返還押租金
臺灣屏東地方法院民事判決
113年度屏小字第370號
原 告
即反訴被告 阮碧水
被 告
即反訴原告 徐三燕
上列當事人間返還押租金事件,本院於民國113年11月28日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣28,425元,及自民國113年5月16日起至清
償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元,由被告負擔816元,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行,但被告如以新臺幣28,425元為原告預供
擔保後得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣1,000元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴;反訴之標的,如
專屬他法院管轄,或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
,不得提起;當事人為訴之變更、追加或提起反訴,除當事
人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外,僅得於第
436條之8第1項之範圍內為之,民事訴訟法第259條、第260
條、第436條之15分別定有明文。經查,本件原告係以其向
被告承租門牌號碼屏東縣里○鄉○○路000號4樓之2房屋(下稱
系爭房屋),因被告未於租賃關係終止後返還押租金為由,
起訴請求被告給付押租金新臺幣(下同)34,845元。而本件
被告於言詞辯論終結前即民國113年7月27日具狀,以租賃關
係終止後,原告應給付積欠之租金、水電費,並賠償系爭房
屋之損害額暨清潔費用,上開給付及賠償數額與押租金抵銷
後,原告尚應給付被告23,046元為由提起反訴,核其反訴與
本訴之標的均係基於同一租賃關係所生,即有相牽連之關係
,且尚不致延滯訴訟終結,又非專屬他法院管轄,並得行同
種訴訟程序,揆諸前揭規定,被告所提反訴於法有據,應予
准許,合先敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張:原告於112年2月17日起向被告承租系爭房屋,兩
造並簽訂有房屋租賃契約書1份,約定租期自112年2月17日
起至112年8月17日止、租金每月18,000元、押租金36,000元
(下稱系爭租賃關係、系爭租賃契約),又原告於締約當日
即交付押租金36,000元。租期屆滿後兩造尚繼續系爭租賃關
係至113年2月26日止,原告並於113年2月26日晚上將系爭房
屋鑰匙交還被告。嗣原告請求被告返還押租金36,000元,被
告置之不理,原告復於113年3月6日寄發存證信函請被告返
還押租金扣除水、電、管理費等費用後之餘額,被告於113
年12日回函表示原告應給付2月份之租金、113年1、2月份水
、電費及毀損系爭房屋之賠償,原告就押租金應扣除113年1
月份電費1,155元部分不爭執,惟其餘部分有爭執而認不應
扣除,是被告仍應返還押租金34,845元,爰依系爭租賃契約
之法律關係,提起本件訴訟等語。並聲明:被告應給付原告
34,845元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年
利率5%計算之利息。
二、被告則以:不爭執原告於締結系爭租賃契約時即交付押租金
36,000元,惟系爭租賃關係於113年2月26日終止後,原告尚
有113年2月18日至同年月26日之租金18,000元未繳納(不滿
一個月租金應以一個月計算之依據為系爭租賃契約第13條)
;電費部分除原告不爭執之1月電費1,155元(計費期間:11
2年11月6日起至113年1月8日止)外,尚有3月電費1,291元
(計費期間:113年1月9日起至113年3月10日止)未繳納;
另系爭租賃關係終止當日原告雖有以通訊軟體LINE傳送系爭
房屋照片宣稱已將系爭房屋打掃乾淨,惟被告當日未實際至
系爭房屋進行點交,而於隔日即113年2月27日至系爭房屋勘
查時,發現屋內設備有客廳沙發布套遭菸頭燒灼、屋內牆壁
