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拆屋還地

臺灣高等法院臺南分院民事判決 112年度重上字第15號上訴人邱孟秋即台南市私立聖功老人養護中心訴訟代理人蘇文俊律師陳樹村律師龔暐翔律師上一人複代理人甘連興律師訴訟代理人蕭棋云律師彭彥植律師謝欣翰律師被上訴人吳朝勤訴訟代理人李代昌律師陳奕豪律師蘇淯琳律師洪志賢律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年11 月18日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第88號第一審判決提起上訴，本院於113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6 款定有明文。查被上訴人於原審係主張兩造間就坐落○○市○ 區○○段0000地號土地(下稱系爭土地)有租賃契約（下稱系爭租約），即上訴人承租系爭土地以興建如原判決附圖（下稱附圖一）所示編號A到J之建物及附屬設施（即○○市○區○○段0 000、0000及0000建號建物，門牌號碼為○○市○區○○路000號及同號0樓、0樓，下稱系爭建物），經營台南市私立聖功老人養護中心（下稱聖功養護中心），租期自民國89年12月5 日起至109年12月4日為止，上訴人於租期屆至後，拒不拆遷系爭建物及返還系爭土地，無權占用系爭土地，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455 條前段規定，請求上訴人拆屋還地，嗣於112年11月21日本院準備程序中主張如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借第三人，且若認對造之續租抗辯為可採，則被上訴人依系爭租約第10、14條約定終止系爭租約，並依民法第455條前段、民法第767條第1項前段規定請求拆屋還地，經核被上訴人之上開主張，均係以系爭租約消滅後，上訴人係無權占有系爭土地為其基礎事實而請求上訴人拆屋還地，故應認係就原審已提出之攻擊防禦方法再為補充；又上訴人於本院審理時所提出之「其與被上訴人於106年間在公道法律事務所已達成原定租期109年12月4日屆滿後，延長續租15年之協議」之抗辯，應認亦係上訴人抗辯系爭租約有繼續存在一節之攻擊防禦方法再為補充；衡以兩造上開就攻擊防禦方法之補充，與兩造間契約關係之權利義務之衡平有關，倘不許兩造提出該等新攻擊防禦方法，將顯失公平，亦與紛爭解決一次性之目的有違，依前揭規定，應予准許。二、按當事人於準備程序在受命法官前積極而明確表示不爭執，性質上為民事訴訟法第279條第1項規定之自認。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事第2頁實相反之認定，最高法院110年台上字第282號民事裁判意旨參照。查本院於112年7月17日、112年11月21日準備程序向兩造為不爭執事項之整理及確認，就「上訴人在系爭土地上興建如附圖一所示編號A到J之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1,653.38平方公尺。」（即下述之不爭執事項㈢）一情，業經兩造確認不爭執在卷（本院卷一第410 頁、本院卷二第5-6頁），足認上訴人已自認占用系爭土地全部之事實。上訴人雖於113年5月21日準備程序提出系爭土地東北角之變電箱（下稱系爭變電箱，該坐落位置見上訴人所提出之變電箱位置圖，下稱附圖二，見本院卷二第183頁）係由臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）設置，系爭變電箱坐落之位置範圍即非上訴人所占用，上訴人占用之系爭土地面積應扣除系爭變電箱坐落面積，上開不爭執事項㈢之占用面積應予變更云云，然被上訴人不同意上訴人撤銷該部分自認之事實。而查，上訴人就系爭租約所承租之系爭土地範圍為系爭土地空地，面積500坪，而系爭土地面積為1,6 53.38平方公尺即約為500坪等情，有系爭租約及系爭土地登記第二類謄本在卷可佐（原審補字卷第29、45頁）；再觀之原審函請臺南市臺南地政事務所就上訴人在系爭土地上所建築使用之系爭建物，測量繪製複丈成果圖即附圖一編號A～J 所示，可見上訴人於系爭土地上建築使用之系爭建物坐落於系爭土地之各處，且編號F為水泥圍牆，該等圍牆即係將系爭土地之範圍圈圍在內，而為上訴人私人所使用，此亦可由被上訴人所提出之系爭土地現場周邊照片（見原審卷第47-5 1頁）互核無訛，且上訴人對於其有興建附圖一編號F之圍牆且圍牆內為其承租使用範圍一情亦未曾爭執，應足認上訴人確係承租使用系爭土地之全部範圍無訛。是上訴人所管領占用之系爭土地上，縱有非上訴人設置之系爭變電箱，然本件被上訴人並未訴請上訴人拆除系爭變電箱，且系爭變電箱係坐落附圖一編號F之圍牆之內，故系爭變電箱之存在，實不影響上訴人有在系爭土地上興建系爭建物及就上開圍牆內有占有管領使用系爭土地全部之事實，則上訴人以系爭變電箱非其設置為由，辯稱其未占用系爭土地全部云云，即非可採，上訴人辯稱應撤銷上開不爭執事項㈢之占用面積之自認云云，不符合民事訴訟法第279條第3項撤銷自認之要件規定，不應准許，合先敘明。　　貳、實體方面：　　　　一、被上訴人主張：系爭土地原為訴外人吳蕭玉即被上訴人之母所有，吳蕭玉於89年11月20日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，以經營聖功養護中心，約定租期自89年12月5日起至109年12月4日為止，每月租金新臺幣（下同）19萬6,550元，嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。被上訴人於系爭租約上開租期屆至前，自109年3月間起即多次發函向上訴人預示租期屆滿不願再出租之意思，且於租期屆至後，再發函限期催告上訴人自行拆遷系爭建物及返還系爭土地，惟上訴人拒不拆遷返還系爭土地，仍無權占用系爭土地至今，是被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第767條第1項前段、中段及第455條規定，請求上訴人拆屋還地，並應將聖功養護中心住民自系爭建物遷出；且依系爭租約第7條後段約定，上訴人應給付自109年12月5日起至110年3月2日止（共計2個月又25日），每月按照租金2倍計算之違約金合計111萬3,783 元【計算式：196,550元x2倍x（2個月+25/30月）=111萬3,7 83元，元以下捨棄】，扣除（抵銷）被上訴人應返還上訴人已兌現之109年12月、110年1月之支票（下稱系爭支票）票款共計39萬3,100元後，上訴人即應給付被上訴人72萬683元及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日（見原審卷第25頁送達回證）起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬 3,100元。又若認對造之續租抗辯為可採，且如上訴人有將系爭建物違約轉租或轉借予第三人，依據系爭租約第10、14 條約定，被上訴人主張於113年5月21日當庭向上訴人為終止租約之意思表示，且依民法第455條前段、民法第767條第1 項前段規定，上訴人亦應拆屋還地；又原審判決之履行期間已屬適當，不應再予延長（原審判命上訴人應拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並應給付上開違約金，上訴人聲明不服，提起上訴；又被上訴人就原審違約金及不當得利等敗訴部分則未上訴，業已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：依系爭租約第2條約定，系爭租約租期屆滿時，如上訴人未違約，則有優先承租權，且依系爭租約附註事項第7點記載租期屆滿時若承租人不願承租，地上物自動歸屬於土地所有權人，足認上訴人有單方續約權利，不需經出租人同意，且上訴人於租期屆至前，已向被上訴人表明續租之意，故系爭租約已發生續約效力，上訴人並非無權占用系爭土地。又實務上租地建屋租約之租賃期限通常為20年，應解釋為租至房屋不堪使用時為止，參照行政院財政部公布之固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土造及加強磚造住宅之耐用年限各為50年及35年，可預見吳蕭玉出租系爭土地時，即有容許上訴人於系爭建物耐用年限內之續租權，有同意上訴人租用至系爭建物不堪使用為止之真意，故系爭租約應繼續存在。再者，兩造於106年間有於公道法律事務所，達成系爭租約租期屆滿後再延長租約15年（即至124年12月4日）之合意。況且，上訴人於租期屆滿前已向被上訴人表明續租之意，並有交付109年12月及110年1月租金支票2張，業經被上訴人提示兌領完畢，依民法第451條規定，亦應已視為不定期租賃契約，被上訴人不得再依系爭租約第7條前段約定請求拆屋還地。基此，系爭租約實繼續存在，被上訴人無系爭租約第7條後段約定之請求違約金權利。而縱認上訴人有未依約拆屋還地之情，系爭租約第7條後段約定之違約金金額亦過高，應予酌減。另被上訴人以上訴人欲支付續租租金之系爭支票票款抵銷違約金，有悖於上訴人之意思，亦與民法第 321條規定抵充順序不符。此外，聖功養護中心仍有上百位老人，一時之間要覓得妥善處所安置實屬困難，原審判決逕以6個月作為上訴人之履行期間，顯未考量養護中心老人之利益及上訴人可能之履行能力，故若認被上訴人之請求有據，則請酌給上訴人較長之履行期間等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造之不爭執事項：　㈠系爭土地原為被上訴人之母吳蕭玉所有，吳蕭玉於89年11月2 0日與上訴人簽立系爭租約，將系爭土地出租予上訴人興建系爭建物，於109年12月5日租期屆滿前所收之每月租金19萬 6,550元(原審補字卷29-43頁)。嗣吳蕭玉於101年間死亡，系爭土地由被上訴人繼承並繼受系爭租約。　㈡系爭租約第2條約定：「雙方同意租賃期間為20年，即自89年 12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」；第7條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」。　㈢上訴人在系爭土地上興建如附圖一編號A～J所示之系爭建物（含附屬設施，A部分已辦保存登記、其餘B到J為未保存登記建物），占用系爭土地面積共計1653.38平方公尺。　㈣上訴人有將109年12月5日、110年1月5日之系爭支票兩紙交給被上訴人（原審補字卷第53-55頁），被上訴人已兌現領取該票款。　㈤被上訴人先後以109年11月30日及同年12月11日高雄廣澤郵局第173號及第4543號存證信函，通知上訴人於租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷及返還系爭土地，並領回系爭支票，如逾期未辦理，將提示系爭支票抵償違約金（原審補字卷第47-49頁、原審卷第101-105頁）；嗣再以110年1月26日高雄廣澤郵局第17號存證信函通知上訴人提示系爭支票抵銷違約金（原審卷第107-111頁）。　㈥臺南市私立聖公護理之家（負責人徐惠伶，下稱乙）登記機構地址為系爭建物1至2樓（本院卷一第307頁）；上訴人聖功養護中心之營業暨扣繳單位地址為系爭建物3樓（本院卷一第303-304頁）；另財團法人臺南市私立聖功社會福利慈善事業基金會（法定代理人邱孟秋，下稱丙）主事務所地址為爭建物3樓（本院卷一第279-281頁）。　㈦系爭建物內依登記或網頁資料，聖功養護中心之養護床位40 床，乙之登記資料之病床數許可床數87床、日間照護床20床，總共147床（本院卷一第274、307、383頁）。　㈧被上訴人於109年3月間函知上訴人將於109年12月4日租期屆至後不再出租；上訴人於同年月10日回函請求續租。　㈨倘若本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由，兩造對於原審判決認定之自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又 25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4 月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金，不爭執（惟兩造爭執違約金是否應予酌減）。四、本院之判斷：　㈠被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段、中段等規定，請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，為有理由：　⒈按當事人主張有利己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院98年度台上字第 372號、99年度台上字第483號裁判意旨參照）。又按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表達當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號、86年台上字第3873號裁判意旨參照)。再所謂優先承租權乃係指出租人欲出租時，有該權利之人可以依同一條件優先向出租人承租之權利，易言之，優先承租權並非指欲承租之人有違反出租人意願而強制要求出租人出租之權利，更非指欲承租人可片面單方決定租約之成立。　⒉查依兩造不爭執事項㈡所示之系爭租約第2條約定「雙方同意租賃期間為20年，即自89年12月5日起至109年12月4日止。租賃期間屆滿乙方（即上訴人）如未違約，有優先承租之權」之記載，可見系爭租約係定有期限之租約，且上訴人於期限屆滿後有優先承租權。依前開說明，此優先承租權應非指上訴人可單方片面強制被上訴人繼續出租系爭土地，而係在被上訴人有意再行出租系爭土地之情形下，上訴人有優先於第三人而向被上訴人承租系爭土地之權利，且此優先承租權行使之前提須上訴人未有違約情事。參以系爭租約第7條「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）書面同意繼續出租外，應即日將租賃空地按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止，乙方絕無異議。」之約定，更可證明系爭租約租期屆滿後，上訴人如欲繼續承租系爭土地，仍須被上訴人同意且須以書面立約之要式方式為之，上訴人始可繼續承租系爭土地一情，至為灼然。故上訴人抗辯系爭租約第2條約定之優先承租權即指不需經被上訴人同意之單方續約權，上訴人已向被上訴人表明續約，系爭租約已生續約效力云云，顯與系爭租約上開約定之契約內容不符，自無可採。　