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訴訟救助

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度救字第1135號聲請人林妤庭代理人楊安騏律師（法扶律師）相對人臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，聲請人對於本院臺北簡易庭民國113年9月19日113年度北簡字第3315號第一審判決提起上訴，並聲請訴訟救助，本院裁定如下：　　主　文准予訴訟救助。　　理　由一、按當事人無資力支出訴訟費用者，法院應依聲請，以裁定准予訴訟救助，民事訴訟法第107條第1項前段定有明文。又經財團法人法律扶助基金會分會准許法律扶助之無資力者，其於訴訟或非訟程序中，向法院聲請訴訟救助時，除顯無理由者外，應准予訴訟救助，不受民事訴訟法第108條規定之限制，此觀法律扶助法第63條亦詳。二、經查，本件聲請人對本院臺北簡易庭113年度北簡字第3315 號請求債務不履行損害賠償事件之第一審判決敗訴部分提起上訴，並主張無資力支出上訴之訴訟費用，已向財團法人法律扶助基金會申請法律扶助獲准等情，業據其提出財團法人法律扶助基金會專用委任狀、低收入戶證明、身心障礙證明以為釋明，且查其上訴非顯無理由，是本件聲請核無不合，應予准許。三、依民事訴訟法第107條第1項前段、法律扶助法第63條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　林瑋桓　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余沛潔　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉宇霖以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪仕萱

2024-12-19

TPDV-113-救-1135-20241219-1

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1142號原告臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬訴訟代理人劉啟貞被告蔡高碧上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年12月18日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號11樓之11之房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣3萬7200元，及自民國112年10月21日起至清償日止，依附表計算之違約金。被告應給付原告新臺幣7萬1336元，及自民國113年8月1日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣1萬8460 元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告就本判決第一項如以新臺幣358萬7296 元；就本判決第二項如以新臺幣4萬3524元；就本判決第三項如以新臺幣7萬1336元，並按月以新臺幣1萬8460元，各為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原告變更，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告主張被告於租約終止後未遷讓房屋而應依約給付原告使用費部分，起訴時聲明請求被告自民國113年3月9 日起至騰空返還租賃房屋止，按月給付原告新臺幣(下同)18 ,460元(本院卷第10頁)，後變更聲明為被告應給付原告71,3 36元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元(本院卷第81頁)，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。　　貳、實體事項　　一、原告主張： (一)被告前承租原告所管理之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號11樓之11之社會住宅（下稱系爭房屋），並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自111 年2月1日起至113 年12月31日止，租金每月14,200元，又因被告符合系爭租約第5條之1規定之補貼條件，每月租金補助 4,900元，故實付之每月租金為9,300元（00000-0000），惟被告未依約繳納租金，原告於112年12月22日、113 年1月18 日發函催告被告繳清欠費未果，原告復於113年2月22日發函通知如未繳清即於113年3月8日終止租約，經送達被告而發生終止之效力。被告尚欠112年10月起積欠租金共計37,200 元。 (二)依系爭租約第5條第1、2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期 3 個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金；違約金計收標準以第5條之1第1 項應給付之實付租金計算之，故原告自得請求被告給付依上開約定計算如附表所示之違約金，共計6,324元。又依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依第5 條約定之租金之 1.3倍即18,460元（14200×1.3）給付占用期間之使用費。系爭租約業已合法終止，然被告尚占用系爭房屋，其於113年3 月繳納部分租金，經比例計算生使用費6,796元，並於6月繳納部分使用費9,300元，故自113年3月9日起至7月31日止，應繳納使用費71,336元（6796+18460+18460+【00000-0000 】+18460），並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告18,460元。　　 (三)爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告；另應給付原告37,200元，及自 112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金；並應給付使用費71,336元，及自113 年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第455 條前段、第440 條第1項、第2項前段分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又按租金未經折扣時每月14,200元；乙方（即被告，下同）應於每月20 日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依逾期未滿1 個月按欠額加收 2%，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4%，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6%，逾期3個月以上未滿4個月按欠損害收8%，餘此類推，最高按欠額20%計算之違約金；乙方積欠租金達二個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止租約，乙方不得異議；乙方應自終止租約之翌日起至返還房屋之日止按月依第五條約定之租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），系爭租約第5條第1項、第 2項、第12條第1項第3款、第23條亦有明定。 (二)查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約（本院卷第25 -40頁）、公證書（本院卷第23-24頁）、原告112年2月22日、113年1月18日、113年2月2日函及回執（本院卷第41-46頁）等件為證，並有系爭房屋土地建物查詢資料（本院卷第64 -3、64-4頁）可按，而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依法視同自認，原告之主張自堪信屬實。堪認被告未依約繳納租金，系爭租約業經原告合法終止，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，原告依前開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。且原告依系爭租約第5 條第1項、第12 條第1項第3款、第23條之約定，請求被告給付自112年10月起至113年2月止積欠之租金37,200元，及自112年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，暨自租約終止日翌日即113年3月9日起至113年 7月31日間所生之使用費71,336元，並自113年8月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費即損害賠償18 ,460元，亦屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約上開約定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並請求被告給付租金37,200元，及自112 年10月21日起至清償日止，如附表所示之違約金，並給付使用費71,336元，及自113年8月1日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告使用費18,460元，均為有理由，應予准許。　　五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第4 36條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉附表：月份違約金計算方式違約金 (租金×欠扣繳比例) 逾期月數欠扣繳比例 113年7月逾期欠繳未滿1個月 2％ 113年6月逾期欠繳已滿2個月 4％ 113年5月逾期欠繳已滿3個月 6％ 113年4月逾期欠繳已滿4個月 8％ 113年3月逾期欠繳已滿5個月 10％ 113年2月逾期欠繳已滿6個月 12％ 113年1月逾期欠繳已滿7個月 14％ 1,302元 112年12月逾期欠繳已滿8個月 16％ 1,488元 112年11月逾期欠繳已滿9個月 18％ 1,674元 112年10月逾期欠繳已滿10個月 20％ 1,860元小計 6,324元

