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耕地三七五租約

臺北高等行政法院判決高等行政訴訟庭第七庭 112年度訴字第878號 113年11月21日辯論終結原告林明成訴訟代理人劉炳烽律師（兼送達代收人）被告桃園市政府代表人張善政（市長）訴訟代理人黃成翔洪宇佳蔡立敏參加人黃松吉訴訟代理人林亦書律師上列當事人間耕地三七五租約事件，原告不服內政部中華民國11 2年6月19日臺內訴字第1120018397號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、事實概要：㈠原告為重劃前桃園市觀音區樹林子段過溪子小段29-22、29-35、29-116、29-117、29-118、29-119、29-120、49-8、49-14、70、70-1、70-2、70-3、70-6地號及草新段549地號等15筆土地（下稱原租約土地）之所有權人，其與參加人前訂有觀人字第101號耕地三七五租約（下稱系爭租約）。嗣被告辦理桃園市第37期觀音區草漯（第三區整體開發單元）市地重劃案（下稱系爭重劃案），原租約土地除樹林子段過溪子小段70-1、70-2、70-3地號及草新段549地號等4筆土地外，餘11筆土地位於上開重劃區範圍內，重劃後原告獲配為富溪段462、623、630、672、690、697地號等6筆土地（下稱系爭重劃土地），並經編定為住宅區。被告旋以民國109年2月10日府地重字第10900279172號公告（下稱系爭公告）土地分配結果（公告期間自109年2月19日至109年3月20日止）。因系爭重劃土地於重劃前訂有系爭租約，被告乃依市地重劃實施辦法第46條第1項規定，於系爭公告確定後2個月內之109年5月20日邀集原告及參加人召開系爭租約協調會議，因未達成協議，被告遂依市地重劃實施辦法第48條規定，以109年7月28日府地重字第1090188498號函送土地分配結果圖冊等，請桃園市中壢地政事務所（下稱中壢地所）辦理權利變更登記，並經中壢地所於109年8月26日登記完畢，被告所屬地政局（下稱地政局）再以109年9月22日桃地重字第1090048135號函送重劃後耕地三七五租約清冊（含系爭租約）予桃園市觀音區公所（下稱觀音區公所）。㈡嗣參加人分別以110年10月8日、111年9月8日向被告申請（下稱系爭申請）依平均地權條例第63條第1項規定註銷系爭租約，故被告乃於110年11月10日邀集相關單位及原告、參加人辦理會勘，會勘結論略以：「……系爭租約約定主要作物係為水稻，租額為稻穀，系爭重劃土地非屬行政院農業委員會農田水利署桃園管理處轄管區域，不予供灌，且表土存有碎石等妨礙耕作障礙物等情事，影響農機具操作。」等情。被告復於111年10月12日辦理會勘，會勘結論略以：「……經租佃雙方合意表示本案租約原租賃目的為耕作。」等情。嗣經被告審酌租約事實及相關機關意見後，以112年2月14日府地重字第1120031978號函（下稱原處分）通知原告及參加人略以：系爭重劃土地現況土地地表夾雜石塊、土地普遍高於鄰地，並無灌排水路，不適合種植水稻等挺水性水生植物，且依租約所載，主要作物為水稻，租額係以稻谷計價，顯係不能達到原租賃目的，依平均地權條例第63條第1項規定，註銷系爭租約內關於系爭重劃土地部分等情。原告不服，提起訴願，經內政部以112年6月19日臺內訴字第1120018397號訴願決定（下稱訴願決定）駁回後，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。二、原告主張及聲明：　㈠主張要旨：　1.系爭租約原租賃目的為「耕作」，非「耕作水稻」，不能以主要作物為水稻或租額以稻谷計價，藉此推論租佃雙方原租賃目的係種植水稻，因此系爭重劃土地只要能供耕作使用為已足。再從會勘紀錄中各單位意見可知，系爭重劃土地土壤結構與重劃前相同，僅現況無灌排水路，若參加人自覓水源，仍可供耕作；雖不適合種植水稻等挺水性水生植物，仍可種植非挺水性水生植物；縱表土有碎石及石頭，妨礙農機具操作，不利耕作，但非無法耕作，故參加人自行尋覓水源若需投入大量成本，係屬參加人應自行評估續租與否之問題，不應列為判斷系爭重劃土地是否能達系爭租約之原租賃目的之要件。　2.系爭重劃土地使用分區既原為耕地，縱市地重劃後改為非耕地，惟系爭租約依法仍繼續存在，其耕地使用之期限未屆滿前，參加人自仍得繼續為耕地之使用。因此，系爭租約於重劃完成後，僅土地使用分區變更為「非耕地」，但仍無礙達成系爭租約「自任耕作」之原租賃目的。觀察其他三七五租約中重劃後分配之土地（同為系爭重劃案土地之一），租約佃農仍可採集水灌溉方式耕作，而系爭重劃土地之672地號土地，在無人澆水灌溉下，已雜草叢生，且工程設施管道出口皆只在土地邊緣，占比極小，不影響耕作，可見縱使系爭重劃土地表面夾雜石塊，土地普遍高於鄰地，無排水灌溉水路，仍可從事耕作農作物。又其他同位於系爭重劃案範圍內之土地，並未因重劃而遭被告認定未達原租賃目的而註銷租約，顯見被告亦認定系爭重劃案範圍之土地是可以耕作農作物的，原處分顯已違反平等原則及行政自我拘束原則。　3.另原告與其他承租人間之私有耕地三七五租約，與本件系爭重劃土地中地號及租約記載相同，惟其重劃後分配土地迄今租約仍存在，並未因重劃而遭被告認定未達原租賃目的而註銷租約，顯見本件原處分顯有違誤。參之本院110年度訴字第452號判決所載：「本件不能認定系爭租約有因實施系爭重劃，致不能達到原租賃之目的情形。」、「系爭租約之舊租約有關正產物稻穀之記載，僅係系爭租約約定以主要作物即稻穀來繳納租金，並以之為計算之標準，而非謂僅得種植稻穀，而不得改種其他作物，是尚難依系爭租約之記載，遽予認定種植稻穀為原租賃之目的。」、「本件因系爭租約並無約定只能種植水稻，故不能以無灌溉水源供灌即認已不能達到原租賃之目的，現場既有自來水源，自得改種耐旱之雜糧作物，而此非系爭租約約定或耕地三七五減租條例規定所不許……。」、「雖經系爭重劃，使重劃區土地發生界址重新劃設及交換分配的效果，但系爭租約法律關係原來存在之實際位置，並不會因系爭重劃之實施而改變，並致不能達到系爭租約之原租賃之目的。」等情，均與本件系爭租約記載相同，足明原處分僅以依系爭租約所載主要作物為水稻，租額係以稻谷計價，認定系爭租約之租賃目的為耕作水稻，實有違誤。　4.耕地三七五租約係地主與佃農間私經濟契約，理應受「私法自治」及「契約自由」原則之保障，政府公權力介入處理係屬例外規定，應限縮其要件。耕地重劃係不可歸責耕地出租人之事由，在國家補償責任下，對於耕地承租人之損失補償，實為國家應盡之責任，然立法者非但未立法供承租人請求，反而課予不可歸責之耕地出租人代替國家補償承租人，此種行政責任之轉嫁，顯然過度侵害耕地出租人之財產權。被告於109年5月20日依市地重劃實施辦法第48條規定邀集租佃雙方協調，因協調不成，乃作成應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理租約標示變更之結論，足見被告業已於109 年5月20日前認定重劃後分配之土地，並無不能達到原租賃目的之情形，嗣後卻違反原認定，另作成系爭重劃土地不能達到原租賃目的，而作成原處分，顯然有悖誠實信用及禁反言原則。　5.原告受限於耕地三七五減租條例之規定，多年來無法自由使用收益，若依原處分註銷系爭租約，則原告依平均地權條例第63條第2項第1款規定，將補償參加人高達至少新臺幣（下同）4千萬元以上，故為保障地主權益及平衡地主因耕地三七五減租條例所受特別犧牲，重劃後土地是否不能達原租賃目的，認定應從嚴。㈡聲明並求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。三、被告答辯及聲明：　㈠答辯要旨：　⒈系爭重劃案土地分配成果經系爭公告期滿確定，故被告依市地重劃實施辦法第46、48條規定召開協調會議，惟原告與參加人均未能就原租賃目及租約是否終止達成共識，致協調未成立，被告無法認定是否不能達原租賃目的及逕為註銷該等租約，為保障租佃雙方權益，爰將系爭租約轉載於系爭重劃土地，並函知有關機關辦理租約標示變更登記。嗣參加人提出系爭申請及相關佐證，主張無法依原租賃目的種植水稻，被告乃於110年11月10日及111年10月12日辦理現場會勘，經衡酌各相關機關單位意見後，認系爭重劃土地現況無法達系爭租約原租賃目的，始依平均地權條例第63條規定，以原處分註銷系爭租約，已踐行內政部82年6月26日台內地字第828 5245號函釋等規定，原處分並無違失。　⒉原告所述註銷租約應認定從嚴，以確保地主權益及平衡地主因耕地三七五減租條例所受特別犧牲一節。然原告本得依耕地三七五減租條例等規定主張地主使用土地之權益，與被告依平均地權條例第63條及其施行細則第89條規定為原處分，分屬二事，故原處分並無違誤。　　㈡聲明並求為判決：原告之訴駁回。四、參加人主張：　㈠主張要旨：　⒈系爭租約自始即約定由參加人以種植主要作物水稻，供參加人耕種水稻為租賃目的，不容原告否認。原告否認系爭租約之租賃目的並非以種植水稻為限，係以農業耕種為租賃目的等語，顯已超出系爭租約已明確約定的範圍，尚屬無據。　　⒉被告邀集相關單位進行現場會勘共2次，並函詢相關單位結果，認定系爭重劃土地於重劃後之現況已無法供參加人繼續為從來之耕種水稻等農作物使用之客觀事實，而依平均地權條例第63條第1項規定，以原處分註銷系爭租約，並無違誤，且有最高行政法院96年度判字第1048號判決意旨可參。至原告所引本院110年度訴字第452號另案判決迄未經最高行政法院判決確定，且該個案所涉重劃後之土地現況與本件系爭重劃土地顯有差異，另案就個案事實之認定，對本件並無拘束力。　　　⒊系爭重劃土地經市地重劃後再分配予原告已變更為「住宅區用地」，已喪失重劃前供耕作使用之「農地」之條件，自不屬土地法第106條及耕地三七五減租條例第1條明定之「耕地租佃」之標的，此有本院111年度訴字第318號判決足資參照。原告臨訟主張系爭重劃土地（富溪段623、672地號）仍堪為耕種使用之照片，無足推翻被告前已依職權調查並認定系爭重劃土地之現況已無法達原租賃目的之事實。　⒋原告因市地重劃已獲取土地市價翻漲數倍之偌大利益，而參加人依平均地權條例第63條第2項第1款規定，僅得請求原告依106年重劃公告確定之土地公告現值之1/3之法定補償，況原告藉提本件行政訴訟延滯參加人所提臺灣臺北地方法院11 2年度重訴字第599號之民事求償訴訟，對參加人顯失衡平，難認有理。　㈡聲明並求為判決：原告之訴駁回。　　五、事實概要欄所載事實，為兩造所不爭執，並有原處分（本院卷一第135至136頁）、訴願決定（本院卷一第144至149頁）、系爭租約及系爭重劃土地逕為標示變更登記之租約（本院卷一第153至158頁、訴願卷第77至80頁、本院卷一第151至152頁）、租穀計算書（訴願卷第83至94頁）、租穀徵收報告單存根（訴願卷第95至97頁）、系爭申請（本院卷一第183至236頁）、被告109年2月10日府地重字第1090027917號函（本院卷一第159至160頁）、系爭公告（本院卷一第163頁）、109年5月20日「第37期觀音區草漯（第三區整體開發單元）市地重劃區三七五租約協調會議」會議紀錄（本院卷一第176頁）、110年11月10日「觀音區草漯（第三區整體開發單元）市地重劃區桃園市觀音區系爭租約之租賃土地會勘紀錄」（本院卷一第249至250頁）、111年10月12日「觀音區草漯（第三區整體開發單元）市地重劃區三七五租約土地重劃後是否未能達原租賃目的勘查案」會勘紀錄（本院卷一第257至258頁）、系爭重劃土地現況照片（本院卷一第109至115頁、第439至449頁、第547至551頁、第589至591頁）等在卷可證，堪信為真實。又兩造既以前詞爭執，經整理雙方之陳述，本件爭點應為：被告依平均地權條例第63條第1項規定逕為註銷系爭租約，是否適法有據？六、本院之判斷㈠按市地重劃，係以增進都市土地利用之目的，依照都市計畫規劃內容，將一定地區內各宗形勢不整，面積狹小，使用分散之土地進行規劃整理，整建道路、公園、廣場等公共設施，並計算扣除依法應由土地所有權人共同負擔之公共設施用地與重劃費用後，按原有土地相關位次重新規定其地界，以交換分合方式，重新分配予原來各土地所有權人之強制性整體開發事業，而為實現都市計畫目標之工具，有促進土地利用加速經濟發展之功能，並為政府取得公共設施保留地之方式，其本質具有高度之公益性(最高行政法院107年度判字第 214號判決意旨參照)。且市地重劃雖為公行政任務之一，但與徵收不同，市地重劃實施目的不在取得私人土地，而是藉由土地私人界址之重新劃設與土地交換分配，活化土地之利用，完成政府公共政策目標及促進經濟發展。㈡平均地權條例第62條前段規定：「市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。……」第63條第1項規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」行政院基於平均地權條例第86條之授權所訂定之平均地權條例施行細則第89條規定：「本條例第63條所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指左列情形而言：一、重劃後未受分配土地者。二、重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。」可知，市地重劃實施後，將使重劃區域內之土地重行分配，此時原土地所有人或有可能不再分配到土地，抑或是重行分配到新土地，而立法者既明定原土地所有人所獲配之新土地，視為自始取得所有權，倘若不分情況一律維持市地重劃前所訂之公、私有耕地租賃契約，將使法律關係複雜化，不利市地重劃都市計畫目標之實現，亦有礙促進土地利用及加速經濟發展之公益目的。是以，立法者於衡量市地重劃所負載之公益及重劃區域內公、私有耕地租賃雙方之私益後，認於特定情況下，重劃區域內耕地租賃雙方之私益應作退讓，故以平均地權條例第63條第1項賦予直轄市、縣市政府得於「因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的」此種特定情事變更情事下逕行註銷市地重劃前所訂公、私有耕地租賃契約之權限。至於「因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的」之具體內涵，依平均地權條例施行細則第89條規定，僅限於「重劃後未受分配土地」、「重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的」兩種類型。換言之，直轄市或縣（市）政府僅得基於上述因市地重劃所致之事由，始得依職權逕行註銷公、私有耕地租賃契約。另立法者既已藉由平均地權條例第63條第1項規定特別賦予直轄市或縣（市）政府以公權力註銷公、私有耕地租賃契約之權限，則直轄市或縣市政府於行使該權限時，自應本於職權調查認定，且僅應以市地重劃之實施是否具有上述特定事由而為判斷，非在代替民事法院就出租人與承租人間民事法律關係之爭執作私權認定。㈢又耕地三七五減租條例立法目的，乃為保護佃農，增加農業生產，改善農民生活、繁榮農村及穩定經濟發展所制定之耕地租賃特別法，故其對耕地出租人之財產權及契約自由加以諸多限制（諸如：限制地租及租期、嚴格限制租佃雙方終止租約、出租人收回自耕之限制、出租人於因耕地經依法編定或變更為非耕地使用致租約終止時負補償承租人責任、賦予承租人具物權性質之優先承受權等)，以達成耕地三七五減租條例之立法目的。而耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。故承租他人之非農、漁、牧用地縱供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院110年度台上字第1063號民事判決意旨參照。）此觀耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……㈤經依法編定或變更為非耕地使用時。」即知，對於耕地經依法編定或變更為非農、漁、牧地者縱約定耕種，此種情形即無耕地三七五減租條例規定之適用，故賦予租佃雙方因此得終止租約。準此可知，平均地權條例第63條第1項規定所指耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的，自包含耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「經依法編定或變更為非耕地使用」之情形甚明。㈣經查，原租約土地經被告實施重劃後，土地使用分區別為住宅區，並經被告以系爭公告揭示土地分配成果，並於109年3 月20日公告期滿確定等情，有系爭租約及系爭重劃土地逕為標示變更登記之租約、系爭公告、系爭重劃土地分配計算表　　（本院卷一第153至158頁、訴願卷第77至80頁、本院卷一第 151至152頁、第163、165至174頁）在卷可憑，足見被告於系爭重劃區實施市地重劃之目的，確實是在開闢公共設施，並活化土地供作建築使用，則原告於重劃完成後所獲配之系爭重劃土地，既已經依法編定為住宅區，顯已非作耕地使用，無法達到耕地自任耕作為目的。是以，系爭租約於重劃完成後，原租約土地既已變更為土地使用分區為「住宅區」，依前述說明，已非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，並已構成耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「經依法編定或變更為非耕地使用」終止租約之情形，自屬構成平均地權條例第63條第1項規定所指耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的，故被告為達成實施市地重劃之目的，依平均地權條例第63條第1項規定以原處分註銷系爭租約，於法並無違誤。至系爭重劃土地實際上是否仍能耕作，與因市地重劃後分配之土地，已經依法編定或變更為非耕地使用而無耕地三七五減租條例規定之適用，實屬二事，只須土地已依法編定或變更為非耕地使用，縱使系爭重劃土地仍可耕種作物，仍無從改變系爭重劃土地非耕地使用之事實，而無耕地三七五減租條例規定之適用。　㈤況查，參之被告系爭重劃案系爭租約之租賃土地會勘紀錄（本院卷一第249至250頁）會勘結論記載：「1.本案出租人（即原告）表示租賃目的為耕作，租約未限制耕作物為何，惟承租人（即參加人）表示租佃雙方就系爭重劃前土地始終係供承租人種植主要作物水稻，並約定耕種水稻為租賃目的。 2.經彙整各機關意見，本案租約約定主要作物係為水稻，租額為稻穀，重劃後富溪段462地號等6筆土地非屬行政院農業委員會農田水利署桃園管理處轄管區域，不予供灌，且表土存有碎石等妨害耕作障礙物等情，影響農機具操作。」嗣經被告111年10月12日「觀音區草漯（第三區整體開發單元）市地重劃區三七五租約土地重劃後是否未能達原租賃目的勘查案」會勘紀錄（本院卷一第257至258頁）明確記載：「行政院農業委員會農田水利署桃園管理處：旨揭土地（即系爭重劃後土地）經被告辦理市地重劃後，現場已無灌排水路，若當事人想維持耕作，需自行尋覓水源」等情，益徵系爭重劃土地，實際上已無法達成耕地三七五租約佃農可「租賃耕地自任耕作」之租賃目的，堪認原告所獲配之系爭重劃土地確已因實施市地重劃致不能達到原租賃目的，故被告依平均地權條例第63條第1項註銷系爭租約，並無違誤。另原告雖稱耕地三七五租約應受「私法自治」及「契約自由」原則之保障，政府公權力介入處理係屬例外規定，故適用平均地權條例第63條第1項時應限縮其要件云云。然依前述說明，不論是耕地三七五減租條例抑或是平均地權條例，本質上都是國家以公權力介入私人法律關係，而使「私法自治」及「契約自由」受到限制，此在耕地三七五減租條例尤為明顯。又對照平均地權條例第63條第1項規定及耕地三七五減租條例第17條第1項規定可知，兩者不論是規範目的、行使終止權者、行使要件均不相同，並無須特別限縮解釋問題。質言之，耕地三七五減租條例第17條第1項所列情形，乃係基於契約法上情事變更之法理，使租佃雙方得以終止耕地三七五租約，不以「因市地重劃所致」為必要，且性質上為耕地三七五租約之法定終止事由，屬私法上之權利，不具公益性。至於平均地權條例第63條第1項則係立法者為使市地重劃之公益目的得以順利實現，所特別賦予直轄市、縣市政府之公法上權力，且此權力之行使僅限於「因市地重劃致原租賃目的不達」此種情況，非謂直轄市、縣市政府可任意介入私人間之耕地三七五租約，是原告此部分主張對於耕地三七五減租條例及平均地權條例之規定容有誤會，自難憑採。另本件原告與參加人等間有關平均地權條例第63條第2項、耕地三七五減租條例第17條第2項補償承租人規定之爭執，因原處分規制效力僅為終止系爭租約，至於終止後參加人等如何對原告請求補償，純屬彼等私法上爭執，亦非原處分規制效力所及，要非本件審理範圍，本院對此爭執自無庸審究，附此敘明。㈥綜上所述，系爭租約於重劃完成後，其租賃標的既已由屬於原租約農地變更為非農地之系爭重劃土地，自已無法達成耕地三七五租約「租賃耕地自任耕作」之租賃目的，且經被告會勘系爭重劃後土地亦有無法耕作之事實，堪認原告所獲配之系爭重劃土地確已因實施市地重劃致不能達到原租賃目的，被告依平均地權條例第63條第1項註銷系爭租約，於法並無違誤，訴願決定予以維持亦無不合。原告猶執前詞訴請本院判命如其聲明所示事項，為無理由，應予駁回。　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，併予敘明。八、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日審判長法官侯志融法官張瑜鳳法官傅伊君一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件㈠符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人　 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。㈡非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合㈠、㈡之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出㈡所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日書記官方信琇