⒊上訴人雖復抗辯兩造於106年間有於公道法律事務所口頭達成系爭租約租期延長至124年12月4日之合意，當時有兩造及王相懿、上訴人配偶即彭明共4人（下稱王相懿等4人）在場云云。然查，本件被上訴人於原審即係以系爭租約租期屆滿後未繼續出租為由，訴請上訴人拆屋還地，故系爭租約是否繼續存在或有無續約一節，自始即為本案訴訟之關鍵爭執事項，倘若兩造確實於106年間已有達成口頭協議延長租期至124 年12月4日之情，則上訴人何以於原審審理時始終未曾提出此對上訴人至為有利之抗辯，而於上訴後才提出此辯解，則此是否為真，已非無疑。又上訴人雖請求就此傳訊證人王相懿、蔡文斌律師、吳朝陽等人以為證明，然查上訴人聲請傳訊該等證人之待證事實係主張王相懿可以證明系爭租約於89 年間簽訂當時已有租期屆滿後，由上訴人繼續承租之意，或可證明兩造於106年間有合意延長租期至124年12月4日，或可證明吳朝陽有委託王相懿與被上訴人討論租期續約一事並經被上訴人同意，並提出附件一之土地租賃契約書1份（本院卷二第157-167頁）為憑等情，可見上訴人抗辯系爭租約有續約或繼續存在之理由並不一致，真實性已非無疑；且上訴人於上訴後起初辯稱兩造於106年間達成口頭協議續約當時，僅王相懿等4人在場（本院卷一第130頁），嗣卻改稱蔡文斌律師當時亦在現場處理兩造續約事宜（本院卷二第152 頁），可見上訴人就此在場人士之主張前後相異，參以蔡文斌律師經本院傳訊後具狀陳報其於89年間未參與公道法律事務所業務，對系爭租約事宜不瞭解等情，有其陳明狀在卷可佐（本院卷二第247-248頁），且上訴人對此陳明狀內容不爭執，是難認蔡文斌有於106年間有在場參與上訴人所指之系爭租約續約討論之事實。雖上訴人仍執蔡文斌為事務所代表人，應該瞭解事務所的事為由，認蔡文斌應知悉系爭租約續約之事云云，然此顯係上訴人片面推測之詞，難以憑採。再者，觀之上訴人所提出之附件一土地租賃契約書，可見該契約書上之租賃期間記載為「105年1月1日起至119年12月31 日」，該租賃期間顯與上訴人本件抗辯系爭租約續約至124 年12月4日之期限不同，且該契約書未經兩造簽名蓋章，並非有效成立之契約書，有該契約書在卷可佐，則該契約書亦難作為兩造有於106年間合意達成續約至124年12月4日事實之有利認定。又王相懿縱為代被上訴人受領上訴人所交付用以支付系爭租約租金之支票之人，然亦無法憑此遽認被上訴人有何委任王相懿與上訴人討論或進行系爭租約續約約定之情。且縱使上訴人係一次交付一年期支票用以支付租金，且系爭支票亦係一次支付之其中票據，然依本院上開對系爭租約續約之說明及認定，系爭租約之續約與否，須被上訴人以書面同意之要式方式為之始可續約，是以，上訴人此部分所辯及所舉證據，均無法為其有利認定，而不可採信。　⒋又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始發生視為不定期限租賃契約之效力，此觀民法第451條規定可明。上訴人雖另辯稱被上訴人提示兌領上訴人交付之系爭支票，系爭租約已視為有不定期租賃關係云云。惟查，依上開不爭執事項㈤、㈧所示，可見被上訴人早於系爭租約到期前之109年3月、同年11月間，即已通知上訴人於系爭租約租期屆至後不再續租，請求上訴人拆遷系爭建物、返還系爭土地及領回系爭支票，足證被上訴人於系爭租約到期前，已明確向上訴人表明不再續租之意思；且被上訴人更於系爭租約租期屆滿後之109年12月11日，以存證信函再次向上訴人表明無續租意願且要求拆屋還地、給付違約金及取回系爭支票，且如未遵期辦理，將依約提示系爭支票抵償積欠之違約金等情，有上開存證信函在卷可佐（原審補字卷第47頁、原審卷第97-99、101-105頁），基此，足以證明被上訴人已於系爭租約到期前，清楚告知上訴人不願繼續出租之意，更對上訴人於系爭租約屆滿後仍為租賃物之使用收益，有向上訴人為明確反對之意思甚明，且被上訴人既已向上訴人表明係以系爭支票抵償上訴人未依約拆屋還地而應付之系爭租約違約金，則上訴人所辯被上訴人兌領系爭支票即表示同意繼續出租系爭土地云云，即非可採，本件實不符合民法第451條所規定視為不定期限租賃契約之要件，上訴人此之所辯，自不可採。　⒌至上訴人辯稱被上訴人訴請拆屋還地，係權利濫用云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。而權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查被上訴人係系爭土地之所有權人，其行使其所有權而提起本件訴訟，核屬權利之正當行使，自不能認被上訴人請求拆屋還地係專以損害上訴人為目的，且被上訴人係於系爭租約租期屆滿後，依系爭租約約定請求上訴人拆屋還地及將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，此亦為兩造契約所定之權利義務，無從以此評價被上訴人有權利濫用情事，是被上訴人請求上訴人拆屋還地，為權利之正當行使，亦未違反誠信原則，是上訴人前開所辯，亦無足採。　⒍再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。又系爭租約第7條前段亦明定上訴人於租期屆滿時，應將系爭土地騰空交還被上訴人，有系爭租約在卷可佐。依前開說明，系爭租約於租期屆滿後，兩造並未續約一情，業經本院認定如上，則上訴人至今繼續使用系爭土地，在系爭建物經營聖功養護中心收納住民及收費，自屬無權占用系爭土地無訛。是被上訴人依系爭租約第7條前段約定、民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人應將系爭建物拆除及返還系爭土地，並將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，洵屬有據，自應准許。　⒎上訴人雖又辯稱該養護中心目前仍有百名老人正在進行照顧，若貿然搬遷，將使年邁老人失所依靠，且參考長期照顧服務機構設立許可及管理辦法第12條第1項第4款就長照機構之最低使用時間，於規範說明時有要求3年之規定，可作為本件遷移履行時間之參考，請酌定至少3年之履行期間云云。然按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，固為民事訴訟法第396條第1項前段所明定。本院審酌被上訴人早已通知上訴人系爭租約租期屆滿後不再續約而應依約拆屋還地，並屢次通知上訴人其就系爭土地於系爭租約租期屆滿後，已係無權占有；上訴人係無權占有系爭土地係作為營業使用，遲延履行拆屋還地將使上訴人所獲之不當利益甚鉅；且被上訴人於原審提起本件訴訟迄今將近4年，參以上訴人另於臺南市學甲區、山上區另有經營2 家老人長期照顧中心，有被上訴人提出之網頁查詢資料在卷可憑（本院卷二第91-93頁），堪認上訴人應有相當資源及充分時間，以安置或安排聖功養護中心住民於適當處所，再衡以系爭建物並未與鄰地之其他建物相連，拆除系爭建物並無危害第三人所有之建物結構性安全之問題，有系爭土地及系爭建物之現場照片及相關位置圖在卷可證（原審卷第39-4 1、43-51頁），拆除作業之困難性應不高，以及被上訴人亦同意給予上訴人6個月履行期間等情，堪認上訴人於拆除系爭建物前，安置聖功養護中心之住民，及拆除系爭建物等所需期間，以6個月已屬適當之履行期間。至上訴人所執之長期照顧機構設置相關規定，係屬行政法上要求設立者之相關規定，於本案難以為參，且上訴人經本院於113年5月21日、同年8月9日準備程序數次詢問就本案拆屋還地、遷出聖功養護中心住民等請求之有關履行期間之意見時，均未依本院要求陳報相關具體意見，而係遲於113年12月12日審理時僅為前開請求3年履行期間之陳述，且仍未舉任何證據證明將聖功養護中心住民遷出及拆屋還地需耗時3年期間之必要性，參以本院上開就履行期間認宜以6個月為適當之說明，實難認本件履行期間有何需定為3年之必要，故上訴人此部分請求，亦無可取。　㈡被上訴人請求上訴人給付72萬683元違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3,100元，為有理由：　　　⒈依系爭租約第7條後段約定系爭租約租期屆滿時，除經被上訴人書面同意繼續出租外，應即日將系爭空地按照原狀騰空交還被上訴人，上訴人不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金 2倍之違約金至遷讓完畢之日止，上訴人絕無異議等情，為兩造不爭執，且有系爭租約在卷可憑；參以被上訴人於系爭租約到期後，並未以書面同意繼續出租系爭土地予上訴人，系爭租約之租賃關係於租期屆滿後已消滅一情，亦經本院認定如前，是依系爭租約第7條前段約定，上訴人即應拆除系爭建物並返還系爭土地予被上訴人，如上訴人未遷出及返還系爭土地，被上訴人即得請求上訴人按月依租金2倍（即19 萬6,550元×2＝39萬3,100元）給付違約金39萬3,100元，至返還系爭土地之日止，堪認無訛。再佐以兩造不爭執本院認定被上訴人請求拆屋還地、遷出系爭建物及系爭租約屆滿後按月給付違約金等請求有理由時，兩造對於自109年12月5日起至110年3月2日止，計有2個月又25日之期間應給付違約金，及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息；且自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金（見上開不爭執事項㈨），以及上訴人於系爭租約於109年12月4日屆滿後，至今仍未返還系爭土地等情，足認被上訴人依上開約定，請求上訴人給付自109 年12月5日起至110年3月2日止（兩造不爭執期間為2個月又2 5日），按照租金2倍計算之違約金即111萬3,783元（計算式：196,550元×2倍×(2個月+25/30月)=111萬3,783元，元以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日即110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110年4月27日起至返還系爭土地之日止，應按月給付違約金39萬3,100元，係屬有據。　⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年度台上字第909號民事裁判意旨可參。上訴人雖以依其占用系爭土地之面積1,653.38平方公尺及系爭土地申報價額年息10％計算，被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071 元【計算式：1653.38x8134x0.1/12=112071.6，小數捨去】，與系爭租約第7條所約定之每月租金2倍計算之違約金數額即39萬3,100元相差3倍，可見系爭租約第7條所約定之違約金數額顯然超出被上訴人實際遭受之損害，而有過高之情事，請求酌減之云云。然查，系爭土地之面積高達1,653.38平方公尺，約有500坪之大，且系爭土地坐落於臺南市○區○○段 0000地號，面臨○○路，鄰近有COSTCO好市多、特力屋、附近餐飲商家林立，有被上訴人提出之系爭土地登記第二類謄本、系爭建物GOOGLE周邊店家地圖、系爭土地GOOGLE地圖、現場照片等資料在卷可佐（原審補字卷第51頁、原審卷第37、 39-41、43-51頁），可認系爭土地之鄰近生活機能及商圈便利性極高；再者，系爭租約於距今20幾年前之89年間簽訂當時，約定之租金已為13萬5,000元，有系爭租約可證，而在系爭土地坐落之區域歷經20餘年之發展，現今已為土地使用具有高度經濟價值之都市地區，應為臺南市民周知之事實，依系爭土地高達約500坪之面積及可使用之用途發展性，該地區目前租金價額應遠高於系爭租約屆滿前歷經數次調整後之每月租金19萬6,550元；易言之，依系爭土地坐落位置之便利性，及該地地形方正、面積甚大，使用經濟用途多樣等諸多因素參酌下，系爭租約之每月租金19萬6,550元應顯低於該地區之系爭土地實際可出租之價額。基此，系爭租約第 7條後段約定之違約金，雖係以租金2倍計算違約金，然依系爭租約屆滿前之每月租金僅為19萬6,550元之計算基準，再參酌上訴人占用系爭土地係為營業使用，每月獲有高額收益之情，應認被上訴人請求每月違約金39萬3,100元，尚在合理之範圍，實難認有何過高情事。上訴人雖執以系爭土地面積及申報價額年息10％作為計算被上訴人每月實際所受相當於租金之損害僅為11萬2,071元為由，抗辯違約金過高云云，惟查上訴人所辯稱之損害額，已低於系爭租約之租金，且申報地價通常低於市場行情亦為社會周知之情，且上訴人使用系爭土地經營聖功養護中心之每月收益甚高於上開違約金數額，故上訴人請求酌減違約金，難認有據，不可憑採。　　　⒊又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查系爭租約於109年12月4日屆期消滅，上訴人已無再向被上訴人支付租金之義務，被上訴人應無受領上訴人之109年12月及110年1月票款（即該等月份之租金共計3 9萬3,100元）之權利，自負有返還該筆款項之義務；則被上訴人以此金額抵銷上訴人應付之已到期違約金，於法有據。是被上訴人抵銷後，得請求上訴人給付72萬683元（111萬3, 783元－39萬3,100元）之違約金及自起訴狀繕本送達翌日即1 10年4月27日起至清償日止，按週年利率5％之利息，並自110 年4月27日起至返還系爭土地之日止，按月給付違約金39萬3 ,100元。五、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條前段、民法第455條前段、第767條第1項前段等規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還予被上訴人，且將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，併給付被上訴人72萬683元及自110年4月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自110年4月27 日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人39萬3,100 元之違約金，為有理由，應予准許。從而，原審判命上訴人拆屋還地、將聖功養護中心住民自系爭建物遷出，並命如數給付上開違約金，並審酌上訴人拆屋還地及遷出聖功養護中心住民之給付行為，核其性質非相當時間不能履行等情，酌定此等部分履行期間為6個月，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵上為正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　被上訴人不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐振玉【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-01-09

