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侵權行為損害賠償

臺灣宜蘭地方法院民事判決 113年度原訴字第6號原告陳月英訴訟代理人李仲唯律師徐亦安律師林凱鈞律師被告胡翠玉訴訟代理人林志欽被告孫瑞琪指定送達處所：宜蘭縣○○鄉○○路 ○段000號上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告方面：　㈠宜蘭縣○○鄉○○段000○00000地號土地（下稱系爭894、894-1地號土地）為原住民保留地農牧用地，登記名義人為具原住民身分之訴外人陳慧珍即原告姪女，實際所有人為原告丁○○，原告及胞兄聽聞當地主管機關欲在該地區發展觀光事業，便於系爭894、894-1地號土地出資整地、鋪設道路、興建農舍及相關娛樂設施，然因該觀光事業發展並未落實，原告遂經介紹後，委託仲介即被告丙○○出售系爭894、894-1地號土地及其上坐落之未辦保存登記之建物乙棟（下稱系爭建物），因被告乙○○有意購買系爭894、894-1地號土地及系爭建物，遂由被告丙○○居中斡旋，又因系爭建物橫跨系爭894、894-1 地號土地及另一國有地(即宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地，下稱系爭893-9地號土地），系爭893-9地號土地亦為原住民保留地農牧用地，依山坡地保育利用條例第37條舊法規定須繼續耕作5年後，依法申請分割後，始能進行所有權移轉，被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月 9日修法，是系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，使原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，價值低廉，致原告陷於錯誤，將原價新臺幣（下同）400萬元之系爭894、894-1、893-9 地號土地及系爭建物，僅以310萬之價格出售，並同意與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書及房地買賣補償價款收付憑據，其中約定僅以10萬元價金將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○，並因系爭893-9地號土地依被告乙○○之要求於買賣後仍未移轉所有權，被告乙○○於系爭893-9地號土地設定600 萬元之最高限額抵押權。　㈡系爭893-9地號土地面積1,780平方公尺，且與兩造其餘買賣標的即系爭894、894-1地號土地及系爭建物鄰接，屬具有經濟價值之土地，原告原本係以100萬元之價格銷售系爭893-9 地號土地，然被告丙○○身為專業買賣仲介，卻未如實告知原告系爭893-9地號土地已因山坡地保育利用條例第37條修法而可直接取得所有權，致原告誤信系爭893-9地號土地屬具有權利瑕疵之土地，竟將系爭893-9地號土地以10萬元為對價出售，足見被告丙○○未善盡其善良管理人義務，僅一昧要求原告盡快簽約出賣土地，明顯係為賺取仲介費用而故意加損害於原告。原告基於其議價能力、意思自由，原可以更高之價金出售系爭893-9地號土地，因被告丙○○故意未告知原告山坡地保育利用條例第37條之修法，導致原告與被告乙○○ 磋商契約時無法對系爭893-9地號土地之真實價值議價，或決定是否不出售系爭893-9地號土地，實已侵害原告之意思自由，致原告受有減價90萬元之損失，系爭893-9地號土地只有簽訂收付憑證，因被告乙○○當時沒有原民身分，所以先設定農育權，等到之後有原民身分的人再做所有權移轉，爰依民法第565條、567條第1項及第544條規定；民法第184條第1項、第185條第1項規定，擇一請求判決被告乙○○、丙○○ 應連帶賠償原告90萬元。　㈢聲明：被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　二、被告方面：　㈠被告乙○○：　　⒈系爭建物大部分佔用國有土地，未辧理建物登記、未設立房屋稅籍，出價多少與可否貸款無關，且位處原住民山坡地保護區，系爭建物為1樓混凝土、2樓木板鐵皮屋（總計 49坪），屋外聯外道路遇大雨即路斷，因地處偏僻，易發生土石崩塌，被告乙○○雖無法擁有土地所有權狀，只有使用權限，但因環境安靜自然，適合被告乙○○養病及收養數十隻流浪動物，經多次仲介斡旋，最終仍以總價320萬元與原告簽訂不動產買賣契約書，並無佔其便宜，何來受騙損害之事實。原告在不動產買賣契約書中擔任賣方保證人、代理人，在佔用國土申請受配案上，原告在契約簽訂上也僅願承擔4個月受配保證期《於特別約定事項（七）》，該受配土地即系爭893-9地號土地經多次縣政府、鄉公所勘查，於110年8月6日歷經2年後完成土地權利取得，事隔 5年在欠缺正確佐證，原告多次巧立名目一再提訴。原告於110年8月19日在代書事務所代領補償價款10萬元時，臨時提出因對該土地具有感情想搭建木屋，供其空閒時來住，被告因受限於原住民山坡保護區之限制，無法答應其要求，僅同意二地點供其選擇，需自購6坪現成小木屋自行設置，並無安撫與欺騙之事。　　⒉系爭894、894-1地號土地登記謄本内土地所有權人、土地他項權利人，均不是登記原告，原告於106年1月1日與陳慧珍借名登記之894、894-1地號土地，原告已於109年8月 15日簽名擔任保證人改由陳慧珍與被告乙○○，簽訂新借名登記協議書，其借名登記資格已不存在，不動產買賣契約書中第13條特別約定事項第6項詳實記載系爭建物跨越國有土地部份，賣方宣稱已於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，經雙方協議如賣方取得該範圍土地所有權，買方應補償賣方10萬元，賣方同意將此範圍提供買方設定抵押權登記，第7條則約定雙方協議4個月内，如前項範圍由第三人申請核准之情形者，雙方同意解除本契約，賣方應無息返還原收受價款，由此可鑑系爭893-9地號土地補償金是涵蓋在不動產買賣中之主要約定，原告於110年8月19日代替土地所有權人賣方陳慧珍簽名領取房地買賣補償價款 10萬元，並同意就買賣標的共3筆土地為農育權設定登記，已完成各項履約給付，因此於111年5月3日與土地所有權人陳慧珍重新簽訂借名登記協議書並增加擔保物即系爭 893-9地號土地抵押權，契約議訂後參方已履行完成各項條約内容，事隔5年原告請求侵權行為損害賠償90萬元，其請求權基礎暨理由不符契約約定原則。　　⒊聲明：原告之訴駁回。　㈡被告丙○○：　　⒈原告稱其當初興建農舍花費550萬元，請原告提出證明，姑且為真，其與本件買賣價金無關連，因系爭建物無申請合法建築執照乃違章建築，且該屋有相當部份蓋在國有地上（即系爭893-9地號土地)，有嚴重瑕疵，實務上原住民保留地很難取得銀行貸款，且本件買賣為借名登記契約，非所有權移轉，更不可能貸款，才使得系爭建物之價值受到減損，不動產之價格自有主、客觀多方面因素，非買賣方單方面能夠決定，被告丙○○銷售系爭建物將近2年多時間，帶看客戶不下15組，其中有4組出過價錢，皆無高過300 萬元，能成交已實屬不易，買賣雙方在自由意志下所簽訂契約，理應遵守，否則契約精神將蕩然無存，嚴重影響交易至大。　　⒉原告主張被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正之事，致損害其利益，屬片面之詞，被告丙○○從未隱瞞山坡地保育利用條例之事，又山坡地保育利用條例於107年1 2月31日修法通過，108年1月9日公告實施，原告即於108 年2月間(不動產買賣契約第13條第6項所載）去申請公告受配，足見原告對山坡地保育利用條例修正知之甚詳，且原告去南澳鄉公所申辦時，被告丙○○亦有陪同，何來隱瞞之說。再者，山坡地保育利用條例修正内容主要精神是原住民取回土地不需等待5年即可取得所有權，和本件不動產買賣契約書内容，性質有所不同，買方非原住民，買的是土地的農育權，並非取得所有權，山坡地保育利用條例修正内容對買方毫無關聯，何來原告所稱本人使其誤信系爭893-9地號土地有暇疵而損害其利益，本件買賣契約皆在雙方意識清楚下簽訂，理應遵守契約精神，又原告對系爭894、894-1地號土地感情，於取得系爭893-9地號土地後希望買方能提供若干坪土地讓原告使用，買方亦欣然同意，足見當時雙方並無勉強難為之處，若原告事後覺得賣的便宜有所反悔，大可在申請系爭893-9地號土地公告受配時（至少有半年以上時間），放棄申請，使得買賣契約不成立而解除（不動產買賣契約書第13條第6項所載），原告於若干年後片面指控被告丙○○，實屬無理。　　⒊本件買賣是後來才知道系爭建物有3分之2面積佔用國有地即系爭893-9地號土地，當時原告還在申請系爭893-9地號土地所有權，但還未申請完畢，所以買方要求將系爭893- 9地號土地取得後納入本次買賣合約，買方才要全部買下，陳慧珍是原住民，買方甲○○不是原住民，非原住民不能購買及過戶，只能借名登記，並設定農育權及抵押權，本件農育權是設定給被告乙○○之訴訟代理人甲○○，就是原告取得系爭893-9地號土地後，被告乙○○要設定農育權，買方要補償10萬元給原告，10萬元僅針對系爭893-9地號土地的農育權及抵押權，沒有過戶，假設買方能找到原住民身分的人過戶，之後就不用給錢。　　⒋聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭894、894-1地號土地為山坡地保育區農牧用地，登記名義人為具原住民身分之陳慧珍，實際所有人為原告，於109年8月3日原告有代理陳慧珍與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，將系爭894、894-1地號土地出售於被告乙○○，且由被告丙○○擔任不動產經紀人，並於110年8月19日就系爭 894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條等情，業據提出借名登記協議書、不動產買賣契約書、房地買賣補償價款收付憑條、土地登記第一類謄本為證（見本院卷第19頁至第20頁、第29頁至第43頁、第69頁至第83頁），且為被告乙○○、丙○○所不爭執，此部分之事實，應堪認定。　㈡原告主張被告丙○○違反民法第565條、第567條、第544條之部分：　　⒈按民法第529條、第565條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院72年度台上字第579號判決意旨參照）。查原告與被告乙○○間經由被告丙○○居間而於109年8月3日就系爭8 94、894-1地號土地簽訂不動產買賣契約書，於110年8月1 9日就系爭894、894-1、893-9地號土地簽立房地買賣補償價款收付憑條，為兩造所不爭執，則依上開說明，關於原告與被告丙○○間之權利義務關係，自應優先適用民法關於居間之規定。民法就居間人違反其義務之情，僅於第571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，至其他義務之違反，致委託人受有損害者，則應依債務不履行之規定，請求損害賠償，而無適用民法關於委任規定之餘地。準此，原告主張被告丙○○故意違反受任人義務，而依民法第544條規定請求被告丙○○負損害賠償責任云云，尚屬誤會。　　⒉按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第1項定有明文。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。又按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，民法第565條、第567條第1項前段、第2項及不動產經紀業管理條例第24 條之2分別定有明文。承前所述，不動產經紀業者於執行仲介業務時，負有對訂約事項據實報告及調查之義務，倘違反上開事項，致交易當事人受有損害者，應負損害賠償責任，固然無訛；惟倘若經紀人已盡其調查之能事，尚無可歸責於經紀業之事由時，當屬未違反上開規定甚明。原告雖主張被告丙○○明知山坡地保育利用條例第37條規定已於108年1月9日修法，系爭893-9地號土地無庸繼續耕作5 年即可直接申請取得所有權，卻未告知原告，讓原告僅以 10萬元將系爭893-9地號土地出售予被告乙○○等情，然觀諸原告代理陳慧珍簽訂之不動產買賣契約書第13條第6項約定「本約土地上之建物跨越國有土地部分，賣方已於10 8年2月向南澳鄉公所申請公告受配，…雙方協議如賣方取得該範圍之土地所有權，買方應補償賣方新臺幣壹拾萬元整，賣方同意將該範圍提供買方設定抵押權登記，買方應於設定完竣之日起2日內給付前項補償價款」（見本院卷第34頁），又參酌於110年8月6日陳慧珍已取得系爭893-9 地號土地所有權後，原告於110年8月19日又代陳慧珍與被告乙○○簽立房地買賣補償價款收付憑證，內容記載「…茲就109年8月3日成立之買賣契約書內第十三條特別約定事項㈥項，賣方已申請取得土地所有權，今買方依約給付新臺幣壹拾萬元整，就本筆土地賣方依約提供證件辦理另做抵押權設定登記，並同意就本契約買賣標的共3筆土地為農育權設定登記」等語（見本院卷第43頁），綜合上開2 份契約書之內容可知，陳慧珍於108年2月向南澳鄉公所申請公告受配，於110年8月6日登記為所有權人，期間僅有2 年餘，不論陳慧珍或原告均應知悉山坡地保育利用條例第 37條業已修正，否則以陳慧珍於108年2月申請公告受配，自應先取得耕作權、地上權，且於取得耕作權、地上權滿 5年後始有可能取得所有權，而於陳慧珍向南澳鄉公所辦理公告受配過程中，自應知悉係申請為所有權之登記，若陳慧珍不知悉山坡地保育利用條例有修正下，自應先申請耕作權或地上權，豈會於110年7月30日可取得所有權，而於110年8月6日辦妥所有權登記，有土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷第183頁至第185頁），是原告主張不知悉山坡地保育利用條例有修正一節，自非可採。再者，陳慧珍究於何時可取得系爭893-9地號土地所有權，與本件系爭894、894-1地號土地、系爭建物之買賣價格究有何關連，觀諸不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須雙方互相表示同意，即可成交。又按民事「契約自由」及「意思自主」之原則，當事人得在理性思考與自由經濟市場機制下，立於相互平等之基礎，斟酌情況，權衡損益，選擇締約之對象、方式及内容，以追求其締約之經濟目的；而依常人生活經驗，均知不動產買賣仲介業之功能，係提供媒合買賣雙方交易之管道，以收取約定之仲介服務費爲報酬，並非對交易標的鑑價之專業機關，故仲介業者縱可依實務交易經驗提供意見，然亦屬其主觀判斷意見，且仲介業者除另有特別約定外，多約定以交易價格相當比率之金額為仲介費金額，亦即交易金額之高低亦決定其報酬金額之高低，可知仲介業者亦較樂見交易金額高者；雖亦有為促成交者，建議交易當事人分別降價或加價之情形，然依常情，該意見亦僅於交易當事人決定買賣價格時之參考因素之一，交易當事人是否採納，於法律或契約均難以強制，全取決於交易當事人主觀上覺得該交易是否權損相衡（例如亦有認賣價雖非合於行情價，但已高於其原取得價格可獲利了結、需用款急需變價、繼承所得因乏人管理者欲處分者等），無法預知交易時點是否為獲利最高點，故為免損失，依現今資訊發達，對於不動產價格之查詢管道及方法多元，交易當事人亦可多方查詢相關資料參考，當非僅有聽從仲介業者意見一途甚明，原告主張系爭893-9地號土地因山坡地保育利用條例第37條修正，而受有90萬元之價差，亦無提出資料佐證，是原告主張因被告丙○○未告知山坡地保育利用條例第37條修正，導致系爭893-9地號土地受有90萬元之價差損失一節，自非可採。　㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第185條固分別定有明文。惟民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號民事裁判意旨亦可參照）。本件原告既未能舉證證明被告乙○○、丙○○有何隱瞞之情節存在，業如前述，復未能指明被告乙○○、丙○○所為成立其他侵權行為，是其依民法第184、185條規定，請求被告乙○○、丙○○就其因出售系爭893-9地號土地有價差90萬元負連帶賠償責任，亦屬無據，難予准許。四、綜上所述，原告依據民法第565條、第567條、第544條、第第184條、第185條之規定，請求被告乙○○、丙○○應連帶給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事庭　法　官　張淑華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2025-03-20

