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南簡

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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 114年度南簡字第28號原告玖盛公寓大廈管理維護有限公司法定代理人劉國光訴訟代理人陳紹玄被告森林故鄉A區社區管理委員會法定代理人涂欽城上列當事人間給付服務費事件，於民國114年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣147,850元，及自民國113年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用新臺幣1,550元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣147,850元為原告預供擔保，得免為假執行。　　理　由一、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，係誤列「玖盛保全股份有限公司」為原告、「森林故鄉A區委員會」為被告，嗣經原告更正原告為「玖盛公寓大廈管理維護有限公司」，更正被告為「森林故鄉A區社區管理委員會」，核原告所為屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，與前開規定相合，應予准許。二、原告主張：被告前與原告簽訂社區安全管理維護契約(下稱系爭契約)，約定由原告向被告提供安全管理維護服務，被告則按月給付服務費，惟原告於民國113年9月份依約提供安全管理維護服務後，被告卻未給付113年9月份服務費新臺幣（下同）147,850元，原告爰依系爭契約第7條之約定，提起本訴，並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：原告未依系爭契約第9條第2項之規定，對其派遣之保全員依法投保勞工保險或提繳勞工退休金，已有違約；又依原告與被告簽立系爭契約前報價時所提出之管理服務報價單之記載，其中記載原告應為總幹事、安全管理員、清潔維護員投保勞、健保並提繳6％勞工退休金，此為其營運成本，原告應該要依約履行這些義務，原告以較低價格向被告投標保全標案，如果有沒使用到的金額應該退還被告等語。為此聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：　　　㈠被告前與原告簽訂系爭契約，約定由原告向被告提供安全管理維護服務，並派遣總幹事1名、保全員3名、清潔員1名，服務期間為112年10月1日零時起至113年9月30日24時止，每月服務費報酬195,000元，嗣因被告於113年8月2日決議減派總幹事1名，遂自113年8月3日起至同年9月30日合約終止日止，每月於扣除1名總幹事人力之服務費用45,150元後，服務費減縮為147,850元，而原告於113年9月間(113年9月1日至9月30日)依約提供安全管理維護服務，被告則未支付該月份服務費報酬147,850元等事實，有安全管理維護服務契約書、被告113年8月2日委員會議記錄、存摺、原告113年8月7 日(113）玖盛字第1130082號函等在卷可參（見南簡卷第31 至41、43至48、49至51、57頁），復為兩造所不爭執，堪認為真實。　㈡按系爭契約第7條之約定，被告每月應支付原告管理維護服務費195,000元，原告應於每月20日前將當月份請款單據交予被告，被告應於次月10日前匯入原告指定之帳戶，上開管理服務費又經兩造合意於113年8月3日起至同年9月30日之期間內減縮為147,850元，從而，原告既已依系爭契約於113年9 月間(113年9月1日至9月30日)提供服務，則原告依系爭契約第7條之約定，請求被告給付113年9月份之服務費147,850元，即有理由，應予准許。　㈢被告固以前詞置辯，惟查：　1.經查，系爭契約第9條第2項雖約定：「……二、乙方(按即原告)提供駐衛服務人員，應勞工保險條例參加勞工保險並另應依保全業法第九條規定向財政部核准之保險公司投保責任保險及意外險。」，惟遍觀系爭契約，全未就原告違反上開約定時之法律效果加以明定，亦未明文約定被告於原告未履行該條約定時得拒絕給付服務費，被告得否以此為由拒絕給付，已有可疑。　2.次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第347條、第359條及第264條第1項分別定有規定。且按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付（最高法院86台上字第1818號判決意旨參照）。參諸系爭契約第4條約定，原告為被告提供服務之安全管理維護服務作業包括：執行門禁管制，管制車輛進出，提供防火、防盜、防災之應變處理建議，意外事故、盜賊入侵或暴行發生之監視、報告警方、阻止或防止擴大及其他共同協議事項等，足認系爭契約應為有償承攬及委任之混合契約，揆諸前開說明，民法關於買賣之規定，於系爭契約亦應準用，則若原告所提供之服務具有缺失而未依契約本旨履行義務，在未完全補正缺失前，被告就服務費用自得拒絕給付。然所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。然則觀諸系爭契約之債之本旨，乃原告應提供被告公共區域之安全管理維護服務，被告則應於原告提供服務後給付服務費(系爭契約第1、3、4 、7條參照)，而勞工保險條例、勞工退休金條例均已就雇主對勞工之投保或提繳義務、保全業法則就保全業之責任保險投保義務加以明定，是以系爭契約第9條第2項之約定僅係將相關法律規定之義務加以明文，至多僅生催促原告注意之效果，與前述系爭契約債之本旨之履行顯然無涉，僅屬附隨義務，縱令原告確實違反系爭契約第9條第2項之約定，亦非契約主給付義務或從給付義務之違反，不具對價均等性，被告尚不得本此主張同時履行抗辯權而拒絕給付服務費。　3.何況，原告如違反勞工保險條例、勞工退休金條例或保全業法之規定，而未依法投保責任保險、為員工投保勞保或提繳勞工退休金時，其法律效果，於公法上應係主管機關依法對原告科處罰鍰，於私法上則係與原告有僱傭關係之勞工據以就其所受損害向原告請求賠償，並無由第三人即被告本於上開法律規定而為主張之餘地。從而，被告以原告違反系爭契約第9條第2項之約定為由拒絕給付原告服務費，難謂有理。　4.至於被告稱原告係以較低之價格投標被告之服務標案並得標，得標後卻違反管理服務報價單所列之成本結構，如果有沒使用到的金額應該退還被告乙節，經查，原告與被告簽立系爭契約前，於報價時提出管理服務報價單(見南簡卷第109頁 )，其中記載原告應為總幹事、安全管理員、清潔維護員投保勞、健保並提繳6％勞工退休金，為其營運成本，此節固為原告所不爭執。然則上開管理服務報價單既為系爭契約簽立前原告所提出，用於兩造磋商、協議系爭契約之成立，但於系爭契約成立後，即應以系爭契約之約定內容為依據，而無從再以簽約前之上開管理服務報價單為主張；再者，原告簽約後縱未依法投保、提繳，導致實際成本與上開管理服務報價單所列之成本結構不同，甚至因此減省成本而獲利，亦非被告所得置喙，僅在原告所為造成被告損害時，被告始得主張債務不履行乃至於侵權行為之損害賠償，然則原告簽約後雖未依法投保、提繳，至多僅造成勞工之損害，並未因此造成被告之損害，原告自無損害賠償義務可言，遑論將減省所得獲利退還被告；何況，如被告認上開管理服務報價單所列事項(即系爭契約第9條第2項所列事項)為被告當初選擇與原告簽立系爭契約之重要事項，影響系爭契約之成立或存續，則兩造於系爭契約成立時，理應將原告違反上開事項之法律效果加以明定，一旦違反時應賦予被告終止契約、請求損害賠償或違約金之權利，惟觀系爭契約就此全未約定，實難認上開事項為系爭契約之重要內容，而得作為被告拒絕給付服務費之依據。從而，被告之抗辯實無可採。　㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第23 3條第1項前段及第203條分別定有明文。查兩造簽立之系爭契約第7條約定被告應於次月10日前向原告繳納服務費，而本件原告係請求113年9月份之服務費，則被告應於113年10 月10日前給付；被告並未依約繳費，已如前述，揆之前揭規定，被告本應自113年10月11日起負遲延責任。則原告請求被告應給付147,850元及自起訴狀送達被告之翌日即113年11 月22日（送達證書見南司簡調卷第31頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據。五、綜上所述，原告依系爭契約第7條請求被告給付147,850元，及自113年11月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、本件訴訟費用為第一審裁判費1,550元，而原告之請求為有理由，確定訴訟費用應由敗訴之被告負擔。並依民事訴訟法第91條第3項諭知應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，應由被告負擔。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第78條、第91 條第3項，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡岳洲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳惠萍

