Know99判決書

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拆屋還地等

臺灣基隆地方法院民事判決 107年度重訴字第76號原告胡再添胡又成胡又清共同黃子素律師訴訟代理人複代理人陳若軍律師（已終止委任）被告胡剛毅胡江合胡永源周祥平周建明林國和姚惠惠林淑鶯林銘仁林景雲共同黃仕翰律師訴訟代理人游弘誠律師黃昱維律師被告姚惠元姚惠民林壽山顏壽華林偉德林陳貴枝林壽南林壽清上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告胡剛毅、胡江合、胡永源應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖編號1222⑴所示(面積2.03平方公尺)之門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋前雨棚拆除後返還該部分土地予原告胡再添，並應自民國107年11月11日起至返還上開土地之日止，按年各給付原告胡再添新臺幣玖拾貳元。被告周祥平應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖編號 1226⑴所示(面積18.37平方公尺)之門牌號碼新北市○○區○○街000 號房屋及屋前雨棚拆除後返還該部分土地予原告胡再添，並應自民國113年11月5日起至返還上開土地之日止，按年給付原胡再添新臺幣貳仟貳佰零肆元。被告周建明應將坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地上如附圖編號1226⑶、1218⑵所示(面積2.95平方公尺、0.6平方公尺)之門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋及屋前雨棚拆除後返還該部分土地予原告胡再添，並應自民國113年11月5日起至返還上開土地之日止，按年給付原告胡再添新臺幣肆佰貳拾陸元。被告林國和應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖編號 1131⑴所示(面積29.76平方公尺)之門牌號碼新北市○○區○○街000 號房屋1、2樓拆除後返還該部分土地予原告胡再添，並應自民國 114年1月24日起至返還上開土地之日止，按年給付原告胡再添新臺幣貳仟伍佰柒拾玖元。被告林國和、姚惠元、姚惠民、姚惠惠、林壽山、顏壽華、林陳貴枝、林淑鶯、林偉德、林銘仁、林壽南、林壽清、林景雲應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖編號1131⑴所示(面積 29.76平方公尺)之門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋3樓拆除後返還該部分土地予原告胡再添，被告姚惠元、姚惠民、姚惠惠、林壽山、顏壽華、林陳貴枝、林淑鶯、林偉德、林銘仁、林壽南、林壽清、林景雲並應自民國114年1月24日起至返還上開土地之日止，按年各給付如附表第㈣欄所示金額予原告胡再添。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告胡剛毅、胡江合、胡永源負擔百分之○、四三，被告周祥平負擔百分之三‧二七，被告周建明負擔百分之○‧六三、被告林國和、姚惠元、姚惠民、姚惠惠、林壽山、顏壽華、林陳貴枝、林淑鶯、林偉德、林銘仁、林壽南、林壽清、林景雲負擔百分之五‧二九，餘由原告負擔。本判決第一項命返還土地部分於原告胡再添以新臺幣伍仟柒佰元、命給付金額部分以到期金額三分之一供擔保，得為假執行；但被告胡剛毅、胡江合、胡永源如就命返還土地部分以新臺幣壹萬陸仟捌佰肆拾玖元、命給付金錢部分以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。本判決第二項命返還土地部分於原告胡再添以新臺幣肆萬參仟元、命給付金額部分以到期金額三分之一供擔保，得為假執行；但被告周祥平如就命返還土地部分以新臺幣壹拾貳萬捌仟伍佰玖拾元、命給付金錢部分以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。本判決第三項命返還土地部分於原告胡再添以新臺幣捌仟參佰元、命給付金額部分以到期金額三分之一供擔保，得為假執行；但被告周建明如就命返還土地部分以新臺幣貳萬肆仟捌佰伍拾元、命給付金錢部分以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。本判決第四項、第五項、第六項命返還土地部分於原告胡再添以新臺幣陸萬玖仟伍佰元、命給付金額部分以到期金額三分之一供擔保，得為假執行；但被告林國和、姚惠元、姚惠民、姚惠惠、林壽山、顏壽華、林陳貴枝、林淑鶯、林偉德、林銘仁、林壽南、林壽清、林景雲如就命返還土地部分以新臺幣貳拾萬捌仟參佰貳拾元、命給付金錢部分以到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。又所謂繼承人，係指民法繼承編所規定之遺產繼承人而言。倘就遺產已為分割時，應由分割取得之繼承人，承受與該特定遺產物權有關之訴訟，始符法意（最高法院110年度台上字第424號判決意旨參照)。經查：　㈠坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地（以下分稱系爭1222地號土地、系爭1218地號土地、系爭1226地號土地、系爭1131地號土地，合稱系爭土地）原所有人　　胡春綢主張被告無權占有系爭土地，依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，胡春綢在本院審理程序進行中，於民國111年10月22 日死亡，其繼承人就系爭土地協議分割由胡再添繼承，並由胡再添具狀聲明承受訴訟，有戶籍謄本、土地建物查詢資料等件可稽（本院卷七第273頁至第274頁、第519頁至第528頁），核與上開規定相符，應予准許。　　　　㈡周新旺於99年10月15日死亡，其法定繼承人為周建和、周建川、周秋香、黃周秋霞、周桂花(下稱周建和等5人)及周建明，原告追加周建和等5人及周建明為被告(本院卷三第15頁至第35頁)，嗣周建和等5人及周建明就周新旺所遺門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋(下稱系爭122號房屋)協議分割由周建明繼承，有變更房屋稅納稅義務人名義申請書、財政部北區國稅局遺產稅逾核課期間證明、遺產繼承分割協議書、繼承系統表、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可稽( 本院卷八第285頁至第295頁、第231頁)，原告並撤回對周建和等5人之起訴(本院卷八第165頁至第167頁)，核與上開規定相符，應予准許。　　㈢周生福於108年10月21日死亡，其法定繼承人為周朝源、周林碧雲、周本、周美鳳、周美珠(下稱周朝源等5人)，並由原告具狀聲明承受訴訟，嗣周朝源等5人就周生福所遺門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋(下稱系爭118號房屋)協議分割由周朝源繼承，周朝源再於110年9月22日贈與周祥平，有變更房屋稅納稅義務人名義申請書、遺產分割協議書、繼承系統表、財政部北區國稅局遺產稅免稅證明書、契稅申報書、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可稽(本院卷八第261 頁至第267頁、第279頁至第281頁、第227頁)，原告並撤回對周朝源等5人之起訴(本院卷八第165頁至第167頁)，及於1 13年9月12日追加周祥平為原告(本院卷八第183頁至第189頁 )，應認原告就此部分應屬訴之變更，爰變更為周祥平繼續審理。　二、被告姚惠元、姚惠民、林壽山、顏壽華、林偉德、林陳貴枝、林壽南、林壽清(下稱姚惠元等8人)經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：胡再添為系爭土地之所有權人，胡剛毅、胡江合、胡永源(下稱胡剛毅等3人)為門牌號碼新北市○○區○○街000 號房屋前方雨棚之事實上處分權人，周祥平為系爭118號房屋之事實上處分權人，周建明為系爭122號房屋之事實上處分權人，林國和為門牌號碼新北市○○區○○街000號房屋(下稱系爭129號房屋)1、2樓之事實上處分權人，姚惠惠、林淑鶯、林銘仁、林景雲、姚惠元、姚惠民、林壽山、顏壽華、林偉德、林陳貴枝、林壽南、林壽清、林國和(下稱姚惠惠等1 3人)公同共有系爭129號房屋3樓，分別無權占用系爭土地如新北市瑞芳地政事務所109年10月8日新北瑞地測字第109612 9718號函108年10月1日瑞土測字第082600號複丈成果圖(下稱附圖)編號1222⑴、1226⑴、1226⑶、1218⑵、1131⑴部分土地，已侵害胡再添對系爭土地之所有權，且無法律上原因受有相當於租金之利益，致胡再添受有損害，依民法第767條第1 項、第179條規定，請求被告拆屋還地並給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠胡剛毅等3人應將如附圖編號1222 ⑴部分(面積2.03平方公尺)拆除，並將占用土地返還胡再添。㈡周祥平應將如附圖編號1226⑴部分(面積18.37平方公尺) 拆除，並將占用土地返還胡再添。㈢周建明應將如附圖編號1 226⑶、1218⑵部分(面積2.95平方公尺、0.6平方公尺)拆除，並將占用土地返還胡再添。㈣林國和應將如附圖編號1131⑴部分(面積29.75平方公尺)之系爭129號房屋1、2樓拆除，姚惠惠等13人應將如附圖編號1131⑴部分(面積29.75平方公尺)之系爭129號房屋3樓拆除，並將占用土地返還胡再添。㈤胡剛毅等3人應自起訴狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年各給付胡再添新臺幣（下同）562元。㈥周祥平應自民事變更訴之聲明7狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按年給付胡再添1萬2,859元。㈦周建明應自民事變更訴之聲明7 狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按年給付胡再添2,48 5元。㈧林國和應自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年給付胡再添1萬5,045元；林景雲應自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年給付胡再添1,157元；姚惠元、姚惠民、姚惠惠應自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年各給付胡再添386元；林壽山、林壽南、林壽清、顏壽華應自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年各給付胡再添579元；林陳貴枝、林銘仁、林偉德、林淑鶯(原告民事變更訴之聲明7狀訴之聲明第12項雖漏未記載林淑鶯，惟林淑鶯是系爭129號房屋3 樓之公同共有人，且本院卷八第585頁之附表6不當得利計算表已有記載林淑鶯，爰依其真意更正如上）應自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起至拆屋還地之日止，按年各給付胡再添289元。㈨准供擔保宣告假執行。　　　二、被告抗辯略以：　㈠胡剛毅等3人部分：如附圖編號1222⑴部分僅占用系爭土地面積2.03平方公尺，前方則為胡剛毅等3人另向鐵路局租用之土地，僅拆除雨棚中間部分對於胡再添而言並無實益。　㈡周祥平部分：周新旺與胡春綢間就系爭118號房屋坐落土地存有不定期租賃關係，每年均向胡春綢及原告繳納地租5,000 元，故周祥平就如附圖編號1226⑴部分土地有合法占用權源，原告請求拆屋還地及不當得利，並無理由。又如附圖編號 1226⑴部分緊鄰道路，縱使拆除亦難以利用，且會破壞系爭1 18號房屋之結構安全，有權利濫用情形。　　　㈢周建明部分：如附圖編號1226⑶、1218⑵部分是系爭122號房屋主結構體及前面雨棚，面積總計僅3.55平方公尺，且多為道路用地，縱使拆除並無利用價值，且造成系爭122號房屋之主結構受損，亦喪失雨棚具遮風避雨、防止墜落之公益目的，有權利濫用情形。　㈣林國和、姚惠惠、林淑鶯、林景雲、林銘仁部分：林國和父親林興隆於出資興建系爭129號房屋當時即與地主即胡再添之祖母胡盧春成立不定期租賃關係，原告請求拆屋還地及不當得利，並無理由。　㈤姚惠元等8人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出聲明或陳述。三、胡再添依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，為胡剛毅等3人、周祥平、周建明、林國和、姚惠惠、林淑鶯、林景雲、林銘仁所否認，並以上開情詞置辯，本院就兩造之爭點判斷如下：　㈠如附圖編號1222⑴、1226⑴、1226⑶、1218⑵、1131⑴部分坐落在系爭土地屬無權占用，胡再添請求被告拆屋還地，為有理由：　　　⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院110年度台上字第1906號判決意旨參照），而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記，致不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，是以請求他人拆除未經保存登記房屋者，不以該房屋原始取得之所有權人為限，亦得祇就建物有事實上處分權人為請求對象。　⒉系爭土地所有權人為胡再添，胡剛毅等3人、周祥平、周建明、林建和及姚惠惠等13人依序為附圖編號1222⑴、1226⑴、12 26⑶與1218⑵、1131⑴部分之事實上處分權人，分別占用系爭土地面積2.03平方公尺、18.37平方公尺、2.95平方公尺、0 .6平方公尺、29.76平方公尺等事實，為胡再添及胡剛毅等3 人、周祥平、周建明、林建和、姚惠惠、林淑鶯、林景雲、林銘仁所不爭執，並經本院於108年10月14日會同新北市瑞芳地政事務所勘驗測量占用範圍、面積，有土地建物查詢資料、本院108年10月14日勘驗筆錄及照片、新北市瑞芳地政事務所109年10月8日新北瑞地測字第1086129718號函及附圖、新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處113年5月6日新北稅瑞一字第1135663859號、113年10月8日新北稅瑞一字第11356692 80號函附房屋稅籍證明書可憑（本院卷八第519頁、第522頁至第524頁，卷四第343頁至第507頁，卷五第51頁、第52頁、第55頁、第56頁，卷八第71頁至第73頁、第227頁、第231 頁），而姚惠元等8人未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未以書狀提出聲明或陳述，堪信為真正。　⒊民法第421條第1項所謂租賃，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。周祥平、林國和、姚惠惠、林淑鶯、林景雲、林銘仁抗辯系爭118 、129號房屋與系爭土地有不定期租賃關係存在，為胡再添所否認，而依上開被告所提存證信函、郵政匯票申請書、郵政匯票等(本院卷八第623頁至第643頁)，係於原告提起本件訴訟之後，才陳稱有租賃關係並給付片面主張之租金，且林國和所提免用統一發票收據（本院卷四第135頁至第137頁），收款人為胡德義、集豐商行或胡聰明，並非系爭土地原所有人胡春綢，併參以胡春綢曾針對系爭土地對林國和提起給付租金訴訟，經本院以本院107年度基簡字第615號受理，林國和於107年10月23日言詞辯論期日陳稱：「我是跟地主胡德義承租1023地號土地，101年、102年、103年、104年每年租金3000元，是地主胡德義收的，105年、106年每年租金40 00元，是胡德義兒子胡充朝收的。我並沒有跟原告胡春綢成立租賃關係，因為我的房子129號是坐落在1203地號土地上，並沒有在原告主張的1131地號土地上。」等情(本院卷二第59頁)，難認系爭118、129號房屋就系爭土地有不定期租賃關係，周祥平、林國和、姚惠惠、林淑鶯、林景雲、林銘仁抗辯有權占用系爭土地云云，不足採信。　　⒋權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固定有明文。惟被告無權占用系爭土地，影響胡再添所有權之行使，胡再添請求被告拆屋還地係以維護所有權之圓滿行使為目的，並非以損害被告為目的，且被告占用系爭土地並無合法權源，應可知悉有遭所有人訴請拆屋還地之可能，此原係無權占有使用他人土地者，於所有權人依法主張權利時所應承受之當然結果，並無足資保護之信賴存在，周祥平、周建明抗辯原告請求拆屋還地，構成權利濫用云云，亦不可取。　⒌小結：如附圖編號1222⑴、1226⑴、1226⑶與1218⑵、1131⑴部分坐落系爭土地上屬無權占用，胡再添請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。　㈡胡再添依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當　　得利，為有理由：　⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；又依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109年度台上字第1925號判決意旨參照）。　⒉如附圖編號1222⑴、1226⑴、1226⑶與1218⑵、1131⑴部分坐落系爭土地上屬無權占用，已如前述，致胡再添受有不能使用收益之損害，故胡再添依不當得利之法律關係請求胡剛毅等3 人自起訴狀繕本最後送達翌日起，周祥平、周建明自民事變更訴之聲明7狀繕本送達翌日起，姚惠惠等13人自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日起，均至返還系爭土地之日止，給付無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，應屬有據。查系爭土地位於平溪老街，觀光業發達，與鐵道相鄰，交通往來尚屬便利，系爭103、118、122、129號房屋作為住宅使用，並以些許面積從事販賣天燈、餐飲、商品等活動，爰審酌系爭103、118、122、129號房屋所處位置、附近繁榮程度及使用狀態等情，認以系爭土地申報總價年息10%，計算被告所受相當於租金之利益為適當，據此計算，被告每年應給付胡再添相當於不當得利之數額如附表第㈣欄所示。　　四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將附圖編號1222⑴、1226⑴、1226⑶與1218⑵、1131⑴部分拆除後返還該部分土地予胡再添，及依民法第179條規定，請求胡剛毅等3人自起訴狀繕本最後送達翌日即107年11月11日起（本院卷一第147頁），周祥平、周建明自民事變更訴之聲明7狀繕本送達翌日即113年11月5日起（本院卷九第66頁），姚惠惠等13人自民事變更訴之聲明7狀繕本最後送達翌日即114年 1月24日起（本院卷九第273頁），均至返還系爭土地予胡再添之日止，按年各給付胡再添如附表第㈣欄所示金額，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、訴訟費用按被告占用系爭土地面積之價額，與本院107年度補字第179號民事裁定核定胡春綢單獨所有土地部分訴訟標的價額為393萬6,567元之比例負擔。六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並酌情宣告被告預供擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失所依附，應予駁回。七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，一併說明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　官　陳湘琳　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪儀君附表：編號㈠附圖所示編號及占用面積㈡被告㈢申報地價(新臺幣) ㈣被告每年應各給付原告胡再添之金額(新臺幣，元以下四捨五入) 1 編號1222⑴2.03平方公胡剛毅、胡江合、胡永源 1,360元 2.03平方公尺×1,360元×10%×1/3＝92元 2 編號1226⑴18.37平方公尺周祥平 1,200元 18.37平方公尺×1,200元×10%＝2,204元 3 編號1226⑶面積2.95平方公尺、編號1218⑵面積0.6平方公尺　　周建明 1,200元 3.55平方公尺×1,200元×10%＝426元 4 編號1131⑴29.76平方公尺系爭129號房屋1、2樓：林國和 -------------- 系爭129號房屋3樓應繼分比例：林國和、林景雲各6分之1，姚惠元、姚惠民、姚惠惠各18分之1，林壽山、顏壽華、林壽南、林壽清各12分之1，林淑鶯、林銘仁、林偉德、林陳貴枝各24分之1 1,200元 ①林國和部分：29.76平方公尺×1,200元×10%×（1、2樓部分2/3＋3樓部分1/3×1/6）＝2,579元。 ②林景雲部分：29.76平方公尺×1,200元×10%×（3樓部分1/3×1/6）＝198元。 ③姚惠元、姚惠民、姚惠惠部分：29.76平方公尺×1,200元×10%×（3樓部分1/3×1/18）＝66元。 ④林壽山、顏壽南、林壽男、林壽清：29.76平方公尺×1,200元×10%×（3樓部分1/3×1/12）＝99元。 ⑤林陳貴枝、林偉德、林淑鶯、林銘仁：29.76平方公尺×1,200元×10%×（3樓部分1/3×1/24）＝50元。