ILDV-113-原訴-6-20250320-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第183號原告鄭揚訴訟代理人鄭新錦廖于清律師蔡垂良律師複代理人段世儒李怡德律師被告中信房屋仲介股份有限公司法定代理人鄭余正全訴訟代理人鍾運凱被告長冠不動產仲介經紀有限公司法定代理人蘇俊逸訴訟代理人許明通上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年2月4日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告長冠不動產仲介經紀有限公司應給付原告新臺幣22萬3675元，及自民國112年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告長冠不動產仲介經紀有限公司負擔百分之53，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告長冠不動產仲介經紀有限公司如以新臺幣22萬3675元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告委託訴外人鄭新錦透過被告長冠不動產仲介經紀有限公司(即中信房屋仲介股份有限公司新竹南大加盟店，下稱長冠不動產公司)，於民國110年7月8日向訴外人鄭閔毫、邱麗珠、鄭啟熠、鄭惠芬購買坐落新竹市○○段○○段00000地號土地(下稱系爭土地)及同地段186建號建物即門牌號碼新竹市○ 區○○街00號之建物(下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭不動產)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，系爭買賣契約第9條約定賣方擔保房屋未占用他人土地、或第三人占用等情事，特別約定事項第8點記載「本案標的物產權包含路權及與鄰地界址均無糾紛」，不動產說明書記載：基地無界址糾紛情形，不動產說明書現況調查表亦記載：基地無界址糾紛情形。　㈡不料交屋後，因被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司)及長冠不動產公司就物件產權調查不清楚，導致原告現因此陷於產權被占用之訴訟糾紛中(即本院112年度竹簡字第312號，下稱前案)。以仲介公司對不動產買賣應有之專業智識，稍作思考即可察覺可能有土地被占用，然被告皆未調查其原因，自屬違背調查及報告義務，應依民法第567 條、第227條規定負損害賠償責任。再依消費者保護法第22 條之規定：「企業經營者應確保廣告内容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之内容。企業經營者之商品或服務廣告内容，於契約成立後，應確實履行。」，依被告中信房屋公司於網站廣告所示的經營理念，更當負損害賠償責任。　㈢系爭土地登記第一類謄本記載土地面積為61平方公尺，而系爭房屋建物登記第一類謄本記載一樓加上騎樓面積為51.71 平方公尺，可見土地比房屋座落面積大約10平方公尺，但系爭房屋卻還跟國有財產署租用南門段二小段183-16地號5平方公尺之面積，顯然原告所購置系爭房屋之坐落土地，有極大可能被鄰居占用。以仲介公司對不動產買賣應有之專業智識，稍作思考即可察覺，然被告皆未調查其原因，自屬違背調查及報告義務。被告違反調查及報告義務，致原告無從知悉系爭土地有被占用之瑕疵，而以較高價格成交，使賣家取得較高之買賣價金，自屬民法第571條規定有利於委託人之相對人之行為，被告自無報酬請求權。又依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，被告未提供關於不動產必要之資訊及瑕疵，違反誠實及信用方法，被告自不得請求仲介報酬，而原告依約交付實際成交價金之百分2之仲介報酬42萬元(21 00萬元×2%)予被告長冠不動產公司，爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還仲介報酬42萬元。　㈣另依系爭買賣契約從封面至内頁皆有被告中信房屋公司之商標文字與圖樣，原告係信任被告中信房屋公司所代表之商譽，才委由被告負責本件房屋仲介，如今發生系爭土地有被占用之情事，被告卻推託與仲介身分毫無關係，與被告當時所收取的42萬元系爭房屋之仲介費顯不相當。　㈤末查，原告購買之系爭不動產，遭第三人占用11平方公尺土地，此有鈞院112年竹簡字第312號判決可稽，易言之，因被告未盡調查及報告之義務，致原告不知上情卻購買系爭不動產，購買系爭土地之實際面積短少11平方公尺，依系爭交易總價金2100萬元，交易面積61平方公尺換算，每平方公尺價金34.43萬元，原告即受有378.73萬元之損失，遠大於本件原告主張及請求之42萬元，併予敘明。　㈥綜上，原告依民法不完全給付、不當得利及消費者保護法等規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告中信房屋公司與長冠不動產公司應各給付原告新臺幣42萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉前開第1項請求，於其中任一被告已為給付時，就其給付範圍内，另一被告免給付義務。⒊原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告中信房屋公司部分：　　⒈原告與被告中信房屋公司之間並無契約關係，系爭買賣契約上有被告中信房屋抬頭，是因被告長冠不動產公司為被告中信房屋公司加盟店，所以使用之契約文件都有品牌標誌，並不表示被告中信房屋公司為契約當事人，自無民法第567條所定報告及調查之義務，遑論契約義務之違反。　　⒉被告中信房屋公司從未收取原告任何仲介報酬，自無依民法第179條返還不當得利之可言。　　⒊系爭不動產於110年7月8日訂立系爭買賣契約時，並無界址糾紛情形，被告長冠不動產公司製作之不動產說明書及系爭買賣契約書特別約定事項之内容並未與事實不符。　　⒋被告中信房屋公司之廣告僅屬經營理念之品牌形象宣傳，全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，且其內容無何不實之處，自無違反消費者保護法第22條。　　⒌另被告中信房屋公司所簽立之房屋安全交易契約書非居間契約，僅係保護交易安全，保管房屋價金。　　⒍綜上，原告對於其主張兩造間成立居間契約、被告收取居間報酬、系爭土地被占用、系爭買賣契約訂立時已有界址糾紛、廣告不實等，均未盡舉證責任以實其說。並聲明： ⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。　㈡被告長冠不動產公司部分：　　⒈被告長冠不動產公司媒介原告購買系爭不動產當時(即110 年間製作及提出不動產說明書時)確無界址糾紛情形，至於事後原告與第三人之間於112年7月間發生之糾紛及訴訟，難謂被告長冠不動產公司可得事先預見。　　⒉契約中所定「有無界址糾紛」一詞，文義上應解為出賣人是否與第三人就土地界址有爭執、爭議、紛爭等情事，而非客觀上有無被占用，蓋即使長年被他人占用之物也可能因當事人不爭執而從未產生糾紛，是上開不動產說明書之記載，難謂與事實不符。至於系爭買賣契約書第9條之約定，非表明系爭不動產有無被占用情形，該等記載並無不實之處。　　⒊再查，系爭買賣契約及其特別約定事項，係原告與第三人即系爭不動產之出賣人等間所訂立之契約條款，非被告長冠不動產公司製作，自與被告長冠不動產公司是否違反調查及報告義務無涉。　　⒋本件不動產說明書和現況調查表是被告長冠不動產公司之房仲在現場訪查、製作，經由現場詢問鄰居並拍攝現場照片，買方也去現場勘查，無意見才會簽約。嗣系爭不動產鑑界時，買賣雙方及四鄰均在現場親自見聞鑑界結果，亦無人提出爭執，足見被告長冠不動產公司已善盡其調查義務，合理認定當時系爭不動產並無界址糾紛存在。至於系爭不動產是否確有被占用瑕疵，顯屬地政測量鑑定專業，非不動產經紀人員得以通常方法察知，是被告長冠不動產公司對於原告既未保證系爭不動產無瑕疵，又無故意隱瞞瑕疵，自無過失可言。　　⒌被告中信房屋公司對加盟店之仲介(居間)業務行為並無選任、監督、管理、指揮等權限，僅基於授權品牌標章使用關係，對於加盟店對外形象及標章名稱使用等有相關限制。本件受原告委託者僅被告長冠不動產公司，而非被告中信房屋公司，二公司及其業務人員間亦無僱傭、委任等契約關係。　　⒍綜上，系爭房屋於60年12月前已經登記為合法房屋，現況看不出遭占用，原屋主使用多年都無糾紛問題，原告既未證明系爭土地有被占用之瑕疵，亦未證明買賣當時已存在界址糾紛，被告長冠不動產公司自無違反調查及報告義務，原告依民法第567、227條規定請求被告長冠不動產公司賠償其損害，難謂有理由。另原告所提之廣告非被告長冠不動產公司製作刊登，且該廣告僅屬經營理念之品牌形象宣傳，全未涉及系爭不動產交易事項或具體義務，並且其內容無何不實之處，自無違反消費者保護法第22條可言。又被告長冠不動產公司收取服務報酬係基於兩造間仲介契約關係，難謂無法律上之原因，自無依民法第179條返還利益之責。　　⒎並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。　三、本院之判斷：　㈠原告主張委託訴外人鄭新錦經被告中信房屋公司加盟店即被告長冠不動產公司仲介購置系爭不動產，進而簽訂系爭買賣契約，並已依約交付仲介報酬42萬予被告被告長冠不動產公司，系爭不動產已登記於原告名下。又系爭買賣契約書所附不動產說明書記載：基地目前管理與使用情況無界址糾紛情形；不動產說明書現況調查表「基地有無界址糾紛情形」欄則勾選「否」，但原告仍因系爭土地被無權占用而陷入訴訟糾紛中等情，並提出中信房屋網站廣告、前案開庭通知、系爭買賣契約、不動產說明書、不動產說明書現況調查表、房屋個案訪查表、收受款紀錄表、前案判決書、授權書、匯款單等件為證(見本院卷第21、23、55-87、157-165、185頁) ，並經本院調閱前案卷證核閱屬實，堪認原告此部分主張為真實。至原告主張被告等未盡注意義務致使其受損害，依民法第179、227、567條、消費者保護法第22條等規定，應負賠償責任等情，則為被告否認，並各以前詞置辯。　㈡被告中信房屋公司部分：　　經查，被告均陳稱本件所涉之仲介契約之當事人為原告與被告長冠不動產公司等語，原告亦陳稱本件事務均由被告長冠不動產公司接洽及提供服務等語（見本院卷第136頁)，再參以系爭買賣契約「見證人」欄僅由被告長冠不動產公司用印，不動產說明書亦係由被告長冠不動產公司之本件訴訟代理人許明通所承辦，有上開契約書及說明書在卷可證(見本院卷第62、69頁)，堪認本件仲介契約之當事人為原告與被告長冠不動產公司，被告中信房屋公司則非契約當事人，尚難僅以系爭買賣契約上有被告中信房屋之字樣，逕認被告中信房屋公司對原告負有契約義務，是原告主張被告中信房屋公司有債務不履行情事等語，尚難憑採。至原告另主張依民法第179條規定請求部分，原告並未說明被告中信房屋公司就此有何受利益情事，其所舉證據資料，核與不當得利之要件不相符，是此部分主張，亦不足採。　㈢被告長冠不動產公司部分：　　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2 項分別定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26條第2項亦有明文。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。如未盡此注意義務致使當事人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責(最高法院84年度台上字第1064號民事裁判要旨參照)。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。亦為民法第227條所明定。而契約成立生效後，債務人除負有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人即得依不完全給付請求損害賠償(最高法院100年度台上字第2號民事判決參照)。是如有因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付，並發生履行利益以外之損害時，債權人自得依不完全給付請求損害賠償(最高法院107年度台上字第2208號民事判決參照)。　　⒉依系爭買賣契約之記載，系爭土地面積為61平方公尺，系爭房屋面積1層面積為32.45平方公尺、二層為50.71平方公尺、三層為50.71平方公尺、騎樓面積為19.26平方公尺，顯然系爭土地面積大於系爭房屋之占用面積，並審酌不動產說明書記載：系爭房屋為連棟建物，且有占用他人土地之情形，占用之土地為同段183-16地號共1.51坪，目前係向財產局承租等字樣。綜上，可見被告長冠不動產公司早已知悉系爭房屋坐落之土地另有租用鄰地之情狀，而系爭建物與周邊建物為連棟透天，在系爭土地大於系爭房屋占地之情形下，系爭房屋卻仍需占用鄰地，可見系爭土地有遭周邊建物占用之高度可能。而被告長冠不動產公司所營事業係以仲介為營業項目，應具有專業房地買賣專業知識，於交易過程自應善盡調查義務，縱使自身因地籍測量實施規則第205條規定，並無主動聲請鑑界確認系爭土地有無被占用之權責，仍應積極將有疑慮之部分告知原告；另雖不動產說明書關於基地說明部分僅有「有無界址糾紛情形」，無「是否遭他人占用」之調查，但依據該說明書建築物說明部分有「建物有無占用他人土地情形」及「建物有無被他人占用情形」之調查以觀，上開界址糾紛狀況之查核亦應包含是否被占用之調查。被告長冠不動產公司在取得上開系爭不動產相關資訊之情況下，顯然已知系爭土地有被占用之疑慮，卻未將此情告知原告，原告依民法第227條不完全給付之規定請求被告長冠不動產公司負損害賠償之責，自屬有據。　　⒊又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人之義務，而為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法，由相對人收受利益者，始屬該當。然居間人縱有不完全給付之情事，亦非即屬為利於相對人之行為或違反誠實信用原則，居間人應仍得請求報酬，僅係另負賠償責任之問題。經查，原告與訴外人鄭閔毫、邱麗珠、鄭啟熠、鄭惠芬已完成系爭買賣契約之簽訂，系爭不動產所有權並已於110年10月15日移轉登記為原告所有，為兩造所不爭執，縱使被告長冠不動產公司所為有上開瑕疵，依上說明，仍無民法第571條規定不得向原告請求報酬之情事，是其本於與原告間之居間契約，以居間完成原告與訴外人就系爭不動產之買賣而受領報酬，當有法律上之原因，非屬不當得利，原告依民法第179條規定，請求被告長冠不動產公司返還其所受領之42萬報酬，並無所據，原告此部分主張，應不足採。　　⒋按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極損害(最高法院112年度台上字第1045號民事判決意旨參照)。查，原告已取得系爭土地所有權，已如前述，則系爭土地遭占用，致原告無法使用系爭土地，原告應受有占用部分相當於租金之損害，而原告主張以系爭土地之交易價值計算損害，應不足採。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10 為限；前條規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額(最高法院68年度台上字第3071 號判決意旨參照)。查系爭土地坐落新竹市西門街，靠近西大路，在新竹市區內，鄰近遠東百貨及城隍廟商圈，屬於中央市場之範圍，有前案勘驗測量筆錄及地圖附卷可佐 (見前案卷第131至133頁、第391頁)，堪認生活及交通機能良好，參以系爭土地113年1月之地公告現值為每平方公尺21萬8400元，申報地價為每平方公尺6萬1440元，有系爭土地登記謄本在卷可參(見本院卷第145頁)，並衡量兩造利用土地之經濟價值及所受利益等一切情狀，認原告請求相當於租金之損害數額，以按土地申報地價年息百分之 10計算，應為適當。是依系爭土地被占用面積加以計算，原告請求自其取得系爭土地所有權之日即110年10月15日起，至本件言詞辯論終結日即114年2月4日止之相當於租金之損害，合計為22萬3675元(計算式：申報地價6萬1440 元×占用面積11㎡×10%×期間1208/365)，即屬正當，應予准許，逾此部分請求，則屬無據。　　⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條定有明文。本件被告長冠不動產公司應負之前揭損害賠償義務，並無確定期限，依前開規定，原告請求被告長冠不動產公司給付自起訴狀繕本送達翌日即112年12月8日(見本院卷第35頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即屬有據。　　　四、綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告長冠不動產公司給付22萬3675元，及自112年12月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告長冠不動產公司聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰依同法第392條第2 項規定，酌定如主文第4項但書所示之相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明；另原告於言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院本無從審究，附此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　 114　　年　　3　　月　　18　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-03-18