2025-03-14

TNEV-114-南簡-28-20250314-1

北簡

臺北簡易庭

返還價金

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度北簡字第14154號原告賴玉枝訴訟代理人蘇奕全律師複代理人陳孝賢律師湯竣羽律師鄭羽翔律師被告古清木即貓膩會館訴訟代理人葉禮榕律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張略以：原告於民國112年3月30日向被告購買緬因貓1隻（晶片號碼：000000000000000）並簽訂買賣契約，原告業已給付價金新臺幣（下同）148,000元與被告，緬因貓則因有感冒症狀被告提議由其照顧至康復後再行交付，被告於112年4月20日告知原告緬因貓即將康復將之交付原告，翌日緬因貓經獸醫檢查發現有發燒、貧血、呼吸道感染、持續性嘔吐等症狀，原告將此情告知被告後，被告未依買賣契約第7條第3項第1款約定將緬因貓接回照顧，直至同年6月19 日原告與被告聯繫後，被告始將緬因貓帶回，同年月24日緬因貓死亡。被告交付之緬因貓不具買賣契約第7條約定擔保之健康狀態，且於得知緬因貓經獸醫診斷後有應接回照顧之情事卻未將之帶回照顧至康復，遲至2個月後才將之接回照顧，導致緬因貓因病離世，被告給付之緬因貓具有瑕疵，且瑕疵達重大程度，原告以起訴狀繕本為解除買賣契約之意思表示，並依民法第179條後段規定請求被告返還價金148,000 元。而依約被告負有將緬因貓接回照顧至康復之責，卻未如此為之，反將上開照護責任轉嫁原告承擔，原告因此為緬因貓支出醫療、食物等費用18,820元，依民法第179條前段規定請求被告返還該筆費用。爰依民法第179條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告166,820元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告則以：被告於112年4月20日經原告通知緬因貓有發燒症狀後，即告知可將之帶回照顧，然原告並未同意，此後二造無任何接觸，直至112年6月19日原告始再度聯繫被告稱緬因貓一直在生病，可見被告並無拒絕依約將緬因貓接回照顧之情。原告並未證明緬因貓於被告交付時有何瑕疵，且所提出診斷證明書係在112年6月28日開立，足見原告並未依買賣契約第7條約定於受領緬因貓後48小時內將之攜至合格獸醫機構檢查，檢出特定疾病或症狀後檢附診斷證明書，通知被告將緬因貓帶回照顧至康復為止，依約視為緬因貓健康狀況正常，自不得據物之瑕疵擔保責任解除買賣契約請求被告返還價金。既緬因貓身體健康，且為原告所有，則原告為緬因貓支出醫療、食物等費用，實屬當然，被告無由負擔此等費用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　　　原告主張二造於112年3月30日訂立緬因貓買賣契約，原告已給付價金148,000元，另於112年4月20日受領被告交付之緬因貓，緬因貓嗣於112年6月24日死亡等情，為被告所不爭執，堪信為真正。原告主張被告交付之緬因貓有發燒、呼吸道疾病等物之瑕疵，據此解除買賣契約，請求被告返還價金14 8,000元、占有緬因貓期間醫療及食物等費用18,820元等語，則為被告否認，經查：　㈠按原告應於標的物交付後之48小時內，至政府核定之合格獸醫診療機構進行檢查，如標的寵物經診斷患有發高燒、無食慾、咳嗽、呼吸道疾病、持續性下痢或嘔吐，並經該獸醫診療機構開立診斷證明書，被告應無條件將標的寵物回收照顧至標的寵物經獸醫開立診斷證明書證明已康復，或更換同等值之寵物乙隻與原告，逾期應由原告自行負責；原告如未依前5項約定辦理，標的寵物均視為健康正常，爾後標的寵物所發生之疾病或死亡均與被告無關，原告應自行負責，買賣契約第7條第3項第1款、第6項約定甚明。本件原告固主張被告交付之緬因貓有發燒、呼吸道疾病等瑕疵，並提出112年6 月28日及113年4月22日動物診斷證明書為證（見本院卷第35 頁、第185頁），惟由原告提出之動物診斷證明書開立日期可見其並未依約定將受領緬因貓後48小時內之獸醫檢查結果以診斷證明書形式提供與被告，如此原告即未盡買受人就買賣標的物之檢查通知義務，其法律效果即如買賣契約第7條第6項約定所示緬因貓健康狀況視為正常。而二造上述約定亦未悖於民法第356條促使買受人儘速檢查確定標的物有無瑕疵，以免出賣人瑕疵擔保責任久懸不決，徒生責任歸屬紛擾之意旨，並無不當之處。據此原告既未依上述約定於時限內提出緬因貓有發燒、呼吸道疾病等病症之診斷證明書，自難主張緬因貓具此等物之瑕疵，進而請求被告履行瑕疵擔保責任。　　　　㈡又買受人於契約成立時，知其物有前條（即民法第354條）第 1項所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過　　失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵，出賣人如未保證其無　　瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限　　，民法第355條定有明文。是出賣人得不負瑕疵擔保責任之情形，以買受人明知、因重大過失不知瑕疵，或當事人間另有特約排除瑕疵擔保責任者為限。本件原告另主張被告依約應交付健康狀況良好之緬因貓，卻在明知緬因貓感冒且健康狀況不良之情形下，於112年4月20日交付緬因貓與其，就此應負瑕疵擔保責任等語。而觀原告提出其與被告員工之通訊軟體對話記錄內容：　　「時間：112年4月20日。　　　原告：請問貓咪回家後就一直在籠子裡，也沒吃沒喝，那　　　可以餵藥嗎？　　　被告員工：可以餵藥，今天沒吃東西是正常的」（見本院卷第53頁）。　　「時間：112年4月21日。　　　原告：可以請問之前4月初那時候感冒到現在的病徵是如　　何嗎？昨晚到家就不吃不喝然後吐了。我們帶去看醫生　　，醫生說發燒中40度。　　　被告員工：！　　　原告：我很怕會不會死掉啊。　　　被告員工：不會的，我等等去接他，我幫您照顧。我帶　　回我家。這樣他也不會待在店裡那麼多貓，您覺得如何　　呢？　　　原告：蛤～可以先跟我講你帶去看的醫生怎麼說的嗎？　　我們家老爺帶去的，我在公司忙。　　　被告員工：我前天帶去看醫生，醫生說他好了7-8成，藥　　繼續吃吃到他好就好了。那時候醫生是說他呼吸道感染。　　　原告：他那個是什麼藥？因為醫生看不出來是什麼？！　　　被告員工：我的動物醫院開的感冒藥。　　　原告：好的，我先跟我先生說。昨天從你們店裡抱回來　　的時候，到家就一直軟趴趴的...今天因為吐了，我跟我　　先生嚇壞，才趕緊帶去看醫生，現在還在醫院。　　　被告員工：好，沒關係，等等看醫生怎麼說。　　　原告：好。　　　被告員工：檢查完了嗎？　　　原告：貧血、呼吸道感染、發燒。目前已經吊完點滴，　　帶回家裡，但是還是沒有進食。　　　被告員工：精神狀況呢？　　　（同日原告未再回應）」（見本院卷第53至55頁）。由原　　告112年4月20日問「可以餵藥嗎」、翌日（即21日）問「請問之前4月初那時候感冒到現在的病徵」等語，當可推知原告受領緬因貓時，被告已告知緬因貓感冒並未痊癒，並交付藥物與原告，原告方會詢問餵藥、4月初到現在之感冒症狀等事宜，揆諸上開說明，原告明知緬因貓感冒尚未痊癒仍然受領，自難令被告就緬因貓感冒一事負瑕疵擔保之責。再者，被告員工於112年4月21日甫聽聞緬因貓發燒，旋即表示「我等等去接他，我幫您照顧。我帶回我家。這樣他也不會待在店裡那麼多貓，您覺得如何呢？」等語，可見被告有依　　買賣契約第7條第3項第1款約定將緬因貓收回照顧至康復之意，惟未獲原告協力配合，故難認被告有違反買賣契約第7 條第3項第1款瑕疵擔保特別約定之情事。　　㈢據上，原告違反買賣契約第7條第3項約定之通知檢查義務，已無從因緬因貓有發燒、呼吸道疾病等症狀而主張物之瑕疵擔保責任，再者原告受領緬因貓時，業經被告告知緬因貓感冒未癒而知悉此物之瑕疵，是亦難主張此部分物之瑕疵擔保責任，更何況被告知悉緬因貓發燒時，即表示得將緬因貓帶回照顧，僅因原告未配合而不果，而無違反買賣契約第7條第3項第1款瑕疵擔保特別約定之情，原告實無從依民法第35 9條規定主張因緬因貓物之瑕疵而解除買賣契約。從而，二造間買賣契約並未合法解除，被告得以買賣契約為保有價金之法律上原因，其亦未因原告為緬因貓支付醫療、食物等費用而獲得利益，原告當不得依民法第179條規定請求被告返還價金148,000元、為緬因貓支出之醫療及食物等費用18,82 0元。　　四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付166,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。　　　五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　江宗祐以上正本係照原本作成。如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○ ○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高秋芬　　　　　　訴訟費用計算書：項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　　　 1,770元合　　　　計　　　　　　　1,770元

2025-03-12

TPEV-112-北簡-14154-20250312-1

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高雄簡易庭

消費糾紛事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第1391號原告黃尉庭被告黃溢順即寶弘車業訴訟代理人李哲維上列當事人間請求消費糾紛事件，經本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國112年11月14日在被告經營之寶弘車業，購買光陽哥倫布150c.c.機車1輛（下稱系爭機車），買賣價金為新臺幣（下同）10萬6,500元。伊於交車時發現系爭車輛有螺絲未鎖（油氣回收盒）及前右側車殼不平整，在被告表示不影響行車安全下先行交車。然於112年11月18日，伊騎乘系爭機車時聞到燒油味後，前往車行檢修並無異常，被告則更換機油、齒輪油（此時系爭機車里程128公里），嗣原告騎車系爭機車時，發現漏油（此時系爭機車里程579 公里），原告即於112年11月28日返至車行由被告檢修，查知齒輪油油封漏油，經被告更換維修後，另向原廠光陽車業客服反應。然原告騎乘機車至里程969公里，發現仍有漏油情形，112年12月8日前往光陽車業之服務站檢測後竟表示系爭機車並無問題，原告遂於113年1月4日返至車行找被告檢修，確實曲軸油封仍在漏油。嗣由被告於113年3月19日將系爭機車送至光陽車業檢測、維修，惟113年3月24日系爭機車維修完後，系爭機車車頭有刮傷，且被告打開曲軸油箱時，普利盤的外蓋卡死打不開，需要外力機具始能打開，足見光陽車業維修後，並未將原本曲軸油封漏油問題修好，反而產生前土除蓋刮傷、普利盤受損、引擎有爆震異音，啟動時會「咔」一聲才能啟動、啟動時會熄火、騎乘中傳動會卡住之其他問題，且伊認為系爭機車仍有漏油情形，故系爭機車有前揭瑕疵存在等語。為此，爰依民法第359條規定解除買賣契約，請求被告返還買賣價金。並聲明：被告應給付原告10 萬6,500元。二、被告則以：系爭機車交車時，原告有反應車殼未密合情形，惟此應係公差，原告如認有問題需要送至光陽車業判斷，惟原告並未將系爭機車交予被告送至光陽車業判斷，嗣原告返回檢測漏油時，均未再反應車殼未密合之瑕疵。112年11月2 8日更換系爭機車曲軸油封是做保固，當時確實有漏油情形，112年12月8日檢查時，曲軸油封確實有漏油，伊向原告表示需要留車，伊才能處理，惟原告並未留車，113年1月4日原告來換機油時，系爭機車曲軸油封還是有漏油等情。嗣於 113年3月19日伊將系爭機車送至光陽車業維修站進行維修，維修後測試已無問題。至於原告主張前土除蓋刮傷部分，並非其造成，又因光陽車業維修後，因係更換新品，故風葉盤及曲軸與車體密合會比較緊，並非安裝有問題，需以原廠工具開啟，較為容易。原告另主張啟動時會熄火、傳動會卡住等情，原告從未向被告反應過。引擎轉動普利珠就會有刮痕，此並非瑕疵等語，以資答辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　　原告主張於112年11月14日向被告購買系爭機車，約定買賣價金為10萬6,500元，於交車時，有前右側車殼不平整之情形，其於騎乘里程128公里發現有曲軸油封漏油之情形，並陸續於112年11月28日、112年12月8日、113年1月4日返至車行找被告檢修，並於113年3月19日由被告將系爭機車送至光陽車業檢修等情，業據其提出發票、牌照登記書、瑕疵照片（本院卷第37至41頁、第71頁上圖、第137頁下圖），且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。至原告主張被告交付系爭機車時，有右側車殼不平整、曲軸油封漏油之瑕疵，以及嗣後由光陽車業檢修後產生之產生前土除蓋刮傷、普利盤受損、引擎有爆震異音，啟動時會「咔」一聲才能啟動、啟動時會熄火、騎乘中傳動會卡住之瑕疵存在，減少系爭車輛之價值及效用，據此請求被告返還買賣價金10萬6,50 0元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告主張被告交付系爭機車時，系爭機車已存在之新品瑕疵為何？㈡原告主張解除買賣契約，請求被告返還買賣價金10萬6,500元，有無理由？茲分述如下：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號原判例意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第359 條、民事訴訟法第277條前段亦分別定有明文。故買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保，而出賣人否認物之瑕疵時，應先由買受人就物於交付時不具備價值、效用或品質之瑕疵事實，負舉證之責。　　㈡原告主張被告交付系爭機車時，有「右側車殼不平整」之情形，固為被告所不爭執，惟就右側車殼不平整部分，是否未達其所應具備價值、效用或品質，而影響系爭機車行駛道路之安全等情，未據原告舉證證明之，且系爭機車右側車殼不平整是否為公差情形，原告亦未將系爭機車送回光陽車業檢修、判斷，復原告收受被告交付系爭機車時，原告明知有右側車殼不平整，仍收領系爭機車，期間由被告檢修時，均未再表示該等瑕疵之情，甚且持續騎乘至今（本院卷第176頁），足認系爭機車右側車殼不平整，自非屬重要之瑕疵，揆諸前揭法律規定及裁判要旨，原告主張此部分之瑕疵，請求解除買賣契約返還價金乙節，應無理由。　㈢原告另主張被告交付系爭機車時，有「曲軸油封漏油」之情形，為被告所不爭執，惟被告業已修繕、並經光陽車業再次檢修完畢，亦為兩造所不爭執，原告雖稱其仍認曲軸油封有漏油之情，然依被告訴訟代理人即光陽車業代表李哲維出具書面報告表示：經完整加壓測試無再現洩油情形（本院卷第 69頁），並有檢修測試後之照片在卷可查（本院卷第75至81 頁），且經本院勘驗原告於113年3月26日前往車行取車時拍攝之影片內容，勘驗結果均未見有曲軸油封漏油之情，此節為原告所不爭執（本院卷第128頁），復證人即當時會同兩造檢修車輛之鍾○○於審理時亦證稱：在上開影片過程中，沒有看到曲軸油封有漏油等語（本院卷第131頁），足證原告主張系爭機車時有曲軸油封漏油之瑕疵乙節，業經原廠光陽車業檢修完畢，該瑕疵業已修復，堪以認定。原告泛以因為我想於拆卸普利珠盤有傷到，故曲軸油封應該還會漏油云云，核屬原告臆測之詞，尚乏事證明可佐，自難採憑。是原告既未能提出證明系爭機車於113年3月26日修復完畢後，系爭機車仍有曲軸油封漏油之瑕疵，而存有不具備系爭機車該有之價值、效用或品質，原告據此主張解除契約請求返還買賣價金，亦無理由。　㈣至原告主張系爭機車有前土除蓋刮傷、普利盤受損、引擎有爆震異音，啟動時會「咔」一聲才能啟動、啟動時會熄火、騎乘中傳動會卡住之瑕疵存在云云，固據其提出照片（本院卷第91至118頁、第137頁）為證，然原告自承上開瑕疵係經光陽車業檢修後，其於113年3月26日取車後始發現之瑕疵（本院卷第87頁），足認原告主張此部分之瑕疵，均非屬被告交付系爭機車與原告時之既存新品瑕疵，原告自無由據以主張解除買賣契約請求返還價金。且前開瑕疵乃光陽車業檢修後才發生，已如前述，而該引擎出現異常，應屬光陽車業須負責保固之範圍，有高雄市機車商業同業公會113年12月19 日高市商惠字第11300011號函覆資料（本院卷第171頁），在卷可查，原告亦稱鑑定人員建議其送行原廠維修，惟原告拒絕交付車輛與光陽車業進行保固維修，猶執前詞據以請求解除契約返還價金云云，當屬無據，自非可採。五、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付10萬6,5 00元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官張浩銘以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林家瑜

