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損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第445號上訴人鴻築建設股份有限公司法定代理人吳裕國上訴人林陳海共同訴訟代理人鄭華合律師沈志成律師施懿哲律師被上訴人林淑惠訴訟代理人温復昌被上訴人陳燕春訴訟代理人楊為義被上訴人文茂平李安琪邱玉真曾允松李美智司智元王百慶陳美菁呂秀美程芝呂姿玲許世杰許淑琦曹超雲陳富鋒張敬仁徐國芬劉璦玲張知天蕭詩聰徐麗琳陳秀瑩楊福權張泰榮葉昭蘭王必先黃任民賴文聰常麗萍郭鴻彥郭怡妏單建勲全體被上訴人共同訴訟代理人佘宛霖律師陸正義律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年12 月29日臺灣新竹地方法院112年度重訴更一字第1號第一審判決提起上訴，本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海給付部分及該部分假執行之宣告，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人鴻築建設股份有限公司、林陳海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築建設股份有限公司自民國一０八年八月二十三日起、林陳海自民國一一二年七月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人其餘備位之訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。本判決所命給付，於被上訴人以附表「應供擔保金額」所示金額供擔保後，得假執行；但上訴人如以附表「原判決准許金額」欄所示金額為被上訴人預供擔保，得免為假執行。被上訴人其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　按訴之預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95年度台上字第1145號判決意旨參照）。是原審就本件被上訴人所提先位之訴，判決其一部勝訴，而未就備位之訴加以審究（見本院卷第26頁），上訴人就其敗訴部分提起上訴，依前揭說明，備位之訴即應隨同繫屬於第二審而生移審之效力，且本院如認先位之訴無理由，應就後位之訴加以裁判。　貳、實體方面一、被上訴人（姓名如當事人欄所示，以下分稱姓名，合稱被上訴人）主張：　㈠上訴人林陳海（下稱林陳海）原係新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，上訴人鴻築建設股份有限公司（下稱鴻築公司，與林陳海合稱上訴人，分別時各稱其名）為系爭土地上「十里靜安」建案（下稱系爭建案）之起造人與銷售人，被上訴人邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、郭鴻彥、郭怡妏等7人分別向鴻築公司、林陳海簽訂預售房屋買賣契約書、預售土地買賣契約書（下稱系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約），其餘被上訴人則分別與鴻築公司、林陳海簽訂房屋不動產買賣契約書、土地不動產買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），由被上訴人向上訴人購買系爭建案如附表所示建物及坐落之系爭土地（下合稱系爭房地）。　㈡上訴人明知系爭建案之一樓中庭廣場與川廊係屬開放空間（包含開放空間面積圖所示之「廣場式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，下合稱系爭開放空間），依法必須開放供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨礙公眾通行或為其他使用，仍於銷售廣告中，以「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語，不實標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，且屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與專用設備，故意隱匿依法應開放公眾使用之事實，且於銷售期間，在系爭開放空間增建圍牆、鐵柵門與崗哨守衛室，致被上訴人誤認系爭建案為封閉型社區而與上訴人簽訂買賣契約。另鴻築公司於取得系爭建案之使用執照後，復於系爭開放空間進行二次施工，增建包含數位高爾夫球練習室及游泳池男、女更衣室（下合稱系爭公設）在內之公共設施，惟其於銷售時並未據實說明系爭公設屬二次施工之違章建築，而在廣告文宣中逕載為「43 項七星級飯店公設」，致被上訴人無法充分認知系爭公設乃屬違章建築而有隨時遭取締拆除之可能。後因新竹市政府以民國106年6月15日違章建築認定通知單（下稱系爭違建通知單），認定系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除，及於同年10月3日再度發函要求應儘速改善並開放供公眾使用，並經部分住戶於十里靜安社區（下稱系爭社區）108年5月18日之臨時區分所有權人會議中提及此事，被上訴人始知悉鴻築公司故意隱匿系爭房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵。　㈢上訴人交付之系爭房地因有前述瑕疵存在，造成價值減損之金額分別如附表所示。又依系爭預售房屋契約第24條第1項、系爭預售土地契約第12條第1項、系爭房屋買賣契約第13 條、系爭土地買賣契約第13條之約定內容，足認鴻築公司、林陳海任一人違約，即視為全部違約。爰擇一依民法第359 條規定，請求減少買賣價金如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，再依民法第179條規定，請求上訴人返還溢付之金額，或依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定，請求上訴人給付同額之損害賠償，並以先位之訴，主張上訴人間應負不真正連帶債務責任，聲明請求：㈠鴻築公司應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自 108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付範圍內免除其給付責任；如先位請求無理由，則以備位之訴，主張上訴人應共同負給付責任，聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築公司自108年8月23日起、林陳海自111年4月23日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、上訴人則以：　㈠兩造間之買賣契約標的，並不包含二次施工之系爭公設，且依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」（下稱附件七約定書）第1條及第3 條等約定，可知系爭公設係鴻築公司無償贈與被上訴人，鴻築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任；又鴻築公司二次施工增設系爭公設後之實況與廣告文宣內容相符，雙方並以特約排除鴻築公司就系爭公設之瑕疵擔保責任，被上訴人自不得再就系爭公設遭認定為違建乙事對鴻築公司為任何請求。　㈡兩造間之系爭房屋買賣契約附件五「共同使用部分分管特約書」（下稱附件五約定書）第1條第1項、附件九「十里靜安社區規約草約」（下稱附件九規約草約）第2條第2項第1款均有載明「廣場式開放空間」一詞，且附圖七「壹樓建造設計原圖」除明示開放空間及其位置，並明確標示原係開放空間及有無頂蓋等文字，系爭建案之銷售人員亦有告知系爭社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭建案有開放空間之設計，鴻築公司並無刻意隱瞞系爭開放空間應供公眾通行之情事。　㈢縱認有被上訴人所指瑕疵存在，被上訴人於交屋時應已知悉，且依系爭社區107年11月7日區分所有權人會議紀錄，可知被上訴人最遲於會議當天即知悉上開瑕疵，則其等於108年6 月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項規定，應視為已承認所受領之物，而不得再主張瑕疵。又林陳海僅為系爭土地之出賣人，而被上訴人主張之瑕疵，均屬房屋之瑕疵，與系爭土地無涉，是被上訴人主張林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任或共同給付責任，自無理由。另被上訴人請求減少價金或賠償之數額，亦有未洽等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人之請求，判決其一部勝訴，即命㈠鴻築公司應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海應給付被上訴人各如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自111年4月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，其他上訴人於該給付範圍內免除其給付責任，並分別為准、免假執行之諭知，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決關於駁回被上訴人先位之訴逾上開請求部分，未據被上訴人聲明不服提起上訴，非本院審理範圍）。四、被上訴人主張邱玉真、曾允松、許世杰、曹超雲、楊福權、郭鴻彥、郭怡妏前分別向鴻築公司、林陳海簽訂系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約，其餘被上訴人則分別與鴻築公司、林陳海簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，被上訴人購買之建物分別如附表所示；又新竹市政府曾以系爭違建通知單，認定系爭社區內之系爭公設及於系爭開放空間增建之圍牆及守衛室等均屬違建，應予拆除等情，業據其等提出系爭預售房屋契約、系爭預售土地契約、系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、系爭違建通知單等為證（見臺灣新竹地方法院108年度重訴字第126號卷〈下稱重訴卷〉一第24 -84、89頁、原審卷二第65-109頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。五、被上訴人主張系爭房地具有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，為上訴人所否認。經查：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。消費者保護法第22條亦有明定。　㈡系爭開放空間部分：　⒈被上訴人主張系爭建案之一樓中庭廣場與川廊，係屬「廣場式開放空間」與「頂蓋型廣場式開放空間」，依法必須開放供公眾通行或休憩，不得設置圍牆、建築物等違章建築物妨礙公眾通行或為其他使用，然鴻築公司於銷售廣告中，卻以「綠城堡」、「私藏2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」等語，標榜系爭開放空間為系爭建案之公共設施區域，屬社區住戶專用之封閉式私藏花園與設施，且於銷售期間，在系爭開放空間增建鐵柵門、守衛室，故意隱匿系爭開放空間依法應開放公眾通行休憩之事實，致被上訴人誤認系爭建案為封閉型社區，而與上訴人簽訂買賣契約等情，有開放空間面積計算圖、銷售廣告、現場照片等存卷可佐（見重訴卷一第289、86、87、253-256、291頁、原審卷二第413-441 、531頁）。觀諸上開銷售廣告內容及所附實景照片，乃將系爭建案及其中之系爭開放空間描述為「綠城堡」、「私藏 2,800坪藝術園林」、「2,800坪的社區花園」，且照片中之系爭開放空間緊鄰系爭建案之建物，並以花台、淺池、樹籬、欄杆、鐵柵門等設施與外界區隔，亦於各出入口設有守衛室，且無懸掛任何開放空間告示牌，外觀上實與一般封閉型社區之中庭花園無異，上訴人亦自承現場照片中之前開設施，除位於中哨之鐵柵門係由系爭社區管委會自行裝設外，其餘均為銷售期間即已設置完成（見原審卷二第457、459、45 1頁、本院卷第363頁），足見鴻築公司於銷售系爭建案時，其使用之廣告文字或現場實況，確係以一般封閉型社區之態樣呈現甚明，而依系爭預售房屋契約第1條之約定，廣告宣傳品之內容亦屬契約之一部分，消費者保護法第22條則明定企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，並應於契約成立後，確實履行，是被上訴人主張鴻築公司依約應交付專供社區住戶使用之一樓中庭廣場與川廊，自屬可採。　⒉上訴人雖辯稱：系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條第1 項、附件九社區規約草約第2條第2項第1款均載有「廣場式開放空間」之文字，附圖七「壹樓建造設計原圖」則有標示開放空間之位置暨有無頂蓋等文字，銷售人員亦會告知系爭社區設置開放空間之範圍，是被上訴人於簽約時應已知悉系爭建案有開放空間之設計云云。然查，系爭房屋買賣契約之附件五約定書第1條及附件九規約草約第2條第2項之內容，皆係將「廣場式開放空間（頂蓋型）」列載於「社區地下室」範圍（見重訴卷一第47、57頁），自難認係指位於系爭社區一樓之系爭開放空間；另觀諸附圖七「壹樓建造設計原圖」，除未於中庭花園區域標示屬「廣場式開放空間」外，標註「頂蓋型廣場式開放空間」之文字亦極為細小，幾乎難以肉眼辨識（見重訴卷一第54、295、337頁），實難認鴻築公司已於系爭房屋買賣契約之前揭附件或附圖中，明確記載系爭開放空間乃屬「廣場式開放空間」及「頂蓋型廣場式開放空間」，並合理說明所謂開放空間即指須開放供公眾通行休憩之意旨，以使買受人對於系爭開放空間之性質及使用方式有所認知。此外，上訴人亦無法舉證證明另有銷售人員以口頭告知被上訴人系爭開放空間須開放供公眾通行休憩之情事，則其辯稱於銷售時均已充分告知被上訴人系爭開放空間之位置及性質云云，顯非可取。　⒊上訴人復抗辯網路論壇早於100年間，即有關於系爭社區為非封閉型社區之討論，亦有系爭社區住戶於104年間在Youtube 影片中陳稱系爭社區有近3,000坪之開放式庭園等語，足見鴻築公司確有告知系爭建案設有開放空間云云，並提出網頁資料為證（見原審卷二第273-293頁、本院卷第107頁）。然縱認有部分網路論壇參與者或系爭社區住戶，在系爭建案銷售期間，即知悉系爭開放空間之設置情形及須開放供公眾通行休憩之性質，因未見其等陳述得知上情之具體原因為何，亦無其他證據可證其等係因鴻築公司於銷售時主動告知或基於現場何項事證而得明瞭上情，自無從據此認定鴻築公司於銷售系爭建案時，均已充分告知所有購屋者系爭開放空間之性質，或所有購屋者依現場狀況均可對上開事項產生當然之認知。是上訴人以前揭事由，辯稱其確有告知被上訴人系爭建案設有開放空間云云，洵非可採。　⒋綜上所述，鴻築公司於銷售系爭建案時所使用之廣告文字、照片及現場狀況，既均顯示系爭社區應為一般封閉型社區，卻未在買賣契約中註明系爭開放空間依法須對外開放供公眾通行休憩之性質，以使被上訴人充分瞭解此特殊情形，而相較於一般封閉型社區，如社區內部份空間須對外開放，確將造成管理成本之增加，及使用安全、居住安寧方面之顧慮，而對房地之價值及品質產生不利影響，則被上訴人主張系爭房地存有「系爭開放空間應開放供公眾通行」之瑕疵，自屬可採。　㈢系爭公設部分：　　⒈被上訴人主張鴻築公司於銷售系爭建案時，在廣告中宣稱具備「43項七星級飯店公設」，其中即包含系爭公設，然系爭公設實為鴻築公司取得使用執照後，於系爭開放空間進行二次施工所增設之違章建築，且業經新竹市政府以系爭違建通知單，認定為違建並要求拆除等情，有銷售廣告、系爭違建通知單等在卷可稽（見重訴卷一第86-89頁），上訴人就此亦無爭執，自堪信為真實。　⒉上訴人雖辯稱：被上訴人買受之標的並未包含系爭公設，依系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、第10條第6項、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款、附件七約定書第1條及第3 條等約定，系爭公設應為無償贈與被上訴人，鴻築公司自不負出賣人之瑕疵擔保責任云云。然查，依系爭預售房屋契約第1條約定及消費者保護法第22條之規定，鴻築公司銷售系爭建案之廣告內容，應屬契約之一部分，而有履行之義務，是觀諸系爭建案之銷售廣告內容，既載明該建案包含「43項七星級飯店公設」，且於公設示意圖中亦有標示系爭公設之位置（見重訴卷一第86-88頁），自堪認系爭公設應屬鴻築公司依買賣契約應提供之設施，是其僅以系爭房屋買賣契約第2條所載共有部分即新竹市○○段0000○號之範圍（見重訴卷一第71頁、本院111年度重上字第9號卷一第205-216頁）及系爭預售房屋契約第2條所載系爭建案建造執照之平面圖（見重訴卷一第54頁），均未包含系爭公設為由，否認系爭公設為兩造間買賣契約之標的，當非可取。另查，系爭房屋買賣契約第9條第10項第7款、系爭預售房屋契約第15條第8項第7款雖約定：「賣方依據附件五約定書、附件七約定書就公共空間所規畫設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管理負責人均無要求賣方為任何特定施作或施作標準之權利，亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主張」等語（見重訴卷一第33頁、原審卷二第84頁），然觀諸附件五約定書之內容，並未提及位於系爭社區一樓頂蓋型廣場式開放空間之系爭公設（見重訴卷一第47-49頁），而附件七約定書第1條之約定為：「為增進社區之居住品質及生活機能，買方同意賣方就門廳、管理室、基地內私設道路規劃增（改）建設置做社區公共休閒設施及植栽美化及其他實用、美化或安全之公共設施或共同使用部分…買方充分了解所規劃區域之原定義，並了解其買賣價金並不包含上開改建設置部分…日後前述增（改）建工程之維護及存廢概由主管機關及區分所有權人會議或獲得授權之社區管理委員會依法自行處理，與賣方無涉，買方不得就本項事由（包含未施作或已施作設施設備之情狀與性質）向賣方為任何請求，賣方亦不需負違約之責」、第3條則為：「本約美化規劃工作如有與建築消防等相關法規未盡相符者，賣方不負違約之責，買方不得以此（含現狀或主管機關之處分）向賣方主張任何權利」（見重訴卷一第52頁），經核應係針對系爭建案「門廳、管理員室、基地內私設通路」之增改建所為之約定，然系爭公設係位於一樓原設計為頂蓋型廣場式開放空間之範圍（見重訴卷一第289頁），在一般人之文義理解中，尚難認包含於「門廳、管理員室、基地內私設通路」之範圍內，且經檢視附件七、附圖七之內容，均未見標明所謂賣方就「門廳、管理室、基地內私設道路」規劃增改建之具體位置及範圍，另附圖七於系爭公設所在位置標示之文字為極其細小之「頂蓋型廣場式開放空間」（見重訴卷一第337頁），亦如前述，並非標示為門廳或管理員室或基地內私設通路，是單憑上開約定及附件、附圖內容，均無從據以形成系爭公設乃屬附件七指涉範圍之認知，是上訴人以前揭約定內容，辯稱被上訴人就系爭公設業已同意非屬買賣價金範圍，且不得向賣方為任何請求及主張任何權利云云，自無可採。　⒊綜上所述，鴻築公司於銷售廣告中，既表明系爭建案具備「4 3項七星級飯店公設」，並將系爭公設列載其中，且未能證明被上訴人已有同意鴻築公司得無須就此部分負瑕疵擔保責任之情事，自應有交付被上訴人得合法使用之系爭公設之義務，然系爭公設實際上係在應供公眾通行之頂蓋型廣場式開放空間進行二次施工所設置之違章建築，且業經新竹市政府認定為違建，而處於可能遭強制拆除之風險中，顯不具一般公設應有之預定或通常效用及品質，對於系爭房地之市場價值亦造成不利影響，自屬瑕疵甚明。又此項瑕疵之存在，尚不因系爭公設實際上是否已遭拆除而有異，是上訴人以系爭公設未必會遭拆除為由，否認有瑕疵，亦無可取。六、被上訴人主張系爭房地因有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，其等得依民法第359條規定請求減少價金，再依民法第179條規定，請求返還溢收之價金，且林陳海應與鴻築公司負不真正連帶債務責任等情，為上訴人所否認。然：　㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359條本文、民法第365條第1項分別定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。　㈡查，上訴人交付之系爭房地，有「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，前已詳述，則被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據。上訴人雖稱被上訴人應於交屋時或最遲於系爭社區召開107年11 月7日區分所有權人會議時，即知悉有上開瑕疵，卻於108年 6月27日始提起本件訴訟，依民法356條第2項之規定，應視為已承認所受領之物云云。然誠如前述，鴻築公司對於上開瑕疵之存在，應屬知悉而故意不告知被上訴人，則無論被上訴人有無於發現瑕疵後即時通知鴻築公司，並於通知後6個月內行使減少價金請求權，依民法第357條及第365條第2項之規定，均不生視為承認所受領之物或減少價金請求權消滅之效果，是上訴人前揭所辯，即非可採。再查，系爭開放空間及系爭公設均屬系爭社區之共用部分，依公寓大廈管理條例第36條第11款、第57條第1項之規定，應由社區之管理委員會於成立後辦理檢測及點收，而系爭社區之管理委員會係於105年5月14日始經區分所有權人會議決議成立，並於106 年6月28日至同年月30日間辦理公共設施之總檢等情，有系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、總檢報告書封面、設備總檢出席表簽到表等在卷可佐（見本院111年度重上字第9 號卷二第245-251頁)，足見系爭開放空間及系爭公設之交付時間均應在105年5月14日之後，則被上訴人於108年6月27日提起本件訴訟，請求減少價金，自未逾民法第365條第1項所定自交付時起5年之期間，併予說明。　㈢被上訴人主張減少價金之金額分別如附表所示，上訴人則辯稱該減價金額非屬可採，經查：　⒈有關被上訴人購買之系爭房地，因「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，對交易價值造成之影響情形，業經原審囑託黃小娟不動產估價師事務所鑑定，其鑑定結果認：「㈠爭議開放空間之範圍（即系爭開放空間）：十里靜安社區之頂蓋型廣場式開放空間、廣場式開放空間係作為『僅供社區住戶休憩使用』或『供不特定公眾休憩使用』之區別，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰分之參點貳肆（3.24%）。㈡違章建築之公共設施（即系爭公設）：十里靜安社區之數位高爾夫球練習室、游泳池男更衣室及游泳池女更衣室等公共設施違築部分拆除與否，對勘估標的十里靜安全體建案價格之影響百分率為壹佰分之零點壹捌（0.18%）」，此有不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可稽（見重訴卷二第149-366頁）。又系爭估價報告乃由不動產估價師黃小娟、陳榮源本　　於不動產估價之專業及經驗，親赴現場會勘，並參考相關資料後所為之評估結論，且業於系爭估價報告中說明有關系爭開放空間造成價格差異之評估方法，係採「建物價格變動率比較法」及「土地財產權變動價格分析法」，有關系爭公設屬違建造成價格差異之評估方法，則以「成本法」進行推估，及詳載估價方法之選定理由、分析評估過程、價格評估結論之決定理由等，兩造亦未說明並舉證不動產估價師黃小娟、陳榮源有何不具鑑定資格或與兩造當事人有利害關係存在之情事，則系爭估價報告之前揭評估結論，自屬客觀公正，足為本院認定減價金額之依據。　⒉上訴人雖以法定空地與開放空間之性質不同，系爭估價報告竟以法定空地之價格作為評估依據，且關於系爭開放空間須供公眾使用造成使用戶數當量變動為45.39%、另加計管理費 4%、就系爭建案歷年市價變化所採之權重分配、系爭公設重建成本價格之認定等，均有未洽，指稱系爭估價報告之結論不當云云。然查，系爭估價報告中業已載明以具有法定空地性質之土地交易作為分析評估參考資料之理由（見重訴卷二第237頁）、認定系爭開放空間使用戶數當量變動比例之依據及計算方式（見同上卷二第283-307頁）、加計4%管理費用之原因（見同上卷二第307、308頁）、系爭建案各期別價格變動之權重分配理由（見同上卷二第199頁）、系爭公設重建成本價格之計算方式及依據（見同上卷二第308-311頁），經核並無顯然失當或偏頗之情事，且負責鑑定之黃小娟、陳榮源均為具有不動產估價師專業證照資格之人，與兩造間亦無特殊利害關係存在，其等基於專業知識所為之鑑定結論，自可採信，上訴人以前述理由，否定系爭估價報告之結論，尚非可取。　⒊至上訴人雖另稱被上訴人主張之前述瑕疵，均屬建物共用部分之瑕疵，與系爭土地及位於地下室之停車場無關，在估算減價金額時，自不應將土地及停車位之價值列入計算云云。　　然房屋之使用不能與土地分離而單獨存在，且依一般不動產交易習慣，在衡量商議集合式住宅建物之交易價格時，均係就建物及配賦土地之整體價格併予斟酌計算，則在建物或其共用部分因具瑕疵，而造成交易價值減少之情況下，自應以房地整體之交易價格作為計算認定之基準，方符合一般交易習慣及公平誠信，是上訴人指摘於計算減價金額時，不應將系爭土地之價值一併計入云云，洵非可採。另查，被上訴人主張減少價金之計算方式，並未將停車位之價金列入（見重訴卷一第91、92頁），是上訴人所指不應將停車位之價格列入計算，即屬誤會，併此說明。　⒋綜上所述，有關系爭房地因「系爭開放空間應開放供公眾通行」及「系爭公設屬違建」之瑕疵，造成交易價值減損之情形，應以系爭估價報告之結論為可採，即減損房地價格比例分別為3.24%、0.18%，並據此計算被上訴人得請求減少價金之金額如附表「原判決准許金額」欄所示。　㈣被上訴人主張鴻築公司銷售系爭建案時，係由其與被上訴人簽訂系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，另由林陳海與被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，而前述房屋部分之買賣契約與土地部分之買賣契約，應屬聯立契約關係，故鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務等情，為上訴人所否認。經查：　⒈按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號判決意旨參照）。是所謂不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，倘關於各債務之履行方式已有其他約定存在，或客觀上非基於同一目的而須由債務人各負全部責任，即非屬不真正連帶債務關係。　⒉查，系爭預售房屋契約第24條第1項約定：「本約房屋之土地由買方另向林陳海價購，且本契約和買方與林陳海所簽訂之『十里靜安預售土地買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第94頁），系爭預售土地契約第12條第1項約定：「本約土地上之房屋由買方另向鴻築公司價購，且本契約和買方與鴻築公司所簽訂之『十里靜安預售房屋買賣契約書』具有不可分之併存關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見原審卷二第107頁）；系爭房屋買賣契約第13條及系爭土地買賣契約第13條則均約定：「買方所同時簽立之二份房屋與土地買賣契約有不可分之併存關係，兩契約應同時簽署及生效，任一買賣當事人違約者，皆視為房屋與基地買賣契約全部違約，無違約之一方可向違約之當事人依本約第十一條主張權利，對任一契約之解除，效力及於兩契約全部」（見重訴卷一第38、83頁），是依上開約定內容，固堪認鴻築公司與被上訴人簽訂之系爭預售房屋契約或系爭房屋買賣契約，與林陳海與被上訴人簽訂系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約之間，因具有不可分之併存關係，而具契約聯立性質。然經核前揭契約內容，之所以明定房屋買賣契約與土地買賣契約「具有不可分之併存關係」，乃因房屋及其坐落土地具有使用上及交易上之不可分性，倘僅就房屋或土地之買賣契約單獨履行，契約目的即無法達成，故須同時存在或消滅，且應共同履行，始符契約本旨及當事人利益；惟所謂「不可分之併存關係」，並非當然表示房屋買賣契約之出賣人及土地買賣契約之出賣人，即須「各自」對買受人就房屋及土地買賣契約之「全部」義務負履行之責，是被上訴人僅以前揭契約內容及契約聯立之性質，主張鴻築公司與林陳海應對被上訴人負不真正連帶債務責任云云，尚難認可採。然承前所述，系爭房地之房屋買賣契約與土地買賣契約間，既具有不可分之併存關係，且應共同履行，前揭契約內容亦明定「一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」，復考量被上訴人購買系爭房地時，就房屋及土地之買賣價金應為同時議定、分別計價，被上訴人因前述瑕疵得請求減少價金之金額估算方式，亦係以房地總價按價值減損比例合併計算，則關於被上訴人得請求減少價金之效力，自應及於其等與林陳海簽訂之系爭預售土地契約或系爭土地買賣契約，且應由鴻築公司與林陳海共同負擔減價金額，始符聯立契約應同其命運、共同履行之本旨。是以，鴻築公司及林陳海受領被上訴人給付之買賣價金，其中如附表「原判決准許金額」所示業經被上訴人請求減價部分，已不具受領之法律上原因，並致被上訴人受有損害，是被上訴人依民法第 179條規定，請求鴻築公司、林陳海共同返還該部分金額，自屬有據，應予准許。　㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3項、第233 條第1項、第203條分別定有明文。準此，被上訴人主張鴻築公司應就前述應返還金額，另加計自民事起訴狀繕本送達翌日即108年8月23日（見重訴卷一第170頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，堪予准許；至主張林陳海應另給付遲延利息部分，因其係於本院以111年度重上字第9 號裁定將新竹地院108年度重訴字第126號判決廢棄發回後，於新竹地院112年度重訴更一字第1號訴訟程序中，始於112 年7月3日合法收受被上訴人所提載有本件訴之聲明及請求事實理由之民事準備一狀（見原審卷一第108頁），在此之前，尚難認已受被上訴人合法催告，則被上訴人得請求林陳海給付之遲延利息，即應為自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，至逾此範圍之請求，則非有據，無從准許。　㈥又被上訴人另依民法第360條、227條第1項、226條第1項規定，請求上訴人負損害賠償責任部分，經核並不能使被上訴人受更有利之判決，自無庸再予審酌，併此說明。七、綜上所述，被上訴人先位之訴依民法第179條規定，請求㈠鴻築公司給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自108年8月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡林陳海給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及自112年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前二項請求如任一上訴人為給付時，另一上訴人於該給付範圍內免除其給付責任，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判決被上訴人勝訴，並為准、免假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。另被上訴人以備位之訴，依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人如附表「原判決准許金額」欄所示之金額，及鴻築公司自108年8月23日起、林陳海自112年7月4日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，則屬有據，應予准許；至逾此範圍之請求，尚有未洽，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定如主文第 6項所示相當擔保金額准許之，逾此範圍之假執行聲請，則失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列；上訴人聲請另囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑定（見本院卷第317-320頁），亦無必要，均附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人備位之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第79 條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　周祖民　　　　　　　　　　　　　　　法　官　趙雪瑛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林孟和