汙損、床墊沾有血跡、廚房系統櫃零件毀壞、冰箱製冰盒毀
壞且惡臭不堪、浴室系統櫃嚴重鏽蝕等損害,因而受有並支
出如附表所示之損害暨清潔費用共計38,600元,經以押租金
扣抵後,被告即無須返還押租金等語,資為抗辯。並聲明:
原告之訴駁回。
三、經查,兩造前於112年2月17日簽訂系爭租賃契約,約定由原
告向被告承租系爭房屋,每月租金為18,000元,押租金為36
,000元,租賃期間自112年2月17日起至112年8月17日,原告
並於簽訂系爭租賃契約當日即交付押租金36,000元予被告;
原告於租期屆至後仍持續交付租金且被告亦未違反對之意思
表示,嗣兩造合意於113年2月26日終止系爭租賃關係;原告
自112年2月17日起至113年2月17日止均有按月給付被告18,0
00元,原告尚未繳納113年2月18日起至113年2月26日止之租
金;系爭房屋1月電費共計1,155元(計費期間:112年11月6
日起至113年1月8日止),3月電費共計1,291元(計費期間
:113年1月9日起至113年3月10日止)等情,有房屋租賃契
約書、兩造之LINE對話紀錄截圖、台灣電力公司113年1月及
3月繳費通知單(繳費憑證)等件在卷可稽(見本院卷第13
至17、71、95、97頁),且為兩造所不爭執(見本院卷第12
1至124、213至215頁),是此部分之事實首堪認定。
四、得心證之理由
㈠按本件房屋押租金36,000元,應於租賃關係終了,租金、水
電費、瓦斯費等結清後無息返還;乙方(即原告)應以善良
管理人之注意使用房屋及使用甲方(即被告)所供備之物品
,除因天災地變等不可抗力之情形外,因乙方之過失致房屋
或物品毀損外,因乙方之過失致房屋或物品毀損,應負賠償
損害之責;除地價稅、房屋稅由甲方負擔外,凡因居住使用
房屋所必需支付之水電費、清潔費、管理費及其他因居住使
用所必需支付之雜項費用,概由乙方自行負擔,為兩造所訂
系爭租賃契約第4條、第8條前段、第9條所明文。
㈡經查,原告已交付押租金36,000元予被告;系爭租賃關係已
於113年2月26日終止;原告未繳納113年2月18日起至113年2
月26日之房租、1月及3月電費等情,為兩造所不爭執,業如
前述,而依系爭租賃契約第4條規定,被告應於結清包含租
金、電費在內之費用後,返還押租金之餘額與原告,是本件
應釐清者為原告積欠原告之租金及電費數額為何。首先,就
租金部分,兩造雖就原告尚未繳納租金之期間不爭執,然就
租金數額有爭執,原告主張該段期間應依天數計算租金等語
,被告則抗辯依據系爭租賃契約第13條約定應以1個月之租
金計算之等語,查系爭租賃契約第13條約定:「乙方於終止
租約或租賃期滿不交還房屋,乙方除應支付未交還期間相當
月租之金額外,並須支付房租一倍計算之違約金(未滿一個
月者以一個月計算),並逕受強制執行。」,觀諸上開約定
就原告應給付相當月租之金額係以終止租約或租賃期滿不交
還房屋等情為前提,而系爭租賃關係於113年2月26日終止,
如前所述,而原告未繳納租金之期間為113年2月18日起至11
3年2月26日,屬系爭租賃關係終止前之期間,自非上開約定
之範疇。復觀系爭租賃契約未就系爭租賃關係或系爭租賃契
約終止前所積欠之租金計算方式為約定,審酌租金計算之公
平性,積欠租金期間未達1個月者,應以承租人實際積欠租
金之日數按日計算租金為適宜,而本件兩造就如本件按日計
算原告尚未繳納系爭房屋之租金,每日租金以600元計算等
情不爭執(見本院卷第214頁),則原告應給付被告之租金
應為5,400元(計算式:600元/日×9日=5,400元)。再者,
就電費部分,原告同意1月電費共計1,155元自押租金中扣除
等情,承如前述,而就3月電費共計1,291元(計費期間:11
3年1月9日起至113年3月10日止),因系爭租賃關係於113年
2月26日即終止,則原告應負擔之部分自應以113年1月9日起
至113年2月26日止之電費為限,就此兩造於言詞辯論期日均
同意上開期間之電費以1,020元計算(計算式:1,291元÷62
天×49天=1,020元,元以下四捨五入,見本院卷第215頁),
是原告應給付被告之電費應為2,175元(計算式:1,155元+1
,020元=2,175元)。基此,原告依系爭租賃契約第4條之約