2025-03-06

KLDV-107-重訴-76-20250306-2

北簡

臺北簡易庭

確認租賃關係不存在

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第1871號原告王藝霏訴訟代理人魏正棻律師複代理人林亞薇律師被告王秀英上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國114年2 月19日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加為他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告原起訴聲明為：確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○街 00巷00弄00號一至四樓房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係不存在，有民事起訴狀可稽（見本院卷第9頁）。嗣於訴訟中變更：確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00弄00號房屋之租賃關係不存在，亦有民國113年7月10日言詞辯論筆錄可按（見本院卷第101頁）；嗣確認起訴聲明如民事起訴狀所載之原起訴聲明，復有113年8月20日言詞辯論筆錄可證（見本院卷第159頁）。核原告所為，係本於同一事實之聲明，依前揭規定，應予准許，合先敘明。二、原告主張略以：　㈠緣被告王秀英育有二女，大女兒為訴外人王怡方，二女兒為原告王藝霏。被告與王怡方及王怡方之配偶於同住於被告所有之系爭房屋，原告則居住於臺北市○○區○○○路○段00號7樓之2。嗣於111年間，被告希望無償提供系爭房屋供原告與其一起同住，而當時王怡方因向訴外人即裝潢房屋之師傅潘鴻璋就系爭房屋定作裝潢工程，卻一時無法全額給付承攬報酬，又不希望原告一同入住系爭房屋、減少王怡方就系爭房屋之使用空間，王怡方乃藉詞原告未支付裝潢費、未付租金，偕其配偶多方阻撓原告入住系爭房屋。故原告方與被告簽訂 111年9月26日之不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約），並無約定每月租金，僅約定由原告向潘鴻章支付新臺幣（下同）10萬元，以杜悠悠之口，然兩造間就系爭房屋實無租賃之意。　㈡又因兩造就系爭租賃契約之實體內容與常情不符，為取信於王怡方，於111年9月26日至公證人處將系爭租賃契約予以公證，惟當時公證人亦明知系爭租賃契約之實體內容確實與一般住宅租賃契約簽定之情況不同，故公證人公證之內容僅有「兩造就系爭租賃契約有意思合致之外觀」，至於兩造潛藏於訂定租賃契約意思表示下之真意為何，則非公證人所能探究。　㈢況，兩造作成系爭租賃契約後，王怡方仍拒不讓原告入住系爭房屋，原告甚至在111年10月17日於系爭房屋遭王怡方及王怡方之配偶為家庭暴力之傷害行為，被告索性於111年10 月29日將系爭房屋出售，讓王怡方亦不得使用系爭房屋，並於買賣契約其他約定事項第一項載明「本標的現況有其他人（屋主大女兒、女婿共2位佔用中」。故由被告王秀英111年 10月29日旋即出售系爭房屋亦可知，原告與被告間毫無租賃之意，且於簽訂契約前被告王秀英早有出售系爭房屋之意，否則被告王秀英斷無可能於如此短暫的時間出售系爭房屋。　㈣原告為向潘鴻章請求返還不當得利，故需先提起本件確認租賃關係不存在訴訟。蓋原告前此為說服王怡方，先於111年9 月17日分二筆金額、共匯10萬元予潘鴻璋，惟其後王怡方仍拒不讓原告入住房屋，原告即向潘鴻璋請求返還該10萬元，惟潘鴻璋明知實際上與其簽訂承攬契約者為王怡方，且原告仍未能入住房屋，但仍拖延未立即返還該10萬元。嗣為解決王怡方拒不讓原告入住之困境，兩造乃基於通謀虛偽之意思表示，就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，又因兩造真意並非要使原告給付租金，乃以原告向潘鴻璋給付10萬元充作「形式上之租金」，且就系爭房屋訂定與10萬元租金顯不相當之「 20年使用收益」之租賃期限、更無一般租賃契約常見之押租金約定。　　㈤又兩造事後為避免之前基於通謀虛偽訂定之系爭租賃契約使兩造之法律上地位陷於不安定，兩造原欲透過再次公證，解消前經公證之系爭租賃契約效力，並將兩造之需求告知公證人，惟公證人或為避免自證系爭租賃契約係基於通謀意思表示作成而有損其公信力、或有誤解兩造本意之情形，雖明知兩造希望「取消」系爭租賃契約之效力，仍以「終止租約」方式進行公證，致系爭租賃契約從外觀上受有「曾經於111 年9月26日至111年11月9日間存在之推定」，尚無從以兩造係通謀虛偽意思表示而得直接以其無效對抗善意第三人。其後，原告向王怡方請求返還10萬元未果，被告不想原告為10 萬元與王怡方再生嫌隙，嗣後竟要求原告依系爭租賃契約，自行負擔10萬元作為「租金」，勿再向被告、王怡方或潘鴻璋以該10萬元為由再生糾紛，導致原告就此「自己從未使用收益之系爭房屋裝潢費用10萬元」之法律上財產權之地位有不安之狀態，應認有確認利益。為確認兩造間系爭租賃關係實係因通謀虛偽表示而無效、反證推翻公證書就系爭租賃關係之推定效力，並對抗第三人，以除去原告在法律上地位之不安狀態，乃行起訴。　㈥被告於113年4月23日提出之民事答辯狀，已表明原告提告之內容為真、對於原告提告內容無意見等語，應可認定被告已就訴訟標的為認諾無疑。且被告以答辯狀就原告所主張之事實（包含系爭租賃契約係兩造基於通謀虛偽之意思表示所作成等）為自認，該訴訟行為即應按民事訴訟法第279條之規定產生相應效力，即原告毋庸再就系爭租賃契約係兩造基於通謀虛偽之意思表示所作成等事實為舉證。　㈦被告提起反訴請求之聲明固與原告起訴之聲明相同，惟依被告反訴起訴狀所載，兩造所受之「法律上地位不安之狀態」各有不同，兩造是否具有提起確認系爭租賃契約無效訴訟之確認利益，應各自依其起訴或提起反訴時之情況認定。　㈧綜上各情，爰提起本件確認訴訟等語。並聲明：確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在。三、被告則稱：原告提告的內容為真，我對於原告提告內容無意見；我與原告沒有租賃關係，我認為原告的聲明是有道理的，我認為應該判原告勝訴，我對原告的聲明為認諾等語。四、本院之判斷　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。而所謂法律關係之存否不明確，則指法律關係之存否處於不明確之狀態，當事人兩造就其存否發生爭執而言，倘法律關係之存否為兩造所不爭執者，即無確認利益可言，自不許提起確認之訴（最高法院70年度台上字第2792號判決意旨參照）。　㈡本件原告提起確認之訴，訴請確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，惟被告於本件審理中對於系爭房屋之租賃關係不存在乙節並無爭執，更於本院審理時逕自為認諾之陳述，足認兩造間就上開租賃法律關係之存否為兩造所不爭執，揆諸首揭最高法院判決意旨，原告提起本件確認之訴，核無確認利益存在，自非合法，亦屬無據，礙難准許。五、綜上所述，原告據以請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，洵無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳仁傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃進傑

2025-03-05

TPEV-113-北簡-1871-20250305-1

上易

臺灣高等法院

拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第228號上訴人黃國黃來喜洪裕晴洪薇清蕭如霖蕭存義蕭芸榛兼共同訴訟代理人黃美珠複代理人彭傑義律師陳志祥律師被上訴人兆淳開發股份有限公司法定代理人張麗珠訴訟代理人高奕驤律師李怡潔律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年8 月15日臺灣基隆地方法院111年度訴字第559號第一審判決提起上訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人本於物上請求權，起訴請求上訴人拆除其等共有之地上物返還土地部分，其訴訟標的對於共同訴訟之上訴人各人必須合一確定，上訴人黃國、黃來喜、洪裕晴、洪薇清、黃美珠（下稱黃國等5人）提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造之其他當事人，爰將蕭如霖、蕭存義、蕭芸榛（下稱蕭如霖等3人）併列為上訴人，合先敘明。另關於原判決命上訴人給付不當得利部分，黃國等5人上訴效力不及於蕭如霖等3人，蕭如霖等3人嗣後所為上訴並不合法，應予駁回。貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊為坐落基隆市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，上訴人之被繼承人黃水鑣（民國 72年7月3日死亡）前於系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）編號A所示部分（下稱A部分），興建門牌號碼為基隆市○○ 區○○○路00巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），黃水鑣死亡後其遺產尚未分割，系爭房屋之事實上處分權為上訴人全體公同共有，迄今仍無權占有A部分土地，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、第17 9條規定，求為命上訴人拆除系爭房屋並騰空返還占用之土地及命黃國等5人給付新臺幣（下同）5,619元（計算式：8, 990÷8×5＝5,619，元以下四捨五入，下均同），及自112年7 月5日起至返還土地之日止，按月給付312元（計算式：499÷ 8×5＝312）之判決（被上訴人就原審判決敗訴部分未據聲明不服，不在本院審理範圍，下不贅述）。二、上訴人則以：系爭土地原為○○○○宮所有，黃水鑣前於45年6 月1日向○○宮承租系爭土地興建系爭房屋，於48年7月2日續租，並於同年月15日取得建築執照，系爭房屋為合法建築。嗣黃水鑣於58年12月24日向地主○○建業股份有限公司（下稱 ○○公司，已解散）承租系爭土地，陸續承租，租期至69年12 月31日屆滿後，黃水鑣仍就系爭土地為使用收益，而○○公司未表示反對之意思，且未返還黃水鑣繳納之保證金，依民法第451條規定應成立不定期租賃關係，基於民法第426條之1 之買賣不破租賃原則，伊等為有權占有及無不當得利。系爭土地位在山坡，地處偏僻，多為經濟弱勢者居住，被上訴人為建商，經濟上有絕對優勢，系爭土地短期內難以開發，被上訴人請求拆屋還地，應屬權利濫用。縱認伊等應給付不當得利，以系爭土地申報地價年息5%計算占用利益洵屬過高等語，資為抗辯。三、原審就本院審理範圍判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地於87年10月29日分割自基隆市○○區○○段000地號（重測前同段17地號），經法院強制執行由被上訴人於111年1月 5日拍定取得所有權，其上建有未辦保存登記之系爭房屋，占用系爭土地A部分（面積44.07平方公尺）。　㈡系爭房屋為黃水鑣所興建，經基隆市政府於48年7月15日核發建築執照，黃水鑣於72年7月3日死亡後，系爭房屋由上訴人繼承而公同共有，現由上訴人黃美珠（下稱其名）居住使用。五、本院之判斷：　㈠被上訴人請求拆屋還地部分：　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986號判決要旨參照）。　　⒉經查，依黃水鑣就系爭房屋坐落系爭土地與○○公司簽訂之最後一次承租契約（下稱系爭租約）第3條約明：「租賃期間：自民國陸拾年陸月陸日起至民國陸玖年拾貳月叁壹日止，期限屆滿，除乙方（即○○公司）同意續租，另訂租約外，租賃關係，即行消滅，甲方（即黃水鑣）應將租賃物返還。」等語（見原審卷第269頁），可見黃水鑣與○○ 公司就系爭土地之租賃契約明訂於69年12月31日期限屆滿，除非另訂租賃契約，否則租賃關係即應歸於消滅。又系爭租約租期至69年12月31日屆滿後，黃水鑣與○○公司未再簽訂租約等情，為上訴人為不爭執（見本院卷第123頁），依上開說明，系爭租約應即消滅。上訴人本於基地租賃關係依民法第426條之1、土地法第103條規定主張有權占有，均不足採，　　⒊上訴人抗辯：69年12月31日租期屆滿後，黃水鑣仍使用收益系爭土地，○○公司未表示反對，且未返還黃水鑣繳納之保證金，可見黃水鑣與○○公司就系爭土地成立不定期租賃契約云云。惟按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付保證金者，其交付保證金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故保證金契約為另一契約，不包括於租賃契約之內。如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，不得謂出租人有收取保證金者，即係承認延長租期。承租人於租賃關係消滅後，即有交還房屋之義務，其仍賴住不遷，即屬無權占有（最高法院65年度台上字第27 14號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。是以租約保證金係為擔保承租人租賃債務之履行，與租賃契約係不同法律關係，自不得以承租人收取保證金，即謂成立不定期租賃。況於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，出租人始負返還租約保證金之義務。查系爭租約已屆期消滅，黃水鑣繼續使用系爭土地，仍屬無權占有，又系爭租約第5條約明：「甲方並應先繳相當二個月租金之保證金，於租賃關係消滅，租賃物返還時，由乙方無息發還。」是於上訴人遷空返還系爭土地時，出租人始負返還保證金之義務，自難以○○公司未返還保證金，即認其同意續租。從而，上訴人前揭所辯，無足可採。　　⒋上訴人又辯以：系爭土地位處山坡，短期內開發不易，且系爭房屋並非自始無權占用土地，為上訴人安身立命之處，本件拆屋還地被上訴人能取得之利益極少，而上訴人所受之損失極大，被上訴人請求拆屋還地係權利濫用云云。按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，雖非不得認為係以損害他人為主要目的；然在自由經濟市場機制下，當事人倘斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結買賣契約，並據以行使其依法取得之權利，除係以損害他人為「主要」之目的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用（最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）。經查，系爭房屋現僅由黃美珠實際居住使用乙情，為上訴人所自承（見本院卷一297 頁），被上訴人係經法院強制執行拍定取得系爭土地之所有權，有土地登記謄本為憑（見本院卷一第233頁），其與坐落系爭土地上其他地上物之事實上處分權人或所有權人積極洽談和解或訴請拆屋還地，刻正依據都市更新條例相關規定進行都市更新程序，有「擬訂基隆市○○區○○段00 0地號75筆土地事業概要案」可佐（見本院卷一第91至139 頁），足見被上訴人對於系爭土地有完整利用、開發之計畫，參酌都市更新條例第1條規定為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益制定之意旨，堪認被上訴人權利行使之經濟效益與促成之公共利益，顯然高於黃美珠居住系爭房屋使用系爭土地之私人利益，且有利於國家社會之經濟繁榮與進步發展，更有助於系爭土地利用價值之提昇，是被上訴人訴請上訴人拆屋還地，非以損害上訴人為主要目的，反更有促進公共利益。上訴人辯稱被上訴人濫用權利提起本訴云云，委無可採。　　⒌基上，上訴人就系爭房屋占有系爭土地之正當權源，未能舉證以實其說，自屬無權占有。被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將所占用之系爭土地返還被上訴人，即為有據。　　㈡被上訴人請求相當於租金之不當得利部分：　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人所有之系爭房屋無權占有系爭土地，因此獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自應准許。　　⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。查系爭房屋坐落於系爭土地之位置，位處半山腰，無可直達之大眾運輸交通工具，當地住民必須自備車輛代步，其往返四鄰尚非便給，及少見「可供當地住民採辦日常所需之店家」之商業發展程度等情，為上訴人所不爭執（見本院卷二第127頁），原審認為以系爭土地申報地價年息5%計算上訴人應返還之相當於租金之不當得利數額，應屬允當。被上訴人於111年1月 5日登記取得系爭土地所有權，該地於111年1月之申報地價為每平方公尺2,720元，有土地登記謄本可稽（見本院卷一第233頁），依系爭房屋占用系爭土地A部分之面積44 .07平方公尺計算，故被上訴人得向上訴人請求自111年1 月5日起至112年7月4日之不當得利為8,990元（計算式:2, 720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月×18月＝8,990元），及自112年7 月5日起至返還系爭土地之日止，每月給付499元（計算式 :2,720元/㎡×44.07㎡×5%÷12月＝499元）。上訴人抗辯以年息5%計算不當得利過高云云，為無可採。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人應將系爭土地上A部分之系爭房屋拆除，並將占用之土地返還被上訴人，及黃國等5人應給付被上訴人5 ,619元，及自112年7月5日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人312元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為假執行之裁判，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部不合法，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　劉又菁　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐淑芬正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馮得弟