TNHV-112-重上-15-20250109-2

士簡

士林簡易庭

返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第785號原告陳炳輝訴訟代理人吳仲立律師被告黃青閑訴訟代理人談恩碩律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出。被告應自民國一一三年二月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元應由被告負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬伍仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、原告主張：兩造於民國107年8月1日簽立房屋租賃契約書，原告將所有門牌號臺北市○○區○○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期限自107年8月1日起至110 年7月31日止，租金每個月新臺幣（下同）1萬1,000元，押租保證金2萬元（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，惟被告於承租期間屢次將貓砂、廚餘倒在馬桶內，致整棟大樓排水幹管嚴重堵塞，積水漫延四處，嚴重影響其他住戶之居住品質，造成系爭房屋損害；又故意將垃圾及廢棄物任意丟棄於樓梯公共空間，任其腐爛長蛆，惡臭難聞，嚴重破壞整棟大樓之環境衛生，亦造成系爭房屋之污損，屢勸不聽，甚至以將貓屍體放置住戶門口之方式恐嚇住戶，原告決定收回自住，不再出租被告，並以存證信函通知被告於112年8月1日終止租約，並限其於112年8月31日前完成搬遷返還系爭房屋，合於租賃契約第11條、第14條及土地法第100條第1、5、6款之規定，然被告均置之不理，乃依租賃契約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,000元，且願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告僅有於110年間不慎將些許貓砂流入排水管道，被告已於110年9月賠償並修復；被告僅有將少量垃圾置於門口，並盡快丟棄未任其腐爛長蛆，且被告亦有負擔清潔樓梯之費用；被告並無恐嚇住戶。依土地法第100條第1款規定之收回自住，係以出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，則原告以收回自住為由請求返還系爭房屋，須具備上述要件並證明之始得為之等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由　　本件原告主張被告向其承租系爭房屋，系爭租約屆期後轉為不定期限租賃契約，原告已以存證信函向被告為終止租約之意思表示之事實，已據提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等件為證，為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開情詞置辯，茲審認如下： (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100 條定有明文。復觀諸原告所提出之兩造房屋租賃契約書，其第11條、第14條分別約定：「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等內容，可知兩造約定被告未以善良管理人之注意使用房屋致房屋毀損時除應負損害賠償之責外，原告得隨時解約收回房屋。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97 年度台上字第294號判決意旨參照）。 (二)經查，據證人陳禮安到庭證稱：伊受原告委託管理系爭房屋之出租事宜，約1年前第一次被告有養貓，將貓砂倒入馬桶造成堵塞，影響到2樓水管馬桶，2樓客廳都濕了，也影響到 1樓天花板導致沒有辦法營業，此次被告有給付修繕費用6,2 00元；第二次被告把垃圾放在樓梯間不丟掉長蛆，長到3、2 、1樓都有，伊有警告被告不得在犯，被告有給付清洗樓層之費用；第三次被告叫外賣，把還沒有吃的食物掛在信箱， 3樓住戶請被告拿走，被告說你不會幫我丟掉，還威脅3樓住戶說要把貓的屍體寄給他等語、證人鄭詩璇到庭證稱：伊為 2樓承租人，被告在3年前因馬桶使用方式不當，導致整棟樓水管堵塞，有灰塵跟貓砂；第2次111年10月份樓梯間發生有蟲，因為清潔公司發現4樓垃圾袋內有蟲卵，就有請人來處理；第3次有時候4樓外送放在1樓門口未取放很多天，導致長蟲，丟了2、3次後決定要反應，所以在去年7月3樓鄰居有跟4樓被告討論該事情，伊都是親身經歷，馬桶後續有疏通，但是過程有幾次波折，並沒有一次完成，樓梯有清潔，但還有異味，仍見垃圾放在4樓門外，今年的某一天被告從4樓要下樓時用踢的把垃圾踢下去，5月底講好要請人來洗樓梯間，但是被告反悔就用水龍頭沖自己門口，沒有清洗到2、3 樓等語、證人劉貞宥則到庭證稱：伊為3樓承租人，公共空間、樓梯間有長蟲，後來發現蟲是從4樓來的，當下請被告清理，不止影響環境還咬到伊身體，所以伊向陳禮安反應，請4樓不要影響到公共空間環境，被告有叫外送習慣，有時候不去領外送，導致長蟲，有請被告要處理，但是沒有處理，被告還要伊丟掉，很不合理，這種事情發生很多次；被告把貓砂倒進馬桶導致3樓馬桶堵塞糞水溢出，不能用馬桶也不能用水；被告會拖行垃圾會遺留髒東西，伊請被告處理垃圾時，被告要伊自己去處理，很不合理，被告說他自己問題很多，貓生病了，伊不認為有何關聯，被告就說要寄貓的屍體照片給伊等語，並參諸原告所提出之對話記錄截圖（見本院卷第19至51頁），堪信被告確有將貓砂倒入馬桶致大樓水管堵塞，造成房屋損壞，及被告未倒垃圾以維持環境清潔致生蚊蟲，造成房屋居住品質降低，基此，原告依上開房屋租賃契約第11條、第14條之約定及土地法第100條第5款之規定，以存證信函向被告為112年8月31日終止系爭租約之意思表示，亦有卷附之存證信函可憑（見本院卷第53至55頁），自生終止租賃契約之效力，為有理由。故系爭租約終止後，原告本於民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，復依民法第179條之規定，被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元相當於租金之不當得利金額，即屬有據。 (三)至原告主張被告有恐嚇恐嚇住戶之情云云，然觀諸被告所提出之對話記錄（見本院卷第103頁），可知被告係表示：「裝？要不要我把兩隻貓的屍體都傳給妳看」等內容，本院探其真意，應係指是否要將貓屍體照片做為佐證以澄清其並非在掩飾真相，尚難認被告有恐嚇之意，是原告此部分主張，尚無可採。四、從而，原告依上開法律關係，訴請；㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自1 13年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,0 00元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為3,090元（第一審裁判費）應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉

2025-01-09

SLEV-113-士簡-785-20250109-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第1272號原告江重宥訴訟代理人林世祿律師被告賴玟諺上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段00○號建物（一層54.85平方公尺、二層54平方公尺、三層54平方公尺、附屬建物陽台13.5平方公尺、電梯樓梯間9.67平方公尺，總面積162.85平方公尺）鋼筋混凝土造住家用房屋（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷0000號房屋）返還予原告。被告應給付原告新臺幣13萬6,000元，及自民國112年2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣12萬3,533元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣37萬600元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣4萬元為被告供擔保後；但被告如以新臺幣13萬6,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國110年2月間就原告所有坐落彰化縣○○ 鄉○○○段00○號建物（一層54.85平方公尺、二層54平方公尺、三層54平方公尺、附屬建物陽台13.5平方公尺、電梯樓梯間9.67平方公尺，總面積162.85平方公尺）鋼筋混凝土造住家用房屋（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷0000號房屋，下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），期限自110年2月18日起至112年2月18日止，每月租金新臺幣（下同）8,000元。然被告自110年6月19日起即未付租金，請求110年7月18日起至租期屆滿之112年2月18日止租金共16萬元，扣除被告已給付之押租金2萬4,000元為13萬6,000元。並請求自租期屆滿後之112年2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。爰依系爭租約第12條、民法第4 55條及第767條請求擇一判決如訴之聲明第1項；依系爭租約第12條、不當得利之法律關係，請求擇一判決如訴之聲明第 2項等語。並聲明：如主文所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定；但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。原告主張上揭事實，業據原告提出系爭房屋之建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書及彰化縣地方稅務局補發10 8年房屋稅繳款書等件為證（見本院卷第15至29頁），核與原告之主張相符。而被告非經公示送達已收受開庭通知及起訴狀繕本（見本院卷第49頁），未於言詞辯論到場陳述意見或提出書狀爭執以供本院斟酌，依上開規定應視同自認，堪信原告前開主張為真實。　㈡兩造系爭租約之租賃期間業於112年2月18日屆滿，依系爭租約第12條約定（見本院卷第22頁），被告自應返還系爭房屋予原告，原告請求被告將系爭房屋返還原告，洵屬有據，爰判決如主文第1項所示。　㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。查被告僅給付原告租金至110年6月18日止，有房租收/付款明細欄在卷可佐（見本院卷第18頁），被告自110年6月19日起即未付租金，至租賃期間屆滿之112年2月18日止，共積欠20個月租金，合計 16萬元（計算式：8,000×20＝160,000）。兩造於系爭租約第 4條約定，被告於簽約同時給付2萬4,000元擔保金（押金）予原告（見本院卷第20頁），是以上開租賃擔保金扣抵後，被告應給付原告之租金餘額為13萬6,000元（計算式：160,0 00－24,000＝136,000），原告之請求，自屬有據。　㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又查原告為系爭房屋之所有權人，系爭租約之租賃期間業於112年2月18日屆滿，被告占有系爭房屋之原因，其後已不存在，卻仍繼續占用系爭房屋，因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。又被告原係以每月8,000元之租金向原告承租系爭房屋，則被告所受之使用利益，得以原先之租金額為計算之依據，較屬合理。是原告依民法第179條規定，請求被告自112年 2月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，亦屬有據，爰判決如主文第2項所示。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保後得免假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　李昕以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉春涼

2025-01-09

CHDV-113-訴-1272-20250109-1

補

臺灣高雄地方法院

遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度補字第1091號原告鄭南生被告錢冬梅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費：一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項分別定有明文。次按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之，但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第1項、第2項亦有明定。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額，不得併將房屋坐落土地之價額計算在內（最高法院102年度台抗字第429號裁定要旨參照）。二、本件原告起訴主張兩造於民國109年9月1日就附表所示土地及建物（下合稱系爭房地）締結租賃契約法律關係（下稱系爭租約），由原告將系爭房地出租予被告，約定租期至111 年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元，後被告自110年2月起開始積欠租金，共積欠租金189,770元（含利息21,770元），且被告自租期屆滿後仍無權占用附表編號1 建物（下稱系爭房屋），受有相當於租金之不當得利345,00 0元，爰依民法第767條第1項、第179條等規定及系爭租約，聲明第1項請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；聲明第2項請求被告給付189,770元及其中168,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計之利息；聲明第 3項請求被告給付345,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計之利息。查與系爭房屋同棟上層之門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄0號3樓房屋於112年5月22 日交易之登錄實價為5,780,000元，有內政部不動產交易實價查詢資料在卷可佐，考量該房屋主建物面積28.07坪與系爭房屋相同，乃以5,780,000元作為系爭房地之交易價額，另附表編號2至4土地依持分比例換算為12.87坪，參考相同地段之高雄市○○區○○段000地號土地於113年1月19日交易登錄實價每坪321,835元，有內政部不動產交易實價查詢資料在卷可佐，換算附表編號2至4土地交易價額為4,142,016元，依此計算，系爭房屋於起訴時之交易價額應為1,637,984 元（計算式：5,780,000元－4,142,016元＝1,637,984元）。又聲明第1項訴訟標的價額應依系爭房屋起訴時之價額核定，此部分訴訟標的價額為1,637,984元，聲明第2項訴訟標的金額為189,770元，聲明第3項訴訟標的金額為345,000元，上開標的間無選擇或競合關係，應予合併計算。是本件訴訟標的價額為2,172,754元，應徵第一審裁判費22,582元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達7日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 1 月 9 日民事審查庭法官楊佩蓉正本係照原本作成。本裁定得抗告，如有不服，應於收受裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元。中華民國 114 年 1 月 9 日書記官陳展榮附表：編號土地及建物登記面積權利範圍１高雄市○○區○○段00○號建物（門牌：樂仁路125巷6弄1號）主建物：層數4層、層次1層（層次面積92.79平方公尺），總面積92.79平方公尺【換算為28.07坪】全部２高雄市○○區○○段000地號土地 162.37平方公尺（公告土地現值57,000元/平方公尺） 12分之1 ３高雄市○○區○○段000地號土地 177.23平方公尺（公告土地現值57,000元/平方公尺） 12分之1 ４高雄市○○區○○段000地號土地 170.85平方公尺（公告土地現值57,000元/平方公尺） 12分之1

