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減少價金等

臺灣士林地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度湖簡字第633號上訴人即被告李佩恩住○○市○○區○○路00○0號5樓上列上訴人與被上訴人王韋翔間請求減少價金等事件，上訴人對於本院民國113年9月18日判決不服，提起上訴。查，本件上訴標的金額為新臺幣（下同）74,010元，應徵第二審裁判費1,500元，未據上訴人繳納，茲依民事訴訟法第436條之1第3項、第442條第2項前段規定，命上訴人於收受本裁定送達後3日內補繳，逾期不繳，即駁回上訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 7 日內湖簡易庭法官許凱翔以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 7 日書記官許慈翎

2024-11-07

NHEV-113-湖簡-633-20241107-2

板簡

板橋簡易庭

減少價金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事裁定 113年度板簡字第1434號原告王薈欣被告劉菊梅上列當事人間請求損害賠償等事件，本院裁定如下：　　主　文本件應再開言詞辯論。　　理　由一、按法院於言詞辯論終結後，宣示判決前，如有必要得命再開言詞辯論，民事訴訟法第210條定有明文。二、查本件於民國113年9月23日言詞辯論終結，並定於113年11 月15日宣判。惟就漏水修復之必要費用可能有鑑定之必要，是本件尚有待調查之處，爰裁定再開辯論。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　法　官　時瑋辰以上正本係照原本作成。本件不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　書記官　詹昕容

2024-11-07

PCEV-113-板簡-1434-20241107-2

再易

臺灣高等法院高雄分院

減少價金

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度再易字第30號再審原告呂紹華林友菁共同訴訟代理人焦文城律師複代理人洪肇垣律師再審被告翁政強訴訟代理人朱中和律師趙禹賢律師上列當事人間減少價金事件，再審原告對於民國113年7月10日本院112年度上易字第142號確定判決提起再審，本院於113年10月2 3日言詞辯論終結，判決如下：主文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。事實及理由一、再審原告主張：再審原告於民國108年11月8日，以新臺幣（下同）2,880萬元向再審被告購買坐落高雄市○鎮區○○段0000 ○0000地號土地（下分稱1919地號、1928地號土地）及其上同段1344建號即門牌號碼高雄市○鎮區○○○巷00號建物（下稱系爭建物，合稱系爭不動產）。經社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定（下稱系爭鑑定報告）認定，1919地號中如前鎮地政事務所作成之土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示A、B、C部分係作為道路、防火巷、水溝使用（下合稱系爭瑕疵），再審原告無法利用A、C部分土地。惟本院11 2年度上易字第142號確定判決（下稱系爭確定判決）未審酌高雄市政府水利局及工務局函示移除公共設施手續繁雜，逕認再審原告能自行排除上開瑕疵，判斷有違一般經驗法則、論理法則。另系爭鑑定報告認定之系爭不動產價值非實際交易價值，再審原告可能以高於實際交易價額而買受之，則系爭確定判決認定系爭瑕疵並無足以減少交易價值，而無民法第359條規定適用，亦屬違反一般經驗法則、論理法則，且錯誤適用民法第359條，適用法規顯有錯誤。又系爭確定判決認定再審原告仍可利用系爭瑕疵部分之土地，顯係漏未斟酌現況說明書、系爭鑑定報告，且足影響於判決。爰依民事訴訟法第496條第1項第1款、第497條規定，提起本件再審等語。並聲明：系爭確定判決廢棄，再審被告應給付再審原告各489,802元。二、再審被告抗辯：法院就鑑定人之鑑定意見，經調查證據後得依自由心證判斷事實之真偽，系爭確定判決已敘明A、C部分除道路及排水溝外，並無其他地上物，依一般人現場觀之，均不會認係被他人占有，且既有設置排水溝，則顯非專供公眾通行之使用。況成立買賣契約時，兩造均未知悉A、C部分包含於1919地號範圍，客觀上無從立即認定A、C部分遭人占有。又經系爭確定判決審酌後，亦已認定A、C部分之公共設施非不可移除，未影響再審原告使用系爭不動產，而無物之瑕疵。另再審原告買受系爭不動產之價額，並未高於系爭不動產無瑕疵之應有價值，自無從透過減少價金請求權，以資調整等語。三、本院判斷㈠再審原告主張系爭確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由部分： ⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判意旨顯然違反，或消極不適用法規，顯然影響判決者而言。不包括取捨證據失當、認定事實錯誤、漏未斟酌證據、調查證據欠周或判決不備理由之情形在內。 ⒉再審原告主張：系爭土地具有系爭複丈成果圖所示A、B、C部分之系爭瑕疵，系爭確定判決卻認定A、B、C部分並非瑕疵，且無減損系爭房地價值，消極不適用民法第359條規定額，具有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之再審事由云云。然查，系爭確定判決認定：系爭複丈成果圖所示A、B、C部分係作為道路、防火巷、水溝使用，並未與買賣契約書上之「現況說明書」之記載不符。又A、C部分均可計入法定空地面積，以計算建蔽率及容積率，亦非屬再審原告所稱無法排除之瑕疵，B部分則作為防火巷使用，依法設置並經核發建照，自難認系爭房地因A、B、C部分致未具備應有之價值而有瑕疵。另經囑託不動產估價師鑑定價值有無減損之結果，B部分價值減損為0元，A、C部分減損分別為 871,848元、107,756元，然系爭房地於再審原告買受時應有價值為33,083,863元，再審原告支付買賣價金僅為2,880萬元，再審原告受利428餘萬元，從而A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並未減少系爭房地之交易價值，而不具物之瑕疵等情。從而，系爭確定判決認定之確定事實為A、B 、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並不具物之瑕疵，因而系爭買賣契約並無民法第359條規定物之瑕疵擔保責任之適用，核就所確定之事實而為法律上之判斷，並無適用法規錯誤之情形。至再審原告主張系爭確定判決認定再審原告能自行排除A、C部分，又認定系爭瑕疵並無足以減少交易價值，有違一般經驗法則、論理法則等節，則屬取捨證據、事實認定當否之問題，核與民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤之情形有別，是再審原告依此主張系爭確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款情形，自無理由。㈡再審原告主張系爭確定判決有民事訴訟法第497條規定之再審事由部分： ⒈按民事訴訟法第497條前段規定所謂重要證物漏未斟酌者，係指足以影響判決基礎之重要證物，當事人已在前訴訟程序提出，然未經確定判決於判決理由中斟酌者而言，若法院已於判決理由項下說明無調查必要，或縱經斟酌亦不足影響判決基礎之意見，即與漏未斟酌有間，不得據為該條所定之再審理由。 ⒉再審原告主張原確定判決漏未斟酌現況說明書、系爭鑑定報告書，有民事訴訟法第497條規定之再審事由云云。然原確定判決係依據系爭複丈成果圖所示A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，已說明並未與買賣契約書上之「現況說明書」之記載不符。又依據系爭鑑定報告書之鑑定結果，敘明A、C部分雖分別減損871,848元、107,756元，然以鑑定系爭房地應有價值與買賣價金相較，再審原告受利428餘萬元，從而A、B、C部分作為道路、防火巷、水溝使用，並未減少系爭房地之交易價值等情。則原確定判決業已斟酌現況說明書、系爭鑑定報告書，就再審原告所提出之攻擊防禦方法，敘明不可採或認為經斟酌後不影響判決結果而不逐一論述，應無再審原告所指摘之重要證物漏未斟酌等情。再審原告關此部分之指摘，顯非可採。四、綜上所述，再審原告依民事訴訟法第496條第1項第1款、第4 97條規定提起本件再審之訴，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。六、據上論結，本件再審之訴為無理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第五庭審判長法官邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官王琁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法官高瑞聰以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日書記官呂姿儀

