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臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第427號
上訴人即附
帶被上訴人 王素雲
訴訟代理人 張純銘
被上訴人即
附帶上訴人 元源不動產有限公司
法定代理人 張淑梅
訴訟代理人 張姵淳
蔡得謙律師
蔡奕平律師
李明潔律師
上列當事人間請求給付服務費事件,上訴人對於民國113年6月14
日臺灣臺中地方法院112年度訴字第3146號第一審判決提起上訴
,被上訴人並為附帶上訴,本院於114年2月12日言詞辯論終結,
判決如下:
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人(下稱被上訴人)主張:上訴人即附
帶被上訴人(下稱上訴人)於民國112年2月10日授權其子張
純銘,與伊簽訂土地專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)
,約定將其所有坐落臺中市○○區○○段000○0○000○000地號土
地(面積合計約85坪,下稱系爭土地),以總價新臺幣(下
同)2,975萬元(每坪35萬元),專任委託伊自112年2月10日
至同年5月10日止之期間居間銷售,並於同年3月14日將委託
售價每坪35萬元調降為每坪32萬元。迨伊覓得買方即訴外人
巫錫賢,並收受其議價金後,上訴人竟拒絕配合後續締約事
宜,且片面主張終止(誤為解除)系爭契約,並自行於112年
4月25日以2,717萬3,696元價額,將系爭土地出售移轉予訴
外人○○○,依系爭契約第8條第3項第1至3款約定(下稱系爭
條款),應視為伊已完成居間仲介之義務,上訴人自應給付
按上開成交價格4%計算之報酬108萬6,948元等情。爰依系爭
條款,求為命上訴人給付被上訴人108萬6,948元,加計自起
訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以:伊急需出售系爭土地以取得資金,然被上訴人
拖延銷售進度,經多次溝通未果,伊遂於112年3月27日以高
雄鹽埕郵局第45號存證信函(下稱系爭存證信函)對被上訴
人為終止(誤為解除)系爭契約之意思表示,並於同年月28
日送達被上訴人後,伊始自行出售系爭土地,不符系爭條款
等語,資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決,即判命上訴人
應給付被上訴人54萬3,474元,及自112年11月21日起加付法
定遲延利息;並分別依聲請為准、免假執行之宣告,另駁回
被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提
起上訴,其上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上
開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回
。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。另被上訴人就其敗訴部分
提起附帶上訴,其附帶上訴聲明:㈠原判決不利於被上訴人
部分廢棄。㈡上開廢棄部分,上訴人應再給付被上訴人54萬3
,474元,及自112年11月21日起算之法定遲延利息。上訴人
答辯聲明:附帶上訴駁回。
四、本件經兩造整理爭執及不爭執事項,並簡化爭點如下(見本
院卷第57-58頁):
㈠不爭執事項(經採為本件判決基礎):
⒈上訴人原為系爭土地之所有權人(見原審卷一第105-109頁土
地所有權狀)。
⒉上訴人就委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜,全權委
由張純銘代理,張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴
人簽訂系爭契約;系爭契約第2條約定委託銷售總價額2,975
萬元(原審卷一第35-38頁土地專任委託銷售契約書、第111
頁授權書)。
⒊被上訴人為有巢氏房屋加盟店,並將上開受託仲介標的物配
件予同業惠双房屋之加盟店宏紘不動產有限公司(下稱宏紘
公司),該公司於112年2月26日與訴外人○○○簽立買方議價
委託書,買方議價金額為2,550萬元,並交付面額25萬元支
票予被上訴人供為議價金(原審卷一第281-282頁買方議價
委託書、第283頁支票)。
⒋訴外人翔豪不動產經紀有限公司(下稱翔豪公司)與巫錫賢
於112年4月8日就系爭不動產簽立不動產買賣意願書、承諾
書,買方議價金額為2,717萬元,並收受50萬元議價金(原
審卷一第191-193頁)。
⒌張純銘依民法第549條第1項、消費者保護法第43條規定,於1
12年3月27日以系爭存證信函向被上訴人為終止(誤為解除
)系爭契約之意思表示,被上訴人於同年月28日收受該存證
信函(原審卷一第165-166頁)。
⒍被上訴人於112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函回復
上訴人系爭存證信函,不同意終止系爭契約,並表示繼續履
行系爭契約(原審卷一第167頁存證信函)。
⒎被上訴人於112年4月17日以台中水湳郵局103號存證信函通知
上訴人依其允諾每坪32萬元價額覓得買主,且已收取斡旋金
,催告其於3日內簽訂買賣契約(見原審卷一第169頁台中水
湳郵局103號)。
⒏上訴人以2,717萬3,696元價額出售系爭土地予○○○,並於112
年5月17日將系爭土地所有權移轉登記予○○○(見原審卷一第
41頁不動產交易實價查詢服務網、第171-175頁土地登記第
一類謄本)。
⒐對卷附兩造之對話紀錄均不爭執(見原審卷一第261-279頁、
第287-403頁)。
㈡主要爭點:
⒈上訴人有無系爭條款之情事?
