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核定租金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2902號原告張和國張和忠林炫廷上三人共同訴訟代理人洪嘉鴻律師複代理人蔡秉宸律師被告張光玉張廷昇即張光昇上二人共同訴訟代理人蔡本勇律師上列當事人間請求核定租金等事件，本院於113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、核定被告占用如附圖所示編號ａ三合院（面積229.67平方公尺）、ｂ庭院（面積53.27平方公尺）部分，合計282.94平方公尺，占有原告所共有坐落臺中市○○區○○段○000地號土地，自民國109年1月1日起至法定租賃關係終止日止之租金分別如附表一、二、三中編號1-4之「本院核定每年租金額」欄所示。二、被告應分別給付原告張和國新臺幣321,079元、原告張和忠新臺幣321,079元、原告林炫廷新臺幣8,987元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔72％，餘由原告負擔。五、本判決第二項於原告張和國、張和忠分別以新臺幣107,000 元、原告林炫廷以新臺幣3,000元為被告供擔保後，得各為假執行；但被告如分別以新臺幣321,079元為原告張和國、張和忠、以新臺幣8,987元為原告林炫廷預供擔保，得各免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由甲、程序部分：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第第1、2、3款分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「請核定兩造間就坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），如起訴狀所附臺中市中興地政事務所民國108年7月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號a、b，面積分別為229.67 平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，租金數額為每年新臺幣（下同）2,568,189元。」（見本院卷㈠第11頁）；嗣迭經變更，最終於113年12月24日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：「一、請判定兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，1 09年至113年之租金數額分別如民事變更聲明暨理由㈡狀附表所示。往後每年年租金之調整亦按土地申報地價10％計算。二、被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443 ,664元、原告林炫廷11,231元（惟原告繼承自被繼承人張梧桐【下稱張梧桐】之租金債權部分均不請求，僅請求自111 年1月1日取得系爭土地持分後之部分）」（見本院卷㈡第25- 27頁、第39-40頁），原告前揭所為變更，核屬訴之追加、擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求基本事實均同一，主要爭點亦具共通性，又被告於前開言詞辯論期日到場，就原告上開變更表明同意等情，亦經記明筆錄在卷（見本院卷㈡第40頁），依前揭法條規定，均無不合，自應准許。乙、實體部分：　壹、原告主張：一、系爭土地之共有人前為原告張和國（持分8分之3，107年1月 8日取得）、原告張和忠（持分8分之3，107年1月8日取得）、原告林炫廷（持分400分之5，106年4月26日取得）、張梧桐（持分400分之95，103年11月18日取得），嗣被張梧桐於 110年12月11日死亡，繼承人本有張鳳、張和明、張素珍、張和國及張和忠（下稱繼承人），經繼承人協議後，張梧桐就系爭土地之應有部分僅由原告張和國、張和忠繼承而各取得2分之1權利，並於113年6月5日以110年12月11日分割繼承為由而辦理繼承登記完畢，則原告張和國就系爭土地持分變更為800分之395、原告張和忠持分變更為800分之395，原告林炫廷則維持不變。又被告占用系爭土地上如附圖所示編號 a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計2 82.94平方公尺之土地，係作為三合院及庭院（以下合稱系爭地上物）使用，及附圖編號c1、c2、d，面積分別為1.13 平方公尺、0.34平方公尺、5.06平方公尺，則作為花臺、花臺、鐵皮倉庫之用。二、承上，原告林炫廷前曾以被告無合法權源占有使用其所共有之系爭土地為由，對被告提起拆除地上物訴訟，經鈞院以10 8年度重訴字第317號判決原告林炫廷勝訴，被告提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以109年度重上字第82號判決駁回上訴，被告復再上訴，經最高法院以11 0年度台上字第1337號判決廢棄發回，經臺中高分院院以110 年度重上更一字第53號改判駁回原告林炫廷第一審之訴，原告林炫廷提起上訴，經最高法院以111年度台上字第742號判決廢棄發回，再經臺中高分院以111年度重上更二字第44號判決認定被告就附表編號ａ、ｂ部分土地基於民法第425條之1 規定為有權占有，附表編號c1、c2及ｄ部分土地則為無權占有，應予拆除返還全體土地共有人，並經最高法院112年度台上字第2908號裁定駁回上訴而告確定（下稱前案訴訟）。然被告於占有系爭土地如附圖所示編號ａ、ｂ部分之期間，從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議，致原告受有損害，爰依民法第425條之1第1項、第1138條、第1148條規定，請求核定租金數額暨請求被告給付原告109年至113年間共計5年之租金，即被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443,664元、原告林炫廷11,231元（惟原告均不請求繼承自張梧桐之租金債權部分），往後每年年租金調整，另按系爭土地各年度申報地價年息10％計算。三、並聲明：㈠、請判定兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，109年至113年之租金數額分別如民事變更聲明暨理由㈡狀附表所示。往後每年年租金之調整亦按土地申報地價10％計算。㈡、被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443,664 元、原告林炫廷11,231元（惟原告均不請求繼承自張梧桐之租金債權部分）。㈢、除第一項以外，願供擔保，請准宣告假執行。　　　貳、被告抗辯：　　一、系爭土地原為祭祀公業張裁周（下稱系爭公業）所占用，訴外人即伊等祖父張坤成為系爭公業派下員，於39年間自系爭公業分耕系爭土地，並於同年在土地上建屋居住。系爭公業於94年8月11日曾對被告提起拆屋還地訴訟，經鈞院以94年度重訴字第353號判決被告應拆屋還地，被告上訴後，經臺中高分院以95年度重上字第58號判決廢棄原判決，並駁回系爭公業之訴；系爭公業上訴後，經最高法院以96年度台上字第1431號裁定駁回上訴確定（下稱拆屋還地訴訟）。惟被告於101年1月3日前，即因繼承取得系爭地上物之事實上處分權，並成為系爭土地之公同共有人。嗣系爭公業於101年7月 3日將系爭土地出賣予他人，再由原告輾轉取得土地所占用權，則依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭地上物得使用之期限內，兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b部分，有法定租賃關係。上情亦經原告對被告提起返還不當得利等訴訟，鈞院以110年度訴字第3133號判決原告之訴駁回，原告上訴後，臺中高分院以112年度上易字第103號確定判決認定兩造間附圖所示編號a、b部分土地，確實有法定租賃關係（下稱返還不當得利訴訟）。惟系爭土地非坐落於經濟活絡地帶，原告主張以申報地價年息10％計算租金，實屬過高，應再予以酌減。二、並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　參、得心證之理由：　一、兩造不爭執事項如下：　㈠、系爭土地為原告共有。㈡、原告張和國以110年12月11日之分割繼承為原因，於113年6月 5日辦理登記，登記後之權利範圍800分之395；原告張和忠以110年12月11日之分割繼承為原因，於113年6月5日辦理登記，登記後之權利範圍800分之395；原告林炫廷以106年3月 24日之買賣為原因，於106年4月26日辦理登記，權利範圍40 0分之5。㈢、被告就占有使用系爭土地部分從未給付租金。㈣、系爭土地上如附圖所示編號ａ三合院（面積229.67平方公尺）、ｂ庭院（面積53.27平方公尺）（以上即系爭地上物）、c1 花臺（面積1.13平方公尺）、c2花臺（面積0.34平方公尺）、ｄ鐵皮倉庫（面積5.06平方公尺）等範圍，均為被告所占有，並有上開地上物之事實上處分權。㈤、原告林炫廷前以被告無合法權源，占有使用其所共有之系爭土地為由，對被告提起前案訴訟，被告就附圖所示編號ａ、ｂ部分土地基於民法第425條之1規定為有權占有，編號c1、c2 及ｄ部分土地則為無權占有，應予拆除返還全體土地共有人。㈥、系爭土地原為系爭公業所占用；系爭公業於94年8月11日對被告提起拆屋還地訴訟，最終系爭公業之訴遭駁回確定。二、按土地及其土地上之房屋同屬一人所占用，而僅將土地或僅將房屋所占用權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所占用權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號判決意旨參照）。又按依民法第425條之1第1項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係者，以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件，當事人亦得舉證推翻該法律上之推定（最高法院111年度台上字第742 號判決意旨參照）。經查，被告祖父張坤成爲系爭土地原所占用權人系爭公業之派下員，應認其爲系爭土地之公同共有人，張坤成係因分管契約在該土地上建屋居住，則張坤成有權在其分管範圍之土地興建系爭地上物。被告自張坤成輾轉繼承取得系爭地上物之事實上處分權，符合民法第425條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所占用」，及包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形。又系爭地上物歷經多次修建而爲今日現況，前經前案訴訟案囑託鑑定結果，系爭公業於101年7月3日將系爭土地出賣他人時，附圖所示編號a三合院（面積229.67平方公尺）仍具相當經濟價值，又編號b庭院（面積53.27平方公尺）係包圍在三合院之內，庭院無法與三合院分離使用，應認編號a三合院及編號b庭院（即系爭地上物），均有民法第42 5條之1規定之適用，亦符合「該房屋於土地讓與時業已存在，並具相當之經濟價值」之要件。是被告取得事實上處分權，系爭地上物具有經濟價值，均有民法第425條之1規定之適用，除經前案判決確定外，並經本院調閱返還不當得利訴訟確定判決在卷可考（見本院卷㈠第153-167頁），堪信為真。三、原告請求被告所管領使用之系爭地上物占用系爭土地（即附圖所示編號ａ【面積229.67平方公尺】、ｂ【53.27平方公尺】部分，合計282.94平方公尺之部分），以各年度申報地價之年息10％為計算基準（往後年租金亦按申報地價之調整隨同調漲）加以核定租金；及被告應給付所占用部分於109年1 月1日至113年12月31日間5年之租金數額，是否有理由？分述如后：㈠、按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；而請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院核定土地租金數額，為有理由。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。復查，被告就系爭地上物有事實上處分權，又系爭地上物所占用系爭土地範圍內具有法定租賃關係存在，又系爭地上物占用系爭土地期間，被告從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議，均詳如前述，是原告就系爭地上物占用系爭土地部分請求核定租金，暨以上開核定租金為計算基準，請求被告給付自109年至113年（即109年1月1日至113年12月31日）之租金數額等節，依前開說明與實務見解，均屬有據。㈡、被告則另抗辯依系爭土地申報地價年息10％計算租金實屬過高云云。本院審酌系爭土地使用分區為住宅區，位在臺中市西屯區福科路252巷弄內，對外通行主要以福科路為主，外圍有公車站、醫療診所、餐飲店、補習班、便利商店等，具一定之生活機能，然系爭土地位在巷弄間，並非人口及工商往來密集發展之商圈核心地段，其工商發展程度尚可，有原告所提前案訴訟案囑託鑑定報告書、本院調閱之全國土地使用分區系統資料查詢、GOOGLE地圖及街景圖等存卷可參（見本院卷㈠第185-201頁、外放資料），併考量被告占用系爭土地如附圖所示編號a、b部分（即系爭地上物），非供出租或其他營利目的等一切情狀，認系爭地上物占用土地所需給付之租金，原告主張以每年申報地價之年息10％計算，實屬過高，應以土地申報地價年息8％計算為適當（核定金額均如附表一、二、三中編號1-4之「本院核定每年租金額」欄所示）。㈢、次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。租金之請求權因5年間不行使而消滅，分別為民法第1148條、第439條、第 126條所明定。再查，系爭土地與系爭地上物間符合民法第4 25條之1第1項租賃關係成立之要件，已如前述，則原告張和國、張和忠（各持分8分之3，均於107年1月8日取得）、原告林炫廷（持分400分之5，106年4月26日取得）、張梧桐（持分400分之95，103年11月18日取得）取得系爭土地時起，對被告即有權請求給付租金，又張梧桐於110年12月11日死亡後，經全體繼承人於110年12月11日協議儺由原告張和國、張和忠繼承張梧桐就系爭土地之權利範圍部分（各取得1/ 2權利），且已於113年6月5日以110年12月11日分割繼承為原因辦理繼承登記完畢，則系爭土地目前共有人持分各為，原告張和國持分800分之395、原告張和忠持分800分之395、及原告林炫廷持分400分之5，亦有變更前後之土地登記第一類謄本在卷可考（見本院卷㈠第149-151頁、卷㈡第17-19頁），且兩造就前開情事亦未爭執。此外，原告訴訟代理人於11 3年12月24日言詞辯論期當庭表示就繼承自張梧桐部分之租金請求權部分均不請求，原告張和國、張和忠亦僅請求各自分割取得張梧桐就系爭土地後之應有部分自111年1月1日後之租金（見本院卷㈡第39-40頁）。參以，原告僅請求被告給付自109年1月1日起至113年12月31日間所積欠已到期租金債權，均屬本件起訴之日（即112年10月18日，見本院卷㈠第9 頁收狀章戳之民事起訴狀）前5年內之租金債權，自亦有據。準此，被告與原告間之法定租賃關係及所生租金債務，基於本院前開核定均以土地申報地價年息8％計算，並逐年按申報地價調整，則被告應分別給付如附表一（原告張和國）、附表二（原告張和忠）、附表三（原告林炫廷）中「本院核定每年租金額」欄編號1-3（109年1月1日至113年12月31日）租金數額所示之租金。準此，原告張和國、原告張和忠、原告林炫廷被告應分別給付321,079元、321,079元、8,987 元之租金（即109年1月1日起至113年12月31日止），均有理由，逾上開範圍所為之請求，即屬無據，應予駁回。　　四、綜上所述，原告依民法第425條之1法定租賃及給付租金之法律關係，請求如主文第1、2項所示部分，依法均有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。肆、本判決主文第2項部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核與民事訴訟法第390條第1、2項之規定均無不合，茲酌定相當擔保金額，分別准許之（詳如主文第5項所示）。至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，應併予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　林士傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　月　　 21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊玉華　　　　　　　　　　　　　　　　附表一（原告張和國）：編號租賃期間（民國）申報地價（新臺幣）占用面積（㎡）原告張和國於系爭土地持分本院核定年息本院核定每年租金額（新臺幣/元，元以下四捨五入）被告應給付租金額（新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×3/8×8％= 53,450 53,450×2年=106,900 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8+95/800（因繼承而取得張梧桐持分）=395/800 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 70,376 70,376×2年=140,752 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 395/800 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 73,427 73,427 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 321,079 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止土地申報地價 282.94 395/800 8％依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×395/800×8％）備註：「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。附表二（原告張和忠）：編號租賃期間（民國）申報地價（新臺幣）占用面積（㎡）原告張和忠於系爭土地持分本院核定年息本院核定每年租金額（新臺幣/元，元以下四捨五入）本院核定被告應給付租金額（新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×3/8×8％= 53,450 53,450×2年=106,900 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8+95/800（因繼承而取得張梧桐持分=395/800 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 70,376 70,376×2年=140,752 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 395/800 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 73,427 73,427 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 321,079 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止土地申報地價 282.94 395/800 8％依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×395/800×8％）備註：「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。附表三（原告林炫廷）：編號租賃期間（民國）申報地價（新臺幣）占用面積（㎡）原告林炫廷於系爭土地持分本院核定年息本院核定每年租金額（新臺幣/元，元以下四捨五入）本院核定被告應給付租金額（新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,782 1,782×2年=3,564 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,782 1,782×2年=3,564 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,859 1,859 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計 8,987 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止土地申報地價 282.94 5/400 8％依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×5/400×8％）備註：「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。

