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損害賠償

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第805號原告茂榮大廈管理委員會法定代理人陳瀧藏訴訟代理人黃安麗沈明欣律師原告九五技訓管理顧問股份有限公司法定代理人林彩惠訴訟代理人施竣中律師被告鴻發國際開發有限公司法定代理人吳宗霖訴訟代理人莊秉澍律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告茂榮大廈管理委員會新臺幣96萬元，及自民國111年5月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告應給付原告九五技訓管理顧問股份有限公司新臺幣95萬 5,048元，及自民國111年12月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、原告九五技訓管理顧問股份有限公司其餘之訴駁回。　四、訴訟費用由原告九五技訓管理顧問股份有限公司負擔65％，餘由被告負擔。　五、本判決第二項於原告九五技訓管理顧問股份有限公司以新臺幣32萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣 95萬5,048元為原告九五技訓管理顧問股份有限公司預供擔保，得免為假執行。六、原告九五技訓管理顧問股份有限公司其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例第3條第9款、第38條第1項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，雖僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓大廈條例第38條第1 項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故就此類訴訟，管理委員會即為適格之當事人。查原告茂榮大廈管理委員會（下稱茂榮管委會）既為依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，其主張被告侵害社區共有部分之物品，起訴請求損害賠償，係攸關社區共有部分之維護，為公寓大廈管理條例第36條第2款所明定職務範圍，自堪認茂榮管委會係就與其管理權限及職務範圍相關之爭議提起本件訴訟，揆諸前揭說明，茂榮管委會就本件訴訟即具有訴訟實施權。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件茂榮管委會起訴時聲明：被告應給付茂榮管委會新臺幣（下同）224萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷一第3頁）。嗣於民國111 年9月23日具狀撤回部分之訴，並於111年10月19日本院言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付茂榮管委會96萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷一第341、355頁）。另九五技訓管理顧問股份有限公司（下稱九五公司）於111年11月4日以民事追加、更正聲明狀，追加為原告，並聲明：㈠被告應給付九五公司1 03萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見卷一第371頁）。其後本院囑託桃園市建築師公會鑑定本件漏水原因及損害金額，九五公司再依據鑑定機關所出具「桃園市○○區○○路00號12樓及朝陽街二段28號12樓損害賠償鑑定報告書」（下稱鑑定報告書）之結論，於114年2月20日具狀變更第一項聲明為：被告應給付原告九五公司469萬9,637元，及自111年11月3日更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見卷二第259頁）。經核茂榮管委會、九五公司所為上開訴之變更、追加，均係基於同一基礎事實所為，並分別為減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，均無不合，應予准許。三、茂榮管委會經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體部分：一、原告主張：　㈠茂榮管委會：茂榮大廈為坐落於桃園市○○區○○段○○○段000地號土地之12層樓建物，茂榮大廈之頂樓平台屬全體區分所有權人共有。被告前未經茂榮管委會及茂榮大廈區分所有權人同意或約定專用，以門牌號碼為桃園市○○區○○街0段00號13 樓之未辦保存登記建物（下稱13樓建物）無權占用頂樓平台，茂榮管委會乃訴請被告拆屋還地，經本院以107年度重訴字第369號判決命被告拆屋還地，復經臺灣高等法院以109年度上字第785號判決駁回被告上訴而告確定（下稱前案）。而茂榮管委會於110年9月間依前案判決聲請強制執行拆除13 樓建物後，發現13樓建物於加蓋違建時因鋪設樓地板、占用頂樓排水管道、未施作防水層等施工瑕疵，破壞茂榮大廈頂樓平台防水結構，導致頂樓平台排水系統阻塞而產生嚴重漏水。又防水修繕工程費用經茂榮管委會委請訴外人雋詠工程營造有限公司估價為96萬元，被告自應對此負損害賠償責任。　㈡九五公司：茂榮大廈12樓建物（範圍包含門牌號碼桃園區復興路98號12樓、桃園區朝陽街二段26號、28號12樓，下合稱 12樓建物）為九五公司所有，作為教育訓練場所使用。因被告所有13樓建物違法增建，破壞防水層並封閉頂樓地面排水孔，導致拆除後每逢雨季即漏水至12樓建物，12樓建物內教室、辦公室、廁所之天花板發生嚴重漏水現象、油漆剝落發霉無法使用，牆面壁紙亦脫落發霉，音響設備泡水損壞等，雖經九五公司多次通知被告修繕，被告均拒絕出面處理。嗣經聲請本院囑託桃園市建築師公會鑑定，依鑑定報告書結果 12樓建物全部損害為469萬9,637元，被告自應對此負損害賠償責任。爰依民法第184條、第191條、第213條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：　　依屋頂設計圖可知，13樓建物於頂樓平台所使用範圍內存有 3個排水孔，並均位於陽台處。而被告於105年重新裝潢13樓建物時，陽台地面並無整建，僅於該陽台走廊磁磚地板上鋪設塑膠墊，並依照原排水孔位置挖洞以利排水，其餘浴室、廁所等排水系統亦均另行配置新的排水管路而無排水不良問題。本件漏水問題實則係因茂榮管委會未定期維護頂樓平台防水層，加上茂榮大廈於建造初期時存有女兒牆傾斜等施工不良瑕疵所致，嗣復因茂榮管委會向桃園市政府聲請拆除13 樓建物時，拆除廠商以巨型震動機、電動鑽頭等重型機器重擊、敲打，破壞茂榮大廈建築結構，導致漏水問題擴大，故本件漏水原因與被告無關等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件原告主張被告前以13樓建物無權占用茂榮大廈之頂樓平台，業經本院以107年度重訴字第369號判決命被告拆屋還地，復經臺灣高等法院以109年度上字第785號判決駁回被告上訴而告確定等情，業據其提出前案判決及確定證明書等件在卷可稽（見卷一第7至37頁）；又九五公司為12樓建物之所有權人，屋內現存在漏水之情況，有12樓建物登記第二類謄本、現場照片在卷可參(卷一第391至419頁)，並為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張茂榮大廈之頂樓平台係因被告違法增建13樓建物，致破壞防水層結構造成漏水損害等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為： 13樓建物是否為造成茂榮大廈頂樓平台漏水之原因？四、得心證之理由：　　　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191條第1項前段定有明文。侵權行為之成立，須行為人因故意或過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。原告主張茂榮大廈之頂樓平台漏水，係因被告所有 13樓建物所致，為被告所否認，依前述說明，應由原告舉證證明本件所受之損害係因13樓建物所致。　㈡查，兩造經合意選任桃園市建築師公會為鑑定人，鑑定13樓建物是否為茂榮大廈漏水原因及損害金額，經該會於113年1 2月11日函覆本院並檢送鑑定報告書鑑定結論略以：「⒈綜合鑑定之現場勘查結果及經驗法則判斷，位於12樓之漏水問題主要有關者為其上方屋頂構造部份，因其防水已多年未修繕，加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致；屋頂亦可見已有曾經修整之狀態，部份管道間頂部通氣頂已封閉。……⒊依據本會於113年5月28日收文文號(111)桃市建師鑑字第75-23號收到茂榮大廈管理委員會113.5.23發文字號：茂榮(瀧)字第1130523號函說明『依據建築管理處拆除科公告時間為110年8月26日起至110年9月30日左右拆除完畢。拆除前復興路98號朝陽二段26號都沒有通報漏水的問題。於拆除後每逢下雨天就會接到12樓職訓中心通報管理委員會受水須修繕。』鑑定人依經驗研判違建標的(13、14樓)原覆蓋建於合法之屋頂(12樓頂板)之上，故在不可歸責之第三方執行公務部分拆除前，未有漏水情形。至原有12樓即屋頂板是否有防水功能，由現場均有違建時所作之改建物損壞及其下方(12 樓)之漏水現象，顯見原合法12樓頂板(違建稱13樓地板)之應有防水功能失效。在違建拆除後反導致漏水發生，未作及時之修繕終致訟因」等語，有鑑定報告書在卷可稽（見本院卷二第239頁、外放鑑定報告書第14頁）。　㈢依鑑定報告書上開所稱：「...加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致」之漏水原因，實為茂榮大廈女兒牆損壞，該傾斜型女兒牆鋼筋綁紮、組模不良加上混擬土牆底部斷面厚度不足等因素為主因，屬原建物施工問題，此有本院 103年度訴字第1588號判決可參（見卷一第271頁），堪信被告所辯茂榮大廈於建造初期時存有女兒牆傾斜等施工不良瑕疵導致漏水，應屬可採，是此部分漏水成因核與被告13樓建物無涉，被告自無須負賠償之責。惟鑑定報告書另認「... 至原有12樓即屋頂板是否有防水功能，由現場均有違建時所作之改建物損壞及其下方(12樓)之漏水現象，顯見原合法12 樓頂板(違建稱13樓地板)之應有防水功能失效。在違建拆除後反導致漏水發生，未作及時之修繕終致訟因」之漏水成因，依茂榮大廈依其使用執照所載，該大廈為地上12層、地下 2層1棟128戶之建物，於建竣領得使用執照時，12層上方為整棟建築物之屋頂，其上並無建物有，有前案判決可參(卷一第15頁)；又頂樓平台應供作景觀休閒、逃生避難及管線設置等使用，且為避免影響整棟大樓之載重設計而危及結構安全，不得任意加蓋違建物，再以茂榮管委會提出之13樓建物照片互參(卷一第183至185頁)，可見13樓建物加蓋之設施將水泥墊高，並改裝為衛浴設備使用，致長期防水未修繕，確已加劇破壞頂樓平台防水構造。是以12樓建物頂板即頂樓平台應有防水功能失效，自與被告所有13樓建物違建於頂樓平台處具有相當因果關係。準此，茂榮管委會、九五公司依首揭法條之規定，請求被告就防水層失效致生漏水之原因事實負損害賠償之責，自屬有據。　㈣又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第1項、第3項定有明文。查：　⒈茂榮管委會就頂樓平台漏水損害修復費用96萬元部分，提出雋詠工程營造有限公司報價單1紙可稽（見卷一第213頁）。另觀諸鑑定報告書就屋頂平台漏水之修復費用鑑定分析認：「103年間出具不動產修復漏水原因鑑定報告其鑑定結論：綜合鑑定之現場勘查結果及經驗法則研判，位於12樓之漏水問題主要有關者為其上方屋頂構造部份，因其防水已多年未修繕，加上原建物於建造時即存有若干施工不良瑕疵所致；屋頂亦可見已有曾經修整之狀態，部份管道間頂部通氣頂已封閉。本次鑑定亦同。」，併參同鑑定報告書附件10/1所示之拆除損害修復費用表項目２「原稱13樓即屋頂PU防水復原( 含壓層或隔熱磚保護)」費用為181萬4486元、附件10/2編號 2「原稱13樓即屋頂PU防水復原(含壓層或隔熱磚保護)」之相片編號「1至20」，所示PU鋪設範圍正含蓋13樓建物違建範圍，是上開項目２「原稱13樓即屋頂PU防水復原(含壓層或隔熱磚保護)」所示費用181萬4486元，應屬被告所有13樓建物所致茂榮大廈屋頂平台防水層受損回復原狀所需費用，是茂榮管委會主張修復屋頂平台漏水所需費用為96萬元，自可採認。至鑑定報告書附件10/2所指屋頂女兒牆防水修復費用 18萬9767元，此乃茂榮大廈於建造時即存有若干施工不良之瑕疵，並非13樓建物所造成，已如前述，是此部分回復原狀之費用自不應由被告負擔，併此敘明。　⒉九五公司關於12樓建物漏水損害103萬7600元部分，固提出雋詠工程營造有限公司報價單1紙為憑(卷一第421頁)，惟九五公司亦一併聲請鑑定12樓建物全部損害實際金額(卷一第385 至386頁、卷二第83頁)。經鑑定機關到場估列12樓建物漏水損害全部項目及費用如附表「鑑定修復費用」欄所示，總計為165萬9,825元（見外放鑑定報告書第14頁及附件10/3，鑑定報告書誤算為469萬9,637元），審酌鑑定機關之鑑定報告書乃針對九五公司主張之全部損害為鑑定(包含屋內器材設備)，相較雋詠工程營造有限公司之報價單僅就天花板輕鋼架、壁癌、油漆等工項進行報價，自應以鑑定報告書勘估之鑑定結論較為接近九五公司實際所受之損害。惟依附表項目三「其他設備」所示，九五公司受損之冷氣、投影機電動布幕、上課電腦、投影機、音響＋麥克風、桌子、椅子、沙發均屬舊品，按民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（參最高法院77年度第9次民事庭會議決議㈠），又九五公司於言詞辯論期日中亦不爭執受損物品使用均已逾耐用年限（見卷二第269頁），故參酌固定資產折舊率表附註揭示「採用定率遞減法者，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10」原則，應認均已逾耐用年限而按成本之1/10 核算殘值。據此，本件九五公司請求被告賠償之金額應如附表「折舊後修復所需費用」欄所示，於95萬5048元範圍內應屬有據，逾此範圍之請求，即難認可採，不應准許。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條分別定有明文。本件原告二人請求被告給付損害賠償額之債權，並無確定期限，自被告受催告時起，負遲延之責。準此，茂榮管委會請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即 111年5月18日（卷一第149頁送達證書）起、九五公司請求被告自民事追加、更正聲明狀繕本送達翌日即111年12月1日起（卷二第67頁送達證書），均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。六、綜上所述，茂榮管委會、九五公司依民法第184條、第191條規定，分別請求被告給付如主文第1項、第2項所示之金額及遲延利息，為有理由，應予准許；九五公司逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。七、九五公司陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。至其敗訴部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。　八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉哲嘉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾宜君　　附表：（新臺幣/元）項目工程項目鑑定修復費用折舊後修復所需費用備註一天花板工程　　 1 12F天花板-拆除輕鋼架 103,072 103,072 2 12F天花板-修復輕鋼架 206,145 206,145 　小計---(A) 309,217 309,217 二地板工程 1 剔除室內地板-PVC方塊地板 91,861 91,861 2 修復室內地板-PVC方塊地板 202,093 202,093 　小計---(B) 293,954 293,954 三其他設備 1 冷氣 450,000 45,000 2 投影機電動布幕 28,000 2,800 3 上課電腦 20,000 2,000 4 投影機電動布幕 26,000 2,600 5 音響+麥克風 21,000 2,100 6 講桌清潔 400 400 7 桌子 59,200 5,920 8 桌子清潔 11,400 11,400 9 椅子 22,400 2,240 10 椅子清潔 16,350 16,350 11 辦公桌清潔 600 600 12 沙發 45,000 4,500 　小計---(C) 700,350 95,910 四其他 1 廢棄物運棄費(3.5噸清運車含證明、吊車、人工) 120,000 120,000 　小計---(D) 120,000 (鑑定報告書誤算為2,727,042) 120,000 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式(103072＋206145＋309217＋91861＋202093＋293954＋450000＋28000＋20000＋26000＋21000＋400＋59200＋11400＋22400＋16350＋600＋45000＋700350＋120000＝0000000) 　合計(A+~D) 1,423,521 (鑑定報告書誤算為4,030,563) 819,081 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式(309217＋293954＋700350＋0000000＝0000000) 五其他(6%) 85,411 (鑑定報告書誤算為241,834) 49,145 鑑定報告書誤算金額241834之計算式（0000000×6％＝241833.7）六稅捐及管理費(10%) 150,893 (鑑定報告書誤算為427,240) 86,823 鑑定報告書誤算金額427240之計算式【（0000000＋241834）×10％＝427239.7】　總計 1,659,825 (鑑定報告書誤算為4,699,637) 955,048 鑑定報告書誤算金額0000000之計算式（0000000＋241834＋427240＝0000000）

