返還土地等
臺灣雲林地方法院民事簡易判決
113年度六簡字第201號
原 告 張凱登
訴訟代理人 廖元應律師
複 代理人 蔡亞曈
被 告 張莘苓
張子岳
兼 上一人
法定代理人 李雪靜
上三人共同
訴訟代理人 林再輝律師
上列當事人間請求返還土地等事件,於民國114年2月17日言詞辯
論終結,本院判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼雲林縣○○市○○路00號南側房屋坐落雲林縣
○○市○○段000地號土地如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國1
13年6月20日複丈成果圖所示761(2)面積7.24平方公尺之
地上物拆除,並將該部分土地返還原告。
二、被告各應給付原告新臺幣1,081元,及自民國113年10月25日
起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國113年2月2日起至拆除門牌號碼雲林縣○○市○○
路00號南側房屋如附圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6
月20日複丈成果圖所示761(2)面積7.24平方公尺部分並將
該部分土地返還原告之日止,各按月給付原告新臺幣54元。
四、原告其餘先位之訴駁回。
五、核定被告有事實上處分權之門牌號碼雲林縣○○市○○路00號南
側房屋占用原告所有坐落雲林縣○○市○○段000地號土地如附
圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6月20日複丈成果圖所
示761(1)面積42.31平方公尺部分,每月租金金額為新臺
幣316元。
六、被告各應給付原告新臺幣6,318元,及自民國114年2月18日
起至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
七、被告應自民國113年2月2日起至門牌號碼雲林縣○○市○○路00
號南側房屋附圖即雲林縣斗六地政事務所民國113年6月20日
複丈成果圖所示761(1)面積42.31平方公尺部分不堪使用
之日或交還占用之雲林縣○○市○○段000地號土地面積42.31平
方公尺部分止,各按月給付原告新臺幣105元。
八、原告其餘備位之訴駁回。
九、訴訟費用由被告負擔百分之21,餘由原告負擔。
十、本判決第1、2、6項得假執行,第3、7項已到期部分得假執
行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠先位之訴部分
⒈原告為雲林縣○○市○○段000地號土地(下稱系爭土地)之所有
人,被告則為門牌號碼雲林縣○○市○○路00號二間房屋之南側
房屋(下稱系爭房屋)之事實上處分權人,系爭房屋並無合
法權源占用系爭土地,原告爰依民法第767條第1項前、中段
,請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分,並返還該部分
土地予原告。
⒉系爭房屋占用系爭土地面積共計49.55平方公尺,即雲林縣斗
六地政事務所民國113年6月20日複丈成果圖(下稱附圖)所
示761(1)面積42.31平方公尺部分、761(2)面積7.24平
方公尺部分,因系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣(下
同)4,200元,其租金應以年息10%計算,故原告請求被告各
應給付自起訴日回溯5年內占用系爭土地所獲得相當租金之
不當得利34,685元,另原告亦得請求被告自起訴之日即113
年2月1日至交還系爭土地之日止,各按月給付578元予原告
。
⒊並聲明:⑴被告應將附圖所示761(1)面積42.31平方公尺;7
61(2)面積7.24平方公尺拆除,並將該部分土地返還予原
告;⑵被告各應給付34,685元予原告,及自113年10月24日起
至清償日止按年息5%計算之利息;⑶被告各應自113年2月1日
起至系爭土地返還原告之日止,各按月給付578元予原告;⑷
願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位之訴部分
⒈倘若本院認為系爭房屋占用系爭土地,有符合民法第425條之
1所規定法定租賃權之情形,而無須拆除,原告爰依民法425
條之1第2項規定,請求核定系爭房屋使用系爭土地之地租。
系爭房屋占用系爭土地之租金,應以系爭土地申報總價值年
息10%計算。又系爭房屋占用系爭土地之面積共計49.55平方