2025-01-21

TCDV-112-訴-2902-20250121-1

上

臺灣高等法院臺南分院

所有權移轉登記等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 111年度上字第246號上訴人業晟企業有限公司法定代理人鄭貴名訴訟代理人吳金政蔡東泉律師被上訴人吳朝輝訴訟代理人郭俐瑩律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國 111年7月21日臺灣臺南地方法院110年度訴字第112號第一審判決提起上訴，本院於113年12月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：　㈠臺南市○○區○○○段○○○○0000地號（面積1,337平方公尺、權利範圍全部）及1311-7地號（面積1,154平方公尺、權利範圍全部）土地（下稱系爭2筆土地）原為訴外人張松所有，其上坐落同段65-1、65-3、65-4、65-7、2638、3661-1、3661 -3、3661-4、3661-6建號等9筆建物（下稱系爭9筆建物）原為訴外人周桂如所有。嗣經賣方即張松、周桂如（下稱張松 2人），與買方即伊、訴外人嵿峰科技股份有限公司（下稱嵿峰公司），於民國100年4月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭100年契約），約定由張松將系爭2筆土地其中約3, 000坪如該契約附圖所示A、B地，及由周桂如將系爭9筆建物出賣予上訴人及嵿峰公司，買賣總價款為新臺幣（下同）1 億5千萬元，特約事項並約定賣方原有土地面積4,323坪，出售面積約3,000坪，每坪以5萬元計價，實際金額依分割後為準，本約簽訂後賣方需先辦理分割如該契約附圖所示：A地約1,000坪出售嵿峰公司、B地約2,000坪出售予伊，剩餘C地由地主保留，分割時以不影響地上建物為原則。上開買賣雙方於100年5月4日另簽訂買賣契約附註條款⑴（下稱系爭附款 ⑴），約定依賣方提供之附表分割示意圖（下稱系爭分割圖）於賣方辦妥分割後買方支付價金辦理移轉登記，並協議下列內容：⒈第1期土地分割案依虛線辦理，分割後A1+B1面積合計4,383㎡約1,325.85坪出售嵿峰公司、A2+B2面積合計4,8 92㎡約1,479.83坪出售予伊。⒉A1地上建物建號65-1、65-4、 65-7、3661-3、3661-4、3661-6移轉嵿峰公司，A2地上建物建號65-3、2638、3661-1移轉予伊。⒊出售價格先依第1期土地分割後面積計算，買方需如期配合支付價款及申請貸款，待移轉登記完成、尾款交付完畢後，雙方同意續辦第2期土地分割。A3土地原面積4,902㎡，分割後面積4,554㎡，減少之面積348㎡約105.27坪出售予伊，買方不得異議。上開買賣雙方於100年5月31日再簽訂買賣契約附註條款⑵（下稱系爭附款⑵），就系爭100年契約及系爭附款⑴另約定：⒈嵿峰公司放棄承買權由伊向地主購買，買方登記名義人更改為伊，即日起各期價款及銀行貸款全部由伊支付，由伊繼續履約。⒉土地分割案已於100年5月30日完成，1304地號分割後面積8,23 5㎡、1311-7地號1,053㎡面積，合計9,288㎡，約2,809.62坪，出售伊總價1億4,048萬元。之後伊已依約支付所有買賣價金，1304地號土地依約分割為1304、1304-1、1304-2等3筆土地，且1304、1304-2、1311-7地號土地已依約於100年7月11 日移轉為伊所有；系爭9筆建物亦已依約移轉為伊所有。　㈡張松本應依約將系爭分割圖上如伊所標示C部分土地（原審卷第63頁）分割出348平方公尺（共105.27坪）土地出售予伊，卻未依約履行，而由張松2人於104年7月28日與被上訴人另簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭104年契約），約定由張松將1304-1地號及同段1311-8地號土地，及由周桂如將其上同段65-8、65-9、3661-2建號建物，出售予被上訴人，且 1304-1地號土地已於104年10月29日移轉為被上訴人所有。之後1304-1地號土地於106年9月8日再分割成1304-1、1304- 3、1304-4、1304-6地號等4筆土地；1304-4地號土地嗣再分割成1304-4、1304-5地號等2筆土地。　㈢嗣經張松、被上訴人與伊於107年6月1日另訂立協議書（下稱系爭協議書），約定張松與被上訴人就系爭104年契約為補充協議，將該協議書附件之系爭分割圖（本院卷一第217頁）上所標示紅線以西之被上訴人所有土地分割後，以每坪5 萬8千元計價，並以每坪5萬元出售予伊（即差額8千元由張松負擔）；兩造於同日另簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊向被上訴人買受之不動產標示為1304-1 地號土地內「分割以（另附圖）以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準」，土地售價為每坪5萬元，付款日期為「分割後確定面積一次付清」，並以系爭協議書附件之系爭分割圖為該契約附圖，該契約所指建築主結構即65-8 建號建物，亦即被上訴人應將扣除該建物基地以外之土地出售予伊。探求張松與兩造訂立系爭協議書，及兩造訂立系爭買賣契約之真意，系爭買賣契約應為本約，出賣面積及買賣價金均可確定，並有約定付款日期及方式，亦無違反強制或禁止規定之情形，兩造間已成立買賣契約，被上訴人應依約將如原判決附圖壹（即臺南市歸仁地政事務所《下稱歸仁地政》收件日期111年2月21日法囑土地字第102號土地複丈成果圖）所示1304-1地號土地上編號A部分、面積130平方公尺土地（下稱系爭A地），及1304-6地號土地上編號B部分、面積 43平方公尺土地（下稱系爭B地，2筆合稱系爭土地）之所有權移轉登記予伊。　㈣系爭土地並非作為法定空地，亦無禁建管制之情形。依孫永吉建築師事務所出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），亦認系爭土地分割後不會致法定空地不足。被上訴人所有之 65-9建號建物為地下室，為附屬物，而無獨立經濟效益，被上訴人於其上加蓋鋼架、石棉瓦頂應屬違建，不會影響法定空地之分割。縱因系爭土地上有建物未拆除，致建管機關無法辦理法定空地分割，仍不影響已成立買賣之效力，蓋此為被上訴人應負擔之瑕疵擔保之責任，且於移轉登記後，伊可提起檢討法定空地之訴訟而辦理法定空地分割。且依建築基地法定空地分割辦法第6條第1項規定，建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理，是本件亦無不能分割登記之情形。兩造間另案即本院111年度上字第329號確定判決（下稱系爭另案判決）並不影響系爭買賣契約之成立、生效。再依建築技術規則建築設計施工篇第100條規定，被上訴人就65- 8建號建物可施作防火建材，而不必退縮留設一定寬度之防火間隔，且被上訴人自認該建物為合法建物並符合工廠使用用途，自可合法設立工廠登記，而不受系爭土地分割之影響；另依同上施工篇第110條之1規定，1304-1、1311-8地號土地均屬被上訴人所有，1311-8地號土地緊鄰臺南市歸仁區中山路，被上訴人所有65-8、65-9建物可經由1304-1地號土地之空地，連接1311-8地號土地，與中山路連絡，因該通行道路寬度約10公尺、長度約60幾公尺，故無再退縮留設淨寬1. 5公尺以上防火間隔之必要。是系爭土地並無依法令不能分割之情形。　㈤被上訴人依約負有交付買賣標的物予伊之義務，其違約未分割出應出售予伊之系爭土地在先，自無解除系爭買賣契約之權利。被上訴人雖寄發台南東門郵局109年5月26日存證號碼 000085存證信函（下稱系爭存證信函）予伊，惟依系爭存證信函內容，係請求就兩造互換部分土地由地政機關進行界址之鑑界，並非基於履行系爭買賣契約移轉土地之鑑界之催告。縱認被上訴人有解約權，依法亦須先催告，於催告期限經過後，伊仍不履約，被上訴人才能再行使解除權，惟被上訴人僅以系爭存證信函為催告，尚未另以書面行使解除權，不生解約之效力。爰依民法第348條第1項規定、系爭協議書、系爭買賣契約，請求被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予伊（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。嗣因1304-1、1304-6地號已於111年4月1日合併為130 4-1地號土地，並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將1 304-1地號土地如歸仁地政收件日期111年2月21日法囑土地字第102號土地複丈成果圖（本院卷三第25頁）所示系爭A、 B地所有權移轉登記予上訴人。二、被上訴人則以：伊與張松2人簽訂系爭104年契約時，其等均未向伊表示1304-1地號土地有部分要出售予上訴人，上訴人與張松2人如何約定，效力均不及於伊。且依系爭100年契約約定賣方須先辦理分割為該契約附圖所示A、B、C地，分割時以不影響地上建物為原則；及系爭附款⑴⒊記載：A3土地原面積4,902㎡，減少之面積348㎡約105.27坪出售上訴人，買方不得異議等語。惟B、C地之分割線會逾越至既存且合法保存登記之65-8、65-9建號建物，足認上開契約係約定將A3之分割線再往西偏移，以避開65-8、65-9、3661-1建號建物坐落位置，但因當時未先洽請地政機關進行鑑界，致生錯誤認知，上訴人自無權利請求伊出售並移轉105.27坪土地予上訴人。上訴人於系爭分割圖上自行標示C部分土地，未經張松2人提出予伊，亦未經張松2人簽署或聲明，欠缺證明力。嗣伊基於土地相鄰關係和諧之目的，受張松請託，以幫忙解決與上訴人之部分購地爭議為前提，而與張松、上訴人簽訂系爭協議書及與上訴人簽訂系爭買賣契約，依系爭買賣契約約定買賣之不動產為1304-1地號土地內分割（另附圖）以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準，亦即兩造係以不損害既存65-8建號建物之情形下，而為互換找補土地之買賣約定，即應以65-8建號建物外牆再加2公尺空地為分割線，而由伊將如原判決附圖貳（即歸仁地政收件日期111年3月 29日法囑土地字第173號土地複丈成果圖）所示編號甲部分、面積91平方公尺土地移轉予上訴人，上訴人則將同圖所示編號乙部分、面積14平方公尺及編號丙部分、面積28平方公尺土地移轉予伊。因系爭買賣契約僅約定每坪單價，並未約定買賣標的之面積，尚須經由地政機關測量才能確定買賣標的之範圍，故買賣標的物並未確定，該契約之性質應為給付無確定期限之預約。然迄至109年5月，上訴人仍未向地政機關提出鑑界申請，以確定兩造買賣交換之面積，伊乃寄發系爭存證信函予上訴人，並訂相當期間即30日催告上訴人履行，上訴人已於109年5月27日收受，但未於期限內履行，顯無履約之意願，伊自得於催告履行期間屆滿日起解除契約，是系爭買賣契約已於109年6月27日發生解除效力。又依系爭買賣契約第9條約定，如買賣標的物受有法令限制，無法自原有土地分割出售者，該契約視同無效作廢。且建築基地之法定空地併同建築物之分割，應符合建築基地法定空地分割辦法第3條規定。依系爭另案判決認定坐落上訴人所有1304-2 地號土地如該判決附圖（本院卷二第403頁）編號A所示地下室（即A地下室）及編號B1所示出入口（即B1出入口），均為伊所有65-9建號建物（即乙地下室）之一部及不可分割之附屬建物，而為伊所有，並與1304-2地號土地具有民法第42 5條之1第1項規定之法定租賃關係存在。是65-9建號建物為合法建物，系爭鑑定報告亦明確說明必須該建物與其上方之構造物被拆除或滅失，才能辦理法定空地分割。上訴人主張分割系爭土地，分割範圍直接緊鄰65-8建號建物南側牆，或讓65-9建號建物欠缺獨立出入口，已違反建築基地法定空地分割辦法第3條第1、4款之規定。又65-8建號建物並未鄰接深度6公尺以上之道路，該建物與歸仁區中山路間尚有1311- 8地號土地為間隔，故伊所有之65-8、65-9、3661-2建號建物均應符合建築技術規則建築設計施工篇第110條、第110條之1規定，預留與隔鄰之間的防火間隔1.5公尺，上訴人請求分割系爭土地亦違反上開規定，且會使65-8建號建物無法申請工廠登記。因上訴人請求分割系爭土地已違反強制禁止規定及系爭買賣契約第9條約定，系爭買賣契約應屬無效。上訴人請求伊履約移轉系爭土地，為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭2筆土地原為張松所有，其上坐落之系爭9筆建物原為周桂如所有。嗣經賣方即張松2人，與買方即上訴人、嵿峰公司，於100年4月20日簽訂系爭100年契約（原證2，原審卷第 39至51頁），約定由張松將系爭2筆土地其中約3,000坪如該契約書附圖（同卷第49頁）所示A、B 地，及由周桂如將系爭9筆建物出賣予上訴人及嵿峰公司，買賣總價款為1億5千萬元，特約事項約定：賣方原有土地面積4,323坪，出售面積約3,000 坪，每坪以5萬元計價，實際金額依分割後為準；本約簽訂後賣方需先辦理分割，如附圖所示：A地約1,000 坪出售嵿峰公司、B地約2,000坪出售上訴人、剩餘C地由地主保留，分割時以不影響地上建物為原則。並委託地政士即訴外人徐秋月辦理產權移轉之相關手續。　㈡張松2人、嵿峰公司、上訴人於100年5月4日日簽訂系爭附款⑴ （原證3，原審卷第53至55頁），約定依賣方提供之附表系爭分割圖（同卷第63頁）於賣方辦妥分割後買方支付價金辦理移轉登記，協議內容如下：⒈第1期土地分割案依虛線辦理，分割後A1+B1面積合計4,383㎡約1,325.85坪出售嵿峰公司、A2+B2面積合計4,892㎡約1,479.83坪出售上訴人。⒉A1地上建物建號65-1、65-4、65-7、3661-3、3661-4、3661-6移轉嵿峰公司，A2地上建物建號65-3、2638、3661-1移轉上訴。 ⒊出售價格先依第1期土地分割後面積計算，買方需如期配合支付價款及申請貸款，待移轉登記完成尾款交付完畢後雙方同意續辦第2期土地分割。A3土地原面積4,902㎡，分割後面積4,554㎡，減少之面積348㎡約105.27坪出售上訴人，買方不得異議。（中略）⒍本約作為100.4.20雙方簽立買賣契約書之附件其效力同於原契約書。　㈢張松2人、嵿峰公司、上訴人於100年5月31日簽訂系爭附款⑵ （原證5，原審卷第67至69頁），就系爭100年契約及系爭附款⑴約定：⒈嵿峰公司放棄承買權由上訴人向地主購買，買方登記名義人更改為上訴人，即日起各期價款及銀行貸款全部由上訴人支付，由上訴人繼續履約。⒉土地分割案已於100年 5月30日完成〈如附表分割後地籍圖〉，1304地號土地分割後面積8,235㎡、1311-7地號土地面積1,053㎡，面積合計9,288㎡，約2,809.62坪出售上訴人總價1億4,048萬元。⒊本約作為1 00年4月20日雙方簽立買賣契約書之附件其效力同於原契約書。　㈣1304地號土地已依系爭100年契約經分割為1304、1304-1、13 04-2等3筆土地，且1304、1304-2、1311-7地號土地均已於1 00年7月11日移轉為上訴人所有。系爭9筆建物亦已依約移轉為上訴人所有。　㈤張松2人於104年7月28日與另一買方即被上訴人簽訂系爭104 年契約（原證6，原審卷第71至75頁），約定由張松將1304- 1、1311-8地號土地，由周桂如將65-8、65-9、3661-2建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路○段000000號），出售予被上訴人。且1304-1地號土地已於104年10月29日移轉為被上訴人所有。　㈥張松（賣方即甲方）與被上訴人（買方即乙方）、上訴人（丙方）於107年6月1日再簽訂系爭協議書（原證8，原審卷第 79頁），約定就甲、乙雙方間系爭104年契約（主約）補充協議內容如「後附地籍圖」所示，分割後面積每坪5萬8千元正計價，分割部分雙方同意以每坪5萬元正出售予丙方即上訴人，並以系爭104年契約及系爭分割圖（本院卷一第217頁）為該協議書附件。兩造於同日另簽訂系爭買賣契約（原證 9，原審卷第81至85頁），約定賣方即被上訴人、買方即上訴人，買賣之不動產標示為○○區○○○段0000-0地號土地內「分割以（另附圖）以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準」，土地售價為每坪5萬元，並於第4條約定其餘付款日期為「分割後確定面積一次付清」，該契約附圖同系爭協議書附件之系爭分割圖，該契約所指建築主結構為65-8 建號建物。　㈦1304-1地號於106年9月8日再分割成1304-1、1304-3、1304-4 、1304-6地號等4筆土地；1304-4嗣再分割成1304-4、1304- 5地號等2筆土地；1304-1、1304-6地號土地復於111年4月1 日合併為1304-1地號土地。　