SCDV-113-竹簡-183-20250318-1

台上

最高法院

請求損害賠償

最高法院民事判決 113年度台上字第1456號上訴人亞太國際地產股份有限公司兼法定代理人秦啟松共同訴訟代理人陳建至律師被上訴人鄭惠心訴訟代理人張清雄律師郭小如律師陳宥廷律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年4月 24日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（110年度重上字第55號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人主張：上訴人秦啟松為上訴人亞太國際地產股份有限公司（下稱亞太公司）之董事及實際負責人。亞太公司職員即第一審共同被告蘇宥銓於民國104年7、8月間向伊聲稱：亞太公司受英國不動產開發商Fast Item Ltd.（下稱 FI公司）委託，代銷英國境內Office Number 201 in Avix Business Centre 42-46 Hagley Road Birmingham商辦（下稱系爭房屋）所有權，購後可回租予英國United Consultan cy Ltd.（下稱UC公司，與FI公司合稱英國開發商）管理獲利，保證包租5年、每年7%回酬、5年以不低於110%出售（下稱系爭投資案），致伊陷於錯誤而與亞太公司成立居間契約（下稱系爭居間契約），並於同年8月11日分別與FI公司、U C公司訂立買賣、租賃契約（下分稱系爭買賣契約、系爭租賃契約），且給付亞太公司仲介費新臺幣49萬1,000元、匯款英鎊合計45萬9,030元至國外帳戶而為投資。嗣UC公司拖欠107年度第2季租金至107年11月2日始部分給付（英鎊6,00 0元）並即進行清算，FI公司亦於同年12月18日解散。上訴人以不實廣告，隱匿重要風險資訊，違反銀行法第29條、第 29條之1等保護他人之法律，復未詳實調查FI公司、UC公司履約能力，違反居間調查及據實報告義務，應賠償伊仲介費、投資支出損害等情。爰依民法第544條、第227條、第571 條、第179條、第184條、第185條、第188條、第28條、公司法第23條等規定，聲明求為判決命上訴人連帶給付英鎊37萬 1,885元、新臺幣49萬1,000元各本息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、上訴人則以：系爭居間契約係訴外人亞太海外地產有限公司與被上訴人訂立，亞太公司非該契約當事人，被上訴人明知其依系爭買賣契約僅取得系爭房屋之租賃權，蘇宥銓未曾向被上訴人宣稱可取得該屋所有權。FI公司、UC公司財務狀況不佳，並非伊所得預料。縱被上訴人得為侵權行為損害賠償請求，其請求權亦已罹於時效等語，資為抗辯。　　三、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付，無非以：㈠依被上訴人與蘇宥銓簽訂產權預訂書之過程、產權預訂書之記載及相關履約過程，足認向被上訴人招攬仲介系爭投資案者為亞太公司。秦啟松為亞太公司實際負責人，該公司代理英國FI公司銷售Avix商辦「產權」，系爭居間契約訂立後，被上訴人分別與FI公司、UC公司成立系爭買賣契約、系爭租賃契約，先後支出仲介費新臺幣49萬1,000元及買賣價金英鎊45萬9,030元，亞太公司以廣告文宣標榜投資門檻低、保證回酬每年7%、適用保障性退出機制110%安全退場機制等內容，合約並載明上開意旨，自係保證系爭投資案獲利及保本。每年7%之回酬，遠高於同期間1至3年期定存利率，系爭投資案實係以高額利息、保證還本為號召以吸收資金。　㈡秦啟松以上開文宣內容推銷系爭投資案，FI公司始能在我國順利吸收資金，居間、招攬吸收資金均為非法吸金之構成要件行為。FI公司於銷售上揭投資標的前已負債嚴重，開始銷售之103年度負債為盈餘近13倍，UC公司則長期處於停業狀態，亞太公司可經公示資料輕易查知上情，詎秦啟松持不實商業調查報告隱瞞上情，並自英國引進、招攬系爭投資案、協助投資人簽立投資合約，與FI公司共同非法經營收受存款業務，自係違反銀行法第29條之1、第29條第1項規定之行為。此銀行法規定，為保護他人之法律，被上訴人依民法第18 4條第2項、第28條及公司法第23條規定，請求秦啟松負侵權行為損害賠償責任、亞太公司應與之連帶負賠償責任，自屬有據。　㈢被上訴人依系爭居間契約約定給付亞太公司仲介費新臺幣49 萬1,000元，並於104年7月21日、同年8月7日，依序匯款英鎊4萬9,115元、40萬9,915元價金至英國開發商指定帳戶，均係因秦啟松不法吸金行為所為給付，其主張受有上開金額之損害而請求賠償，自屬有據。惟被上訴人就價金部分係支付英鎊，而上訴人不同意被上訴人以我國通用貨幣為該部分之請求，被上訴人自不得逕行請求上訴人給付新臺幣。被上訴人得請求上訴人賠償之金額，依民法第216條之1規定，扣除UC公司已給付之租金英鎊8萬7,145元後，應為支出之價金餘額英鎊37萬1,885元及仲介費新臺幣49萬1,000元。UC公司已於107年10月間為最後聲明後進入清算程序，FI公司則於1 08年9月6日解散，已無法給付租金，上訴人未證明該租賃權之價值，自無從解免其損害賠償責任。　㈣UC公司、FI公司依序於107年10月間、同年12月間進入清算程序、結束營業，亞太公司因涉不法吸金而於107年12月21日聲明將積極協助消費者處理爭議，被上訴人知悉侵權行為時間，最早應為107年12月21日以後，其於108年4月25日提起本訴請求給付新臺幣1,000萬元、於109年10月5日擴張聲明，並未罹於2年消滅時效。㈤從而，被上訴人依民法第184條、第28條及公司法第23條規定，請求上訴人連帶給付英鎊37萬1,885元、新臺幣49萬1,000 元本息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。四、本院之論斷：　㈠按除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為裁判。民事訴訟法第388條定有明文。查原判決於事實及理由欄記載被上訴人聲明請求㈠亞太公司給付新臺幣2,333萬2,898元本息；㈡上訴人連帶給付新臺幣2,333萬2,898元本息；及㈢前 2項若任一上訴人為給付者，他上訴人於該給付金額範圍內同免責任(見原判決第4頁第4至9行)，另載明：被上訴人於原審審理時不變更㈠㈢聲明，僅更正第㈡項聲明為上訴人應連帶給付被上訴人新臺幣1,984萬7,098元本息(見原判決第2頁第21至29行)。然原判決主文竟諭知上訴人應連帶給付英鎊3 7萬1,885元、新臺幣49萬1,000元之本息予被上訴人(見原判決第1頁)，其中英鎊部分顯非上開聲明之內容。究被上訴人是否已變更其聲明為請求給付部分英鎊、部分新臺幣？倘是，其聲明之變更是否合法、應否准許?原審未另以裁定就該項變更為准駁，復未於判決理由中為說明，逕判命上訴人給付被上訴人英鎊，已有未合。　㈡按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216條之1定有明文。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。查原審既認被上訴人所受損害係給付FI公司購買Avix商辦「產權」所支出之價金及仲介費，被上訴人因之取得系爭房屋之租賃權，則上訴人於事實審抗辯：被上訴人已取得系爭房屋之權利，其主張所支出之款項均為所受損害，並非合理（見原審卷一第29 7頁），是否全無可取？非無研求餘地。究系爭房屋租賃權是否有交易價值？其價值若干？均有未明。此攸關被上訴人得請求損害賠償數額為若干之判斷，原審未遑查明，遽為上開損害額之認定，亦有未洽。　㈢上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無　　理由。　　　　　五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日最高法院民事第二庭　　　　審判長法官張競文法官王怡雯法官陳麗芬法官陶亞琴法官王本源本件正本證明與原本無異書　記　官　王　宜　玲中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日

