履行債務
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第1689號
原 告 洪何美蓮
何美雀
何美柑
何宥溱
何玉玲
共 同
訴訟代理人 郁旭華律師
被 告 咏隆機電工程有限公司
法定代理人 施美如
訴訟代理人 王朝揚律師
上列當事人間請求履行債務事件,於民國113年12月20日言詞辯
論終結,本院判決如下:
主 文
被告應分別給付原告每人各新臺幣42萬6842元,及各自民國113
年9 月26日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告各以新臺幣14 萬2280元為被告供擔保後,得就其
第一項金額為假執行。但被告如對各原告各以新臺幣42萬6842元
預供擔保,得對該預供擔保之原告免為假執行。
事實及理由
一、原告主張
㈠原告共有之臺南市○○區○○段0000地號土地(下稱【系爭土地
】)前委由原告手足何純縈為代理人與訴外人和典不動產企
業社(下稱【和典企業社】,原獨資商號,於民國112 年8
月9 日〈日期下以「00.00.00 」格式〉變更為合夥)於110.0
5.28簽訂土地專任委託銷售契約書、契約內容變更同意書(
下合稱【系爭專任委託銷售書】,與本件相關條款節錄如附
表,以下各契約同)委由該社仲介出售系爭土地,經該企業
社營業員陳世昌媒介被告後,兩造於110.10.21簽訂土地買
賣契約書(下稱【系爭土地買賣契約書】),並支付簽約款
新臺幣(下同)450 萬元,惟其後被告無法依約於111.01.2
5 支付餘款(銀行貸款及交屋款),經原告催告仍未給付。
嗣兩造經協議解約,原告同意拋棄沒收被告已付價金450 萬
元之權利,被告同意負擔爾後原告遭和典不動產企業社提起
請求仲介服務費訴訟之經法院判決確定給付之全部金額,兩
造即於111.05.12 簽訂土地買賣解除契約(下稱【系爭解除
買賣契約書】)。
㈡系爭解除買賣契約書第3 條約定真意
⒈本條雖記載「爾後如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方
提起訴訟追討仲介服務費時,經台南地方法院判決仲介服務
費金額,則由買方全部負擔,但未經取得買方同意,賣方不
得擅自同意其判決金額。」,惟兩造簽訂系爭解除買賣契約
書時,雙方無法律專業,是該條款約定真意,查係:
⑴所稱「如和典不動產企業社營業員陳世昌對賣方提起訴訟追
討仲介服務費時」,因系爭專任委託銷售書之契約當事人為
和典企業社,陳世昌則係該企業社負責該契約之業務員,故
本句真意係指「和典不動產企業社對原告提起訴訟追討仲介
服務費時」。
⑵所稱「經台南地方法院判決仲介服務費金額」,因確定判決
始為事件最終確定賠償金額,故本句真意係指「經法院判決
確定之金額」。
⑶所稱「但未經取得買方同意,賣方不得擅自同意其判決金額
。」,因判決如經確定即有既判力與拘束力,即無原告與被
告能否同意該確定判決餘地,故本句真意係指「原告若欲與
和典不動產企業社和解,其和解金額應經被告同意」。
依上開
⒉是本條真意應為:倘日後和典不動產企業社對原告提起訴訟
追討仲介服務費時,經法院判決確定原告應給付時,被告願
全部負擔。
㈢嗣和典企業社依系爭專任委託銷售書第6 條第1 項約定起訴
請求原告給付仲介服務費180 萬元(即系爭買賣契約價金45
00萬元之4%)及遲延利息,雖經本院駁回其一審之訴,惟由
臺灣高等法院臺南分院廢棄原審判決改判:原告應給付和典
企業社180 萬元及自110.10.22 起至清償日止按法定利率(
週年利率5%)計算之遲延利息(該院112 年度上字第63號)
,再由最高法院於113.08.22 裁定駁回上訴確定(該院113
年度台上字第1174號,以上判決下合稱【系爭和典服務費確
定判決】、該訴訟下合稱【系爭和典服務費訴訟】)。原告
即依判決金額,於113.09.11 給付和典企業社仲介服務費與
遲延給付利息及訴訟費用等合計共215 萬6233元。
㈣原告依系爭和典服務費確定判決應賠償和典企業社,且被告
於系爭和典服務費訴訟經訴訟告知,依系爭解除買賣契約書
第3 條約定,被告自應負擔系爭和典服務費確定判決應賠償
額。爰依該條款約定,請求被告賠償原告依系爭和典服務費
確定判決已給付之:①仲介服務費180萬元及110.10.22-113.
