履行契約
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第178號
上 訴 人 蔣珍珍
訴訟代理人 何曜男律師
被上訴人 寶來地產有限公司
法定代理人 林寶珠
訴訟代理人 張名賢律師
複代理人 吳昱熹律師
上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於民國113年5月10日
臺灣高雄地方法院112年度訴字第370號第一審判決提起上訴,本
院於114年2月5日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:兩造於民國110年3月12日共同簽立2份土地
整合承諾書(下稱承諾書),約定上訴人委託被上訴人自同
日起至111年3月12日,以共計新臺幣(下同)5千萬元整合
出售如原判決附表所示不動產(下稱系爭不動產),並約定
如於委託期間整合出售系爭不動產,上訴人願於收受簽約款
同時1次給付被上訴人整合出售金額之3%服務費。嗣承諾書
約定委託期間屆滿,被上訴人未完成整合出售,然上訴人仍
繼續委請被上訴人尋找買家,但因系爭不動產整合出售有難
度,兩造遂口頭協議如能以5千萬元整合出售,上訴人除承
諾書所定出售金額3﹪服務費外,同意再自出售價金讓利100
萬元予被上訴人為額外服務報酬。嗣被上訴人尋得訴外人高
信建設股份有限公司(下稱高信公司)願以5千萬元向上訴
人購買系爭不動產,並安排上訴人於111年6月16日前往地政
士黃淑美事務所,與高信公司簽訂買賣合約。惟上訴人到場
後考量其自價金額外給付被上訴人100萬元服務報酬,等同
未實際取得該100萬元買賣價金,且履約保證費用通常以成
交總價萬分之6計算,國稅局亦以成交總價向上訴人課稅,
故要求被上訴人應負擔此100萬元之履約保證費用、綜合所
得稅,經被上訴人負責人林寶珠當場同意,兩造遂共同簽立
協議書,約明被上訴人應負擔此100萬元之履約保證費用、
綜合所得稅,並於被上訴人收取服務費時預留扣除5千元。
詎上訴人與高信公司簽訂買賣合約後,上訴人僅給付按價金
5千萬元之3%之服務費即150萬元,拒絕依協議書給付額外服
務報酬995,000元(100萬元扣除上訴人預留之5千元)。爰
依協議書之法律關係,提起本件訴訟等情。並於原審聲明求
為命上訴人應給付被上訴人995,000元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;暨願供擔
保請准宣告假執行之判決。原審判命上訴人如數給付,上訴
人聲明不服,提起上訴。並答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:林寶珠及被上訴人員工即訴外人許詒庭於111
年5月下旬,邀約伊至訴外人陳華容在高雄市○○區○○○路00號
店面交談,向伊與陳華容謊稱:鄰居即訴外人陳志銘不願搬
遷出售房地,須由伊與陳華容各給付搬遷費100萬元及150萬
元,陳志銘才願意搬離出售,整合出售案才會成功云云。許
詒庭後來不斷打電話遊說,伊誤信為真,同意實拿4,900萬
元,始與被上訴人簽立協議書,但伊認知差額100萬元,是
補償陳志銘之搬遷費,而非給付被上訴人服務費,協議書雖
約明價金5千萬元,伊實拿4,900萬元,但並無約明差額100
萬元係給付被上訴人之服務費,兩造意思表示顯未一致。縱
認兩造間有成立協議書,亦係伊受被上訴人詐欺所簽立,伊
於111年7月1日向陳志銘查證從未要求搬遷費,已於112年2
月10日以存證信函對被上訴人為撤銷協議書之意思表示,並
於同年月13日送達,被上訴人不得再依協議書請求給付服務
費100萬元。且被上訴人已向伊收取服務費150萬元,協議書
約定被上訴人額外收取100萬元服務報酬,已違反不動產經
紀業管理條例第19條所定經紀業或經紀人員不得收取差價或
其他報酬,應屬無效云云,資為抗辯。並上訴補稱:協議書
之簽立過程,係受被上訴人欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊
,為公平交易法第25條所定足以影響交易秩序之欺罔行為,
應屬無效,但伊仍以存證信函撤銷該意思表示,故被上訴人