2024-12-31

TPBA-112-訴-878-20241231-2

上

最高行政法院

土地徵收

最高行政法院裁定 112年度上字第578號上訴人李玉枝訴訟代理人孫明煌（具律師資格）被上訴人內政部代表人劉世芳參加人交通部鐵道局代表人楊正君訴訟代理人林家祺律師上列當事人間土地徵收事件，上訴人對於中華民國112年6月21日高雄高等行政法院111年度訴字第163號判決，提起上訴，本院裁定如下：　　主文一、上訴駁回。二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。　　理由一、查孫明煌為上訴人之子並具備律師資格，業據其提出律師證書及身分證明文件為憑，並有本院電話紀錄可次資對照，爰准其為上訴人之訴訟代理人。　　二、對於高等行政法院判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，行政訴訟法第242條定有明文。依同法第243條第1 項規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；而判決有同法條第2項所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人對於高等行政法院判決上訴，如依行政訴訟法第24 3條第1項規定，以高等行政法院判決有不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容；若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣；倘為司法院大法官解釋或憲法法庭之裁判，則應揭示該解釋或該裁判之字號或其內容。如以行政訴訟法第24 3條第2項所列各款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條項各款之事實。上訴狀或理由書如未依此項方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已對高等行政法院判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法。三、參加人辦理○○巿區鐵路高架化計畫（○○市區路段）工程（下稱系爭工程），需用○○市○○段000地號內等47筆土地，面積0 .976847公頃，檢附徵收土地計畫書及圖等有關資料，由交通部報經被上訴人民國110年11月3日台內地字第1100266435 號函（下稱原處分）核准徵收，並一併徵收土地改良物，交由○○市政府於110年11月12日以府地用字第1101620958號公告，並於110年11月15日以府地用字第110621025號函知所有權人。上訴人所有○○市○○段0000、0000、0000-0、0000-0地號等4筆土地（下合稱系爭土地）位於上述徵收範圍內，其不服原處分，循序向原審提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷。經原判決駁回。四、上訴人對原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，主張略以：㈠依上訴人於原審言詞辯論中提出之「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第十號公報－土地徵收前協議價購估價指引」（下稱系爭指引原則），其中已指明土地徵收前協議價購指引之參原則，並於肆之注意事項指出協議價購日期與協議價購估價報告書之價格日期以不超過6個月為原則，若遇有市場重大變動時應重新查估之。本件協議價購期間已逾半年以上，被上訴人仍以6個月前的價格與上訴人協議，原判決理由中未論及是否違反系爭指引原則，且未說明有無從高計算。㈡本件係鐵路高架化，部分土地穿越私有土地之上空，被上訴人未依司法院釋字第747號解釋意旨，於1年內修正土地徵收條例，人民向被上訴人主張申請徵收地上權自然有據，至於地上權期限、內容本可協商，況車站站體既可以委託民間經營停車場、商店，並非不可交還給地主經營，原判決逕以高架下方已無空間可歸還地主使用及鐵路機關顯然無從執行其維護等由拒絕人民依該號解釋請求之權利；又本件徵收前，挖掘高架化所需土地，有發現重大文化遺址，當初雖尚無登錄為文化遺址，但非無文化遺址，應先檢討文化遺址如何保留、工程路線其他替代性等，再決定是否徵收，惟徵收理由中提到，工程範圍內已無登錄文化遺址，顯與事實不符，不能事後補正，且徵收係對人民財產權之剝奪，自應嚴守程序，原判決就上述各節均不備理由等語。五、惟查，原判決已敘明：㈠參加人於申請徵收系爭土地前，已依土地徵收條例第10條第1、2項、第11條及同條例施行細則第10條等規定提出興辦事業計畫、舉辦公聽會及進行協議價購程序，而踐行保障上訴人於取得協議價購合意前有充分陳述意見之機會。又參加人提出之協議價購價格，係委託不動產估價師依據不動產估價技術規則查估之市價，因系爭工程用地屬都市計畫所劃設之鐵路用地及鐵路用地兼供道路使用之土地即公共設施保留地，不動產估價師事務所乃依不動產估價技術規則第97條規定以比較法估價為原則，經比較勘估標的與毗鄰土地使用分區，及斟酌毗鄰土地市價等項目，進行比較、分析與調整，綜合評估系爭工程用地之合理市價，而其查估之市價較徵收時查估之市價為高，係因地價評議委員會依土地徵收補償市價查估辦法第27條、第30條另計算市價變動幅度，因而提高系爭土地徵收補償之單價，且系爭工程需用私有土地中，高達70.50％完成協議價購程序，可徵價購金額應屬合理市價，尚無上訴人指稱參加人委託查估之市價偏低情事。上訴人不同意該價格或基於其他理由無意願協議價購致雙方協議未成，卻於徵收補償價格核定後，又以徵收補償價額反指協議價購金額過低，指摘參加人未進行實質協議價購程序，與事實不符。㈡系爭土地位在○○車站站區範圍供作鐵路永久設施使用，需以取得土地所有權之方式辦理，不宜以租用或設定地上權方式取得。又高架化完工後，下方騰空土地空間仍提供車站站體、機電機房、旅客出入及逃生梯等營運所必須附屬設施等延伸至地面上之建築使用，高架下方土地並非完全騰空；考量日後部分高架及地面設施仍需配合鐵路營運必須之新（改）建等建築行為，高架下方土地已無空間可歸還地主繼續使用，且需供鐵路高架化後如遇火災、事故時安全疏散人潮之用，如將高架化下方土地發還土地所有權人，鐵路主管機關顯然無從執行鐵路法第56條之 1第1項規定所課予維護鐵路範圍內（含高架化下方土地）之安全、維護等相關緊急事務。司法院釋字第747號解釋案例與系爭土地之徵收情況不同，不得比附援引。㈢原處分作成之際，有關○○坑疑似遺址僅係○○市政府文化局依文化資產保存法第43條規定列冊追蹤之處所，系爭工程範圍內並無存在依文化資產保存法第46條規定已登錄之考古遺址；而參加人擬具之徵收計畫書雖表明徵收範圍無考古遺址，被上訴人並於訴願程序答辯時補正此部分說明，表明○○市政府文化局已同意備查參加人所提○○坑遺址文化資產維護計畫。參加人一發見疑似考古遺址，已立即通知當地主管機關，並於經當地主管機關核備後即委請專業考古機構執行遺址之保存計畫，則無論是被上訴人之核准徵收處分抑或參加人對系爭工程之實施，均無悖於文化資產保存法第58條第2項規定之情事；當地主管機關亦決議開挖範圍不會超過基樁邊界。不論該地將來是否會經當地主管機關指定為考古遺址，只要不影響基樁之設置，系爭工程亦尚無變更施工路線之必要；又該疑似遺址係坐落於鐵路永久軌高架化路段且屬協議價購取得系爭工程用地之範疇，亦與原處分以徵收方式取得上訴人所有系爭土地之決定，並無干涉等語甚詳。上訴意旨無非重述其在原審提出而為原審所不採之主張，復執陳詞為爭議，而就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，泛言原判決違背法令，而非具體表明原判決究竟有如何合於不適用法規或適用不當，或有行政訴訟法第243條第2項所列各款之情形，難認其已合法表明上訴理由。依前揭說明，應認其上訴為不合法。六、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第249條第1項前段、第104條、民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日最高行政法院第二庭審判長法官陳　國　成　法官　高愈杰法官　蔡　如　琪法官　林麗真法官　簡　慧　娟以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蕭　君　卉

