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嘉簡
嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第90號 原 告 蕭婷云 訴訟代理人 蕭明哲 黃文力律師 被 告 蕭武雲 訴訟代理人 林春發律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件,本院於民國114年2月12日言詞 辯論終結,判決如下:   主   文 一、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋騰空遷讓返還原 告。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣67,380元為原告預供擔 保,得免為假執行。   事實及理由 一、原告主張:坐落嘉義市○○○段00○00地號土地(下稱系爭土地 )及其上未辦保存登記建物即門牌號碼嘉義市○區○○路000號 房屋(下稱系爭房屋,與系爭土地合稱系爭房地)係原告於 民國91年間向訴外人即原告父親蕭武龍購買並享有事實上處 分權,前將系爭房屋無償借予訴外人即原告祖父蕭賜榮、祖 母張金貴居住使用,然其等相繼去世後,近來原告有使用系 爭房屋需求,竟發現系爭房屋遭被告置放物品,被告無權占 用系爭房屋已侵害原告之事實上處分權,原告於112年12月2 0日以郵局存證信函請被告於文到30日內將系爭房屋內置放 物品清除並返還系爭房屋,惟被告竟以借名登記、通謀虛偽 意思表示等作為抗辯,以下分述之:  ㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地並無借名登記存在:  1.蕭武龍初中畢業後即至福助福布行工作,19歲自行創業開布 行及布攤,因買賣大量西裝內裡布匹獲利頗豐,於58年7月2 6日向訴外人蔡長水購買系爭房地,並非無資力。  2.在系爭土地與同段49之15地號土地間尚有一筆同段49之16地 號土地,此筆土地由蕭武龍於62年間向國有財產局臺灣南區 辦事處承購,該筆土地於65年間併入系爭土地,又原告全家 均曾居住於系爭房屋,足證系爭房地為蕭武龍所購買而非借 名登記。  3.另依蕭賜榮病歷資料可知,其於103年已檢測出老年性癡呆 症嚴重,自無可能於104年間向他人表示系爭房地係伊所購 買。  ㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地並非通謀虛偽意思表示:  1.原告係以房屋價金新臺幣(下同)11,500元、土地價金85萬 元向蕭武龍購買系爭房地,於91年9月5日簽立契約時,原告 確實有給付買賣價金,此可從土地登記謄本之登記原因記載 「買賣」可證。蓋依遺產及贈與稅法第5條第1項第6款但書 規定,國稅局審核買賣價金交付之金流認定是「買賣」後才 核發非屬贈與財產同意移轉證明書,始能向地政機關辦理「 買賣」過戶。  2.原告祖父母原居住於其等購買之門牌號碼嘉義市○區○○路000 號房屋,後因該建物整修重建,蕭武龍才將系爭房屋借予祖 父母居住,蕭武龍將系爭房屋出賣予原告時,有要求系爭房 屋要繼續給祖父母居住,原告父執輩均同意系爭土地之地價 稅及系爭房屋水電費從祖父公帳支付,108至110年地價稅由 原告繳付後,由訴外人即原告母親蕭陳綉持向公帳管理者即 被告從公帳支付,水電費均由蕭陳綉繳費,部分持向被告從 公帳支付,因被告擅自占用系爭房屋,蕭陳綉曾向被告要求 支付,但後來認為被告無權占有,才未再要求被告支付。  3.被告提及蕭武龍要求登記費用19,600元云云,係訴外人即原 告叔叔蕭武松名下坐落嘉義市○○段0000地號土地權利範圍2 分之1遭法院拍賣,被告找其他兄弟協議拍買,被告於拍買 後要求每位兄弟支出200萬元,蕭武龍遂於93年10月8日簽發 200萬元彰化商業銀行支票交予被告,由訴外人即被告配偶 洪美華簽收,原告並分攤19,600元之登記費用,但後來不知 為何未將10000分之625登記予蕭武龍,所以才會向訴外人即 被告弟媳王沛宜討回19,600元,嗣後因登記費用都是被告處 理而非王沛宜處理,才又將19,600元退還予王沛宜,並非向 其他兄弟要求系爭房地之登記費用。  ㈢原告為系爭房屋之事實上處分權人,亦可從原告持有系爭房 屋之鑰匙可證,被告無權占有系爭房屋,爰依民法第184條 第1項前段、第179條、767條第1項前段、類推適用第767條 第1項前段訴請被告遷讓並返還系爭房屋,請求擇一為有利 之判決等語,並聲明:1.被告應自系爭房屋遷出,並將系爭 房屋騰空返還予原告。2.原告願供擔保請准宣告假執行。  二、被告則以:  ㈠蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有借名登記存在:  1.系爭房地係蕭賜榮於58年7月26日以62,000元向前手蔡長水 購買,於59年4月13日以蕭武龍名義登記,係屬借名登記, 作為全家居住之用,蕭武龍於59年4月13日才22歲,根本無 資力購買系爭房地。  2.王沛宜證稱蕭賜榮曾跟我說系爭房地係伊出錢購買,登記在 蕭武龍名下。訴外人即被告媳婦葉姿伶亦證稱蕭賜榮約於10 3年表示系爭房地為伊所購買,原告雖表示蕭賜榮已老年性 癡呆,然葉姿伶係表示於101年結婚後2、3年聽蕭賜榮提及 此事,是蕭武龍於103年間向葉姿伶表達此事尚屬可能。  3.蕭武龍及原告並未住在系爭房屋,蕭武龍實際居住於北榮街 。  4.是蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房屋有借名登記存在,被告使用 系爭房地係有權占有。  ㈡蕭武龍與原告買賣系爭房地係通謀虛偽意思表示:  1.91年間蕭武龍為避免自身債務波及系爭房地所有權,乃告知 其餘兄弟,要將系爭房地以「買賣」過戶登記給其女兒即原 告,以策安全,所有權移轉登記費用19,600元還向其他兄弟 收取,如其他兄弟沒有權利,蕭武龍憑何收取費用,原告辯 稱19,600元係93年出資200萬元購買嘉義市○○段0000地號土 地權利範圍2分之1之登記費用云云,然該土地並未登記在蕭 武龍名下,豈可能多年後才發現未獲登記之情事,且該支票 下方有「還市農會貸款」字樣,足見此200萬元支票僅係償 還市農會貸款之用,並非買回土地之用。  2.系爭房屋之地價稅、房屋稅、水電費先後均由蕭武龍、原告 先行繳納,再拿單據由其他兄弟分攤。  3.蕭武龍於112年10月23日重陽節拜拜後,蕭家子孫在保安宮 辦桌時,當眾表示要將系爭房地移轉登記給其他兄弟。  4.從原告華南商業銀行北台中分行帳戶經常性餘額為3、4萬元 、中華郵政郵局嘉義郵局帳戶經常性餘額最多僅1,225元、 合作金庫商業銀行沙鹿分行帳戶經常性餘額為0元,並未有 原告一次匯款861,500元之紀錄,足見其並無資力購買系爭 房地。  5.是蕭武龍與原告間就系爭房地之買賣債權契約、所有權移轉 物權契約均屬通謀虛偽意思表示,依民法第87條第1項規定 ,均屬無效。  ㈢原告不因通謀虛偽意思表示而取得系爭房屋事實上處分權, 不能對抗真正權利人即被告,事實上處分權更不屬民法第18 4條第1項前段所稱之權利,因被告有權占有使用系爭房屋, 原告依不當得利規定請求遷讓並返還系爭房屋並無理由,事 實上處分權究非所有權,無民法第767條第1項物請求權規定 適用亦無類推適用之餘地等語,並聲明:1.原告之訴駁回。 2.如受不利判決願供擔保,請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由:  ㈠原告主張系爭房地原本登記於其父親蕭武龍名下,嗣蕭武龍 於91年間以買賣為原因,將系爭土地之所有權登記與系爭房 屋之稅籍,均移轉至原告名下,原告祖父蕭賜榮、祖母張金 貴生前曾居住於系爭房屋,現在系爭土地登記為原告所有, 系爭房屋稅籍亦登記於原告名下,被告現占有使用系爭房屋 等情,有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、土地及建築改良 物買賣所有權移轉契約書可參(見本院卷一第9、103、123-1 25頁),且為被告所不爭執,堪信為真。  ㈡蕭賜榮與蕭武龍間就系爭房地有無借名登記存在?  1.按借名登記契約,係指當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產 為出名登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意 思表示合致,始能成立借名登記契約。而不動產為登記名義 人所有屬常態事實,為他人借名登記者屬變態事實,主張借 名登記者,應就該借名登記之利己事實,提出符合經驗法則 、論理法則之事證以資證明,始可謂已盡舉證責任(最高法 院114年度台上字第79號判決意旨參照)。  2.被告抗辯系爭房地是蕭賜榮借名登記在蕭武龍名下乙節,係 以證人王沛宜、葉姿伶的證述為據。經查,證人即被告弟媳 王沛宜於本院審理時證稱:我從71年就嫁入蕭家,我與公婆 住在系爭房屋,公公蕭賜榮曾經跟我說系爭房屋是他出錢買 的,登記在蕭武龍名下,但是沒有說為什麼要登記在蕭武龍 名下,蕭家的人都知道這是蕭家的財產,不是蕭武龍私人的 ,系爭房屋水電費用都是蕭武龍與被告等四兄弟一起繳,修 繕也是大家一起出錢,最近蕭武龍密集打電話給我,說他要 趕快處理掉登記在原告名下的系爭房屋,要分給其他四個兄 弟,蕭武龍一直跟我催討代書費,他說他先登記給原告的費 用是他先出的,所以希望兄弟們要給他這筆費用,我也有於 112年10月20幾號給蕭武龍19,600元,由蕭武龍兒子蕭明哲 代為收下等語;證人即被告之媳婦葉姿伶則證稱:蕭賜榮說 系爭房地是其購買,登記在蕭武龍名下,自從我101年嫁過 來到蕭賜榮及張金貴過世,都是該二人居住在系爭房屋,系 爭房屋水電是被告四兄弟一起平分等語(見本院卷一第139-1 48頁)。依二位證人所述,渠等是聽聞蕭賜榮轉述,始認為 系爭房地是蕭賜榮購買並登記在蕭武龍名下,渠等既未親自 見聞不動產買賣與登記之經過,也不知曉買賣登記的原因, 則縱使如證人所述系爭房地是蕭賜榮出資購買,蕭賜榮是欲 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下,抑或有使蕭武龍取得系 爭房地所有權及事實上處分權的意思,則不得而知,尚難僅 憑證人聽聞蕭賜榮於審判外之片面陳述,遽認蕭賜榮有將系 爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實。況且,如果蕭賜榮為 系爭房地之實質所有權人及事實上處分權人,僅是將系爭房 地借名登記在蕭武龍名下,何以當初沒有簽訂書面契約為據 ,且直到蕭賜榮死亡都沒有終止借名登記,或於生前書立遺 囑交代系爭房地之分配事宜。此外,因蕭賜榮及張金貴生前 居住於系爭房屋,故相關水電費用及稅賦無論是由公帳支出 ,或如證人所述是由蕭賜榮之四名兒子平均分攤,均與常理 無違,不能據此推論系爭房地之實質所有權人及事實上處分 權人為蕭賜榮。綜上所述,本件尚無足夠事證認定蕭賜榮有 將系爭房地借名登記在蕭武龍名下的事實,故被告抗辯蕭武 龍未取得系爭房地之所有權及事實上處分權,尚不足採。  ㈢蕭武龍與原告買賣系爭房地是否為通謀虛偽?  1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無 效,但不得以其無效,對抗善意第三人,民法第87條第1項 定有明文。又民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示, 必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係 屬虛構,而有不受該意思表示拘束之意,始足當之,故規定 此項意思表示為無效。惟由第三人以之為訴訟原因出而主張 者,依舉證責任分配之原則,自應由該第三人先行立證,亦 即第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,該 第三人應負舉證之責(最高法院著有48年台上字第29號判決 意旨可資參照)。被告主張蕭武龍與原告間就系爭房地買賣 之債權行為及物權行為,均係通謀虛偽意思表示而屬無效, 然此既為原告所否認,依照上開說明,自應由被告就其主張 之事實,負舉證責任。  2.審酌被告前開抗辯,係以蕭武龍將系爭房地以買賣為原因登 記於原告名下時,原告並未實際支付價金為主要論據。惟按 財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法 規定,課徵贈與稅:六、二親等以內親屬間財產之買賣。但 能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣 人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限,遺產及贈與稅 法第5條第6款有明文規定。另經本院就以下問題函詢財政部 南區國稅局:「按91年的相關規定,並依當年度贈與稅免稅 額為100萬元,本件當事人可否不用提出『已支付價款之確實 證明』,就可以取得非屬贈與同意移轉證明書或贈與稅免稅 證明書,進而至地政事務所以『買賣』為登記原因,辦理上開 土地的所有權移轉登記?」,經財政部南區國稅局函覆以: 「二親等以內親屬間財產之買賣,依遺產及贈與稅法第5條 第6款規定辦理,尚無來文說明二、(二)之相關規定」( 見本院卷二第23頁)。由此可知,國稅局審核二親等以內親 屬買賣,有提出已支付價款之確實證明,認定是「買賣」後 ,才會核發非屬贈與財產同意移轉證明書,當事人始能據以 向地政機關辦理「買賣」過戶,不會因本件系爭房地的買賣 價金未逾100萬元,就可以不用提出已支付價款之確實證明 逕為辦理,是以原告於買賣系爭房地當時有給付86萬1,500 元價金予蕭武龍乙節,應堪認定。至於被告雖辯稱原告無法 提出匯款證明等語,惟本院審酌系爭房地交易距今已逾20年 ,實難期待原告能具體指出係從何帳戶將買賣價金匯款至蕭 武龍的帳戶。從而,被告前開所辯不足為採。  3.被告另主張蕭武龍於91年間為避免自身債務波及系爭房地, 乃告知其餘兄弟,要將系爭房地以「買賣」名義過戶給原告 ,並向其他兄弟收取所有權移轉登記費用19,600元等語,然 縱使上情屬實,只能證明蕭武龍沒有將系爭房地所有權及事 實上處分權移轉予原告的意思,不能證明原告買受系爭房地 也是出於虛偽意思表示,而無取得系爭房地之真意。又按表 意人無欲為其意思表示所拘束之意,而為意思表示者,其意 思表示,不因之無效。但其情形為相對人所明知者,不在此 限,民法第86條定有明文。是以即便認為蕭武龍沒有將系爭 房地所有權及事實上處分權移轉予原告的意思,只要原告善 意不知該情形,則系爭房地之買賣仍屬有效。本件被告無法 證明原告知悉蕭武龍沒有移轉系爭房地予原告之真意,故蕭 武龍與原告於91年間買賣系爭房地之債權及物權行為,均屬 有效。此外,被告不爭執原告因買受系爭房地而登記為系爭 土地的所有權人、系爭房屋的納稅義務人,並取得系爭房屋 的鑰匙,足認蕭武龍確實有將系爭房屋的事實上處分權移轉 予原告,不因原告未長期居住於系爭房屋,或同意蕭賜榮及 張金貴繼續居住使用而有異。綜上所述,被告抗辯蕭武龍與 原告間買賣系爭房地之債權行為及物權行為均屬通謀虛偽意 思表示,依民法第87條第1項規定均屬無效等語,即不足採 。  ㈣原告依照民法第179條之規定,請求被告騰空遷讓返還系爭房 屋予原告,為有理由:  1.按未辦理保存登記房屋之買受人,固取得該違章建築之事實 上處分權,惟該事實上處分權究與物權性質不同,自無同法 第767條第1項物上請求權規定適用,亦無類推適用餘地(最 高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照)。次按受讓 未辦理所有權第一次登記之建物,受讓人雖因該建物不能為 所有權移轉登記,而僅能取得事實上處分權,但該事實上處 分權,具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能 ,長久以來為司法實務所肯認,亦為社會交易之通念,自屬 民法第184條第1項前段所稱之權利;再按未為所有權登記之 建物之占有利益,應歸屬於享有事實上處分權之人,第三人 未經事實上處分權人同意而占有該建物,受有占有之利益, 致事實上處分權人受有損害,且無法律上原因時,該事實上 處分權人自得依民法第179條規定,請求返還其占有(最高 法院106年度台上字第187號判決意旨參照)。換言之,事實 上處分權人得依民法第179條不當得利、第184條第1項前段 侵權行為、第962條占有法律關係擇一請求無權占有之人返 還該建物。  2.本件原告為系爭房屋的事實上處分權人,已如前述,則被告 未經原告同意,無占有權源居住於系爭房屋內,受有占有系 爭房屋之利益,致原告受有損害,則原告依民法第179條之 法律規定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,核屬有據,應 予准許。 四、綜上所述,原告依民法第179條之法律規定,請求如主文第1 項所示,為有理由,應予准許。又原告以選擇合併請求擇一 為有利之判決,本院既已准許原告請求如上,則其就民法第 184條第1項前段、767條第1項前段、類推適用第767條第1項 前段請求部分,即毋庸再予論斷,附此敘明。 五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決,爰依同法第389條第1項第3款之規定,職權宣告 假執行。至於被告陳明願供擔保,聲請宣告免為假執行,合 於法律規定,應予准許。審酌本件係適用簡易訴訟程序之案 件,僅能上訴至第二審,故參考各級法院辦案期限實施要點 ,第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月,以此推 估,本判決第1項因被告免為假執行,致原告延後2年6個月 使用收益系爭房屋所受之損害,應為上開假執行延宕期間之 相當於租金之不當得利。又按城市地方房屋之租金,以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限,土地法第97條第1 項定有明文。查系爭房屋課稅現值為11,500元,系爭房屋所 占基地面積約50平方公尺,系爭土地申報地價為每平方公尺 5,760元,有房屋稅籍證明書及土地登記謄本可參(見本院卷 一第9、103頁)。本院斟酌系爭房屋坐落位置鄰近嘉義火車 站,生活機能佳,交通便利,然屋齡已逾50年,目前僅供居 住,未作營業用途等情,認應以上開土地申報地價及系爭房 屋現值之年息9%計算不當得利,始為適當,據此計算後,被 告無權占有系爭房屋致原告受有相當於租金之損害為每月2, 246元【計算式:(占用面積50平方公尺×土地每平方公尺申 報地價5,760元+系爭房屋課稅現值11,500元)×年息9%÷12月 =2,246元,元以下四捨五入】。從而,本判決第1項因被告 免為假執行,致原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之 損害,應為67,380元【計算式:租金2,246元×30月=67,380 元】,爰酌定此擔保金額宣告之,判決如主文第3項所示。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判 決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  114  年  3   月   5  日          臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭                法 官 陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本庭(嘉義市○○路 000○0號)提出上訴狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  3   月   5  日                書記官 阮玟瑄