2025-03-12

KSEV-113-雄簡-1391-20250312-2

重訴

臺灣澎湖地方法院

履行契約

臺灣澎湖地方法院民事判決 113年度重訴字第6號原告趙仕農訴訟代理人蕭琪男律師被告方國錐訴訟代理人陳樹村律師黃斐瑄律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣50萬元供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣50萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第4款定有明文。原告起訴原聲明：「㈠被告應將澎湖縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼澎湖縣○○ 市○○路0巷00號房屋，權利範圍全部）及同段0000地號土地（權利範圍全部，此2不動產下合稱系爭房地）移轉登記並交付與原告」（本院卷第17頁）。然訴訟過程中系爭房地業已移轉登記給第三人，原告遂變更聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（本院卷第149頁）。既然原告已無法請求被告履行交付系爭房地之行為，自得因應此後續發生之事實而將原履行契約之請求變更為債務不履行之相關請求，核屬因情事變更而以他項聲明代最初聲明之事項，與上開規定相符，應予准許。　　貳、實體事項　　一、原告主張：被告於112年8月22日委託訴外人○○房屋臺中中山醫加盟店（即○○不動產經紀有限公司，下稱○○房屋）銷售系爭房地，並與訴外人○○○○房屋○○加盟店（即○○不動產企業行，下稱○○房屋）聯賣。原告得悉系爭不動產出售資訊後，乃以880萬元欲承買系爭房屋，並簽立不動產買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約）及交付50萬元斡旋金給○○房屋保管，嗣後並已轉為定金。復由○○房屋營業員王○○告以被告願以88 0萬元出賣系爭房屋，雙方並約定於112年12月24日至澎湖簽立書面買賣契約，且被告及王○○均已訂妥至澎湖的機票，足見兩造就系爭房地之買賣價金已達意思表示合致，買賣契約已成立。但被告竟反悔，而故意不往赴澎湖簽立書面契約，應有民法第101條第1項之適用，被告後續竟將系爭房地移轉登記給第三人，已無法履約，爰依系爭斡旋契約第6條第3項之約定或民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金，並請法院擇一為有利之判決。聲明：㈠被告應給付原告100 萬元，及自民國113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元，從而兩造並未簽立買賣契約，未有系爭房地買賣意思表示合致，更未對買賣價金及其他買賣必要之點達成一致。況被告並未委託○○房屋出售系爭房地，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金之權利。退步言之，縱認原告可請求違約金，該數額亦過高而應與酌減。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、本件堪可認定之基礎事實：　　被告於112年8月22日將系爭房地委託○○房屋銷售，並簽署專任委託銷售契約書，此物件由房仲王○○主責。而系爭房地位於澎湖，○○房屋另有與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，約定為一般流通，即○○房屋可與中森房屋流通系爭房地外，亦可與其他店流通或自行銷售，雙方服務報酬分配比例各半，而○○房屋之接洽房仲為陳○○。兩造、陳○○與王○○原約定於112年12月24日在澎湖之金門代書律師聯合事務所簽約，王○○與被告並有定妥當日往返澎湖之機票，惟於112年12月2 3日中午13時43分許，王○○臨時致電告知陳○○因有另一組客戶出價更高，遂取消翌日前往澎湖之會面。後來系爭房地於 112年12月24日以總價890萬元出賣給第三人，並於113年3月 1日移轉登記完畢等情，有專任委託銷售契約書、流通物件協同仲介約定書、實價登錄網路資料、系爭房地登記第三類謄本及陳○○與王○○間之message對話紀錄可佐（見本院卷第2 1至27、35至60、95、97、215、235至254、337至403頁）。四、得心證之理由：　　原告主張兩造就系爭房地已成立買賣契約，並已支付50萬元之定金，被告嗣後卻將系爭房地另外賣給第三人，致不能履約，應加倍返還定金等情，經被告否認，並以前詞置辯。是本件應審究者應為：兩造間就系爭房地有無成立買賣契約？若有，被告是否有受定金50萬元？若有，被告有無可歸責事由而違約，致應加倍返還定金？　㈠本院認兩造間就系爭房地有以價金880萬元成立買賣契約：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。而當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦有明文。次按買賣為諾成契約，故當事人雖未訂立書面買賣契約，並不影響已成立之買賣契約（最高法院80年度台上字第 1260號判決意旨參照）。再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院68年台上字第1504號裁判意旨參照）。被告既係委託○○房屋銷售系爭房地，則○○房屋自為其意思表示之傳達機關，王○○為○○房屋之房仲業務員，屬於○○房屋之履行輔助人，若被告透過媒介而將兩造互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，即應認買賣契約成立。　⒉觀諸王○○與陳○○間之對話紀錄及陳○○於本院之證詞（見本院卷第200、337至408頁），可知系爭房地最初於112年8月間釋出銷售時之開價為958萬元，後續有買家出價900萬元，甚至更低至780萬元、830萬元等，但均未成交，雙方仲介則持續溝通聯繫，直到王○○於112年12月21日傳送：「學姊，屋主這邊我有在議下來，880含3％，實拿854，你看有沒有辦法運作。買方實拿854，剩下就拉服務費了，稅金那些另外，買賣各出」之訊息給陳○○，陳○○當天則表示買方想一下；隔天即112年12月22日就回傳：「應該是沒問題，晚一點我就跟你講細節」後，雙方進行語音通話，陳○○再表示：「那我這邊就先收買方50萬現金訂金。880萬買清，成交總金額另外負擔契稅，代書費1/2、履保1/2。以上，買方都可以配合簽約時間，但要提早，我要約代書」等語，雙方再進行語音通話後，陳○○即向王○○索取個人資料並協助王○○等人訂赴澎湖之機票。　⒊由此可見，系爭房地自從於112年8月間以958萬元釋出銷售後，被告均未同意大幅降價出賣，反而是經過雙方仲介之努力及市場行情、經濟局勢之改變或被告個人之自主評估等各類因素，遲至該年年底被告始願意降價以880萬元含3％服務費出賣，王○○並將此意思傳達給陳○○，陳○○雖非立即同意，但仍於翌日談論相關細節後即表示同意，而得出如上述之內容，可見原告亦有透過○○房屋之仲介陳○○將原告以880萬元承買之意思表示傳達給○○房屋，並繳納定金50萬元現金等情，有系爭斡旋契約及收據在卷可參（見本院卷第29、33頁），足認兩造透過媒介而使兩造之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致，應認買賣契約成立。　　　⒋被告雖以：當初王○○僅有告知我到澎湖當面洽談交易金額，我並不知道有50萬元的斡旋金，我從頭到尾都沒有答應要將系爭房地賣給原告，仲介也沒有幫我答應，因為委託的底價是958萬元云云置辯，然觀被告提出之被告與王○○之line對話紀錄：「如您同意，我們這邊會代您回函表示，您這邊是同意回澎湖去洽談，但並不表示已經同意售出給澎湖所謂的買方」、「接下來我們會先按照律師的意見回函給他們，也替你意思表示你是同意回澎湖洽談，並沒有同意已經是成交。這樣你覺得可以嗎」（見本院卷第153、169頁），可見本件事發後，王○○與被告即有商討如何因應處理，王○○並直接表明是要代被告表明同意回澎湖去洽談而已，已難認係被告當時之真意，更難認是當時之實情，被告此部分所辯屬於事後卸責之詞，尚不足採。此外，王○○已明確證述：因為同事客戶有另一組買方出來，按照公司規定是價高者得，打底封盤，所以只能優先與價高者談等語（見本院卷第211頁），參以系爭房地之銷售總價最初是開價958萬元，但最終成交也是僅890萬元，足見被告授權給○○房屋之銷售底價，早已變更，且880萬元之買賣價格既已足使被告及○○房屋仲介王○ ○願意大費周章訂機票至澎湖會面，應認被告授權給○○房屋之銷售底價為880萬元以上，原告既已提出符合底價以上之承買意思表示及提出定金，雙方自應於112年12月22日經媒介之方式達成意思表示一致，而成立買賣契約，自不以簽訂書面契約為必要，遑論要被告在系爭斡旋契約上簽名。　⒌至於買賣契約之必要之點僅為標的物及其價金，於本件中之買賣標的即系爭房地非常明確，價金為880萬元亦屬確定（甚至也確定有包含到給予○○房屋之3％服務費、被告實拿的金額等），揆諸民法第345條第2項及民法第153條第2項之規定，買賣契約即為成立。至於物之瑕疵擔保責任、其他交易成本或稅費之負擔或交屋條件等，均非買賣契約之必要之點，縱然當事人意思有不一致或未談妥者，亦可循法院依相關法律規定、習慣或其事件之性質定之，均無礙於買賣契約之成立。　㈡被告受有原告繳納之50萬元定金：　⒈查原告於112年12月22日有向○○房屋支付現金50萬元為系爭房地買賣之定金等情，有○○房屋收據1張在卷可參（見本院卷第33頁），復經證人陳○○於本院證述明確（見本院卷第201 頁），核與陳○○與王○○之對話紀錄相符（見本院卷第38頁），此部分事實堪可認定。　⒉被告與○○房屋間之專任委託銷售契約應定性為委任契約（並另有居間性質之混合契約）。被告抗辯是專任委託給○○房屋銷售，○○房屋並非被告之受任人，自無代理被告收取斡旋金或定金之權利云云，然觀被告與○○房屋簽訂之專任委託銷售契約書第貳部分第一條第五項：「甲方（即被告）同意乙方（即○○房屋）運用適當方法，媒介買方或經由第三人介紹，或其他類似之銷售行為，以盡速促成本不動產之售出」，顯見被告事前即同意○○房屋得運用第三人介紹或其他類似之行為銷售系爭房地，而○○房屋屬房屋仲介，並與○○房屋簽署流通物件協同仲介約定書，使系爭房屋於○○房屋及○○房屋間流通，○○房屋為開發店，○○房屋為銷售店，兩家仲介均可銷售及分配傭金，均屬為被告拓展相關之經濟活動，追求效益最大化，此情應符合上述契約條款之情形。且○○房屋為履行其委任事務並擴大從事經濟活動範圍而與○○房屋流通系爭房地，並掌握賣方即被告之第一手消息及價格意願，且保有系爭房地之鑰匙，以利控管系爭房地之代看活動，並仍時刻於系爭房地買賣交易及洽談過程中立於主導地位及接洽對口，堪認對○○房屋仍保有一定程度之指揮監督關係，是就被告而言，○○房屋應屬○○房屋之履行輔助人。　⒊再者，前開專任委託銷售契約書第貳部分第八條第一項約定：「買賣契約成立後，甲方（即被告）同意授權乙方（即○○ 房屋）代為收受並保管買方支付之定金。」並經被告於約款後方簽名，足見○○房屋確實係有權代收並保管買方支付之定金。又○○房屋為○○房屋之履行輔助人，已如上述，則○○房屋收取原告定金，即等同○○房屋收取原告之定金，效力自及於被告，從而，應認被告受有原告繳納之50萬元定金。被告上開所辯，尚不足採。　㈢被告應加倍返還定金給原告：　⒈契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。查兩造間就系爭房地成立買賣契約，然被告因其他買家出價更高而將系爭房地一物二賣，並已移轉登記給他人，致無法對原告履行交付買賣標的物之契約義務，自屬可歸責於被告之事由，且被告受有50萬元之定金，已如上述，揆諸上開規定，原告主張被告應加倍返還定金即100萬元（計算式：5 0萬×2＝100萬），即屬有理。　⒉至於被告抗辯違約金過高應酌減云云，然此為依據民法第249 條第3款規定之定金加倍返還，與違約金酌減之概念顯屬二事，自無酌減之問題。被告此部分辯解，顯然無理。　㈣據上，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還定金共100萬元，核屬有據。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項前段、第233條第1 項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求加倍返還定金之意思表示係於113年8月20日到達被告，有本院言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第149頁）。依照前揭規定，被告於當日受催告時起，即負遲延責任，則原告請求被告自113年8月 21日起計付法定遲延利息，核屬有據。五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付 100萬元，及自113年8月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，應屬有據。另因本院已依上開規定准許其請求，原告既請求擇一為有利判決之選擇合併，故原告主張依系爭斡旋契約第6條第3項之約定為請求部分，即無庸審酌，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰審酌本件整體之交易過程尚屬複雜、尚有○○房屋與○○房屋等其他人共同參與其中及被告之可歸責程度等一切因素，各酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　民事庭　法　官陳立祥以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳天賜