2024-11-06

KSHV-113-再易-30-20241106-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1044號原告周于籌被告胡誌超住○○市○○區○○路00巷00號0樓之 0 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應歸還購屋款中原告所請求之減少價金共新臺幣（下同）54萬元，及自雙方交屋日起至清償日止，按年息百分之十二計算之利息。嗣於民國113年6月3日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第69頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。乙、實體部分：壹、原告主張：一、被告銷售臺中市○○○街0000號屋齡42年老公寓5樓（坐落臺中市○○區○○段000○號）含頂樓有增建之房屋（下稱系爭房屋）及土地（坐落臺中市○○區○○段00000地號，面積499平方公尺，應有部7/100）。原告於113年3月2日協同仲介現場看屋時，被告陳稱頂樓有使用權，並有住戶同意使用的文件證明，原告當日即下斡旋金，並於隔天113年3月3日於永慶不動產台中文心捷運加盟店進行議價與簽約，議價完成後雙方同意以810萬元簽約成交，並於113年4月18日移轉登記完畢。惟被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬元（每月2, 500元），經原告詢問，被告回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，原告要求出示相關文件與明細，被告答稱管理費可談，會交付文件與明細，依上開被告所提供資訊，原告認知系管理費係一般住戶皆會繳交用於清潔修繕之管理費。數日後，被告透過仲介以LINE提出管理文件照片，經原告於113年3月14日收到該轉傳照片，得知僅原告需繳交「管理費」（回饋金）予其他公寓住戶，且金額無法變動，被告以管理費形式來欺騙原告，經原告質疑無使用權文件，被告則再加註一條敘述：「六樓屬公用，需付管理費方能使用六樓使用權」，即被告先前與樓下住戶約定回饋金，若未繳則不能使用頂樓（權利義務繼承於前屋主），原告不得已，現仍持續繳交回饋金以維持使用權。二、原告已於113年3月26日以存證信函，通知被告物有瑕疵，催告被告於113年4月1日限期前，協商減少標的物之價金，依系爭房屋（鋼筋混泥土造）使用年限60年，扣除屋齡42年，尚有18年（即216月）使用年限，期間原告會繳納54萬元（計算式：216月x2,500元=54萬元），爰依法請求被告應如數返還不當得利。三、並聲明：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月 3日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。貳、被告則以：原告購買及簽約前，已知悉頂樓加蓋占用公寓公共空間，因為是公共空間故無所有權狀，但有住戶同意使用權，其他住戶不得使用該空間，原告則需繳交每月管理費2, 500元、4個月1萬元繳給管理員，供本棟大樓維修各項公共設施之用如樓梯清潔、水塔清潔、監視器、門，被告向前手購買時，同樣每月需支付管理費（回饋金）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；且陳明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：一、原告主張：其於113年3月3日，以810萬元之價金向被告購買系爭房屋及其坐落土地，且於113年4 月18 日移轉登記完畢等情，為被告所未爭執，並有卷附之系爭房屋買賣契約（見本院卷第16-30頁、103-110頁）、系爭房屋於樂屋網售屋廣告（見本院卷第73-77頁）系爭房屋土地及建物所有權狀、謄本（見本院卷第141-152頁）在卷可參，堪信為真實。原告又主張其於取得系爭房地後，於113年5月1日及113年9 月 1日，各繳1萬元（每月2,500元，每次繳4個月）社區回饋金予社區管理員譚祖能等情，為被告所未爭執，並有原告所提出之回饋金收據（見本院卷第169頁）在卷可參，亦堪信為真實。二、原告主張被告所出賣交付之買賣標的有瑕疵，其得主張減少價金，於減少價金後，被告應返還減少價金數額之不當得利云云，惟原告之主張為被告所否認，並以前詞置辯，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就其主張之事實應負舉證之責任，經查：　㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第 359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項亦定有明文。查系爭房屋之頂樓加蓋部分，因屬未經核准申請建造擅自興建之建物，固不符相關建築法規，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋之頂樓加蓋部分與建築法令不符，其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，應屬物之瑕疵。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。兩造於113年3月2日協同仲介現場看屋時，即知被告出售之房屋有違法之頂樓加蓋情事，為原告所自承，且被告於出售之標的物說明書（見本院卷第115 頁）亦載明此一情形，並經兩造簽名確認；且系爭買賣契約第2條就增建或占用部分約定，買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，並可能因被主管機關認定為違章建築，被其他區分所有權人或第三人主張權利．．而有被拆除之虞，買方就前述情事均已明確知悉，並瞭解其風險，相關權利義務經雙方約定如下…第1款約定：增建或占用範圍：頂樓；第2款約定：「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，賣方（指被告，下同）應即告知買方（即原告，下同），買方得以請求損害賠償或解約。」，第3款約定：「上述增建（違建）部分或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，買方同意自行負責，其相關之權利義務買方確已知悉。」等語（見本院卷第105- 106頁），是原告就被告出售之房屋確有違法之頂樓加蓋，且原告同意出價購買，並於交屋後自行承擔可能被拆除之風險，應可認定。按原告對於系爭房屋有頂樓加蓋之違章建築，知之甚詳，且關於頂樓增建部分亦已經於系爭買賣契約、不動產標的現況說明書標記甚詳，則依一般社會交易情況，原告就此頂樓加蓋為不合法，應可認識，業如前述。惟系爭買賣契約第2條第2款就系爭房屋之頂樓加蓋有遭拆除風險之瑕疵，另行約定雙方如何分擔瑕疵責任，揆諸前揭說明，雙方均應受拘束。依前開民法第355條第1項規定，原告自不得再以系爭買賣標的物有違法頂樓加蓋，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，而向被告主張物之瑕疵。是原告主張系爭買標的物有違法頂樓加蓋，其得向被告主張物之瑕疵擔保責任，並主張減少價金，請求被告返還不當得利，於法無據。　㈡原告復主張被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬元（每月2,500元），經詢問，被告則回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，並稱管理費可談，文件與明細之後都會給，原告始終認知是眾住戶皆繳交用於清潔修繕的一般管理費，且當應據實報銷，管理費可調整云云，查：　⒈按系爭房屋有違法頂樓加建，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，已為原告所明知，且兩造於買賣契約亦以條款加以排除被告之瑕疵擔保責任等情，已如前述。又兩造簽署之標的物現況說明書，被告已告知系爭房屋有違法頂樓加蓋之違章建築，於是否有管理費或清潔費等費用一欄勾選「是」，並說明管理費或清潔費等費用每月繳納2,500元（原註記4,000元），每次繳四個月（見本院卷第57頁）；且被告出售系爭房屋前就該頂樓加建違章建築部分，係以每月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能（鄰長），作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用，被告並於113 年3 月 5日將管理細則等資料以LINE傳予原告等情，有113年3月5日 LINE傳訊資料（見本院卷第99頁）、103年3月21日、112年2 月7日漢成五街18-20號公寓管理細則2份（見本院卷第33-3 5頁）在卷可參。被告於標的物現況說明書中已告知系爭買賣標的有頂樓違建，且每月繳2,500元管理（即回饋金），並於兩造交易期間於未辦理所權移轉登記前之113 年3 月5 日，向原告告知其就系爭就該頂樓加建違章建築部分，有按月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用。且傳予原告之112年2 月7日管理細則，其第七條之內容，亦明載「六樓屬公用。付管理費方能使用六樓使用權。」，堪認被告於兩造聯絡時，已向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，其他區分所有權人對該違法使用部分，暫不主張權利，係因系爭頂樓加建建物之事實上處分權人，有按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔費用之情事。被告抗辯其於出售之際，有向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，係因使用人按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人，以換取其他區分所有權人暫不主權利而取得使用權，應屬可採。　⒉又參諸被告於標的物現況說明書中，已向原告告知系爭房屋沒有管理委員會之組成（見本院卷第57頁），並向原告告知建物有頂樓加建違章建築，且承購系爭房屋之人應按月繳納 2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，依被告前開告知之情狀，客觀上足認其繳納管理費之情況，與一般公寓大廈組立管理委員會，全體區分所有權人繳納管理費之情事不同，應無使原告誤認系爭按月繳納2,50 0元（即回饋金）之費用，是屬於一般有組織管理委員會之社區，每戶應依區分所有權比例繳納管理費之可能。原告主張依被告告知之內容，令其誤認系爭管理費之繳納是一般有組織管理委員會之社區，住戶應依區分所有權比例繳納之管理費云云，尚無可採。　　㈢又原告按月繳納繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能（已繳納8個月計2萬元），是原告取得系爭房屋後，使用系爭頂樓加建違章建築，為換取其他區分所有權人暫不主張權利而繳納，其屬原告為己利益，所為之任意給付，尚難認係屬被告取得之不當得利；至於原告未繳之部分（208個月，216個月減已付之8個月），原告其後是否會繳納，尚且未知，其損害尚未發生，縱原告繳納，亦非可歸屬被告應負責之損害賠償責任，附此敘明。　㈣基上，原告依買賣契約第2條約定，不得就系爭頂樓加建違章建築之存在，向被告主張損害賠償及解約，更遑論係請求減少價金，故原告依民法第359條規定請求減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被告予以返還，於法無據。三、綜上所述，原告主張其得依法向被告主張減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　4　　日民事第三庭法官王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　5　　日書記官黃昱程