2025-03-05

CYEV-113-嘉簡-90-20250305-1

簡上
臺灣橋頭地方法院

拆屋還地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第131號 上 訴 人 詹善因 郡都建設股份有限公司 法定代理人 唐承 共 同 訴訟代理人 兼送達代收 人 陳佳煒律師 複代理人 沈煒傑律師 被上訴人 吳麗珍 陳孟池 上列當事人間請求拆屋還地等事件,上訴人對於民國113年6月13 日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第451號第一審判決提起上訴, 本院於114年2月12日言詞辯論終結,判決如下:   主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。    事實及理由 一、被上訴人吳麗珍、陳孟池經合法通知,無正當理由未於言詞 辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條所列各款情形,爰 依上訴人之聲請,由其一造辯論而為判決。 二、被上訴人主張:被上訴人吳麗珍、陳孟池為坐落高雄市○○區 ○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地)之共有人,及分別 為其上同段000、000建號建物(門牌號碼分別為高雄市○○區 ○○路0巷00號0樓、0樓,下合稱系爭公寓)之所有權人。上 訴人詹善因則為相鄰之同段000地號土地,及其上同段0000 建號建物(下稱系爭建物)之所有權人,然詹善因於系爭建 物後方增建如附圖編號B所示增建走廊(下稱系爭地上物) ,無權占有系爭土地,爰依民法第767條第1項前段、中段、 第821條規定,請求詹善因拆除系爭地上物,並將所占用之 土地返還被上訴人及全體共有人。又上訴人郡都建設股份有 限公司(下稱郡都公司)擅自在系爭公寓共用部分之外牆北 側,架設附圖編號A所示美化棚架物(下稱系爭棚架),並 以釘子固定在系爭公寓外牆上,妨害系爭公寓共有人之所有 權,爰依民法第767條第1項中段、第821條規定,請求郡都 公司拆除系爭棚架等語。並聲明:㈠詹善因應將如附圖編號B 所示系爭地上物拆除,並將所占用之土地返還被上訴人及全 體共有人。㈡郡都公司應將如附圖編號A所示系爭棚架拆除。 三、上訴人則以:上訴人設置系爭地上物及系爭棚架時,均有得 到系爭土地共有人及系爭公寓住戶之書面同意,然因資料遺 失無法提出證據。又詹善因增建系爭地上物時,被上訴人並 未即時表示異議,依民法第796條第1項規定不得再請求拆除 ,又系爭建物為合法建築,越界部分面積不大,依同法第79 6條之1規定,應免為移去或變更等語,資為抗辯。並聲明: 被上訴人之訴駁回。 四、原審就被上訴人訴請拆屋還地之請求,判決上訴人詹善因應將系爭土地上如附圖編號B所示之系爭地上物拆除,將該部分土地返還被上訴人及全體共有人,及上訴人郡都公司應將如附圖編號A所示系爭棚架拆除,另駁回被上訴人其餘之訴。上訴人詹善因、郡都公司就其敗訴部分提起上訴,主張興建系爭地上物及系爭棚架均有獲得共有人及住戶同意等語,其上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡前開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回(至被上訴人於原審敗訴部分,未據上訴而告確定,爰不再贅述)。 五、兩造不爭執事項:  ㈠附圖編號B部分的地上物為上訴人詹善因所有,並占用相鄰之 高雄市○○區○○段○○段000地號土地。  ㈡附圖編號A所示棚架為上訴人郡都公司所有,並以釘子附著於 被上訴人共有之門牌號碼高雄市○○區○○路0巷00號1至5樓之 外牆上。 六、本院之判斷:  ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之; 對於妨害其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之;各共有人對於第三人,得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有 人全體之利益為之,民法第767條第1項、第821條分別定有 明文。  ㈡附圖編號B部分:  ⒈按以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土地所有 權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者,土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明(最高法院106年度 台上字第2511號判決意旨參照)。兩造不爭執系爭地上物為 上訴人詹善因所有,並占用系爭土地,自應由上訴人詹善因 就有權占有之事實,負舉證責任。  ⒉經查,系爭土地為被上訴人所共有,上訴人詹善因以其所有 如附圖編號B所示之系爭地上物占用系爭土地等情,為兩造 所不爭執,有土地登記謄本在卷可查(見原審卷第21至23頁 ),並經原審會同高雄市政府地政局楠梓地政事務所(下稱 楠梓地政)人員至現場履勘後,製有勘驗筆錄及現場照片可 參(見原審卷第147至160頁),復有楠梓地政所測繪之測量 成果圖可佐(見原審卷第163頁),是上情堪以認定。  ⒊上訴人詹善因雖辯稱:增建系爭地上物前,曾請員工與系爭 公寓住戶溝通,取得同意後始進行增建工程等語,並聲請傳 喚員工林榮賢到庭作證。惟證人林榮賢到庭證稱:我是上訴 人郡都公司工務部協理,有看過系爭地上物及系爭棚架,在 該兩個建物興建之前,我都沒有參與,也沒有跟所有權人接 觸等語(見本院卷第81至82頁);另證人劉祐志到庭證稱: 我有參與系爭地上物及系爭棚架的興建,我當時是郡都公司 工務部主管,一段時間就會去看,但沒有全部在那邊,就系 爭地上物興建部分,我們在興建之前有派人過去跟鄰居拿同 意書,也看過幾份,但是我不知道有沒有全部拿到,對於在 場的被上訴人我沒有印象,也沒有經過在場的兩位被上訴人 的同意等語(見本院卷第110至112頁),是依上開兩位證人 之證言,均無法證明上訴人詹善因於興建系爭地上物已獲得 被上訴人即系爭土地之共有人之同意,此外,上訴人迄今均 未能提出同意書或其他證明文件證明其興建系爭地上物時已 獲得系爭土地之共有人同意越界興建於系爭土地上,是上訴 人詹善因上開辯解,自無足採。   ⒋從而,被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規 定,請求上訴人詹善因拆除如附圖編號B所示之系爭地上物 ,並將所占用之系爭土地返還被上訴人及全體共有人,洵屬 有據。  ㈢附圖編號A部分:  ⒈查被上訴人為系爭公寓之所有權人,且上訴人郡都公司將如 附圖編號A所示系爭棚架,以釘子附著於系爭公寓一樓至五 樓外牆上一節,為兩造所不爭執,並有土地建物查詢資料及 現場照片在卷可查(見原審卷第158頁;本院卷第89、93頁 ),是上情亦堪認定。  ⒉上訴人郡都公司雖辯稱設置系爭棚架已獲得系爭公寓住戶同 意,否則不可能憑白無故為系爭公寓支出拉皮工程費用等語 ,並提出工程請款單及統一發票為證(見本院卷第53至61頁 ),然為被上訴人所否認。經查,證人林榮賢到庭證稱:我 們有施作防水,在頂樓女兒牆部分施作,還有跟他們建物交 界的地方有做伸縮縫防水,但施作格柵的外牆就沒有做防水 ,也沒有進到住戶家裡做防水等語(見本院卷第83頁),核 與證人劉祐志到庭證稱:系爭棚架施作前沒有經過在場被上 訴人之同意,也有現場師傅跟我反應住戶說不能釘在他們牆 壁上,所以我有停工,後來有改設計,但是還是有部分先前 已經釘在牆壁上的鐵釘沒有拆除,而請款單所示的內容跟系 爭棚架沒有關係等語(見本院卷第112至113頁),大致相符 ,顯見上訴人郡都公司所提之請款單,並非為系爭公寓外牆 施作防水或拉皮工程,更無為系爭公寓外牆施作防水或拉皮 工程以換取同意施作系爭棚架之情事,且其施作系爭棚架前 亦未經由系爭公寓外牆之共有人即被上訴人同意,此外,上 訴人郡都公司亦未提出任何證據證明系爭棚架係獲得系爭公 寓之共有人同意後施作,是上訴人郡都公司上開辯解,實屬 無據。  ⒊而上訴人郡都公司既有以鐵釘等物品將系爭棚架釘於系爭公 寓外牆上,則依社會通念,已妨害被上訴人就系爭公寓外牆 共用部分之所有權圓滿狀態,則被上訴人依民法第767條第1 項中段規定,請求上訴人郡都公司拆除系爭棚架,亦屬有據 。 七、綜上所述,被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第82 1條規定,請求上訴人詹善因拆除如附圖編號B所示之系爭地 上物,並將所占用之土地返還被上訴人及全體共有人,及依 民法第767條第1項中段規定,請求上訴人郡都公司拆除如附 圖編號A所示之系爭棚架,均為有理由,應予准許。上訴意 旨指摘原審判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其 上訴。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 本院審酌後,認於本判決之結果均無影響,爰不逐一論敘。 九、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條,判決如 主文。     中  華  民  國  114  年  3  月  5  日          民事第一庭審判長法 官 謝文嵐                  法 官 郭文通                  法 官 吳保任 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。                  中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                  書記官 楊惟文