2025-03-27

TYDV-111-訴-805-20250327-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2728號原告潘雪珍訴訟代理人郭怡均律師被告李英昌訴訟代理人劉錦興被告林聖傑凱撒生活園邸管理委員會法定代理人鄧智訴訟代理人陳昭全律師複代理人陳葛耘律師被告群雄不動產經紀有限公司法定代理人陳麗華訴訟代理人王培庭謝秉詳高挺堅上列當事人間請求給付減少價金等事件，本院於民國114年2月6 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告林聖傑應給付原告新臺幣3萬7638元，及自民國112年10 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。　　三、訴訟費用由被告林聖傑負擔20分之3，餘由原告負擔。四、本判決第1項得假執行。但被告林聖傑以新臺幣3萬7638元為原告供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　　　事實及理由甲、程序部分：壹、被告李英昌經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、被告凱撒生活園邸管理委員會（下稱凱撒管委會）法定代理人原為廖乙臻，嗣變更為鄧智，其於民國113年8月15日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第261-265頁），於法無不合，應予准許。乙、實體部分：　　壹、原告主張：一、伊於111年12月25日經被告群雄不動產經紀有限公司（下稱群雄公司）居間仲介，以新臺幣（下同）738萬元向李英昌購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段0○00號8樓之2房屋（下稱系爭房屋）暨其坐落基地。伊於112年1月5日登記取得系爭房屋所有權後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予伊。嗣伊於同年5月30日發現系爭房屋之主臥室窗戶上方天花板有滲漏水現象，致天花板及牆面產生壁癌，且主臥室外陽台花台亦有積水之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，致伊以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，爰依民法第359條規定，請求減少價金，並擇一依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項）規定，李英昌給付如附表編號1至8所示之系爭房屋價格減損8 萬5777元與瑕疵修補費用16萬3275元，合計24萬9052元。二、又因群雄公司居間仲介伊與李英昌訂立系爭房屋之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），未盡系爭房屋有漏水之告知與調查之義務，致伊誤信系爭房屋未漏水而買受，爰擇一依民法第184條第2項、第544條、第227條第1項、第2項、不動產經紀業管理條例（下稱不動產條例）第26條第1、2項規定，請求群雄公司給付24萬9052元。三、另被告林聖傑為系爭房屋樓上（下稱系爭樓上房屋）之所有權人，系爭樓上房屋主臥室窗外花台有滲漏水往下延伸，致伊所有系爭房屋受到滲漏水損害，爰擇一依民法第184條第1 項前段、第191條第1項規定，請求林聖傑給付24萬9052元。四、再者，系爭房屋之社區大樓共用外牆面部分，係由凱撒管委會負責管理、維繕，因其疏於維護、修繕大樓共用外牆面，致伊所有系爭房屋主臥室窗戶旁之室內牆面滲漏水，外牆面亦多處馬賽克剝落及裂縫處，致外牆面含水，造成室內墻面壁癌。爰依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬9052元。五、基上，爰聲明：㈠李英昌應給付原告24萬9052元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱24萬9052元本息）。㈡林聖傑應給付原告24萬905 2元本息。㈢凱撒管委會應給付原告24萬9052元本息。㈣群雄公司應給付原告24萬9052元本息。㈤第1至4項聲明部分，若其一被告已為給付者，在該給付範圍內，其他被告免給付之義務。㈥願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第367、306 頁）。貳、被告部分：一、李英昌辯以：兩造簽訂之系爭契約第17條第2項已載明伊僅就系爭房屋裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未修整部分，依現況點交，不負瑕疵擔保之責。且伊於簽約時，即告知原告系爭樓上房屋外牆曾有漏水，造成系爭房屋主臥室牆壁及天花板有滲漏現象，但經凱撒管委會協調，該漏水已修繕完成，若日後再有漏水情形，即非由伊負責。故伊就112年1月7日現況交屋「後」之系爭瑕疵，並不負瑕疵擔保責任。原告請求給付24萬9052元，並無理由。二、林聖傑辯以：系爭房屋大樓外牆面及系爭樓上房屋主臥室窗外花台滲水屋外部分，應由凱撒管委會負責修繕，不應由伊負責。原告請求給付24萬9052元，為無理由。三、凱撒管委會辯以：原告請求伊就系爭房屋漏水情形，負侵權行為損害賠償責任，並無理由。又系爭房屋滲漏水部分既可修復根治，自無造成交易價值減損之虞，該鑑定報告卻推估系爭房屋於修復滲漏水後，仍造成交易價值減損，該部分鑑定自非可採。況本件各被告應負之損害賠償責任有別，並非屬同一目的，原告主張伊與其他被告需負不真正連帶責任，給付24萬9052元，實無理由。四、群雄公司辯以：伊居間仲介系爭房屋交易時，已善盡注意與調查義務，且伊未向原告保證系爭房屋並無漏水。又李英昌已據實告知原告系爭樓上房屋花台曾有滲漏水，業經凱撒管委會協調修繕完畢，若日後有問題，可商請凱撒管委會協助。原告請求伊給付24萬9052元，並無理由。五、被告均聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。　　　參、兩造不爭執事項（見本院卷第318、319、307、308、289頁）：一、原告於111年12月25日以總價738萬元，向李英昌購買系爭房屋暨其坐落基地，於112年1月5日登記為所有權人後，李英昌於同年月7日將系爭房屋點交予原告。二、李英昌在系爭契約之現況說明書，對於系爭房屋現況是否有滲漏水之情形，勾選「否」。三、林聖傑為系爭樓上房屋所有權人，與原告所有系爭房屋為同棟大樓之上下樓層。四、凱撒管委會於85年12月19日經公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）所定主管機關准予備查。五、原告與李英昌係由群雄公司居間仲介，就系爭房屋簽立系爭契約。　　　　　　　　　　　六、原告發現系爭房屋有系爭瑕疵後，於112年6月27日寄發臺中樹仔腳郵局第000146號存證信函予李英昌及群雄公司。七、系爭房屋之滲漏水原因經本院送請財團法人臺中市土地技師公會（下稱技師公會）鑑定，其各項修補費用、責任方及減損金額等詳如附表所示。肆、得心證之理由：　　一、原告請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，應屬無據：　㈠原告主張：李英昌明知系爭房屋有系爭瑕疵，刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋，並受有損害，其得減少價金，並請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元云云，為李英昌、群雄公司所否認，各以前詞置辯。　　　㈡按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366 條定有明文。查：　　⒈系爭房屋之滲漏水原因經本院送請技師公會鑑定，結果無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後等情，為兩造所不爭執（見本院卷第318頁），有該公會113年9月20日函檢送之鑑定報告書在卷可參（見本院卷第275頁、外放鑑定報告書第9頁）。準此，難認原告主張：李英昌於112 年1月7日將系爭房屋交予原告「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞，且群雄公司未盡告知與調查之義務，致其以不相當之對價購買系爭房屋一節屬實。　　⒉況原告與李英昌已於系爭契約第17條第2項，以手寫方式，特別約定：「本出售標的（即系爭房屋）賣方（即李英昌）裝修裝潢部分，於交屋日起負6個月瑕疵擔保之責，未整修部分，依現況點交，賣方不負瑕疵擔保之責。」（見本院卷第39頁），足見原告與李英昌有以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外部分之瑕疵擔保義務。因系爭瑕疵係屬系爭房屋裝修裝潢以外部分，故李英昌依該特別約定，自無需對原告負瑕疵擔保之責。至李英昌固在系爭契約之現說明書，對於系爭房屋現況漏水之情形勾選「否」（見本院卷第51頁），然此李英昌就系爭房屋於112年1月 7日點交時，表示系爭房屋之現況並無滲漏水，尚難據此排除系爭契約第17條第2項之特別約定，是原告主張：兩造並未以特約免除李英昌就系爭房屋之系爭瑕疵之擔保責任云云，並無可取。　　⒊基上，原告既無法就李英昌於112年1月7日將系爭房屋交予其「以前」，系爭瑕疵即已存在，並為李英昌所明知及刻意隱瞞。且其與李英昌並未以特約免除李英昌就系爭房屋裝修裝潢以外之系爭瑕疵之擔保義務，又群雄公司未盡告知與調查之義務等有利於己之事實，盡舉證之責。則其各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1項），第184 條第2項、第544條、第227條第1、2項及不動產條例第26 條第1、2項規定，請求李英昌、群雄公司給付24萬9052元，均屬無據。二、原告請求林聖傑給付3萬7638元部分，應屬有據；逾此部分之請求，則屬無據：　㈠按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號判決參照）。準此，建築物或工作物之所有人抗辯不負賠償責任，應就其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意等事實，應負舉證之責。　㈡查經本院送技師公會鑑定，結果認系爭房屋有如附表編號1至 3部分之滲漏水係由林聖傑專有系爭樓上房屋所致，故責任方為林聖傑，此部分之修補費用與減損金額合計3萬7638元（1萬6016+8008+1萬3614）。至其餘部分之滲漏水，分由系爭房屋、社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方分為李英昌（如附表編號4、5、8）、凱撒管委會（如附表編號6、7 ）等情，為原告與林聖傑所不爭執（參上述參、兩造不爭執事項：七），並有鑑定報告書附卷可憑（見該報告書第11頁），此部分堪認屬實。　㈢因林聖傑並未舉證證明其對於系爭樓上房屋之設置或保管並無欠缺，或系爭房屋所受上開損害非因設置或保管系爭樓上房屋有欠缺，或其對於防止上開損害之發生，已盡相當之注意，揆之上開說明，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元部分，自屬有據；其逾此部分之請求，則屬無據。三、原告請求凱撒管委會給付24萬9052元，應屬無據：　㈠按因公寓大廈共有外牆面屬共用部分，而共用部分之管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，此參公寓條例第 3條第4款、第8條第1項、第10條第2項規定自明。惟社區大樓之外牆面是否有產生裂縫，進而發生內牆滲水之情事，社區管理委員會並無法輕易得知，亦難以預測，因此，除非有社區住戶反應其專有部分，有自外牆滲水至內牆之情形，再由社區管理委員會依個案狀況處理、修繕，且為免住戶隱私權受損，不應責令社區管理委員會需定期經由住戶之內牆，憑以主動發覺有社區大樓有自外牆滲水至內牆之情形。倘社區管委會有定期為一般外牆之外觀管理、維護、修繕行為，自應推定其已盡管理維護之責。準此，原告就其主張系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致一節，應由其負舉證之責。　㈡查：　　⒈如前所述，經本院送請技師公會鑑定，結果認系爭房屋有系爭瑕疵原因，並無法判斷發生時間為112年1月7日以前或以後。且如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水部分，屬社區住戶共有之大樓外牆所致，故責任方為凱撒管委會；其餘部分之滲漏人係由社區住戶專有部分所致，故責任方分為林聖傑（如附表編號1至3）、李英昌（如附表編號4 、5、8，見鑑定報告書第11頁）。準此，就如附表編號1 至3、4、5、8所示之瑕疵部分，自難認係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。　　⒉因李英昌於112年1月7日以前，並未發現有系爭瑕疵，自未要求凱撒管委會修繕，雖原告於同年5月30日發現系爭瑕疵後，有向凱撒管委會反應修繕，惟因其認為該部分內牆滲漏水，係由林聖傑所有系爭樓上房屋所致，致未修繕外牆面（見本院內第16、17頁），然經送技師公會鑑定後，凱撒管委會已就如附表編號6、7所示之修補費用8萬9250 元、1萬8900元，表示無意見（見本院卷第341頁），此部分應另由原告依公寓條例第10條第2項規定，請求凱撒管委會修繕，尚不得徒以上情，遽認系爭房屋發生如附表編號6、7所示之內牆面滲漏水，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致。惟凱撒管委會經原告請求後，如仍有拒絕修繕之行為，自需負侵權行為之損害賠償責任。　㈢基上，原告並未舉證證明系爭房屋有系爭瑕疵，係凱撒管委會有疏於維護、修繕大樓共用外牆面之過失行為所致，則其依民法第184條第1項前段規定，請求凱撒管委會給付24萬90 52元，應屬無據。　　　四、綜上所述，原告依民法第191條第1項前段規定，請求林聖傑給付3萬7638元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年10月13 日，見本院卷第103頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，並依職權、聲請各為准、免假執行之宣告。其逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回，且其此部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。又原告各依民法第179條、第227條第1項（第226條第1 項），第184條第2項、第544條、第227條第1、2項、不動產條例第26條第1、2項，及民法第184條第1項前段規定，請求李英昌、群雄公司及凱撒管委會給付24萬9052元部分，均為無理由，應予駁回，且其該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。　五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經　　本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　 27　　日　　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官唐敏寶　　　　以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何淑鈴　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表（見鑑定報告第11頁）：位置編號工項名稱修補費用/新臺幣（含稅）（A）責任方修補費用占總金額之比例各項瑕疵之減損金額/新臺幣（B）各項應負擔之損害賠償額/新臺幣（C=A+B）主臥室樑、頂板及窗簾盒 1 9F花台防水重新施作 1萬500元林聖傑 6.431% 5516元 1萬6016元 2 9F花台排水管線檢修 5250元林聖傑 3.215% 2758元 8008元 3 木作窗簾盒更換 8925元林聖傑 5.466% 4689元 1萬3614元 4 採光罩矽利康填補 6300元李英昌 3.859% 3310元 9610元 5 窗框周邊防水施作 8400元李英昌 5.145% 4413元 1萬2813元主臥室窗戶旁牆面 6 外牆防水彈性漆塗佈 8萬9250元凱撒管委會 54.662% 4萬6887元 13萬6137元 7 內牆止漏灌注（對應外牆裂縫處） 1萬8900元凱撒管委會 11.576% 9930元 2萬8830元主臥室窗台下牆面 8 花台防水重作及排水引孔 1萬5750元李英昌 9.646% 8274元 2萬4024元總計 16萬3275元（SA） 100% 8萬5777元（SC-SA） 24萬9052元（SC）

2025-03-27

TCDV-112-訴-2728-20250327-1

小上

臺灣高雄地方法院

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臺灣高雄地方法院民事判決 114年度小上字第11號上訴人社團法人高雄市博愛國際青年商會法定代理人孫國財被上訴人中正香榭大廈管理委員會法定代理人謝喬安上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國113年1 1月13日本院高雄簡易庭112年度雄小字第2851號小額訴訟程序第一審判決提起上訴，本院判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣參仟元由上訴人負擔。　　事實及理由一、按對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，而所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當；民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之32 第2項準用第468條定有明文。又小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，同法第436條之29第2款亦有明文。二、上訴意旨略以：　㈠本訴部分：⒈上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○○路000號12樓之 8房屋（下稱系爭房屋）、12樓之6房屋（下稱12樓之6房屋）之所有權人，兼為系爭房屋所在「中正香榭大廈」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。緣系爭大樓住戶規約（下稱系爭規約）就住戶每月應繳納之管理費數額未明文約定，前經系爭大樓民國113年5月4日召開第17屆第二次區分所有權人會議決議追認，自97年1月份起，至113年4月止，管理費收費標準以房屋室內坪數計算，每坪新臺幣（下同）64元，並決議自113年5月起，住戶為辦公室使用者，管理費收費標準為以房屋室內坪數計算，每坪91元。故依決議結果，系爭房屋於113年4月以前每月應繳納管理費數額為1,790元，自113 年5月起，則調漲為2550元（下稱系爭區權會決議）。前揭調漲管理費之依據係源於110年2月6日管理委員會會議紀錄，但110年區分所有權人會議紀錄並未有系爭房屋調漲管理費之決議。故該項決議未經區分所有權人會議之合法決議，亦未取得區分所有權人會議授權，被上訴人無權單方面調整管理費比例，已逾越其法定職權。又公寓大廈的區分所有權人會議屬於地方自治管理，然地方自治管理即便享有自治權，亦須遵循法治原則即法律無溯及既往原則。系爭區權會決議提案一之追認案，有違反信賴保護原則和地方自治之界限，該決議應屬無效。⒉系爭大樓區分所有權人總數有85人，系爭區權會決議出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半，卻為被上訴人決議通過，顯見系爭區權會決議程序有瑕疵而應為無效。⒊上訴人為社團法人並非商業組織，且無商業營利行為，自非屬公司、商業使用而有營利行為所可比擬。系爭區權會決議内容區分一般住戶及公司戶之管理費收取標準，卻未明確定義如何區別一般住戶和公司戶，決議內容違反管理費應按應有比例分攤，顯不符合平等原則及公序良俗，屬權利濫用而無效。被上訴人據無效決議向上訴人收取高於每月1,310元之管理費並無可採。又上訴人亦已繳交每月1,3 10元之管理費，故被上訴人請求上訴人補繳管理費並無理由等語，並聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人之訴駁回。　㈡反訴部分：系爭大樓規約並未授權被上訴人調漲管理費，此部分決議内容亦未經系爭大樓區分所有權人會議決議或追認，自屬無效；系爭區權人決議程序上有瑕疵、實質上有無效事由，故被上訴人自110年3月起至111年7月止，每月向上訴人收取管理費1,790元，於法無據。又系爭大樓未明訂一般戶和公司戶之區別，故系爭房屋管理費收費辦法應回歸比照一般住戶標準，被上訴人據上開管理委員會決議對上訴人收取調漲後之管理費，係無法律上原因受有管理費差額之利益，並使上訴人受有溢繳管理費之損害，故被上訴人應返還其自110年3月起至111年7月止，每月向上訴人溢收之管理費，扣除原審已准許返還2,975元外，被上訴人尚應給付8,160元（計算式：11,135－2,975＝8,160‬）等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人8,160元。三、本件上訴人對原審判決提起上訴，固以上開上訴意旨指摘原審判決違背闡明義務之法令旨趣及其具體內容，惟其提起本件上訴，依上訴意旨足認顯無理由，說明如下：　㈠本訴部分：　⒈經查，系爭規約並未就系爭大樓住戶管理費數額定有收費標準，而係規定應由區分所有權人會議議決之，為兩造所不爭（見原判決不爭執事項㈣）。依系爭大樓於97年1月1日實施之管理費計算標準所示，系爭房屋係依營業用住戶之標準收費（雄小卷二第59頁上方），嗣因先前管委會未經區分所有權人會議決議短收管理費，系爭區權會遂於113年5月4日召開，重行確認97年1月1日實施之管理費計算標準（即系爭房屋依營業用住戶之標準收費）並將住家用住戶管理費自每坪 47元調漲至每坪70元，營業用住户管理費自每坪64元調漲至每坪91元等節，有開會通知單、會議紀錄（雄小卷二第41、 61至71頁）為證，且為兩造所不爭執（見原判决不爭執事項㈤）。可知前揭調漲管理費之依據係源自系爭區權會決議而來，而非由被上訴人調整管理費比例，自無上訴人所稱逾越其法定職權之問題。揆諸前揭說明，系爭區權會決議如無違反法律上強制、禁止之規定而屬無效，或經判決撤銷之情事，乃屬系爭大樓區分所有權人間私法自治範疇，自生合法拘束當事人權利義務之效力。　⒉上訴人抗辯系爭大樓區分所有權人總數有85人，系爭區權會決議出席人數雖有過半，惟投票人數並未過半等情，而認有決議方法違法之瑕疵（雄小卷二第139頁）。惟查：　⑴按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56 條第1項亦有明定。公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人及住戶之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。依上開說明，上訴人如認系爭區權會決議有決議方法違法之瑕疵事由，應由上訴人於決議後3個月內訴請法院撤銷之，上訴人雖稱已有就系爭區權會決議於另案提起無效或撤銷之訴（雄小卷二第135頁），然截至本件言詞辯論終結時，系爭區權會決議既未經判決撤銷，則系爭區權會決議即仍有效存在，基於貫徹公寓大廈管理條例區分所有權人間私法自治理念，仍應尊重形式上尚屬存在之系爭區權會決議。　⑵又系爭大樓於113年5月4日召開系爭區權會決議，並在該次決議中提案修訂系爭規約，並向高雄市苓雅區公所申請報備獲准等情，有高雄市苓雅區公所113年10月21日高市○區○○○000 00000000號函檢送之報備資料（雄小卷二第145至177頁）在卷可稽，此部分事實，應可認定。　⑶參系爭規約（雄小卷一第327頁）第3條第11款前段約定：區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。是系爭規約就系爭大樓區分所有權人會議之出席人數及表決人數，有所規範，自應以系爭規約之約定判斷系爭會議是否有違法召開之情。再觀之前揭高雄市苓雅區公所函覆資料，系爭區權會決議係因前次召集未達開標人數而流會後再次召集，該次出席區分所有權人數（含代理出席）為71人，占全體區分所有權人數84％，出席區分所有權比例占全體區分所有權89％，而與本件相關之第1、2、6案決議事項，同意票均達半數以上，上訴人既未具體提出該等提案有何不符前揭規約約定應有之出席及同意人數及比例，堪認系爭區權會決議確符合系爭規約第3 條第11款前段之決議作成要件，而合法有效。　⒊又上訴人另稱系爭區權會決議第1、2、6案決議，屬管理費之追認，決議內容違反管理費應按應有比例分攤，顯不符合平等原則及公序良俗，屬權利濫用而無效，經查：　⑴按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項規定甚明。則共用部分之管理維護費用，以按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，惟區分所有權人會議或規約得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。且其訂定分擔之標準或嗣後為變更時，基於公寓大廈為多數生活方式不同之住戶群聚經營共同生活環境之團體，住戶間就共用部分之使用頻率及其相互影響具有複雜多樣且不易量化之特性，難以具體核算區分所有權人就共用部分之各別使用利益，倘其分擔標準之設定或變更已具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性者，即難認為無效（最高法院109年度台上字第1025號判決意旨參照）。又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2 項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於私法自治原則，就公寓大廈管理費用及公共基金等由區分所有權人自治決議之事項，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。　⑵經查，系爭區權會決議第1案決議係追認系爭大樓97年1月開始實施之管理費收費標準，由會議紀錄可知，該收費標準迄今久遠，且系爭大樓歷經多屆委員交接，相關會議紀錄已遺失，故將該收費標準列入系爭規約為依據，有系爭區權會決議會議紀錄在卷可參（雄小卷二第65頁），是此議案目的係明文管理費收費標準，以為住戶向來繳納管理費之根據，亦避免日後再生爭議，並無何違反強制、禁止及公序良俗之情，復酌以系爭規約規範及私法自治之理，並無以法律不溯及既往原則限制之必要，業如前述說明，自應肯認該追認之效力。　⑶系爭區權會決議第2案決議調漲管理費，住戶為純住家使用者每坪收取70元，供公司、辦公室使用者每坪91元，1+2樓店鋪中正路上每戶1,200元、建民路上每戶900元，第6案則係議決上訴人所有之12樓之6房屋及系爭房屋應比照公司、辦公室使用者之管理費收費標準。觀諸會議紀錄所載（雄小卷二第65頁），系爭大樓因40年來未曾調整管理費，為提供住戶現有之各項服務而需調整管理費，是系爭區權會決議通過提高管理費之收費標準，實係為社區共同利益，當非以損害上訴人為目的，且系爭大樓各住戶不論係純供住家使用，抑或作為公司、辦公室使用，均因該案議決而需調漲每月繳納之管理費，調漲幅度均為20餘元，且住家用住戶漲幅約為百分之149，營業用住戶漲幅約百分之142，顯非僅針對營業用住戶加收管理費。又管理費作為社區共用部分維護、管理之費用，固以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，然非不能由區分所有權人會議或規約依住戶組成之多樣性、住戶間就共用部分之使用頻率、使用目的及利用狀況等情事，就管理費用之負擔為有別於應有部分比例之規定。審酌將住戶供作辦公使用者，利用大樓公共設施之權益與純住家使用者並無不同，然相較純住家使用者，其供不特定人出入大樓情況較頻繁，非無提高住宅之安全風險，而增加其他住戶安全之顧慮，進而有加強系爭社區安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要，因此亦加重系爭大樓安全維護保全負擔、加速公共設施耗損之可能，是以住戶用途作為管理費負擔之分類標準，非無合理性，復衡以房屋用途不同、利用公共設施之情形有異，以前揭收費標準作為區別亦難認有顯失相當，是上訴人主張有違公序良俗等語，洵無足採。　⑷又系爭區權會決議第6案固係針對上訴人所為決議，惟系爭大樓就公司戶與一般住戶之管理費收費差異、上訴人所有系爭房屋應繳納之管理費數額若干、標準為何，素有紛爭，此觀系爭大樓110年2月6日管理委員會決議、111年11月19日區分所有權人會議、112年3月26日管理委員會決議（雄小卷一第 229、163至175、141頁）及本件訴訟緣由即明。是系爭區權會決議為明確系爭房屋之管理費收費標準，而決議上訴人所有系爭房屋及12樓之6房屋應比照供公司、辦公室使用者計算管理費，且上訴人並未否認系爭房屋係供辦公室使用，而係認為系爭區權會決議有因差別待遇而違公序良俗等情，然該決議將住戶區別管理費收費標準，客觀上有其合理性與相當性，已如前認定，實難僅因多數決之決議結果，即謂有違反平等原則、公序良俗及權利濫用之弊。準此，被上訴人依系爭區權會決議，向上訴人收取管理費，乃屬有據。　⒋從而，被上訴人主張上訴人於111年8月至113年9月間有短繳管理費之情，應屬有據，其請求上訴人給付13,030元（見原判決不爭執事項㈥），應予准許。上訴意旨執此主張原判決違背法令，為無理由。　㈡反訴部分：　⒈系爭區權會決議為明確系爭房屋之管理費收費標準，而決議上訴人所有系爭房屋及12樓之6房屋應比照供公司、辦公室使用者計算管理費，已如前述，上訴人既未否認系爭房屋係供辦公室使用，則依系爭區權會決議結果，系爭房屋於110 年3月至111年7月間應繳納之管理費為每月1,790元。惟被上訴人於原審審理時自陳上開期間就系爭房屋向上訴人收取每月1,965元管理費之依據為110年2月6日管理委員會決議（雄小卷二第136頁），然系爭規約並未授權管委會得自行決議調整管理費應收數額（見原判決不爭執事項㈣），是上訴人主張被上訴人有溢收管理費乙節，堪信屬實。　⒉從而，系爭區權會決議既為合法有效，上訴人於110年3月至1 11年7月間亦確有溢收管理費之情，則上訴人請求上訴人返還溢收總額2,975元（見原判決不爭執事項㈧），應予准許，逾此範圍，即屬無據。上訴人除前揭2,975元部分，上訴意旨另請求被上訴人給付8,160元部分，係以該期間管理費依住家用住戶之標準為前提，而該部分主張為無理由，已如前述，則上訴人就反訴部分所為之上訴，自無理由。五、綜上所述，原判決並無上訴人所指違背法令之情事，上訴人對本、反訴部分提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，依其上訴意旨足認其上訴顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。六、末按於小額訴訟之上訴程式，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之3 2第1項定有明文。本件第二審裁判費用為3,000元（小上卷第39頁），爰命由敗訴之上訴人負擔，並諭知如主文第2項所示。據上論結，本件上訴顯無理由，依民事訴訟法第436條之29第2款、第436條之32第2項、第449條第1項、第436條之19第1項、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　王耀霆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭靜筠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周玉珊以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林希潔