2024-12-19

TPAA-112-上-578-20241219-1

重訴

臺灣彰化地方法院

給付違約金

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第156號原告陳文珍訴訟代理人陳盈光律師複代理人施正峻律師被告祭祀公業張鎮江法定代理人張良欽訴訟代理人鞠金蕾律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣000000000元，及自民國113年10月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之80，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，提出新臺幣4594萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告若提出新臺幣000000000元為原告供擔保，免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）000000000元及　自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計　算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張略以：　兩造於民國111年12月2日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告向被告購買如附件之土地8筆，價金共1億9千5百萬元。履約過程中，為處理排除第三人占有買賣土地及調整履約相關費用分擔等情事，於112年7月4日由本院員林簡易庭調解成立，兩造同意買賣價金調為2億6千萬元等（下稱系爭調解筆錄）。並於113年3月14日再簽署不動產買賣履行-協議書（下稱系爭履行協議），約定原告依進度繳交款項，被告願於系爭履行書簽訂日起90日內辦理土地過戶與原告。詎原告依約繳款，被告逾90日（計算於113 年6月11日滿期）並未履行土地過戶與原告。原告委請律師於113年6月17日函催履行，於113年6月21日經被告收受，仍未履行。原告即於113年9月2日寄發存證信函為終止系爭買賣契約之意思表示，被告亦已收受。爰依系爭買賣契約書第六條（三）請求被告應加倍返還原告已給付之價金8千4百50 萬元及支付予第三人之費用（購買系爭買賣契約土地對外通行所需土地）100萬元與代書費用34205元等語。二、被告聲明請求駁回原告之訴，並不爭執兩造簽有系爭買賣契約、調解成立作成系爭調解筆錄、簽署系爭履行協議，且原告確有支付如上之部分買賣價金與費用及被告確有逾約定之 90日未完成土地過戶與原告等情事。惟抗辯略以：被告認為只是時間上有點延宕，沒有違約。又原告已為終止系爭買賣契約之意思表示，雖系爭買賣契約書第六條（三）規定有違約金，因屬損害賠償總額預定之違約金，且未見原告有何損害，依最高法院83年度台上字第2879號民事判決要旨「此種違約金於債權人無損害時，不能請求」，原告對被告自無請求權。況被告收取之金錢均用於祭祀公業，亦盡力排除第三人占用系爭買賣契約之土地履約，非原告所述是因土地市價飛漲被告不願辦理過戶，故亦希望違約金應予酌減等語。三、得心證理由：１、原告主張如上經被告表示不爭執者，亦有系爭買賣契約書、系爭調解筆錄、系爭履行協議書與原告支付部分價金之支票、匯款單據、相關收費明細及催告履行函、終止契約之存證信函等影本附卷可稽，自可採信屬實。被告固稱，未依系爭履行協議書於簽訂日起90日內履行土地過戶與原告，只係時間延宕，並無違約云云，既經原告否認，被告復未提證有何不可歸責於被告之事由而未能履行，本院自難採取。從而，原告據系爭買賣契約書第六條、終止事由（三）因可歸責乙方（賣方）之事由，致前開標示不動產之交易無法繼續時，甲方（買方）得終止契約，乙方並應加倍返還甲方因買賣所支付之相關費用及已付價金。」向被告表示終止契約，被告亦無意見，即合法堪採。２、原告於終止契約後依上請求被告應加倍返還已支付之部分價金及相關費用部分，被告抗辯如上，或指原告無損害無請求權，或稱應酌減違約金。經本院審酌此給付併含有違約金之性質為兩造所不爭執，惟原告主張屬懲罰性違約金，被告抗辯屬損害賠償總額預定之違約金有所爭議，自未能以當事人之解釋認定。則衡諸系爭買賣契約內容與前揭系爭買賣契約書第六條、終止事由（三）之用語，難認屬當事人間係有懲罰性違約金之特別約定，而允依民法第250條第2項視為因不履行而生損害賠償總額之預定。且原告既已繳交部分價款及支付相關費用，對於該部分金額支出之失其運用與預期收益，於契約不能圓滿履行時，自堪認已有受損，故被告抗辯原告無損害不得求請求違約金云云，自為本院不採。爰綜據兩造履約過程如上，被告亦於113年2月23日函催告原告略以，被告已處理相關糾紛（如本院113年度重訴字第41號；113年度司執字第40456號等事件），且同意辦理買賣土地之移轉登記，故原告應盡速依系爭調解筆錄繳交較系爭買賣契約價金多出之6500萬元等語。進而兩造再於113年3月14日簽訂系爭履行協議，明表被告願於簽訂日起90日內（計算於113年6 月11日滿期）辦理土地過戶與原告，且兩造對於違約事項均同意依系爭買賣契約書第六條之規定及內容處置等語，足認被告並非輕率簽訂違約之條款。益以土地之估算市價逾系爭買賣契約價金約2億餘元，有附件原告提出之估算表可供參考，原告所述疑因土地市價飛漲，被告不願辦理過戶亦非妄指。雖被告否認，陳稱收取之金錢均用於祭祀公業，亦盡力排除第三人占用系爭買賣契約之土地，被告非原告所述是因土地市價飛漲不願辦理過戶，被告對於土地市價沒有討論，希望違約金應予酌減等語。本院尚難核認應適用民法第252 條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」之規定予以酌減違約金。３、綜上，原告請求於113年6月11日（被告依約應過戶土地之屆滿日）前所支付部分買賣價金與相關費用共00000000元，被告應加倍返還與原告，即被告應給付原告000000000元；加上原告嗣於113年6月14日匯付1675萬元，7月1日匯付1150萬元，8月8日匯付500萬元共3325萬元部分應給付返還與原告；總計000000000元，並加給自起訴狀繕本送達翌日即113年 10月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內，係有理應准。至上述3325萬元屬被告未依約履行後原告續予匯付之款項，雖因系爭買賣契約之終止，原告可請求被告返還如上。但原告據之請求加倍返還部分，參諸此屬系爭買賣增價部分，被告於前揭113年2月23日函催告原告應盡速繳交，惟兩造嗣於簽訂系爭履行協議時並未提及，足認此部分應於何時支付乏據可證，原告於主張被告遲延後續予匯繳，再請求加倍返還，恐有違反誠信或取巧之疪，本院難加准許。四、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，合於民事訴訟法第390條第2項，本院據之酌定相當擔保金額，宣告如主文所示。且併依同法第392條第2項，酌定被告提出相當金額供擔保，免假執行亦如主文所示。至原告敗訴部分，假執行之聲請無所依附，應予駁回。五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，自不贅論。六、訴訟費用之負擔依民事訴訟法第79條判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　洪榮謙以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘佳欣

2024-12-17

CHDV-113-重訴-156-20241217-1

訴

臺灣臺中地方法院

所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第646號原告陳恒敏訴訟代理人陳琮涼律師徐溎嫣律師(113.9.24解任) 被告陳惠美上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年11月1 8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「被告應將苗栗縣○○鄉○○段000地號，權利範圍萬分之4592之土地所有權；及苗栗縣○○鄉○○段000地號，權利範圍萬分之4592之土地所有權（下合稱系爭土地），移轉登記予原告。」（見本院卷第11頁）。嗣於民國113年6月24日以書狀追加備位聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）6,179,456元，及自111 年5月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第137頁），經核原告所為訴之追加，先、備位請求均係因兩造決定共同出資向訴外人台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）購買系爭土地，堪認基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。　貳、實體方面一、原告主張：　㈠被告職業為房仲，與其配偶即訴外人林大宏共同經營大七期地產開發有限公司，時被告欲進行系爭土地仲介，邀請原告共同出資向農林公司購買系爭土地，原告經被告夫妻不斷鼓吹系爭土地具投資價值，稱其已購買系爭土地之周邊土地連通道路，整合後行情價將高達每坪60萬元云云，原告不疑有他，遂同意以每坪25萬元購入系爭土地。兩造與農林公司於 111年3月31日就系爭土地簽立不動產土地買賣協議書（下稱系爭協議書），原告陸續出資1,450萬元（111年3月23日匯款800萬元、同年3月25日匯款150萬元、同年3月28日匯款10 0萬元、同年4月27日匯款200萬元、同年4月27日付現200萬元，共計1,450萬元）。嗣於111年5月間，原告經友人告知系爭土地實價登錄每坪僅13萬元後，向被告索取系爭協議書，確認系爭土地確以每坪13萬元向農林公司購入，且買賣總價金僅13,423,589元，與被告先前向原告所稱之土地價額未符。被告夫妻見犯行敗露，始於事後續吹噓系爭土地市價高達每坪60萬元，願將系爭土地半數計以每坪總價25萬元讓與原告，並退款1,592,750元，故原告實際係出資12,907,250 元【計算式：1,450萬－1,592,750＝12,907,250】。原告再經查詢被告前稱已整合之周邊土地，即苗栗縣○○鄉○○段000○00 0○000地號土地，所有權人仍登記為農林公司及中華民國，均未見有被告實際購買上開土地且整合成功之情，且系爭土地周邊之土地每坪單價至多僅有10萬元初之行情價，殊無可能如被告所稱整合後將高達每坪60萬元，始知受騙。　㈡因系爭協議書內並未明確約定兩造就系爭土地應有部分之比例，於買賣完成後兩造應依出資比例分別共有系爭土地。而依系爭協議書內容，系爭土地之成本為買賣總價13,423,589 元、代書服務費及契稅、地政規費相關費用32,000元，共計 13,455,589元。是以，原告就系爭土地出資之比例為萬分之 9592【計算式：12,907,250÷13,455,589＝0.9592（四捨五入至小數點第四位）】，被告持有系爭土地應有部分逾萬分之 408之部分為無法律上原因而受有利益。為此，爰依系爭協議書、民法第179條規定，先位請求被告應將系爭土地依兩造出資額比例為所有權移轉登記。又就備位聲明部分，倘鈞院認原告先位請求無理由，則被告夫妻前此以虛增買賣價金之方式，致原告受騙以每坪25萬元之土地價格向農林公司購買系爭土地，然於實際與農林公司簽訂系爭協議書時，兩造係共同以每坪13萬元購買系爭土地，而非被告單方面所稱之 25萬元。是以，就原告額外給付予被告之土地價款即6,179, 456元【計算式：12,907,250－（13,455,589÷2）＝6,179,456 】之部分，應屬不當得利，另爰依民法第179條規定，請求被告返還原告該額外給付之土地價款等語。　㈢並聲明：　⒈先位聲明：被告應將苗栗縣○○鄉○○段000地號，權利範圍萬分之4592之土地所有權；及苗栗縣○○鄉○○段000地號，權利範圍萬分之4592之土地所有權，移轉登記予原告。　⒉備位聲明：⑴被告應給付原告6,179,456元，及自111年5月16 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告則以：系爭土地因並未臨路而導致無人敢購買，此處市場價格每坪為13萬元，遠低於市場行情每坪60萬元，然因林大宏購買同段899地號及建物，該片土地整合成功、面臨大馬路，使該片土地開發有價值。而原告為被告之友人，知悉被告夫妻投資系爭土地成功，認為有利可圖，便積極主動表示願以每坪25萬元合作購買系爭土地持分，由兩造LINE通訊軟體對話記錄即可知。被告對於原告出資之金額沒有意見，惟兩造合作之內容並非只有系爭土地，尚有周圍其他土地，且系爭土地亦非僅單純土地，其上還有建物。系爭土地原告係出資二分之一，該款項是購買系爭土地及地上物，以及林大宏之整合費用，是認系爭土地為兩造共有，原告之主張為無理由。而針對原告主張系爭協議書兩造以每坪13萬元向農林公司購買之部分，在與農林公司簽約時，被告即有附註此土地簽約不包含地上權等，故每坪13萬元之金額並不包含地上物之收購價格，每坪25萬元才是包含地上物之價格。又被告否認有原告所稱詐欺及誆騙等情，被告係在銀行上班，不具不動產買賣之專業，如原告認為合作系爭土地有委屈，被告願向原告購買回來等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張兩造共同向農林公司購買系爭土地，農林公司並將系爭土地移轉登記予兩造共有，應有部分各2分之1等情，據其提出系爭土地登記謄本、不動產土地買賣協議書等件為證（見本院卷第77-83頁、第39-49頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡先位請求部分：　⒈按各共有人之應有部分不明者，推定其為均等，民法第817條第2項定有明文。次按各共有人之應有部分不明者，民法第8 17條第2項固推定其為均等，惟各共有人之應有部分通常應依共有關係發生原因定之，如數人以有償行為對於一物發生共有關係者，除各共有人間有特約外，自應按出資比例定其應有部分（最高法院29年渝上字第102號裁判意旨參照）。原告主張兩造共同出資向農林公司購買系爭土地，應按兩造各自之出資比例決定應有部分比例，然各共有人應有部分不明時，原應推定為均等，惟若兩造就系爭土地係因有償行為而對於系爭土地發生共有關係，依前開最高法院裁判意旨，非不得以出資比例定其應有部分，然原告仍應就「兩造係基於有償行為而對於系爭土地發生共有關係之事實」及「兩造之出資比例」負舉證之責，始能以出資比例決定應有部分比例，否則僅能依民法第817條第2項規定，推定為均等。　⒉經查，原告主張其就系爭土地出資12,907,250元，固為被告所不爭執（見本院卷第161頁），堪以認定。然被告辯稱原告出資之金額除購買系爭土地外，尚包括地上物、林大宏之整合費等，並聲請調查證人林大宏，證人林大宏於本院證稱：我是被告的配偶，我是先買苗栗縣○○鄉○○段000地號土地上的房子，門牌號碼是苗栗縣○○鄉○○路00號，之後我才再向農林公司購買系爭土地，土地上有地上物，一開始與農林公司簽約的買方是我，我於110年9月、12月各有匯款185萬元，後來原告找被告說他也要合資，但原告說他不要跟有老婆的人合作，所以後來就向農林公司變更買受人為兩造，兩造只有合資購買系爭土地，系爭土地每坪25萬元，原告依契約書上所寫的金額13,423,589元匯款給我，被告出資的金額就是我已經匯款的370萬元及我辦理整合地上物的費用，這個合作案就是照1比1的比例，之後若有獲利再來分紅，整合地上物應負擔的費用也是按照1比1的比例負擔等語（見本院卷第184-190頁），由證人證述內容可知，原告出資之金額除系爭土地之價金外，還有整合地上物之費用，則原告出資之金額，是否均為系爭土地之價金，自有可疑，且依原告所提不動產土地買賣協議書（見本院卷第39-47頁），其上亦未記載兩造就系爭土地價金各自出資之金額為何，復未約定應登記予兩造之應有部分各為何，原告亦未提出其他證據證明之，難認兩造間就原告主張之應有部分比例具有協議。另原告既不能證明其所出資之金額均為系爭土地之價金，無從認定兩造就系爭土地出資之比例各為何，是依前揭說明，僅能推定兩造就系爭土地之應有部分為均等。兩造就系爭土地目前登記為應有部分各2分之1，已為均等，原告請求被告移轉系爭土地應有部分各10000分之4592予原告，並無理由。　㈢備位請求部分：　⒈按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人，就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任（最高法院 112年度台上字第137號判決意旨參照）。原告主張被告以虛增買賣價金之方式，致原告受騙以每坪25萬元之價格向農林公司購買系爭土地，然實際與農林公司簽約時，兩造係共同以每坪13萬元購買系爭土地，原告額外給付予被告之土地價款6,179,456元屬不當得利等語，該等金錢既係由原告給付予被告，屬給付型不當得利，依前揭說明，應由原告就其給付為「無法律上原因」負舉證之責。 ⒉經查，原告曾給付12,907,250元予被告，固為被告所不爭執（見本院卷第161頁），然依前揭證人證述，原告給付之金額尚包括土地價金、地上物整合處理費用等，原告復未提出其他證據證明其出資之金額均為系爭土地之價金，亦無從認定兩造各自出資之金額為何，僅能推定兩造共有系爭土地應有部分均等，業如前述，自難憑原告曾給付超過系爭土地價金一半之金額予被告，遽認給付欠缺法律上原因。另原告稱被告虛增價格向原告詐稱以每坪25萬元購買系爭土地，被告固不爭執有向原告稱以每坪25萬元購買，惟否認有誆騙原告等情（見本院卷第162-163頁），而原告亦未提出任何證據證明被告有詐欺原告之情形，難認原告給付有何欠缺法律上原因之情形，原告此部分之主張亦屬無據。四、綜上所述，原告依兩造協議及不當得利之法律關係，先位請求被告移轉系爭土地應有部分各10000分之4592予原告，備位請求被告給付6,179,456元及遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2024-12-05