2025-03-05

CTDV-113-簡上-131-20250305-1

臺灣臺中地方法院

給付租金等

臺灣臺中地方法院民事判決 114年度訴字第106號 原 告 朱良明 訴訟代理人 陳惠伶律師 被 告 吳泓晟 上列當事人間請求給付租金等事件,本院於民國114年2月19日言 詞辯論終結,判決如下:   主  文 一、被告應給付原告新台幣陸拾壹萬捌仟元,及自民國一一四年 二月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 二、被告應自民國一一三年十二月十日起至停止進入原告所有坐 落台中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號建物即門牌號碼台中市○○ 區○○路○○巷○○○○○號房屋之日止,按月給付原告新台幣捌萬 元。 三、訴訟費用由被告負擔。 四、本判決第一、二項得假執行。但被告如於假執行程序之執行 標的物拍定、變賣或物之交付前,以新台幣捌拾壹萬捌仟元 為原告預供擔保後,得免為假執行。     事實及理由 一、原告方面:  (一)原告起訴主張:   1、兩造於民國111年1月26日簽立「房店屋租賃契約書」,被 告邀同訴外人陳少麒(已於113年6月17日死亡,其繼承人 陳00於113年8月8日聲明抛棄繼承,經本院家事法庭准予 備查,原告於114年2月19日撤回對陳00之訴訟)為連帶保 證人,承租原告所有坐落台中市豐原區下南坑段31、31-4 、677-1、31-5、677-3、677地號土地,及其上同段5902 、5903號建號建物即門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0○0○0 號房屋(下稱系爭房屋),租賃期限為111年6月10日起至12 6年6月10日止,合計15年,租金前半年每月新台幣(下同) 70000元,嗣後每月80000元,另每5年調整提高10%租金, 且租金應於每月10日前給付,保證金為500000元。又被告 承租系爭房屋作為商業營業使用,被告曾先後2次要求原 告同意將系爭房屋作為其經營公司之營業所在地,經原告 同意後,被告分別於111年5月12日、111年7月7日將「彼 岸森林有限公司」(負責人:茆滇眞)、「辰和國際行銷顧 問股份有限公司」(負責人:戴國霖)等2家公司之營業處 所登記在門牌號碼台中市○○區○○路○○巷0號1樓、同7號2樓 ,資本總額依序為300000元、350萬元,此有上開2家公司 基本資料可稽。   2、詎被告自112年10月份起即未按期給付租金,原告委託律 師於113年2月29日寄發律師函通知被告應於文到7日內清 償積欠之112年10月至113年2月止共5個月租金,被告置之 不理。嗣經原告一再催討,被告雖曾交付支票清償其積欠 之租金,惟僅兌現面額95000元支票乙紙,其餘支票均遭 存款不足而退票,故兩造於113年7月31日簽立「終止房屋 租賃契約書」,約定於113年8月1日終止租約,被告應於1 13年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還予原告,並約定被告 如屆期未履行,應於租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房 屋之日止,依原租約2倍之月租金額賠償原告。被告屆期    仍未依約履行,經原告一再催促被告給付積欠之租金、違 約金及騰空遷讓返還系爭房屋後,被告始於113年9月30日 給付原告30000元,於113年10月2日給付原告80000元,並 於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」,承諾於113年 11月10日點交系爭房屋返還予原告,屆時如有未搬遷之動 產及未拆除之不動產均予以拋棄,任由原告處理。然被告 於113年11月10日以後仍繼續進入系爭房屋經營業務,且 於113年11月20日給付原告37000元,辯稱其於113年10月3 0日簽具之「點交房屋切結書」無效云云,繼續在系爭房 屋經營業務迄今。   3、原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及民法不當 得利等法律關係,請求被告給付下列金額:   (1)聲明第1項前段部分:      兩造合意於113年8月1日終止租約,而被告自112年10月份 起未按期繳納租金,乃請求被告給付112年10月10日起至1 13年8月9日止租金800000元,另自113年8月2日起違約金 為每月160000元,原告亦請求自112年10月10日至113年8 月9日止,共10個月,每月以80000元計算,合計為800000 元。再兩造約定於113年8月1日將系爭房屋騰空遷讓返還 予原告,被告如屆期未履行,應於租約終止日起至騰空遷 讓返還房屋之日止,依原租約2倍之月租金額賠償原告, 然被告並未依約履行,自113年8月1日起係屬無權占有系 爭房屋,原告得請求被告給付自113年8月10日起至113年1 1月9日止違約金480000元(因被告切結於113年11月10日點 交房屋,此部分請求係113年8月10日至113年11月9日止之 3個月未騰空遷讓返還房屋之違約金,每月為160000元, 合計480000元)。   (2)聲明第1項後段部分:      被告於113年10月30日簽具「點交房屋切結書」,承諾於1 13年11月10日點交房屋返還與原告,屆時如有未搬遷之動 產及未拆除之不動產均予拋棄,任由原告處理,惟被告自 113年11月10日以後仍進入系爭房屋經營業務,即獲有相 當於租金利益之不當得利,原告因此受有損害,原告即得 依民法不當得利法律關係請求被告給付自113年11月10日 起至113年12月9日止相當於租金利益之不當得利80000元 ,及自113年12月10日起至停止進入系爭房屋之日止,按 月給付80000元與原告。   (3)上開請求金額合計為136萬元(計算式:800000+480000+80 000=0000000),扣除被告先前交付支票兌現金額95000元 、於113年9月30日給付30000元、於113年10月2日給付800 00元、於113年11月20日給付37000元及保證金500000元, 餘額為618000元(計算式:0000000-00000-00000-00000-0 0000-000000=618000)。  (二)並聲明:1、如主文第1、2項所示。2、願供擔保請准宣告 假執行(其餘聲明請求部分,係對於陳少騏之繼承人陳00 為連帶債務法律關係請求,因原告已對陳00撤回起訴,不 予贅述)。    二、被告方面:   同意原告之請求。 三、按民事訴訟法第384條規定:「當事人於言詞辯論時為訴訟 標的之認諾者,應本於其認諾為該當事人敗訴之判決。」, 而該條所謂為訴訟標的之認諾,乃指被告對於原告依訴之聲 明所為關於某法律關係之請求,向法院為承認者而言,其承 認須於言詞辯論時為之,始生訴訟法上認諾之效力(參見最 高法院44年台上字第843號民事判決先例意旨),且「上訴人 既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾,法院即應不調查被上訴 人主張為訴訟標的之法律關係是否果屬存在,而以認諾為該 上訴人敗訴之判決基礎。」(參見最高法院45年台上字第31 號民事判決先例及85年度台上字第153號民事裁判等意旨)。 是原告主張上揭事實,已據其提出房店屋租賃契約書、律師 函、終止房屋租賃契約書及點交房屋切結書等為證,核屬相 符,而被告就原告上揭各項請求,亦於114年2月19日言詞辯 論期日當庭以言詞表示:「同意原告請求,但希望就是否繼 續使用系爭房屋問題再與原告協調。」等語,並經記明筆錄 在卷(參見本院卷第113頁),則依前揭民事訴訟法第384條規 定及最高法院民事判決先例(裁判)意旨,被告係對原告主張 訴訟標的法律關係之請求,向法院為承認之表示,應發生認 諾之效力,本院自無再為調查原告主張之訴訟標的法律關係 是否存在之必要,即應本於被告之認諾而為其敗訴之判決。 四、綜上所述,原告依據兩造間租賃契約、終止房屋租賃契約及 民法不當得利等法律關係,請求被告給付積欠租金及違約金 共618000元,及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月4日起至 清償日止按年息百分之5計算之利息,暨自113年12月10日起 至停止進入原告所有系爭房屋之日止,按月給付原告80000 元,均為有理由,應予准許。 五、本件係本於被告認諾所為之判決,依民事訴訟法第389條第1 項第1款規定,法院應依職權宣告假執行。是原告固陳明願 供擔保請准宣告假執行,惟此僅促使法院依職權發動假執行 宣告,法院毋庸另為准駁之判決。至於被告雖未陳明如受不 利判決,願供擔保請准宣告免為假執行部分,惟本院審酌民 事訴訟當事人利益均等原則,且避免日後重複聲請之勞費, 爰依民事訴訟法第392條第2項規定,職權命被告提供相當擔 保金額後,亦得免為假執行。 六、再本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資 料,核與本判決所得心證及結果均不生影響,毋庸逐一論述 ,併此敘明。 七、結論:本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第78條、第38 9條第1項第1款、第392條第2項,判決如主文。   中  華  民  國  114  年  3   月  5   日          民事第一庭  法 官 林金灶      以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                 書記官 張哲豪