公尺,再系爭土地之申報地價為每平方公尺4,200元,故被
告各應給付原告每月租金為578元。再者,原告係於89年間
取得系爭土地,又於114年2月17日追加備位之訴聲明,訴請
法院核定租金及請求被告給付租金之訴訟,故原告自得對被
告主張自取得系爭土地所有權後,未逾5年部分之租金,故
原告得請求被告各給付租金34,685元,及就上揭租金部分,
自114年2月18日起按年息5%計算之遲延利息。另原告亦得請
求被告自起訴之日即113年2月1日至系爭房屋不堪使用之日
或交還系爭土地之日止,各按月給付租金578元。
⒉並聲明:⑴被告所有之門牌號碼雲林縣○○市○○段00號南側房屋
占用原告所有之雲林縣○○市○○段000地號土地如附圖所示761
(1)面積42.31平方公尺、761(2)面積7.24平方公尺部分
,自113年2月1日起至上開房屋得使用期限內,核定每月租
金為1,734元;⑵被告各應給付原告34,685元,及自114年2月
18日起至清償日止,按年息5%計算之利息;⑶被告各應自113
年2月1日起至上開房屋不堪使用之日或交還系爭土地之日止
,按月各給付原告578元。
㈢被告雖辯稱系爭房屋之一樓後方房間占用系爭土地部分,即
附圖所示761(2)面積7.24平方公尺部分業已為其餘主建物
所有權範圍所及,然該房間有獨立出口,應為獨立所有權,
且係系爭土地原所有人張敬安死亡後才興建,並無民法第42
5條之1之適用。另被告辯稱係經原告同意被告之被繼承人張
見興於系爭土地上建造上開一樓後方房間,原告亦否認之。
二、被告則以:
㈠系爭土地原為訴外人張敬安所有,系爭房屋不含一樓後方房
間部分(下稱系爭主建物)亦由張敬安建造,嗣系爭土地、
系爭房屋由原告、被告之被繼承人即訴外人張見興分別取得
,張見興死亡後,再由被告繼承,故本件有民法第425條之1
之適用,而有占用系爭土地之合法權源。
㈡系爭房屋一樓後方房間雖為被告之被繼承人張見興建造,然
因其無使用上、構造上獨立性,故為系爭主建物所有權範圍
所及,故應同有民法第425條之1之適用,而有占用系爭土地
之合法權源。倘若本院認系爭房屋一樓後方房間無民法第42
5條之1之適用,則主張張見興興建時,係經原告同意始建造
,故原告請求拆除,應屬無據。
㈢縱認原告請求租金或不當得利有理由,年息10%亦屬過高。
㈣並聲明:原告先、備位之訴均駁回。
三、本院之判斷
㈠兩造不爭執事項(見本院卷第177頁)
1.原告為訴外人張敬安、沈規紀之長子,訴外人張敬安另收養
沈規紀與他人之子女即訴外人張見興為養子;訴外人張見興
為被吿甲○○之夫、被吿丙○○、乙○○之父。
2.系爭房屋坐落雲林縣○○市○○段000地號土地之範圍如附圖「7
61(1)」(面積42.31平方公尺)、「761(2)」(面積7.
24平方公尺)所示。
3.系爭房屋之一樓後方房間(即雲林縣斗六地政事務所113年6
月20日複丈成果圖所示「761(2)」面積7.24平方公尺與「
765(2 )」面積13.08 平方公尺部分,下稱系爭廚房)為
張見興於99至100年間出資興建。
4.系爭房屋不含系爭廚房部分(下稱系爭主建物),為訴外人
張敬安於66年建造,未辦理保存登記。
5.系爭主建物之事實上處分權於89年1月12日由訴外人張敬安
贈與訴外人張見興;訴外人張敬安於89年1月26日死亡。
6.訴外人張見興於102年12月4日死亡,被吿3人為訴外人張見
興之繼承人,且未拋棄繼承。
7.雲林縣○○市○○段000地號土地(重測前地號為雲林縣○○市○○○
段○○○○段00000地號)於66年1月28日由訴外人張敬安取得應
有部分全部之所有權,於89年5月22日由原告以「分割繼承
」為原因登記取得應有部分全部之所有權。
㈡原告先位請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分以及給付
相當於租金之不當得利,備位請求被告給付系爭房屋占用系
爭土地之租金,均遭被告以前詞置辯,是本件爭點應為:㈠
原告先位請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地部分以及給付
相當於租金之不當得利,是否有理由?㈡如原告先位請求無
理由,其備位請求被告應給付原告系爭房屋占用系爭土地之
地租及遲延利息,有無理由?說明如下。
㈢原告先位之訴部分
⒈拆除系爭主建物部分
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限内,有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制,民法第425條之1第1
