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搜尋結果：土地法第104條

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遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1223號原告楊秋芳訴訟代理人朱燕惠被告楊德森訴訟代理人王茜蓮上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月27日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認被告與訴外人楊正雄就新竹市○○區○○街000號房屋於民國98年10月20日所訂立買賣之債權行為無效。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之1，其餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175 條、第176條分別定有明文。經查，楊秀芳與楊秋芳前共同向被告提起本件訴訟，嗣楊秀芳於訴訟繫屬中之民國113年1 月20日死亡，其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒於 113年3月19日具狀聲明承受訴訟，有楊秀芳之除戶謄本、繼承系統表、葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒之戶籍謄本在卷可稽(本院卷一第337至350頁)，並由本院將承受訴訟繕本送達被告(本院卷一第351頁)，依法生承受訴訟之效力。二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262條定有明文。經查，楊秀芳於113年1月20日死亡，其繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒均於113年4月10 日向本院民事庭辦理拋棄繼承，經本院113年度司繼字第465 號准予備查在案，有本院民事紀錄科查詢表、前案紀錄表在卷可查(見本院卷一第387至390頁，第429頁)，並於113年6 月20日具狀撤回一部(即楊秀芳部分)起訴，有民事撤回起訴狀在卷可查(見本院卷一第433頁)，被告於收受撤回訴訟通知及上開民事撤回起訴狀後並未提出異議(見本院卷一第440 -1頁)，且於本院言詞辯論時亦未表達反對之意(見本院卷一第462頁)，亦未於期限內提出異議，揆諸上開規定，視為同意撤回。三、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款亦有明定。經查，原告之起訴狀中訴之聲明第1、2項原為：「(一)被告應將坐落新竹市○○段00地號土地上，如附圖編號A1所示門牌號碼新竹市○○ 區○○段000號房屋騰空遷出並交付大門鑰匙於原告楊秋芳、楊秀芳及上開房屋全體公同共有人，且被告應將上開房屋占用之土地全部返還予原告及前開土地其他共有人。(二)被告應給付違約金新臺幣(下同)884,000元予原告楊秋芳、楊秀芳及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」，於112年12 月26日具狀變更訴之聲明第2項為「被告應給付違約金1,743 ,000元予原告楊秋芳、楊秀芳及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」另原告於本院最後言詞辯論期日當庭撤回訴之聲明第1項關於遷讓新竹市○○區○○段000號房屋並返還予原告其其他公同共有人之部分，並減縮訴之聲明第2項之違約金金額為747,000元，此經被告當庭表示同意，有本院113年 11月27日最後言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷二第121至12 2頁)，對於變更上開聲明部分，其請求基礎事實同一，且就請求給付違約金部分，僅為聲明之減縮，是原告所為訴之聲明變更，與上開規定相符，應予准許。四、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張訴外人即其被繼承人楊正雄與被告間所為買賣之債權行為及物權行為無效等節，為被告所否認，是兩造間就上述法律關係之存否即有爭執，並將因此影響原告身為楊正雄之繼承人所取得之相關權益，足認原告主觀上認其法律上地位處於不安之狀態，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴，具有確認利益。貳、實體方面一、原告主張： (一)緣新竹市○○區○○街000號未保存登記建物(下稱系爭建物)為先祖楊金城出資建造於新竹市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)，並迭經歷代相繼居住後，系爭建物為訴外人即原告祖父楊坤中所有，系爭土地由楊坤中因繼承取得權利範圍 1/12，楊坤中於60年3月21日死亡後，系爭土地由其繼承人即訴外人楊碧、蔡楊真珠、楊正雄(歿)、楊富(歿)辦理繼承登記，各取得系爭土地權利範圍1/48，系爭建物應為上開楊坤中之繼承人及再轉繼承人公同共有。嗣楊正雄於90年間再向他人購買取得系爭土地權利範圍2/48後，共擁有系爭土地權利範圍3/48。