09.06 之遲延利息25萬8934元(合計共205萬8934元)、②原
告因該訴訟敗訴確定應負擔之敗訴訴訟費用共7 萬5280元(
一審1 萬8820元、二審及三審均為2 萬8230元)。以上①、②
合計共213 萬4214元。另該筆債權金額其給付可分,而原告
有數人,爰併依民法第271 條規定,請求被告將該筆債權金
額均分給付各原告及均自受請求日即起訴書送達翌日(即11
3.09.26 )按法定利率(週年利率5%)計算之遲延利息。茲
聲明:如本判決主文第1 項所載、原告均願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告抗辯:
㈠原告以系爭解除買賣契約書第3 條約定主張被告應給付原告
依系爭和典服務費確定判決給付和典企業社之服務費(含遲
延利息)與敗訴訴訟費用。惟解釋意思表示,固須探求當事
人之真意,不得拘泥於所用之辭句,但所用之辭句業已表示
當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨所用之辭句而更
為曲解(最高法院17年上字第1118號判例意旨參照)。依該
契約內容:
⒈該契約書第3 條記載「爾後如和典不動產企業社營業員陳世
昌對賣方提起訴訟追討仲介服務費」,係分別載明「和典不
動產企業社」、「營業員陳世昌」、並於上開文字下加註底
線,可認當時雙方真意係針對和典企業社就系爭土地交易之
承辦人員「陳世昌」所為之約定。
⒉又該契約書於前言先載明「買賣雙方約定前往和典不動產企
業社營業處協議解除買賣契約」,後於契約第3 條記載「和
典不動產企業社營業員陳世昌」,是該契約顯係區分企業社
與陳世昌,亦足以證明該契約書第3 條係限於陳世昌對原告
提起訴訟追討服務費之情形,原告顯係扭曲該契約文字。
⒊另該條已經載明「台南地方法院判決仲介服務費金額」,文
義上顯屬特定本院判決,無須再為解釋探求,原告將其解釋
為「經法院判決確定原告應給付」,顯係曲解文義。
㈡原告以系爭和典服務費確定判決,請求被告給付原告支付和
典企業社之款項,因非該當系爭解除買賣契約書第3 條約定
要件,其請求無理由。爰聲明:原告之訴駁回。如受不利益
判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠本件兩造就原告委由和典企業社居間出售系爭土地與被告,
其後兩造合意解約,而先後與和典企業社、被告簽訂附表之
各該契約,以及和典企業社對原告起訴請求支付服務費取得
系爭和典服務費確定判決並已由原告支付服務費(含遲延利
息)與訴訟費之事實,均無爭執,雙方僅爭執原告得否依系
爭解除買賣契約書第3 條約定請求被告給付原告依系爭和典
服務費確定判決支付之服務費(含遲延利息)與訴訟費。
㈡按「解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用
之辭句。」,民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約,
應以當事人立約當時之真意為準,而真意何在,又應以過去
事實及其他一切證據資料為斷定之標準,不能拘泥文字致失
真意。至所謂探求當事人之真意,如兩造就其真意有爭執時
,應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會
之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法
律效果而為探求,並將誠信原則涵攝在內,藉以檢視其解釋
結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院104 年
度台上字第1575號民事判決要旨參照)。經查:
⒈依附件之系爭專任委託銷售書第6 條第5 項第1 款約定,參
照系爭和典服務費確定判決、本院調閱之和典企業社與被告
另案服務費訴訟(本院112 年度訴字第2014號),本件兩造
係未經和典企業社同意即合意解除契約,和典企業社即:①
依系爭專任委託銷售書第6 條第5 項第1 款約定起訴請求原
告支付服務費,而經系爭和典服務費確定判決判命原告應支
付該社服務費、②另依其與被告於110.09.29 簽訂之買方議
價委託書,以被告未經同意即合意解除契約起訴請求被告應