㈧被上訴人寄發如系爭存證信函（乙證10，原審卷第193至204 頁）予上訴人，上訴人於109年5月27日收受。其內容略以：「㈥再依據雙方於107年6月1日的不動產買賣契約書，關於契約標的所謂『○○○段0000-0分割以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準』。亦即，雙方基於互換部分土地為準據的上述契約應以地政機關進行界址位置的鑑界。惟，業晟公司並未本著誠信原則，於地政機關尚未鑑界的情況下，即欲強迫本人簽署補充約款，業晟公司的意圖已很明顯，即有意圖強占本人土地的犯罪之意思，本人自當依法保護自身權益，必要時，並向司法機關備案。故限業晟公司於文到次日起30日內委由地政機關進行鑑界確定範圍，完成交易，逾期，依法解除該契約，不再另行通知」。　㈨上訴人寄發台南地方法院郵局109年12月18日存證號碼001926 存證信函予被上訴人，催告被上訴人於函到7日內履行系爭買賣契約（原證17，原審卷第453至458頁），被上訴人於10 9年12月20日收受。四、本院之判斷如下：　㈠兩造所簽訂之系爭買賣契約為本約：　⒈依兩造不爭執事項㈠至㈦可知，張松前依系爭100年契約、系爭附款⑴、⑵將其所有1304地號土地部分範圍出售予上訴人，並已辦理第1期土地分割及為所有權移轉登記，上訴人因而取得1304-2、1304地號土地所有權，張松則保留1304-1地號土地所有權，系爭附款⑴並約定日後再辦理第2期土地分割及出售；惟之後張松另與被上訴人簽訂系爭104年契約，將1304- 1地號土地出售予被上訴人，並已為所有權移轉登記（嗣再經分割、合併如兩造不爭執事項㈦所示），致張松無法履行與上訴人間關於上述第2期土地分割及出售之約定，為解決該爭議，張松及兩造遂於107年6月1日簽訂系爭協議書，兩造亦於同日簽訂系爭買賣契約；系爭協議書約定就張松（甲方）、被上訴人（乙方）間系爭104年契約（主約）補充協議內容如「後附地籍圖」所示，分割後面積每坪5萬8千元正計價，分割部分雙方同意以每坪5萬元正出售予上訴人（丙方），並以系爭104年契約及系爭分割圖（本院卷一第217頁）為該協議書附件；系爭買賣契約則約定被上訴人（賣方）、上訴人（買方）買賣之不動產標示為1304-1地號土地內「分割以（另附圖）以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準」，土地售價為每坪5萬元，付款日期為「分割後確定面積一次付清」，該契約附圖同系爭協議書附件之系爭分割圖，該契約所指建築主結構為65-8建號建物。是兩造間契約關係即應以兩造所簽訂之系爭協議書、系爭買賣契約為據。　⒉上訴人主張探求張松與兩造訂立系爭協議書，及兩造訂立系爭買賣契約之真意，係約定被上訴人應將扣除65-8建號建物基地以外之1304-1地號土地（嗣分割出1304-6地號土地，再合併為1304-1地號土地），即系爭土地出售予伊；且系爭買賣契約之買賣標的物之面積、價金均可特定，並已約定付款日期及方式，為本約性質，亦無違反強制或禁止規定之情形，被上訴人自應依約履行而將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等語。被上訴人則抗辯系爭買賣契約係兩造以不損害65 -8建號建物之情形下而為互換找補土地之買賣約定，依約應以上開建物外牆再加2公尺空地為分割線，而為如原判決附圖貳之互相移轉土地，即由被上訴人將編號甲部分土地移轉予上訴人，上訴人則將編號乙、丙部分土地移轉予被上訴人；且因系爭買賣契約僅約定每坪單價，並未約定買賣標的之面積，尚須經由地政機關測量才能確定買賣標的之範圍，故買賣標的物並未確定，該契約為給付無確定期限之預約，上訴人不得請求將系爭土地所有權移轉登記予上訴人等語。　⒊按解釋意思表示、認定事實，固屬事實審法院之職權，惟不得違背論理法則及經驗法則。而解釋當事人之意思表示，應於文義上及論理上詳為推求，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，以探求當事人之真意。又買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。當事人如就價金未具體約定，須依其情形可得而定者，始可視為定有價金，此觀民法第 346條第1項自明。所謂依情形可得而定，應綜觀買賣種類、締約目的、條款內容、磋商經過、交易習慣及其他相關因素為判斷；所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身 (即本約) ，而非預約（最高法院109年度台上字第355號、82年度台上字第2號判決意旨參照）。　⒋依系爭協議書係就張松與被上訴人間簽訂之系爭104年契約補充協議內容如「後附地籍圖」亦即該協議書附件之系爭分割圖（本院卷一第217頁）所示，就被上訴人已依系爭104年契約取得之1304-1地號土地，同意分割部分以每坪5萬元出售予上訴人，觀之該圖係以被上訴人所有之65-8建號建物西南側外牆標示紅線，而該紅線以西、以南之1304-1地號土地範圍即為系爭土地，此業經歸仁地政於原審至現場測量並製作原判決附圖壹之成果圖，及依土地登記現況檢送本院更改後之成果圖（本院卷二第25頁）。再依系爭買賣契約約定兩造買賣之不動產標示為1304-1地號土地內「分割以（另附圖）以建築主結構為準，確定面積以地政事務所分割為準」，該契約附圖同系爭協議書附件之系爭分割圖，該契約所指建築主結構為65-8建號建物，且既已約定「分割以建築主結構為準」等文字內容，依其文義已與被上訴人所稱兩造係約定以建物外牆再加2公尺空地為分割線有間，縱兩造於締約過程曾協商分割及買賣範圍，最終仍應以兩造明確達成合意並立於系爭買賣契約之文字內容及於該契約附件之系爭分割圖所標示之分割線為據，足認依兩造達成合意之締約真意，確實係以如系爭協議書及系爭買賣契約所附系爭分割圖（本院卷一第217頁）所標示之紅線即被上訴人所有65-8建號建物西南側外牆為兩造約定買賣土地之分割線，僅當時尚未請地政機關測量實際面積，致未記載買賣標的物之面積，但依該明確之分割線，買賣標的物之面積已可特定，亦即嗣後測量之系爭土地面積共計173平方公尺。況依系爭協議書及系爭買賣契約之文義，僅有約定被上訴人出售土地予上訴人，均無兩造互換土地之約定，被上訴人抗辯兩造係約定互換土地乙節，尚屬無據。再依系爭協議書及系爭買賣契約均約定上訴人向被上訴人購買土地之價金為每坪5萬元，則依上述可特定之買賣標的物面積，兩造間就買賣土地之買賣價金亦屬可特定，系爭買賣契約並約定付款日期為「分割後確定面積一次付清」，亦已就付款期限及方式為明確約定，應認兩造就買賣標的物、買賣價金、付款期限及方式等買賣契約必要之點均已達成合意，應認已成立買賣契約之本約，而非預約甚明。　㈡系爭買賣契約因違反該契約第9條約定而為無效：　⒈按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。又依上開條文第3項規定所訂定之建築基地之法定空地分割辦法，其第3條規定：建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於 2公尺。每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。再依系爭買賣契約第9條約定：乙方保證該出售標的物，絕無合併計算面積作法定空地或禁建管制，否則本買賣契約無效。乙方應於10日內返還所收受之全部價金，並按郵政儲金1年期定期存款利率，按日加計利息，本約同時作廢（原審卷第83頁）。　⒉查65-8、65-9、3661-2建號建物均為被上訴人依系爭104年契約而買受取得（兩造不爭執事項㈤），65-8建號含一層及地下層，65-9建號為地下層，有建物登記謄本在卷可查（原審卷第167、168頁）。又依臺南市政府工務局112年4月17日南市工管一字第1120479019號函覆本院稱：本局核發（77）南建局使字第03596號使用執照，原核發（77）南建局造字第0 2407號建造執照，建物坐落地號為1304-1地號，地上建物建號為65-8、65-9、3661-2建號，其留設1.5公尺防火間隔情形如圖（附件1），該執照於100年5月20日辦理法定空地分割在案（附件2），依據內政部94年1月3日營署建管字第093 2921865號函意旨，有關建築基地之法定空地併同建築物之分割，其應符合之要件，查建築基地法定空地分割辦法第3 條已有明文，其中並無檢討建築技術規則建築設計施工編第 110條之規定等語，有上開函文及附件在卷可稽（本院卷一第343至382頁）。依上可知，65-8、65-9、3661-2建號　　建物之建築基地已於100年5月20日辦理法定空地分割，而系爭協議書及系爭買賣契約所附系爭分割圖（本院卷一第217 頁）所標示之紅線即65-8建號建物西南側外牆為兩造約定買賣土地之分割線，已如前述，且65-9建號建物係緊鄰65-8建號建物西側，則系爭買賣契約之買賣標的物之系爭土地自亦包含65-9建號建物坐落於1304-1地號土地範圍，因此，系爭土地可否依法辦理分割，即涉及65-8、65-9、3661-2建號建物建築基地之法定空地分割問題。嗣經本院囑託孫永吉建築師事務所鑑定：倘將系爭土地分割並移轉所有權登記予上訴人，是否會導致65-8、65-9建號建物之法定空地不足；系爭土地可否與1304-1地號土地為法定空地分割；若可，分割後之系爭土地是否已無法定空地存在（即已解除套繪管制）等事項，據該事務所出具系爭鑑定報告稱：依100年5月2日法定空地分割申請書（本院卷一第365至369頁）所載，原基地面積13,137㎡(1304地號)，分割後A1、A2基地面積分別為8,2 25㎡、4,902㎡。65-8建號應為F棟及⑥棟建築物，65-9建號建物應為G棟建築物。鑑定結論：⑴系爭A地上坐落G棟建築物（即65-9建號建築物；面積145.51㎡，為地下層建築物；現有G 棟建築物之地面層加蓋鋼架及石棉瓦屋頂，應屬違建），於 100年分割後屬A2基地部分，為被上訴人所有。⑵G棟建築物目前尚無拆除及滅失，倘G棟建築物無完成法定拆除及滅失之程序，則建管機關應無法辦理法定空地分割。⑶G棟建築物完成拆除滅失後，系爭土地辦理分割並移轉上訴人不會導致被上訴人所有建築基地之法定空地不足。有系爭鑑定報告在卷可查。則依上開鑑定結論可知，系爭土地中系爭A地因屬6 5-9建號建物於100年辦理法定空地分割之建築基地，倘65-9 建號建物無完成法定拆除及滅失之程序，建管機關即無法辦理被上訴人所有之A2基地亦即1304-1地號土地之法定空地分割，而自1304-1地號土地分割出系爭土地。　⒊65-9建號建物有合法占用所坐落基地之權源，無法完成法定拆除及滅失程序，1304-1地號土地無法辦理法定空地分割而分割出系爭土地：　⑴查上訴人另案起訴請求被上訴人應將上訴人所有1304-2地號土地上如系爭另案判決附圖所示A地下室用土填平回復原狀及將B1出入口拆除，並將上開土地返還上訴人，及給付上開占用部分相當於租金之不當得利之事件，前經原法院109年度訴字第1820號判決上訴人一部勝訴後，被上訴人不服提起上訴，嗣再經本院系爭另案判決於113年6月12日判決廢棄上開第一審判決命被上訴人回復原狀、拆除地上物、返還土地及給付不當得利部分，並駁回上訴人該部分之訴，該案已於 113年7月19日確定，業經本院調取該案卷宗查明屬實，並有系爭另案判決及附圖在卷可佐（本院卷二第343至356、403 頁）。　⑵按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來（最高法院109年度台上字第632 號判決意旨參照）。　⑶依系爭另案判決之兩造不爭執事項記載：訴外人萬藝企業股份有限公司（下稱萬藝公司）在其所有1304地號土地上，興建65-8、65-9建號建物（即甲工廠及乙地下室）並登記為所有人，之後1304地號土地及上開2建物先後移轉登記予訴外人龍星昇第七資產管理股份有限公司，再移轉登記予周桂如，嗣經周桂如將1304地號土地移轉登記予張松，之後分割增加1304-1地號土地；甲工廠與乙地下室相鄰，中有柱體，兩空間可互通；A地下室與65-9建號建物相通，並共用B1出入口進出；依該判決附圖所示，A地下室與B1出入口占用1304- 2地號土地面積合計205平方公尺；甲工廠西南側如該判決附圖所示B部分廠房（即B工廠）占用1304地號土地面積16.5平方公尺等情，並所列出下列爭點由兩造進行攻防：A地下室與B1出入口，是否為被上訴人所有？如是，A地下室與B1出入口使用1304-2地號土地，及B工廠使用1304地號土地，是否有民法第425條之1第1項之效力而有占有權利？上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被上訴人將A地下室用土填平回復原狀，及將B1出入口拆除，並將占用之土地返還上訴人，有無理由？嗣經兩造於該案各為充分舉證及適當完全之辯論後，系爭另案判決已為實質上之審理判斷，認定：A地下室與乙地下室相通，須通過乙地下室，始可達甲工廠地下室，且僅可經由乙地下室北側開口，或經乙地下室自B1出入口之樓梯上下1樓，在使用上並無其獨立性，A地下室之樑柱牆面、地板及天花板均與乙地下室之建材相同，並共用相同之橫樑，應係興建乙地下室時所增建，與乙地下室並無可區別之標示，可作為一體使用，於構造上亦無獨立性，而為乙地下室之一部，屬乙地下室之所有權人即被上訴人所有。B1出入口為上下乙地下室之通道，雖有構造上之獨立性，惟使用上僅供乙地下室進出，為輔助乙地下室之用，無使用上獨立性，為乙地下室之附屬建物，亦屬乙地下室之所有權人即上訴人所有。A地下室、B1出入口及B工廠，與1304 、1304-2地號土地，原均為萬藝公司所有，後輾轉由周桂如取得，周桂如再將上開土地移轉登記予張松，並與張松將上開建物及土地分別移轉予被上訴人及上訴人，則依民法第42 5條之1第1項規定，被上訴人所有上開建物，對所占用之上訴人土地，推定在上開建物得使用期限內，有法定租賃關係存在，而上開建物現尚在使用期限內，上訴人依民法第767 條第1項前段及中段之規定，請求被上訴人應將A地下室填平回復原狀，並將B1出入口拆除，且將占用之土地返還上訴人，為無理由。則依前揭說明，兩造自應受系爭另案判決之爭點效拘束，就65-9建號建物依民法第425條之1第1項規定，有合法占用所坐落之基地即被上訴人所有之1304-2地號土地之權源，上訴人不得請求被上訴人填平地下室、拆除出入口及返還土地等事項，即不得於本案再做爭執並為相反之主張。依上所述，65-9建號建物即無法完成法定拆除及滅失程序，1304-1地號土地亦無法辦理法定空地分割而分割出系爭土地。　⒋依系爭買賣契約第9條約定，被上訴人保證該出售標的物，絕無合併計算面積作法定空地或禁建管制，否則該買賣契約無效，本約同時作廢。解釋兩造訂立系爭買賣契約之目的，即欲辦理買賣標的物即系爭土地之分割及所有權移轉登記，倘系爭土地因與1304-1地號土地之其他部分有合併計算法定空地之情事，致無法符合建築基地法定空地分割辦法第3條所規定之建築基地之法定空地併同建築物之分割要件，而無法辦理分割及所有權移轉登記，即無法達成該契約之目的，應認已屬該契約第9條所約定之「標的物有合併計算面積作法定空地」之情形，則兩造於締約時同意於此情形下買賣契約無效並作廢，亦符契約自由原則，自應予尊重。因此，系爭買賣契約因買賣標的物之系爭土地，其中系爭A地上之65-9 建號建物依民法第425條之1第1項規定，有合法占用1304-2 地號土地之權源，而無法完成法定拆除及滅失程序，致1304 -1地號土地無法辦理法定空地分割而分割出系爭土地，及系爭買賣標的物之系爭土地有與1304-1地號土地之其他部分合併計算法定空地之情事（詳如前述100年5月20日法定空地分割情形），則依系爭買賣契約第9條約定，該契約應為無效。　㈢系爭買賣契約因違反該契約第9條約定而為無效，兩造即無履行契約之義務，被上訴人亦無以系爭存證信函解除該契約之餘地。而系爭協議書所約定之兩造間土地買賣即系爭買賣契約，系爭協議書自不能脫離系爭買賣契約而單獨存在，因此，上訴人依系爭協議書及系爭買賣契約請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，自屬無據，不應准許。五、綜上所述，上訴人依民法第348條第1項規定、系爭協議書、系爭買賣契約，請求被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　張季芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝濰仲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王雅苑上為正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁心欣【附註】民事訴訟法第466條之1： ⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 ⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