2025-03-13

TPSV-113-台上-1456-20250313-1

簡上

臺灣臺東地方法院

給付居間報酬

臺灣臺東地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度簡上字第5號上訴人鑽石房地產仲介企業社即李玉琳訴訟代理人高啟霈律師被上訴人采暘建設有限公司法定代理人吳鎮宇訴訟代理人羅文昱律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國112 年11月16日本院臺東簡易庭112年度東簡字第147號第一審判決提起上訴，本院合議庭於114年2月19日言詞辯論終結判決如下：　　主　　　文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁　　判均廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣22萬元，及自民國112年5月22 　　日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、其餘上訴駁回。四、第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，且依同法第436條之1第3項準用第463條，於簡易訴訟第二審程序準用之。上訴人原審主張兩造先於民國111年9月間訂有居間契約，約定報酬為仲介土地成交總價1％《按嗣後仲价土地之成交總價新臺幣（下同）2,200萬元計算為22萬元》，嗣於同年月25日變更契約將報酬調為成交總價2％（即44萬元），被上訴人未依兩造變更後之居間契約給付報酬22萬元及遲延利息。嗣於本院審理時先位主張兩造原於111年9月19日簽訂之居間契約不成立，上開變更後之居間契約始為兩造成立之居間契約，約定報酬44萬元，扣除上訴人已給付22萬元，故被上訴人仍應給付報酬22萬元給上訴人，此為被上訴人依約應付報酬依據之不同，核屬補充事實上之陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。貳、實體部分：一、上訴人於原審主張：其與被上訴人於111年9月間訂有居間契約，由其仲介被上訴人向訴外人賴土勝等人承購坐落臺東市永清段933、934、934-1、935、935-1、936地號等土地（下稱系爭土地），約定被上訴人於買賣契約成立時給付報酬即成交總價1％，嗣其於同年月25日以LINE通訊軟體說明系爭土地賣價，變更原居間契約內容：承購金額2,200萬元居間報酬以2％計算，如承購金額為2,250萬元居間報酬以1％計算，經被上訴人默示同意後，嗣經其努力居間協調，被上訴人於 111年10月3日確認以總價2,200萬元購買系爭土地，並於111 年11月29日與訴外人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣），其確有居間使被上訴人與訴外人成立系爭土地買賣契約之事實。經其於112年5月11日向被上訴人請求給付居間報酬，惟被上訴人僅願意支付1％，其仍於112年5月19日寄送存證信函向被上訴人為催告，被上訴人回覆拒絕支付，爰依民法第565條、568條第1項等規定，提起本件之訴。於原審聲明：㈠被上訴人應給付其22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。　二、被上訴人則以：兩造於111年9月17日簽立權益確認書，約定之居間報酬為成交價款之1％。上訴人雖於111年9月25日與伊之法定代理人吳鎮宇以LINE聯繫對話主張伊有「默示意思表示」雙方達成2％之居間報酬，惟從對話紀錄可知，吳鎮宇係回覆「好的了解，我跟公司確認一下喔」，足見尚須確認，並未與上訴人達成變更契約合意。再依對話紀錄可知，吳鎮宇初步評估土地是否有意願購買後，其餘事項與上訴人聯繫均由訴外人即伊之代理人林玉珠負責聯繫，依兩造所簽權益確認書之同日，雙方亦同時簽署不動產買賣意願書，第二條約定購買價款為2,200萬元，亦足見兩造僅約定買賣價金為2 ,200萬元，居間報酬為1％無訛，兩造所簽立不動產買賣意願書約定價款既為2,200萬元，並同時約定本件居間報酬為1％，伊已給付完畢，上訴人請求無理由等語置辯。三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，於本院先位主張：兩造於111年9月19日所訂居間契約，因權益確認書上僅有「采暘建設有限公司林玉珠代」之簽字，乃無權代理，縱有林玉珠簽字，亦因無權代理，無從於兩造間發生效力，故兩造係於111年9月25日成立居間契約，約定買賣價金為2,200萬元，居間報酬為2％，伊依此為請求被上訴人給付尚未給付之報酬22萬元，備位主張：則同原審係以變更契約後之約定為請求。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元，及自111年11月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人則於本院補充：無權代理僅效力未定，經本人承認後即對本人發生效力，上訴人主張無權代理不生效力，曲解法規，顯屬謬誤。兩造於111年9月19日成立之居間契約，約明買賣價金為2,20 0萬元，居間報酬為1％，嗣未有達成契約變更之合意，伊無默示之意思表示，伊就系爭土地買賣之居間報酬22萬元已給付完畢等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於111年9月19日簽立不動產買賣意願書、權益確認書（下合稱居間契約），約定報酬為成交價額1%。上開意願書由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人林玉珠簽立。上開不動產買賣意願書第一條、不動產標示：臺東縣臺東市永清段933 、934 、934-1 、935、935-1、936 地號共6 筆土地。第二條、承購總價、付款條件：不動產承購總價款為2,20 0萬元整。第三條、斡旋金之交付：買方為表示購買之誠意，同意於簽定本不動產買賣意願書（以下簡稱意願書）同時支付受託人100萬元整做為斡旋金（不另立收據）。上開權益確認書第三條買方服務費給付及其他約定事項：1 買方承諾於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之壹（最高不得超過中央主管機關之規定)之服務報酬與本公司，…（後略）。　㈡上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元，即成交價額之　　1％。　㈢被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之系爭買賣。　㈣兩造同意如被上訴人有給付義務則遲延利息自112 年5 月22 　　日起算。　㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地仲介買賣之對話　　紀錄及時序如下： ┌──────┬───────────────────┐ │時序　　　　│事件內容　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │111年（下同 │由上訴人之代理人紀孟伸與被上訴人代理人│ │）9月19日　 │林玉珠簽立不動產買賣意願書、權益確認書│ │　　　　　　│並交付100萬元斡旋金（支票號碼：FA25188│ │　　　　　　│22，發票日：111年10月18日）。　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月24日　　 │李玉琳：台北公司要求仲介費要收足(買方 │ │　　　　　　│2%)，因為台北台東二家店配合，拆成兩半 │ │　　　　　　│服務費。吳鎮宇：如果真的是這樣價格就很│ │　　　　　　│重要了，如果以2200萬成交的話加上上面兩│ │　　　　　　│項的成本也差不多接近2270，現在挖掘和廢│ │　　　　　　│棄物清運也都不便宜，價格上就再麻煩了。│ ├──────┼───────────────────┤ │9月25日　　 │李玉琳：地主這邊我們跟他減價為2200萬，│ │　　　　　　│買方仲介費2%。若要依他價位2250萬，仲介│ │　　　　　　│費就收取1%。若ok這星期五，北部台灣房屋│ │　　　　　　│地主會下來台東。吳鎮宇：好的了解，我跟│ │　　　　　　│公司確認一下。(語音通話2分鐘)　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │9月29日　　 │吳鎮宇：店長早，請問明天幾點簽約呢？我│ │　　　　　　│有聯絡溫代書，要先知道幾點過去。李玉琳│ │　　　　　　│：我等下回您　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：吳經理，住商不動產朱毓堃今天直│ │　　　　　　│接跟地主說要加到2250萬還說可以再加價…│ │　　　　　　│所以北部那邊今天還在跟地主商議，明天暫│ │　　　　　　│時先不下來台東。　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │9月30日　　 │吳鎮宇：早安，台北那裡有回覆嗎？今天確│ │　　　　　　│定沒有要簽約嗎？下週我是整個禮拜的課程│ │　　　　　　│沒有空檔簽約喔而且代書在台東，所以如果│ │　　　　　　│處理好還是得約週末在台東如果地主和台北│ │　　　　　　│同仁堅持這樣處理我們就不買。　　　　　│ │　　　　　　│李玉琳：今天他們沒有來台東，這幾天先處│ │　　　　　　│理地主觀念後(他們認為沒拿到支票怎算定 │ │　　　　　　│金，進行溝通中，現在買賣履保，都會進履│ │　　　　　　│保帳戶），如可以再配合您說的周末時間。│ │　　　　　　│李玉琳：晚安吳經理，可以約星期一簽約嗎│ │　　　　　　│？對方一早約9點出發開車來台東。吳鎮宇 │ │　　　　　　│：我人在台北，老闆娘出面即可。　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │10月3日　　 │被上訴人代理人林玉珠與地主簽訂原證2： │ │　　　　　　│土地出售明細表（原審卷p.47-48）　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │11月29日　　│被上訴人（代理人林玉珠）與地主簽訂　　│ │　　　　　　│1、原審卷原證2-1：永清段935、935-1、　│ │　　　　　　│936協議價金信託履約保證申請書、契約附 │ │　　　　　　│加條款。　　　　　　　　　　　　　　　│ │　　　　　　│2、原證2-2：永清段933不動產買賣契約書 │ │　　　　　　│、價金信託履約保證申請書(原審卷p.55-62│ │　　　　　　│)　　　　　　　　　　　　　　　　　　 │ │　　　　　　│3、原證2-3：永清段934、934-1不動產買賣│ │　　　　　　│契約書、價金信託履約保證申請書（原審卷│ │　　　　　　│p.65-75）　　　　　　　　　　　　　　 │ ├──────┼───────────────────┤ │112年（下同 │永清段934、934-1地號土地所有權移轉登記│ │）4月18日　 │　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │4月28日　　 │永清段933、935、935-1、936地號土地所有│ │　　　　　　│權移轉登記　　　　　　　　　　　　　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月11日　　 │李玉琳向吳鎮宇請求给予2%傭金44萬，吳鎮│ │　　　　　　│宇以後續事項都是由林玉珠溝通，他不清楚│ │　　　　　　│，所以要以林玉珠後者為主，且李玉琳方服│ │　　　　　　│務不專業云云拒絕。後僅給予22萬元。　　│ ├──────┼───────────────────┤ │5月19日　　 │李玉琳寄送存證信函催促付款；采暘建設拒│ │　　　　　　│絕給付。　　　　　　　　　　　　　　　│ └──────┴───────────────────┘ 五、本院得心證之理由：　㈠兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間　　契約。嗣於111年9月25日變更約定依成交價額2％計算居間　　報酬。　1.兩造於111年9月19日成立居間契約乙節，為兩造於原審所不爭執（見原審判決第2頁三、㈠不爭執事項：1.「兩造之間有不動產買賣意願書、權益確認書成立居間契約」），上訴人於原審亦係本於此居間契約之成立及嗣後變更契約內容為請求，是應認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額 1％之居間契約。　2.上訴人雖於上訴後主張111年9月19日之居間契約因被上訴人　　之代理人係無權代理，契約不生效力云云。惟按無代理權人以代理人名義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力，此觀民法第170條第1項規定之反面解釋即明。而兩造間之居間契約被上訴人部分係由林玉珠代理簽署，且表明本人即被上訴人，且從未由被上訴人否認其代理權，應屬有權代理為是。縱依民法無權代理之規定，本件居間契約倘係由無代理權之林玉珠所簽署，亦非不得由被上訴人事後追認之方式而補正其效力，就此被上訴人亦於審理中陳明伊有承認對本人生效等語（見本院卷第158頁），顯見上訴人所謂111 年9月19日之居間契約因無權代理而無效之主張，除與事實不符外，亦與法律適用之結果有違，要無可取。又上訴人於審理時對於上開被上訴人所為之承認主張被上訴人係違反誠信原則云云，然兩造本有成立居間契約，為兩造於原審所不爭執，業經本院認定如上揭1.所述，縱被上訴人就無權代理人之代理行為為承認之意思表示，亦係依法所為，難認係違反誠信，上訴人此部主張顯屬無稽，並不可採。　3.上訴人主張111年9月25日兩造已變更原居間契約之報酬約定；被上訴人則以前詞否認。經查，依上揭四、㈤上訴人與被上訴人法定代理人間就系爭土地買賣之對話紀錄及關於仲介過程與買賣時序以觀，上訴人於111年9月25日向被上訴人表示向地主減價為2,200萬買方仲介費2％；價位2,250萬仲介費收取1％，此為仲介報酬內容之變更為吳鎮宇所明悉，吳鎮宇雖回覆以「好的了解，我跟公司確認一下」等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此亦為被上訴人所自承（見本院卷第138頁），以此回覆應可認吳鎮宇已有應允，佐以上開對話後，兩造另有語音通話，且吳鎮宇另傳送地籍圖請上訴人標示四周面寬深度距離等，並無否認變更之意（詳見原審卷第23頁），另吳鎮宇分別於9月29日（星期四）上午及9月30 日（星期五）分別傳送內容「店長早，請教明天幾點簽約呢？」、「早安，台北那裡有回覆嗎？今天確認沒有要簽約嗎？」等語予上訴人，核諸上開變更契約時之內容，吳鎮宇前述內容均顯對應9月25日上訴人陳述內容後段「若ok這『星期五』，北部台灣房屋與地主會下來台東」之回應，益徵被上訴人已同意上開變更後契約內容。再者，此後兩造對話均在討論簽約事宜，未有再討論系爭土地買賣居間報酬的問題，直至10月3日確認承買。承此，應可認定兩造已達成居間契約有關報酬內容變更之合意。至於被上訴人雖抗辯當初回應，言明尚需確認，伊無默示表示同意變更，嗣後均係由代理人林玉珠聯繫等語，然吳鎮宇即可代表被上訴人公司，此為被上訴人所是認（見本院卷第138頁），後續並未曾有不同意變更之表示，且續行系爭土地買賣，均如前述，被上訴人此部所辯核與上開全部對話之具體內容與買賣之進程不符，並無可採。　4.承上，依上訴人所提出之居間契約及LINE對話紀錄，可認兩造有於111年9月19日成立約定報酬為成交價額1％之居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬。　㈡被上訴人應給付上訴人成交總價1％之居間報酬22萬元。　1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第5 68條第1項分別定有明文。　2.兩造訂有居間契約，嗣於111年9月25日變更約定改依成交價額2％計算居間報酬，業經本院認定如上揭㈠所述。又被上訴人因上訴人居間而成立系爭土地之買賣，上訴人已收受被上訴人給付居間報酬22萬元（即成交價額之1％），業如上四、㈡㈢所載。是上訴人主張被上訴人依變更後之居間契約應給付成交價額2％之報酬，核屬有據。　3.承上，被上訴人僅給付1％即22萬元，尚有22萬元未給付，上訴人請求被上訴人給付，為有理由，應予准許。　㈢被上訴人請求給付遲延利息，應自112年5月22日起算。　1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。　2.經查，上訴人請求被上訴人給付居間報酬，係以支付金錢為標的，就變更契約時未約定利率，給付亦無確定期限，依上揭四、㈣所述，兩造既已同意自112年5月22日計算遲延利息，則上訴人請求被上訴人給付之居間報酬22萬元，自112年5 月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據，上訴聲明逾此部分請求，則屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條第1項及兩造間居間契約暨變更後之報酬約定等法律關係，請求被上訴人給付22萬元，及自112年5月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，則不應准許。原審就上揭應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示；至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。至於上訴人聲請傳喚證人蔡一民部分，其待證事實，不影響本件判決結果之認定，無傳喚之必要，併此敘明。八、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事庭　審判長法　官楊憶忠　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡易廷　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張鼎正以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇美琴

2025-03-12

TTDV-113-簡上-5-20250312-2

上易

臺灣高等法院高雄分院

給付服務報酬

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第293號上訴人陳韋岑訴訟代理人李翰承律師吳羿璋律師被上訴人永原不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱黃詩庭訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113 年8月20日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第861號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決除確定部分外廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國112年6月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由伊代理銷售上訴人所有坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地及其上同段4050建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物（下合稱系爭不動產），委託期間自該日起至同年8月7日止，銷售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務報酬為實際成交價4%，且上訴人於買方出價已達委託價格時，應於伊通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂買賣契約，如因可歸責於上訴人之事由致無法完成簽約，上訴人應按原約定服務報酬之計算方式給付違約金，嗣並簽訂契約變更附表將委託期間延長至同年 8月31日止。惟伊於同年8月20日覓得買家即訴外人陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，並拍攝陳○明所交付之300萬元支票及簽署之「不動產買賣意願書」傳送予上訴人，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，伊自得請求上訴人支付成交價4%即 120萬元之違約金，為此爰依系爭契約第10條第2項之約定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊於112年8月20日應被上訴人邀約而至其門市與意向買家商談時，已不同意以3,000萬元出售系爭不動產，又「底價」為可能可以成交之參考價格，非必須成交之價格，伊未與被上訴人約定買方出價達底價，伊即負有簽訂買賣契約之義務，否則系爭契約第10條第2項應約定如買方出價已達「底價」而非「銷售委託價格」時，伊應簽訂買賣契約，且若確係如此，被上訴人斯時亦無須通知伊到場與意向買家協商買賣相關事宜。其次，若認系爭契約第10條第2項之委託價格為3,000萬元，因系爭契約為定型化契約，該條項又已剝奪伊選擇優於底價交易條件或其他交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項規定之適用，與居間契約之立法意旨矛盾，且若被上訴人不論磋商結果是否符合伊之較佳利益，即得以委託條件強令伊選擇接受或給付服務費，致伊無取捨權利，被上訴人即無盡善良管理人義務為磋商之必要，難以達成系爭契約目的，該條項約定已違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2、3款而無效。縱認伊應依系爭契約第10條第2項之約定給付違約金，被上訴人於伊委託銷售期間僅帶看1組客戶供伊議價，價格又未達委託銷售價格3,280萬元，其為系爭不動產買賣所付出之成本、勞力非多，又因伊不同意簽訂買賣契約，省卻協助買賣雙方處理簽約、過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，被上訴人請求之違約金過高等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人60萬元本息，並為准免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定在案）。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年6月16日簽訂系爭契約，約定由被上訴人代理銷售上訴人所有系爭不動產，委託期間自112年6月16日起至同年8月7日止，嗣並簽訂契約變更附表，將委託期間延長至同年8月31日止。　㈡系爭契約第10條第2項約定：若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即上訴人）同意授權乙方（即被上訴人）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為暫時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。　㈢系爭契約第2條約定委託銷售價格為3,280萬元，並於第20條特約條款約定：「一般買賣底價3,000萬元正，服務費4%」。　㈣系爭契約第5條約定服務報酬為實際成交價4%。　㈤被上訴人於112年8月20日覓得買家簽訂不動產買賣意願書，願以3,000萬元購買系爭不動產，並交付面額300萬元之支票支付定金，但被上訴人於同日以LINE通訊軟體告知上訴人後，上訴人並未出面簽訂買賣契約書。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　　按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查：　㈠被上訴人以不動產仲介經紀業為其所營事業，有商工登記公示資料可憑（審訴字卷第29至31頁），則其既以提供房地買賣仲介服務為營業，自為消保法所稱之企業經營者。又上訴人與被上訴人簽訂系爭契約接受房屋買賣仲介服務，目的非在於執行業務或生產使用，顯是以消費為目的而接受服務之消費者，則兩造間就仲介服務所發生之法律關係，自為消費關係，而有消保法之適用。另觀諸系爭契約除少數預留空格及第20條特約條款以手寫填載外，其餘條款均為事前印刷完成，有該契約可稽（審訴字卷第13至18頁），其上載條款顯為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之定型化契約條款，而系爭契約為定型化契約。　㈡被上訴人固主張依系爭契約之總體解釋，系爭契約第10條第2 項所約定之「委託價格」應包含買方出價達底價之情況云云，惟系爭契約第10條第2項為定型化契約條款，且該條款約定買方出價達「委託價格」時，上訴人具有簽立買賣契約之義務，未約明「委託價格」併指第2條之「委託銷售價格」及第20條之「底價」，即難逕認「底價」亦屬第10條第2項所指委託價格，則此疑義依首揭規定，即應為有利於消費者之解釋。又系爭契約第2、10條均為事先印刷完成之條款，僅分別預留空格以供填載金額及上訴人簽名授權代收定金，且通觀系爭契約全文，原印刷內容均未提及「底價」一詞，該詞為兩造於特約條款另以手寫所為約定，有該契約可查，且兩造係於簽約時同時填載委託銷售價格及底價一節，為兩造所不爭執（見本院卷第62、106頁）。則以被上訴人於擬定第10條第2項時，本無從預期簽約時會另特別約定底價，該條項所稱委託價格應係同與該條為預先擬定之第2條所稱委託銷售價格而言，且兩造既有需要於約定委託銷售價格外另約定底價，並於所約定底價後另標示「服務費4%」，足見底價與原所預擬之委託銷售價格意義不同，原適用於委託銷售價格之契約條款在未另行指明之情況下，不當然適用於底價，否則無須在第5條已約明服務報酬為實際成交價4%，復在特約條款約定底價時另予載明以底價售出報酬仍為4%。況依兩者文義及房地交易狀況，委託人當係希望以較高之委託銷售價格售出，不至最後均無法售出時，始會考慮所謂底線之底價，此間之落差，即係受託人當為委任人盡力協商磋合之工作，為其善良管理人義務之範圍，否則豈非有人逕出底價而無須任何磋商即可成交，委任人則無權拒絕且即須為此支付仲介報酬，且又何須於底價外另約定委託銷售價格者，此顯失委任之公允，故就最差條件之底價，非委任人於磋商後同意或其有故為違約情事，應不得認受託人即有代之成交之權利。基此，系爭契約既未載明第10條第2項同適用於買方出價達底價之情況，即不能逕予擴張而為不利於消費者之解釋，是被上訴人上開主張，尚非可採，而上訴人抗辯買方出價僅達底價需徵得其同意方可出售，其無簽訂買賣契約之義務一節，應可採信。　㈢被上訴人雖主張其已覓得陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，其應得依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金云云。惟如前述，非買方出價達底價之3,000萬元，上訴人即具簽訂買賣契約之義務，被上訴人既未舉證上訴人有何故為違約拒不出面磋商情事，又未得其同意，即不得以上訴人拒不簽立買賣契約為由，依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金，是其上開主張，尚屬無據。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人給付60萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪以珊