2024-12-18

STEV-113-店簡-1142-20241218-2

店簡

新店簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第1131號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人湯官翰被告鄭偉廷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之 6之房屋遷讓返還予原告。　　二、被告應給付原告新臺幣49,206元，及違約金新臺幣10,201元。三、被告應自民國113年8月26日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,220元。四、原告其餘備位之訴駁回。　　　　五、訴訟費用新臺幣24,463元，其中新臺幣24,286元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣2,285,188元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣59,407元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告如分別以新臺幣12,220元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序部分：一、原告法定代理人原為王玉芬，嗣於訴訟繫屬中變更為甲○○，並由其具狀聲明承受訴訟，有民國113年11月13日民事準備( 二)狀及臺北市政府令在卷可按（見本院卷第88至103頁），於法相符，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3 2,516元，及依附表一計算之違約金。㈢被告應自113年7月2 日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告 12,220元。」（見本院卷第7頁至第8頁），嗣於113年11月1 3日具狀變更其訴之聲明為：「㈠先位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告52,387元，及依附表一計算之違約金。3.被告應自113年7月2日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。㈡備位聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告60,806元，及依附表二計算之違約金。3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元。」（見本院卷第87至88頁），核其所為之變更，與起訴原因事實之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。貳、實體部分　　一、原告主張：　㈠被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號21樓之6之房屋（即系爭房屋），租賃期間為111年1月1日起至11 3年12月31日止，每月租金9,400元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於112年3月27日以北市都服字第11230198001號函、112年6月19日以臺北住都服字第11200023149號函發函催告被告繳納欠費未果，原告復於113年6月19日以臺北住都帳管字第11300031544號函發函通知（下稱系爭催繳函）被告，如未繳清即於113年7月 1日終止租約，上開通知函文已合法送達被告，然被告迄未清償，亦未將系爭房屋騰空點交原告接管，系爭租約已於11 3年7月1日終止，原告得依系爭租約第22條第1項約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金9,400元，因被告符合系爭租約第5條之1之租金補貼條件，每月補助3,600元，被告每月實付租金為5,800元，而被告已積欠如附表一所示之租金52,387元，原告自得請求被告給付；又依系爭租約第5條第1項、第2項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1個月按欠額加收2％，逾期1個月以上未滿2個月按欠額加收4％，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收6％，逾期3個月以上未滿4個月按欠額加收之8％，餘依此類推，最高按欠額加收20％之違約金，且違約金以實付租金計算，故原告亦得請求被告給付依上開約定計算如附表一所示之違約金，共計9,415元；復依系爭租約第23條約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年7月1日合法終止，然被告尚占用系爭房屋，故其應自租約終止翌日起即113年7月2日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元。　㈡若法院認系爭租約並未於113年7月1日合法終止，則備位以起訴狀繕本送達被告之日為終止租約之意思表示到達被告之時點，請求如附表二所示之租金60,806元及違約金10,201元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至將系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告12,220元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開變更後之聲明所載。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。三、本院之判斷：　　　㈠原告先位以系爭催繳函終止系爭租約，應非合法；原告備位以其訴狀繕本到達被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止本契約，乙方不得異議：三、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」，系爭租約第12條第1項第3款亦有明文。　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為111年1月1 日至113年12月31日之事實，業據提出臺北市社會住宅租賃契約書（即系爭租約）、110年度北院民公樺字第660842號公證書為憑（見本院卷第19頁至第34頁）；而原告主張被告自111年11月起即多次積欠租金，積欠租金達2個月，經原告多次催繳均未繳納等情，則有臺北市政府都市發展局112年3 月27日北市都服字第11230198001號函、112年6月19日臺北住都服字第11200023149號函、113年6月19日臺北住都帳管字第11300031544號函及上開函文掛號收件回執可憑（見本院卷第37頁至第45頁），是此部分事實，首堪認定。　3.原告先位雖主張其已以系爭催繳函對被告為終止租約之意思表示，故系爭租約已於113年7月1日終止云云。然觀諸系爭催繳函之內容（見本院卷第43頁），其主旨乃記載：「臺端承租本市興隆D2區社會住宅1戶，查有積欠租金及違約金累計逾8個月，請於文到7日內繳清，逾期未繳，本中心『將』於 113年7月1日終止租約」，尚難認有明確為終止系爭租約之意思表示；此外，原告並未提出其他其有於113年7月1日對被告為終止租約之意思表示之相關證據，自難認系爭租約已於113年7月1日終止。　4.原告復備位主張以起訴狀繕本送達被告時點作為終止系爭租約之意思表示，審酌原告起訴狀之內容真意已包含終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本已於113年8月15日寄存於臺北市政府警察局文山第一分局木柵派出所，於000年0月00日生送達效力，有送達證書附卷可參（見本院卷第53頁），是原告備位主張系爭租約已於起訴狀繕本送達被告之日即000 年0月00日生終止之效力，乃屬可採。　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455 條定有明文；次按「本契約終止或屆滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金繳清，除第九條第三項、第四項所附傢俱及設備外，將房屋於租期屆滿翌日或租約終止日騰空並恢復原狀」，系爭租約第22條第1項定有明文。　2.系爭租約已於000年0月00日生終止效力乙節，業經認定如前，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。　　　㈢原告請求被告給付49,206元及違約金10,201元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。　1.按「租金每月9,400元；乙方（即被告）應於每月二十日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」、「前項違約金計收標準以乙方依第5條之1第1項應給付之實付租金計算之」，系爭租約第5條第1項、第2項分別定有明文。　2.查系爭房屋每月租金9,400元，被告每月受有租金補助3,600 元，實付租金每月5,800元，有分級租金補貼後實付標準表、臺北市住宅及都市更新中心社宅租售管理系統承租基本資料表可參（見本院卷第36頁、第73頁至第75頁），而原告主張被告自111年11月至12月、112年10月至12月、113年2月、 113年4月至8月15日之租金均迄未給付，故原告請求被告上開7個月之租金共給付如附表二所示之積欠租金60,806元及違約金10,201元（計算式如附表所示），並未超過其所得主張之範圍，自屬有據。　3.惟「乙方（即被告）應於簽訂本契約時至甲方（即原告）指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第3項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於兩個月實付租金之保證金11,600元（計算式：每月實付租金5,800元×2個月=11,600元），為原告所自陳（見本院卷第108頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金60,806元部分，以上開保證金抵充後，尚餘49,206元（計算式：60,8 06元-11,600元=49,206元）。從而，原告僅得請求被告給付 49,206元及違約金10,201元，堪以認定。　　㈣原告請求被告自民國113年8月26日起至遷讓之日止，按月給付12,220元，為有理由。　1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。次按「乙方(即被告)未依前條規定將房屋返還甲方(即原告)，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第五條約定之租金之一點三倍給付占用期間之使用費(損害賠償金)」，系爭租約第23條亦有明文。　2.查系爭租約於113年8月25日終止，已如前述，被告自已失去使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定得請求按月依約定租金之1.3倍計算使用費12,220 元（計算式：9,400元x1.3=12,220元)，是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即113年8月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告使用費12,220元，亦洵屬有據。　四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付原告49,206元及違約金10,201元，及自113年8月26日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告12,220元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本件訴訟費用額為24,436元（即第一審裁判費）如主文第6項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周怡伶　　　附表一：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年7月1日逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 187 19 1日租金：5,800÷31≒187 違約金：187×0.1≒19 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 52,387 9,415 附表二：（金額單位均為新臺幣）　　　　　　　　　　　　　期別欠扣繳比例租金違約金計算式（小數點以下四捨五入）備註逾期月數比例 113年8月1日至113年8月15日逾期未滿4個月 (113年8月21日至113年11月25日) 8% 2,806 225 租金：5,800÷31×15≒2,806 違約金：2,806×0.08≒225 每月約定租金9,400元，租金補助3,600元，實付租金每月5,800元。 113年7月逾期未滿5個月 (113年7月21日至113年11月25日) 10% 5,800 580 5,800×0.1=580 113年6月逾期未滿6個月 (113年6月21日至113年11月25日) 12% 5,800 696 5,800×0.12=696 113年5月逾期未滿7個月 (113年5月21日至113年11月25日) 14% 5,800 812 5,800×0.14=812 113年4月逾期未滿8個月 (113年7月21日至113年11月25日) 16% 5,800 928 5,800×0.16=928 113年2月逾期未滿10個月 (113年7月21日至113年11月25日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年12月逾期10個月以上 (112年12月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年11月逾期10個月以上 (112年11月21日至113年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 112年10月逾期10個月以上 (112年10月21日至113年8月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年12月逾期10個月以上 (111年12月21日至112年10月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 111年11月逾期10個月以上 (111年11月21日至112年9月20日) 20% 5,800 1,160 5,800×0.2=1,160 合計 60,806 10,201

2024-12-16

STEV-113-店簡-1131-20241216-1

司執

臺灣高雄地方法院

清償債務

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度司執字第151276號債　權　人　凱基商業銀行股份有限公司　　　　　　　　　　　設臺北市○○區○○○路000號9樓、10 　　　　　　　　　　　　樓、11樓及18樓　　　　　　　　　法定代理人　楊文鈞　　住同上　　　　　　　　　　　送達代收人　李承璋賴勇志　　　　　　　　　　　住○○○○○區○○路000號3樓　　　債　務　人　王玉芬　　住○○市○○區○○路000號　　　　　　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號上列當事人間清償債務強制執行事件，本院裁定如下：　　主文本件移送臺灣臺北地方法院。　　理由一、強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。強制執行法第7條第1項定有明文。又依同法第30條之 1準用民事訴訟法第28條第1項規定，強制執行之全部或一部，法院認為無管轄權者，應依債權人聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院。另債權人聲請強制執行壽險契約金錢債權，未具體表明執行標的債權，並聲請法院調查債務人有關壽險契約之保險人名稱、保險種類或名稱等事項，即屬應執行之標的物所在地或應為執行行為地不明，應由債務人之住、居所所在地之法院管轄，法院辦理人壽保險契約金錢債權強制執行原則第二點定有明文。是債權人如已具體指明執行壽險之第三人，即無前開執行原則之適用，仍應依首揭強制執行法第7條第1項規定認定管轄。二、債權人聲請本院執行債務人王玉芬於第三人國泰人壽保險股份有限公司之保險契約，惟依其聲請狀所載第三人所在地在臺北市大安區。依上開規定，本件應屬臺灣臺北地方法院管轄。債權人向無管轄權之本院聲請強制執行，顯屬有誤，爰裁定如主文。三、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新台幣1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　12　　月　　13　　日民事執行處司法事務官

