返還價金等
臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第491號
上 訴 人 劉文川
被 上訴 人 林美玲
訴訟代理人 楊盤江律師
上列當事人間請求返還價金等事件,上訴人對於中華民國113年8
月23日臺灣臺中地方法院112年度訴字第287號第一審判決提起上
訴,本院於114年2月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴,以被告
一人提出非基於其個人關係之抗辯,而經法院認為有理由者
為限,始得適用民事訴訟法第56條第1項之規定(最高法院1
11年度台上字第1271號判決意旨參照)。準此,應負連帶債
務之共同被告之一人提起上訴,提出非基於其個人關係之抗
辯,第二審法院審理時,程序上應先將未提起上訴之其餘共
同被告列為上訴人處理,惟日後判決結果若係上訴駁回,則
因其上訴非有利益於共同訴訟人,判決書當事人欄自無庸將
未提起上訴之其餘共同被告列為上訴人。查原審判命上訴人
與原審共同被告○○○○、○○○、○○○、○○○(後4人下稱○○○○等4
人,與上訴人合稱劉文川等5人)應於繼承其等被繼承人○○○
之遺產範圍內,連帶給付被上訴人新臺幣(下同)6萬6,025
元本息,僅上訴人提起上訴,提出非基於個人關係之抗辯,
然因本院審理結果,認其上訴為無理由(詳後述),依上說
明,其上訴效力不及於○○○○等4人,自無須將之併列為上訴
人,先此敘明。
貳、實體事項
一、被上訴人主張:伊與○○○、原審共同被告○○○、○○○、○○○○、○
○○、○○○(合稱○○○等6人)於民國111年8月25日簽立土地買
賣契約書(下稱系爭契約),約定伊以新臺幣(下同)64萬
1,000元向○○○等6人購買坐落臺中市○區○○○○段0000000地號
土地(下稱系爭土地)應有部分4分之3(下稱系爭應有部分
),並已交付簽約款30萬元,尾款34萬1,000元則待111年10
月15日前點交系爭土地時付清。詎系爭土地為○○○等6人共有
之臺中市○區○○○○段0000○號建物(門牌號碼:臺中市○區○○
街000○0號,下稱A建物)占用如原判決附圖編號(下稱編號
)A部分,及第三人所有之同段0000建號建物(門牌號碼:
臺中市○區○○街000○0號,下稱B建物;與A建物合稱系爭地上
物)占用編號B部分。○○○等6人未依系爭契約第9條第2項、
第11條第1項約定,於點交系爭土地前清除系爭地上物,伊
遂於112年1月5日以台中何厝郵局9號存證信函(下稱系爭存
證信函)催告○○○等6人於7日內清除系爭地上物,否則系爭
契約即為解除,○○○等6人仍未置理,伊已合法解除系爭契約
,依系爭契約第10條第3項約定,○○○等6人應返還所收價金3
0萬元,並支付懲罰性違約金9萬6,150元。又上開金額為可
分之債,應由○○○等6人平均分擔之,而○○○於112年1月10日
死亡,劉文川等5人就繼承○○○遺產範圍內,應連帶負清償責
任等情。爰依系爭契約第10條第3項約定及民法第1153條規
定(下稱系爭請求權),求為命上訴人應與○○○○等4人於繼承
○○○之遺產範圍內,連帶給付被上訴人6萬6,025元,並加計
自民事追加被告準備書狀繕本(下稱系爭繕本)送達翌日起算
法定遲延利息之判決(原審為上訴人此部分敗訴之判決,上
訴人不服,提起上訴;未繫屬本院部分,不予贅述)。並答
辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:○○○等6人未先依土地法第34條之1規定通知共
有人是否依系爭契約條件承購,即進行後續用印,系爭契約
尚未生效。且○○○等6人已將A建物拆除,並未違約。又劉文
川等5人係於原審測量後始知悉B建物有占用系爭土地之情形
。縱認伊等應給付違約金,該違約金額過高,應予酌減等語
,資為抗辯。並上訴聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄
。㈡上開廢棄部分,被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請
均駁回。
三、本件經兩造整理爭執、不爭執事項,並簡化爭點如下(見本
院卷第88-89頁):
㈠不爭執事項(經採為本件判決基礎):
⒈○○○等6人授權○○○○於111年8月25日與被上訴人簽立系爭契約
,約定由被上訴人向○○○等6人購買系爭應有部分,買賣價金
64萬1,000元,被上訴人已依系爭契約交付簽約款30萬元,
並約定於111年10月15日前點交系爭土地(見原審卷一第21-
23頁土地登記第一類謄本、第25-51頁土地買賣契約書、第5
3-63頁不動產買賣(租賃)授權書、地籍圖謄本)。
⒉○○○於112年1月10日死亡,其繼承人為劉文川等5人(見原審
卷一第193-203頁繼承系統表、戶籍謄本)。
⒊○○○等6人所共有之A建物占用系爭土地如編號A所示部分,及
第三人所有之B建物占用系爭土地如編號B所示部分(見原審
卷一第73-75頁系爭A建物登記第一類謄本、第313-315頁系
爭B建物登記第二類謄本、第417-429頁原審勘驗筆錄、現場
照片、第439頁土地複丈成果圖)。
⒋被上訴人依系爭契約第10條第1項約定,於112年1月5日以系
爭存證信函通知○○○等6人「於函到7日內依約拆除占用系爭
土地之地上物,否則買賣契約即為解除,不另通知」等語,
○○○、○○○○、○○○、○○○於112年1月6日收受,○○○於同年月7日
收受,○○○則因郵政機關未獲會晤,於同年月9日經製作招領
通知後,以逾期招領為由退回(見原審卷一第95-99頁系爭
存證信函、第279頁信封、第101-113頁、第281-293頁中華
郵政掛號郵件收件回執)。
㈡爭點:
⒈被上訴人是否已經合法解除系爭契約?