依約支付服務報酬90萬元(即約定之成交總價2%),經雙方
於113.01.25 以45萬元成立訴訟上和解。
⒉依附件之系爭土地買賣契約書第8 條約定、原告寄發被告催
告給付銀行貸款及交屋款履約之存證信函,本件係被告有無
法依約支付銀行貸款及交屋款之違約事由,是原告原係得依
系爭土地買賣契約書第8 條約定沒收被告已交付之簽約金45
0 萬元再依系爭專任委託銷售書第7 條第2 款約定自沒收款
中撥付180 萬元與和典企業社為服務報酬,依此操作結果原
告獲有270 萬元違約金之獲益。
⒊然原告卻於未經和典企業社同意下與被告簽立系爭解除買賣
契約書,同意放棄沒收該450 萬元違約金之權利(即放棄27
0 萬元獲益),並附加該契約書第3 條之如原告其後遭和典
企業社訴追服務費時由被告負擔法院判決金額之條款,基於
系爭買賣契約之履約與違約之雙方經濟利益,原告顯無於放
棄對被告之沒收違約金獲益(270 萬元)之狀況下又必須負
擔應支付和典企業社服務費(180 萬元)之不利益,是顯見
該第3 條約定之真意,係:兩造就原告因簽訂系爭解除買賣
契約書所致之將來可能受和典企業社依系爭專任委託銷售書
第6 條第5 項第1 款起訴請求服務費(180 萬元)所受之法
院判決應給付金額與訴訟成本之不利益,合意均應由被告承
擔。如此解釋,始符合公平與通常社會常理。
⒋基於上開解釋原則,系爭解除買賣契約書第3 條約定之被告
應負擔範圍,除包含法院確定判決認定原告依該條款應給付
和典企業社之服務費之本金金額外,另包括原告為免除或降
低支付和典企業社請求金額而進行訴訟之必要訴訟費用與因
此所發生之遲延給付利息。
⒌綜上所述,原告依系爭解除買賣契約書第3 條約定,得請求
被告給付原告就系爭和典服務費確定判決應給付該社金額以
及原告因該訴訟支付之必要費用。被告辯稱該條約定僅適用
該社營業員陳世昌起訴請求及本院判決之辯詞,無從採認。
㈢被告應給付金額之認定
⒈依前述說明,原告得就附表和典企業社收據(113.09.11 )
所載之給付款項(共215萬6233元)請求被告依約償還,而
原告現僅請求該收據中之系爭和典服務費確定判決判命之服
務費本金與遲延給付利息(合計205萬8934元)、系爭和典
服務費訴訟之敗訴訴訟費用中之歷審裁判費(合計7萬5280
元),並依民法第271 條規定按原告人數均分給付,自為有
理由。
⒉又其請求自被告受請求(即起訴書送達)翌日起之依民法第2
29條第2項、第233 條第1 項、第203 條規定之遲延利息,
亦屬有理由,應併予准許。
四、從而,原告依依系爭解除買賣契約書第3條約定、民法第271
條規定,請求被告給付各原告如主文所示之金額與自起訴
狀送達受請求之翌日起之法定遲延利息,為有理由,應予准
許。
五、訴訟費用負擔
本件原告全部勝訴,爰依民事訴訟法第78條規定,命由被告
負擔訴訟費用。
六、假執行部分
㈠原告聲明願供擔保請准宣告假執行,而被告未釋明有因假執
行恐受不能回復之損害(即無民事訴訟法第391 條規定之事
由),爰依民事訴訟法第390條第2 項規定,定如主文所示
之擔保金額准許之。
㈡被告聲明願供擔保請准宣告免假執行,爰依同法第392 條第2
項規定,定被告如主文所示之金額為原告預供擔保,得免
為假執行。
七、結論:本件原告之訴有理由,依民事訴訟法第78條、第390
條第2 項、第392 條第2 項,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 10 日
民事第五庭 法 官 陳世旻
附表: 【土地專任委託銷售契約書】、【契約內容變更同意書】 .甲方:何純縈 .乙方:和典不動產企業社(負責人:方思賢) 營業員:陳世昌 [土地專任委託銷售契約書](110.05.28) 第一條:委託標的:台南市○○區○○段0000地號(面積495.63㎡) 第二條:委託銷售總價格:新台幣4980萬元 第三條:委託銷售期間自民國110年5 月28日起至110年12月31日止。 第六條:服務報酬(節錄) 一、甲方同意買賣契約成立後,即有按買賣成交總價格的百分之肆(含稅)支付乙方服務報酬之義務(最高不得超過中央主管機關之規定),並於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬之全部,或自履保帳戶中撥款支付,而乙方應開立統一發票為憑據。 