2025-01-09

KSDV-113-補-1091-20250109-1

上

最高行政法院

耕地三七五租約

最高行政法院裁定 112年度上字第656號上訴人許英善訴訟代理人黃子寧律師被上訴人臺中市大肚區公所代表人楊明坤參加人李裕男上列當事人間耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國112年8 月10日臺中高等行政法院112年度訴更一字第11號判決，提起上訴，本院裁定如下：　　主文一、上訴駁回。二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、對於高等行政法院判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，行政訴訟法第242條定有明文。依同法第243條第1 項規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；而判決有同法條第2項所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人對於高等行政法院判決上訴，如依行政訴訟法第24 3條第1項規定，以高等行政法院判決有不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容；若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣；倘為司法院大法官解釋或憲法法庭之裁判，則應揭示該解釋或該裁判之字號或其內容。如以行政訴訟法第24 3條第2項所列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條項各款之事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已對高等行政法院判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法。　　二、爭訟概要： (一)緣重測前即改制前臺中縣大肚鄉社腳段社腳小段382、382-2 地號土地，於民國84年12月11日經改制前臺中縣大肚鄉公所（現改制為臺中市大肚區公所，即被上訴人）囑託改制前臺中縣清水地政事務所（現業務由臺中市龍井地政事務所管轄）註記有三七五租約（登記文號：肚社字第91號，下稱系爭租約），嗣於85年間自上開382-2地號土地逕為分割382-3地號土地，重測後分別為臺中市大肚區福吉段1164、1165及11 66地號土地（下合稱系爭土地）。上訴人於101年間因贈與取得上開1164地號土地所有權應有部分1/8，並於105年因繼承取得上開1165及1166地號土地所有權應有部分各1/6。其前曾以系爭土地遭莫名註記有三七五租約，嚴重影響其權益，以及內容與被上訴人所存副本不同，應屬偽造為由，與承租人即參加人發生耕地租佃爭議，經調解、調處未達成協議，移送司法機關處理，案經臺灣臺中地方法院103年度重訴字第201號判決駁回上訴人之訴、臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第84號判決駁回其之上訴、最高法院105年度台上字第1563號判決廢棄發回、臺灣高等法院臺中分院105年度重上更㈠字第36號判決上訴駁回、並經最高法院106年度台上字第3005號裁定（下稱系爭民事終審裁定）駁回上訴確定在案，判決意旨略以系爭租約為真正，並非無效，亦無終止或消滅事由，上訴人請求確認與參加人間就系爭土地之系爭租約關係不存在，為無理由。 (二)嗣因系爭租約租期將於109年12月31日屆滿，被上訴人以109 年10月30日肚區農字第0000000000號函通知出租人及承租人，於系爭租約租期屆滿前，於公告期間（即自110年1月1日起至同年2月17日止），向被上訴人就系爭土地申請收回自耕或續訂租約。參加人遂向被上訴人申請續訂租約之登記，經被上訴人審查認符合規定，報請臺中市政府地政局同意備查後，被上訴人即以110年6月1日肚區農字第0000000000號函（下稱原處分），准予參加人續訂系爭租約之登記，租約期間自110年1月1日起至115年12月31日止，並以副本通知包含上訴人在內之出租人。上訴人不服，循序提起行政訴訟，聲明撤銷訴願決定及原處分，並附帶請求被上訴人應賠償上訴人新臺幣（下同）1,500萬元及其利息，經原審以參加人已向被上訴人依法提出續訂租約之申請，且有繼續耕作之事實，惟上訴人並未提出收回系爭土地自耕之申請，於原審仍僅一再爭執前經民事法院判決確定之系爭租約真正及有效性，未有申請收回系爭土地自耕之意為由，認原處分准予參加人續訂租約，核無違誤，以原判決駁回其訴。三、上訴人對原判決提起上訴，主張略以：系爭土地舊簿地籍謄本36年至45年間所載所有權人，與系爭租約所載原出租人不同，租約上還有其他人之印文，並張貼54年間始發行之印花稅票，且舊簿地籍謄本未如現行地籍謄本註記有系爭租約，其中41年至50年間、74年至92年間亦無承租人申請續訂租約之登記，被上訴人也查無系爭租約自38年至79年間的續約登記申請資料，92年間續約申請書則有黏貼痕跡，又系爭土地原共有人應有部分於84年間變更為國有，該部分卻至98年間始為註銷登記，凡此均足證系爭租約真正性及續約之連貫性有疑，且參加人並非執民事判決申請續約登記，系爭民事終審裁定於106年12月25日，原處分則在核定110年1月1日至11 5年12月31日期間之續約，被上訴人不應受民事法院認定拘束，原審未審查參加人申請續租系爭土地是否提出相關文件可資證實系爭租約之真正及租約之連續，即認原處分適法，已嫌速斷等語。雖以原判決違背法令為由，惟核其上訴理由，無非就原審已論斷及指駁不採者，復執陳詞為爭議，而就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘為不當，泛言判決不適用法規或適用不當，而非具體表明合於不適用法規、適用法規不當、或行政訴訟法第243條第2項所列各款之情形，難認對原判決之如何違背法令已有具體之指摘。依首開規定及說明，應認其上訴為不合法。四、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第249條第1項前段、第104條、民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日最高行政法院第三庭審判長法官蕭　惠　芳法官　林　惠　瑜法官　李君豪法官　林淑婷法官　梁　哲　瑋　　　　　　　　　　　　　　　以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日書記官曾彥碩

2025-01-09

TPAA-112-上-656-20250109-1

士簡

士林簡易庭

給付違約金

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度士簡字第1053號原告方子平訴訟代理人鄭婷華被告星鴻股份有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人余立安上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣30,000元，及自民國113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣2,210元，其中新臺幣325元由被告負擔，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣30,000元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴時原聲明被告給付新臺幣（下同）135,871元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於訴訟繫屬中變更聲明被告給付203,806元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第 255條第1項第3款規定，應予准許。二、原告主張：被告為租屋服務業，兩造於民國112年3月24日簽訂社會住宅包租契約書，約定被告向原告承租原告所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段000號8樓之1房屋（下稱系爭房屋），依社會住宅包租代管方式委由被告出租予次承租人即訴外人周明潔，約定租期自112年3月25日起至115年3月24日止，每月租金18,000元，押金36,000元（下稱系爭租約）。嗣因周明潔精神狀態不穩，時有不當行為，原告遂依系爭租約第13條約定，於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告系爭租約自112年8月14日起終止。惟被告於系爭租約終止後，未履行系爭租約第18條約定，應依系爭租約第 14條約定，給付自112年8月15日起至113年7月24日完成點交日止，相當月租金額計算之違約金合計203,806元。爰依系爭租約法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 203,806元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告則以：（一）系爭租約應為定期租賃契約，如無約定或法定事由發生，原則上不得終止，倘欲提前終止，除應依民法第453條規定通知外，亦應取得他方同意，始得合意終止，亦即未經被告同意前，原告不得任意終止系爭租約。又原告雖向被告為終止系爭租約意思表示，仍繼續收取次月租金，應有默示撤回終止系爭租約之意思表示，故系爭租約不生終止效力，且自112年8月15日起轉為不定期租賃契約。（二）系爭租約為定型化契約，被告於收受原告終止租約通知後，即向周明潔終止租約、催告返還系爭房屋，並循訴訟程序取得執行名義，強制執行返還房屋，系爭租約第14條約定對被告顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。（三）如認原告請求被告給付違約金有理由，則被告已將系爭房屋返還原告，難認原告受有損害，上開違約金應酌減至零。（四）另被告前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，資為抗辯。（五）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、經查，原告主張其與被告簽訂系爭租約；被告將系爭房屋轉租予次承租人周明潔；原告於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約；被告已於113年7月24日將系爭房屋返還原告；違約金計算期間自112年8月15日起至113年7月24日止等事實，有社會住宅包租契約書、社會住宅轉租契約書在卷可稽（見本院卷第17 頁至第42頁、第113頁至第135頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。五、原告另主張被告應給付違約金203,806元乙情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，厥為：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？（二）被告抗辯系爭租約第14 條約定應屬無效，有無理由？（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：（一）系爭租約是否業經原告合法終止？　　　查系爭租約第13條約定：「本契約於期限屆滿前，除第16 條及第17條規定外，租賃雙方得就租賃住宅之全部或一部終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。」（見本院卷第20頁）。被告雖答辯稱該約定性質上為合意終止，惟依上開約定文義觀之，並無合意之限制，且當事人無待另為約定，本得合意終止契約，是上開約定應解為單方終止契約權。又兩造不爭執系爭租約係引用社會住宅包租契約書範本，本院乃函詢內政部上開約定之性質，經內政部以113年10月22日台內地字第1130142566號函覆略以：「…倘包租契約雙方當事人約定得任意終止租約者，則為得由租賃一方行使租約終止權之約定，故應為單方任意終止權，而非雙方合意終止契約」等語（見本院卷第245頁至第246頁），亦同此見解。本件兩造既不爭執原告已於112年6月7日、112年7月14日以LINE通訊軟體通知被告將於112年8月14日終止系爭租約，則系爭租約自112年8月14日起合法終止，即可認定。（二）被告抗辯系爭租約第14條約定應屬無效，有無理由？　　1.按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。上開規定即所謂定型化契約條款，係指一方當事人為與多數人訂約而事先擬定之契約條款。　　2.查系爭租約固係引用內政部所頒訂社會住宅包租契約書範本，惟被告未主張或舉證證明系爭租約內容係原告預定用於同類契約條款而訂定之契約條款，自不能認為系爭租約係原告為與多數人訂約而事先擬定之定型化契約條款，當無民法第247條之1適用餘地。被告此部分抗辯，於法未合，尚非可採。（三）原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，有無理由？被告抗辯違約金應予酌減，有無理由？如有理由，應酌減若干？　　1.查系爭租約第14條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時， …包租業應將租賃住宅返還出租人並督促次承租人遷出戶籍或其他登記。…包租業未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應明示不以不定期限繼續契約，並得向包租業請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」（見本院卷第20頁）。系爭租約既經原告於112年8 月14日起合法終止，被告不爭執其於113年7月24日始將系爭房屋返還原告，則原告依系爭租約第14條約定，請求被告給付違約金，自屬有據，應予准許。　　2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。又按違約金之訂定，原應視為因債務不履行所生損害賠償總額之預定。關於損害賠償數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，惟其所約定數額，若與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。經查，原告不爭執被告於上開期間仍有依約給付租金，則其於上開期間所受相當於租金之損害業經填補，是原告所受未經填補之損害應為提起本件訴訟之成本，此部分以原告向被告主張權利及進行本件訴訟之成本，相較於系爭租約第14條約定以月租金額計算之違約金，實屬過高，本院斟酌上情，認原告請求本件違約金部分，應酌減至30,000元。逾此範圍之請求，為無理由。（四）被告主張抵銷抗辯，有無理由？　　　被告雖答辯稱其前已每月給付原告18,000元租金，溢付部分（即系爭租約112年8月14日終止後被告給付租金與土地法第97條限制之差額）應與違約金互為抵銷等語，惟上開給付係依系爭租約第14條所為，尚無溢付可言，則其此部分答辯，自不足採。六、本件原告依系爭租約法律關係請求被告給付違約金，為無確定期限且未另為約定利率之債務，本件起訴狀繕本已於113 年5月16日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第55 頁），是原告請求被告給付自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，亦應准許。七、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付30,000 元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。另依職權確定訴訟費用額為2,210元（第一審裁判費），應由被告負擔325 元，並應加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘由原告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　士林簡易庭　　法　官　歐家佑以上正本證明與原本無異。　如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王若羽

