分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第448號
原 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 郭曉蓉
訴訟代理人 龔維智律師
複代理人 黃俊瑋律師
被 告 洪傳仁
訴訟代理人 陳茂隆
洪淑如 新北市○○區○○街00巷00○00號2
被 告 洪張柳
兼
訴訟代理人 洪淑如
被 告 洪玉娟
兼前三人共
同訴訟代理
人 陳常棻
被 告 洪芬香
洪芬芬
洪瑞瑛
洪婉美
魏人仰
王永勝
林憶聰
兼訴訟代理
人 林學雨
被 告 洪百炎
訴訟代理人 劉孟錦律師
複代理人 劉哲瑋律師
被 告 洪喜玉
洪富珠
兼送達代收
人 洪富美
被 告 洪博(原名高木博)
洪黃德
前二人共同
訴訟代理人 張國清律師
被 告 林文章
李長儒
李佩貞
兼前二人共
同訴訟代理
人 李長恩
被 告 林雅雲
葉環溶
何樵
徐淑美
梁政忠
陳怡年
陳怡華
黃炳勲(兼李素雲之承受訴訟人)
兼前三人共
同訴訟代理
人 陳怡君
被 告 黃郁芳(即李素雲之承受訴訟人)
陳怡伶
前六人共同
訴訟代理人 林冠廷律師(已解除委任)
徐志明律師
上一人之
複代理人 戚本昕律師
李侑宸律師
被 告 張靜怡
張介民兼林素真之承當訴訟人
張景清
張瓊華(兼林素真之承當訴訟人)
林蕙妮(兼林莊秀瓊之承當訴訟人)
林黃淑媛(兼林國鈞之承當訴訟人)
陳秀鳯(即林素真之承當訴訟人)
林嘉盈(即林國鈞之承當訴訟人)
林敬修(即林黃淑媛之承當訴訟人)
林敬倫(即林黃淑媛之承當訴訟人)
林蕙玲(即林莊秀瓊之承當訴訟人)
前十人共同
訴訟代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師
張世興律師
受告知人 何娟宜
上列當事人間分割共有物事件,本院於民國114年2月13日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
兩造共有如附表所示之臺北市○○區○○段○○段○000○00000地號土地
,應予以變價分割,所得價金由兩造各依附表「應有部分比例」
欄所示比例分配。
訴訟費用由兩造依附表「應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按財政部設國有財產局(102年1月1日改制為國有財產署)
,承辦國有財產之取得、保管、使用、收益及處分事務,此
觀國有財產法第1條及第9條第2項之規定自明。準此,凡因
有關國有財產之處分涉訟者,除別有規定外,應以國有財產
署為原告或被告,其當事人之適格始能謂無欠缺(最高法院
107年度台上字第1871號判決意旨參照)。查,臺北市○○區○
○段○○段000○00000地號土地(以下合稱系爭土地)共有人之
一為中華民國,管理者為財政部國有財產署,此有土地建物
查詢資料在卷可稽(見本院卷四第472頁),原告提起本件分
割共有物訴訟,當事人適格並無欠缺。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係,雖移轉於第三人,於
訴訟無影響。前項情形,第三人經兩造同意,得聲請代移轉
之當事人承當訴訟;僅他造不同意者,移轉之當事人或第三
人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟,民事訴訟法第254
條第1、2項分別定有明文。次按訴狀送達後,原告不得將原
訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者,不在此限:
請求之基礎事實同一者;該訴訟標的對於數人必須合一確定
時,追加其原非當事人之人為當事人者,民事訴訟法第255
條第2、5項分別定有明文。又當事人喪失訴訟能力或法定代
理人死亡或其代理權消滅者,訴訟程序在有法定代理人或取
得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止;第168條至第1
72條及前條所定之承受訴訟人,於得為承受時,應即為承受