TCDV-113-訴-646-20241205-2

訴更一

高雄高等行政法院

徵收補償

高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴更一字第7號 113年11月12日辯論終結原告台灣糖業股份有限公司代表人劉起孝訴訟代理人黃裕中律師被告嘉義縣政府代表人翁章梁訴訟代理人陳世勳律師上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年8月 20日臺內訴字第1100035103號訴願決定，提起行政訴訟，前經本院110年度訴字第360號判決後，原告提起上訴，經最高行政法院以111年度上字第527號判決廢棄，發回本院更為審理，本院判決如下：　　主文一、訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷。二、被告對於原告109年11月3日異議之申請，應依本判決之法律見解另為適法之處分。三、原告其餘之訴駁回。四、第一審及發回前上訴審訴訟費用均由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面原告代表人原為楊明州，於本件訴訟中變更為劉起孝，並據其新任代表人向本院具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體方面一、事實概要：㈠被告為辦理「流域綜合治理計畫第1期治理工程-荷苞嶼排水幹線復興橋至快速道路橋段治理工程」（下稱系爭工程），申請徵收○○縣○○鄉○○○段豐稠小段（下稱豐稠小段）179-3地號等13筆土地，經內政部以民國104年11月11日臺內地字第0 000000000號函核准徵收，並由被告以104年11月13日府地權字第00000000000號公告徵收（公告期間自104年11月16日起至同年12月16日止，下稱104年11月13日公告）。原告所有坐落豐稠小段34-5、179-3、183-4、183-5、184-2、184-3 地號等6筆土地（下合稱系爭土地、各筆土地僅簡稱地號）位於徵收範圍內，因認補償價額過低，於公告期間提出異議，被告查處結果，於105年2月25日函復系爭土地徵收補償價格應屬合理，原告不服，提起復議，經被告提請嘉義縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）105年第1次評議會評議決議維持原徵收補償價格，被告據以105年7月4日府地權字第0000000000號函（下稱前處分1）通知原告復議結果。原告不服，循序提起行政訴訟，經本院106年度訴字第28號判決（下稱本院106年判決）駁回，原告提起上訴，經最高行政法院108年度判字第83號判決（下稱最高行前確定判決）以被告對於原案例蒐集期間之全部買賣實例，未依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條第1項規定填寫買賣實例調查估價表，致地評會有基於錯誤或不完整事實作成判斷之違法情事，將106年判決駁回原告請求撤銷前處分1 暨其訴願決定部分廢棄，並撤銷前處分1暨其訴願決定，暨命被告應依最高行前確定判決之法律見解另為適法之處分。㈡依最高行前確定判決意旨，被告委任客觀不動產估價師事務所（下稱查估單位）重新查估系爭土地徵收補償價格，並提交地評會108年第2次評議會評議決議，評定徵收補償地價為 34-5、179-3、184-2、184-3地號土地每平方公尺新臺幣（下同）800元；183-4、183-5地號土地每平方公尺760元（與前次評定徵收補償價格相同），被告據於108年7月18日發函通知原告。原告不服，提出異議，經被告於108年10月8日函復系爭土地徵收補償價格實屬合理；原告再提起復議，經被告提請地評會109年第1次評議會評議決議維持原徵收補償價額，被告遂以109年3月25日府地權字第0000000000號函（下稱前處分2）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部109年8月25日訴願決定（下稱109年訴願決定）以查估單位仍未就買賣實例詳實填寫不予採用之理由及依據，其查估程序難謂適法，將前處分2撤銷，命被告另為適法之處分。㈢嗣被告委任查估單位重新查估系爭土地徵收補償價格，經提送地評會109年第5次評議會評議決議通過，並以本次評定通過之徵收補償價格較原徵收補償價額低，依訴願法第81條規定，決議維持原徵收補償價格，被告據以109年10月23日府地權字第0000000000號函（下稱109年10月23日函）通知原告。原告不服，於109年11月3日提出異議函（下稱109年異議函），經被告以110年1月8日府地權字第0000000000號函（下稱110年1月8日函）復維持原徵收補償價格；原告不服查處結果，提出復議，經被告提請地評會110年第1次評議會評議決議維持原徵收補償價格，被告據以110年5月7日府地權字第0000000000號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原告不服，循序提起行政訴訟，聲明：訴願決定及原處分均撤銷；被告對於原告109年異議函之申請，應作成增加補償地價之處分。經本院110年度訴字第360號判決（下稱前審判決）駁回，原告不服，提起上訴，經最高行政法院111年度上字第527號判決（下稱發回判決）將前審判決廢棄，發回本院審理。二、原告起訴主張及聲明︰㈠主張要旨︰ 1.本次（第3次）查估程序未蒐集太保市P101-01地價區段之買賣實例，自無供地評會審查之可能，且地評會109年第5次會議簡報等資料中，亦無記載，則地評會決議所作成新補償價格，有本於不完全資訊為判斷之瑕疵。又依發回判決意旨，最高行前確定判決及109年訴願決定均未指摘查估單位將太保市P101-01地價區段之買賣實例列入「蒐集買賣實例」而填寫買賣實例調查估價表有何違誤不當，被告應受拘束。　2.本件徵收補償3次查估程序均為同一查估單位所執行，觀被告提出之地評會資料，被告否定前案未指摘之查估程序，將其全盤推翻，不具理由恣為第3次查估，且擅斷土地補償價格，形同免除土地徵收條例第30條、查估辦法所定之查估程序。又查估單位前次查估蒐集太保市P101-01地價區段於此期間之買賣實例計有10筆，應填寫買賣實例調查估價表。　　㈡聲明︰　1.訴願決定及原處分（被告110年5月7日復議決定）均撤銷。　2.被告應依原告109年異議函之申請，作成增加補償地價之行政處分。三、被告答辯及聲明︰㈠答辯要旨︰ 1.本件案例蒐集期間原則上為103年9月2日至104年3月1日，前 2次查估誤選取逾案例蒐集期間之○○市○○○○段頂港小段1190 、1191地號土地（交易時間為103年8月24日）為比較標的，於第3次查估時已排除。有關第3次查估未蒐集太保市之買賣實例，係太保市與系爭土地坐落之鹿草鄉不同，不同鄉鎮差異性較大，且鹿草鄉買賣實例已有4筆，在估價實務上，相同行政區之區域因素條件本較為類似而較具參考價值，於相同行政區內已有適當之買賣實例，自無捨近求遠而挑選其他行政區案例之可能及必要。又○○市○○○○鄉○鄰，但二者間區域因素條件有所落差，以致於替代性較低而非屬同一供需圈，在有其他適合之買賣實例之情況下，自無蒐集不同行政區買賣實例之可能，故第3次查估始未蒐集太保市之買賣實例，難謂有何違法之虞。　2.依109年第5次地評會錄音內容可知，估價師於地評會中已提及前次查估有採取太保市案例，然徵收範圍只在鹿草鄉，本次查估將太保市案例全部排除，選取3個位於鹿草鄉的比較標的等語，讓評議委員知悉前後2次查估選取實例之差異及原因所在，顯見被告於地評會評議時已提出足夠證據及說明，並無地評會基於不完全資訊而作成決議之違誤。㈡聲明︰原告之訴駁回。四、爭點︰被告本次所為之系爭土地徵收補償評定價額是否適法？㈠五、本院之判斷︰㈠前提事實︰如事實概要欄所示之事實，有被告104年11月13日公告（處分卷第3至5頁）、被告105年2月25日函（處分卷第12至15頁）、前處分1（處分卷第18至19頁）、本院106年判決（處分卷第40至72頁）、最高行前確定判決（處分卷第84至109頁）、地評會108年第2次會議紀錄（處分卷第261至269頁）、被告108年7月18日函暨對照表（處分卷第110至112頁）、被告108年10月8日函（處分卷第115至117頁）、前處分2（處分卷第120至122頁）、109年訴願決定（處分卷第132至140 頁）、地評會109年第5次會議紀錄（處分卷第300至304頁）、被告109年10月23日函（處分卷第141至142頁）、原告109 年異議函（處分卷第143至144頁）、被告110年1月8日函（處分卷第145至148頁）、原告復議函（處分卷第149至151頁）、地評會110年第1次會議紀錄（處分卷第307至323頁）、原處分（處分卷第152至157頁）、訴願決定（處分卷第169 至178頁）、前審判決（本院卷第23至48頁）、發回判決（本院卷第15至22頁）等附卷可稽，應堪認定。㈡應適用法令： 1.土地徵收條例　第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4 項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」　2.查估辦法（依土地徵收條例第30條第4項規定授權）　 ⑴第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第 2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」 ⑵第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」 ⑶第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」 ⑷第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」 ⑸第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」 ⑹第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」 ⑺第13條第1、2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8 條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」　⑻第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2 項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年 3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。 ⑼第18條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。（第2項）前項公告之期間為30日。」 ⑽第19條第1至3項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1 至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」 ⑾第20條第1至3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第 18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」　㈢得心證理由：　　　　　　　　　　　　　　　1.憲法第15條規定人民之財產權應予保障，國家因公用或公益目的之必要，依法徵收私人土地，對於被徵收土地所有權人因公共利益所受之特別犧牲，應給予合理之補償。為符公平合理及補償相當之憲法要求，土地徵收條例第30條規定，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；地方主管機關查估被徵收土地補償地價，應遵守該條第4項授權內政部訂定之查估辦法規範，並提交地評會具體評定之，以保障被徵收土地所有權人能依徵收當期之市價獲得適法補償。另查估辦法第3條明定，地方主管機關得委託不動產估價師辦理土地徵收補償市價查估程序，且不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，亦應遵循該辦法辦理。而依查估辦法第4條、第6條至第9條、第13條、第17條至第20條等規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含當日)前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前 1年內；而蒐集之買賣實例如有查估辦法第7條、第8條規定之特殊情況者，應就實例價格為修正，並將之記載於買賣實例調查估價表，作為估計買賣實例之土地正常單價。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地；並以估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，以推估比準地試算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評定。是以，買賣實例、比準地及比較標的之選取，構成查估辦法估計預定徵收土地宗地單位市價之決定因素，環環相扣，相互牽動，均在達成查估辦法具體化土地徵收條例第30條所定按照徵收當期市價補償之目的。