2025-01-08

SLEV-113-士簡-1053-20250108-2

消債清

臺灣新北地方法院

清算事件

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度消債清字第201號聲請人即債務人周倢羽（原名：周雨潔）代理人賴曉瑩律師相對人即債權人林鍵璋吉成當鋪即陳肁榮相對人即債權人台北富邦商業銀行股份有限公司法定代理人郭倍廷相對人即債權人中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人陳佳文相對人即債權人創鉅有限合夥法定代理人迪和股份有限公司相對人即債權人東元資融股份有限公司法定代理人周佳琳相對人即債權人廿一世紀數位科技股份有限公司法定代理人詹宏志相對人即債權人和潤企業股份有限公司法定代理人劉源森相對人即債權人裕融企業股份有限公司法定代理人嚴陳莉蓮相對人即債權人新北市政府稅捐稽徵處法定代理人張世玢上列當事人聲請消費者債務清理事件，本院裁定如下：　　主　文債務人周倢羽（原名：周雨潔）自中華民國114年1月8日上午10 時起開始清算程序。本件命司法事務官進行清算程序。　　理　由一、按債權人會議可決更生方案時，應有出席已申報無擔保及無優先權債權人過半數之同意，而其所代表之債權額，並應逾已申報無擔保及無優先權總債權額之二分之一；法院得將更生方案之內容及債務人財產及收入狀況報告書通知債權人，命債權人於法院所定期間內以書面確答是否同意該方案，逾期不為確答，視為同意；同意及視為同意更生方案之已申報無擔保及無優先權債權人過半數，且其所代表之債權額，逾已申報無擔保及無優先權總債權額之2分之1時，視為債權人會議可決更生方案；債務人有薪資、執行業務所得或其他固定收入，依其收入及財產狀況，可認更生方案之條件已盡力清償者，法院應以裁定認可更生方案，消費者債務清理條例（下稱消債條例）第59條第1項、第60條第1項、第2項、第6 4條第1項定有明文。次按更生方案未依消債條例第59條、第 60條規定可決時，除有第12條、第64條規定之情形外，法院應以裁定開始清算程序；法院開始清算程序之裁定，應載明其年、月、日、時，並即時發生效力；法院裁定開始更生或清算程序後，得命司法事務官進行更生或清算程序；必要時，得選任律師、會計師或其他適當之自然人或法人一人為監督人或管理人，消債條例第61條第1項、第83條第1項、第16 條第1項亦有明文。二、本院認定如下：　㈠本件聲請人前向本院具狀聲請更生，經本院以112年度消債更字第26號裁定自民國112年10月31日下午4時開始更生程序，嗣經本院司法事務官以112年度司執消債更字第329號進行更生程序。本件更生程序進行中，聲請人於113年1月5日提出每月為1期、共72期、每期清償新臺幣（下同）8,685元，總清償金額625,320元之更生方案（下稱系爭更生方案），未獲債權人可決。查聲請人於系爭更生方案履行期間每月支出為30,600元，已高於19,680元（即新北市113年每人每月最低生活費之1.2倍），經本院司法事務官函請聲請人提出最新之租賃契約書及其餘各項支出之單據，惟其代理人於113 年6月26日以電話聯繫表示無法依函文內容提出更生方案，願轉入清算程序等情，業經本院依職權調取112年度消債更字第26號（下稱更生卷）、112年度司執消債更字第329號卷宗核閱屬實。　㈡是本院依消債條例第61條第2項規定，於113年8月8日函請債務人及債權人就本院是否裁定開始清算程序陳述意見，債權人中國信託商業銀行股份有限公司、裕融企業股份有限公司、創鉅有限合夥具狀表明本件無進行清算程序之必要或不同意聲請人進行清算，債權人台北富邦商業銀行股份有限公司、新北市政府稅捐稽徵處具狀表明請鈞院依職權裁定或無意見，債權人吉成當鋪即陳肁榮、東元資融股份有限公司、廿一世紀數位科技股份有限公司、和潤企業股份有限公司、林鍵璋則未提出任何書狀表示意見狀。　㈢本件聲請人所提之更生方案既未能依消債條例第59條、第60 條規定獲債權人會議可決，揆諸前開規定，本件應審究債務人所提系爭更生方案是否有消債條例第64條第1項所定「已盡力清償」之要件而得逕予認可之情形。經查，聲請人陳報系爭更生方案履行期間每月收入約為40,000元、每月支出為 30,600元，因其支出已高於19,680元（即新北市113年每人每月最低生活費之1.2倍），經本院司法事務官函請聲請人提出最新之租賃契約書及其餘各項支出之單據。惟其代理人經113年6月26日以電話聯繫表示無法依函文內容提出更生方案，又依其於聲請更生程序所提之租賃契約所載租期為111 年9月至112年9月（見更生卷第111頁），顯已租期屆滿，是聲請人未就更生方案履行期間支出高於最低生活費部分提出相關單據並說明。考量聲請人聲請人所提出之更生方案有難以排除支出浮報之嫌，其又未就司法事務官所諭知事項附理由說明無法調整更生方案之原因，自難認本件債務人之情狀合乎消債條例第64條、第64條之1所稱「已盡力清償」之標準。從而，本院自無從逕以裁定認可其更生方案，依消債條例第61條規定，本件即應裁定開始清算程序。三、綜上所述，本件債務人之更生方案未能依消債條例第59條、第60條規定獲得債權人會議之可決，亦無消債條例第64條規定由法院依職權逕為認可其更生方案之情形，且無消債條例第12條撤回更生聲請之情形，是本院自應依消債條例第61條第1項規定，裁定開始清算程序，並命司法事務官進行本件清算程序。另參酌本件債務人之收入及財產狀況，應尚無不敷清算程序費用之情形，故本院認本件尚有進行清算之實益，爰不依消債條例第85條之規定同時終止清算程序。四、依首揭規定，裁定如主文。又法院終止清算程序後，聲請人之債務並非當然免除，仍應由法院斟酌消債條例有關免責之規定，例如第133條、第134條、第135條等，依職權認定是否裁定免責，故法院終止清算程序後，聲請人雖有免責之機會，惟其財產不敷清償清算程序之費用如係因上述條例所定不可免責之事由所致，法院即非當然為免責之裁定，聲請人就其所負債務仍應負清償之責，附此敍明。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　民事第六庭　　法　官　許映鈞以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。本裁定已於民國114年1月8日上午10時公告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳逸軒