楊正雄於98年10月13日與被告簽訂買賣契約 (下稱系爭買賣契約)，將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物出賣予被告，並於99年1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/ 48予被告。然楊正雄出賣系爭土地及系爭建物時未徵得其他共有人同意而出售，亦未執行優先購買權之作業程序，故被告與楊正雄所為移轉系爭土地權利範圍3/48及系爭建物之債權及物權法律行為，依法不生效力。 (二)又依被告與楊正雄98年10月13日所簽訂之不動產買賣契約書第10條第1項所載「甲方(即被告)違反本契約約定時，每逾1 日(自逾期日起至完全給付日止)應按未給付價款萬分之5計算之滯納金交付予乙方。如經乙方通知限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理。甲方不得異議，甲方並同意將產權登記有關文件返還乙方，並撤銷已申請之案件，同時負擔因此所增加之一切稅費負擔。」，查被告依約應於10 0年3月1日給付第4期尾款900,000元，竟遲至104年9月21日始交付，違約達1660日，故應給付違約金747,000元(計算式：900,000×0.0005×1660日)予原告及共有人全體。 (三)原告係於104年9月21日始知楊正雄已出賣系爭土地及系爭建物予被告，又因楊正雄已過世，原告無法知悉買賣當時之情況，然系爭土地及系爭建物出售是否為楊正雄真意亦有可疑，毋寧係訴外人即原告同父異母之兄妹楊淯婷、楊世明二人與被告所為之通謀虛偽意思表示，故隱瞞原告此交易之事實，被告是否已交付系爭買賣契約所示之前3筆價金予楊正雄，亦有可疑，被告無法提出金流證明，其法律行為應屬無效。現系爭土地移轉登記予被告，使原告不安，請求鈞院除去系爭土地及系爭建物受侵奪之不安狀態。 (四)為此，依民法第767條前段、中段及民法第828條第2項、同法第831條準用第828條第3項、民事訴訟法第247條第1項、民法第355條第1項、第358條第1項、第250條第1項、第2項、系爭不動產買賣合約書第7條、第10條之規定，提起本件訴訟，並聲明： 1、被告應將占用新竹市○○段00地號之土地返還予原告及全體共有人。 2、被告應給付違約金747,000元予原告及訴外人楊正雄之全體繼承人，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 3、確認被告與訴外人楊正雄間就坐落新竹市○○段00地號土地所有權(權利範圍3/48)，及日據時代土牆三合院建物（門牌號碼新竹市○○區○○街000號房屋，未保存登記建物，公同共有權利範圍1/1)，於98年10月20日所為買賣之債權行為，及於 99年1月5日所為所有權移轉之物權行為均無效，應將權利範圍3/48土地返還予原告及訴外人楊正雄全體繼承人。 4、被告應就新竹市○○段00地號土地所有權(權利範圍3/48)於99 年1月5日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 5、訴訟費用由被告負擔。　　二、被告則以：伊確實於98年10月13日與楊正雄簽訂系爭土地建物買賣契約書，現金交付4次都經法院公證，當時楊正雄亦向被告保證其權利範圍都歸被告所有。依最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定意旨，本件系爭土地出賣時應由楊正雄負責通知其他共有人，而非被告，原告如認有損失，並非向被告請求賠償。優先承購人不得主張買賣無效而塗銷所有權移轉登記，倘構成侵權行為，應向出賣之共有人請求損害賠償責任。另因楊正雄出賣系爭建物與被告時，向被告保證系爭建物係「楊正雄的名字」，後來才說房子是「楊坤中」的，且無法解決，始致買賣契約尾款延宕交付，但楊正雄因拿不出錢解約，故買賣契約繼續，99至104年間一直係楊正雄之子女居住使用，於104年始在許錫星公證人之協議見證下，以房屋有爭議扣除50,000元，並支付最後尾款，經原告及其餘楊正雄子女簽名蓋章後，並無違約金之問題等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張楊正雄於98年10月13日與被告簽訂系爭買賣契約，將系爭土地權利範圍3/48及系爭建物出賣予被告，並於99年 1月5日移轉登記系爭土地權利範圍3/48予被告，業據其提出系爭不動產交易買賣書、土地登記申請書及土地所有權買賣移轉契約書、不動產交屋協議書等件為證(見本院卷一第83 至119頁)，並有新竹市地政事務所於112年11月29日以新地登字第1120010157號函檢送本件不動產登記申請資料在卷可查(見本院卷一第243至254頁)，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張之事實為真。然原告本件之請求，均為被告否認，並以前詞置辯，則本件所應審究者為：(一)楊正雄與被告間就系爭建物所為之買賣債權行為是否為無效？(二)楊正雄與被告間就系爭土地所為之買賣債權行為及移轉登記之物權行為是否為無效？原告得否主張被告應塗銷上開移轉登記並返還系爭土地？(三)原告主張被告並未依據系爭買賣契約所訂期日交付買賣價金900,000元，應依系爭買賣契約給付違約金747,000元是否有理由？