給付服務報酬等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1680號
原 告 非凡不動產有限公司
法定代理人 榮翠華
訴訟代理人 陳家輝律師
被 告 張仲霆
訴訟代理人 簡嘉宏律師
上列當事人間請求給付服務報酬等事件,本院於民國113年12月1
9日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時聲明為:㈠被告
應給付原告新臺幣(下同)2,460,000元,及自起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡願供
擔保,請准宣告假執行。嗣原告於民國113年12月11日以民
事減縮訴之聲明聲請狀變更聲明為:㈠被告應給付原告2,419
,695元,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按
年息5%計算之利息。㈡願供擔保,請准宣告假執行(見本院卷
第309頁)。核原告上開所為,乃屬聲明之減縮,與前開規定
相符,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠被告有意購買坐落於新北市○○區○○段0○0號地號,建案名稱為
「馥華城奕」之預售屋(下稱系爭建案),於113年2月16日委
由原告協尋系爭建案中有意轉售之戶別,並由原告之員工即
證人張策負責處理相關事宜。證人張策於113年2月16日即主
動確認被告需求並提供相關資訊,於接續的兩個半餘月陸續
提供A1棟16樓、20樓、A2棟6樓、19樓、22樓等戶別資訊予
被告。
㈡嗣被告對於A2棟22樓戶別有意購買而欲提出斡旋金議價時,
原告與被告分別於113年3月23日、同年4月10日及同年4月17
日簽訂不動產買賣意願書及確認書,其中有關服務費之約定
各為成交價1%、462,500元(約為成交價1.1%),及包含換約
費、服務費及履保費共90萬元(服務費約為成交價2%),惟前
三次議價均因故未能成功。
㈢113年4月下旬,證人張策復提供訴外人富昱不動產經紀有限
公司(即中信房屋土城重劃區加盟店,下稱富昱公司)受託銷
售之系爭建案A1棟6樓戶別(下稱系爭房地)資料予被告審閱
,被告並於113年4月30日就系爭房地與原告簽訂不動產買賣
意願書及確認書(下稱系爭意願書及系爭確認書),承買價款
為4,100萬元,斡旋有效期間為113年4月30日晚間7時起至同
年5月8日止,被告並同時交付斡旋金10萬元予證人張策,承
諾比照同年4月17日所簽訂之確認書約款,於買賣契約成立
時支付原告成交價2%計算之服務報酬。且按系爭確認書第3
條第2項約定:「委託期間內因可歸責於買方之事由而終止
委任契約(含不動產買賣意願書或要約書)後3個月內…買方或
其配偶、二等親內之親屬,或本公司提供買方曾經仲介之房
地物件,上開房地予賣方成交時,亦視為本公司已完成居間
仲介之義務,買方仍應依前述規定給付服務報酬,並應支付
成交價4%予本公司作為損害之賠償。」
㈣而被告簽訂系爭意願書及系爭確認書前,均有經證人張策向
其詳為解釋契約條款並供其審閱,被告自已受契約審閱期間
之保障,該等條款均合法有效,被告應受拘束。
㈤於113年5月4日,證人張策偕同被告赴富昱公司與賣方及賣方
仲介訴外人黃新發就系爭房地協商議價,被告稱僅願支付不
超過4,113萬元之買賣總價,與賣方要求之4,180萬元有所差
距,被告因而不願承購,欲終止系爭意願書及系爭確認書,
原告因信任被告說詞而同意終止契約,並返還斡旋金10萬元
予被告。
㈥惟被告竟旋即於協商議價之隔日即同年月5日,私下委由黃新
發與系爭房地之賣方聯絡,並與賣方成立系爭房地之買賣契
約(下稱系爭買賣契約),則被告終止系爭意願書及系爭確認
書之目的,顯係為私下與賣方締約、惡意規避原應給付予原
告之服務報酬,顯已構成民法第101條第1項規定,及系爭確
認書第3條第2項約定,自屬可歸責於被告之事由,應視為原
告已完成居間義務,被告即應支付系爭房地承買價款40,328
,250元之2%計算之服務報酬806,565元,及4%計算之懲罰性
違約金1,613,130元,合計為2,419,695元。
㈦被告雖辯稱不知道富昱公司與訴外人富盛不動產經紀有限公
司(即中信房屋重劃學士加盟店,下稱富盛公司)有何關係,
但此兩公司均為中信房屋,店長為同一人,店址相距不過50
0公尺,實難諉為不知。至於系爭房地客變部分,並未涉及
牆面變動,廁所隔間數量變動,並非被告當初所稱不能接受
