分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第3464號
原 告 邱淑苑 住○○市○○區○○路0段000號
訴訟代理人 鄭中睿律師
被 告 黃宥喆
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年9月10日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有臺中市○○區○○段00000地號土地及其上同段315建號建物
(門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋)應歸由被告單獨所有。
被告並應補償原告新臺幣1,287萬6,828元。
訴訟費用由被告負擔二分之一,餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:臺中市○○區○○段00000地號土地(下稱系爭土地)
及其上同段315建號建物(門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號
房屋,下稱系爭房屋,與系爭土地合稱系爭不動產)為兩造
共有,應有部分各2分之1,並無不能分割之情事,亦未定有
分割之期限,兩造經協議分割未果。爰依民法第823條第1項
、第824條第2項第2款規定,求為將系爭不動產以變價方式
分割,並依應有部分比例以價金分配於兩造之判決。
二、被告則以:系爭不動產為伊外祖母籌措頭期款購入,以供全
家在臺中居住使用,並登記於訴外人即伊母親孫娟名下。嗣
因孫娟意外死亡,故由伊與訴外人即伊弟黃衍喆繼承應有部
分各2分之1。訴外人即伊父黃安全於民國90年9月28日與原
告結婚,因黃衍喆於105年4月1日死亡,由黃安全繼承黃衍
喆上開應有部分2分之1,並於108年10月24日贈與予原告。
原告於黃安全死亡後,曾承諾如伊同意改由原告領取黃安全
遺屬年金,願意並保證將受贈之系爭不動產應有部分2分之1
歸還予伊(下稱系爭承諾),卻未依約履行。伊認為系爭不動
產依系爭承諾不能分割,或應原物分配予伊,由伊無償取得
或以價金新臺幣(下同)500萬元補償原告等語,資為抗辯。
並聲明:原告之訴駁回。
三、得心證之理由:
㈠按各共有人,得隨時請求分割共有物,但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不能分割之期限者,不在此限,民法第82
3條第1項定有明文。查:
⒈系爭土地上坐落系爭房屋,兩造為系爭不動產之共有人,應
有部分各為2分之1乙節,有系爭不動產第一類登記謄本可查
(本院卷41至43頁)。又系爭土地之土地使用分區為第二種
住宅區,依照現行土地使用分區管制要點規定,未訂有最小
建築基地規模之限制乙情,亦有臺中市政府都市發展局113
年1月24日中市都建字第1130008926號函可佐(本院卷第37至
38頁),可知系爭不動產並無法定不可分割或最小分割面積
之限制。又兩造間就系爭不動產無不能分割之協議,復未能
達成分割協議,是揆諸前揭規定及說明,原告訴請裁判分割
系爭不動產,即屬有據。
⒉被告雖抗辯兩造間存在系爭承諾,故系爭不動產應依系爭承
諾分割或有不能分割之協議,或已達分割協議等語。然所謂
因物之使用目的不能分割係指共有物繼續供他物之用,而為
其物之利用所不可缺,或為一權利之行使所不可缺者而言,
本件系爭不動產倘為分割,並無上開造成他物之利用或使用
目的不能完成之情形。另縱認系爭承諾屬實,觀諸系爭承諾
約定內容乃原告同意於取得黃安全之遺屬年金後,移轉其所
有系爭不動產應有部分2分之1予被告作為對價,核其性質乃
兩造關於上開應有部分移轉之約定,實屬被告得否依系爭承
諾請求原告移轉之問題,尚非已協議系爭不動產之分割方式
或以契約訂有不分割之期限。是被告所辯,並無可採。
㈡分割之方法不能協議決定者,法院得因任何共有人之請求,
將原物分配於部分共有人。以原物為分配時,如共有人中有