2025-03-05

TCDV-114-訴-106-20250305-1

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第3071號 原 告 聚淂鑫股份有限公司 法定代理人 劉學益 訴訟代理人 盧永盛律師 複 代理人 施雅芳律師 被 告 尤瑀安即尤佳琳 訴訟代理人 林修弘律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國114年1月8日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 甲、程序方面 壹、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者,應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日,得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回,應記載於筆錄,如他造不在場,應將筆錄送達。訴 之撤回,被告於期日到場,未為同意與否之表示者,自該期 日起;其未於期日到場或係以書狀撤回者,自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起,10日內未提出異議者,視為同意撤回, 民事訴訟法第262條定有明文。經查,原告起訴時原聲明第 七、八項分別請求:被告應將勝馳企業社登記地址自臺中市 ○○區○○里○○○路000號1樓房屋(下稱系爭306號房屋之1樓) 辦理遷出登記;及被告應將騰萬企業社登記地址自臺中市○○ 區○○里○○○路000號1樓房屋(下稱系爭308號房屋之1樓)辦 理遷出登記(見本院卷一第13至14頁、第399至400頁)。嗣 後,原告訴訟代理人於民國113年12月9日提出「民事準備( 三)狀」,並於114年1月8日本院言詞辯論期日當庭陳明撤回 前揭第七、八項聲明之請求,業經記明筆錄在卷(見本院卷 二第399至400頁及第438頁),且被告訴訟代理人於該期日 到庭並表示同意原告撤回(見本院卷二第439頁),是以, 原告此部分撤回,合於前開規定,應予准許。   貳、次按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。復查,原告起訴時原聲明第三、 五、六項分別請求:被告應給付原告新臺幣(下同)791,000 元及自起訴狀繕本送達起依年息百分之5計算之利息;及被 告應自110年6月13日起至騰空遷讓返還系爭308號房屋之1樓 之日止,按月給付相當於租金之不當得利112,000元;以及 被告應給付原告19,983元及自起訴狀繕本送達起依年息百分 之5計算之利息(見本院卷一第13頁)。迭經變更,原告訴 訟代理人於113年12月9日提出「民事準備(三)狀」,並於11 4年1月8日本院言詞辯論期日當庭陳稱前揭第三、六項聲明 之利息起算日均調整為原告於112年8月4日提出「民事爭點 整理(總)狀」繕本送達被告之翌日,及前揭第五項聲明之起 算日應更正為111年6月13日,及前揭第六項聲明之請求金額 變更為12,682元等情,業經記明筆錄在卷(見本院卷二第39 9至400頁及第438頁),核屬減縮應受判決事項之聲明,合 於前開規定,應予准許。     乙、實體方面 壹、原告主張: 一、原告先於107年4月間向訴外人林福生承租系爭306、308號房 屋全部(包含1、2樓,下稱系爭306、308號房屋,並合稱系 爭房屋),復於110年5月間將系爭房屋之1樓轉租予被告, 且兩造於110年5月26日簽署「房屋租賃契約」(下稱系爭租 賃契約),並約定系爭306號房屋之1樓租賃期間自110年7月 1日起至113年6月30日止,每月租金為65,000元,及系爭308 號房屋之1樓租賃期間自110年6月1日起至113年5月31日止, 每月租金為112,000元。且原告已將系爭房屋之1樓交予被告 使用。 二、原告雖同意系爭306號房屋之1樓自110年9月間起開始收租, 然被告自110年9月間起即未依約給付租金,尚積欠自110年9 月1日起至111年5月31日止之租金計455,000元。及被告就系 爭308號房屋之1樓,亦自111年1月間即未依約給付租金,尚 積欠自111年1月1日起至111年5月31日止之租金計336,000元 。以上合計791,000元,已達2個月之租額。 三、因被告積欠租金已達2個月之租額,故原告於111年2月9日以 台中法院郵局存證號碼000301號存證信函定期催告被告給付 租金,被告則以原告未合法轉租為由推諉拒付,原告再於同 年6月1日以台中法院郵局存證號碼001310號存證信函,向被 告為終止系爭租賃契約之意思表示,並要求被告自函到日起 10日內將系爭房屋之1樓回復原狀並騰空遷讓返還予原告, 嗣於111年6月2日被告收受該存證信函,系爭租賃契約已於1 11年6月2日經原告合法終止。為此爰依民法第439條規定及 依系爭租賃契約之法律關係,請求被告給付自110年9月1日 起至111年5月31日止之租金合計791,000元,及民法第767條 第1項前段、第962條第1項前段、第455條前段規定,請求被 告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告。 四、系爭租賃契約業由原告於111年6月2日合法終止,且被告未 於前揭存證信函寬限期間10日內遷讓返還系爭房屋之1樓, 故被告自111年6月13日起即屬無權占用,為此爰依民法第17 9條規定請求被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系 爭306號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利 65,000元,及被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系 爭308號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利 112,000元。 五、兩造口頭約定系爭306號房屋之1樓、2樓水費均由被告繳納 ,及原告每月補貼被告500元。且系爭306號房屋於111年6月 、8月、9月之水費各為5,235元、4,907元、4,040元,合計1 4,182元(計算式:5235+4907+4040=14182元),均係由原告 代為繳納,經扣除原告應補貼1500元(計算式:500元×3個 月=1500元)後,尚有12,682元(計算式:00000-0000=12682 元),為此爰依民法第179條規定,請求被告返還原告代繳水 費12,682元。 六、因本院113年度訴字第1198號偽造文書等刑事案件之認定結 果,攸關系爭306號房屋應先返還予原告一事具有權利保護 之必要,且本件原告請求被告給付租金,亦與該刑事案件之 起訴事實相牽連,故請法院於該刑事案件判決確定前,依職 權裁定停止本件民事訴訟程序等語。  七、並聲明:(一)被告應將系爭306號房屋之1樓騰空遷讓返還予 原告。(二)被告應將系爭308號房屋之1樓騰空遷讓返還予原 告。(三)被告應給付原告791,000元,及自「民事爭點整理( 總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息。 (四)被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系爭306號 房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利65,000 元。(五)被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系爭30 8號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利112, 000元。(六)被告應給付原告12,682元,及自「民事爭點整 理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利 息。(七)願供擔保,請准宣告假執行。 貳、被告則以: 一、系爭租賃契約第4條第1項已載明被告向原告承租系爭房屋之 1樓係供餐飲營業之用,然原告於110年7月26日以通訊軟體L INE向被告表示,屋主即訴外人林福生不願提供轉租同意書 ,致被告無法申辦營業登記以經營餐飲業。嗣於同年月29日 原告雖以通訊軟體LINE傳送訴外人林福生於同年3月24日出 具轉租同意書(下稱系爭同意書),然訴外人林福生於同年 8月16日以潭子頭家厝郵局存證號碼000136號存證信函(下 稱系爭存證信函)向兩造表示因原告未經其同意,擅自將系 爭房屋轉租予被告以供開設餐飲店,故其以系爭存證信函向 原告為終止租約之意思表示,並要求兩造應返還系爭房屋, 可見原告並未使租賃物合於約定使用收益狀態,被告自得行 使同時履行抗辯權,而拒絕給付租金。 二、因系爭同意書係由原告偽造,故被告於111年1月25日以臺中 市○○路○○○○號碼000050號存證信函向原告為終止租約之意思 表示,並向臺灣臺中地方檢察署提出刑事告訴。且被告已於 111年5月間將系爭房屋之1樓鑰匙交還訴外人林福生並由其 配偶代收。 三、訴外人林福生於000年間持本院110年訴字第2599號民事判決 及臺灣高等法院臺中分院113年度上訴字第219號民事判決, 向本院民事執行處對原告聲請強制執行,經本院民事執行處 以113年度司執字第56638號受理在案,並定於113年11月27 日履勘及點交系爭房屋。   四、因被告已於111年2月間搬離系爭房屋之1樓,故原告所主張 於111年6、8、9月間水費,顯與被告無涉等語資為抗辯。 五、並聲明:(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決,願供擔保 ,請准宣告免為假執行。   參、本院之判斷:    一、關於原告請求騰空遷讓返還系爭房屋之1樓部分: (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之 。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者,得請求防止之,民法第767條第1項定有明文。次 按占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有 被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得 請求防止其妨害,民法第962條亦有明定。復按承租人於 租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並 應保持其生產狀態,返還出租人,民法第455條亦有明定 。   (二)經查,系爭房屋於105年間辦理第一次登記,其登記所有 權人為訴外人林福生且迄未變更等情,有建物登記謄本在 卷可稽(見本院卷二第135、137頁),自堪信為真實。 (三)復查,訴外人林福生前以其所有系爭房屋出租予原告聚淂 鑫股份有限公司,租賃期間自107年4月1日起至117年10月 31日止,及依雙方簽訂房屋租賃契約及協議書之約定,聚 淂鑫股份有限公司未經其同意不得轉租,然因聚淂鑫股份 有限公司於110年間擅自轉租,故其於110年8月16日以潭 子頭家厝郵局存證號碼000136號存證信函(即系爭存證信 函)向聚淂鑫股份有限公司為終止租約之意思表示,嗣於 同年月17日聚淂鑫股份有限公司收受系爭存證信函後,雙 方之間租賃契約業經合法終止為由,訴請聚淂鑫股份有限 公司應騰空返還系爭房屋,經本院以110年訴字第2599號 民事判決訴外人林福生勝訴後,聚淂鑫股份有限公司提起 上訴,經臺灣高等法院臺中分院以113年度上訴字第219號 受理在案且審理認為:因聚淂鑫股份有限公司未經林福生 之同意,擅自將系爭房屋之1樓轉租予尤瑀安即尤佳琳, 林福生自得終止租約,故林福生於000年0月00日以系爭存 證信函向聚淂鑫股份有限公司為終止租約之意思表示,嗣 於同年月17日聚淂鑫股份有限公司收受系爭存證信函後, 租約業經合法終止,林福生依民法第455條規定請求聚淂 鑫股份有限公司騰空返還系爭房屋,於法有據等情,並於 113年7月31日判決駁回上訴而告確定等情,業經本院依職 權調閱本院110年訴字第2599號民事卷宗及臺灣高等法院 臺中分院113年度上訴字第219號民事卷宗核閱屬實,自堪 信為真實,足認原告與訴外人林福生之間租約已於110年8 月17日合法終止,自此原告即無占用系爭房屋之正當權源 。 (四)又被告辯稱:訴外人林福生於000年間持前揭確定民事判 決向本院民事執行處對原告聲請強制執行,經本院民事執 行處以113年度司執字第56638號受理在案,並定於113年1 1月27日履勘及點交系爭房屋等情,業據其提出與所述相 符之本院113年11月6日中院平113司執八字第56638號執行 命令影本為證(見本院卷二第425至427頁),自堪信為真 實。    (五)綜上以析,原告既非系爭房屋之所有權人,自不適用民法 第767條第1項前段規定。又原告自承其係基於系爭租賃契 約而將系爭房屋之1樓交予被告使用,顯無其占有被侵奪 之情形,自無適用民法第962條第1項前段規定之餘地。再 者,原告與訴外人林福生之間租約已於110年8月17日合法 終止,自此原告即無占用系爭房屋之正當權源,且訴外人 林福生已持前揭確定民事判決向本院民事執行處對原告聲 請強制執行,經本院民事執行處以113年度司執字第56638 號受理在案,並定於113年11月27日履勘及點交系爭房屋 ,則原告主張依民法第455條前段規定,請求被告應將系 爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告,已不具受權利保護之 必要與實益。從而,原告主張依民法第767條第1項前段、 第962條第1項前段、第455條前段規定,請求被告應將系 爭房屋之1樓騰空遷讓返還予原告,為無理由,不應准許 。至原告聲請調閱訴外人林福生之就診紀錄,用以證明訴 外人林福生於情緒失控情形下撕毀轉租同意書乙節,已無 調查之必要,附此敍明。   二、關於原告請求自110年9月1日起至111年5月31日止租金部 分: (一)按承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣; 無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期 支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者 ,於收益季節終了時支付之,民法第439條定有明文。 (二)復按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租 人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益 之狀態,民法第423條亦有明定。此項租賃物之交付與合 於約定使用收益狀態之保持,乃出租人之主要義務,與承 租人支付租金之義務,彼此有對價關係,如於租賃關係存 續中,出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態,而致承 租人不能達租賃之目的者,承租人非不得行使同時履行抗 辯權,而拒絕租金之給付(最高法院99年度台上字第526 號、102年度台上字第1892號民事裁判意旨參照)。 (三)被告辯稱:系爭租賃契約第4條第1項已載明被告向原告承 租系爭房屋之1樓係供餐飲營業之用,然原告於110年7月2 6日以通訊軟體LINE向被告表示訴外人林福生不願提供轉 租同意書,致被告無法申辦營業登記以經營餐飲業。嗣於 同年月29日原告雖以通訊軟體LINE傳送訴外人林福生於同 年3月24日出具轉租同意書(即系爭同意書),然訴外人 林福生於同年8月16日以系爭存證信函向兩造表示因原告 未經其同意,擅自將系爭房屋轉租予被告,故其以系爭存 證信函向原告為終止租約之意思表示,並要求兩造返還系 爭房屋,可見原告並未使租賃物合於約定使用收益狀態, 被告自得行使同時履行抗辯權,而拒絕給付租金等情,業 據其提出與所述相符之通訊軟體LINE對話紀錄、潭子頭家 厝郵局存證號碼000136號存證信函等影本為證(見本院卷 一第161至173頁),自堪信為真實。 (四)又查,被告前以原告公司之法定代理人劉學益明知林福生 並未同意轉租系爭房屋,卻向其誆稱得以轉租,且將林福 生於000年0月00日出具同意轉租予訴外人尤奕翔之同意書 上轉租承租人變造為「尤瑀安」,並於110年7月29日向其 交付該同意書(即系爭同意書)為由,向臺灣臺中地方檢 察署提起刑事告訴,經該署檢察官偵查認為劉學益涉犯刑 法第339條第1項之詐欺取財罪嫌,及同法第216條、第210 條之行使變造私文書罪嫌,並以112年度偵字第32015號向 本院提起公訴,經本院刑事庭以113年度訴字第1198號受 理在案等情,業經本院依職權調閱該刑事卷宗核閱屬實, 自堪信為真實。     (五)綜上以析,原告先向訴外人林福生承租系爭房屋,再將系 爭房屋之1樓轉租予被告,及兩造所簽署系爭租賃契約第4 條第1項已載明被告向原告承租系爭房屋之1樓及係供餐飲 營業之用。然訴外人林福生不同意將系爭房屋轉租予被告 ,並以系爭存證信函向原告為終止租約之意思表示,及要 求兩造應返還系爭房屋,可見原告於系爭租賃契約之租賃 關係存續中,並未使租賃物合於約定使用收益狀態,致被 告不能達租賃之目的,揆諸前揭說明,被告得行使同時履 行抗辯權,而拒絕給付租金。從而,原告主張依民法第43 9條規定及依系爭租賃契約之法律關係,請求被告給付自1 10年9月1日起至111年5月31日止之租金合計791,000元, 及自「民事爭點整理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年 息百分之5計算之利息,為無理由,不予准許。   三、關於原告請求自111年6月13日起相當於租金之不當得利部分 : (一)按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其 利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民 法第179條定有明文。又租賃關係消滅後,承租人繼續占 用租賃標的物,可能獲得相當於租金之利益,出租人因而 受有不能使用收益之損害,顯亦侵害出租人之權利,此亦 為社會通常之觀念,再無權占有他人房地,可能獲得相當 於租金之利益(最高法院61年台上字第1695號民事裁判意 旨參照)。 (二)原告先向訴外人林福生承租系爭房屋,再將系爭房屋之1 樓轉租予被告,且因訴外人林福生不同意轉租,並以系爭 存證信函向原告為終止租約之意思表示,故訴外人林福生 與原告之間租約業於110年8月17日合法終止,原告即無占 用系爭房屋之正當權源,顯未受有不能使用收益之損害, 自無適用民法第179條規定之餘地。 (三)從而,原告主張依民法179條規定不當得利之法律關係, 請求被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系爭306 號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利65, 000元,及請求被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返 還系爭308號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不 當得利112,000元,均無理由,不予准許。。 四、關於原告請求被告返還水費部分: (一)原告主張:兩造口頭約定系爭306號房屋之1樓、2樓水費 均由被告繳納,及原告每月補貼被告500元。且系爭306號 房屋於111年6月、8月、9月之水費各為5,235元、4,907元 、4,040元,合計14,182元(計算式:5235+4907+4040=141 82元),均係由原告代為繳納,經扣除原告應補貼1500元 (計算式:500元×3個月=1500元)後,尚有12,682元(計 算式:00000-0000=12682元),為此爰依民法第179條規定 ,請求被告返還原告代繳水費12,682元等情,為被告所否 認並以前詞置辯,經查:1.按當事人主張有利於己之事實 者,就其事實有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段定 有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原 告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事 實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉 證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最高法院17年度上 字第917號民事裁判意旨參照)。查原告主張前情,為被 告所否認,揆諸前揭說明,原告應就其前揭主張,負舉證 責任。2.依系爭租賃契約第7條第1項記載「房屋之稅捐由 甲方(指原告)負擔,乙方(指被告)水電費及營業必須繳 納之稅捐自行負擔」等字樣(見本院卷一第32、36頁), 足見兩造約定被告僅須負擔其承租系爭房屋之1樓水費。3 .原告所提便利貼固記載「3月份2F水費=500元」、「2F4 月份水費=500元」等字樣(見本院卷一第73、77頁),惟 其上未見任何簽名或印文,自無從據此逕行推論兩造曾約 定系爭306號房屋之1樓、2樓水費均由被告繳納,及原告 每月補貼被告500元等情。又原告所提請款明細雖記載「2 .每月扣2F水費:-$500元正」等語(見本院卷二第369頁 ),然原告於113年12月19日提出「民事準備(三)狀」 已自承該文件係由其會計人員製作乙節(見本院卷二第40 1頁),況該請款明細上亦無業經被告確認無誤之簽名或 印文,自難據此逕為對原告有利之認定。4.觀諸原告所提 台灣自來水公司繳費憑證影本之「用水地址」欄記載「臺 中市○○區○○○路000號」等字樣(見本院卷一第89至91頁) ,參以,原告複代理人於113年9月23日本院言詞辯論期日 陳稱:原告代繳水費係包含系爭306號房屋之1樓、2樓水 費,且因1樓、2樓共用1個水錶,故無法區分1、2樓水費 之具體金額。及系爭306房屋之2樓係由原告使用等語(見 本院卷二第258至260頁),可見原告已自承其代繳水費乃 包含其所使用系爭306號房屋之2樓水費,且因系爭306號 房屋之1樓、2樓共用1個水錶,故無法區分其1樓、2樓水 費之具體金額。5.此外,遍查全卷並無任何證據顯示被告 於111年6、8、9月間在系爭306號房屋之1樓用水情形,自 難認原告所提前揭繳費憑證所示水費之使用人即為被告而 受有利益。 (二)從而,原告主張依民法179條規定不當得利之法律關係, 請求被告應給付原告12,682元,及自「民事爭點整理(總) 狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息, 為無理由,不予准許。  五、原告固主張:因本院113年度訴字第1198號偽造文書等刑事 案件之認定結果,攸關系爭306號房屋應先返還予原告一事 具有權利保護之必要,且本件原告請求被告給付租金,亦與 該刑事案件之起訴事實相牽連,故請法院於該刑事案件判決 確定前,依職權裁定停止本件民事訴訟程序等情,惟查: (一)按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者,法院得在刑事訴訟終 結前,以裁定停止訴訟程序,民事訴訟法第183條定有明 文。 (二)復按所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者,係指在民事訴 訟繫屬中,當事人或第三人涉有犯罪嫌疑,足以影響民事 訴訟之裁判,非俟刑事訴訟解決,民事法院即無從或難於 判斷者而言(最高法院96年度臺抗字第916號民事裁判意 旨參照)。 (三)查原告公司之法定代理人劉學益明所涉前開刑事案件,並 非於本件民事訴訟繫屬中所涉犯,自無適用民事訴訟法第 183條規定之餘地,則原告主張前情,尚非可採。    六、綜上所述,原告主張依系爭租賃契約之法律關係,及依民法 第439條、455條前段、第767條第1項前段、第962條第1項前 段、第179條規定,請求被告應將系爭房屋之1樓騰空遷讓返 還予原告,及被告應給付原告791,000元及自「民事爭點整 理(總)狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利 息,及被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系爭306 號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利65,00 0元,及被告應自111年6月13日起,至騰空遷讓返還系爭308 號房屋之1樓之日止,按月給付相當於租金之不當得利112,0 00元,及被告應給付原告12,682元及自「民事爭點整理(總) 狀」繕本送達被告之翌日起依年息百分之5計算之利息,均 為無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲 請亦失所附麗,應併駁回。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之 證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,自 無逐一詳予論駁之必要,併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。        中  華  民  國  114  年  3   月  5   日          民事第六庭 法 官 賴秀雯 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決,應於送達後二十日內,向本院提出上訴狀並表明 上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達 後二十日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴 者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                書記官 楊思賢