2025-03-25

TPHV-113-重上-445-20250325-1

聲

臺灣新竹地方法院

停止強制執行

臺灣新竹地方法院民事裁定 114年度聲字第32號聲請人彭學焵相對人陳靜圓上列當事人間聲請停止強制執行事件，本院裁定如下：　　主　文聲請人供擔保新臺幣（下同）參佰萬元後，本院114年度司執字第4224號清償票款執行事件之強制執行程序，於本院114年度重訴字第3號確認本票債權不存在等事件判決確定、和解、調解或撤回起訴前應暫予停止。　　理　由一、本件聲請意旨略以：相對人持如附表所示之本票（下稱系爭本票）向本院聲請准予強制執行，並經本院以113年度司票字第2253號裁定准予強制執行後，持系爭本票裁定及確定證明書向本院民事執行處聲請強制執行，經本院114年度司執字第4224號清償票款事件受理在案（下稱系爭執行事件）。惟聲請人已年邁76歳，係受代書邱展鴻、陳姓仲介、相對人之代理人王建明等3人之詐欺，始於民國113年9月23日與相對人訂立土地買賣契約書並簽署系爭本票為擔保，嗣後發現受詐欺，業已撤銷買賣契約及簽發系爭本票之意思表示，聲請人已向本院提起確認本票債權不存在等訴訟，現由本院以 114年度重訴字第3號確認本票債權不存在等事件審理中（下稱本案訴訟）。又聲請人所有坐落新竹縣○○鎮○○段0000地號等多筆土地及其上1041建號建物業經查封登記，上開財產若遭拍賣，聲請人勢將遭受難以回復損害，為此聲請人願供擔保，請准裁定系爭執行事件於本案訴訟判決確定前停止執行等語。二、按有回復原狀之聲請或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴，撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院依必要情形，或依聲請定相當並確實擔保，得為停止強制執行之裁定，強制執行法第18條第2項定有明文。次按發票人主張本票係偽造、變造者，於前條裁定送達後20日內，得對執票人向為裁定之法院提起確認之訴；發票人證明已依前項規定提起訴訟時，執行法院應停止強制執行。但得依執票人聲請，許其提供相當擔保，繼續強制執行，亦得依發票人聲請，許其提供相當擔保，停止強制執行；發票人主張本票債權不存在而提起確認之訴不合於第1項之規定者，法院依發票人聲請，得許其提供相當並確實之擔保，停止強制執行，非訟事件法第195條亦有明文。經查，聲請人主張之上開事實，業據本院調取系爭執行事件、本案訴訟卷宗核閱無訛，故聲請人聲請在本案訴訟判決確定前，停止系爭執行事件強制執行程序，並無不合，應予准許。三、按法院依強制執行法第18條第2項定擔保金額而准許停止強制執行之裁定者，該項擔保係預備供債權人因停止執行所受損害之賠償，其數額應依標的物停止執行後，債權人未能即時受償或利用該標的物所受之損害額，或其因另供擔保強制執行所受之損害額定之，非以標的物之價值或其債權額為依據，最高法院著有86年度台抗字第442號裁判可資參照。經查：相對人聲請強制執行之金額為1,000萬元及自113年9月2 3日起至清償日止按年息6%計算之利息，以及程序費用，參考113年4月24日修正之各級法院辦案期限實施要點規定，第一、二、三審程序審判案件之期限分別為2年、2年6個月、1 年6個月，預估聲請人提起本案訴訟獲准停止執行，因而致相對人之執行延宕期間約為6年，則相對人因無法強制執行以滿足其債權期間所生之利息損失，即應以上開相對人本得執行之債權數額1,000萬元（僅以本金計算，6%本票利息及程序費用均不計）與執行延宕期間6年，按法定利率年息5% 計算為300萬元（計算式：1,000萬元×5%×6年＝300萬元）。爰酌定擔保金額為300萬元，並准許聲請人於供此擔保後，在本案訴訟確定前，停止系爭執行事件程序。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　陳麗芬以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍附表：編號發票人發票日票面金額到期日 1 彭學焵 113年9月23日 10,000,000元未載