2025-03-11

PHDV-113-重訴-6-20250311-1

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第520號原告林益民訴訟代理人洪振庭律師複代理人林君達律師被告林宜南訴訟代理人楊延壽律師被告宏喜不動產仲介有限公司兼上法定代理人許立宏上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告林宜南應給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜不動產仲介有限公司、許立宏應連帶給付原告新臺幣玖拾玖萬柒仟陸佰元及自民國一百一十三年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：其於民國（下同）109年6月間，經被告宏喜不動產仲介有限公司(下稱宏喜公司)介紹，得知被告林宜南欲出售其所有之新北市○○區○○段0000○號、3建號(門牌號碼為新北市○○區○○街00號2樓、25號2樓)建物及座落之新北市○ ○區○○段00○00地號土地(權利範圍各4分之1)，並於109年8月 6日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭不動產買賣契約)，價格各為新臺幣（下同）665萬元。原告於113年1月19日委託訴外人信義房屋中正店銷售系爭房地，並由業務人員嚴盟鈞為本案銷售之承辦人員。豈料，並由信義房屋總公司進行屋況調查後，竟發現新北市○○區○○街00號2樓(下稱系爭房屋)，於109年8月6日當日有租客於屋內上吊自縊之情事，然觀系爭不動產買賣契約所附之房地產標的現況說明書所載之房屋現況，對於持有期間是否曾發生非自然死亡情形，或本標的是否經曾發生非自然死亡情形(即俗稱凶宅)均隻字未提，於簽約後至繳清尾款、完稅，甚至辦妥移轉登記交屋前，被告亦均未就此一情形如實說明，顯然刻意隱瞞。原告若知悉此重大瑕疵，絕無意願購買系爭房屋。觀諸上開等情，被告林宜南自應負民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任甚明，原告自得請求被告返還減少之價金99萬7600元 (減損程度以百分之十五計算)，次按原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26 條第2項之規定，被告許立宏為居間之經紀人員，自未盡據實報告及調查之義務，蓄意造成房客未死亡、未搬走之假象，未將凶宅之事實告知原告，自難認已盡其受委託之義務，被告許立宏、宏喜公司應連帶賠償原告99萬7600元，且被告宏喜公司依據消費者保護法（下稱消保法）第51條之規定，顯有故意或重大過失，以致原告因而受有價值貶損之損害，得依該規定請求宏喜公司給付三被懲罰性賠償金299萬2800 元。綜上，爰依民法第179條、第184條第2項、第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第26條第 2項、消保法第51條之規定，提起本訴，並聲明：被告林宜南應給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告宏喜公司、許立宏應連帶給付原告99萬7600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前二項任一被告為一部或全部給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免其給付責任。被告被告宏喜公司應給付原告299萬2800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告林宜南則以： (一)兩造簽約後被告旋致電聯繫租客，與租客配偶聯絡始知租客剛去世，因租客配偶未告知死因，且遭逢喪偶之痛，僅允諾會如期搬遷，被告基於人情義理自然不變深究，而依約給付賠償金、搬遷費(若被告知悉租客係於系爭房屋內殺身亡，豈可能還給付提前終止租約之賠償金與搬遷費?)，嗣租客配偶亦如期搬遷騰空，被告即按約點交房屋予原告。參照台灣高等法院台中分院108年度上字第581號判決意旨，被告出售系爭房屋時，完全不知有原告所稱租客上吊自縊之事；退萬步言，縱有原告所述之事，惟系爭於交屋後，原告正常使用系爭房屋經營安親班、補習班已近四年之久，期間一切如常，並無物之瑕疵，亦未影響通常效用，接獲起訴狀後詢問系爭房屋左鄰右舍亦無人知曉或聽聞，上網查詢各式凶宅網亦一無所獲，且詢問當地派出所亦以事涉個資而遭拒絕回覆，足徵本件縱有原告所主張之自殺情事，顯然甚為隱密且無法經由通常管道查證，則對市場價格之影響應屬有限，當與民法354條所指滅失、減少價值或通常效用之瑕疵不符。 (二)聲明：原告之訴駁回。　　三、被告宏喜公司、許立宏則以： (一)原告稱被告製造假象云云，然係原告當時要開補習班，說要盡快請建築師丈量好，送新北市政府審核，所以才會催促屋主，屋主也允諾租客清空點交於以補貼一個月租金。原告於六月到七月份看屋多次，至8月6日與前屋主見面議價敲定成交價格，被告直到113年3月文到才知道此事，由此可知，原告並未說明當時之事實，並斷章取義，指控被告知情是凶宅，並未向原告告知事實，並非事實。被告於113年3月15日收到法院通知文時，並再次詢問轄區警察局，系爭房屋有無非自然死亡之情事發生，因被告非當時之所有權人無權查詢、同日晚上詢問里長有無上吊情事，里長亦無聽說；同棟住20 幾年鄰居亦未聽說凶宅等情，被告至地政機關、新北市政府、上各網站查詢均無如原告陳述有上吊凶宅情事。按民事訴訟法第277條之規定，應由原告負舉證之責，證明系爭房屋為凶宅之主張為真。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年5月14日筆錄，本院第199至202 頁）： (一)原告於109年6月間經由被告宏喜公司居間，以665萬元，買受被告林宜男所有系爭房屋、25號2樓房屋，並於109年8月6 日簽訂如原證2之買賣契約(以下簡稱系爭契約，見本院卷第 32-72頁)。 (二)原證4之line為被告許立宏與原告間之對話真正。 (三)系爭房屋於109年8月6日晚上10時38分有發生自殺死亡事件，現場勘查時間為同日晚上11時25分，有新北市政府警察局新莊分局函文可按（見本院卷第135-137頁）。 (四)原證3之信義房屋仲介一般委託書、原證5信義房屋買賣委託書內容更改/更新契約之形式真正不爭執。（見本院卷第73 、149頁）五、本件爭點如下： (一)原告依據民法第179條、第359條、第227條請求被告林宜南減少價金99萬7600元（系爭房地價格15%），是否有理由? 　1.所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 2.再者，物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序:⑴優先審查是否符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）⑵如當事人未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，99期，2011年1月），準此以解，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定，附此敘明。 3.經查，按系爭不動產買賣契約第五條第七款之規定:「賣方保證本買賣標的物之專有部分在賣方產權持有期間確無兇殺或自殺致死之情事發生，買方確已知悉，惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律上之責任」及信義房屋買賣仲介一般委託書之標的物現況說明書中，第24項次:「本標的物專有部分、約定專用部分、增(違)建部分內，是否曾有自然人發生兇殺、自殺、墜樓、意外病致死之情事」，並經被告勾選「否」（見本院卷第40、第78頁）。原告主張兩造於訂約時有合意系爭房屋須未曾發生兇殺或自殺等非自然身故事件，即未發生非自然身故事件乃系爭房屋應具備之重要品質之一，自屬可取。被告抗辯其不知情云云，要非可取。系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，有新北市政府警察局新莊分局函文可稽（見本院卷第131~134頁），足見系爭房屋曾於109年8月6日發生租客上吊自縊(以下簡稱系爭事故)曾為凶宅之事實，應可認定。 4.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第179條、第359條有明文，經本院委託仟暉不動產估價師事務所賴承諺估價師估價結果，於109年8月6日時，系爭房地之勘估正常市價為671萬6500元，然因發生系爭事故，價格減為515萬 9615元，因系爭事故所減損之價格比例為23.18％即155萬688 5元等情，有113年6月3日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷第233-235頁）在卷可佐，是原告僅請求減少99萬7600元價金，為有理由，應予准許。 (二)原告依據民法第567條、不動產經紀業管理條例第24條第2之 2第3款至第5款、第26條第2項之規定，請求被告宏喜公司、許立宏連帶給付99萬7600元，是否有理由?　　　1.按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條定有明文。次按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第5款、第24條之2條第3款、第4款、第26 條第2項分別定有明文。又仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院84年台上字第1064號裁判意旨參照）。被告許立宏、宏喜公司對於買賣系爭房地之必要資訊負有調查及誠實告知買受人即原告之義務。　⒉經查，系爭房屋於109年8月6日發生租客上吊自縊之情形，已如前述，系爭房屋於109年9月25日始交屋，被告許立宏、宏喜公司自應有據實查證之義務，被告許立宏收受報酬，自應有詳實查證之義務，卻疏於查證，自難以不知情為由，被告許立宏自有違反據實告知之義務，違反民法第567條居間人應據實告知及調查義務，並違反不動產經紀業管理條例第 24之2條第3款提供買受人必要之資訊，自係違反保護他人之法律，原告依據民法第184條第2項規定，請求被告許立宏應負損害賠償責任；依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求許立宏、宏喜公司應負連帶損害賠償責任，應屬有據。　3.按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院100年度台上字第848號判裁判意旨參照）。被告林宜南、許立宏、宏喜公司分別基於請求減少價金、違反居間義務之原因，就原告買受凶宅之損害各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，則被告林宜南及許立宏、宏喜公司，如任一人為給付者，另一人於該給付範圍內免給付之責。　 (三)原告依據消保法第51條之規定，請求被告宏喜公司給付三倍懲罰性違約金299萬2800元，是否有理由? 　　按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前兩項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容；另依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條、第22條、第51條分別定有明文。又按消費者保護法對於商品或服務既未加以定義，倘企業經營者提供之商品或服務攸關消費者健康與安全之確保，為促進國民消費生活安全及其品質，即應有該法之適用。而本件原告與宏喜公司間因簽立居間契約，委託宏喜公司就系爭房屋為原告報告訂約之機會，並為訂約之媒介，所涉及者為宏喜公司於履約過程中有無故意、過失而未告知系爭房屋相關事項及有無盡調查、說明義務，此與服務符合本業水準可合理期待之安全性與健康無關。換言之，本件宏喜公司縱造成原告之損害，依民法有關規定保護即可，其與健康與安全性無關，並非消保法第7條第1項之規範範圍，自無同法第51條之適用。從而，原告主張依消費者保護法之規定，請求宏喜公司給付三倍懲罰性違約金，應屬無據。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相　　類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金　　錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民　　法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付　　利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率　　為5%，亦為同法第203條所明定。被告林宜南、許立宏、宏喜公司均於113年3月13日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見本院卷第113、117頁)，因此，原告請求被告應自 113年3月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。八、綜上述，原告依據民法第179條、第359條、第227條、第567 條、不動產經紀業管理條例第24條第2之2第3款、第5款、第 26條第2項之規定，請求如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-訴-520-20250311-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-2