不能據以請求給付云云,聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在
第一審之訴駁回。
三、兩造間之不爭執事項:
㈠兩造於110年3月12日共同簽立原證1之承諾書(審訴卷頁13至
15),約定上訴人委託被上訴人自同日起至111年3月12日止
之期間,整合出售上訴人所有系爭不動產,委託出售金額共
計5千萬元,如被上訴人在前揭委託期間整合出售系爭不動
產,上訴人願給付整合出售金額之3%作為服務費,並於上訴
人收受簽約款項同時1次付清服務費予被上訴人。
㈡被上訴人於承諾書約定之委託期間無法完成系爭不動產之整
合出售。
㈢被上訴人於委託期間經過後,尋得高信公司願以5千萬元向上
訴人購買系爭不動產,並安排上訴人於111年6月16日前往地
政士黃淑美之中正地政士事務所,就系爭不動產與高信公司
簽訂買賣合約。之後上訴人已以開立支票之方式,給付按出
售金額5千萬元之3%計算服務費即150萬元予被上訴人。
㈣上訴人於111年6月16日在中正地政事務所,與被上訴人共同
簽立原證2之協議書(審訴卷頁17),其上記載;上訴人賣5
千萬元,實際收到4,900萬元,差額100萬元的履保費用和綜
合所得稅費用由被上訴人出。所有費用上訴人在被上訴人收
取服務費時預留5千元作為履保和綜所稅費用。
㈤上訴人於112年2月10日以被證1之存證信函(審訴卷頁67至69
)對被上訴人為撤銷協議書之意思表示,並於同年月13日送
達。
㈥原證5之譯文(訴卷頁25至27),為上訴人與許詒庭於111年6月
15日或16日之電話錄音內容。
四、爭點:
㈠上訴人是否得於上訴二審後提出:協議書之簽立,有足以影
響交易秩序之欺罔行為云云之攻擊或防禦方法?如是,則協
議書之簽立,是否有足以影響交易秩序之欺罔行為?
㈡上訴人簽立協議書,是否受詐欺而為意思表示?其是否已合
法撤銷該意思表示?
㈢協議書之簽立,是否違反不動產經紀業管理條例第19條規定
而無效?
㈣被上訴人是否得依協議書之約定,請求上訴人給付995,000元
?
五、本院判斷:
㈠上訴第二審程序,當事人不得提出新攻擊或防禦方法,但有
對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者,不在此限。
民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文。上訴人於原
審抗辯:伊簽立之協議書,係受被上訴人詐欺而為意思表示
云云,再於上訴第二審後所辯:伊簽立協議書之過程,係受
被上訴人欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊,為公平交易法第
25條所定足以影響交易秩序之欺罔行為,應屬無效,但伊仍
以存證信函撤銷該意思表示,被上訴人不得據以請求給付10
0萬元云云,核屬對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補
充,應予許可。
㈡關於上訴人簽立協議書,是否受詐欺而為意思表示之爭點,
雖兩造仍互有攻防,惟經核兩造之攻擊或防禦方法及舉證,
與其等各於原審所為相同,而原判決已詳為論述:觀諸上訴
人與許貽庭於111年6月15日電話談話錄音內容,上訴人與許
貽庭明確表示如能以5千萬成交,上訴人願再降100萬元,扣
掉服務費150萬元,實拿4,750萬元,並未提及給付陳志銘搬
遷費等情(訴卷頁25至27)。協議書亦約明:上訴人賣5千
萬元,實際收到4,900萬元,差額100萬元的履保費用、綜所
稅由被上訴人出,所有費用,上訴人在被上訴人收取服務費
時預留5千元作為履保、綜所稅用等情(審訴卷頁17)。足
見兩造確就系爭不動產以5千萬元出售,上訴人除給付服務
費150萬元,願再減收100萬元,實收4,750萬元,減收之100
萬元之履保費用、綜所稅由被上訴人負擔,並從被上訴人得
向上訴人收取之服務費扣除等事項成立協議。上訴人就其所
辯:林寶珠、許貽庭詐騙伊與陳華容,須各付搬遷費100萬
元、150萬元予陳志銘云云,舉陳志銘證詞、陳華容證詞為
證,惟陳志銘僅係聽聞上訴人轉述(訴卷頁144至145、147
至148),陳華容證述(訴卷頁159至164)無法證明許貽庭
