遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決
112年度竹簡字第658號
原 告 魏嘉興
訴訟代理人 錢炳村律師
複 代理人 馮玉玲
被 告 郭素絹
訴訟代理人 張運弘律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件,本院於民國113年11月20日辯
論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:坐落新竹市○○段○○段000000地號土地及其上同段
354建號建物(即門牌號碼新竹市○○街00巷00號房屋,下稱
系爭房屋)為原告所有,被告於民國111年7月28日發函告知
原告其為系爭房屋之承租人,並表示從111年8月1日起將每
月房租新臺幣(下同)11,000元匯款予被告,然原告實未與
被告達成協議並簽署租賃契約,被告亦無任何合法權源,卻
仍繼續占有使用系爭房屋,顯已妨礙原告對於所有物之使用
、收益之權利,且被告至今分文未付租金,而無法律上原因
享有相當於租金之利益,原告自得請求按月給付相當於租金
之損害迄至遷讓系爭房屋之日止。若認兩造間有租約之存在
,因被告已積欠逾2個月以上之租金,亦終止之。原告爰依
民法第767條規定及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語
。並聲明:㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付
原告132,000元,及自112年8月1日起至遷讓房屋之日止,按
月給付原告11,000元。㈢請准宣告假執行。
二、被告則以:被告雖為系爭房屋之承租人,但先前未曾見過原
告,當初由韓慧君出面與被告訂約,第1份租賃契約租期自1
06年5月1日起至109年4月30日止,每月租金為10,000元(下
稱第1份租約),嗣又合意簽立第2份租賃契約,租期自109
年5月1日起至119年4月30日止,每月租金調漲為11,000元(
下稱第2份租約),上開租約上之筆跡均由韓慧君製作、書
寫,韓慧君當時有明確表示系爭房屋登記名義人為其男友即
原告(現已分手),並出示系爭房屋之所有權狀正本及原告
之委託管理授權書予被告核實,是韓慧君與被告簽立本件租
賃契約,係屬有權代理。而雙方簽約後均由韓慧君向被告收
取租金,被告於租賃期間均亦按月繳付,故被告並未積欠租
金。而今原告與韓慧君因感情生變而有債務糾葛,應與被告
無關,不得對抗善意之被告,又被告本不願介入其等之紛爭
,遂寄發房屋租賃契約予原告,欲與原告重新簽訂租賃契約
,然原告置之不理,更就相同事實對被告提出竊佔罪之刑事
告訴,該竊佔案件經臺灣新竹地方檢察署檢察官(下稱新竹
地檢署)偵查後,被告獲不起訴處分,則就系爭房屋之權利
義務關係仍應以被告與韓慧君間之租賃契約據以履行,縱使
原告有於112年3月17日表示終止有關授權韓慧君管理系爭房
屋之權限,亦不得追溯認定第2份租約無效,因此被告現居
住於系爭房屋內,乃基於第2份租約使用收益系爭房屋,自
屬有權占有,原告之訴顯無理由等語置辯。並聲明:㈠原告
之訴駁回。㈡如受不利益之判決,願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、得心證之理由:
㈠經查,原告為系爭房屋之所有權人,被告與韓慧君簽訂第1、
2份租約,由被告承租系爭房屋,前者約定租賃期間前者自1
06年5月1日起至109年4月30日止,每月租金10,000元;後者
則約定租期自109年5月1日起至119年4月30日止每月租金11,
000元,租金均交予韓慧君收執等情,業據原告提出系爭房
屋之建物登記第一類謄本及被告提出第1、2份租約等件影本
附卷可稽(見本院卷第37、65至67頁),且為兩造所不爭執
,堪信屬實。
㈡按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約
即為成立,民法第153條第1項有明文規定。又稱租賃者,謂
當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之
契約;代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,
直接對本人發生效力;民法第421條第1項及第103條第1項分
別定有明文。而我國民法所規定之代理,係採顯名主義,代
理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,使其法律
行為之效力直接歸屬於本人。是以,代理關係存在三方當事
人,即本人、代理人與相對人。而當事人如經由法律行為表
彰權利義務關係主體,依私法自治及契約自由原則,自應尊
重當事人之意思決定,依其所創設私人間之法律關係而定其
法律效果。又隱名代理之成立,須代理人為法律行為時,雖
未以本人名義為之,惟實際上有代理本人之意思,且此項意
思為相對人所明知或可得而知者,始足當之。次按租賃乃特
定當事人間所締之契約,出租人並不以所有人為限,倘當事
人間就租賃物及租金意思表示一致,其契約即為成立,縱非
由所有人出租,仍不影響當事人間契約之效力,出租人未經
所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並非無效,
僅不得以之對抗所有人,故出租人對其物有無所有權或其他
權利,全非租賃之成立要件,有關租賃上權利之行使,概由
締結契約之名義人行之,亦即租賃契約出租人係將物租與他
人使用收益,使承租人就其物而為使用收益,並非移轉所有
權予承租人之契約,故不以出租人對於租賃物有所有權或已
得所有權人同意為要件。是除法律別有規定或另有約定者外
,當事人仍應依租約履行。
㈢經查,韓慧君雖非系爭房屋之所有權人,然依上說明,租賃
物是否為出租人所有,並不影響租約效力,是韓慧君仍得與