2024-11-04

TCDV-113-訴-1044-20241104-1

補

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度補字第1264號原告葉喬尹上列原告與被告馮仁春間減少價金等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按「以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」民事訴訟法第77-1條第2項定有明文。依上開法條之立法修正說明，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。經查，原告訴之聲明第1項為：「被告應返還原告新臺幣(下同)500,000元及賠償原告44,000元，及自民國113年7月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」因上開法條係於112年11月29日修正公布，於同年00月0日生效，又原告係於113年10月23日提起本件訴訟，因此，原告附帶請求被告給付自113年7月2日起至起訴前一日即113年10月22日止之利息為8,421元(計算式詳附表所示)，因其數額已可確定，應合併計算其價額。故本件之訴訟標的金額為552,421元，應徵第一審裁判費6,060元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達後5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 3 日民事第二庭法官黃漢權上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。書記官陳今巾中華民國 113 年 11 月 4 日 ==========強制換頁========== 附表：請求項目編號類別計算本金起算日終止日計算基數年息給付總額項目1(請求金額元) 1 利息 54萬4,000元 113年7月2日 113年10月22日 (113/365) 5% 8,420.82元小計 8,420.82元合計 8,421元

2024-11-03

TYDV-113-補-1264-20241103-1

補

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度補字第2129號原告高聖祐被告林寶春黃塗欽上列當事人間請求減少價金等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件原告起訴請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之遲延利息。依上說明，本件訴訟標的金額為300萬元（不併計起訴後之法定遲延利息），應徵第一審裁判費3萬700元，茲依民事訴訟法第 249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定5日內補繳，逾期未繳納，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 1 日民事第四庭法官莊佩頴正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 1 日書記官李瑞芝