2025-03-27

KSDV-114-小上-11-20250327-1

聲自

臺灣士林地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣士林地方法院刑事裁定 113年度聲自字第130號聲請人即告訴人旺德富實業有限公司代表人杜有州代理人葉兆中律師陳彥佐律師被告許祥熙上列聲請人即告訴人因被告背信等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長於中華民國113年12月2日所為之113年度上聲議字第11355號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣士林地方檢察署111 年度偵續字第357號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、按聲請人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認為准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。經查，本件聲請人即告訴人旺德富實業有限公司（下稱聲請人）前以被告許祥熙涉嫌背信等案件提起告訴，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官偵查終結，因認犯罪嫌疑不足，於民國113年10月21日以111年度偵續字第357號為不起訴處分（下稱原不起訴處分）。聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長審核後仍認再議無理由，於113年12月2日以113年度上聲議字第11355號處分書（下稱駁回再議處分）駁回再議聲請等節，業經本院職權調取上開案卷後核閱無誤，而前揭駁回再議處分書於113年1 2月6日送達聲請人指定之送達代收人之處所（偵續卷第11頁，高檢卷第28頁），因未獲會晤本人而交與有辨別事理能力之受僱人收受，而生合法送達效力，聲請人並於113年12月1 3日即已委任律師聲請准許提起自訴（本院卷第3頁、第13頁），是聲請人本件准許提起自訴之程式尚無不合，先予敘明。二、原告訴意旨略以：　㈠被告係太岳建設股份有限公司（下稱太岳建設公司）負責人，並擔任臺北市○○區○○○路000號至197號聯合經貿廣場B棟社區（下稱本案社區）之管理委員會（下稱管委會）第一屆主任委員。聯合經貿廣場係由佶泰建設股份有限公司（下稱佶泰建設公司）、太岳建設公司共同起造，太岳建設公司並擁有本案社區195號、197號3至5樓之區分所有權。被告本應依管委會或區分所有權人（下稱區權人）會議決議，為本案社區全體區權人進行公共設施點交、驗收事宜，竟意圖為自己不法之所有，基於背信之犯意，於109年8月21日，未經管委會或區權人會議決議，亦未核實查驗電氣設備、給排污廢雨水設備、消防電設備、電梯設備、弱電設備、泥作、土建之建築品質、公安防火區劃防填塞等處（缺失項目詳如告證12 所示），即擅自與佶泰建設公司、太岳建設公司完成社區公共設施之驗收、點交，致本案社區區權人之一即聲請人受有損害。　㈡被告另明知太岳建設公司自109年9月起至110年4月間，未確實繳交管理費用，竟基於業務登載不實之犯意，於原不起訴處分附表一所示之時間，及在所示之文件上用印聯合經貿管委會大印，將本案社區收受原不起訴處分附表一文件所示管理費用之不實事項登載於上，足生損害於聲請人。　㈢被告復意圖為自己不法之所有，基於業務侵占、業務登載不實之犯意，自109年9月29日起至110年5月25日止，擔任本案社區管委會主任委員期間內，虛列「辦公費用」之項目，按月向管委會支領新臺幣（下同）1萬元，以此方式，變異持有為所有，共計侵占9萬元。　　因認被告涉犯刑法第342條第1項之背信、第215條之業務登載不實及第336條第2項之業務侵占等罪嫌。三、聲請准許提起自訴意旨詳如附件「刑事聲請准許提起自訴狀」。四、按法院認聲請准許提起自訴不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之3第2項前段定有明文。次按，「准許提起自訴」之換軌模式，係對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權。依此立法精神，同法第258條之3第4項：法院為准許提起自訴之裁定前，得為必要之調查。其調查證據之範圍，即應以偵查中曾顯現之證據為限。再者，法院為准許提起自訴之裁定時，案件即進入審判程序，顯見法院裁定准許提起自訴之前提，必須偵查卷內所存之證據，已符合刑事訴訟法第251條第1項所定足認被告有犯罪嫌疑，檢察官應即提起公訴之情形，即案件已跨越起訴門檻，始應為准許提起自訴之裁定。倘案件尚須另行蒐證偵查，始能判斷應否准許提起自訴，因聲請准許提起自訴制度，並無如再議制度得為發回由原檢察官續行偵查之設計，法院即應依同法第258條之3第2項前段，以聲請無理由裁定駁回之。又按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項及第301條第1項分別定有明文。再按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎。而刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之積極證據，係指適合於被告犯罪事實之認定之積極證據而言，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，致使無從形成有罪之確信，根據「罪證有疑，利於被告」之證據法則，即不得遽為不利被告之認定（最高法院30年上字第816號、29年上字第3105號、30年上字第1 831號、40年台上字第86號及76年台上字第4986號判決意旨參照）。五、聲請人雖以前揭情詞主張被告涉有上開犯嫌，並以士林地檢署檢察官不起訴處分書及高檢署駁回再議處分書有瑕疵為由，向本院聲請准許提起自訴。惟被告堅詞否認有何上揭犯嫌，辯稱：本案社區管委會於109年5月29日會議決議自行驗收，不發包其他單位，並由各委員可以按照行程陪同驗收，於 109年6月5日又決議於當年7月31日開始安排、進行公共設施總檢查與點交，於109年7月20日管委會會議上，有就前開總檢查、複驗的缺失作說明，到了109年8月28日管委會會議時，有人提議要找第三方單位來進行檢測，當時是決議下次再議，而下次會議即109年9月28日，對於找第三方單位來檢測公共設施的提案，伊認為自己是起造人而有利害衝突，所以避嫌不列席討論，自該次會議開始，伊就完全退出公共設施驗收、點交的討論和決定，日期填載109年8月21日點交完成之文件，伊記得係因當時本案社區想拿回公共基金，伊因為和管委會其他委員已經有嫌隙，就直接問大億營造有限公司（下稱大億公司）派駐的賴有星點交是否完成，賴有星表示完成後，伊才把印章交給賴有星用印；至於社區管理費部分，當時需負責每月繳納公共電費、水費、電話費、清潔用品和垃圾處理費，所以太岳建設公司的管理費於109年9月至11 0年4月之間，均是以現金繳納，並用於本案社區公共事務各項支出，而伊於110年5月25日卸任後，當年度5至7月間之管理費，就改以支票繳納；另外，因為當時的財務委員闕文智不會作帳，伊就兼辦會計，時間自109年9月1日開始，本來於109年5月間管委會成立時，開會有討論要以1萬元聘專人作帳部分，是否改由物業管理公司承接，後來沒有通過要改由物業公司接手，可見管委會會議中確實曾有支付1萬元記帳費之決議等語。經查：　㈠原告訴意旨㈠部分：　　原告訴意旨指訴被告實施背信犯行之時間係109年8月21日，而當時關於本案社區驗收及點交之有效管委會決議，係於10 9年7月20日作成者，決議內容係維持由本案社區之工務所自行驗收同年7月16、17日複驗發覺之缺失，並改由管委會全員共同陪檢，及由工務所每日進行單項複驗缺失之檢查（他卷二第321頁、第323頁），是依被告所辯其有向賴有星查證本案社區是否點交完畢，而證人賴有星亦證稱：一開始係於 109年7月間與時任主任委員的被告聯繫，約定由大億營造公司與本案社區管委會各組1個團隊互相驗收，其記得管委會委員闕文智有參加，連同被告共有4、5位委員組成驗收團隊，預計於109年7月做公設移交，但有提早至6月17、18日左右，有約請全部管委會委員到場初驗，當天驗完後有就各項缺失修繕，於8月初改善後複驗，就點交給管委會，於複驗後之109年8月21日送驗收文件給被告蓋章，被告用印時有向其確認是否完成點交，其當時以為應該已點交完畢等語（偵續卷第255頁至第259頁），並有109年7月30日「聯合經貿廣場共用部分設備設施檢測初驗及複驗報告」（偵續卷第309 頁至第399頁）在卷可佐，足認賴有星依點交時之有效管委會決議，認本案社區之公共設施業經初驗、複驗完成，已屬點交完畢等情，尚非無據。縱被告未向管委會其他委員確認本案社區之點交情形即為用印在點交文件上，容有過失，然被告所辯係因斯時起與管委會其他委員已有嫌隙，始逕向賴有星確認等語，尚與常情無違，無從遽認被告主觀上有何背信之故意。聲請准許提起自訴意旨雖以管委會於109年8月29 日即決議委託第三方單位檢驗後始得點交、被告用印完成點交後，仍有參與109年8月28日及9月28日之管委會，卻隱瞞已自行點交之事實長達1年之久，指摘被告顯有背信之意圖云云，惟被告有無上開情事，實與被告有無聲請意旨所指10 9年8月21日違法點交之背信犯行無涉，況上開委託第三方單位檢驗後始點交之管委會決議，及此後被告之行為，核均係原告訴意旨所指被告背信行為終了後所生之事實，尚無從執此反推被告於行為當下即具有背信之故意及不法意圖。至原不起訴處分及駁回再議處分認「本案社區就驗收方式先後數次管理委員會開會，各委員間意見不同，因而持續更動驗收、點交之方式，然未即時通知大億營造公司指派負責辦理驗收、點交之證人賴有星，證人賴有星於不知情之情形下，依照合約期程及經由被告通知之第一次管理委員會會議決議，辦理初驗、進行修繕、複驗、點交，進而送交驗收完成文件予被告用印，核無悖於常情，且後續證人賴有星參加第3次告訴人主導之驗收，就該次驗收發現之缺失並未全然置之不理，仍有進行部分項目之修正，益徵本件驗收文件之效力縱未能獲得管理委員會委員認可，惟依現有證據資料，至多僅能認定被告就驗收決議之訊息傳達確有疏漏之處」，雖與本院上開理由所有差異，然結論並無二致，自無不當可言。　㈡原告訴意旨㈡部分，聲請准許提起自訴意旨未指明原不起訴處分及駁回再議處分有何違法或不當之處，經核原不起訴處分書及駁回再議處分書已敘明不起訴及駁回再議之理由，並無違誤。　㈢原告訴意旨㈢部分：　　按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176條第1項分別定有明文。又刑法上財產犯罪所謂「不法所有意圖」，必行為人自知對於該項財物並無法律上正當權源，圖以巧取掠奪之手段，占為己有，始足當之。若行為人自信確有法律上正當所有之原因，縱其取物之際，手段涉於不法，仍與該等犯罪構成要件之意思要件不合。進言之，苟行為人誤認自己對財物享有正當之民法或公法上請求權，既非明知客觀上不具適法權源而取得財物，主觀上要無不法意欲存立，自乏行為之故意該當。原告訴意旨所指之期間，被告確實有因時任財務委員闕文智不諳記帳業務因而接手辦理，並詳實作帳之事實，業據證人闕文智證述在卷（偵續卷第57頁至第59頁、第183頁），參以被告提出之「聯合經貿廣場B棟第二屆區分所有權人會議資料」（偵續卷第239頁至第242頁）、「聯合經貿廣場B棟第二屆區分所有權人會議記錄」（偵續卷第243頁至第246頁），內容分別記載「…議題四：大樓每月財報及請款作業的製作與簽核流程。說明：⒈現行每月財務報表及請款作業的製作與簽核，係管委會成立之初決議，由管委會支付費用＄10,000聘專人辦理，是否調整為物業管理公司承接？？⒉每月請款作業與簽核流程為何？？決議：（按：空白）…」、「…議題四：大樓每月財報及請款作業調整為物業管理公司製作，請款截止日為每月最後一天，請款資料於次月5日前呈交管委會審閱，於管理委員會議時進行請款簽核。決議：贊成20票，反對21票，本案不通過，依現行方式辦理不做變動。…」，足認被告辯稱於109年5月間管委會成立之初，有開會討論要以1萬元聘專人作帳等節，並非空穴來風。審諸該次區權人會議中並無反對支付款項與記帳人之意見（依上開會議紀錄，係決議反對調整為由物業管理公司製作辦理），則被告既親力親為、付出勞力及時間製作帳冊及相關紀錄，其主觀上認為自己對於本案社區之區權人全體確有請求每月支薪1萬元之民事權利，自乏不法所有之意圖。又被告復有將上開支付經費與己之支出項目切實登載於帳冊等情，有上開期間之「聯合經貿廣場B棟管理費收支表」（偵續卷第219頁、第221頁、第223頁、第225頁、第227頁、第229頁、第231頁、第233頁、第235頁）在卷可憑，實難認有何業務上登載不實文書之犯行，亦足認被告並無粉飾支領製作帳冊之酬勞之事實，益徵被告並無不法所有意圖，聲請准許提起自訴意旨認被告未經管委會決議同意而自行支領上開金額即有不法所有意圖云云，尚嫌速斷。又聲請准許提起自訴意旨雖指摘本案社區「管委會」於110年5月 5日並未召集及決議，原不起訴處分採信被告偽造之證據、駁回再議處分未予調查即照引原不起訴處分書記載之證據及理由，均有不當云云，惟觀諸上開區權人會議資料及會議紀錄，原不起訴處分僅係將本案社區於110年5月5日之「區權人會議決議」，誤繕為「管委會決議」而已，此情復已由駁回再議處分書所指明，並說明此等誤繕對於全案之犯罪嫌疑不足而應不起訴乙情並無影響，聲請人指摘駁回再議處分照引原不起訴處分云云，顯有誤會。況形式上觀察上開被告提出之區權人會議資料及會議紀錄，關於一、至十一、之標題文字及段落架構均相同，且「一、開會時間」、「二、開會地點」、「三、召集人」、「六、主席報告」、「七、上次會議決議及執行情形」、「八、庶務與財務報告」、「九、討論事項及決議」項下之「議題一」、「議題二」、「議題三」及「議題五」說明之內容，除僅會議紀錄中之「三、召集人」被告姓名後增加「先生」二字、「九、討論事項及決議」項下「議題三」之「說明」，增加「⒋申請時不收任何費用。」之記載外，其餘內容均屬一致；就「議題四」部分，雖會議資料與會議紀錄所載之文字略有差異，然其主要內容均係關於本案社區每月財報製作及請款作業事宜，足認上開會議資料確係110年5月5日召開區權人會議時所附之附件資料。聲請准許提起自訴意旨任意指摘上開會議資料係被告偽造云云，並無證據可供支持，核係聲請人之主觀臆測，難以採憑。六、綜上所述，聲請人所指訴被告涉犯前揭背信等犯嫌，業經士林地檢署檢察官及高檢署檢察長就聲請人所指予以調查、斟酌，並分別以前揭不起訴處分書、駁回再議處分書詳加論述所憑證據及認定之理由，復經本院依職權調閱前開卷宗查核無誤，且各該處分書所載理由亦無違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情事，士林地檢署檢察官以被告犯罪嫌疑不足，予以不起訴處分，嗣經高檢署檢察長駁回再議之聲請，於法均無違誤。是聲請人猶執前詞，聲請准許提起自訴，指摘原不起訴處分及駁回再議處分之理由不當，為無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　刑事第四庭　審判長法　官　蘇琬能　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉正祥　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官鄭勝庭以上正本證明與原本無異。本裁定不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳柔彤中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日附件：刑事聲請准許提起自訴狀。