壢小

中壢簡易庭

返還價金

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度壢小字第1907號原告潘婷昱訴訟代理人黃郁棋被告邱珮甄訴訟代理人黃品閣許洪堯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣8萬8,000元，及自民國113年10月17 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣952元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣8萬8,000 元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊於民國113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以新臺幣（下同）1,120萬元，購買桃園市○○區○○路0 00號9樓房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，伊於點交系爭房屋後，發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（下稱系爭滲漏水瑕疵），多次要求被告修繕遭其拒絕，經伊委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係因給水管之水龍頭之內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生，被告自應就交屋後仍發生滲漏水問題，負物之瑕疵擔保責任，又系爭滲漏水經伊委由師傅施工共計8萬8 ,000元，加計5%營業稅後為9萬2,400元，爰依民法第359條請求減少價金，並依同法第179條不當得利等法律關係請求被告給付9萬2,400元。並聲明：被告給付原告9萬2,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，伊預估2萬元以內就可以修復漏水等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：　　　　㈠原告主張系爭房屋於危險移轉時（即被告於113年7月3日交付時），存有系爭滲漏水瑕疵，有無理由：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072號、104年度台上字第2437 號、104年度台上字第418號、103年度台上字第366號判決意旨參照）。　⒉原告主張其於113年5月4日，經由有巢氏房屋仲介，向被告以 1,120萬元，購買桃園市○○區○○路000號9樓房屋（即系爭房屋）暨坐落土地，兩造並簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），且被告於系爭契約所附之標的物現況說明書第12項「建築物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」中勾選「否」，並於113年7月3日交屋，其於點交系爭房屋後，即發現系爭房屋主臥室與浴廁共有之牆面有壁癌、水痕、滲漏水情形存在（即系爭滲漏水），經其委由師傅於浴廁內拆除壁磚後，發現滲漏水係給水管之水龍頭內牙斷裂，且拆除壁磚後水龍頭周圍牆壁仍有水痕，系爭滲漏水於系爭房屋點交前即已發生等情，業據其提出系爭契約、現場照片、修繕照片、LI NE對話截圖等為據（卷7-23、50-67），並有證人卓子朋於本院之具結證述可佐（卷70-71反），佐以被告對此未曾爭執，上開事實應堪屬實。從而，原告主張系爭房屋於被告交付時，系爭房屋內之給水管之水龍頭內牙已斷裂，並有系爭滲漏水瑕疵，為有理由。　㈡原告主張系爭滲漏水之瑕疵，並依民法第359條、第179條主張減少價金後，請求被告返還價金9萬2,400元，有無理由：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利之返還責任。如前述本件買賣標的中，被告就所交付之系爭房屋，有系爭滲漏水之瑕疵，則原告請求該部分瑕疵之修復費用，相當於買賣標的無該瑕疵所減少之金額，洵屬有據。　⒉原告主張系爭滲漏水瑕疵之修復費用9萬2,400元，包含師傅卓子朋之施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000元、安裝淋浴龍頭3,000元及營業稅4,400元等情，業據其提出工程報價單、收據等為憑（卷24、68），且觀諸工程報價單所載施工項目「浴室乾濕分離區-3壁面磚-打除工+粗工搬運工+土賽廢棄物棄運資+三壁面做打底工程+地壁兩層彈泥防水層+地上4 角邊.角鋪設不織布（含工帶料）+拆除淋浴龍頭組」、「貼壁.地馬賽克磚+填縫--黏著劑材料+貼2.2公分馬賽克磚」、「淋浴龍頭組安裝」，而收據記載品名「馬賽克」等情，且經證人即施工人員卓子朋於本院具結證稱：當時房間有壁癌，伊為找出壁癌發生原因，就從浴室打除3面牆及地板，最後才發現是水龍頭內牙斷裂造成，房間壁癌對應的浴室那一面是水龍頭內牙旁邊那一面，伊總共施工2天才完成，本件工程總共收了5萬元，磁磚不是伊叫的，但是伊貼上去的等語（卷69反-71反），核諸各該工項固均堪認與系爭滲漏水之發現、重建相關，且施工費用5萬元、馬賽克磚3萬5,000 元、淋浴龍頭組安裝工資3,000元尚無明顯悖於常情，而營業稅4,400元部分係原告依公司名義開立發票而加收5%之營業稅，然本件工程應開立發票人分別為施工師傅即卓子朋、磁磚提供者即大東建材行才對，且依卓子朋之證述，其僅收 5萬元，而非含稅之5萬2,500元，另大東建材行所開立之收據，亦為3萬5,000元，而非含稅之3萬6,750元，是原告請求修復費用中另含5%營業稅即4,400元，自屬無據。是原告就系爭滲漏水瑕疵之修復費用，得請求8萬8,000元（計算式： 5萬元+3萬5,000元+3,000元＝8萬8,000元），逾此金額之請求，則難准許。　⒊至被告抗辯原告提供的報價與建材、現況不符，原本是一般建材，而不是馬賽克建材，且應由雙方共同找公認的人員來估價，且應先用儀器檢查找出漏水點即可，而不是全部打掉，預估2萬元以內就可以修復漏水等情。惟查，觀諸原告與仲介之LINE對話內容，略以：原告方於交屋日即113年7月3 日起即陸續與房屋仲介聯絡，要求房屋仲介處理系爭房屋滲漏水，仲介表示有找師傅估價，但要看屋主即被告態度如何處理，迄至113年7月18日仲介回覆在等屋主回覆，113年7月 19日仲介表示屋主不願意出來碰面，但屋主說不認同估價單修法，會帶師傅過來評估修繕那塊壁癌，113年7月20日原告方表示被告無誠意心來處理浴室滲漏水源頭，仲介表示己轉給開發方，113年7月21日原告方表示29日開始浴室滲漏水修繕工程等情（卷54-63），足見原告於交屋後即發現系爭房屋有滲漏水之壁癌發生，且經由仲介聯絡被告處理，被告未積極出面處理，可想為免滲漏水造成損害繼續擴大，原告自行尋找師傅以解決系爭房屋之滲漏水，況且事後發現系爭滲漏水原因係因給水管之水龍頭內牙斷裂造成，而該水龍頭內牙斷裂若未即時處理，必造成大量水自該處溢出，造成系爭房屋之損害擴大，屆時恐非僅打除3面牆壁及地面能解決。再者，上開LINE對話過程中，仲介雖有提供報價為1萬6,000 元之工程報價單（卷53），且被告亦表示2萬元以內就可以修復漏水等情，惟上開工程報價單所載施工項目均為壁癌修復，並未包含尋找系爭滲漏水之原因，更遑論就系爭滲漏水之源頭即水龍頭內牙斷裂修復及施工現場回復。甚者，系爭房屋發現壁癌之處，所對應浴室之牆面，並非水龍頭內牙斷裂之牆面，此經證人卓子朋證述在卷（卷71），堪認系爭滲漏水已自水龍頭內牙斷裂之牆面溢出至其它牆面，且該牆面防水層亦失其效用，才會滲漏至房間牆壁而出現壁癌，證人卓子朋就系爭滲漏水而打除3面牆壁及地面等施作範圍，及因而使本件施作之浴廁牆面所需之磁磚共計3萬5,000元，均屬合理。另是否應由雙方共同找公認的人員來估價，並先用儀器檢查找出漏水點？此部分審酌原告經由仲介通知被告該系爭房屋發現滲漏水之瑕疵起，被告遲未積極出面處理，倘若待被告出面與原告協調找尋公認之第三人，不知要過多久之時間，系爭滲漏水之損害必會擴大，故考量上開遲未修復系爭滲漏水可能造成損害之擴大，認證人卓子朋施作範圍及方式所索取之費用5萬元、磁磚費用3萬5,000元及淋浴龍頭組安裝3,000元，尚屬合理。是被告上辯，均無從為有利被告之認定。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀與催告有同一之效力；又遲延債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件被告所負之債屬給付無確定期限之金錢債務，雙方就利率並無約定，亦無其他可據之利率計付規範，揆諸前揭規定，原告自得請求被告給付該債務自起訴狀繕本送達翌日即113年10月17日起（卷27-送達證書）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。四、綜上所述，從而，原告依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟，請求被告給付8萬8,000元，及自113年10月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　紀榮泰正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　施春祝中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項　　對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理　由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）　　上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補　正，由原第二審法院以裁定駁回之。