2025-01-15

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訴

臺灣橋頭地方法院

分割共有物

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第393號原告鄭文財訴訟代理人柯尊仁律師被告林子貴鄭麗惠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號未保存登記建物應依如附表一所示分割方案分割，並依如附表二所示方式補償。訴訟費用由兩造依如附表一應有部分欄所示比例負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造以如附表一所示應有部分，共有如附圖所示門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號未保存登記建物（下稱系爭建物），無不能分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情形。系爭建物本為原告及被告鄭麗惠之母親鄭余枝出資興建，坐落高雄市○○區○○段000地號土地（原告與被告鄭麗惠共有，應有部分各為8/10、2/10，下稱系爭土地）面積69 6.73平方公尺，之前作為工廠使用，現無人使用，應分配予原告及被告鄭麗惠，並補償被告林子貴，較可兼顧全體共有人利益。爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第3項、第4項規定提起本件訴訟等語，並聲明如主文所示。二、被告答辯：　㈠被告林子貴：同意原告方案，但金額過低。原告之前出租都還需每個月給伊8,000元。因現工資、造價成本甚高，不可能如鑑定報告所認得以279萬餘元來建造，伊甚至願意用300 萬元來買等語。　㈡被告鄭麗惠：同意原告主張等語。三、兩造不爭執事項（見113年度訴字第393號卷，下稱訴卷，第 173至174頁）：　㈠兩造共有系爭建物，應有部分為原告5/10、被告鄭麗惠2/10 、被告林子貴3/10。　㈡兩造間就系爭建物無不分割之協議，且無分管協議，亦無依使用目的不能分割之情事。　㈢系爭建物係作為工廠使用，由原告出租予第三人王妙君，租賃期間為111年7月6日至113年7月5日。　㈣系爭建物為原告及被告鄭麗惠、訴外人鄭文豐之母親鄭余枝出資興建，自88年1月起課房屋稅，稅籍編號00000000000。　㈤系爭建物坐落之高雄市○○區○○段000地號土地本為鄭余枝所有，嗣因鄭家繼承人之一即鄭文豐向被告林子貴及訴外人吳琅因借款，將系爭土地權利範圍3/10設定抵押權予被告林子貴，將系爭建物事實上處分權權利範圍3/10移轉稅籍登記予吳琅因，以之作為借款之擔保。鄭文豐未依約還款，由吳琅因於103年6月27日起取得系爭建物事實上處分權權利範圍3/10 ，吳琅因於109年3月16日再將上開事實上處分權權利範圍3/ 10移轉予被告林子貴，另被告林子貴亦聲請法院強制執行拍賣鄭文豐作為抵押擔保之系爭土地權利範圍3/10，後由原告拍定將系爭土地權利範圍3/10買回，故系爭土地目前由原告與被告鄭麗惠共有，權利範圍分別為原告8/10、被告鄭麗惠 2/10。　㈥被告就其所有系爭建物3/10權利使用系爭土地部分，依臺灣高雄地方法院111年度雄簡字第2073號判決應按月給付法定租賃關係之租金予原告及被告鄭麗惠。　㈦被告林子貴就原告無權出租其系爭建物3/10權利部分，請求原告及被告鄭麗惠按月給付不當得利，現由臺灣高雄地方法院以112年度雄簡字第2134號審理中。四、本件爭點：原告及被告鄭麗惠就系爭建物，應補償被告林子貴之金額以若干元為適當（見訴卷第174頁）？五、本院得心證之理由：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1至3項分別定有明文。準此，裁判分割共有物，應以原物分割為原則（最高法院11 2年度台上字第1504號裁定參照）。定共有物分割之方法，法院應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院89年度台上字第724號、112年度台上字第491號判決參照）。又儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年度台上字第1990號判決參照）。查系爭建物現無租賃關係，兩造均同意系爭建物由原告取得應有部分5/7 、被告鄭麗惠取得應有部分2/7，並均以金錢補償被告林子貴，以符合建物利用與現狀乙情，復有系爭建物照片、本院勘驗筆錄暨照片、訴外人王妙君終止租約書可考（見訴卷第 39至49、55、172頁），應屬妥適。　㈡又按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字　第60號判決參照）。查系爭建物經研揚不動產估價師事務所鑑定，以單位面積及工程造價之比較法各占50%之權重評估，決定系爭建物總價值2,796,305元，應補償被告林子貴共838,892元（見訴卷第142頁），已就工程造價予以評估（見訴卷第141頁），應屬適當。被告林子貴以工資、造價均高云云置辯，委無可採。且本件係就系爭建物之分割為判決，非就不當得利返還為判斷，被告林子貴所提兩造之前不當得利判決金額及另案訴訟，不足採為有利之論據。又鄭文豐欠債部分已經強制執行拍賣抵償，與本件分割系爭建物亦屬無涉。至於被告林子貴主張願意用300萬元購買，係屬是否和解之事宜，既未獲他造同意，自難憑採。是被告林子貴所辯（見訴卷第175頁），均無可採。　㈢從而，系爭建物應依如附表一所示分割方案予以分割，並依如附表二所示方式補償，爰判決如主文第1項所示。六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命　　勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文　　。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造按應有部分比例分擔，爰判決如主文第2項所示。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，　　判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭　附圖：　　高雄市政府地政局仁武地政事務所113年6月18日複丈成果圖（出處見訴卷第73頁）。　　　　附表一（兩造應有部分及分割方案）：編號共有人應有部分分割方案 1 鄭文財（即原告） 10分之5 由原告及被告鄭麗惠取得建物，按7分之5、7分之2比例維持共有；原告及被告鄭麗惠按如附表二補償金額欄所示金額補償予被告林子貴。 2 鄭麗惠 10分之2 3 林子貴 10分之3 附表二：編號補償人受補償人補償金額（新台幣元）　　共補償林子貴838,892元 1 鄭文財（即原告）林子貴　599,209元（2,796,305 元×3/ 　10×5/7＝599,209元） 2 鄭麗惠林子貴　239,683元（2,796,305元×3/10× 　2/7＝239,683元）