爰分述理由如下： (一)經查，本件系爭建物原為楊坤中所有，惟楊坤中於60年3月2 1日身故後，其繼承人之一即楊正雄於98年10月20日與被告簽訂買賣契約，將系爭建物連同其所座落之系爭土地應有部分3/48，以2,000,000元出售予被告，並於99年1月14日於本院所屬民間公證人許錫星事務所認證不動產買賣交屋協議，然因楊正雄於生前未徵得楊坤中之其他繼承人同意而出售系爭建物，核與民法第828條第3項「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」之規定未洽，故被告與楊正雄所為買賣行為及移轉事實上處分權行為，尚不生其法律上之效力，此有本院112年度訴字第556號民事判決及臺灣高等法院113年度上易字第15 6號民事判決認定在案，並經本院調取上開卷宗核對屬實，堪以認定。是原告訴請確認被告與訴外人楊正雄就系爭建物於98年10月20日所為之買賣債權行為無效，應屬有理。惟系爭建物屬未經保存登記之建物，並未於99年1月5日為相關移轉登記，故原告請求確認系爭建物於99年1月5日所為之物權移轉行為無效部分，應予駁回。 (二)至系爭土地部分，原告主張系爭買賣契約違反優先購買權規定，及系爭買賣契約係楊淯婷、楊世明與被告通謀虛偽所為等理由，主張無效。惟查： 1、按土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對系爭土地有優先購買權存在，自應由其就符合優先購買權要件之事實負舉證責任。然原告並未提出其為系爭土地之地上權人、典權人或承租人之相關主張及事證，亦未見有符合民法第425 條之1第1項法定地上權之情形，尚難認原告得主張土地法第 104條第1項之優先承購權。又原告並非系爭土地之共有人，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽(見本院卷二第17至9 9頁)，亦為原告所自承，原告自亦無從主張土地法第34條之 1之共有人優先承購權。 2、至原告主張系爭買賣契約並非楊正雄之本意，而係楊淯婷、楊世明所為，並於本院言詞辯論時稱：契約上簽名的人都不是楊正雄，因為楊正雄的字很漂亮，但這3次楊正雄的簽名與我們受領85萬時楊世明的簽字一樣，根本就是楊世明簽楊正雄的名字等語(見本院卷二第124頁)，惟原告此部分主張純屬其片面臆測，並未提出相關證據足證，且本件系爭買賣契約係經由中立第三人陳國政代書及許錫星公證人經手協助雙方簽訂契約及交付款項，實難認有原告所述情形，故原告此部分主張尚難採信。 3、是楊正雄與被告於98年10月20日簽訂買賣契約，並於99年1 月5日為所有權移轉登記時，其既擁有系爭土地3/48之應有部分，確為系爭土地之持分共有人，原告並無相關優先購買權可主張，是其所為上開系爭土地之買賣債權行為及移轉3/ 48應有部分之物權行為，係屬有權處分。原告主張確認系爭土地之買賣債權行為及移轉所有權之物權行為無效，並無依據；其進而依據民法第767條規定及同法第828條準用第821 條之規定，請求被告塗銷系爭土地於99年1月5日以買賣為原因所為之所有權(權利範圍3/48)移轉登記及返還系爭土地部分，亦因原告並非系爭土地共有人，已如前述，亦顯無理由，上開主張皆不應准許。 (三)次按，公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3 項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺，有最高法院104年度第3次民事庭會議㈠可資參見。經查，原告既主張被告並未依據其與楊正雄所訂立之系爭買賣契約交付買賣價款，而依據系爭買賣契約條款向被告請求違約金，因楊正雄已身故，原告自係本於楊正雄繼承人之身分而為此請求，此由其訴之聲明第2項中，係請求將違約金返還共有人全體，即可得知，故此項請求乃公同共有債權之行使，必須得其他公同共有人全體同意，或由公同共有人全體為原告，其訴之當事人之適格，始無欠缺。而楊正雄之繼承人除原告外，尚有訴外人楊銘欽（楊正雄長男）、訴外人楊世明（楊正雄次子）、楊秀芳（楊正雄次女）之繼承人葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒、訴外人楊秀玲（楊正雄三女）、訴外人楊淯婷（楊正雄四女），除葉富龍、葉柏村、葉思妤及葉士煒已拋棄繼承外，原告未能舉證證明已得除原告外之其餘繼承人已為同意起訴，因而有當事人不適格之情形。且系爭買賣契約因楊正雄處分系爭建物並未得上開楊坤中之其他繼承人同意，而有無法使被告取得系爭建物所有權之違約情形，此當屬可歸責楊正雄而非可歸責被告之事由，原告之契約上權利既承繼於楊正雄而來，自亦無從依系爭買賣契約第10條第1項之規定主張被告違約，進而對被告請求違約金，故而原告主張被告應給付違約金747,000元予原告及其他共有人之請求，不能准許，應予駁回。四、綜上所述，原告請求確認系爭建物買賣之債權行為無效部分，為有理由，應予准許；其餘部分請求均於法無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-01-10

SCDV-112-訴-1223-20250110-1

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臺灣高等法院高雄分院

損害賠償