2025-03-10

CLEV-113-壢小-1907-20250310-1

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第403號原告陳雅芳訴訟代理人曾嘉雯律師複代理人陳亮妤律師訴訟代理人葉凱禎律師被告廖子嫻訴訟代理人陳惠媖律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國107年1月8日以新臺幣（下同）6,000 ,000元之價格，向被告購買如附表一所示之不動產（下稱系爭房地，編號2建物稱系爭房屋），兩造並書立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭房地於同年3月1日辦畢所有權移轉登記，並於同年6月1日交屋。原告於107年6月17日第一次發現系爭房屋一樓大門外牆附近（邊牆、窗台）有漏水情形，原告即於同年月18日通知被告，109年8月4日發現第二次漏水時，亦於同日通知被告；另系爭房屋一樓後方，如附圖紅線範圍所示部分（面積約0.22平方公尺，下稱系爭占用部分），無權占有高雄市市有坐落高雄市○○區○○段000○0 地號土地（下稱525之5土地，管理機關為高雄市政府工務局，下稱工務局），日後有遭工務局訴請拆除之虞，原告於10 9年8月5日發現時，即於同日通知被告。系爭房屋既有前揭瑕疵，被告自應對原告負民法第354、359條之瑕疵擔保責任，原告並得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能即民法第226條第1項規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。經鑑定後，系爭房屋漏水部分需支出修復費用158,204 元，拆除系爭占用部分並回復原狀則需支出如附表二所示修復費用292,950元，爰依前揭規定提起本訴，請求被告賠償之。又系爭房屋因有前揭瑕疵，而有房屋價值減損百分之30 （漏水減損百分之15、占用鄰地減損百分之15）即1,800,00 0元（計算式：買賣價金6,000,000元Ｘ百分之30＝1,800,000 元）之情，原告亦得依民法第359條規定請求減少價金或依民法第179條規定，請求被告返還溢領之價金1,800,000元，爰依前揭規定提起本訴，請求本院擇一為原告勝訴判決。聲明：（一）被告應給付原告2,251,154元，及110年5月3日民事起訴（二）狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：由原告提出之實價登錄資料，可知與系爭房屋相同，位於清平街、屋齡25年、建物移轉面積為62.19坪的4層樓透天厝，107年4月間的交易價格為7,600,000元，而系爭房屋面積為68.81坪，若非被告於出售系爭房地時，已告知原告系爭房屋有漏水情形，當無以低於市價1,600,000元之6 ,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告之理。原告於10 7年6月告知被告系爭房屋有漏水情形時，被告隨即請統軍工程企業有限公司（下稱統軍公司）進行修繕，統軍公司第一次修繕完畢後，原告於同年8月24日通知被告仍有漏水情形，因當時被告婆婆過世，無暇處理此事，被告即將統軍公司之聯絡方式告知原告，請原告自行聯絡處理，事後原告即未再向被告為任何通知；況依原告提出之帳戶明細、照片可知，原告於107年11月9日曾購買木地板鋪設客廳，若系爭房屋仍有漏水情形，原告豈會如此為之，由此應可推知，統軍公司應已完成修繕，統軍公司既已完成修繕，系爭房屋109年8 月4日漏水，即與被告無涉，是原告請求被告賠償漏水修復費用158,204並無理由。又系爭房屋係由建商興建，被告自9 7年間購得系爭房地後，未曾增建或擴建，亦未曾申請鑑界或丈量或相關拆除通知，工務局亦不曾要求被告拆除系爭占用部分，被告就系爭房屋是否有占用525之5土地乙節並不知情，否認有故意不將此情告知原告之情，況系爭占用部分為社區與外界之界線，為社區外部景觀，並非系爭房屋之一部，否認系爭占用部分在系爭契約買賣範圍內，原告請求被告賠償拆除系爭占用部分並回復原狀之修復費用292,950元，亦無理由。系爭房屋既無前揭瑕疵，原告請求減少價金1,80 0,000元或返還溢領價金1,800,000元，亦無理由等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：（一）被告於107年1月8日以6,000,000元之價格，將系爭房地出售予原告（含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,500 ,000元），並書立書面不動產買賣契約，系爭房地於同年 3月1日辦畢所有權移轉登記，並於107年6月1日交屋。（二）兩造於107年6月1日交屋時，原告查看系爭房屋，未發現漏水情形。（三）原告於107年6月5日動工整修系爭房屋，拆掉如審訴卷第3 1至33頁證三照片所示木櫃時，發現櫃腳腐朽及牆面修補痕跡；於107年6月17日時，系爭房屋一樓自上開客廳木櫃下方漏水至客廳地面。原告於107年6月18日通知被告，被告於107年7月初委請統軍公司施作漏水修復工程。（四）系爭房屋客廳木櫃下方於107年7月16日、8月25日、8月28 日，因雨再度漏水，且進入大門右側牆面、前門門框、門軸舊天地栓處、前門地板縫亦發生漏水情形。原告於107 年8月24日以通訊軟體LINE（下稱LINE）告知被告，被告表示因婆婆過世，請原告自行聯絡統軍公司處理。（五）109年8月4日、8月26日原告發現系爭房屋前門門框、前門地板縫漏水，原告於109年8月4日以LINE告知被告前揭情事。（六）系爭房屋為82年5月31日建築完成。（七）被告於110年5月6日收到民事起訴狀（二）繕本。（八）原告不再就系爭契約主張有解除權，也不再請求被告返還價金、賠償稅費及裝潢費用、給付違約金，系爭契約現仍有效存在。四、本院得心證理由：　　　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是以，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354條、第359條本文、第365條、第227 條第1項、第226條第1項、第179條亦分有明文。經查：（一）房屋漏水本為中古屋買賣常見之糾紛，而房屋隨著屋齡增加，因地震、風力、溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化、劣化，結構體防水功能降低、失效，導致漏水之情形，亦屬常見，買賣中古屋時，尤其是屋齡逾20、30 年以上之房屋時，縱該房屋原未發生漏水情形，亦無法期待該房屋日後不會發生漏水情形，此應為購買中古屋之買家所週知之事。而系爭房屋係於82年5月31日興建完成，迄兩造簽立系爭契約時，屋齡已約25年，自無可期待完全無漏水情形發生。觀諸系爭契約（審訴卷第19至25頁），兩造並未載明系爭房屋漏水情形，證人即地政士謝淑美到院作證時，雖證稱被告於簽約時有表示系爭房屋沒有漏水情形，然同時亦證述原告也表示看過房子，兩造均表示毋庸在特約條款載明漏水情形等語（本院卷一第288頁）。若被告確有向原告保證系爭房屋並無漏水之情，或原告有不知老屋本易有漏水問題之情，原告應無表示毋庸在特約條款載明漏水情形之理，顯見，兩造就老屋本易有漏水問題乙事均有所預見，故未要求於系爭契約記載，被告保證系爭房屋有「無漏水情形」之品質，亦未記載漏水情形。原告於107年6月17日發現系爭房屋一樓有漏水情形並通知被告後，被告隨即於107年7月初，委請統軍公司施作漏水修復工程；107年8月24日以LINE告知被告仍有漏水情形，被告雖因婆婆過世而無法聯繫，仍將統軍公司之聯絡資料告知原告，請原告自行聯絡統軍公司處理，顯見被告就此情，亦無推諉不願負責修繕之情。又依原告提出之交易明細、照片（審訴卷第175、177頁）可知，原告於107年11 月9日購買木地板鋪設客廳，若統軍公司未完成修繕，原告應無購買木地板鋪設客廳之理，且原告第二次發現漏水時，已為近2年後之109年8月4日，該次漏水是否為系爭房屋交屋時原有之漏水瑕疵，即非無疑。本院前囑託高雄市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果認為，系爭房屋屋齡迄今已逾30年，歷經地震、風力及溫度變化熱脹冷縮等自然因素，造成材料老化劣化致建物結構體防水功能降低、失效（標的物進行試（漏）水試驗時，同一時期興建之隔壁鄰房一樓前院及室內亦發現有滲水情形可證），據此研判標的物一樓大門外牆附近漏水主要原因為材料老化劣化、防水功能失效所致，有鑑定報告足稽（鑑定報告第7頁），是土木技師公會未認系爭房屋109年8月4日之漏水，係因統軍公司未將漏水修繕完畢所致。本院前於112年11月2日準備程序時，詢問原告有何證據可證明兩次漏水成因相同，原告表示請求送土木技師公會為補充鑑定；本院隨即於同年月3日發函囑託土木技師公會鑑定兩次漏水成因是否相同、107年6月發生之漏水是否業經統軍公司修復；原告於113年1月11日具狀表示此部分毋庸鑑定；本院再於同年月16日發函告知原告，此部分應由原告負舉證責任，基於處分權主義，原告可選擇不為此部分鑑定，惟此部分舉證責任之不利益，應由原告負擔；原告仍於同年月25日具狀表示依現有證據應已盡其舉證責任，毋庸為此部分鑑定；本院再於113年2月 1日行調查程序，再次對原告闡明前揭事項，原告仍表示確定不請求此部分鑑定；本院於同日發函請被告就此表示意見，被告於113年2月16日具狀表示無意見；本院於同年月20日函請土木技師公會毋庸為此部分鑑定，有準備程序筆錄、囑託鑑定函、民事陳報狀、本院通知、調查筆錄、民事陳述意見（三）狀、變更囑託事項函可佐（本院卷二第94、101、139、140、145、147、155、156、161、173 、177頁）。原告固主張兩次漏水位置相同，可證明兩次漏水成因相同，惟水係流動之液體，只要一有縫隙就會沿著縫隙流動，縱漏水處均相同，水之來源亦非必定相同，況若非統軍公司已完成107年6月間漏水之修繕，原告當無於107年11月9日購買木地板鋪設客廳之理，而第二次漏水發生時即109年8月4日，距統軍公司完成修繕已近2年，亦無證據可證明兩次漏水成因確實相同，仍應由專業鑑定機構鑑定，方能確認，原告以此主張兩次漏水成因相同，理由難認充足。經本院對原告闡明舉證責任之分配與效果後，原告仍表示毋庸鑑定，難認原告已就兩次漏水成因相同盡其舉證責任，原告既未盡其舉證責任，其主張被告就系爭房屋109年8月4日發生之漏水，仍應負物之瑕疵擔保責任，洵屬無據。（二）由系爭房屋外觀觀之，並無增建情形，社區各戶臨清平街 52巷處均有花台，花台瓷磚與房屋樣式相同，雖與各戶後方相連，惟無後門可直接到達花台，而需由各戶大門繞過社區中庭後，由社區中庭進入清平街52巷，方得到達各戶後方花台，有本院履勘筆錄、照片可稽（本院卷一第321 至365頁）；依工務局檢送之系爭房屋壹層平面圖（本院卷一第179頁）記載，系爭房屋所在社區之房屋均無花台之設計；本院於113年9月19日函詢工務局，系爭占用部分是否為系爭房屋建造執照或使用執照之一部，工務局亦函覆本院稱系爭占用部分並非系爭房屋之建造執照或使用執照之一部，有相關函文可憑（本院卷二第227、241頁）。依前揭情事綜合觀之，被告抗辯系爭占用部分係建商興建，被告未曾增建、擴建，應屬可採；系爭占用部分既非系爭房屋建造執照或使用執照之一部，亦無法由系爭房屋、系爭占有部分之位置、用途，認定系爭占用部分究係系爭房屋之一部或為系爭房屋之從物，及系爭占用部分究屬各住戶單獨所有，抑或屬社區住戶共有供管理委員會管理使用或約定由各戶各自管理使用不明；系爭契約固於備註欄記載買賣標的「含未辦保存登記之建物在內」（審訴卷第 19頁），惟所謂未辦保存登記之建物係指何部分，是否包含系爭占用部分亦屬不明，原告復未提出其他證據以證明之，原告主張系爭占用部分為系爭契約之買賣標的，進而主張系爭占用部分占用525之5土地，請求被告賠償拆除系爭占用部分後回復原狀之費用，亦屬無據。（三）原告主張系爭房屋有漏水、占用鄰地之瑕疵，均屬無據，業據本院認定如前，原告主張系爭房屋因有前揭瑕疵，進而主張系爭房屋有價值減損百分之30，並請求被告返還溢領之價金1,800,000元，亦難認有理。再者，系爭契約之買賣價金，包含土地價金4,500,000元、系爭房屋價金1,5 00,000元，為原告不爭執，縱認系爭房屋有漏水情形，當不致土地價值減損，系爭占用部分係坐落鄰地，亦不致影響土地價值，原告明知系爭房屋價金僅1,500,000元，仍請求減少逾系爭房屋價金之1,800,000元或請求被告返還1 ,800,000元，其主張顯亦欠缺合理依據，併予敘明。五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條本文、第365條、第227條第1項、第226條第1項、第179條規定，請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　　呂明龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　曾啓聞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所民國110年11月1日楠法土字第207號複丈成果圖。附表一編號種類坐落權利範圍備註１土地高雄市○○區○○段000地號 432/10000 ２建物高雄市○○區○○段0000○號 1/1 門牌號碼：高雄市○○區○○街00巷00弄00號；含共有部分：同段1403建號（權利範圍：458/10000）附表二（幣別：新臺幣／元）編號施工內容數量單位單價金額１白鐵防盜窗拆除及回復（不含天花板） 1 式 12,000 12,000 ２後牆打除濾 1 式 18,000 18,000 ３新砌上磚 1 式 21,000 21,000 ４後牆、地坪貼磁磚施工 11 坪 7,000 77,000 ５塑鋼浴室門、含門框（更新、含廢棄清運） 1 樘 8,000 8,000 ６廁所內部磁磚全面打除及磁磚回復 1 式 25,000 25,000 ７廁所整間防水施工（加強型防水、共5道） 1 式 15,000 15,000 ８和成馬桶安裝、糞管改移（拆裝、工帶料） 1 座 18,000 18,000 ９各式泥作、防水材料費 1 式 85,000 85,000 合計 279,000 含稅 292,950