2024-11-01

PCDV-113-補-2129-20241101-1

簡上

臺灣士林地方法院

減少價金

臺灣士林地方法院民事判決 111年度簡上字第352號上訴人楊文雄洪筱雅共同訴訟代理人林少羿律師被上訴人王品茜訴訟代理人宋子瑜律師於知慶律師被上訴人大與藝術服務有限公司兼上一人法定代理人徐鎮秀上二人共同訴訟代理人徐唯展上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國111年7月25日本院內湖簡易庭111年度湖簡字第149號第一審判決提起上訴，本院於113年9月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回後開第二項部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人王品茜應給付上訴人新臺幣捌萬伍仟肆佰陸拾貳點伍元，及自民國一一０年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一審、第二審訴訟費用由被上訴人王品茜負擔百分之五十，餘由上訴人負擔。　　事　實　及　理　由壹、程序方面一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第256條定有明文。前揭規定依民事訴訟法第436條之1第3項、第463 條規定，於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之。二、查上訴人楊文雄、洪筱雅（下合稱上訴人，若分稱則各稱其名）上訴第二審後，於民國111年9月13日就被上訴人王品茜（下稱王品茜）部分具狀追加民法第184條第1項後段、第66 7條第1項、第680條及第544條為請求權基礎（見本院卷一第 34頁），係本於上訴人及王品茜、被上訴人大與藝術服務有限公司（下稱大與公司）及徐鎮秀（下合稱被上訴人，若分稱則各稱其名）間，就王品茜交付予上訴人之雕塑作品「雲中-如來5/8」（下稱系爭雕塑）瑕疵爭議之同一基礎事實，核與上開規定相符，應予准許。三、本件上訴人提起上訴時，上訴聲明原為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）17萬925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢前項之給付，如有任一被上訴人為全部或一部之給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免給付之義務（見本院卷一第22-24頁）。嗣具狀變更聲明為：㈠原判決廢棄；㈡王品茜應給付上訴人17萬925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢大與公司、徐鎮秀應連帶給付上訴人17萬925元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣前第二項、第三項之給付，如有任一被上訴人為全部或一部之給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免給付之義務（見本院卷二第29頁）。上訴人上開聲明之變更，係屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，非屬訴之變更或追加，於法並無不合，亦應予准許。貳、實體方面：　　一、上訴人起訴主張：上訴人於110年2月間向王品茜購買雕塑家李真之系爭雕塑，約定價金為550萬元，經上訴人給付全部價金，王品茜卻未據實告知外觀狀況，竟提出影片向上訴人保證系爭雕塑狀況完美，並委託大與公司於同年3月9日將系爭雕塑運送至上訴人指定地點，惟因大與公司之法定代理人徐鎮秀未妥善包裝，系爭雕塑於運送過程中發生碰撞，經上訴人檢查後發現系爭雕塑手指部分受損（下稱系爭瑕疵A）、雲朵下方銀色部分有黑色不明痕跡（下稱系爭瑕疵B），上訴人乃通知王品茜並拒絕受領，王品茜回收系爭雕塑後，未送往李真工作室進行修復，反而擅自送至李氏文化財保存修復中心（下稱李氏修復中心）處理，然李氏修復中心並未將瑕疵修復完全，且上訴人於110年3月19日委託亨達航空貨運承攬股份有限公司（下稱亨達公司）自李氏修復中心取回系爭雕塑時，另發現雲朵銀色部分有多處刮痕（下稱系爭瑕疵C），李氏修復中心表示系爭瑕疵B、C係時間累積所致，並非運送碰撞所產生，顯見賣家交付系爭雕塑予王品茜時即有系爭瑕疵B 、C存在，嗣上訴人將系爭雕塑再送回李真工作室進行修復，因此受有運費8,925元、修復費用16萬2,000 元，合計17萬925元之損害（下稱系爭損害）。上訴人於110 年3月19日取回系爭雕塑時，系爭雕塑存有上開欠缺所保證品質之瑕疵，致減少其價值，其所減少之價值即為修復費用，上訴人自得依民法第359條規定請求王品茜減少價金，並依不當得利法律關係請求王品茜返還所減少之價金。上訴人亦得依債務不履行法律關係，請求王品茜賠償系爭損害。另外，大與公司受王品茜委託運送系爭雕塑，並由徐鎮秀負責運送，徐鎮秀於運送過程中不慎發生碰撞，致系爭雕塑有系爭瑕疵A、B之損害，上訴人受有另外委由李真工作室修復之費用損失，及委由亨達公司運回之費用損失，大與公司與徐鎮秀應依民法第184條第1項前段、第28條規定連帶賠償。爰對王品茜依民法第179條、第359條、債務不履行法律關係（擇一請求），對大與公司及徐鎮秀依民法第184條第1項前段、第28條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上訴人應連帶給付上訴人17萬925元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡前項之給付，如有任一被上訴人為全部或一部之給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免給付之義務。二、被上訴人則答辯如下：　㈠王品茜辯以：上訴人係藝術品交易平台「ARTAGE藝術時代」之共同負責人，王品茜與上訴人共同經營藝術品之買賣，就系爭雕塑為合作關係，由王品茜負責尋找賣家，上訴人負責尋找買家，所獲取之報酬各得2分之1。故上訴人並非系爭雕塑之買受人，其依民法買賣規定向王品茜請求減少價金，並無理由。縱認雙方係買賣關係，王品茜於110年2月23日已提出系爭雕塑之現況影片予上訴人，從而上訴人應已知悉系爭雕塑之現況，即使系爭雕塑因時間累積而產生系爭瑕疵C，依民法第355條第1項規定，上訴人不得再向王品茜主張瑕疵擔保責任。至於系爭雕塑於大與公司運送過程所造成之受損，與王品茜無關。而上訴人固提出李真工作室報價單，但該報價單並未就系爭雕塑於大與公司運送前已存在的瑕疵及運送過程所造成的瑕疵個別報價，而無從具體區分責任歸屬等語。並聲明：上訴人之訴駁回。　㈡大與公司、徐鎮秀則以：系爭雕塑之系爭瑕疵A是運送過程所造成的，對於上訴人之請求同意負責一部分。系爭瑕疵B、C 並非運送過程所造成，不應由大與公司及徐鎮秀負責等語，以資抗辯。　　三、原審就上訴人上開請求，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，於上訴時補充略以：㈠王品茜於110年2月2 3日向原賣家收受系爭雕塑時，已經在場處理之大與公司職員徐唯展告知，而知悉系爭雕塑存有瑕疵，並向原賣家預扣 20萬元價金，惟王品茜故意不告知上訴人前開瑕疵存在，並保證系爭雕塑完美無缺，致上訴人因此受有系爭損害，上訴人自得依民法第179條、第354條、第359條、第360條等規定，向王品茜請求債務不履行損害賠償。㈡縱認上訴人與王品茜間為合夥關係，則合夥財產應係「無瑕疵」之系爭雕塑，惟王品茜執行合夥仲介事務，應據實告知系爭雕塑外觀狀況有無瑕疵，卻於110年2月23日經徐唯展告知而知悉有瑕疵存在後，仍向上訴人表示「狀況完美」，故意不告知上情，而購買「有瑕疵」之系爭雕塑，致上訴人需支付17萬925元修復之，是本件合夥財產即系爭雕塑受有價值減損17萬925元，上訴人得依民法第667條第1項、第680條、第544條規定請求損害賠償。㈢若認前開請求無理由，則上訴人支付17萬925 元，係因合夥事務所支出之費用，且王品茜向賣家預扣20萬元瑕疵修補費用，未向上訴人據實以告，受有20萬元修復費用之不當得利，是上訴人得依民法第179條、第678條第1項規定請求王品茜給付17萬925元。㈣又王品茜故意不告知系爭雕塑存有瑕疵，係故意以背於善良風俗之方式，致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第184條第1項後段對其求償。㈤王品茜雖辯稱原有瑕疵與碰撞瑕疵乃係範圍不同、事實獨立、金額相異且可分割之損害，應分別計算。然系爭雕塑之原有瑕疵與碰撞瑕疵均係在交付上訴人前即存在，依民法第37 3條第1項規定，王品茜自應負擔上開瑕疵之危險責任，故王品茜與大與公司、徐鎮秀對上訴人所負之賠償義務，雖基於不同債務發生原因，惟就同一內容之損害賠償範圍各負全部之賠償義務，是被上訴人間構成不真正連帶債務關係。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡王品茜應給付上訴人17萬925元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢大與公司、徐鎮秀應連帶給付上訴人17萬925元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣前第二項、第三項之給付，如有任一被上訴人為全部或一部之給付者，其餘被上訴人於該給付範圍內同免給付之義務。四、被上訴人則補稱：　㈠王品茜部分：1.上訴人依民法第667條第1項、第680條及第54 4條規定向王品茜請求損害賠償，自應就王品茜有何處理合夥事務之過失或逾越權限之行為負舉證責任，且因執行合夥事務而生之損害賠償請求權，係歸屬於合夥財產，而非其他合夥人，上訴人自不得逕向王品茜求償。2.上訴人未就系爭瑕疵A、B、C區分發生時點、過程、歸責對象，一併向被上訴人求償，實屬無稽，且依上訴人之主張，被上訴人間係各就不同、獨立之目的就不同內容之損害負擔各該部分之責任，並非構成不真正連帶債務關係。