2025-03-27

SLDM-113-聲自-130-20250327-1

訴

臺灣新北地方法院

排除侵害等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1783號原告陳啟章訴訟代理人陳仲豪律師呂浥頡律師被告廖藪芬訴訟代理人林建能訴訟代理人廖凰玎律師上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　１原告為新北市○○區○○街0巷00號5樓（下稱系爭5樓）之所有權人，自91年間購入後，本與鄰居和睦相處。嗣被告自105年起購入同棟樓上，即新北市○○區○○街0巷00號6樓（下稱系爭 6樓），持續在系爭6樓於夜間以重物碰撞、倒水等方式製造噪音（下稱系爭聲響），峰值分貝數介於40分貝至65.9分貝之間，不僅已屬噪音管制標準值以下10分貝之噪音(即40分貝)，甚已違反噪音管制法之標準。系爭聲響超出一般人社會共同生活所得忍受範圍，影響原告之睡眠品質、身心健康及居住安寧，並因噪音干擾造成慢性失眠症，精神上受有莫大痛苦。原告多次於社區電梯公告要求被告停止製造系爭聲響，亦曾報警檢舉噪音，由員警到場開立勸導單在案，然被告始終未停止其行為，原告緊閉門窗仍無法完全阻隔系爭聲響，爰依民法第793條氣響侵入禁止之規定，請求被告停止製造噪音、喧囂、振動或為其他侵害原告居住安寧之行為。　２原告於系爭5樓所聽聞並以噪音計測得聲響，確實源自系爭6 樓，蓋因被告所有系爭6樓為系爭5樓之正上方，兩房屋格局一致，因此系爭5樓之客廳、主臥室、餐廳、廁所及前後陽台，所對應者亦為系爭6樓之相同位置，因而原告於系爭5樓主臥室浴室、外間廁浴室(廁所)處，所聽聞之碰撞、倒水聲等噪音，來源確為正上方之系爭6樓主臥室浴室、外間廁浴室(廁所)之所產生碰撞、倒水聲等噪音，且觀以系爭5樓及左右房屋之平面圖，可知系爭5樓之左右鄰居(即13號5樓、1 7號5樓)之浴廁，皆與系爭5樓之主臥室浴室、外間廁浴室( 廁所)及水管管道有相當之距離，噪音自然不可能來自13號5 樓、17號5樓，足徵原告於系爭5樓主臥室浴室、外間廁浴室 (廁所)處，所聽聞之碰撞、倒水聲等噪音來源，乃系爭6樓所生。再者，系爭5樓後陽台之倒水聲，確為被告於系爭6樓後陽台倒水所致，蓋同棟建物有6層，系爭6樓為頂樓，並無其他住戶可倒水，足徵系爭5樓聽到的倒水噪音，來源為被告所有系爭6樓無訛。　３就原告提出附表之峰值分貝數值欄所示最高、最低及平均分貝數，該數值計算方式以112年4月為例，該月測得如原證5- 1、6-1所示共16個噪音數值，最高峰分貝數則為該月測得16 個峰值分貝數最高者即為61.2分貝，而最低峰值分貝數係指該月測得16個峰值分貝數最低者即為41.5分貝，平均峰值分貝數則為該月16個峰值分貝數之平均值即48.91分貝，其餘月份以此類推。被告固辯稱原告所測量噪音之噪音計2台(型號：SEW 2310 SL)未符合標準(僅有IEC651 TYPE2標準)，因而不具測量均能音量 (Leq)之功能云云，惟查該2台噪音計皆符合IEC651 TYPE2與美國國家標準ANSI S1.4 TYPE2等規定(詳見鈞院板司調字卷二第43頁)，且該2台噪音計經財團法人台灣商品檢測驗證中心檢測後，分別與標準聲音分貝值誤差值(Expanded Uncertainty)為0.5、0.3分貝，此有財團法人台灣商品檢測驗證中心校正報告可查，該校正報告客戶名稱雖為「勤發實業有限公司」，然係原告委由其兄陳啟榮擔任負責人之勤發實業有限公司協助送財團法人台灣商品檢測驗證中心校正，且經該中心校正後噪音計貼有校正貼紙，並記載識別號碼，由該貼紙記載識別號碼與校正報告上所載識別號碼相符，可知原告所使用噪音計確實有送校正並取得校正報告，再者遍查市面販售他牌噪音計，於符合IEC651 T YPE2與美國國家標準ANSI S1.4 TYPE2情況下，亦具有測量均能音量(Leq)之功能，是被告上開所辯並不可採。被告提出其夫之行事曆，欲佐證被告全家不在系爭6樓房屋內云云，惟查個人行事曆，隨時可自行輸入建檔，是否足以證明被告全家於當天並未居住於系爭6樓內，恐有疑義，再者原告提出檢測噪音期間，自112年4月至同年12月，長達9個月之久，實難謂被告全家於上開期間皆未居住於系爭6樓內，是以被告上開所辯，洵不足採。　４被告自系爭6樓內，9個月期間共計發出282次逾噪音管制標準之聲響，入侵系爭5樓房屋，非屬一般社會生活所能忍受之程度，不僅嚴重侵害原告及同住家屬之身體健康及居住安寧等人格利益，更致原告及同住家屬受有精神上莫大痛苦，原告自得依民法第793條氣響侵入禁止之規定，請求被告停止製造噪音、喧囂、振動或為其他侵害原告居住安寧之行為。系爭5樓屬噪音管制法規範之第二類管制區，而第二類噪音管制區之標準值即日間(上午7時至晚上7時)60分貝、晚間( 晚上7時至晚上10時)55分貝及夜間(晚上10時至翌日上午7時 )50分貝，原告於系爭5樓以噪音計測得由系爭6樓發生之聲響，其中所測得之聲響分貝值遠逾上開標準，112年4月計有 3次、同年5月計有4次、同年6月計有18次、同年7月計有25 次、同年8月計有31次、同年9月計有34次、同年10月計有57 次、同年11月計有58次、同年12月計有52次，於9個月內共計發出282次噪音聲響，甚至於113年1月至12月測得之聲響分貝值遠逾上開標準，如民事準備二狀附件5所示673次，可知該噪音已超出一般人社會共同生活所得忍受範圍，嚴重影響原告之睡眠品質、身心健康及居住安寧，並因噪音干擾造成慢性失眠症，引起頭痛，須長期服用止痛藥，工作升職亦受影響，當屬不法侵害原告居住安寧及健康權之人格利益，且被告製造系爭聲響，已違反噪音管制法而屬違反保護他人之法律，則原告自得依民法第184條第1項前段、第2項及第1 95條之規定，請求被告賠償原告新台幣(下同) 50萬元，並以起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　５並聲明：　⑴被告不得於系爭6樓製造噪音、喧囂、振動或為其他侵害原告居住安寧之行為。　⑵被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。　⑶聲明第二項，原告願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：　１原告並未具體舉證「噪音」之客觀事實。被告在6樓作住家使用，只是一般日常生活必然發生的聲音；例如煮飯洗衣洗澡等維持生活行為所產生的聲音，被告否認有原告所主張之「噪音」。依據噪音管制法第3條對「噪音」定有明文，是指超過管制標準之聲音。關於噪音之音量計(噪音計)、如何測量之方式與操作等，皆須依法所規定，意即噪音之測量須使用符合規定之儀器，依符合規定之程序及方式進行，始能測得正確數值即均能音量，以判斷是否為噪音。依據噪音管制區劃定作業準則第6條第1項第3至9款規定：「三、測量儀器：須使用符合國際電工協會標準之噪音計。四、測量高度：聲音感應器應置於離地面1.2至1.5公尺之間。五、動特性：須使用快（Fast）特性。六、測量時間：24小時連續測量。七、測量地點：不受交通噪音影響且具有代表性之地點，測量地點應距離建築物牆面線1公尺以上。八、氣象條件：測量時間內須無雨、路乾且風速每秒5公尺以下。九、測量地點附近有明顯噪音源時，應停止測量，另尋其他適合測量地點或排除、減低其他噪音源之音量，再重新測量之」，足見噪音之測量須使用符合規定之儀器，依符合規定之程序及方式進行，始能測得正確數值即均能音量，以判斷是否為噪音。然原告起訴狀中所主張之噪音，並不符合上述法令所規定的噪音：　⑴原告並未正確主張系爭6樓是屬於第幾類噪音管制？此為大前提，未確立下，無法論斷是日常生活聲音或為噪音？　⑵原告使用之噪音計是否符合國際電工協會標準？　⑶原告所測得之音量，其操作未能證明符合上開噪音管制區劃定作業準則第6條第1項第3至9款規定，特別是操作時，測量高度、動特性、測量時間、測量地點、氣象條件、測量地點附近有明顯噪音源時，應停止測量，另尋其他適合測量地點或排除、減低其他噪音源之音量，再重新測量之。　⑷原告未能舉證，其測量使用符合規定之儀器、依符合規定之程序及方式進行。故而充其量原告所主張不過是其個人主觀感受(因個人差異、音感敏感、體質體能、情緒等)的聲音。事實上，原告確實是比本社區居民們都敏感，原告經年累月不斷按門鈴、向管委會、向警察、自行張貼公告投訴。　２自從被告於93年8月搬到系爭6樓定居之後，原告就開始對被告產生敏感，這有可能是之前原告住家(5樓)正上方6樓一直沒有人入住，原告個人對於聲音非常敏感，甚至對一般居家必要生活聲音都會讓原告感到需要排除。原告控訴被告於11 2年3月10日深夜11點多主臥浴缸碰撞，以及112年3月11日凌晨12點主臥浴缸碰撞聲音，但當時被告及被告配偶林建能前往台南及雲林參訪，不在家中，系爭6樓根本沒人在。原證2 號音源來自何處？實有待證明。既然被告舉證證明出原告所列證物中，其音源非被告，則顯示出原告其主觀認定、感覺與客觀事實，有明顯錯誤。原告更應該拿出具體客觀證據以證明，音源皆來自於被告之事實，始得以對被告請求排除噪音及損害賠償。又原告於110年底至111年農曆過年期間不實指控被告室內裝修聲響，蓋農曆年間被告全家人皆回南投與雲林過年，大約初五北上，有鄰居告知被告說，原告又再投訴被告家有室內裝修聲響吵到他，後經查證，才知道原來是 13號6樓室內裝修聲響，原告總是不經查證，直接指向被告，讓被告一直蒙受不白之冤。　３針對原告所提證物，進行詳細整理對照表（見答辯四狀附件9 、10號），發現以下諸點：　⑴原告證物中諸多標示「外廁浴缸碰撞」，但實際上被告家中，外間廁所並無浴缸，顯示出原告亂指控，不合事實。　⑵原告證物中標示音源來自被告，但被告實際上當時是回南部( 見附件9號被告主張整理，及之前所提出被證1號)，沒有人在家，原告實際上無法正確區分音源來自何處，全部直接認定來自被告。　⑶原告測量蒐證的時間點，有不少是晚上9：01、9：02、9：35 、9：40等，或者是早上7：29分，此見答辯四狀附件10。以上不符合噪音管制區劃定作業準則（純住宅區夜間十點後到隔天早上六點，平均音量不得超過50分貝）。又例如從原證 6-6(對應原證4-6、原證5-6)可以整理出原告竟於夜間10點前就進行測量，同樣情況在原告所提出其他編號證物中也出現，見被告整理之附件11。顯然，原告所主張其於夜間10點遭被告打擾為不實。　⑷此外，原告證物也無法確實區分出那些是故意製造出的噪音？哪些是正常生活中不小心意外掉落所產生的聲音？法律所規定要限制與排除的是人為故意製造的噪音。一般人日常生活中，不小心掉落物品所產生的聲音，是可以被容許的。　４原告未能先具體證明舉證，其所主張的聲音是法律規定管制之「噪音」以及「音源」，則原告的精神、入睡、頭痛等問題，即與被告無關。一般人多有難以入睡、精神不佳、頭痛等情況，有眾多因素皆可導致發生上述難以入睡、精神不佳、頭痛等；例如工作、個人體質、情緒、壓力、有煩心事、人際關係、家庭相處、教養子女、心思紛雜敏感等等諸多事件原因。被告認為原告有難以入睡、精神不佳、頭痛是個人因素與其他諸如工作等等因素，與被告無關。原告應舉證證明，被告有侵權行為、並有因果關係，始可請求損害賠償。從過往經歷紀錄（見附件一），顯示出原告對於一般日常生活必要聲音，都會過度反應。二十多年以來，原告不時、甚至是深夜，都會去按被告家的電鈴，並且不斷到處投訴；包括多屆管委會、山佳派出所等都接獲過原告無數次投訴。長期下來，被告和家人對於大門電鈴都產生不時何時會響起、又要被指控的焦慮，被告實有苦難言。但基於教育理念(被告和先生都是從事教育工作者)和同理心之下，被告盡量自我紓解和看開。原告應反省，其實是他造成別人無法抹滅的痛苦，甚至是身心傷害。　５原證2-5號等證物，有以下問題：　⑴依據原證2-5號等證物，不能證明是「均能音量」。因為其所使用的噪音計，不符合標準、也並非是「均能音量」。依據噪音管制標準第3條第1項明文規定測量儀器：測量20Hz 至2 0kHz範圍之噪音計使用中華民國國家標準規定之一型聲度表或國際電工協會標準EC00000-0Class1噪音計；測量20Hz至2 00Hz範圍之噪音計使用中華民國國家標準規定之一型聲度表，且應符合國際電工協會標準IEC 00000 Class 1等級。原告所使用的噪音計不符合規定和標準。原告所使用的噪音計其型號為2310 SL是符合IEC 651(是1993年普通噪音計產品) 參照產品操作說明書第1頁。依照經濟部標準局之標準與檢驗雙月刊189期刊資料，可以看到原告所使用IEC 651 的噪音計已過時，沒有積分平均功能的IEC 651，根本就算不出均能音量，並且不符合我國政府目前所規定標準；例如IEC 61672-1，IEC 61260。依據噪音管制標準第2條第1項的6款規定噪音是「均能音量」；有其標準計算公式。原告所使用的噪音計不符合標準，其所測量出的數值，非「均能音量」。系爭住宅區為新北市第二類噪音管制區，該第二類噪音管制區的標準值，日間60分貝，晚間55分貝，夜間50分貝。然這些皆指依據噪音管制標準第2條第1項第6款規定噪音是「均能音量」，根據其標準計算公式來測量所得到數值。針對原告所提民事準備暨聲請調查證據狀附件3，被告主張其操作程序不符合國家規定標準，亦非噪音管制法規定「均能音量」之計算和音量單位。　⑵原證2-5號中的噪音波形圖，並非噪音計的原始圖形，原告經過加工製作，有所變造。被告目前已購買和原告使用同款噪音計，被告實際操作該噪音計，發現原告有變造噪音計測量結果，並故意以證物2-5號呈現；未如實呈現該噪音計測量結果。關於這部分可參照被告操作截圖搭配文字說明。　６原告所主張排除侵害之請求權基礎為民法土地相鄰關係之民法第793條規定，但本案兩造事實上是屬於公寓大廈之住戶關係，非土地相鄰關係，且民法793條規定土地相鄰關係亦並非針對區分所有權之住戶關係而作之規定。因此，被告主張原告之請求權基礎不適用於系爭公寓大廈之住戶關係，也就是下樓層(5樓)之原告，並不能向上樓層(6樓)之被告主張依民法第793條規定排除其所稱之噪音；公寓大廈之上下樓層住戶關係非民法之土地相鄰關係。　７被告依據憲法規定，從事一般正常居家或社會活動，亦屬經營符合人格尊嚴的生活環境所必要之自由權利，應受憲法第 22條所保障。被告在住居處所並未有違反法律規定之行為。被告如一般人的日常生活的作息與盥洗，維持身心健康整潔等等，不應該僅因原告個人主觀且敏感特質，就要求被告應予以配合。故原告應舉證證明出被告確實有違反法律規定，而侵害其權利，依法應被制止那些行為。換言之，兩造在法律權益等質等量，同受法律保障，不能僅因原告個人獨特體質，即限縮或制止被告的人權。　８原告所指控的聲音，非法律所定義/限制/排除的噪音。經本院安排113年10月7日現勘並囑託新北市環保局人員來施測噪音測量，當日現場兩位新北市環保局人員在原告住家現場針對出原告所指控的聲音，已明確表達不屬於噪音管制法中所規範的噪音，也就是不屬於第3條「所稱噪音，指超過管制標準之聲音」。因此，該兩名環保局人員依法不能施測執行公務等語，此可參照113年10月7日履勘筆錄。最高法院92年度台上字第164號判決意旨，已明確指出「又於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益」，也就指出是否超越「一般人社會生活所能容忍」之客觀標準決定，而非單憑當事人主觀喜惡或感受為認定。又所謂「一般人社會生活所能容忍」之客觀標準，可參照司法實務之見解提到「再參以氣響之侵入，按土地形狀，地方習慣可否認為相當，應參酌主管機關依法所頒布之管制標準予以考量，俾與事業之經營獲得衡平，以發揮規範相鄰關係積極調節不動產利用之功能（最高法院99 年度台上字第223號判決意旨參照）。是以，權衡一般人感受之標準，環保法規之要求當亦屬審酌之重要因素，其中噪音管制法所稱之噪音，係指超過管制標準之聲音，為該法第 3條所明定」，也就是噪音管製法所稱之噪音，為一客觀標準。又依民事訴訟法第277條前段規定，如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，證明音源是被告所製造，且該音量已達到法律規範的噪音、即符合客觀上主管機關依法所頒布之管制標準。原告指控被告有所妨害其居住安寧，依法原告應舉證證明被告「發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音」要件與事實。本件原告主張被告長期頻繁製造噪音，以原證2作為舉證。然此為被告所否認，且被告還提出明確事證可證明音源不是被告，因為被告及被告配偶那時前往台南及雲林參訪不在家中、外出到他縣市，系爭6樓房屋根本沒人在，也就證明原告主觀的認定與指控是有錯誤，並非事實。　９針對原證9校正報告。被告主張：⑴該報告僅是屬於儀器的「校正報告」，並無法證明原告測量聲音所使用的噪音計符合噪音管制法中的國家標準。⑵原證9校正報告文件上的顧客名稱是勤發實業有限公司，並非原告。又如何證明原告測量聲音使用的噪音計與校正報告文件上的勤發實業有限公司所提供校正的噪音計是同一支？被告否認是同一。基於上述，原證9校正報告與本案無關。　10被告對原證3號表示意見如下：依據警察機關受理噪音檢舉　　案件常見類型、法源依據及處理原則，參照彰化警察局官網　　所公布處理原則：⑴員警當場發現妨害安寧情事：依社會秩　　序維護法第72條移送並予以處6000元以下罰鍰。⑵員警未當　　場發現妨害安寧情事：員警獲報有妨害安寧情事前往處理，　　而未當場發現者，除依規定對被檢舉人以書面作成勸導外，　並應對被檢舉處所之鄰居實施訪查，如經相鄰住戶3戶以上　　具名指證確有妨害安寧情事，始得以社會秩序維護法移送法　　辦。原證3號，是屬於員警未當場發現妨害安寧情事，順帶　　以書面作成勸導。原告曾找系爭樓層的門牌13號和15號的相　　鄰住戶，希望發動3戶以上具名指證被告有妨害安寧情事，　　試圖以符合上面規定來達成警察將被告以涉及社會秩序維護　　法移送法辦。但是被找門牌13和15號的住戶皆表示沒有受影　　響。原告除無法舉證被告有製造聲響到影響到鄰居3戶以上　　具名指證確有妨害安寧情事；也就是應舉證符合實務判例　　(最高法院92年度台上字第164號判決)意旨，而該判例意旨　　已明確指出「又於他人居住區域發出超越一般人社會生活所　　能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益」應　　達到非僅一人個人感受、而是達到「一般人社會生活所能容　　忍之噪音」客觀標準。本件僅係原告個人的感覺，其請求無　　法律依據。　11針對原告聲請囑託美商瓦器聲紋鑑識實驗室鑑定，被告表示意見如後。依照高等法院臺中分院112年度上字第324號民事判決「(美商瓦器聲紋鑑識實驗室)專業領域在於聲紋鑑識，核與法定噪音檢測作業，兩者截然有別」，且「該實驗室之人員未依相關法律規定取得噪音檢測許可證」不具備本案涉及噪音之舉證證據(見答辯四狀附件7判決)。故被告主張原告所聲請之鑑定機構不具專業權威與可信度，聲請不應准許。其次，依照本案113年10月7日之現勘，當時新北市府環保局人員所提及「應符合國家表準或是取得符合噪音標準之檢測專業人員與實驗室」，原告聲請囑託美商瓦器聲紋鑑識實驗室，依照上開高院判決所調查過，顯然不具備本案所需專業資格與能力，此亦可參照高等法院臺中分院112年度上字第324號民事裁定書(見附件8)。另再參照原告聲請囑託美商瓦器聲紋鑑識實驗室鑑定之書狀中，第壹點原告自承認已詢問過市面多數噪音檢測公司，多數噪音檢測公司皆表示無法直接檢測出噪音來源，這是公開的客觀事實。綜合以上，被告主張美商瓦器聲紋鑑識實驗室不具本案噪音檢測之鑑定專業能力，故不同意原告之聲請。針對商瓦器聲紋鑑識實驗室所提出需要到6樓（被告家中）進行模擬檢測，被告主張因該公司不具備噪音檢測專業，不符合國家噪音檢測標準、且其人員亦不具備檢測專業資格，被告拒絕渠等進入家中進行模擬。　12被告逐一聽取原告起訴狀之錄音證物4-1至4-9音檔，發現該音檔聲音極難辨認，大都是一點點較高聲音，實非噪音。再參酌原證5-1至5-9紙本音檔波形圖，加以進一步整理，在共計1497個音檔中，發現高達1188個音檔、佔總數0.8是未超過50分貝，只有309個音檔超過50分貝、佔總數0.2，這當中甚至包含日常生活的聲音：浴室如廁盥洗、餐廳飲食、後陽台洗衣、紗門（開門）碰撞等聲音，而非故意製造澡音。答辯四狀之附件11彙整表，清楚顯示出，原告所主張噪音之錄音音檔證物（原證4-l至4-9)、和經原告改造過的錄音檔波形圖（原證5-1至5-9)及相對應的錄音拍照照片（原證6-1至 6-9)等證物，經過被告整理，只有0.2(309個音檔）是超過5 0分貝，總數（1497個音檔）的0.8(1188個音檔）未超過50 分貝。再從原告錄音期間是在112年4月7日開始至112年12月 31日止，共計長達9個月的錄音蒐證，提供出總數（1497個音檔）的0.8(1188個音檔）未超過50分貝，只有0.2是超過5 0分貝。因此可以知道，原告所提出音檔（原證4-l至4-9)、改造過的錄音檔波形圖（原證5-1至5-9)及相對應的錄音拍照照片（原證6-1至6-9)等證物，在長達9個月期間下，只有 0.2是超過50分貝(309/1497)，絕大多數1188個音檔是未超過50分貝，顯然無法證明被告有製造噪音的事實。　13並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院於113年10月7日會同新北市政府環境保護局人員至原告　　家中，據環保局人員表示，原告所指於系爭5樓主臥室浴室　　、外間廁浴室(廁所)處，所聽聞之碰撞、倒水聲等聲音，不具持續性，依噪音管制法第6條規定，製造不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音者，由警察機關依有關法規處理之，亦即不受噪音管制法之規範，環保局不進行　　施測，原告應自行找經國家認證或國際認證之實驗室或檢測公司量測分貝。惟查，原告未能證明其所使用的噪音計符合國家認證或國際認證之實驗室或檢測公司之標準，故其所提出之分貝數值，自不能成為證據。本院於該日，請被告先生到系爭6樓沖馬桶，原告在系爭5樓聆聽有無聲音，原告答稱 : 這聲音與我提供錄音不同，而且對其沒有影響等語。本院又請被告先生打開6樓主臥室蓮蓬頭淋浴，原告答稱:這聲音對其沒有影響等語，本院再請被告先生到另一間廁所沖馬桶，原告答稱:不是這個聲音等語，本院又請被告先生至另一間廁所打開蓮蓬頭淋浴，原告答稱:沒有聽到聲音等語，又據本院函詢新北市政府警察局樹林分局，該局回覆並無被告因違反社會秩序維護法而遭移送或裁罰之紀錄。衡諸兩造所居住之公寓，因為大樓之結構、建材、牆面與樓地板厚度、密度等，均會影響大樓各樓層聲音傳導與隔音效果，兩造為上下層之鄰居關係，本難期待各自作息時間相同，完全寂靜無聲，故彼此日常生活相互影響實難避免，是縱認原告於其住處感受之聲響有部分係從被告處所發出，然依原告所提事證，不能證明該等聲響客觀上已超越一般人社會生活所能容忍之程度，實難認被告所為之聲響對原告構成侵權行為。四、綜上，原告未能舉證被告長期製造噪音、振動，並逾越一般人社會生活所能忍受之程度，難謂被告有不法侵害原告居住安寧之情。故原告依民法第793條前段規定，請求被告不得於系爭6樓製造噪音、喧囂、振動或為其他侵害原告居住安寧之行為；及以居住安寧之人格法益與健康權受損，向被告請求慰撫金50萬元與利息等，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　陳映如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃頌棻