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第209號上訴人曾天錫訴訟代理人李慶榮律師林宜儒律師被上訴人林秀金上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年6月 21日臺灣高雄地方法院111年度訴字第1348號第一審判決提起上訴，本院於113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人為取得坐落高雄市○○區○○段000○000○00 000地號土地（以下分稱系爭708、705、705-1地號土地）全部所有權，於民國102年11月11日與被上訴人、訴外人黃耀堂簽立委任書（下稱系爭委任契約），約定被上訴人應代墊上訴人起訴取得前開土地其餘持份優先購買權訴訟之裁判費，嗣取得前開土地所有權後再行出售並結算盈餘。上訴人委任訴外人樓嘉君律師欲就705地號土地提起訴訟，因被上訴人遲未代墊該訴訟之裁判費，致樓嘉君律師因而未適時送狀起訴，並予作罷，上訴人未能適時經由訴訟取得705 地號土地之優先承買及所有權，未能取得705地號土地轉售價差至少新臺幣（下同）1,000萬元以上。依委任契約第6條第1項約定，未提供代墊款項造成之損害，在1,000萬元內者由被上訴人負責，爰依該條項約定提起本件訴訟，請求被上訴人先賠償220萬元之損害。聲明：㈠被上訴人應給付上訴人220 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：兩造嗣後合意僅就708地號土地提起訴訟，7 05地號土地不再進行訴訟，上訴人並未舉證其受有損害。上訴人係因裁判費太高而未起訴，其與律師未通知被上訴人繳納裁判費，況案件並未開始，上訴人未告知被上訴人案號及裁判費應交給何人等語，資為抗辯。　　三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠上訴人前為取得系爭708、705、705之1地號土地，與被上訴人、黃耀堂成立委任契約，約定被上訴人應代墊起訴請求70 5、705之1地號土地所有權之裁判費。　㈡上訴人委任樓嘉君律師欲就705地號土地部分提起訴訟，然嗣後未繫屬於法院。五、本院判斷：　㈠系爭委任契約第1條第1項約定：「以水源段708地號土地之既有土地持份1/6，經訴訟取得優先購買其餘5/6之土地持份。」，第3項：「以大寮區鳳林四路482號之建築物及水源段70 5地號土地持份560/2940所有權，經訴訟取得優先購買水源段705地號之其餘2380/2940土地持份所有權。」，有委任書可參（見原審審訴卷第19頁），足認上訴人係以先持有708 、705地號土地部分應有部分，再提起優先承買權訴訟之方式，取得708地號土地其餘應有部分5/6、705地號土地其餘應有部分2380/2940之所有權。　㈡又依委任契約第2條第2項第1款約定：「受任人之責任：代墊上項工作所需之款項：①訴訟費（審判費、律師費、假扣押金、執行費）。」，第6條第1項約定：「第2條第2項代墊上項工作所需之款項，若於1,000萬元內者，由林秀金負責代墊，尚未能提供代墊時，需負其因為未提供代墊款項，所造成之損害賠償。」（見原審審訴卷第19、21頁），上訴人據此請求被上訴人賠償未代墊705地號土地訴訟之裁判費所致損害，被上訴人則以本件係因上訴人認裁判費過高而未起訴，亦未通知其繳納裁判費，其未違約等語置辯。經查：　⒈上訴人起訴時及於本院準備程序均陳明係主張：因被上訴人違約遲未代墊裁判費，致樓嘉君律師因而未適時送狀起訴，並予作罷，上訴人受有未能適時經由訴訟取得705 地號土地之優先承買及所有權，而受有損害，依委任契約第6條第1項請求損害賠償（見原審審訴卷第13、15頁、本院卷第73至74 頁），然證人樓嘉君律師於108年7月8日提出之說明書，明載：「上訴人委任705地號起訴案件，收取律師費7萬元，惟當時訴訟標的金額高達8,873萬1,653元，其裁判費很高，故而就705地號部分暫未送起訴，其律師費7萬元就轉於708地號之抗告律師費用及再抗告之律師費。」（見原審審訴卷第 23頁），足認當時未就705地號提起訴訟，係考量應繳納之裁判費過高，並且已將律師費用移作另案使用。　⒉證人樓嘉君於原審證稱：那時先送708地號的案件，但一審被裁定駁回，所以提出抗告及再抗告。705地號土地雖然我起訴狀已經寫好了，但是考量訴訟費用所以僅先送708地號案件，看看法院怎麼認定，決定先送708地號的案件，上訴人並沒有反對，與我建立委任關係的是上訴人，與被上訴人無關，我開庭都是與上訴人聯繫，書狀都是先傳真給上訴人確認後，再送交法院。當時及後來上訴人並沒有明示說就705 地號要提告或不要提告，因為708地號的案件前前後後經歷很長一段時間等語（見原審訴字卷第118至119頁），及於另案債務人異議之訴事件證述：當初有兩塊地要起訴確認上訴人有無優先購買權，一塊是708地號、一塊是705地號，兩塊地號分開起訴，當時我先就裁判費比較少的708地號有提起訴訟並進行救濟，裁判費較高之705地號並未提起訴訟，係欲等待708地號之訴訟結果，因事後708地號之訴訟敗訴確定，故最後未提起705地號之訴訟。705地號均未提起訴訟，故無繳納裁判費之問題。708地號訴訟結束之後，上訴人也沒有對705地號做特別的指示，且708地號過程中上訴人也有一起閱卷、參與查封等語（見原審訴字卷第147、149頁）。