項定有明文。次按未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記
,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人所取得之事實上處分
權,較之所有權人之權能,實屬無異,性質上與實質之所有
權無殊(最高法院102年度台上字第580號、107年度台上字
第1797號判決意旨參照)。經查,本件系爭土地上之系爭房
屋,其中系爭主建物部分,為訴外人張敬安於66年出資興建
,又系爭土地斯時為張敬安所有,為兩造所不爭執(見不爭
執事項⒋、⒎),是原土地所有權人張敬安為系爭主建物之所
有權人,係屬土地及房屋同屬一人之情形,嗣於89年1月12
日由被告之被繼承人張見興受贈取得系爭主建物,再由被告
於102年12月4日繼承取得系爭主建物之事實上處分權,原告
則於89年5月22日取得系爭土地之所有權,則依據上開法條
規定,被告在系爭土地上具事實上處分權之系爭主建物,推
定在房屋得使用期限内,有租賃關係。則系爭主建物有占有
系爭土地之正當權源,則原告請求上訴人拆除系爭主建物,
即屬無據。
⒉拆除系爭廚房部分
次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,僅將土地或房屋
所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人
,於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間,或房屋受讓人與
土地受讓人間,得成立租賃關係者,須以該房屋於土地或房
屋讓與時業已存在,並具相當之經濟價值為要件(最高法院
102年度台上字第1508號民事判決意旨參照)。又房屋之拆
除,為一種事實上之處分行為,未經辦理所有權第一次登記
之建物,須有事實上之處分權者,始得予以拆除(最高法院
87年度台上字第138號判決意旨參照)。經查,系爭廚房占
用系爭土地範圍如附圖所示「761(2)」(面積7.24平方公
尺)所示,被告雖辯稱此部分不具使用上、構造上獨立性,
為系爭主建物所有權範圍所及,故同有民法第425條之1適用
,具法定租賃關係等語。然查,系爭廚房並非系爭土地原所
有權人張敬安建造,而係被告之被繼承人張見興於99至100
年間出資興建(見不爭執事項⒊),又系爭主建物係於89年1
月12日由張敬安移轉予張見興,再系爭土地則於89年5月22
日由原告繼承取得,故系爭廚房於系爭房屋或系爭土地讓與
時尚未存在,依上開實務見解,無從成立民法第425條之1法
定租賃關係。又被告辯稱興建系爭廚房時係經過原告同意,
故原告亦同意系爭廚房占用系爭土地等語。然此為原告否認
,陳稱:原告所有之北側房屋雖與系爭房屋同時在後方興建
廚房,但原告係於102年張見興死亡後,經過鑑界始知系爭
主建物與系爭廚房有占用系爭土地情事等語,又被告未就此
有利於己之事項舉證以實其說,是其並未能舉證證明有何其
他占有土地之正當權源,再系爭廚房為張見興出資興建,被
告為張見興之繼承人且未拋棄繼承(見不爭執事項⒍),則
被告為系爭廚房之事實上所有權人,原告請求被告拆除系爭
廚房占用系爭土地部分,並將該部分土地返還原告,即屬有
據。
⒊不當得利部分
⑴按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第
179條定有明文。按城市地方房屋之租金,以不超過土地及
其建築物申報總價年息10%為限,土地法第97條第1項定有明
文。而上開法條規定依同法第105條所定,於租用基地建築
房屋之情形亦準用之。又所謂「申報總價年息10%為限」,
乃指房屋租金之最高限額而言,非謂所有租賃房屋之租金必
須照申報價額年息10%計算之,尚須斟酌基地之位置,工商
業繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項,
以為決定。
⑵查系爭土地為原告所有,而被告以系爭廚房無權占用系爭土
地之事實,業如前述,故被告系爭廚房無權占用系爭土地部
分,即屬無法律之原因而受有相當於租金之利益,則原告依
不當得利之法律關係,請求被告給付相當於租金之利益,自
屬有據。又系爭土地於107年至113年之申報地價均為每平方
公尺1,280元,此有斗六地政113年10月25日斗地二字第1130
008229號函檢附之系爭土地公務用謄本在卷可參(見本院卷
第143至145頁)。參以系爭土地係位於雲林縣斗六市,該地
附近有超商、加油站、飲料店等,此有地籍圖、google地圖
、街景及本院勘驗筆錄可憑(見本院卷第17頁、第23至27頁
、第84頁),足認系爭土地附近交通、生活機能尚屬便利,