之聲明;他造當事人,亦得聲明承受訴訟,民事訴訟法第17
0條、第175條分別定有明文。再者,原告於判決確定前,得
撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者,應得
其同意。訴之撤回應以書狀為之。以書狀撤回者,自前項撤
回書狀送達之日起,10日內未提出異議者,視為同意撤回。
民法第262條第1、2、4項亦有明文。
三、原告起訴後,林素真於民國112年3月28日將其所有系爭土地
應有部分1/24,分別移轉登記應有部分予張瓊華、張介民、
張景清(各取得1/72應有部分),張景清復於同年4月7日移
轉登記其應有部分全部予陳秀鳳(見本院卷三第259至277頁
),原告於112年11月10日具狀聲明由上開三人承當訴訟(
見本院卷三第257頁),且於113年5月22日具狀追加陳秀鳳
為被告(見本院卷四第17頁),應予准許。又林國鈞於112
年2月10日將系爭土地應有部分1/24移轉登記予林嘉明,林
嘉明復於同年2月20日移轉登記其應有部分全部予被告林黃
淑媛(見本院卷三第281至291頁),林國鈞於112年11月10
日具狀聲明由林黃淑媛承當訴訟(見本院卷三第279頁),
林黃淑媛於113年3月4日將系爭土地各1/48移轉登記林嘉明
,林嘉明復於同年4月23日將其應有部分移轉登記林國鈞,
林國鈞復於同年5月15日將其應有部分移轉登記林嘉盈(見
本院卷四第299至313頁);林黃淑媛於113年4月24日分別贈
與系爭土地各1/48予林敬修、林敬倫(見本院卷四第315至3
25頁),林黃淑媛於113年11月19日具狀聲明分別由林嘉盈
、林敬修、林敬倫承當訴訟(見本院卷四第295至296頁),
原告均表示同意,並於113年5月22日具狀撤回林國鈞之起訴
(見本院卷四第17頁),於113年11月28日具狀追加林嘉盈
、林敬修、林敬倫為被告(見本院卷四第371頁),應予准
許。又林莊秀瓊於112年2月10日將系爭土地應有部分移轉登
記予林蕙妮(見本院卷三第293至299頁),林莊秀瓊於112
年11月10日具狀聲明由林蕙妮承當訴訟(見本院卷三第279
頁),林蕙妮於113年5月23日將系爭土地應有部分各1/24移
轉登記予林莊秀瓊(見本院卷四第327至333頁),林莊秀瓊
於113年12月4日將系爭土地應有部分各1/24移轉登記予林蕙
玲(見本院卷四第453至459頁),林蕙玲於113年12月16日
具狀聲明承當訴訟(見本院卷四第451頁),原告同意並撤
回對林莊秀瓊之起訴、追加林蕙玲為被告(見本院卷四第47
0頁),應予准許。又李素雲於112年1月25日死亡,其繼承
人為黃炳勲、黃郁芳,原告於113年4月30日具狀聲明由上開
繼承人承受訴訟(見本院卷三第449至450頁),而黃炳勲、
黃郁芳於113年5月6日具狀聲明承受訴訟(見本院卷三第481
至482頁),原告於113年5月22日具狀撤回李素雲為被告(
見本院卷四第18頁),應予准許。又林憶聰於112年2月7日
將系爭土地之242地號土地應有部分91/12600贈與為原因移
轉登記林學雨(見本院卷三第461至463頁),原告於113年5
月22日具狀追加林學雨為被告(見本院卷四第17頁),應予
准許。又陳怡年、陳怡君分別將系爭土地應有部分各1/360
贈與陳怡玲,陳怡玲於112年2月18日完成移轉登記(見本院
卷三第495至497頁),且於113年5月6日具狀聲明承當訴訟
(見本院卷三第493至494頁),原告於113年5月22日具狀追
加陳怡玲為被告(見本院卷四第17頁),應予准許。另被告
洪富金於109年2月27日贈與其應有部分予張靜怡,於109年3
月17日辦理登記,原告於113年11月28日變更張靜怡為被告
(見本院卷四第370頁),應予准許。
貳、實體事項:
一、原告主張:
㈠系爭土地為原告與被告等所共有,又兩造就系爭土地並未訂
定不分割之協議,亦無依物之使用目的不能分割之情形,因
共有人眾多,且使用情況複雜,原告無意願維持共有關係,
故依據民法第823條第1項及第824條第2項規定主張變價分割
。
㈡分割方案如下:
兩造共有坐落系爭土地,除原告主張變價分割外,其餘共有