2025-03-12

KSHV-113-上易-293-20250312-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號原告蔡宜鈴訴訟代理人路春鴻律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人春明瑋被告戴秀真王顗傑共同訴訟代理人謝佩倫劉振國上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務，嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外，亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期，是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而，新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者，原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後，賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介，買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位，亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印，為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作，只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈，才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方，仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解契約所取代，自亦無再行主張之權利。四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1

訴

臺灣高雄地方法院

給付服務報酬等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度訴字第945號原告允瀚不動產經紀有限公司法定代理人董國良原告陳約武共同訴訟代理人張清雄律師曾本懿律師陳宥廷律師被告林秋柳輔佐人吳正忠上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國114年2月18 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應分別給付原告允瀚不動產經紀有限公司新臺幣471,000元、原告陳約武新臺幣300,000元，及均自民國113年4月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之72，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。但若被告分別以新臺幣471,000元、新臺幣300,000元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查共同原告陳約武起訴聲明原求為：被告應給付原告陳約武新臺幣(下同)60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見審訴卷第10頁)。嗣於本院審理中，具狀減縮聲明為：被告應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息(見本院卷第140頁)，核與首開規定相符，應予准許。　二、原告起訴主張：被告於民國112年12月14日就其所有坐落高雄市○○區○○段0○段00000○00000地號土地及其上同段000建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路0000巷00號，下合稱糸爭房地），與原告允瀚不動產經紀有限公司（下稱允瀚公司）訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭委售契約），委託銷售總價額1720萬元，委託期間自112年12月14日起至113年5月1 5日止，約定服務報酬為成交價額3％，雙方於同日再簽立委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約），將銷售總價額變更為1570萬元。原告允瀚公司嗣後覓得買方即原告陳約武願以1570萬元價格承買系爭房地，原告陳約武於112年12月31 日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）並交付面額共30萬元之支票2紙（下稱系爭支票）為定金，被告於同日亦在系爭買賣意願書上簽名，同意以所訂條件出售，並確認已收訖原告陳約武支付之定金無誤，而依系爭買賣意願書第3條第1項前段約定，足認被告與原告陳約武間就系爭房地之買賣契約已於112年12月31日成立。惟被告迄今拒絕出面辦理系爭房地後續之買賣及過戶事宜，應認屬可歸責於被告之事由而不履行債務而違反契約，為此原告二人得主張下列權利：　1.原告允瀚公司得請求被告給付78萬5000元：　　原告允瀚公司得依系爭委售契約第8條第3項第3款，請求被告給付成交價額3%之服務報酬；又原告允瀚公司原可依原告陳約武所簽立之買方給付服務費承諾書向其請求成交價額2％之服務報酬，然因被告拒絕與原告陳約武就系爭房地簽訂買賣契約，致原告允瀚公司無從向原告陳約武請求前開服務報酬，此為原告允瀚公司得預期之利益即為所失利益，亦得依民法第226條第1項、第549條第2項規定向被告請求，依上所述，原告允瀚公司共計得向被告請求成交價額5％之服務報酬即78萬5000元（計算式：00000000元×5％＝785000元）。　2.原告陳約武得請求被告給付定金一倍之金額30萬元：　　被告與原告陳約武於斡旋階段雖未直接與對方簽立任何契約，然依系爭委售契約及系爭買賣意願書之約定，原告允瀚公司有代理兩造與對方斡旋、締約之權，而觀諸系爭委售契約第6條第6項與系爭買賣意願書第4條後段均約定可歸責於賣方(即被告)之事由而未能簽立不動產買賣契約書時，賣方應加倍返還定金予買方，可認被告與原告陳約武於斡旋階段均有意願共同遵守此等約定，該約定對被告與原告陳約武自有拘束力，而原告陳約武所交付之定金即系爭支票於被告收受後，現歸由原告允瀚公司配合之代書保管中，惟原告陳約武仍得依民法第249條第3款規定或系爭買賣意願書第4條後段約定，擇一請求被告給付所支付定金一倍即30萬元之金額等語。　3.並聲明：⑴被告應給付原告允瀚公司78萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑵被告應給付原告陳約武30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⑶均願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：　㈠原告允瀚公司請求給付78萬5000元無理由：　1.原告允瀚公司所屬仲介人員即訴外人陳勝利與被告於112年1 2月14日就系爭房地簽立系爭委售契約、系爭變更契約前，未全盤告知系爭委售契約所有相關罰則，只提及不得自售或委託其他房仲代售系爭房地，已違反系爭委售契約第7條第1 項約定之善良管理人注意義務。又被告於112年12月11日至1 3日期間，偕友到墾丁出遊，並無系爭委售契約首頁第一欄所載被告已攜回審閱3日，並充分閱讀本契約書及其附件之內容無誤之情事，另於簽約當日，被告無暇細看條文，僅在陳勝利的指示下逐一簽名而已，陳勝利便宜行事，有違消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1、2項之規定。又陳勝利利用被告之信任，以話術套出被告底價後，要求被告再簽訂系爭變更契約將底價變更為1570萬元，惟保證會盡力以 1720萬元出售，惟其根本未依承諾行事，逕以變更後底價居間仲介，短時間內表示有買家願以1570萬元承買，與底價完全吻合，應有洩露底價情形，其復以系爭買賣意願書脅迫被告簽名，違反誠信原則及善良管理人注意義務，而買方即原告陳約武斡旋金支票面額30萬元，明顯高於上開系爭意願書 10萬元上限，支票上復未記載禁止背書轉讓，顯然原告允瀚公司與原告陳約武關係匪淺，利用資訊優勢坑殺複告，綜上所述，系爭委售契約第8條第3項、第9條及系爭變更契約關於變更底價之約款，均不構成契約內容，可認原告允瀚公司未完成仲介業務，無請求報酬之權利。　2.又陳勝利於112年12月31日要求被告簽立系爭買賣意願書時，其明知未經被告依系爭委售契約第6條第2項約定授權代收定金，當場也未提出系爭支票，竟要被告簽名確認已收訖買方之定金無誤，嚴重違反事實，有違消保法第12條第1項規定。　3.此外，依系爭委售契約第8條第3項約定，被告在委託期間內終止委託，只需給付原約定服務報酬3％之半數約23萬元，被告曾表示願付40萬元和解，但原告允瀚公司堅持索求5％即78 萬5000元，已超越系爭委售契約之約定，依消保法第11條第 2項規定，應為有利於被告之解釋。　4.又系爭委售契約第8條第3項約定屬「損害賠償總額預定性違約金」之約定，原告允瀚公司縱得向被告請求給付，但其仲介期間僅17天，實際帶看2組買家，並未付出與約定服務費相當之時間、金錢、人力，故違約金亦屬過高，應依民法第 252條予以酌減。　5.又原告允瀚公司請求損害賠償總額之違約金，則不得再依民法第226條第1項、第549條第2項規定請求被告賠償原告陳約武應給付之服務費所失利益。　6.原告陳約武之配偶於112年12月28日首次看屋，12月30夫妻一同前來，不可能於112年12月27日攜回系爭買賣意願書審閱三日，及於同月31日簽名之事實，原告允瀚公司便宜行事，與被告簽約時手法如出一轍。　7.按所失利益屬消極損害，需有客觀確定性，房地產買賣諸多環節，變收不少，未正式簽約買賣尚未成立，原告允瀚公司未必確得買方2％之報酬，其主張預期利益，僅是主觀認定，非具有客觀確定性，原告陳約武是其熟客，有購屋需求，原告允瀚公司可再為其尋找合意標的物，買方報酬指日可待，原告允瀚公司不必然有所失利益。　8.被告簽署系爭買賣意願書，僅成立預約，須雙方正式簽立本約即買賣契約書，買賣契約始成立，而於簽立本約前，雙方尚有再議之空間，故原告允瀚公司未完成仲介業務，不得請求報酬。　㈡原告陳約武請求無理由：　1.陳勝利於112年12月31日晚上至被告家中要求被告簽系爭買賣意願書，當晚被告因不捨住了36年之起家厝被賣而心情低落，陳勝利稱被告若不簽需給付1570萬元2％之違約金，被告只好在陳勝利的指示處簽名，而無心力細看內容及簽名處的細小文字說明，至於系爭買賣意願書有何效力，陳勝利未做任何說明，被告也完全不知。又被告未曾依系爭委售契約第 6條第2項約定授權陳勝利代收定金，陳勝利當晚亦未提出系爭支票，被告事後在原告允瀚公司寄來的存證信函中，才首次見到系爭支票影本。再依系爭買賣意願書第3條第1項約定，被告因未同意授權陳勝利可代為收受原告陳約武支付之定金，陳勝利自無權代理原告陳約武將斡旋金交與被告，況陳勝利也未將系爭支票交予被告。是原告陳約武明知系爭支票只是交付給陳勝利的斡旋金，卻以被告已收定金之名，要求被告付出賠償金，與事實不符等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准予免為假執行。四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：　㈠被告夫妻於112年8月24日間委託原告允翰公司買受高雄市美術館附近房屋，原告允翰公司指派仲介人員陳勝利辦理該案件，嗣買賣成交，被告並與出賣人於112年8月26日簽訂買賣契約書。　㈡被告再就名下系爭房地之出售事宜，前於112年12月14日與原告允翰公司簽訂系爭委售契約，銷售底價1720萬元，同日簽訂系爭變更契約書，銷售底價變更為1570萬元，委託期間11 2年12月14日至113年3月15日，服務報酬為成交價格3%，被告並有在上開書面之契約審閱欄的委託人簽名欄位親自簽名。　㈢原告允翰公司指派陳勝利承辦該銷售案件，嗣原告陳約武有意以1570萬元承買，有簽署系爭買賣意願書，並以支票2紙金額共30萬元作為斡旋金，另簽訂買方給付服務費承諾書，約定買賣契約成立時，給付成交價格2%之服務報酬。　㈣陳勝利於112年12月31日與被告見面告知有人願承買之情，被告則有在系爭買賣意願書之賣方簽章欄親自簽名。　㈤上開支票2紙現均由與原告允翰公司配合之代書負責保管。　㈥被告因對系爭房地懷有情感因素不欲變賣，故迄未與原告陳約武訂立買賣契約。五、本件爭點為：　㈠系爭委售契約、系爭變更契約之契約條款是否因未給被告審閱期而無效？　㈡系爭買賣意願書是否預約性質？有無影響原告二人之主張與請求？　㈢系爭委售契約第8條第3項第3款約定之性質是否為損害賠償總額預定違約金性質？若是，是否影響原告允瀚公司如下列第㈣項之請求？　㈣原告允瀚公司依系爭委售契約第5條第1項前段、第8條第3項第3款之約定，請求被告給付服務報酬47萬1000元，及依民法第226條第1項、第549條第2項規定，請求被告給付本得向原告陳約武請求給付之服務報酬31萬4000元，共計78萬5000 元，有無理由？　㈤原告陳約武依民法第249條第3款規定、系爭買賣意願書第4條後段之約定，請求被告給付定金一倍之金額30萬元，有無理由？六、本院之判斷：　㈠系爭委售契約、系爭變更契約均有效成立：　1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。消費者於簽約前之審閱期間雖未依前開規定，惟如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦有充分了解契約條款之機會，則消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，在現代私法自治及契約自由原則下，並無不可。　2.本件原告允瀚公司與被告簽訂系爭委售契約、系爭變更契約，契約書面首列欄位均係關於審閱期之說明及告知，內容記載：「*依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已於中華民國112年12月11日攜回審閱3日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：林秋柳」等語，且上開委託人簽名欄均由被告本人親自簽名。又被告及其配偶吳正忠甫於112年8月24日即曾委託原告允瀚公司買受高雄市美術館附近房屋，當時原告允瀚公司即指派仲介人員陳勝利承辦該委買案件，嗣買賣有順利成交，被告與出賣人於112年8月26日簽訂買賣契約書等情，為兩造所不爭執，並有系爭委售契約、系爭變更契約、被告夫妻與陳勝利間就委買案件之相關LINE對話紀錄、買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書在卷可佐（見審訴卷第21、23、73頁，本院卷第101至105、203至204 頁），可信真實。　3.雖被告抗辯：112年12月11日起在墾丁旅遊，不可能將契約攜回審閱。