2025-03-25

SCDV-114-聲-32-20250325-1

重上

臺灣高等法院高雄分院

所有權移轉登記

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度重上字第17號上訴人許立經許立緯許瑞勝共同訴訟代理人王進勝律師被上訴人林蕙瑗(即林衡寬之承受訴訟人) 訴訟代理人李永然律師吳任偉律師朱萱諭律師被上訴人林方世林南英彭若涵（即林衡儀之承受訴訟人）林仁布林立平張知惠林仁及林本仁林飛月林介今林則禹潘林衡靜莊靜和林衡柔顏明誠顏明格嘉門益子嘉門英威嘉門剛威九矢雅江柳田英里柳田晃宏吳宗叡吳宗洲吳佳原林穎豐林慧蓉參加人黃淯琳訴訟代理人宋明政律師複代理人伍亮儒律師參加人黃瓊儀訴訟代理人林岡輝律師林桂子律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國11 1年11月30日臺灣高雄地方法院107年度重訴字第62號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決廢棄。二、被上訴人彭若涵應就被繼承人林衡儀公同共有坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914、915、916地號土地辦理繼承登記。　三、被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914、915、916地號土地辦理繼承登記。四、被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913 、914、915、916地號土地辦理繼承登記。　五、被上訴人應於上訴人給付新臺幣10,718,368元之同時，將高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人許瑞勝單獨所有；及將同小段915、916地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯應有部分各1/2。六、第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。參加訴訟費用由參加人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按民事事件涉及外國人或外國地者，為涉外民事事件，內國　　法院應先確定有國際管轄權，始得受理，次依內國法之規定　　或概念，就爭執之法律關係予以定性後，決定應適用之法律　　（即準據法）。本件被上訴人林仁及、林仁本為美國國籍（見原審卷一第140、159頁中華民國統一證號基資表），柳田英里（原名楊思瑛）、柳田晃宏（原名楊思維）已歸化日本國國籍（見原審卷二第267、275頁戶籍資料），本件具有涉外因素，屬涉外民事事件。關於涉外事件之國際管轄權誰屬，涉外民事法律適用法並無明文規定，故除由我國法院行使管轄權，有明顯違背當事人間實質公平及程序迅速經濟等特別情事外，原則上均應認我國法院有管轄權，並應參酌民事訴訟法有關管轄規定之法理，妥適決定之。上訴人起訴主張坐落高雄市鼓山區鼓南段三小段913、914、915、916地號土地（下稱系爭913、914、915、916地號土地，合稱系爭土地）為林熊祥之遺產，為被上訴人與其他繼承人公同共有，其本於承租人之地位就系爭土地有優先購買權，依兩造簽立之優先承買契約書請求被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就其被繼承人林衡達公同共有部分，嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就其被繼承人顏明宏公同共有部分，辦理繼承登記，被上訴人並應於上訴人給付買賣價金餘款之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，參酌民事訴訟法第53條第1款、第10條第2項規定，本件訴訟標的之權利或義務為被上訴人所共同，且系爭土地所在地在我國，於我國法院審判無違當事人間之實質公平，裁判之適正、妥適、正當，程序之迅速、經濟等民事訴訟法理之特別情事存在，應認我國法院就本件有管轄權。再按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律。法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律，涉外民事法第20條定有明文。依上訴人所為請求，兩造間無明示之意思定應適用之法律，且上訴人就系爭土地之租賃關係、承買契約書簽約地及土地所在地均在我國，其關係最切之法律應為我國法，本件應以我國法為準據法。二、被上訴人除林蕙瑗外，其餘被上訴人均未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。三、按能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力，民事訴訟法第 45條定有明文。上訴人許立緯雖領有身心障礙證明，惟障礙類別為第7類（即神經、肌肉骨骼之移動相關構造及其功能），因其長期不良於行，符合第7類中肌肉力量功能（下肢）障礙，而經醫院鑑定為中度身心障礙，有身心障礙證明、衛生福利部發布之「身體系統構造或功能之類別、鑑定向度、程度分級與基準」、高雄醫學大學附設中和紀念醫院民國 113年6月13日函可稽（見本院卷二第123、420頁、卷三第17 5頁），許立緯非因精神障礙或其他心智缺陷領有上開證明，自有訴訟能力。四、原審被告林衡儀於111年5月31日死亡，其繼承人為彭愛慈、彭姝純、彭若涵，其中彭愛慈、彭姝純已拋棄繼承，經上訴人為彭若涵聲明承受訴訟，有該書狀暨所附林衡儀除戶謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢資料可參（見本院卷一第271至287頁），核無不合，應予准許。　五、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。上訴人請求被上訴人移轉系爭土地所有權，原審被告林衡儀公同共有系爭土地，林衡儀死亡後，其繼承人彭若涵迄未辦理繼承登記，上訴人於本院追加聲明請求命彭若涵就林衡儀公同共有之系爭土地辦理繼承登記，應予准許。六、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造　　起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 　　項定有明文。參加人黃瓊儀於本院主張自黃淯琳受讓買賣契約債權，為利害關係人，聲請參加訴訟輔助被上訴人一造（見本院卷二第430至432頁），無當事人依同法第60條第1項規定聲請駁回其參加，黃瓊儀所為聲請，應予准許。貳、實體方面：一、上訴人主張：系爭土地於日據時期為臺灣地所建物株式會社所有，臺灣光復後，由土地銀行接管，嗣移轉登記予林熊祥。上訴人許瑞勝之父許埮自日據時代即開始承租913、914地號土地，並按時給付租金，與林熊祥間有不定期租賃關係，許埮徵得林熊祥同意後，於913、914地號土地上起造門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭82號建物），許埮死亡後，系爭82號建物經全體繼承人協議由許瑞勝繼承全部，並於98年4月13日辦畢所有權登記。上訴人許立經、許立緯之父許成寧則就915、916地號土地與林熊祥成立不定期租賃關係，許成寧經林熊祥同意後，於915、916地號土地上起造門牌號碼高雄市○○區○○○路00號建物（下稱系爭84號建物），許成寧死亡後，系爭84號建物經全體繼承人協議由上訴人許立經、許立緯共同繼承。林熊祥於62年3月28日死亡後，由其配偶林陳師桓及19名子女共同繼承，嗣林陳師桓於72 年4月24日死亡，其繼承自林熊祥部分由其與林熊祥所生12 名子女中之9名子女繼承。上訴人於106年1月11日接獲林衡儀寄發之存證信函（下稱系爭存證信函），通知上訴人系爭土地出賣相關事宜，並詢問上訴人是否行使優先承買權，上訴人於106年1月20日寄發存證信函通知林衡儀行使優先承買權購買系爭土地。林衡儀又表示渠等持有系爭土地潛在應有部分總數已達1166/1440，已逾2/3，有權處分系爭土地權利範圍全部，於106年2月22日與上訴人簽訂優先承買契約書（下稱系爭承買契約），上訴人已交付買賣價金之1成即新臺幣（下同）1,190,929元予林衡儀，詎被上訴人遲未依約交付印鑑證明、戶籍謄本及一切過戶所需之證件致無法過戶，又土地共有人林衡達、顏明宏已分別於103年8月3日、106年 1月15日死亡，林衡達、顏明宏於承買契約之出賣人地位，應由林衡達之繼承人林則禹、林飛月、林介今，及顏明宏之繼承人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江繼受，其等均未辦理繼承登記，爰依系爭承買契約，請求繼承人應先辦理繼承登記，以履行辦理移轉登記義務。又依土地法第10 4條第1項、土地法第34條之1第1項規定，林衡儀有權處分系爭土地，上訴人並未放棄行使優先承買權，依承買契約第1 條、第5條約定，請求被上訴人應於上訴人給付買賣價金之餘款10,718,368元之同時，移轉系爭土地所有權等語。聲明：㈠林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈡嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈢被上訴人應於上訴人給付10,718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將915、916地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2。二、被上訴人之答辯：　㈠林蕙瑗以：上訴人主張優先購買權，遭系爭土地之原買受人否認而起訴，由原法院106年度重訴字第20號審理中，縱上訴人請求有理由，應於其等給付全部價金後，被上訴人始有移轉義務。又優先購買權人知悉其有優先購買之權利，係由出賣人、買受人通知、自行探知或第三人告知，則無限制，上訴人主張僅限於出賣人通知，自不足採。許立緯於原審不爭執收受參加人黃淯琳寄發之律師函，該律師函對許立緯已生通知效力等語，資為抗辯。　㈡吳宗洲以：請求儘速確認系爭土地真正買受人為何人等語。　㈢其餘被上訴人均未提出書狀作任何聲明或陳述。三、參加人之答辯：　㈠參加人黃淯琳則以：參加人於98年與被上訴人簽約買受系爭土地後，即多次請求被上訴人履約，並於105年6月24日委託律師發函（下稱系爭律師函），請上訴人表示是否願以同樣條件優先購買系爭土地，上訴人於105年6月27日收受後，均未於收到律師函後10日內表示行使優先購買權，依土地法第 104條第2項規定，其優先購買權視為放棄，不得再向被上訴人主張買受系爭土地，參加人得以與被上訴人簽訂之買賣契約對抗上訴人，上訴人不得以行使優先購買權為由向被上訴人為買賣契約並請求移轉登記。又系爭律師函及系爭存證信函所載收件人「許立博」實為「許立緯」之誤繕，為上訴人所明知，應適用誤載不害真意之意思表示解釋原則，而有達到通知許立緯之效果等語。　㈡參加人黃瓊儀則以：土地法第104條對於應為通知之人及其通知之方式，皆無限制，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當，且上訴人業已於106年5 月27日收受系爭律師函，知悉系爭土地之買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日内行使其優先購買權，縱出賣人未為通知，依土地法第104條第2項，其優先購買權亦應視為放棄，發生失權之效果。又上訴人既得回應林衡儀之存證信函，益證上訴人早已明知系爭律師函、系爭存證信函通知對象實為許立緯，而非許立博等語。　　四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，並因林衡儀死亡，追加請求彭若涵就土地辦理繼承登記。聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人彭若涵應就被繼承人林衡儀公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈢被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈣被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈤被上訴人應於上訴人給付10,718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將915、916地號土地之所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2。被上訴人及參加人均答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項（上訴人、被上訴人林蕙瑗、參加人）：　㈠許瑞勝之父許埮於日據時期即承租系爭913、914地號土地，並於光復後繼續向當時所有權人林熊祥承租，雙方有一不定期限租賃關係；許立經、許立緯之父許成寧亦就系爭915、9 16地號土地與林熊祥有一不定期限租賃關係。後許埮與許成寧均獲得林熊祥同意後於系爭土地上分別興建系爭82、84號建物，嗣後許埮、許成寧逝世，系爭82號建物由許瑞勝於98 年4月13日登記為所有權人，系爭84號建物由許立經、許立緯於102年10月7日登記為所有權人，上訴人依土地法第104 條第1項有優先購買權。　㈡系爭土地為林熊祥之繼承人公同共有，林熊祥之繼承系統表如原審卷一第87頁所示，各繼承人潛在持分如上訴人109年7 月1日民事陳報十四狀附表五所示（見原審卷八第99至106頁）。　㈢林衡儀提出如原審卷一第26頁之附表，以出賣人公同共有人如附表所列23人之身分與參加人黃淯琳簽訂預約土地買賣契約書（見原審卷八第35至47頁），買賣價金為11,909,297元。　㈣參加人黃淯琳於105年6月24日寄發系爭律師函（見原審卷八第59至63頁）受文者記載許瑞勝、許立經、許立博，內容係表示參加人已與系爭土地公同共有人兼管理人林衡儀簽立買賣不動產契約，買賣價金為11,909,297元，並已支付簽約金稅費及相關約定費用等項9,779,201元，詳細費用如律師函明細表所示，主旨請求受文者於函到12日內表示是否以同樣價格20,497,569元優先承購，若表示優先承購，請同時給付參加人已支付之9,779,201元，許瑞勝及許立經有於105年6 月27日收受（見原審卷八第65至68頁）。　㈤林衡儀於106年1月10日以系爭存證信函（見原審卷一第17、1 8頁）通知上訴人已將系爭土地以總價款11,909,297元出售，並請上訴人於文到10日內主張是否優先承買，上訴人於10 6年1月11日收受（見原審卷一第19頁）。　㈥上訴人於106年1月20日寄發高雄武廟郵局存證號碼24號存證信函（見原審卷一第20至21頁），通知林衡儀以同一價格總價款11,909,297元行使優先購買權。　㈦林衡儀以簽約代表人身分與上訴人於106年2月22日簽訂系爭承買契約（見原審卷一第22至27頁），上訴人並於同日交付票面金額1,190,929元、發票人許立經之本行支票作為定金，業經林衡儀收受。　㈧同意我國法院有國際裁判管轄權及內國具體管轄權，並同意準據法為中華民國法律。六、本件爭點：　㈠上訴人就系爭土地是否仍得行使優先承買權？　㈡上訴人得否依系爭承買契約請求被上訴人應於上訴人給付10, 718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部移轉登記予許瑞勝單獨所有，及將915、916號土地所有權移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各1/2？七、本院判斷：　㈠上訴人就系爭土地是否仍得行使優先承買權？　⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。查，林熊祥之繼承人林衡達前對許瑞勝提起拆屋還地訴訟，請求許瑞勝拆除82號建物，將913、914地號土地返還林衡達及全體公同共有人，經本院以100年度上字第170號判決認定許瑞勝之父許埮係合法承租913、914地號土地，並由許瑞勝繼承取得承租權，就該土地有租賃關係存在，駁回林衡達之起訴確定；林熊祥之繼承人對許立經、許立緯之父許成寧亦曾提起拆屋還地訴訟，請求許成寧拆除84號建物返還915、916地號土地，經原法院97年度重訴字第125號判決認定許成寧就915、 916地號土地有不定期租賃關係存在，非無權占用土地，駁回林衡達及其他公同共有人之請求等情，有各該判決書可稽（見原審卷一第10至15頁背面），則許成寧就915、916地號土地有不定期租賃關係存在，該租賃關係亦應由繼承84建號建物之許立經、許立緯繼受，依前開說明，許瑞勝為913、9 14地號土地承租人，許立經、許立緯為915、916地號土地承租人，則於土地所有權人出賣基地時，上訴人即依土地法第 104條第1項取得優先購買權，此亦為到場之被上訴人及參加人所不爭執，其餘被上訴人亦未予以爭執，上訴人主張其等取得優先購買土地之權，應屬有據。　⒉又按土地法第104條第1項之優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為土地法第104條第2項明定。上訴人就系爭土地有優先購買權，固為被上訴人所不爭執，惟被上訴人林蕙瑗及參加人辯稱：優先購買權之通知不限於出賣人，黃淯琳於 105年6月24日寄送系爭律師函通知上訴人行使優先購買權，上訴人於105年6月27日收受後，未於10日內表示行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，其優先購買權視為放棄，不得再向被上訴人主張買受系爭土地等語。上訴人則主張：黃淯琳並非土地出賣人，其寄發律師函不生通知效力。且該律師函送達對象無許立緯，對許立緯不生通知效力，律師函僅為買賣土地事實通知，未將與出賣人訂立之出賣條件通知上訴人，通知之買賣事實與實際買賣條件不符，未將土地拆分賣價，上訴人無從據為考慮是否依同樣條件優先購買等語。經查：　⑴按土地法第104條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。是以上揭條文所稱之「出賣通知」者，係專指「出賣人」將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人而為通知而言，不包括買受該基地第三人之通知在內，此觀土地法第104條第2項規定「前項優先購買權人，於接到『出賣通知』後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。『出賣人』未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」等文字，及參照64年7月24 日修正土地法第104條規定時，揭櫫「為保護現有基地或房屋所有權人、承租人或其他合法使用人之權益」之立法意旨自明（最高法院99年台上字第1699號判決意旨參照）。又按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。土地法第104條規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則（最高法院100年度台上字第1586、1582號判決意旨參照）。　⑵被上訴人林蕙瑗及參加人雖抗辯土地法第104條不限由出賣人通知承租人行使優先購買權，上訴人未於收受系爭律師函後 10日內表示行使優先購買權，而視為放棄該權利等語，並以黃淯琳委託律師於105年6月24日寄發之系爭律師函為據（見原審卷八第59至63頁）。惟參加人黃淯琳僅為系爭土地買受人，並非出賣人，其本無權通知系爭土地承租人行使優先購買權，且優先購買權之性質屬形成權，優先購買權之行使應以該表示之通知到達出賣人時發生效力，而對出賣人行使買賣契約訂立請求權，上訴人亦無可能依系爭律師函之通知對黃淯琳為優先承購之意思表示，使該優先購買之權利生效，是依前揭說明，縱上訴人未於收受系爭律師函後10日內為任何意思表示，其等之優先購買權亦不生視為放棄之法律效果。　⑶至林蕙瑗及參加人另援引最高法院91年度台上字第1301號判決為其論據（見原審卷九第679至681頁），然此為該個案事實所為判斷，無拘束本事件效力；況且，參加人黃淯琳與林衡儀代表簽立之預約土地買賣契約書除買賣價金11,909,297 元外，另於契約第3條約定吳林衡敬等人未完納之遺產稅，由雙方會同向臺北市國稅局申請由甲方（即黃淯琳）提供擔保金供乙方（即出賣人）擔保遺產稅繳納方式，契約第7條約定訂約時之土地增值稅由乙方負擔，嗣後增加部分由甲方負擔土地增值稅；地價稅由甲方負擔等情，有上開預約土地買賣契約書可參（見原審卷一第23至26頁），而黃淯琳寄發之系爭律師函，並未檢附上該預約土地買賣契約書，經黃淯琳陳明（見本院卷二第167頁），該律師函主旨記載優先承購之同樣價格20,497,569元，亦與買賣總價不合，說明內容則僅記載黃淯琳買受系爭土地，總價11,909,297元、及其另附明細表之簽約金、稅費及相關約定費用共計9,779,201元，請許瑞勝等系爭土地上建築物之所有權人於函到12日內表示是否優先承購（見原審卷八第59至63頁），難認其有將系爭土地買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等情形，即買賣契約之約定相關條款，全部通知予優先購買權人，使其等考慮是否依同樣條件優先購買，不能謂已盡通知之義務，參加人雖一再辯稱律師函所附明細表包含之遺產稅、利息、代理地上物訴訟費、工程款、查封代償、介紹費等費用，均係預約土地買賣契約書「特別註明事項、 付款方式、本約土地之交付、稅捐之負擔、特別約定事項」約定應由買受人負擔之項目，律師函已使上訴人明確知悉買賣事實及買賣條件云云，然此乃其訴訟中片面陳述，觀諸該律師函所附明細表僅記載「代墊遺產稅、利息」、「代理地上物訴訟費」、「工程款」、「查封代償費」、「介紹費」等項目，項目實際內容、用途及是否為買賣契約條款所定應由買方負擔之費用，上訴人不僅無法知悉，客觀上更無從與買賣契約條款互為核對確認，殊難以系爭律師函之片面記載，推認上訴人已知悉上開預約土地買賣契約書所定買賣條件。另許瑞勝僅就913、914地號土地有優先購買權，許立經、許立緯則僅就915、916地號土地有優先購買權，上該律師函非但未檢附預約土地買賣契約書，亦未載明許瑞勝就91 3、914地號土地、許立經與許立緯就915、916地號土地分別應負之買賣價金或費用，亦無從使上訴人明確知悉買賣價格、條件。綜合上開說明，自不能以上訴人收受律師函後未於 10內為行使優先購買權之表示，謂上訴人已視為放棄優先購買權。　⑷依上開說明，黃淯琳並非出賣人，無權通知系爭土地承租人行使優先購買權，且依系爭律師函內容，亦不足認已將各該土地買賣之同樣條件全部通知予優先購買權人。是而，縱上訴人未於收受律師函後10日內為優先承買之意思表示，其等之優先購買權亦不生視為放棄之法律效果。兩造爭執系爭律師函收件人所未記載許立緯，而係記載為「許立博」是否對許立緯發生通知效力一節，於本院前揭認定並無影響，爰不贅述；至於參加人黃淯琳聲請通知證人康進益律師（即黃淯琳在原審之訴訟代理人），就其寄發之律師函受文者所載姓名、住居所資料依據及何以未檢附買賣契約影本檢附濱海一路買賣明細支出9,779,201元之計算依據及為何須由優先購買人負擔等節作證（見本院卷二第427頁），惟參加人無通知優先購買人之權利，且通知內容是否足使優先購買權人知悉買賣同一條件，當以優先購買權人收受之通知內容為準，依上揭說明，核無訊問上開證人之必要。　⒊系爭土地之出賣代表人林衡儀於106年1月10日以系爭存證信函通知上訴人已將系爭土地以總價款11,909,297元出售，並請上訴人於文到10日內主張是否優先承買，上訴人於106年1 月11日收受，旋即於106年1月20日寄發高雄武廟郵局存證號碼24號存證信函，通知林衡儀以同一價格總價款11,909,297 元行使優先購買權。林衡儀於106年2月14日再以存證信函通知上訴人應於106年2月22日前往簽約，並以簽約代表人身分與上訴人於106年2月22日簽訂系爭承買契約，上訴人並於同日交付票面金額1,190,929元、發票人許立經之本行支票作為定金（買賣價金10%即1,190,929元），業經林衡儀收受等情，有各該存證信函、郵件收件回執、系爭承買契約暨所附預約土地買賣契約書、支票為憑（見原審卷一第17至27、卷五第170頁），堪認上訴人於收受出賣人林衡儀之通知後，已於10日內合法行使其優先購買權。參加人抗辯上訴人已放棄優先購買權，不得再向被上訴人主張買受系爭土地云云，自非可取。　㈡上訴人得否依系爭承買契約請求被上訴人應於上訴人給付10, 718,368元之同時，將913、914地號土地所有權全部移轉登記予許瑞勝單獨所有，及將915、916號土地所有權移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各1/2？　　　⒈按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前項規定，於於公同共有準用之，土地法第34條之1第1項、第5項定有明文。依上開預約土地買賣契約書附表所載，系爭土地之公同共有人共18人用印同意出售土地者，潛在應有部分比例合計超過2/3（同意者見原審卷一第26頁附表，潛在應有部分比例見原審卷七第375至377頁。柳田英里及柳田晃宏以授權書委託林衡儀移轉處分，見原審卷二第264、271頁授權書），合於土地法第34條之1規定。而上訴人就系爭土地有優先購買權，並與出賣人之代表人林衡儀簽立系爭承買契約，依承買契約第1條約定，上訴人行使優先購買權之買賣條件與預約土地買賣契約書同一，並將該買賣契約書之全部條款，除與優先購買權之性質不符者，均援用為承買契約之條款（見原審卷一第22頁），依承買契約第5條約定：「本約土地訂約後甲方（上訴人）給付全部價金同時，按現況交付甲方接管乙方（出賣人）同時辦理產權過戶。」（見原審卷一第22頁背面），系爭土地買賣價金依原預約土地買賣契約書約定為11,909,297元，扣除上訴人以支票給付1,190,929元，尚欠價金10,718,368元，另許立經、許立緯就84號建物之應有部分比例為各1/2（見原審卷二第67頁建物登記謄本），是以，上訴人主張依承買契約第5條約定，於其給付價金餘款10,718,368元之同時，土地出賣人應將913、914地號土地所有權移轉登記予許瑞勝，及將915、916地號土地所有權移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2，應屬有據。　⒉次按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。系爭土地出賣人中之林衡達於103年8月3日死亡，顏明宏於106年1月15日死亡，林衡儀於111年5月31日死亡，林衡達之繼承人為林飛月、林介今、林則禹，顏明宏之繼承人為嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江，林衡儀之繼承人為彭若涵，有林衡達、顏明宏、林衡儀及其等繼承人之戶籍謄本、繼承系統表、家事事件公告查詢資料可參（見原審卷四第41、42、44、46、47、 52至54、71頁、原法院106年度重訴字第20號卷三第180至18 5頁、本院卷一第275至287頁），上開繼承人迄未辦理繼承登記，上訴人依前揭規定，併請求林飛月、林介今、林則禹就林衡達公同共有之系爭土地，嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江就顏明宏公同共有之系爭土地，彭若涵就林衡儀公同共有之系爭土地辦理繼承登記，亦屬有據。又上開繼承人辦理土地繼承登記後，上訴人即得請求被上訴人於其等給付價金餘款10,718,368元之同時，將913、914地號土地所有權移轉登記予許瑞勝，及將915、916地號土地所有權移轉登記予許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2。八、綜上所述，上訴人依土地法第104條規定，及系爭承買契約第1條、第5條之約定，請求：㈠被上訴人林則禹、林飛月、林介今應就被繼承人林衡達公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈡被上訴人嘉門益子、嘉門英威、嘉門剛威、九矢雅江應就被繼承人顏明宏公同共有之系爭土地辦理繼承登記；㈢被上訴人應於上訴人給付10,718,368元之同時，將913、914 地號土地所有權全部，移轉登記予許瑞勝單獨所有；將915 、916地號土地所有權全部，移轉登記予上訴人許立經、許立緯分別共有，應有部分各為1/2，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3、4、5項所示。另上訴人於本院追加聲明請求命彭若涵就林衡儀公同共有之系爭土地辦理繼承登記，亦應准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周佳佩以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡佳君附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-25