⒉被上訴人依系爭條款請求上訴人給付108萬6,948元,有無理
由?
五、得心證之理由
㈠按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,
或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;居間人,以契約因
其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;關於勞務給付之
契約,不屬於法律所定其他契約之種類者,適用關於委任之
規定。民法第565條、第568條第1項、第529條分別定有明文
。是居間契約係屬委任契約之特別規定,應優先於委任契約
而為適用,反之,若無特別規定,仍有委任契約相關規定之
適用。查被上訴人主張上訴人原為系爭土地之所有權人,並
全權委由張純銘委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜,
張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約
等情,為上訴人所不爭執(見不爭執事項⒈⒉),堪信屬實。
參以兩造均不爭執上訴人應支付報酬金額為成交價額之4%(
見不爭執事項⒉),足認兩造間係成立媒介居間之法律關係
。又民法關於居間契約之終止,並無特別規定,依上說明,
關於系爭契約之終止仍有民法委任契約相關規定之適用。
㈡系爭契約已於112年3月28日終止:
⒈按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方
允為處理之契約;當事人之任何一方,得隨時終止委任契約
,民法第528條、第549條第1項分別明定。又按委任契約,
係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約,故不論有無報
酬,因何理由,依民法第549條第1項規定,均得隨時予以終
止。縱使當事人間有不得終止之特約,如其信賴關係已動搖
,倘使委任人仍受限於特約,強令其繼續委任,實與成立委
任契約之基本宗旨有違,故不得以特約排除第549條第1項規
定之適用(最高法院110年度台上字第349號判決意旨參照)
。查系爭契約第10條雖就委託期間有特別約定為自112年2月
10日起至同年5月10日止(見原審卷一第37頁);然觀之張
純銘與被上訴人員工張姵淳間於該委託期間之LINE對話截圖
,可看出張純銘自112年3月4日起開始表示如由其自己賣系
爭土地早已成交,對被上訴人表示失望,認被上訴人能力不
夠,並表達欲提前終止系爭契約之意,更於同年月17日認被
上訴人以不實銷售進展搪塞,嚴重質疑被上訴人之誠信(見
原審卷一第279頁、第285-363頁)。足認上訴人於簽訂系爭
契約後,僅歷時1月有餘,已對被上訴人之銷售能力、是否
會誠信履約之信賴關係,明顯產生動搖。依上說明,即不得
強令上訴人繼續委任,而不得以委託期間之特別約定排除民
法第549條第1項之規定,是上訴人自得隨時終止系爭契約。
⒉又被上訴人主張:上訴人出具之授權書(見原審卷第111頁)
,僅授權張純銘代理簽訂系爭契約,並未授張純銘代理終止
系爭契約之權利,且其僅為上訴人之代理人,竟以自己名義
寄發系爭存證信函,復未表明代理上訴人之意,不符代理或
隱名代理之要件等語;上訴人則辯稱:伊之不動產均係委由
張純銘處理,伊有授權張純銘終止系爭契約等語。而按隱名
代理之成立,係代理人為法律行為時,雖未以本人名義為之
,惟實際上有代理本人之意思,且此項意思為相對人所明知
或可得而知者,即足當之(最高法院111年度台上字第1044
號、第2356號判決意旨參照)。查被上訴人主張因上訴人不
欲繼續系爭契約,由上訴人之代理人張純銘於112年3月27日
以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約之意思表示,被
上訴人已於同年月28日收受該存證信函,為上訴人所不爭執
(見不爭執事項⒌);且上訴人既自陳有授權張純銘終止系
爭契約(見本院卷第141頁),復於本件訴訟仍委由張純銘為