112年12月10日則有LINE通知陳勝利，請他12月1 4日來家中查看新居馬桶漏水問題，陳勝利當日來我家首次談及買賣專約，隨即進行簽約等語，並提出LINE對話為證( 見審訴卷第71頁，本院卷第107至109、111至117頁)，惟就此節經陳勝利證稱：我不是受僱於原告允瀚公司，比較像合作關係，我開發○○○○路大樓物件，被告來看此物件而認識，看了之後有喜歡，現場跟我說要回去考慮出價，且說考慮將系爭房地委託我銷售，後來新大樓也談成，被告就委託我賣系爭房地。我不是112年12月14日提供系爭委售契約、系爭變更契約給被告，是更早之前，被告至少放在她那邊一個多禮拜，被告夫妻比較審慎，講完後，被告覺得要多考慮是否要賣，等她確定要賣再跟我告知。我提供時契約文件不是空白，有將物件標的、地址、開價先寫上去，只有將被告需填寫處的地方打勾，如果被告確實要委託我，她自己再簽名，底價有先寫1550萬元，但後來被告決定委託我時，又提高到 1570萬元，就直接在契約上做修改，被告在修改處也有簽名，簽約日期是112年12月14日，系爭委售契約在一個禮拜前有向被告逐條說明，當下被告臨時又考慮有點不想賣，被告先生勸其賣掉，被告還是有點猶豫。審閱期限的日期，因為簽約當天是12月14日，我就回推3天填寫等語(見本院卷第12 2至124頁)，而參照系爭變更契約之記載，委售底價確實將原手寫記載「壹仟伍佰伍拾萬」中拾萬位之「伍」字劃除，修改為「柒」字，被告也在劃刪修改處簽名，此與證人陳勝利證述相符，再由被告與陳勝利間112年12月10日LINE對話紀錄觀之，是被告夫妻於112年12月10日主動邀約陳勝利12 月14日到其新家「聊聊，順便要談談新家馬桶與地板接合處有漏水問題」(見本院卷第109頁)，顯然當天主要談論事項為所謂「聊聊」一事，並非新屋馬桶修繕問題，而被告夫妻或陳勝利也未於對話中表明或提及關於系爭委售契約簽約等情事，倘若被告是12月14日當天才首次告知要委託陳勝利銷售系爭房地一事，陳勝利對此亦毫無所悉，豈會事先攜帶系爭委售契約、系爭變更契約之書面文件到場？又若被告於當日是首次與陳勝利談及委託出售系爭房地之事，衡情自是向陳勝利詢問、確認委售細節，縱於當日嗣後簽約，被告自對於契約內容有相當認識，何來無暇細看之情？又若陳勝利當日才將契約書面文件攜給被告觀覽，被告感覺時間倉促，自可留下契約詳為審閱，於疑惑盡解後再行簽約，且就是否出售系爭房地及是否委託原告允瀚公司代售，被告本握有決定權與主動權，有何必要及急迫性非要當日簽署不可？何況被告自簽約後，歷經陳勝利為其尋覓買家及帶看房屋、報告買方意願、攜帶系爭買賣意願供簽署、被告悔約不賣，期間長約3週，卻對所辯上情未置一詞，此參被告與陳勝利於此期間LINE對話紀錄可明(見本院卷第31、33、109、147至161、 187至188頁)，直到涉訟時方見以上開言詞抗辯，亦不合常理。是被告辯詞，有諸多與情理不符之處，反見陳勝利所證述內容較符實情而可採信。　4.又若陳勝利確實未提供足夠審閱期，然則被告為00年0月生，並自承：是大學國文系畢業等語(見系爭委售契約個人資料欄所載、本院卷第83頁)，顯然為高等學歷、智識正常、有相當社會經驗之成年人，並於不久前與其配偶吳正忠有委託原告允瀚公司代為居間承買房屋之締約經驗，對於委託仲介業者買賣不動產之流程及相關權利義務不致於一無所悉，且契約審閱期、契約條款欄內之記載文字亦非艱澀，縱有不明瞭處亦得即時提問，被告通曉其意並無困難，尚不致於對於契約條款毫無所悉即願貿然簽署。且系爭委售契約、系爭變更契約乃一式兩份，簽約後被告亦自行持有一份契約(見審訴卷第67至68頁)，得以再次詳閱，倘其對於契約內容有何不解、疑義，仍得於委託銷售期間要求陳勝利詳為說明解釋，有何不利、不公平之處亦能請求修改調整，惟通觀全部過程，全未見被告有如上積極作為，則被告於明知其有權請求給予審閱期之情形下，猶捨此未為請求，堪認其係基於自身考量而選擇放棄契約審閱期間，且其亦未舉證原告允瀚公司或陳勝利有任何妨礙、誤導、隱暱、脅詐行為，而被告仍簽立系爭委售契約、系爭變更契約，其於事後始以前詞置辯，自非可採。　㈡系爭買賣意願書之性質應為買賣預約，且因被告收受原告陳約武定金而有效成立：　1.按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立(最高法院61年台上字第964號、102年度台上字第69號、104年度台上字第1410號判決意旨參照)。經查，系爭買賣意願書第3條第1項前段約定：「自簽立本意願書至113年元月15日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」、第4條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收，若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」等語，而系爭買賣意願書下方供賣方確認簽名之欄位內，則記載：「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤。」等文字，被告並於其下「賣方簽章」欄簽名、「簽章時間」欄簽押時間(見審訴卷第25頁)，由上可見本件買賣雙方均明知日後尚待簽訂正式買賣契約，以詳定雙方權利義務關係，則前開意願書所稱「買賣契約已成立生效」等語，應係指買賣雙方已成立預約，雙方均負有訂立買賣本約（即所稱不動產買賣契約書）之義務，原告二人主張被告收受定金後，買賣契約即已有效成立，應有誤會。　2.至被告辯稱：原告陳約武就系爭買賣意願書無足夠審閱期云云，惟系爭買賣意願書亦為原告二人所簽立之契約，審閱期相關權利在原告陳約武，被告無從代為主張，被告此部分之抗辯亦無理由。　3.按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之(最高法院91年度台上字第635號、 101年度台上字第1692號判決意旨參照)。本件原告陳約武交付陳勝利系爭支票為斡旋金，若經被告收受，應成立買賣預約，斡旋金即轉為定金，為系爭買賣意願書第3條所明定。是就原告陳約武、被告所成立買賣預約而言，前開定金應具有證約定金、成約定金之性質；又買賣預約成立後，其二人各自負有與對方簽訂買賣本約之義務，而依系爭買賣意願書第4條約定，若因可歸責於原告陳約武之事由致無法簽約時，定金由被告沒收，若因可歸責於被告之事由致無法簽約時，被告應加倍返還已收全部之定金，故就買賣本約而言，該定金係於買賣本約成立前所交付，用以擔保本約成立之立約定金性質，先此敘明。　4.被告辯稱：陳勝利未受伊授權故無代收斡旋金權利，陳勝利持系爭買賣意願書前來時，也未攜帶系爭支票，伊並無接受定金等語。惟據陳勝利證稱：系爭支票現在原告允瀚公司保管中。我一收到系爭支票後，就先傳LINE給被告配偶吳正忠告知買方出價已經從1500萬元提高到1570萬元，已達到當初約定底價，我也有在電話中大約敘述，並約當面講，我親自到被告家，當時約112年12月31日下午5時35分左右，我也攜帶系爭買賣意願書及系爭支票正本到場，當時被告夫妻都在場，吳正忠是較開心的，因為有依照他的計畫在走，被告比較不開心，因為系爭房地是起家厝，經過他們夫妻討論後，被告就同意出售，被告簽意願書之前，還跟我要求砍服務費，經我同意後，被告才願意簽名，依系爭委售契約書是約定 3％，大約是47.1萬元，被告砍價到45萬元，當時我的想法是被告之前買房子也是透過我，我算是回饋就同意。因為考量買方出價價格到了，要早點安排，系爭支票就先拿給我，我帶回公司，到簽約當天就可拿出交給代書存入履保帳戶，這是一般行業慣例等語(見本院卷第125至127頁)，而被告亦在系爭買賣意願書上親自簽名，以示同意出賣，並表明確認已收訖定金意旨，並如上述，足見陳勝利收受原告陳約武所交付系爭支票，但並未有為被告代收之意思，而是持往被告家中供其確認、簽收後，再依行業慣例將系爭支票攜回公司保管，被告雖以前詞置辯，惟被告早於數月前欲購買房屋時，有交付陳勝利10萬元斡旋金供其向屋主居間出價，並知屋主同意出售、接受該筆斡旋金會轉為定金，此參卷附陳勝利與被告夫妻之LINE對話紀錄、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書即明(見本院卷第177、203至204頁)，亦即被告對於類似契約關係中，買方相關權利義務及仲介人員作業流程，有相當程度認識，並非全然無知，若陳勝利未依系爭買賣意願書之記載，攜帶系爭支票到被告家中，被告當下應會追問討要，豈有置之不問而逕自簽名表示已為收受之意？故被告應確有收受定金即系爭支票，當可認定。又系爭買賣意願書各欄位內容所使用文字大小、字體大致相同，而賣方簽名欄關於「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」之文字，適正在被告簽名處之正上方，亦無刻意縮小、暱跡情形，為常人所得立即發覺、注意文字之存在，是被告辯稱：上開文字過小致未能注意云云，並無可採。　5.綜上所述，被告業已收受原告陳約武交付之定金，雙方成立買賣預約，均負有訂立買賣本約之義務，而前開定金亦具有作為本約成立擔保之立約定金性質，應堪認定。　㈢被告因可歸責於己事由而違約，應對原告二人負損害賠償責任：　1.被告收受原告陳約武定金後，雙方應於收受之日起5日內簽訂不動產買賣契約書(即買賣本約)；而買賣本約成立後，原告允瀚公司即得向被告請求給付成交價格3％之服務報酬。惟若被告因有可歸責事由致未能簽訂買賣本約者，需將已收受定金加倍返還原告陳約武，對原告允瀚公司則需給付前開約定之全額服務報酬，此分別參照系爭買賣意願書第3條第1項、第4條、系爭委售契約第4條第1項、第8條第3項第3款之約定可明。查原告陳約武與被告間有關於立約定金之約定，已如上述；而觀系爭委售契約第8條第3項其內容為區別被告違約型態而為相應違約罰則之約定，即被告對原告允瀚公司應負債務不履行責任之行為態樣及預定其賠償金額，核屬損害賠償總額預定性違約金性質，首先敘明。　2.次查被告於買賣預約成立後，因感於系爭房地為第一間買受房屋且為起家之所，心懷不捨而翻悔不賣，故未與原告陳約武簽訂不動產買賣契約書面等，為兩造所不爭執事實，且有 LINE對話紀錄在卷足參(見本院卷第31、155至161頁)，足認被告係基於個人情感因素動機，明知而有意違反訂立買賣本約義務，自屬可歸責之事由致債務不履行，對原告二人因此所受損害應負賠償責任。則：　⑴原告陳約武因被告違反買賣預約，不履行契約義務，依系爭買賣意願書第4條約定，得請求被告加倍返還其已付定金，原告陳約武以系爭支票已在原告允瀚公司之配合代書持有保管中，被告無返還必要，而只請求給付定金一倍金額即30萬元，合法有據，應予准許。　⑵原告允瀚公司主張：因被告違反買賣預約，不履行契約義務，依系爭委售契約第8條第3項第3款約定，請求被告賠償按成交價3％計算之服務報酬損害即47萬1000元(計算式：00000 000×3％=471000)；另若買賣契約成立，原告允瀚公司本可向原告陳約武請求給付成交價2％之服務報酬即31萬4000元(計算式：00000000×2％=314000)，但因被告明示拒絕訂約，致原告允瀚公司未能享受此預期利益，故得依民法第226條第1 項、第549條第2項規定，請求賠償前開所失利益等語，被告則以上詞置辯。經查：　①按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高(最高法院112年度台上字第2262號判決意旨參照)，準此，契約當事人約定損害賠償總額預定性質違約金者，所稱損害總額自當包括積極損害及消極損害在內。查原告允瀚公司因被告違約，固得請求給付所約定違約金外，然其再請求被告給付所失利益，即所未能獲取原告陳約武的服務報酬，依上說明，即屬無據。　②又原告允瀚公司得請求被告給付違約金，業如上述，惟被告另辯以：原告允瀚公司短時間內只帶看2組客戶，並未付出與約定服務費相當之時間、金錢、人力，故違約金過高應予酌減云云。惟查，不動產仲介業者向委託人收取居間服務報酬，依其行業慣例多以成交價之成數或固定價額計算，此觀內政部編訂之不動產委託銷售契約書範本第5條、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第5條亦為類似規範，即足證之，故不動產仲介業者並非以實際付出之人力、物力、財力向委託人核銷請款至明，此蓋因不動產居間契約係以受託人「提供居間服務」為契約核心內容，委託人之最大利益即能依心理價位迅速成交，因此仲介業者居間、媒合所耗費時日越短、效率越高，所獲評價越佳、口碑越好，但相對的，若以其所耗費時間、資源作為評算委託人應支付服務報酬之基準，顯然不符仲介業者之最大利益之故，因此，原告允瀚公司既已積極尋覓買方，原告陳約武也有意承買，被告也同意出售，則依通常情形，原告允瀚公司有極大概率能獲取服務報酬，卻因被告故意違約以致不能獲致，則以該未能獲得之服務報酬作為違約所受損害，並無不合，故原告允瀚公司以此為違約金之數額，尚無過高問題，是被告抗辯原告允瀚公司付出之時間、金錢、人力不成比例，違約金過高云云，自無足採。　③被告復抗辯：我拒絕正式簽約，因我身體出現狀況，系爭委售契約及不動產銷售契約範本中提到終止委託關係要罰報酬二分之一，我在正式簽約之前，已經片面終止委託關係等語 (見本院卷第132頁)。查被告上開抗辯所憑依據應為系爭委售契約第8條第3項第2款之約定，然該條約定適用前提在於原告允瀚公司尚在尋覓買家階段時，被告始可提前終止委託關係，並只賠償服務報酬二分之一，而本件原告允瀚公司已找到原告陳約武承買，自無適用該條約定之餘地，況據本件被告補充稱：我先生有拜託陳勝利去跟買方及店長講講看，能否寬貸先暫時停止，等我身體好了再來談，但陳勝利不同意，說我去找買方太突然，我先有用LINE傳訊息跟陳勝利說決定不賣了等語(見本院卷第132頁)，依被告所述，顯然是在說明要片面解除(或終止)與原告陳約武間之買賣預約，而非與原告允瀚公司之系爭委售契約，契約當事人及內容條款本有不同，是被告抗辯核不足採。　⑶綜上所述，本件原告允瀚公司請求被告給付違約金47萬1000 元、原告陳約武請求被告給付定金一倍金額30萬元，併分別依法定利率計算之利息，均為有理由，得予准許，惟原告允瀚公司逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　⑷至被告關於陳勝利曾保證高價代售、洩露底價、脅迫被告簽署系爭買賣意願書及原告二人關係匪淺坑殺被告等之抗辯，全未有任何舉證，或僅為主觀猜測，故其空言指摘，亦不足採。七、據上所述，本件原告允瀚公司基於居間契約關係，請求被告給付47萬1000元、被告陳約武基於買賣預約及定金契約關係，請求被告給付30萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日(即113 年4月23日)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，原告允瀚公司逾此範圍之請求，為無理由，則予駁回。又原告二人勝訴部分，所命給付均未逾50萬元，本院爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保請准免為宣告假執行，尚無不合，爰酌定相當金額併宣告之。至原告允瀚公司敗訴部分，其假執行聲請失所附麗，一併駁回。八、本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。　九、結論：原告允瀚公司之訴為一部有理由、一部無理由，原告陳約武之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　　官　楊境碩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳鈺甯