2024-12-13

KSDV-113-司執-151276-20241213-1

重訴

臺灣高雄地方法院

給付違約金等

臺灣高雄地方法院民事判決 111年度重訴字第247號原告許文章訴訟代理人張雲龍林琬蓉律師被告盧嘉弘訴訟代理人陳主文　　住○○市○○區○○路000○00號上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國111年10月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之19，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣300萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：訴外人黃來春與原告於民國105年9月8日簽立不動產買賣契約(下稱原契約)，約定原告以總價新臺幣（下同）1億2,504萬7,800元，向黃來春購買坐落高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部分應有部分約7.2坪)及150 5地號土地（下稱系爭土地），並於簽約日交付第一期簽約款300萬元予黃來春。嗣經黃來春同意，被告於105年12月27 日與原告簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），契約承擔黃來春與原告之原契約，故被告取得契約當事人之權利，同時負有契約當事人之義務。被告為契約當事人，其雖未實際收到原告交付之現金300萬元，且為一併承擔原契約，故一併承擔黃來春收受的300萬元，被告並於系爭契約交款備忘錄、親筆簽名捺手印確認收受簽約金300萬元，視為已取得簽約金300萬元。又簽約金性質即為訂金，被告違約不願意出售系爭土地，原告依系爭契約第8條第1、2項及民法第249 條第4款，民法第179 條請求，擇一請求被告返還簽約金300 萬元。另依系爭契約第8條第2項及第14條第6項，請求被告給付違約金1,250萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,55 0萬元及自111年10月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告並未承擔原告與黃來春間之契約；又即便有契約承擔，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元已經還給原告；且系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26 日」，係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用；另，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致契約歸於無效；此外，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告不可請求被告出賣已收購之土地；最末，本件有系爭契約第14條其他特別約定之第8項坐落高雄市○○ 區○○段0000○0000地號土地之訴訟，因此系爭契約因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。　　三、兩造不爭執事項：　㈠黃來春於105年9月間，在左營區水沐蓮華大廈(高雄市○○區○○ ○路0號11樓之2)簽立原契約，即由黃來春收購系爭土地。原契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向黃來春購買由黃來春收購之系爭土地，以每坪27萬元為買賣土地之單價。。　㈡原告曾於105年9月8日交付乙紙支票(發票日為105年9月8日；發票人為張芮芠；票面金額300萬元；支票號碼：FKA000000 0)予黃來春，並由黃來春於105年9月10日向高雄市第三信用合作社提示付款，取得300萬元。黃來春於臺灣高雄地方檢察署承認有收到原告交付之300萬元。　㈢兩造於105年12月27日簽立系爭契約，約定由被告收購系爭土地。系爭契約記載原告願以總價1億2,504萬7,800元向被告購買由被告收購系爭土地，系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價。被告未實際收到原告交付現金300萬元。　㈣系爭契約書第14條特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「(一)本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日。(二)買方補貼賣方新台幣壹佰萬元正即土地法第34條之1差額。(三)地上物地主應自行拆除，其費用由買方負擔。(四)地主應配合房屋稅籍滅失。(五)本筆土地1503地號應配合分割土地，分割後面積約24.03m2(依地政事務所為準)。(六)買方不買、賣方不賣應支付違約金，其違約金總價10%。(八)立約時，其中1498、1499地號訴訟中，如逾半年不再此限，以判決日為準，雙方互相另議。(九)另收購人黃來春，買方保障黃來春必定收到收購金額與27萬元正的差額，其土地34-1的差額由其中扣除。(十)見證人陳盧淑娥00-0000000、0000000000( 十一)尾款補部分，賣方同意買方向銀行貸款支付。」　㈤系爭契約書最後一頁手寫内容：「茲收到左南段1501地號(所有權人王瑞賓、李王玉琴、黃韋蓉、黃炎清)；左南段1505 地號(所有權人黃炎清、黃韋蓉、李王玉琴、王瑞賓)並有盧嘉弘親筆簽名及蓋手印。」。　㈥各筆地號土地所有權須移轉登記給被告，方屬收購土地完成。系爭土地於106年6月26日前，尚未收購完成，且未達土地法第34條之一條件。　㈦之前原告有以低於每坪27萬元之價格，即每坪25萬元，向被告購買已收購之土地。　　㈧原告於111年5月21日寄發新興郵局第001132號存證信函予被告，内容為：「敬啟者：台端於105年12月27日與本人簽立不動產買賣契約書，以總價新台幣(下同)1億2504萬7800元出售高雄市左營區左南段1498、1499、1501、1503(部份持分約7點2坪)、1505地號等土地予本人，本人並給付第一期簽約款300萬元，同時本人亦委託張雲龍先生交付高雄市○○ 區○○段0000○0000○○地號所有權狀正本八張(所有權人：王瑞賓、李王玉芬、黃韋蓉、黃炎清予台端)然台端遲遲不為後續履行買賣契約之進行。今特以此函通知台端，請於函到後三日内，與本人所全權委託處理本件買賣契約之張雲龍先生連繫，以處理後續買賣契約之履行，另近日獲悉台端欲將前開土地出售予他人，此舉已係故意違反契約約定，亦有詐欺本人之嫌，請台端依照契約約定履行，若台端仍不出面處理，本人將依契約書第十四條其他特別約定第六款，追訴台端違約之相關責任，並依法提出相關民、刑事訴究。請台端查照，希勿自誤。」　㈨被告於111年6月9日寄發高雄西甲郵局第000643號存證信函予原告，内容為：「敬啟者：台端於高雄新興郵局所寄發0011 32號存證信函已收悉。然台端所言係台端對係爭合約第十四條特別約定有所誤解。此合約還有無效力本人有所存疑。台端要依係爭合約第14條第6項追究本人相關違約責任及依法提出民、刑事相關訴訟為台端之權利不容本人置喙。請台端細研係爭合約書内容，倘有不解本人可以向台端解釋。希台端於函到後照辦避免無端訴訟造成日後困擾，希勿自誤，以為誠信是禱，是祈。」　㈩原告於111年8月17日寄發高雄地方法院郵局第001133號存證信函予被告，内容為：「台端111年6月9日來函，稱雙方於1 05年12月27日簽立之不動產買賣契約於今是否尚有效力有所存疑云云。然雙方簽約時，台端已親自簽收本人交付之簽約金新台幣300萬元，台端今既不願依雙方合約履行，足證台端已屬違約，本人爰依合約書第8條第1項、第2項約定，解除雙方105年12月27日之不動產買賣合約，請求返還簽約金3 00萬元，並依第14條第6項約定，賣方不賣，應支付違約金，違約金為買賣總價之百分之十，即為1250萬元，兩者合計 1550萬元。請台端於收到本函後七日内，依約給付本人1550 萬元，若否，本人將依法提出訴訟，敬請台端三思為禱，以免訟累。」。惟上開行使解除買賣契約之存證信函，因招領逾期而退回　若原告主張有理由，訂金為300萬元、違約金為1250萬。四、本件爭點：　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否已經還給原告？　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？　㈤承㈢，若系爭契約第14條第1項特約事項是於適用土地法第34 條之1處分時之收購期限，則本件無收購期限，則被告迄今尚未收購完成，原告是否可請求被告出賣已收購之土地？　㈥本件是否有系爭契約第14條其他特別約定之第8項1498、1499 地號土地之訴訟？如有，則系爭契約是否因逾該條收購期限而致契約歸於全部無效？抑或是系爭契約除1498、1499地號土地之部分為無效外，其餘仍屬有效？五、本院之判斷：　㈠被告有無承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約？　1.按契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉（最高法院97年度台上字第1864號裁判要旨參照）。　2.經查，證人黃來春到庭證稱：原告要我整合收購土地，左楠段1505跟1501，這兩塊地連在一起，有一塊比較小，這兩塊我都有持分。當初原告只是拿300萬元訂金而已，叫我去放訂金，一個一個放，我與他只簽約半年，時間快到了，整合不起來且資金也有問題，剛好姚建良介紹被告出來出錢。（問：原本如果沒有收完要怎麼處理？）介紹另一個出來收。（問：有無約定收購完，但沒有收購完成怎麼辦嗎？）要有人接替。我們原本有約定我收購完，也有約定期限，但沒有約定沒有收購完怎麼處理。（問：你說有約定收購期？）對。但期限內沒有收購完，姚建良幫我介紹被告出來，出來提供資金，他們兩個也有簽立合約，我的部分就退掉。（問：你說被告是代替誰？有簽什麼合約？跟你的合約有什麼關連？）沒有關連，就是我退出，他們進來，被告有資金，所以就換他們去收，我沒有收了。系爭契約簽約時我有在場，但不知道被告簽約內容。之前收購的有幾筆拿到權狀了，後來那些權狀在被告這邊。簽系爭契約時沒有交付300萬元，之前給我的300萬元，我沒有做了，換被告做，我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到300萬元，是用移轉的。（問：有無說誰取代誰？變成誰是收購誰是叫人家收購的？）等於是被告收購給張雲龍。他們談的內容為何我不曉得等語（見本院卷一第386至394頁）。另證人張麗雪即系爭契約簽約之代書到庭證稱：（問：有無看過系爭契約？）有，這份契約是我寫的。（翻閱契約書）應該是買方要買這筆土地。是張雲龍要買找別人收購這筆土地。（問：這份契約有無參考其他資料？）應該是這份契約之前還有壹份契約，而那份契約已經撕掉了。應該是同一天撕掉的，我那天好像寫完的時候，他們有要求把壹份合約撕掉，但內容我真的不記得，可能是內容一樣有衝突才會撕掉。（問：當日簽約時，雙方有無交付什麼東西？）簽約當時有交付權狀，還有三百萬元簽收。（問：現場有無交付三百萬元？）有，如果沒有看到錢怎麼會簽收呢，現場有交付才會簽收，不會沒收到錢就簽收。（問：300萬元是不小的數目，現場如何交付？）不記得了，只知道一定有這筆款項，才會簽下去，是現金還是支票我不記得等語（見本院卷一第325至327、329頁）。則證人黃來春證述，原本是原告與黃來春約定，由黃來春向系爭土地之地主收購系爭土地，因黃來春無法繼續收購，因此透過姚建良介紹，請被告收購，證人黃來春並退出，而原先黃來春因收購系爭土地、簽定原契約時所收受之訂金300萬元，亦直接移轉給被告，並將已收購的權狀交付予被告等語，與證人張麗雪證述，系爭契約之前，還另有一份契約，與系爭契約可能是因為有衝突，因此當天撕掉，系爭契約簽約時，並有交付300萬元，因此才會在系爭契約註明300萬元之簽收等語，覆核相符。則觀諸原告與被告簽訂系爭契約時，黃來春並有在場，也因被告疑慮同時撕毀原告與黃來春簽立之原契約，黃來春因原契約所收受之訂金300萬元，以及已收購完成的權狀，並於系爭契約簽約時之當日，交付予被告，可知系爭契約是承受原告與黃來春之原契約。故原告主張，被告承擔黃來春與原告於105年9月間簽立之原契約，應可採信。　　　㈡承上，若是，黃來春所收受之300萬元，其中的100萬元是否已經還給原告？　　又被告雖抗辯黃來春有把100萬原還給原告云云，然黃來春到庭證述：我之前放出去的訂金要收回300萬元給張雲龍，但張雲龍說不用了轉給被告就好。所以簽約那天沒有收到30 0萬元，是用移轉的等語（見本院卷一第398頁），可知黃來春所收受之300萬元訂金，並未還給張雲龍或原告，而是交付予被告，則被告抗辯100萬元已返還原告云云，並無理由。　㈢系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，是否有以土地法第34條之1處分為前提，始有本條延長收購期限之適用？抑或係不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用？　1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院98年度台上字第19 25號、101年度台上字第79號判決意旨參照）。按契約既得依當事人之真意而為解釋，則對於契約之漏洞，法院即非不得為契約之補充解釋。而契約之補充解釋，係將當事人未明文約定之事項，當成契約漏洞，參考並斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，依誠信原則予以填補（最高法院94年度台上字第1809號判決意旨參照）。另共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法34條之1第1、2項定有明文。　2.經查，系爭契約第14條第1項特約事項内容為：「十四、其他特別約定：「（一）本筆如需依土地法第34條之1處分，買方同意賣方收購期限立約起半年收購期至106年6月26日」，而代書張麗雪到庭證稱：（問：特約事項第一點是什麼意思？）意思是土地有其他共有人願意出售，他們有去收購，收購不是馬上收購，契約簽約日期是105年12月17日，要給他們期限收購才會變成完整，或是透過土地法第34條之1才可以執行，可能部分共有人要賣，但不到達土地法第34條之 1規定。（問：是約定要收全部？）不用，只要部分共有人出來就可以，土地法34條之1是共有人超過二分之一，或應有部分超過三分之二，就可以依照土地法34條之1處分。（問：收購期限內是要收到土地法34條之1的部分才可以？）是等語（見本院卷一第327至328頁），可知收購是需要期間收購，而於非全部系爭土地之所有人均同意收購時，亦可依土地法34條之1第1項規定，共有人若超過二分之一，或應有部分超過三分之二，即可依照土地法34條之1第1項規定處分。另依證人姚建良到庭證稱：（問：簽約時你有無聽到收購期限？）收購期限是我們提的，是半年，如果超過半年，因為黃來春有告隔壁的土地，他們要跟他買土地，對方不賣。以官司判定為準。（問：當時約定要收購，如果沒收購完成要如何處理？）怎麼想也不會想到會有這種事情，會半年都沒辦法收購。如果1個月簽6個，半年36個就可已完成，如果像黃來春所說有委託書了，當時很有自信能夠完成，後來發現土地持分人沒有找出來等語（見本院卷一第337至338頁），可知系爭契約依當時談的情況，最多僅需半年之收購期限即可完成系爭土地之全部收購，而依土地法34條之1第1項規定處分時，依土地法34條之1第2項規定，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，則依規定可知，適用土地法34條之1第1項規定處分之情形下，需耗費比較久之時間收購，因此系爭契約才會約定，在適用土地法34 條之1第1項規定處分時，收購期至106年6月26日。然於未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限，系爭契約並未約定，足認未適用土地法34條之1第1項規定處分時之收購期限等事項未約定收購期限，系爭契約未臻周詳而有漏洞，本院認兩造就需耗費較長時間之土地法34條之1第1項規定處分，已有收購期限之約定，為達成兩造間締約之目的及公平，揆諸前揭規定及說明，系爭契約此部分之契約漏洞自應以補充解釋之方法予以填補。且參酌兩造於系爭契約就土地法 34條之1第1項規定處分已有收購期至106年6月26日之約定，因於系爭土地之所有地主均同意收購時，耗費之時間必短於適用土地法34條之1第1項規定處分時，因認在系爭土地之所有地主均同意收購時，收購期限亦為至106年6月26日之解釋，即不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用。　㈣承上，若系爭契約第14條第1項特約事項，不論有無依土地法第34條之1處分，均有本條延長收購期限之適用（即不以土地法第34條之1處分為前提），則期限屆至仍未收購完成時，是否逾收購期限而致契約歸於無效？　1.而就收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，兩造亦未約定，而經查，證人張麗雪到庭證稱：（問：如果超過收購期限效果為何？）一般超過期限，看他們要另外約定，或將價金返還都有可能。（問：本件超過期限沒有收購到的效果為何？）本件沒有寫到這裡，上面沒有特別寫到要如何處理。（問：當日有無談到？）不記得等語（見本院卷一第3 28頁），依前開說明，足認收購期限已完成而未完成收購之契約效果為何，系爭契約未臻周詳而有漏洞。　2.查系爭契約以每坪27萬元為買賣土地之單價，若未收購完成，因為土地非全部收購，整體坪數較小，價值相較於全部收購為低，若要求原告仍須依原來坪27萬元的價格購買，對買方不利，因認賣方此時不可要求買方依契約買，較為公平；而相對的，買方要求賣方賣時，賣方可以不依約賣，符合契約之公平。故兩造之約定，是在有全部收購完成時，才適用之約定。此外，本件原告要求向被告購買之價格，亦非原來約定之價格，原告亦表示，因為不是全部收購完成，價格也有影響，顯見原告也認為，未收購完成之情況下，不可依照原來契約之約定條件履行，而是針對已收購的部分，向被告提出一個新的買受價格。因此，解釋契約下，在期限屆至，被告仍未收購完成時，契約即失其效力。故本件系爭契約，因期限屆至仍未收購完成時，已逾收購期限而致系爭契約歸於無效。　㈤承上所述，因期限屆至仍未收購完成時，系爭契約已逾收購期限而歸於無效，因此其餘爭點毋庸審究。六、綜上所述，原告依系爭契約第8條第1、2項約定及民法第249條第4款規定，請求被告返還簽約金300萬元，及自112年11月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。八、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　　官　韓靜宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠廷

2024-12-12

KSDV-111-重訴-247-20241212-1

北簡

臺北簡易庭

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度北簡字第7288號原告臺北市政府都市發展局法定代理人簡瑟芳訴訟代理人許淑慧被告魯江上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00號9樓之4房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣24,942元，及自民國112年10月21日起至清償日止，按附表計算之違約金。被告應自民國113年4月26日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,745元。訴訟費用新臺幣9,690元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，由被告負擔。本判決第一項、第二項、第三項得假執行。被告如就第一項以新臺幣836,254元、就第二項以新臺幣29,432元、就第三項已到期部份各期以新臺幣4,745元，為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，故依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、本件原告之法定代理人原為王玉芬，於訴訟進行中變更為甲 ○○，經其以書狀聲明承受訴訟（卷第65頁），依民事訴訟法第175、176條規定，核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以：被告前向原告承租門牌號碼臺北市○○區 ○○路00號9樓之4之國民住宅（下稱系爭房屋），租期自民國 112年2月1日起至114年1月31日止，租金為每月新臺幣（下同）3,650元；並約定租金應於每月20日前繳納，如逾期給付者，應按如附表所示方式加計違約金，且積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，原告得終止契約，契約終止後被告如未依約騰空返還系爭房屋，則應按原定租金1.3倍計收使用費。嗣被告自112年10月起即未依約繳納租金，經原告於1 13年3月26日發函催告仍未清償，原告遂於113年4月23日發函表示終止契約，該函於113年4月25日投遞。截至該日止，被告尚欠租金24,942元未據給付。爰依租賃契約之法律關係請求等語，並聲明如主文第1項至第3項所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據提出系爭租約、通知函與信封、計算表與附表等件影本為證（卷第15-31頁），而被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀答辯供本院斟酌，依原告所提之證據資料，堪信原告之主張為真正。查系爭租約第14條第1項第2款約定，乙方或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有下列情形之一者，甲方得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用由乙方負擔，乙方絕無異議：積欠租金達二個月，經催告仍不清償者。原告於前開催告及終止之意思表示時，被告已積欠租金達6月餘，其終止系爭租約即合於前開約定之要件。而系爭租約業經終止，原告依租賃之法律關係請求被告騰空返還系爭房屋，並給付積欠之租金24,942元，自屬有據。　㈡次按系爭租約第5條第1項約定，被告應於每月20日前繳納租金，如逾期繳納未滿1個月者按該期欠額加收2%，逾期1個月以上未滿2個月者按欠額加收4%，逾期2個月以上未滿3個月者按欠額加收6%，逾期3個月以上未滿4個月者按欠額加收8% ，餘此類推，最高按欠額計至20%之違約金。被告積欠如附表所示各期租金，業如上述，原告依此約定，請求其給付依附表所示方式計算之違約金，亦屬有據。　㈢再按系爭租約第17條第2項之約定，被告於系爭租約終止後，如未依約騰空返還系爭房屋，應按月依租金之1.3倍計付占用期間之使用費（本院卷第19頁）。系爭租約於113年4月25 日經原告合法終止，業如上述，則原告依此約定，請求被告自契約終止翌日即113年4月26日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付依租金3,650元之1.3倍計算之使用費4,745元，應值採認。　㈣綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，並給付租金24,942元，及自112年10 月21日起至清償日止，按附表計算之違約金，並自租約終止翌日即113年4月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4, 745元，為有理由，應予准許。並依職權宣告假執行，及被告得供擔保免為假執行。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳黎諭計　算　書：項　　　　目　　　　　　金額（新臺幣）　　備　　註第一審裁判費　　　　　　8,690元合　　　　計　　　　　　8,690元附表：租期欠租逾欠起日違約金計算方式備註 112年10月 3,650元 112年10月21日自逾欠起日起至清償日止，按欠租×逾期月數（未滿1個月者以1個月計）×2%計算，最高計至20%。 112年11月 3,650元 112年11月21日 112年12月 3,650元 112年12月21日 113年1月 3,650元 113年1月21日 113年2月 3,650元 113年2月21日 113年3月 3,650元 113年3月21日 113年4月 3,042元 113年4月21日欠租依比例計算至113年4月25日合計 24,942元