2025-03-04

TPHV-113-上易-228-20250304-1

上易

臺灣高等法院臺南分院

調整租金

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第343號上訴人余錦堂黃志維張賢榮陳裕仁邱靖媛黃薇林枝生上一人訴訟代理人郭櫻月被上訴人天德寶宮法定代理人邱兆宗訴訟代理人劉烱意律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國113年9月 19日臺灣嘉義地方法院第一審判決（113年度訴字第474號）提起上訴，被上訴人並為訴之擴張，本院於114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原判決附表二就編號2-4、6、8-10所示上訴人承租被上訴人坐落嘉義縣○○鎮○○段0○0地號土地，自民國114年1月1日起，調整每年租金分別逾附表二之一編號1-4、5之2、6、7「本院認定調整後租金」欄所示金額之部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人邱靖媛如附表二之一編號5之1所示建物，承租被上訴人所有坐落嘉義縣○○鎮○○段0○0地號土地，自民國114年1月1日起，調整每年租金如附表二之一編號5之1「本院認定調整後租金」欄所示之金額。其餘上訴及擴張之訴均駁回。廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回上訴之第二審訴訟費用由上訴人按附表二之一「駁回上訴之第二審訴訟費用之負擔比例」欄所示比例負擔。擴張之訴訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人邱靖媛負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，　　但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事　　訴訟法第446條第l項但書、第255條第l項第3款規定即明。查被上訴人就上訴人邱靖媛之起訴聲明原係請求法院調整每年租金為新臺幣（下同）17,472元，嗣因原審認定如附表二之一編號5之1所示建物業已轉讓交付邱靖媛，而駁回被上訴人對原審被告李俊傑之請求，被上訴人乃於本院審理中對邱靖媛就附表二之一編號5之1建物擴張聲明請求自民國114年1 月1日起調整該部分每年租金為12,916元（本院卷第339-340 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許；又被上訴人就邱靖媛部分僅係擴張聲明，而邱靖媛於原審審理時即已參與本件訴訟程序，且邱靖媛就擴張聲明即附表二之一編號5之1建物部分所為之抗辯，與原起訴部分（即附表二之一編號5之2建物）均為相同，並未影響其應訴及答辯之權利。是邱靖媛辯稱被上訴人擴張聲明違反其審級利益云云，尚無可採，合先敘明。二、次按所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴　　訟之權能而言。此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標　　的之關係定之。換言之，就特定訴訟得以自己名義為原告或　　被告之資格，因而得受本案判決者，始謂之當事人適格，或　　稱為正當當事人。至於何人對於訴訟標的之法律關係有實施　　訴訟之權能，則應視當事人與特定訴訟標的之關係如何而定　　。而私法上之形成權，法律規定須經起訴始能達行使之目的　　者，方得提起形成之訴，故在形成之訴，原告之適格，必須　　依據法律之規定定之。再按租賃物為不動產者，因其價值之　　昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者　　，不在此限，民法第442條定有規定。查本件被上訴人依據民法第442條規定，請求本院調整租金，核屬形成之訴，其是否具備原告之適格，自應以法律規定之資格為判斷依據。兩造均不爭執被上訴人為租約之出租人，則被上訴人依民法　　第442條規定，提起本件調整租金之訴，其為適格原告，即無疑義；上訴人余錦堂辯稱坐落嘉義縣○○鎮○○段0、0地　　號土地（下合稱系爭土地）在日據明治時期38年就登記為天　　德堂，主祀神明為觀音菩薩，國民政府來台時登記仍為天德　　堂，被上訴人在58年登記變更為妙修堂，後來發現系爭土地　　已登記為天德堂，62年才去改名為天德堂，但主祀神明為關　　聖帝君，可見被上訴人提起本件訴訟之當事人為不適格云云　　，為無可採。　　貳、實體方面：　一、被上訴人主張：伊所有之系爭土地前出租予上訴人及李俊傑　　分別建有如附表二之一所示建物，租金按每年每坪87元計算　　，兩造間成立有不定期租賃關係。系爭土地公告現值於76年　　間原為每平方公尺2,000元，至112年間調昇為每平方公尺13 　　,000元，漲幅高達6.5倍，然兩造間之租金卻迄未調整，顯有失公平。為此依據民法第442條規定，請求依系爭土地113 年申報地價每平方公尺2,400元按年息百分之6調整兩造間租　　金如附表二之一「一審判決調整後租金」欄所示。原審為伊　　勝訴之判決，並無違誤。並答辯聲明：上訴駁回（原判決駁　　回被上訴人就本件上訴人之其餘請求，及對李俊傑請求之部　　分，未據被上訴人聲明不服，以及於本院成立調解之賴淑娟　　、賴榮宏部分，均不在本院審理範圍）。又附表二之一編號 5之1建物已移轉為邱靖媛所有，爰依上述標準，擴張聲明併請求就邱靖媛所有附表二之一編號5之1建物承租系爭土地之租金自114年1月1日起調整每年為12,916元（計算式：89.7 平方公尺×2,400元×6％＝12,916元，元以下捨去）。二、上訴人則以：　㈠黃志維、張賢榮、陳裕仁、林枝生、黃薇均以：被上訴人主　　張調整租金係屬寺廟不動產收益處分，依道教宮廟組織管理　　章程規定，應經信徒大會決議通過，並報請主管機關同意備　　查，然被上訴人未經信徒大會決議通過，且未試行協商或調　　解、調處等程序以解決爭議，即逕行起訴，於法不合；況系　　爭土地位在大林鎮鹿谷溝邊，依數百年來之傳言，係惡鬼出　　沒之地，迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，且地　　上老屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢棄　　，數百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條，故被上訴人主張　　要調漲租金，有違誠實信用原則，應不予採納。土地價值是　　否有所升降，是否有繁榮因素等，皆應依據有權機關之專業　　認定，方得公平信賴。再者，被上訴人對土地價值升降部分　　之計算請求，僅屬債權債務關係之請求，自應於租金請求權　　時效5年之期限內提出。又系爭土地自109年至113年近五年之申報地價均為每平方公尺2,400元，並無價值升降，顯無調整必要；若法院認仍應要調整，應調整如附表二之一「上　　訴人抗辯調整後租金」欄所示之金額，始符合原租約協議及　　民法第442條之意旨。原審為伊等敗訴之判決，尚有未洽等語，資為抗辯。並上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄　　；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。　㈡余錦堂除引用上開答辯聲明及陳述外，另以：依最高法院83 年度台上字第319號裁判意旨，連不敷納稅都不是可以增租的原因，所以租金率及租金額都應是由雙方協議的結果，被　　上訴人卻主張太低，不符客觀市場，其主張與上開裁判意旨　　不符；另最高法院88年度台上字第287號裁判意旨：「未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不　　動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之　　昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要」，請法院判決時併予參考。　㈢邱靖媛除引用上開答辯聲明及陳述外，另以：原租金係由雙　　方協議訂之，雙方應均本於誠信原則及契約精神遵守，不應　　單方藉故反悔致生爭議事端，被上訴人單方請求調整租金無　　理由。另依民法第442條立法意旨，其得主張租金調整之要件依據僅有「因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租　　金」，故被上訴人主張原租金過低而為調整租金之事由，並　　不符該條要件。況地政機關對同一地價區段的申報地價為繁　　榮因素之加計調整，亦僅只在一成至最多三成的調整。原審　　判決依申報地價百分之6調整，顯已逾越合理比例原則。系爭土地所在地區早期因為戰爭死了很多人，當地居民為了安　　撫亡魂，在被上訴人成立前已建有阿彌陀公廟，所以系爭地　　區很陰，到了晚上更是漆黑一片，連一間店都沒有，外地人　　也不敢來，並無被上訴人所稱有繁榮景象而得調漲租金之事　　由等語，資為抗辯。並對被上訴人擴張之訴答辯聲明：擴張　　之訴駁回。三、兩造不爭執事項為：　㈠系爭土地為被上訴人所有，上訴人均為系爭土地之承租人，　　承租面積及基地坐落建物之門牌號碼分別如附表二之一所示　　。兩造間之租賃關係為不定期租賃，原租金為每年按每坪87 　　元計算，所繳納金額如附表二之一「現租金」欄所示。　㈡系爭土地公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元；申報　　地價於109至113年均為每平方公尺2,400元。　㈢系爭土地東南側係大林鎮衛生所，距離台一線路口約150公　　尺，上訴人如附表二之一所示門牌號碼建物之200公尺周圍附近，有親水公園、大林國中、大林糖廠、大林鎮衛生所　　、中華電信、7-11便利商店。四、得心證之理由：　　　㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條有明文規定。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25 　　條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其　　申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文。故土地法第　　97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又土地　　法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並　　非必須照申報地價額年息百分之10計算；基地租金之數額，　　除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業　　繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年台上字第85 5號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。　　㈡被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人均為系爭土地之承　　租人，承租面積及基地坐落建物之門牌號碼分別如附表二之　　一所示。兩造間之租賃關係為不定期租賃，原租金為每年按　　每坪87元計算，所繳納金額如附表二之一「現租金」欄所示　　等語，業據提出土地登記第一類謄本、嘉義縣寺廟登記證、　　○○段113年全年期地租收入明細、天德寶宮管理委員會租金徵地底冊、國土測繪圖資在卷可稽（原審卷第13-23頁）　　，且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠），此部分自堪信實。　㈢次查，系爭土地公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元　　；申報地價於109至113年均為每平方公尺2,400元，有系爭土地歷年公告現值查詢資料及地價第二類謄本在卷可憑（原　　審卷第25-28頁、第95-97頁），且為兩造所不爭執（不爭執　　事項㈡），亦可認定。再觀諸系爭土地歷年公告現值查詢資　　料，系爭土地每平方公尺之公告現值，在78年7月僅為2,000 　　元，到102年1月則已達10,000元，迄113年1月更為13,000元　　，由上開資料觀之，堪認系爭土地之價值有逐年調昇之情形　　，是被上訴人主張系爭土地價值逐年調昇，而兩造間之租金　　卻迄未調整，依法請求調整等語，核屬有據，應予准許。　㈣上訴人固抗辯依道教宮廟組織管理章程規定，被上訴人要調　　整租金應經信徒大會決議通過，並報請主管機關同意備查，　　然被上訴人未經信徒大會決議通過，即逕行起訴，於法不合　　等語；惟查，被上訴人是否經何種決議程序或有無報請主管　　機關備查，均僅係被上訴人之內部事項，而被上訴人既已依　　法提起本件調整租金訴訟，法院自應依法審酌實體上是否符　　合調整租金之要件，至於被上訴人內部事項則非本院審查之　　範疇，上訴人此部分辯詞，尚無可採。　㈤上訴人另抗辯迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，　　地上老屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢　　棄，數百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條，故被上訴人要　　調漲租金，有違誠實信用原則等語；惟系爭土地為被上訴人　　所有，而系爭土地租金多年未為調整，與系爭土地漲升之趨　　勢悖離，被上訴人請求調整租金，係依民法第442條規定所賦與之權利，且符合土地走升趨勢，難認有何違反誠實信用　　原則之情形。又被上訴人提起本件調整租金訴訟，其性質上為形成訴訟，而非請求上訴人給付租金之給付訴訟，要無租金請求權時效5年規定之適用。是上訴人抗辯被上訴人對土地價值升降部分之計算請求，僅屬債權債務關係，應於租金請求權時效5年之期限內提出等語，乃有誤認，附此敘明。　㈥余錦堂復抗辯依最高法院83年度台上字第319號裁判意旨，連不敷納稅都不是可以增租的原因，所以租金率及租金額都　　應該是雙方協議的結果，被上訴人卻主張太低，不符客觀市　　場，其主張與上開裁判意旨不符；並請求本院判決時併予參　　考最高法院88年度台上字第287號裁判意旨等語；惟按最高法院83年度台上字第319號裁判意旨為：「民法第442條固規　　定『租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法　　院增減其租金』，惟租金不敷納稅，非法定增租原因」；最　　高法院88年度台上字第287號裁判意旨為：「按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第442條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金」。經核上開最　　高法院裁判審理之事實，均與本事件之事實不相同，無法比　　附援引，應予敘明。　㈦邱靖媛另抗辯租金係由雙方協議訂之，雙方應本於誠信原則　　及契約精神遵守，不應單方藉故反悔致生爭議事端等語；惟　　查，民法第442條規定租約當事人於租賃物價值有昇降時，得聲請法院增減其租金，因此，租約之雙方當事人無法自行　　就租金增減達成協議時，本均得依上開規定向法院聲請增減　　其租金。邱靖媛辯稱被上訴人應遵守原約定租金額而不得起　　訴請求調整租金等語，要無可採。　㈧再按法院於依民法第442條規定調整不動產租賃之租金時，　　除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形　　，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之　　經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最　　高法院81年度台上字第3062號裁判意旨參照）。查系爭土地　　公告現值於113年1月為每平方公尺13,000元；申報地價於10 　　9至113年均為每平方公尺2,400元等情，均經認定如上；又系爭土地東南側係大林鎮衛生所，距離台一線路口約150公尺，上訴人如附表二之一所示門牌號碼建物之200公尺周圍附近，有親水公園、大林國中、大林糖廠、大林鎮衛生所　　、中華電信、7-11便利商店等情，亦為兩造所不爭執（不爭　　執事項㈢），自堪採為認定之依據。至上訴人另抗辯系爭土　　地位在大林鎮鹿谷溝邊，依數百年來之傳言，係惡鬼出沒之　　地，迄今仍在本地承租之居民，大多屬經濟弱勢，且地上老　　屋屋齡均已超過一甲子以上，加以毗鄰之大林糖廠廢棄，數　　百戶員工離開後，該社區更日漸蕭條；該地區早期因為戰爭　　死了很多人，當地居民為了安撫亡魂，在被上訴人成立之前　　已建有阿彌陀公廟，所以系爭地區很陰，而且到晚上是漆黑　　一片，連一間店都沒有，外地人也不敢來等語，經核均屬主　　觀之意見，尚難偏採，仍宜依上開具體之經濟發展狀況來認定調整租金之基準。本院綜合審酌系爭土地之價值、所處位　　置及其四周工商業繁榮情形，與承租人即上訴人利用該租賃　　物之經濟價值與所得之利益，認應以系爭土地申報地價年息　　百分之4計算為適當。上訴人固辯稱縱認被上訴人得依法聲請調整租金，金額亦僅能調整如附表二之一「上訴人抗辯調　　整後租金」欄所示之金額，惟此業據被上訴人表示不同意，　　且上訴人抗辯之金額，經核與能表彰系爭土地現在價值之公　　告現值逐年調昇之幅度亦不相符合，而無可採。基此，上訴　　人承租系爭土地之每年租金，自114年1月1日起，應分別調整為如附表二之一「本院認定調整後租金」欄所示之金額；　　至被上訴人其餘之請求，則無理由。五、綜上所述，被上訴人依民法第442條規定，請求自114年1月1 　　日起，就上訴人所有如附表二之一編號1-4、5之2、6、7所示建物承租系爭土地之每年租金，分別調整為如附表二之一　　編號1-4、5之2、6、7「本院認定調整後租金」欄所示金額之部分，為有理由，應予准許；逾上開金額部分之請求，為　　無理由，不應准許。從而，原審核定調整之租金金額就超過　　上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴　　意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰　　由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，　　原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指　　摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其　　上訴。又被上訴人於本院擴張請求就邱靖媛所有附表二之一　　編號5之1建物承租系爭土地之每年租金自114年1月1日起調整為如附表二之一編號5之1「本院認定調整後租金」欄所示　　之金額即8,611元範圍內為有理由，應予准許，逾上開金額之請求，為無理由，應予駁回。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方　　法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決　　之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴及擴張之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79 條、第85條第1項後段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張家瑛上為正本係照原本作成。　　　不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊宗倫附表二之一：編號原判決附表二之編號姓　名建物門牌號碼承租面積現租金（新臺幣）一審判決調整後租金（新臺幣）上訴人抗辯調整後租金（新臺幣）本院認定調整後租金（新臺幣）駁回上訴之第二審訴訟費用之負擔比例　坪平方公尺 1 2 余錦堂嘉義縣○○鎮○○ 路000號 49.36 162.8 4,294元 23,443元 6,441元 15,629元 188/1000 2 3 黃志維嘉義縣○○鎮○○ 路000號 14.74 48.6 1,282元 6,998元 1,923元 4,666元 56/1000 3 4 張賢榮嘉義縣○○鎮○○ 路000號 44.66 147.3 3,885元 21,211元 5,828元 14,141元 151/1000 嘉義縣○○鎮○○ 路000巷0號 4 6 陳裕仁嘉義縣○○鎮○○ 路000號 41.45 136.7 3,606元 19,685元 5,409元 13,123元 158/1000 5之1 （無）邱靖媛嘉義縣○○鎮○○ 路00000號（原李俊傑部分） 27.2 89.7 2,366元 (原判決以當事人不適格駁回） 3,549元 8,611元 - 5之2 8 嘉義縣○○鎮○○ 路00000號 31.53 104 2,743元 14,976元 4,115元 9,984元 120/1000 6 9 林枝生嘉義縣○○鎮○○ 路000巷0號 64.74 213.6 5,632元 30,758元 8,448元 20,506元 220/1000 7 10 黃薇嘉義縣○○鎮○○ 路000號 28.12 92.7 2,447元 13,349元 3,671元 8,899元 107/1000 備註：㈠上述租金金額，均四捨五入。㈡被上訴人於一審原主張以系爭土地申報價額7％計算調整後租金，經原審判決以6％計算調整後租金，被上訴人對原審判決駁回部分並未提起上訴。㈢邱靖媛承租之二部分（即編號5之1、5之2），租金合計為18,595元（8,611元+9,984元＝18,595元）。