⒉上訴人是否應返還買賣價金及給付違約金予被上訴人?違約金
應否酌減?
四、得心證之理由
㈠被上訴人主張○○○等6人授權○○○○於111年8月25日與被上訴人
簽立系爭契約,約定由被上訴人以64萬1,000元向○○○等6人
購買系爭應有部分,被上訴人已依系爭契約交付簽約款30萬
元,○○○等6人應於111年10月15日前點交;嗣○○○於112年1月
10日死亡,其繼承人為劉文川等5人,且系爭土地上有系爭
地上物等情,為上訴人所不爭執(見不爭執事項⒈至⒊),堪
信屬實。至上訴人雖抗辯系爭契約係買賣系爭應有部分,未
先依土地法第34條之1規定辦理,尚未生效云云;然因土地
法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義
務關係,並無對抗第三人之效力,故○○○等6人出賣系爭應有
部分之共有人通知義務,純屬共有人間之內部關係,其等縱
未踐行此項通知義務,逕出售系爭應有部分予被上訴人,對
他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題,不影響其出售、
處分之效力,是其此部分所辯自不足採。
㈡被上訴人已合法解除系爭契約:
⒈被上訴人主張因○○○等6人未依約清除系爭地上物,伊於催告
後已合法解除系爭契約等語,則為上訴人所爭執,並以前詞
置辯。然依系爭契約第9條第2項、第11條第1項、第10條第3
項依序約定:「本買賣土地如有地上物時,除雙方另有約定
外,乙方(即○○○等6人)於點交前應將地上物清除,如有第
三人占用者,並應負責排除」;「甲(即被上訴人)乙雙方
約定簽定本土地買賣契約書後,乙方應向地政機關申請土地
複丈手續,並應於交屋款前完成鑑界。鑑界結果如有第三人
占用土地者,乙方應負責於點交土地前排除」;如乙方有其
他違約情事時,甲方得解除本契約等語(見原審卷一第33頁
)。可見系爭土地如有地上物時,不論何人所有,○○○等6人
即負有清除地上物之義務。而兩造均不爭執系爭土地上有系
爭地上物,則○○○等6人即應於111年10月15日點交前,將系
爭地上物清除,並排除第三人占用,否則被上訴人即得定期
催告後解除系爭契約。
⒉又被上訴人曾於112年1月5日以系爭存證信函定期催告○○○等6
人依約拆除占用系爭土地之地上物,否則即解除系爭契約,
不另通知等語;且○○○、○○○○、○○○、○○○、○○○均於112年1月
7日以前即已收受該存證信函;○○○則因郵政機關未獲會晤,
於同年月9日經製作招領通知後,以逾期招領為由退回等情
,已為兩造所不爭執(見不爭執事項⒋),堪予認定。而按
表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地
,郵務機關因不獲會晤相對人,而製作招領通知單通知相對
人領取者,除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由
外,應認相對人受招領通知時,表意人之意思表示已到達相
對人而發生效力,不以相對人實際領取為必要(最高法院10
9年度台上大字第908號裁定意旨參照)。查上訴人並未舉證
證明○○○客觀上有何不能領取之正當事由,則依前揭說明,
應認系爭存證信函之意思表示已於112年1月9日到達○○○而發
生送達之效力。○○○等6人既未於收受系爭存證信函7日內即
同年1月16日前依催告清除系爭地上物,並排除第三人占用
系爭土地,堪認系爭契約已於112年1月16日合法解除。上訴
人雖辯稱被上訴人未給予清除系爭地上物之合理期間,其解
約不合法云云。然○○○等6人為系爭土地之共有人,對系爭土
地之使用狀況自不得諉為不知,且買賣土地約定進行鑑界、
清除地上物,以釐清產權責任,實為社會交易所常見,而於
本件買賣關係中,被上訴人既非企業經營者,上訴人亦非消
費者,契約雙方有平等議約能力,並就該等事項已明確約定
履約期限,縱因○○○等6人對系爭土地遭系爭地上物占用情形
有所誤判,仍應受系爭契約之拘束。是上訴人此部分所辯,
自無可採。
㈢關於被上訴人得請求上訴人給付之金額:
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金;約定
之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第250條第1
項、第252條分別定有明文。而違約金有損害賠償性質及懲
罰性質,前者係以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額
之預定,並不具懲罰色彩;後者則以強制債務履行為目的,
確保債權效力之強制罰,具有懲罰性,債務人於違約時除應
支付違約金外,仍應依契約約定或其他債之關係負損害賠償
責任。而當事人約定之違約金是否過高,應依一般客觀事實
、社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如期履行債