2024-11-29

TPEV-113-北簡-7288-20241129-2

抗

最高行政法院

建築法

最高行政法院裁定 113年度抗字第228號抗告人陳糖上列抗告人因與相對人臺北市政府都市發展局間建築法事件，對於中華民國113年6月13日臺北高等行政法院112年度訴字第877號裁定，提起抗告，本院裁定如下︰　　主文一、抗告駁回。二、抗告訴訟費用由抗告人負擔。　　理由一、相對人之代表人由王玉芬變更為簡瑟芳，茲據新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。二、按提起抗告，應依行政訴訟法第49條之1第1項第3款及第3項至第5項規定委任律師為訴訟代理人，或為無須委任訴訟代理人或係委任其他具備本案訴訟代理人資格者之相關釋明，並應依行政訴訟法第98條之4規定繳納裁判費，此為必須具備之程式。三、本件抗告人提起抗告，未委任律師為訴訟代理人，亦未提出相關釋明，且未據繳納裁判費，經臺北高等行政法院裁定命於裁定送達後7日內補正，該裁定已於民國113年7月26日寄存送達於臺北六張犁郵局，依行政訴訟法第73條第3項規定，於113年8月5日發生效力，有前述裁定及送達證書在卷可稽。抗告人雖於113年8月6日(臺北高等行政法院收文日)具狀表示律師費用太貴，只能申請法扶律師協助等語，惟迄今仍未補正委任律師或依法得為訴訟代理人者之委任狀，且未繳納裁判費，有本院答詢表可據，顯已逾補正期限，是其抗告自非合法，應予駁回。　四、據上論結，本件抗告為不合法。依行政訴訟法第104條、民事訴訟法第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日最高行政法院第四庭審判長法官王碧芳法官　王俊雄法官　陳文燦法官　林秀圓法官　鍾啟煒以上正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖　仲　一

2024-11-28

TPAA-113-抗-228-20241128-1

司聲

臺灣臺北地方法院

確定訴訟費用額

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度司聲字第1293號聲請人臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬代理人程嘉蓮相對人謝檳憶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，聲請人聲請確定訴訟費用額，本院裁定如下：　　主　文相對人應給付聲請人之訴訟費用額確定為新臺幣壹萬零柒佰玖拾元，及自本裁定確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。　　理　由一、聲請人與相對人間請求遷讓房屋等事件，經本院113年度訴字第3127號事件判決確定，並諭知「訴訟費用由被告負擔」，合先敘明。二、按法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之；依第1項確定之訴訟費用額，應於裁定確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息，112年12月1日公布施行之民事訴訟法第91條第1項及第3項分別定有明文。而所謂訴訟費用，包括裁判費、同法第77條之23至第77條之25所定之費用，即訴訟文書之影印費、攝影費、抄錄費、翻譯費、證人及鑑定人日旅費，及其他進行訴訟之必要費用，其餘費用即非訴訟費用。三、經本院依職權調閱上開事件卷宗審核結果，查原告即聲請人於本件訴訟程序中支出第一審裁判費新臺幣（下同）10,790 元，依本院113年度訴字第3127號判決關於訴訟費用負擔之諭知，訴訟費用10,790元由被告即相對人負擔。從而，相對人應賠償聲請人之訴訟費用額即確定為10,790元，並應依民事訴訟法第91條第3項規定，加給自裁定確定翌日起至清償日止按法定利率即年息百分之五計算之利息。爰裁定如主文。四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納異議費用1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　司法事務官　萬蓓娣

