遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事簡易判決
113年度基簡字第638號
原 告 闞幼敏
被 告 李素照
吳國華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年9月12日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告李素照應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號一樓房屋遷讓返
還原告。
被告李素照、吳國華應給付原告新臺幣捌萬柒仟零壹拾貳元,及
自民國一百一十三年五月八日起至被告李素照遷讓返還前項房屋
之日止,按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李素照負擔百分之九十五,被告李素照、吳國華負擔百分之四,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行;但被告李素照如以新臺幣陸拾萬元預供
擔保,得免為假執行。
本判決第二項之已到期金額得假執行;但被告李素照、吳國華如以已到期金額之全額預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知,均未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟
法第386條各款所列情形,依民事訴訟法第436條第2項、第3
85條第1項前段規定,准原告之聲請,由其一造辯論而為判
決。
二、原告主張:被告李素照(下稱其姓名)於民國112年12月20日
邀被告吳國華(下稱其姓名)為連帶保證人,就原告所有門牌
號碼基隆市○○區○○路000號1樓房屋(下稱系爭房屋)簽訂房屋
租賃契約並經公證,約定租賃期間自112年12月20日起至113
年12月19日止,每月租金新臺幣(下同)2萬元,水電費、瓦
斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、李素照居住使用
系爭房屋所生之雜項費用由李素照負擔(下稱系爭租約)。李
素照自113年1月20日起未給付租金,經原告於113年3月29日
以基隆港東郵局存證號碼第000026號存證信函通知於期限內
繳交租金,李素照收受催告後並未於期限內繳清欠租,原告
再於113年5月7日以基隆港東郵局存證號碼第000040號存證
信函通知李素照終止系爭租約,其應立即返還系爭房屋並繳
清租金,惟李素照仍未返還系爭房屋,依民法第455條前段
、第767條第1項前段規定,請求被告遷讓返還系爭房屋,並
應給付租金9萬2,000元,及自113年5月8日起至遷讓系爭房
屋之日止,按月賠償2萬元。又原告代墊李素照占有使用系
爭房屋期間所生113年1月至同年3月水費379元、113年1月至
同年5月電費1萬2,233元、113年1月至同年8月管理費2,400
元,合計1萬5,012元,被告應負給付責任。並聲明:㈠被告
應將系爭房屋遷讓返還原告,及給付原告租金9萬2,000元,
並自113年5月8日起至遷讓系爭房屋之日止,按月給付原告2
萬元。㈡被告應給付原告1萬5,012元。
三、被告經合法通知,均未於言詞辯論期日到場,亦未以書狀提
出任何聲明或陳述。
四、承租人應依約定日期,支付租金;承租人租金支付有遲延者
,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於
其期限內不為支付,出租人得終止契約;租賃物為房屋者,
遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,
終止契約;承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法
第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定
有明文。又無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應
返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同
。民法第179條亦定有明文。無權占有他人房屋,可能獲得
相當於租金之利益,為社會通常之觀念(參照最高法院61年
台上字第1695號判決先例意旨)。經查:
㈠原告上開主張,已有提出經本院所屬民間公證人吳信璋事務
所公證之系爭租約、建物登記第一類謄本、基隆港東郵局存
證號碼第000026號、第000040號存證信函與回證及管理費、
水費、電費收據等件為證,而被告經合法通知均未到庭,亦
未以書狀提出任何聲明或陳述,本院審酌前開證物與原告之
主張相符,自堪信為真實可採。
㈡李素照自113年1月20日起未繳納租金,遲付租金之總額已達2
個月之租額,且經原告催告給付欠租,李素照屆期仍未給付
,原告以基隆港東郵局存證號碼第000040號存證信函向李素
照為終止契約之意思表示,核屬有據,則系爭租約應於上開
意思表示到達李素照之日即113年5月7日發生終止之效力,
原告依租賃物返還請求權請求李素照返還系爭房屋,自屬有
據。至於吳國華並非承租人,原告亦未舉證證明吳國華占有
使用系爭房屋,原告依租賃物返還求權、所有物返還請求權
,請求吳國華返還系爭房屋,並無依據。
㈢系爭租約第3條約定:「每月應繳租金新台幣貳萬元整,並於
每月20日前支付…」、第6條約定:「…水電費、瓦斯費、電
話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方(即李素照)居住使
用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐由乙方負擔。
」、第17條約定:「乙方如覓有保證人(即本契約之丙方)
,丙方(即吳國華)與被保證人乙方負連帶保證責任。」則原
告依約請求李素照及連帶保證人吳國華給付自113年1月20日
起至113年5月7日止租金共7萬2,000元(計算式:20,000×3+2
0,000÷30×18=72,000,小數點以下四捨五入)及水電費、管
理費共1萬5,012元,自屬有據,應予准許;逾上開範圍之請
求則不應准許。
㈣李素照自113年5月8日起即無權占有系爭房屋,核屬無法律上
之原因受有利益,並致原告受有損害,原告依不當得利之法
律關係,請求李素照及吳國華自113年5月8日起至遷讓返還
系爭房屋之日止,按月給付相當於租金之不當得利,即屬有
據。本院審酌系爭租約已約定李素照使用系爭房屋每月租金
為2萬元,且其無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益,致
原告受有無法使用系爭房屋之損害,所應返還與原告者即為
免繳租金之利益,故以系爭租約所約定之租金2萬元,作為
本件不當得利損害金之計算基準,尚屬允當,故原告請求李
素照及吳國華應自113年5月8日起至遷讓返還系爭房屋之日
止,按月給付原告相當於租金之不當得利2萬元,應予准許
。
五、綜上所述,原告依租賃物返還請求權、系爭租約第3條、第6
條約定及不當得利之法律關係,請求李素照遷讓返還系爭房
屋,及李素照、吳國華應給付8萬7,012元(租金7萬2,000元
及管理費、水費、電費共1萬5,012元),並自113年5月8日起
至遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付原告2萬元,為有理
由,應予准許,逾此部分之請求,為無理由,應予駁回。
六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關
係所生之爭執涉訟,本院為被告敗訴判決部分,應依職權宣
告假執行。又本院斟酌本件係適用簡易訴訟程序之案件,僅
能上訴至第二審,參考各級法院辦案期限實施要點,第二審
簡易程序審判案件之辦案期限為2年6個月,以此推估,本判
決第一項因李素照免為假執行致原告假執行延宕之期間應為
2年6個月,因此原告延後2年6個月使用收益系爭房屋所受之
損害,應為上開期間之租金合計60萬元(計算式:20,000×3
0=600,000),且原告因李素照、吳國華就本判決第2項免為
假執行所受之損害,即為原告屆期所得受償之金額,爰職權
宣告李素照、吳國華提供相當之擔保,得免為假執行。
七、本件事證已經明確,原告其餘主張及證據資料,經本院斟酌
後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論述,一併
說明。
八、據上論結,本件原告之訴為一部有理由、一部無理由,判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 3 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服,應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀,上訴於本院合議庭,並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 3 日
書記官 洪儀君
KLDV-113-基簡-638-20241003-1