分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決
112年度重訴字第1171號
原 告 陳佩君
訴訟代理人 葉鞠萱律師
被 告 陳南宏
訴訟代理人 陳雅珍律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國114年2月11日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有如附表所示之不動產分割由原告單獨取得,原告應補償
被告新臺幣伍佰參拾貳萬玖仟捌佰元。
訴訟費用由被告負擔七分之一,餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地(下稱系爭土地)之同段1859建號建物(門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號4樓,下稱系爭建物,與系爭土地合稱系爭不動產)為兩造如附表所示比例共有。兩造就系爭不動產無不能分割之約定,然兩造就系爭不動產無法達成分割協議,考量原告就系爭建物應有部分比例為6/7而高於被告之1/7,且系爭建物現為原告使用及維護,爰依民法第823條第1項本文規定,提起本件訴訟等語。並聲明:系爭不動產分割後由原告單獨所有,並依鑑定所得價額補償被告。
二、被告則以:被告為原告之伯父,原告自原告祖父即訴外人陳怡全過戶系爭建物時,已承諾陳怡全將系爭建物作為陳家祖厝,在其中擺設祖先牌位且永不出售,故原告與陳怡全訂有不分割之約定,兩造均應遵守,故系爭不動產應屬不能分割。再者,系爭建物並非由原告單獨使用,其中尚有兩造共同祖先之牌位,被告亦會到該屋祭祀,但原告卻將該屋上鎖,使被告無從進入。另系爭建物隔壁戶,先前於另案經訴外人巨秉估價師事務所(下稱巨秉事務所)鑑定為每坪新臺幣(下同)71萬2,415元,本件委由揚捷不動產估價師事務所(下稱揚捷事務所)鑑定結果卻僅每坪70萬5,000元,價格顯然過低等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項(本院卷第263頁,並依判決論述方式略
為文字修正):
(一)系爭不動產為兩造以如附表之比例共有,面積如附表所示。
(二)兩造就系爭不動產未能達成分割協議。
(三)系爭建物客廳有兩造共同祖先牌位。
(四)與系爭建物相鄰之門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0號4樓之3建物(下稱系爭鄰屋)及所坐落之基地原為原告及訴外人陳保慈、陳建福共有,嗣經臺灣高等法院111年度重上字第133號判決分割為原告單獨所有。
(五)系爭鄰屋現為原告住所,系爭建物之廚房與系爭鄰屋之後陽
台相通。
四、得心證之理由:
(一)原告請求分割系爭不動產,為有理由:
⒈按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物;
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限,民法第823條第1項定有明文。
⒉經查,原告主張兩造以如附表之比例共有系爭不動產,兩造
未能協議分割,且系爭不動產並無使用目的不能分割之情,
為兩造所不爭執,並有系爭不動產登記第一類謄本、公務用
謄本、建築改良登記書、所有權狀、房屋稅繳款書可憑(北
司補字卷第13至23頁,本院卷第38至51頁),堪以確定。
⒊被告固辯稱原告自陳怡全過戶系爭建物應有部分時,已承諾
該房屋將作為祖厝而永久不予出售,故兩造間有不予分割之
約定等語。然被告於本件訴訟之初,均主張系爭不動產應變
價分割後將價金依兩造應有部分分配,遲至本院依原告聲請
就系爭不動產囑託鑑價後,被告先稱鑑定之結果價額較市場
行情為低,嗣方抗辯有不分割協議存在(本院卷第20、63、
68、75、110、173至174頁),則上開抗辯是否屬實,已待
商榷。又縱原告曾允諾陳怡全將系爭建物作為祖厝而不出售
,此亦僅為原告與陳怡全間之約定,且該約定目的單純係不
願有兩造家族外之人加入成為共有人,而未排除將系爭不動
產於現共有人間原物分割,自與兩造間存有不分割協議乙事
有別,另遍查卷證亦尋無確有不分割協議存在之事證,應認
被告此揭抗辯為不可採,兩造間就系爭不動產要無不分割協
議存在。從而,原告請求分割系爭不動產,於法有據。
(二)系爭不動產應分割由原告單獨取得,並以金錢補償被告:
⒈次按共有物之分割,原則上以原物分配於各共有人;但各共
有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有
人,民法第824條第2項第1款定有明文。又依同條第2項第2
款規定,如原物分配有困難時,雖得變賣共有物,以價金分
配於各共有人;惟共有物之裁判上分割,仍以原物分割為原
則,必須以原物分割有事實上或法律上之困難,例如原物性
質上無法分割或分割將減損其價值之情形,始得依變賣之方
法分配價金,以維護共有物之經濟效益,及兼顧共有人之利
益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減
損其價值之情形,僅因共有人各執己見,難以整合其所提出
之分割方案者,法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害
關係、經濟價值及利用效益,依民法第824條所定之各種分