2024-11-25

TPDV-113-司聲-1293-20241125-1

簡

臺北高等行政法院地方庭

建築法

臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第二庭 112年度簡字第341號 113年度簡字第172號原告張思平住○○市○○區○○○路000號19樓之0 輔佐人張崑被告臺北市政府都市發展局代表人簡瑟芳訴訟代理人戴信翔楊承霖陳妤嵐上列當事人間建築法事件，原告不服被告民國112年1月7日北市都建字第11260814482號、112年6月14日北市都建字第112613083 72號裁處書、臺北市政府112年3月28日府訴二字第1126080387號及112年9月5日府訴二字第1126083709號訴願決定，提起行政訴訟，本院於113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告民國112年6月14日北市都建字第11261308372號裁處書關於罰鍰新臺幣拾貳萬元部分及該部分之訴願決定均撤銷。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸仟元，由原告負擔新臺幣肆仟元，餘由被告負擔。被告應給付原告新臺幣貳仟元。事實及理由一、程序事項：㈠、按行政訴訟法第229條第2項第2款之規定，因不服行政機關所為新臺幣（下同）50萬元以下罰鍰處分而涉訟者，應適用簡易訴訟程序。查本件核其屬前揭規定，適用簡易程序，合先敘明。㈡、次按行政訴訟法第127條之規定:「分別提起之數宗訴訟係基於同一或同種類之事實上或法律上之原因者，行政法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判之。」本院 112年度簡字第341號及113年度簡字第172號建築法事件，係基於同種類之事實上及法律上原因而分別提起的數宗訴訟，爰依上述規定命合併辯論並合併判決，先予敘明。㈢、本件被告代表人原為王玉芬，於訴訟進行中變更為簡瑟芳，茲據被告具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、事實概要：㈠、原告所有之士林區士東路276、276之1號等建築物（下稱系爭建物），領有97使字第0395號使用執照，原核准用途為一般零售場所及停車空間等。被告查得系爭建物停車空間車位編號1號、2號（屬法定停車空間之室內機械汽車停車空間，下稱系爭停車空間）有未經核准擅自變更使用之情事，乃以民國110年9月16日北市都建字第11061857861號函（下稱110年 9月16日函），限原告於文到次日起1個月內改善報驗或補辦手續，該函於同年月23日送達。臺北市建築管理工程處（下稱建管處）於112年1月4日派員至現場勘查，以系爭停車空間之現場僅留有車台板，而無油壓、支架等機械停車昇降設備，與原核准使用執照竣工照片及圖說比對，現況顯有與原核定使用不合之變更，而未經申請變更使用執照之情，以11 2年1月7日北市都建字第11260814482號裁處書（下稱原處分 1）認定原告違反建築法第73條第2項，爰依同法第91條第1 項第1款及臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準（下稱統一裁罰基準），處原告6萬元罰鍰，並請其於文到次日起90日內停止違規使用並依原核准用途使用或補辦變更使用執照手續，屆時仍未辦理者，得連續加重處罰。原處分1 於112年1月11日送達。原告不服，於112年1月18日提起訴願，經臺北市政府112年3月28日府訴二字第1126080387號訴願決定（下稱訴願決定1）駁回訴願。㈡、其間，原告曾以112年2月22日函陳稱:「已委請廠商重新裝設並簽訂工程合約，因廠商備料期及施工所需，懇請被告准予展延至112年7月31日前復原」，經被告以112年6月2日北市都建字第1126114338號函（下稱112年6月2日函）回復歉難同意展延。建管處並於112年6月6日至現場勘查，認現場有與原核定使用不合之變更，仍未依原核准用途使用或補辦妥變更使用執照手續，再依上揭規定，以112年6月14日北市都建字第11261308372號裁處書（下稱原處分2，並與原處分1 合稱原處分）處原告12萬元罰鍰，並請於112年7月24日內停止違規使用並依原核准用途使用或補辦妥變更使用執照手續，屆時仍未辦理，得加重連續處罰。原處分2於112年6月17 日送達。原告不服，復於112年7月14日提起訴願，經臺北市政府112年9月5日府訴二字第1126083709號訴願決定（下稱訴願決定2，並與訴願決定1合稱訴願決定）駁回訴願。原告不服上揭處分，遂提起行政訴訟。三、本件原告主張：㈠、原處分1之部分: １、於97年10月14日領有使用執照後，起造人隨即二次施工拆除與系爭停車空間相鄰之隔間牆及機械停車設備，原告於101 年12月受贈系爭建物。因機械停車設備已不存在，故不得依建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法申請安全檢查合格核發使用許可證。被告於101年3月30日限期補行申請使用許可證，後以101年8月9日北市都建字第10164243500號公告（下稱101年8月公告）勒令該等機械停車設備停止使用。２、其後系爭停車空間因未經核准擅自變更做店鋪、辦公室用遭檢舉。經建管處勘查，被告於108年3月4日函請限期改善，後另同意展延期限至同年10月31日。最終原告購買已報廢機械停車設備車台板置於系爭停車空間並於109年初報驗。嗣後仍遭檢舉，原告收受110年9月16日函後即委託建築師恢復隔間牆並申請建築物室內裝修施工許可及展延改善期限。於 111年8月停止系爭建物出租，同年10月中完工，爾後系爭停車空間持續閒置，未做違規用。嗣於12月30日申請報驗，隔年3月15日取得建築物室內裝修合格證明，非未辦理竣工。３、101年8月公告係依建築法第77條之4做成之合法行政處分，已改變系爭停車空間原核准為停車使用之功能，原告信賴該公告指明之經勒令停止使用之機械停車設備，應向內政部指定之檢查機構辦理年度安全檢查合格並取得使用許可證，始得重新使用，並做出相應行為。於完工後報驗並坦然受檢，詎料被告仍以該已勒令停用之機械停車設備部件不齊全，及事實概要欄所載之理由開罰，實有違行政程序法第8條。４、承上，被告竟未依臺北市建築物附設停車空間違規使用拆除取締作業執行原則（下稱執行原則）第2點第4項之規定令原告恢復機械停車設備，竟迂迴以前揭理由及臺北市附設停車空間違規裁處原則（下稱裁處原則）裁罰，實係規避前開執行原則。㈡、原處分2之部分: １、受原處分1後，原告積極與廠商接洽，惟因缺工缺料，須待7 月中旬始得重新裝設機械停車設備，即於112年2月22日發函請求展延改善期限，3月上旬承辦人楊承霖於電話中告知原告母親、廠商同意展延，於4月18日又電話通知原告母親，長官不同意展延，此時已逾4月9日改善期限，復再以112年6 月2日函復不同意展延，並以原處分2連續裁罰。原告信賴承辦人所言，認按預定時程施工無逾期問題，故未採取即時措施致遭連續處罰，被告官員此舉，已影響原告權益甚鉅。２、再者，系爭停車空間於111年8月停止出租，未再違規使用，僅在預定施工時程前暫時出租供人停車。被告於112年6月2 日函說明二稱「另本案因已逾上述改善期限且未改善完成，依據建築法應予連續裁罰」卻於同年月6日方派員勘查，無疑先射箭再畫靶，執行職務實有偏頗。況被告至現場勘查，未見有何違規使用情事，原告亦已承諾重新裝設機械停車設備，於7月19日完工報驗並取得使用許可證，被告亦於8月25 日至現場會勘確認，無拒不改善之情，不得連續處罰。３、退萬步言，縱要處罰，按統一裁罰基準附表二項次16，G類組第二次違反係處6萬元，並限期改善或補辦手續，被告處以原告12萬元，顯不符規定。㈢、並聲明: １、原處分1關於6萬元罰鍰部分及該部分訴願決定1均撤銷。２、原處分2關於12萬元罰鍰部分及該部分訴願決定2均撤銷。３、訴訟費用由被告負擔。四、被告答辯則以：㈠、原處分1之部分: １、查建管處於112年1月4日派員現場勘查，發現有下列之情；「 1.系爭停車空間現場僅留有車台板，而無有油壓、支架等機械停車昇降等設備。2.天花板有壓低情形，僅能停1輛，已與原核准圖說原核定之2個停車位不符。3.依原核准圖說顯示，原無一自動玻璃門，惟現場確有增設一扇自動玻璃門，該門依通常觀念勢必會阻礙原有的停車通道。4.車台板左右位置與原核准照片不一致」而被告前已以110年9月16日函限期改善，此次勘查後依裁處原則直接裁罰，於法無違。２、觀101年8月公告，未允許原告得將經勒令停止使用之系爭停車空間擅自變更為店鋪、辦公等他用，其信賴來源為何，迄今未見說明。倘原告所述１、為真，顯見系爭停車空間機械停車設備於101年8月公告前，確有安全檢查合格使用許可證紀錄。又查原核准竣工照片，與勘查時現況不符，原告取得所有權迄今已10餘年，對其有事實上管領力，負有排除違規行為之義務，其將前開違規事由轉嫁起造人，不足憑採。３、縱原告曾辦理室內裝修許可證，並展延至111年10月13日，然該許可證迄今並未辦竣工，依法自屆滿隔日向後失效，況前揭停車空間機械停車設備變更，依建築法第73條第2項及建築物使用類組及變更使用辦法（下稱使用辦法）第8條第8款，仍應依法辦理變更使用執照，不得逕以室內裝修許可證替代變更使用執照之程序，其主張似有誤會。４、末查，原告身為建築物所有權人兼使用人，依建築法第77條第1項有維護建築物合法使用與其構造設備安全之義務，惟依原告所述２、實已兼具違規行為人與使用人之雙重身分。況系爭停車空間係處不能使用而停止使用，非合法使用而停止使用之狀態。原告雖明知系爭停車空間係作停車之用，於室內裝修申請時即具回復原狀之期待可能，仍僅保留停車板，置該機械停車設備原有之昇降功能不堪使用，致不能達原核准用途狀態，符合行政罰法第10條第1項，自應論罰。㈡、原處分2之部分: １、除同上述原處分1部分之理由外，建築法並未賦予原告得申請展延之規範，更無賦予原告得要求被告須回覆同意或不同意之法定義務，其不具公法上請求權。本件憑原告之努力可避免違規並達成改善目的，縱被告於112年6月2日始函復，惟函復與否並非被告須依建築法執行職務行使公權力事項規定，尚無有不作為裁量情事。再者，姑不論被告函復與否，原告本負有依期改善之法定義務。而原處分2裁處時，已超過原處分1所示之90日期限，原告主張，不足為採。２、承辦員於現場勘查時，因系爭建物鐵門拉下，看不見裡面，故從嚴認定是否違規使用狀態持續存在，始不讓拍照。㈢、並聲明: １、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。五、本院之判斷：㈠、本件應適用之法令: １、建築法第73條第2項至第4項:建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限（第2項）。前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之（第3項）。第2項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之（第4項）。２、建築法第77條之4條第1項至第2項:建築物昇降設備及機械停車設備，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用（第 1項）。前項設備之管理人，應定期委託領有中央主管建築機關核發登記證之專業廠商負責維護保養，並定期向直轄市、縣（市）主管建築機關或由直轄市、縣（市）主管建築機關委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或團體申請安全檢查。管理人未申請者，直轄市、縣（市）主管建築機關應限期令其補行申請；屆期未申請者，停止其設備之使用（第 2項）。３、建築法第91條第1項第1款:有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。４、使用辦法第1條:本辦法依建築法（以下簡稱本法）第73條第4 項規定訂定之。５、使用辦法第8條第8款:本法第73條第2項所定有本法第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：八、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間，或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。６、統一裁罰基準第1點:臺北市政府為審慎處理違反建築法（以下簡稱本法）事件，並兼顧裁罰之明確性、適當性與公平性及符合比例原則，以減少裁罰爭議及提升行政效率，特訂定本基準。