2025-01-08

PCDV-113-消債清-201-20250108-1

訴

臺灣彰化地方法院

返還租賃物等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度訴字第612號原告許郁明訴訟代理人黃翔彥律師被告陳秀花上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告主張被告向其承租坐落彰化縣○○段○○○段0 000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路0段000巷00號，下稱系爭房屋），然租期屆滿後，未依約返還，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告（見本院卷第11頁）；嗣具狀主張被告於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋，爰依兩造租約違約金約定、民法第179條規定，追加請求被告應給付原告18萬元及法定遲延利息。核原告追加之訴之基礎事實與原訴同一，自應准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠兩造於民國111年9月間就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），約定租賃期間自111年9月18日起至112年3 月23日止，每月租金1萬元。詎系爭乙租約屆滿後，被告未依約騰空返還系爭房屋。兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明期滿不續租。且原告自112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，另於112年5月17日寄送存證號碼000096號存證信函、於112年11月14日寄送存證號碼000228號存證信函（下合稱系爭存證信函）與被告，均言明系爭乙租約已於11 2年3月23日屆滿，因另有他用，故不再續約等語，可知原告於系爭乙租約租期屆滿後，亦具體向被告表示不續租。是兩造租賃關係已消滅，被告並無使用系爭房屋之正當權源，然迄至113年9月23日（112年3月24日至113年9月23日共計18個月）仍無權占有使用系爭房屋，未將系爭房屋騰空返還與原告，違反系爭乙租約第12條第1項約定，應依同條第3項約定或民法第179條規定，給付原告18萬元（計算式：1萬元X18 個月=18萬元）之違約金或相當於租金之不當得利。　㈡縱認系爭乙租約原租期屆滿後轉為不定期租賃契約，惟訴外人即原告母親黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫療財團法人彰化基督教醫院（下稱彰化基督教醫院）診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行、需乘坐輪椅，無法自理、需專人照顧，目前黃秀卿住在彰化縣○○市○○○路000○0號5樓房屋（下稱介壽北路住所），該處一樓有階梯阻礙、不便進出，亦缺少無障礙設施，系爭房屋為透天厝，便於黃秀卿進出，且訴外人即原告胞兄許郁祥住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有土地法第100條第1款所定收回自住之情事；被告於系爭乙租約終止後，未依約遷讓返還房屋，亦未依約給付違約金，有土地法第100條第5款違反租賃契約之情事，故原告得依土地法第100條第1、5款規定收回系爭房屋，且於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，該終止不定期租賃契約之意思表示已到達被告，則被告於不定期租賃契約終止後仍占有使用系爭房屋亦屬無權占有。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求擇一判命被告將系爭房屋騰空返還與原告，暨依系爭乙租約第12條第3項約定、民法第1 79條規定，請求擇一判命被告給付18萬元等語。並聲明：⒈ 被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告18萬元，及自民事準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠兩造於109年9月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭甲租約），原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自 109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元；系爭甲租約屆滿後之110年9月18日至111年9月17日，原告仍將系爭房屋出租與被告使用；嗣被告與許郁祥因故發生紛爭，原告遂提議兩造簽訂系爭乙租約，租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，屆時視被告與許郁祥關係有無改善再行打算。系爭甲、乙租約雖記載每月租金1萬元，然兩造為舊識，故原告每月僅向被告收取9,000元，租金應於每月17日前繳納，寬限期5日，每月23日為最後繳納日。　㈡惟系爭乙租約即將到期前，原告未立即表示反對續租之意思，且逕自至系爭房屋向被告收取112年3月18日至112年4月17 日之租金1萬元（含當期水電費用，多退少補），是以，系爭乙租約已法定更新為不定期租賃契約，被告占有、使用系爭房屋係有正當權源。另原告自112年4月18日起雖不再收取系爭房屋租金，意圖營造被告遲付租金之假象，惟被告已一再聯繫原告前來收取租金。　㈢終止不定期租賃契約，須符合土地法第100條規定。黃秀卿先前長年住在彰化縣○○市○○路0段00號房屋，嗣因年邁行動不便、在浴室跌倒骨折，原告為利照料黃秀卿，遂將黃秀卿攜至介壽北路住所居住，原告則住在同社區之不同棟房屋，兩棟相距15公尺，且黃秀卿住在介壽北路住所已有3年。而系爭房屋1樓無房間可住，2樓雖有房間，然通往2樓之樓梯寬度僅66公分，無法供輪椅上下樓，環境不適合黃秀卿居住，原告理應將黃秀卿攜至其住所或許郁祥住所同住照料，是原告所稱系爭房屋另有他用欲收回供黃秀卿居住，係虛假編造之詞。另兩造就系爭房屋之租賃關係，係由定期契約法定更新為不定期契約，被告迄今均按月匯款系爭房屋租金與原告，並無遲延或積欠租金之情，故原告主張被告違反租賃契約而有土地法第100條第5款事由，併請求被告給付18萬元均屬無稽等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第266至268頁；僅依判決格式調整文字及順序）：　㈠兩造簽訂系爭甲租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自109年9月18日起至110年9月17日止，每月租金1萬元，每期應繳納1個月份租金，且應於每月23日前繳付。　㈡110年9月18日至111年9月17日間，兩造有以系爭甲租約為底本，由原告於每月向被告收取系爭房屋租金時，在系爭甲租約末頁簽收欄位簽名。　㈢兩造簽訂系爭乙租約，原告將其所有系爭房屋出租與被告使用，約定租賃期間自111年9月18日起至112年3月23日止，每月租金1萬元。　㈣兩造就系爭房屋自109年9月18日起至112年3月23日止存有租賃關係，此段時間每月實際租金為系爭甲、乙租約約定租金之9折即9,000元。　㈤原告有向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1萬元款項，且房租收付款明細欄該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字；原告有於房租收付款明細欄後方簽名。　㈥原告於112年5月17日、112年11月14日有寄送系爭存證信函與被告，前者內文記載系爭乙租約於112年3月23日到期，另有他用，不再續約等語，後者內文記載系爭乙租約於112年3月 23日到期，另有他用，不再續約，請於收文後2個月內，完成遷出等語，被告有收受系爭存證信函。四、兩造爭執事項：　㈠系爭乙租約是否於112年3月23日因租賃期限屆滿而終止？亦或已視為以不定期限繼續契約？　㈡如認系爭乙租約於112年3月23日後已視為以不定期限繼續契約，則原告主張於系爭存證信函或民事起訴狀繕本送達被告時，已終止兩造不定期限租賃契約，有無理由？有無符合土地法第100條第1、5款之規定？　　　㈢原告請求被告給付18萬元及法定遲延利息，有無理由? 五、得心證理由：　㈠系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約：　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，系爭乙租約租賃期間為111年9月1 8日至112年3月23日，每月租金1萬元，租期屆滿後，兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍繳納系爭房屋自112年3月18日起至112年4月18日止之租金及水電費共計1萬元，並由原告簽收等情，有系爭乙租約、房租收付款明細欄附卷可稽（見本院卷第155至179頁），是系爭乙租約於112年3月23日租賃期限屆滿後，被告仍持續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之情，堪以認定，自屬已視為以不定期限繼續契約至明。　⒉原告固主張：兩造於系爭乙租約第12條第1、3項已約明租約期滿不續租云云。然查，依系爭乙租約第12條第1、3項約定「（第1項）租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記；（第3項）承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止」之文義，兩造僅約定系爭乙租約租期屆滿或終止時，被告應負遷讓返還系爭房屋之義務，及被告違反該義務時，原告得向被告請求相當月租金額及違約金之一般租賃契約權利義務之規定，未足解為系爭乙租約係具明文期滿後絕不續租而無適用民法視為不定期繼續租賃之特別約定，是原告此部分主張，難認可採。　⒊原告雖主張：伊於112年4月18日起即拒絕向被告收取每月租金，且有寄送系爭存證信函與被告，已具體向被告表示不再續租云云。然系爭乙租約於原定租賃期限即112年3月23日屆滿後，已視為以不定期限繼續契約，業論如上，原告單方所為終止租約之意思表示未足影響契約之效力，是原告此部分主張，無從採取。　⒋原告另主張：伊向被告收取112年3月18日至112年4月18日之1 萬元款項，係因後續尚有水電費，故結算至112年4月18日，該1萬元款項非系爭房屋租金云云。然比較房租收付款明細欄所示（見本院卷第155頁），112年3月18日至112年4月18 日之列，該1萬元記載旁註記有「加水電費」等文字，與111 年9月18日至111年10月18日、111年11月18日至111年12月18 日、112年1月18日至112年2月18日之列，亦均有水電費之記載，足徵該1萬元係系爭房屋租金加計水電費之款項，而非水電費之結算，是原告此部分主張，並不可採。　㈡原告依土地法第100條第1、5款事由主張終止前開不定期限租賃契約為無理由：　⒈按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第4 50條第2項本文固定有明文。惟按土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，此於未定期限之房屋租賃契約，無論租賃目的係供住屋或供營業之用，均有適用（最高法院37年上字第7729號、51年台上字第370號民事判決意旨、94年3月15日第3次民事庭會議決議參照），依特別法優於普通法之原則，土地法第100條規定應優先於民法第450 條第2項本文規定而為適用。　⒉次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號民事判決意旨參照）。原告主張其有收回系爭房屋自用需求等語，既為被告否認，依前揭說明，自應由原告就有收回自用之正當理由及必要情形負舉證責任。經查，原告固主張：其母黃秀卿於110年11月間經彰化基督教醫院診斷左側近端股骨骨折，術後不良於行，需專人照顧，目前黃秀卿住所設有階梯不便進出，且許郁祥居住在系爭房屋隔壁，得就近照顧黃秀卿，故有收回系爭房屋自用之事由云云，並提出黃秀卿病症暨失能診斷證明書、黃秀卿現住所照片、黃秀卿乘坐輪椅照片、許郁祥戶籍謄本為憑（見本院卷第29、289至291、293至296頁）。然查，依黃秀卿病症暨失能診斷證明書所示，黃秀卿於110年11月3 0日即經診斷術後不良於行、需人照護，生活因高齡而無法自理，且黃秀卿斯時即住在介壽北路住所，嗣兩造訂定系爭乙租約時，原告明知上情，卻仍將系爭房屋出租與被告，堪認原告容無將黃秀卿攜至系爭房屋照料之必要，況該評估日期迄今已逾3年，原告亦未另舉證黃秀卿確有住用系爭房屋之需，是難認原告現有將系爭房屋收回自用之必要情形。　⒊原告另主張：被告不依約搬遷返還系爭房屋並給付違約金，違反系爭乙租約第12條第1、3項約定，有土地法第100條第5 款所定情形云云（見本院卷第13、246、265、266頁）。惟查，系爭乙租約於112年3月23日屆滿後已視為以不定期限繼續契約，業經本院認定如上，則被告未搬遷、返還系爭房屋並給付違約金，難認有何違反系爭乙租約之情。　⒋從而，原告主張其以系爭存證信函或起訴狀繕本送達，通知被告依土地法第100條第1、5款規定終止該不定期限租賃契約，均難謂合法，不生終止該不定期限租賃關係之效力，則被告迄今仍占有使用系爭房屋，自非屬無權占有，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還，亦屬無據。　㈢原告不得請求被告給付18萬元及法定遲延利息：　　兩造就系爭房屋存在不定期限租賃關係已論如上，則被告占有使用系爭房屋，即非屬無權占有，其享有占有系爭房屋之使用利益，亦非無法律上之原因，故原告依系爭乙租約第12 條第3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元，均屬無據。　六、綜合上述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋，暨依系爭乙租約第12條第 3項約定、民法第179條規定，請求被告給付18萬元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　洪榮謙　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鍾孟容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝舒萍以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李盈萩