KSHV-112-重上-17-20250325-1

重上

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第538號上訴人第一建築經理股份有限公司法定代理人謝萬雄訴訟代理人江肇欽律師王禹傑律師參加人周子玉訴訟代理人謝享穎律師被上訴人陳玉昆訴訟代理人許惠峰律師房彥輝律師複代理人劉祉妍律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月 26日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第185號第一審判決提起上訴，本院於114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；參加費用由參加人負擔。　　事實及理由 被上訴人主張：伊為坐落於臺南市○○區○○○段0000、0000地號土地（下各稱0000、0000號土地，合稱系爭土地）之所有權人，於民國111年4月14日與參加人就0000、0000號土地分別簽訂土地買賣契約書（下各稱0000、0000號契約，合稱系爭契約），約定伊將0000、0000號土地分別以新臺幣（下同）1億3,649萬 6,000元、1億1,918萬4,000元出售予參加人，買賣雙方並於同日與上訴人就0000號契約、0000號契約分別簽訂價金信託履約保證申請書（下各稱0000、0000號申請書，合稱系爭申請書），約定委由上訴人辦理買賣價金信託履約保證，並負責管理履約保證信託帳戶及撥付仲介服務費事宜，進而分別開設受託信託財產專戶（末三碼分別為000號、000號，下各稱0000、0000 號專戶，合稱系爭專戶）。依系爭契約第3條第2項約定，系爭土地之第一期至第四期之價款分別如附表所示，且參加人應於稅單核發後5日內將第三期款項存匯入系爭專戶，倘若參加人須向金融機構辦理貸款支付尾款者，應於給付第三期款項之同時或於伊通知之期限內，確認貸款額度並辦妥對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存入系爭專戶，雙方並同時辦理交屋，另依系爭契約第9條第4項約定，系爭土地之最後點交日為111年9月30日。嗣0000號土地於111年5月17日完稅，伊於同年月19日移轉登記予參加人，然參加人未依約定給付0000號土地第三期及第四期款項，伊隨即於同年7月8日、19日分別寄發第443號存證信函（就各存證信函部分僅以號碼函稱之，下同）、第308號存證信函予上訴人，請求上訴人督促參加人付款。又0000號土地於111年7月25日完稅，參加人亦未依約定給付0000號土地第二期、第三期之款項。雖參加人以0000號土地遭第三人占用為由，拒絕給付0000號土地第三期、第四期款項，然伊除於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人請求給付款項外，亦於同年月31日寄發第598號存證信函予參加人並副知上訴人，0000號土地遭第三人占用之情形已於同年月24 日排除，並於同年9月23日再寄發第660號存證信函予參加人，請求給付0000號土地第三期、第四期款項，否則將解除系爭契約。惟參加人遲未付款，伊遂於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請求上訴人依約進行催告，然上訴人竟遲至同年10月4日始催告參加人付款，顯然已逾系爭土地之最後點交日。經伊多次通知參加人應依約付款，仍未獲置理，伊遂於 111年10月7日寄發龐峰律字第22100701號律師函（下稱701號律師函）予參加人，表示解除系爭契約，惟參加人並未收受，伊再於同年月21日重行寄發701號律師函，表示解除系爭契約，並於同年月24日送達參加人。是依系爭契約第10條第4項約定，伊已於111年10月7日、21日寄發701號律師函予參加人，表示解除系爭契約，並於送達參加人時發生解除效力，然上訴人竟未依系爭契約第10條第4項之約定，將系爭專戶之款項撥付予伊，逕自以伊違約為由將款項撥付予參加人，顯然有違反善良管理人之注意義務，致生伊有無法沒收款項之損害，為此，爰依民法第544條規定，請求上訴人負損害賠償責任。並先就損害賠償為一部請求，求為命㈠上訴人應給付伊2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行之判決。 上訴人則以：㈠被上訴人與參加人於111年5月12日簽訂變更價款支付方式協議書（下稱系爭協議），約定變更系爭契約之買方付款方式，即被上訴人將0000號土地過戶予參加人後，參加人應於同年7月2 0日前每月存入1,600萬元至0000號專戶。另依系爭契約第11條第3項約定，系爭協議係屬系爭契約之一部，被上訴人既已變更付款方式，卻又以應依系爭契約之付款方式為由，主張參加人有違約之情形，要求伊寄發催告通知，顯屬無理。雖伊於11 1年9月2日接獲被上訴人之存證信函，惟被上訴人之主張不符契約債之本旨，因此伊未進行催告，況且迄至同年7月20日參加人已將逾4,800萬元款項匯入0000號專戶，可認已符合系爭協議之約定。嗣伊於111年9月15日收受參加人之通知，表示系爭土地於同年5月5日鑑界後，0000號土地有遭鄰地之地上物越界占用之情形，參加人遂於同年8月8日、19日通知被上訴人請求排除瑕疵，並行使同時履行抗辯權。伊再於111年9月27日接獲被上訴人第673號存證信函，要求伊進行催告，然被上訴人並未向伊說明上開瑕疵是否已排除，伊待至最後點交日之次2 個工作日即同年10月4日才向參加人催告，是伊催告之時間未逾最後點交日7日內之期限，尚符合系爭契約之約定。此外，被上訴人亦於111年10月7日龐峰律字第22100702號律師函（下稱702號律師函）自承，0000號土地確實存有占用情形，並於同年9月23日排除瑕疵，惟其未副知伊瑕疵已排除，因此參加人依系爭契約及民法之規定主張同時履行抗辯，而未給付價金，非屬無理。又依系爭契約第7條第1項約定，買賣標的之權利瑕疵應於產權移轉登記前排除，然被上訴人自系爭土地鑑界後即知悉0000號土地有瑕疵之情事，卻未依系爭契約第6條第4項約定於15日內排除，因此參加人即有權於定期限催告後行使解除權，是被上訴人在尚未履行排除瑕疵義務前所為之催告，應認係屬無效。況被上訴人直至最後點交期日才告知瑕疵已排除，並減縮作業時間，就該遲延之責任，亦非全然無責。㈡再者，伊向參加人催告後，參加人即於111年9月30日將系爭土地之完稅款匯入系爭專戶，並於同年10月12日將總價差額匯入系爭專戶，再於同年10月13日、17日，分別以第1277、1284號存證信函通知被上訴人辦理0000號土地他項權利塗銷作業與提供地政事務所印鑑證明，及關於0000號土地放棄優先購買權之證明文件，並提出臺南市東南地政事務所核發之土地案件補正通知書為證，據此伊旋於同年10月21日以第1119號存證信函通知被上訴人應補正上開文件，及配合清償塗銷買賣標的之他項權利，然被上訴人竟於同年10月28日以龐峰律字第22102802號律師函（下稱802號律師函）回覆無意願配合，並認定系爭契約已於同年10月24日解除。然系爭土地之他項權利業已設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為1億3,905萬元及85萬9,000 元，依約定被上訴人應於完稅前清償債務並塗銷抵押權登記，或提出債務明細提供予特約地政士及參加人，但被上訴人竟以 802號律師函表示無履約之義務，其後於111年10月29日參加人再以第1354、1364號存證信函向被上訴人解除系爭契約。惟依系爭申請書第3條第6項及系爭契約第10條第4項約定，買賣雙方同意將系爭土地買賣價金之管理及撥付方式授權伊處理，其中包含同意伊以書面方式判斷買賣雙方之違約情形、催告及解約是否合法，並受伊判斷結果之拘束。因此伊有權依據系爭契約、系爭申請書、系爭協議等文件，認定被上訴人於111年8月 31日及同年9月27日所為之催告無效，並認於最後點交日後所發出之催告係屬合理。縱認被上訴人已於111年9月23日排除瑕疵，以致同年月27日之催告有效，伊亦於收受通知後7日內催告參加人，仍符合系爭契約第10條第2項及第4項之約定。且為符合公平原則，買賣雙方之一方若不認同伊所認定之違約責任歸屬，其自得於催告期限內向法院提起民事訴訟救濟，停止伊認定之權利，屆時伊僅得依系爭申請書第3條第4項約定，俟確定判決或法院和解筆錄為履行保證責任之依據作業，據此方核以符合債之本旨及竭盡善良管理人之注意義務。惟被上訴人已於系爭協議中變更付款方式，而伊亦以第1053號存證信函及11 1年12月8日第一建經字第1110172號函（下稱上訴人第1110172 號函）提醒及函覆被上訴人及其委任之律師事務所，應瞭解並知悉系爭契約之內容，然被上訴人竟漠視系爭協議約定之付款方式，企圖混淆契約義務並意圖沒收買賣價金作為違約金，是伊已恪守契約約定執行委任之事務，縱使伊所認定之結果不符預期，被上訴人應依系爭契約及系爭申請書之約定方式進行救濟，並於催告期限內提起民事訴訟，否則伊僅得依照約定程序辦理，將系爭土地之買賣價金返還予參加人。㈢另依系爭契約之約定，被上訴人應於買賣標的產權移轉登記完畢並塗銷他項權利登記作業後，辦理點交程序始取得買賣價金，然被上訴人先前曾以協議方式向參加人先行調撥取得價金6, 050萬元之利益，嗣後又以無法沒收系爭專戶內之買賣價金之消極利益向伊請求損害賠償，係屬無理。且依系爭契約第10條第1項及第4項約定，參加人係依循約定之方式解除契約，被上訴人除不得請求違約金外，更應將系爭專戶之款項返還予參加人。縱認被上訴人解除系爭契約為有理由，然兩造間係成立保證契約，被上訴人既未證明伊應負保證責任，復未向參加人請求返還價金或損害賠償，逕對伊請求損害賠償，於法尚屬無據等語，資為抗辯。 參加人則以：伊從未收受被上訴人於111年10月7日、21日寄發之701號律師函，如有寄出應由被上訴人負舉證責任，又催告或解約之意思表示等此類至關重要之文件，應以存證信函為通知送達，此乃眾所周知之事，且被上訴人先前亦曾以第551、5 98、660號存證信函通知伊，惟就解約之通知竟以律師函發出，其上受文者所載之地址亦與系爭契約所載不同，從而被上訴人之主張就其真實性仍有疑義等語。 原審就被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項：㈠系爭土地為被上訴人所有，其與參加人於111年4月14日就0000 、0000號土地分別簽訂0000、0000號契約（即系爭契約），約定被上訴人各以1億3,694萬6,000元、1億1,918萬4,000元，將 0000、0000號土地出售予參加人，買賣雙方與上訴人並於同日分別就0000、0000號契約分別簽訂0000、0000號申請書（即系爭申請書），約定委由上訴人辦理0000、0000號土地買賣價金信託履約保證，並由上訴人負責履保專戶管理及撥付仲介服務費事宜，上訴人因而分別就0000、0000號契約開設0000、0000 號專戶（即系爭專戶），有系爭契約、申請書及價金信託履約保證書（下稱系爭保證書）可參（見原審卷第21-40頁）。㈡參加人於111年4月22日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。㈢參加人於111年4月26日（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）： ⒈存入720萬元至0000專戶：匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人以其中650萬元係簽約款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退還予參加人。 ⒉存入590萬元至0000專戶：交付1,190萬元之支票至0000號專戶，上訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由，於同日退還予參加人。㈣參加人與被上訴人於111年5月12日簽訂系爭協議（見原審卷第1 03頁）。㈤參加人於111年5月19日匯入1,010萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈥參加人於111年6月17日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈦被上訴人於111年7月8日寄發第443號存證信函予上訴人，催告上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第41-45頁)。㈧被上訴人於111年7月19日寄發第308號存證信函予上訴人，催告上訴人處理參加人違約之事宜（見原審卷第47-51頁）。㈨參加人於111年7月20日匯入1,600萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁）。㈩參加人於111年8月8日寄發存證信函予被上訴人，通知被上訴人排除0000號土地之占用，並主張行使同時履行抗辯權（見原審卷第110頁）。 被上訴人於111年8月11日寄發第551號存證信函予參加人，請求參加人給付尾款（見原審卷第53頁）。 參加人於111年8月19日寄發第385號存證信函予被上訴人，催告被上訴人應於系爭專戶結清前排除雜草、占用，並塗銷最高限額抵押權（見本院卷一第93頁）。 被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。 參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，通知被上訴人排除買賣標的物之瑕疵，並重申已行使同時履行抗辯權，及副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。 被上訴人於111年9月23日寄發第660號存證信函予參加人，表示 0000號土地鄰地貨櫃屋占用，被上訴人已經處理完畢，並催告參加人7日內給付價金（見原審卷第61-62頁）。 被上訴人於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請上訴人進行最終催告（見原審卷第63-64頁）。 參加人於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至00 00專戶、1,750萬元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第79、83頁）。 參加人於111年10月3日匯入1萬4,000元至0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第81頁）。 上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-120頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，為解除系爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨櫃屋及玻璃已經清除（見原審卷第65-70頁）。 被上訴人於111年10月7日委由律師寄發702號律師函，請上訴人催告參加人依約付款（見原審卷第121-123頁）。 參加人於111年10月12日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至 0000號專戶（見原審卷第105頁、本院卷一第83頁）。 臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原審卷第137頁）。 參加人於111年10月13日委由律師寄發第1277號存證信函予被上訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記，並辦理點交，副知上訴人（見原審卷第125-130頁）。 參加人於111年10月17日委由律師寄發第1284號存證信函予被上訴人，催告被上訴人塗銷系爭土地上之他項權利登記權，並辦理點交，副知上訴人（見原審卷第131-136頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1119號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人將系爭土地之他項權利塗銷，並配合辦理清償作業及提供移轉所需資料（見原審卷第139-143頁）。 上訴人於111年10月21日寄發第1120號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人提供系爭土地之地上權人放棄優先承買權證明文件（見本院卷二第59-68頁）。 被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，為解除系爭契約之意思，並提出現場照片，表示0000號土地之貨櫃屋及玻璃已經清除（見原審卷第65-72頁）。 被上訴人於111年10月28日委由律師寄發802號律師函予上訴人，表示系爭契約已於111年10月24日解除（見原審卷第145-147 頁）。 參加人於111年10月29日寄發第1354號存證信函予被上訴人，以被上訴人遲延履行系爭契約義務，且經催告仍未履行為由，解除系爭契約（見原審卷第153-159頁）。 參加人於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人，解除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 上訴人於111年12月8日作出111年12月8日第一建經字第1110172 號函之判斷（即上訴人第1110172號函判斷，見原審卷第169-1 71頁）。 本院就本件各項爭點，判斷如下：㈠上訴人依據系爭申請書約定，為系爭專戶之管理及撥付等事宜之處理，核其性質應屬委任契約之性質： ⒈參加人、被上訴人及訴外人永康資產管理有限公司（下稱永康公司）與上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書（見原審卷第 33-36頁），系爭申請書之前言謂：「茲因甲（即參加人，下同）乙（即被上訴人，下同）雙方經丙方（即永康公司，下同）居間仲介買賣不動產標的（依不動產買賣契約所載），甲乙丙三方同意就前開不動產買賣價金委任第一建築經理股份有限公司(以下稱第一建經）辦理『價金信託履約保證』，並由第一建經負責履約保證信託專戶（以下稱履保專戶）管理及撥付仲介服務費事宜，三方同意共同遵守如下條款：」，其中第1、 2、3、7、9條約定如下： ⑴第1條：保證書之核發及生效　一、於甲乙雙方簽訂不動產買賣契約及本申請書後，由第一建經核發履約保證書予甲乙雙方收執。　二、履約保證生效以第一期簽約款存入履保專戶之日起第一建經始對甲乙雙方負保證責任。 ⑵第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為限。 ⑶第3條：保證責任：　一、甲乙雙方之任一方違反買賣契約應履行之各項義務，經他方以書面催告履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契約及返還價金或沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告違約方，違約方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付丙方之服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予甲方或交由乙方沒收。若違約方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本寄予第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決（若甲方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利。如因可歸責乙方事由致解約者，乙方應將以履保專戶價金代為撥付之仲介服務報酬或其他相關費用全數返還並存匯入履保專戶）。　二、買賣契約簽訂後，經甲乙雙方合意解除買賣……。　三、買賣標的產權移轉登記予甲方，且甲方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，甲方無法律上原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，經乙方依約履行催告程序，逾期甲方仍不履約，並依法解除買賣契約且無法回復產權或產權回復後增加非屬賣方之權利負擔無法理清排除時，經第一建經認定或賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決，並確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用。乙方應於第一建經完成履行保證責任同時，將買賣標的點交予第一建經，並將對甲方得主張之一切請求權讓與第一建經。　四、第一建經履行保證責任時，若甲乙雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。　五、如因買賣標的之瑕疵……。　六、甲乙雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議外，甲乙雙方同意授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其他書面相關約定逕行認定違約費任之歸屬，就其認定結果甲乙雙方應共同遵守絶無異議。　 ⑷第7條：履保專戶管理及支出　一、甲乙雙方授權第一建經得逕由履保專戶內代為撥付下列費用：　　⑴過戶時發生之相關稅費……。　　⑵買賣標的產權移轉登記予甲方……後，雙方同意第一建經自履保專戶代清償乙方抵押設定之款項……。　　⑶不動產買賣契約簽訂後，丙方應檢附服務費或其他相關文件為依據，由第一建經自履保專戶代為支付仲介服務費。 ……。　　⑷應負擔之履約保證手續費及其他以書面約定之應付款項。　二、甲乙雙方同意除本條第一項約定應由履保專戶撥付之費用或有甲方書面同意乙方得動支之款項（但此動支款項不在第一建經保證範圍內）外，甲乙雙方不得要求提領履保專戶內之價金。　三、倘履保專戶內款項不足……。 ⑸第9條：履保專戶結算與撥付……。 ⒉上訴人於111年4月14日簽訂系爭申請書後，於同日核發系爭保證書予被上訴人（見原審卷第37-40頁），其中第2、3條載明如下： ⑴第2條：保證額度：最高以不動產買賣契約書所載買賣總價款為限。 ⑵第3條：對買賣雙方保證責任之履行與範圍如下：　一、對買方：　　㈠賣方違反買賣契約應履行之各項義務，經買方以書面催告履約，表明逾期未履約者，將依約解除買賣契約及返還價金等相關之程序，並副知第一建經，由第一建經定七日期限催告賣方，賣方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額返還予買方。若賣方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。　　