2025-02-27

TNHV-113-上易-343-20250227-1

訴

臺灣新竹地方法院

拆屋還地等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第915號原告祭祀公業法人新竹縣林同興法定代理人林榮國訴訟代理人洪坤宏律師被告曾鐘川訴訟代理人曾松笙被告曾文港被告曾文池被告曾文祿被告曾楹雯被告曾楊秀蘭被告曾文模被告曾詠達被告曾麗珠被告曾碧玲被告曾滿玉上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年1月16日辯論終結，判決如下：　　主　文被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○ ○、申○○、未○○應將坐落於新竹市○○段00000地號土地上，如附圖編號A面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之第一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池全部拆除騰空，並將上開土地返還原告及全體共有人。被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如附圖編號B面積61.05平方公尺之第二層地上物全部拆除騰空，並將上開土地返還原告及全體共有人。被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○ ○、申○○、未○○應自民國113年1月24日起至返還主文第一項、第二項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣2,425元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用除關於丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○部分外，由被告地○○ 、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○ 、未○○負擔。本判決第一項、第二項於原告以新臺幣21萬元為被告地○○、庚○○ 、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○ 供擔保後，得假執行。但被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○如以新臺幣606,272元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項原告就已到期部分，按期分別以每月新臺幣449元為被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○供擔保後，得為假執行。但被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○就已到期部分，如按期分別以每月新臺幣2,425元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255 條第1項但書第2款、第3款、第5款、第256條、第262條定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年台上第471號民事判決意旨參照）。原告起訴後變更、追加、更正聲明如附表所示，合於前開規定，應予准許。又關於丙○○○、戊○○、丁○○、乙○○已與原告成立和解，有和解筆錄在卷可稽，附此敘明。　　二、被告庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠、坐落新竹市○○段000○00000地號土地原告應有部分比例2/3，國有財產署應有部分比例1/3，分別遭被告丙○○○及地○○無權占有，在其上搭蓋房屋，拒不返還土地予原告。縱地○○之祖父曾爐城前在系爭土地上搭建門牌號碼新竹市○○路○段00巷0 0號房屋居住，惟僅憑此居住之事實，尚難認定與原告前手之間有租賃關係存在，遑論被告地○○雖稱有以白米、現金繳納租金予原告之前手，然並未提出如租賃契約或收據等證物以實其說，僅憑現金、稻殼錢之繳納，尚難逕認定即為租金。依證人甲○○之證述，系爭房屋並非原地主黃林彩芳叔叔透過證人所召集搭建，為何曾爐城在系爭土地上搭建房屋，證人尚無所從知。系爭土地在88年間經登記為國有，經國有財產署對被告等人課徵土地使用補償金後，被告等人即拒絕再繳納稻穀錢給黃林彩芳，而黃林彩芳當時因配偶及女兒病重需照顧，家裏發生重大變故，無瑕分身，且在此之前均是由證人甲○○通知後前往收取，亦因證人未再通知，故原告之前手即黃林彩芳並未催告繳納亦未前往收取，另被告係在與原告溝通返還土地之過程中，突然主張有不定期租賃關係存在，並向法院辦理提存，此為被告嗣後為阻撓原告收回土地臨訟主張。依系爭房屋之稅籍登記資料，系爭房屋為木石磚造（磚石造）起課年月為39年7月，折舊年數為73年，或土竹造（純土造）起課年月為45年7月，折舊年數為67年，依據「新竹市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表」所載，木石磚造（磚石造）建築物耐用年數為46年，土竹造（純土造）建築物耐用年數為18年，系爭房屋自興建迄今至少已 74年以上，超過耐用年數至少27年或49年以上，除非經過維修及改建，否則實難以繼續維持其結構之安全，早已達不堪使用之程度，參酌新竹市建築師公會鑑定結果，系爭房屋早已不堪使用。縱認兩造間有不定期限之租賃關係存在，亦已屆契約之年限。除被告等人事後擴建之部分外，系爭之房屋確亦已崩塌傾倒達不堪居住使用，被告以鐵皮補強，始勉於維持。黃林彩芳從未與被告等人有過任何之接觸，自難以知悉並同意被告在系爭土地上改建並擴建房屋，縱系爭房屋因改建或擴建而造成現仍堪居住使用之狀態，然應依改建前之狀態認定房屋是否仍堪使用。被告之無權占用行為已妨害原告對於系爭土地之圓滿使用，侵害原告之所有權，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人。被告無權占用原告所有之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告另依民法第179條規定，請求被告應自原告於111年8月18日取得系爭土地後，至返還系爭土地予原告之日止，給付相當於租金之不當得利13萬8,937元及起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告1萬2,630元。　　㈡、訴之聲明：　⒈如附表一（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○ 段000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號E 面積56.39平方公尺之一層地上物、編號F面積68.28平方公尺之一、二層地上物、編號G面積8.78平方公尺之洗衣間、編號H面積1.77平方公尺之化糞池、編號C2面積0.82公尺之一層地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。(此項聲明已和解)。　⒉如附表二（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○ 段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8 日土地複丈果圖編號A 面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。　⒊被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號B面積61.05平方公尺之二層地上物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。　⒋如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）9萬97 63元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告9,069元（實際金額待鑑定後補正）。(此項聲明已和解)。　⒌如附表二所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）13萬8 ,937元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬2,630元（實際金額待鑑定後補正）。　⒍訴訟費用由被告負擔。　⒎請准原告供擔保宣告假執行。　　二、被告答辯：　　㈠、被告地○○：　⒈新竹市○○段00000地號土地上建物門牌為新竹市○○路○ 段00巷 00號（右側），占用人為地○○。日據時期（即民國34年前），被告地○○之祖父曾爐城家產置於（現新竹空軍基地中），為當時統治的日本所徵收為機場使用。曾爐城與系爭土地之原地主林姓家族，為長工、佃農關係，林姓家族見曾爐城之土地、房屋被徵收居無定所，為酬謝曾爐城長期為林姓家族務農及做工，乃將系爭土地租用給曾爐成建築房屋居住，繼續為林姓家族務農及做工，約定租金以白米為計算，後隨經濟環境改變改由以現金計算支付，每年農曆9月 4日林姓家族派人統一收訖租金。直至96年尚有林姓家族成員黃林彩芳出面收取租金，故雙方一直存有不定期之租賃關係，被告地 ○○乃因繼承之關係存續系爭土地不定期之租賃關係。系爭土地原告與國有財產署所分別共有（原告權利範圍3分之2、國有財產署權利範圍3分之1），而國有財產署係88年12月15日以扣抵稅款之原因取得該土地3分之1，原有負擔並不消滅。被告已向國有財產署請求回復租賃關係。倘被告為無權占有須給付相當於租金之不當得利，系爭土地鄰近機場，為機場跑道之起端，被戲稱為機場噪音之搖滚區。原告請相當於租金之不當得利過高，當有受土地法第97條及105條不得逾申報地價年息百分之十之限制。庚○○等10人係原告依系爭房屋之房屋稅納稅義務人所衍生追加之，然系爭房屋實際所有權人為地○○，被告等雖非「房屋不堪使用後自行增建或修繕」而係於「房屋仍於使用中自行增建或修繕」且出租人不即表示反對之意思應同適用，雙方當事人以不定期限繼續契約。雙方間就系爭土地存有不定期之租賃關係，土地法100條「出租人非因左列情形之一，不得收回」乃指房屋租賃，與本件租賃土地建築房屋顯不適用。社團法人新竹市建築師公會 113年11月5日鑑定過程極為草率，宛如走馬看花，鑑定人員僅於現場目視、繪圖，拍照，完全無任何專業器具及方法等測量鑑定。系爭房屋前廳舍屋頂由紅瓦改成鐵皮屋頂，為房屋必要之修繕，並非改建。承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示。前開房屋（即系爭房屋）若經改建或維修（鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱），系爭房屋即符合安全標準且具遮風避雨之基本功能，不會有傾頹或倒塌之可能，亦即無不堪使用之情事。　　　　　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。㈡、被告己○○、辛○○、午○○、被告巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申 ○○、未○○：　⒈編號01A00000000納稅義務人曾仁協，起課年份是民國41年，折舊年限已71年，編號01A00000000納稅義務人曾仁在，起課年份是民國45年，折舊年限已67年，○○段地號000土地上的曽家房子，以前是有房間就住，不是很固定，左邊這邊的房屋，第一間是曾月娥住，她結婚後就搬出去，之後曾仁在夫妻搬來住，天○○(曽仁在的年紀最大小孩)很小時也住一起，曾仁在夫妻與天○○48年就搬走了，大約住7年，而曾仁協跟子○○○)住第二間，其餘小朋友住第三間（稱為後面間，再後面還有廚房)，78年曾仁協跟子○○○一家人搬離○○段000地號土地上的房屋。曾仁協於100年去世，繼承人為子○○○。被告也沒分配到○○段000地號土地上房屋。曾家這四張稅籍資料(曾仁福、曾仁協、曾仁在、曾月娥)是很久前設定的，為何這樣設定並不清楚，此與如上居住事實不同，若我等有○○ 段000地號土地上的任何一部分房屋的處分權，同意原告將此部分房屋拆除，相互不支付費用，亦即免土地使用補償金，免拆除騰空費用，免搬遷補償金。　　　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。　　㈢、被告庚○○：　⒈我養母(曾月娥)從小就住在○○里○○路77巷爺爺曾爐城的房子，於民國61年，我與養母曾月娥搬離這裡。曾月娥已於民國 96年往生，我從不知道我養母擁有○○段000號土地上的房屋，稅籍編號01A00000000納稅義務人為曾月娥(我養母)，構造別為木石磚造(磚石），起課年份是民國39年，折舊年限已73年，所以看似我養母曾月娥有房屋財產或是此房屋的繼承，我不知道這房屋是哪裡或是哪一部分，我沒分配到或繼承到此土地上房屋，若我等有○○段000地號土地上的任何一部分房屋的處分權，同意原告將此部分的房屋拆除，人相互不支付費用，亦即免土地使用補償金，免拆除騰空費用，免搬遷補償金。　⒉答辯聲明：　⑴原告之訴駁回。　⑵訴訟費用由原告負擔。　　　三、本院之判斷：㈠、原告主張於111年11月18日經黃林彩芳贈與登記取得系爭新竹市○○段000○00000地號土地，權利範圍2/3，土地上有新竹市 ○○路○段00巷00號之房屋，均未辦理保存登記，稅籍登記名義人為曾月娥、曾仁福、曾仁協（已過世）、曾仁在、林金德（已過世），上揭門牌登記稅籍編號並無特定坐落位置之事實，提出土地登記謄本等為證，被告不爭執。原告主張被告無權占有系爭土地，被告否認，辯稱有不定期租賃契約關係存在等語，是以本件爭點為：就系爭土地有無不定期租賃契約關係存在？被告請求收回占有系爭土地，有無理由？　　㈡、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條亦有明文。次按因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問（最高法院46年台上字第519號判決意旨參照）。使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約。當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院80年度台上字第78號民事判決意旨參照）。又按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院108年度台上字第2529 號民事判決意旨參照）。㈢、經查，證人甲○○於本院審理中證稱：黃林彩芳的叔叔以前在當醫生，我父親身體不好，常常去給他看病，看到熟識之後，又是同村莊的人，黃林彩芳的叔叔才說這邊機場要擴大，要拆房子，我那邊就給你蓋房子，你召集幾個人來蓋房子。我們那邊都是收1100斤的，1100斤就是我們負責幫他收的，後來他就請我們順便幫他收被告這幾戶的。我們後面這幾戶是以前黃林彩芳的叔叔叫我們來蓋的，前面另外幾戶我不知道，這是後來他叫我們順便幫他收的，後面買去的這些都是我們收的。我收一收之後，黃林彩芳會來我們家拿，以前黃林彩芳的叔叔是我們要送到他家去，黃林彩芳是自己來我家拿，黃林彩芳住在臺北，她就來我們家收，一年收一次。當時如果要說是租金，也是可以這樣說，但以前黃林彩芳的叔叔是說用稻穀錢下去算，以前也沒有說是租金，只有說一年多少稻穀給他。這個要說是租金也可以，因為以前是說稻穀、稻穀錢，繳稻穀錢要算租金也說得過去，這個很難說，要說租金也可以等語（本院卷㈠第166-170頁）。我最早去收租的時候，不是租金，以前是機場擴建，我們沒有地方可以住，當時我們要搬來的時候，他有一些種菜、種番薯的土地給我們蓋房子，他只有跟我們說一年要繳多少稻穀錢，是用10 0斤稻穀多少錢下去算的（黃林彩芳的叔叔有無說何時要歸還土地？），當時是給我們蓋而已，也沒有說多久。（黃林彩芳的叔叔有無來跟你們說應該要歸還土地了？）沒有，當時我們要跟他買，黃林彩芳的叔叔說祖業沒有在賣的，是後來黃林彩芳的叔叔死掉，黃林彩芳才賣的，我們後面這些人就開始跟她買，當時買的時候也是我去跟他說的等語（本院卷㈠第458-468頁）。是以系爭土地因原告之前手黃林彩芳的叔叔同意曾爐城在系爭土地建屋，並繳納稻穀錢為使用系爭土地之對代價，其間有租賃契約，租賃契約法律關係嗣分別由黃林彩芳、曾爐城之繼承人繼承。㈣、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」惟基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照)。查本件被告本於繼承及系爭租約之租賃關係占用系爭房屋坐落之基地即系爭土地，系爭租約成立在民法第425條修正前，自無修正後該條第2項規定之適用。原告於111年11月18日以贈與原因取得應有部分3之 2，有土地登記謄本可參（本院卷㈠第19、21頁），則依上開規定，原告自應繼受系爭租約之租賃關係。被告抗辯其與原告間就系爭土地有租賃關係存在一節，尚屬有據。　㈤、按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第103條第4款及民法第440條第1、3項分別定有明文。故出租人以承租人積欠租金額達二年以上為由收回基地時，須依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約，不得未經催告支付租金即逕行主張終止租約 (最高法院71年度台上字第3519號民事判決意旨參照) 。又定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。再者，租金之給付，為租約履行之要件，則就承租人未依約給付之租金額為若干，應於若干期限內以何方式為履行給付，均涉及承租人履行給付內容之權義，自應於催告中為明確之說明，使承租人知悉其應為給付之內容，而斟酌判斷是否履行。尚難認認有催告，尚不得據此終止租約。原告未舉證曾定期催告被告繳納租金，尚不得以被告欠租為由終止租約。　　㈥、按「土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平」( 最高法院95年度台上字第388號、87年度台上字第2475號民事判決意旨參照)。系爭租約未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。　㈦、按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定系爭契約為交換使用土地，性質屬互為租賃關係之租地建屋契約，依契約目的探求當事人真意，應解釋為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，系爭建物經補強、改造、增建為現狀，使用逾60年，原始建築因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度，系爭契約年限已屆滿，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地(最高法院109年度台上字第347號民事判決意旨參照)。租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意(最高法院105年度台上字第1200號民事判決意旨參照)。㈧、經查，本件系爭房屋經社團法人新竹市建築師公會鑑定結果：新竹市○○路○段00巷00號（A戶000地號）房屋為地上1層磚石造（前側、即靠馬路側）及地上1層加強磚造、地上2層加蓋鐵皮屋（後側），建築物用途為住宅，現況為住宅使用中。新竹市○○路○段00巷00號（B戶224地號）房屋為地上1層磚石造（前側、即靠馬路側）及地上1層加強磚造、地上2層加蓋鐵皮屋（後側），建築物用途為住宅，現況為住宅使用中。