人提出之分割方案一、二、三均為原物分割,甚至有反對分
割欲維持現狀者,該部分之共有人已明確表達有繼續保持共
有之意願,而原告主張變價分割,即無意再繼續維持共有之
關係;然本件若採原物分割,倘分割後原告仍須與其他共有
人就部分土地繼續維持共有,明顯將強迫無意繼續保持共有
之原告,仍與其他共有人繼續維持共有,並無法達成原告起
訴分割欲消滅共有關係之訴訟目的,原告日後勢必須再訴請
分割,消滅及結束新成立之共有關係,徒增訴訟及費用之負
擔,基此,參考首揭說明,及多數共有人有繼續保持共有之
意願,原告除原先主張之變價分割外,再提另一分割方案,
將原告之應有部分於鑑定價格後,分歸予有意維持共有之一
人或數人,並由取得原告土地持分之共有人以鑑定價格補償
原告。
㈢並聲明:
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段000○○○000地號土地)、2
42-1地號土地(下稱242-1號土地),面積分別為2,780平方
公尺、226平方公尺,請准予變賣分割,所得價金由兩造按
附表所示應有部分之比例分配。
二、被告答辯:
㈠被告林蕙妮、張瓊華、林黃淑媛、張景清、張介民、陳秀鳳
、林嘉盈、林敬修、林敬倫、林惠玲(下稱林蕙妮等10人)
:
⒈本件分割方法如下:
⑴分割方法一:如附圖所示,系爭土地其中242地號土地東北側
角落三角形部分(即編號A、B、C部分)與223地號緊鄰,並
為永春街所切割,被告林蕙妮等10人請求將該部分占242地
號土地比例甚低之小塊土地原物分割歸被告林蕙妮等10人共
有,日後得與223地號之鄰地整合利用。被告林蕙妮等10人
於242地號土地持份所得分配面積為926.64平方公尺,經被
告等推估,應遠高於附圖一所示242地號土地東北側角落部
分土地之面積,則將該東北側角落部分土地原物分割給被告
林蕙妮等10人,並無持分不足之問題。至於被告林蕙妮等10
人依此方案原物分割後,如尚有剩餘之對應面積土地未分配
,就此部分同意採取變價分割方式。
⑵分割方法二:本件系爭土地,目前各共有人所提出之分割方
法,主要有「變價分割」,以及「部分共有人維持共有之原
物分割」方案,又目前主張維持共有原物分割方案之共有人
所提出之分割方法,所涉爭議主要在於系爭土地之242地號
土地東北側空地(即附圖A、B、C部分)、系爭土地之242地
號土地中間道路(即附圖D、E、F部分)、系爭土地之242地
號南側、242-1地號違建建物占據部分(即附圖G、H、I、J
、K、L部分)應如何分配。被告洪博等人雖提出維持共有同
意書(合計持份42.77%)主張願維持共有,並主張分得複丈
成果圖C、F、I、L部分;被告洪百炎等3人具狀表示願維持
共有(合計持份10.7%),並主張分得複丈成果圖B、E、H、
K部分。惟上開被告等所主張之分割方法,將242地號土地東
北側空地大部分均劃歸其等共有人所分得,相對於其他共有
人而言須多耗費勞力、金錢訴諸訴訟請求拆除違建,方得實
際利用土地,上開被告等不費任何代價即可立即利用已清空
之土地,其等共有人所提出之分割方法,對於其他共有人而
言,實屬不公。是為兼顧各共有人對於系爭土地各部分分配
土地之公平,並弭平各共有人所提出分割方案之爭端,被告
林蕙妮等10人另提出原物分割方案,以「等比例」分配系爭
土地之242、242-1地號土地上空地、道路及違建房屋之地塊
予各組共有人,各組共有人應分配與持份比例相同之空地、
道路、違建房屋之地塊,被告林蕙妮等10人占應有部分3分
之1,故附圖A、B、C部分應有面積189.14平方公尺,附圖D
、E、F部分面積為52.19平方公尺,242地號土地其餘部分應
有面積分得685.33平方公尺,另分得242-1地號土地面積應
有部分75.33平方公尺,此分割方案應能消弭目前主要各分
割方案都要爭取較大空地之主要爭議。
⑶分割方法三:附圖所示C、F、I、L部分,由被告洪博等23人
分得(合計應有部分0000000/0000000),B、E、H、K部分
由被告林蕙妮等10人分得(合計應有部分1/3);A、D、G、
J部分由其他共有人維持共有(合計應有部分502908/000000
0)。