2025-03-10

CTDV-110-訴-403-20250310-3

投小

南投簡易庭(含埔里)

給付買賣價金

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第246號原告雲龍國際有限公司法定代理人林昊龍訴訟代理人許雅貞被告貴都城市商旅有限公司法定代理人黃仕旻訴訟代理人胡榮傑上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　　事實及理由壹、程序事項：　　按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件依兩造所簽訂之UVC自動測溫除菌防疫門（下稱系爭防疫門）買賣合約書第8條約定，兩造合意以本院為本合約涉訟時之第一審管轄法院，本院自有管轄權。被告雖抗辯，原告不符合消保法予以合理之審約期限，合意管轄無效等語，惟原告所否認，被告未舉證說明以證其說，是被告上開主張應屬無據。貳、實體事項：一、原告主張：被告於民國111年3月7日向原告購買系爭防疫門1 組，簽訂買賣契約及報價單（下合稱系爭買賣契約）。嗣原告依買賣契約內容，派員至被告指定位置安裝系爭防疫門，並經被告於111年3月14日驗收完成而受領，金額共計新臺幣 (下同)10萬元。兩造約定待交通部觀光局(下稱觀光局)核發首次購置防疫門(通道、艙)補助金後匯款。被告迄今仍積欠貨款10萬元遲不給付，原告屢經催討，被告均置之不理。為此，爰依系爭買賣契約、民法第367條，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：被告雖有與原告簽訂系爭買賣契約，惟原告販售之系爭防疫門，具有嚴重物之瑕疵，原告未依保證之品質給付，亦未補正瑕疵，被告爰依債務不履行之規定，解除兩造間簽立之買賣契約，被告自無依契約關係給付買賣價金之義務，原告應負瑕疵擔保責任、債務不履行之責等語，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　　經查，兩造前簽立系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭防疫門，並於111年3月14日安裝完成，兩造約定買賣價金10萬元；系爭防疫門未通過觀光局之經費補助等情，業據兩造之買賣契約書、報價單及觀光局111年7月6日觀宿字第1110600 878號函等件（見本院卷第19-21、59-61頁）為證，且為兩造所不爭執，堪以認定。復原告主張被告應依系爭買賣契約、民法第367條給付買賣價金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭防疫門是否欠缺契約預定之效用而具有瑕疵？㈡原告主張被告應給付買賣價金，是否有據？茲分述如下：　㈠系爭防疫門欠缺契約預定之效用而具有瑕疵　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。　⒉經查，本件兩造係於疫情期間簽立系爭買賣契約，而原告亦承諾系爭防疫門之規格具有「2秒內除菌率大於99%」，此有兩造之報價單（見本院卷第21頁）在卷可佐。參酌兩造簽訂本件買賣契約時，適逢國內COVID-19疫情嚴峻時刻，而被告身為旅館業者，具有篩選疑似染疫旅客得否進入營業場域之需求，並確保投宿旅客之健康安全，足認兩造係以「2秒內除菌率大於99%」，且以具備消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌為要件，為系爭防疫門所應具備之效用，堪可認定。惟觀之系爭防疫門之SGS測試報告，可知測試結果為：「菌株名稱：大腸桿菌、作用時間：10分鐘、滅菌率R(%)：>99.9」等語（見本院卷第63頁），且觀光局之函覆，內容：「防疫門主要係設置於通道入口，旨在提供住宿旅客在通過防疫門當下即時達滅菌效果，惟補正資料附之SGS測試報告顯示經10分鐘方產生抗菌作用顯與常理不合，且未說明滅菌燈具之效力範圍」，衡以被告購置系爭防疫門之目的，即是期待系爭防疫門設置於通道入口，供旅客能通過防疫門時達到即時滅菌之效果，而原告所提供之系爭防疫門需長達10分鐘方產生抗菌作用，顯與被告設置防疫門提供投宿旅客即時滅菌之目的相違，自影響防疫門之價值、效用及品質，屬物之瑕疵甚明。　⒊至原告主張系爭防疫門具備「2秒內除菌率大於99%」之效用等語，固據提出光鋐科技股份有限公司(下稱光鋐科技公司) 產品規格書、劦鴻電子有限公司(下稱劦鴻公司)演算公式報告書等件為證(見本院卷第103-125頁)，惟原告所提之光鋐科技公司產品規格書、僅能表彰光鋐科技公司曾有出具上開產品規格書之事實，且劦鴻公司製作之演算公式報告書內容，僅係依據光電特性所為之推斷，並非實際針對原告販售之系爭防疫門進行檢測，均無法證明系爭防疫門有具備「2秒內除菌率大於99%」之效用，是原告上開主張，實委難憑取，礙難採信。　　㈡原告主張被告應給付買賣價金，應屬無據　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又所稱依情形解除契約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院73年度台上字第4360號裁判意旨參照）。　⒉系爭防疫門欠缺「2秒內除菌率大於99%」、消滅COVID-19病毒或與之相類具呼吸道傳染性之病毒、細菌之效用，已如前述。不僅減損其通常效用，抑且減低經濟上之價值，揆諸前揭說明，足見原告於契約中已就系爭防疫門已達成保證品質之特約，惟系爭防疫門欠缺依兩造約定應具備之品質，堪認系爭防疫門確有瑕疵，則被告主張系爭防疫門缺少原告所保證之品質，原告應負物之瑕疵擔保責任、債務不履行等情，堪認有據。而被告以113年6月25日之民事答辯一狀向原告表示解除契約(見本院卷第47-53頁)等情，原告雖抗辯被告未於期限內主張物有瑕疵，其此節請求已罹於時效而消滅等語。然按民法365條第1項雖規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」，惟因物之瑕疵擔保責任而生之損害賠償請求權，性質上為債務不履行之損害賠償，其權利存續期間，宜與一般之債務不履行作相同之解釋，而應適用15年消滅時效之規定，是被告依民法第360條所得主張之損害賠償請求權尚未罹於時效，原告此節抗辯，自無足採。足徵被告請求解除系爭買賣契約，要屬合法，被告主張上開買賣契約業經其合法解除一節，應屬可採。既被告已依法解除契約，則原告請求被告給付買賣價金10萬元部分，即屬無據。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第367條之規定，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　10　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　蔡孟芳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　114　　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯

2025-03-10

NTEV-113-投小-246-20250310-1

板簡

板橋簡易庭

損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 111年度板簡字第2910號原告潘宜旻訴訟代理人吳仁華律師被告謝麗娟訴訟代理人羅惠民律師訴訟代理人吳文貴上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣34萬0,937元，及自民國111年11月23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣34萬0,93 7元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：伊於民國111年1月20日透過仲介住商不動產而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）750萬元購買被告所有之新北市○○區○○路0段 00巷00號3樓房地（下稱系爭房地，單稱建物則稱系爭房屋），伊已付清價款，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋。詎伊於111年8月11日進行房屋木作裝潢時，發現系爭房屋天花板等處遭白蟻蛀蝕，隨即通知仲介並委請除蟻公司前來勘查，經檢視發現系爭房屋天花板、房間內櫃體、隔板及門框等多處均遭白蟻嚴重蛀蝕，伊遂委請房仲通知被告處理，惟被告回覆稱僅願意負擔除蟻費用，而不願協商解決，惟系爭房屋既遭白蟻嚴重蛀蝕，而存有物之瑕疵，致伊須僱工將白蟻蛀蝕部分拆除並重新木作裝潢，而受有修復費用42萬6574元及租金支出9000元，合計43萬5574元之損害（計算式：426574元＋9000元＝435574元），伊自得請求減少價金。為此，爰依民法第227條第1項及第2項、第359條、第 179條等規定，請求被告返還因前開瑕疵減少之價等語。並聲明：㈠被告應給付原告44萬7,550元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造所簽訂系爭買賣契約有約定按現況交屋，即已免除伊之物之瑕疵擔保責任；伊在不動產委託銷售標的現況說明書勾選未有白蟻蟲害一節，係就伊持有系爭房屋期間從未知悉有白蟻蟲害乙情為說明，並非故意不告知瑕疵；又以手摸敲擊即可檢查有無白蟻蛀蝕，惟原告於交屋後未從速檢查，而係逾4個月半月始檢查房屋，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保；況縱認系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，亦應係兩造買賣契約成立即前已存在，原告僅能主張物之瑕疵擔保責任，而不得主張不完全給付之債務不履行；而係社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）之鑑定報告意見，伊至多僅須負擔折舊後之費用即16萬0778元作為賠償範圍，至於原告請求賠償租金支出之損害則屬無據等語，以資抗辯。其聲明為：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：　　原告主張其經由訴外人住商不動產之居間仲介於111年1月20 日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以750萬元價金向被告系爭房地，並於111年3月16、28日完成所有權移轉登記及交屋，業據提出不動產買賣契約書、建物及土地登記第二類謄本為證（卷一第15至23頁、第31至34頁），復為被告不爭執（卷二第43頁），首堪認定。四、得心證之理由：　㈠關於系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵及其發現經過情形：　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，即應先由買受人就買賣標的物於交付時即危險移轉時，有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在之事實，負舉證之責。　⒉查原告主張其於交屋後發現系爭房屋存有白蟻蛀蝕之瑕疵，隨即通知仲介及被告處理等情，業據提出示意圖及照片、影像光碟、白蟻防治工程報告、郵局存證信函及line對話紀錄等件為證（本院卷一第第37頁、第39至64頁、第155至157頁、第159至167頁、第195至219頁、第261至265頁）。　⒊又證人陳俊傑具結證稱：白蟻防治工程報告是我所出具的，我從89年開始從事病媒防治、清潔及消毒業務迄今，並有領得專業技術人員證照。我所經營的諾盾病媒防治企業社每年 7月至11月平均1個月大約有5件跟白蟻有關的案件是針對白蟻防治工程。我在111年8月間去系爭房屋3次檢視及施作白蟻工程。系爭房屋會發現白蟻是因為原告裝修時，想保留部分舊有木作，木工在拆除木作時，就發現活體白蟻，所以裝修設計師立即停工，並聯絡我過去檢視，我到場檢視時，系爭房屋只有拆除部分木作裝潢，我印象當時客廳櫥櫃大部分都拆了及部分客廳天花板也拆了。原證5光碟檔案是我拍的，都有拍到蟻泥，也就是白蟻排泄物。蟻泥的產生是因為白蟻在木頭裡面啃食木作而產生蟻泥，天然纖維是白蟻主要食物來源，吃纖維就會有排泄物，這個排泄物不是廢棄物，主要是用來築巢，這樣的橫條蟻泥也就是蟻道，蟻道是保護白蟻不受光害，白蟻在蟻道遮蓋下活動，如果看到像這樣的蟻泥就可以判斷木作裡面有被白蟻吃空，這樣白蟻才有活動擴散的途徑。系爭房屋非常老舊，我判斷是在早期有紛飛的白蟻入侵系爭房屋開始擴散築巢，從侵入到築巢蟻穴至少需半年以上的時間，築巢後再擴散又需要好幾年的時間，這是我依照我白蟻防治實務經驗，並根據這個個案所看到的屋況去作判斷。本案白蟻已侵入系爭房屋屋內及屋內裝潢，從一開始白蟻侵入到築巢蟻穴至少需半年以上時間，築巢後再擴散到房子各區域木作像提示影像這樣又需要好幾年的時間，我無法肯定需要幾年，但絕對不是短時間或幾個月。我出具的防治報告研判是綜合我在系爭房屋各區域看到的屋況作出綜合研判。白蟻生長確實會受環境、濕度、溫度、有無人居住等因素影響，但這個個案從我方才所述白蟻擴散及破壞狀況及子巢數量且影片中都還有拍攝到白蟻活體，可以研判侵入時間已有數年，以我的經驗，系爭房屋這種舊裝潢白蟻可食部分不多，我能夠肯定侵入時間有數年最主要的判斷依據在於白蟻的擴散破壞範圍，因為客廳、兩間房間、小更衣室都有白蟻擴散破壞的情形，所以就系爭房屋這個個案可以研判白蟻侵入時間有數年等語（本院卷一第328至338頁）。　⒋再觀本院囑託住宅消保會鑑定系爭房屋結構、構造、泥作、木作、裝潢、家俱等存在白蟻侵入破壞之具體受損情形，其中玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板，及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均發現有白蟻損害，亦有該會所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）存卷可參（見該報告第10頁）。　⒌本院審酌證人陳俊傑具有從事病媒防治、清潔及消毒業務多年經驗及專業證照，且與兩造間無利害關係，其所為證言復係出於其親臨現場觀察見聞之所得，應堪採信，另系爭鑑定報告亦係經兩造合意囑託之鑑定單位就系爭房屋受白蟻侵入破壞之具體受損情形為調查認定，亦屬可採。從而，參酌上開證人所述證言、原告提出之現場照片及系爭鑑定報告，可知原告於系爭房屋交屋後，在進行裝潢拆除木作時，發現系爭房屋內有白蟻，隨即通知證人到場檢視並確認系爭房屋內玄關、客廳、廚房、房間及小更衣室之天花板及上開地點內之木作隔間牆、木作衣櫃等位置，均有嚴重之白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，而被告既為系爭房屋之出賣人，復不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告主張系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕之瑕疵及其係於施作木工裝潢時發現瑕疵等語，應可採信。　㈡原告主張因系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵而得請求減少價金，是否有理由？若有理由，減少之價金應為若干？　⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（參看最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨）。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。準此，出賣人既於其減少之範圍內無該價金之請求權存在，則買受人自得依不當得利請求出賣人於減少範圍內返還已交付之價金。另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第 213條第1項、第3項、第215條及第216條分別定有明文。而請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，如修理材料係以新品換舊品，則應折舊計算（參看最高法院104年度台上字第504號判決意旨）。　⒉承前所述，被告交付之系爭房屋存有白蟻蛀蝕屋內多處裝潢之瑕疵，原告發現後即於合理期間內通知被告，被告應負物之瑕疵擔保責任，是原告依民法第359條之規定請求減少買賣價金，即屬有據。至被告雖不否認系爭房屋有白蟻蛀蝕之情形，並以前揭情詞置辯。惟查，系爭買賣契約第15條固有約定按現況交屋（本院卷第22頁），然而系爭房屋存有多處白蟻蛀蝕及擴散破壞之現象，且白蟻侵入時間已有數年之久，並非短期數個月所形成，被告更不爭執白蟻係於簽約時及交屋時即已存在（本院卷一第228頁），堪認原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之物之瑕疵。再觀諸被告於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），則原告主張被告係告知其系爭房屋現況無白蟻蟲害，系爭房屋「存有白蟻蟲害之瑕疵」不在兩造所合意現況交屋範圍內，被告仍應負物之瑕疵擔保責任等語，應屬可採。被告辯稱其僅就現況交屋而免負物之瑕疵擔保責任云云，洵非有據。又原告於交屋後111年8月間進行木作施工裝潢時發現有白蟻蛀蝕，隨即於111年8月15日通知房仲人員，並於111年8月26日發函通知被告請求減少價金，亦對話紀錄及存證信函在卷可稽（本院卷一第159至167頁、第265頁），嗣於111年10月6日提起本件訴訟，亦有民事起訴狀本院收狀戳可供核對（本院卷一第11頁），足見原告行使減少價金請求權未逾通知後6個月之法定期間，出賣人即被告所得請求之價金，即於應減少之範圍即33萬7336元（理由詳如下述）內縮減，而無該價金之請求權存在，是原告依民法第359條規定向被告請求減少價金，於法自屬有據。被告辯稱原告未從速檢查，應認已視為承認其所受領之物，不得主張物之瑕疵擔保云云，尚非可採。　⒊又依兩造合意囑託之鑑定單位住宅消保會就系爭房屋受白蟻損害回復原狀之合理修繕工程項目、內容及方法，合理修繕費用金額若干等節為鑑定，經該會鑑定結果認系爭房屋進行白蟻損害修繕工程費用總計為37萬4543元，合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，而參諸系爭鑑定報告，業已就修繕工程項目、方法、數量及單價，均詳述在案，並具體說明施工期間應避免供人起居生活之理由，自屬可採。而依系爭鑑定報告之估算結果，修繕工程費用總計為37萬4543元，包含木作及油漆工程之材料費用加總為10萬3912元，另木作及油漆、清潔工程工資費用加總為22萬0368元，再加計監工費用10％即3萬2428元、稅捐5％即1萬7832元。其中木作及油漆工程之材料費用，因系爭房屋係於104年11月11日裝潢啓用、於111年3月間出售辦理交屋，則於交屋時之房屋裝潢材料其折舊率為35％，殘值為65％，亦有住宅消保會113年12月31日函復補充說附卷可參（本院卷二第15至17頁），則被告抗辯此部分修繕費用應計算折舊，應屬有據。從而，原告得請求被告賠償之修繕工程材料費用經計算折舊後應為6萬7543元（計算式：103912元×65％＝ 67543元，元以下四捨五入，以下同），加計工資費用22萬0 368元，外加監工費用10％及稅捐5％，合計其金額應為33萬25 37元【計算式：（67543元＋220368元）＋｛（67543元＋220368 元）×10％｝＋｛（67543元＋220368元）×1.1×5％｝＝332537元】。至原告雖主張系爭鑑定報告漏列小更衣室其中一個衣櫃，及系爭房屋修繕工程尚須施作拆除後之水電工程、電線及開關插座，此部分工程費用13萬6000元應計入本件損害賠償範圍內云云，惟查經鑑定單位函復系爭鑑定報告「無漏列」附件光碟錄影檔當中之小更衣室影片檔案時間第1秒畫面左側櫃體，且鑑定當日現況已修繕完成，依據原證5檔案中「小更衣室.mp4」影片，其雖有顯示左側櫃體，但未顯示該櫃體是否有受蟲蟻損害及具體侵害程為何，故建議另行提供相關資料佐證證明...鑑定當日現況已修繕完成，本會無從得知先前受蟲蟻侵害之確切燈具、電纜、插座、開關之實際位置、數量、型號等相關資訊（本院卷二第15頁），而原告對此未能進一步舉證證明系爭鑑定報告有何漏列或系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，另參酌證人陳俊傑證詞及原告提出之白蟻防治工程報告，亦均未提系爭房屋之燈具、電纜、插座或開關有何受到白蟻侵蝕損害之具體情形，是本院認此部分原告之舉證尚有不足，其主張自難憑採。　⒋又原告另主張其於系爭房屋進行白蟻損害修繕工程時，因無法居住使用系爭房屋，而受有另行租屋居住15個工作日共計 3週之房屋租賃損害9000元一情，亦據提出591租屋網頁資料及房屋租賃契約在卷可稽。按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任（參看最高法院112年度台上字第924號判決意旨）。查原告於交付系爭房屋時，應已知悉系爭房屋存在白蟻蛀蝕之瑕疵，業據本院認定如前，惟原告卻仍於本件『不動產委託銷售標的現況說明書』就系爭房屋之建物瑕擔保情形，其中關於是否有白蟻蟲害情形，係勾選「否」（本院卷一第29頁），而因故意或過失未告知該瑕疵於被告，致被告不知有瑕疵仍為購買，則原告所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完全給付之債務不履行責任。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋受白蟻損害之合理修補期間約需15個工作日，並建議施工期間應避免供人起居生活，有該會所出具之系爭鑑定報告附卷可稽（見該報告第11至13頁)，原告在該15個工作日無法居住使用系爭房屋，自必受有損害，原告請求被告賠償損害，即無不合。則以15個工作日加計週六日，期間共計為3週，再根據原告提出之591租屋網頁資料，與系爭房屋條件相當之當地市場租金行情為月租金2萬元，原告主張以月租金1萬2000元（換算日租金為400元）計算，已低於當地市場租金行情，應認可採。從而，原告請求被告賠償系爭房屋於白蟻損害修繕工程3週期間，無法使用系爭房屋之租金損害共計為8400元（計算式：400元×21天＝8400 元），亦屬有據。　⒌基上，原告因系爭房屋所生瑕疵而受有須支出木作、油漆及清潔工程等修繕費用33萬2537元，及修繕期間無法使用系爭房屋之租金損害8400元，合計為34萬0937元（計算式：3325 37元＋8400元＝340937元），而系爭房屋因上開修復工程而使瑕疵狀況得以改善復原，成為無瑕疵狀況，故應以上開修復費用加計租金損害數額即34萬0937元做為減少之價金。則就原告行使減少價金34萬0937元範圍內，被告受領該部分價金之法律上基礎已喪失，而成為無法律上之原因，原告依不當得利法則請求被告返還此部分價金，於法自屬有據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項及第179條規定請求被告給付34萬0937元，即自起訴狀繕本送達翌日即11 1年11月23日（繕本於同年月22日送達被告，送達證書見本院卷一第95頁）起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。又本件係適用簡易程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告聲請免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，應不予准許。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官江俊傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國114年3月10日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-03-10

PCEV-111-板簡-2910-20250310-1

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