㈡若買方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復產權及塗銷他項權利。　二、對賣方：　　㈠買方違反買賣契約應履行之各項義務，經賣方以書面催告履約，表明逾期未履約者將依約解除買賣契約及沒收已付價金等相關之程序，並副知第一建經由第一建經定七日期限催告買方，買方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經將買方已存匯入履保專戶之買賣價金扣除應支付之稅費、地政士執行業務費、履約保證手續費、應給付仲介服務報酬及其他相關費用後之餘額交予賣方沒收。若買方於催告期限內以書面聲明異議且已向法院提起民事訴訟並將起訴狀繕本送達第一建經者，則履保專戶內之價金由第一建經保管至法院終局判決確定。　　㈡買賣標的產權移轉登記予買方，且買方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，買方無法律上原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，賣方依約履行催告程序，逾期買方仍不履約，並依約解除買賣契約且無法回復產權，或產權回復後增加非屬賣方之權利負擔無法排除時，經第一建經認定或賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決，經確認前開情事屬保證額度者，依約對賣方負履約保證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用。　　㈢賣方應於第一建經完成履行保證責任同時，將買賣標的點交予第一建經並將得向買方主張之一切請求權讓與第一建經。　三、第一建經履行保證責任時，若買賣雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據。　四、如因買賣標的之瑕疵……。　五、買賣雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經買賣雙方達成協議外，買賣雙方同意授權第一建經認定違約責任之歸屬，就其認定結果應共同遵守絕無異議。 ⒊綜上系爭申請書、系爭保證書之前揭約定觀之，兩造及參加人締結之系爭申請書契約，乃兼具保證與委任性質之混合契約。此觀之被上訴人與參加人就系爭土地買賣價金係委任上訴人辦理價金信託履約保證，上訴人就存入系爭專戶之價金，對被上訴人與參加人負保證責任，於此範圍內上訴人所負之責任應屬保證責任，固可認定。惟就系爭專戶之管理及撥付仲介服務費亦係由上訴人負責，而上訴人除應依系爭申請書第7、9條之約定作為系爭專戶管理及撥付之依據外，亦應依第3條之約定作為系爭專戶管理及撥付之依據，因此，上訴人依據系爭申請書上開約定，而為系爭專戶之管理及撥付等事宜之處理，核其性質應屬委任契約之性質，應適用關於委任之規定。是以，在系爭契約之一方有違約之情形下，上訴人就系爭專戶之管理及撥付，即應依系爭申請書第3條之約定辦理。㈡被上訴人依民法第544條之約定，請求上訴人給付2,000萬元，為無理由： ⒈按民法所謂委任，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約而言，此觀同法第528條規定自明。次按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第535條有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意（最高法院110年度台上字第2122號判決要旨參照）。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條固有明文。惟受任人對委任事務之處理倘無過失，亦無逾越權限之行為，自無賠償責任（最高法院111年度台上字第900號判決要旨參照）。 ⒉參加人已給付如附表「買方付款」欄所示之款項： ⑴參加人依系爭契約應給付之各期項目、約定金額等各項，均如附表「項目」、「約定金額」欄所示，有系爭契約可參（見原審卷第21-32頁）。 ⑵參加人分別於下列時間匯入各款項至系爭專戶：於111年4月22 日分別匯入650萬元至0000專戶、600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈡）；於111年4月26日存入720萬元至0000專戶（參加人係匯入1,370萬元至0000專戶，上訴人以其中650萬元係簽約款1,370萬元之重覆匯款為由，於同日退還予參加人），存入5 90萬元至0000專戶（交付1,190萬元之支票至0000號專戶，上訴人以其中600萬元係簽約款1,190萬元之重覆付款為由，於同日退還予參加人，見不爭執事項㈢）；於111年5月19日匯入1,0 10萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈤）；於111年6月17日匯入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈥）；於111年7月20 日匯入1,600萬元至0000號專戶（見不爭執事項㈨）；於111年9 月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專戶、1,750 萬元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月3日匯入1 萬4,000元至0000號專戶（見不爭執事項）；於111年10月12 日分別匯入8萬元至0000專戶、799萬元至0000號專戶（見不爭執事項）。 ⑶參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已經臺灣土地銀行（下稱土地銀行）於111年10月7日核定0000號土地為6,840萬元，其中5,470萬元於借款契約起始日起算6個月內動撥完畢，保留一成即1,370萬元俟個案動工興建後始得動撥，另0000號土地為5,160萬元，其中3,968萬元於借款契約起始日起算6個月內動撥完畢，保留一成即1,192萬元俟個案動工興建後始得動撥等情，有兩造所不爭執之該行授信核定通知書可參（見本院卷一第85-91頁）。 ⑷綜上各情，上訴人主張參加人已給付如附表「買方付款」欄所示之款項等情，核與前述系爭契約應給付之各期項目、約定金額、參加人於上開時間各匯入系爭專戶之款項，及參加人就系爭土地申請購地貸款核定之結果等情相符，應堪採信。 ⒊被上訴人解除系爭契約為不合法： ⑴系爭契約第10條第4項約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約後，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張」（見原審卷第25、31頁）。是依上開約定，於買方即參加人有逾期付款之違約情事時，被上訴人須先定7日期限催告參加人履行，逾期未履行，應由上訴人進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經出賣人即被上訴人以書面通知參加人解除契約後，系爭契約始生解除之效力。 ⑵被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。參加人旋於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。其後，上訴人於111年10月 4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7 日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-120 頁）。嗣迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除向土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳如附表所示）。 ⑶被上訴人於111年10月7日委由律師寄發701號律師函，以價金給付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審卷第65 -70頁），然上訴人係於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶，已如前述，則被上訴人於上開催告期限尚未屆滿前，為前揭解除系爭契約之意思，顯不合法，自難認系爭契約已經被上訴人以701號律師函合法解除。 ⑷系爭契約第3條第2項第2款約定之第4期款即尾款之給付期限為：如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋。貸款額度不足尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶（見原審卷第22、28頁）。是以，迄111年10月12日止，就系爭契約之尾款部分，除向土地銀行申請核定貸款之金額外，參加人業已給付完畢（詳如附表所示）等情，既如前述，自堪認參加人至111年10月12 日止，就系爭契約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外，其餘部分均已給付，並均將之存入系爭專戶內。　 ⑸被上訴人於111年10月21日委由律師重新寄發701號律師函，以價金給付遲延為由，向參加人為解除系爭契約之表示（見原審卷第65-72頁），然上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶後，參加人至111年10月12日止，就系爭契約各期應給付之價金，除核定之貸款金額外，其餘部分均已給付，並均將之存入系爭專戶內，已如前述，因此，被上訴人於 111年10月21日重新寄發701號律師函時，參加人已給付各期應給付之價金完畢，並無經上訴人進行最終催告，逾期仍未履行之情事，則被上訴人重新為前揭解除系爭契約之意思，亦不合法，難認系爭契約已經被上訴人以重新寄發之701號律師函合法解除。 ⒋除參加人同意撥付之款項外，被上訴人不得依系爭契約及系爭申請書之約定，請求上訴人撥付系爭專戶內之其餘款項： ⑴依系爭契約及系爭申請書之約定，參加人應依系爭契約第3條第 2項約定之各期款給付時間與方式將各期款匯入各履保專戶，除經參加人書面同意得提前動支外，被上訴人須完成所有權移轉、塗銷他項權利登記及完成點交後，由上訴人結算應撥付被上訴人款項匯入被上訴人指定帳戶，此參系爭契約第3條第2項、第9條第1項，系爭申請書第9條等約定自明。　 ⑵被上訴人解除系爭契約為不合法，既如前述，則除參加人同意撥付之款項外，被上訴人顯無從依系爭契約第10條第4項及系爭申請書第3條第1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項撥付予被上訴人甚明。又被上訴人雖已將0000號土地所有權移轉予參加人，但並未完成0000號土地之塗銷他項權利登記及完成點交，亦未完成0000號土地之所有權移轉、塗銷他項權利登記及完成點交，因此，被上訴人無從依系爭契約第9條第1項及系爭申請書第9條等約定請求上訴人撥付價金，亦堪認定。　 ⒌上訴人作成參加人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函判斷，並據此將參加人已存入系爭專戶之價金，撥付予參加人，核與系爭申請書第3條第6項之約定相符： ⑴臺南市東南地政事務所於111年10月12日通知參加人尚須補正放棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明等資料（見原審卷第137頁）。參加人先於111年10月13日委由律師寄發第12 77號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系爭土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原審卷第125-130頁）；再於111年10月17日委由律師寄發第1284 號存證信函予被上訴人，催告被上訴人於文到7日內塗銷系爭土地上之他項權利登記，及辦理點交，並副知上訴人（見原審卷第131-136頁）。上訴人旋先於111年10月21日寄發第1119號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人於文到7日內將系爭土地之抵押權塗銷，並配合辦理清償作業及提供移轉所需資料（見原審卷第139-143頁）；繼之於111年10月21日寄發第1120 號存證信函予被上訴人，定期催告被上訴人提供系爭土地之地上權人放棄優先承買權證明文件（見本院卷二第59-68頁）。惟被上訴人逾期未履行，嗣參加人於111年10月29日寄發第135 4號存證信函予被上訴人，以被上訴人遲延履行系爭契約義務，且經催告仍未履行為由，解除系爭契約（見原審卷第153-16 0頁）；復於111年11月1日寄發第1364號存證信函予被上訴人，解除系爭契約（見原審卷第161-167頁）。 ⑵系爭申請書第3條第6項約定：「甲乙雙方之一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起民事訴訟或經甲乙雙方達成協議外，甲乙雙方同意授權由第一建經依買賣契約、本申請書及其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，就其認定結果甲乙雙方應共同遵守絕無疑義」。查參加人與被上訴人就被上訴人是否有前述違約之情事，參加人是否已依約履行催告程序及合法解除系爭契約等情，固發生疑義，惟買賣雙方當時均未提起民事訴訟法，亦未達成協議，為兩造所不爭執，因此，上訴人本於上開約定之授權依系爭契約、系爭申請書及如上開存證信函等其他書面相關約定逕行認定違約責任之歸屬，而作成參加人解除系爭契約為合法之上訴人第1110172號函判斷（見原審卷第169-171頁），並據此將參加人已存入系爭專戶之價金，撥付予參加人，尚非屬全然無據。 ⑶雖被上訴人主張上訴人負有應依被上訴人請求對參加人發出最終催告之義務，被上訴人於111年9月27日以第673號存證信函請上訴人進行最終催告，上訴人遲至111年10月4日始以第1053 號存證信函催告參加人於7日內將價金存入系爭專戶，且上訴人未依系爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被上訴人，反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人，損害被上訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，而違反上開注意義務，並造成被上訴人之損害等語。惟查： ①被上訴人於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。上訴人依系爭申請書第3條第1項之約定，於收受被上訴人表明參加人逾期給付價金而定期催告參加人履行之副知時，固負有定7日期限催告參加人履行之義務，然上訴人於收受副知時，應於多久期間內發出定期之催告，並未明文約定，此顯係屬未定期限。又被上訴人雖於111年9月27日寄發第673號存證信函予上訴人，請上訴人儘速發函催告，辦理買方最終催告（見原審卷第63-64頁），然被上訴人之催告並未定有期限，因此，上訴人於111年10月4日寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到7日內將1億0,242萬6,0 00元存入系爭專戶（見原審卷第117-120頁），尚難認上訴人有何遲延催告之情事。且參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。因此，上訴人抗辯在參加人已主張行使同時履行抗辯權之情形下，尚須經調查始得認定參加人拒絕給付價金是否有理由一節，亦非屬無據。益證上訴人抗辯其於111年10月4日為前揭催告，並無遲延或注意義務之違反等語，應屬有據。 ②被上訴人解除系爭契約為不合法，除參加人同意撥付之款項外，被上訴人無從依系爭契約第10條第4項及系爭申請書第3條第 1項之約定，請求上訴人將系爭專戶內之款項撥付予被上訴人，亦無從依系爭契約第9條第1項及系爭申請書第9條之約定請求上訴人撥付價金，均如前述，則被上訴人主張上訴人未依系爭契約第10條第4項約定將系爭專戶之價金撥付予被上訴人，反以被上訴人違約為由，將價金撥付返還予參加人，損害被上訴人依上開規定本得沒收參加人已支付之價金，造成被上訴人之損害云云，顯不可採。遑論，縱認上訴人將系爭專戶內之款項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上訴人得否依民法第54 4條規定請求上訴人將撥付予參加人之價金，重新存入系爭專戶，被上訴人尚無從逕依民法第544條之規定，請求上訴人應將返還參加人之價金，給付予被上訴人。 ③至被上訴人主張上訴人於111年10月4日催告參加人付款之時間，已逾越111年9月30日系爭土地買賣最遲點交之時間，且上訴人應於111年8月31日已知悉被上訴人與參加人間出現債務不履行之問題，卻遲未催告，顯然違反善良管理人注意義務等語。然查，被上訴人固於111年8月31日寄發第598號存證信函予參加人，催告參加人7日內給付系爭土地之價金款項，並副知上訴人（見原審卷第55-59頁）。但參加人於111年9月15日寄發第1166號存證信函予被上訴人，以111年5月5日經鑑界後，發現鄰地之地上物有越界占用0000號土地之情事，在被上訴人排除0000號土地遭他人占用之瑕疵前，重申已行使同時履行抗辯權，並副知上訴人（見原審卷第107-115頁）。嗣參加人陸續於111年9月30日分別匯入4,996萬6,000元、1,850萬至0000專戶、1,750萬元至0000號專戶，及於111年10月3日匯入1萬4,00 0元至0000號專戶，已給付至第三期款（完稅款）等情，均如前述，因此，在參加人仍於111年9月30日、同年10月4日陸續給付至第三期（完稅款）款項之情形下，上訴人於111年10月4 日始寄發第1053號存證信函予參加人，定期催告參加人於文到 7日內將1億0,242萬6,000元存入系爭專戶（見原審卷第117-12 0頁），尚難認上訴人有何遲延催告或違反善良管理人注意義務之情事。且上訴人於111年8月31日收受被上訴人之副知而知悉參加人與被上訴人就價金之給付是否遲延而有所爭執，但參加人既仍於111年9月30日、同年10月4日陸續給付至第三期（完稅款）之款項，並參加人就系爭土地申請購地貸款部分，已經土地銀行於111年10月7日核定貸款金額，參加人旋於111年1 0月12日將差額匯入系爭專戶，亦如前述，則上訴人於111年10 月4日催告參加人付款，參加人於收受催告後，旋於同年月12 日將貸款金額以外之差額匯入系爭專戶，實難認上訴人於111 年10月4日所為前揭催告，有遲延催告或違反善良管理人注意義務之情事，更難認因此造成被上訴人受有本得沒收參加人已支付之價金之損害。　 ④從而，上訴人並無被上訴人所指上開注意義務違反之情事，且未造成被上訴人受有本得沒收參加人已支付之價金之損害，被上訴人前揭主張，顯乏所據。 ⑷至被上訴人另主張因上訴人債務不履行所造成損害賠償，為民法第227條第2項不完全給付中之加害給付云云（見本院卷二第 329頁）。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條第1、2項分別定有明文。查上訴人並無被上訴人所指上開注意義務違反之情事，且未造成被上訴人因此受有本得沒收參加人已支付之價金之損害，已如前述，再者，縱認上訴人將系爭專戶內之款項撥付予參加人，有所不當，亦僅生被上訴人得否請求上訴人將撥付予參加人之價金再行存入系爭專戶，且將價金再行存入系爭專戶，並無給付不能之問題，因此，被上訴人依上開規定請求上訴人賠償被上訴人因不能返還已支付系爭價金之損害，亦乏所據。 綜上所述，被上訴人依民法第544條之規定，請求上訴人給付被上訴人2,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十一庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李慈惠　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭貽馨　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝永昌　　　　　　附表：系爭土地履保帳戶款項收付記錄 0000號-履保帳戶款項收付 0000號-履保帳戶款項收付項　目約定金額買方付款賣方動撥約定金額買方付款賣方動撥第一期款（簽約款） 11,900,000 111.04.22 6,000,000 13,700,000 111.04.22 6,500,000 111.04.26 5,900,000 - - 111.04.26 7,200,000 第二期款（備證用印款） 11,900,000 111.05.19 10,100,000 111.05.19 16,000,000 13,700,000 111.09.30 13,700,000 - - 111.06.17 1,800,000 - - - - - - 第三期款（完稅款） 47,714,000 111.06.17 14,200,000 111.06.17 16,000,000 54,766,000 111.09.30 49,966,000 4,800,000 - - 111.07.20 16,000,000 111.07.20 16,000,000 - - - - 111.09.30 17,500,000 - - - - - - 111.10.03 　　14,000 - - - - - - 第四期款（尾款） 47,670,000 111.10.12 7,990,000 - - 54,780,000 111.10.12 80,000 - - 土銀核貸額 39,680,000 - - 土銀核貸額 54,700,000 119,184,000 79,504,000 (不含核貸) 136,946,000 82,246,000 (不含核貸) ．買方付款、賣方動撥紀錄，依系爭專戶查詢系統資料。　買方各筆付款歸列各期款，依上訴人系統摘要與備註，非依系爭契約與系爭協議之法律定性。．各項目之約定金額，依系爭契約記載。系爭契約未載用印款應給付日期，參見系爭契約。．111.05.19 、111.06.17 、111.07.20 動撥依據與金額：①111.05.12 變更價款支付方式協議書　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　②動撥總額：❶0000履保專戶：48,000,000元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ❷0000履保專戶：0元正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王增華