的客變範圍。
㈧爰依民法第101條第1項規定、系爭確認書第3條第2項約定,
提起本件訴訟等語。
並聲明:㈠被告應給付原告2,419,695元,及自起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。㈡願供
擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠兩造間113年3月23日、同年4月10日、同年4月17日簽訂之不
動產買賣意願書與確認書,均係為購買系爭建案A2棟22樓,
與系爭房地並無關聯,系爭意願書及系爭確認書並未約定以
成交價2%計算服務費。
㈡113年4月30日兩造簽訂系爭意願書與系爭確認書,被告欲以
支出4,100萬元(含服務費、換約費、履保費等費用)購買系
爭房地,然113年5月4日被告偕同配偶到富昱公司後,由證
人張策及其經理訴外人王俊勝接待,證人張策向被告表示總
支出要4,260萬元才能成交,被告馬上表示落差太大欲離席
,後續證人張策又改口稱總支出4,180萬元可以成交,最後
被告與家人來回討論,將總支出加到4,113萬元,但證人張
策還是表示總支出要4,180萬元才可以成交,因無法取得共
識,所以當天下午5點,被告向證人張策表示要退斡旋金,
證人張策即將10萬元返還被告。故被告當日全程並未見到原
告所稱之富昱公司、黃新發、賣方等人,且兩造間終止租約
,係因被告與系爭房地之賣方於原告居間媒合下對於買賣價
金及仲介報酬未能取得共識,此非可歸責被告之事由所致而
終止契約,應屬契約之合意終止。
㈢另被告結識富盛公司之不動產經紀營業員證人許子翎,係因
被告於113年5月3日在591售屋網看見系爭建案13樓出售廣告
,與系爭房地無關;又兩造終止契約後,證人許子翎於113
年5月5日10時25分許,詢問被告有無考慮系爭房地,被告如
實告知前一天委託原告公司未簽約成功之事,證人許子翎表
示願再替被告居間媒合,始於證人許子翎居間媒合下,在同
日20時30分許前往新北市○○區○○路00號富盛公司,並以售價
4,072萬元簽定系爭買賣契約,被告並支付酬金41萬元予富
盛公司。
㈣此皆於被告與原告終止系爭意願書及系爭確認書後始發生,
被告均未與富昱公司、黃新發及系爭房地之賣方等人直接聯
絡或接觸,且被告於成交後亦有支付仲介費予富盛公司,是
被告並無惡意規避仲介費報酬之事。
㈤被告不知道富昱公司與富盛公司的關係。
㈥末者,系爭意願書有約定若系爭房地有客變情形,則合約作
廢等語,而原告始終未告知系爭房地有客變情形,已違誠信
原則,被告係由證人許子翎告知,始知悉系爭房地有廚房隔
間牆取消及其他隔牆變不規則形狀等客變情形,故系爭意願
書應屬無效等語置辯。
並聲明:㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決
,願供擔保請准宣告假執行。
三、得心證之理由:
原告主張被告於證人張策提供系爭房地之相關資料後,於11
3年4月30日與原告簽訂系爭意願書及系爭確認書,同時交付
斡旋金10萬元予證人張策,嗣同年5月4日因被告提出購買系
爭房地總價4,113萬元與系爭房地賣方要求之總價4,180萬元
有所差距而未能成交,被告要求退還10萬元斡旋金,證人張
策當場即返還10萬元予被告。被告復於同年5月5日與系爭房
地賣方簽訂系爭買賣契約等情,為兩造所不爭執,並有系爭
意願書及系爭確認書、被告與證人張策之LINE對話紀錄擷圖
、系爭房地多店流通協議書、證人張策及黃新發之LINE對話
紀錄擷圖、被告與證人張策對話影片檔案光碟及譯文、被告
與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停止條件定金(斡旋
金)委託書、系爭買賣契約書在卷可稽(見本院卷第23頁至第
62頁、第75頁至第85頁、第113頁至第122頁、第137頁至第1
81頁),堪信為真實。然原告主張被告終止系爭意願書及系
爭確認書後,旋即私自與系爭房地賣方簽立系爭買賣契約,
則被告終止系爭意願書及系爭確認書,顯係惡意規避原應給
付予原告之服務報酬,係可歸責於被告而終止前揭契約,應
構成民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項約定情形等
節,則為被告所否認,並以前詞置辯。是本院應審酌者為:
被告終止系爭意願書及系爭確認書是否係可歸責於被告,而
該當於民法第101條第1項、系爭確認書第3條第2項之約定?