證人所證與說明書所載內容相符，且足認因考量705地號土地訴訟之裁判費過高，欲待708地號土地訴訟結果，評估705地號土地勝敗風險，而僅先就708地號土地起訴，未送交關於7 05地號土地之起訴狀予法院，且705地號土地尚未起訴，並無繳納裁判費之問題，所證內容合乎事理，亦合於法院收受起訴狀後另裁定命補正裁判費之作法；又嗣後708地號土地經判決敗訴確定，已可評估705地號土地受有敗訴風險，證人未經上訴人告知仍要就705地號土地起訴或通知證人遞交起訴狀，於此情形下並考量708地號土地訴訟敗訴之結果，證人未再送狀起訴，並未悖於常情，且證人所證亦未提及係因被上訴人金錢不足、未依約代墊裁判費致其無法送狀等內容，依前開說明，無事證足以認定上訴人所稱因被上訴人未繳納裁判費，致證人未適時送狀起訴並予作罷之情形，難認證人未就705地號土地送交起訴狀予法院，係因被上訴人未繳納裁判費所致。上訴人前揭主張，自非可取。　⒊至上訴人另稱：705地號土地之律師費用已經支付，就是要提起訴訟的意思，我也有催告樓律師及被上訴人要提起705地號之訴訟（見原審訴字卷第154頁），及上訴人於本院言詞辯論時改稱：整個案子是委託樓嘉君律師代理，律師費也付了，樓嘉君律師起的訴狀也寫好了，有通知被上訴人繳錢，但是被上訴人沒有拿去給律師，律師才沒有拿去送狀等語（見本院卷第122頁）。然705地號土地訴訟之律師費用已移作另案抗告及再抗告律師費使用，如前所述，且上訴人稱有通知要起訴、繳費與證人證述不符，復無證據可認其有催告證人及被上訴人就705地號土地起訴，及通知被上訴人交付裁判費予證人之事實，上訴人執此主張，亦不足採。　㈢上訴人於本院提出本院112年度重上字第89號確認優先購買權存在事件之民事判決（下稱另案），主張：另案判決認定上訴人所有坐落705地號土地上之建物，自56年1月起課房屋稅，超過耐用年數35年，不具經濟價值，無從依民法第425條之1行使優先購買權；依判決理由反面推論，倘若被上訴人於103年間代墊足額裁判費，使證人順利起訴，當時建物屋況更為良好，即能獲勝訴判決，被上訴人違約應負賠償責任等語。惟查：⑴上訴人於另案主張坐落705、705之1地號土地上之2層建物（高雄市○○區○○○路000號），係訴外人曾張錦霞興建於56年1月間贈與上訴人，上訴人為建物所有權人，基於民法第425條之1規定，得依土地法第104條第1項規定，就上開土地主張優先購買權。⑵另案判決認定該建物為未保存登記建物，無法認係曾張錦霞興建，原應為曾慶煌所有，不能以納稅義務人登記遽認上訴人於56年1月取得建物之事實上處分權，上訴人後因曾慶煌、曾王蕊於71年1月30日協議後，而共有建物之事實上處分權，惟該案被上訴人張文壹另訴請上訴人拆除建物（原法院111年度訴字第1157號），經現場勘驗該建物廢棄無人居住，建物外牆剝落，且該建物為加強磚造建物，耐用年數為35年，自56年1月課稅迄今超過該耐用年數，依建物客觀情形，不具經濟價值，非屬可繼續使用狀態，上訴人不得基於法定租賃權人地位，行使土地法第104條第1項優先購買權（見本院卷第99至109頁另案判決書）。⑶上訴人執前詞主張若於103年間就705地號土地提起優先購買權訴訟，即能獲勝訴判決，然縱使上訴人於103 年間起訴，自課稅時起已逾47年，斯時建物狀況不明，有無經濟價值係由審理法院依個案具體認定，不能以逕以另案判決理由反推上訴人若於103年間起訴即可獲得勝訴判決，上訴人此部分主張亦無足為其有利認定。　㈣依上開說明，本件無從認定被上訴人有上訴人所稱違約未繳納裁判費，致證人樓嘉君未及遞送起訴狀之情形，上訴人主張其因此未取得705地號土地所有權受有轉售差價損害，依委任契約第6條第1項約定，請求被上訴人賠償220萬元，自屬無據。　六、綜上所述，上訴人依系爭委任契約第6條第1項約定，請求被上訴人給付220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，不應准許。其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第三庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　許明進　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔣志宗　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周佳佩以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡佳君附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-12-31

KSHV-113-上-209-20241231-1

上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先購買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第150號上訴人吳美連訴訟代理人張憲良梁智豪律師被上訴人高文鑌高文慶共同訴訟代理人李兆隆律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年2月29日臺灣屏東地方法院111年度訴字第574號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本訴部分: 　㈠被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段00000○00000地號土地（下分稱系爭449-3、449-5土地，合稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。