2025-03-25

TPHV-112-重上-538-20250325-2

聲自

臺灣新竹地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣新竹地方法院刑事裁定 113年度聲自字第51號聲請人林聖賢代理人林正椈律師彭彥勳律師被告林海龍陳月容上列聲請人因告訴被告等侵占等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於民國113年11月29日以113年度上聲議字第11337號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣新竹地方檢察署113年度偵續字第82號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、程序事項之說明：按聲請人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後 10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認為准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段，分別定有明文。查本件聲請人即告訴人乙○○以被告甲 ○○、丙○○涉犯侵占及背信等罪嫌，向臺灣新竹地方檢察署（下稱新竹地檢署）檢察官提出告訴，經新竹地檢署檢察官為不起訴處分（113年度偵續字第82號，下稱原不起訴處分），聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長以再議為無理由而駁回再議處分（113年度上聲議字第11337號，下稱原再議駁回處分），該處分書於民國113 年12月3日送達於聲請人，經聲請人委任律師為代理人，於法定期間即113年12月12日具狀向本院聲請准許提起自訴等情，業據本院依職權調取上開案卷核閱屬實，是本件聲請程序為合法，先予敘明。二、告訴意旨略以：被告甲○○與告訴人乙○○係兄弟關係，緣渠等之父林金塗於66年間購得新竹縣○○市○○段000○000○000地號土地（下稱本案土地），借名登記在被告甲○○名下，嗣林金塗於111年7月12日死亡，被告甲○○明知本案土地實屬林金塗之遺產，應屬全體繼承人公同共有，竟與被告丙○○為下列犯行：　㈠被告甲○○基於使公務員登載不實之犯意，於111年8月11日14 時10分許，在址設新竹縣○○市○○路000號之新竹縣竹北市地政事務所，向承辦人員申請補發本案土地所有權狀，致承辦人員依土地謄本形式審查後，將本案土地屬被告甲○○所有之不實事項登載於職掌之土地所有權狀，足生損害於告訴人等全體繼承人及地政機關管理土地登記之正確性。　㈡被告甲○○、丙○○共同基於侵占及為自己或第三人不法利益或損害本人利益，明知被告甲○○出借名義登記林金塗之本案土地非為其所有，實際上本案土地屬林金塗所有，林金塗死亡後，本案土地則為林金塗遺產，應屬全體繼承人公同共有，竟違反借名登記出名者之任務，於112年2月24日將本案土地移轉所有權登記與被告丙○○，將本案土地所有權據為己有，致生損害於告訴人等全體繼承人。因認被告甲○○涉犯刑法第 214條使公務員登載不實、刑法第335條第1項侵占、刑法第3 42條第1項背信等罪嫌；被告丙○○則涉犯刑法第335條第1項侵占罪嫌。三、聲請意旨略以：原不起處分書及原再議駁回處分有以下之違誤: 　㈠原檢察官僅令被告甲○○當庭書寫10次，漏未將爭議筆跡之覺書之原本及未將新竹縣竹北市地政事務所提供之土地權狀登記申請書及土地贈與過戶聲請書原本送請鑑定，未依聲請人之聲請調閱被告甲○○之銀行開戶資料，致鑑定機關做出「無法鑑定」之結論，顯有調查未盡之謬誤。　㈡本案3筆土地即新竹縣○○市○○段000○000○000地號土地，係自新竹縣○○市○○段○○○○段地號129之5、129之1號之土地重劃、分割而來，而購買之時間為66年1月28日，與覺書記載係在被告甲○○尚未成年時相符，亦予證人林聖璋於偵查中證述: 看起來是我父親的筆跡，寫給甲○○，由甲○○簽名的等語相符，又聲請人再提出聲證4光碟(見本院卷第81頁)指112年7月1 5日之林家家族會議內容被告甲○○及丙○○之反應，足認被告2 人均應知悉覺書之存在等語，故原不起訴處分書及原再議駁回處分均有認定事實之謬誤。　㈢林金塗於85年間，以自己名義直接出售被告甲○○名下之新竹縣○○市○○段000地號土地及林聖璋名下之833號土地，買賣契約後更檢附被告甲○○所立之覺書，足見土地雖登記在被告甲 ○○名下，然實際由林金塗使用、收益、處分。　㈣原再議駁回處分就聲請人所提之111年9月24日全體繼承人協議書乃係對被告甲○○聯邦銀行帳戶內之金額協議，與本件土地買賣無涉，未考量被告甲○○之所以願意將該帳戶之金額平分予手足，係因該款項乃林金塗於106年5月26日出售借名於被告甲○○名下之新竹縣竹北市縣○段000地號土地及房屋所得，而該土地實係林金塗於66年2月15日購買新竹縣○○市○○段○ ○○○段000○0地號土地，而後該土地於74年12月31日經新竹縣政府徵收後，另以補償費所購得，是足認林錦塗確有將名下土地借名登記予被告甲○○等情，是原再議駁回處分有認定事實與卷內證據不符之謬誤等為由，認原不起處分書及原再議駁回處分論理均違背經驗法則、有違背法令等違誤，實難令聲請人甘服，為此聲請准予自訴等語。四、按刑事訴訟法之「聲請准許提起自訴」制度，其目的無非係對於檢察官起訴裁量有所制衡，除貫徹檢察機關內部檢察一體之原則所含有之內部監督機制外，另宜有檢察機關以外之監督機制，由法院保有最終審查權而介入審查，提供告訴人多一層救濟途徑，以促使檢察官對於不起訴處分為最慎重之篩選，審慎運用其不起訴裁量權。是法院僅係就檢察機關之處分是否合法、適當予以審究。且法院裁定准許提起自訴，雖如同自訴人提起自訴使案件進入審判程序，然聲請准許提起自訴制度既係在監督是否存有檢察官本應提起公訴之案件，反擇為不起訴處分或緩起訴處分之情，是法院裁定准許提起自訴之前提，仍必須以偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案件已經跨越起訴門檻，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第258 條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就告訴人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第251 條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。五、聲請人關於本件聲請准予提起自訴範圍之原不起訴處分、原駁回再議處分意旨略以：　㈠原不起訴處分略以：被告2人均否認覺書之存在，證人林聖璋到庭否認知悉聲請人所述之父親林金塗也有給其覺書等情。又系爭覺書無法鑑定，且若本案土地於66年購買後，並借名登記於被告甲○○名下45年，於其父親林金塗於111年過世前，都未變更登記回其父親林金塗名下，顯不合理等語。　㈡原再議駁回處分略以：⒈原檢察官於113年6月25日已命被告甲 ○○當庭書寫姓名10次（影本附於113年度偵續字第82卷第23 頁），並將該「庭寫筆跡」送鑑定機關，然因人之筆跡會因時間之經過而有改變，是「平日筆跡」仍須與爭議筆跡之書寫時間相近，此觀聲請人提出之法務部調查局文書暨指紋鑑定實驗室受理筆跡鑑定案件送鑑說明第三點即明。而本案聲請人提出之覺書並未簽立日期，致無從確認應收集之相近時間為何，是縱未調取甲○○之銀行開戶資料送鑑，仍難認有調查未盡之謬誤。⒉聲請人雖於原署112年度偵字第20838號偵查時，指稱二哥林聖璋亦同為土地之借名登記人，也簽有覺書等情，然聲請人於上開案件偵查期間至113年3月6日聲請再議時均未提出，迨發回續查於同年5月2日應訊時亦未提出，致後續傳喚證人林聖璋時並無從提示以確認證人有無簽立覺書一事。再依聲請人提出之113年1月2日「刑事告訴補充答辯狀」（詳見112年度偵字第20838號卷第97頁）及113年8 月19日「刑事告訴（偵續）補充理由狀（ㄧ）」所載（詳見1 13年度偵續字第82號卷第34頁），協議書係針對林金塗之銀行帳戶存款分配，尚與土地買賣無涉，是聲請人認未就此調查而涉有違誤，實屬無據。⒊聲請人所指之本案3筆土地，係於74年、76年、78年時登記予被告甲○○，有聲請人提出附於 112年度偵字第20838號卷第24、30、33頁之土地登記簿可稽，是聲請人指稱本案土地係於66年間購買，應屬有誤。又被告甲○○為53年次，於74年間起登記時，已20餘歲，並非未成年人，核與覺書記載內容不符。又如聲請人於林金塗生前即取得覺書，則於林金塗往生後，繼承人就遺產之繼承有爭執時，聲請人應可提出覺書加以主張，然依聲請人提出討論遺產分配之家族會議錄音譯文顯示，聲請人並未提及有覺書一事，是該覺書是否存在，非無疑義。再被告甲○○始終否認曾於聲請人提出之覺書上簽名，是難據該無簽立日期、無明確土地地號之覺書，而認定有聲請人指訴之事實。⒋聲請人遲至提告後1年餘始行提出林金塗於85年8月11日簽立、後附有被告甲○○所簽覺書之買賣契約書影本，真實性已堪質疑。且依聲請人之指訴，登記在林聖璋名下之土地與被告甲○○之情況相同，亦係借名登記而為林金塗所有，然上開契約中之另筆833地號土地，係登記在林聖璋名下，如該契約確曾附有土地登記名義人之覺書，何以僅有被告甲○○之覺書卻無林聖璋之覺書？⒌原檢察官業依聲請人之聲請調查證據，然依上述，調查結果並無從輔證聲請人之指訴，是無從認定被告2 人確有聲請人指訴之犯行等語。六、本院得心證之理由：經查，本案聲請人原告訴意旨，業據原檢察官詳予偵查，並以原不起訴處分書論述其理由甚詳，復經高檢署檢察長駁回聲請人再議之聲請。今聲請人仍認被告 2人涉有侵占及背信等罪嫌，本院依職權調閱上開新竹地檢署及高檢署卷宗全卷後，除引用上開原不起訴處分書、原駁回再議之處分書所載之理由而不再贅述，另就聲請人本案准許提起自訴之聲請應予駁回之理由，補充說明如下：　㈠依法務部調查局文書暨指紋鑑定實驗室受理筆跡鑑定案件送鑑說明，其中第三點言明，蒐集之「平日筆跡」需與「爭議筆跡」書寫時間相近，而本案聲請人提出之覺書並未簽立日期，而本案土地若依聲請人所指係於66年間購得，迄聲請人所指其取得覺書之111年有數十年之差距，又聲請人於偵查中亦自陳:上面沒有寫日期，我也不清楚是何時簽立等語(見偵卷第83頁)，堪信聲請人亦無法指出其所提出之覺書簽立之時間。是縱本件原檢察官未將爭議筆跡之覺書之原本送鑑，亦因無法確認供以比對之應蒐集之「平日筆跡」之時間範圍為何，致亦無法合於鑑定之要求，是難認原檢察官有調查未盡之謬誤。　㈡聲請人雖再提出聲證4光碟(見本院卷第81頁)指112年7月15日之林家家族會議內容，被告甲○○及丙○○之反應足認被告2人均應知悉覺書之存在等語，然經本院勘驗聲請人所提出之上開聲證4光碟，其內容雖有聲請人所指「曾寶齡」宣讀系爭覺書，被告丙○○隨即稱「那父母親是誰，是你們嗎?」等語之錄音，然依被告丙○○當時之語氣，及會議中眾人之對話內容，被告丙○○上開反應應係否認覺書之效力，尚難以此逕認被告丙○○當時不否認系爭覺書之存在，而即採為不利於被告丙○○之依據。　㈢聲請人雖指林金塗於85年間，以自己名義直接出售被告甲○○ 名下之新竹縣○○市○○段000地號土地及林聖璋名下之833號土地，買賣契約後更檢附被告甲○○所立之覺書，足見土地雖登記在被告甲○○名下，然實際由林金塗使用、收益、處分等語，然上開交易實與本案土地不同，無從僅憑聲請人之指述，即採為不利於被告之唯一依據。　㈣聲請人認被告甲○○願分配其名下帳戶金額予其餘繼承人，係因林金塗於106年5月26日出售借名於被告甲○○名下之新竹縣竹北市縣○段地號320地號土地及房屋所得，然此交易與本案土地不同，尚難僅以此補強聲請人之指述，而逕為不利被告 2人之認定，是聲請意旨認此部分原不起訴及再議處分有違誤部分，亦難認有據。　　　㈤準此，原不起訴處分審酌彼等於偵訊時所為陳述後，認為依卷證資料存在對被告2人有利之合理懷疑，而未達於通常一般人均不致有所懷疑並可確信被告2人犯罪之程度，且尋無其他客觀事證加以推翻上開合理懷疑，遂以被告2人罪嫌尚屬不足，而為不起訴之處分；至原再議駁回處分亦認原檢察官並未有聲請人所論斷違背經驗或論理法則等情事。從而，細究原不起訴處分書、原再議駁回處分書前開內容，足知原不起訴及駁回再議處分意旨均已依照卷內事證詳述、闡釋被告2人未涉犯侵占及背信罪嫌之理由，所為認事用法並無違誤之處；而聲請人又以上開之理由聲請准許提起自訴，無非係就原不起訴及駁回再議處分意旨已說明、論斷之事項，再事爭執，自不足據以驟認原不起訴及原再議駁回處分意旨有聲請人所指摘不完備之情。七、綜上所述，本件依卷內現有積極證據資料所示，尚難達被告 2人涉犯侵占及背信罪嫌之合理可疑，原偵查、再議機關依調查所得結果，認定被告犯罪嫌疑不足，先後為不起訴處分及再議駁回處分，已敘明認定之理由，洵無違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情形，認事用法尚未見有何違法或不當之處，本院亦無從再另為蒐證調查，故聲請人認不起訴及駁回再議等處分為違法不當，聲請准許提起自訴，為無理由，應予駁回。八、據上論斷，應依刑事訴訟法第258條之3第2項前段規定，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　華澹寧　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳郁仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃翊雯以上正本證明與原本無異。本件不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴瑩芳