2025-01-08

CHDV-113-訴-612-20250108-1

簡

臺灣雲林地方法院

竊盜等

臺灣雲林地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第282號公訴人臺灣雲林地方檢察署檢察官被告吳冠杰上列被告因竊盜等案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第664 5號、113年度偵字第6850號、113年度偵字第7016號、113年度偵字第7587號、113年度偵字第7692號），經被告自白犯罪，本院認為宜以簡易判決處刑，逕以簡易判決處刑如下：　　主　　文丁○○犯如附表所示之罪，各處如附表所示之刑。應執行有期徒刑 1年，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。扣案之砂輪切割機（含電池）1組沒收；未扣案之犯罪所得油錢箱1個、新臺幣15000元、新臺幣5000元均沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實及證據，除下列事項應予補充外，其餘均引用檢察官起訴書之記載（如附件）。　㈠犯罪事實欄一㈠有關「於民國113年4月28日2時48分許，在雲林縣○○市○○路00號之天龍宮，以不詳工具破壞天龍宮鐵門按鈕蓋後，開啟天龍宮鐵門，入內以不詳工具破壞甲○○管領之油錢箱鎖頭（毀損部分未據告訴），竊取油錢箱1個及油錢箱內之現金（共計新臺幣【下同】1萬5000元）」之文字，應予更正為「於民國113年4月27日15時許，在雲林縣○○市○○ 路00號之天龍宮，徒手竊取油錢箱1個；旋接續於113年4月2 8日2時48分許，在天龍宮，以足供兇器使用之砂輪切割機破壞天龍宮鐵門按鈕蓋後，開啟天龍宮鐵門，入內以該砂輪切割機破壞甲○○管領之油錢箱鎖頭（毀損部分未據告訴），竊取油錢箱內之現金（天龍宮遭竊油錢箱內現金共計新臺幣【下同】1萬5000元）」。　㈡起訴書中有關「李惠中」之文字，應予更正為「戊○○」。　㈢補充被告丁○○於本院訊問時之自白、雲林縣警察局斗六分局溝垻派出所受理各類案件紀錄表（偵7692卷第31頁）、告訴人己○○調查筆錄（本院簡字卷第25至26頁）、贓物認領保管單（偵6645卷第25頁、偵7587卷第39頁、本院簡字卷第31頁）作為證據。二、論罪科刑：　㈠核被告所為，就起訴書犯罪事實欄一㈠部分，係犯刑法第321 條第1項第2、3款之加重竊盜罪。就起訴書犯罪事實欄一㈡部分，係犯刑法第321條第1項第3款之加重竊盜罪。就起訴書犯罪事實欄一㈢部分，係犯刑法第321條第1項第3款之加重竊盜罪、同法第354條之毀損罪。就起訴書犯罪事實欄一㈣部分，係犯刑法第335條第1項之侵占罪。就起訴書犯罪事實欄一㈤部分，係犯刑法第335條第1項之侵占罪、同法第321條第1 項第3款之加重竊盜罪。　㈡就起訴書犯罪事實欄一㈠部分，雖有記載被告竊取油錢箱1個，惟漏未記載其於113年4月27日15時許，在天龍宮，徒手竊取之事實，惟此部分與原聲請簡易判決處刑之犯罪事實，具有接續犯之實質上一罪關係，應為檢察官聲請簡易判決處刑效力所及，且經本院告知被告罪名（本院易字卷第133頁），本院自得併予審理，並補充之。　㈢就起訴書犯罪事實欄一㈡部分，被告與「阿輝」間有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。　　㈣就起訴書犯罪事實欄一㈠至㈢部分，被告係於密接之時間、地點，先後竊取該等財物，顯係出於同一犯意為之，且侵害同一法益，應視為數個舉動接續施行，論以接續犯，各僅論以加重竊盜罪。　㈤就起訴書犯罪事實欄一㈢部分，被告係以一行為同時觸犯上開罪名，為想像競合犯，應依刑法第55條前段之規定，從一重論以加重竊盜罪。　㈥被告所犯前開6罪間，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰。　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告不思循正當途徑獲取財物，而為本案犯行，實不可取，顯然欠缺尊重他人財產權之觀念；復衡酌被告前有竊盜、妨害性自主等案件，經法院論罪科刑或執行完畢紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表可參，素行非佳；然念及被告犯後坦承犯行，犯後態度尚可；兼衡被告犯罪之動機、目的、手段、情節，及其自陳之教育程度、職業、家庭經濟狀況（本院易字卷第107頁）等一切情狀，分別量處如附表所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準；暨審酌被告犯罪行為之不法與罪責程度、各罪彼此間之關聯性、數罪所反應被告人格特性與傾向等情狀，定其應執行之刑如主文所示，並諭知易科罰金之折算標準，以示懲儆。三、沒收：　㈠扣案之砂輪切割機（含電池）1組，係被告所有，供其為起訴書犯罪事實欄一㈠至㈢部分犯行所用，爰依刑法第38條第2項規定宣告沒收。　㈡起訴書犯罪事實欄一㈠、㈡部分，被告分別竊得油錢箱1個及油錢箱內之現金15000元、現金5000元，均屬於犯罪所得，雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈢起訴書犯罪事實欄一㈢至㈤部分，被告侵占、竊得之物，固為其侵占、竊盜犯行之犯罪所得，惟已經警發還被害人或車牌經註銷後為警繳回監理站等情，業經告訴人己○○陳述明確（本院簡字卷第26頁），並有贓物認領保管單可佐（偵6645卷第25頁、偵7587卷第39頁、本院簡字卷第31頁），而本院審酌該車牌已經繳回監理站，欠缺刑法上之重要性，爰依刑法第38條之1第5項、同法第38條之2第2項規定意旨，均不予宣告沒收或追徵。　㈣起訴書犯罪事實欄一㈤部分，被告所持板手未據扣案，並無證據足以證明該物為被告所有或對之有事實上處分權，亦非違禁物，且屬生活中易於取得之物，不具刑法上重要性，爰依刑法第38條之2第2項規定，不予宣告沒收或追徵。四、依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第450條第1項、第454 條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。五、如不服本判決，得於收受判決書送達後20日內，以書狀敘述理由（須附繕本），經本庭向本院管轄第二審之合議庭提起上訴。六、本案經檢察官馬阡晏提起公訴，檢察官林柏宇到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114　　年　　1　月　　8　　日　　　　　　　　　刑事第一庭　法　官　黃震岳以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈詩婷中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日附表：編號犯罪事實主文 1 起訴書犯罪事實欄一㈠部分丁○○犯加重竊盜罪，處有期徒刑6月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。 2 起訴書犯罪事實欄一㈡部分丁○○共同犯加重竊盜罪，處有期徒刑6月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。 3 起訴書犯罪事實欄一㈢部分丁○○犯加重竊盜罪，處有期徒刑6月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。 4 起訴書犯罪事實欄一㈣部分丁○○犯侵占罪，處有期徒刑2月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。 5 起訴書犯罪事實欄一㈤部分丁○○犯侵占罪，處有期徒刑2月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日；又犯加重竊盜罪，處有期徒刑6月，如易科罰金，以新臺幣1千元折算1日。告訴人或被害人對於判決如有不服具備理由請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。論罪科刑法條：中華民國刑法第321條犯前條第1項、第2項之罪而有下列情形之一者，處6月以上5年以下有期徒刑，得併科50萬元以下罰金：一、侵入住宅或有人居住之建築物、船艦或隱匿其內而犯之。二、毀越門窗、牆垣或其他安全設備而犯之。三、攜帶兇器而犯之。四、結夥三人以上而犯之。五、乘火災、水災或其他災害之際而犯之。六、在車站、港埠、航空站或其他供水、陸、空公眾運輸之舟、車、航空機內而犯之。前項之未遂犯罰之。中華民國刑法第335條意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科3萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。中華民國刑法第354條毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處2年以下有期徒刑、拘役或1萬5千元以下罰金。【附件】臺灣雲林地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第6645號 113年度偵字第6850號 113年度偵字第7016號 113年度偵字第7587號 113年度偵字第7692號　　被　　　告　丁○○　男　32歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○里00鄰○○路00 　　　　　　　　　　　　　0號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因竊盜等案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、丁○○意圖為自己不法之所有，基於加重竊盜、毀損、侵占之犯意，分別為下列犯行：　㈠於民國113年4月28日2時48分許，在雲林縣○○市○○路00號之天龍宮，以不詳工具破壞天龍宮鐵門按鈕蓋後，開啟天龍宮鐵門，入內以不詳工具破壞甲○○管領之油錢箱鎖頭（毀損部分未據告訴），竊取油錢箱1個及油錢箱內之現金（共計新臺幣【下同】1萬5000元），得手後即騎乘車牌號碼000-0000 號普通重型機車離去。嗣經甲○○發現遭竊報警，經警方調閱監視器，始悉上情。　㈡於113年5月2日2時57分許，夥同真實姓名、年籍不詳之成年男子「阿輝」，在雲林縣斗六市保竹11之1號之福德爺廟，持足供兇器使用之砂輪切割機，破壞乙○○管領之福德爺廟內香油錢箱鎖頭（毀損部分未據告訴），竊取其內零錢5,000 元，得手後即騎乘車牌號碼000-000號普通重型機車離去。嗣經乙○○發現遭竊報警，經警方調閱監視器，始悉上情。　㈢於113年6月1日2時16分許，在雲林縣古坑鄉雲213鄉道之棋盤福德宮，持足供兇器使用之砂輪切割機，破壞丙○○管領之福德宮內香油錢箱，竊取其內零錢1,000元，得手後即騎乘車牌號碼000-0000號普通重型機車離去。嗣經丙○○發現遭竊報警，經警方調閱監視器，始悉上情。　㈣於113年4月30日20時20分許，向雲林縣○○市○○路000○0號中華機車租賃行承租車牌號碼000-000號普通重型機車，雙方約定租期至同年5月1日20時20分許止。然丁○○於該租約屆滿並未還車，竟意圖為自己不法之所有，以變異持有為所有之意思，侵占該機車供己代步使用。嗣經中華機車租賃行員工屢次電話連絡且寄存證信函予丁○○催促其還車並補繳租金，丁 ○○均不予理會，亦未主動返還上開機車，中華機車租賃行始報警處理。嗣經警方於113年6月4日12時6分許，始在雲林縣 ○○市○○路000號前尋獲上開機車。　㈤於113年6月23日16時8分許，向高雄市○○區○○路00號信府企業社承租車牌號碼000-000號普通重型機車，雙方約定租期至同年6月24日16時許。然丁○○於該租約屆滿並未還車，竟意圖為自己不法之所有，以變異持有為所有之意思，侵占該機車供己代步使用。丁○○於不詳時間，在台南市仁德區，以足供兇器使用之板手，竊取己○○所有之機車車牌號碼000-000 號車牌1面，再將竊得之9GK-532號車牌裝在向信府企業社承租之機車上。嗣於113年7月6日1時10分許，因丁○○騎乘上開機車行車搖晃，為警攔查，始悉上情。二、案經甲○○、乙○○、丙○○、己○○、李惠中分別訴由雲林縣警察局斗六分局、雲林縣警察局斗南分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單及待證事實：編號證據名稱待證事實 1 被告丁○○於警詢、偵查中之供述。坦承犯罪事實一㈠至㈢之竊盜事實，惟矢口否認有何侵占之犯行。 2 證人即告訴人甲○○於警詢之證述。證明於犯罪事實欄一㈠所載之時、地，如犯罪事實欄一㈠所載之物品遭被告騎乘車牌號碼000-0000號普通重型機車竊取之事實。 3 天龍宮監視器畫面截圖11張、現場照片3張、車輛詳細資料報表、翔順興機車租賃契約書 4 證人即告訴人乙○○於警詢之證述。證明於犯罪事實欄一㈡所載之時、地，如犯罪事實欄一㈡所載之物品遭被告騎乘車牌號碼000-000號普通重型機車竊取之事實。 5 福德爺廟監視器畫面截圖6張、現場照片11張、中華機車租賃契約書、車輛詳細資料報表 6 證人即告訴人丙○○於警詢之證述。證明於犯罪事實欄一㈢所載之時、地，如犯罪事實欄一㈢所載之物品遭被告竊取之事實。 7 現場照片3張、福德宮監視器畫面截圖5張、扣案物照片3張、雲林縣警察局斗南分局東和所扣押筆錄、扣押物品目錄表、扣押物品收據 8 證人即被害人庚○○於警詢之證述。證明被告有侵占車牌號碼000-000號普通重型機車之事實。 9 雲林縣政府警察局斗六分局扣押筆錄、扣押物品目錄表、扣押物品收據、中華機車租賃契約書、113年5月7日斗六西平路郵局235號存證信函、查獲車牌號碼000-000號普通重型機車現場照片9張、 10 證人即告訴人己○○、李惠中於警詢之證述。證明被告有侵占車牌號碼000-000號普通重型機車且竊取9GK-532號車牌1面之事實。 11 警方於113年7月6日查獲照片7張、雲林縣警察局斗六分局搜索扣押筆錄、扣押物品目錄表、扣押物品收據、車輛詳細資料報表、二、被告丁○○就犯罪事實一㈣之犯行，矢口否認有何侵占犯行，辯稱：伊租車牌號碼000-000號普通重型機車一開始是自己使用，後來伊借給「阿輝」使用，「阿輝」有說要把車子拿去歸還等語。經查：被告明知上開機車係向中華機車租賃行所租用，若欲繼續租用應按日繳付租金，而被告客觀上並無不能歸還上開機車之障礙存在，竟於租期屆滿未還車或繼續繳付租金，亦未主動與中華機車租賃行聯繫而繼續侵占該車直至警方查獲之日止，期間長達1個月，甚至未經中華機車租賃行之同意，將該車借予他人使用之舉，足見被告顯係立於所有權人之地位行使上開機車之權利，難認被告並無侵占之犯意。三、被告丁○○就犯罪事實一㈤之犯行，矢口否認有何侵占犯行，辯稱：伊因為工作原因忘記歸還，手機有送維修沒有收到簡訊通知也沒有接到電話，伊有想要還車等語。經查：被告於高雄市承租車牌號碼000-000號普通重型機車，卻未經出租人信府企業社或其負責人之同意下，擅自將該車騎乘至雲林縣使用，甚至拆掉其原有之車牌，改裝上竊取之車牌以躲避警方尋獲，審酌直至被警方查獲為止，被告均未主動聯繫或繳付租金予出租人，堪認被告主觀上並無依照租約歸還該機車之意思，而意圖為自己不法之所有，以變異持有為所有之意思侵占該輛機車。四、所犯法條　㈠核被告就犯罪事實一㈠所為，係犯刑法第321條第1項第2款、第3款之毀越安全設備及攜帶兇器竊盜罪嫌；就犯罪事實一㈡所為，係犯刑法第321條第1項第3款之攜帶兇器竊盜罪嫌；就犯罪事實一㈢所為，係犯刑法第321條第1項第3款攜帶兇器竊盜、同法第354條毀損等罪嫌；就犯罪事實一㈣所為，係犯刑法第335條第1項之侵占罪嫌；就犯罪事實一㈤，係犯刑法第335條第1項之侵占罪、同法第321條第1項第3款之攜帶兇器竊盜等罪嫌。　㈡被告就犯罪事實一㈢所為攜帶兇器竊盜與毀損罪嫌，為想像競合犯，請依刑法第55條前段規定，從一重論以攜帶兇器竊盜罪嫌。　㈢被告就上開犯罪事實欄所為之竊盜、侵占犯行，犯意各別，行為互殊，請予分論併罰。五、沒收　㈠至被告就犯罪事實一㈠㈡所為之竊盜犯罪所得，雖未扣案，仍請依刑法第38條之1第1項、第3項規定宣告沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈡就犯罪事實一㈢㈣，被告竊取之現金1,000元、侵占之車牌號碼 000-000號普通重型機車，雖係被告之犯罪所得之物，然均業已歸還被害人，爰依刑法第38條之1第5項規定，不另聲請宣告沒收或追徵。　㈢就犯罪事實一㈤，被告竊取之9GK-532號車牌1面、侵占之車牌號碼000-000號普通重型機車1輛、前開機車鑰匙1把，均已扣案，請依刑法第38條之1第1項、第3項規定宣告沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈣扣案之砂輪切割機1組，係供被告犯罪所用之物，且為被告所有，請依刑法第38條第2項規定，宣告沒收。六、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣雲林地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　22　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　馬阡晏本件證明與原本無異。中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　劉武政