訴訟代理人進行訴訟(見原審卷一第157-158頁、本院卷第6
3-65頁),足認張純銘實有代理上訴人終止系爭契約之權限
。再者,兩造均不爭執上訴人與張純銘為母子關係,上訴人
委託被上訴人居間仲介系爭土地,係授權張純銘出面代理,
被上訴人知悉系爭土地所有權人為上訴人,參酌卷內對話紀
錄截圖所示,兩造有關仲介系爭土地相關事宜,確均由張純
銘與張姵淳溝通聯繫,上訴人未曾親自與被上訴人接洽(見
原審卷一第255-279、285-403頁),可知張純銘自始至終均
係以上訴人之代理人地位自居。又張純銘係以自己名義寄發
系爭存證信函,對被上訴人為終止系爭契約之意思表示,而
被上訴人明知系爭契約之委託人係上訴人並非張純銘,仍於
112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函向張純銘表示不
同意(見不爭執事項⒍),且觀該存證信函所載「台端主張解
除台端與本公司間之專任委託…本公司仍將依約繼續履行契
約,為此本公司特以本存證信函向台端聲明之」等語,顯然
張純銘雖以自己名義寄發系爭存證信函,然實際上有代理上
訴人之意思,且此項意思亦為被上訴人所明知,依上說明,
張純銘所為終止系爭契約法律行為之效果,自及於上訴人。
另因居間履行過程,係以提供勞務給付作為手段,在性質上
既屬繼續性提供勞務之契約,其契約關係一旦開始,其契約
解消不應影響已完成之契約關係(例如已成立之買方委託議
價關係),故當事人僅能行使終止權,則上訴人欲終止系爭
契約,由張純銘以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約
之意思表示時,縱因不諳法律而誤為解除之用語,尚不能因
此即無視其解消契約之意思,而仍應賦予有終止意思。是系
爭契約於112年3月28日被上訴人收受該存證信函時,已合法
終止。
㈢被上訴人得依系爭契約第8條第3項第2款約定,請求被上訴人
給付54萬3,474元:
⒈依系爭契約第5條第1項約定「服務報酬:⑴支付金額:為成交
價額之百分之四(內含營業稅)」,及第8條第3項第1至3款
約定「專任委託之遵守:有下列情形之一者,均視為乙方(
即被上訴人)已完成居間仲介之義務,除第二款給付原約定
服務報酬之半數外,甲方(即上訴人)仍應支付依第五條第
⑴項約定之服務報酬,並應立即全額一次支付予乙方。①委託
期間內,甲方自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間
仲介者。②委託期間內,因可歸責於甲方之事由而片面終止
委託契約關係者。③乙方收受定金後,因可歸責於甲方之事
由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地買賣契約書時
。」(見原審卷一第101頁)。可知,上訴人縱未經被上訴
人居間而出售系爭土地,然有系爭條款約定情事時,上訴人
仍有給付報酬之義務。
⒉被上訴人固主張上訴人有系爭契約第8條第3項第1、3款情事
等語,然依系爭契約第8條第3項第1款之約定,須上訴人於
委託期間內自行出售系爭土地,始應給付被上訴人服務報酬
。查被上訴人主張上訴人於112年4月25日以2,717萬3,696元
價額出售系爭土地予○○○,並於同年5月17日將系爭土地所有
權移轉登記予○○○,固為上訴人所不爭執(見不爭執事項⒏)
;惟系爭契約已於同年3月28日由上訴人任意終止,則系爭
契約之委託期間應為同年2月10日至同年3月28日,上訴人於
同年4月25日自行出賣系爭土地,與系爭契約第8條第3項第1
款約定之委託期間內有別,被上訴人自不得以該約款為請求
。又被上訴人將系爭土地配件予同業宏紘公司,該公司於11
2年2月26日與○○○簽立買方議價委託書,買方議價金額為2,5
50萬元,並交付面額25萬元支票予被上訴人供為議價金(見
不爭執事項⒊),而被上訴人即時向上訴人回報此情,然該
買方係以每坪30萬元之價格為條件提出斡旋金,上訴人斯時
仍堅持以系爭契約約定之每坪35萬元價格為條件,直至同年
3月14日始同意被上訴人以每坪32萬元之價格出售系爭土地
,但被上訴人遲至同年3月28日前,均未曾向上訴人提出符