2025-03-24

SCDM-113-聲自-51-20250324-1

易

臺灣雲林地方法院

詐欺

臺灣雲林地方法院刑事判決 113年度易字第927號公訴人臺灣雲林地方檢察署檢察官被告徐玉娟（送達地址：新北市○○區○○街000○0號0樓；送達代收人江仁成律師）李梅桂共同選任辯護人江仁成律師上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵續字第2 1號），本院判決如下：　　主　　文徐玉娟犯詐欺取財罪，處有期徒刑6月，如易科罰金，以新臺幣1 千元折算1日。緩刑2年。李梅桂無罪。　　事　　實一、徐玉娟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國109年8、9月間某日，在美國加州庫比蒂諾市教會，向胡碧嬌謊稱：Google公司將在雲林縣斗六市工業區購買土地，伊認識的某個老婆婆有一塊地在該處附近，該地可以變更為建地，可以建築，可一同集資購買該地云云，致胡碧嬌陷於錯誤，陸續支付新臺幣300萬元（業經檢察官聲請更正）予徐玉娟，嗣經不知情之童翠芬代書辦理雲林縣○○鄉○○段0000 ○0地號土地之所有權移轉登記事宜後，胡碧嬌發覺該地不得變更為建地，為不值錢之農地，距離雲林縣斗六市工業區甚遠，出售之人為徐玉娟之母李梅桂（所涉詐欺取財罪嫌，詳如後述無罪部分），始悉受騙。二、案經胡碧嬌告訴及臺灣雲林地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　　由壹、有罪部分（被告徐玉娟部分）：一、認定犯罪事實所憑證據及理由：　　上揭犯罪事實，業據被告徐玉娟於本院審理時坦承不諱，並有如附表所示證據資料在卷可稽，足認被告徐玉娟之自白與事實相符，堪以採信。從而，此部分事證明確，其上揭犯行堪以認定，應依法論科。二、論罪科刑：　㈠核被告徐玉娟所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。　㈡爰審酌被告徐玉娟不思以正當方式獲取所需，竟為上開犯行，造成告訴人之財產損失，其行為應予非難。惟念及被告犯後坦承犯行，態度尚可，並已賠付款項（本院卷第293頁）；兼衡被告自陳之教育程度、職業、家庭經濟狀況（本院卷第311至312頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金折算標準。　　㈢被告徐玉娟未曾因故意犯罪受有期徒刑以上刑之宣告，有法院前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，其因一時失慮致觸犯本案犯行，且業已賠付款項，並經告訴人同意給予緩刑（本院卷第209、293頁），堪信被告經此教訓後，當知所警愓，信無再犯之虞，本院因認對被告所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款規定，宣告緩刑如主文所示，以啟自新。　三、沒收：　　被告徐玉娟詐得之上開財物，為其犯罪所得，本應宣告沒收，惟考量被告已賠付300萬元，並經告訴人同意不再追究（本院卷第209、293頁），若再對其為沒收或追徵之宣告，實有過苛之虞，爰依刑法第38條之1第5項、第38條之2第2項規定意旨，不予宣告沒收或追徵。貳、無罪部分（被告李梅桂部分）：一、公訴意旨另認：被告李梅桂係與徐玉娟共同為上開犯行，因認被告李梅桂涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。再檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證者，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（刑事訴訟法第161 條第1項、刑事妥速審判法第6條、最高法院92年台上字第12 8號判例意旨參照）。三、公訴意旨認被告李梅桂共同涉犯上開罪嫌，無非以：㈠被告李梅桂之供述；㈡胡碧嬌與徐玉娟之錄音檔及錄音譯文；㈢臺灣銀行帳戶交易明細；㈣雲林縣北港地政事務所112年6月21 日北地三字第1120004142號函、同所112年7月21日北地三字第1120005027號函、內政部實價登錄查詢有關雲林縣元長鄉長興段土地108年1月至109年12月之實價登錄交易紀錄，為其主要論據。四、訊據被告李梅桂固坦承有出售系爭土地予告訴人，並收受30 0萬元等事實，惟堅決否認涉有上開犯行，辯稱：我沒有見過告訴人，並無詐欺等語。經查：　㈠被告李梅桂有出售系爭土地予告訴人，並收受價款300萬元等事實，業據被告李梅桂於偵查及本院準備程序、審理時供述明確，核與證人徐玉娟於本院審理時證述之情節大抵相符，並有臺灣銀行000000000000號帳戶交易明細、開戶資料（偵續卷第35至37頁）、本案土地買賣契約書（本院卷第79至82 頁）在卷可參，則此等客觀事實應堪認定。　㈡經本院勘驗系爭電話錄音檔（本院卷第270至279頁），可知此僅係告訴人與徐玉娟之對話，被告李梅桂並未參與其中；況徐玉娟亦明確提及土地得以變更等事，係經妹妹告知（本院卷第272頁），並非被告李梅桂，是要難以此即認被告李梅桂涉有共同詐欺取財。　㈢又徐玉娟於本案審理時，僅坦認其所犯詐欺犯行，並未供稱被告李梅桂有共同犯之；且檢察官所提出前開雲林縣北港地政事務所函文、實價登錄交易紀錄，充其量僅能證明系爭土地無從變更及雲林縣元長鄉長興段土地之行情，亦難認被告李梅桂有何詐欺取財之犯意聯絡或行為分擔。　　五、綜上所述，被告李梅桂是否涉犯公訴意旨所指之詐欺取財犯行，既有合理之懷疑，且公訴人所憑之證據，尚未達於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度，依前揭說明，既不能證明其犯罪，基於無罪推定原則，應為無罪之諭知。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官林穎慶提起公訴，檢察官林柏宇到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　刑事第一庭　法　官　黃震岳以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈詩婷中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日附表：證據資料一、人證部分：　㈠證人童翠芬之證述：　⒈童翠芬於111年9月5日之偵訊具結筆錄（偵續卷第80至84頁）　⒉童翠芬於本院審理時之具結筆錄（本院卷第279至289頁）　　二、書證部分：　㈠111年7月10日錄音檔及錄音譯文（他卷第27至33頁）　㈡被告李梅桂申辦之臺灣銀行000000000000號帳戶交易明細、開戶資料（偵續卷第35至37頁）　㈢雲林縣北港地政事務所112年6月21日北地三字第1120004142號函暨檢附之元長鄉109年至112年都市計畫區內農業區時價登錄（偵續卷第41至43頁）　㈣雲林縣北港地政事務所112年7月21日北地三字第1120005027號函暨檢附之本案土地謄本（偵續卷第59至61頁）　㈤雲林縣元長鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（偵續卷第87頁）　㈥雲林縣元長鄉公所113年2月29日函（偵續卷第115至116頁）　㈦雲林縣斗六地政事務所1113年8月7日斗地一字第1130006171號函暨檢送之110年六港跨10、20號申請書（偵續卷第149至166頁）　㈧內政部時價登錄查詢（偵續卷第167至172頁）　　㈨地籍圖資網路便民服務系統查詢（偵續卷第173頁）　㈩內政部不動產交易時價查詢服務網查詢（偵續卷第175至183頁）　本案土地買賣契約書（本院卷第79至82頁〈同他字卷第57至60頁〉）　告訴人胡碧嬌、告訴代理人陳信村律師114年1月16日提出刑事撤回告訴狀（本院卷第209頁）　本院當庭勘驗111年7月10日錄音檔之勘驗譯文（本院卷第270至279頁）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附錄本案論罪科刑法條：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2025-03-24