2025-03-05

TCDV-111-訴-3071-20250305-1

重訴
臺灣臺南地方法院

返還土地等

臺灣臺南地方法院民事裁定 113年度重訴字第412號 原 告 沈陳燕華 訴訟代理人 王永茂律師 被 告 李素鳳 訴訟代理人 賴鴻鳴律師 陳思紐律師 謝明澂律師 鄭硯萍律師 陳妍蓁律師 上列當事人間請求返還土地等事件,本院裁定如下:   主 文 本件於臺灣高等法院臺南分院113年度重上字第129號請求土地所 有權移轉登記等事件民事訴訟終結前,停止訴訟程序。   理 由 一、訴訟全部或一部之裁判,以他訴訟之法律關係是否成立為據 者,法院得在他訴訟終結前,以裁定停止訴訟程序,民事訴 訟法第182條第1項定有明文。 二、原告主張:被告於租賃期間屆滿後仍無權占有土地,爰依所 有物返還請求權及租賃契約,起訴請求被告返還該土地等語 。被告則以:兩造間就該土地有買賣契約存在,故其非無權 占有等語置辯。原告雖認被告本係基於租賃契約而占有土地 ,非買賣契約關係,故無裁定停止訴訟必要(見本院卷第27 頁至第29頁),惟原告此部分主張核與被告抗辯事實不同, 尚待另案即臺灣高等法院臺南分院113年度重上字第129號請 求土地所有權移轉登記等事件審判確定,足見該案裁判結果 會影響本案裁判結果,故本院認有裁定停止本件民事訴訟程 序之必要,爰裁定如主文。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日          民事第四庭  法 官 陳谷鴻 以上正本係照原本作成。  如對本裁定抗告,應於收受裁定正本送達後10日內向本院提出抗 告狀,並繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                 書記官 曾盈靜

2025-03-05

TNDV-113-重訴-412-20250305-1

簡上
臺灣臺南地方法院

拆除地上物

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第281號 上 訴 人 謝宗澂 訴訟代理人 許雅芬律師 蔡宜君律師 王文廷律師 被 上訴人 台灣自來水股份有限公司第六區管理處 法定代理人 張煥獎 訴訟代理人 廖思閔 王涵煦 被 上訴人 張先能 上列當事人間請求拆除地上物事件,上訴人對於民國113年9月19 日本院臺南簡易庭113年度南簡字第369號第一審判決提起上訴, 本院於114年2月12日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 一、上訴人即原審原告於本院主張除與原判決記載相同者,茲引 用之外,補稱略以:被上訴人張先能未經上訴人同意,即於 上訴人所有坐落臺南市○○區○○○段○○段00○0地號土地(下稱 系爭土地)設置如附圖編號A所示自來水表箱,並向被上訴 人台灣自來水股份有限公司第六區管理處(下稱台水公司) 申請裝置水量計,自屬無權占有,上訴人本於所有人地位, 提起本件訴訟,係以維護所有權圓滿行使為目的,從權利本 質、經濟目的、社會觀念而言,均屬權利之正當行使,難認 有何權利濫用之情事等語。 二、被上訴人即原審被告於本院答辯與原審及原判決記載相同, 茲引用之。 三、原審為上訴人部分勝訴之判決,即判命被上訴人張先能應將 系爭土地上如附圖編號A所示自來水表箱之表後管線移除, 並就上訴人勝訴部分為假執行之宣告,而駁回上訴人其餘之 訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服已告確定,上訴人就 其敗訴部分提起上訴,並聲明:㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄。㈡上開廢棄部分,被上訴人台水公司應將系爭土地上 如附圖編號A所示自來水表箱內之水量計拆遷移除、被上訴 人張先能應將系爭土地上如附圖編號A所示自來水表箱內水 量計以外範圍之水箱箱體、箱體內管線拆遷移除;被上訴人 則聲明:上訴駁回。 四、兩造不爭執之事項(見本院卷第99頁):  ㈠系爭土地為上訴人所有,系爭土地與被上訴人張先能所有坐 落臺南市○○區○○○段00地號土地(下稱61地號土地)相鄰,6 1地號土地須通過周圍地始能到達附近道路而屬袋地。  ㈡系爭土地上有被上訴人張先能所有之自來水表箱,占用位置 如附圖編號A所示(占用面積為0.05㎡),表箱內有被上訴人 台水公司無償提供用戶使用之水量計。  ㈢設置在系爭土地上之表後管線為被上訴人張先能所有,被上 訴人張先能現已移除該表後管線。  ㈣台水公司用戶表位設置原則第7點記載:「總表及獨立表設置 :㈠表位應設置於基地內緊鄰道路建築線內沿為原則,……」 。 五、兩造爭執事項(見本院卷第99頁):  ㈠上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定,請求被上訴人 台水公司應將設置在系爭土地上如附圖編號A所示自來水表 箱內之水量計拆遷移除,有無理由?  ㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定,請求被上訴人 張先能應將設置於系爭土地上如附圖編號A所示自來水表箱 內水量計以外範圍之水箱箱體、箱體內管線拆遷移除,有無 理由? 六、本院得心證之理由:  ㈠按權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目 的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第14 8條定有明文。而權利之行使,是否以損害他人為主要目的 ,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之 行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 者,基於權利社會化之基本內涵,非不得視為以損害他人為 主要目的;至當事人行使權利,雖足使他人喪失利益,然茍 非以損害他人為主要目的,即不在該條所定範圍之內。所謂 誠實信用之原則,係在具體的權利義務之關係,依正義公平 之方法,確定並實現權利之內容,避免當事人間犧牲他方利 益以圖利自己,自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據 ,並應考慮權利義務之社會上作用,於具體事實妥善運用之 方法。  ㈡經查:  ⒈系爭土地略呈長方形,面積為62㎡、民國113年1月公告土地現 值為新臺幣(下同)25,600元/㎡,而如附圖編號A所示自來 水表箱占用面積為0.05㎡,據此核算客觀利益僅為1,280元, 且占用地點為系爭土地東南側臨路邊角,難認會對系爭土地 整體利用產生重大影響。  ⒉況使用自來水為民生必需,須先向被上訴人台水公司申請設 置自來水表,惟被上訴人張先能所有61地號土地屬袋地,依 不爭執事項㈣所示,水表應緊鄰道路建築線設置,足見被上 訴人張先能無法在61地號土地上申請設置水表,則其水表設 置何處,自應以設置於附近鄰路位置,且對周圍地影響最小 之方式為之。上訴人雖以提供土地永久使用同意書(見原審 卷第107頁)為據,主張將水表改設在原審勘驗筆錄附圖A-B 處(即同段57、63地號土地臨道路側位置),然前揭同意書 未經全體土地所有人簽立,且較現況位置距離被上訴人張先 能住處更遠,需通過多筆周圍地所有人之土地(包括同段57 、63、58地號土地),是上訴人主張之水表移設方式,除須 耗費相關設置水表及埋設管線工程費用外,仍有嗣後遭周圍 地所有人要求拆除之風險,無疑使相鄰關係更加複雜化,並 不比將水表留設於原址之方式更為適宜。  ⒊本院審酌如附圖編號A所示自來水表箱自65年間設置迄今已近 50年,上訴人於110年10月7日以買賣為原因登記為系爭土地 所有人,遍查卷內資料,並無任何證據顯示如附圖編號A所 示自來水表箱存在系爭土地之現況,會導致上訴人所有權之 行使受有重大損害,依上開說明,基於權利社會化之基本內 涵,上訴人請求被上訴人台水公司將系爭土地上如附圖編號 A所示自來水表箱內之水量計拆遷移除,請求被上訴人張先 能將系爭土地上如附圖編號A所示自來水表箱內水量計以外 範圍之水箱箱體、箱體內管線拆遷移除,自己所得利益極少 ,而他人所受損失甚大,應得視為上訴人係以損害他人為主 要目的而行使權利,不應准許。 七、綜上所述,原審為上訴人敗訴部分之判決,並無不合,上訴 指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 本院斟酌後,認為與本件判決結果不生影響,爰不予逐一論 列,附此敘明。 九、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。 中  華  民  國  114  年  3  月  5  日     民事第五庭  審判長法 官 曾仁勇                    法 官 陳郁婷                              法 官 王鍾湄 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日               書記官 黃怡惠