未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之
,民法第824條第2項第1款、第3項各有明文。次法院定共有
物分割之方法,應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物
之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及
經濟效用、全體共有人利益等有關情狀,於符合公平經濟原
則下,為適當之決定,不受共有人所主張分割方法之拘束。
查:
⒈系爭土地為系爭房屋坐落之基地,面積僅有78平方公尺,系
爭房屋總面積為199.88平方公尺,為3層建物,內部相連僅
有單一出入口等情,為兩造所不爭執(本院卷第144頁),並
有系爭不動產登記第一類謄本可稽(本院卷第41至43頁),可
見系爭土地與其上坐落房屋二者間,具有整體使用之不可分
離關係,倘系爭房屋與系爭土地所有權分離而為移轉,將衍
生後續更加複雜之法律問題,自應合併為分割考量。又系爭
房屋其內部均互相連通,僅得由一樓出入,顯見系爭不動產
無法以原物方式平均分配於各共有人取得。倘將系爭不動產
全部分歸由共有人一方單獨取得,並由其以金錢補償另一共
有人,除可使系爭土地與其上地上物權利紛爭歸於同一,致
法律關係趨向單純,亦能兼顧不動產使用上之完整與經濟利
益,發揮最大之利用價值,應屬合適之分割方法。
⒉審以黃安全與孫娟為被告、黃衍喆之父母,系爭不動產於74
年8月3日登記為孫娟所有,於87年12月2日孫娟死亡後由被
告與黃衍喆繼承,應有部分各2分之1。黃安全於90年9月28
日與原告結婚,而在黃衍喆於105年4月1日死亡後,由黃安
全繼承黃衍喆之應有部分2分之1,並於108年10月24日以贈
與為登記原因,移轉登記予原告一節,為兩造所不爭執(本
院卷第143至144頁);黃安全因工作調派需要,致被告一家
從雲林遷入臺中,故由被告外祖母提供購買系爭不動產之頭
期款,並登記為孫娟所有,孫娟死亡後,系爭不動產乃應其
外祖母要求而登記於被告、黃衍喆名下。被告自幼即在系爭
不動產成長等情,亦為被告自陳在卷(本院卷第55至57頁),
故考量兩造取得系爭不動產應有部分之緣由與過程,及各自
對於系爭不動產之情感依附因素與獲得原物分配之意願(本
院卷第281頁),本院認將系爭不動產全部分配於被告單獨所
有,並由其以金錢補償原告,較為妥適。
⒊至原告主張應優先考量變價分割方案部分,考諸分割共有物
應以原物分配為原則,如有事實或法律上之困難,應考量得
否依民法第824條第2項至第4項部分原物分割之方式進行分
割,變價分割(價金分配)為劣後之選擇(最高法院111年度
台上字第1353號判決意旨參照)。本件系爭不動產既得以原
物分配方式分割,保留系爭不動產之存續價值,減少變價程
序之煩冗,以維護全體共有人之利益,實無事實或法律上之
困難而須予以變價分割。故其主張,要非可取。
㈢以原物為分配時,如共有人不能按其應有部分受分配者,得
以金錢補償之,民法第824條第3項定有明文。
⒈經本院囑託京瑞不動產估價師聯合事務所(下稱京瑞事務所
)鑑定系爭不動產以原物單獨分配予被告,系爭不動產之價
值與應補償原告金額之結果,系爭不動產價值為2,575萬3,6
56元,單獨分配由被告取得,按應有部分比例補償原告之金
額為1,287萬6,828元,有京瑞事務所113年7月18日檢送之鑑
定報告書可稽(外放卷,下稱系爭報告書)。觀諸系爭報告
書內容,可見鑑定機關綜合一般因素、不動產市場概況、區
域因素、個別因素、最有效使用分析,而以比較法、收益法
、成本法估價方式,以其他鄰近不動產為比較標的,並視比
較標的之情況、價格、區域、個別因素等調整參考百分比。
堪認系爭報告書已就鑑定分析過程詳細說明,鑑定結果應堪
採信。
⒉被告雖抗辯系爭報告書選擇之標的所在樓層、屋齡、地理環
境等方面,與系爭不動產有所差異;系爭不動產實際能產生
之租金收益,依原告每月出租系爭不動產所獲得之收益僅有