其中，關於比較標的之選擇，依查估辦法第19條第1 項規定，原則上應於比準地之同一地價區段內選擇1至3件買賣實例為比較標的，但在同一地價區段內無法選取比較標的者，依同條第2項規定，得於「其他地區」選取，並進行區域因素及個別因素調整；而「其他地區」之選定，內政部本於職權訂定之土地徵收補償市價查估作業手冊規定（前審卷第214頁）：「『其他地區』得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」核符查估辦法第19條規定意旨，查估機關自應援為依上開規定選取「其他地區」之準據。又查估機關應遵循查估辦法規定辦理徵收補償市價查估，並提供完整圖資供地評會審驗各地價區段之相對關係、查估機關填寫之表格內容是否正確；暨其選擇比較標的是否經過充分衡量，而非僅出於查估者之恣意。地評會如未獲完整資訊，僅以查估機關填寫之表格為其判斷基礎，即有基於不完整事實為判斷之違法。　2.經查，系爭土地為編號P101-03地價區段，行政區雖屬鹿草鄉，然土地位置係坐落鹿草鄉與太保市交界處，被告歷次均委任同一查估單位辦理系爭土地補償市價查估。查估單位於第1次查估時，選取豐稠小段184-2地號土地為該地價區段比準地，案例蒐集期間內（103年9月2日至104年3月1日；估價基準日：104年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內，選取其他地區與比準地屬同一供需圈且性質相同位於特定農業區農牧用地之P101-01地價區段（太保市頂港子墘段頂港小段1190、1191地號土地）、P1 01-02地價區段（鹿草鄉後寮段後寮小段236地號土地）等2 筆買賣實例為比較標的，先後經地評會104年第2次、105年第1次會議審議通過並作成前處分1，原告循序提起行政訴訟，經最高行前確定判決以被告未就案例蒐集期間之全部買賣實例填寫買賣實例調查估價表，逕自放寬案例蒐集期間為估價基準日前1年內，核有未遵守查估辦法規定之瑕疵，而廢棄維持前處分1之本院106年判決，並將前處分1及該訴願決定撤銷，令被告依該確定判決之法律意見另為適法處分。嗣查估單位重新辦理第2次查估，案例蒐集期間以103年9月2日至104年3月1日為原則，仍選取與比準地同一供需圈之太保市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段，將本案蒐集之21件買賣實例全部填寫買賣實例調查估價表，並選擇放寬案例蒐集期間之太保市頂港子墘段頂港小段1190、1191地號土地（交易日期103年8月24日）及案例蒐集期間之鹿草鄉後寮段後寮小段236地號土地買賣實例為比較標的，業經地評會108年第 2次、109年第1次會議審議通過並作成前處分2，原告提起行政救濟，內政部109年訴願決定僅係以查估單位第2次查估就案例蒐集期間太保市P101-01地價區段內10筆買賣實例調查估價表未詳實填寫不予採用之理由及依據，亦未敘明無法有效掌握及量化調整之理由，於法不合，又上開疑義未予究明，逕予認定原案例蒐集期間無適當買賣實例，放寬案例蒐集期間選取買賣實例為比較標的，其查估程序難謂適法，故將前處分2撤銷，命被告另為適法之處分，並未指摘查估單位選取太保市P101-01地價區段作為選擇比較標的之「其他地區」有何違誤不當等情，此有前處分1（處分卷第18至19頁）、最高行前確定判決（處分卷第84至109頁）、第2次查估買賣實例調查估價表（處分卷第227至247頁）、前處分2（處分卷第120至122頁）、109年訴願決定（處分卷第132至14 0頁）在卷可稽。足見系爭土地坐落鹿草鄉與太保市交界處，查估單位第1、2次查估時，因比準地之同一地價區段內並無適當買賣實例，而選取與比準地屬同一供需圈且性質相同之太保市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段作為選取比較標的之「其他地區」，並未牴觸查估辦法第19條第2項及查估作業規定選取「其他地區」之考量原則，且最高行前確定判決及109年訴願決定均未指摘查估單位以上開2地價區段作為「其他地區」選擇比較標的有何違誤不當。惟查估單位於本次（第3次）查估時，卻變更僅以鹿草鄉P101-02地價區段作為「其他地區」選取比較標的，並就案例蒐集期間蒐集之4 件買賣實例，選取鹿草鄉後寮段後寮小段236（即前2次經選取之比較標的）與同段236-1、227地號土地等3筆買賣實例為比較標的，以推估比準地之試算價格，而未查估蒐集太保市P101-01地價區段之買賣實例，即有最高行前確定判決揭示之「未就案例蒐集期間內買賣實例全部填寫買賣實例調查查估表」情形，本次查估程序顯有瑕疵。另觀被告提出109 年第5次地評會簡報（本院卷第133至149頁）、會議紀錄（處分卷第300至304頁）及會議錄音逐字稿（本院卷第175至1 76頁）等相關資料，本次查估單位未向地評會提出證據及理由說明上開236-1、227地號土地等2筆買賣實例何以較諸太保市P101-01地價區段內之買賣實例更適當採為比準地之比較標的，更未遵循109年訴願決定所指摘之理由，將如附表所示太保市P101-01地價區段內10筆買賣實例調查估價表重為詳實填寫，即逕予排除前2次查估均予列入作為其他地區之太保市P101-01地價區段內買賣實例，自難認已符合上揭查估辦法第7、8條詳實調查及篩選買賣實例之規定。準此，查估單位就本次調查買賣實例程序，難謂已依查估辦法之規定估計徵收土地宗地單位市價，於法有違，而地評會在此事實基礎下，作成評定結果決議維持原補償價格，則有本於不完全資訊而為判斷之瑕疵，於法亦有未合。　3.被告雖主張太保市與系爭土地坐落之鹿草鄉行政區不同，且鹿草鄉買賣實例有4筆，相同行政區內已有適當之買賣實例，自無蒐集不同行政區買賣實例之可能，又太保市與鹿草鄉非屬同一供需圈，本次查估始未蒐集太保市之買賣實例，於 109年第5次地評會，查估單位已讓評議委員知悉前後2次查估選取實例之差異及原因所在，並無基於不完全資訊而作成決議云云。惟查：　⑴依查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定意旨，於比準地之同一地價區段內，倘無法選取比較標的者，得於其他地區選取，明文規定比較標的選取基準之順序，以同一地價區段內買賣實例為優先，其次為其他地區。條文所謂「其他地區」，應係指得蒐集買賣實例以供選取之地理範圍。參照不動產估價技術規則第12條第2款規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。」再參照同規則第2條第11至13款規定：「本規則用詞定義如下：十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」可知，查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之「同一地價區段」、第2項所指比準地之「其他地區」，分別相對應不動產估價技術規則之規定，即屬技術規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。復參酌內政部編印查估作業手冊亦明載：「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」等語（前審卷第214頁），就其他地區之範圍亦指向同一供需圈之土地範圍，而同一供需圈之範圍涵蓋勘估標的之近鄰地區、類似地區，即可相互印證。另依查估辦法第10條第 1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位……」及其修法理由：「地價區段以鄉、鎮、市、區之單一行政區劃分，對於同一都市計畫或『同一供需圈但分屬不同行政區』而情形相同或相近之被徵收土地，因分劃不同地價區段，致查估結果產生差異。爰第1項修正以鄉（鎮、市、區）之單一行政區為地價區段劃分原則，並得由查估單位考量實地條件，因地制宜劃分地價區段，使查估結果更符合當地狀況。」（本院106訴28卷第61頁），益證同一供需圈之範圍涵蓋較廣，實務上常有分屬不同行政區之情形，於製作地價區段勘查表時，不受行政區劃分之限制，應考量實地條件而因地制宜劃分地價區段，故修法予以調整。綜合上開說明可知，適用查估辦法第19條第2項規定於其他區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍，始為適當，至於查估辦法第19條第1項第2項規定所稱「其他地區」（即同一供需圈之類似地區）是否應與比準地位於相同行政區為前提要件，依該法條文義無此限制之明文，且與估價實務上「同一供需圈但分屬不同行政區」之情形相悖，是與比準地所在行政區究屬相同與否，並非所問。　⑵本案系爭土地補償市價查估，被告歷次均委任同一查估單位辦理，而查估單位於109年第5次地評會中向評議委員報告內容為：「……這一案跟上次估價比較不一樣的地方是說，這一次因為我們的用地範圍全部都在鹿草鄉，所以這一次，根據訴委會的相關見解，那我們只採取半年內，然後鹿草鄉的所有買賣實例，也就是說我們上次在估價的時候有採取到太保的案例，那這一次我們是把太保案例全部排除，因為我們這一次的徵收範圍只有在鹿草鄉，所以一共我們在範圍內，在附近的近鄰地區選取了3個鹿草鄉的比較標的……」等語，此有被告提出之會議錄音逐字稿在卷可憑（本院卷第175至176 頁），復經被告於本院審理中陳述：第三次查估時，估價師認為將不同行政區劃歸為同一供需圈有問題，所以才把不同行政區的部分排除等語明確（本院卷第224頁），足徵查估單位於本次（第3次）查估時，推翻前二次查估選取與比準地同一供需圈之太保市P101-01、鹿草鄉P101-02地價區段，而單以鹿草鄉P101-02地價區段作為「其他地區」選取比較標的，案例蒐集期間於該地價區段範圍內蒐集買賣實例，其變更理由僅在於太保市與比準地所在之鹿草鄉屬不同行政區，惟所在行政區究屬相同與否，並非查估辦法第19條第1項第2項規定所稱「其他地區」判斷標準，已如上述，顯見查估單位本次所為查估結果係基於與案件事務無關之考量，有違反不當連結之禁止情事，且其蒐集買賣實例僅鹿草鄉P101 -02地價區段部分，而未蒐集同一供需圈之全部買賣實例，地評會基於此錯誤之事實認定與不完全之資訊所為之判斷，自有違誤。又查估單位於第1、2次查估時，因系爭土地坐落鹿草鄉與太保市交界處，依地價區段勘查表（處分卷第181 、248至250頁），就地價區段劃分及編號上，太保市為P101 -01地價區段、鹿草鄉為P101-02地價區段，而比準地屬P101 -03地價區段，該3區段均為特定農業區農牧用地，且該等區段範圍內土地狀況（耕地整理、修築農路及灌溉等農地改良）均為農作使用，其農業用地管制條件及使用狀況均相同，核與比準地具有替代關係。且依地價區段索引圖（處分卷第 256頁）所示，太保市P101-01地價區段位於系爭土地P101-0 3地價區段與鹿草鄉P101-02地價區段之中間，該區段與P101 -03地價區段土地位處近鄰，而與鹿草鄉P101-02地價區段相隔較遠，倘從「近鄰地區」或「類似地區」之概念認定，顯難認被告將鹿草鄉P101-02地價區段列為比準地同一供需圈，而排除太保市P101-01地價區段之作法為適法。再者，本案第1、2次查估結果，均據地評會及被告認定太保市P101-0 1地價區段位屬比準地同一供需圈之類似地區，並於該地區蒐集市場買賣實例以供選擇比較標的，復經最高行前確定判決及109年訴願決定均未指摘查估單位選取太保市P101-01地價區段作為選擇比較標的之「其他地區」有何違誤不當，業如上述，而被告本次查估僅以不同行政區為由，即認太保市 P101-01地價區段非屬同一供需圈，其理由顯有未足，即有判斷出於恣意之違法。是被告上開主張，實無足採。六、綜上所述，查估單位本次所為查估程序，於法有違，地評會對於比較標的之重新選取及土地徵收補償市價之評議，仍係在欠缺完整資訊之事實基礎下所作成，被告據以作成原處分，以及地評會維持原處分之復議結果，即有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，且足以影響地價查估之合法性，原告訴請撤銷訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分，為有理由，應予准許；至原告提出之申請，請求被告作成准予增加補償地價之行政處分部分，尚待被告踐行查估辦法所定程序，提供完整資訊供地評會為徵收補償價格之評定，本案事證因未臻明確，本院無從自為判決，爰依行政訴訟法第200條第4款之規定，就此請求有理由部分，判命被告應依本判決之法律見解另為適法之處分，並就其請求未達全部有理由之部分，予以駁回。另本件為判決基礎之事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要。七、結論︰原告之訴一部有理由，一部無理由。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日審判長法官孫　國　禎法官曾　宏　揚法官林　韋　岑　　以上正本係照原本作成。一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第49條之1第1項）三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第3項、第4項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 (二)非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務。是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日書記官　鄭　郁　萱