依現場會勘結果（詳鑑定報告附件5照片1-2、附件6 照片 1、13)，顯示新竹市○○段000○00000地號土地上之房屋有兩戶，但卻只有一個門牌號碼（即新竹市○○路○段00巷00號），為了區別起見，鑑定建築師將標的物分別命名為新竹市○○ 路○段00巷00號（A戶000地號）房屋（以下簡稱標的物A) 及新竹市○○路○段00巷00號（B戶224地號）房屋（以下簡稱標的物B)。標的物A及B皆為地上1層磚石造（前側，即靠馬路側）及地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋（後側）等 2種不同構造方式所組成之建物，現場並未發現有任何土竹造（純土造）構造物或建物存在。由現況與稅籍登記資料記載之原始建材及結構之木石磚造（磚石造）、土竹造（純土造）比對後，可認定標的物A及B前側（即靠馬路側）仍維持原有地上1層磚石造之牆面，但屋頂已修改為烤漆鋼板材質（即鋼浪板），至於後側則為不同於原有建材及結構之地上 1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋，應屬重建或改建建物。經鑑定建築師現場詳細測量並將成果繪製成平面示意圖、立面示意圖、剖面示意圖等，最後確認出標的物A及B現仍為原始建材及結構之磚石造之區域範圍為標的物A及B前側（即靠馬路側），並標示於圖面上，而土竹造（純土造）構造物或建物已不復存在。另後側地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋之建物即為非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍，並標示於圖面上。從現場目視檢測標的物A 及B前側地上1層磚石造之屋頂構造僅由原有老舊杉木（有局部已更換為C型鋼鐵）固定於磚牆上作支撐，杉木上面直接鋪設烤漆鋼板（即鋼浪板），而非屋架構造，且部分杉木尚使用鐵件搭接而非整支完整杉木構材，此構造方式因強度及剛性較弱，所以無法將水平力傳達至樑柱構架或牆體，亦無法安全承受風力所引起之上昇載重。另從稅籍資料（起課年月03907) 可確認該磚石造建物屋齡至少有74年以上，再参考新竹市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率表，可研判標的物A及B前側地上1層磚石造之建物已超越耐用年數46 年達28年之久，應屬危老建築。從前述標的物A及B前側地上 1層磚石造之屋頂構造方式及屋齡，可研判前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造並無法達到安全之要求，也因此前開房屋若將增建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，即不具有遮風避雨之基本功能且結構上亦不能達到安全之要求，是有傾頹或倒塌可能。依據上述各項，作以下之鑑定結論：　　鑑定事項鑑定結果 1.新竹市○○段000○00000地號土地上之房屋（參見附圖及稅籍資料）是否與稅籍登記資料記載原始建材及結構之木石磚造（磚石造）、土竹造（純土造）相符？依其原始建材及結構是否有重建或改建之情？ 1.部分不相符。依其原始建材及結構是有重建或改建之情事。 2.前開房屋現仍為原始建材及結構之木石磚造及土竹造之區域範圍為何（請詳細說明）？非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍為何(請詳細說明）？ 2.標的物A及B (即前開房屋）現仍為原始建材及結構之磚石造之區域範圍為標的物A 及B前側（即靠馬路側）（詳鑑定報告附件4)，而土竹造（純土造）構造物或建物已不復存在。另後側地上1層加強磚造且其上第2層加蓋鐵皮屋之建物即為非原始建材及結構之木石磚造及土竹造外之區域範圍（詳附件4)。 3.前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造是否可達到安全之要求？前開房屋若將增建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，是否仍有遮風避雨之基本功能？結構上是否可達到安全之要求？是否有傾頹或倒塌可能？ 3.從標的物A及B前側地上1層磚石造之屋頂構造方式及屋齡，可研判前開房屋若維持原始建材及結構未經改建或維修，則房屋原始建材及構造並無法達到安全之要求，也因此前開房屋若將増建或改建之鐵皮屋頂、加強之鋼構樑柱等除去，即不具有遮風避雨之基本功能，且結構上亦不能達到安全之要求，是有傾頹或倒塌可能。　　　　是以系爭房屋已因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，已達不堪使用之程度，系爭租賃契約年限已屆滿，原告得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。㈨、證人甲○○於本院審理中證稱：(提示本院卷第25頁照片，被告以前蓋的房子是否如照片所示前面這兩間？)是，我以前看到的是前面這兩間沒錯，後來我就不知道了。我住在附近，但我們住在厝前面，被告他們住在厝後面，我要走到後面去才有辦法看到，他們有無擴建我不了解。我沒有注意那邊，因為當時我還是6、7歲的小孩子而已，而且被告他們那邊算是後面，我在前面，我不會走到後面去。10、20年前我們蓋房子的時候是平房，只有1樓。被告他們前面那邊我不知道，以前被告他們蓋房子的時候，只有蓋瓦屋而已。我們是依土地多大下去蓋的，隨便我們蓋的。是黃林彩芳的叔叔跟我們說的，至於被告他們到底怎麼樣我不知道，我們自己去找人來蓋房子的部分我知道，但被告他們前面的部分不是我們找的我不知道。比如我這塊田給你們蓋，你們去找人來蓋，多少、幾戶下去分。以前在收我是不太記得了，他們三戶應該是500斤稻穀，他們蓋三戶，都是蓋平房瓦屋。他們的事情我不知道，我們沒有再多蓋，我們一次就蓋好了，後來沒有再多蓋，也沒有地方可以再多蓋。他以前說這塊田給你蓋，照現在來算，我們500斤大約是蓋200、300坪左右。他們是後面一排、中間一排，中間一排也是一樣三戶500斤。(後來被告他們再增建二樓及後面一直增建的事情，你知道嗎？ )我不知道，我們在前面，他們在後面，當時我沒有走到他們那邊去，所以我不知道，我要出入不用經過他們那邊，我們比較靠近大路這邊，沒有靠近機場，他們比較靠近機場。後來我們買起來，被告他們沒有買起來。(黃林彩芳的叔叔當醫生，他有來過你們現場看過房屋興建的情形嗎？)我不知道，當時我還是6、7歲的小孩子。以前我只有拿我們後面的1100斤，前面被告他們的錢我沒有拿，以前這1100斤我們是每年收一收拿去給黃林彩芳的叔叔，他就是跟我們說今年稻穀錢100斤要算多少，我們收一收拿去給他。(黃林彩芳也是一樣來你家收的嗎？)對，來我家收的，黃林彩芳的叔叔過世後，黃林彩芳住在臺北，所以她如果要收稻穀錢的時候，她會先打電話給我，說什麼時候、1100斤要多少，我再去跟其他人聯絡，我收一收之後再打電話跟她說收好了，她再來我家拿。黃林彩芳的叔叔在世的時候是我拿去他家給他，後來黃林彩芳是來我家拿。當時是我們長輩叫我收的，那三戶是這樣子我才知道的，不然我不知道，我是後來才收的，初期不是我收的。黃林彩芳跟我說今年稻穀多少錢，我再跟被告聯絡，收到之後，我再打電話叫她來拿，然後黃林彩芳再來我們家拿。(你在幫黃林彩芳收的時候，我們前面的房子是不是蓋好了，當時是不是就是目前的樣子？)照現在的情形，當時我收的時候就是這樣子，照現在的狀況就對了，黃林彩芳拜託我收的時候就是這樣子。(黃林彩芳有來看過這些房子嗎？)我不知道，她每年快過年來收錢的時候就有來，但她有沒有去看我就不知道了。黃林彩芳有來我家跟我拿錢，從以前她叔叔過世之後，她就有來拿錢了，至少有10 多年黃林彩芳都是差不多快過年的時候來跟我收錢，確實有多少年我不知道，也許不止10多年，因為我們從90幾年跟他買起來到現在，還有之前黃林彩芳也是每年都有來收稻穀錢。黃林彩芳的叔叔過世後，黃林彩芳是繼承人，黃林彩芳代表來收的。他們有無增建我不知道，以前我們後面這邊有重蓋過，方向不同，本來是拼接厝，比如三間蓋起來、五間蓋起來，現在大家都翻成樓房，打掉重蓋，因為以前的房子是用磚塊，現在是用鋼筋混凝土，比較不同，哪一年打掉重蓋的我忘記了，我們也買10、20年了，買之前就有打掉了。( 黃林彩芳來的時候，有問說為何你們房子要再重蓋嗎？)沒有，當時他給我們蓋就是隨便我們蓋，當時我們那邊蓋房子不用申請，他的意思是這一區給我們用，就是這一區都隨便我們蓋的意思。(你有曾經去被告那邊看過被告這三戶的樣子？)有，現在的樣子就是照片中的樣子，黃林彩芳的叔叔就是同意被告蓋這個範圍，沒有變，就是在這一區裡面蓋的，被告三戶是連在一起的。他有沒有同意我不知道，那時候我沒有管他們前面的事情，是我們後面的事情我才有在管。我收稻穀錢是在前面收的，不是在後面收的，所以我不知道後面是不是被告家的房子，我不用走到被告家後面去，那邊也不能走。以前黃林彩芳的叔叔給被告蓋的是前面的紅磚瓦建築，後面的水泥建築我當時不知道是被告蓋的，那邊也沒有路可以走，我們是走這條巷子，但從這條巷子也看不到那邊，因為被房子擋住了等語（本院卷㈠第458-468頁）。由上以觀，尚難認原告之前手曾同意被告於系爭土地上增建房屋。㈩、系爭房屋原始建築因通常使用自然耗損有結構安全之疑慮，達不堪使用之程度，系爭契約年限已屆滿，原告得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。原告於112年12月25日具狀追加被告，訴狀繕本於113年1月13日寄存送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力，於000年0月00日生送達效力。被告庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○已陳述同意拆除。按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，被告為坐落系爭土地上所示地上物（下稱系爭地上物）之事實上處分權人，兩造間就系爭土地之不定期租賃契約關係已因系爭房屋不堪使用，期期限屆至而消滅，被告自無占有使用系爭土地之權源，則原告請求被告拆除系爭地上物並返還該地，自屬有據。又新竹市政府稅務局函附之之稅稅籍資料以觀，新竹市○○里○○路○段00巷00號有5個房屋稅籍，稅籍登記名義人分別為曾月娥、曾仁福、曾仁協、曾仁在、林金德，依稅籍所附房屋平面圖，與如附圖之房屋現況複丈成果圖核對以觀，尚難認定各自房屋之特定坐落位置，又系爭房屋曾在81年間經蔡淑貞（曾仁協長子己○○之配偶）移轉60平方公尺予林金德，依被告地○○訴訟代理人癸 ○○陳稱：全部1樓是我出生前就有了，2樓是我出生後加蓋的，曾仁福是我阿公、地○○是我父親、曾爐城的太太、曾仁協、曾月娥是我出生前住這邊，出嫁後就搬走了，看得到的1 層樓是曾爐域跟曾仁福蓋的，2樓是地○○、曾黃雲妹蓋的等語。丁○○則稱，1樓是曾爐城蓋的，後方的1樓是曾仁協蓋的等語（本院卷㈠第241-245頁）。是以系爭000地號土地上之地上物可認除附圖B第2層處分權人為地○○外，其餘A、B第1 層、C1、D處分權人為被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○ 、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○。　 、被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○為系爭地上物之事實上處分權人，因該等地上物無權占用系爭土地而受有利益，且致原告無法管領使用該地而受有損害，自應給付相當於租金之不當得利。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號原判例要旨參照）。次按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利應連帶負責之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院89年度台上字第75號判決意旨參照）。查被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○ ○、卯○○、天○○、申○○、未○○之系爭房屋無權占有系爭土地，已如前述，自受有相當於租金之利益。又原告就系爭000 地號土地應有部分為2/3，是原告僅得按應有部分比例計算所受相當於租金之不當得利。 、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。經查，系爭土地位在新竹空軍基地旁，附近多為住宅，飛機起飛時聲音非常大，連說話都聽不清楚等情，有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（本院卷㈠第243頁）；財政部國有財產署中區分署新竹辦事處對於地○○占有系爭土地為65 .61平方尺，112年1月至6月收取之使用補償金為5,586元。有財政部國有財產署中區分署新竹辦事處函附占有及使用補償金資料附卷可稽(本院卷㈠第419-433頁)。本院參酌系爭土地坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度及利用狀況等因素，認原告所主張被告應給付相當於租金之不當得利，以申報地價年息9%計算為適當。系爭土地自107年1月迄今之公告地價均為每平方公尺3,200 元，以公告地價80%為申報地價，申報地價為2,560元，又被告占有系爭土地面積合計189.46平方公尺，每年相當於租金之不當得利為24,251元（計算式：189.46×2,560×9%＝43,652 ，元以下四捨五入，下同），每月為3,638元，原告應有部分3分之2，原告得請求被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○○，自收回系爭房屋意思表示送達全部被告之翌日即113年1月24日起至返還土地止按月返還不當得利數額為每月為2,425元(3,638×2/ 3＝2,425元)；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求如主文第1項至第3項所示，自屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。四、本判決主文第一項至第三項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行之金額。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。五、本件判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、本件原告僅就不當得利部分請求部分敗訴，然此尚不影響訴訟標的價額，第一審訴訟費用仍應由被告被告地○○、庚○○、己○○、辛○○、午○○、巳○○○、壬○○、卯○○、天○○、申○○、未○ ○負擔，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　林麗玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高嘉彤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原告起訴訴之聲明（本院卷㈠第11-12頁）：一、被告丙○○○應將坐落新竹市○○段000地號土地上，面積200平方公尺（實際面積以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，面積150平方公尺（實際面積以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。三、被告丙○○○應給付原告新臺幣（以下同）14萬6,667元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月原告1萬3,333元（實際金額待鑑定後補正）。四、被告地○○應給付原告11萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬元（實際金額待鑑定後補正）。五、訴訟費用由被告負擔。六、請准原告供擔保宣告假執行。　　　　原告於112年12月23日補正訴之聲明（本院卷㈠第249-253頁）：系爭新竹市○○里○○路○段00巷00號有5個房屋稅籍編號，其稅籍登記名義人分別為曾月娥、曾仁福、被繼承人曾仁協、曾仁在、林金德(已和解)，被繼承人曾月娥、曾仁福、曾仁協、曾仁在、林金德等人就系爭房屋有事實之處分權，然前揭稅籍登記名義人均已過世，故追加其繼承人為被告，並補正訴之聲明。一、如附表一（本院卷㈠第254頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上，面積200平方公尺（實際面積及位置以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、如附表二（本院卷㈠第254頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，面積150平方公尺（實際面積及位置以地政機關測量結果為準）之地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。三、如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）14萬6,667元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月原告1萬3,333元（實際金額待鑑定後補正）。四、如附表二所載之被告應連帶應給付原告11萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬元（實際金額待鑑定後補正）。五、訴訟費用由被告負擔。六、請准原告供擔保宣告假執行。　　原告於113年2月5日訴之聲明（本院卷㈠第374頁）：一、依追加被告戌○等人檢附之被繼承人曾仁福之遺產分割協議書，於曾仁福過世之後，其繼承人已協議由地○○繼承系爭房屋，另寅○○○業於100年8 月14日世，爰撤回對寅○○○、丑○○、辰○○、宇○○、曾銀：酉○○、亥○○之訴訟。二、另子○○○業於112年12月間過世，併亦撤回對曾月裡之訴訟。原告於113年2月22日補正訴之聲明（本院卷㈠第403-405頁）：一、如附表一（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號E 面積56.39平方公尺之一層地上物、編號F面積68.28平方公尺之一、二層地上物、編號G面積8.78平方公尺之洗衣間、編號H面積1.77平方公尺之化糞池、編號C2面積0.82公尺之一層地上物拆除騰空、並將土地返還原告及全體共有人。二、如附表二（本院卷㈠第407頁）所載之被告應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8 日土地複丈果圖編號A面積53.07平方公尺之一層地上物、編號B面積61.05平方公尺之一層地上物、編號C1面積74.57平方公尺之一層地上物、編號D面積0.77平方公尺之化糞池拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。三、被告地○○應將坐落新竹市○○段00000地號土地上，如新竹地政事務所112年12月8日土地複丈成果圖編號B面積61.05平方公尺之二層地上物拆除騰空，並將土地返還原告及全體共有人。四、如附表一所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）9 萬9763元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告9,069元（實際金額待鑑定後補正）。五、如附表二所載之被告應連帶給付原告新臺幣（以下同）13萬8,937元及自起訴狀錯本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1萬2,630元（實際金額待鑑定後補正）。六、訴訟費用由被告負擔。七、請准原告供擔保宣告假執行。