定,請求被告返還押租金28,425元(計算式:36,000元-5,4
00元-2,175元=28,425元)要屬有據,應予准許,餘此部分
之請求則無理由,應予駁回。
㈢至被告辯稱系爭房屋出租予原告後始生前揭損害,致其受有
並支出如附表所示之損害暨清潔費用共計38,600元,此等費
用得與原告請求返還之押租金為抵銷等語,據其提出自陳11
3年2月28日(即系爭租賃關係終止兩天後)所拍攝之系爭房
屋現場照片、客廳沙發布套購買時之電子發票、微淨間環保
科技報價單暨收據、被告與微淨間環保科技人員之LINE通話
紀錄暨記事本儲存照片之截圖畫面(包含清潔前後之對照圖
)等件為證(見本院卷第75至93、139至163、179至207頁)
。查就附表編號⒈之沙發布套,被告稱由所附系爭房屋承租
予原告前後之照片(分別見本院卷第181頁左下方照片;第8
3頁右上及下方照片)可知沙發布套遭原告毀損等語,原告
則稱客廳沙發布套確實有遭菸頭燙破,但我搬進去時就已存
在等語,觀諸本院卷第83頁之照片客廳沙發布套確有二點狀
破洞情形,惟第181頁照片為沙發之遠拍照片,實難核對該
沙發布套承租時之情形,況被告自陳系爭房屋承租予原告前
,有其他客戶承租等語,自難逕認客廳沙發布套上開毀損係
原告所致,是被告此部分之主張無理由。復查被告就微淨間
環保科技人員於系爭房屋所為如附表編號⒉⑴至⑸服務項目,
一共支付33,810元之清潔費用等情,有前揭報價單暨收據在
卷可稽,堪以認定,惟就如附表編號⒉⑴至⑷服務項目,觀諸
被告所提微淨間環保科技人員所拍攝清潔前後之照片(見本
院卷第189至207頁),固可知系爭房屋清潔前於牆壁、冰箱
、浴廁設備、窗戶、地板、床墊等地確有汙垢、發霉、繡蝕
等情形,惟此等情形衡情實為物品因老化、長期使用磨損、
自然耗損可能發生之情況,且該等物品尚無不堪使用之情形
,況系爭租賃契約未特別約定原告返還系爭房屋時應清潔之
程度,難以前揭情形遽認原告違反系爭租賃契約第8條前段
之義務即以善良管理人之注意使用系爭房屋而得請求損害賠
償;至如附表編號編號⒉⑸之廚房系統櫃零組件800元,被告
稱此費用係因廚房系統櫃之桿子有鬆脫等語(見本院卷第19
7頁右上方照片),原告則稱我承租時即有該情形等語,而
由被告提出前述出租系爭房屋時之照片並無該部分之照片可
供比對,且縱上揭桿子確係於原告承租期間所鬆脫,亦難排
除係出於零件自然老化所致,是被告此部分之主張亦屬無據
。基此,原告主張客廳沙發布套毀損暨系爭房屋之清潔費用
合計38,600元,可與返還押租金之金額為抵銷,應無理由。
㈣從而,原告依系爭租賃契約第5條約定,請求被告返還押租金
28,425元為有理由。且按遲延之債務,以支付金錢為標的者
,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債
務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%;給
付無確定期限者,債務人於債權人得請求時,經其催告而未
為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送
達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為
者,與催告有同一之效力,民法第233條第1項前段、第203
條、第229條第2項分別定有明文。查原告請求被告給付前開
金額,並未定有給付期限,被告應自售催告時起,始負遲延
責任,而本件起訴狀繕本於113年5月15日送達被告(見本院
卷第53頁),是原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即
113年5月16日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為
有理由,應予准許。
五、綜上所述,原告依系爭租賃契約第5條約定,請求被告給付2
8,425元,及自113年5月16日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息範圍內為有理由,自應准許。逾此部分之請求,