2025-01-14

CTDV-113-訴-393-20250114-1

旗簡

旗山簡易庭

返還價金

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度旗簡字第100號原告葉順成兼訴訟代理人葉秀琪被告吳嘉文廖秀蘭上當事人間返還價金事件，本院於民國113年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告吳嘉文應給付原告葉秀琪新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告葉秀琪新台幣9,789元，及均自民國113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告吳嘉文負擔20/42，由被告廖秀蘭負擔1/42，由原告葉順成負擔1/2。本判決原告勝訴部分得假執行。　　事　實　及　理　由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告二人前於民國105年10月31日與原告葉秀琪簽訂不動產買賣契約，將坐落高雄市○○區○○段000000地號土地出售予原告葉秀琪，嗣因該土地複丈後更正面積為95平方公尺，並分割新增同段539-104地號土地（面積16平方公尺，下稱系爭土地），原告葉秀琪已依約交付土地買賣價金新台幣（下同）4,513,397元，並於106年5月19日將系爭土地所有權移轉登記至原告二人名下完畢，應有部分比例各1/2 。詎原告二人於取得系爭土地後，訴外人許淑惠、許靖惠即系爭土地法定租賃關係之承租人，主張被告於出售系爭土地前，未依土地法第104條之規定通知其等行使優先承買權，乃對本件兩造提起確認優先承買權存在之訴並獲勝訴（經臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第315號民事判決確定，下稱系爭另案），經系爭另案認定訴外人許淑惠、許靖惠就系爭土地有優先購買權存在，並判決原告二人就106年5月19 日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，本件被告應與訴外人許淑惠、許靖惠按其等與原告葉秀琪於105年10 月31日所訂買賣契約之同一條件訂立買賣契約，並於訴外人許淑惠、許靖惠給付411,158元與本件被告之同時，將系爭土地所有權移轉登記予訴外人許淑惠、許靖惠，應有部分各 1/2。嗣後訴外人許淑惠、許靖惠已依照系爭另案判決結果，將應給付本件被告之411,158元提存至台灣高雄地方法院提存所，並於112年3月7日就系爭土地辦畢所有權移轉登記，致原告二人就系爭土地之所有權登記遭到塗銷。是原告二人就系爭土地受有相當買賣價金411,158元之損失，按照被告吳嘉文、廖秀蘭就系爭土地之應有部分比例各為20/21、1 /21，吳嘉文應各給付原告195,790元、廖秀蘭應各給付原告 9,789元。因兩造間之買賣契約經法院撤銷後，視為自始無效，依民法第179條之規定，提起本訴。並聲明：被告吳嘉文應給付原告二人各新台幣195,790元，被告廖秀蘭應給付原告二人各新台幣9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告廖秀蘭則以：伊於105年間出售高雄市○○區○○段000000 地號土地時僅實得20萬元，並表示所有稅費伊均不負責，原告葉秀琪也同意，伊才出售土地，伊不知道為什麼到了113 年原告葉秀琪還要向伊請求近2萬元，當時均是被告吳嘉文和原告葉秀琪接洽，伊現在年老體衰，也無資力再返還價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　被告吳嘉文則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為土地法第104條所明定。又雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行者，依民法第225條第1項、第266條第1項規定，雙方均免其給付之義務，契約關係當然從此消滅，無待於解除。當事人已為之給付，依民法第266條第2項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還。　㈡本件原告主張之上開事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭另案民事判決書、系爭土地最新之土地登記謄本等資料為證，又訴外人許淑惠、許靖惠業將應給付被告二人之411, 158元提存至台灣高雄地方法院提存所，經本院向該院函詢明確，有該院113年12月27日(111)存字第1677號函及所附之提存通知書在卷可稽，堪信其主張為真實；再被告吳嘉文對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，視同自認。至被告廖秀蘭雖以前詞置辯，然依據前開說明，其為系爭土地買賣契約出賣人之一，土地買賣契約中就系爭土地部分當然消滅，而其已收受原告葉秀琪交付之買賣價金，自應負返還價金之責任。　㈢惟本件原告既係請求返還買賣價金，而系爭土地雖於原告葉秀琪交付買賣價金後係登記予原告二人，應有部分各1/2，然買賣價金全部係由原告葉秀琪交付，原告葉順成並非系爭土地買賣契約之當事人，是因系爭土地買賣契約消滅後，被告應返還之價金411,158元，應全部返還契約當事人之原告葉秀琪。本件葉秀琪僅請求該金額之1/2，是就此部分應予准許；至原告葉順成之請求，則無所據，應予駁回，該部分價金仍應由原告葉秀琪再基於系爭土地買賣契約買受人之身分，向被告請求返還價金，方屬合法。　五、綜上所述，原告葉秀琪主張系爭土地之買賣契約因訴外人行使優先購買權而消滅，而依據不當得利之規定，請求被告吳嘉文給付在195,790元、請求被告廖秀蘭給付在9,789元，及均自起訴狀繕本最後送達被告翌日即113年7月16日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應與准許。至原告葉順成請求之部分，則無理由，應予駁回。六、准許宣告假執行及訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第389 條第1 項第3 款、第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　旗山簡易庭　法　官盧怡秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　陳秋燕

2025-01-14

CSEV-113-旗簡-100-20250114-1

訴

臺灣桃園地方法院

拆屋還地

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1448號原告龔菁華訴訟代理人張捷誠律師被告梁清騰上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示暫編地號452⑴之地上物（面積13.97平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣8,416元，暨自民國113年12月1日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣536元。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2、3款、第256 條及第26 2 條第1 項分別定有明文。查本件原告起訴時係以梁清騰、王淑惠為被告，並聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上如附件二（因原告已更正聲明如後，故本判決未附此附件二）圖示紅色部分之房屋（面積約15.264平方公尺，以實測面積為準）拆除，並將占用之土地騰空返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）68,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告1,145元（本院卷第9頁）。嗣原告就其起訴主張王淑惠無權占用部分，實僅被告梁清騰為真正事實上處分權人，即於民國113年10月21日勘驗期日以言詞撤回對王淑惠之起訴，經王淑惠表示同意在案（本院卷第153 頁），已生撤回之效力，並依桃園市八德地政事務所（下稱八德地政事務所）土地複丈成果圖（即本判決附圖）於113年11月2 8日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭土地上如附圖暫編地號 452⑴所示面積13.97平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將占用之土地騰空返還原告；㈡被告應給付原告16, 768元，及自113年12月1日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告1,048元（本院卷第177頁）。經核原告變更相當於租金之不當得利損害金額部分，係依系爭建物占用面積，本於系爭土地遭無權占有之同一基礎事實而為減縮應受判決事項之聲明；又原告係將原訴之聲明請求被告返還之系爭土地位置、範圍依據附圖而為事實上之補充、更正，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地為原告所有，被告所有門牌號碼桃園市 ○○區○○街000巷00號建物（下稱系爭建物）之系爭地上物違法占用系爭土地，已妨礙原告所有權之行使，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將所占用土地返還原告；又被告無權占有系爭土地，自受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，並參酌土地法第97條規定，以系爭土地申報總價年息10％作為計算不當得利之標準，請求被告給付自112年8月9日設籍系爭建物時即112年8月起至113年11月止，及自113年12月1日起至騰空返還土地之日止，相當於租金之不當得利等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：系爭土地重測前為桃園市○○區○○○段000000地號，與被告所有同區大忠段451地號（重測前為同區小大湳段5 34-5地號）土地（下稱451土地）均由同區小大湳段534地號（下稱534土地）分割轉載，系爭建物興建於57年間，對系爭土地應當成立法定租賃關係，並非無權占有。且系爭建物於57年3月1日裝表供電，系爭地上物歷經數所有權人占有使用，鄰地所有人並未為反對或異議，應負有容忍越界建築存在之義務。又系爭地上物占用之土地不多且為系爭建物主要樑柱，若將之拆除將有倒塌之安全疑慮，且因面積減損後過小而無法使用，不符社會經濟效益；再被告迄今未曾使用系爭建物，且因訴訟進行中而無法使用收益，並無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其為系爭土地所有權人，而被告有事實上處分權之系爭地上物占用系爭土地如附圖暫編地號452⑴所示部分等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本、現場照片為證（本院卷第21、24、31至33頁），並經本院依職權調取房屋稅籍證明書核閱無訛（本院卷第141至143頁），且會同兩造及八德地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、照片及附圖在卷可憑（本院卷第153至164、171頁），上情復為被告所不爭執，自堪信為真實。四、至於原告復主張被告無權占有系爭土地，被告應將系爭地上物拆除，並返還所占用之土地，且應給付相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被告所有系爭地上物占有系爭土地是否有合法權源？原告請求被告將系爭地上物拆除，並返還所占用之土地予原告，是否有理？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，金額為何？茲分述如下：　㈠被告所有系爭地上物占有系爭土地是否有合法權源？原告請求被告將系爭地上物拆除，並返還所占用之土地予原告，是否有理？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。系爭土地為原告所有，為兩造所不爭執，則被告自應就其所有系爭地上物，有何占用系爭土地之正當權源，負舉證之責。　⒉被告抗辯系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係而適用民法第425條之1第1項規定等語。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項定有明文。該條文之規範目的在於使原屬同一人所有之土地及其上房屋，於嗣後土地及其上房屋各異其所有權人時，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，以利房屋使用。被告固舉台灣電力公司台中區營業處函、系爭土地及451土地之土地登記簿（本院卷第89、133、139、191頁）為證，主張系爭建物於57年3月1日裝表供電，系爭土地及451土地斯時之所有權人分別於58年7月25日、61年5月4日買賣取得，而該等土地依土地登記簿標示部記載應分割自同一534土地等語。惟殊不論系爭建物興建於57年間、系爭土地及451土地前同為5 34土地分割而來，依451土地之土地登記簿及系爭建物之房屋稅籍移轉沿革表，潘樹弟於61年5月4日取得451土地後，於64年7月起原始設籍在系爭建物（本院卷第133、143頁），故無從認系爭建物與534土地所有權人同屬一人，從而被告此部分所辯，已無足取。是被告聲請調閱系爭土地之手抄土地登記簿標示部（本院卷第188、214頁），自無調查之必要。　⒊被告復辯稱原告明知系爭地上物有越界情形而未即時提出異議，故原告不得請求拆除系爭地上物等語。按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第 796 條第1 項前段定有明文。而觀諸該條項98年1月23日立法理由謂：「現行條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過失，一律加以保護，有欠公允，爰仿德國民法第912 條、瑞士民法第674 條之立法體例，於第一項增列『非因故意或重大過失』越界建築者，始加以保障，以示平允。又依現行規定意旨，前段所保護者為『房屋』，爰將其末句『建築物』一詞，修正為『房屋』，使法條用語前後一貫。又『房屋』應包括建築完成及未完成者在內，併予敘明」等語。又此條文規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，適用之，民法物權編施行法第8 條之3 亦規定甚明。再以無論修正前後之越界建築規定，其適用必以房屋於越界建築過程中，鄰地所有權人即已發現越界之事實，而未於相當時間內提出異議者，始有適用，其於越界建築完成後方才知悉者，要無適用之餘地。且所謂知越界情事，是指依客觀情事，可認知建築房屋已有越界建築情形定之，亦即，須鄰地所有人事實上知悉越界建築，方足當之。又訴訟之一方當事人主張他造明知越界建築而未即時異議者，應就此事實，負舉證責任。本件被告未就原告或系爭土地前所有權人於系爭建物興建時已知悉有越界建築而未即時異議之情事，舉證以實其說，且原告於113年4月23日451土地鑑界後，隨即於113年5月7日寄送存證信函請求被告及王淑惠拆除系爭地上物，有該存證信函可參（本院卷第199至207頁），則被告抗辯原告明知有越界情形而未即時提出異議，核與前揭最高法院判決要旨所指之要件未合，洵非可採。被告聲請調查原告所有房屋簽立之國有基地租賃契約書及土地勘查表（本院卷第214、216、21 7頁）以明原告斯時已知情越界建築，自無調查之必要。　⒋被告又辯稱若需拆除系爭地上物，因占用部分為系爭建物主要樑柱，顯有倒塌疑慮及影響經濟價值等語。按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796 之 1 第1 項定有明文。考其規範目的在於對於不符合第796 條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，而賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益，此觀該條之立法理由自明。參諸附圖及現場照片（本院卷第158至164、17 1頁），可知原告請求拆除系爭地上物係位於系爭建物前端，衡以目前科技應可於拆除前以其他工法先補強替代，難逕認拆除之結果，將危及系爭建物之整體結構安全，參以系爭地上物面積非微，被告占用系爭土地所致原告損害非小，且被告迄至本件言詞辯論終結前為止，未能舉證證明拆除系爭地上物將如何影響系爭建物結構安全，是被告此部分所辯，亦無可採。　⒌綜上，被告就其有事實上處分權之系爭地上物，未能舉證證明有何占用系爭土地之正當權源，應認屬無權占有。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除系爭地上物，並將所占用土地返還原告，自有理由。　㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，金額為何？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告無權占有部分系爭土地，業如前述，其受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用該部分系爭土地之損害，核屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定，請求被告就其占用系爭土地部分，給付相當於租金之不當得利。被告徒以其未曾使用系爭建物，且因訴訟中而無從收益辯稱無不當得利等語，即無可取。　⒉又建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價80％為其申報之地價，平均地權條例第16條前段定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。查被告使用部分系爭土地係作為系爭建物使用，而系爭土地位於桃園市八德區永福街巷內，鄰近永福街，附近多為住家，交通尚屬便利等情，有地籍圖資網路便民服務系統查詢結果及現場照片附卷可查（本院卷第145、155頁），本院審酌系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、繁榮程度等一切情狀，認以系爭土地之申報地價6％計算相當於不當得利之租金為適當。　⒊再依卷附系爭土地之地價資料查詢結果所示（本院卷117頁），系爭土地於112年1月、113年1月之申報地價分別為每平方公尺7,200元（即公告地價9,000元×80％＝7,200元）、7,680 元（即公告地價9,600元×80％＝7,680元），被告占用面積13. 97平方公尺，已如前述，被告自112年8月9日起設籍於系爭建物，有房屋稅籍移轉沿革表可參（本院卷第143頁），是原告請求被告應自112年8月起至113年11月止相當於租金之不當得利金額為8,416元（7,200元×13.97㎡×6％÷12×5月＋7,68 0元×13.97㎡×6％÷12×11月＝8,416元，小數點以下四捨五入，下同）；暨自113年12月1日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告536元（7,680元×13.97㎡×6％÷12＝536元）。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　五、綜上所陳，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　呂如琦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊晟佑

