損害賠償
臺灣高等法院民事判決
113年度上字第505號
上 訴 人 陳永松
訴訟代理人 周麗玲
蘇顯讀律師
被 上訴 人 林慶昌
訴訟代理人 林懿君律師
上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於中華民國113年1月
5日臺灣臺北地方法院112年度訴字第890號第一審判決提起上訴
,本院於114年2月11日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
、被上訴人主張:伊前經房仲業者居間,以新臺幣(下同)3,3
60萬元將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號0樓房屋(下稱
系爭房屋)暨坐落土地(與系爭房屋合稱系爭房地)售予上
訴人,兩造於民國110年10月23日簽訂不動產買賣契約書(
下稱系爭買賣契約),約定於111年2月28日交屋,上訴人並
將第一期簽約款各20萬元、316萬元(合計336萬元)匯入訴
外人安信建築經理股份有限公司(下稱安信建經)於玉山銀
行所開立之買賣價金履約保證專戶(下稱系爭專戶)。嗣因
上訴人藉詞未繼續履約付款,經多次協商,兩造乃於111年8
月3日簽訂買賣補充協議書(下稱系爭協議書),約定申請
臺北市建築師公會(下稱公會)鑑定系爭房屋之結構安全及
有無滲漏水之屋況,詎經公會鑑定完成後,上訴人竟無端否
認鑑定結果,經伊催告給付剩餘價金,任催不理,伊已依民
法第254條規定,以律師函及起訴狀繕本為解除契約之意思
表示,依系爭買賣契約第10條第2項約定,伊得沒收已付價
款336萬元,爰依該約定及民法第226條、第250條、第256條
、第260條規定,求為命上訴人應給付336萬元,及加計自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息之判決。
、上訴人則以:系爭房屋有嚴重漏水及壁癌瑕疵,且無裝設天
然瓦斯管線,被上訴人未將系爭房屋交付予伊檢測結構安全
及滲漏水前,伊得主張同時履行抗辯而拒付價金,要無給付
遲延之可言。公會鑑定程序疏略,結論可疑。被上訴人未先
令系爭房屋原承租戶蘇敏華於111年2月16日遷出,又未繳納
土地增值稅、契稅,均屬可歸責於被上訴人之違約事由。被
上訴人未定相當期限對伊催告,即片面解除系爭買賣契約,
於法不合,系爭買賣契約仍屬有效,被上訴人不得請求伊賠
付違約金等語,資為抗辯。
、原審為被上訴人全部勝訴之判決,即判命:上訴人應給付被
上訴人336萬元,及自112年3月2日起至清償日止,按年息5%
計算之利息,且依兩造聲請分別定擔保金宣告准予或免為假
執行。上訴人不服,提起上訴,上訴聲明為:㈠原判決廢棄
;㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴
人則答辯聲明:上訴駁回。
、查系爭房地為被上訴人所有,兩造經房屋仲介,於110年10月
23日簽訂系爭買賣契約,上訴人以3,360萬元買受系爭房地
,並與被上訴人於同日簽訂代辦履約保證金委任契約書(下
稱系爭代辦契約),委由安信建經代為經收保管存入系爭專
戶之買賣價金,其中第一期簽約款336萬元已存入系爭專戶
內。依系爭買賣契約第4條第3項約定,第二期用印款定於11
0年12月15日給付0元、第三期完稅款168萬元則於土地增值
稅單、契稅單核發領回後3日內支付,買方交付第四期款即
尾款2,856萬元時,賣方始交屋,最遲應於111年2月28日完
成交屋手續,嗣因上訴人於110年12月15日拒絕配合用印,
兩造經多次協商後,乃於111年8月3日簽訂系爭協議書,約
定除經公會鑑定系爭房地有結構安全危害,雙方願合意無條
件解除契約外,上訴人均應給付第三期完稅款168萬元予被
上訴人以履約,惟上訴人自公會鑑定完成後迄未給付第三期
款或第四期尾款等情,有系爭買賣契約書、系爭代辦契約、
系爭協議書可稽(見原審卷㈠第21至30、43至45、161頁),
並經本院調取兩造間另案113年度重上字第170號民事歷審電
子卷證查核無誤,堪以信實。
、被上訴人主張系爭房屋既經公會鑑定確認結構安全,上訴人
本應依系爭協議書履約,詎經催告仍拒不付款,其自得合法