2025-03-11

KSDV-113-訴-945-20250311-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

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臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第427號上訴人即附帶被上訴人王素雲訴訟代理人張純銘被上訴人即附帶上訴人元源不動產有限公司法定代理人張淑梅訴訟代理人張姵淳蔡得謙律師蔡奕平律師李明潔律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國113年6月14 日臺灣臺中地方法院112年度訴字第3146號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）於民國112年2月10日授權其子張純銘，與伊簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定將其所有坐落臺中市○○區○○段000○0○000○000地號土地（面積合計約85坪，下稱系爭土地），以總價新臺幣（下同）2,975萬元（每坪35萬元)，專任委託伊自112年2月10日至同年5月10日止之期間居間銷售，並於同年3月14日將委託售價每坪35萬元調降為每坪32萬元。迨伊覓得買方即訴外人巫錫賢，並收受其議價金後，上訴人竟拒絕配合後續締約事宜，且片面主張終止（誤為解除)系爭契約，並自行於112年 4月25日以2,717萬3,696元價額，將系爭土地出售移轉予訴外人○○○，依系爭契約第8條第3項第1至3款約定（下稱系爭條款），應視為伊已完成居間仲介之義務，上訴人自應給付按上開成交價格4%計算之報酬108萬6,948元等情。爰依系爭條款，求為命上訴人給付被上訴人108萬6,948元，加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。二、上訴人則以：伊急需出售系爭土地以取得資金，然被上訴人拖延銷售進度，經多次溝通未果，伊遂於112年3月27日以高雄鹽埕郵局第45號存證信函（下稱系爭存證信函）對被上訴人為終止（誤為解除）系爭契約之意思表示，並於同年月28 日送達被上訴人後，伊始自行出售系爭土地，不符系爭條款等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人54萬3,474元，及自112年11月21日起加付法定遲延利息；並分別依聲請為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人54萬3 ,474元，及自112年11月21日起算之法定遲延利息。上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。四、本件經兩造整理爭執及不爭執事項，並簡化爭點如下（見本院卷第57-58頁）：　㈠不爭執事項（經採為本件判決基礎）：　⒈上訴人原為系爭土地之所有權人（見原審卷一第105-109頁土地所有權狀）。　⒉上訴人就委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜，全權委由張純銘代理，張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約；系爭契約第2條約定委託銷售總價額2,975 萬元（原審卷一第35-38頁土地專任委託銷售契約書、第111 頁授權書）。　⒊被上訴人為有巢氏房屋加盟店，並將上開受託仲介標的物配件予同業惠双房屋之加盟店宏紘不動產有限公司（下稱宏紘公司），該公司於112年2月26日與訴外人○○○簽立買方議價委託書，買方議價金額為2,550萬元，並交付面額25萬元支票予被上訴人供為議價金（原審卷一第281-282頁買方議價委託書、第283頁支票）。　⒋訴外人翔豪不動產經紀有限公司（下稱翔豪公司）與巫錫賢於112年4月8日就系爭不動產簽立不動產買賣意願書、承諾書，買方議價金額為2,717萬元，並收受50萬元議價金（原審卷一第191-193頁）。　⒌張純銘依民法第549條第1項、消費者保護法第43條規定，於1 12年3月27日以系爭存證信函向被上訴人為終止（誤為解除）系爭契約之意思表示，被上訴人於同年月28日收受該存證信函（原審卷一第165-166頁）。　⒍被上訴人於112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函回復上訴人系爭存證信函，不同意終止系爭契約，並表示繼續履行系爭契約（原審卷一第167頁存證信函）。　⒎被上訴人於112年4月17日以台中水湳郵局103號存證信函通知上訴人依其允諾每坪32萬元價額覓得買主，且已收取斡旋金，催告其於3日內簽訂買賣契約（見原審卷一第169頁台中水湳郵局103號）。　⒏上訴人以2,717萬3,696元價額出售系爭土地予○○○，並於112 年5月17日將系爭土地所有權移轉登記予○○○（見原審卷一第 41頁不動產交易實價查詢服務網、第171-175頁土地登記第一類謄本）。　⒐對卷附兩造之對話紀錄均不爭執（見原審卷一第261-279頁、第287-403頁）。　㈡主要爭點：　⒈上訴人有無系爭條款之情事? 　⒉被上訴人依系爭條款請求上訴人給付108萬6,948元，有無理由? 五、得心證之理由　　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。民法第565條、第568條第1項、第529條分別定有明文。是居間契約係屬委任契約之特別規定，應優先於委任契約而為適用，反之，若無特別規定，仍有委任契約相關規定之適用。查被上訴人主張上訴人原為系爭土地之所有權人，並全權委由張純銘委託被上訴人居間仲介出售系爭土地事宜，張純銘於112年2月10日代理上訴人與被上訴人簽訂系爭契約等情，為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒈⒉），堪信屬實。參以兩造均不爭執上訴人應支付報酬金額為成交價額之4%（見不爭執事項⒉），足認兩造間係成立媒介居間之法律關係。又民法關於居間契約之終止，並無特別規定，依上說明，關於系爭契約之終止仍有民法委任契約相關規定之適用。　㈡系爭契約已於112年3月28日終止：　⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第528條、第549條第1項分別明定。又按委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，故不論有無報酬，因何理由，依民法第549條第1項規定，均得隨時予以終止。縱使當事人間有不得終止之特約，如其信賴關係已動搖，倘使委任人仍受限於特約，強令其繼續委任，實與成立委任契約之基本宗旨有違，故不得以特約排除第549條第1項規定之適用（最高法院110年度台上字第349號判決意旨參照）。查系爭契約第10條雖就委託期間有特別約定為自112年2月 10日起至同年5月10日止（見原審卷一第37頁）；然觀之張純銘與被上訴人員工張姵淳間於該委託期間之LINE對話截圖，可看出張純銘自112年3月4日起開始表示如由其自己賣系爭土地早已成交，對被上訴人表示失望，認被上訴人能力不夠，並表達欲提前終止系爭契約之意，更於同年月17日認被上訴人以不實銷售進展搪塞，嚴重質疑被上訴人之誠信（見原審卷一第279頁、第285-363頁）。足認上訴人於簽訂系爭契約後，僅歷時1月有餘，已對被上訴人之銷售能力、是否會誠信履約之信賴關係，明顯產生動搖。依上說明，即不得強令上訴人繼續委任，而不得以委託期間之特別約定排除民法第549條第1項之規定，是上訴人自得隨時終止系爭契約。　⒉又被上訴人主張：上訴人出具之授權書（見原審卷第111頁），僅授權張純銘代理簽訂系爭契約，並未授張純銘代理終止系爭契約之權利，且其僅為上訴人之代理人，竟以自己名義寄發系爭存證信函，復未表明代理上訴人之意，不符代理或隱名代理之要件等語；上訴人則辯稱：伊之不動產均係委由張純銘處理，伊有授權張純銘終止系爭契約等語。而按隱名代理之成立，係代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，即足當之（最高法院111年度台上字第1044 號、第2356號判決意旨參照）。查被上訴人主張因上訴人不欲繼續系爭契約，由上訴人之代理人張純銘於112年3月27日以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約之意思表示，被上訴人已於同年月28日收受該存證信函，為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒌）；且上訴人既自陳有授權張純銘終止系爭契約（見本院卷第141頁)，復於本件訴訟仍委由張純銘為訴訟代理人進行訴訟（見原審卷一第157-158頁、本院卷第6 3-65頁），足認張純銘實有代理上訴人終止系爭契約之權限。再者，兩造均不爭執上訴人與張純銘為母子關係，上訴人委託被上訴人居間仲介系爭土地，係授權張純銘出面代理，被上訴人知悉系爭土地所有權人為上訴人，參酌卷內對話紀錄截圖所示，兩造有關仲介系爭土地相關事宜，確均由張純銘與張姵淳溝通聯繫，上訴人未曾親自與被上訴人接洽（見原審卷一第255-279、285-403頁），可知張純銘自始至終均係以上訴人之代理人地位自居。又張純銘係以自己名義寄發系爭存證信函，對被上訴人為終止系爭契約之意思表示，而被上訴人明知系爭契約之委託人係上訴人並非張純銘，仍於 112年4月12日以台中水湳郵局99號存證信函向張純銘表示不同意（見不爭執事項⒍)，且觀該存證信函所載「台端主張解除台端與本公司間之專任委託…本公司仍將依約繼續履行契約，為此本公司特以本存證信函向台端聲明之」等語，顯然張純銘雖以自己名義寄發系爭存證信函，然實際上有代理上訴人之意思，且此項意思亦為被上訴人所明知，依上說明，張純銘所為終止系爭契約法律行為之效果，自及於上訴人。另因居間履行過程，係以提供勞務給付作為手段，在性質上既屬繼續性提供勞務之契約，其契約關係一旦開始，其契約解消不應影響已完成之契約關係（例如已成立之買方委託議價關係），故當事人僅能行使終止權，則上訴人欲終止系爭契約，由張純銘以系爭存證信函向被上訴人為終止系爭契約之意思表示時，縱因不諳法律而誤為解除之用語，尚不能因此即無視其解消契約之意思，而仍應賦予有終止意思。是系爭契約於112年3月28日被上訴人收受該存證信函時，已合法終止。　㈢被上訴人得依系爭契約第8條第3項第2款約定，請求被上訴人給付54萬3,474元：　⒈依系爭契約第5條第1項約定「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之百分之四（內含營業稅）」，及第8條第3項第1至3款約定「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即被上訴人）已完成居間仲介之義務，除第二款給付原約定服務報酬之半數外，甲方（即上訴人）仍應支付依第五條第 ⑴項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。①委託期間內，甲方自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲介者。②委託期間內，因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係者。③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立土地買賣契約書時。」（見原審卷一第101頁）。可知，上訴人縱未經被上訴人居間而出售系爭土地，然有系爭條款約定情事時，上訴人仍有給付報酬之義務。　⒉被上訴人固主張上訴人有系爭契約第8條第3項第1、3款情事等語，然依系爭契約第8條第3項第1款之約定，須上訴人於委託期間內自行出售系爭土地，始應給付被上訴人服務報酬。查被上訴人主張上訴人於112年4月25日以2,717萬3,696元價額出售系爭土地予○○○，並於同年5月17日將系爭土地所有權移轉登記予○○○，固為上訴人所不爭執（見不爭執事項⒏）；惟系爭契約已於同年3月28日由上訴人任意終止，則系爭契約之委託期間應為同年2月10日至同年3月28日，上訴人於同年4月25日自行出賣系爭土地，與系爭契約第8條第3項第1 款約定之委託期間內有別，被上訴人自不得以該約款為請求。又被上訴人將系爭土地配件予同業宏紘公司，該公司於11 2年2月26日與○○○簽立買方議價委託書，買方議價金額為2,5 50萬元，並交付面額25萬元支票予被上訴人供為議價金（見不爭執事項⒊），而被上訴人即時向上訴人回報此情，然該買方係以每坪30萬元之價格為條件提出斡旋金，上訴人斯時仍堅持以系爭契約約定之每坪35萬元價格為條件，直至同年 3月14日始同意被上訴人以每坪32萬元之價格出售系爭土地，但被上訴人遲至同年3月28日前，均未曾向上訴人提出符合之買家等情，此有對話紀錄截圖可稽（見原審卷一第271- 277頁、第285-357頁）。可見被上訴人雖已收取該買方議價金，惟買方提出之買價遠低於上訴人提出之賣價，上訴人未與買方訂立買賣契約，自不得歸責於上訴人。至被上訴人雖提出另一買方巫錫賢112年4月8日之議價書為主張（見原審卷一第405-409頁），惟系爭契約已於112年3月28日終止，上訴人即無義務再配合被上訴人締結買賣契約。是被上訴人請求上訴人依系爭契約第8條第3項第3款約定給付報酬，自無理由。　⒊被上訴人另主張上訴人有系爭契約第8條第3項第2款情事等情；上訴人則辯稱其有急需出售系爭土地以取得資金之急迫情事，因被上訴人有拖延之情，未能於期限內配合，其始終止系爭契約云云。然兩造訂立系爭契約之時點為112年2月10日，上訴人應可審酌其急迫之程度以決定系爭契約之委託期間長短，卻仍與被上訴人約定委託期間為期3個月，自難認上訴人確有何急迫情事發生而須提前終止系爭契約。又審諸兩造對話截圖內容，上訴人雖於112年3月4日開始表示急需資金，一再催促被上訴人，嗣於同年月14日同意被上訴人改以每坪32萬元之價格出售系爭土地，卻於翌日向被上訴人表示每坪32萬元也不賣，之後買家出多少價也不賣等語（見原審卷一第279、285、293-297頁、第335-341頁），竟於終止系爭契約後1個月內之同年4月25日，即以總價2,717萬3,696元之價格出售予○○○（見不爭執事項⒏），其買賣價格接近每坪 32萬元（計算式：2,717萬3,696元÷85坪＝31萬9,691元，小數點後四捨五入），足認上訴人係以需求資金時間緊迫、堅持系爭土地售價等因素為由，使被上訴人無法順利於委託期間完成媒介系爭土地買賣契約，難認被上訴人有意拖延出售系爭土地。參以上訴人於112年4月9日向被上訴人稱上個月有建商已經簽約等語（見原審卷一第371頁），而上訴人於1 12年3月28日終止系爭契約後，卻能於112年3月29日至31日短短3天內，即已談妥系爭土地價格、條件並簽訂買賣契約，可合理推論上訴人已經在系爭契約存續時間內與建商有所接洽。而上訴人既與被上訴人簽署系爭契約，其自應依系爭契約專任委託之精神，請有意購買系爭土地之建商透過被上訴人與上訴人簽署買賣契約，否則上訴人即有規避給付被上訴人報酬之嫌。上訴人前揭抗辯當屬臨訟置辯，尚無可採。此外，上訴人既未舉證證明其有何合理事由，得在委託期間內提前終止系爭契約，其自具有可歸責事由，應依系爭契約第8條第3項第2款約定，給付被上訴人約定報酬之一半即54 萬3,474元（計算式：108萬6,948元÷2＝54萬3,474元）；被上訴人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　㈣綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條第3項第2款、第5條第1 項約定，請求上訴人給付54萬3,474元及自起訴狀繕本送達翌日即112年11月21日（見原審卷一第93頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為供擔保准、免假執行之諭知，及就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，均無不合。上訴人、被上訴人各就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。　㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。五、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許秀芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　戴博誠　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　莊宇馨正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝安青中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日