2024-12-03

KSBA-113-訴更一-7-20241203-1

訴

臺灣屏東地方法院

確認優先承買權不存在

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第185號原告余惠珍訴訟代理人傅俊欽被告財政部國有財產署南區分署法定代理人黃莉莉訴訟代理人林秀娟温嘉璤被告陳添益訴訟代理人丘瀚文律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經高雄高等行政法院裁定移送前來（該院112年度訴字第48號），本院於民國113 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查，原告主張被告陳添益（下逕稱其姓名）對屏東縣○○市○○○段○○段000地號土地（面積61平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭土地）之土地法第73條之1第3項優先購買權不存在等語，為陳添益、被告財政部國有財產署南區分署（下逕稱國產署南區分署，與陳添益合稱被告）所否認，足認兩造間就陳添益對系爭土地是否存有優先購買權之法律關係有所爭執，是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益（即訴之聲明第一項）。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠確認陳添益就系爭土地之優先購買權不存在。㈡國產署南區分署於原告給付新臺幣（下同）1,198,003元後，應核發系爭土地之權利移轉證明書（即標售證明）予原告等語（見本院卷第33頁）；嗣於訴狀送達後，迭經變更，最終當庭以言詞變更聲明如後，並就訴之聲明第二項先位部份變更追加依民法第242條、第179條、第348條規定請求，備位部份則變更追加依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定請求（見本院卷第349至350頁）。經核上開訴之變更追加繫諸於陳添益是否處分系爭土地，致客觀情事有所變動所為，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：國產署南區分署委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金服公司）依土地法第73條之1規定，就被繼承人陳銅名下逾期未辦繼承登記之系爭土地標售。原告於民國111年5月26日以1,330,003元最高價得標，並已繳納保證金132,000元；陳添益則於同日，以其為陳銅之繼承人，且居住○○○○地○○○段000○號建物（即門牌號碼同市○○街000號，下稱系爭建物），而有使用系爭土地之全部等情為由，依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買權。然陳添益過去是否確實使用系爭土地仍有未明，況系爭建物係陳添益與陳銅之其他繼承人即陳添福、陳柳、陳秀玉、陳秀香、林陳秀金及陳燕雀等7人公同共有，依民法第1151條規定、臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第413號判決意旨等，於系爭建物分割前，各共有人並無應有部分存在，故其他繼承人是否確未使用系爭建物，涉及陳添益得否以系爭建物占用系爭土地，而對系爭土地行使上開優先購買權等節，容有疑義。爰為確認陳添益對系爭土地之優先購買權不存在，並先位依民法第242條、第179條、第348條規定，代位國產署南區分署請求陳添益將系爭土地回復為陳銅所有，且於原告給付餘款1,198,003元後，國產署南區分署應核發土地權利移轉證明書予原告，如陳添益將系爭土地移轉予第三人，則備位依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定，國產署南區分署應負給付不能之系爭土地市價差額之損害賠償計3,260,000元，僅先一部請求1,198,003元等語。並聲明：㈠確認陳添益就系爭土地之優先購買權不存在。㈡⒈先位求為：陳添益應將系爭土地移轉登記予原土地登記所有人陳銅，並於原告再給付1,198,003元於國產署南區分署後，國產署南區分署應核發系爭土地之權利移轉證明書（即標售證明）予原告；⒉備位求為：國產署南區分署給付原告1,330,003元，其中132,000自111年5月26日起，所餘1,198,003元自起訴狀繕本送達國產署南區分署翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分：　㈠國產署南區分署則以：陳添益檢附繼承相關資料，主張其為陳銅之繼承人，並依土地法第73條之1第3項規定，行使優先購買權時，即已審認陳添益確具優先購買權，且有使用系爭土地之全部，並無任何違誤等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　㈡陳添益則以：本件陳添益行使土地法第73條之1第3項所定優先購買權時，已取得系爭土地之全體公同共有人同意，且陳添益自68年6月25日即設籍在系爭建物，於87年6月3日陳銅死後繼為戶長，並居住於系爭建物至今，而有持續使用系爭土地之全部。又依最高法院109年度台上字第1546號判決意旨，認為公同共有人得單獨以其名義行使優先購買權，不須經其餘公同共有人同意，故不論陳添益是否獲系爭土地之全體公同共有人同意，自得依法單獨行使優先購買權等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第352頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠系爭土地，權利範圍全部，原登記為陳銅所有，惟陳銅於87 年5月18日死亡後，其繼承人為陳添益等7人，且未辦理系爭土地等繼承登記，於90年8月1日由國產署代管。　㈡國產署南區分署委託金服公司於111年4月25日公告辦理111年度第42批標售系爭土地（即第9標號）。　㈢原告於111年5月26日以1,330,003元得標系爭土地，惟尚未辦理所有權移轉登記。　㈣陳添益於111年5月26日以陳銅繼承人身分以土地法第73條之1 第3項規定，向金服公司提出優先購買權聲請書，主張對系爭土地有優先購買權，嗣於112年3月3日以買賣為登記原因辦畢系爭土地之所有權移轉登記。　㈤金服公司與陳添益等人於111年7月1日至系爭土地會勘，陳添益主張其使用系爭土地全部，並於其上蓋有加強磚造2樓層建物一棟（即系爭建物）。　㈥系爭建物登記為陳銅所有，且依台灣電力公司屏東區營業處1 11年1月6日回函，系爭建物之用戶陳銅已如數繳納109年1月至110年11月之電費。四、兩造爭執事項（見本院卷第352至353頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠原告主張，陳添益就系爭土地並無土地法第73條之1所定之優先購買權，有無理由？　㈡原告先位主張，陳添益應塗銷土地所有權移轉登記，且國產署南區分署於其給付1,198,003元（扣除保證金132,000元）後，應核發系爭土地權利移轉證書等語，有無理由？　㈢原告備位主張，如陳添益已將系爭土地移轉第三人，依給付不能之規定，一部請求國產署南區分署應給付原告1,330,00 3元，有無理由？五、本院之判斷：　㈠原告主張，陳添益就系爭土地並無土地法第73條之1所定之優先購買權，有無理由部分：　⒈按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，依第2項列冊管理期間為15 年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號判決意旨參照）。次按，財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」，於第11點前段明文規定「本條（按土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。」。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，陳添益係依土地法第73條之1第3項規定，主張其對系爭土地有優先購買權，為原告所否認，揆諸上開說明，自應由陳添益就其主張之事實負舉證責任。　⒉經查：　⑴陳添益得依土地法第73條之1第3項之繼承人資格，主張優先購買權：　　系爭土地原為陳銅所有，陳銅於87年5月18日過世，陳添益為陳銅繼承人之一，惟因陳銅之繼承人遲未辦理繼承登記，經彙列國產署南區分署委託金服公司辦理111年度第42批第9號標號公開標售，經原告於111年5月26日以1,330,003元得標，而陳添益亦於111年5月26日主張優先購買權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠至㈣），並有逾期未辦繼承登記土地及建物列冊管理單、111年度第42批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告暨附表、投標單、地籍異動索引、本院民事庭查詢表、陳銅之除戶謄本、繼承系統表、財政部南區國稅局遺產稅核定通知書、其繼承人之戶籍謄本、優先購買權申請書、委任狀及臺灣銀行支票等件可佐（見本院卷第71、93、113至135、193至199、221至225、231至233、237至239頁），足見國產署南區分署係依土地法第73條之1之規定，進行公開標售系爭土地，且陳添益於陳銅死亡後未聲明拋棄繼承，為陳銅之繼承人，自得行使土地法第73條之1第3項所定之優先購買權，縱有其他繼承人存在，對系爭土地有公同共有之權利，亦不影響以繼承人之資格，就其使用系爭土地之範圍，於法定期間內主行使先購買權，原告主張陳添益單獨行使優先購買權，與民法第828條第3項、第831條規定有違等語，即屬無據。　⑵陳添益確實際使用系爭土地之全部：　①陳添益於優先購買權期間之111年5月26日，依土地法第73條之1第3項之規定，就系爭建物之實際使用範圍向國產署南區分署主張優先購買權，經金服公司於111年7月1日委託昱展測繪股份有限公司（下稱昱展測繪公司）會同陳添益等至系爭土地現場指界其使用範圍，而依昱展測繪公司出具之審認意見報告書記載略以：陳添益使用系爭土地面積為61.00平方公尺，已達標脫面積，故可全部承購等語，有優先購買權申請書、金服公司111年7月20日111國繼南子字第042號函檢附審認意見報告書、勘查成果報告書、土地勘（清）查表、使用現況略圖及現場照片在卷可稽（見本院卷第221至225、137至151頁）。而系爭土地登記面積61平方公尺，有土地登記公務用謄本為證（見本院卷第299頁），可知陳添益於111年5月間行使優先購買權時，即已事實上管領占有使用系爭土地之全部。　②又系爭建物登記為陳銅所有，且依台灣電力公司屏東區營業處111年1月6日回函，系爭建物之用戶陳銅已如數繳納109年1月至110年11月之電費，為兩造所不爭（見不爭執事項㈥），亦有遺產稅核定通知書、屏東縣政府財稅局113年3月26日屏財稅房字第1130012962號函檢附房屋稅113年課稅明細表、稅籍紀錄表、房屋平面圖、建物登記公務用謄本、台灣電力公司屏東營業處111年1月6日屏東費核證字第111000067號函可考（見本院卷第95至100、191、239、281至283頁）。且陳添益現仍居住系爭建物並使用系爭土地之全部等情，並據本院會同兩造至系爭土地履勘現場屬實，可知系爭建物為鋼筋混凝土加強磚造2樓增建一樓鐵皮之平房，另於房屋後方增建鐵皮供曬衣、洗衣及廚房使用，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第413至418、423至440頁），核與上開審認意見報告書認定陳添益使用系爭土地之全部大致相符（見本院卷第139頁），觀之系爭建物外觀已有長期使用痕跡，屋內擺設之家具、用品等亦徵確有人居住，有前開照片可參，堪認陳添益抗辯其已使用系爭土地數年乙節，應合於真實情形。　③再對照上開昱展測繪公司至現場會勘之土地勘（清）查表、使用現況略圖上均載有電表號碼00-0000-00（見本院卷第147、149頁），與台灣電力公司屏東區營業處111年1月6日函復之系爭建物用電電號為00000000000○致（見本院卷第281至283頁），足徵陳添益有持續居住在系爭建物內而有使用系爭土地之事實。另屏東縣屏東市永城里里長張酉添出具證明書，以證陳添益長期居住於系爭土地，即系爭建物之地址，該址使用現況為住家用途等語；且陳銅死亡後，由陳添益繼為戶長，且陳添益自68年6月25日起即設籍於系爭建物，並有繳納屏東市公所之清潔規費及中華電信市話電信費等情，有證明書、陳銅之除戶謄本、陳添益之戶籍謄本、戶役政資訊網站查詢結果、清潔規費繳費通知單、繳費收據、電信費收據、莫德納疫苗第2劑接種通知單、陳添益居家照片等件為憑（見本院卷第231至233、285、361至390頁，證件存置袋），足認陳添益長期居住在系爭建物內，因房屋性質上不能與土地分離而存在，而對系爭土地之全部持續有事實上管領力，應有實際使用系爭土地之全部。則原告主張無證據可認陳添益過去、未來仍有使用系爭土地等情，應不足採。　④另原告以系爭建物外停放3台機車，而認系爭建物內至少居住3人以上，並非陳添益長期單獨占用等語，惟按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第942條所明文。是以，陳添益之親友等得以占有系爭土地之占有輔助人而使用系爭土地，亦不影響陳添益為占有人之地位。原告上開所辯，本院自難憑採。　⑶從而，陳添益辯稱其為陳銅之繼承人，且系爭建物坐落系爭土地，而對系爭土地之全部有事實上管領力，得依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權等語，應屬可採，故原告訴請確認被告就系爭土地優先購買權不存在等語，即無理由。另原告固援引臺灣高等法院臺中分院104年度上易字第413號、最高法院107年度台上字第1609號、99年度台上字第1191、1469號、96年度台聲字第600號裁判意旨等，與本件客觀要件事實尚有不同，本院自不受拘束，併此敘明。　㈡又原告前開請求既屬無據，本件其餘上開爭點即無庸再予審酌，附此敘明。六、綜上所述，原告請求確認陳添益就系爭土地之優先購買權不存在，並先位請求陳添益應將系爭土地移轉登記予原登記所有人陳銅，並於原告給付1,198,003元於國產署南區分署後，國產署南區分署應核發系爭土地之權利移轉證明書予原告，備位請求國產署南區分署給付原告1,330,003元本息等，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2024-12-03