分述如下:
㈠按解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人
立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則
及誠信原則,從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察,
以為其判斷之基礎(最高法院106年度台上字第2329號判決意
旨參照)。次按民法第529條規定,關於勞務給付之契約,不
屬於法律所定其他契約之種類者,適用關於委任之規定。居
間契約係指當事人約定,一方為他方報告訂約之機會,或為
訂約之媒介:他方給付報酬之契約而言 (民法第565條) 。
是居間契約為勞務給付契約之一種,其與委任契約不同者 ㈠
居間之內容限於他人間行為之媒介,且以有償為原則。 ㈡居
間人報酬之請求,以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢
所支出之費用非經約定,不得請求償還 (民法第568條) ,
從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用(
最高法院79年度台上字第579號判決意旨資參照)。又按民法
第101條第1項規定,因條件成就而受不利益之當事人,如以
不正當行為阻其條件之成就者,視為條件已成就。
㈡依系爭意願書前言記載:「委託人(買方)張仲霆委託全國不
動產板橋加盟店非凡不動產有限公司(以下簡稱受託人),仲
介購買下列標示之不動產,經買方審閱受託人提供之不動產
買賣意願書及要約書後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡
旋,並約定條款如下」、第4條第1項後段約定:「…若買方
之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內部為賣方所
接受,或期滿後不同意繼續斡旋,則本意願書自動失效,買
方所交付之斡旋金於失效後3日內應由受託人無息返還買方
。」(見本院卷第23頁),系爭確認書第3條第1項約定:「買
方承諾應於買賣契約成立時,給付成交價百分之__之服務報
酬予本公司...」(見本院卷第24頁),是原告與被告前揭契
約係以原告為居間人,由其替被告就系爭房地之買賣契約協
商議價,成交後被告應給付一定比例之報酬予原告,此屬一
居間契約,合先認定。
㈢又依系爭確認書第3條第2項固約定:「委託期間內因可歸責
於買方之事由而終止委託契約(含不動產買賣意願書或要約
書)後3個月內...買方或其配偶、二等親內之親屬,或本公
司提供買方曾經仲介之房地物件,就上開房地與賣方成交時
,亦視為本公司已完成居間仲介之義務,買方仍應依前述規
定給付服務報酬,並應支付成交價4%予本公司作為損害之賠
償。」(見本院卷第24頁),惟查,該約定之目的係考量系爭
意願書及系爭確認書本為被告委託原告與系爭房地賣方斡旋
、議價,成交後被告支付一定比例之服務報酬予原告;原告
若無法促成被告與系爭房地賣方成交,則被告亦無支付服務
報酬予原告之義務。而在委託期間內,原告既已為被告就系
爭房地與賣方議價過程所支出之時間、勞力、費用等相當營
運成本,如原告已替被告協商至雙方合意之買賣條件,被告
卻於委託期間內終止契約,並改以私下與系爭房地之賣方成
交,等於是利用原告提供之服務卻惡意規避服務報酬之支付
,此際,上揭約定視為原告已完成居間仲介義務,被告亦應
給付相應之服務報酬,並應賠償原告之損害。是於解釋系爭
確認書之文義時,自應本於上開委託仲介居間契約要旨為解
釋,始符合當事人之真意。再由系爭確認書第3條第2項約定
文義觀之,實未禁止被告在委託原告之同時,得另行委託他