2025-02-27

SCDV-112-訴-915-20250227-2

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臺北簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度北簡字第4297號原告泰聯金屬工業股份有限公司法定代理人許金發原告許守志共同訴訟代理人劉冠廷律師張道鈞律師被告東立出版社有限公司兼法定代理人黃美月共同訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經臺灣新北地方法院以112 年度訴字第3118號民事裁定移送前來，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　文被告黃美月應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地騰空返還予原告許守志。被告黃美月應自民國一百一十二年五月十六日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志新臺幣貳拾肆萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍拾肆萬零柒佰零肆元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，由被告黃美月負擔。本判決第一項得假執行。但被告黃美月如以新臺幣陸仟零柒萬貳仟肆佰元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於每月屆期後得假執行。但被告黃美月如以新臺幣貳拾肆萬元為原告許守志預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2、3 、7款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易程序亦有適用。本件原告起訴聲明原為「㈠被告黃美月、東立出版社有限公司（下稱東立公司）應將坐落新北市○○區000○000○00 0○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯金屬工業股份有限公司（下稱泰聯公司）。㈡被告黃美月應自民國112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志新臺幣（下同）14萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金」，嗣撤回原告泰聯公司對東立公司之訴，並變更聲明：「㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金」。原告泰聯公司撤回對被告東立公司之訴部分，係於本案言詞辯論後為之，被告東立公司表示不同意此部分訴之撤回，依民事訴訟法第262條第1項規定，自不得准許；原告變更後聲明第㈡項，則屬擴張訴之聲明，且擴張前後所依據之基礎事實均為同一租賃契約，無礙被告防禦及訴訟終結，故原告許守志所為訴之變更，參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。二、按民事訴訟法第427條第5項固規定第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序並由原法官繼續審理；惟是否依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，法院有自由裁量之權，如認無改用通常訴訟程序之必要，而未予改用，尚不得指為違法（最高法院104年度台簡上字第2 4號判決意旨參照）。本件原告泰聯公司、許守志主張基於門牌號碼為新北市○○區○○村○○○000號之廠房其內部分空間（範圍詳附圖，下稱林口廠房）之定期租賃契約，請求被告黃美月、東立公司騰空遷讓返還林口廠房及其基地，屬民事訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物或其他工作物定期租賃所生之爭執涉訟者。被告雖具狀答辯本件訴訟標的金額超過民事訴訟法第427條第1項所定額數10倍以上，且租賃標的包含建物及建物坐落土地，非屬單純建築物定期租賃，與民事訴訟法第427條第2項第1款規定有別，請求改用通常訴訟程序等語，惟所謂「建築物或其他工作物租賃」係相對於「基地租賃」、「土地租賃」、「耕地租賃」而言，且使用建築物或其他工作物，卻無庸使用其所坐落土地，實難想像，故「建築物或其他工作物租賃」應包括建築物或其他工作物及其基地之租賃在內，被告所言顯然侷限文義窄化民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用範圍，尚難採納，另徒以本件訴訟標的價額甚高亦難使本院認有裁定改用通常訴訟程序之必要，揆諸前開說明，本件由本院適用簡易訴訟程序，於法並無不合，合先敘明。　　貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：原告許守志與被告黃美月訂立租賃契約，約定將林口廠房出租與被告黃美月，租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，租金每月新臺幣（下同）24萬元，期間屆滿後，二造以相同條件續訂新約，租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止，然為節稅計，將租金分拆於2份租賃契約，而於林口廠房租賃契約書上記載每月租金1 4萬元，另以原告泰聯公司為出租人、被告東立公司為承租人，訂立門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00號7樓之房屋（下稱臺北市房屋）之租賃契約2分，租賃期間與2份林口廠房租賃契約均同，每月租金則為10萬元，然臺北市房屋實則由原告泰聯公司另租他人，被告東立公司並無使用收益臺北市房屋之事實。待租期屆滿，原告許守志與被告黃美月無法就重訂林口廠房契約內容一事達成共識，如此被告黃美月即應自林口廠房遷離，詎被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益，依林口廠房租賃契約第4條第3項約定請求被告黃美月返還租賃物、依第6條第2項約定請求被告黃美月按月給付租期屆滿翌日即112年5月16日起至清償日止，按每月租金24萬元計算之違約金與被告，爰依租賃契約法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告黃美月、東立公司應將坐落新北市○○區000 ○000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）騰空遷讓交還原告許守志、泰聯公司。㈡被告黃美月應自112年5月16日起至遷空返還上開房屋之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金。㈢被告東立公司應自112年5月16日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告泰聯公司20萬元之違約金。㈣願供擔保，請准宣告假執行。　　　　　　二、被告則以：林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約為各自獨立簽訂之契約，簽訂該2份契約之當事人間均無通謀虛偽意思表示之情。而當初磋商租賃契約內容時，原告泰聯公司表示林口廠房及臺北市房屋均為其所有，希望一併出租，又　　林口廠房原由訴外人正裕貿易股份有限公司（下稱正裕公司）承租，租賃期間即將屆至，希望被告黃美月承租，被告黃美月因而延續正裕公司承租條件，取每月租金147,000元之整數即14萬元，故林口廠房之每月租金應為14萬元，而非24 萬元。被告黃美月自105年5月起至112年5月止，已給付林口廠房租金2,016萬元，溢付840萬元，故被告黃美月已預付租金至117年5月，並繼續使用林口廠房，故林口廠房租賃契約期限未至，且為不定期租賃關係，原告許守志自不得請求被告黃美月返還林口廠房及其基地，並請求被告黃美月給付按月以月租金24萬元計算之違約金。縱認被告黃美月應給付違約金，亦應酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　　　　　　三、得心證之理由：　　　　原告許守志主張其與被告黃美月就林口廠房訂有租賃契約，被告黃美月迄今仍占有林口廠房使用收益等語，為被告黃美月所不爭執，堪信為真正。原告許守志主張林口廠房租賃契約之租賃期限於112年5月15日屆滿，每月租金24萬元，被告黃美月應依租賃契約第6條第2項約定按月給付相當於租金之 24萬元違約金等語，則為被告黃美月否認，並以上詞抗辯，經查：　㈠原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，為節稅將租金分拆至2份租賃契約內，1份為林口廠房租賃契約（出租人與承租人為原告許守志及被告黃美月），每月租金14萬元，另 1份為臺北市房屋租賃契約（出租人與承租人分別為原告泰聯公司及被告東立公司），每月租金10萬元，合計24萬元，原告泰聯公司、被告東立公司自始無訂立臺北市房屋租契約之意，被告東立公司亦無使用收益臺北市房屋之行為等語，並提出林口廠房租賃契約書2份（第1份租賃期間自98年5月1 6日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃契約書2份（出租人為被告泰聯公司，承租人為被告東立公司，第1份租賃期間自98年5月16日起至105年5月15日止，第2份租賃期間自105 年5月16日起至112年5月15日止）、臺北市房屋租賃合約書1 1份（出租人為被告泰聯公司，承租人為訴外人信實保險經紀人有限公司〈下稱信實保經〉，租賃期間自96年5月1日起11 4年5月31日止）為證（見重簡卷第27至65頁、第67至81頁、北簡卷第53至85頁）。觀諸原告許守志提出之租賃契約可見林口廠房租賃契約每月租金為14萬元，原告泰聯公司與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約每月租金為10萬元，就臺北市房屋被告東立公司與信實保經之承租期間重疊等情，既臺北市房屋有一屋二租之情，卻未見被告東立公司、信實保經、原告泰聯公司3者間產生糾紛，甚且信實保經早於被告東立公司承租臺北市房屋前之96年5月間即已與原告泰聯公司訂立臺北市房屋租賃契約，應可推認信實保經、被告東立公司就租賃物並未同時使用收益，故原告許守志主張臺北市房屋由原告泰聯公司出租與信實保經，被告東立公司與原告泰聯公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之真意，僅為節稅而簽訂臺北市房屋租賃契約等語，即非無憑，再佐以被告抗辯就林口廠房自105年5月起至112年5月止，已給付租金2,016萬元，溢付840萬元等語，可推知被告就林口廠房每月支付租金24萬元（計算式：2,016萬元÷84個月〈105年5月起至112年 5月止計7年，即84個月〉＝24萬元），其金額恰為林口廠房租賃契約、原告泰聯公司與被告東立公司間臺北市房屋租賃契約二者之每月租金總額，被告雖以溢付一詞交代，然租金為承租人使用收益租賃物之對價，被告按月溢付租金顯與交易常情不符，且溢付總額高達840萬元，更徵異常，故綜觀被告東立公司無使用收益臺北市房屋行為、林口廠房租賃契約與臺北市房屋租賃契約（契約當事人為原告泰聯公司及被告東立公司）之租賃期間完全相同、該2份租賃契約之每月租金總額與被告黃美月因使用收益林口廠房給付與原告許守志之每月租金相同等情，認原告許守志主張林口廠房每月租金為24萬元，原告泰聯公司與被告東立公司並無訂立臺北市房屋租賃契約之意等語，應屬可採。既林口廠房每月租金為24 萬元，則無被告黃美月抗辯林口廠房租賃契約因被告黃美月溢付租金而為不定期租賃契約之情存在，是林口廠房之租賃期間應於112年5月15日期滿。　　　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。參諸原告提出之112年9月5日存證信函所載（見重簡卷第83至87頁），可見出租人於林口廠房租賃契約期限屆滿前之112年4月間，即欲重擬林口廠房租賃契約內容，然未能與承租人達成共識，於租賃期間屆滿後曾數次要求搬遷等情，故本件林口廠房租賃契約即無出租人於租賃期限屆滿後，不反對承租人繼續使用收益之情，如此林口廠房租賃契約租賃期限即於112年5月15日屆滿，翌日起被告黃美月即不得繼續使用收益林口廠房。　㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚明；又被告黃美月於本租賃契約期滿應將廠房遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向原告許守志請求遷移費或任何費用，林口廠房租賃契約第4條第3項約定明確。本件原告許守志固請求被告黃美月將「新北市○○區00 0○000○000○000地號土地及其上房屋（如附圖）」騰空遷讓返還，惟經本院詢問原告租賃標的物範圍時，原告訴訟代理人陳稱略以「契約書上寫新北市○○區○○村○○○000號，然此非戶政編訂門牌，戶政編定門牌應為2-2號，原告自行將2-2號內除自用部分外之空間編為2-3號租給承租人，原來租給正裕公司的地方後來就租給被告黃美月使用」等語（見北簡卷第113頁），參諸原告許守志與訴外人正裕公司之89年2月16 日租賃契約書附圖中，正裕公司承租範圍坐落之土地地號可明顯辨識者為260（見本院訴字卷第42頁、第46頁），又現今林口區太平二段256地號於110年12月11日重測前之地號為 260，亦有土地登記第一類謄本可稽（見本院訴字卷第25頁），另參原告許守志與被告黃美月98年5月19日林口廠房租賃契約書第8條復特別約明本約延續原告許守志與正裕公司原租賃契約而來等語（見重簡卷第37頁），可見依卷內證據得以確定屬被告黃美月承租範圍者為現今256地號土地。至於原告其餘請求之「新北市○○區000○000○000地號之土地及其上房屋（如附圖）」部分，經本院闡明是否聲請測量以明確請求騰空遷讓返還範圍後，原告仍暫不聲請測量（見北簡卷第113頁），從而原告許守志就其訴之聲明之給付範圍並未具體特定，本院自無從判斷其聲明是否可採，故除256地號土地外，原告許守志其餘請求騰空遷讓範圍難以准許。　　㈣末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本件林口廠房租賃契約第6條第2項約定被告黃美月於本租賃契約期滿之翌日起，應及將租賃標的物交還原告許守志，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時交還廠房時，原告許守志得向被告黃美月請求按照房租租金之違約金至遷讓之日止等語（見重簡卷第61頁），據此，原告許守志請求被告黃美月給付租賃契約期滿翌日即112年5月16日起至騰空返還林口廠房之日止，按每月租金24萬元計算之違約金，即為有據。又本院審酌上述違約金條款訂立目的，應在促使被告黃美月於租賃契約期滿後儘速遷讓返還租賃物，使原告許守志可繼續使用收益租賃物，衡諸社會經濟狀況及交易常情，認原告許守志向被告黃美月請求按月以每月租金24萬元計算之違約金，並無不當，被告黃美月抗辯違約金數額應予酌減等語，尚難採憑。　㈤原告泰聯公司自陳與被告東立公司之臺北市房屋租賃契約僅係為節稅而簽訂，契約當事人間並無由被告東立公司使用收益臺北市房屋、被告泰聯公司因被告東立公司使用收益臺北市房屋而收取對價之意等語，如此原告泰聯公司與被告東立公司間並無契約關係存在，原告泰聯公司自難據契約對被告東立公司為任何主張，故原告泰聯公司請求被告東立公司返還林口廠房、給付違約金，顯無理由。　　　四、綜上所述，原告許守志本於林口廠房租賃契約法律關係，請求：㈠被告黃美月應將坐落新北市○○區000地號之土地騰空交還原告許守志；㈡被告黃美月應自112年5月16日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告許守志24萬元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。　六、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示之金額。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 540,704元合　　　　計　　　　　　　540,704元

2025-02-27

TPEV-113-北簡-4297-20250227-2

埔簡

臺灣南投地方法院

妨害自由

臺灣南投地方法院刑事簡易判決 114年度埔簡字第30號公訴人臺灣南投地方檢察署檢察官被告黃巧慧上列被告因妨害自由案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第2 155號），因被告自白犯罪，本院認宜以簡易判決處刑，爰不經通常審判程序，逕以簡易判決處刑如下：　　主　文黃巧慧犯侵入住宅罪，處拘役參拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　犯罪事實及理由一、本案犯罪事實及證據，除證據部分補充「被告黃巧慧於本院準備程序中之自白」外，其餘均引用起訴書之記載（如附件）。二、核被告所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住宅罪。被告利用不知情之陳嘉閔侵入住宅，應論以間接正犯。三、審酌被告未尊重告訴人胡緯民之居住安寧及安全，未獲許可即闖入告訴人住處，侵害告訴人就其住宅之管領權限，實屬不該，被告嗣於本院審理中坦承犯行，及被告於警詢時自陳高中畢業、從事美髮業、經濟狀況勉持等一切量刑事項，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　　　　四、依刑事訴訟法第449條第2項、第454條第2項，以簡易判決處刑如主文。五、如不服本件判決，得自收受送達之日起20日內，向本院提起上訴狀（須附繕本），上訴於本院管轄之第二審地方法院合議庭。　　　　　　　　　　本案改行簡易程序前由檢察官劉郁廷提起公訴，檢察官吳宣憲到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　埔里簡易庭　法　官　顏代容以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李育貞中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　3　　日附錄論罪科刑法條中華民國刑法第306條無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處1年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。附件臺灣南投地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第2155號　　被　　　告　黃巧慧　女　31歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○街00巷0號　　　　　　　　　　　　居南投縣○○鎮○○路000號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因妨害自由案件，業經偵查終結，認應提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黃巧慧前於民國107年間，向楊琇婷承租南投縣○○鎮○○路000 0號房屋（下稱本案房屋）使用，嗣楊琇婷於112年9月7日，透過房仲黃文昌將本案房屋出售予胡緯民，被告黃巧慧竟仍基於侵入住宅之犯意，委請陳嘉閔（另為不起訴處分），於 112年11月12日下午3時49分許，未經胡緯民之同意，搬運發電機至本案房屋內。嗣因胡緯民透過監視器察覺該址遭他人侵入而報警，始悉上情。二、案經胡緯民委由黃文昌訴由南投縣政府警察局埔里分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單及待證事實編號證據名稱待證事實 1 被告黃巧慧於警詢及偵查中之供述被告坦承於上揭時間，委由同案被告陳嘉閔進入本案房屋，安裝發電機之事實。 2 證人即同案被告陳嘉閔於警詢時之證述證明係被告黃巧慧委由同案被告陳嘉閔於上揭時間，進入本案房屋安裝發電機之事實。 3 證人楊琇婷於偵查中之具結證述證明證人於112年9月7日將本案房屋出售予告訴人胡緯民前，即已通知被告此情，並不再收取被告轉匯之租金。 4 不動產買賣契約書、協議書各1份等證明本案房屋於112年9月7日已由證人楊琇婷出售與告訴人。 5 被告與仲介黃文昌之對話紀錄擷圖1份證明黃文昌於112年10月18日即告知被告黃巧慧本案房屋已出售予告訴人，且被告亦知情。二、訊據被告黃巧慧固坦承委請同案被告陳嘉閔進入本案房屋之事實，惟矢口否認有何侵入住居犯行，辯稱：伊向楊琇婷承租本案房屋之租約到期後，就沒有再簽新的租賃契約，但伊一直都有持續繳租金給楊琇婷，楊琇婷也有收租金，直到11 2年11月間收到告訴人的通知，伊才知道本案房屋已經賣給別人，但伊認為有買賣不破租賃之適用，且伊在112年10月底就已將次月的房租交給楊琇婷，伊也確實有使用本案房屋經營髮廊，當然要繳租金，所以在楊琇婷將租金退還給伊後才會提存至法院，伊等間之租賃糾紛當時都尚在調解中，伊認為自己尚有本案房屋之使用權，所以有委託同案被告陳嘉閔搬發電機進入本案房屋接電等語。惟查： (一)觀諸被告提出與仲介黃文昌之通訊軟體LINE對話紀錄擷圖，於112年10月18日下午2時21分許，黃文昌傳送：「現在房子賣了，不定期租約未經公證是不受買賣不破租賃的保護的，不可能是妳匯租金給前屋主妳就能繼續使用的道理，所以當然妳沒有跟新屋主之間存在租約關係......」等語，被告亦有回覆該則訊息，是被告應已對於進入本案房屋之違法性有所認識。質諸證人楊琇婷於偵查中具結證稱：伊在與告訴人簽約之前就有跟被告說本案房屋已經賣出去了，被告雖持續匯租金給伊，但伊都已匯還給被告了，此情亦為被告所是認，足徵證人楊琇婷已向被告為終止契約之意思表示，其辯稱於112年11月間才知悉本案房屋出售乙事，非無可議之處。 (二)又被告雖辯稱：伊是不定期限租賃，再伊與楊琇婷之不定期租賃契約終止前，已就本案房屋都有使用權利等語，然按刑法第16條規定：「除有正當理由而無法避免者外，不得因不知而免除刑事責任。但按其情節，得減輕其刑。」此即有關違法性錯誤（或稱禁止錯誤）之規定，係採責任理論，亦即依違法性錯誤之情節，區分為有正當理由而無法避免者，應免除其刑事責任，而阻卻犯罪之成立，至非屬無法避免者，則不能阻卻犯罪成立，僅得按其情節減輕其刑。然法律頒布，人民即有知法守法之義務，因此行為人對於行為是否涉及不法有所懷疑時，負有諮詢之義務，不可擅自判斷，任作主張，必要時尚須向能夠提供專業意見之個人（例如律師）或機構（例如法令之主管機關）查詢，而行為人主張依本條之規定據以免除其刑事責任，自應就此之存在，指出其不知法律有正當理由而無法避免之情形。至於違法性錯誤尚未達於不可避免之程度者，其係低於通常，則僅係得減輕其刑，並非必減。是否，端視其行為之惡性程度及依一般社會通念是否皆信為正當者為斷，最高法院113年度台上字第2369號判決意旨參照。是被告對於進入本案房屋之違法性已有認識已如前述，卻未曾查詢相關法規或諮詢法律專業人士，以求釐清其行為之適法性，即貿然為本案犯行，難認有何正當理由，而無法避免欠缺違法性之認識，或得減輕其刑之情節存在，是以，亦無從適用刑法第16條之規定減免其刑。綜上所述，被告所辯，自屬無稽，其犯嫌堪予認定。　三、核被告所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住居罪嫌。被告利用不知情之同案被告陳嘉閔搬運發電機進入本案房屋內，請論以間接正犯。四、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣南投地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　劉郁廷本件證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　書　記　官　賴影儒附錄本案所犯法條中華民國刑法第306條第1項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。