2025-01-14

TYDV-113-訴-1448-20250114-1

南簡

臺南簡易庭

核定租金等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1817號原告周月嬌郭家晟郭嘉倫上三人共同訴訟代理人林子恒律師被告洪佳芸訴訟代理人陳仙州郭麗秋被告郭進長訴訟代理人郭麗燕上列當事人間請求核定租金等事件，經本院臺南簡易庭於民國11 3年12月24日言詞辯論終結，判決如下：　主　　　文一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自民國111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一之一「月租金」欄所示。二、核定被告郭進長自民國108年8月1日起至民國111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○ 區○○段000000地號土地，自民國108年8月1日起至民國111年 1月20日止，每月租金如附表二之一「月租金」欄所示。　　三、被告洪佳芸應給付原告新臺幣23,912元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新臺幣816元。　四、被告郭進長應給付原告新臺幣22,125元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。　　六、本判決第三項及第四項所命給付部分得假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原係列「洪**」、「郭**」為被告，並請求判決如附表三編號⒈所示，嗣於民國113年8月28日以民事陳報狀將被告之姓名更正為「洪佳芸」、「郭進長」，其後復於113年12月24日言詞辯論期日將訴之聲明第六項部分更正為「原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行」，核與前揭規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：　一、本件原告起訴主張：　㈠坐落臺南市○○區○○段000000地號土地（面積76平方公尺，下稱系爭土地）為原告三人所共有；坐落系爭土地上之臺南市 ○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物）自108年8月1日起至1 11年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1 月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸，則系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有。　㈡又系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，後因種種因素，致系爭土地與系爭建物所有權現分別為兩造所有，且系爭建物1、2樓雖未經合法登記而有區分所有權之分別，然系爭建物既建築於原告所有之系爭土地上，且系爭建物之1、2樓均有占用原告土地或原告土地上空之面積，即非單純動產之堆積，在滅失或毀損達至不堪住居之程度前，均致原告就土地被占用之部分及土地上空被占用之部份無從使用，是在建物得使用期限內所成立之租賃關係即應分別計算並加總占用之面積。而原告於起訴前即多次向被告請求應給付土地租金，未料，雙方協調未果，爰依民法第425條之1第2 項規定提起本件訴訟請求法院核定租金，併依土地法第97條第1項規定計算每月租金如附表一、二「月租金」欄所示，及請求被告給付法院所核定之租金如附表一、二之總計。　㈢被告雖抗辯系爭建物之租金以系爭土地申報地價之10%計算顯屬過高云云，然系爭土地並非坐落深山，且被告為實際使用人，是原告以系爭土地申報地價10%計算建物租金，應屬適當。若本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金數額，原告無意見。　　㈣並聲明：請求判決如附表三編號⒉所示。二、被告辯稱：系爭土地與系爭建物原同屬訴外人郭進丁所有，嗣系爭土地為原告所有、系爭建物為被告郭進長、洪佳芸轉轉所有，而被告雖同意支付土地租金予原告，惟系爭土地位於鄉下偏遠地區，並非市區黃金地換，故原告請求以系爭土地申報地價10%計算租金顯過高，被告請求以系爭土地申報地價3%計算租金，且對本院依職權參考GOOGLE地圖顯示之系爭土地坐落位置之經濟繁榮狀況核定租金無意見。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠經查，原告主張系爭土地為原告三人所共有，系爭建物自108 年8月1日起至111年1月20日止為被告郭進長所有，嗣被告郭進長於111年1月21日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告洪佳芸（即系爭建物自111年1月21日起迄今為被告洪佳芸所有）；且系爭土地與系爭建物原同屬同一訴外人郭進丁所有，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地所有權狀、系爭建物之異動索引及第二類謄本，且為被告所不爭執，堪信為真實。　㈡被告固不爭執原告主張兩造間存有民法第425條之1之法定租賃關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？如有理由，適當之租金數額為若干？分述如下：　　⒈原告得請求其自108年8月1日起之租金：　　　⑴按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。　　　⑵兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自推定租賃關係成立後之108年8月1日起之租金，自無不合。　　⒉本件合理之租金數額：　　　⑴經查，系爭土地為76平方公尺，系爭建物坐落於系爭土地，登記為二層鋼筋混凝土造建物，其一層面積為46.3 5平方公尺，二層總面積為95.66平方公尺乙節，有前開系爭土地所有權狀及系爭建物謄本在卷可佐，且為被告所不爭執，是系爭建物占用系爭土地之面積自應以76平方公尺計算（因系爭土地之地目為建，其上有系爭建物坐落後，其餘之土地自難為通常之使用），自屬兩造間租賃關係存續之範圍。至原告雖主張以建物之總面積95 .66平方公尺計算，惟系爭土地僅76平方公尺，自難認兩造就系爭土地之租賃範圍大於原告所有，是原告此部分之主張，尚難憑採。　　　⑵又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號原判例要旨參照）。查系爭土地之地目為建，鄰近台南市關廟區光復街、和平路，附近之建物大部分屬私人住宅，並非商業機能十分活躍之區域，有GOOGLE地圖在卷可參，足見系爭土地周圍之工商業並非繁榮，生活機能及經濟發展尚非良好，本院審酌上情並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認為本件租金之核定，應以系爭土地每年申報地價年息7％計算租金之標準為適當。又系爭土地自108年1月至113年7月間之申報地價分別如附表一、二之申報地價欄所示，系爭土地為76平方公尺，則依此計算，本院核定系爭法定租賃關係之每月租金如附表一之一、二之一月租金欄所示（計算式詳如附表一之一、二之一）。從而，原告請求本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地自108年8月起至法定租賃關係終止日止之每月租金及被告應給付已屆期之月租金為如附表一之一、二之一所示部分，應屬有據；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　　⒊按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任。依上開說明，原告就此得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金之形成判決確定翌日起算（最高法院113 年度台上字第766號判決意旨參照）。本件原告請求被告給付之已屆期月租金數額自本判決確定翌日起至清償日止之法定遲延利息（即主文笫3、4項部分），於法亦屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1第2項規定及系爭法定租賃關係，請求本院核定系爭建物占用原告所有系爭土地自108年8月1日起至法定租賃關係終止日止之每月租金，及請求被告給付已屆期之租金與法定遲延利息，於主文第1項至第四項所示範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟原告勝訴部分既經本院依職權宣告假執行，即無再行宣告其得預供擔保後假執行之必要，併予敘明。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　　法　官　洪碧雀　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良　　附表一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 113年 113年 1,840元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,467元 1,467元×7月（113年1至7月）=10,269元（113年起均按1,467元計算）建物總面積95.66平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×12月（112年1至12月）=16,836元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡ ×10%/12=1,403元 1,403元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=15,901元 2,200元 1,760元總計 43,006元附表二：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 111年 111年 1,760元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,403元 1,403元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=935元建物總面積95.66平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（110年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×12月（109年1至12月）=16,068元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×95.66㎡×10%/12=1,339元 1,339元×5月（108年8月至12月）=6,695元 2,100元 1,680元總計 39,766元　　　附表一之一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：土地面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 111年1月21日起至113年7月31日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 113年 113年 1,840元/㎡×76㎡ ×7%/12=816元（113年起均按816元計算） 816元×7月（113年1至7月）=5,712元土地面積76平方公尺 2,300元 1,840元 112年 112年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×12月（112年1至12月）=9,360元 2,200元 1,760元 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡ ×7%/12=780元 780元×11又1/3月（111年1月21日至12月）=8,840元 2,200元 1,760元總計 23,912元附表二之一：位置公告地價申報地價【公告地價×0.8】月租金【計算式：建物面積×權利範圍×申報地價×10%/12（元以下4捨5入）】 108年8月1日起至111年1月21日之租金數額【計算式：月租金×月數】面積 111年 111年 1,760元/㎡×76㎡×7%/12=780元 780元×2/3月（111年1月1日至1月21日）=520元土地面積76平方公尺 2,200元 1,760元 110年 110年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（110年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 109年 109年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×12月（109年1至12月）=8,940元 2,100元 1,680元 108年 108年 1,680元/㎡×76㎡×7%/12=745元 745元×5月（108年8月至12月）=3,725元 2,100元 1,680元總計 22,125元　　附表三：原告訴之聲明編號訴之聲明內容 ⒈ 一、核定被告洪**所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。二、核定被告郭**自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　三、被告洪**應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　四、被告郭**應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔。　　六、原告願供擔保請准宣告假執行。　　 ⒉ 一、核定被告洪佳芸所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自111年1月21日起至法定租賃關係終止日止，每月租金如附表一「月租金」欄所示。二、核定被告郭進長自108年8月1日起至111年1月20日止所有臺南市○○區○○段000○號建物，占用原告所有臺南市○○區○○段000000地號土地，自108年8月1日起至111年1月20日止，每月租金如附表二「月租金」欄所示。　　三、被告洪佳芸應給付原告43,006元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告1,467元。　四、被告郭進長應給付原告39,766元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　五、訴訟費用由被告負擔。　　六、原告願供擔保請准宣告第三項、第四項假執行。

2025-01-09

TNEV-113-南簡-1817-20250109-1

再易

臺灣高等法院臺中分院

拆屋還地

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度再易字第39號再審原告楊瑞祥（兼楊富呈之承當訴訟人）訴訟代理人陳貽男律師再審被告楊仁溢訴訟代理人黃勃叡律師上列當事人間請求拆屋還地事件，再審原告對於民國113年8月20 日本院110年度上易字第001號確定判決提起再審之訴，本院於11 3年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　　　理　由壹、程序部分：　　按再審之訴，應於判決確定時起30日之不變期間內提起，民事訴訟法第500條第1項定有明文。查本院110年度上易字第0 01號判決(下稱原確定判決)書，係於民國113年8月20日送達再審原告（送達證書見第二審卷㈡第435頁)，再審原告於113 年9月9日提起本件再審之訴(見本院卷第3頁收狀章)，未逾3 0日不變期間，合先敘明。貳、實體部分：一、再審原告主張：坐落彰化縣埤頭鄉○○段000、000-2、001地號土地（下合稱系爭土地，分稱各地號土地）原為再審被告所有，嗣於69年3月21日移轉登記予訴外人楊敏和，再於79 年至110年間，經楊筱涵、楊富呈等人輾轉登記予再審原告。而系爭土地上如彰化縣北斗地政事務所複丈日期113年2月 23日複丈成果圖（下稱附圖）編號A至I(下稱系爭農舍)、及編號L之地上物，均係再審被告興建且無權占用系爭土地；另再審被告亦無權占用編號J1之空地。再審被告自應拆除地上物，將系爭土地返還，並給付相當於租金之不當得利。原確定判決為再審原告敗訴之判決，有民事訴訟法第496條第1 項第1款、第2款、第13款規定之再審事由，爰提起本件再審之訴，並聲明：　㈠原確定判決關於駁回再審原告後開第㈡至㈤項之訴部分廢棄。　㈡再審被告應將000地號土地如附圖編號L（面積3㎡）之地上物拆除，將占用土地返還再審原告。　㈢再審被告應將000-2地號土地如附圖編號A（面積1㎡）、B （面積11㎡）、C（面積1㎡）、D（面積10㎡）、E（面積6 ㎡）、 F（面積13㎡）之地上物拆除，將占用土地返還再審原告。　㈣再審被告應將001地號土地如附圖編號G（面積13㎡）、H （面積4㎡）、I（面積6㎡）、J1（面積8 ㎡）之地上物拆除及占用空地返還再審原告。　㈤再審被告應再給付再審原告新臺幣(下同)33萬5,984元，及自 110年4月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、再審被告則以：再審原告主張之再審理由，不符民事訴訟法第496條第1項第1款、第2款、第13款之要件，其再審之訴為無理由。並答辯聲明：再審之訴駁回。　　三、得心證之理由：　㈠關於再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1 款「適用法規顯有錯誤」之再審事由部分：　　⒈按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與憲法法庭裁判意旨、司法院大法官解釋顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括漏未斟酌證據、認定事實錯誤、理由不備或矛盾之情形在內（最高法院112年度台再字第3號民事判決參照）。　　⒉再審原告主張原確定判決混淆、誤用自用農舍範圍、土地使用同意書82平方公尺範圍及誤解原判決附圖三甲廠房占有001地號土地；另原確定判決適用88年4月21日施行之民法第425條之1規定，違反法律不溯及既往原則；第二審提出時效抗辯，違反民事訴訟法第447條規定；相當於租金之不當得利適用民法第126條短期消滅時效，均有適用法規顯有錯誤之情形云云，惟查：　　　⑴原確定判決以再審被告並未占用編號J1之空地，編號L之地上物亦非再審被告所興建；另再審被告於68年間興建編號A至I之系爭農舍時，為000(嗣分割岀000-2地號)、 001地號土地之所有權人，此時因地上物與土地同屬一人所有，依民法第425條之1之法理，就附圖編號A至I之地上物所占用之土地有法定租賃關係存在，且依楊敏和出具之同意書可知，系爭農舍迄今仍然存在，並無重建之事實，故系爭農舍並非無權占有系爭土地等語。已詳述其心證所由得之各項證據及依據，均屬原確定判決本於取捨證據、認定事實之職權行使。再審原告指摘原確定判決混淆、誤用自用農舍範圍、土地使用同意書82平方公尺範圍及誤解原判決附圖三甲廠房占有001 地號土地等，核係對原確定判決取捨證據、認定事實職權行使而為指摘，與民事訴訟法第496條第1項第1款所稱適用法規顯有錯誤之情形有間。　　　⑵另「按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第 1457號判(決先)例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425 條之1之增訂乃以上開判(決先)例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判(決先)例意旨或法理相符，非不得以該判(決先)例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。」此有最高法院99年度台上字第23 44號判決可參。而原確定判決即係適用上開法理作為裁判之依據，並非逕適用民法第425條之1之規定，此參原確定判決書「事實及理由欄」第貳三⒊⑸之記載即明。茲原確定判決既未適用88年4月21日修正施行之民法第425 條之1之規定為裁判，再審原告執此主張原確定判決適用該條規定，違反法律不溯及既往之原則，即屬無據。　　　⑶又「按民法上私權之行使，固應尊重當事人之意思，惟如權利人長期不行使權利或知他人侵害其權利而不加以排除，勢將造成新的事實狀態，影響原有法律秩序之正當維持，故法律上認權利人長期在權利上睡眠者，即不值得再加以保護。況時效完成僅屬程序事項，債務人是否援用拒絕給付抗辯權，是否享受時效完成的利益，或願意拋棄既得利益，則與公益無直接關係，法律宜尊重當事人意思而不應強制其享受利益，而單純不行使抗辯權不得解釋為拋棄時效利益，是以當事人於第一審法院未拋棄其時效利益，僅單純不行使抗辯權，如於第二審法院不許當事人為時效抗辯，顯與前開說明有違，且債務人是否得為時效抗辯攸關其是否應給付，如不許提出，對當事人之攻擊或防禦方法有顯失公平之處，核與民事訴訟法第447條第1項第6款所定相符。」(臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民事類提案第32號參照) 。本件再審被告於第一審法院雖未為時效抗辯，惟其並未拋棄時效利益，僅係單純不行使抗辯權，則若不許其於第二審提出時效抗辯作為攻擊或防禦方法，有顯失公平之虞，參照上開說明，核與民事訴訟法第447條第1項第6款規定相符，原確定判決准許再審被告於第二審為時效抗辯，並無違反民事訴訟法第447條之規定。況且，當事人對於訴訟程序規定之違背，雖得提出異議，但已表示無異議或無異議而就該訴訟有所聲明或陳述者，不在此限，民事訴訟法第197條第1項亦有明定。本件再審被告於第二審提出時效抗辯時(見第二審卷㈠第25頁、 76頁)，再審原告並未抗辯有何違反民事訴訟法第477條之規定，參照上開規定，即應喪失責問權。今再據此提起再審之訴，即屬權利濫用，不應准許。　　　⑷另「租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第12 6條所明定，則凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。」(最高法院102年度台上字第2209號判決參照)。則原確定判決適用民法第126條短期時效之規定，駁回再審原告逾5年之相當於租金之不當得利之請求，亦符法制。　　⒊基上，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1 項第1款「適用法規顯有錯誤」之再審事由，均無足採。　㈡關於再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第2 款「判決理由與主文顯有矛盾」之再審事由部分：　　⒈按民事訴訟法第496條第1項第2款所謂判決理由與主文顯有矛盾，係指判決依據當事人主張之事實，認定其請求或對造抗辯為有理由或無理由，而於主文為相反之諭示，且其矛盾為顯然者而言。　　⒉查，再審原告主張原確定判決有「判決理由與主文顯有矛盾」之違法，無非係以原確定判決混淆、誤用自用農舍範圍、土地使用同意書82平方公尺範圍及誤解附圖三甲廠房占有001地號土地等為主要論據。然查，此部分核屬原確定判決取捨證據、認定事實職權行使，與「判決理由與主文顯有矛盾」無涉。　㈢關於再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1 3款「發現未經斟酌之證物或得使用該證物」之再審事由部分：　　⒈按民事訴訟法第496條第1項第13款所定得使用未經斟酌之證物，必須當事人在客觀上確不知該證物存在致未斟酌現始知之，或依當時情形有不能檢出該證物者始足當之，倘按其情狀依一般社會之通念，尚非不知該證物或不能檢出或命第三人提出者，均無該條款規定之適用。且當事人以發現得使用未經斟酌之證物為再審理由者，並應就其在前訴訟程序不能使用之事實，依民事訴訟法第277條前段規定負舉證責任(最高法院100年度台上字第1800號判決參照 )。　　⒉再審原告主張原確定判決有合於民事訴訟法第496條第1項第13款之再審事由，無非係以原確定判決未審酌卷內之「土地使用同意書」認定地上物之82平方公尺之位置等為主要論據。然查，上開土地使用同意書，客觀上既於原訴訟程序已存在，且附於卷證資料之中(見第二審卷㈠第175頁背面)，自與發現未經斟酌之證物有別，參照上開說明，自不得據此為提起再審之訴之事由。四、綜上所述，再審原告以原確定判決有民事訴訟法第496條第1 項第1款、第2款、第13款之再審事由，提起本件再審之訴，均無理由，應以駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。六、據上論結，本件再審之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　8　　日　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官陳得利　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖欣儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高英賓正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官吳伊婷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日