2025-03-27

PCDV-113-訴-1783-20250327-1

北簡

臺北簡易庭

損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度北簡字第2483號原告江殷君莊秀慧上二人共同訴訟代理人林志澔律師被告凌丰姿上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告甲○○新臺幣參萬柒仟壹佰陸拾貳元，及自民國一百一十三年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二十五分之二，餘由原告甲○○負擔百分之六十九、原告乙○○負擔百分之二十三。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣參萬柒仟壹佰陸拾貳元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告甲○○為門牌號碼新北市○○區○○路0段000 號20樓之2房屋（下稱系爭20樓之2）之所有權人，而原告乙 ○○為原告甲○○之配偶，被告則為同址9樓之4房屋（下稱系爭 9樓之4）之所有權人。又原告於民國112年10月26日發現系爭20樓之2上層更衣室天花板出現大量滲漏水情形，且漏水蔓延至更衣室牆壁、梳妝台、衣櫃、地板及下層之廁所等處，原告甲○○隨即委託社區合作之水電即訴外人國霖機電至現場勘查，經國霖機電研判漏水原因為系爭20樓之2更衣室上方設置之水管（下稱系爭水管）之壓力錶及減壓閥（以下合稱減壓閥組）故障異常導致後，被告於112年10月27日透過社區總幹事與原告聯繫，由被告會同其自行聘請之裝潢水電師傅與原告至系爭20樓之2確認系爭管線屬於系爭9樓之4之私人管線及現場受損狀況，而兩造相約於112年10月29日就系爭20樓之2受損範圍進行協商後，被告曾承諾積極處理賠償事宜，然嗣後又改稱拒絕賠償原告之損失，故因被告疏於維護系爭9樓之4致發生漏水情事，原告甲○○自得向其請求新臺幣（下同）34萬0,493元（包含裝潢修復費用21萬4,858元、更換壓力錶及燈具修復費用785元、清潔費用4,700元、寵物住宿安置費4萬0,150元及精神慰撫金8萬元）；原告乙○○ 則向被告請求精神慰撫金10萬元，爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項及195條第1項前段規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告甲○○34萬0,493元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）被告應給付原告乙○○10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告並不否認系爭水管上之減壓閥組有發生異常故障導致系爭20樓之2出現漏水，但系爭20樓之2之天花板內共設置有其他6戶之第一段減壓閥，其有固定使用方式，且屬於低樓層住戶生活利用上不可或缺之建築物設備，故系爭水管之減壓閥組應屬於公共設備，並非屬於系爭9樓之4之專有部分。又被告於購買系爭9樓之4時並不知悉供水設備有減壓閥組之存在，且漏水情形發生後，經被告查閱竣工圖，其上亦顯示系爭9樓之4第一段減壓閥係設置於19樓，故因系爭水管之減壓閥組既設置於系爭20樓之2內，被告自無從知悉該減壓閥組之存在，且更無可能於未經原告同意之情形下獨立設置、管理、維護、修復該減壓閥組，亦無從注意有無故障，故系爭水管之減壓閥組應不具有使用上之獨立性而不屬於被告專有部分。另系爭水管之減壓閥組按原大樓設計應設置於廁所內，倘機電設備及管線老化造成漏水情形時，漏水亦可直接從廁所排出而不至於造成其他損害，然系爭20樓之 2卻於廁所上方搭建夾層作為更衣室使用，使該減壓閥位於夾層內而無法達到原有設計之功能，且造成被告無從預見或知悉其損壞，故因原告為系爭20樓之2之繼受人，其享有使用上之利益，則原告自應自負改善防止之義務。再者，於11 2年3月間大樓內其他住戶亦曾發生管路漏水情形，故大樓管理委員會及原告於當時應已知悉中低層住戶之供水管路減壓閥皆已老舊而有漏水之風險，然卻未採取必要之檢測或釐清管路設備功能，更未進行定期維護，造成系爭20樓之2再次出現漏水情形，故系爭20樓之2發生漏水應不可歸責於被告。此外，系爭20樓之2之更衣室既屬於違章建築，原告自不得請求被告賠償重新裝潢之費用，被告亦無回復該更衣室原狀之責任，故原告應僅能請求漏水處之回復損害費用，且請求之費用亦應予以折舊等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第184條第1項前段及第191條第1項分別定有明文。又民法第191條第1項所謂土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，亦應包括在內，且除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任。（二）原告主張其所有系爭20樓之2房屋上層更衣室天花板上方所設置之系爭水管，因系爭水管之壓力錶及減壓閥(以下合稱減壓閥組)於112年10月26日下午2時許發生異常故障，導致系爭水管產生大量漏水，進而造成原告系爭20樓之 2房屋上層更衣室、漏水、淹水等，嗣經原告聯絡社區總幹事委請社區合作之水電廠商「國霖電機」到場處理，緊急更換系爭水管之壓力錶後，始止住系爭水管之漏水，業據提出112年10月26日事發當天漏水影片及照片、修護保養工作單等件為憑（見本院卷第29至37頁、第71頁），核屬相符，且被告對此並不爭執（見本院卷第136頁），堪信為真實。又原告主張112年10月27日被告曾與其自行聘請之裝潢水電師傅至原告系爭20樓之2當場進行確認系爭水管屬被告系爭9樓之4之專有管線乙節，則為被告所否認，辯稱系爭水管之減壓閥組為兩段減壓，自大樓頂樓水塔供水管給水，在未進入系爭9樓之4前，應屬公共設備，進入屋內後始屬專有部分。是系爭水管之減壓閥組既係設置於原告系爭20樓之2私人室內，尚未進入被告系爭9樓之4 屋內，且被告並無可能不經原告專有部分，獨立管理、維護系爭水管之減壓閥組，更無從注意有無故障，故被告對於系爭水管之減壓閥組不具備「使用上之獨立性」，系爭水管之減壓閥組並非被告專有部分，被告並無管理、維護之義務等語。惟按依公寓大廈管理條例第3條第3款及第4 款對於專有部分及共用部分之定義，專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。查稽諸原告提出之112年10月26日修護保養工作單記載：「減壓閥漏水壓力錶異常，〝已更換壓力錶止水〞〝未確定漏水戶號，待社區確定。水錶工程師關的〞已後歸。☆需請住戶確定自行關閉水錶NT：600 開收據。」（見本院卷第71頁）；又參以被告與捷運新公館總幹事劉詠潔間之112年10月28日通訊軟體內容：「（被告）我是新公館231號九樓之4凌小姐，〝週四下午開始我房子沒水了〞，因為20樓在施工水管嗎？請回電，謝謝！」等語（見本院卷第101頁）、112年11月 1日通訊軟體內容：「(被告)：我是231號9樓之4的凌小姐，我與20樓-2江家尚在協商中，現在竟將我戶斷水，依規定那是〝約定專用使用部分〞，他們不能如此做，請總幹事轉告他們，謝謝！（總幹事）：凌小姐您好：貴戶減壓閥還是壞的，裝潢水電師傅也有過去看過，確實是有問題的，請貴戶儘速修繕。」（見本院卷第101頁）；另參以112 年10月31日兩造間通訊通訊軟體內容：「（原告乙○○）：我先生說你需要時日釐清，沒問題。因為我們擔心會再漏水，所以會先關閉開關，再等你釐清好再告訴我如何處理跟補償我的損失，謝謝。」等語（見本院卷第103頁）；再參以被告於民事答辯狀陳稱：「…（二）…被告系爭9樓之4房屋被他人停水，被告遲至第3日才知系爭20樓之2房屋內，廁所上方夾層更衣室的天花板內減壓閥管線…漏水事情。（四）於10月31日原告以擔心會再漏水的理由，自行關閉未於系爭20樓之2房屋更衣室天花板的給水開關，導致被告系爭9樓之4房屋無水可用。（五）經被告協同總幹事翻閱新公館社區竣工圖，系爭9樓之4房屋之第一段減壓閥，並非位於系爭20樓之2房屋，社區管委會不知系爭減壓閥是何戶管線，僅以關閉給水開關的方式，來找出沒水可用的住戶，被告直到被他人關水，經自行詢問，才得知系爭減壓閥為被告房屋供水設備。系爭20樓之2房屋內設有多戶減壓閥，112年3月系爭20樓之2房屋另一廁所天花板已經發生他戶管路漏水情事（12樓的管線），若當時能即時向管委會提出檢修、維護其他減壓閥要求，逕可不會造成再1次的損失。」（見本院卷第96至97頁）。以上，由原告將系爭20樓之2上層更衣室上方之系爭水管關閉後，僅被告所有之系爭9樓之4無水可用，可認系爭水管應僅供被告系爭9樓之4獨立使用，又減壓閥組之功用係在控制水壓，讓水運輸至低樓層時出水的過程中不會因為水壓過高導致水管爆裂，是系爭水管既僅專供被告系爭9樓之4 獨立使用，則系爭水管所裝設之減壓閥組，亦僅限於穩定被告系爭9樓之4系爭水管之水壓，而非穩定整棟大樓住戶水管之水壓，是無論系爭水管及其減壓閥組係設置於何處，均無礙於系爭水管及其減壓閥組僅供被告系爭9樓之4獨立使用之認定。從而，原告主張系爭水管及其減壓閥組屬被告專有部分，應屬可採。從而，原告系爭20樓之2漏水、淹水係因被告系爭9樓之4系爭水管上之減壓閥組異常故障產生漏水所致，業如前述，依前揭說明，被告自應就系爭9樓之4系爭水管漏水所致系爭20樓之2損害，負賠償責任。茲就原告請求賠償之項目金額，審究說明如下：　 1、原告甲○○請求部分：　　⑴裝潢修繕費用21萬4,858元：　　①按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。前述情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第21 3條第1項、第3項定有明文。倘以修復費用為估定回復原狀費用之標準，修理材料以新品換舊品時，固應折舊以定必要費用，惟修理材料如本身僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，且市場上復無舊品之交易市價可供參酌時，侵權行為被害人以新品修繕，就其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以折舊。　　②原告甲○○主張112年10月26日被告之系爭水管漏水導致系爭 20樓之2上層更衣室內木作衣櫃、梳妝台、地板及牆壁等處嚴重進水受潮，木作衣櫃、梳妝台、地板因而產生發黑發霉，牆壁壁紙亦產生膨脹凸起及剝落，因而支出裝潢修繕費用21萬4,858元，固據提出漏水照片及影片、禾合設計工程有限公司估價單等件為憑（見本院卷第33至35頁、第193至194頁、第241至245頁）。惟查，參諸原告甲○○陳稱112年10月26日漏水當天，其係於上午10時30分許出門，下午2時許回家發現系爭20樓之2上層更衣室及下層浴廁漏水及淹水後，同日下午3時許即委請「國霖電機」維修人員至屋現場維修，並於同日下午接近6時許止住漏水（見本院卷第209至210頁）；又參以原告甲○○陳稱其已於11 2年10月26日當天委請清潔人員至系爭20樓之2屋內進行打掃清潔工作，此有清潔費用收據在卷可稽（見本院卷第77 頁）；另參以原告甲○○所提出之漏水照片（見本院卷第32 至35頁），顯示有明確漏水位置係位於系爭20樓之2上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階之範圍，然更衣室右側衣櫃前台階至更衣室右側底部窗戶之範圍，尚難認定有明確顯示漏水情形，又參以原告所提出之系爭20樓之2上層更衣室之格局示意圖（見本院卷第195頁），該更衣室正下方分別有浴廁及廚房，然因原告甲○○僅提出更衣室正下方浴廁漏水之照片，尚無更衣室正下方廚房漏水之照片。以上，自難認定更衣室右側衣櫃前台階至更衣室右側底部窗戶之範圍，確實有因漏水而造成損害。從而，原告甲 ○○請求系爭20樓之2上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階之範圍因漏水所造成之損害，應屬有據。　　③又原告甲○○自承系爭20樓之2上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階部分之面積為3.4694平方公尺，更衣室右側衣櫃前台階至更衣室右側底部窗戶部分之面積為5.7596平方公尺，亦即整體更衣室地板總面積為9.229平方公尺（計算式：3.4694平方公尺＋5.7596平方公尺＝9.229平方公尺，見本院卷第289頁），可認上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階部分之面積，約佔上層更衣室總面之38％（計算式：3.4694平方公尺÷9.229平方公尺＝38％，元以下4 捨5入）。是有關原告甲○○請求裝潢修復費用中之假設工程1萬1,050元、拆除工程3萬2,500元、水電工程9,100元【9,250元扣除9.5cm泛光崁燈（下稱系爭崁燈）150元，詳如後述】、木作工程2萬2,000元、壁紙工程7,100元【1 萬2,875元扣除國產壁紙（下稱系爭壁紙）5,775元，詳如後述】及地板工程7,300元（因原告提出之照片資料顯示原告甲○○原非使用塑膠地板，故原告甲○○更換2.0mm木紋塑膠地磚3,000元，價值顯較低微，故此部分不再折舊），共計8萬9,050元（核其內容因屬人力支出、保護工程及需附屬於他物而存在之材料，依前揭說明，即不予折舊），其中38％金額部分計3萬3,839元（計算式：8萬9,050元× 38％＝3萬3,839元），應由被告負擔。又上開系爭崁燈150 元及系爭壁紙5,775元，共計5,925元部分，因原告甲○○自承系爭20樓之2上層更衣室之裝潢部分係在原告甲○○105年 10月7日購買時即已存有之裝潢（見本院卷第235頁），是此部分應予以折舊。而依行政院所發布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，系爭崁燈屬「第二十項，其他機械及設備編號32003之工具、器具（含生財器具）」之耐用年數為5年，依定率遞減法每年應折舊369/1000，其最後1年之折舊額，加歷年折舊累積額，總和不得超過該資產成本原額之10分之9，是其殘值為10分之1。並以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計算之。則系爭砍燈自105年10月7日起至112年10月26日發生漏水止，已實際使用7年1月，故系爭崁燈修復費用經折舊後之價值應為資產成本額10分之1，即75元（計算式：750元×1/1 0＝75元），則原告請求系爭崁燈修復費用75元，應屬有據，逾此部分，不得請求。又系爭壁紙部分，依行政院所發布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，應屬「第二項，房屋附屬設備編號10205之其他」之耐用年數10年，故自105年10月7日起至112年10月26日發生漏水止，已實際使用7年1月，經扣除附表所示折舊金額後為1,129元，原告得請求系爭壁紙之修復費用應為1,129元，逾此範圍，原告不得請求。另有關原告甲○○請求系統櫃工程共計 10萬0,350元部分（包含梳妝台計1萬8,250元、衣櫃計7萬 1,100元、運費3,000元及安裝工資8,000元），因梳妝台部分，依據原告提出之漏水照片顯示（見本院卷第61頁），梳妝台係以架高方式裝設，照片並無顯示有水淹梳妝台之情事，是難認梳妝台有因系爭水管漏水而造成損害，又更衣室右側衣櫃前台階至更衣室右側底部窗戶之範圍，亦無法認定有因系爭水管漏水而造成損害，亦如前述，從而，原告請求系統櫃工程之損害10萬0,350元，即難認有據。以上，裝潢修繕費用原告共得請求3萬5,043元（計算式：3萬3,839元＋75元＋1,129元＝3萬5,043元）。　　⑵更換壓力錶600元及燈具修繕費用150元：　　　原告甲○○主張112年10月26日系爭20樓之2淹水當天，即聯絡社區總幹事委請社區合作之水電廠商「國霖電機」到場處理，經緊急更換系爭水管之壓力錶後即止住系爭水管之漏水，因而支出更換壓力錶費用600元。又因淹水導致系爭20樓之2下層浴廁之電燈進水損壞，原告甲○○亦自行購買燈具更換，因而支出燈具費用185元，業據提出漏水及修繕照片、修護保養工作單、免用統一發票及估價單等件為憑（見本院卷第29至31頁、第36至37頁、第71至76頁、第189至190頁），核屬相符，且被告對於原告已支付更換壓力錶600元乙事亦未爭執（見本院卷第208頁），堪信為真實。而有關燈具費用185元部分，依前述說明，其耐用年數為5年，又自105年10月7日112年10月26日發生漏水止，已實際使用7年1月，故燈具費用經折舊後之價值應為資產成本額10分之1，即19元（計算式：185元×1/10＝19元，元以下4捨5入），則原告請求燈具修復費用19元，應屬有據，逾此部分，不得請求。從而，原告甲○○請求被告給付更換壓力錶600元及燈具19元，共計619元，應屬有據。　　⑶清潔費用4,700元：　　　原告甲○○主張112年10月26日系爭20樓之2漏水、淹水當天，已委請清潔人員至系爭20樓之2屋內進行打掃清潔工作4 小時，計支出1,500元，業據提出清潔費用收據為憑（見本院卷第77頁），核屬相符，堪認真實。又本院審酌112 年10月26日系爭20樓之2漏水、淹水當天之照片資料顯示（見本院卷第37至39頁），可認原告甲○○確有委請他人協助清潔打掃之必要。從而，原告甲○○請求被告給付上開清潔費用1,500元，應屬有據。至原告甲○○主張因系爭20樓之2於112年12月4日裝潢修繕完畢後，原告甲○○亦有委請清潔人員至現場打掃8小時，計支付3,200元，雖亦提出清潔費用收據為憑（見本院卷第77頁）。然查，此次清潔費用之支出乃因裝潢工程所致之後續清潔費用，並非被告所有系爭水管漏水所致之清潔費用，難認此項支出與被告系爭水管之漏水有相當因果關係，故原告甲○○請求此部分之費用3,200元，難認有據，不應准許。　　⑷寵物住宿安置費用4萬0,150元：　　　原告甲○○主張其於系爭20樓之2有飼養3隻寵物犬，因前述漏水導致系爭20樓之2裝潢工程施作期間，原告甲○○無法將3隻寵物犬飼養於家中，而需另行安置3隻寵物犬於寵物店住宿，因此支出寵物住宿費用4萬0,150元，固據提出免用統一發票為憑（見本院卷第79頁）。然查，本院認系爭水管所致原告甲○○系爭20樓之2漏水、淹水範圍，為系爭2 0樓之2上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階之範圍，而不包含更衣室右側衣櫃前台階至更衣室右側底部窗戶之範圍及系爭20樓之2下層全部部分，已如前述，是原告甲○ ○既未證明系爭20樓之2上層原為3隻寵物飼養之區域，且系爭20樓之2下層既未受有系爭水管漏水之損害，況原告甲○○提出之住宿明細甚有包含寵物洗澡費在內，顯無相當因果關係。從而，尚難單憑系爭20樓之2上層裝潢施工，逕認原告甲○○有將3隻寵物送往寵物店全日住宿之必要，故原告甲○○請求寵物住宿安置費用4萬0,150元，即屬無據。　　⑸精神慰撫金10萬元：　　　按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第19 5條第1項前段定有明文。又按於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第19 5條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號判決意旨參照）。是嚴重漏水影響居住品質，參酌前揭最高法院判決意旨，固應構成居住安寧之人格利益受侵害，惟仍應以「情節重大」為要件，始得請求非財產上之損害賠償。查本院認系爭水管所致原告系爭20樓之 2漏水、淹水範圍，為系爭20樓之2上層更衣室左側梳妝台至右側衣櫃前台階之範圍，約佔上層更衣室總面之38％，且參以原告甲○○自承事發當天已由總幹事委請社區合作之水電廠商「國霖電機」到場緊急更換系爭水管之壓力錶後止住系爭水管之漏水，並且委請清潔人員至系爭20樓之2 屋內進行打掃清潔工作4小時。以上，本件漏水範圍及所致損害並非已達情節重大程度，是原告甲○○依民法第195 條第1項前段之規定，請求被告給付其精神慰撫金10萬元，應屬無據。　　⑹以上，原告甲○○得請求損害賠償之金額共計3萬7,162元（計算式：裝潢修繕費用3萬5,043元＋壓力錶及燈具修復費用619元＋清潔費1,500元＝3萬7,162元）。 2、原告乙○○請求部分：　　原告乙○○主張其於漏水期間須忍受因漏水所造成之不便及干擾，已破壞原告乙○○之居住安寧，故請求被告賠償精神慰撫金10萬元部分。查本件漏水範圍及所致損害並非已達情節重大程度，詳如前述，則原告乙○○依民法第195條第1項前段之規定，請求被告給付其精神慰撫金10萬元，亦屬無據。四、綜上所述，原告甲○○請求被告賠償3萬7,162元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月25日（見本院卷第91頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。又原告乙○○之請求並無理由，應予駁回。五、本件原告甲○○勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本　　件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　陳家淳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　4 　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇炫綺附表 ----- 折舊時間　　　　　金額第1年折舊值　　　　5,775×0.206=1,190 第1年折舊後價值　　5,775-1,190=4,585 第2年折舊值　　　　4,585×0.206=945 第2年折舊後價值　　4,585-945=3,640 第3年折舊值　　　　3,640×0.206=750 第3年折舊後價值　　3,640-750=2,890 第4年折舊值　　　　2,890×0.206=595 第4年折舊後價值　　2,890-595=2,295 第5年折舊值　　　　2,295×0.206=473 第5年折舊後價值　　2,295-473=1,822 第6年折舊值　　　　1,822×0.206=375 第6年折舊後價值　　1,822-375=1,447 第7年折舊值　　　　1,447×0.206=298 第7年折舊後價值　　1,447-298=1,149 第8年折舊值　　　　1,149×0.206×(1/12)=20 第8年折舊後價值　　1,149-20=1,129