五、簽訂書面買賣契約後,如有下列情事,依各該款規定收取服務報酬: ㈠未經乙方書面同意,甲方逕與買方合意解除契約,或因可歸責於甲方之事由而解除買賣契約、無法繼續履行契約者,仍應支付約定服務報酬。 ㈡因不可歸責乙方之事由,而有書面買賣契約無效、被撤銷或解除時,甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。 ㈢但因可歸責於買方之事由而解除契約者,甲方就所沒收價金應依第七條第二項之約定給付服務支出費用。 第七條:授權代理收受定金及買方違約金(節錄) 二、甲方自買方沒入定金或受有違約金時.應就該定金或違約金給付乙方百分之50之金額(不得逾50%),做為該次委託銷售之「服務支出費用」(乙方不得再收取服務報酬),且支付金額不得逾約定之服務報酬。 [契約內容變更同意書](110.05.28) 經雙方同意變更部分條款如下: 一、委託總價額變更 買賣:總價額變更為新台幣4500萬元。 【土地買賣契約】(110.10.21) .買方:咏隆機電工程有限公司(負責人:施自福) 買方代理人:施乃方 .賣方:洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲 賣方代理人:何純縈 第二條:買賣總價款新台幣4500萬元整。 條三條:買賣價款付款約定:(節錄) 簽約款:450萬元 備證款:- 銀行貸款及交屋款:2700萬元 ⑷買方辦理銀行貸款,約定最遲於111年1月25日 尾款 :- 第八條:違約罰則(節錄第1項買方違約) 買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時,即為買方違約,賣方得限期催告履行,逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收,充作懲罰性違約金。 【註:台南大同路第68號存證信函(節錄)】 咏隆僅支付簽約款450萬元,並取得土地所有權狀後,竟未依約於相當期限內支付土地增值稅1350萬元,復位依約於111.01.25前完成銀行貸款或支付第三期款2700萬元,已違反契約第3條第3、4項約定。 【土地買賣解除契約】 .買方:咏隆機電工程有限公司/負責人:施自福 買方代理人:施乃方 .賣方:洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲 賣方代理人:何純縈 [土地買賣解除契約] .買賣雙方於110年10月21日簽立買賣契約,不動產標的物位於台南市○○區○○段0000地號,面積495.36平方公尺,權力範圍,全部。 .買賣總價款新台幣肆仟伍佰萬元整,簽約款新台幣肆佰伍拾萬元整,買方已存入陽信銀行信託專戶。 .於中華民國111年5月12日,買賣雙方約定前往和典不動產企業社營業處協議解除買賣契約,協議內容如下: 賣方同意解除買賣契約,並買賣雙方均拋棄其餘請求。 雙方承諾且擔保,自本終止合約簽訂日起,雙方不得再以任何管道或方式,就本合約之終止或任何因終止而發生之費用或補償,向任何方提起任何法律上或非法律上之請求或主張。 爾後如和典不動產企業社營業員 陳世昌 對賣方提起訴訟追討仲介服務費時,經台南地方法院判決仲介服務費金額,則由買方全部負責,但未經取得買方同意,賣方不得擅自同意其判決金額。 恐口無憑,特立此契約為證。 .註:本件解除契約後土地所有權狀正本5 份已取回 何純縈 和典企業社收據(113.09.11) 茲收到洪何美蓮、何美雀、何美柑、何宥溱、何玉玲給付新台幣215萬6233元無訛。 明細如下: ⒈本金+利息:2,058,934元(利息計算110.10.22-113.09.06) ⒉一審裁判費:18,820元 ⒊二審上訴裁判費:28,230元 ⒋三審律師費:30,000元 ⒌提存規費:500元 ⒍假執行執行費:16,139元 ⒎假執行地政規費:540元 ⒏假執行鑑定費:3,070元 ※以上本金、利息暨相關費用即1-8 合計2,156,233元。
上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本),如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 13 日
書記官 林怡芳
TNDV-113-訴-1689-20250110-1