⒉又系爭土地所座落之水源地區,目前已通過都市計畫主要計
畫之審議,將由公園用地變更為住宅區,依臺北市公共設施
用地變更為可建築土地之通案處理原則,土地所有權人應將
30%之土地回饋予臺北市,並以集中回饋為原則,由臺北市
政府於細部計畫內另訂,再重新辦理地籍分割測量,故在細
部計畫尚未核定之前,系爭土地因尚未確認是否要回饋予臺
北市政府,自無從辦理地籍之分割測量,故系爭土地現時有
無法分割之限制,縱予以分割亦無實益等語,以資抗辯。並
聲明:原告之訴駁回。
㈡被告陳常棻、李長恩、李長儒、李佩貞、洪瑞瑛、洪婉美、
洪芬芬、洪芬香、洪張柳、洪傳仁、洪淑如、洪玉娟、王永
勝:
⒈被告李長恩、李長儒、李佩貞、洪博、洪張柳、洪傳仁、洪
淑如、洪玉娟、洪芬芬、洪芬香、洪婉美、洪瑞瑛、王永勝
、黃炳勲、黃郁芳、陳怡年、陳怡華、陳怡君、陳怡伶、陳
常棻、洪博、洪百炎、林文章、洪黃德等人達成土地部分共
有理念,請求對系爭土地進行部分共有分割。無共有理念欲
變賣者,同意系爭土地結束原共有關係且完成土地分割後,
變價其私人持份土地。
⒉被告陳常棻、李長恩、李長儒、李佩貞、洪瑞瑛、洪婉美、
洪芬芬、洪芬香、洪張柳、洪傳仁、洪淑如、洪玉娟、王永
勝(下稱陳常棻等13人)並無取得原告土地持分之意願,是
故應由有意願取得原告土地持分之共有人,提出鑑價單位及
鑑價問題之意見,被告陳常棻等13人仍堅持原物分割。
⒊被告陳常棻等13人請求依據渠等意願,將被告林蕙妮等10人
分割方法二與分割方法三合併之土地,進行部分共有分割。
渠等明知本案中其他被告也同樣持有223地號土地所有權,
卻刻意隱瞞此事實,企圖獨占永春街以北三角空地後,又主
張永春街以南變價分割,嚴重損害其他共有人之權益。獨占
空地之主張不能得逞後,又以都市計畫為由,變更為繼續維
持共有之主張,阻止原物分割之權利,但依被告陳常棻等13
人於110年10月14日致市長信箱所詢有關本案有無不可分割
之事由,經古亭地政事務所回覆本案之土地尚無法定分割限
制。
⒋又被告林蕙妮等10人主張他們持有臺北市○○區○○段○○段000地
號,因此希望將三角地分割予林蕙妮等10人持有,此方案實
屬不公。除林國鈞等人以外,本案中其他被告地主,也同樣
有223地號土地共同持有權,要求公正分割永春街以北三角
空地(即附圖A、B、C部分)與242地號土地其他區域。
⒌反對被告林蕙妮等10人與被告洪富美、洪富珠、洪喜玉、張
靜怡(下稱被告洪富美等4人)「不得分割」與「維持現狀
」之主張,依民法第823條之規定,兩造共有之土地,並無
不能分割或約定有不分割之情形,故應依規定共有人得隨時
請求分割。渠等所提都市計畫法第23條乃細部計畫之規定,
而細部計畫必須等通盤檢討案經內政部審核通過並公告實施
後,再由臺北市政府擬定,而回饋地的詳細面積與位置才能
確定。又都市計畫法第26條規定擬定計畫之機關每3年內或5
年內至少應通盤檢討一次。另依都市計畫法第15條第2項規
定後段,說明實施進度為5年為一期,最長不得超過25年,
若依該等之論述,民法第823條豈不形同虛設,再者被告林
蕙妮等10人認為回饋地座落之處未決定前,無從判斷何種分
割方案對共有人最為有利,所以可能受到損失而主張維持現
狀,但卻提出獨占三角空地後其餘變價分割,嚴重侵害其他
共有人權益之主張。且該都市計畫案自107年9月26日起至10
7年11月4日止,公開展覽40天,經108年4月18日都委會第74
6次會議、108年6月13日都委會第749次會議決議組成專案小
組,經召開2次專案小組及1次現場會勘討論完竣,方才提委
員會審議。然被告林蕙妮等10人與洪富美等4人明知該計畫
案進行中,卻不於第一次答辯時即行「不得分割」與「維持
現狀」之主張,而與原告共同主張變價分割,直至被告陳常
棻等人提出部分分割之主張,才又變更為「不得分割」與「
維持現狀」之主張,以資抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
㈢被告洪博、洪黃德:
⒈被告洪黃德同意洪百炎所提出之分割方案。又被告洪博認本
件因共有物之裁判上分割,依法應以原物分割為原則。有關
原告就系爭土地之分割請求,其分割方法前此既未有經共有