2025-03-27

TPEV-113-北簡-2483-20250327-2

抗

臺灣高等法院

確認停車位權利

臺灣高等法院民事裁定 114年度抗字第157號抗告人樺壹租賃股份有限公司法定代理人謝良駿上列抗告人因與相對人韋閎國際股份有限公司等間確認停車位權利事件，對於中華民國113年12月25日臺灣臺北地方法院113年度補字第2341號裁定，關於核定訴訟標的價額部分，提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告費用由抗告人負擔。　　理　由 抗告人於民國113年9月30日向原法院起訴主張伊所有新北市○○ 區○○段0000建號地下一層樓編號47、48、61、62等4個汽車車位（下合稱系爭車位），前委託登記在相對人韋閎國際股份有限公司（下稱韋閎公司）名下，相對人吳志偉無端要求相對人環遊市晶華管委理委員會（下稱環遊市管委會）解除系爭車位之Etag設定並交付其使用，致伊無法使用系爭車位，爰訴請確認伊對系爭車位有占有使用之權利，並依侵權行為法律關係，請求環遊市管委會自113年10月1日起按日賠償伊新臺幣（下同）5萬元。原裁定核定本件訴訟標的價額為1,029萬4,812元。抗告人不服，提起抗告，聲明求為廢棄原裁定，其意旨略以：伊訴請確認之法律關係為伊對系爭車位有占有使用權利，訴訟標的價額應以車位之租賃市價即每月3,000元核定之等語。 按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準。無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。又所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言。確認對物占有使用之權利，倘係本於永久占有之權源者，其價額自應以該物之價額為準。現行內政部就不動產交易已採實價登錄制度，鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，可認趨近於客觀之市場交易價格。訟爭標的如為不動產，且於起訴時無實際交易價額，法院自得參酌鄰近不動產於一定期間內登錄之交易價格作為核定訴訟標的價額之基準。 查抗告人主張系爭車位為伊所有，前委託登記在韋閎公司名下，吳志偉無端要求環遊市管委會解除伊對系爭車位之Etag設定，致伊無法使用系爭車位，故訴請確認伊對系爭車位有占有使用權利，並請求環遊市管委會自起訴後之113年10月1日起按日賠償伊5萬元。其訴訟標的價額應以系爭車位起訴時之交易價值為準（另附帶請求之損害賠償，不予併計）。又系爭車位坐落新北市○○區○○路00號，依內政部不動產交易實價查詢服務網結果所示，與前述區段、面積坪數等交易條件相近之停車位，於起訴時相近期間（113年9至11月）之平均交易價格約為每坪 26萬1,615元（原法院卷第41頁，元以下四捨五入，下同）。準此，抗告人提起本件確認車位使用權等訴訟，其所得受之利益應詳如原裁定附表所示（車位面積見原法院卷第32頁）。原法院據此核定本件訴訟標的價額為1,029萬4,812元，經核並無不合。抗告人以其係訴請確認對於系爭車位之占有使用權利，應參考所屬大樓出租車位之每月租金標準，計算訴訟標的價額云云，依前說明，並無可採。是本件抗告為無理由，應予駁回。 爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　梁夢迪　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣1500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2025-03-27

TPHV-114-抗-157-20250327-1

訴

臺灣新北地方法院

給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第672號原告伯克錸保全股份有限公司伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司上二人共同訴訟代理人李文欽被告新富邑社區管理委員會法定代理人鐘斌訴訟代理人王妙華律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國114年3月7 日日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告伯克錸保全股份有限公司新臺幣423,675元。二、被告應給付原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣313,400元，及如附表所示之遲延利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔百分之六十五；餘由原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司負擔。五、本判決第一項原告伯克錸保全股份有限公司如以新臺幣142, 000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣423,6 75元為原告伯克錸保全股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司如以新臺幣105,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣313,400元為原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。七、原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司其餘假執行之聲請均駁回。　　　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項分別定有明文。經查，原告伯克錸保全股份有限公司（下稱伯克錸保全公司）、原告伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱伯克錸大廈管理維護公司）起訴時聲明請求：㈠被告應給付伯克錸保全公司新臺幣（下同）423,675元及自民國110年6月1日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付伯克錸大廈管理維護公司772,855元及自111年7月1日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈢原告等願提供擔保請准宣告假執行。嗣於112年7月7日以民事準備書狀(二)變更聲明為：㈠被告應給付原告伯克錸保全公司423,675元。㈡被告應給付原告伯克錸大廈管理維護公司605,200元。㈢被告應給付原告伯克錸大廈管理維護公司應於111年5月10日前支付之服務費餘款49,000元自111年6月1日至清償日結算之衍生利息。㈣原告等願提供擔保請准宣告假執行（見本院卷第163 頁至第303頁）。核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，被告對於其減縮應受判決事項之聲明無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，揆諸首開規定，其變更於法並無不合，應予准許。貳、實體事項：一、原告伯克錸保全公司、原告伯克錸大廈管理維護公司主張（下合稱原告）：　㈠被告於108年1月31日分別與伯克錸保全公司簽訂「駐衛保全服務契約書」（下稱系爭保全契約）、與伯克錸大廈管理維護公司簽訂「委任管理維護業務契約書」（下稱系爭108年管理維護契約），皆約定合約期間自108年3月31日至109年3 月31日止，系爭保全契約每月服務費用為423,675元、系爭1 08年管理維護契約每月服務費用為277,200元。被告原先於1 09年3月17日分別發函通知原告等不再續約，嗣於109年3月2 4日又發函通知原告等兩造間之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約繼續有效，依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第13條規定，系爭保全契約、系爭108年管理維護契約自此已自動展延一年。詎被告於109年4月20日再次通知原告等，將於109年5月10日終止系爭保全契約、系爭108年管理維護契約，而未於1個月前書面通知提前終止契約，顯已違反系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第5條第2項、第12條第1項及第13條規定，依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第6條第1項規定，被告應賠償原告等一個月服務費用之違約金423,675元及277,200元。　㈡被告於110年3月30日與伯克錸大廈管理維護公司簽訂「管理維護契約書」（下稱系爭110年管理維護契約），約定合約期間自110年5月1日至111年4月30日止，系爭110年管理維護契約每月服務費用為290,000元。被告先於111年3月26日發函要求伯克錸大廈管理維護公司更換社區財務副理，並派遣代理秘書替代之；嗣於111年3月30日發函通知伯克錸大廈管理維護公司，系爭110年管理維護契約屆滿即不再續約。伯克錸大廈管理維護公司依被告指示撤換社區財務副理，改派代理秘書替代之；嗣於111年4月30日與接任物業公司完成移交作業並經被告監交無誤。然被告於111年5月23日發函表示因改派代理秘書不符合約要求之派駐人力，要求扣款伯克錸大廈管理維護公司111年4月份服務費11,000元，此部分伯克錸大廈管理維護公司亦同意扣除。詎被告於111年7月6日再次發函告知被告增加至扣款60,000元，伯克錸大廈管理維護公司隨即於111年7月8日函復被告不同意增加扣款，並催告被告給付扣款後之服務費用279,000元（計算式：290,000元－11,000元＝279,000元）及被告因積欠伯克錸大廈管理維護公司費用，經伯克錸大廈管理維護公司催收而未於10日內給付，已違反系爭110年管理維護契約第13條第3項規定所生之違約金279,000元共計558,000元（計算式：279,000元＋279, 000元＝558,000元）。被告嗣於111年7月11日給付伯克錸公寓公司230,000元，迄今尚有328,000元（計算式：558,000 元－230,000元＝328,000元）未為給付。　㈢綜上，被告尚積欠伯克錸保全公司423,675元、伯克錸大廈管理維護公司605,200元（計算式：277,200元＋328,000元＝605 ,200元），爰依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約及系爭110年管理維護契約之法律關係提起本訴，並聲明：⒈被告應給付原告伯克錸保全公司423,675元。⒉被告應給付原告伯克錸大廈管理維護公司605,200元。⒊被告應給付原告伯克錸大廈管理維護公司應於111年5月10日前支付之服務費餘款 49,000元自111年6月1日至清償日結算之衍生利息。⒋原告等願提供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告已按照與原告等所簽訂之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第13條規定，於合約期限屆滿前10日即109年3月17 日以書面方式告知原告等不予續約，故此時系爭保全契約、系爭108年管理維護契約已因上開書面而不生自動展延之效果。當時正值新冠肺炎三級警戒期間，尋覓新物業不易，被告嗣於109年3月26日再次發函向原告等表明兩造間所簽訂之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約繼續有效，但於說明欄第2點提及「如需解約本會會依據合約第5條於1個月前以書面通知貴公司」，由此可知，此乃疫情期間權衡之計，若被告真意係為與原告等自動展延一年合約，何須於說明欄中特別註明合約終止之情事。是兩造間合約已轉為不定期限續約，合約效力應存續至被告以書面告知不予續約為止；被告嗣於109年4月20日以書面告知原告等將於109年5月10日終止系爭保全契約、系爭108年管理維護契約，故系爭保全契約、系爭108年管理維護契約已於109年5月10日終止。被告終止合約行為，非屬違約之行為，原告等主張被告違約而應給付違約金云云即無理由。　㈡被告業已給付伯克錸大廈管理維護公司111年4月份服務費用，伯克錸大廈管理維護公司所稱業已完成移交作業並經被告監交無誤云云，與事實並不相符，實則伯克錸大廈管理維護公司所派駐之財務副理，於執行職務時有若干缺失，例如將財務副理改派為財務秘書後，致未能於期限內將社區零用金支出明細交予被告簽認、溢收住戶管理費未退回、未依規定對欠繳管理費之住戶寄發催繳通知及支付命令、保全人員未落實指揮交管執行勤務等缺失，且秘書人員亦多有未確實到班、打卡不確實等情事。再者，被證7至12之交接資料皆未見監交人簽名，顯見伯克錸大廈管理維護公司未能將其任內之職責完整交接，則在原告等未能就上開缺失提出合法且合理之說明前，被告即認原告等未能依債之本旨為給付，對此行使同時履行抗辯權，不生給付遲延之效力等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　　　㈠原告依系爭108年管理維護契約第12條第1項約定，請求被告未依約提前終止契約之違約賠償即一個月服務費用之違約金，有無理由？　⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。原告主張被告原於10 9年3月17日發函通知原告不再續約，嗣於109年3月26日又發函通知原告等兩造間之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約繼續有效，依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第13條規定，系爭保全契約、系爭108年管理維護契約自此已自動展延一年等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。　⒉原告主張原告伯克錸大廈管理維護公司於108年間與被告簽訂系爭108年管理維護契約，因被告於109年3月26日發函通知原告契約繼續有效，如需解約會依據合約第五條於一個月前已書面通知原告，系爭保全契約、系爭108年管理維護契約，第十三條約定展延1年，被告未於終止契約前一個月通知原告伯克錸保全公司、伯克錸大廈管理維護公司，依契約第第十二條約定應給付以一個月服務費計算之違約金及遲延利息等語，據其提出被告109年3月26日新富邑發字第10903260 01號函附卷可稽（見本院第187頁），惟為被告否認，並以前詞置辯。　⒊經查：　⑴被告於109年3月17日發函通知原告系爭保全契約、系爭108年管理維護契約屆滿即不再續約乙節，有被告提出之新富邑社區管理委員會109年3月17日新富邑發字第1090317001號函附卷可稽（見本院卷第141頁），被告固已按照與原告等所簽訂之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第13條約定，於合約期限屆滿前10日即109年3月17日以書面方式告知原告不予續約，惟觀之新富邑社區管理委員會再於109年3月26日發函通知原告：本會與公司的合約因為疫情嚴重的關係，繼續有效等語，且於該函說明欄載明：如需解約本會會依據合約第五條於一個月前以書面通知原告，有該函在卷可稽（見本院卷第145頁），顯見被告除通知原告系爭保全契約、系爭108年管理維護契約於約定之109年3月31日期間屆滿後仍繼續有效，並且被告如欲解約，會系爭保全契約、系爭108 年管理維護契約第五條規定，即應於一個月前以書面通知原告，足見被告通知原告仍依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約約定履約，則被告抗辯系爭保全契約、系爭108年管理維護契約並未因被告通知原告繼續有效，而有系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第十三條約定之適用云云，難認可採。　⑵又證人即111年至112年被告社區主委張馨璟證稱：伊有去了解一下109年發生的事情，當時原告伯克錸保全公司得到第一順位的續約權，當時的被告主委黃書強在續約的過程中，提了十三條條款要求原告保全公司做改善，原告保全公司不接受，後來黃書強主委私自拿大小章去跟第三順位的物業公司簽約，因為沒有告知管委會，所以引起很大的反彈，所以才發函給原告公司說要延緩。伊不知道有無約定延緩到何時等語（見本院卷第429至430頁）。可見證人張馨璟對於被告通知原告關係繼續有效時，並未經手，是以證人張馨璟上開證述內容亦不能證明系爭保全契約、系爭108年管理維護契約因被告通知繼續有效而為不定期契約。至於系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第五條雖約定得隨時終止，惟雖依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第五條約定得隨時終止，然既有第五條之適用，解釋意思表示亦難認僅只有系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第五條適用，其餘兩造權利義務之約定即不再適用，被告抗辯兩造間係不定期契約，不適用違約金約定云云，難認可採　⒋基上，被告未於1個月前以書面通知原告即任意終止契約，已違反系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第5條第2項、第12條第1項約定，依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第6條第1項之約定，被告應賠償1個月服務費，原告依上開約定請求被告給付原告伯克錸保全公司、伯克錸大廈管理維護公司違約金，核屬有據。　　　⒌按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。法院依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。惟違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院112年度台上字第1295號、9 2年度台上字第2747號判決意旨參照）。依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第十二條約定，終止之一方即被告應賠償原告一個月之服務費用既未約定此為懲罰性之違約金，自應屬於賠償總額預定性之違約金。觀之系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第十二條第1項明定終止之一方並應賠償他方一個月之服務費。佐以被告因未於1個月前以書面通知原告終止契約，系爭保全契約、系爭108年管理維護契約有效期間業已延展至110年3月31日止，是被告若依約履行，原告原本可得預期在系爭契約有效期間內繼續向被告收取每月之服務費用，原告因被告提前終止系爭契約而未能取得預期之利益，自受有相當損害。又該違約賠償兩造約定為1 個月之服務費，本院衡酌系爭管理及保全契約約定提前終止契約之一方須1個月前通知他方之目的，在於安排履約所須人力之調度及支應，如未於1個月前終止契約，原告因來不及調度或支應相關人力可能遭受之損害，考量社會常情及原告所受損害，原告伯克錸保全公司、伯克錸大廈管理維護公司依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約第十二條約定請求被告償原告伯克錸保全股份有限公司一個月服務費用之違約金423,675元及賠償原告伯克錸大廈管理維護公司一個月服務費用之違約金277,200元，尚屬合理，應予准許。　㈡原告伯克錸大廈大廈管理維護公司依系爭108年管理維護契約約定請求被告給付109年4月費服務費餘款計49,000元之本息，有無理由？　⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第334條第1項前段、第335條第1項、第544條、第227條分別定有明文。　⒉經查：　　⑴依系爭108年管理維護契約，被告應於每月給付原告柏克錸大廈管理維護公司服務費用為277,200元乙節，為兩造所不爭執，且有管理維護契約書在卷可稽（見本院卷第57頁）。系爭108年管理維護契約係屬以勞務給付為標的之委任契約。兩造於系爭108年管理維護契約原約定期間屆滿後再展延1年，權利義務悉依系爭108年管理維護契約內容，已如前述。則原告伯克錸大廈管理維護公司派駐於被告社區之人員之工作內容，依系爭108年管理維護契約第三條約定為：一社區一般事務管理服務事項。二、社區聘僱之清潔及環境衛生等維持事項督核管理。三、社區內部及其週圍環境安全防災管理事項。四、社區及出入車輛及人員安全暢通之監督管理。五、B1公設區及園藝之管理之監督管理。六、社區公設經營管理及吧檯餐飲服務。七、社區公共設備財產管理。八、社區其他契約廠商之監督管理（見本院卷第56頁）。又依系爭 108年管理維護契約第十五條規定第4項規定：派駐人員如有怠忽職守、執勤時溜班...，甲方（即被告）得通知乙方（即原告伯克錸大廈管理維護公司）按情節輕重予以懲處、調換或罰錢（見本院卷第59頁）。則被告辯稱原告派駐人員未打卡故於系爭4月份服務費扣款6萬元云云，與前開兩造約定不合，此外，被告復未提出反證證明原告伯克錸大廈管理維護公司人員有違反系爭108年管理維護契約約定致被告受有損害，則被告以原告派駐之人員未打卡扣款6萬元，核屬無據，難認有理由。　⑵又觀之原告伯克錸大廈管理維護公司提出之被告於111年5月2 3日（111）新管字第05002號函，說明欄記載：一、經4月30 日貴司與安杰物業移交事項辦理。⑴..應將4月份零用金結帳明細呈管委會會簽，而貴司未能於30日前呈送零用金支出明細，零用金明細有2張發票為結帳日後，沒有依程序辦理。⑵ A1-24F住戶年繳費用為81191元，貴司派員之社區副理做帳錯誤，導致溢收住戶728元，應儘速退回溢收費用，卻遲遲未辦理。⑶B3-27F欠繳管理費超過三個月以上，應依照規約規定寄出支付命令；A3-7F欠繳管理費未寄催繳信件等作業。二、4月份財務副理離職，改派財務秘書，...另保全於工作崗哨上沒有落實指揮交管執行勤務，故財務副理一缺扣款一萬元（見本院卷第76頁），足見財務副理未打卡上班改派財務秘書，財務副理一缺已扣款一萬元，且如前述，已經原告伯克錸大廈管理公司回函，請被告給付扣除上開款項及保全勤務缺失扣款一千元部分（見本院卷第76頁）之系爭4月份服務費餘額，可見原告已同意就上開缺失扣款11,000元，兩造間就財務副理未打卡上班且有上開缺失，已達成扣款1 萬元之合意，兩造自應受其拘束。　⑶又被告於111年3月26日發函要求伯克錸大廈管理維護公司更換社區財務副理，原告派駐代理秘書，亦有原告提出之被告於111年3月26日函在卷可稽（見本院卷41頁），另原告亦派員於111年4月30日與接任之新物業公司完成移交作業並經被告監交，此由原告提出之委員監交，交接清冊簽單，可徵原告有與新業務公司交接，且有將零用準備金、公設每日現金、財務報表交接，並且有告知財務硬碟在黃書強委員保管中（見本院卷第293至303頁），另證人盧秉義證稱：財務部分交接當天，原告說是放在社區的櫃子，原告的財秘吳佳貞交接當天沒有出現，是由另一位李儀貞點交給伊簽字，當下東西都沒有給伊，伊沒有看到實體。因為東西確實有在社區， ...。鑰匙、印章，都有在櫃台，存摺統一收在櫃子裡等語（見本院卷第424至431頁、第432至433頁）。及證人即111 年至112年被告社區主委張馨璟證稱：擔任主委期間，新舊物業交接那天，點交的過程伊在場，因為四月份的財報還沒有出來，當場被告有詢問接手的物業公司副總是否願意概括承受，新物業的副總說不要，因為財務沒有點交清楚。伊請原告公司日後再來跟被告社區協商。因為原告公司財務沒有做好四月份報表，新的保全公司就發函給原告公司，但原告公司還是沒有下文，新的保全公司就現有的資料跟金額做出新的帳目等語（見本院卷第427至431頁），可見原告公司並非未辦理交接，僅因4月份財務報表兩造間認知有差距。再者，證人盧秉義證稱：伊因沒有打卡，財務秘書的薪水部分扣了他們六萬元等語（見本院卷第426至427頁）。證人張馨璟證稱：扣六萬元是依照打卡紀錄。沒有經過管委會的決議等語（見本院卷第431頁），足見被告係以原告派駐之財務秘書未刷卡無到班，扣除6萬元。如前所述，原告於111年6 月21日以新莊昌盛郵局第000170號存證信函催告被告給付扣除被告於111年5月23日以（111）新管字號第05002號函送達就4月份服務費扣款11,000元後4月份服務費餘額266,200元之本息（見本院卷第20頁），則被告前已與原告就財務人員未打卡到班達成扣款1萬元意思表示合致，應受其拘束，被告反悔再扣除6萬元，難認有據。　3.基上，被告扣款60,000元核屬無據，業經本院認定如上，則被告於111年7月11日給付伯克錸大廈管理維護公司230,000 元，尚積欠被告柏克錸大廈管理維護公司4月份服務費計36, 200元（計算式：277,200元－11,000元－230,000元＝36,200元），原告請求被告給付四月份服務費餘款計36,200元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。　㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229條第1項定有明文。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項、第3項定有明文。本件原告請求被告給付系爭4月份服務費雖為定有期限之給付（即應於次月10日前給付），惟於被告於111年7月11日匯給原告伯克錸大廈管理維護公司230,000元前，兩造均就原告派駐人員有無缺失及交接之4月份財務報表內容研商中，則於111年7月1 1日前兩造就原告是否未依債之本旨履約尚有爭執，被告仍請原告伯克錸大廈管理維護公司派員協商，可認被告行使同時履行抗辯權，洵屬有據。則被告於111年6月21日以新莊昌盛郵局第170號存證信函表示被告扣除1,1000元後就系爭4月份服務費餘款計279,000元應為給付，亦有該函在卷可稽，惟如前述，被告於111年5月23日（111）新管字第05002號函，說明欄記載：一、經4月30日貴司與安杰物業移交事項辦理。⑴..應將4月份零用金結帳明係呈管委會會簽，貴公司未能於30日前呈送零用金支出明細，零用金明細有2張發票為結帳日後，沒有依程序辦理。顯見被告就4月份零用金結帳明行使同時履行抗辯，尚非無據，難認被告未給付有遲延之情形。則被告於111年7月11日給付伯克錸大廈管理維護公司 230,000元，已就應給付原告之違約金及4月份服務費餘款拒絕給付，可見被告自111年7月11日因拒絕給付於該日起應負遲延責任。則原告請求被告給付自111年7月12日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，揆諸前開法律規定，核屬有據，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。　㈣又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件被告辯以伯克錸大廈管理維護公司所派駐之財務副理、財務秘書未能於期限內將社區零用金支出明細交予被告簽認、溢收住戶管理費未退回、未依規定對欠繳管理費之住戶寄發催繳通知及支付命令、保全人員未落實指揮交管執行勤務等缺失，且秘書人員亦多有未確實到班、打卡不確實等情事；交接資料亦未見監交人簽名，在原告等未能就上開缺失提出合法且合理之說明前，被告認原告未依債之本旨為給付，對此行使同時履行抗辯權，不生給付遲延之效力云云，經查：被告於本件訴訟中主張4月份服務費已繳清，有被告民事答辯狀附卷可稽（見本院卷第 131頁），則被告既未舉證證明原告有何未依債之本旨履行之情形，或被告有因原告未依債之本旨履行受有損害，則被告不給付系爭4月份服務費餘款，難認非可歸責於被告之事由，被告抗辯其為行使同時履行抗辯權，不生給付遲延之效力云云，自不足採。四、綜上所述，原告依系爭保全契約、系爭108年管理維護契約約定，請求被告給付原告伯克錸保全公司423,675元，及如附表所示之遲延利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；給付原告伯克錸大廈管理維護公司313,40 0元（計算式：服務費36,200元＋違約金277,200元＝313,400 元），及如附表所示之遲延利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。末兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　26 　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3　　月　　 27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧附表：　　　　　　　　　　　　　　編號原告名稱給付項目及金額（單位：新臺幣：元）備註 1 伯克錸保全股份有限公司被告違反第12條第1款約定應給付以一個月服務費計算之違約金423,675元依第六條第一款約定服務費：每月423,675元 2 伯克錸公寓大廈管理維護公司被告應給付4月份服務費餘款36,200元依第六條第一款約定服務費：每月277,200元被告應給付以一個月服務費計算之違約金277,200元遲延利息起算日：自111年7月12日起至清償日止按週年利率百分之五計算