解除系爭買賣契約,為上訴人所否認。經查:
㈠、系爭房地有部分漏水之屋況,但無結構安全之疑慮:
依卷附111年12月26日公會建築買賣糾紛(漏水)鑑定報告
(下稱系爭報告)所載,被上訴人係於111年9月28日就下列
4項爭議向公會申請鑑定,亦即:⒈系爭房地有無滲漏水、若
有,其滲漏原因為何、修復至不再滲漏水狀態之工法、程度
為何、修費費用若干;⒉垂直於系爭房地正下方之1樓樓層天
花板滲漏水,是否係因系爭房地廁所地板埋設排水管破損所
致;⒊系爭房地之前後陽台排水管有無滲漏水或阻塞情形;
以及⒋系爭房屋之建築結構安全、補強工法及費用為何。經
公會受理申請後,指派鑑定人即江文宗建築師先於111年11
月14日第1次會勘時進行系爭房屋給水管壓力測試,同年月2
5日第2次會勘時使用GE Protimeter MMS2 BLD 8800水分計
,以探針式水分測量模式量測買方認為疑似潮濕牆壁之濕度
讀值,並使用紅外線熱顯像儀量測疑似潮濕位置溫度,再於
同年12月9日並因買方對熱顯像儀量測有疑慮而重測(見原
審卷㈠第172頁),並於同年12月21日作成系爭報告,有該份
報告書在卷為憑(見原審卷㈠第163至244頁),且經鑑定人
江文宗(受公會指派鑑定之建築師)於本院審理時到院證述
屬實(見本院卷㈡第307至318頁)。依公會鑑定結果,可知
系爭房屋之地板、廁所牆壁、小房間之四面牆壁、前後陽台
之天花板、外牆固有漏水(或經被上訴人自承有漏水),但
系爭房屋之廁所外水管、冷、熱水管、樓地板內管線則均無
滲漏水情形,另系爭房屋因前後陽台外推,致原有陽台地板
排水落水頭不存在,故亦無排水管滲漏水、阻塞問題。又系
爭房屋經採樣試品送請TAF認證單位測試,確認並未超出CNS
-3090規定氯離子含量標準,加以會勘當時未見明顯結構性
裂損情形,故認不影響結構安全,也無須補強(見原審卷㈠
第175至179頁),另經鑑定評估後修復上開漏水工程費用計
共30萬6,942元,復有該報告所附修復工程費用明細表可稽
(見原審卷㈠第244頁)。準此以言,系爭房地於111年9月28
日經被上訴人申請鑑定後,已於同年12月21日經公會完成鑑
定(見原審卷㈠第166、184、186頁),並確認系爭房地僅有
部分漏水,但整體並無結構安全之疑慮。
㈡、上訴人未依系爭協議書第3條第2項約定,按仲介通知於期限
內交付完稅款,於期限屆滿時起構成給付遲延:
⒈按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
;給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,民法第229
條第1項、第2項分別定有明文。而所謂無確定期限,指未定
期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定兩種情形,前者稱
不定期債務,後者則稱不確定期限債務。
⒉稽諸系爭協議書第1條約定:「⒈買方交付面額168萬元之支票
(即本件完稅款,下稱完稅款支票)予張議員保管」,第3
條第2項則約定:「⒊⑵建築師到場鑑定結構安全,但有滲漏
水屋況,則買賣雙方合意依建築師估算之修繕費用,由賣方
減價予買方自行處理,就本房地滲漏水屋況所生事宜,三方
(含仲介方之人員)互不再請求。另買賣雙方仍依仲介方通
知,至張議員辦公室,共同取回上開支票並交予承辦地政士
存入專戶,買賣雙方繼續履行買賣契約」。因本件系爭房地
業經公會鑑定確認結構安全但有滲漏水屋況,已如前述,核
與系爭協議書第3條第2項約定相符,上訴人依約負有依仲介
通知將完稅款支票存入系爭專戶內之契約義務。雙方以系爭
協議書所約定關於公會建築師鑑定結果之作成時間、或仲介
通知買方履約過程,均可能於實施過程中發生變更,足認系
爭協議書第3條第2項約定,應屬不確定期限債務無誤。惟稽
以房仲業者於完成鑑定後之112年1月6日所發之通知函(下
稱112年1月6日房仲通知函),載明:「……。本公司爰依附
件協議書第3條第⑵項約定,以此函通知貴買賣雙方如上,並
請貴買賣雙方於112年1月16日下午2時至張茂楠議員處依附
件協議書之約定辦理後續買賣事宜,俾維各方權益……」等語
(見原審卷㈠第251頁),核與上訴人委託律師回覆之律師函