2025-01-08

TCHV-113-再易-39-20250108-2

訴

臺灣雲林地方法院

拆除地上物等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第300號原告吳安奇被告王振榮上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國113年12月24 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查：本件原告起訴時，原聲明：㈠被告應將坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，並將系爭土地返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告不當得利新臺幣（下同）818元，及自起訴狀繕本送達日回溯2個月至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告409元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第9頁），嗣於民國113年11月19日變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖即雲林縣虎尾地政事務所複丈日期113年8月29日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號A，面積156.81平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人。㈡被告應給付原告不當得利3,272元，及自起訴狀繕本送達日回溯8個月至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告409 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷第105頁）。核原告所為訴之聲明變更，係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張：　㈠系爭土地為原告與他人共有，原告應有部分20分之3，被告所有門牌號碼：雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號建物坐落於系爭土地上，被告未經原告及其他共有人同意，無權占有系爭土地，爰依民法第821條、第767條之規定，請求被告拆除地上物，將系爭土地返還原告及全體共有人。　㈡又被告無法律上原因占有使用系爭土地，致原告受有無法使用、收益系爭土地之損害，為此爰依民法第179條、第181條之規定提起本件訴訟。　㈢兩造均為系爭土地之共有人，共有人對共有物特定部分占有使用收益，應得他共有人全體之同意，而系爭土地經本院11 3年度虎簡字第87號判決分割共有物，故已無任何分管協議存在，故被告為無權占有。　㈣綜上，聲明：　⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示之系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告及全體共有人。　⒉被告應給付原告不當得利3,272元，及自起訴狀繕本送達日回溯8個月至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告409元。　⒋願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷　㈠系爭土地，原為訴外人王永豪、被告、訴外人王振欽三人所共有，應有部分各3分之1，王永豪於104年1月9日死亡，其繼承人均已拋棄繼承，經本院110年度繼字第149號裁定訴外人胡忠義為遺產管理人，嗣王振欽之應有部分經本院112年度司執字第25553號清償債務強制執行事件拍賣，由訴外人呂敦誠、訴外人柯明輝、原告、訴外人林益丕拍定取得，應有部分於113年3月13日登記為呂敦誠（應有部分1/60)、柯明輝（應有部分1/60）、原告（應有部分9/60即3/20）、林益丕（應有部分9/60）。而柯明輝於取得應有部分後隨即提出分割共有物之訴，經本院於113年7月31日以113年度虎簡字第87號判決系爭土地應予以變價分割，所得價金按應有部分比例分配，該案於113年9月10日確定。而原告則於113年5 月21日提起本件訴訟等情，業據本院調取本院104年度繼字第50號、72號、110年度繼字第149號、112年度司執字第255 53號、113年度虎簡字第87號卷宗審閱無訛，堪認為真。　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院85年台上字第3077號判決意旨參照）。　㈢經查：系爭土地上有間翻修過的三合院，旁有圍牆、建物裡面沒有人，無門牌，有王振欽、被告等人的信件，堆在外面鐵窗無人收等情，業據本院於113年8月29日會同兩造（僅原告到場）及地政人員履勘現場無訛，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可憑（見本院卷第59至73頁），並經地政人員將上開三合院測繪如附圖所示，編號A，面積156.81平方公尺之系爭建物，亦有附圖在卷為佐（見本院卷第87頁），堪認為真。　㈣系爭建物未辦保存登記，本件原告主張被告應拆除附圖所示之系爭建物，應就被告為系爭建物有全部事實上處分權負舉證責任。經查：　⒈被告設籍於雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號，而系爭建物外牆雖未懸掛門牌，但由系爭建物窗戶鐵窗所堆置之信件之收件人及地址可知，系爭建物門牌應為雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號。　⒉經本院查詢雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號之稅籍，查無稅籍登記資料，尚無從得知其納稅義務人變更情形，亦無從推知建物起造年月，有雲林縣稅務局虎尾分局113年5月31日雲稅虎字第1131264188號函在卷可憑（見本院卷第31頁）。　⒊又經本院調取112年度司執字第25553號清償債務強制執行卷宗，系爭土地拍賣時之公告係載明：「不點交。242地號土地上有不在本次拍賣範圍內之三合院坐落。據債權人代理人稱：上開建物為共有人即債務人之哥哥王OO所有，惟建物占有使用土地之法律關係不明，亦未據債權人、債務人陳報，查無債務人現實占用部分，且本次拍賣標的僅為土地之應有部分，故拍定後之法律關係應由拍定人自理，拍定後不點交」等情，業據本院調取上開執行卷宗審閱無訛。可見系爭建物為被告所有，乃當時債權人代理人所陳稱，並無任何證據足資證明，則究竟何人有事實上處分權尚屬不明。　⒋衡諸設籍於雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號之人除被告外，尚有被告之母王張蕊（已歿）、被告之父王萬定（已歿）、王振欽、王永豪（已歿）等人（詳見上開拋棄繼承卷宗內所附之戶籍謄本），故是否被告即為唯一之事實上處分權人即非無疑，原告請求被告單獨拆除系爭建物，卻未能舉證被告為系爭建物之唯一事實上處分權人，其請求已難認有據。　㈤再者，按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受民法第449條第1項規定之限制，同法第42 5之1條定有明文。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例本旨即係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權，而民法第425條之1之增訂則係以上開判例意旨及法理而予以明文化（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。民法第425條之1第1項前段立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上第1797號判決要旨參照）。同理，土地及房屋同屬一人所有之情形，當亦包含土地與房屋之所有權人有部分相同之情形。又依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判決意旨參照）。　㈥承上所述，無論系爭建物僅係被告一人所有或被告與他人共有，因系爭建物設籍者與系爭土地原共有人幾乎完全相同，應得推論系爭建物占用系爭土地原有合法權源，故縱使王振欽就系爭土地之應有部分已由原告與其他人買受，但依上開說明，系爭建物即使為未辦保存登記建物，依民法第425條之1規定，就系爭土地仍有法定租賃權存在，原告主張被告無權占用系爭土地即屬無據。基上，系爭建物占有使用系爭土地既係基於法定租賃關係，並非無權占有，從而，原告主張被告應拆屋還地，及計付因無權占有而取得相當租金之不當得利，均為無理由。四、綜上所述，原告依民法第821條、第767條第1項、第179條規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，及被告應給付原告3,272元，及自起訴狀繕本送達日回溯8個月至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告409元，均屬無據，難予准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官洪儀芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芳宜

2025-01-07

ULDV-113-訴-300-20250107-1

訴

臺灣雲林地方法院

拆屋還地等

臺灣雲林地方法院民事判決 113年度訴字第496號原告林文進吳秀芳林深源上三人共同訴訟代理人陳垚祥律師被告吳○玲法定代理人吳清花上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段000地號土地上如附圖即雲林縣虎尾地政事務所113年10月土地複丈成果圖所示，編號A部分面積6 平方公尺之廁所、編號B部分面積115平方公尺之磚造瓦頂及鐵皮頂平房拆除騰空，並將其下坐落土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣137,133元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣411,400元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，原告原起訴先位聲明為：㈠被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段 000地號土地（下稱系爭土地）上面如附圖編號A所示面積約 100平方公尺（面積以地政機關實測為準）房屋（即門牌號碼雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號）拆除騰空，並將其下坐落土地返還予原告3人。㈡被告應給付原告林文進、吳秀芳、林深源各新臺幣（下同）160元、160元、320元，及自民國113年 7月13日起至上開土地返還原告3人為止，按年息5%計算之利息；且被告自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，應按月給付原告林文進、吳秀芳、林深源各160元、160元、320元。㈢被告應將坐落系爭土地上面如附圖編號B所示面積約200平方公尺（面積以地政機關實測為準）堆放回收塑膠瓶等物品移除騰空後，並將其下坐落土地返還原告3人。㈣被告應給付原告林文進、吳秀芳、林深源各320元、320元、 640元，及自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，按年息5%計算之利息；且被告自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，應按月給付320元、320元、640元。㈤第二、四項聲明，原告3人願供擔保，請准宣告假執行。嗣於1 13年12月2日具狀更正聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上面如附圖即雲林縣虎尾地政事務所113年10月土地複丈成果圖（下稱附圖）編號B所示磚造瓦頂及鐵板頂平房、面積約115 平方公尺，及附圖編號A所示廁所、面積約6平方公尺拆除騰空，並將其下坐落土地返還予原告3人。㈡被告應給付原告林文進、吳秀芳、林深源各193元、193元、386元，及自113年 7月13日起至上開土地返還原告3人為止，按年息5%計算之利息；且被告自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，應按月給付原告林文進、吳秀芳、林深源各193元、193元、386元。㈢被告應將坐落系爭土地上面如附圖編號C所示回收物堆置處，面積約32平方公尺，及附圖編號D所示回收物堆置處等物品移除騰空後，並將其下坐落土地返還原告3人。㈣被告應給付原告林文進、吳秀芳、林深源各91元、91元、182元，及自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，按年息5%計算之利息；且被告自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，應按月給付原告林文進、吳秀芳、林深源各91元、91元、182元。㈤第二、四項聲明，原告3人願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第145頁）。末於113年12 月19日言詞辯論期日當庭變更先位聲明為：如主文所示（本院卷第168頁）。就主文第一項之先位聲明部分，係就相關建物位置、範圍，依據附圖所為事實上補充、更正，並非訴之變更或追加；就捨棄上開第㈡、㈢、㈣、㈤項先位聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲明；就追加主文第三項之假執行聲明部分，核屬基於同一基礎事實所為追加，揆諸上開規定，均應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：　㈠先位之訴部分：　⒈系爭土地原為被告及其他共有人所分別共有，且被告就系爭土地有應有部分12/216。惟原告林文進、吳秀若、林深源3 人於113年2月16日依土地法第34條之1規定，向系爭土地原分別共有人應有部分合計有一半以上及原分別共有人人數合計一半以上購買系爭土地全部，並於113年6月12日完成登記，且被告並未同意將系爭土地應有部分12/216出售予原告3 人。因此原告3人將被告及其他未同意之共有人應取得買賣價款提存於法院後辦理移轉登記。　⒉又被告係於106年3月3日因「贈與」而取得系爭土地應有部分 12/216及其上如附圖所示，編號A部分面積6平方公尺之廁所、編號B部分面積115平方公尺之磚造瓦頂及鐵皮頂平房（下合稱系爭房屋）。又原告3人於113年6月12日已取得系爭土地全部之所有權，被告雖仍有系爭房屋之事實上處分權，惟被告就系爭房屋所坐落系爭土地與原告3人間並無租賃或使用借貸等法律關係存在，即屬「無權占用」，原告3人自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋。　⒊被告於106年3月3日因贈與而取得系爭房屋，而原告3人係於1 13年6月13日依土地法第34條之1規定，取得系爭房屋所坐落之系爭土地，縱認系爭房屋與其坐落所在土地間有類似租賃關係而有使用權源（其實不然）。惟依民法第425條之1第1 項規定，推定系爭房屋得使用期限內有租賃關係；又系爭房屋係屬「磚造房屋」，相當破舊，屋齡應有在46年以上，應已達其「耐用年數」；且一般磚造房屋之使用期限，依雲林縣政府制定「調查用建築改良物耐用年數及每年拆率表」可知僅有46年，惟系爭房屋依稅籍證明所載，為木石磚造房屋，且已使用48年，顯已逾上開耐用年限46年，故其使用期限已屆期，原告主張拆除系爭房屋，並返還其座落土地，亦有理由。　㈡備位之訴部分：　　若認系爭房屋之鑑定結果仍有使用期限 (其實不然），且上開使用年限之存否，法律關係並未明確，經不動產使用年限鑑定後始為明確，經鑑定後始知系爭房屋之使用年限是否屆至。是以，原告3人即有提起確認之訴確認法定租賃關係存否之必要；且系爭房屋若仍有使用期限，原告3人則依民事訴訟法第246條規定請求系爭房屋於使用期限(即上開鑑定結果而定）屆至時，應予拆除，且被告於系爭房屋拆除之同時，即應返還其坐落土地於原告3人。又被告在使用期限內，就系爭土地仍可取得其坐落土地之使用利益，原告3人自得依民法第425條之1第2項、土地法第97條第1項規定，請求被告按月給付原告3人各193元、193元、396元至系爭房屋使用期限屆至為止；其後即屬「無權占用」，被告仍應拆屋還地。　　　㈢爰依民法第767條、第179條、第271條等規定提起本訴等語，並聲明：　⒈先位聲明：如主文所示。　⒉備位聲明：　　　①確認坐落系爭土地上如附圖編號A、B所示系爭房屋之使用期限為1年；被告應於系爭房屋使用期限屆至時拆除騰空，並將其坐落土地返還予原告3人。　②被告應給付原告林文進、吳秀芳、林深源各193元、193元、3 96元，及自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，按年息5%計算之利息；且被告自113年7月13日起至上開土地返還原告3人為止，應按月給付原告林文進、吳秀芳、林深源各193元、193元、396元。　③上開第②項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭土地原為被告及其他共有人所分別共有，且被告就系爭土地有應有部分12/216。惟原告林文進、吳秀若、林深源3人於113年2月16日依土地法第34條之1規定，向系爭土地原分別共有人應有部分合計有一半以上及原分別共有人人數合計一半以上購買系爭土地全部，並於113年6月12日完成登記等情之事實，業據原告提出系爭土地於111年9月29日之土地第三類謄本（本院卷第23至27頁）、系爭土地113年8 月29日之土地登記第一類謄本（本院卷第99至109頁）、系爭土地之異動索引（本院卷第71至92頁）在卷可稽，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀為反對之陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，原告主張自堪信為真實。是原告為系爭土地之全部所有權人乙節，堪予認定。　㈡按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院85年台上字第 3077號裁判要旨參照）。原告主張被告為系爭房屋之事實上處分權人，且系爭房屋坐落在系爭土地上乙情，有雲林縣稅務局虎尾分局113年8月29日雲稅虎字第1131266597號函及房屋稅籍證明書（本院卷第59至62頁）、附圖即雲林縣虎尾地政事務所113年10月土地複丈成果圖（本院卷第135頁）、本院113年10月11日勘驗筆錄及系爭土地房屋現場照片圖（本院卷第119至130頁）、系爭房屋之相片8張（本院卷第35、1 55至161頁）存卷可考，而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀為反對之陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，原告上開主張自堪信為真實。是被告為系爭房屋之事實上處分權人，且系爭房屋坐落在系爭土地上如附圖所示之A、B部分乙節，亦堪認定。　㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。又「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所稱之「房屋承買人」應擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人，是基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。再民法第425條之1之規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院106年度台上字第709號民事判決意旨參照）。再按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。吳○○建造系爭房屋時既未經全體共有人同意，即屬無權占用基地。此與土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分別或先後出賣，應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地之情形，尚有不同。」（最高法院85年度台上字第1950號判決意旨參照）。準此，土地及房屋為數人共有之情形，土地之各共有人僅依其應有部分之比例而有其所有權，各共有人就土地之特定部分並無占有使用之權。共有人之一人於共有土地上興建房屋，土地其餘共有人本即得請求拆除之，並無容忍之義務，房屋所有人利用土地之權限，與土地及房屋同屬單獨一人所有，土地所有人得自由利用土地興建房屋之情形並不相同。共有人未得他共有人之同意而興建房屋，共有人間又無關於土地分管之協議，他共有人本得依物上請求權請求拆除之，則因拍賣取得土地之應有部分之人，亦得請求拆除之，無民法第425條之1之適用（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第11號意旨參照）。經查，被告並未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自屬未能證明系爭房屋於興建當下有經其他共有人全體之同意，始在共有土地上興建房屋，而有得對原告抗辯民法第425條之1之法定租賃關係之事由存在。此外，被告復未能證明其就系爭土地有其他合法占有權源存在。從而，原告依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆除系爭房屋，並將其下坐落土地返還全體共有人即原告3人，自屬有據。　㈣按預備訴之合併，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之訴的判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本件原告提起預備訴之合併，本院認其上開先位之訴有理由，就其備位之訴，自無庸判決，併此敘明。　　四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號A部分面積6平方公尺之廁所、編號B部分面積115平方公尺之磚造瓦頂及鐵皮頂平房拆除騰空，並將其下坐落土地返還原告，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。併依民事訴訟法第392條第2 項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　黃偉銘如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-12-31