人之協議,而原告也未曾主張系爭土地有何事實上或法律上
之困難,以致有無法進行原物分割之情況,於法自應認為系
爭土地之裁判分割,仍應以原物分配之方式行之。再據被告
林蕙妮等10人稱242地號土地東北側角落之「三角地形部分
」,乃係緊鄰於同地段之223地號土地,渠等亦同樣持有223
地號土地之應有部分,為使日後兩地可得整合為利用,請將
該三角地形部分分割由原告林蕙妮等10人共有云云。然據系
爭土地現時之共有人均屬相同,而經比對223地號之土地登
記謄本所初步能辨識者,在242地號土地之現有地主中,除
原告、魏人仰、洪富金、何樵、徐淑美及梁政忠等6人似非2
23地號土地之共有人之外,其餘地主(包括洪博)也均係同
樣持有223地號土地之持分。若謂被告林蕙妮等10人可因為
便日後兩地整合利用之需求而請求分割受取系爭土地之242
地號土地東北側角落之三角形空地部分,則包括被告洪博在
內之其他同樣持有223地號土地所有權之同案被告,被告洪
博遭排除於分配此三角形空地所有權之外為無理由。
⒉尤其,據242地號土地現今在永春街以北之部分即被告林蕙妮
等10人所稱之「三角地形部分」,前此已經國防部陸軍後勤
指揮部將原營區所屬工作物大部清空,準備歸還予共有人全
體(永春街以南部分,現今則均遭第三人違法占用)。換言
之,系爭土地中之242地號土地現今唯一可稱為空地而未經
第三人違法占用之部分,即是被告林蕙妮等10人所主張應受
分配之「三角地形部分」。事實上,共有物之應有部分依法
應係抽象的存在於共有物之任何一部分,而非具體的侷限於
共有物之特定部分。既然242地號土地現係大部分遭第三人
違法占用,而242-1地號土地又已因被列為計畫道路分割出
來,則本件在進行共有土地之裁判分割時,其已遭第三人占
用部分之損害及列為計畫道路之負擔,按理也均應由所有共
有人來共同承擔,因此足認被告林蕙妮等10人上開分割方法
,明顯違反實質公平原則而不足採用。
⒊被告洪張柳、洪傳仁、洪淑如、洪玉娟、洪芬芬、洪芬香、
洪婉美、王永勝、李佩貞、李長恩、陳怡年、黃炳勲、黃郁
芳、陳怡華、陳怡君、李長儒、洪瑞瑛與陳常棻等人,因基
於共同之利益考量,均願於系爭土地分割後與被告洪博繼續
維持共有關係,加總後所擁有之系爭土地中242地號、242-1
地號土地持分已達77/180,上開被告等均願於系爭土地裁判
分割之後繼續維持共有關係,且其等所擁有之系爭土地持分
也已達到77/180,更也同時擁有鄰接系爭土地之同地段223
地號之龐大持分,則為使該地段之土地整合利用能發揮最大
之社會經濟效能,爰參照民法第824條第4項之規定,將如分
附圖C、F、I、L部分土地,分由上開被告等繼續維持共有。
此舉除能符合上揭同時具有空地部分(即永春街以北之「三
角地形部分」)、永春街部分、第三人占用部分及計畫道路
部分(即遭官方逕為分割之242-1地號部分」)等四種地況
之公平處理原則之外,其所能整合之同地段223地號土地利
用效能,也非係僅有持分1/3之被告林蕙妮等10人之方案所
能及,更且無礙於其等對於各該土地之整合利用。
⒋又考量系爭土地之242地號、242-1地號土地之部分共有人持
分偏低,縱然欲獨立分得土地也仍然無法達到一般土地可得
被利用之經濟規模,且也無法承受包含有空地部分(即永春
街以北之「三角地形部分」)、永春街部分、第三人占用部
分及計畫道路部分(即遭官方逕為分割之242-1地號部分」
)等四種地況之分配負擔,部分共有人如原告、洪喜玉、洪
富美、洪富珠、洪富金等人已不願再持有土地而希望能分得
其價金之情況,再經斟酌葉環溶及林雅雲2人之抵押權人何
娟宜也希望債權直接受清償等意見,此部分共有人及其債權
人等之持分,應參照民法第824條第3項之規定,使其等不受
土地分配,而改由其他願意承受之共有人來以金錢來補償之
。
㈣被告洪百炎:
⒈被告林蕙妮等10人提出之分割方案,由林國鈞等8人分割取得
,如附圖A、B、C所示部分之三角區域土地,其理由無非以
渠等亦為系爭土地之242地號土地相鄰之223號地號土地之共
有人,為日後得兩地整合利用。
⒉惟被告洪百炎亦為223地號土地之共有人,其餘尚有35名本案
被告亦為223地號土地之共有人,故被告林蕙妮等10人所據