內容一致(見同上卷第375頁),可見仲介已對上訴人發出
書面催告。然上訴人於催告期限屆滿時並未到場,復於同日
(1月16日)委發律師函表明:「……本人主張暫時停止系爭
房地之後續買賣交易」、「終止系爭協議書」、「並取回張
茂楠錢議員之保管支票168萬元」、「本人主張本案之後續
將提出由法律程序處理」各等語,有上訴人112年1月16日律
師函、112年1月10日買賣建物主張暫停交易書在卷(見原審
卷㈠第257至259頁),堪認上訴人經仲介催告後,猶未依系
爭協議書第3條第2項約定為給付甚明,依民法第229條第2項
前段、第3項規定,上訴人自受仲介催告期限屆滿之112年1
月16日下午2時起,應負遲延責任(同法第120條第1項規定
參照)。至上訴人以被上訴人另行寄發112年1月13日律師函
對伊催告,違反系爭協議書第3條第2項約定,故不生效力云
云為辯(見原審卷㈠第255至256頁),就令可採,亦無礙於1
12年1月6日房仲通知函所為催告之效力發生。上訴人執此否
認其未遲延給付云云,無足憑採。
㈢、被上訴人未定期催告上訴人履行即逕為解約,並不合法:
⒈按給付無確定期限者,依民法第229條第2項規定,應先經債
權人催告而未為給付,債務人始負遲延責任。是以,當事人
間若無特別之約定,契約當事人之一方欲解除契約者,必他
方當事人有履行遲延之情形,且經定相當期限催告其履行而
不履行時,始得解除其契約;如他方當事人無履行遲延情形
,縱定相當期限催告其履行,亦不生催告履行之效力,當無
解除其契約之餘地(最高法院85年度台上字第1822號、95年
度台上字第1075號判決意旨參照)。又民法第254條係規定
,契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限
催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。故債務
人遲延給付時,須經債權人定相當期限催告其履行,債務人
於期限內仍不履行時,債權人始得解除契約。債權人為履行
給付之催告,如未定期限,難謂與前述民法規定解除契約之
要件相符,自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人
催告後經過相當期間而債務人仍不履行時,基於誠實信用原
則,可發生該條所定之契約解除權者,應以債權人催告時定
有期限而不相當(過短)者,始有其適用(最高法院90年度
台上字第1352號、102年度台上字第2166號判決意旨併參)
。
⒉被上訴人雖於本院主張:上訴人未依仲介通知將完稅款支票
存入系爭專戶而陷於給付遲延,伊始寄發112年1月13日律師
函限期3日以催告上訴人辦理過戶用印及給付完稅款168萬元
,且表明「逾期未給付,即解除買賣契約,不另為解除契約
之意思表示」云云(見本院卷㈠第334頁)。惟本件上訴人所
負給付第三期完稅款價金之給付義務,既經兩造以系爭協議
書約定為不確定期限之債務,且房仲業者依該協議書第3條
第2項約定又以112年1月6日房仲通知函定有催告期限,則於
催告期限屆滿之112年1月16日下午2時以前,縱令上訴人一
再拒絕給付,亦仍須至該期限屆滿,始得令負遲延責任。被
上訴人於催告期限屆滿前,即逕以上開律師函對上訴人為期
前催告(見原審卷㈠第255頁),依前揭說明,不生催告履行
之效力,無從據此合法解除系爭買賣契約。被上訴人再主張
:如認伊以112年1月13日律師函所為解約不合法,其事後亦
已以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示云云。惟細
繹本件被上訴人之起訴狀僅泛言:「……。為此,原告不得不
提起本件訴訟以維權益,更以起訴狀繕本送達被告之日起,
再次為解除系爭買賣契約之意思表示」等語(見原審卷㈠第1
1至12頁),顯未定相當期限催告上訴人履行,難謂與民法
第254條解除契約之要件相符。是被上訴人主張其已以112年
1月13日律師函或本件起訴狀繕本合法解除系爭買賣契約云
云,即非可採。
㈣、本件被上訴人解約既不合法,有如上述,則上訴人以公會鑑
定結論不實為由,抗辯其未依112年1月6日房仲通知函到場
履約用印或付款,均屬不可歸責,自再為深究之必要,併此