割方法為適當之分配,尚不能逕行變賣共有物而以價金分配
於各共有人。復按定共有物分割之方法,應斟酌各共有人之
意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分
之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配,
始能謂為適當而公平。
⒉本院審酌系爭建物為15樓大廈之第4層,為鋼筋混凝土造建物
乙情,有系爭建物登記公務用謄本可參(本院卷第40頁),
倘依兩造之所有權應有部分比例為原物分割,則不僅建物內
部難以獨立區隔為經濟利用,且因各共有人分得部分均有進
出之需求,勢須劃出共同使用之門廳或走道空間,並就該空
間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係,將減少各共
有人得有效利用之空間,且徒增法律關係之複雜化、減損共
有物之經濟價值,是以原物分割於各共有人顯非分割系爭不
動產之適當方式。再者,原告就系爭建物之應有部分為6/7
,為被告應有部分之6倍,被告於經濟上無法負擔購入原告
應有部分之價額乙情,業據被告所自承(本院卷第68頁);
又經現場勘驗結果顯示,系爭建物其中一房間有擺有原告衣
物、國小學童教科書及雜物,門口張貼有由原告專用之告示
,且系爭建物廚房之後陽台可通往原告居住之系爭鄰屋,此
有本院勘驗筆錄及照片可考(本院卷第214至228頁),堪認
系爭建物現已有原告專用之房間,且如分割由原告單獨取得
,則系爭建物得與系爭鄰屋合併使用,以擴展生活空間;而
依原告所主張之分割方案,被告亦可獲得金錢補償,應不致
損及被告利益,並使原告免於搬遷清運之勞費,應屬較為便
捷經濟之分割方式,因認本件應以將原物分配予原告,再由
原告按被告應有部分比例以金錢補償之方式分割,較為允洽
妥適,並為最符兩造意願、利益、系爭不動產使用情形、社
會經濟效益之分割方法。而系爭不動產以原物分割既無事實
上或法律上之困難,則依前開說明,即不得率為變價分割,
故被告主張變價分割之方案,應無足採。
⒊而經本院囑託揚捷事務所鑑定系爭不動產之交易市價結果,
系爭不動產坐落於臺北市中山區新生北路2段28巷內,屬一
般住宅大樓,價格種類為正常價格,經評估後之單價為每坪
70萬5,000元、總市價3,729萬4,500元、被告之應有部分評
估總價532萬9,800元(坪數計算含共有部分面積)等情,有
該所113年8月29日捷字第113082901號函暨所附估價報告書
可稽(本院卷第96頁,外放估價報告書)。對此鑑定結果:
⑴被告雖另提出系爭鄰屋於本院另案經巨秉事務所估價之報告
書(下稱另案報告書),辯稱系爭鄰屋於本院另案經鑑得每
坪為71萬2,415元,則本件揚捷事務所評估之價額較市價為
低云云(本院卷第110至122頁);然影響不動產市價之因素
眾多,另案報告書更係於109年9月之評估結果,與本件鑑價
時相隔近4年,尚無從逕以時空相異之另案報告書於本件相
比擬;況被告訴訟代理人於本院徵詢鑑定機關人選時,自陳
「就鑑定單位,除巨秉事務所外,就法院之選擇沒有意見」
(本院卷第75頁),已表明對巨秉事務所過去之鑑定結果有
疑慮,卻又再執該所之另案報告書抗辯,自無足取。
⑵原告固稱揚捷事務所之鑑定過程未考量系爭建物內有大片磁
磚剝落、前後陽台均有漏水等不利因素,鑑價結果過高云云
;惟本件評估過程已經估價師親自勘查周邊,並將系爭建物
屋齡、結構、採光通風等影響房屋使用狀況之重要因素均納
入考量,並以比較法、收益法之直接資本化法為估價,其評
估結果應屬允妥,因認上述價額並無高估之情。
⑶復考量本件揚捷事務所之估價報告書係由專業之不動產估價
師鑑價製作,與兩造無任何利害關係,且兩造亦未能具體指
明該估價報告書究竟有何違背專業知識、論理或經驗法則之
違誤,則本院認本件以揚捷事務所之該估價報告作為系爭不
動產市價之參考,自無不當。故本件原告應補償被告之金額
,以被告之應有部分比例換算為532萬9,800元。
五、綜上所述,原告依民法第823條第1項本文,請求裁判分割共
有物,為有理由,應予准許。本院審酌上情,認以系爭不動
產採原物分割歸由原告取得,並由原告補償被告532萬9,800
元,較為妥適,爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:本件為分割共有物之訴,並已由本院
為全體共有人定分割方法,依民事訴訟法第80條之1規定,
由全體共有人依應有部分比例分擔訴訟費用,始為公平,爰
諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 陳冠中
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
書記官 劉則顯
附表:
編號 地號/建號 面積(平方公尺) 權利範圍 備註 1 臺北市○○區○○段○○段00000地號(系爭土地) 5,098 (搭配系爭建物) ⑴原告:2,460/70,0000 ⑵被告:410/70,0000 2 臺北市○○區○○段○○段0000○號(系爭建物) ⑴門牌號碼臺北市○○區○○○路00巷0號4樓 ⑵基地坐落系爭土地 總面積132.07 附屬建物: 陽台13.14、雨遮0.49 ⑴原告:6/7 ⑵被告:1/7 共有部分為同段1955建號(面積6,945.8平方公尺,權利範圍42/10,000)
TPDV-112-重訴-1171-20250227-1