PTDV-113-訴-185-20241203-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第192號上訴人廖桂霖訴訟代理人蘇若龍律師被上訴人農業部農田水利署法定代理人蔡昇甫訴訟代理人蔣志明律師複代理人楊榮富律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年2月26日臺灣臺中地方法院111年度訴字第3518號第一審判決提起上訴，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按國家機關因裁撤或改組而不存在者，其性質與法人因合併而消滅者相類，其訴訟程序類推適用民事訴訟法第169條第1 項規定，在承受其業務之機關承受其訴訟以前當然停止（最高法院107年度台上字第1828號判決意旨參照）。查被上訴人於起訴時之機關名稱為「行政院農業委員會農田水利署」，嗣因應政府組織改造，於民國112年8月1日改制為農業部農田水利署，有該署公告可稽（見本院卷第197頁），並據其於113年10月23日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第219頁），應予准許，合先敘明。貳、實體方面　　一、被上訴人主張：上訴人自80年間起，無權占用伊所管理坐落臺中市○○區○○段00000○000○000○00地號之國有土地（以下各以系爭000-0、000、000、00地號土地稱之，或合稱系爭土地）如附表所示面積，獲有如附表「不當得利金」欄所示之不當利益，致伊受有損害等情。爰依民法第179條規定，求為命上訴人給付如附表「不當得利金」欄所示金額之判決（原審為上訴人此部分敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊於80年間興建門牌號碼為臺中市○○區○○○路0 00號建物（下稱系爭地上物）供經營牛庒牛肉爐餐廳（下稱系爭餐廳）及居住使用，而無權占用系爭土地，雖經原審判決伊應拆屋還地確定，但系爭餐廳已於111年5月間歇業，且系爭土地位在圳溝旁，地勢高低不一，則被上訴人所得請求相當於租金之不當得利，自應以申報地價年息1％或較低之數額計算為宜等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付相當於租金之不當得利部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。三、本件經兩造整理爭執、不爭執事項，並簡化爭點如下（見本院卷第119-120頁）：　㈠不爭執事項：　⒈系爭土地係於109年11月5日以接管為登記原因登記為中華民國所有，被上訴人則為系爭土地之管理機關（見原審卷第17 、131-135頁土地登記第二類謄本）。　⒉上訴人於其所有同段000地號土地上興建系爭地上物，並用以經營系爭餐廳，其占用系爭土地面積如附表所示（見原審卷第253頁臺中市○○地政事務所112年12月8日○○○字第000000號土地複丈成果圖）。　⒊上訴人對系爭地上物具有事實上處分權，且兩造就系爭土地並無租賃關係存在。　⒋被上訴人於110年10月22日以上訴人無權占用系爭000-0土地，函請上訴人給付自105年10月13日起至110年10月12日止之相當於不當得利損害金23萬4,350元（計算式：109年公告地價1萬0,900元/平方公尺×86平方公尺×5年×5%＝23萬4,350元），並請上訴人於110年11月15日前繳納並拆除系爭建物返還土地，上訴人於110年10月26日收受上開函文，已於110年 11月15日如數繳清上開損害金（見原審卷第27-32頁行政院農業委員會農田水利署臺中管理處110年10月22日函、委託代收作業繳費證明單、掛號郵件收件回執）。　㈡爭點：　⒈被上訴人所得請求相當於租金之不當得利金額，是否應以系爭土地申報總價額年息10%計算? 　⒉被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付如原判決主文第一至三項所示金額之相當於租金之不當得利，有無理由? 四、得心證之理由　㈠按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。是土地遭他人無權占有者，自非不得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還所獲之租金利益（最高法院113年度台上字第516號判決意旨參照）。查上訴人因無權占用系爭土地如附表所示面積，經原判決命其應將該等占用範圍之地上物拆除，並將占用土地返還被上訴人確定，足認上訴人無權占用系爭土地，致被上訴人無法使用收益，則依社會通常觀念，上訴人獲有相當租金之不當得利，並使被上訴人受有損害，被上訴人自得依上開規定請求返還相當於租金之不當得利。　㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，此觀土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16 條前段規定自明。惟土地法第97條第1項之以年息百分之10 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決先例要旨參照）。經查，被上訴人主張上訴人自80年間起占用系爭土地，為上訴人所不爭執，而自起訴狀繕本送達翌日即111年12月29 日（見原審卷第59頁送達證書）起回溯已超過5年，則被上訴人請求上訴人給付占用系爭000、000、00地號土地部分，自107年10月1日起至112年9月30日期間之相當於租金之不當得利，及自112年10月1日起、系爭000之1地號土地則自110 年10月13日起，均至返還各該占用土地之日止，按年計算相當於租金之不當得利，核屬有據。　㈢本院審酌上訴人占用系爭土地雖部分位在圳溝用地，及系爭建物為一層鐵皮屋，但其占用面積總計高達163.39平方公尺，且系爭土地臨臺中市○○區○○○路，交通便利，人車往來頻繁，附近商店、住家林立，上訴人占用系爭土地係供其經營系爭餐廳之商業使用，有街景截圖及Google地圖在卷可參（見原審卷第353-361頁）。參之系爭000-0、000、000地號土地之公告現值為6萬6,500元，系爭00地號土地之公告現值則為4萬1,516元（見原審卷第17、131-135頁），而土地市價通常高於公告現值，此為眾所周知，依109年1月申報地價10 %計算其占用169.39平方公尺土地，每月相當於租金之不當得利僅9,700元（計算式：《8,720×79.87+5,222×89.53》×0.1 /12＝9,700，個位以下四捨五入，以下均同），縱使上訴人主張所經營系爭餐廳已於111年5月間歇業，然其並未舉證證明因此即未再受有使用系爭土地之利益，兼衡系爭土地之經濟價值，並參酌目前社會經濟狀況等情，認被上訴人請求按各年度申報地價或公告地價8成之年息10%計算，尚屬適當。又系爭000、000地號土地於109年1月及111年1月之申報地價均各依序為8,720元、1萬900元，系爭00地號土地上開年度之申報地價依序為5,222元、6,257元。另因上開3筆土地於1 07、108、110、112年度均未申報地價，依前揭說明，即應按各該年度公告地價之8成計之。據此計算系爭000、000地號土地於107、108年度之地價均各為1萬1,120元（計算式： 13900×0.8＝11,120），於110、112年度之地價均為8,720元（計算式10900×0.8＝8720），而系爭00地號土地於107、108 年度之地價均為6,724元（計算式：8405×0.8＝6,724），於1 10、112年度之地價均為5,222元（計算式6,527×0.8＝5,222 ），並有地價第二類謄本、公告地價查詢可考（見原審卷第 139、141、281頁、本院卷第231-241頁）。基此，被上訴人得請上訴人給付自112年10月1日回溯5年期間，占用系爭000 、000及00地號土地相當於租金之不當得利，如附表「不當得利金」欄部分所示金額依序為15萬3,511元、26萬2,226 元，惟其請求之金額依序為13萬7,205元、23萬3,735元，均未逾上開金額範圍，應予准許。另上訴人於本件起訴前，僅依被上訴人通知繳付於110年10月12日前，因占用系爭000-0 地號土地部分之補償金，然其既持續占用系爭土地迄未中斷，則被上訴人併請求上訴人給付如附表「不當得利金」欄 部分所示金額，亦應准許。　㈣綜上所述，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付附表「不當得利金」欄所示金額，為有理由，應予准許。原審為上訴人此部分敗訴判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。　㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。五、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日附表（新臺幣/元，元以下四捨五入）臺中市○○區豐圳段 000、000地號 00地號 000之0地號占用面積 31.47平方公尺 89.52平方公尺 48.40平方公尺土地價額（元/平方公尺） 107年至108年：11,120元 109年至110年：8,720元 111年：10,900元 112年：8,720元 107年至108年：6,724元 109年至110年：5,222元 111年：6,527元 112年：5,222元不當得利金 107年10月1日起至112年9月30日止，計13萬7,205元。【計算式：（〈《31.47×11,120×0.1》×3/12〉＋〈《31.47×11,120×0.1》×1〉＋〈《31.47×8,720×0.1》×2〉＋〈《31.47×10,900×0.1》×1〉＋〈《31.47×8,720×0.1》×9/12〉＝153,511）；被上訴人僅請求13萬7,205元。】　 自112年10月1日起至返還占用土地之日止，按年依上開占用面積給付當期申報地價10％之金額。 107年10月1日起至112年9月30日止，計23萬3,735元。【計算式：（〈《89.52×6,724×0.1》×3/12〉＋〈《89.52×6,724×0.1》×1〉＋〈《89.52×5,222×0.1》×2〉＋〈《89.52×6,527×0.1》×1〉＋〈《89.52×5,222×0.1》×9/12〉＝262,226）；被上訴人僅請求23萬3,735元。】　 自112年10月1日起至返還占用土地之日止，按年依上開占用面積給付當期申報地價10％之金額。自110年10月13日起至返還占用土地之日止，按年依上開占用面積給付當期申報地價10％之金額。

2024-11-20

TCHV-113-上易-192-20241120-1

重家繼訴

臺灣高雄少年及家事法院

回復繼承權等

臺灣高雄少年及家事法院民事判決 113年度重家繼訴字第8號原告黃○○ 訴訟代理人蔡㚡奇律師陳欣怡律師李榮唐律師被告黃○○ 訴訟代理人陳魁元律師蘇伯維律師上列當事人間請求回復繼承權等事件，本院於民國113年10月21 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：㈠、高雄市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為被繼承人黃○○(民國00年0月0日生)生前所有，兩造均為黃○○之直系血親卑親屬，就系爭土地應繼分均為6分之1。黃○○於100年5月 15日死亡時，系爭土地本應為遺產範圍，由兩造及其餘全體繼承人繼承，然原告係於另案分割遺產訴訟（本院111年度家繼訴字第19號）閱卷後始知悉系爭土地為黃○○生前所有，且遭被告於黃○○死後即100年5月20日以買賣為登記原因移轉登記為被告所有等情，致系爭土地遭被告無權占有多年至今，從而侵害原告之所有權及繼承權，爰提起本訴。㈡、被告雖稱系爭土地係其與黃○○合意以清償該土地之貸款作為買賣價金云云，惟系爭土地當時價值已遠過貸款金額數倍之多，倘黃○○真無力還款，應可將該土地變賣後清償鳳山區農會貸款，要無將系爭土地賤賣予被告之必要。此外，黃○○ 於過世前一年即已因長期病痛而長年臥床，意識混亂模糊無法理解回應旁人，日常生活起居均須透過外勞及旁人協助，已無法為有效之意思表示。又黃○○於過世後，依其所有合作金庫銀行帳號0000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）交易明細所示，該帳戶於100年5月16日遭人提領後轉出新臺幣（下同）1800萬元，於取款憑條（本院卷第265頁）所用印章與系爭土地所有權移轉登記過程印鑑證明（本院卷第37頁）所載印章相同，顯見黃○○之印章斯時已有遭他人奪取並擅自使用之可能。㈢、又本件系爭土地所有權移轉登記既係於110年5月19日申請辦理，然黃ＯＯ斯時已過世而無法為物權登記行為之意思表示，顯見鳳山地政事務所於100年5月20日100年鳳登字第50250號所有權移轉登記，應予塗銷。㈣、並聲明：⒈被告應將系爭土地於100年5月20日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為全體繼承人公同共有。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告則以：兩造父親黃○○去世後，黃家事業均由家族成員管理。其中，光舜興業股份有限公司、光順營造股份有限公司（下統稱光舜事業）資金周轉所需貸款，多以黃○○名下不動產作為擔保，系爭土地及系爭帳戶內部分款項由光舜事業管理處分。原告曾任光舜事業負責人，後因中風而由被告接任，然因先前原告以黃○○為借款人向鳳山市農會借貸2,500萬元（餘額尚欠2,400多萬元）一直無力償還，為清償貸款，被告與高雄縣鳳山市農會及黃○○協商，約定由被告清償債務並取得系爭土地所有權。另黃○○生前已同意將系爭土地過戶予被告，當時意識狀態清楚，惟尚未辦理所有權移轉登記前去世，然既已完稅過戶中，地政事務所依法仍完成有效之過戶。是系爭土地既非黃○○遺產，原告即非系爭土地公同共有人，是其以所有權人地位提起本件訴訟，自無理由。三、本院之判斷︰㈠、原告主張兩造及證人甲○○（兩造大哥）、黃○○（兩造二哥，已歿）均為黃○○之繼承人，詎被告於100年5月20日黃○○死後以買賣為登記原因將系爭土地移轉登記為被告所有等情，業據原告提出系爭土地所有權狀、土地登記公務用謄本、土地登記申請資料為證（本院卷第23至42頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張黃○○於過世前一年已意識不清，無法為有效之意思表示，黃○○與被告間並無買賣關係存在，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者，即為黃○○將系爭土地移轉予被告有無欠缺意思表示能力，及系爭土地過戶原因為何等節，先予敘明。　㈡、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。另按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條亦有明文。準此，未受監護宣告之成年人，即非無行為能力人，其所為之意思表示原則上應屬有效，僅於意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，方得謂為無效；而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。黃ＯＯ於生前既未受監護宣告，其應為完全行為能力之人，則黃○○所為之意思表示，原則上即屬有效，原告既主張黃○○為系爭土地之買賣行為時，有欠缺意思能力，則原告自應就黃○○欠缺意思表示能力等事實，負舉證責任。就此，原告固提出高雄長庚醫院2010年（即民國99年）5月19日至同年月22日黃○○就醫期間護理紀錄單為證，其上固記載「意識呆滯」、「意識混亂」等情（本院卷第345、348、349頁），然上揭護理紀錄單亦有記載黃○○「意識清楚」之內容（本院卷第348頁），是能否以上開記載矛盾之護理紀錄單作為該期間黃○○精神狀態之判斷依據，已非無疑。再者，黃○○於上開期間就醫時已高齡98歲，已年老體衰，則其無法專注、嗜睡、意識狀態較為遲鈍等情，依其高齡實屬正常之事，不足為奇。再佐以上開護理紀錄單中記載5月20日08:18，護理師曾教導病人感染徵兆，並教導病人如何預防跌倒（本院卷第345頁)，可見黃○○當時並無意識不清，否則護理師是要如何教導，是上開護理紀錄單實難證明黃○○之意思表示能力已全然喪失，或推認黃ＯＯ於系爭土地過戶時，係於無意識或精神錯亂中所為。末以，證人甲○○於本院審理中證稱：黃ＯＯ在過世前一年內的身體狀況良好，頭腦清晰，並無老人痴呆或健忘之症狀，伊與黃ＯＯ同住，每天都會跟她交談等語（本院卷第363頁）。衡以證人為兩造大哥，亦為黃ＯＯ繼承人，系爭土地過戶若有無效事由將成為黃ＯＯ之遺產，證人亦可蒙受其利，並無甘冒偽證刑責而偏袒被告必要，足認證人上開證述內容可資採信。綜上，原告主張黃ＯＯ於過世前一年即已無法為有效之意思表示，從而系爭土地過戶無效云云，尚無可採。㈢、另針對系爭土地過戶原因，親自在土地登記申請書簽名見證（本院卷第96頁）之證人甲○○證稱︰原告為了經營光舜事業，曾以黃ＯＯ的土地向農會借款，其中包含系爭土地。原告中風後無力償還債務，最後由被告接任公司負責人，並與農會及黃ＯＯ協商，約定由被告清償債務並取得系爭土地所有權等語明確；佐以臺灣高雄地方法院100年度訴字第1176號刑事判決，亦認定光順事業為家族公司，原本由原告擔任負責人，然因原告中風後即不管公司事務且避不見面，經家族成員討論後決議推由被告擔任公司負責人乙節明確（本院卷第13 6頁），足認系爭土地過戶原因形式上雖記載買賣，實則並非買賣，而係為了家族事業永續經營，讓擔任負責人之被告取得包含系爭土地在內之多筆土地所有權，同時負責籌資並負責清償原告積欠農會之貸款以資作為條件乙節，可資認定。綜上，既然系爭土地過戶並非一般認知之買賣，而是家族經營事業之整體規劃，已認定如上，是原告主張之「被告無法提出買賣契約」、「被告未提出匯款證明」、「系爭土地市價遠高於貸款金額，何以要賤賣」等理由，不僅出於臆測，且未能針對被告抗辯進行有效攻擊方法，自均無可採。㈣、至原告另主張黃ＯＯ之印章斯時已有遭他人奪取並擅自使用云云。惟證人甲○○已證稱：「誰經營公司，誰就可以保管母親的印章，因為要負責全權處理」、「因為是乙○○要負責清償母親在農會的債務，所以由乙○○保管較方便」等語（本院卷第369、371頁）明確，且從黃ＯＯ提供土地供光順事業向外借貸時設定抵押，及光順事業為家族公司等節觀之，則黃ＯＯ所有系爭帳戶之存簿、印鑑章，亦應屬於實際經營公司者所得支配，而被告既然擔任公司負責人，自可保管系爭帳戶之存簿及印鑑章。另原告既已取得黃ＯＯ同意後始委託代書辦理系爭土地過戶事宜，自有權拿斯時手上持有之黃ＯＯ上開系爭帳戶之印鑑章，至戶政事務所辦理印鑑登記並取得印鑑證明，則原告主張系爭土地過戶時檢附之黃ＯＯ印鑑證明上印章，與 100年5月16日系爭帳戶遭人提領轉帳1,800萬元時取款憑條上蓋用之印章為同一顆，核屬事理之常，毫無突兀異常之處，原告據此作為系爭過戶無效之事證，顯屬無稽。末以，土地登記規則第102條第1項規定：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附載有義務人死亡記事之戶籍謄本及其他有關之證明文件，單獨申請登記。」本件係於100年5月12日向高雄市東區稅捐稽徵處申報土地增值稅，並於同年5月17日繳納稅款完畢，有高雄市東區稅捐稽處土地增值稅繳款書在卷可稽（本院卷第 35頁），則黃ＯＯ生前既已同意辦理系爭土地所有權之移轉登記事宜，系爭土地於黃ＯＯ死亡後之100年5月20日辦妥移轉登記，係經地政事務所依規審核無誤後辦竣登記，併此指明。㈤、綜上，依原告所提出之證據，尚難認黃ＯＯ在系爭土地移轉時處於意識不清之狀態，且被告就系爭土地之過戶實質上並非買賣，由係透過將系爭土地過戶予家族企業負責人即被告，並讓被告負責後續籌資還款事宜等節，已提出合理解釋，並經證人甲○○證述明確，難認系爭土地過戶有何無效或其他瑕疵存在，則原告依民法第828條第2項準用第821條、第767條第1項前段之法律關係，請求被告應就系爭土地於100年5月2 0日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為全體繼承人公同共有，為無理由而應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。至原告訴訟代理人請求再向高雄長庚醫院調取黃ＯＯ99 年1月1日至100年5月15日過世間就醫紀錄，及聲請傳訊原告配偶陳雪英，資為黃ＯＯ過世前一年已無法為有效意思表示之證明，然本院審酌依據前揭事證，已足認定黃ＯＯ過世前一年，除了有高齡者嗜睡、注意力無法集中等情況外，並無意識不清情事，已如前述；再衡酌本件純為私權紛爭而無關公益、強化當事人舉證責任及節省司法資源等觀點，原告除提出上開護理紀錄外，並沒有再提出任何相關證據資料來釋明有調查前述證據之必要（即原告至少要提出事證說服本院，函調就醫紀錄或訊問證人有釐清待證事實之蓋然性），無非係以其個人主觀臆測之詞，以證據摸索方式，藉此蒐集證據，拚湊其所主張之事證，顯然已經違反其應盡之證據提出義務，核無調查之必要，自難准許，併此指明。五、據上論結，依家事事件法第51條，民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　家事第二庭　　　　法　官　黃英彥以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳思蒲