則無理由,應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟
程序所為被告敗訴之判決,依同法第436條之20規定,應依
職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條第2項
,適用同法第392條第2項規定,依職權宣告被告如供擔保,
得免為假執行。
七、本件本訴事證已臻明確,原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與
判決結果不生影響,爰不逐一論述。另原告聲請微淨兼環保
科技企業社之負責人,以資證明前揭微淨間環保科技報收據
為真正等情(見本院卷第171頁),因原告嗣已不爭執上開
收據形式上真正(見本院卷第215頁),核無調查之必要,
爰不予訊問,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。本件訴訟費用為
裁判費1,000元,確定如主文第3項所示之金額。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張:系爭租賃關係終止後,反訴被告尚積欠113
年2月18日至同年月26日之租金、1月和3月電費,且系爭房
屋未回復原狀,反訴原告因而受有並支出如附表所示之損害
暨清潔費(詳見乙、壹、本訴部分二、),上開金額經與押
租金36,000元抵銷後,反訴被告尚應給付反訴原告23,046元
,爰依系爭租賃契約第9條、第13條;民法第203條、第229
條第2項、第233條第1項、第432條第2項規定,提起本件反
訴等語,並聲明:反訴被告應給付反訴原告23,046元,及自
民事答辯狀暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利
率5%計算之利息。
二、反訴被告則以:113年2月18日起至113年2月26日之房租應按
日計算;1月及3月電費於承租系爭房屋期間所生之費用同意
自押租金中扣抵;反訴原告主張受有並支出如附表所示之損
害暨清潔費部分,該等毀損或不清潔情形非均為反訴被告所
致,且縱該等情形為反訴被告承租系爭房屋期間所生,亦屬
自然耗損所附帶產生,另系爭租賃契約亦未約定反訴被告於
返還系爭房屋時應將全部租賃物清潔乾淨,是反訴原告上述
請求無理由等語,資為抗辯。並聲明:反訴原告之訴駁回。
三、經查,反訴原告請求反訴被告給付上開費用暨賠償,於7,57
5元(租金5,400元;電費2,175元)之範圍內,為有理由,
並已與反訴被告於本訴請求之押租金為扣抵,業如前述(詳
見乙、壹、本訴部分四、㈡),其餘部分均無理由,業經本
院認定如前(詳見乙、壹、本訴部分四、㈡㈢)。從而,反訴
原告並無其餘得向反訴被告請求之金額。
四、綜上所述,反訴原告依系爭租賃契約第9條、第13條;民法
第203條、第229條第2項、第233條第1項、第432條第2項規
定,請求反訴被告給付23,046元,及自民事答辯狀暨反訴狀
繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為
無理由,應予駁回。
五、本件反訴事證已臻明確,原告其餘陳述及攻擊防禦方法核與
判決結果不生影響,爰不逐一論述,附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。本件訴訟費用為
裁判費1,000元,確定如主文第6項所示。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
屏東簡易庭 法 官 廖鈞霖
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後廿日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 11 日
書記官 洪甄廷
附表:
編號 項目 金額(新臺幣) ⒈ 沙發布套 6,400元 ⒉ 服務項目 ⑴環境清潔 ⑵環境消毒 ⑶局部油漆修補 ⑷床墊清洗 ⑸廚房系統櫃零組件 ⑴23,000元 ⑵2,800元 ⑶2,000元 ⑷1,800元 ⑸800元 合計:33,810元
PTEV-113-屏小-370-20241211-1