2025-03-26

PCDV-112-訴-672-20250326-3

上

臺灣高等法院

確認會議決議無效

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第274號上訴人台北新都凡爾賽社區自治管理委員會法定代理人謝金輝上訴人蔡慧卿訴訟代理人陳家祥陳河泉律師被上訴人黃翃元訴訟代理人陳建昌律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，上訴人對於中華民國 108年11月29日臺灣桃園地方法院108年度訴字第992號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、本件上訴人台北新都凡爾賽社區(下稱台北新都社區)自治管理委員會(下稱台北新都管委會)之法定代理人變更為謝金輝，有桃園市楊梅區公所函及台北新都管委會申請報備書(見本院卷九第17至25頁)可稽，茲據其具狀聲明承受訴訟並不爭執原審進行之訴訟程序(見本院卷九第5至9頁)，核無不合，應予准許。上訴人蔡慧卿(下稱蔡慧卿)固辯稱謝金輝未經合法選任為主任委員(下稱主委)，不得為台北新都管委會之法定代理人云云。惟查：　㈠按區分所有權人(下稱區權人)會議除第28條規定外，由具區權人身分之管理負責人、管理委員會(下稱管委會)主任委員 (下稱主委)或管理委員為召集人；管理負責人、管委會主委或管理委員喪失區權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管委會，或無區權人擔任管理負責人、主委或管理委員時，由區權人互推一人為召集人。此觀諸公寓大廈管理條例( 下稱公寓條例)第25條第3項規定甚明。又管理委員、主委及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，此觀諸同條例第29條第4項規定自明。查台北新都社區於民國108年間因管理委員之產生迭起爭議，致無法召開區權人會議，經桃園市政府都市發展局協調，台北新都社區依其建議(見本院卷五第349頁 )，於第10屆管委會任期屆滿全體管理委員視同解任後，由台北新都社區區權人依公寓條例第25條第3項規定，推選謝金輝為召集人，謝金輝於108年7月27日召開區權人會議，選出9名管理委員及6名候補委員，該9名管理委員再推選謝金輝為第11屆台北新都管委會主委，已送楊梅區公所並經備查在案，有桃園市楊梅區公所函為憑(見本院卷五第361至362 頁)。又謝金輝於110年6月19日召開第11屆區權人會議，選出第12屆台北新都社區管理委員，其等於同年月25日推選邱和仁為第12屆台北新都管委會主委等情，有上開會議紀錄可參(見本院卷七第189頁、第191至195頁)。　㈡台北新都社區109年7月5日版規約(下稱109年版規約)第12條第1項第1款第1目前段規定：主委、監察委員及財務委員，由具區權人身分或其配偶（需住滿社區5年以上且雙重國籍者不得擔任主、財、監並立書切結)...；同條第4項第1款第2目規定：管理委員有下列情事之一者，即當然解任。...2.管理委員喪失區權人資格者。(見本院卷八第403頁、第407頁)，台北新都社區內之355號9樓房屋原登記為邱和仁之配偶蔣承玲所有(見本院卷八第7頁)，邱和仁並經推選為第12屆主委。又依109年版規約第6條第2項規定，區權人會議之召集人係由具區權人資格之管委會主委或管理負責人擔任，無管理負責人或管委會，或無區權人擔任管理負責人、主委或管理委員時，由區權人互推一人為召集人，擔任之(見本院卷八第393至395頁)，故倘無具區權人身分之管委會主委、管理負責人召集區權人會議，可由具區權人身分之管理委員召集會議。台北新都管委會於112年3月22日由邱和仁召開會議決議通過：「現任邱主委房屋在過戶中，於召開區權會日可能喪失區權人資格，故提前召開112年度區權會議暨委員選舉，112年度區權會議召集人由財務委員徐佩君擔任本次區權會議召集人」(見本院卷八第41頁)，是台北新都管委會以邱和仁之房屋正辦理所有權移轉程序，恐不符109年版規約第6條第2項規定之召集人資格，遂依上開規約約定，決議由具區權人身分之財務委員徐佩君召開，徐佩君依上開規約及管委會決議，擔任第13屆台北新都社區區權人會議之召集人，當屬合法。又徐佩君於112年4月29日召開第13屆台北新都社區區權人會議，有公告及開會通知單可稽(見本院卷八第145頁)，上開區權人會議選舉管理委員(見本院卷八第345頁)，並由各該管理委員互推謝金輝為主委，有該會議紀錄可查(見本院卷八第351頁、卷十第207頁)。從而，謝金輝自屬台北新都管委會之法定代理人。㈢上訴人固辯稱112年4月29日區權人會議開會通知未送達與未實際居住在社區內之70多名區權人，該次會議顯非合法云云。然依109年版規約第6條第3項第2款規定：「開會通知之發送，以開會前10日登錄之區權人名冊為據...」(見本院卷八第395頁)，參以台北新都社區112年度區權人名冊(見本院卷八第161至185頁)，可見各區權人留存之地址僅有台北新都社區內之門牌號碼，則依上開規約規定，台北新都社區區權人會議之開會通知僅需送達該社區內之門牌號碼為已足，尚難認需另外送達區權人於他處之居住地始生送達之效力，況此僅為召集程序是否違法問題，於未經撤銷前尚不能認為無效，故上訴人上開所辯，尚非可採。上訴人又辯稱謝金輝於109年7月5日非台北新都管委會第11屆主委，其召開區權人會議修訂109年版規約不生效力，而依台北新都社區96年9月5日修訂版規約(下稱96年版規約)第23條規定，蔣承玲於112年3月22日將其房屋出售予阮氏明，邱和仁即喪失主委資格云云。惟查，謝金輝業經台北新都社區區權人會議選任為管理委員，再經選任為主委，業經認定如上，則謝金輝自有權召開台北新都社區區權人會議修訂109年版規約，上訴人復自陳依區權人會議紀錄記載，109年版規約已經台北新都社區區權人會議以138票同意、4票不同意，通過109年版規約(見本院卷十第307頁)，則109年版規約已通過生效，112年3月22日所召開之台北新都管委會及112年4月29日召開之第13屆台北新都社區區權人會議自應適用109年版規約甚明。況細繹上訴人提出之96年版規約第23條規定：「管理委員...，或產權移轉等原因視同自動解職，由該棟候補委員遞補之...」(見本院卷五第291頁)，係以產權移轉為管理委員自動解職之條件，並非係以產權移轉之登記原因發生時（即買賣契約成立生效時）即生解職之效力，則蔣承玲於112年3月22日僅係與買受人簽訂系爭房屋之買賣契約，尚未辦理系爭房屋之所有權移轉登記，自與96年版規約第23條規定之情形有間，上訴人上開所辯，容有誤會，而不可採。㈣上訴人雖抗辯邱和仁自112年4月28日起已非台北新都社區之區權人仍擔任112年4月29日第13屆區權人會議主席，違反109年版規約第7條第1項規定云云，惟區權人會議之決議方法違反上開規定，僅係區權人得否請求法院撤銷該決議之問題，究與無召集權人召開會議有間，尚無從逕認該決議為無效(最高法院104年度台上字第842號民事判決參照)。上開第13屆區權人會議決議既未經撤銷，自屬有效。上訴人此部分抗辯，仍無可採。　　二、台北新都管委會撤回上訴，不生效力：　　按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。被上訴人以台北新都管委會及蔡慧卿為共同被告，訴請確認㈠蔡慧卿與台北新都管委會間之主委委任關係(下稱系爭主委委任關係)不存在；㈡台北新都社區107年6月29日所召開之第11屆第2次臨時區權人會議如附表所示之決議(下稱系爭決議)不存在。本件訴訟標的對於上訴人必須合一確定，是上訴人提起上訴後，台北新都管委會固由謝金輝代表於112年9月6日具狀撤回上訴（見本院卷九第5至9頁），然其撤回上訴屬對全體不利益之行為，依上開規定，對於上訴人全體不生效力。三、台北新都管委會經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、被上訴人主張：伊與訴外人即伊配偶羅文臻共同居住於台北新都社區，於106年間經台北新都社區區權人會議選為第10屆管理委員，並經該屆管理委員推選為第10屆主委。陳家祥於107年4月17日召開台北新都管委會所為罷免伊主委職務及推選蔡慧卿為主委之決議均違反96年版規約第22條、第25條規定而無效。嗣107年6月22日由蔡慧卿召集之台北新都社區第11屆第1次住戶臨時大會因出席人數不足而流會，由副主委潘重信委任姜修彬於107年6月29日召集第11屆第2次臨時區權人會議（下稱系爭區權會），於該次會議通過如附表所示確認第10屆管委會委員身分之決議(編號4)，致伊所擔任之台北新都社區第10屆管委會主委之私法上地位，發生真偽不明之危險，且附表所示其他決議內容涉及規約效力、管委會成員組織、社區管理維護、總幹事聘任等區權人權利義務負擔事項，均影響現在之法律關係，伊有受確認判決之法律上利益等情，爰依民事訴訟法第247條規定，求為如上聲明之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：台北新都管委會於107年4月17日召開會議，合法推選蔡慧卿為主委。且潘重信為台北新都管委會之第10屆副主委，依公寓條例第25條第1項、第2項之規定，有權召集系爭區權會，系爭決議合法有效等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。過去之法律關係，固不得為確認之訴之標的，惟所謂過去之法律關係，係指過去曾經成立或不成立之法律關係，因情事變更，現已不復存在之情形而言；倘過去成立或不成立之法律關係延續至現在尚存爭議者，仍不失為現在之法律關係。（最高法院95年度台上字第2891號判決意旨參照）。查被上訴人主張伊為台北新都社區第10屆主委，台北新都管委會推選蔡慧卿為第10屆主委為不合法，系爭決議不存在等節，均為上訴人所否認，此涉及被上訴人所居住之台北新都社區與蔡慧卿之系爭主委委任關係是否存在。又系爭決議關於第10屆管委會之組織成員、影響被上訴人主委身分之效力、規約修改效力、社區管理維護、總幹事聘任等內容均影響包含被上訴人在內之台北新都社區住戶間之權利義務關係，此均影響兩造現在之法律關係，為兩造所不爭執(見本院卷十第409頁)，此種狀態得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，其提起本件確認之訴自有確認利益。四、台北新都管委會於91年6月19日經桃園市楊梅區公所准予備查。被上訴人與其配偶共同居住於台北新都社區，被上訴人於106年間經區權人會議選任為第10屆管理委員，並經該屆管理委員推選為第10屆主委等情，為兩造所不爭執(見本院卷十第59頁)，堪信為真實。五、被上訴人主張系爭主委委任關係，及系爭決議不存在等情，然為上訴人否認。經查：　㈠蔡慧卿與台北新都管委會間之系爭主委委任關係不存在：　⒈按公寓大廈成立管委會者，應由管理委員互推一人為主委，主委對外代表管委會。主委、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓條例第29條第2項規定有明文。依96年版規約第16條規定：管理委員於區權人會議中，由各該棟區權人投票互選產生之，各棟區權人得票數前3名者為管理委員，若得票數相同者以抽籤決定之(有違規約內容之相關規定或欠繳管理費者，不得參加)；第17條規定：管理委員選出後由管理委員互推選主委、副主委各1員，並分設財務、事務、機電、環保、安全及監察6組，每組有1至2名委員，成立管委會，由主委對外代表管理委員，主委、副主委、監察委員、財務委員得由區權人或其配偶、直系親屬擔任(並為現住戶者)；第21條規定：主任委員不適任時，由管理委員會過半數委員同意罷免之，管理委員不適任時，由該棟區權人過半數同意罷免之...；第22條規定：管委會由主委任召集人，每月至少召開乙次會議，但遇重大事故有及時處理之必要時，得隨時召開臨時會議，主委因故不能召開會議時，由副主委召開之，副主委因故不能召開會議時，由監察委員為召集人召開之(見本院卷五第290頁)，可知依96年版規約，台北新都管委會應由管理委員互推選出主委，主委召開管委會，主委因故不能召開會議時，由副主委召開，副主委因故不能召開會議時，由監察委員召開。　⒉台北新都社區於106年6月20日召開第2次住戶大會，選舉第10屆管理委員為：C棟正取徐佩君、黃順德、潘重信；D棟正取被上訴人、童聖銘、陳家祥；E棟正取江玉英、孫昭弘、洪正雄，有該次會議紀錄(見本院卷二第95頁)為憑。嗣E棟委員孫昭弘、江玉英分別於107年3月8日、17日辭職，有各該辭職書(見本院卷二第99至101頁)可證，且因候補委員不願就任，而於107年3月23日由E棟區權人進行委員補選，選任陳政德、戴胤陞為E棟委員，有台北新都社區公告(見本院卷二第107頁) 為憑。又D棟委員童聖銘於107年3月31日辭職，有辭職書(見本院卷二第93頁)可證，田桂南於107年3月20日表明願遞補為委員，有徵詢表(見本院卷二第89頁)為憑。則於107年4月17日時，台北新都社區之管理委員應為：C棟正取徐佩君、黃順德、潘重信；D棟正取被上訴人、陳家祥、田桂南；E棟正取陳政德、戴胤陞、洪正雄。依96年版規約第21條、第7條規定，主委係由管理委員中互推產生，台北新都管委會之主委不適任時，應由管委會過半數委員同意罷免，蔡慧卿於斯時既不具管理委員身分，自無從參與表決罷免被上訴人及於107年4月17日經管委會推選為主委。是被上訴人主張蔡慧卿非台北新都管委會之委員，系爭主委委任關係不存在等語，應屬可採。　⒊上訴人固以陳政德、戴胤陞有機車費未繳，其等當選管理委員無效，E棟應由黃麗汝遞補為管理委員，故黃麗汝自得參與罷免被上訴人及推選蔡慧卿為主委之決議云云。查陳政德、戴胤陞於補選為管理委員時，雖有機車費未繳，然經函詢桃園市楊梅區公所，經該所回覆：「有關陳政德及戴胤陞擔任委員爭議，查附件繳費紀錄未繳費用為機車清潔費，非屬管理費，機車清潔費未繳納於規約中未規定委員資格失效，且仍有其他委員未繳納機車清潔費，卻仍保有委員資格。」有臺灣高等檢察署109年度上聲議字第3130號處分書(本院卷五第276頁)可稽。嗣陳政德、戴胤陞繳清該機車清潔費，並由台北新都社區E棟區權人於107年4月13日再次進行表決，決議通過陳政德、戴胤陞當選委員有效，不再重新選舉等情，有該次會議紀錄(見本院卷五第408頁)可參。黃麗汝雖於107年4月10日出具遞補意願徵詢表，表明台北新都社區E棟管理委員若有出缺，其願意遞補等情(見本院卷四第561頁)，然台北新都社區E棟區權人既於107年4月13日開會表決時決議通過陳政德、戴胤陞當選委員有效，E棟管理委員無出缺之情形，則黃麗汝即未遞補為管理委員。從而，於107年4月17日陳政德、戴胤陞應為台北新都社區管理委員無誤。上訴人上開所辯，當非可採。　　⒋稽之台北新都管委會107年4月17日會議紀錄(見原審卷一第385頁)，未記載召集人，僅記載由陳家祥擔任主席，開會事由為罷免主委黃翃元即被上訴人及選出新主委、副主委、監委等委員。又參以另案臺灣桃園地方法院107年度訴字第2120號請求移交社區所屬共同基金等事件中，陳家祥與蔡慧卿均主張台北新都管委會107年4月17日會議係由時任財務委員之陳家祥召集等語(見本院卷四第576頁)，及依上訴人所提出之107年4月17日會議錄音譯文載以：「(0分27秒)陳家祥：對，也是走程序因為規章裡我們沒有規定到我們比照法律辦理，我們沒談到這個，但是我們是比照法律辦理，那今天呢因為人數已經足夠了，第一個呢我現在宣布就是我們黃委員他在這裡做了2個多月來，把事情做得越多亂的越多，我是這樣感覺一個事情變成2、3個事情，所以我覺得我本人要提出罷免他，快點解決，就是說贊成罷免的舉手」(見本院卷二第253頁)、「(22分37秒)黃翃元(即被上訴人)：財委現在召集他把我罷免。...蕭雅萍：那天開的大會大於你們，而且這個會只有監委可以召開好嗎？田桂南：監委沒來啊，監委沒來啊」(見本院卷二第261頁)可知被上訴人自始即否認有召集107年4月17日台北新都管委會，且該次會議係為處理陳家祥提議罷免被上訴人之主委身分，是就上情綜合以觀，堪認107年4月17日台北新都管委會係由陳家祥召集。　⒌上訴人抗辯該次管委會係由被上訴人召集，因其欲召開管委會討論台北新都管委會E棟補選爭議及財委陳家祥對前總幹事劉孟涵提告業務侵占說明等2份報告云云。然稽諸台北新都管委會107年4月17日會議紀錄(見原審卷一第385頁)，可見該次會議之事由為罷免主委黃翃元及選出新主委、副主委、監委等委員，並非討論上開2份報告，故上訴人上開所辯已難採信。況被上訴人已於107年3月21日向台北新都管委會提出辭職書，並表明擔任主委迄至新任主委選出時止等節，有辭職書(見原審卷一第479頁)可參，是被上訴人實無召集台北新都管委會罷免其本人之必要。由此益徵上訴人辯稱該次會議係由被上訴人召集云云，顯與常情有違，而不足採。　⒍依96年版規約第25條規定：管委會所有決議應有管理委員過半數出席會議，並通過半數同意行之(見本院卷五第291頁)。查107年4月17日受通知及出席台北新都管委會會議之人為：陳家祥、潘重信、黃順德、田桂南、蔡慧卿、黃麗汝等6人，有該日簽到紀錄可證(見原審卷一第386頁)。其中僅黃順德、潘重信、陳家祥、田桂南等4人係當時之管理委員，其餘管理委員徐佩君、陳政德、戴胤陞、洪正雄等4人則未到場，反之，不具管理委員身分之蔡慧卿、黃麗汝等2人則到場參與表決。則台北新都管委會於107年4月17日有9名管理委員，僅有4名管理委員出席該次會議，未達半數，自已與上開規約規定不符。從而，107年4月17日台北新都管委會既係由不具召集權之陳家祥召集，已違反96年版規約第22條之規定。且107年4月17日僅黃順德、潘重信、陳家祥、田桂南等4名管理委員出席該次會議，未達全體委員之半數，亦違反96年版規約第25條規定，蔡慧卿於斯時亦非台北新都管委會之委員，本不得經推選為主委，是該次會議選任蔡慧卿為主委，自非合法。被上訴人主張蔡慧卿與台北新都管委會間系爭主委委任關係不存在等語，應屬可採。㈡系爭決議不存在：　⒈按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區權人會議為其最高意思機關。區權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇（最高法院92年度台上字第2517號判決可資參照）。　⒉依96年版規約第11條規定：區權人會議由管理委員會主委任召集人，於每年召開一次，但有下列情形之一者，得召開臨時住戶大會：一、發生重大事故有及時處理之必要時，經主委或委員1/3以上同意者。二、區分所有權人1/5以上連署以書面載明召開之目的及理由請求召開者(見本院卷五第289頁 )。故有權召集台北新都社區臨時區權人會議之人應為主委、1/3以上之委員同意及1/5以上之區權人請求召開。查系爭區權會係由副主委潘重信委任姜修彬召集等情，為兩造所不爭執(見本院卷十第60頁)，被上訴人於斯時仍為台北新都管委會之主委一情，業如上述(見上五、㈠⒌⒍)，潘重信於召集系爭區權會時僅為副主委，依上規定，自無權召集區權會，其既無召集區權會之權源，當無從授權姜修彬召開系爭區權會。從而，潘重信委任姜修彬召集系爭區權會自非適法，系爭區權會既係無召集權人所召集，揆之上開說明，系爭決議當然自始無決議之效力。被上訴人請求確認系爭決議不存在，為有理由，應予准許。六、綜上所述，被上訴人請求確認蔡慧卿與台北新都管委會間系爭主委委任關係不存在及系爭決議不存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十八庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃書苑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林政佑　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林尚諭正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宗勳　　　　　　　　　　　　　附表：系爭決議（見原審卷一第12頁至第26頁）編號議案內容 1 未繳機車管理費者將註銷車位登記轉讓給其他的住戶 2 對社區到B2停車場的3台電梯換新 3 追任管委會和居家保全簽署一年，聘任總幹事到今年12月底有效 4 由管委會於4月17日由三位遞補委員黃麗汝、蔡慧卿、田桂南及三位委員罷免前主委黃翃元有效 5 E棟陳政德和戴胤陞二人當選委員是無效 6 田桂南當選候補委員是無效，不能再有爭議 7 D棟罷免財委案不成立 8 除經住戶大會選出的是合法委員會外，黃翃元等人組成的委員會是屬非法，所做的開會紀錄和決議一律無效，應立即解散，若有不法的決議將報請有關單位處理 9 蔡慧卿主任委員和住戶區分大會選出的委員會是合法 10 不做提前改選全部委員，候補委員應於委員提出辭職時立即遞補成為正式委員 11 承認有關委員會在104年12月7日的會議紀錄並在12月10日公告的內容 12 區分所有權人會議每年召開一次或是有下列情形時得召開臨時住戶大會，由管委會主任委員任召集人，但主任委員因故不能召開或是有爭議時，得由委員自行推選一位委員當召集人 13 修改規約第14條規定：區分所有權人會議決議除對修改規約的規定須由全體區分所有權人過半數以上之出席並由全體區分所有權人(不是出席人數)的過半數以上同意行之外，其他的議題只要出席人數過半以上同意行之，區分所有權人會議紀錄由主席及紀錄者簽名或蓋章並於會議結束後十五日內送達區分所有權人或以公告代之 14 修改規約第16條規定：曾經有犯罪紀錄，擔任會計時有帳目不清或有違反本社區規約和公寓條例規定或當時有欠繳管理費者皆不得參選委員，當選者亦無效 15 修改規約第17條規定：當選的主任委員，副主任委員，監察委員，財務委員不能授權區分所有權人親屬擔任，其它當選的委員則不在此限 16 修改規約第19條規定：新舊委員會須於區分所有櫂人會議以任期到全面改選並重組後，十天內完成交接，並向有關單位報備，不得以任何理由拒不交接，否則視同交接，並報請有關單位處理，公告章和管委會大章規定不能由總幹事保管，應交由主任委員保管，若主任委員因故或是被罷免不能保管時，則由委員们以投票決議交由其中一位委員保管 17 修改規約第21條規定：主任委員不適任時，由管理委員會任一委員自行召開委員會會議，以全體委員(不是出席委員)的過半數同意罷免之，管理委員不適任時，由該棟區分所有權人過半連署，由主任委員或自行推舉一位該棟區分所有權人召開會議投票，以該棟全體區分所有權人(不是出席投票人數)過半數同意罷免之，總幹事，管理員及其他工作人員不適任時，不需開會以過半數委員連署同意撤換之，被罷免的委員如持有屬於社區刻給的印章如銀行，郵局章，委員職稱章皆須立刻交由新主委或推選一位委員保管，等新印章變更完成後再還給該委員 18 修改規約第22條規定：由監察委員為召集人召開之，監察委員不能召開會議時由財務委員召開之，以上委員皆不能召開會議時，由委員們以抽籤方式決定一位委員為召集人召開之 19 修改規約第23條規定：若無候補委員則由主任委員依規約第16條，第17條和第22條規定召集該棟區分所有權人補選補足該委員的任期 20 對修改規約第24條第五項規定管委會負有對外簽約，聘僱及解聘總幹事，管理人員及其他工作人員的權利，對曾經有犯罪紀錄，擔任會計時有帳目不清或是違反社區相關規約者皆不得聘任，並擬定或修訂所聘僱人員之值勤辦法及其薪資標準，所聘任總幹事要有合法牌照和工作經驗並需有人提供擔保負財務損失帳目不清的賠償責任，總幹事及聘僱人員(如簽約的保全公司的守衛人員)皆不能由委員的親屬擔任，總幹事不能干涉委員會的運作和捲入委員們的紛爭 21 增加規約第24條第六項規定：總幹事負有對所有會計帳冊，繳費收據帳本至少要保留七年以上的責任，所有會議紀錄，公告，對外公文和合約皆要編號並保存二十年以上，在職務交接時要列入移交清冊 22 修改規約第25條規定：管理委員會所有決議應由管理委員過半數出席會議並由過半數同意行之，但第11條，第21條例及第22條不受此限制 23 增訂規約第26條第6項規定：各項管理費收費由管理委員會公告後，一個月內若無區分所有權人提出異議，則算是通過並執行之，有異議則依規約第11條，第12條，第14條及第22條之規定由區分所有權人會議決議後再執行之 24 增訂規約第45條第二項規定：禁止於公告欄，電梯內，社區圍牆等等屬於公共地方張貼看板，廣告，黑函，私人信函等，如有違規者除強制拆除外，第一次警告，第二次由管委會報請直轄市，縣市主管機關處四萬以上二十萬以下罰鍰，並報請有關單位處理，不得異議，再犯則再開罰直到制止為止 25 修改規約第54條規定：本社區應設置垃圾資源回收站(不是衣物回收箱)，經由管委會認可的熱心住戶(或是回收廠商)負責垃圾資源回收工作，回收所得金額乃是勞力所得，無須繳交社區 26 增訂規約第63條第12項規定：社區拜拜燒金紙乃民間習俗，不能禁止，但必須要在管委會公告的指定地方範圍內為之，指定的地方須由住戶和管委會討論決定後公告之