2024-11-18

KSYV-113-重家繼訴-8-20241118-1

原訴

臺灣花蓮地方法院

履行契約等

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度原訴字第29號原告許慧敏蘇曉期蘇正義兼上一人訴訟代理人蘇婉瑄共同訴訟代理人楊宗霖律師（法扶律師）被告花蓮縣秀林鄉公所法定代理人王玫瑰訴訟代理人許正次律師複代理人陳博文律師訴訟代理人鄭道樞律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告為坐落花蓮縣○○鄉道○○段000地號（重測前○ ○段0000地號）土地（下稱系爭土地）所有權人，惟經被告占用設置為秀林鄉公墓，兩造於民國111年9月14日進行土地協商會議，被告允諾原告以市價徵收系爭土地，兩造應已成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），經不動產估價師估價後，系爭土地市價為新臺幣（下同）3,885,778元，被告應依照系爭買賣契約給付原告上開價金。被告無權占用系爭土地多年，於成立買賣契約時亦同意給予原告補償相當於5年租金之不當得利650,890元，兩造應成立和解契約（下稱系爭和解契約），抑或是原告得請求被告給付不當得利。如認系爭買賣契約不成立，被告無權占有系爭土地，且為公墓主管機關，應拆除如附圖所示墳墓占用系爭土地範圍，並將系爭土地占用部分返還原告。再被告身為公務機關，未有適法權源即占用系爭土地設置公墓提供人民使用，影響系爭土地價格甚鉅，被告應依國家賠償法按照市價賠償原告之損失，而原告提起訴訟前，已多次向被告協商土地價購事宜，原告實已踐行國家賠償法之先行程序。爰依民法第367條、第767條、第736條、第179條、國家賠償法第2條第2項等規定，提起本件訴訟等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告3,885,778元，及自起訴狀繕本送被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告應給付原告650,890元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應將如附圖所示坐落系爭土地上之地上物除去，並將上開土地返還原告；㈡被告應給付原告3,885,778元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空、返還上開土地之日止，按月給付原告10,853元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告應給付原告650,890元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地原為訴外人劉○米所有，原告等人因繼承或拍賣等原因而取得並共有系爭土地。系爭土地經編定為殯葬用地，劃定為秀林鄉公墓，其上有多數秀林村民祖先之墳墓，原告雖請求被告價購系爭土地，被告僅陳明須先進行估價再討論，並未表明逕以估價結果為價購，兩造最後無法達成買賣價金合意，未成立買賣契約。另拆除墳墓應以所有人或有事實上處分權之人始有拆除之權限，系爭土地上之墳墓屬於墓主後代子孫公同共有，原告請求拆除應以該墓主後代子孫全體為當事人，被告對於系爭土地上之墳墓並無拆除之權限，本件原告起訴之當事人不適格。又兩造協商會議係針對系爭土地價購之問題，而非國家賠償法之先行協議程序，原告提起國家賠償訴訟不合法。再系爭土地上之墳墓並非被告所有，亦非被告占用，原告向被告請求給付不當得利亦屬無據，兩造亦未曾討論系爭土地補償金之和解契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷　㈠系爭買賣契約與和解契約均未成立　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條亦有明文。　　⒉原告起訴主張兩造成立系爭買賣契約與系爭和解契約，約定由被告以經不動產估價之市值3,885,778元向原告價購系爭土地，被告並同意補償650,890元等情，為被告所否認，依前揭規定，應由原告就此負舉證責任。　　⒊經查，原告提出兩造於111年9月14日協商會議之錄音譯文（本院卷第233至240頁），主張被告所屬人員在會議中表示「我們公所就是跟各位協調，公所用價購的方式跟你們購買土地，我們會委託第三方的不動產估價師來估價，以他估的現額多少，我們再跟各位做後續價購的部分。」以此認為被告已向原告提出購買系爭土地的邀約，而成立系爭買賣契約等語（本卷第218頁），然依照該次會議完整錄音譯文，被告所屬人員亦有陳述「我們先請第三方估價師來估價以後，再討論金額好不好」、「第三方估價師來估價之後，我們再召開第二次協調會」、「我們先估價，估價金額下來我們再討論好不好」等語（本院卷第234、2 37頁），足認被告從未同意不論估價結果如何，均由被告無條件依照估價金額向原告價購系爭土地，僅係兩造初步協議由不動產估價師對系爭土地進行估價，再進行後續討論，難謂兩造於該次協調會議已有任何達成系爭土地買賣之合意，系爭買賣契約並未成立，原告以不成立的買賣契約請求被告給付買賣價金，實屬無據。　　⒋另依照上開錄音譯文，原告固有提出「是不是要有補償的部分，因為我們已經被占用太多年了」等語，然綜觀全部之譯文，被告所屬人員從未提出任何「願意支付補償金65 0,890元」之用語，會議紀錄更未曾提及補償金之部分（本院卷第42頁），原告主張兩造已成立系爭和解契約，應有誤會，並無依據。　㈡原告其餘請求均應駁回　　⒈被告並非系爭土地上墳墓之占用人及處分權人　　　⑴按墳墓為公同共有性質，非遇有必要情形經派下各房全體同意，或有確定判決後，不准分析、讓與或為其他處分行為（最高法院18年上字第172號判決意旨參照）。是墳墓係屬後代子孫公同共有，此由墳墓立墓者通常會列後代全體子孫之社會慣例，亦可得知，而墳墓既屬後代子孫公同共有自須經後代全體子孫同意才得對墳墓為處分之行為，則請求遷移墳墓自應以該墳墓之後代子孫全體為當事人，其當事人始為適格。　　　⑵經查，原告主張被告占用系爭土地設立公墓，被告應拆除如附圖所示坐落系爭土地上之墳墓，並給付相當於租金之不當得利等情，然兩造均同意系爭土地之地上物為墳墓，被告固設置公墓區供民眾申請安葬祖先，惟被告不因此取得設置系爭土地上所有墳墓之處分權限，亦非系爭土地之占用人，依前揭意旨，原告請求拆除之標的既為墳墓，即應以該墳墓之後代子孫全體為當事人，其當事人始為適格，原告向錯誤之當事人即被告請求拆除墳墓返還土地及給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，均屬無據。　　⒉原告未踐行國家賠償法之先行程序　　　⑴按請求權人依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之，於賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，始得提起損害賠償之訴，倘未踐行前述法定前置程序，其訴即難認為合法，國家賠償法第10條第1項、第11條第1項定有明文。　　　⑵經查，原告於提起本件訴訟前，固已請求被告價購系爭土地，並有原證2存證信函、原證5申請書等在卷可參，惟由原告上開文書證據觀之，原告並非「請求損害賠償」，請求買賣土地與損害賠償屬二事，原告混為一談實有違誤，難認原告已踐行國家賠償法第10條第1項、第11條第1項前段所規定之協議先行程序，原告逕行對被告提起本件訴訟，其對被告之訴顯難認為合法，自應予駁回。四、綜上，原告依民法第367條、第767條、第736條、第179條、國家賠償法第2條第2項等規定，請求如先位及備位聲明所示，為無理由或起訴不合程式，應予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　民事第二庭　法　官　邱韻如以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡承芳

2024-11-07

HLDV-112-原訴-29-20241107-2

壢簡

中壢簡易庭

拆屋還地

臺灣桃園地方法院民事裁定 113年度壢簡字第1348號原告宋徐鑾香訴訟代理人陳建昌律師上列原告與被告蔡秀楀間請求拆屋還地事件，原告應於收受本裁定之日起7日內，補正下列事項，逾期即駁回其訴，特此裁定。應補正之事項：一、補正坐落桃園市○鎮區○○段000000000地號土地及其上同段00 000-000建號建物之最新土地及建物登記第一類謄本。二、查報被占用土地即桃園市○鎮區○○段000000000地號土地起訴時之交易價額，及鑑價資料（例如鑑定價格報告書或相類之市價、交易行情或其他足以證明上開不動產交易價值等資料），並以被告占用原告土地面積×土地市價計算為本件訴之聲明第一項訴訟標的價額，再加計新臺幣(下同)938元後，依民事訴訟法第77條之13所定費率補繳裁判費(扣除已繳納1 ,110元)。中華民國 113 年 11 月 4 日中壢簡易庭法官張得莉以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 113 年 11 月 4 日書記官薛福山

2024-11-04

CLEV-113-壢簡-1348-20241104-1