敘明。
、被上訴人不得依系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定沒
收系爭專戶內之簽約款:
按「買方若違約且可歸責時,依下列規定辦理:……。㈡經賣
方書面通知限期催告後仍無故不履行時,賣方得解除本買賣
契約,並沒收價款作為違約之賠償,買方不得異議。……」,
此觀系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定即明。依是以
言,被上訴人於上訴人違約且可歸責時,仍須先以書面通知
限期催告履約,待上訴人經催告後仍無故拒不履行時,被上
訴人始得沒收價款。茲因本件上訴人於112年1月16日下午2
時陷於給付遲延時起迄今,被上訴人未曾以任何書面限期催
告上訴人履行契約(見原審卷㈠第11至12、255頁),則其依
系爭買賣契約第10條第2項第2款前段約定,請求沒收上訴人
已付且經存入系爭專戶內之價款,即屬無據。
、被上訴人不得就系爭專戶內之簽約款外,更行請求上訴人給
付336萬元本息:
查本件被上訴人未合法解除系爭買賣契約,既如前述,則其
本於系爭買賣契約第10條第2項、民法第226條、第250條、
第256條、第260條規定,請求上訴人應賠償其因解除契約所
受損害,並非有據。況系爭代辦契約第2條第1項約定:「為
利於履約保證事宜,買賣價款之收受或交付皆應以新臺幣為
之,買賣雙方同意將買賣價金由安信建經代為經收保管,並
依據買賣契約之約定或雙方之合意辦理出款事宜,直至完成
專戶結清出款或履行保證責任時止」等語(見原審卷㈠第43
頁),足見兩造於訂約時已約明關於系爭買賣契約之價金收
受或交付,均應由系爭專戶辦理出款甚明。被上訴人並於本
院審理時坦言:「(有關兩造當初訂約時所交付之第一期款
336萬元,是否已經由被上訴人沒收?)沒有?現在還放在
系爭專戶內」等語(見本院卷㈠第336頁),可見被上訴人未
依系爭代辦契約第1條第2項第1款約定,以對系爭專戶內之
金錢行使權利,反而於本件逕行請求上訴人應以除系爭專戶
內金錢以外之其他財產負賠償責任,尤難謂與系爭代辦契約
上開約定相合。
、綜上所述,本件被上訴人未於上訴人給付遲延後,再定期催
告上訴人履行系爭買賣契約,即逕為解除之意思表示,違反
民法第254條規定,不生解除契約之效力,其本於系爭買賣
契約第10條第2項第2款、民法第226條、第250條、第256條
、第260條規定,請求上訴人賠償336萬元本息,為無理由,
不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決,尚有未洽,上訴意
旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院廢
棄改判如主文第2項所示。
、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法,經本院斟酌
後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不予逐一論列,附
此敘明。
、據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第450條、第46
3條、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 4 日
民事第二十五庭
審判長法 官 潘進柳
法 官 楊惠如
法 官 呂綺珍
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提
理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委
任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應
附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條
之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
書記官 蔡宜蓁
TPHV-113-上-505-20250304-1