2025-02-27

NTDM-114-埔簡-30-20250227-1

訴

臺灣新北地方法院

拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2631號原告簡寬弘訴訟代理人陳介安律師被告張運淮訴訟代理人簡嘉宏律師被告張庭妹訴訟代理人張運淮上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國114年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告張運淮應將坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物、編號Ｂ部分面積80.0 4平方公尺之柏油水泥地面（含圍牆）拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。被告張庭妹應自坐落在新北市○○區○路段00000地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積273.82平方公尺之建物遷出。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告張運淮負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣55萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣155萬6984元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告為新北市○○區○路段00000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例為1/4。系爭土地上坐落有一未辦保存登記建物（門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號，下稱系爭房屋）並鋪設柏油水泥路面（含圍牆，下合稱系爭柏油水泥路面），占用位置、面積如附圖即新北市中和地政事務所民國112年12月19日數值複丈字第1319號土地複丈成果圖所示，均無坐落土地之正當權源。　㈡經查系爭房屋乃張欽瑞所建築，張欽瑞業於88年11月29日死亡，系爭房屋之事實上處分權由張欽瑞之繼承人即被告張運淮以及訴外人張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠共同繼承。系爭房屋現由被告張運淮、張庭妹所占有使用，張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠又於本院112年12月25日言詞辯論期日將系爭房屋之事實上處分權讓與被告張運淮。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規定，提起本件訴訟。　㈢聲明：　　⒈如主文第1項所示。　　⒉被告張庭妹應將所占用如附圖編號A所示面積273.82平方公尺之系爭房屋、如附圖編號B所示面積80.04平方公尺之系爭柏油水泥路面，騰空返還原告與其他全體共有人。　　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠被告張運淮為張欽瑞之繼承人，並經其他繼承人張寶珠、張桂珠、張美珠、張鳳珠之讓與，繼承並受讓取得系爭房屋、柏油水泥路面之事實上處分權。而被告張庭妹則係經被告張運淮同意，與被告張運淮共同居住在系爭房屋。　㈡張欽瑞與其弟張琳漢曾共同承租耕作簡德旺所有之中和市○○○ 段○路○○○段0000地號等13筆土地（下稱系爭耕地），並於42 年7月間由張琳漢與簡德旺依當時耕地三七五減租條例簽訂耕地租約，張琳漢死亡後，則由張欽瑞繼續承租系爭耕地。嗣於57年間，張欽瑞為就近照顧農作之便，於取得系爭土地地主之同意，在系爭土地上建築系爭房屋，再於62年間申請門牌設立房屋稅籍。系爭房屋存在迄今已逾50年，且簡寬茂（即原告胞兄，亦為系爭土地共有人之一）等人每年均會至系爭房屋向承租人收取系爭耕地之租金。如系爭房屋係未經土地所有人同意興建，應早經原告或其他共有人訴請拆除，然系爭土地共有人從未訴請拆屋還地，原告主張系爭房屋為無權占有系爭土地，顯非合常理。　㈢又系爭耕地之共有人於95年10月間，以系爭耕地已無耕作事實，要求終止耕地租約並返還系爭耕地，經當時臺北縣中和市公所調解後，承租人（由被告張運淮代理）同意返還，然而系爭土地共有人當時並未要求被告張運淮拆除系爭房屋返還土地，反而於96年1月11日由簡嘉鋒以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂土地租賃契約書（下稱96年 1月11日租約），將系爭土地出租被告張運淮作為系爭房屋之基地，租期1年，此後每年均有續約，直至109年1月1日再轉為不定期租賃關係迄今。是以，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占有系爭土地，實有合法占有權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，實無理由。　㈣簡嘉鋒雖到庭陳稱伊未受系爭土地全體共有人之授權，擅自與被告張運淮簽訂96年1月11日租約云云，然96年1月11日租約係簡嘉鋒委任法律專業人士草擬，且契約上已載明簡嘉鋒係以「土地方代表人」身分簽約，殊難想像簡嘉鋒未獲其他共有人授權。退步言之，縱認簡嘉鋒未獲系爭土地共有人之授權而出租系爭土地予被告張運淮，然系爭土地共有人曾授權簡嘉鋒處理系爭耕地之三七五減租租約終止、土地返還等事宜，調解成立後，簡嘉鋒隨即以系爭土地共有人之代表人身分，與被告張運淮簽訂96年1月11日租約，往後均有續約，迄至原告提起本件訴訟前長達15年以上，實難想像原告不知上情。原告既知悉簡嘉鋒以「土地方代表人」之身分，每年與被告張運淮簽訂土地租賃契約而從未有反對之表示，依民法第169條表見代理之規定，原告對被告張運淮亦應負授權人之責任。　㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告為系爭土地之共有人，應有部分比例為1/4；又系爭土地上坐落有系爭房屋並鋪設系爭柏油水泥路面，占用位置、面積如附圖編號A、B所示等情，有系爭土地之登記謄本在卷可參（見本院卷第207頁），並經本院會同新北市中和地政事務所測量員履勘現場查明（見本院卷第135至141、159至1 61頁），應堪認定。四、原告主張被告張運淮、張庭妹無權占用系爭土地，依民法第 767條第1項前段、中段、第821條等規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面，並請求被告張運淮、張庭妹騰空返還系爭土地等節，則為被告以前揭情詞置辯。經查：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。原告以無權占有為原因，請求被告返還系爭土地，而被告對於原告為系爭土地之共有人，以及系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地如附圖編號A、B 所示部分等事實並無爭執，僅抗辯其等占有具有正當權源，依上開說明，自應由被告就其為有權占有乙情負舉證之責。　㈡被告雖辯稱張欽瑞係得系爭土地地主同意始建築系爭房屋、被告張運淮已向系爭土地共有人承租系爭土地，作為系爭房屋之基地等語，並提出96年1月11日租約、房屋租賃契約書（租期：108年至1月1日起至109年1月1日止；立契約人：簡嘉鋒、被告張運淮）等件為證（見本院卷第109、111至119 頁）。然查：　　⒈證人簡嘉鋒業已到庭結證稱：很多年前，系爭耕地的共有人委託我姑姑簡寬蓉代理處理系爭耕地有關三七五減租租約的事情，但簡寬蓉年紀大了，所以又臨時委託我代理處理；當時，我的律師跟我說我們家族另一筆土地（即系爭土地）上有被告張運淮的房子也要處理，還說如果我不急著使用系爭土地，可以先租給被告張運淮、讓他們有時間搬遷，所以我才在96年1月11日跟被告張運淮簽訂了土地租賃契約書（即96年1月11日租約），租金也是一年酌收新臺幣5,000元，之後也有續約幾次，印象中每年都有打合約；不過，我將系爭土地出租、續租給被告張運淮，並未得到其他共有人的授權，簡寬蓉只有授權我處理系爭耕地三七五減租租約事宜，租金也是我自己收起來，因為這對我來說是一件多出來的事情，想說快點處理，而且律師也說我可以出租等語（見本院卷第268至271頁）。　　⒉本院審酌證人簡嘉鋒固同為系爭土地共有人之一，且與原告有親屬關係（見本院卷第207、268頁），然依其證述內容，顯係自負無權出租之責，倘非事實，證人簡嘉鋒更將涉犯偽證罪之刑事重責，是其前開所述應屬可信。被告雖以96年1月11日租約上記載簡嘉鋒為「土地方代表人」乙節，認簡嘉鋒應已得系爭土地其他共有人之授權而出租系爭土地，然此推論並無論理上之必然性或經驗上之高度蓋然性，實難遽採。簡嘉鋒既未經系爭土地其他共有人之授權，擅自出租系爭土地予被告張運淮，基於債之相對性，對於其餘共有人不生效力，被告自無從以被告張運淮與簡嘉鋒間之租賃關係對抗原告及其他共有人。　　⒊被告再辯稱原告應負民法第169條之授權人責任云云，惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所明定，然所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之；所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，則指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原應即為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為而言（最高法院109年度台上字第1929 號判決意旨參照）。被告並未舉證原告本人有何具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與簡嘉鋒之事實，亦未舉證原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人而與被告張運淮為法律行為，卻不為反對之意思表示（被告僅以原告未移居國外，難以想像原告於長達15年以上期間不知簡嘉鋒出租系爭土地等語，為其此部分抗辯之論據，然此尚不足證明原告於簡嘉鋒簽訂96年1月11日租約或續約時已知簡嘉鋒表示為其代理人乙情屬實），自難遽令原告擔負民法第169條之授權人責任。　　⒋另關於被告辯稱張欽瑞已得系爭土地地主同意建築系爭房屋乙節，被告並未指明所稱「地主」係何人，亦未陳明彼等間就系爭土地有何法律關係之合意，更難執此為有利被告之認定。　㈢至被告張庭妹以其得被告張運淮之同意而使用系爭房屋乙情為由，為其占用系爭土地之正當權源。然本院已認定被告張運淮並無占有使用系爭土地之正當權源，是被告張庭妹前開所辯已失所依，不足為據。　㈣綜上所述，被告無法舉證被告張運淮有占用系爭土地之正當權源，被告張運淮以系爭房屋、柏油水泥路面占用系爭土地即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告張運淮拆除系爭房屋、柏油水泥路面並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。惟被告張庭妹僅為系爭房屋之占有使用人，於被告張運淮拆除系爭房屋前，無從返還所占用之系爭土地，僅能就自己占用部分遷出，是原告請求被告張庭妹遷出系爭房屋，尚屬有據，逾此範圍之請求則無理由。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊雅萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李淑卿

2025-02-27

PCDV-112-訴-2631-20250227-1

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最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 113年度台上字第2310號上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上訴人張錦綿被上訴人梁牧養訴訟代理人顏子涵律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年9月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112 年度重上更一字第22號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人以上訴人林佳霖與原審共同被上訴人張錦綿為被告，以先位之訴，請求確認其就如原判決附表（下稱附表）編號4、5所示坐落屏東縣○○鄉○○段（下稱同段）262、265 地號土地（下稱系爭土地）各應有部分378,234分之346,344 （下稱系爭應有部分）有優先購買權存在，及林佳霖塗銷登記暨張錦綿與被上訴人補訂契約、移轉土地，其訴訟標的對於林佳霖與張錦綿應合一確定。林佳霖提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之張錦綿，爰將之併列為上訴人，先予敘明。二、被上訴人主張：伊自民國93年間起先後與張錦綿之配偶及張錦綿約定由伊承租系爭土地及同段223地號土地全部，及同段225、259地號土地內之一條6米道路（下合稱223地號等土地），並為飼養、銷售馬匹所需，於系爭土地上興建馬房、員工宿舍等建物；嗣於102年5月16日與張錦綿再續訂租約，約定租期至107年12月31日止（下稱系爭租約），該租約兼有耕地租用及基地租賃性質。嗣張錦綿於105年1月6日將系爭應有部分出賣予林佳霖，並於同年3月30日完成所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），伊得主張優先購買。又林佳霖於買受系爭土地後，已承受系爭租約之出租人地位，系爭租約屆期後，伊仍持續使用土地、繳交租金，應視為以不定期限繼續租約等情，先位之訴，依土地法第104條、第107條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購買權存在，及命林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予伊；備位之訴，求為確認伊就系爭土地與林佳霖間存有不定期租賃關係之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決駁回，未據聲明不服，不予贅敘）。三、上訴人則以：被上訴人承租223地號等土地經營馬術渡假村，僅屬一般土地租賃性質，無從依土地法第104條、第107條規定主張優先購買。張錦綿出賣系爭應有部分時曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人僅願以低於市價之價格買受，且仍持續向林佳霖繳交租金，迄林佳霖於106年12月17日向被上訴人通知屆期不續租後，始主張優先購買，有違誠信。林佳霖與被上訴人間亦無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，係以：張錦綿於102年5月16日與被上訴人就包括系爭應有部分在內之223地號等土地訂有系爭租約，約定租期自102年1月1日至107年12月31日；嗣於105年1月6日就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289地號土地應有部分依序1,134,7 02分之325,086、3分之1、1,134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約，約定價金共計新臺幣（下同）5,454萬9,0 00元，並於105年3月30日將上開土地移轉登記予林佳霖，為兩造所不爭執。次查被上訴人於223地號等土地上經營馬術渡假村，且於93年間即在系爭土地及同段260地號土地上興建咖啡餐飲、客房、馬房、宿舍各1棟，現況265地號土地上仍有馬廄3間，262地號土地上有木造屋、餐廳、接待中心、廁所等建物。足認被上訴人係以系爭租約租用基地建築房屋，屬土地法第104條第1項規定之基地租賃契約。被上訴人使用系爭土地縱違反土地使用分區之管制規定，該租約亦非無效。被上訴人得依土地法第104條第1項規定，於張錦綿出賣系爭應有部分時，主張依同樣條件優先購買。張錦綿於105 年1月6日出售系爭應有部分予林佳霖時，並未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將買賣條件通知被上訴人，被上訴人雖知悉出賣事實而未表示購買，不能認已放棄優先購買權。被上訴人於林佳霖購買系爭土地後，雖繼續繳納租金，惟仍與林佳霖持續協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，其行使優先購買權未違誠信，無權利失效可言。故被上訴人依土地法第104條規定，以先位之訴，請求確認對於系爭應有部分有優先購買權存在，及林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就系爭應有部分與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許；其另依土地法第107條主張優先承買及其備位之訴，均毋庸審究等詞，為其判斷之基礎。五、本院廢棄發回之理由：　　　㈠按認定事實、適用法律，係法院之職權。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。查張錦綿於105年3月30日以買賣為原因將系爭應有部分移轉登記予林佳霖後，其中應有部分各378,234分之100已於108年7月24 日以贈與為原因移轉登記予訴外人施定遠，林佳霖所餘應有部分僅各378,234分之346,244，有系爭土地謄本及異動索引附卷可稽（見第一審卷㈠第367頁、第373頁、第467頁、第49 1頁），攸關被上訴人得主張優先購買權之範圍及買賣條件。原審未闡明令被上訴人就該登記資料為事實上及法律上之陳述，逕命林佳霖塗銷該應有部分移轉登記暨張錦綿補訂契約及移轉土地，於法已有未合。　㈡次按租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣基地時行使優先購買權，對於出賣之出租人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。原審係認張錦綿於105年1月 6日以總價5,454萬9,000元，就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289 地號土地應有部分依序1,134,702分之325,086、3分之1、1, 134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分主張優先購買權。果爾，被上訴人於主張優先購買時，僅表示應由其與張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及買賣價金訂立書面契約並據以履行，能否謂已按張錦綿與林佳霖所簽訂買賣契約內容買受，得符合土地法第104條第1項以同樣條件優先購買之規範意旨而生優先購買之效力，即滋疑義。原審未詳查審究，遽認被上訴人已合法行使優先購買權，進而為上訴人敗訴之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人先位之訴業經廢棄，其備位之訴尚未審理，案經發回，宜注意及之。又本件所涉法律爭議不具原則上重要性，無行法律審言詞辯論之必要，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-2310-20250226-1