2025-03-05

TCHV-113-上易-427-20250305-1

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臺灣雲林地方法院

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臺灣雲林地方法院民事判決 113年度簡上字第80號上訴人安逸窩有限公司法定代理人張楷荃被上訴人曾胤維訴訟代理人廖彗伶上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國113年7月30 日本院113年度六簡字第67號第一審判決，提起上訴，本院於民國114年2月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣37萬元。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之79，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人於民國112年8月21日與被上訴人之代理人廖慧伶就坐落雲林縣斗六市九老爺1597、1598地號土地（下稱系爭土地）簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），期間未覓得買方，被上訴人於112年10月7日以通訊軟體LINE回傳繕打「委託人」及「身分證字號」之委託銷售/出租契約内容變更同意書（下稱系爭變更同意書）予上訴人，同意將出售底價變更為新臺幣（下同）740萬元，嗣後上訴人已為被上訴人覓得買方，買方並已簽署買賣議價委託書（下稱系爭買方議價委託書），同意以高於被上訴人同意之出售底價780萬元議價承買，惟上訴人前多次通知被上訴人出面與買方辦理簽約相關手續，然被上訴人均藉詞不配合履行，並拒不回應。而系爭委託銷售契約第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」、第10條第1項第1款並約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」，上訴人既已覓得符合底價及相關條件之買方，則被上訴人應依約配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約，惟被上訴人均藉詞不配合履行，之後拒不回應，而上訴人為了本件銷售，花費超多時間成本，多次看查地形，帶看客人並為廣告，於銷售期間，也花很多時間網路作功課，並回報賣方進度，談價過程中亦與被上訴人及代理人廖慧伶全程溝通，故上訴人依系爭委託銷售契約請求被上訴人給付違約金46萬8,000元（計算式：780萬元×6%=46萬8,000元）等語。二、被上訴人則以：系爭變更同意書上所載日期為112年10月2日，與上訴人所主張之112年10月7日授權740萬元不符，且委託人「曾胤維」應係以電腦打上，上訴人並未簽名於其上，該同意書是否生效已有疑義，上訴人所提LINE對話紀錄亦非完整。又「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。……」，民法第106條、不動產經紀業管理條例第24條之2第1款分別定有明文。兩造於112年8月21日簽立之系爭委託銷售契約、委託銷售/出租契約內容變更同意書及112年10月2日之系爭變更同意書，其上所載「經紀人」為「張楷荃」，而系爭買方議價委託書所載之「經紀人」亦為「張楷荃」，買賣雙方之「經紀人」同一，依上開規定，應經買賣雙方當事人之書面同意，本件「張楷荃」並未獲買賣雙方之書面同意同時接受雙方委託，上訴人有違反民法第106條「雙方代理」禁止之規定，且被上訴人事後拒絕同意，則系爭委託銷售契約應不生效力，上訴人依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款請求給付委託銷售總價百分之6計算之違約金，即屬無據。縱認系爭委託銷售契約非無效，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定，而系爭委託銷售契約簽立時間為1 12年8月21日，系爭變更同意書之時間為112年10月2日，前後僅相距1個月又10天的時間，上訴人就要求被上訴人從每坪9,000元下殺到7,400元，顯然並未積極為被上訴人之利益考量，並未善盡善良管理人之注意義務，何況在此之前，被上訴人並不知悉上訴人有雙方代理之情，是上訴人顯有違反誠實信用之方法，致被上訴人受有損害，依民法第571條規定不得向被上訴人主張居間報酬，自亦無法請求違約金。退一步言，縱認上訴人無違反「雙方代理」禁止，且系爭變更同意書仍有法律效力，則本件違約金之請求以委託銷售總額 6%計算，顯然過鉅，有失公平，爰請求依民法第572條規定酌減之等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄之部分被上訴人應給付上訴人 46萬8,000元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項(簡上卷第39頁至第40頁、第61頁至第62頁) ：　㈠上訴人為經營不動產仲介業務之公司。　㈡被上訴人有簽署系爭委託銷售契約及授權書，上訴人接受被上訴人之委託。訴外人曾○○亦委託上訴人，並有簽署系爭買方議價委託書，接受上訴人之委託。　㈢被上訴人其後並未與訴外人曾○○簽訂書面買賣契約。五、本院之判斷：　㈠上訴人已依約定完成仲介之義務，得依系爭委託銷售契約請求上訴人給付違約金：　⒈查上訴人與被上訴人於112年8月21日簽之系爭委託銷售契約，該契約第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」；第10條第1項第1款並約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈠違反本約第五條第一項、第七項之約定。」，此有系爭委託銷售契約書在卷可稽。　⒉而稽諸上訴人先前所提LINE對話紀錄翻拍照片(原審卷第25頁、第29頁至第31頁)及於本院準備程序中當庭所提其手機內與被上訴人於112年10月7日之LINE對話紀錄(簡上卷第45頁至第47頁)，上訴人先向被上訴人稱：「730 740 您們會有意願嗎」(傳送時間：下午6時27分)，被上訴人則回覆：「8 000一坪可以嗎」(傳送時間：下午6時27分)，上訴人收受後回覆：「740w」、「我們努力看看」(傳送時間：下午6時28 分)，其後並傳送其上有用紅色文字「柒」、「肆」註記於委託銷售底價「佰萬」及「拾萬」欄位表示修正之「系爭變更同意書照片」予被上訴人(傳送時間：下午6時29分)，該「系爭變更同意書照片」明顯可見傳送當時「委託人」欄及「身分證字號」欄處為空白，上訴人並續向被上訴人陳稱：「你幫我在名字、身分證」、「用手機簽名」、「我傳給同事」、「我們努力看看」(傳送時間：下午6時29分)，被上訴人收到該照片後，旋回傳已於「委託人」欄註記「曾胤維」及於「身分證字號」欄註記「Z000000000」之「系爭變更同意書照片」予上訴人(傳送時間：下午6時33分)，上訴人並於收到該回傳照片後回覆：「收到.」、「我們去努力，」、「希望能有好消息...」、「看怎麼樣再跟你說」(傳送時間：下午6時34分)，被上訴人收到後則繼續回覆：「好的」(傳送時間：下午6時35分)。上開對話內容係有「連續性」，由上開上訴人與被上訴人於112年10月7日之LINE對話內容可知，被上訴人確曾同意將系爭土地之出售底價變更為「740萬元」。被上訴人雖辯稱系爭變更同意書上所載之日期為「112年10月2日」，與上訴人主張於「112年10月7日」有授權底價「740萬元」之日期不符，且該委託人「曾胤維」應係以電腦打上，上訴人並未書寫簽名於其上，該同意書是否生效已有疑義等語，然此係因上訴人於傳送「系爭變更同意書照片」予被上訴人時，已有預先書寫「112年10月2日」之日期，以及當時係使用LINE傳送及回傳「系爭變更同意書照片」之方式，確認雙方已有變更底價之合意，並未面對面簽署所致，而被上訴人當時雖未使用「親筆簽名」之方式在系爭變更同意書簽名，然此並不影響雙方變更之意思表示已合致之效力，亦即對上訴人及被上訴人於「112年10月7日」已有使用LINE達成底價變更為「740萬元」之意思表示合致認定，並不生影響。被上訴人雖又辯稱上訴人所提LINE對話紀錄並非完整，然其始終未提出其他LINE對話紀錄以實其說，經本院通知請本人到庭(簡上卷第41頁、第57頁)，亦未到庭，就此僅止於空言反駁，所辯自非可採。　⒊參以上訴人所提買方曾○○簽立之系爭買方議價委託書，其上記載：「委託人為承購議價標的，特委託受託人代為議價，並支付議價保證金新台幣壹拾萬元整之現金」、「賣方購買總價額為新台幣柒佰捌拾萬元整，議價期間至民國112年10 月31日止」(原審卷第27頁)，佐以上訴人於112年10月21日以LINE所傳送：「同事前前後後又跑了很多趟」、「現在有幫您們努力到780w」、「您們有空的話在打手機給我喔」(傳送時間：下午2時11分)、「10月初，您請我直接跟兒子連繫，後續我跟兒子討論了很久」、「10/7兒子授權74 0萬」、「又過了10幾天」、「我們公司一直很努力地介紹客人、持續跟買方拉價」、「終於幫您努力到這個價格」、「希望能您們能了解我們的辛苦」(傳送時間：下午4時3分) 、「中間我們也是介紹了很多客人」(傳送時間：下午4時3 分)、「只有這組願意出超過您們的授權價」(傳送時間：下午4時4分)，並傳送系爭買方議價委託書之翻拍照片(傳送時間：下午4時25分)，然均未獲賣方任何回應之LINE對話紀錄(原審卷第35頁至第41頁)，可見上訴人其後業已覓得願意以高於「740萬元」底價之「780萬元」承購系爭土地之買方，卻未獲回應，而被上訴人對於之後並未完成買賣契約簽訂義務乙節，並不爭執，可認其有違反系爭委託銷售契約第5 條第7項約定之情事，視為上訴人已完成仲介之義務，依系爭委託銷售契約第10條第1項第1款，被上訴人自應支付上訴人以「委託銷售總價」6%計算之違約金。　⒋被上訴人雖又辯稱：居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明定，而系爭委託銷售契約簽立時間為112年8 月21日，系爭變更同意書之時間為112年10月2日，前後僅相距1個月又10天的時間，上訴人就要求被上訴人從每坪9,000 元下殺到7,400元，顯然並未積極為被上訴人之利益考量，並未善盡善良管理人之注意義務，何況在此之前，被上訴人並不知悉上訴人有「雙方代理」之情，是上訴人顯有違反誠實信用之方法，致被上訴人受有損害，依民法第571條規定，不得向被上訴人主張居間報酬，自亦無法請求違約金等語。然觀諸被上訴人於前揭LINE對話紀錄中陳述：「8000一坪可以嗎」，上訴人收受後回覆：「740w」、「我們努力看看」之情形觀之，上開740萬元之底價顯係被上訴人提出後，由上訴人與被上訴人自願合意而成，已如前述，倘被上訴人認為自身物件之價值高於上訴人詢問是否可接受之價格，對於上訴人是否盡力有所懷疑，當可選擇結束居間關係，改委託其他認為殷實之居間業者為其銷售，而非選擇合意接受變更底價後，再反悔拒不履行，且上訴人其後亦為被上訴人尋覓到願以高於底價之「780萬元」購買系爭土地之買家，並未回頭要求委託之被上訴人要直接接受740萬元以底價成交，尚無堅強證據可認上訴人有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，且亦無積極證據可認為上訴人有於相對人處收受利益，是被上訴人此部分所辯，尚非可採。　⒌綜上所述，上訴人請求被上訴人給付前揭違約金，自屬有據。又此屬損害賠償預定型之違約金，且該約款既稱「委託銷售總價」，並非「銷售價額」，解釋上應以雙方合意之底價 740萬元作為違約金之計算標準，並非以上訴人主張之銷售價額780萬元作為計算依據。上訴人應僅得請求以740萬元計算之違約金（即44萬4,000元，計算式：740萬元×6%=44萬4, 000元）。　㈡系爭委託銷售契約並不因違反不動產經紀業管理條例第24條之2規定及禁止雙方代理而無效：　⒈按法律行為違反法律強制或禁止規定者無效，民法第71條定有明文。所謂強制規定，係指法律命令為一定行為之規定；禁止規定則指法律命令不得為一定行為之規定。又國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容若在禁止當事人（包括政府機關及人民)為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者。倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護(最高法院103年度台上字第976號判決參照)。是民法第71條之禁止規定可分為「取締規定」及「效力規定」，違反禁止規定之法律行為非一概無效，仍須視其性質為取締規定或效力規定而決定該法律行為之效力。不動產經紀業管理條例第24條之2前段規定「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方委託」，倘違反該規定，依同條例第29條規定，由主管機關處3 萬元以上15萬元以下罰鍰，其立法目的包括建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，是依上開說明，不動產經紀業管理條例第24條之2前段應為「取締規定」，非屬「效力規定」，無民法第71條之適用(臺灣高等法院111年度重上字第39號判決意旨參照)。是系爭委託銷售契約上縱未有明確出現「得同時接受雙方委託」之文字，有違不動產經紀業管理條例第24條之2前段之規定，然揆諸前揭說明，因該規定僅係「取締規定」，上訴人或有遭受行政罰之虞，惟兩造間本於自由意思所訂立之居間契約，當仍為有效。　⒉又按居間係一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介之契約。所謂「報告訂約之機會」，即受他人之委託，尋覓及指示其可與訂約之相對人，而提供訂約之機會之謂。所謂「訂約之媒介」，即介紹雙方訂立契約之謂，惟並不以他人之名義代為訂立契約。此節由系爭委託銷售契約書第5條第7項約定：「委託期間内，若受託人已覓得符合底價及相關條件之買方時，委託人應於通知後五日内，配合簽認要約書、議價委託書或買賣契約書等相關契約。」(原審卷第15頁)、第8 條第2項約定：買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」(原審卷第17頁)，即可知悉。而所謂「雙方代理」，乃指代理人同時擔任本人與相對人之代理人而為特定法律行為。查本件上訴人依系爭委託銷售契約書所為者，乃為被上訴人尋覓高於雙方合意之740萬元底價條件之買方，縱有買方於上訴人說服下，同意簽署系爭買方議價委託書，亦委託上訴人以 780萬元前往與賣方議約，形式上有被上訴人所稱「經紀人亦為張楷荃」，有分別接受買賣雙方委託議價之情形，然因非同時代理雙方為「簽訂買賣契約」之同一法律行為，當不生雙方代理之問題，亦不影響上訴人與被上訴人間就系爭委託銷售契約書約定之效力。且依系爭委託銷售契約書第2條第2項約定：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金。如同意受託人代收定金，委託人同意受託人保管定金」；第7條第2項約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，由此足認上訴人受被上訴人委託銷售系爭土地，若買方之出價已達被上訴人授權之740萬元底價時，上訴人即可代被上訴人收受買方之定金，被上訴人並即負有出面與買方簽訂買賣契約書等相關書面之義務，並同意以該收受定金直接作為簽約款之一部，被上訴人顯然已事前授權同意以出價高於賣方底價740萬元之買方，作為其收受買賣定金之對象，自難認上訴人就此部分有越權之舉。而被上訴人最終選擇不出面履行其與買方簽訂買賣契約之義務，依系爭委託銷售契約書第10條第1項第1款約定，上訴人請求被上訴人依約給付違約金，即屬有理。　㈢上訴人請求之違約金金額應予酌減：　⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。　⒉查本件被上訴人有拒不履行其與買方續簽訂買賣契約義務之違約情事，上訴人並受有服務報酬及商譽損失，上訴人自得依據系爭委託銷售契約書第10條第1項第1款之約定，請求按系爭土地委託銷售總價6%計算之違約金，已如前述，被上訴人既未提出應予核減之依據，自不得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減。惟考量上訴人所負有之義務，通常含居間、協商、找尋代書及過戶系爭土地，而被上訴人既拒不出面，其與買方間之買賣契約並未完成，上訴人後續自無須協助為簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交地過戶等事項，上訴人亦減少一定之人事成本、勞務費用等開銷，上訴人就本件所為付出及成本支出，與業已銷售過戶之案例相較，仍屬有間，本院斟酌上情，認系爭委託銷售契約書所約定之違約金即委託銷售價額之6%，尚嫌過高，應核減為銷售價額之5%為適當，亦即37萬元（計算式：740萬元×5%=3 7萬元）。六、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約書之約定，請求被上訴人給付37萬元，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2項所示。至前開上訴人請求不應准許之部分，原審駁回上訴人之請求，即無不合。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　陳秋如　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳福森　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李承桓以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　本判決不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖千慧

2025-03-03

ULDV-113-簡上-80-20250303-1

訴

臺灣桃園地方法院

給付土地買賣介紹費

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第2991號原告王廷俊被告謝明宏保利開發建設有限公司上一人法定代理人陳芷淳上列當事人間請求給付土地買賣介紹費事件，本院於民國114年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣壹萬捌仟柒佰貳拾壹元由原告負擔。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）保利開發建設有限公司（下稱保利公司，謝明宏為實際經營者）前經原告介紹，於民國111年10月8日以新臺幣（下同）8,944萬4,000元買受坐落桃園市楊梅區下陰影窩段29 9之15、299之17、299之29、351之1、351之2、351之3、3 51之4、351之5、351之6、351之7、620地號土地，爰依民間習慣請求被告給付以價金百分之2計算之介紹費178萬8, 880元等語。（二）並聲明：⑴被告應給付原告178萬8,880元，及自111年10月 8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。三、被告經合法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出答辯書狀爭執。四、民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法第1條定有明文。其中「習慣」乃指習慣法，其要件有3：⑴ 有反覆慣行：⑵有法之確信；⑶不牴觸成文法。單純之習慣不生法之效力。五、經查，本件原告依「民間習慣」請求被告給付土地買賣介紹費云云，然「民間習慣」並非民事法源，原告無從據以有何請求。況民法上既設有居間契約，即當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約（民法第565條參照），原告所稱「民間習慣」，縱使存在，亦不生法之確信，非民法第1條所稱習慣法。本院當庭闡明，詢問是否確要為此請求，原告仍持此說（見本院卷第95、 96頁），本院自應依法裁判。據此，原告依「民間習慣」請求被告給付介紹費178萬8,880元本息，顯無理由，應予駁回；其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費1萬8,721元應由原告負擔，爰判決如主文第2項。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114　年　　 2　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　孫健智正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　彭明賢

2025-02-27

TYDV-113-訴-2991-20250227-2