合之買家等情,此有對話紀錄截圖可稽(見原審卷一第271-
277頁、第285-357頁)。可見被上訴人雖已收取該買方議價
金,惟買方提出之買價遠低於上訴人提出之賣價,上訴人未
與買方訂立買賣契約,自不得歸責於上訴人。至被上訴人雖
提出另一買方巫錫賢112年4月8日之議價書為主張(見原審
卷一第405-409頁),惟系爭契約已於112年3月28日終止,
上訴人即無義務再配合被上訴人締結買賣契約。是被上訴人
請求上訴人依系爭契約第8條第3項第3款約定給付報酬,自
無理由。
⒊被上訴人另主張上訴人有系爭契約第8條第3項第2款情事等情
;上訴人則辯稱其有急需出售系爭土地以取得資金之急迫情
事,因被上訴人有拖延之情,未能於期限內配合,其始終止
系爭契約云云。然兩造訂立系爭契約之時點為112年2月10日
,上訴人應可審酌其急迫之程度以決定系爭契約之委託期間
長短,卻仍與被上訴人約定委託期間為期3個月,自難認上
訴人確有何急迫情事發生而須提前終止系爭契約。又審諸兩
造對話截圖內容,上訴人雖於112年3月4日開始表示急需資
金,一再催促被上訴人,嗣於同年月14日同意被上訴人改以
每坪32萬元之價格出售系爭土地,卻於翌日向被上訴人表示
每坪32萬元也不賣,之後買家出多少價也不賣等語(見原審
卷一第279、285、293-297頁、第335-341頁),竟於終止系
爭契約後1個月內之同年4月25日,即以總價2,717萬3,696元
之價格出售予○○○(見不爭執事項⒏),其買賣價格接近每坪
32萬元(計算式:2,717萬3,696元÷85坪=31萬9,691元,小
數點後四捨五入),足認上訴人係以需求資金時間緊迫、堅
持系爭土地售價等因素為由,使被上訴人無法順利於委託期
間完成媒介系爭土地買賣契約,難認被上訴人有意拖延出售
系爭土地。參以上訴人於112年4月9日向被上訴人稱上個月
有建商已經簽約等語(見原審卷一第371頁),而上訴人於1
12年3月28日終止系爭契約後,卻能於112年3月29日至31日
短短3天內,即已談妥系爭土地價格、條件並簽訂買賣契約
,可合理推論上訴人已經在系爭契約存續時間內與建商有所
接洽。而上訴人既與被上訴人簽署系爭契約,其自應依系爭
契約專任委託之精神,請有意購買系爭土地之建商透過被上
訴人與上訴人簽署買賣契約,否則上訴人即有規避給付被上
訴人報酬之嫌。上訴人前揭抗辯當屬臨訟置辯,尚無可採。
此外,上訴人既未舉證證明其有何合理事由,得在委託期間
內提前終止系爭契約,其自具有可歸責事由,應依系爭契約
第8條第3項第2款約定,給付被上訴人約定報酬之一半即54
萬3,474元(計算式:108萬6,948元÷2=54萬3,474元);被
上訴人逾此部分之請求,則屬無據,應予駁回。
㈣綜上所述,被上訴人依系爭契約第8條第3項第2款、第5條第1
項約定,請求上訴人給付54萬3,474元及自起訴狀繕本送達
翌日即112年11月21日(見原審卷一第93頁)起至清償日止
,按年息百分之5計算之利息,自屬正當,應予准許,逾此
部分之請求,不應准許。從而原審就上開應准許部分,為上
訴人敗訴之判決,並為供擔保准、免假執行之諭知,及就上
開不應准許部分,駁回被上訴人之請求及假執行之聲請,均
無不合。上訴人、被上訴人各就其敗訴部分分別提起上訴及
附帶上訴,均指摘原判決不利己之部分不當,求予廢棄改判
,為無理由,兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。
㈤本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
五、據上論結,本件上訴及附帶上訴均無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 戴博誠
法 官 莊宇馨
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 謝安青
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
TCHV-113-上易-427-20250305-1