７、統一裁罰基準第4點：違反本法之統一裁罰基準如附表2。附表2、違反建築法事件統一裁罰基準表項次16：「違反事件：建築物擅自變更類組使用。法條依據：第91條第1項第1款。統一裁罰基準或其他處罰：【分類】G類組，【第1次、第 2次】處6萬元罰鍰，並限期改善或補辦手續。……」８、統一裁罰基準第8點：如因情節特殊而有加重或減輕處罰之必要者，得於裁處書內敘明理由，於法定罰鍰額度內處罰，不受第4點裁罰基準限制。９、執行原則第1點:法令依據：依建築法第73條、第91條及建築技術規則規定辦理。 、執行原則第2點第4項第1款:執行原則：原建築物核准設置之汽車昇降設備或機械停車設備擅自拆除處理方式：⑴屬法定停車位者，應處予違規罰鍰，並令其恢復停車使用，如仍拒不改善得連續處予罰鍰。㈡、如事實概要欄之事實，為兩造所未爭執，並有系爭建物平面圖、系爭建物登記第二類謄本、被告101年8月公告、被告11 1年12月21日會勘通知單（見112年度訴字第552號卷第17、2 1、23、33、35頁）訴願決定1、被告112年1月7日函、原處分1、97使字第0395號使用執照、97使字第0395號使用執照存根附表、使用執照附表（一）97使字第0395號使用執照變更登記欄、系爭建物標示部、系爭建物所有權部、被告110 年9月16日函及各該送達證書（見訴願決定1卷第1至4、33至 36、38至40、43至46、48頁）；訴願決定2、被告112年6月1 4日函、原處分2、原告112年2月22日函、被告112年6月2日函及各該送達證書（見訴願決定2卷第1至5、46至50、90、9 4至95頁）等在卷可查，足認為真實。㈢、原處分1部分：１、原處分1所為之處分原告違反建築法，於理由欄中敘明違反條文為建築法第73條第2項之系爭建物應依核定之使用類組使用，然變更停車空間與原核定使用不合，未申請變更使用執照之情形（下以變更未申請執照稱之），依據建築法第91條第1項第1款及裁罰基準處以罰鍰6萬元及文到次日90日內改善（文到次日90日內改善部分原告未聲明撤銷），是以，本件應審酌者為原告是否有前開變更未申請執照之行為。２、原告主張其受讓時該機械停車設備已不存在，故無法為前開申請執照之行為： ⑴、原告既然為系爭建物之繼受人，其應對於該房屋有機械停車位之情有所知悉，亦有義務查閱相關圖說用以確認系爭房屋之情形，又停車空間之變更，依據建築法第73條第2項之規定，本應申請變更，該房屋原告既為繼受取得，原告雖非變更該停車空間之人，係規範建物所有人，在有第73條第2項之情形下，建物所有人繼受建物，縱非其為變更行為，但其為建築物所有人，即屬於該條所規範之對象，是以，被告原處分1、2據以認定原告屬於建築法第73條第2項之違章行為之主體自無違誤。 ⑵、又如前所述，原告既有義務確認圖說或建物之結構，則對於建物有部分為機械停車位乙節自然應為其所知悉。則不論該停車位實際上是否仍有器具擺放於該處，原告仍應瞭解並處理相關後續事宜，如申請變更將停車位廢止，或是將該機械停車位之狀態予以復原。原告自不能以該停車位之位置現時尚已無任何相關機械停車位之設備而免除相關義務，是以，原告此部分主張，自難作為有利於其認定之理由。３、原告主張該停車位業經被告以101年8月公告停止使用，該停車位已不存在，後續自不得以該停車位尚存為由認其為變更予以裁處： ⑴、此處所應區辨者，在於該停車空間之廢止與該停車空間之停止使用，屬於不同之概念。所謂之廢止，指的是該停車空間自此變成非停車空間，而所謂停止使用，則為該停車空間因為特定事由而不得使用。由上概念可知，停止使用之停車空間該停車空間仍屬停車空間，只是不能再使用。不會因為經相關主管單位公告停車空間停止使用後，該停車空間就變成並非停車空間。 ⑵、本件101年8月公告之內容為該停車空間因為並未申請使用許可證而停止使用，並非廢止該停車空間，該停車空間仍屬存續狀態。也就是說，101年8月公告之效力，為停止該車位之使用，並未使該停車位就此消失。該停車位既仍存在，則原告對於建築法第73條第2項之義務仍屬存在。　　４、原告收受被告110年9月16日函後即委託建築師恢復隔間牆並申請建築物室內裝修施工許可及展延改善期限。於111年8月停止系爭建物出租，同年10月中完工，爾後系爭停車空間持續閒置，未做違規用。嗣於12月30日申請報驗，隔年3月15 日取得建築物室內裝修合格證明，非未辦理竣工等語。然原處分1係以原告為不符停車空間狀態違規使用，而原告所稱之裝修，為室內裝潢，對於該停車空間是否符合停車空間之狀態，與裝潢是否竣工係屬二事，自不能以室內裝潢竣工而認該停車空間恢復原狀態，另閒置未用乙節，與本件要件之需符合停車空間狀態亦為不同，即如前所述，該停車空間仍屬存在，原告仍須維持該停車空間之狀態，使其處於隨時得以停車使用之狀態，並非閒置未用而可忽略該狀態存在，並進而申請使用，是以，原告主張實非可採。５、原告主張被告未依執行原則第2點第4項之規定令原告恢復機械停車設備，及以裁處原則裁罰。查執行原則第2點第4項係依據建築法之規範而來，而依據建築法之規定，違反第73條第2項依據同法第91條第1項第1款處以相關處罰，本為法所容許，被告直接援用建築法之規定予以處罰，自屬合法，而執行原則本身，則屬於臺北市政府所規範之行政命令，觀其內容與建築法91條第1項第1款之處以罰鍰並限期改善並無二致，原處分1雖未引用執行原則，然該部分執行原則之規範與建築法並無二致，自不能以此部分未用執行原則而遽指原處分違法。況且，執行原則第2點第4項明定，屬法定停車位者，應處予違規罰鍰，並令其恢復停車使用，如仍拒不改善得連續處予罰鍰。換言之，縱使適用執行原則第2點第4項之規範，被告仍可對原告直接處以罰鍰。至所謂之裁處原則（見被告證物7-1），則屬於相關流程之規定，且並未引用於原處分1，自無法認定裁處原則為本件被告據以裁量之相關規定。㈣、原處分2部分：１、原處分2之引用條文為建築法第73條第2項、第91條第1項第1 款，且其因為原處分1之限期改善90日屆至而未改善，引用與原處分1相同之上開條文對原告予以裁罰。２、首指出者，建築法第91條第1項第1款所定之限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰。要件上為主管機關限期改善期日屆至時，仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰之。要件上係以原處分1之限期90日內改善為基礎，而該改善，解釋須為竣工完成改善，並非以在該期限內有施工計畫或跟相關人員接洽欲改善工程之情，即可認為有積極處理而不符要件。也就是說，在要件上只要逾期未改善且有繼續使用者，即符合構成要件。３、本件原告於112年2月22日即發函請求展延，並在函文敘明無法於原處分1所定期限完成改善，而實際上原告亦於同年7月始完成改善工程，此據原告於起訴狀所自陳。又原告自陳於同年4月18日本件承辦人電話告知時已逾越改善期限，足認原告於本件原處分1到期日後90日仍未將該停車空間回復應有之使用狀態，業已符合連續處罰之構成要件。４、雖原告已經過承辦人口頭同意延展。然原處分1之限期90日內改善，係以行政處分之方式對原告所做成，則該部分之展延或變更，須以行政機關之意思表示，即變更或撤銷該行政處分之另一行政處分做成，並對原告送達，始生效力，並非經承辦人口頭告知即有變更該日期之效力。查本件原告主張承辦人口頭告知同意延展期限，然承辦人之告知，並非行政程序法上所規範之行政處分，當無變更原處分1之限期90日內改善之效力。原告仍須於90日內改善。也就是說，縱使承辦人有告知可能可以延展，但在實際收受原處分之前，該部分尚未變更，自不能以此做為認定該延展合法生效進而產生變更原處分1所載90日之事由。且原告於起訴狀自陳系爭停車空間於111年8月停止出租，未再違規使用，僅在預定施工時程前暫時出租供人停車。可認原告確有符合建築法第91條第 1項第1款之要件。５、原告以其承諾重新裝設機械停車設備，且於7月19日完工報驗並取得使用許可證，被告亦於8月25日至現場會勘確認，無拒不改善之情，不得連續處罰。然如前所述，連續處罰之要件為限期後仍未改善繼續使用，原告前開主張之改善完工日為限期改善屆至日4月9日後之7月19日，且該期日並未展延，被告於6月14日以原處分2裁處原告，並無違誤。又原告以被告於112年6月2日函記載之「另本案因已逾上述改善期限且未改善完成，依據建築法應予連續裁罰」而被告於6月6日始至現場勘查為由，主張其執行職務偏頗，但如前所述，該條之要件為期限後未改善且繼續使用，而本件於112年6月2 日函文之前，原處分1之90日期限業已屆至，原告仍未為改善完畢，該處分並不因此而有違法之情。６、原處分2加重處罰未敘明理由，應予撤銷： ⑴、按行政行為採取之方法應有助目的之達成，有多種同樣達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者，採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡，行政程序法第7條定有明文。此即比例原則所派生之適當性原則、必要性原則及相當性原則在實定法上之具體規定；其中適當性原則係指行政行為所採取之方法應有助於目的之達成。次按行政機關依裁量權所為之行政處分，以其作為或不作為逾越權限或濫用權力者為限，行政法院得予撤銷，此觀行政訴訟法第201條即明。蓋由於國家行政事務日趨複雜且涉專業，為使行政機關能有效率處理行政事務，並尊重行政機關之專業，對於行政機關裁量權之行使，司法機關原則上僅就裁量事項之行政處分作合法性審查。苟行政機關作成此裁量處分時所為之裁量權行使，未違反法令或濫用權限，亦非行政法院所得審究。再按「行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇。」「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。」行政程序法第6條、第8條分別定有明文。又合法行政處分之作成，除應遵守法律之明文規定外，尚應慮及公法上一般法律原則之適用。行政機關作成行政處分時，對於相同或具同一性之事件，為保障人民之正當合理之信賴，並維持法秩序之安定，應受合法行政先例或行政慣例之拘束，如無實質正當理由，即應為相同之處理，以避免人民遭受不能預見之損害，此即所謂行政自我拘束原則。準此，在具體個案中如具備實質正當理由，行政機關作成行政處分時即非不得作成不同之處理（最高行政法院111 年度上字第939號判決參照）。 ⑵、原告主張原處分2之處罰應該按照裁罰基準附表二項次16，G 類組第二次違反處罰6萬元等語。 ⑶、查系爭建物屬於G類建物，業據被告於答辯狀所自陳，亦於處分書上記載G3類建物，依據裁罰基準附表之規定，原告原處分2之違規屬於經限期改善後之第2次違規，則應處6萬元罰鍰。 ⑷、然原處分2記載依據統一裁罰基準之規範，裁處原告12萬元罰鍰，顯與前開所述統一裁罰基準不符。而統一裁罰基準及附表均屬於被告為了違反相關事件所做成之基準，具有同一性之信任，需有實質之相當理由，方可為不同之處罰。 ⑸、原處分2之罰鍰金額相較於統一裁罰基準表項次16G類別部分加重，然原處分2並未敘明加重之理由。觀以裁罰基準第8點之規定可知，如欲加重處罰，且有加重之必要，被告仍須敘明理由。被告做成加重處罰之原處分2並未敘明理由，顯屬違反上開規定。原處分2關於罰鍰之部分顯屬違反，應予撤銷。又訴願決定2就此部分遞與維持，亦非妥適，應併予撤銷之。六、綜上所述，原處分1關於罰鍰之部分並無違誤，訴願決定1予以維持，均屬合法，原告此部分聲明應予駁回。而原處分2 關於罰鍰部分，因系爭建物屬於統一裁罰基準之G類別，又原處分2屬於第2次處罰，而原處分2並未敘明與統一裁罰基準相異處罰之理由遽以對原告加重處罰，顯屬不當，訴願決定亦予維持，亦非妥當，故原處分2關於罰鍰部分與訴願決定2此部分應予以撤銷。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。八、本件第一審之訴訟費用為6,000元，而本件原告勝訴部分原繳納之裁判費為2,000元，敗訴部分原繳納之裁判費為4,000 元，由兩造依其勝敗訴之部分分別負擔，爰確定如主文第3 項所示。並諭知被告應給付原告應繳納之裁判費。　九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行政訴訟法第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　法　官唐一强　一、上為正本係照原本作成。二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　 21 　日書記官陳達泓