故衡諸系爭廚房占用系爭土地之坐落位置、工商業繁榮程度
,被告就系爭土地之使用情形及所受利益等因素,認以申報
地價7%計算相當於租金之不當得利,尚屬合理。依此計算,
原告得請求被告各給付自起訴日即113年2月1日(見本院卷
第7頁起訴狀上本院收文章)回推5年之不當得利應為1,081
元(計算式:占用面積7.24平方公尺×申報地價1,280元×年息
7%×5年÷3=1,081元);暨自起訴翌日即113年2月2日起至交還
占用土地之日止,按月應給付原告54元(計算式:占用面積7
.24平方公尺×申報地價1,280元×年息7%×1/12÷3=18元,元以
下四捨五入);逾此範圍之請求,則屬無據。
⑶本件原告雖請求被告之系爭主建物無權占用系爭土地所獲得
相當於租金之不當得利,然而,系爭主建物占用系爭土地為
合法占有,業經本院認定如前,自無不當得利可言,故原告
此部分之請求,亦屬無據,應予駁回。
⑷本件請求自起訴之日回溯5年之不當得利部分,原告係於113
年10月24日當庭變更請求金額(見本院卷149頁),是經原
告當庭催告後,併請求被告給付自113年10月25起至清償日
止,按年息5%計算之遲延利息,依民法第229條第2項、第23
3條第1項前段及第203條規定,應予准許,逾此範圍之請求
,則屬無據。
㈣原告備位之訴部分
⒈被告有事實上處分權之系爭主建物,對原告所有之系爭土地
有法定租賃關係存在,業經本院認定如前。又原告主張系爭
土地之租金應以年息10%計算,被告則爭執過高等語,是兩
造就系爭土地之租金數額未能達成協議,依前開規定,原告
請求法院定本件就系爭主建物部分之租賃關係之租金,即屬
有據。
⒉系爭土地之位置、申報地價,業經本院認定如前,故本院認
為被告與原告依民法第425條之1第1項規定所成立之租賃關
係,其租金應以系爭土地申報地價年息7%計算,較為妥適。
系爭土地自108年度迄今之申報地價為每平方公尺1,280元,
已如前述,又系爭主建物占用系爭土地之面積為42.31平方
公尺,以年息7%計算,則被告自起訴翌日即113年2月2日起
每月共應給付原告之租金核定為316元(計算式:42.31平方
公尺×1,280元×年息7%×1/12=316元【元以下四捨五入】),
被告自起訴翌日即113年2月2日起每月各應給付之租金為105
元(計算式:316元÷3=105元【元以下四捨五入】);再原
告得請求被告各給付自起訴日即113年2月1日回推5年之租金
為6,318元(計算式:42.31平方公尺×申報地價1,280元×年息
7%×5年÷3=6,318元【元以下四捨五入】);逾此範圍之請求
,則屬無據。
⒊原告於114年2月17日當庭追加備位之訴(見本院卷第178頁)
,是經原告當庭催告後,併請求被告給付自114年2月18日起
至清償日止,按年息5%計算之遲延利息,依民法第229條第2
項、第233條第1項前段及第203條規定,應予准許。
⒋末原告請求核定系爭廚房占用部分之租金,併請求被告給付
租金部分,因系爭廚房並無民法第425條之1之適用,故此部
分請求,應屬無據,併予駁回。
四、綜上所述,原告先位之訴請求被告拆除系爭廚房占用系爭土
地部分並返還土地,及請求該占用部分相當於租金之不當得
利,為有理由,應予准許,又其請求拆除系爭主建物占用系
爭土地部分並返還土地,及請求該占用部分相當於租金之不
當得利,則無理由,不應准許。又其備位之訴請求法院核定
系爭主建物使用系爭土地之租金,並請求被告應給付原告自
起訴之日回溯5年內之租金與法定利息,及被告應按月給付
核定租金部分,均有理由,應予准許,逾此部分之請求,則
無理由,應予駁回。爰判決如主文第1至8項所示。
五、原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決,爰
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定,依職權宣告假執行
。至原告敗訴部分,其假執行之聲請已失所附麗,應併予駁
回。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
斗六簡易庭 法 官 楊謹瑜
以上正本係依照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由;如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須按他造人數附繕本)。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 蕭亦倫
《附圖》
TLEV-113-六簡-201-20250320-1