理由,亦存於其餘被告;再者,該三角區域土地係系爭土地
之242地號土地上,唯一之空地,倘由被告林蕙妮等10人單
獨分割取得,而其餘尚存有占用建物之土地由其餘被告分割
取得,實非公平,此分割方案不足採。
⒊被告洪百炎欲原物分割,與被告洪傳仁、洪張柳、洪芬香、
洪芬芬、洪瑞瑛、洪婉美、王永勝、陳怡年、陳怡華、陳怡
君、陳怡伶、陳常棻、洪博、洪淑如、洪玉娟、李長恩、李
長儒、李佩貞、黃炳勲、林文章、洪黃德、黃郁芳分得如附
圖C、F、I、L部分所示之土地,並繼續維持共有關係。其餘
共有人就其餘土地,予以變價分割或維持共有,被告無意見
。
㈤被告林文章:
同意洪百炎所提出之分割方案。
㈥被告洪富美、洪富珠、洪喜玉、張靜怡:
系爭土地於109年7月2日臺北市政府已修正同意變更為建地
,且已送至內政部專案小組審議。況且系爭土地乃是公園預
用地,上有不計其數的違建戶冒然行使法拍恐有其難度,如
能變更成建地之後再行處理,方為上策。基於上述因素原告
主張的「變價分割」應變更為「維持現狀」。又洪富美另稱
系爭土地經劃分都市更新計劃就無須分割,以待整合定案而
維持原狀。
㈦被告陳怡伶、陳怡年、陳怡華、陳怡君、黃炳勲、黃郁芳:
⒈系爭土地長期為軍方單方意思占有,近年來多位地主爭取始
得有嘉禾新村租金補貼,國防部直至109年拋棄占有,至今
尚有當年隨軍隊無償占用戶問題。臺北市政府自45年至今持
續不斷以行政計畫劃定系爭土地為公共設施保留地,始終未
能施行及徵收妨礙土地所有人對土地之規劃利用,故分割無
法改變現況。
⒉系爭土地已為臺北市政府列入都市計畫中正區主要計畫項目
中,未來將採都市更新方式辦理開發,得整體規劃、分期分
區開發。土地持有人共有同一系爭土地,每人僅持分有異,
一旦實物分割,土地持有人各自擁有不同的小塊土地,徒增
協商的困難,故實物分割不利都更的進行,有害公益。都市
計畫已將系爭土地由不值錢的公園預定地變更為有價值的住
宅用地,未來土地價值之增長已可預期,若將系爭土地變價
分割,投資者可趁拍賣低價買入,待地目變更後高價賣出,
故變價分割就是賤價變賣土地持有人的祖產,圖利投機者,
又地目變更前拍賣,損害土地持有人可期待之利益,有違社
會公平正義,故反對變價分割,希望繼續維持共有。
⒊原告提起變價分割訴訟,不具公益,有違國家賦予職責,臺
北市都市更新處表示「...為推動上開更新地區開發,本府
刻研議以公辦都更辦理...」、「...故本處 於112年初即
啟動與土地及建物管理機關協商,請其本於管理機關權責先
行排占...」、「...所陳242地號土地係為國私共有,如有
相關占用排除情形及進度疑義,建請逕洽國有土地管理機關
財政部國有財產署釐清...」。故原告在臺北市政府辦理排
占事宜負協助義務,其主張共有人數眾多,且使用情況複雜
,無意願維持共有,僅為免去自身職責提起訴訟,無關公益
。
⒋變價分割圖利投機者,侵害土地所有人可期待之利益,有違
社會公平正義。系爭土地若判決變價分割,可不斷減價拍賣
,土地所有人縱認有賤賣之虞,因總價龐大無力聲明承受,
終將由貪婪團體透過公權力以低價掠奪。在無公益目的下,
以公權力將私人土地所有權強制移轉為利益團體所有,有違
公平正義。
⒌系爭土地目前仍為公共設施保留地,並已為臺北市政府列入
都市計畫中正區主要計畫項目,未來將採都市更新方式辦理
開發,得整體規劃、分期分區開發。一旦分割,土地持有人
各自擁有不同區塊,徒增協商困難,有害公益。
⒍以李林國際不動產估價師事務所之不動產估價報告(下稱不
動產估價報告)中,被告等分得C、F、I、L部分,共有人多
達22人,未來要處理土地困難度甚大,以維持原本共有方為
上策。縱認有分割必要,應以不動產估價報告書中之「住宅
用地」鑑定價格。
㈧被告葉環溶、徐淑美:
希望繼續維持原共有關係。
三、本院得心證之理由:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物;
分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下
列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人