3.王品茜向上訴人告知系爭雕塑現狀時，並不知悉其上之不明痕跡，亦未能判定前開瑕疵得否修復或屬自然現象，是王品茜並非故意不告知系爭雕塑存有瑕疵等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。　㈡大與公司、徐鎮秀部分：1.系爭雕塑除系爭瑕疵A以外之瑕疵，於110年2月23日取得系爭雕塑時即已存在，並已告知王品茜，王品茜遂向系爭雕塑原賣家提出預扣20萬元修復費用，可知王品茜就系爭雕塑存有瑕疵一事係已知情，王品茜向上訴人保證系爭雕塑完美無缺一事與大與公司無關。2.大與公司於系爭雕塑存在系爭瑕疵A後，即已向王品茜表明並同意將系爭雕塑送至李氏修復中心修復並負擔全額修復費用或送回李真工作室並賠償上限為5萬元之修復費，對於王品茜向上訴人表明擬將系爭雕塑送回李真工作室一事並不知情。且大與公司係受僱於王品茜，將系爭雕塑送至李氏修復中心修復並非擅自為之，如王品茜不同意此事，則為何未於當時報警提出侵占？3.上訴人於李氏修復中心修復系爭雕塑後，並未表明系爭雕塑是否有瑕疵即簽名取走，應屬默認系爭雕塑狀況無誤。4.大與公司願意負擔之賠償費5萬元，係運送系爭雕塑之費用3,000元之17倍，已超出國際運輸法2倍及臺灣運輸業5倍之多，且大與公司運送貨物之運費係以物品數量、體積及地點定之，而非以物件單價計價，故上訴人請求賠償17萬925元顯不合理等語，資為抗辯，並聲明：上訴駁回。五、本院之判斷：　㈠洪筱雅於110年2月9日、20日分別匯款100萬元、200萬元至王品茜之帳戶，楊文雄則於同月22日、同年3月3日分別交付50 萬元、200萬元現金予王品茜，嗣王品茜委託大與公司於110 年3月9日將系爭雕塑運送至上訴人指定地點，當時已發現系爭瑕疵A、B，其中系爭瑕疵A為大與公司及職員徐唯展於運送過程中所造成等情，為兩造所不爭執（見本院卷一第219- 220頁），並有中國信託銀行新臺幣存提款交易憑證、該行A PP轉帳截圖、LINE對話紀錄截圖等附卷可稽（見臺灣臺北地方法院臺北簡易庭110年度北簡字第19106號卷【下稱北院卷】第45-51頁），是此部分事實，首堪認定。　㈡上訴人主張王品茜及大與公司、徐鎮秀均應賠償系爭損害，且王品茜及大與公司、徐鎮秀對上訴人所負之賠償義務，雖基於不同債務發生原因，惟就同一內容之損害賠償範圍各負全部之賠償義務，是被上訴人間構成不真正連帶債務關係，則為被上訴人所爭執，並以前開情辭置辯。經查：　1.上訴人與王品茜之間係合夥關係：　⑴上訴人固主張係以買受人身分向王品茜購入系爭雕塑，惟觀諸上訴人與王品茜之LINE對話紀錄截圖可知，王品茜於110 年2月23日之對話中向上訴人稱「狀況完美」、「客戶有回覆的時候跟我說一下喔」（見北院卷第43頁），並於同年3 月9日經楊文雄表示系爭雕塑手部受傷後，回以：「我昨天看沒看到」、「我跟小展說了，我幫他送回工作室」、「他這趟賠(誤寫為「陪」)大了」、「你們還有檢查到什麼嗎？」、「如果沒有我就這個地方報價」，洪筱雅（即Maggie）則回覆稱「面對作品左邊雲的下方銀色部份有黑色不明痕跡，妳可能沒檢查到，這個部份請他們看一下是否需要維修」（見北院卷第53-59頁），洪筱雅並於同年3月19日稱「雲中 -如來手部原先受損部位修補有色差，雲朵銀色多處刮痕，買方不接受作品擅自不經允許在外維修，而且作品狀況並非所謂之前所述完美」（見北院卷第81頁），足見上訴人並非實際購買系爭雕塑之人，王品茜係透過上訴人向客戶即買方確認購買意願及購買條件，且王品茜及上訴人於發現系爭雕塑有系爭瑕疵A後，係共同商議徹底檢查及修復方案，而非以買賣雙方當事人之立場究責，則上訴人主張與王品茜間為買賣關係，是否屬實，已有疑問。又據證人徐唯展所述，其於110年2月23日陪同王品茜向原賣家收取系爭雕塑，待檢查系爭雕塑現況後，王品茜遂向賣家預扣20萬元款項，以供日後支付可能產生之修復費用，並與賣家約定多退少補（見本院卷一第261-262頁），並有王品茜、徐唯展之LINE對話紀錄截圖存卷可參（見本院卷一第248頁），準此，系爭雕塑之出賣人並非王品茜，而係另有其人，洵堪認定。　⑵次查，洪筱雅於上訴人及王品茜之LINE對話群組中曾留言稱：「今天收到雲中-如來訂金100，明天轉到中信給妳，尾款餘450，成交560，底價550降至540，利潤每人10萬」、「記得給我帳戶」，王品茜隨即回傳其帳戶存摺封面照片（見原審卷第57頁），與洪筱雅於110年2月9日匯款100萬元至王品茜之帳戶、上訴人合計給付550萬元款項予王品茜之事實，以及上訴人、王品茜各自向實際買家、賣家交涉之上述情節交互勾稽，足認系爭雕塑之買賣係由上訴人與買方交涉，並以560萬元成交，洪筱雅收受買方100萬元訂金後，先行轉入王品茜帳戶，又因賣方開價降至540萬元，買賣價差20萬元由王品茜與上訴人平分，各可取得10萬元利潤，上訴人遂將賣方應得之買賣價款540萬元、王品茜分得之利潤10萬元合計550萬元，以轉帳及交付現金之方式交予王品茜，至為明確。從而，王品茜辯稱係與上訴人合作仲介系爭雕塑之買賣，由上訴人找買方，王品茜找賣方，並平分利潤，而為合夥關係等語，堪信屬實。上訴人與王品茜間既為合夥關係，則上訴人依買賣之法律關係向王品茜請求債務不履行之損害賠償，或依民法第179條規定，向王品茜請求減少價金之不當得利，即屬無據，無可憑採。　2.按稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約；合夥財產不足清償合夥之債務時，各合夥人對於不足之額，連帶負其責任；合夥人因合夥事務所支出之費用，得請求償還。民法第667條第1項、第681條及第678條第1項分別定有明文。次按合夥非有獨立之人格，其財產為各合夥人全體公同共有，故合夥人因合夥事務所支出之費用，而依民法第67 8條第1項之規定求償者，其相對人為他合夥人全體，而非合夥，此非屬出資返還或利益分配請求權，非俟合夥解散清算後始得行使（最高法院108年度台上字第2541號判決意旨參照）。又於合夥關係存續中，執行合夥事業之合夥人為他合夥之代表，其為合夥取得之物及權利，亦屬合夥人全體公同共有（最高法院64年度台上字第1923號判決意旨參照）。據上訴人所述，本件為修復系爭雕塑之系爭瑕疵A、B、C，上訴人曾代墊合計17萬925元款項（見本院卷二第54頁），並提出華南商業銀行活期性存款存款憑條（收據）、亨達公司運送費用付款通知、轉帳截圖影本等件為證（見北院卷第99 -103頁），堪信為真實，此筆款項核屬上訴人因合夥事務所支出之費用，而上訴人不爭執如認其與王品茜間為合夥關係，則係以1/2比例平分利潤（見本院卷二第33頁），則就此筆款項亦應依前開比例分擔，從而，上訴人自得依民法第67 8條第1項規定，請求王品茜給付其中8萬5,462.5元，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。　3.上訴人固另主張王品茜執行合夥仲介事務，應據實告知系爭雕塑外觀狀況有無瑕疵，卻於110年2月23日經徐唯展告知而知悉有瑕疵存在後，仍向上訴人表示「狀況完美」，故意不告知上情，致上訴人支付17萬925元，此同屬故意以背於善良風俗之方式，致上訴人受有損害，而依民法第680條、第5 44條、第184條第1項後段等規定請求王品茜給付損害賠償。然王品茜取得系爭雕塑時，已向賣家預扣20萬元，供作支付系爭雕塑之瑕疵修復及相關開銷之用，並約定多退少補，業經本院認定如前，依上說明，該預扣之20萬元既係王品茜因執行合夥事務而取得，自屬全體合夥人公同共有之合夥財產，是縱令王品茜取得系爭雕塑時，系爭雕塑已然存在些許瑕疵，但修復瑕疵之費用既少於預扣之20萬元，尚難認合夥財產有何損失，上訴人自無從援引前開規定求償。至於大與公司、徐鎮秀於運送途中造成之瑕疵或運費開銷，顯非因王品茜處理合夥事務有所過失所致，亦無任何證據足資證明王品茜有何故意以背於善良風俗之方式致合夥財產受有此部分損害之舉，故上訴人亦無從請求王品茜就大與公司、徐鎮秀之疏忽負擔損害賠償責任。　4.上訴人另稱王品茜向賣家預扣款項，受有不當得利，依民法第179條規定請求返還乙節，查王品茜係為支應系爭雕塑可能必須修復瑕疵之開銷，而向賣家預扣款項，此筆款項屬合夥人全體公同共有財產，已如前述，並非王品茜個人所有，從而，上訴人主張王品茜因而受有利益，容有誤會，要無可採。　5.上訴人復依侵權行為之法律關係，請求大與公司、徐鎮秀就上訴人支出之17萬925元負損害賠償責任。惟依卷內現存事證，僅能證明系爭瑕疵A之部分係因大與公司運送疏失所致，且上訴人亦自承：修復師表示系爭瑕疵B、C是時間累積所致等語在卷（見本院卷一第333頁），準此，上訴人自無由就系爭瑕疵B、C部分，一併向大與公司、徐鎮秀請求賠償。又上訴人雖已支付系爭瑕疵A之修復費用、為修復此瑕疵額外支出之運費，但前述款項乃係上訴人因執行合夥事務代墊之費用，此部分損益歸於上訴人與王品茜之合夥事業，而非上訴人個人，則上訴人逕行向大與公司、徐鎮秀請求侵權行為之損害賠償，無法自有不合，不應准許。六、綜上所述，上訴人依民法第678條第1項規定，請求王品茜應給付其8萬5,462.5元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月 22日（起訴狀繕本於110年5月11日寄存送達，於同年月5月2 1日生送達效力，見北院卷第109頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及已提出之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰依法判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　謝佳純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉逸成　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇怡文以上正本係照原本作成。本件判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黎隆勝