伊於民國110年12月10日，依土地法第34條之1第1項規定，與訴外人高榮揚簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）出售系爭土地，並於110年12月13 日以東港中正路郵局存證號碼000167號存證信函（下稱167 號存證信函）通知上訴人得於文到後15日內行使優先購買權。上訴人雖曾於同月20日、27日、28日致電伊，惟均未表示行使優先購買權。又縱認上訴人有於催告期限內表示優先承購，惟高榮揚為系爭土地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路00 號未保存登記建物(下稱系爭建物)之事實上處分權人，依民法第425條之1規定就系爭土地推定有租賃關係，亦得依土地法第104條規定主張有優先購買權，且該優先購買權優先於上訴人之優先購買權，爰提起本訴，聲明:確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在。　㈡上訴人則以：伊於110年12月14日收受167號存證信函後，即依限於110年12月28日以電話向被上訴人表示行使優先購買權。又依167號存證信函內容，被上訴人僅表示系爭土地以單價每坪新台幣（下同）3萬1,000元出售予第三人，並未將相關付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保、佣金等買賣條件揭露予伊知悉，難認被上訴人已合法通知伊行使優先購買權。伊係於112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，而伊又於111年9月23日以反訴狀向被上訴人為行使優先購買權之意思表示，故伊並未喪失優先購買權。另高文鑌就系爭449-3 土地應有部分為3分之2，其出售系爭449-3土地不符合土地法第34條之1第1項之規定。再系爭土地與系爭建物間，自始不存在同屬一人所有之情事，自無民法第425條之1規定之適用，縱認高榮揚有優先於伊之承購權，惟其能承購之範圍，亦應限於系爭建物所坐落基地之部分，而不及於系爭土地之全部等語為辯。答辯聲明：被上訴人之訴駁回。二、反訴部分：　㈠上訴人主張：被上訴人未合法通知伊行使優先購買權，而伊仍願於尚未知悉系爭契約內容前，先後於110年12月28日、1 11年9月23日向被上訴人行使優先購買權，爰提起反訴，並聲明：㈠被上訴人高文鑌應就系爭土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付12 5萬6,116元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分100分之45、系爭449-3土地所有權應有部分3分之2，移轉登記予上訴人。㈡被上訴人高文慶應就系爭449-5土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,745元之同時，將系爭449-5土地所有權應有部分 1000分之384，移轉登記予上訴人。　㈡被上訴人則以：優先購買權乃形成權，上訴人未於催告期間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權，且高榮揚就系爭土地之優先購買權優先於上訴人，上訴人自無從優先購買系爭土地等語為辯。答辯聲明：上訴人之反訴駁回。三、原審判決確認上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，並駁回上訴人之反訴請求，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢確認上訴人就系爭土地之優先承買權存在。㈣高文鑌應就系爭土地依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付125 萬6,116元之同時，將系爭449 -5 土地所有權應有部分100 分之45；系爭449-3 土地所有權應有部分3分之2移轉登記予上訴人。㈤高文慶應將系爭449 -5 土地，依與高榮揚間買賣契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約；並於上訴人給付54萬3,744元之同時，將系爭449 -5 土地所有權應有部分100 分之384 移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本院得心證理由如下：　㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第 247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年上字第1031號判決意旨參照）。本件被上訴人起訴主張上訴人就系爭土地之優先購買權不存在，為上訴人所否認，則被上訴人就上訴人對系爭土地之優先購買權是否存在即屬不明確，有致被上訴人在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故被上訴人提起本件確認訴訟，即有確認利益。　㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第1、2、4項定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購。