2025-01-08

ULDM-113-簡-282-20250108-1

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第106號上訴人郭秀美訴訟代理人陳樹村律師彭敏律師被上訴人葉楦雯葉姿卉共同訴訟代理人杜月英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年2月7 日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭112年度南簡字第1260號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第二項關於命上訴人應給付被上訴人超過「自民國112年8月22日起至返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣17,000元。」，及該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。　　四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人即原告方面：　㈠被上訴人於原審起訴主張及於本院陳述略以：　1.上訴人於民國103年間向被上訴人之母杜月英表示其有資金缺口，經上訴人與杜月英商議後約定由上訴人之女詹娉涵簽立借據，向杜月英之女即被上訴人葉楦雯借得新臺幣(下同) 300萬元，並以詹娉涵所有門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地（與系爭房屋下合稱系爭房地）設定次順位抵押權予被上訴人葉楦雯，惟其後詹娉涵未依約繳付利息，經被上訴人葉楦雯催討，再由詹娉涵簽發面額50萬元本票作為清償利息之擔保。嗣於105年、106年間，詹娉涵遭多家銀行聲請強制執行，系爭房地第一順位抵押權人渣打銀行於105年7月間聲請拍賣系爭房地，被上訴人葉楦雯恐債權無法擔保，亦向法院聲請拍賣系爭房地，經本院以106年度司拍字第281號裁定准許在案，經詹娉涵繳息後，渣打銀行已撤回拍賣。上訴人以其婆婆居住在系爭房屋，希望被上訴人葉楦雯不要拍賣系爭房地，上訴人與杜月英協議後，約定由被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書，約定買賣價金670萬元，其中370萬元係被上訴人代詹娉涵清償積欠銀行債務，其餘300萬元用以抵充詹娉涵積欠被上訴人葉楦雯300萬元借款，然系爭房地經聯邦銀行及仲介估算當時價值僅約590萬元，買賣價金差額80萬元，由詹娉涵每月繳納8,000元利息給被上訴人葉楦雯。系爭房地已於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢，因上訴人希望買回系爭房地，由杜月英與上訴人口頭協議，約定 3年內上訴人得以710萬元買回。　2.上訴人為免其婆婆發現系爭房地業已出賣，乃向被上訴人承租系爭房屋續住，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期自106 年11月16日起至107年11月15日止，每月租金17,000元，應於每月16日前繳納，水電瓦斯費、房屋稅及地價稅均由上訴人負擔，因朋友情誼，被上訴人未收取押租保證金17,000元，其後租期屆至，上訴人仍繼續繳納租金，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃(下稱系爭不定期租約)。上訴人遲至11 2年4月間始向杜月英討論買回事宜，杜月英表示已逾買回期限，上訴人拒不接受且不承認系爭不定期租約存在，並對被上訴人及杜月英提出背信、圖利、侵占、詐欺等刑事告訴。上訴人未繳納112年4月以前積欠之租金及112年5月、6月租金，積欠租金總額已達2個月，被上訴人於112年6月16日寄發存證信函，限上訴人於函到後5日內繳清積欠租金並搬遷，系爭不定期租約於112年6月21日已合法終止，如鈞院認11 2年6月21日尚未合法終止租約，112年7月3日起訴時及112年 10月12日開庭時，被上訴人一再向上訴人表明終止租約，迄至112年11月9日開庭時，上訴人已欠繳租金達6月以上，亦可認原告已合法終止租約。爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。上訴人於系爭不定期租約終止後，迄今仍占用系爭房屋，屬無權占用，上訴人受有相當於系爭房屋租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求自112年7月1日起至交還系爭房屋之日止，按每月租金17,000元給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。⑵上訴人應自112年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,000元。　3.上訴人於112年4月30日向被上訴人主張借名登記關係，並未向被上訴人主張買回系爭房地，縱上訴人有向被上訴人提及買回，自106年11月15日買賣起迄111年11月14日，已逾5年買回期限，上訴人已無買回權存在。上訴人於一審先主張借名登記，後又主張有買回權，於二審始主張受催告時尚未欠繳房租逾2月，實屬前後矛盾。　㈡答辯聲明：1.駁回上訴。2.上訴費用由上訴人負擔。二、上訴人即被告方面：　　　　㈠上訴人於原審抗辯及於本院陳述略以：　　　1.上訴人於103年6月間委請杜月英向金主借貸300萬元，每月支付金主利息6萬元，杜月英向上訴人佯稱其位於臺南市○○ 區○○○街00巷00號房屋因此被金主設定，額外向上訴人按月收取2萬元徵審費用，截至104年6月止，計收取利息及徵審費用合計104萬元。杜月英於104年7月前以1,300萬元出售上開永華一街房屋，自此上訴人每月原支付予金主之利息6萬元及徵審費用2萬元合計8萬元，由杜月英收取，截至106年1 0月止共計27個月，扣除上訴人未繳納6個月利息及徵審費用，杜月英已收取168萬元。杜月英於106年間向上訴人催繳不成，聲請強制執行系爭房地，上訴人知悉後暫停繳納銀行貸款，銀行向法院聲請強制執行，杜月英擔心拍賣估價不高損及其權益，於106年10月間與上訴人口頭協議，約定由上訴人就未繳付利息及徵審費，簽發面額50萬元本票(杜月英表示以40萬元計即可)以為清償，另就系爭房地以買賣為登記原因移轉所有權至杜月英女兒名下，杜月英提議並指定買賣價金為590萬元，但言明系爭房地所有權人仍為上訴人，僅以租賃方式由上訴人每月繳付17,000元及差額利息8,000元( 即上訴人欠款300萬元＋銀行貸款370萬元－雙方約定買賣契約上記載成交價590萬元＝80萬元，以每月利息1分計算為8,000 元)，上訴人日後需以710萬元買回(即買賣價金590萬元＋差額80萬元＋本票40萬元＝710萬元)，但未約定買回期限。　2.上訴人雖知杜月英占盡便宜，因系爭房地所有權仍屬己有，接受此不公平待遇，而簽訂買賣契約及租賃契約，並自106 年10月起每月繳付25,000元予杜月英，並未積欠被上訴人租金，甚至還多匯31,000元。杜月英於111年11月18日前未通知上訴人行使買回權，且每月繼續收取租金17,000元及差額利息8,000元，上訴人與杜月英於111年11月18日商議系爭房地事宜時，杜月英竟稱買回期限僅有3年等語，上訴人才拒絕繳納租金，並為同時履行抗辯。杜月英身為地政士，故意未製作買賣契約書一式兩份供上訴人查閱，利用職權之便，明知系爭房屋買賣價金590萬元，向地政機關及內政部不實登載買賣價金670萬元，背於公共秩序或善良風俗，違反誠信原則，依民法第73條、第111條及第148條第2項等規定，系爭房地之買賣契約推定為無效，上訴人已對杜月英提出背信、侵占、詐欺等刑事告訴。被上訴人違反系爭口頭協議、誠信，應將系爭房地所有權回復為原所有權人即詹娉涵所有，始符合公平正義。　3.依兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書第3條、第 4條分別約定，「租賃期間自106年11月16日起至107年11月1 5日止。」、「承租人月租金為17,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每月16日前支付，…」，核屬租金約定於每期開始時支付之情形。被上訴人應於上訴人遲延給付逾二個月時，始得終止系爭不定期租約。然被上訴人於上訴人積欠11 2年5月、6月租金時，尚未達於遲延給付逾2個月，即提前於 112年6月17日對上訴人為催告，此提前催告與民法第440第1 項、第2項規定不符，不生催告效力。被上訴人之催告既不生效力，系爭不定期租約未經合法終止，是上訴人自得本於前開租賃契約，有權占有系爭房屋。　4.106年10月31日簽立買賣契約時，曾約定詹娉涵日後買回系爭房地之事，被上訴人於111年12月間透過杜月英，詢問詹娉涵是否願意買回系爭房屋，被上訴人葉楦雯於112年4月28 日以LINE通訊軟體詢問上訴人及詹娉涵是否買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵於112年4月30日於杜月英家中會面，商談系爭房地買回事宜，被上訴人明知買回權已於111年10 月31日時效完成，仍於時效完成後詢問詹娉涵有無買回之意願，並於詹娉涵表示願意買回後，於112年4月30日就買回系爭房屋之事進行細部磋商、洽談買回價金等，顯見被上訴人有拋棄時效之意思表示，甚或成立新買回契約。被上訴人既拋棄時效利益，詹娉涵自得本於其與被上訴人間之買回契約，主張買回系爭房地等語。　㈡原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。三、兩造爭執事項：　㈠系爭不定期租約是否合法終止？如是，於何時終止？　㈡被上訴人得否請求上訴人遷讓房屋與返還不當得利？四、本院之判斷　㈠系爭不定期租約於112年8月17日終止。　1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更(最高法院64年台上字第1579號判決意旨參照。)。經查，兩造於106年11月16日簽立系爭房屋租賃契約書，依該契約第3條、第4條原約定租賃期間自106年11月16日起至107年11月15日止，應於每月16日前給付租金17,000元等情，此有被上訴人提出房屋租賃契約書在卷可參(見112年度南司簡調字第15-25頁；下稱調字卷)。嗣租期屆滿後，兩造未再更新租約，被上訴人仍繼續將系爭房屋出租予上訴人居住使用，依開規定及說明，兩造間之租賃關係變更為不定期租賃關係，且除租賃期限產生變更效果外，其餘租賃條件仍與原租賃契約相同，未隨同變更。　2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1、2項及第455條分別定有明文。所謂房屋出租人定期催告承租人支付租金或為終止租約之意思表示方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告或終止。　⑴經查，上訴人自承自112年5月起迄今即未給付租金等語(見原審卷第280頁)，而依系爭不定期租約，上訴人應於每月16日前給付被上訴人租金17,000元，惟上訴人未依前開約定期限給付，經被上訴人於112年6月16日寄發台南新南郵局存證號碼000259號存證信函，通知上訴人於函到後5日內搬遷交還系爭房屋，並催請上訴人給付積欠租金等語(見調字卷第27- 29頁)，上訴人於112年6月17日收受前開存證信函，自斯時起，自生定期催告上訴人給付租金之效力。　⑵次查，被上訴人於前開存證信函中，亦對上訴人為終止租約之意思表示，惟該時上訴人未依約定給付之租金總額雖已達 2個月之租額(即應於112年5月16日及同年6月16日給付之共計2個月之租金)，然需迨於112年7月17日起遲延給付期限始逾2個月，則被上訴人以前開存證信函對上訴人所為終止租約之意思表示，自不生終止租約之效力。再查，被上訴人復主張以起訴狀繕本送達上訴人時點及原審審理期間歷次言詞陳述，作為終止系爭不定期租約之意思表示等語。審酌被上訴人起訴狀請求上訴人遷讓房屋等內容，其真意已包含終止系爭不定期租約之意思表示，而承前所述，系爭不定期租約於112年7月17日始符合民法第440條第2項規定之遲延給付逾 2個月及遲付租金總額達2個月之要件，方得合法終止租約。是以本件起訴狀繕本送達上訴人時即112年7月10日(見調字卷第57頁之送達證書)時，尚未達得由被上訴人終止系爭不定期租約之情狀存在，然被上訴人於112年8月21日調解期日，仍向上訴人表示應依起訴狀所載給付等語(見調字卷第111 頁)，即有為終止系爭不定期租約之意思，是認系爭不定期租約係於112年8月21日發生合法終止之效力，堪以認定。　3.復按所謂買回，係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，以返還其所受領之價金而買回其標的物，此為民法第379條第1 項所明定，且依同法第380條規定，買回之期限，不得超過5 年，如約定之期限較長者，縮短為5年。是買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，如出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之標的物，並未將約定之買回價金提出，則買回契約尚未發生效力；且買回權僅得於約定之期限內行使，不得超過5年，期限自買賣成立時起算，逾期買回權即歸消滅。　⑴經查，被上訴人與詹娉涵於106年10月31日簽訂系爭房地買賣契約書時，另有由詹娉涵以710萬元買回系爭房地之買回契約約定，然自系爭房地買賣契約訂立時即106年11月15日起，算至111年11月15日止，已屆滿5年，而兩造並不爭執詹娉涵迄未提出710萬元價金以買回系爭房地之事實，是依前開規定，詹娉涵之買回權業已消滅。　⑵上訴人雖以111年12月、112年4月間，被上訴人曾透過杜月英詢問詹娉涵是否願意買回系爭房地，兩造與杜月英、詹娉涵亦於112年4月30日會面磋商買回乙事，而主張上訴人有拋棄前開買回時效之意思云云，為被上訴人否認。查，依證人詹娉涵證述：「我們去談房子是我們的，我們要用當初約定的金額買回，但是杜月英不同意金額，所以在爭執這件事情，不過後來不了了之。」等語(見本院卷第134、135頁)，由此可知，被上訴人就上訴人表示欲以原約定價額買回乙事，業已明確表示不同意，更遑論被上訴人已明知上訴人買回權已罹於時效，猶承諾履行買回契約債務之可能。上訴人上開抗辯，自屬無據，並無可採。　㈡上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及給付不當得利。　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查，系爭不定期租約已於112年8月 21日經被上訴人合法終止，業經認定如上，上訴人占有系爭房屋已無正當權源，應認上訴人係無權占用系爭房屋。從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　2.再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院10 9年度台上字第2350號裁定意旨參照）。系爭租約已於112年 8月21日經被上訴人合法終止，上訴人就系爭房屋於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，上訴人迄今仍未搬遷，係無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，被上訴人自得依民法第179條前段之規定，請求上訴人返還無權占用系爭房屋所受利益。本院審酌系爭房屋於106年11月16日起至107年11月 15日止租賃期間，每月租金為17,000元，可見該金額應符合該區域之租金行情，上訴人無權占用系爭房屋，顯然可獲此相當於每月17,000元之租金利益，從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人自租約終止後之112年8月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金17,000元之不當得利，自屬有據，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。。五、綜上所述，兩造間就系爭房屋之系爭不定期租約已於112年8 月21日終止，上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求上訴人給付自112年8月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利17,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與判決結果無礙，爰不予審酌。　　七、據上論結，本件上訴之上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　丁婉容　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林幸萱

2025-01-08

TNDV-113-簡上-106-20250108-1