ULDV-113-訴-496-20241231-1

上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第150號上訴人吳美連訴訟代理人張憲良梁智豪律師被上訴人高文鑌高文慶共同訴訟代理人李兆隆律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年2月29日臺灣屏東地方法院111年度訴字第574號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本訴部分: 　㈠被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段00000○00000地號土地（下分稱系爭449-3、449-5土地，合稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。伊於民國110年12月10日，依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人高榮揚簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）出售系爭土地，並於110年12月13 日以東港中正路郵局存證號碼000167號存證信函（下稱167 號存證信函）通知上訴人得於文到後15日內行使優先購買權。上訴人雖曾於同月20日、27日、28日致電伊，惟均未表示行使優先購買權。又縱認上訴人有於催告期限內表示優先承購，惟高榮揚為系爭土地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00 號未保存登記建物(下稱系爭建物)之事實上處分權人，依民法第425條之1規定就系爭土地推定有租賃關係，亦得依土地法第104條規定主張有優先購買權，且該優先購買權優先於上訴人之優先購買權，爰提起本訴，聲明:確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在。　㈡上訴人則以：伊於110年12月14日收受167號存證信函後，即依限於110年12月28日以電話向被上訴人表示行使優先購買權。又依167號存證信函內容，被上訴人僅表示系爭土地以單價每坪新台幣（下同）3萬1,000元出售予第三人，並未將相關付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保、佣金等買賣條件揭露予伊知悉，難認被上訴人已合法通知伊行使優先購買權。伊係於112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，而伊又於111年9月23日以反訴狀向被上訴人為行使優先購買權之意思表示，故伊並未喪失優先購買權。另高文鑌就系爭449-3 土地應有部分為3分之2，其出售系爭449-3土地不符合土地法第34條之1第1項之規定。再系爭土地與系爭建物間，自始不存在同屬一人所有之情事，自無民法第425條之1規定之適用，縱認高榮揚有優先於伊之承購權，惟其能承購之範圍，亦應限於系爭建物所坐落基地之部分，而不及於系爭土地之全部等語為辯。答辯聲明：被上訴人之訴駁回。二、反訴部分：　㈠上訴人主張：被上訴人未合法通知伊行使優先購買權，而伊仍願於尚未知悉系爭契約內容前，先後於110年12月28日、1 11年9月23日向被上訴人行使優先購買權，爰提起反訴，並聲明：㈠被上訴人高文鑌應就系爭土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付12 5萬6,116元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分100分之45、系爭449-3土地所有權應有部分3分之2，移轉登記予上訴人。㈡被上訴人高文慶應就系爭449-5土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,745元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分 1000分之384，移轉登記予上訴人。　㈡被上訴人則以：優先購買權乃形成權，上訴人未於催告期間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權，且高榮揚就系爭土地之優先購買權優先於上訴人，上訴人自無從優先購買系爭土地等語為辯。答辯聲明：上訴人之反訴駁回。三、原審判決確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，並駁回上訴人之反訴請求，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢確認上訴人就系爭土地之優先承買權存在。㈣高文鑌應就系爭土地依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付125 萬6,116元之同時，將系爭449 -5 土地所有權應有部分100 分之45；系爭449-3 土地所有權應有部分3分之2移轉登記予上訴人。㈤高文慶應將系爭449 -5 土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,744元之同時，將系爭449 -5 土地所有權應有部分100 分之384 移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本院得心證理由如下：　㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第 247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年上字第1031號判決意旨參照）。本件被上訴人起訴主張上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，為上訴人所否認，則被上訴人就上訴人對系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，有致被上訴人在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故被上訴人提起本件確認訴訟，即有確認利益。　㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購。是出賣人應將與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件通知予優先購買權人，以便優先購買權人考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。惟上開條文所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生(最高法院6 5年台上字第2113號民事裁判足參)。經查: 　⒈被上訴人主張其已以167號存證信函通知上訴人行使優先承買權，上訴人未於期限內表示，已喪失優先購買權利等語，業據其提出167號存證信函為證（原審卷第27至29、79至83頁）。上訴人則辯稱被上訴人之通知不合法等語。而觀諸167 號存證信函內容為：「台端與本人等共有土地坐落如下：一、系爭449-3土地，本人等高文鑌權利範圍2/3，台端權利範圍1/3。二、系爭449-5土地，本人等高文慶權利範圍384/10 00、高文鑌權利範圍45/100，台端權利範圍166/1000。今上述土地本人等以單價每坪31,000元出售予第三人（土地上之房屋所有權人），依土地法第34條之1第4項規定，台端有以「同一條件」優先購買權，特此通知台端於函到後15日內以書面意思表示，逾期未意思表示，本人等將依土地法第34條之1第1項規定，以多數決方式處分上述土地全部出售予第三人」。可知被上訴人通知上訴人行使優先購買權，僅告知買賣標的物及價金，就系爭契約內所約定之付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保等買賣條件均未為告知。是依上開說明，尚難認被上訴人已盡合法通知之義務。又上訴人自陳係於 112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，並於111年9月23日以反訴狀向被上訴人行使優先購買權，而反訴狀已於111年1 0月13日送達被上訴人，有反訴狀、送達證書在卷可參(原審卷第103、109頁)，就此，被上訴人未能提出已在111年9月2 3日前已合法通知上訴人系爭契約內容之證據，則被上訴人主張上訴人未於催告期間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權等語，尚有所誤。　⒉惟系爭土地，就系爭449-5土地部分，為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示，被上訴人已逾共有人之半數，且應有部分合計亦逾半數，固得依土地法第34條之1第1項規定出售系爭449-5土地全部，然就系爭449-3土地部分，為高文鑌、上訴人所共有，高文鑌應有部分為3分之2，上訴人應有部分為3分之1，有土地登記謄本可憑(原審卷第23至25頁)，是高文鑌應有部分未逾3分之2，亦未取得共有人過半數同意，其自不得依土地法第34條之1第1項規定處分系爭449-3土地全部，則依前開說明，上訴人雖得依土地法第34條之1第1、 4項規定，就系爭449-5土地主張優先購買權，然卻無從就系爭449-3土地行使優先購買權。就此，被上訴人則主張高榮揚有土地法第104條之優先購買權，優先於上訴人等語。上訴人則主張就高文鑌出售系爭449-3土地應有部分之部分，其亦得行使優先購買權，且縱高榮揚有優先購買權，亦僅限於系爭建物坐落之基地等語。查: 　　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。而此一優先購買權，解釋上，較土地法第34條之1第4項所定之共有人之優先承買權為優先(最高法院69年度台上字第181 5號民事裁判足參)。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項亦定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院106年度台上字第745號、1 11年度台上字第2616號民事裁判足參)。　　⑵系爭土地為兩造所共有，而系爭土地上有系爭建物，此有系爭建物之課稅明細表、屏東地政事務所建築物勘查及果通知書在卷可憑(原審卷第161、207、243頁)。又系爭建物原為高文鑌於110年10月29日所繼承，有遺產分割協議書可佐(原審卷第245頁)，後高文鑌於110年11月10日贈與高榮揚，亦有屏東縣政府財稅局113年9月27日屏財稅房字第1130042073號函所附房屋稅籍證明書、登記表、平面圖，及贈與移轉契約書、贈與稅免稅證明足稽(本院卷第131 至136、139至143頁)，是系爭土地及系爭建物在110年10 月29日後即有同屬高文鑌所有之情。後高文鑌在同年11月 10日將系爭建物贈與高榮揚，依前揭規定，高榮揚既已成為系爭建物之事實上處分權人，其與高文鑌在系爭建物得使用期限內，就系爭土地即應推定有租賃關係。從而，被上訴人於同年12月10日與高榮揚簽訂系爭契約時，依土地法第104條規定及上開說明，高榮揚就被上訴人出售系爭土地應有部分自有優先購買權，且其優先購買權又較上訴人基於土地法第34條之1所取得之優先承買權優先。再者，系爭建物一層面積為153.7平方公尺，有房屋稅籍證明書可參，又其係坐落在系爭土地上，已如前述，並有航照圖可參(原審卷第193頁)，參諸被上訴人就系爭土地之應有部分換算約共有191.93平方公尺【99×2/3＋151×（384/1 000＋45/100)】，是系爭建物所使用之土地面積未超出被上訴人之應有部分。再審酌系爭建物坐落基地面積，及依建築法第11條第1項所定建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。而違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質。故必要空地之留設，於違章建築而言，與合法建築應無二致，俾得完整保障人民之財產權及公共安全(最高法院108年度台上字第2350號民事裁判足參) 。是高榮揚所得行使優先購買權之基地範圍，除系爭建物本身占有系爭土地部分外，並應及於為建物安全及居住品質所需留設之空地，而涵攝被上訴人就系爭土地之應有部分全部。是上訴人上開所辯就被上訴人出售應有部分有優先購買權等語，尚無所據。　㈢上訴人另主張其已合法就系爭土地行使優先購買權，自得請求依系爭契約相同條件與被上訴人訂立買賣契約云云。惟如前所述，高榮揚就被上訴人所出售其應有部分，既有優先購買權，且其效力又優於上訴人，上訴人自無從再依土地法第 34條之1之規定對被上訴人主張有優先購買權，從而，上訴人既無從就系爭土地行使優先購買權，則上訴人請求被上訴人應依系爭契約相同條件與其訂立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記予上訴人，均無所據。五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許；上訴人反訴請求確認對系爭土地之優先購買權存在；被上訴人應依系爭契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。原審就上開本訴應准許及駁回反訴部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，但結論並無二致。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表：共有人系爭449-3地號土地應有部分系爭449-5地號土地應有部分高文慶 ----- 384/1000 高文鑌 2/3 45/100 吳美連 1/3 166/1000

2024-12-31

KSHV-113-上-150-20241231-1