是出賣人應將與買賣契約內容（如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）同條件通知予優先購買權人，以便優先購買權人考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務。惟上開條文所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生(最高法院6 5年台上字第2113號民事裁判足參)。經查: 　⒈被上訴人主張其已以167號存證信函通知上訴人行使優先承買權，上訴人未於期限內表示，已喪失優先購買權利等語，業據其提出167號存證信函為證（原審卷第27至29、79至83頁）。上訴人則辯稱被上訴人之通知不合法等語。而觀諸167 號存證信函內容為：「台端與本人等共有土地坐落如下：一、系爭449-3土地，本人等高文鑌權利範圍2/3，台端權利範圍1/3。二、系爭449-5土地，本人等高文慶權利範圍384/10 00、高文鑌權利範圍45/100，台端權利範圍166/1000。今上述土地本人等以單價每坪31,000元出售予第三人（土地上之房屋所有權人），依土地法第34條之1第4項規定，台端有以「同一條件」優先購買權，特此通知台端於函到後15日內以書面意思表示，逾期未意思表示，本人等將依土地法第34條之1第1項規定，以多數決方式處分上述土地全部出售予第三人」。可知被上訴人通知上訴人行使優先購買權，僅告知買賣標的物及價金，就系爭契約內所約定之付款方式、期限、稅捐負擔、瑕疵擔保等買賣條件均未為告知。是依上開說明，尚難認被上訴人已盡合法通知之義務。又上訴人自陳係於 112年1月3日始知悉系爭契約全部內容，並於111年9月23日以反訴狀向被上訴人行使優先購買權，而反訴狀已於111年1 0月13日送達被上訴人，有反訴狀、送達證書在卷可參(原審卷第103、109頁)，就此，被上訴人未能提出已在111年9月2 3日前已合法通知上訴人系爭契約內容之證據，則被上訴人主張上訴人未於催告期間內表示行使優先購買權，已喪失優先購買權等語，尚有所誤。　⒉惟系爭土地，就系爭449-5土地部分，為兩造所共有，各共有人應有部分如附表所示，被上訴人已逾共有人之半數，且應有部分合計亦逾半數，固得依土地法第34條之1第1項規定出售系爭449-5土地全部，然就系爭449-3土地部分，為高文鑌、上訴人所共有，高文鑌應有部分為3分之2，上訴人應有部分為3分之1，有土地登記謄本可憑(原審卷第23至25頁)，是高文鑌應有部分未逾3分之2，亦未取得共有人過半數同意，其自不得依土地法第34條之1第1項規定處分系爭449-3土地全部，則依前開說明，上訴人雖得依土地法第34條之1第1、 4項規定，就系爭449-5土地主張優先購買權，然卻無從就系爭449-3土地行使優先購買權。就此，被上訴人則主張高榮揚有土地法第104條之優先購買權，優先於上訴人等語。上訴人則主張就高文鑌出售系爭449-3土地應有部分之部分，其亦得行使優先購買權，且縱高榮揚有優先購買權，亦僅限於系爭建物坐落之基地等語。查: 　　⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。而此一優先購買權，解釋上，較土地法第34條之1第4項所定之共有人之優先承買權為優先(最高法院69年度台上字第181 5號民事裁判足參)。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項亦定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。所謂「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；該所謂「房屋承買人」，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院106年度台上字第745號、1 11年度台上字第2616號民事裁判足參)。　　⑵系爭土地為兩造所共有，而系爭土地上有系爭建物，此有系爭建物之課稅明細表、屏東地政事務所建築物勘查及果通知書在卷可憑(原審卷第161、207、243頁)。又系爭建物原為高文鑌於110年10月29日所繼承，有遺產分割協議書可佐(原審卷第245頁)，後高文鑌於110年11月10日贈與高榮揚，亦有屏東縣政府財稅局113年9月27日屏財稅房字第1130042073號函所附房屋稅籍證明書、登記表、平面圖，及贈與移轉契約書、贈與稅免稅證明足稽(本院卷第131 至136、139至143頁)，是系爭土地及系爭建物在110年10 月29日後即有同屬高文鑌所有之情。後高文鑌在同年11月 10日將系爭建物贈與高榮揚，依前揭規定，高榮揚既已成為系爭建物之事實上處分權人，其與高文鑌在系爭建物得使用期限內，就系爭土地即應推定有租賃關係。從而，被上訴人於同年12月10日與高榮揚簽訂系爭契約時，依土地法第104條規定及上開說明，高榮揚就被上訴人出售系爭土地應有部分自有優先購買權，且其優先購買權又較上訴人基於土地法第34條之1所取得之優先承買權優先。再者，系爭建物一層面積為153.7平方公尺，有房屋稅籍證明書可參，又其係坐落在系爭土地上，已如前述，並有航照圖可參(原審卷第193頁)，參諸被上訴人就系爭土地之應有部分換算約共有191.93平方公尺【99×2/3＋151×（384/1 000＋45/100)】，是系爭建物所使用之土地面積未超出被上訴人之應有部分。