務時債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性
違約金者,並應參酌債務人違約情狀以為判斷(最高法院10
9年度台上字第1013號、111年度台上字第2334號、112年度
台上字第652號判決意旨參照)。查系爭契約第10條第3項後
段、第4項約定:「……如乙方(即○○○等6人)毀約不賣或給
付不能或不為給付或有其他違約情事時,甲方(即被上訴人
)除得解除本契約外,乙方應於甲方通知解約日起三日內,
立即將所收款項如數返還甲方,並於解約日起十日內另交付
原所收款項計算之金額予甲方,以為違約損害賠償」、「本
條所規定之違約金,並不妨礙損害賠償請求權之行使」。可
見系爭契約於債務人違約時除應支付違約金外,仍應依契約
約定或其他債之關係負損害賠償責任,而將違約金與其他之
損害賠償併列,足認該違約條款係以強制債務履行為目的,
以確保債權效力之強制罰,具有懲罰性,是被上訴人主張前
開約定之違約金性質為懲罰性違約金,應屬可採。則被上訴
人主張系爭契約因○○○等6人違約而解除,並依系爭契約第10
條第3項後段約定,請求○○○等6人返還已付價金30萬元,並
給付懲罰性違約金,自屬有據。又被上訴人以其因解除系爭
契約受有無法轉售系爭土地獲利之消極損害,及委任律師費
6萬元之積極損害,主張懲罰性違約金為9萬6,150元等語,
則為上訴人所否認,並抗辯違約金過高等語。經查,參酌內
政部頒布之成屋買賣契約書範本第11條第1項:「賣方違反
第7條(所有權移轉)第1項或第2項、第9條(交屋)第1項
前段約定時,買方得定相當期限催告賣方解決,逾期仍未解
決者,買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之
房地價款並附加每日按萬分之2單利計算之金額,全部退還
買方外,並應支付與已付房地價款同額之違約金;惟該違約
金以不超過房地總價款15%為限。」(見本院卷第139頁)。
本件雖非以成屋為買賣標的,然仍屬就不動產所簽立之買賣
契約,且觀被上訴人請求違約金之依據即系爭買賣契約第10
條第3項後段所定之違約金額為「原所收款項計算之金額」
,與前開範本規定之賣方違約金數額相同,是本院自得參照
該範本作為違約金是否過高之衡量標準。再本件如依被上訴
人請求以○○○等6人所收價款同額計算違約金為30萬元,占系
爭契約總價(64萬1,000元)之47%,遠超過前開範本規定之
15%上限,確有過高之情形,上訴人抗辯應予酌減,即為可
採。本院衡以被上訴人與○○○等6人係於111年8月25日訂立系
爭契約,嗣於112年1月16日解除,併參酌○○○等6人違約情形
,被上訴人所受損害情形等情狀,認被上訴人所得請求給付
之違約金,應予酌減為系爭土地總價64萬1,000元之15%即9
萬6,150元(計算式:641,000×15%=96,150)為適當。基上
,被上訴人自得依系爭契約第10條第3項後段約定請求○○○等
6人給付買賣價金30萬元、懲罰性違約金9萬6,150元,合計3
9萬6,150元。
⒉再按數人負同一債務或有同一債權,而其給付可分者,除法
律另有規定或契約另有訂定外,應各平均分擔或分受之;其
給付本不可分而變為可分者亦同,民法第271條定有明文。
前開規定數人負同一債務而其給付可分者,應各平均分擔之
。此項屬可分之債,應於平均分擔後,各就其分擔之部分負
清償之責(最高法院113年度台上字第2235號判決意旨參照
)。查被上訴人請求○○○等6人返還已支付價金及違約金,核
屬可分之債,依上開說,應由其6人平均分擔之,依此計算
,其6人應各負擔之數額為6萬6,025元。又劉文川等5人為○○
○之繼承人,依法應於繼承○○○之遺產範圍內連帶清償之。
㈣綜上所述,被上訴人依系爭請求權請求上訴人應與○○○○等4人
於繼承○○○之遺產範圍內連帶給付被上訴人6萬6,025元,及
自系爭繕本送達翌日即112年4月9日起至清償日止,按年息
百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。原審就此部分
為上訴人敗訴之判決,核無違誤。上訴人上訴意旨指摘原判
決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
㈤本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院審酌後,認與判決結果不生影響,爰不逐一論述,附此
敘明。
五、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 戴博誠
法 官 莊宇馨
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 謝安青
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
TCHV-113-上易-491-20250305-1