;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金
分配於各共有人;以原物為分配時,如共有人中有未受分配
,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之,民法第
823條第1項、第824條第2項、第3項分別定有明文。又法院
定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,惟應斟酌各共
有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、
分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益
等有關情狀,於符合公平經濟原則下,為適當之決定(最高
法院89年度台上字第724號判決、94年度台上字第1149號判
決、96年度台上字第108 號判決意旨參照)。
㈡定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,惟仍應斟酌各
共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利
益等情形,為適當公平之分割。依本院於109年10月30日偕
同兩造、臺北市古亭地政事務所(下稱古亭地政)人員現場
勘驗測繪、及另行囑託古亭地政於111年2月11日測繪複丈結
果:系爭土地分為三部分,如附圖A、B、C所示部分面積567
.42平方公尺為空地(242地號土地),現況架設圍籬;如附
圖D、E、F所示156.59平方公尺部分為永春街(現況為道路
、242地號土地);另附圖G、H、I、J、K、L所示部分面積
共2281.99平方公尺(242地號、242-1地號土地),有多數
老舊民宅建築物占用,有本院勘驗筆錄(見本院卷一第350
至363頁)、現場照片(本院卷一第364至366頁)、古亭地
政土地複丈成果圖(本院卷一第449至451頁、本院卷三第12
3至127頁)存卷可佐。系爭土地其上有諸多未辦理保存登記
之建物聚落,使用分區各為公園用地(242地號)、道路用
地(242-1地號),依其使用目的並無不能分割之情事,各
共有人間就系爭土地亦無不能分割之協議,惟迄未就分割方
案達成共識。242地號土地共有人為46人、242-1地號土地共
有人數45人,如行原物分割再為細分,共有人可分得基地面
積甚微,不具現今社會經濟及都市發展效用,造成土地利用
程度降低。
㈢依據被告林蕙妮等10人主張:將系爭土地合併原物分割為甲
(附圖C、F、I、L所示)、乙(附圖B、E、H、K所示)、丙
(附圖(A、D、G、J所示)三部分,各部分於分割後繼續由
部分共有人維持共有。惟甲部分維持共有關係,仍有部分被
告陳怡伶、陳怡年、陳怡華、陳怡君、黃炳勲、黃郁芳表達
不同意。丙部分繼續維持共有關係,亦為原告、被告洪富美
、洪富珠、洪喜玉、張靜怡、葉環溶、徐淑美不同意。考量
各共有人之意願,此方案難謂公允。且採行此方案將系爭土
地分割為甲、乙、丙三部分,分別由部分共有人各自繼續維
持共有,不僅增加共有土地筆數,非但未消滅共有關係,甚
至分別由23人、10人、13人繼續共有三筆土地,徒增將來再
為分割共有物或就土地管理利用須再為協議之困難,且如附
圖所示,甲、乙、丙各部分土地之地形亦非完整,難認足以
達到各自開發、利用之目的。
㈣又系爭土地雖位於「臺北市中正區都市計畫通盤檢討(主要
計畫)(第二階段案)」範圍內,雖擬變更為住宅區,然尚
未經都市計畫委員會審議完成及報請內政部核定,暫予保留
變更案,此有臺北市政府111年11月24日府都規字第1110001
7281號公告附件一可佐(參見本院卷三第403、413頁),且
被告均未舉證有申請人或實施者申請事業概要或都市更新事
業計畫案報核。系爭土地是否能通過上開計畫、變更為住宅
區辦理都市更新及開發均尚未確定,然以現共有人之共識、
遭他人占用居住之使用狀況,開發利用究非易事,上開合併
分割方案,難謂適當。又果採行原物分配予部分被告,另以