2萬5,000元至2萬7,000元,與系爭報告書鑑定之5萬3,063元
差距過大;依網路平台大數據房價查詢結果,系爭不動產估
得價值約1,714萬元至1,885萬元間,系爭報告書鑑定之價值
過高。且原告已依系爭承諾取得領取遺屬年金之利益,無須
找補等語。然:
⑴比較法係選擇與系爭不動產條件相似之標的為比較對象,並
依照價格進行情況與日期調整,且會分析系爭不動產與比較
標的間之區域因素與個別因素差異,求取調整率或調整額(
系爭報告書第19頁),則鑑定機關基於其專業考量,選取土
地、建物面積與使用分區、臨路情況等條件與系爭不動產相
近之標的,並依照個別因素微調百分率,要無選取標的物偏
差之問題。至被告自行提出之比較標的,僅為其自行主觀認
定較為接近之標的,然該標的之土地、建物面積顯大於系爭
不動產與系爭報告書之比較標的,亦非如被告所陳條件較為
接近之標的,自不能反論系爭報告書抉擇比較標的有何錯誤
。
⑵收益法係採直接資本化法,就系爭不動產未來平均一年期間
之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算
勘估標的之價格(系爭報告書第19至20頁)。系爭報告書以訪
查當地區域類似不動產之合理租金水準與不動產價值,並確
認區域空置率及費用率,進而推估類似不動產合理收益資本
化率後,考量流通性、風險性、增值性及管理難易程度決定
系爭不動產合理收益資本化率,並非僅就系爭不動產現行出
租收入之單一因素決定上開收益資本化率。且依被告所述,
原告出租價格近20年幾乎未調漲(本院卷第284頁),亦不能
反應系爭不動產市場出租之實際行情,故被告抗辯,並無可
採。
⑶至其查詢之網路平台大數據房價結果,亦僅為該平台業者統
整歸納區域價格行情,可見其成交價格乃基於該區域不動產
平均價格進行初估,並未就特定標的依照相關不動產價格評
估方法進行估價,缺乏特定、精細比較與調整機制,自不能
作為認定系爭報告書高估之依據。另分割共有物之補償係基
於分配後價值應與共有人按原先應有部分比例換算之價值相
等原則,若其所分得部分與應分得之價值不相當,即有補償
之問題。系爭承諾既與系爭不動產之分割無涉,則原告是否
因系爭承諾受有一定對價,而未履行該系爭承諾致被告受有
一定損害,核屬別一問題,並不因此使被告無須依照共有物
分割結果補償原告,併此指明。
⒊準此,依上開鑑定價值計算兩造原應有部分比例應分得之價
值後,揆之前揭規定及說明,即應由被告補償未受原物分配
之原告,故被告應補償原告1,287萬6,828元。
四、綜上所述,原告主張依民法第823條第1項、第824條第2項規
定,訴請判決分割兩造共有之系爭不動產,為有理由,爰判
決命將系爭不動產以如主文第1項所示方法分割及為金錢補
償。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、陳述及所提之證據,經
審酌後認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,併
此敘明。
六、分割共有物之形成權為訴訟標的,當事人所提出之分割方法
,僅係供法院之參考,其分割方法,對於各共有人而言,並
無勝負之問題,因此,本件訴訟費用若完全命形式上敗訴之
當事人負擔,顯然有欠公平。是本院酌量本件情形,依民事
訴訟法第80條之1規定,認訴訟費用應由兩造按應有部分比
例各2分之1負擔。
七、據上論結,本件原告之訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣
(本件原定於113年10月3日宣判,惟該日因颱風假停止上班,順
延於開始上班後首日宣判)
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本
)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 4 日
書記官 林政佑
TCDV-112-訴-3464-20241004-1