2024-11-21

TPTA-113-簡-172-20241121-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5634號原告臺北市政府都市發展局法定代理人王玉芬訴訟代理人許淑慧被告陶森綱上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年11月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00號00樓之00房屋騰空返還原告。二、被告應給付原告新臺幣30,378元，及自民國113年1月30日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,745元。三、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：兩造於民國112年1月31日簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租臺北市 ○○區○○路00號00樓之00房屋（下稱系爭房屋）；租賃期間自112年2月1日起至114年1月31日止，每月租金為新臺幣（下同）3,650元（含管理維護費）。詎被告自112年7月起欠繳租金，原告於112年12月27日以北市都服字第11230922241 號函（下稱112年12月27日函）定期催告被告繳納仍未繳清，再於113年1月26日以北市都服字第1133009152號函（下稱 113年1月26日函）通知終止系爭租約，該函於同年1月29日送達被告，系爭租約已於113年1月29日終止，計被告尚積欠 112年7月1日至113年1月29日止租金總額為25,315元（詳如附表2「積欠租金」欄所示）。又系爭租約既已終止，被告於租約終止後繼續占有系爭房屋自屬無權占有，爰擇一依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋。另依系爭租約第5條規定，被告應於每月20日前繳納租金，逾期不繳，應另按附表1計算方式加收懲罰性違約金，故被告應自112年7月21日起按附表1計算方式計付違約金。再依系爭租約第17條約定，被告於租賃關係消滅後，未依約遷離時，應按租金之1.3倍計算占用期間之損害賠償金，故被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，尚應按月給付原告損害賠償金4,745元等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告25,315元，及自112 年7月21日起至清償日止，按附表1計算之違約金。⒊被告應自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4, 745元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。三、本院判斷：　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第455條、第2 50條第1項定有明文。又系爭租約第14條第1項第2款約定：「乙方（即被告）或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有積欠租金達2個月，經催告仍不清償者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議。」、第5條第1項約定：「租金每月3,650 元（含管理維護費），乙方應於每月20日前依前條規定繳納 1個月租金，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2 %。二、逾期繳納在1個月以上（含）未滿2個月者，照該期欠額加收4%。三、逾期繳納在2個月以上（含）未滿3個月者，照該期欠額加收6%。四、逾期繳納在3個月以上（含）未滿4個月者，照該期欠額加收8%。餘此類推，最高以追繳20% 為限。」、第17條約定：「本租約終止或期滿時，乙方應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清，並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方接管並遷出戶籍，並不得要求任何補償，其返還國宅日以甲方實際點收國宅之日為準。如有殘留家具、雜物者，視為放棄所有權，任憑甲方處理，並應給付甲方為處理家具、雜物所支出之費用。乙方未依約將國宅騰空返還甲方，應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金），且不得主張續租。」再，表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號民事大法庭裁定意旨參照）。　㈡經查：　⒈原告主張上開事實，業據提出系爭租約、112年12月27日函、 113年1月26日函、中華郵政掛號郵件收件回執及信封為憑（見本院卷第15-27頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述或提出書狀爭執，本院審酌前開證據資料，核屬相符，堪認原告上開主張為真實。被告自112年7月起即遲延給付租金，並已達2個月以上，經原告以112年12月27日函定期催告仍未繳清，原告得依系爭租約第14條第1項第2款約定終止租約。原告已以113年1月26日函對被告為終止系爭租約之意思表示，該函於113年1月29日送達被告居住之系爭房屋，雖經郵務機關以招領逾期為由退回，但被告未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，依上開說明，應認被告受招領通知時，原告終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力。從而，系爭租約已於113年1月29日經原告合法終止，被告應返還租賃物，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，洵屬有據。　⒉被告未依約給付租金，迄今尚積欠112年7月1日至113年1月29 日止租金共25,315元（詳如附表2「積欠租金」欄所示），則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告給付積欠之租金25,315元，及違約金5,063元（詳如附表2「違約金」欄所示），合計30,378元，亦屬有據。　⒊被告於租賃關係消滅後，並未依約遷離系爭房屋，則原告依系爭租約第17條約定，請求被告給付自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付按約定租金3,650元之1.3倍計算之損害賠償金4,745元（3,650元×1.3倍＝4,745元），亦屬正當，應予准許。四、綜合上述，原告依民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋、依系爭租約第5條約定請求被告給付租金25,315元及違約金5,063元，合計30,378元，暨依系爭租約第17條約定，請求被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,745元，均為有理由，應予准許。關於請求遷讓房屋部分，原告依民法第455條規定請求返還既有理由，本院毋庸就選擇合併之民法第767條第1項前段再予審究，附此敘明。五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李桂英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁鏡瑄附表1：　　　　　　　　　　　　編號系爭租約第5條第1項約定之懲罰性違約金計算方式 1 逾期未滿1個月者，按積欠本金之百分之2計算。 2 逾期在1個月以上，未滿2個月者，按積欠本金之百分之4計算。 3 逾期在2個月以上，未滿3個月者，按積欠本金之百分之6計算。 4 逾期在3個月以上，未滿4個月者，按積欠本金之百分之8計算。 5 逾期在4個月以上，未滿5個月者，按積欠本金之百分之10計算。 6 逾期在5個月以上，未滿6個月者，按積欠本金之百分之12計算。 7 逾期在6個月以上，未滿7個月者，按積欠本金之百分之14計算。 8 逾期在7個月以上，未滿8個月者，按積欠本金之百分之16計算。 9 逾期在8個月以上，未滿9個月者，按積欠本金之百分之18計算。 10 逾期在9個月以上，者，按積欠本金之百分之20計算。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表2：單位：新臺幣/元編號日期逾期月數及應付違約金比例（至言詞辯論終結日止）積欠租金違約金（積欠租金×左欄比例） 1 113年1月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,415元（備註） 683元 2 112年12月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 3 112年11月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 4 112年10月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 5 112年9月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 6 112年8月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元 7 112年7月逾期繳納逾9個月以上 20% 3,650元 730元合計 25,315元 5,063元備註編號1：按比例計算至終止租約終止日（即113年1月29日）：3,650×29/31（元以下四捨五入）

2024-11-21

TPDV-113-訴-5634-20241121-1