金錢補償不能受分配之共有人,被告等亦無人表達有此意願
,僅有部分被告曾表達無意願以金錢補償共有人(參見本院
卷三第444至445頁),則亦難採行此方案。參酌系爭土地之
鑑價結果,242地號土地推估每坪單價為1,263,000元至1,51
2,000元、242-1地號土地每坪為178,100元,分割後之甲、
乙、丙部分價值不同,總價值則高達1,155,778,826元(參
見114年1月10日不動產估價報告書第5頁);而被告等多表
達不願提供金錢補償,如採行原物分配於少數共有人所有,
並以原物市場交易價格補償未受分配之共有人,顯無法發揮
系爭土地最大經濟效益,且無從使其餘共有人同享將來開發
之利益,是系爭土地採原物分配顯有困難。而變價分割係賦
與各共有人變賣共有物,按其應有部分比例公平受價金分配
之權利,透過市場自由競爭之方式,有機會使系爭土地市場
價值極大化,共有人如有意取得系爭土地,亦可出價參與標
買或享有依相同條件之優先承購權,於各共有人之權益,並
無不利,更能符合系爭土地之性質、價值、經濟效用及公平
原則,認系爭土地應採取變價分割方式,亦不宜採原物分割
方案。
㈤綜上,原告依民法第823條第1項前段之規定,訴請就系爭土
地為裁判分割,為有理由,本院依系爭土地之性質及分割後
之經濟效用等情形,認各以變價分割,並按如附表所示兩造
應有部分之比例分配價金為適當。
四、末按因共有物分割之事件涉訟,由敗訴當事人負擔顯失公平
者,法院得酌量情形,命勝訴之當事人負擔其一部,民事訴
訟法第80條之1定有明文。查系爭土地雖因兩造無法達成分
割協議,原告因而提起訴訟,然兩造均因系爭土地之分割而
互蒙其利,揆諸上開規定,本院認此部分訴訟費用應由兩造
按分割前之原所有權應有部分比例價值負擔,始屬公平,爰
判決如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證,經本
院審酌後,認均不足以影響本判決之結果,毋庸一一論列,
併此敘明。
六、據上論結,原告之訴為有理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 27 日
民事第九庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 1 日
書記官 吳珊華
附表:
編號 姓名 臺北市○○區○○段○○段000地號應有部分比例 臺北市○○區○○段○○段00000地號應有部分比例 1 財政部國有財產署北區分署 2030/121800 2 洪傳仁 1/63 3 洪張柳 100019/0000000 4 洪芬香 65/8400 5 洪芬芬 65/8400 6 洪瑞瑛 65/8400 7 洪婉美 65/8400 8 魏人仰 16/840 9 王永勝 2/126 10 林憶聰 109/12600 2/126 11 洪百炎 4/252 12 洪喜玉 2/252 13 洪富珠 2/252 14 洪富美 2053/182700 15 陳怡年 1/90 16 陳怡華 1/90 17 陳怡君 1/90 18 陳常棻 3/180 19 洪博(原名:高木博) 7/42 20 洪淑如 3968/500000 21 洪玉娟 3967/500000 22 林文章 2699/60900 23 洪黃德 2/42 24 李長恩 1/54 25 李長儒 1/54 26 李佩貞 1/54 27 張介民 1/18 28 張景清 1/24 29 張瓊華 1/18 30 林蕙妮 1/24 31 林黃淑媛 1/48 32 林雅雲 17/2646 33 葉環溶 25/2646 34 黃炳勲 5/108 35 何 樵 30/8400 36 徐淑美 105/8400 37 梁政忠 105/8400 38 張靜怡 2/252 39 林學雨 91/12600 0 40 陳怡伶 2/360 41 陳秀鳳 1/72 42 黃郁芳 1/108 43 林敬修 1/48 44 林敬倫 1/48 45 林嘉盈 1/48 46 林蕙玲 1/24
附圖:古亭地政111年2月11日複丈成果圖
TPDV-109-重訴-448-20250327-1