訴

臺灣臺北地方法院

清償債務

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第2788號原告即反訴被告邱筠恩訴訟代理人吳俊達律師王亭涵律師陳禮文律師被告即反訴原告蘇應盛上列當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告蘇應盛應給付原告邱筠恩新臺幣肆拾捌萬伍仟柒佰肆拾伍元，及其中新臺幣肆拾肆萬捌仟肆佰貳拾陸元部分自民國一百十三年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之九點三三三三計算之利息。原告邱筠恩其餘之訴駁回。訴訟費用由被告蘇應盛負擔百分之四十二，餘由原告邱筠恩負擔。本判決第一項部分得假執行。但被告蘇應盛如以新臺幣肆拾捌萬伍仟柒佰肆拾伍元為原告邱筠恩預供擔保，得免為假執行。原告邱筠恩其餘假執行之聲請駁回。被告蘇應盛之反訴駁回。反訴訴訟費用由被告蘇應盛負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、被告即反訴原告蘇應盛（下稱蘇應盛）於民國114年1月15日提起反訴，主張原告即反訴被告邱筠恩（下稱邱筠恩）應依兩造間租賃契約之約定，給付自107年10月1日起至112年4月 30日之租金、管理費及水電費等，扣除蘇應盛應給付邱筠恩之借款本息後，餘額為新臺幣（下同）24萬2,688元（本院卷第205、211頁、第216至217頁）。經查，邱筠恩提起本訴請求蘇應盛返還借款本息，蘇應盛以兩造間另有合作關係或租賃關係而為抗辯，兩造就此情狀已在本訴部分詳為攻擊防禦，故堪認反訴之標的法律關係與本訴標的之法律關係暨防禦方法相牽連；加以，本訴部分兩造所為言詞辯論之資料在反訴部分亦可再相互利用。揆諸前開說明，蘇應盛提起反訴，合於民事訴訟法第259條、第260條第1項規定，應予准許。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。查邱筠恩起訴時訴之聲明為：「㈠被告蘇應盛應給付原告邱筠恩未清償之本金65萬元，及自借款日起至清償日止，以未清償之本金餘額為計算基準，按雙方約定年息9.3333%計算之利息。該給付金額最後扣除被告蘇應盛要求之房租、管理費及水電費。」「㈡被告蘇應盛應給付原告邱筠恩自催討日起至清償日止，以未清償之本金餘額為計算基準，按年息5%計算之遲延利息。」（士林卷第14 頁）；嗣於本院審理中變更並補正聲明如後貳之㈠所示（本院卷第61、109頁）。邱筠恩所為核屬擴張應受判決事項之聲明，另將聲明之內容予以具體、特定而為補正（民事訴訟法第256條規定），揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。貳、實體部分：一、邱筠恩主張：蘇應盛於107年5月22日向邱筠恩借款150萬元，約定還款期限為借款交付後一年，利息半年7萬、一年14 萬即按年息9.3333%計付；嗣邱筠恩於107年9月17日將150萬元如數匯款交付蘇應盛，蘇應盛本應於借款期限即108年9月 17日前清償本息。惟蘇應盛僅先後於110年12月17日、111年 1月3日各償還50萬元，經依民法第323條規定抵充後，尚欠本金96萬0,470元及自111年1月4日起至本件訴訟繫屬前一日即113年3月22日止之借款利息19萬8,198元，合計115萬8,66 8元未清償，迭經催討未獲置理。為此本於消費借貸契約之法律關係，依民法第477條、第478條規定，起訴請求蘇應盛返還借款已到期之借款本金96萬0,470元、利息19萬8,198元，及自起訴日113年3月22日起算按約定利率計付之借款利息等語（邱筠恩起訴狀之主張不再引用，見本院卷第109頁）。而聲明求為判決：　㈠蘇應盛應給付邱筠恩115萬8,668元，及其中96萬0,470元部分自113年3月22日起至清償日止，按年息9.3333 ﹪計算之利息。　㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。二、蘇應盛方面：　㈠就本訴部分抗辯：蘇應盛於107年9月17日向邱筠恩借款150萬元，約定借款利息按年息9.3333﹪計算；借款期間兩造合意由蘇應盛提供位於桃園市龜山區之房屋（下稱系爭房屋）供邱筠恩擺放雜物，蘇應盛並出名登記為訴外人奇奧多整合行銷股份有限公司（下稱奇奧多公司）負責人，而有合作關係（下稱系爭合作關係）。嗣邱筠恩於112年4月中旬將系爭房屋清空，兩造間合作關係已結束，但邱筠恩遲不將奇奧多公司負責人辦理變更登記，且兩造於113年3月間多次結算借款未果，致其未能還款等語，資為抗辯。並答辯聲明：邱筠恩之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡另提起反訴主張：兩造就系爭房屋之使用，有系爭合作關係，既邱筠恩否認有此合作關係，則亦屬租賃契約關係；邱筠恩自107年10月1日起至108年9月30日止，每月應付租金1萬元、管理費1,875元，自108年10月1日起至112年4月30日止，每月租金為2萬元、管理費1,875元，另應付水電費、濾水器面板維修、咖啡機維修、油漆及家具修繕工資等，扣除蘇應盛應給付邱筠恩之借款本息後，邱筠恩尚應給付24萬2,68 8元（請求、抵銷項目及計算結果，如附件所示）。為此本於租賃契約之法律關係，請求邱筠恩給付租金、管理費等語。而反訴聲明：邱筠恩應給付蘇應盛24萬2,688元。三、邱筠恩就反訴部分則以：兩造就系爭房屋係成立不定期租賃契約，邱筠恩已於112年4月中旬搬遷完畢，並向蘇應盛為終止之表示，租金應計付至112年4月30日，兩造已約定月租金為1萬元含管理費。蘇應盛主張不含管理費、每月租金2萬元，另所請求如附件所示水電費、濾水器面板維修費等各費用、借款本息抵充方式，均與契約約定及法律規定不符等語，資為抗辯。並反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。四、邱筠恩主張蘇應盛於107年9月17日向其借款150萬元，約定借款利息按年息9.3333﹪計算，蘇應盛先後於110年12月17日、111年1月3日各還款50萬元之事實，業據其提出存款明細查詢、存摺封面、帳戶往來明細及LINE通訊軟體對話內容為證（士林卷第18至22頁、第26至28頁）；為蘇應盛所不爭執（本院卷第29、110頁、第193至194頁），核與其提出之存摺明細內容相符（本院卷第33、39、41頁）；上開事實堪信為真實。五、本訴部分：　㈠按「稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。」「利息或其他報償，應於契約所定期限支付之；未定期限者，應於借貸關係終止時支付之。但其借貸期限逾一年者，應於每年終支付之。」「借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物」民法第474條第1項、第477條及第478條前段定有明文。　㈡查兩造間消費借貸契約約定還款期限為借款交付後一年，利息半年7萬、一年14萬即按年息9.3333%計付一節，有兩造間於107年5月22日之LINE通訊軟體對話內容可稽（士林卷第26 頁、本院卷第90、91頁），對此蘇應盛並不爭執。如前所述，邱筠恩既已於107年9月17日將150萬元如數匯款交付蘇應盛，則蘇應盛自應於借款期限屆滿時即108年9月17日前清償本息，且兩造就消費借貸「有約定利息支付期限」即借款交付後一年之合意，首堪認定。　㈢蘇應盛抗辯：兩造於113年3月間多次結算借款，邱筠恩於113 年3月6日出具切結書，載明結算後蘇應盛未還借款為46萬2, 798元云云，固提出兩造間往來資料、LINE通訊軟體對話內容、切結書為佐（本院卷第43至57頁）；惟其亦自陳：邱筠恩在113 年3 月6 日切結書上有簽名，原本兩造討論結果結算金額為32萬5,473 元，但後來邱筠恩切結書記載結算金額卻為46萬2,798 元，與兩造電話溝通過程中結算後金額不同，113 年3 月6 日切結書是邱筠恩製作的，並用郵寄的方式交給蘇應盛，但邱筠恩寄來的切結書所載內容，與兩造之前協商的結果不同等語（本院卷第110頁），而不同意邱筠恩1 13年3月6日切結書結算結果。則邱筠恩就此主張：113年3月 6日切結書並未經兩造合意而不成立等語（本院卷第110頁），應可信取。故兩造並未就蘇應盛所欠借款達成以46萬2,79 8元結算之合意，而不受蘇應盛所執113年3月6日切結書內容之拘束。　㈣蘇應盛固另抗辯兩造間另有系爭合作關係，而無法結算借款，致其未能還款云云（本院卷第29頁、第115至117頁）。惟按：　⒈所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院101年度台上字第1246號判決參照）。　⒉如前之認定，兩造於107年5月22日以通訊軟體LINE就借款150 萬元一事達成合意，邱筠恩並於107年9月17日如數交付借款，有邱筠恩所提LINE通訊軟體對話內容可證（本院卷第90、 93頁）。至於蘇應盛雖另於107年8月12日向邱筠恩表示願提供系爭房屋予邱筠恩使用，但綜觀兩造在通訊軟體LINE之往來對話內容，蘇應盛先陳稱：「要妳去看過如果合適希望你住1年到明年9月，這樣剛好把錢還妳我也比較沒壓力。每月 1萬含管理費，每天不到300，不含水電瓦斯」（本院卷第91 頁）；嗣邱筠恩於107年9月10日向蘇應盛表示：「那個借款文件OK」「就是從9/15開始算嗎」「但是我房子要月底才會搬入，房租要從10/1開始算起可以嗎」後，蘇應盛於同年月 11日回稱：「文件我用印了。妳又還沒進住當然從10/1開始算」等語（本院卷第92頁），可見，蘇應盛向邱筠恩借款15 0萬元，與蘇應盛提供系爭房地供邱筠恩使用一事，實係各別之契約關係。本件邱筠恩向蘇應盛請求返還借款本息，係依據兩造間消費借貸契約關係；至於蘇應盛所抗辯之系爭合作關係，兩者雖有時間上之關連性，究非同一契約，蘇應盛自不得以系爭合作關係，對邱筠恩主張同時履行抗辯而拒付借款本息；其所為之上開抗辯，自非有據。　⒊又蘇應盛前於本院113年11月13日言詞辯論期日，抗辯其基於系爭合作關係，得請求邱筠恩給付108年水電費1萬0,299元、109年水電費9,284元、110年水電費6,274元，及110年12 月17日起至12年3月間之每月租金、管理費、水電費等，而為抵銷抗辯（本院卷第194頁）；其後於114年1月15日言詞辯論期日固陳明於本訴不為抵銷抗辯，而另提起反訴（本院卷第216頁）。惟綜觀其提起反訴時之114年1月2日答辯狀附表（即後附件，本院卷第211頁），係以其應付邱筠恩年度結算之借款本息抵銷後之餘額24萬2,688元，而反訴請求邱筠恩給付租金、管理費、水電費等；核其真意仍有欲就邱筠恩所為借款本息請求為抵銷抗辯。茲述如下：　⑴依民法第334條第1項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」，抵銷權之行使，其要件之一須雙方債務均屆清償期方可，否則不得為抵銷。查兩造就蘇應盛提供系爭房屋，由邱筠恩自107年10月1日起居住使用之法律性質為租賃契約一節，並不爭執（本院卷第177至178頁、第179至180頁、第205頁），且有前開107年9月10日LINE通訊軟體對話內容可證（本院卷第92頁），蘇應盛並承諾自107年10月1日起，開始計付租金。又蘇應盛雖於107年8月12日之LINE通訊軟體對話中，提及由邱筠恩居住使用系爭房屋一年，每月1萬元含管理費、不含水電瓦斯（本院卷第91頁）；但蘇應盛嗣於107年9月27日以LINE通訊軟體向邱筠恩表示：「只要妳想住，想住在多久都沒關係」一語（本院卷第94頁），且之後迄至兩造不爭執之契約終止日即112年4月30日止（本院卷第 216頁），期間未曾見有合意將租賃契約變更為系爭合作關係，亦未曾合意將租金每月1萬元含管理費，變更為每月租金2萬元、邱筠恩應另負擔管理費之情事。是以，兩造間係成立不定期限之租賃關係，且約定每月租金為1萬元、內含管理費。則蘇應盛於本訴抗辯及反訴主張：邱筠恩自107年1 0月1日起至108年9月30日止，每月除應付租金1萬元外，另應付管理費1,875元，自108年10月1日起至112年4月30日止，每月租金為2萬元、管理費1,875元云云（本院卷第216頁），不足採信。　⑵查蘇應盛既以上開114年1月2日答辯狀為抵銷之意思表示，斯時兩造各自之借款、租金等債權均屆清償期，已具抵銷適狀，是蘇應盛抵銷之意思表示，即生效力。而抵銷權之行使，將使兩造債之關係溯及最初得為抵銷時消滅，所謂最初得為抵銷時即抵銷權發生之時為是。次依民法第342條規定：「第321條至第323條之規定，於抵銷準用之。」依第322條第1 款規定：「清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：債務已屆清償期者，儘先抵充。」及第323 條規定：「清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。」準此，抵銷，應就兩造債務相當額，溯及宜為抵銷時生其效力者，使得為抵銷之債務，於宜為抵銷時消滅，此後即不生計算利息之問題。　⑶參據兩造於108年3月20日討論如何給付借款利息時，邱筠恩表示：「扣掉一年份的房租跟水電剩的再給我」等語後，蘇應盛回以貼圖而未為反對之表示（本院卷第96頁），可認兩造已合意邱筠恩依租賃契約應給付予蘇應盛之租金、水電費，蘇應盛應返還邱筠恩之借款本息，均係以按年結算、並先與借款利息抵充之方式而為計算。　⑷蘇應盛雖抗辯：邱筠恩自107年10月至108年9月之一年期間應付水電費為9,260元、111年10月（其誤載為「2021年10月」）至112年4月之水電費為3,569元等語（本院卷第211頁即附件第一欄、第五欄）；惟邱筠恩僅對於108年水電費為1萬0, 299元、109年水電費為9,284元、110年水電費為6,274元、1 11年水電費為5,161元、112年1至3月水電費為1,784元等情不爭執（本院卷第43、194頁），如其113年3月6日提出切結書所載（本院卷第57、110、194頁）。而依切結書所載108 年1月至9月之水電費各為198元、1,467元、203元、1,448元、184元、1,482元、182元、1,962元、233元（本院卷第57 頁，另見第43頁），共計7,359元；111年10月至112年3月水電費各為722元、132元、662元及1,784元（112年1至3月合計），共3,300元；既蘇應盛就其所辯邱筠恩應付107年10月至12月之水電費1,901元（即9,260元－7,359元）、112年4月之水電費269元（即3,569元－3,300元）部分，未提出相關水電費支出單據以為證明，自不足採。據此，107年10月至108 年9月、108年10月至109年9月、109年10月至110年9月、110 年10月至111年9月、111年10月至112年4月之水電費如附表「水電費金額」欄所示，先予認定。　⑸又邱筠恩不爭執其就系爭房屋之租金應給付至112年4月30日止（本院卷第216頁），則107年10月至108年9月、108年10 月至109年9月、109年10月至110年9月、110年10月至111年9 月、111年10月至112年4月之租金如附表「租金金額」欄所示，亦可認定。　⑹兩造間消費借貸契約約定自107年9月17日借款150萬元交付時起一年還款，則迄至108年9月17日（民法第120條第2項規定，始日不算入）止屆期，該年度利息為14萬元（即150萬元× 9.3333﹪＝13萬9,999.5元，元以下四捨五入，下同）；經蘇應盛以附表編號1之租金、水電費「合計」欄所示之12萬7,3 59元抵銷後，得清償迄至108年8月14日止、計332日（即14 萬元÷365日＝384元；12萬7,359元÷384元＝332日，日以下四捨五入，下同）之利息。　⑺又自108年8月15日起至109年9月17日止，計1年1個月又3日期間，按150萬元借款本金計算之利息額為15萬2,833元（即15 0萬元×9.3333﹪÷12個月×〔13個月＋3日÷30日〕＝15萬2,833元）；經蘇應盛以附表編號2之租金、水電費「合計」欄所示之1 2萬9,627元抵銷後，僅得抵銷至109年7月18日止、計338日之利息。　⑻自109年7月19日起至110年9月17日止，計1年1個月又29日期間，按150萬元借款本金計算之利息額為16萬2,945元（即15 0萬元×9.3333﹪÷12個月×〔13個月＋29日÷30日〕＝16萬2,945元）；經蘇應盛以附表編號3之租金、水電費「合計」欄所示之12萬7,210元抵銷後，得抵銷至110年6月14日止、計331日之利息。　⑼自110年6月15日起至蘇應盛於110年12月17日清償50萬元時止，計6個月又3日期間，按150萬元借款本金計算之利息額為7 萬1,167元（即150萬元×9.3333﹪÷12個月×〔6個月＋3日÷30日〕＝7萬1,167元）；經以蘇應盛清償之50萬元，先抵銷利息7萬 1,167元後、再抵銷本金42萬8,833元後，借款本金餘欠107 萬1,167元（即150萬元－42萬8,833元）。　⑽自110年12月18日起至蘇應盛於111年1月3日清償50萬元時止，計17日期間，按107萬1,167元借款本金計算之利息額為4, 656元（即107萬1,167元×9.3333﹪÷365日×17日＝4,656元）；經以蘇應盛清償之50萬元，先抵銷利息4,656元後、再抵銷本金49萬5,344元後，借款本金餘欠57萬5,823元（即107萬1 ,167元－49萬5,344元）。　⑾自111年1月4日起至111年9月17日止，計8個月又14日期間，按57萬5,823元借款本金計算之利息額為3萬7,919元（即57 萬5,823元×9.3333﹪÷12個月×〔8個月＋14日÷30日〕＝3萬7,919 元）；經蘇應盛以附表編號4之租金、水電費「合計」欄所示之12萬5,306元抵銷後，餘額8萬7,387元除得抵銷自111年 9月18日起至112年4月30日止、計7個月又13日之利息計3萬3 ,290元外，餘款5萬4,097元（即8萬7,387元－3萬3,290元）得抵銷本金。是經抵銷後，本金餘額尚有52萬1,726元（即5 7萬5,823元－5萬4,097元）。　⑿又蘇應盛於112年4月30日以附表編號5之租金、水電費「合計」欄所示之7萬3,300元抵銷本金後，本金尚餘44萬8,426元（即52萬1,726元－7萬3,300元）。而邱筠恩得請求計算自11 2年5月1日起至起訴前一日即113年3月21日（見士林卷第12 頁收狀戳）、計10個月又21日已到期之利息額應為3萬7,319 元（即44萬8,426元×9.3333﹪÷12個月×〔10個月＋21日÷30日〕＝ 3萬7,319元）。　⒀至於蘇應盛雖另以其對邱筠恩有附件所示濾水器面板維修4,4 00元、咖啡機維修費1,200元、油漆及家具修繕工資5,000元之債權，得以之抵銷（本院卷第211頁）；惟邱筠恩主張此與兩造間約定不符，而否認有此等債權存在。茲既蘇應盛未就此等債權之存在，舉證以實其說，則其抗辯得以上開債權為抵銷，即非有據。　⒁綜上，邱筠恩請求蘇應盛返還借款本金44萬8,426元、已到期借款利息3萬7,319元，共48萬5,745元，及其中44萬8,426元自113年3月22日起至清償日止，按年息9.3333 ﹪計算之借款利息部分，為有理由，超逾部分，洵屬無據。　㈤綜上所述，邱筠恩本訴部分，本於兩造間消費借貸契約之法律關係，依民法第477條、第478條規定請求蘇應盛給付43萬 6,195元，及其中40萬2,683元自113年3月22日起至清償日止，按年息9.3333 ﹪計算之借款利息部分，為有理由，超逾部分，應予駁回。　㈥假執行之宣告：本訴所命被告蘇應盛給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行。又被告蘇應盛陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告邱筠恩敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。六、反訴部分：　　蘇應盛反訴部分主張依兩造間租賃契約關係，邱筠恩自107 年10月1日起至108年9月30日止，每月應付租金1萬元、管理費1,875元，另自108年10月1日起至112年4月30日止，每月租金為2萬元、管理費1,875元，扣除蘇應盛應給付邱筠恩之借款本息後，邱筠恩尚應給付24萬2,688元（請求、抵銷項目及計算結果，如附件所示）等情。惟依上開本訴㈣之⒊部分所為之論斷，蘇應盛各該有理由之債權部分，已經本院認定與邱筠恩之借款本息抵銷而消滅，其餘部分之請求則屬無據。從而，蘇應盛反訴本於租賃契約之法律關係，請求邱筠恩給付租金、管理費共24萬2,688元，為無理由，應予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件邱筠恩之本訴為一部有理由，一部無理由；蘇應盛之反訴為無理由；依民事訴訟法第78條、第79條、第 389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　民事第七庭法　官　賴錦華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周筱祺附表：蘇應盛得請求之水電費、租金編號期　　　　　　間水電費金額租金金額合　計　 1 107年10月至108年9月 7,359元 120,000元 127,359元 2 108年10月至109年9月 9,627元 120,000元 129,627元 3 109年10月至110年9月 7,210元 120,000元 127,210元 4 110年10月至111年9月 5,306元 120,000元 125,306元 5 111年10月至112年4月 3,300元 70,000元 73,300元

2025-02-26

TPDV-113-訴-2788-20250226-1