人與賣家交涉斡旋、甚至成交,且自前揭約定條款之目的而
言,如被告係因原告無法替被告與系爭房地賣方協商雙方合
意之買賣價金而未能議價成功,則被告終止該居間契約,另
循其他仲介斡旋、成交亦無不可,亦即買方如再透過其他仲
介斡旋而順利與系爭房地賣方成交,此當屬仲介各自談判能
力差異,為仲介市場自由交易之範疇,況被告透過新仲介協
助議價,亦需支付約定之服務報酬,與上開所稱買方利用原
仲介議價之成果,再私自與賣方交易之狀況不同,難認有違
前揭約定所稱惡意規避服務報酬之情形,是系爭確認書第3
條第2項約定解釋上應排除前開情形,避免過度限制仲介之
自由競爭市場。
㈣原告雖主張被告終止前揭契約後旋即與系爭房地之買方私下
成交並簽立買賣契約,有規避給付原告服務報酬之嫌云云,
惟參以被告與證人張策於本院審理中對質退斡旋之過程,被
告供稱:「因為我還有斡旋10萬元在他身上,所以我出中信
房屋店門後,叫證人到我家,到我家討論後出價還是沒有共
識,因為一開始原告是說賣方要4,260萬,後來才變4,180萬
,價格差太多了,所以我說那你退我斡旋,因為證人斡旋金
跟單子都在身上,所以就直接退我。」等語,證人張策亦證
稱:「剛剛被告所說的沒錯,討論後價格沒有共識也不是我
能決定的。」等語(見本院卷第270頁至第271頁),足認本件
被告當時係認為其所預期之系爭房地交易總價,難與買方提
出之總價達成共識,亦無從再進行斡旋,證人張策亦同意被
告之想法,因此將斡旋金退還被告,自屬合意終止系爭買賣
意願書及系爭確認書無訛。
㈤又據被告與證人張策之LINE對話內容、對話影片譯文,及證
人張策與黃新發LINE對話內容(見本院卷第57頁至第62頁、
第77頁至第85頁、第113頁至第122頁),亦僅得證明被告坦
承其與原告合意終止前揭契約後,與系爭房地賣方簽訂系爭
買賣契約等情,尚難證明被告有私自與系爭房地賣方或賣方
仲介黃新發接洽,而有前述所稱規避支付仲介費之事實。
㈥另原告主張113年5月4日原告偕同被告、賣方就系爭房地協商
議價,被告因此知悉系爭房地賣家,獲得與其交易之機會,
私自委由黃新發與賣方聯絡云云,參以證人張策於本院審理
中證稱:「(被告訴訟代理人問:113年5月4日在整個協商過
程中,被告有跟賣方或賣方仲介或代書見面嗎?)沒有見面
。」等語(見本院卷第267頁);證人許子翎於本院審理中證
稱:「(被告訴訟代理人問:黃新發在本件A1棟6樓的交易,
他有參與這件交易?)黃新發在這件交易是站在賣方的立場
做溝通,我是站在張先生(即被告)的立場做溝通,直到兩邊
談好了我們才約代書簽約。」「(被告訴訟代理人問:證人
於協商過程中,被告與黃新發有無見面?)完全沒有,張先
生看到只有我。」等語(見本院卷第275頁)。既被告自始未
曾與賣方及賣方仲介黃新發會面,自難推論被告有與其等人
接觸之可能性,甚至被告與系爭房地賣方簽訂系爭買賣契約
當日,被告仍未與賣方或黃新發等人有直接接觸。
㈦再者,由被告與證人許子翎之LINE對話內容可知,證人許子
翎雖於113年5月3日詢問被告是否考慮系爭房地,然被告並
無任何回應,直到113年5月5日證人許子翎再度詢問被告是
否考慮系爭房地,被告始回應表示才剛於113年5月4日談過
並退斡旋金,並表達其認為前一日無法成交之原因是因為仲
介費等看法,之後證人許子翎不斷說服被告,被告才向證人
許子翎表示總支出就是4,113萬元,並要求證人許子翎確認
好後才要約見面,之後證人許子翎持續就系爭房地替被告與
賣方協商議價,雙方並於同日晚間簽訂系爭買賣契約,而成
交後被告亦有支付仲介報酬予證人許子翎服務之富盛公司,
以上各情,有被告與證人許子翎之LINE對話紀錄擷圖、附停
止條件定金(斡旋金)委託書、系爭房地買賣契約書、富盛公
司開立予被告之服務費統一發票附卷可佐(見本院卷第137頁