或林寶珠有向上訴人遊說為真。且據上訴人所辯:伊係於11
1年7月1日問陳志銘得知其無要求搬遷費(訴卷頁152),卻
於112年2月10日被上訴人起訴後才以存證信函表示受詐欺,
撤銷協議書之意思表示(審訴卷頁67至69),且自承伊問陳
志銘後,沒質問林寶珠或許貽庭,也沒有特別告訴陳華容,
不合常理。此外,上訴人就其所辯係受被上訴人詐騙而為協
議書之意思表示云云,未能提出其他積極證據證明。本院就
此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判
決相同,依民事訴訟法第454條第2項前段規定,茲引用之,
不再贅述。是故上訴人雖於112年2月10日以存證信函對被上
訴人為撤銷協議書之意思表示,並不合法。
㈢至於上訴人就其所辯:協議書簽立之過程,係受被上訴人欺
瞞、誤導或隱匿重要交易資訊,為公平交易法第25條所定足
以影響交易秩序之欺罔行為云云,為被上訴人所否認。然上
訴人並未就此所辯舉證證明,殊無可採。
㈣關於協議書之簽立,是否違反不動產經紀業管理條例第19條
規定而無效之爭點,兩造仍互有攻防,惟經核兩造之攻擊或
防禦方法及舉證,與其等各於原審所為相同,而原判決已詳
為論述:被上訴人雖依約已向上訴人收取系爭不動產出賣價
金5千萬元之3%即150萬元之服務費,再依協議書收取100萬
元,並非不動產經紀業管理條例第19條所定之差額或其他報
酬,且被上訴人收取之服務報酬共250萬元,為系爭不動產
買賣價金之5%(計算式:250萬元÷5千萬元=5%),未逾內政
部發布之不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條規定實際成
交價金6%。故兩造簽立協議書,由被上訴人收取共250萬元
之服務報酬,並未違反不動產經紀業管理條例第19條之規定
。本院就此爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意
見與原判決相同,依民事訴訟法第454條第2項前段規定,茲
引用之,不再贅述。
㈤關於被上訴人是否得依協議書約定,請求上訴人給付995,000
元之爭點,兩造互有攻防,惟經核與原審各為攻防相同,原
判決已詳為論述:協議書已約明差額100萬元之履保費用與
綜所稅費,由被上訴人出;所有費用,上訴人在被上訴人收
取服務費時預留5千元作為履保、綜所稅用等情,悉如前述
,縱未約明差額100萬元係給付被上訴人,然兩造簽立協議
書之真意係欲給付被上訴人,堪予認定。故被上訴人辯稱差
額100萬元係給付陳志銘搬遷費云云,要無可取。本院就此
爭點兩造所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判決
相同,依民事訴訟法第454條第2項前段規定,茲引用之,不
再贅述。是被上訴人得依協議書約定,請求上訴人給付995,
000元(差額100萬元扣除預留5千元)。
六、綜上所述,被上訴人依協議書之法律關係,請求上訴人給付
995,000元,及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月14日(審
訴卷頁45之送達證書,原判決第10頁第23行誤繕為112年2月
24日)起至清償日止,按週年利率5%算之利息,自屬正當,
應予准許。原審判命上訴人如數給付,並無不合。上訴論旨
指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回其上
訴。本件事證已臻明確,兩造其餘主張、抗辯等攻防方法及
卷附其他證據,經本院斟酌後,咸認與判決結果不生影響,
均毋庸再予一一論述,附此敘明。
據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第一庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 劉傑民
法 官 劉定安
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
書記官 陳慧玲
KSHV-113-上易-178-20250227-1