2024-11-01

SLDV-111-簡上-352-20241101-1

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減少價金等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第851號原告吳芊逸訴訟代理人葉韋良律師陳郁芳律師被告黃楊月娥訴訟代理人黃莉婷複代理人謝孟釗律師被告信義房屋股份有限公司法定代理人周耕宇訴訟代理人劉耀文律師郭亮妤律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告信義房屋股份有限公司應給付原告新臺幣500萬元，及自民國112年4月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告信義房屋股份有限公司負擔2分之1，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣167萬元為被告信義房屋股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告信義房屋股份有限公司如以新臺幣500萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）之法定代理人原為劉元智（信義股份有限公司指定之代表人），嗣於本院審理中變更為周耕宇，有股份有限公司變更登記表可證（本院卷二第50至53頁），其具狀聲明承受訴訟（本院卷二第46頁），核無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）伊於民國110年10月31日經訴外人即信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以新臺幣（下同）2,380萬元向被告黃楊月娥購買臺北市○○區○○段○○段00000○號建物（即建物門牌士林區永公路3巷9號房屋，下稱系爭房屋）及所坐落同段707地號土地（權利範圍1/4）（與系爭房屋合稱系爭房地），而與黃楊月娥簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊並已支付全部價款予黃楊月娥。嗣交屋後，因伊使用系爭房屋外1樓庭院（下稱系爭庭院）而遭社區其他住戶提起竊佔告訴（即臺灣士林地方檢察署111年度偵字第22436號竊佔案件，下稱系爭刑案），始知悉黃楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時，透過訴外人即其女黃莉婷告知伊系爭房地就系爭庭院有排他使用權，而系爭房地能否使用系爭庭院，乃伊決定是否以高於市場行情價格買受系爭房地之關鍵，黃楊月娥應擔保系爭房地交付予伊時，無減少契約預定效用之瑕疵，伊得依民法第359條請求黃楊月娥減少系爭房地之價金8,186,106元。伊並以起訴狀繕本之送達為減少價金之意思表示，則黃楊月娥就溢領部分之價金，即構成不當得利。爰依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還其利益。（二）又張昱晨所提供信義房屋公司製作之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院排他使用權之資訊，且其未釐清系爭房地有無系爭庭院之排他使用權，而有過失，致伊受有系爭庭院市場價值8,186,106元之損害。伊得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司就上開損害，與張昱晨負連帶賠償責任。爰一部請求判命被告分別給付500萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，如其中一人已為給付，另一人於其給付範圍內同免給付義務等語，並聲明：㈠黃楊月娥應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡信義房屋公司應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前2項給付，如其中任一被告為給付者，其他被告於其給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）黃楊月娥則以：伊之代理人黃莉婷及其友人呂立成均曾清楚告知原告系爭庭院屬同棟9號之4個樓層所有人共有，且伊將系爭房地委託信義房屋公司銷售時，即依信義房屋公司之要求填寫標的物現況說明書，並寫明系爭庭院及系爭房屋前方空地，皆為4戶共有且無分管協議，而有列入系爭買賣契約中。又原告於系爭刑案曾向檢察官表明伊曾清楚告知系爭庭院為共有，且系爭刑案為原告不起訴處分並確定，原告並未受有損失等語。（二）信義房屋公司則以：系爭庭院由系爭房地之所有人使用，與系爭房地所在之其他共有人間，有分管協議。再者，伊之經紀人員張昱晨曾提供予原告之系爭房地資訊及注意事項，內容載明「本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件」、「本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」，並已明確告知原告系爭庭院前因賣方於庭院中裝設組合屋曾遭臺北市政府列管，雖系爭庭院由賣方管理使用，惟並無書面之分管協議，並經原告明確知悉相關內容後於系爭買賣契約簽名後同意買受系爭房地等語。（三）並均答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（一）原告於110年10月31日經信義房屋公司經紀人員張昱晨之仲介，以2,380萬元向黃楊月娥購買系爭房地，並與黃楊月娥簽訂系爭買賣契約。（本院卷一第11、120、134頁) （二）系爭庭院自始由黃楊月娥及其家人維護。（本院卷一第11 至12、202、290至292、358頁) 四、得心證之理由（一）原告不得依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還價金：　　　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦為民法第354條第1項前段所明定。　　　2.原告主張楊月娥明知系爭房地就系爭庭院無排他使用權，卻於出賣系爭房地時告知其系爭房地就系爭庭院有排他使用權，固舉證人黃莉婷於系爭刑案偵訊中之證述（本院卷一第337至338頁），及黃莉婷於磋商現場所提供之照片為證（本院卷一第78至82頁）。然查：黃莉婷於系爭刑案偵訊中證稱：系爭庭院是屬於共有部分，並沒有簽立分管契約，我們家也沒有禁止其他人使用。信義房屋公司在畫格局圖時有問過我，我有說系爭庭院是4 戶共同使用，所以我們家沒有做鐵門，我不知道信義房屋公司為何會這樣畫格局圖等語（本院卷一第337頁），已難認黃楊月娥透過黃莉婷向原告表示其就系爭庭院有排他使用權或分管協議。又原告所提出之上開照片，僅足以認定黃莉婷曾於商議買賣系爭房地時，向原告表示其家人使用系爭庭院之情形，尚難據此認定黃楊月娥或黃莉婷曾向原告表示系爭房地就系爭庭院有排他使用權。況且，黃莉婷於本院證稱：我們家會維護系爭庭院，是因如果不管理它，會有蛇出沒。系爭庭院及系爭房屋前之停車位都是9號的4戶共有的，不是我們自己的，原告來看系爭房屋時，原告有說要重做鐵門及翻新、砌高圍籬牆壁，呂立成就跟原告說不行，說系爭庭院是共有的，鐵門不能鎖起來，我也有跟原告說系爭庭院及屋前的停車位是公寓住戶共有的等語（本院卷二第30至32 頁），與其於上開偵訊中所為證述大致相符，亦與證人呂立成於本院證稱：信義房屋公司之仲介人員帶原告來看系爭房屋時，我與黃莉婷都在場。原告問系爭庭院屬於誰的，我告訴原告說這是9號的4戶所共有，是共有的公園。原告又提及他想把系爭庭院裝飾性的矮牆砌高，我跟原告說不行，並表示牆是共有的。原告還有提到系爭庭院的鐵門，我也跟原告說因為是共有的，所以無論如何改，都要讓別人可以進出等語（本院卷二第34至36 頁）一致。此外，原告復未提出其他足資證明黃楊月娥透過黃莉婷告知系爭房地就系爭庭院有排他使用權之證據，自難認原告與黃楊月娥間就系爭庭院之使用於系爭買賣契約有何預定效用可言。原告主張其購買之系爭房地就系爭庭院無排他使用權，屬減少契約預定效用之瑕疵，自難認可採。　　　3.準此，原告主張其得依民法第359條規定，請求減少其價金後，依民法第179條規定，請求黃楊月娥返還溢領價金之利益，尚屬無據。（二）信義房屋公司部分　　　1.按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。　　　2.原告主張依信義房屋公司所提供之銷售資料均含有買受系爭房地即可取得系爭庭院使用權之資訊，業據提出信義房屋公司於銷售系爭房地時所提供予原告之基本資料及簡報資料為證（本院卷一第64至76頁）。觀諸信義房屋公司上開系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示，系爭庭院以雙實線與庭院外之範圍相區隔，且標明「花園」（本院卷一第64頁下方、第71頁），並於地圖上將系爭房屋與系爭庭院以黑色粗實線一併圈起（本院卷一第74頁左上角），可見信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，向原告表明之銷售範圍包含系爭庭院在內，足使閱覽上開基本資料及簡報資料中格局圖之原告，認知倘購買系爭房地，將有系爭庭院之排他使用權。況證人即信義房屋公司之經紀人員張昱晨於系爭刑案偵訊中證稱：我是信義房屋公司負責帶看銷售之仲介，系爭庭院是由黃莉婷使用，沒有書面之分管契約，我在帶原告看屋前，黃莉婷曾跟我說系爭庭院之前有架設一個小木屋，但她已經先拆掉了，我是建議說雖然有默示約定專用，但還是不要架設有屋頂的東西等語（系爭刑案偵字卷第65頁、本院卷一第331頁），益徵信義房屋公司之經紀人員於銷售系爭房地時，曾向原告表示系爭房地之所有人就系爭庭院有約定專用權。原告主張其因信義房屋公司所提供之銷售資料，而認購買系爭房地即可取得系爭庭院之排他使用權一事，堪可採信。是以，信義房屋公司之經紀人員於仲介原告購買系爭房地時，所提供之銷售資料及所為之解說，使原告誤認系爭房地之所有人就系爭庭院有排他使用權，而有過失甚明。　　　3.信義房屋公司雖辯稱系爭房地之所有人就系爭買賣契約，與所在公寓大廈其他住戶有分管協議云云，然黃莉婷、張昱晨均於本院證稱：其等雖使用系爭庭院，然系爭庭院為9號的4戶所共有，不能限制其他住戶進出，其矮牆也不能再砌高等語（本院卷二第30至32、35、36頁），可見系爭房地之所有人就系爭庭院並無確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態，尚難僅憑黃楊月娥及其家人使用系爭庭院，即謂系爭房地之所有人就系爭庭院有分管協議。又信義房屋公司辯稱其已向原告表達系爭庭院屬違建，僅由黃楊月娥管理使用，日後仍有被他人主張之虞，並舉系爭房地物件銷講之說明書注意事項記載：「3.本信義房屋銷售之物件曾被台北市政府列為違建查報案件，查報明細請詳閱如後附件」、「4.本信義房屋銷售之物件空地加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前由賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞」等語為證（本院卷一第65頁），然上開說明書注意事項係就「增建物」而為說明，可見僅針對系爭庭院中之原告加蓋之小木屋（倉庫），並非就屬空地本身之系爭庭院所為之說明。是以，縱系爭房地物件銷講之說明書注意事項為上開記載，仍不足以使原告排除由格局圖及張昱晨之表述，所得系爭房地就系爭庭院有排他使用權之認知。　　　4.再者，依信義房屋公司所提出之系爭房地基本資料及簡報資料中之格局圖所示之系爭庭院範圍（本院卷一第64 頁下方、第71頁、第74頁左上方），與原告所主張之庭院範圍（本院卷二第294頁）相近，而異於信義房屋公司所抗辯之庭院範圍（本院卷二第296頁），是應以原告所主張之系爭庭院範圍認定系爭庭院具排他使用權之價值。又原告於110年10月31日係以2,380萬元購買系爭房地，而系爭房地於此時應有之市場價格為22,002,123 元，系爭庭院（具專用使用權）之市場價格為8,186,10 6元，有不動產估價報告書可稽（本院卷二第354頁），則原告係以6,453,818元之溢價購買系爭房地【2,380萬－2,380萬×22,002,123/（22,002,123＋8,186,106）＝6,4 53,818】，是以，原告因張昱晨之過失所受之損害即為 6,453,818元。原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，一部請求信義房屋公司就張昱晨上開所致原告之損害500萬元，負連帶賠償責任，應屬有據。五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求信義房屋公司給付500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年4月15日（本院卷一第112頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、原告雖聲請向中鼎不動產估價師事務所函詢不動產估價報告書就鑑定事項㈠之房地總價22,002,123元係指系爭房地於110 年10月31日之交易價格，抑或系爭房地包含得使用系爭庭院之交易價格一事為補充說明（本院卷三第31頁）。然該不動產估價報告書已載明鑑定事項㈠之房地總價以系爭庭院屬法定空地，庭院部分為共同使用，價值隱含於系爭房地之建坪單價估價等語（本院卷三第348頁），可見該總價即為系爭房地（不含系爭庭院排他使用權）之交易價格甚明，委無再次函詢之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　毛彥程以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑敏

2024-10-25

SLDV-112-訴-851-20241025-1

上易

臺灣高等法院

減少價金等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第456號上訴人劉悌文訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師被上訴人江仁杰訴訟代理人劉錦樹律師複代理人鄭天瀚律師被上訴人福圓全球房地產股份有限公司法定代理人葉金壽訴訟代理人何燈旗律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 1月27日臺灣士林地方法院111年度訴字第437號第一審判決提起上訴，本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊經被上訴人福圓全球房地產股份有限公司（下稱福圓公司）仲介，於民國107年8月25日以新臺幣（下同）1080萬元向被上訴人江仁杰買受門牌新北市○○區○○路000 巷0號9樓房地（即同區○○段○○小段0000建號建物權利範圍全部、同小段0000建號建物權利範圍120/10000及同小段000-0 地號土地權利範圍159/10000，下合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），已於107年9月18日辦畢所有權移轉登記、於同年9月28日交屋。嗣伊於107年11月間發現廚房隔間牆及雨遮漏水，即通知福圓公司轉知江仁杰處理；又於108年9月底米塔颱風過境後發現多處漏水，伊於同年10月3日通知福圓公司轉知江仁杰處理，上開漏水修復費用需54萬元，且系爭房屋修復後價值減損43萬2000元，伊計受有97萬2000元損害，江仁杰除其所為給付不符債務本旨而應負損害賠償責任外，亦需負物之瑕疵擔保責任而應減少價金；另福圓公司仲介伊買受前已知系爭房屋有漏水且曾經修繕之事實，竟未告知伊，係處理委任事務有過失，且違反居間義務，不得對伊請求報酬，故其取得伊所付服務報酬21 萬6000元，係屬不當得利。爰擇一依民法第227條第1項與第 226條第1項、第359條與第179條、第544條、第571條與第17 9條、不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第2項規定，求為命江仁杰、福圓公司依序給付伊97萬2000元、21 萬6000元，並均加計自訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡江仁杰應給付上訴人97萬2000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息。㈢福圓公司應給付上訴人21萬6000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。二、對造則以：㈠江仁杰部分：伊除於107年3月間買受系爭房屋時發現有2處漏水，而委託福圓公司處理修繕，並已由該公司法定代理人葉金壽告知上訴人外，伊因購屋後，父親驟逝，故伊與簽約代理人即伊母親陳喬湞從未入住，即決定出售，不知系爭房屋尚有無其他滲漏水之情況，故伊既無故意不告知瑕疵之情，且伊係減價出售，雙方並已確認當時屋況，而於系爭契約約定以簽約日之房屋現況交屋，故伊亦不擔保系爭房屋無滲漏水之瑕疵。則系爭房屋於交付後因颱風所發生之滲漏水情事，既非可歸責於伊，而無不完全給付之情，伊亦不負物之瑕疵擔保責任；㈡福圓公司部分：於107年7、8 月，上訴人由其父母代理洽購系爭房地時，伊公司法定代理人葉金壽曾帶看系爭房地，並如實告知該屋曾經修繕滲漏水，並由廠商保固1年，上訴人父母現場查看後，決定買受系爭房地，伊並無隱瞞或不告知滲漏水情形，且因江仁杰與其家人未曾入住，故不保證系爭房屋無滲漏水情事，乃由雙方確認屋況後，約定以系爭契約簽約日之現況交屋，伊並無處理委任事務過失或違反居間義務之情；各等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文項所示。三、查，㈠江仁杰由其母陳喬湞代理，經福圓公司仲介於107年3 月9日購買系爭房地，同年4月25日受移轉登記為所有人；㈡江仁杰購得系爭房地後，即由陳喬湞代理委由福圓公司整理系爭房屋及以總價1350萬元出售；上訴人（由其父劉孝仁及母吳淑華代為處理）經福圓公司法定代理人葉金壽於000年0 月間帶看；㈢經福圓公司居間，上訴人於107年8月25日與江仁杰簽訂系爭契約，以總價1080萬元購買系爭房地，嗣於同年9月18日辦理所有權移轉登記、同年月28日點交完畢；上訴人並因此給付福圓公司買賣總價2%之居間報酬即21萬6000 元；㈣上訴人於107年10月間入住系爭房屋，於107年11月間向福圓公司反應系爭房屋廚房隔間牆及雨遮滲漏水，葉金壽通知之前整理系爭房屋之廠商於107年12月間進行保固修繕；㈤上訴人因主張系爭房屋於108年9月30日米塔颱風過境後有滲漏水情事，上訴人與其父劉孝仁、母吳淑華於108年11 月5日與福圓公司法定代理人葉金壽協商；㈥上訴人因主張系爭房屋有滲漏水情事，於109年7月3日對江仁杰、陳喬湞、葉金壽申告詐欺與背信罪嫌（下稱系爭刑案），經臺灣臺北地方檢察署（下稱北檢）檢察官以110年度偵字第2404號為不起訴處分、臺灣高等檢察署檢察長以111年度上聲議字第1 013號處分再議駁回；㈦原審就上訴人主張系爭房屋滲漏水情況、所需修繕費用、107年8月間市場價格、因滲漏水可能發生之減價等事項，囑託臺北市建築師公會鑑定結果詳如該公會鑑定報告書及112年11月7日112（十七）鑑字第2717號函覆說明（但該公會於評估107年8月間市場價格時未將兩造一併買賣之2個停車位價值列計）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第170至171頁），堪信為真。四、本件應審究者為㈠上訴人依民法第227條第1項與第226條第1 項、民法第359條與第179條規定，請求江仁杰給付97萬2000 元，有無理由？㈡上訴人依民法第544條、第571條、第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求福圓公司給付21萬6000元，有無理由？茲分別論述如下：　　　㈠、上訴人依民法第227條第1項與第226條第1項、民法第359條與第179條規定，請求江仁杰給付97萬2000元，有無理由？　⒈不完全給付部分　　⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，固為民法第227條第1項、第226條第1項所分別明定。惟給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，自不構成不完全給付（最高法院101 年度台上字第1898號、103年度台上字第2631號民事裁判意旨參照）。　　⑵經查：　　　①江仁杰於107年3月9日購買系爭房地，同年4月25日辦理所有權移轉登記，嗣委由福圓公司整理系爭房屋及以總價1350萬元出售；上訴人由其父劉孝仁及母吳淑華代理經福圓公司帶看後，於107年8月25日與江仁杰簽訂系爭契約，以總價1080萬元購買系爭房地，於同年9月18日辦理所有權移轉登記、同年月28日點交完畢等情，有系爭房屋異動索引、北檢110年度偵字第2404號檢察官訊問筆錄及不起訴處分書、不動產委託物件登錄表、系爭契約及登記謄本在卷可稽（見本院卷第141至142頁、原審卷一第247、76至81、20至41頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈠㈡㈢），堪信為真。　　　②而江仁杰主張伊購買系爭房地後，伊因父親驟逝（107年 3月15日），即委由福圓公司出售，伊與家人未曾自住乙節，亦有戶籍謄本在卷可稽（見北檢109年他字第946 3號卷第47至48頁），上訴人所提其父母於108年11月5 日與葉金壽談話錄音譯文，其父劉孝仁亦表示「我們同意大家都不知道（指交屋後發之滲漏水情況）…原來的屋主現況交屋我們很清楚，他沒有住進來我們也很清楚 …」等語（見原審卷一第399頁），足見江仁杰購買系爭房地後，因故未曾入住，並即委託出售，其對系爭房屋潛在可能滲漏水之情況顯無從知悉，是其抗辯未隱瞞系爭房屋可能之滲漏水情況，自堪採信。　　　③江仁杰購買系爭房地後未曾入住，不到半年即售予上訴人，其對潛在滲漏水情況無從知悉，其除無隱瞞系爭房屋可能滲漏水情況，業如前述外；上訴人由其父母代理經福圓公司帶看後，與江仁杰於系爭契約手寫特約「以簽約日當時房屋現況交屋」（見原審卷一第26頁）；即上訴人於簽約前曾由代理人即其父母確認系爭房屋現況後，方與江仁杰約定其以簽約時系爭房地現狀交付；則嗣江仁杰以其未曾入住使用，且經上訴人父母確認之現況，將系爭房地交付上訴人，揆之前述說明，即屬依債務本旨而為給付。