2025-03-05

TNDV-113-簡上-281-20250305-1

上易
臺灣高等法院高雄分院

返還停車位等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第277號 上 訴 人 郭義興 訴訟代理人 張琳婕律師 邱文男律師 被上訴人 李秀玉 上列當事人間請求返還停車位等事件,上訴人對於中華民國113 年7月10日臺灣橋頭地方法院113年度訴字第182號第一審判決提 起上訴,本院於114年2月19日言詞辯論終結,判決如下:   主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。   事實及理由 一、上訴人主張:伊前經由臺灣高雄地方法院(下稱高雄地院)88 年度執字第24804號強制執行事件拍定取得訴外人張簡賜卿 所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍10000 分之155)及其上同段828建號建物(門牌號碼高雄市○○區○○ 路00號4樓,權利範圍全部;含共有部分同段857建號,權利 範圍10000分之183,與上述土地下合稱系爭房地),並於民 國89年4月28日登記為系爭房地所有權人,且於同年7月3日 經張簡賜卿點交系爭房地及所屬高雄隴岡大樓(下稱系爭大 樓)之地下2樓編號14停車位(下稱系爭車位),伊因而繼 受取得張簡賜卿就系爭車位之專用權。而被上訴人無權占有 系爭車位,且無法律上原因受有相當於租金之利益,爰依民 法第767條第1項前段、中段、第179條規定及分管契約之法 律關係,請求被上訴人騰空返還系爭車位,並返還起訴前5 年,每月新臺幣(下同)3000元之不當得利共18萬元,暨自 本件訴訟繫屬日起至返還系爭車位之日止,按月給付3000元 。並於原審聲明:㈠被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人 。㈡被上訴人應給付上訴人18萬元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,暨自112年6月 28日起至騰空返還系爭車位之日止,按月給付上訴人3000元 。㈢願供擔保,聲請宣告假執行。原審判決上訴人敗訴,上 訴人不服,提起上訴,除聲明廢棄原判決外,並求為同原審 聲明㈠、㈡所示之判決。 二、被上訴人則以:系爭車位乃伊於81年12月18日購入系爭大樓 內之98號11、12樓房地時所配屬專用,僅曾因機械停車設備 故障無法上下停車,於83年12月15日由區分所有權人會議決 議,將系爭車位暫借予機械停車位上層編號28號車位之專用 權人張簡賜卿無償使用,嗣於機械停車設備修復完成後即恢 復各自專用車位停放,張簡賜卿乃誤將系爭車位點交予上訴 人,上訴人主張就系爭車位有專用權,請求伊返還車位、相 當於租金之不當得利,並無理由等語為辯,並答辯聲明:上 訴駁回。 三、兩造不爭執事項:  ㈠上訴人經由高雄地院88年度執字第24804號強制執行事件之拍 賣程序拍定取得張簡賜卿所有系爭房地,並於89年4月28日 登記為所有權人。  ㈡張簡賜卿於89年7月3日簽立不動產點交證明書,將系爭房地 及系爭車位點交予上訴人。  ㈢被上訴人係於81年12月18日自建商即保固股份有限公司(下 稱保固公司)買受系爭大樓內之98號11、12樓房地。 四、茲就兩造之爭點及本院得心證之理由,分述如下  ㈠系爭車位是否原為張簡賜卿所專用?上訴人是否繼受系爭車 位之專用權?   ⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任 ,民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由 原告主張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能 舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯之 事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原 告之請求(最高法院106年度台上字第2752號判決意旨參 照)。上訴人主張其因拍得系爭房地而繼受張簡賜卿就系 爭車位之專用權,為被上訴人所否認,依前述說明,應由 上訴人就其繼受取得系爭車位專用權之利己事實負舉證之 責。   ⒉經查:   ⑴系爭房地之不動產利移轉證書、拍賣資料均無關於系爭車 位專用權之記載(原審司雄簡調字第第13頁、訴字卷第181 頁),系爭車位於系爭房地拍賣時是否為系爭房地原所有 人張簡賜卿與系爭大樓其餘區分所有人全體所約定之專用 範圍,已非無疑。上訴人提出之不動產點交證明書(司雄 簡調字卷第27頁)其上固有記載「建物...及共同使用部分 含車位編號14」等語(司雄簡調字卷第27頁),然此係張 簡賜卿所簽立,並非執行人員點交所製作之公文書,且該 部分記載為前述不動產權利移轉證書、拍賣資料所無,尚 無從憑此認執行法院已確認系爭車位屬執行債務人張簡賜 卿之專用範圍,遑論據以補充前述不動產權利移轉證書之 記載。且證人張簡賜卿於原審證述:點交證明書是我簽的 沒錯,但沒有點交,是上訴人叫我提前搬走,所以我把房 子清空了,沒有跟上訴人碰面,搬走的時候也沒有鎖,因 為上訴人要我提前搬遷,且同意給我搬遷費,我簽完點交 證明書後就交給上訴人的代理人,我出具點交證明書的時 候,上面沒有記載「含車位編號14」的文字,我買受系爭 房地被分配到的車位是編號28,上訴人沒有詢問我使用的 車位編號,所以我也沒有記載車位編號等語(原審訴字卷 第117-120頁),並提出系爭房地買賣契約書(附B2F平面配 置圖、土地及建物所有權狀影本)為憑(原審訴字卷第14 3-159頁),而對照買賣契約書第一條第㈠項「房屋標示」 明確記載為「高雄市○○區○○路00號4樓房屋壹戶所有權全 部及地下二樓第28號車位壹個(詳如後附所有權狀影本) 。」,且B2F平面配置圖於編號28車位亦有紅色標示,可 見張簡賜卿原買受系爭房地所配屬專用之車位編號係編號 28,而非系爭車位。   ⑵上訴人雖否認張簡賜卿所提買賣契約書之真正,並提出隴 岡大樓內100號4樓之房地買賣契約書為據(本院卷第85-87 頁),然觀張簡賜卿所提98號4樓之買賣契約書,與證人即 第一手買受迄仍居住隴岡大樓之鄭能平所提「98號2樓」 之買賣契約書,其中第1條房地標示之門牌號、樓次、車 位號,均以數字印文呈現,尚屬一致(本院卷第127頁), 且契約書原本之外觀並無可疑變造痕跡,又衡諸張簡賜卿 所證述其於系爭房地拍定後,提前搬遷、簽立點交證明書 等節,可見系爭房地移轉占有於上訴人之過程尚稱平和, 張簡賜卿與上訴人間並無因此結怨,與兩造間本件爭執亦 無利害關係,應無刻意偏袒被上訴人而提供虛偽買賣契約 自陷刑事罪責之必要,其所提買賣契約書應為真正而足採 信。至上訴人所提100號4樓之買賣契約書之第1條房地標 示部分之記載方式,與前述98號2樓、4樓之買賣契約書雖 有不同,應僅係買賣契約書並無固定記載方式而已,尚難 推論張簡賜卿所提之買賣契約非屬真實。而觀上述3份買 賣契約書,買受人於系爭大樓受分配之車位,均在第1條 房地標示內一併載明,可見系爭大樓車位乃藉由分別與出 賣人間約定使用車位編號之方式分配,全體區分所有權人 因此成立分管合意,張簡賜卿縱誤將系爭車位點交於上訴 人,亦不生變更分管協議之效力。   ⑶上訴人雖另以被上訴人所提出之系爭大樓B2F平面配置圖, 其上經時任主委鄭能平於編號⑭停車位註記「98號4F」( 原審審訴字卷第117頁),謂其確有系爭車位之專用權等 語。然據證人鄭能平證稱:其於該平面配置圖記載「83年 12月15日20:30住戶大會通過暫分配停車位置。請警衛配 合督導找位置停放汽車」等字,係因81年系爭大樓剛蓋好 ,入住戶數不多,機械停車位上層都沒有人停,故經區權 人會議來暫時分配車位,等到入住的戶數多了,就必須依 照原本買受的車位編號來停車,不能再隨意停車,我是第 一手買受現所居住之系爭大樓內房屋,買的時候都有清楚 標示車位編號等語(原審訴字卷第121、122頁);證人歸 亞蒂亦證述:我曾擔任過好幾屆系爭大樓管理委員會(下 稱管委會)主委,不記得81至89年間有無擔任,但一開始 是我先生擔任公關委員,我是81、82年間就入住系爭大樓 ,當時入住戶數不多,主委為了方便大家停車,讓大家都 可以停在平面上,後來入住戶數多了,大家都各自回到當 初買受房地時所買到的停車位上,我也是本來停在平面, 後來就回到我自己的機械車位等語(原審訴字卷第127至12 9頁)。可見系爭大樓曾在剛開始入住戶數不多時,曾為方 便住戶停放車輛,有短暫期間未按買受時分配之車位停放 情形,惟此僅係系爭大樓初始入住戶數不多對於車位使用 之暫時共識,並非全體之區分所有權人對於車位分管內容 有所變更,自無變動之各區分所有權人於買受時所受分配 車位之效力。況衡情各區分所有權人於買受專有部分時, 與出賣人議價情況各不相同,附隨分配車位之對價亦不相 同,除特定當事人間合意互換外,應無可能由少數入住之 區分所有權人決議變動之理,鄭能平、歸亞蒂上開證詞尚 合於情理,應足採信,上訴人所執前述註記僅係暫時分配 停車位置,自難執此謂張簡賜卿依買賣契約書所受分配車 位嗣後已有變更。   ⑷另依鄭能平於98、99年間擔任系爭大樓管理委員會財務委 員時所製作之「住戶車位分配表」,編號28車位係登記「 98號4F」、編號14車位則登記「98號11+12F」(原審訴字 卷第141頁),而該住戶車位分配表係鄭能平請住戶向其 登記,登記完後再給住戶確認後完成,亦經鄭能平證述在 卷(原審訴字卷第124頁),衡以當時係住戶自行登記後 再由鄭能平彙整紀錄,應無從預見日後兩造因系爭車位衍 生訟爭而故為不實記載,該住戶車位分配表應堪採信。又 上訴人曾於111年8月24日委託千允公司改造編號28車位後 方檔橫桿及加長車台板,業據上訴人提出機械停車設備使 用安全切結書、修繕報價單、設備維修單為證(原審訴字 卷第81至85頁),倘上訴人繼受自張簡賜卿之車位係系爭 車位而非28號車位,又豈有就該車位自行出資僱工改善停 車空間之理。綜合上述各節相互勾稽,益徵上訴人自張簡 賜卿所繼受為28號車位之專用權,而非系爭車位之專用權 。至被上訴人所辯雖與鄭能平證述略有不同,然此尚無從 否定系爭大樓車位係在各區分所有權人初始買受 系爭大 樓之專有部分建物時即已分配車位之事實,此節亦不能推 認張簡賜卿買受系爭房地時受分配之車位即系爭車位,自 難遽為有利上訴人之認定。又上訴人雖指被上訴人迄未能 提出其買受系爭車位之證據云云,然本件上訴人主張繼受 自張簡賜卿而就系爭車位有專用權,應先由上訴人就此部 分利己事實為舉證,不因被上訴人抗辯舉證未足即得推論 而為有利上訴人之認定。   ⑸綜上,上訴人主張系爭車位原為張簡賜卿所專用,其自張 簡賜卿繼受系爭車位之專用權云云,並無可採。   ⑹上訴人雖聲請調查編號15號、27號車位使用人即系爭大樓 之98號3樓、102號5樓住戶,欲確認系爭車位及28號車位 係何人使用等節,然系爭大樓車位乃藉由分別與出賣人間 約定使用車位編號之方式分配,全體區分所有權人因此成 立分管合意,已如前述。上訴人並未釋明該等使用人究對 於張簡賜卿、被上訴人買受專有部分及獲分配車位之過程 ,有何參與或見聞情事,難認因上述編號車位分別與系爭 車位、28號車位鄰近使用而能釐清本件爭點,爰不予調查 。至上訴人另聲請傳訊證人劉繼承、張永康、鮑務本,無 非憑證人鄭能平所提之系爭大樓重大記事曾提及渠等擔任 系爭大樓管委會主任委員、系爭大樓曾劃停車位、停車線 等節,然證人鄭能平為製作該重大記事之人,既已到庭證 述「住戶多了就必須依照原本買受的車位編號來停車,不 能再隨意停車」等語,則就系爭大樓車位使用係於各區分 所有權人買受專有部分時一併記載於買賣契約即分配確定 ,證人張簡賜卿亦證述從其81年間買受至89年間賣出,B2 停車位都維持其初買受時之樣貌等語(原審訴字卷第120頁 ),則此部分事實已臻明確,應無調查必要。上訴人另請 求傳訊受其委託代為處理系爭房地拍賣事宜之人郭國卿, 欲證明張簡賜卿點交系爭車位或28號車位,然觀上訴人提 出之法院不動產代標委託書,其上之委任代標不動產標示 並無關於系爭車位之記載,則郭國卿並無足憑為請張簡賜 卿點交系爭車位之依據,其與張簡賜卿實際點交情形如何 ,縱認張簡賜卿確曾點交系爭車位,亦無從變動全體區分 所有權人間就系爭大樓車位使用之分管合意內容,即不影 響前述認定,亦無調查必要。又本件上訴人於89年間拍定 買受系爭房地並繼受張簡賜卿當時就系爭大樓車位與其餘 區分所有權人間之分管協議,上訴人聲請傳訊證人李仙振 調查92年間管委會開會情形,顯與本件爭執之無關,自無 調查必要,附此敘明。  ㈡上訴人主張系爭車位係張簡賜卿為系爭房地所有權人時所專 用,其自張簡賜卿繼受系爭車位之專用權云云,既無可採, 其請求被上訴人騰空返還系爭車位,並給付相當於租金之不 當得利,即非有理。 五、綜上所述,上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179 條規定及分管契約之法律關係,請求被上訴人將系爭車位騰 空返還予上訴人,並給付18萬元本息,暨自112年6月28日起 至騰空返還系爭車位之日止,按月給付3000元,為無理由, 不應准許。原審為上訴人敗訴之判決,並無不合,上訴論旨 指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。 六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不 逐一論列,附此敘明。 七、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日              民事第二庭                  審判長法 官 黃宏欽                   法 官 楊淑儀                   法 官 陳宛榆 以上正本證明與原本無異。 本件不得上訴。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                   書記官 林明慧