被告合法成立租賃契約並行使出租人之權利。又被告為系爭
房屋第1份租約之承租人一情,為原告所陳明(見本院卷第7
7頁),嗣被告在第1份租約於109年4月30日屆滿後,以書面
同意續約,因而再與韓慧君簽立第2份租約至119年4月30日
止,約定韓慧君提供系爭房屋予被告使用,雙方後來於第2
份租約協議租金每月11,000元,已如前述,雙方就租賃標的
物及租金數額互相表示意思一致,而韓慧君確已提供系爭房
屋由被告使用,依前開說明,第2份租約已有效成立。又被
告雖稱韓慧君是有權代理,惟觀上開2份租約所載「出租人
」及「立契約人(甲方)」均係由韓慧君簽名而非原告,可
知韓慧君係以自己名義與被告簽訂第1、2份租約,而非原告
之代理人,且被告所提證據及證人韓慧君之證言亦不足認定
為隱名代理,是韓慧君既非以他人名義而為法律行為,且其
實際上亦無代理原告之意思,故被告提出韓慧君為有權代理
之抗辯,尚屬無據。
㈣又按受任人受概括委任者,得為委任人為一切行為。但為左
列行為,須有特別之授權:一、不動產之出賣或設定負擔。
二、不動產之租賃其期限逾二年者。三、贈與。四、和解。
五、起訴。六、提付仲裁,民法第534條定有明文。經查,
證人韓慧君在本院審理時證稱:我與原告前為男女朋友關係
,系爭房屋為兩人共同出資購買,系爭房屋登記名義人即原
告將所有權狀正本放在我,甚至全權委託我處理出租或出賣
事宜,並有書立載明因工作因素無法出席、其餘空白授權之
委任書給我,且在「委任人」欄位簽名,所以我就將系爭房
屋陸續租給房客,出租之前,我每月匯款至原告帳戶作為償
還房貸款項,被告在簽約當時即知悉系爭房屋並非登記在我
名下,且被告每月均有按時繳納房租,原告從未對系爭房屋
提出任何問題,原告有同意我為出租行為,雙方從來沒產生
過爭議,在111年1月之前沒有,之後也沒有,係一直到111
年1月份,我要求他結算新竹兩間房屋之歸屬,原告根本沒
跟我說分手,我們和平決定房子歸屬,我們自111年7月份開
始有訴訟糾紛,原告後來有給我一份存證信函,內容寫明授
權停止他在新竹的兩個房子,終止雙方所有房屋管理與借貸
契約,時間點為112年3月17日等語(見本院卷第98至107頁
),並佐以原告並不爭執第1份租約韓慧君是有權出租等情
,以及原告於偵查中自陳:我與韓慧君前為男女朋友,系爭
房屋之權狀也在韓慧君手上,我有委託出租系爭房屋,韓慧
君租給誰我不管,我只要收租金就好,但從109年5月份就沒
拿到租金等語(見本院卷第70頁),且於刑事再議聲請狀中
陳明有就系爭房屋租賃事宜與韓慧君以口頭約定代為管理等
語(見新竹地檢署111年度偵字第16027號卷第10頁),以及
證人韓慧君所提出委任書(見本院卷第111頁),可知原告
確實是一開始委任韓慧君管理系爭房屋,而韓慧君雖是受原
告概括委任,但原告又授權韓慧君自行填寫特別委任,而上
開委任書中特別委任雖未載明不動產租賃期間可逾2年,然
第1份租約原告既有委任,應可推定原告確實有特別授權韓
慧君逾2年之出租系爭房屋等情,以及直到原告與韓慧君發
生爭執後,才終止委任之事實。惟原告雖終止與韓慧君之委
任,並無損於上開2份租約之成立及效力。
㈤末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之
。民法第767條第1項前段固定有明文。惟民法第767條所謂
無權占有,係指於所有人行使請求權時,無正當之權利而占
有其物,或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言。又原告
主張被告為無權占有,除請求返還系爭房屋外,另請求給付
相當於租金之不當得利等語,惟觀被告於111年7月28日曾寄
信給原告之內容(見本院卷第13頁),而原告於111年9月15
日方才對被告提起竊占告訴(新竹地檢署111年他字第3035
號卷第1頁),及上述韓慧君證言,可知原告與韓慧君於111
年間不合後後方才終止委任,而第2份租約既是於111年前經
原告授權韓慧君與被告所簽立,且原告尚未舉證證明該契約
是原告終止委任後韓慧君與被告方才簽立,是被告應為有權
占有系爭房屋,並非無權占有,因此原告依民法第767條請
求被告返還系爭房屋,即屬無據。
㈥如前述被告既為有權占有,並持續依第2份租約將每月11,000
元給付租金予韓慧君,堪認被告已依第2份租約履行給付租
金之義務,自難認被告有何不當得利可言。至於韓慧君受領
租金後是否有將租金如數轉交予原告,或者是原告終止委任
後韓慧君是否得受領該租金,並非本件訴訟可審究。又原告
非第2份租約之契約當事人,自不得主張終止第2份租約,而
第2份租約既有效存在,則原告自不得請求被告遷讓房屋或
相當於租金之不當得利。
四、綜上所述,原告以被告無權占有系爭房屋為由,依民法第76
7條第1項前段、第179條之規定,請求被告將系爭房屋遷讓
返還原告,併請求自112年8月1日起至遷讓返還房屋之日止
,按月給付原告11,000元之相當於租金之不當得利,均無理
由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請亦失
所附麗,應併予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據,
於判決結果不生影響,爰不一一論列,附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 6 日
新竹簡易庭 法 官 吳宗育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴
(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者,應
一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 6 日
書記官 林一心
SCDV-112-竹簡-658-20241206-1