是上訴人主張江仁杰就系爭契約應負不完全給付之損害賠償責任云云，自無可取。　　⑶依上說明，江仁杰就系爭契約已依債務本旨而為給付，並無不完全給付之情事。則上訴人依民法第227條第1項與第 226條第1項之規定，請求江仁杰賠償伊所受損害97萬2000 元，自屬於法無據，不應准許。　⒉物之瑕疵擔保部分　　　　⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354條第1項、第359條所明定。惟民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院104年度台上第550號、71年度台上字第208號、83 年度台上字第2372號民事裁判意旨參照）。　　⑵經查：　　　①江仁杰購買系爭房地後，其與家人因故均未自住，即委由福圓公司以總價1350萬元出售，不到半年即售予上訴人；而上訴人係由父母代理確認系爭房屋現況後，方與江仁杰約定「以簽約日當時房屋現況交屋」，江仁杰並無隱瞞可能滲漏水之情況，業如前述，即江仁杰並無故意不告知瑕疵之情事外，江仁杰嗣以1080萬元出售系爭房地予上訴人，係就其上開原欲售價大幅降價20%，顯見除有以可見之系爭房地現況定其債務本旨履行範圍外，並有免除其無從知悉之潛在滲漏水瑕疵之擔保責任之意，否則其大幅降價即失其意義，乃江仁杰抗辯依上開約定伊不負物之瑕疵擔保責任，已非無據。　　　②佐以系爭房地經鑑定結果，倘無滲漏水情事，於107年8 月間市場價格約為1053萬3455元（此價格不包括系爭契約一併買賣之2個停車位價值），有卷附臺北市建築師公會112年11月7日112（十七）鑑字第2717號函覆意見可稽（見原審卷二第216至224頁），為兩造所不爭（上開不爭執事項㈦）；加計上訴人自陳當時2個停車位價值 130萬元（見原審卷二第241頁），即系爭房地（含2個停車位）於000年0月間市場價格至少為1183萬3455元（計算式：1053萬3455元＋130萬元＝1183萬3455元），倘非為免除潛在滲漏水之物之瑕疵擔保責任，江仁杰實無大幅降價而出售予上訴人之必要。　　　③參之臺北市建築師公會就系爭房屋滲漏水情況，評估修復費用及修復後價值減損各為54萬元、43萬2000元，有該公會112年1月16日112（十七）鑑字第0133號函附鑑定報告書在卷可參，為兩造所不爭（上開不爭執事項㈦）。是以系爭房地含2個停車位之市場價格1183萬3455 元，扣除滲漏水所需修復費用及修復後價值減損，其於 107年8月間市場價格約1086萬1455元（計算式：1183萬 3455元－54萬元－43萬2000元＝1086萬1455元），核與系爭契約價格1080萬元甚近，堪認雙方買賣價格確係以免除潛在滲漏水之瑕疵擔保責任所為折衝之結果，益徵雙方已約定免除江仁杰物之瑕疵擔保責任。　　⑶綜上所述，江仁杰既與上訴人約定免除物之瑕疵擔保責任，則上訴人嗣再依民法第359條與第179條規定，主張減少價金，並請求江仁杰返還不當得利97萬2000元，於法亦非有據，不應准許。　㈡、上訴人依民法第544條、第571條、第179條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求福圓公司給付21萬6000元，有無理由？　⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第544條、第571條分別定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，則為管理條例第26條第2項所明定。是依上開規定主張不動產經紀業者應對所仲介之交易當事人負損害賠償責任或不得請求報酬，均以該業者於仲介交易過程有可歸責之事由為要件，否則即無損害賠償請求權或報酬償還請求權可言。　⒉經查：　　⑴上訴人經福圓公司居間而向江仁杰購買系爭房地，因而給付該公司居間報酬21萬6000元等情，有統一發票在卷可稽（見原審卷一第74頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈢）。而依前述上訴人父母於108年11月5日與葉金壽談話錄音譯文，其父劉孝仁表示「我們同意大家都不知道（指交屋後發現之滲漏水情況）…有漏水有壁癌都已經處理過了，這個是有講…有保固1年這你也有講…」等語（見原審卷一第399、404頁），可知上訴人主張福圓公司仲介伊買受系爭房地前已知系爭房屋漏水且曾經修繕，卻未告知伊云云，並非實情，則其據此主張福圓公司處理委任事務有過失、違反居間義務，已非有據。　　⑵上訴人雖以交屋後發生之滲漏水情況，主張福圓公司違反管理條例第24條之2第3至5款規定，故其有可歸責事由云云。按上開係關於仲介業者應對買受人提供不動產必要資訊、告知依其專業應查知之不動產瑕疵、協助對不動產進行必要檢查之規定。惟福圓公司仲介上訴人買受系爭房地前已先帶領上訴人代理人即其父母查看系爭房屋（上開不爭執事項㈡），並告知曾就漏水及壁癌處修繕，均如前述；至系爭房屋潛在可能滲漏水之問題，於交屋後方才顯現，不僅未曾入住之江仁杰無從知悉，亦難謂福圓公司就此有何明知或可得而知、卻未告知上訴人之情，則上訴人主張福圓公司違反上開規定云云，已屬無憑。　　⑶況福圓公司係於107年3月9日仲介江仁杰購買系爭房地後，再於同年8月25日仲介上訴人購買系爭房地，業如前述，是其仲介買賣系爭房地之期間甚短。而上訴人主張系爭房屋多處滲漏水之情事，係於交屋逾1年之108年9月底米塔颱風過境後才發現；且證人即上訴人委託之修漏業者林秉廉於系爭刑案亦證述：若非真的下大雨，就算是伊也看不出來漏水問題有無解決等語（見北檢109年度他字第9463 號卷第115頁背面）。可見倘非恰有颱風過境或雨勢磅礡之情況，即使修漏業者亦難發現系爭房屋潛在滲漏水問題，則在短期間仲介買賣系爭房地之福圓公司，自亦難謂其負有查知該潛在滲漏水問題並告知上訴人之義務。　⒊綜上說明，上訴人主張福圓公司處理委任事務有過失，有違反居間義務或管理條例第24條之2第3至5款規定之情，均非有據，即無從認福圓公司在仲介上訴人購買系爭房地過程中有何可歸責之事由。則上訴人依民法第544條、第571條、第 179條、管理條例第26條第2項規定，主張福圓公司應對伊負損害賠償責任或償還伊居間報酬，因而請求福圓公司給付21 萬6000元，亦非有據，不應准許。　　　五、從而，上訴人依民法第227條第1項與第226條第1項、第359 條與第179條、第544條、第571條與第179條、管理條例第26 條第2項規定，請求江仁杰、福圓公司依序給付伊97萬2000 元、21萬6000元，及均自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，部分理由雖與本院容有不同，惟結論並無二致，本院仍應予以維持。上訴人仍執前詞指謫原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、另上訴人雖聲請調查證人即其兄長劉悌強，以證明上訴人因系爭房屋滲漏水而與對造磋商之際曾請求減少價金云云（見本院卷第148至149頁）。但江仁杰非因上訴人未為減少價金之主張而不負物之瑕疵擔保責任，業如前述，則其上開聲請，本院核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第九庭審判長法官楊絮雲法官盧軍傑法官陳賢德正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　書記官張佳樺

2024-10-23

TPHV-113-上易-456-20241023-1

訴

臺灣高雄地方法院

減少價金等

臺灣高雄地方法院民事裁定 112年度訴字第870號原告王培容訴訟代理人林怡君律師徐旻律師被告富邦建設股份有限公司法定代理人宋良政訴訟代理人朱怡瑄律師吳任偉律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院裁定如下：主文本件應再開言詞辯論，並指定民國一百一十三年十一月十九日上午九時，在本院第四法庭行言詞辯論。理由一、按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開辯論，民事訴訟法第210條定有明文。二、因尚有事實待釐清，認本件有必要命再開辯論，爰依前揭規定，裁定如主文。三、兩造應於民國113年11月10日前，就附件所示事項確認，並提出最終言詞辯論意旨狀，並將繕本自行以雙掛號寄送對造。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第二庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日書記官楊姿敏

2024-10-23

KSDV-112-訴-870-20241023-1