至第183頁),足認原告均係透過證人許子翎與賣方簽訂系爭
買賣契約,而非原告所稱係被告私自與賣方或賣方仲介進行
交易,原告之主張應不足採信。
㈧又證人張策於本院審理中證稱:「(法官問:買方委託買受契
約有無區分一般約或專任約?)賣方會有、買方沒有。」等
語(見本院卷第203頁);核與證人許子翎於本院證稱:「(法
官問:他說前一天剛退斡旋,你有沒有提醒他3個月內成交
同一間房子會有違約金的問題?)他又不是私下買賣,他是
透過仲介買的。買方沒有專任的問題,想跟誰買就跟誰買。
」等語,是證人張策與許子翎就買方沒有專任約乙節之證述
互核相符(見本院卷第280頁)。
㈨另證人許子翎於本院審理中證稱:「成交價是因為張先生(即
被告)只願意4,113萬元這個金額,所以我們成交金額中間有
1%的服務費41萬,所以買賣成交價是4,072萬。被告有支付
報酬41萬,就是仲介服務費,支付給富盛公司。」「(被告
訴訟代理人問:為何原來的仲介商談不成,但你們談的成?
)或許是因為他們不願意折讓服務費吧,如果他們不願意折
讓服務費可能就沒辦法成交」、「…像我這件有退讓,我想
要幫助買方成交,所以我沒有拿到總仲介費的一半。」等語
(見本院卷第274頁、第277頁),復參以被告與證人張策之對
話紀錄,張策於113年5月6日傳予被告之訊息中提及仍有努
力與屋主溝通,屋主就出售價格有軟化,並傳送「64.5×57.
25+485=4,177.6」予被告等情(見本院卷第60頁),可知證人
張策迄113年5月6日所能提供的居間結果,總買賣價款4,177
.6萬元仍高於被告期待的總金額4,113萬元,是認證人許子
翎稱系爭房地最後成交因素係因其願意退讓服務費等語,應
屬真實而可採信。由上可見,在不動產仲介市場上,買方本
得自行委託不同仲介業者就同一物件進行交易媒合,況被告
於113年5月3日尚未與原告終止系爭意願書及系爭確認書之
前,均未向證人許子翎表示購買系爭房地之意願,直至原告
與被告間就該契約關係終止後,證人許子翎再次詢問被告購
買系爭房地之意願時,被告始與證人許子翎有進一步之討論
,並向證人許子翎表示先前無法順利成交之困難,足認被告
係於確定原告無法再替被告就系爭房地成功議價、終止契約
後,始委由證人許子翎替其議價。
㈩復審酌被告由原告替其就系爭房地議價時,稱僅願意支付4,1
13萬元總價,被告另尋證人許子翎替其議價時並亦同,是因
為證人許子翎願意退讓仲介費用因而才順利成交,此應屬仲
介業者為促成交易之商業手段,非被告所能控利或決定,難
認被告有惡意不透過原告以總支出4,113萬元成交之情形,
亦難認被告有於113年5月4日以不正當行為阻止與買方以總
支出4,113萬元成交之條件成就,是被告辯稱其並非基於惡
意規避給付原告服務報酬之義務而向原告終止系爭意願書及
系爭確認書乙節,應非子虛,堪信屬實。
四、綜上所述,原告主張被告終止系爭意願書及系爭確認書顯係
為私下與賣方締約,惡意規避原應給付予原告之服務報酬,
自屬可歸責於被告之事由,應構成系爭確認書第3條第2項約
定情形,亦符合民法第101條第1項規定,應視為原告已完成
居間服務,故請求被告給付服務費及違約金共2,419,695元
,及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止,按年息5%
計算之利息,為無理由,應予駁回。原告之訴既經駁回,其
假執行之聲請即失所附麗,亦不應准許。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判
決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
書記官 陳俞瑄
PCDV-113-訴-1680-20250116-1