ULDM-113-易-927-20250324-1

訴

臺灣臺中地方法院

給付懲罰性違約金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1353號原告富家不動產即陳宛庭訴訟代理人鄧雲奎律師被告何品蓮訴訟代理人胡達仁律師複代理人張嘉明上列當事人間請求給付懲罰性違約金事件，經本院於民國114年2 月24日言詞辯論終結，茲判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由壹、原告主張：一、訴外人李家林前於民國113年2月15日以商號富家不動產之負責人名義，與被告簽立「專任委託銷售契約書」，提供被告審閱期間至少三日，契約銷售標的為臺中市○○區○○段0000地號、1113地號、1324地號、1114地號、1115地號、227地號（下稱系爭6筆土地），面積：1,045坪，權利範圍：1/2，共6筆土地須同時售出。每坪新臺幣（下同）12萬元整，合計約1,045坪，1/2賣清，仲介費另算2%，委託銷售總價6,27 0萬元。委託銷售期間自113年2月19日起至113年3月10日止，得經委託人及受託人雙方書面同意延長之。經原告於委託期間內為被告找到買家楊岳勳，提出斡旋金300萬元支票（發票人：蔡水濱）交付予原告，若成功即轉為簽約金，將由原告營業員李家林將該支票交予被告，且買方會再提供面額 330萬元支票，一共630萬元作為第一期款之簽約金予被告，另簽約款700萬元支票（由楊岳勳於113年4月12日簽發，嗣後已作廢）則交由代書保管。原告隨即通知被告，並於113 年3月2日親自到被告家中洽談修訂（及補充）買賣雙方土地買賣契約書事宜。原告為符合「斡旋金收據」上第7條所載附條件約款之「本土地為共有，買賣時需要二位持分人同時賣出，方可成立」之意旨，對系爭6筆土地之其餘1/2持分即所有權人劉思賢，亦已居中促成由楊岳勳向劉思賢買受其餘 1/2持分，楊岳勳與劉思賢並於113年4月12日預行簽立土地買賣契約書，並於第8條：「其他約定」欄第5項之「甲方同意另行向共有人簽約購買應有持分，最遲應於113年4月20日購得」特約約定。二、嗣原告、被告及林錦真、買方、雙方所攜代書等，相約於11 3年3月15日下午3時30分許，在臺中市○○區○○路0段000號之7 11超商內準備簽約，林錦真卻當場認為800餘萬元之土地增值稅不應列入契約條文，及對履約保證之銀行與買方之要求不同等，雙方乃爭執不下，林錦真基於代理人地位拒簽買賣契約。之後陳宛庭與林錦真多次洽商修改前開買賣契約書條文，最終作成113年4月26日買賣契約書版本。經原告於113 年3月8日、113年3月21日、113年4月23日，委託律師發函催告被告應於113年4月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，惟被告卻未置理，終致系爭6筆土地之另外1/2持分共有人劉思賢之仲介簽約事宜亦遭牽連未完成，被告顯有無故要求原告解除前開兩造所簽訂系爭契約之意思表示，爰依系爭契約第10條第㈠項、民法第101條第1項，視為被告已有要求解約之情形，原告應屬已完成仲介責任，被告需支付委託銷售價格6,270萬元之4成即2,508,000元服務報酬（即懲罰性違約金）予原告。三、並聲明：被告應給付原告2,508,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。且陳明：願供擔保，請准宣告假執行。　貳、被告抗辯：一、李家林於113年2月18日以「李家霖即富家不動產」之名義與被告簽立系爭契約，並由李家林持「富家不動產」及「李家霖」之印章用印，約定委託銷售標的物為系爭6筆土地，權利範圍均為2分之1，委託銷售期間為113年2月19日至113年3 月10日止，委託期間得經委託人及受託人雙方書面同意延長之。惟李家林僅是富家不動產之營業員，系爭契約上無任何表明代理或代表之意旨，當事人未達合致，契約有不成立之情形。又李家林雖然曾先後於113年3月8日、113年3月21日、113年4月23日以「李家霖即富家不動產」名義，委託律師發函催告被告，然均係原告片面為之，被告並未同意延長委託銷售期間，且律師函中亦無延長之意思表示。二、雙方與楊岳勳於113年3月15日，在便利商店內進行土地買賣契約之簽訂時，原告向被告表示：因被告就系爭6筆土地之權利範圍僅有2分之1，故買家之訂金不會交付給被告，會先放在買家之代書處保管，若買家嗣後未能向系爭6筆土地另2 分之1所有權人（即劉思賢）購得土地（最遲於113年4月14 日購得），則本件買賣應無條件解除，買家可向代書取回全數訂金等語，並於買賣契約書第8條第5項、第6項登載。然此並非被告委託原告銷售系爭6筆土地之授權條件，且逾越本案委託銷售期間，對被告毫無保障，被告自是不同意，買賣雙方未能簽約。至於被告之女兒林錦真雖然曾幫被告代填系爭契約之身分資料，但被告是在場親自簽名，亦無指派林錦真與陳宛庭接洽修定（及補充）買賣雙方之土地買賣契約書內容，原告所指陳宛庭與林錦真之簡訊對話紀錄，未對被告產生任何效力。上開簡訊對話均為兩造委託銷售期間屆滿後所為，即便陳宛庭與林錦真於兩造委託銷售期間屆滿後有所連繫，亦與系爭契約無涉。三、李建富另於113年3月19日以「李建富即富家不動產」之名義與系爭6筆土地另2分之1所有權人劉思賢簽立專任委託銷售契約書，並由李建富持「富家不動產」及「李建富」之印章用印，約定委託銷售標的物同樣為系爭6筆土地，權利範圍均為2分之1，委託銷售期間為113年3月19日至113年4月10日止，亦得經雙方書面同意延長。劉思賢倘有出售其持分，依法應通知共有人即被告行使優先購買權，但被告未曾獲此通知。又原告聲稱楊岳勳提供斡旋金300萬元支票交付原告一節，則是蔡水濱於113年3月4日與李家林簽立斡旋金收據，李家林簽名及持「李家林」印章用印，蔡水濱表示欲購買系爭6筆土地，約定買賣條件為：由買方付契稅及代書費，賣方付增值稅，且上開土地為共有，買賣時需要2位持分人同時賣出，方可成立。四、被告並無於本案委託銷售期間要求解約，也未委任林錦真代理被告向原告解約，原告無權請求給付違約金。縱原告請求有理由，違約金數額亦過高，本案係因原告未能於委託期間為被告覓得符合條件之買家，雙方達成共識相去甚遠，才無法簽訂系爭6筆土地之買賣契約，已如前述，若有違約金，其數額應酌減為1元。五、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　參、兩造經協商簡化爭點，就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎（詳見本院卷第522-523頁）：一、富家不動產（為獨資商號）之負責人自111 年12月30日起，迄今均登記為陳宛庭。二、李家林於113 年2 月18日以「李家霖即富家不動產」之名義　　與被告簽訂專任委託銷售契約書，並由李家林持「李家霖」　　、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售　　系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年2 月19日至113 年3 月10日，得經書面同意延長之。三、李建富於113 年3 月19日以「李建富即富家不動產」之名義　　與劉思賢簽訂專任委託銷售契約書，並由李建富持「李建富　　」、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷　　售標的物為系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年3 月19日至113 年4 月10日，得經雙　　方書面同意延長之。四、蔡水濱於113 年3 月4 日與李家霖簽立斡旋金收據，並由李　　家霖簽名及持「李家林」印章用印，表示欲購買系爭6筆土地，並約定買賣條件為由買方付契稅及代書費、賣方付增值　　稅，且因上開土地為共有，買賣時2 位持分人同時賣出，方　　可成立。五、李家林於113 年3 月8 日、113 年3 月21日、113 年4 月23 　　日以「李家霖即富家不動產」之名義，委託律師發函予被告　　。六、兩造於113 年3 月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○ 　　段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，　　惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約。肆、本院之判斷：　　本件原告主張於被告委託銷售期限內，原告已為被告尋得符合契約條件之買方，惟被告不依約配合於簽訂買賣契約，應視為解除契約，爰依約請求被告給付委託售價百分之四報酬即2,508,000元等語；惟原告之主張業經被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：原告依系爭委託銷售契約書第10條1項約定，請求被告給付委託售價百分之四，是否有理由？茲審究如下：一、李家林於113 年2 月18日以「富家不動產」代表人之名義與被告簽訂專任委託銷售契約，應已成立，上開專任委託銷售契約成立，則受託人為原告：　㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170條第1 項定有明文。　㈡本件原告富家不動產為經營不動產仲介之獨資商號，於97年3 月27 日核准登記營業，而自111 年12月30日起，迄今均登記為原告陳宛庭，有商工登記公示查詢服務資料可參（見本院卷第123頁）。又因陳宛庭為證人李家林之配偶，且為訴外人李建豪之母，陳宛庭與李家林、李建豪均有共同參與原告富家不動產商號之業務經營，是於97年3月27 日起至自11 1 年12月30日期間，李家林、李建豪均曾登記擔任過原告富家不動產之負責人，此有原告103年4月29日商業登記抄本（負責人為李家霖）、108年3月6日商業登記抄本（負責人為李建富）、111年12月30日商業登記抄本（負責人為陳宛庭）（分見本院卷第241-245頁），是證人李家林於113 年2 月18日以「富家不動產」之代表人名義與被告簽訂專任委託銷售契約書，並由李家林持「李家霖」、「富家不動產」之印章在前述契約上用印，約定委託銷售事宜，基於被告簽約之真意，係要委託原告富家不動產商號為其仲介土地出售事宜，而與原告富家不動產商號簽約委託銷售，此觀諸事後被告確有委任原告富家不動產商號從事仲介銷售事宜，甚且有與買方進行買賣契約磋商洽訂等事務。是於訂約時，李家林並非原告富家不動產之登記負責人，惟於訂約後，陳宛庭與李家林皆以原告富家不動產商號之名義，為被告從事仲介之營業行為，客觀上，應認李家林係代理原告富家不動產商號與原告簽訂系爭契約，並以原告富家不動產商號負責人名義對被告發函催告一節，雖因李家林未以原告富家不動產商號代理人之名義簽約、發函，應屬無權代理，惟其後原告富家不動產商號就李家林代理所簽訂之契約，有履行仲介銷售事宜，甚且仲介被告與買方進行買賣契約磋商等事務，應認原告富家不動產商號就李家林之無權代理簽約事宜，有為承認之行為，是李家林代理原告富家不動產商號與原告簽訂系爭契約，自屬有效，且契約存在於原告富家不動產商號與被告之間，應可認定。上開專任委託銷售契約成立，則受託人為原告富家不動產商號，負責人為陳宛庭。二、原告富家不動產於113 年2 月19日至113 年3 月10日期間，尚未為被告覓得符合條件之買家：　㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。在報告居間，居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權。即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於，委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險。此有別於一般雙務契約，合先敘明。　　㈡依卷附兩造簽訂之專任委託銷售契約，被告約定委託銷售標的物為系爭6筆土地（1,045坪，應有部分二分之一），委託銷售期間113 年2 月19日至113 年3 月10日，得經書面同意延長之。而原告為被告從事仲介期間，兩造於113 年3 月15 日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約等情，為兩造所不爭執（見本院卷第522- 523頁），且經證人李家林到庭到庭陳證甚明（見本院卷第3 91頁）。按原告為被告從事仲介期間雖有介紹買方與被告洽訂買賣契約，惟經買賣雙方見面會商買賣契約之簽訂，因就買賣條件有不合致之處，而未訂約成立，顯見於113 年3 月 15日前，原告富家不動產尚未為被告覓得符合出售條件之買家，應可認定，原告主張其於113 年3 月10日前，已為被告覓得符合出售條件之買家，應無可採。三、被告並無違反專任委託銷售契約書第10條第㈠項約定，原告訴請被告給付違約金，為無理由：　㈠卷附兩造之專任委託銷售契約書第10條（違約之處罰）第㈠項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應全額一次給付㈠委託期間內，若委託人要求解約．．。」（見本院卷第19頁）。是依上開條款約定，必須被告於原告受委任期間，有為單方解約之情事，原告方可向被告請求違約金。原告主張被告有符合上開約定之情事存在，惟為被告所否認，是原告就被告於委託期間內，有要求解約之事實自應負舉證之責任。查：　 ⒈按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第 258條第1 項定有明文。原告主張委任期間，被告有解約之行為，是原告自應舉證證明，被告於委任期間，有向被告為解約意思表示之事實存在。　 ⒉原告固稱其於113年3月8日、113年3月21日、113年4月23日委託律師發函予被告，催告被告應於113年4月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，惟被告卻未置理，被告顯有無故要求原告解除前開兩造所簽訂系爭專任委託銷售契約之意思表示云云，惟解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，已如前述，尚難僅以被告未就原告所寄發之存證信函為積極回應，即遽認被告有對原告行使解約之意思表示。兩造之系爭專任委託銷售契約期限於113 年3 月10 日屆至，未見原告提出兩造合意延長之書面以證明兩造就前述契約有延長之事實存在，是原告催告被告應於113年4 月26日下午2時至原告辦公室與買方簽約，被告何有受拘束之必要？況被告於期限過後，再給原告機會，應原告之請求於113 年3 月15日，在門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 號之便利商店內，與買方進行土地買賣契約之簽訂，惟因買賣條件未達成合意而未簽訂買賣契約等情，已如前述，更難認於委任期間有故意不前去洽商簽約之情事存在。原告主張被告依民法第101條規定應視為已向原告為解約之意思表示，實無可採。　⒊基上，依原告舉證之內容，不足證明被告於委託期間內，被告有向原告要求解約之事實存在。是原告主張被告於委託期間內，有向原告為解約意思表示，已有違約之情事，其依約對被告有違約金給付請求權存在，實無可採。　㈡因原告對被告無違約金給付請求權存在，就原告請求之違約金額是否過高一節，本院即不再贅述，附此載明。四、綜上所述，原告未能證明其對被告有違約金給付請求權存在，原告依違約金給付請求權訴請被告應給付原告2,508,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回，附此敘明。伍、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後，核與結論無涉，爰不一一贅述。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃昱程

2025-03-24

TCDV-113-訴-1353-20250324-1

訴

臺灣桃園地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣桃園地方法院民事裁定 112年度訴字第615號上訴人即被告余路精余阿連蘇余里子余阿潘上列上訴人與被上訴人陳秋妹等間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於民國114年2月14日本院第一審判決提起上訴，裁定如下：　　主　文上訴人應於本裁定送達後5日內，補繳上訴裁判費新臺幣（下同) 18,435元，並具狀補正上訴理由。逾期未繳納上訴費用，即駁回其上訴。　　理　由一、按民事訴訟法第77條之16規定：「向第二審或第三審法院上訴，依第77條之13及第77條之14規定，加徵裁判費10分之5 。」同法第441條第1項第4款規定：「提起上訴，應以上訴狀表明下列各款事項，提出於原第一審法院為之：四、上訴理由。」同法第442條第2、3項規定：「上訴不合程式或有其他不合法之情形而可以補正者，原第一審法院應定期間命其補正，如不於期間內補正，應以裁定駁回之；上訴狀未具上訴理由者，不適用前項之規定。」民國113年12月30日修正發布、114年1月1日施行之「臺灣高等法院民事訴訟與非訟事件及強制執行費用提高徵收額數標準」第3條第1項規定：「因財產權而起訴之事件，向第二審法院上訴，其訴訟標的金額或價額在10萬元以下部分，裁判費依民事訴訟法第77 條之16第1項原定額數，加徵10分之5；逾10萬元至1,000萬元部分，加徵10分之3。」二、次按先買權為財產之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物價額計算審判費用，司法院院字第624號解釋參照。是確認優先承買權事件，應以主張有優先承買權者所應給付之價額計算訴訟標的價額，最高法院100年度台抗字第483號裁定意旨參照。三、查上訴人上訴聲明為：「原判決廢棄。」而本院第一審判決係判處：（一）確認被上訴人就桃園市○○區○路段0000000地號土地，權利範圍1/6，有以1,161,600元向上訴人購買之優先承買權存在；（二）上訴人就上開應有部分，應按與訴外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件，與被上訴人簽訂買賣契約，並於被上訴人給付上訴人各232,320元時，偕同被上訴人將上開應有部分移轉登記予被上訴人公同共有。依上開說明，上訴人之上訴利益應為被上訴人主張優先承買權所應給付之價格，即929,280元【計算式：232,320×4=929,280 】，應徵第二審裁判費18,435元，未據上訴人繳納。茲依民事訴訟法第442條第2項規定，限上訴人於本裁定送達後5日內如數向本院繳納，逾期未補繳上訴費用，即駁回其上訴。又上訴人提出之民事訴訟上訴聲明狀，未具上訴理由，併依法裁定命補正。四、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　月　　 21 　日　　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　周仕弘以上為正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　月　　 21 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-訴-615-20250321-1

訴

臺灣桃園地方法院

確認優先購買權存在等

2025-03-21

TYDV-112-訴-615-20250321-4

訴

臺灣臺北地方法院

給付遲延利息

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5995號原告王福興被告蔡福興訴訟代理人李志聖律師上列當事人間給付遲延利息事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國99年10月26日簽立不動產買賣契約( 下稱系爭契約)，約定被告以新台幣(下同)18,928,000元向原告承購其所有之臺北市○○區○○街○○段000○000○000地號等3 筆土地(下稱系爭土地)。依系爭契約第三條之約定，於系爭土地所有權買賣登記完竣後，被告應支付尾款共計5,678,40 0元。被告於100年1月27日簽發票號CH0000000號、票面金額 5,678,400元之本票(下稱系爭本票)一紙，交付原告作為交付尾款之擔保。詎原告於100年1月31日將系爭土地所有權移轉登記予被告後，屆期提示系爭本票未獲給付，屢經催討，被告均置之不理，遲至101年11月27日始為給付。爰依系爭契約及侵權行為法律關係，請求被告給付系爭本票票款自10 0年1月31日起至101年11月27日止，按週年利率5%計算之遲延利息517,278元等語。並聲明：被告應給付原告517,278元。二、被告則以：系爭土地之原所有人為訴外人王興旺，系爭契約係以王興旺為出賣人、被告為買受人而簽訂，原告僅為王興旺之代理人，並非系爭契約之當事人，依債之相對性，自無權為任何請求。且原告前就同一當事人及同一訴訟標的提起給付買賣價金延遲利息訴訟，業經本院民事庭以108年訴字第1246號判決確定(下稱系爭前案)，原告以同一原因事實對同一被告提起本件訴訟為相同請求，顯重複起訴。並聲明：原告之訴駁回。　三、本院判斷：　　原告主張依系爭契約約定，被告應於系爭土地所有權買賣登記完竣後交付尾款5,678,400元，原告於100年1月31日辦理系爭土地移轉登記予被告，惟被告遲至101年11月27日始為給付，爰依系爭契約及侵權行為之法律關係，訴請被告給付遲延利息517,278元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)原告依系爭契約法律關係，起訴請求被告給付自100年1月31 日起至101年11月27日止，按週年利率5%計算之遲延利息51 萬7,278元，為前案確定判決之既判力所及，其起訴不合法，應予駁回：　1.按原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之：當事人就已繫屬於不同審判權法院之事件更行起訴、起訴違背第253條、第263條第2項之規定，或其訴訟標的為確定判決效力所及，民事訴訟法第247條第1項第7款定有明文。又89年2月9日修正之民事訴訟法第244條第1項第2款，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束（最高法院100年度台抗字第62號裁定意旨參照）。　2.經查，原告前以其與被告成立系爭土地買賣契約、被告遲延給付等與本案相同之原因事實，對被告起訴，並依契約法律關係，請求原告遲延利息517,278元，經系爭前案判決原告敗訴確定等情，業據被告提出本院108年度訴字第1246號判決為憑（見本院卷第43至44頁），並經本院職權調取系爭前案卷宗核閱無誤，則原告以與系爭前案確定判決相同之原因事實，提起本件訴訟，且主張之訴訟標的法律關係與前案亦相同，則自應受前案確定判決既判力拘束，原告此部分起訴違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定，起訴不合法，應予駁回。 (二)原告依侵權行為法律關係，請求被告給付買賣價金遲延利息 517,278元，為無理由，應予駁回：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條亦有明文。原告主張系爭土地於100 年1月31日所有權買賣登記完竣後，被告即支付尾款5,678,4 00元，惟被告遲至101年11月27日始為給付，故構成侵權行為云云。惟觀之系爭契約之買賣雙方分別為被告及王興旺，原告在該系爭契約中僅為王興旺之被授權人乙節，有系爭契約影本可稽（見士院卷第12頁），故系爭土地之買賣價金包含尾款在內之債權，均屬王興旺所有而與原告無涉，則無論被告有無遲延給付尾款，原告均無從以自己名義對被告有所主張；況遲延給付價金之行為，本質上屬債務不履行為，債務人因此負遲延責任，尚不因此即逕構成侵權行為。準此，本件依原告主張內容，難認被告有何該當故意或過失侵害原告權利之情事，則原告依侵權行為法律關係，請求告給付遲延利息517,278元，自屬無據。　2.又原告另主張其前曾執系爭本票向臺灣士林地方法院取得本票裁定並據以聲請強制執行，被告乃提起確認本票債權不存在之訴後，聲請停止強制執行，經本院以100年度北簡聲字第120號裁定(下稱系爭停止執行裁定)准予被告以150萬元為原告供擔保後停止強制執行，但被告以話術騙原告蓋章以領回150萬元擔保金，致原告受損517,278元云云，並提出系爭停止執行裁定為據（見本院卷第73至74頁）。惟觀之系爭停止執行裁定僅係依法就符合准許停止執行事件之事由為認定，與被告有無構成侵權行為無涉，亦無從據之認定原告主張有理由。至原告辯論意旨狀雖列有民法第179條之規定（見本院卷第69頁），惟並無以之為請求權基礎而為任何主張（見本院卷第66頁筆錄），自無另論必要，併此敘明。四、綜上，原告依系爭契約及侵權行為法律關係，請求被告給付 517,278元云云，一部不合法，一部無理由，均不應准許，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　杜慧玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉愷茹

2025-03-21

TPDV-113-訴-5995-20250321-1