2025-03-05

KSHV-113-上易-277-20250305-1

重訴
臺灣橋頭地方法院

返還租賃物等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度重訴字第82號 原 告 郭芳成 沈認份 吳雪蓮即沈揮雄之承受訴訟人 沈煥傑即沈揮雄之承受訴訟人 沈孟璇即沈揮雄之承受訴訟人 共 同 訴訟代理人 李春卿律師 被 告 高台工業股份有限公司 法定代理人 甘智全 訴訟代理人 張盛喜律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件,本院於民國114年2月19日 言詞辯論終結,判決如下:   主   文 一、被告應給付原告新臺幣69,725元,及自民國113年3月13日起 至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 二、被告應給付原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇、戊○○新臺幣16,0 62元,及自民國113年3月13日起至清償日止,按年息百分之 五計算之利息。 三、被告應給付原告新臺幣276,000元,及自民國113年6月28日 起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔百分之36,餘由原告負擔。 六、本判決第一、三項得假執行。但被告如以新臺幣345,725元 為原告預供擔保後,得免為假執行。 七、本判決第二項得假執行,但被告如以16,062元為原告吳雪蓮 、沈煥傑、沈孟璇、戊○○預供擔保後,得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。   事實及理由 一、按當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。第168條 之規定,於有訴訟代理人時不適用之。民事訴訟法第168條 及第173條前段分別定有明文。本件原告乙○○雖於民國114年 2月14日死亡,惟其於本件訴訟委任李春卿律師為其訴訟代 理人,依上開規定,本件訴訟不停止,先予敘明。 二、原告主張:甲○○(已歿)及原告戊○○原為坐落高雄市○○區○○ 段0000○0000地號土地共有人、原告乙○○為同段1463、1464- 1地號土地所有權人,被告曾向甲○○及原告戊○○、乙○○租賃 系爭1463、1464、1464-1地號土地,租賃期間為自102年12 月1日至112年11月30日,嗣後被告、甲○○及原告戊○○、乙○○ 合意於112年4月30日提前終止系爭租約。惟被告尚未給付11 1年12月至112年4月之5個月租金共新臺幣(下同)250,000 元,且未依系爭租約第11條約定,除去租賃範圍之地上物, 因被告遲未回復原狀,原告已回復原狀並支出費用290,000 元。又甲○○於112年7月11日死亡,原告吳雪蓮、沈煥傑、沈 孟璇為其繼承人,並就系爭1452、1464地號土地辦畢分割繼 承登記完畢,依繼承法律關係及系爭租賃契約,原告得請求 被告給付250,000元,並給付回復原狀之費用290,000元。其 次,被告在租賃範圍外之系爭1452地號土地設置地上物,依 民法第179條規定,原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇、戊○○得 請求起訴前5年內之相當於租金之不當得利,並按公告地價 年息百分之10計算,共467,500元等情,並聲明:㈠被告應給 付原告250,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ,按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告吳雪蓮、 沈煥傑、沈孟璇、戊○○467,500元,及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。㈢被告應給 付原告290,000元,及自112年10月11日起至清償日止,按年 息百分之五計算之利息。㈣原告願供擔保,請准宣告假執行 。 三、被告則以:關於原告主張之租賃契約關係及終止日期,並不 爭執。惟關於被告所欠租金,應扣除稅賦及二代健保補充費 用,並應扣除被告已給付之押金150,000元,則被告僅須給 付原告69,725元。又被告從未占有使用系爭1452地號土地, 原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇、戊○○請求被告給付相當於租 金之不當得利,於法亦屬無據。其次,原告請求回復原狀費 用部分,原告所清理廢棄物部分並非被告所棄置,被告業已 將所產生廢棄物移至自己土地上,且原告所請求回復原狀數 額過高,從而原告請求被告給付回復原狀費用,於法無據等 語,資為抗辯,並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決,被告願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項:  ㈠甲○○及原告戊○○原為坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地 所有權人、原告乙○○為同段1463、1464-1地號土地所有權人 ,被告曾向甲○○及原告戊○○、乙○○租賃系爭1463、1464、14 64-1地號土地,租賃期間為自102年12月1日至112年11月30 日,並給付押租金15萬元。嗣後被告、甲○○及原告戊○○、乙 ○○合意於112年4月30日提前終止系爭租約。  ㈡被告尚未給付111年12月至112年4月之5個月租金,惟扣除二 代健保等費用及押租金後,被告所欠租金應為69,725元。  ㈢甲○○於112年7月11日死亡,原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇為 其繼承人,已就系爭1452、1464地號土地辦畢繼承登記。 五、本件之爭點為:㈠原告請求被告返還占有使用系爭1452地號 土地相當於租金之不當得利,是否於法有據?倘然,其數額 為若干?㈡原告請求被告給付回復原狀費用290,000元,是否 於法有據?茲分別論述如下:  ㈠按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益,雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。不當得 利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有所 取得者,並應返還,但依其利益之性質或其他情形不能返還 者,應償還其價額。民法第179條、第181條設有明文。又無 權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常 之觀念(最高法院107年度台上字第1831號判決意旨參照) 。經查:  ⒈原告主張被告占有使用系爭1452地號土地,雖為被告所否認 ,惟證人丙○○即被告公司會計到場證稱:公司大門右手邊進 去有一個機車車棚,機車車棚位在原告土地上,在1452地號 土地北側,是用40尺(按應為呎)貨櫃改造;證人即被告公 司業務主管己○○到場證稱:機車停車棚是用貨櫃改造的,讓 被告公司員工停車使用,機車停車棚位在大門進去右手邊, 但伊不知系爭4筆土地位於何處;證人即原告戊○○之妻丁○○ 到場證稱:系爭租賃契約於111年底由伊接手處理,接手時 去現場有看到機車平車棚,約40呎貨櫃大小各等語(見本院 卷第91-93、95、96、98-100頁),足見被告在系爭1452地 號土地上搭建以40呎貨櫃所改造之機車停車棚,供被告公司 員工停車使用,則原告主張被告占有使用系爭1452地號土地 ,並請求被告返還相當於租金之不當得利,於法即屬有據。  ⒉查40呎貨櫃長度為12.19公尺、寬度為2.44公尺,其佔地面積 為29.7436平方公尺,為兩造所不爭執,並有貨櫃尺寸表在 卷可稽(見本院卷第173頁)。又原告雖主張依系爭1452地 號土地公告地價每平方公尺3,400元之年息百分之10計算不 當得利,惟本院審酌系爭1452地號土地與被告所承租系爭14 63、1464、1464-1地號土地相鄰,而原告出租上開土地之租 金為每年30萬元,上開三筆土地面積總和為2773平方公尺( 計算式:342+1813+618=2773,見審重訴字卷第89-95頁), 每平方公尺年租金為108元(計算式:300,000÷2773=108, 未滿1元部分四捨五入,下同),則原告請求被告返還不當 得利之計算基準,顯然高於其鄰地租金,因認應按被告所承 租土地即每平方公尺年租金108元計算。從而,原告吳雪蓮 、沈煥傑、沈孟璇、戊○○得請求被告給付起訴前5年之不當 得利即為16,062元(29.7436×108×5=16,062),超過部分, 應予剔除。  ㈡查系爭租賃契約第11條約定:「租用期間屆滿,乙方(按即 被告)應無條件拆除非經甲方同意存在之土地上建築物將租 用土地回復原狀,交還甲方(按即原告)管理,絕不得要求 移轉費或土地地上物補償金等任何名目之款項。」,經查:  ⒈系爭租賃契約於112年4月30日提前終止,為兩造所不爭執, 則被告自應依上開約定將系爭1463、1464、1464-1地號土地 回復原狀。  ⒉原告主張因被告未回復原狀,支出回復原狀費用290,000元, 為被告所否認。經查,證人庚○○到場證稱:審重訴字卷第11 7頁之裝潢工程單是伊到現場看完之後提出,工作內容為清 除現場雜物及打除水泥地面,水泥地面的面積伊忘記了,實 際工作天約14天,現場工人約2至3人,清理廢棄物部分伊委 由他人處理,該廠商說大約10幾車15噸貨車,現場有雜草、 雜物、玻璃、塑膠瓶罐等要清理,估價單有載明吊車一部, 是因為現場有樹木倒到隔壁圍牆,需要吊車吊起,伊有收到 290,000元;證人丙○○證稱:被告公司將鐵材、圍牆吊走後 ,地面上已無其他雜物,原告有將廢棄物置放在混凝土上; 證人己○○證稱:被告不租土地後,有將土地清空,但後來乙 ○○又將廢棄物載回來土地上放,重量大約需要3-4台砂石車 才載得完各等語(見本院卷第91、92、95、96、178-181頁 ),另依原告及庚○○所提出其清理前現場照片,系爭1463、 1464、1464-1地號土地上仍鋪設水泥地面,且有垃圾、鐵桶 、廢棄鐵片等廢棄物(見本院卷第131-147、191-245頁), 綜合以觀,足證被告並未將系爭土地水泥地面及廢棄物清理 完畢,且原告乙○○亦有將廢棄物丟置於系爭1463、1464、14 64-1地號土地之情形。本院審酌己○○所述原告乙○○棄置廢棄 物之噸數及證人庚○○所稱清理廢棄物之噸數,關於原告提出 「裝潢工程包攬估價單」(見審重訴字卷第117頁)之廢棄 物清運(地面上垃圾)項目,應由原告負擔4成,即應扣除1 4,000元。又關於「裝潢工程包攬估價單」所載廢棄物土石 清運、RC地面打除及整地、樹葉清除、割草、吊車部分,系 爭1463、1464、1464-1地號土地在被告承租前後有地面顏色 不一之情形,且被告承租前,上開土地上並無樹木,在被告 承租後,上開土地東南側即出現樹木等情,有原告提出被告 承租前後系爭土地空拍照片(見審重訴字卷第115頁、本院 卷第111-129頁)為證,則原告主張被告應給付此部分之清 理費用,即屬可採。其次,被告雖辯稱「裝潢工程包攬估價 單」所載金額過高等語,惟僅泛稱怪手一天8,000元、6車次 貨車、每車次5,000元,清理費用應為38,000元等語,並未 提出證據加以證明,且「裝潢工程包攬估價單」所載內容, 並不僅止於被告所抗辯之工作內容,則被告此部分抗辯,為 無可採。  ⒊依上,原告得請求被告回復原狀費用應為276,000元(計算式 :290,000-14,000=276,000),超過部分,應予剔除。  ㈢按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其 催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相 類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金 錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應 付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利 率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條 分別定有明文。經查:  ⒈關於回復原狀之費用,本件原告另請求自112年10月11日起算 之利息,惟關於回復原狀費用,應屬給付無確定期限之債務 ,原告雖於112年10月11日向庚○○給付回復原狀之費用(見 審重訴字卷第123頁),惟被告係於113年6月27日收受原告 「民事爭點整理暨訴之變更狀」而受催告(見本院卷第21頁 ),則原告得請求之利息起算日,即應自113年6月28日起算 ,超過部分,即不應准許。  ⒉關於被告欠繳租金部分,扣除二代健保等費用及押租金後, 金額應為69,725元,為兩造所不爭執,另關於被告應給付相 當於租金之不當得利部分為16,062元,均有如上述,則原告 請求被告給付69,725元,原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇、戊 ○○請求被告給付16,062元,均自113年3月13日(見審重訴卷 第25頁)起算之利息,均屬有據。 六、綜上所述,本件原告依兩造間租賃契約、繼承法律關係及民 法第179條規定,請求判決:㈠被告應給付原告69,725元,及 自113年3月13日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息 ;㈡被告應給付原告吳雪蓮、沈煥傑、沈孟璇、戊○○16,062 元,及自113年3月13日起至清償日止,按年息百分之五計算 之利息;㈢被告應給付原告276,000元,及自113年6月28日起 至清償日止,按年息百分之五計算之利息。為有理由,應予 准許。逾此範圍之請求,則無理由,應予駁回。 七、本件判命被告給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行,此部分雖經原告 陳明願供擔保,聲請宣告假執行,惟其聲請不過促請法院職 權發動,本院無庸就其聲請為准駁之裁判。又被告陳明願供 擔保免為假執行,爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗 訴部分,其假執行之聲請因訴之駁回而失依據,併予駁回。 八、本件為判決基礎之法律關係已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦 方法核與判決結果不生影響,毋庸一一論列,併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日          民事第二庭 法 官 林昶燁 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日                書記官 林慧雯