2025-03-26

TPHV-109-上-274-20250326-1

簡上

臺灣士林地方法院

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臺灣士林地方法院民事判決 113年度簡上字第202號上訴人陽明山廈管理委員會法定代理人賴世英訴訟代理人盧國勳律師複代理人石振勛律師被上訴人中國信託資產管理股份有限公司法定代理人朱文卿訴訟代理人謝昆峯律師張伃萱律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國113年5月20 日本院士林簡易庭112年度士簡字第1251號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事　實　及　理　由壹、程序事項　被上訴人之法定代理人原為吳春臺，於訴訟繫屬中變更為朱文卿，並由其具狀聲明承受訴訟（本院卷第94頁），核無不合，應予准許。貳、實體事項一、上訴人主張：上訴人所屬社區（下稱系爭社區）如附表所示之區分所有建物及停車位（下分別稱系爭房屋及系爭停車位，合稱系爭不動產）原為訴外人元盟開發股份有限公司（下稱元盟公司）所有，經被上訴人於民國108年12月25日拍賣取得。依系爭社區之住戶規約（下稱系爭規約）第11條第1 項約定，房屋管理費為每坪每月新臺幣（下同）50元，停車位清潔費為每停車位每月500元；而被上訴人所有系爭房屋作為商場使用之面積合計2415.83坪，系爭停車位合計共101 個，每月房屋管理費及停車位清潔費應為12萬791元、5萬50 0元。惟被上訴人自108年12月25日取得系爭停車位起迄於11 2年4月30日止，共計積欠停車位清潔費203萬1,403元未繳交；另自111年5月1日起至112年4月30日止，每月均短繳房屋管理費6萬1,085元，共計短繳73萬3,020元，爰依系爭規約第11條第1項約定，請求被上訴人如數給付，並以週年利率百分之10加計遲延利息等語。　　二、被上訴人則以：元盟公司仍為系爭不動產之所有人時，因將系爭不動產出租做為商場使用，系爭社區即於101年6月9日召開區分所有權人會議，決議系爭不動產由元盟公司自主管理，且每月僅須繳交管理費5萬元（下稱系爭101年決議），可知系爭社區之區分所有權人係以系爭101年決議就系爭不動產係另為分管約定，不適用系爭規約關於管理費繳納費率之約定。嗣被上訴人拍賣取得系爭不動產，亦繼續將之出租做為商場使用，並自主維護管理，兩造自仍受系爭101年決議拘束。是上訴人請求被上訴人繳交停車位清潔費及超過5 萬元之房屋管理費，並無理由等語，資為抗辯。三、原審判決：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人276萬4,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、本院得心證之理由：（一）按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號判決意旨參照）。經查：　　1.上訴人所屬系爭社區之系爭不動產原為元盟公司所有，經被上訴人於108年12月25日拍賣取得。嗣系爭社區於101年 6月9日做成系爭101年決議，決議元盟公司自主管理系爭不動產，並將其管理費調整為每月5萬元。而系爭社區於1 06年12月17日將系爭規約第11條第1項第2款修正為：「⑴ 房屋管理費每坪每月繳交50元管理費。⑵汽車停車位，每1 車位每月繳交500元清潔費。⑶大停車位，在不影響其他車子進出、停放及安全時，經管委會審核，管委會會議決議通過後，該停車位停放之第2部汽車，另每月收取1,000元清潔費。」惟修正前亦是以相同費率向住戶收取管理費。又元盟公司為系爭不動產之所有人時，將之出租予家樂福、思夢樂、海帝斯、王品公司。被上訴人取得系爭不動產所有權後，則將之出租予家樂福、世界健身、寶雅公司等情，為兩造所不爭執（本院卷第182頁），是此部分事實，應堪認定。　　2.因系爭不動產之原所有權人元盟公司係將系爭不動產出租予其他公司做為商場使用，故系爭社區做成系爭101年決議，約定系爭不動產由元盟公司進行自主管理，並將系爭房屋之管理費調降為5萬元，系爭停車位則毋庸收取清潔費，堪認系爭社區全體住戶係以系爭101年決議就系爭不動產另達成分管之約定。而被上訴人既為系爭不動產之受讓人，且其管理、使用系爭不動產之方式，亦與元盟公司相同；參以上訴人自陳：系爭101年決議嗣後沒有另為決議廢止或修正，系爭規約第11條第1項於106年12月17日修正僅係將費率明文化，修正前亦是以相同費率收取管理費等語（本院卷第180-181頁），可知系爭規約第11條第1項之修正僅係將針對一般住戶管理費之費率明文化，並無廢止或修正系爭101年決議之意思。是系爭101年決議既未經廢止或修正，其約定之分管內容仍屬合法有效，且此分管之內容亦為兩造所知悉，揆諸首開最高法院判決要旨，系爭社區之全體住戶及被上訴人自仍應受系爭101年決議之拘束甚明。　　　　3.上訴人固主張：上訴人另提供較多服務，被上訴人未如系爭101年決議般自主管理應不受系爭101年決議拘束云云。惟縱上訴人另對被上訴人出租系爭房屋之商家提供較多服務，亦僅係兩造間或上訴人與其他商家間有無成立其他法律關係之問題，系爭101年決議之效力並不因此而受影響，亦難依此逕認兩造有合意不受系爭101年決議拘束之意思。是上訴人上開主張，洵屬無據。　　（二）綜上所述，系爭101年決議既未經系爭社區之全體住戶另以其他決議廢止或修正，即仍屬合法有效，被上訴人自得主張繼受系爭101年決議之分管約定，即每月僅須就系爭不動產繳納管理費5萬元。是上訴人主張被上訴人應依系爭規約第11條第1項約定之費率繳納系爭房屋之管理費及系爭停車位之清潔費云云，顯屬無據。五、從而，上訴人依系爭規約第11條第1項約定，請求被上訴人應給付上訴人276萬4,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　王沛雷　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳菊珍　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊忠霖以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李宜羚附表：建物標示編號建號　　基地坐落 -------------- 　　建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積合計附屬建物用途 1 31467 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000○000○0號鋼筋混凝土造、19層樓 1層：1,199.27 2層：1,075.36 地下1層：756.91 陽台：205.83 全部備註共有部分（停車位）： 1.開明段三小段31420建號，面積1,452.53平方公尺，權利範圍10000分之1132 2.開明段三小段31425建號，面積507.91平方公尺，權利範圍10000分之4758 3.開明段三小段31426建號，面積7,876.41平方公尺，權利範圍10000分之1246 2 31417 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層鋼筋混凝土造、19層樓地下1層：1,580.16 全部備註共有部分（停車位）： 1.開明段三小段31420建號，面積1,452.53平方公尺，權利範圍10000分之506 2.開明段三小段31424建號，面積235.84平方公尺，權利範圍10000分之4430 3.開明段三小段31425建號，面積507.91平方公尺，權利範圍10000分之2322 4.開明段三小段31426建號，面積7,876.41平方公尺，權利範圍10000分之1662 3 31418 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層之1 鋼筋混凝土造、19層樓地下1層：388.83 地下2層：543.87 全部備註共有部分（停車位）： 1.開明段三小段31420建號，面積1,452.53平方公尺，權利範圍10000分之326 2.開明段三小段31424建號，面積235.84平方公尺，權利範圍10000分之2614 3.開明段三小段31425建號，面積507.91平方公尺，權利範圍10000分之1371 4.開明段三小段31426建號，面積7,876.41平方公尺，權利範圍10000分之976 4 31419 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層鋼筋混凝土造、19層樓地下1層：952.36 地下2層：102.01 全部備註共有部分（停車位）： 1.開明段三小段31420建號，面積1,452.53平方公尺，權利範圍10000分之368 2.開明段三小段31424建號，面積235.84平方公尺，權利範圍10000分之2956 3.開明段三小段31425建號，面積507.91平方公尺，權利範圍10000分之1549 4.開明段三小段31426建號，面積7,876.41平方公尺，權利範圍10000分之1104

2025-03-26

SLDV-113-簡上-202-20250326-1