2025-03-05

CTDV-113-重訴-82-20250305-1

簡上
臺灣屏東地方法院

返還租賃土地等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度簡上字第129號 上 訴 人 簡靖玲 訴訟代理人 陳永勝 吳澄潔律師 上 一 人 複 代理人 張錦昌律師 被 上訴人 林明賢 訴訟代理人 江大寧律師 上列當事人間請求返還租賃土地等事件,上訴人對於中華民國11 1年5月19日本院潮州簡易庭111年度潮訴字第4號第一審判決提起 上訴,本院於民國114年2月5日言詞辯論終結,判決如下:   主   文 一、原判決關於命上訴人給付不當得利超過自民國114年2月1日起至騰空返還原判決主文第1項所示土地之日止,按月給付被上訴人新臺幣28,117元部分,及該部分假執行宣告,暨訴訟費用之裁判均廢棄。 二、上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴駁回。 三、其餘上訴駁回。 四、第一、二審訴訟費用,由上訴人負擔。   事實及理由 一、被上訴人起訴主張:兩造於民國104年6月30日簽訂土地租賃契約書(下稱系爭租約),上訴人向伊承租坐落屏東縣○○鎮○○○段00地號土地(下稱系爭土地)上如系爭租約附圖所示約350坪部分土地,約定租期自104年5月1日起至111年4月30日止,每月租金為新臺幣(下同)3萬元,上訴人應於每月1日給付租金。詎上訴人多次遲付租金,積欠租金達6萬元以上,且未經伊同意違章建築設置遮陽鐵皮建物、備品室(下合稱系爭地上物),並占用他人鄰地,違反系爭租約第7條、第9條、第10條、第12條、第15條約定,伊已於109年11月19日終止系爭租約。縱系爭租約未合法終止,系爭租約於期滿後,被上訴人亦應將系爭土地騰空返還予伊,被上訴人卻仍無權占用系爭土地。爰依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定,請求上訴人騰空返還系爭土地,並依民法第179條規定,請求上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明:上訴人應將系爭土地如原判決附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地騰空返還被上訴人,及自111年5月1日起至騰空返還土地之日止,按月給付被上訴人3萬元。 二、上訴人則以:被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納,伊雖曾積欠109年9月至11月租金共計9萬元,惟乃109年3月間新冠疫情爆發所致,不可歸責於伊,伊已將租金繳清,並早以對被上訴人住宿費債權為抵銷。又被上訴人有同意伊設置系爭地上物,才未曾要求伊拆除,系爭地上物為經營民宿所不可或缺,亦屬被上訴人之從給付義務。伊雖有占用鄰地,且系爭地上物為違章建築,惟伊使用系爭土地、經營民宿並無不法行為,自無違約之情事,被上訴人終止租約不合法。另系爭租約第4條約定伊有續租權,伊均有為續租之意思表示,系爭租約仍存續中等語置辯。並於原審聲明:被上訴人第一審之訴駁回。 三、原審為被上訴人勝訴之判決,判命上訴人應將系爭土地騰空 返還被上訴人,及自111年5月1日起至騰空返還系爭土地之 日止,按月給付被上訴人3萬元,暨依職權宣告假執行及宣 告上訴人預供擔保得免為假執行。上訴人不服,提起上訴, 其上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。 被上訴人則聲明:上訴駁回。 四、兩造不爭執事項(見本院卷二第64至65頁):  ㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地如系爭租約附圖所示約350坪 部分土地,約定租期自104年5月1日至111年4月30日止,每 月租金3萬元,押租金9萬元,押租金9萬元已交付。  ㈡上訴人有於104年間整地、106年間違章建築即設置系爭地上 物。  ㈢上訴人曾有占用鄰地即恆春鎮後壁湖段64地號土地。  ㈣上訴人曾有未繳109年9月至11月租金,每月3萬元,共計9 萬 元租金(至於109年7、8月租金是否有未於當月繳納仍有爭 執)。  ㈤被上訴人以本件起訴狀繕本之送達對上訴人為終止系爭租約 之意思表示,上開書狀繕本於110年4月30日送達上訴人。  ㈥系爭土地目前仍由上訴人占有使用中。 五、得心證之理由:  ㈠被上訴人請求騰空返還土地部分:  ⒈按租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅;承租 人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第450條第1項、 第455條分別定有明文。又系爭租賃契約第8條約定:「乙方 (即上訴人)於租賃期滿或租約提前終止時,應立即將本租 約土地歸還甲方(被上訴人),不得向甲方請求遷移費或其 他任何費用」;第9條約定「…乙方歸還租地時,應自行拆除 恢復原空地狀態交付予甲方…」(見鳳補卷第23頁)。次按 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,對 於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項定有 明文。又以無權占有為原因,請求返還土地者,占有人對土 地所有權存在之事實無爭執,而僅以非無權占有為抗辯者, 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任,占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院 106年度台上字第2511號判決意旨可資參照)。 ⒉經查,被上訴人將系爭土地其中350坪土地出租予上訴人,約 定租期為104年5月1日起至111年4月30日止,上訴人迄今仍 占有系爭土地如附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地 等情,有系爭租賃契約、土地登記謄本在卷可證(見鳳補卷 第19至29頁、潮訴卷第12頁),並經原審會同屏東縣恆春地 政事務所人員至現場履勘測量,經該所測量後製成如附圖所 示之複丈成果圖,有原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成 果圖在卷可稽(見原審卷第61至64、67頁),且為兩造所不 爭執,堪予認定。系爭租約之租期既於111年4月30日屆滿, 兩造間之租賃關係即已消滅,上訴人仍占有系爭土地而抗辯 其非無權占有,依前揭說明,自應由上訴人就占用系爭土地 有正當權源負舉證之責。  ⒊上訴人固辯稱:伊依系爭租約第4條有續租權云云。惟查:   ⑴系爭租約第4條約定:「租賃期限自104年5月1日起至111年4月30日止計7年。乙方(即上訴人)未違約,或租期屆滿且甲方(即被上訴人)於屆滿前3個月以書面或Line向乙方表達本租約土地可繼續出租、且租金以原租金加計3%計算,乙方有一次的續租權-租期不超過7年。此次續租權之後,乙方不再有續租權,但保有優先承租權」等語(見鳳補卷第19至21頁),可知上訴人須未曾有違約情事,或被上訴人於租期屆滿前向上訴人表示可續租,上訴人始有續租權。至上訴人抗辯應比照民法第426條之2規定保障租地建屋承租人之立法目的,關於續租權之排除,應從嚴解釋為在續約「時」未有違約之情事即為已足云云,惟承租人於租賃期間有無違約情事,常為出租人決定是否續租之重要考量因素,倘為如此從嚴解釋,將有悖一般續租權排除約定立意,上訴人此部分抗辯,委不足採。   ⑵上訴人已違反系爭租約第9條約定:    ①系爭租約第9條約定:「土地如有建設之必要,乙方取得 甲方之書面同意後得自行裝設」(見鳳補卷第23頁)。 被上訴人主張上訴人未經其同意於106年間設置系爭地 上物,已違反系爭租約第9條約定,業據提出屏東縣政 府違章建築補辦手續通知單、屏東縣恆春鎮公所違章建 築查報單為證(見鳳補卷第69至73頁)。    ②上訴人固不爭執有設置系爭地上物,惟辯稱:被上訴人 從未要求伊拆除系爭地上物,可見被上訴人有同意伊興 建云云,惟縱被上訴人未曾要求上訴人拆除系爭地上物 ,亦難謂即有同意上訴人設置系爭地上物。上訴人雖另 抗辯系爭地上物乃經營露營車民宿所不可或缺,屬被上 訴人之從給付義務,上訴人設置系爭地上物,自無違約 情事云云。惟按當事人所負債務,除給付義務外,尚有 從給付義務及附隨義務,從給付義務旨在準備、確定、 支持及完全履行主給付義務,基於法律明文或當事人約 定,或基於誠信原則及補充之契約解釋,以確保債權人 之給付利益獲得最大可能之滿足(最高法院112年度台 上字第2370號判決意旨參照)。查上訴人向被上訴人承 租系爭土地,固為經營露營車民宿,且系爭地上物為民 宿所使用,然兩造既於契約明定如有建設必要,應得被 上訴人同意,堪認兩造已就此所生相關權利義務考量後 ,始訂立系爭租約,自無由事後執此排除契約所明定內 容,上訴人此部分抗辯,並不足採。從而,上訴人未經 被上訴人同意設置系爭地上物,已違反系爭租約第9條 約定。     ⑶上訴人已違反系爭租約第5條約定:    ①系爭租約第5條約定:「有關租金及支付租金之約定:每 月租金3萬元整,押租金9萬元」、「乙方應於每月1日 前,以匯款方式交付予甲方,乙方無論任何理由均不得 拖延或拒納」(見鳳補卷第23頁)。    ②被上訴人主張上訴人多次未於當月1日前給付租金,且曾 積欠109年7月至11月租金,已違反系爭租約第5條約定 ,為上訴人所否認,辯稱:簽約時伊要求租金改為每月 10日繳,被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納云云 。依證人王清華於本院審理中證稱:兩造簽約時,伊有 聽到兩造討論過程,因上訴人習慣每月10日付款,故上 訴人有表示希望租金能於每月10日付款,被上訴人是表 示租約還是簽每月1日給付租金,但實際慢幾天付沒關 係等語(見本院卷一第285頁),可知被上訴人確有考 量上訴人付款習慣,而願寬限系爭租約所定租金給付日 期。惟依上訴人所主張租金給付情形暨所提出存摺交易 明細(見本院卷二第4至29頁;原審卷第37至42頁), 可知於疫情爆發前,108年12月租金於當月23日給付、1 09年2月租金於當月24日給付,即均已逾越被上訴人考 量上訴人付款習慣所願寬限期限;上訴人於109年12月 給付前數月積欠租金後,109年12月租金於翌月5日給付 、110年1月租金於翌月2日給付、110年2月租金於翌月8 日給付,均已逾期給付,自已違反系爭租約第5條約定 。       ⑷基上,上訴人有違反系爭租約第5條、第9條約款之情事, 且未能舉證被上訴人於租期屆滿前有向上訴人表示可續租 ,上訴人主張依系爭租約第4條其有續租權,自不足採。           ⒋此外,上訴人復未能提出任何證據證明有占用系爭土地之合 法權利,自應認其確係無權占有系爭土地。則被上訴人依民 法第455條、第767條規定及系爭租約約定,請求上訴人騰空 返還系爭土地,自屬有據。  ㈡被上訴人請求給付相當於租金之不當得利部分:  ⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利 益,民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有 之土地,可獲得相當於租金之利益,他人因此而受有相當於 租金之損害,為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第16 95號判決意旨參照)。 ⒉經查,上訴人無權占用系爭土地,業據認定如前,上訴人受 有使用系爭土地之利益,致被上訴人受有無法使用系爭土地 之損害,則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相 當於租金之不當得利,自屬有據。本院審酌被上訴人出租系 爭土地350坪予上訴人,租金每月為3萬元,而上訴人實際占 用系爭土地面積為1,084.42平方公尺(約328.04坪),認上 訴人主張按實際占用與承租面積比例計算不當得利數額,應 屬妥適。是上訴人無權占有系爭土地,每月受有相當於租金 之不當得利金額為28,117元(計算式:30,000×32804/35000 =28,117)。至被上訴人主張應以系爭租約每月租金3萬元計 算不當得利數額,惟上訴人無權占用系爭土地面積僅1,084. 42平方公尺,逾此範圍並未受有使用利益,被上訴人此部分 主張,並非可採。又上訴人有自系爭租約消滅後即111年5月 起至114年1月止,持續每月給付30,900元予被上訴人,為被 上訴人所不爭執(見本院卷一第359頁、本院卷二第67頁) ,自難謂該期間上訴人仍受有不當得利。從而,被上訴人依 民法第179條規定,請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還 系爭土地之日止,按月給付被上訴人28,117元,洵屬有據, 逾此範圍之請求,則屬無據。    七、綜上所述,被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租 約約定,請求上訴人騰空返還系爭土地,暨依民法第179條 規定,請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之 日止,按月給付被上訴人28,117元,為有理由,應予准許; 逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。原審就上開不應准 許部分,判決上訴人敗訴,於法不合。上訴意旨指摘原判決 此部分不當,求予廢棄,為有理由,爰予以廢棄,並改判如 主文第2項所示。至上開應准許部分,原審判決上訴人敗訴 ,並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改 判,為無理由,應予駁回。 八、另上訴人雖聲請傳訊證人潘建利,以資證明其係依被上訴人 員工指界使用土地,並非故意占用鄰地乙節,惟上訴人設置 系爭地上物、遲付租金,即已違約而無續租權,此部分核無 調查之必要。本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證,經本院審酌後,核與判決結果不生影響,爰不逐一論 述,併此敘明。 九、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條,判決如主文。 中  華  民  國  114  年  3   月  5   日          民事第三庭  審判長法 官 潘 快                    法 官 薛侑倫                    法 官 郭欣怡 正本係照原本作成。 如不服本判決,應以判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時,始得 於收受送達後20日內向本院提起上訴狀;如已於本判決宣示後送 達前提起上訴者,應於判決送達後10日內補提上訴理由(均須按 他造當事人人數提出繕本),並須經本院以訴訟事件所涉及之法 律見解具有原則上之重要性為限而為許可者,方得上訴最高法院 。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有 律師資格而非在本院登錄者,另應附具律師及格證書及釋明委任 人有民事訴訟法第466條之1第一項但書或第二項(詳附註)所定 關係之釋明文書影本。 附註:民事訴訟法第466條之1(第一項、第二項):對於第二審 判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定 代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之 血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時, 其所屬專任人員具有律師資格者並經法院認為適應者,亦得為第 三審訴訟代理。 中  華  民  國  114  年  3   月  6   日                   書記官 謝鎮光

2025-03-05

PTDV-111-簡上-129-20250305-2

審訴
臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定                   113年度審訴字第1295號 原 告 吳致美 訴訟代理人 葉美利律師 被 告 蘇柏逸 李宜謙 上列當事人間請求遷讓房屋等事件,原告起訴未繳納足額裁判費 : 一、按訴訟標的之價額,由法院核定。核定訴訟標的之價額,以 起訴時之交易價額為準;無交易價額者,以原告就訴訟標的 所有之利益為準;又以一訴主張數項標的者,其價額合併計 算之;但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者,其訴訟 標的價額,應依其中價額最高者定之,民事訴訟法第77條之 1第1項、第2項、第77條之2第1項分別定有明文。而當事人 請求雖屬不同訴訟標的,惟自經濟上觀之,其訴訟目的一致 ,不超出終局標的範圍,其訴訟標的之價額,應擇其中價額 較高者定之(最高法院92年度台抗字第700號裁定參照)。 所謂交易價額,應以市價為準,復按房屋及土地為各別之不 動產,各得單獨為交易之標的,故房屋所有人對無權占有人 請求遷讓交還房屋之訴,應以房屋起訴時之交易價額,核定 其訴訟標的之價額,不得併將房屋坐落土地之價額計算在內 (最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照)。 二、本件原告起訴主張其將門牌號碼高雄市○○區○○街000號地下 層房屋(權利範圍1/1,下稱系爭房屋)出租予被告經營新 芽文理短期補習班(下稱系爭補習班),租賃期間自民國11 1年8月12日起至114年8月11日止。原告已於113年9月30日終 止兩造租約,被告拒不搬遷,爰依民法第767條第1項前段規 定,聲明第一、四項請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告 及將系爭補習班立案證書變更為原告或原告指定人之名義; 並依民法第179條規定及兩造租約約定,聲明第二、三項請 求被告應自113年10月1日起至114年8月31日,按月連帶給付 原告新臺幣(下同)35,000元,共計385,000元相當租金之 不當得利,暨按日連帶給付原告2,000元,共計670,000元之 違約金。經核聲明第一、四項自經濟上觀之,其訴訟目的一 致,不超出終局標的即回復系爭房屋所有權之完整行使,故 其訴訟標的價額應以系爭房屋於起訴時之價值為斷。查原告 於113年6月27日出售系爭房屋及其基地總價為16,500,000元 ,有原告提出之不動產買賣契約書在卷可稽(本院卷183頁 ),而系爭房屋課稅現值為1,308,100元及其基地公告現值 為7,261,311元【計算式:461㎡×124,319元/㎡×(1267/10000 )=7,261,311元,小數點以下四捨五入】,亦有系爭房屋稅 籍證明書及土地登記謄本附卷可參(本院卷61、67、175頁 ),估算系爭房屋交易價額占總交易價額為15%【計算式:1 ,308,100元+7,261,311元=8,569,411元;1,308,100元÷8,56 9,411元=15%,小數點以下四捨五入】,以此計算系爭房屋 於起訴時之客觀市場合理交易價額應為2,475,000元【計算 式:16,500,000元×15%=2,475,000元】。故核定本件訴訟標 的價額為3,530,000元【計算式:2,475,000元+385,000元+6 70,000元=3,530,000元】,應徵第一審裁判費35,947元。惟 原告前聲請調解,其於調解不成立後30日內起訴,依民事訴 訟法第77條之20第2項規定,得以其所繳調解聲請費2,000元 扣抵之,並扣除原告已繳納之第一審裁判費21,869元,尚應 補繳12,078元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定, 限原告於收受本裁定送達7日內補繳,逾期不繳,即駁回其 訴,特此裁定。 中 華 民 國 114 年 3 月 4 日 民事審查庭 法 官 楊佩蓉 正本係照原本作成。 如不服本裁定,應於送達後10日內向本院提出抗告狀,並繳納抗 告費新臺幣1,500元。 中 華 民 國 114 年 3 月 4 日 書記官 邱靜銘

2025-03-04

KSDV-113-審訴-1295-20250304-1

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