再審酌系爭建物坐落基地面積，及依建築法第11條第1項所定建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。而違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質。故必要空地之留設，於違章建築而言，與合法建築應無二致，俾得完整保障人民之財產權及公共安全(最高法院108年度台上字第2350號民事裁判足參) 。是高榮揚所得行使優先購買權之基地範圍，除系爭建物本身占有系爭土地部分外，並應及於為建物安全及居住品質所需留設之空地，而涵攝被上訴人就系爭土地之應有部分全部。是上訴人上開所辯就被上訴人出售應有部分有優先購買權等語，尚無所據。　㈢上訴人另主張其已合法就系爭土地行使優先購買權，自得請求依系爭契約相同條件與被上訴人訂立買賣契約云云。惟如前所述，高榮揚就被上訴人所出售其應有部分，既有優先購買權，且其效力又優於上訴人，上訴人自無從再依土地法第 34條之1之規定對被上訴人主張有優先購買權，從而，上訴人既無從就系爭土地行使優先購買權，則上訴人請求被上訴人應依系爭契約相同條件與其訂立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記予上訴人，均無所據。五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許；上訴人反訴請求確認對系爭土地之優先購買權存在；被上訴人應依系爭契約相同條件，與上訴人簽立買賣契約，並於給付價金之同時，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。原審就上開本訴應准許及駁回反訴部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有部分不同，但結論並無二致。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表：共有人系爭449-3地號土地應有部分系爭449-5地號土地應有部分高文慶 ----- 384/1000 高文鑌 2/3 45/100 吳美連 1/3 166/1000

2024-12-31

KSHV-113-上-150-20241231-1

訴

臺灣橋頭地方法院

確認優先購買權存在

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度訴字第870號原告李晢豪訴訟代理人林宜儒律師涂榮廷律師李慶榮律師被告高英智訴訟代理人陳旻沂律師被告王貞淑上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年1 2月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告王貞淑經合法通知未到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，以一造辯論而為判決。二、原告主張：被告2人於民國79年5月22日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），就坐落高雄市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）其中應有部分30/43約定於系爭土地撤銷徵收時契約生效，並辦理土地分割，買賣價金約定為新台幣（下同）2,750,000元。嗣系爭土地於104年5月8日經政府撤銷徵收，回復登記為被告王貞淑所有，王貞淑於106年8月7日將系爭土地全部贈與給原告，並辦畢所有權移轉登記。然就被告高英智買受應有部分30/43部分，案經臺灣高等法高雄分院111年上更一字第2號判決、最高法院111年度台上字第291 4號裁定駁回上訴確定，命原告應塗銷移轉登記並回復登記為王貞淑所有，經辦理塗銷登記完畢，形成原告應有部分13 /43、王貞淑應有部分30/43之共有狀態。高英智於112年1月 10日依系爭買賣契約，訴請王貞淑移轉應有部分30/43。原告獲悉後，旋於112年3月13日寄發存證信函予被告2人，主張共有人優先承買權，卻遭高英智否認。為此，爰依土地法第34條之1第4項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認原告就系爭土地應有部分30/43，有優先承買權存在。⒉王貞淑應就系爭土地應有部分30/43，以2,750,000元之價格與原告訂立買賣契約，高英智應於原告給付750,000元價金予王貞淑及王貞淑退還2,000,000元價金予高英智之同時，高英智應將系爭土地應有部分30/43所有權移轉登記予原告。三、高英智則以：高英智訴請王貞淑移轉應有部分30/43部分，前經本院105年度訴字第1573號判決、臺灣高等法院高雄分院106年度上字第108號判決高英智勝訴，竟因王貞淑在訴訟程序中通謀虛偽將系爭土地以贈與為原因移轉登記予其子即原告，使高英智之請求變成給付不能，經最高法院108年度台上字第2174號判決發回更審、臺灣高等法院高雄分院108年度上更一字第12號判決、最高法院111年度台上字第2248號裁定高英智敗訴確定。高英智乃對原告訴請塗銷所有權移轉登記，經本院108年度訴字第298號判決、臺灣高等法院高雄分院109年度上字第325號判決高英智勝訴、最高法院110年度台上字第2460號判決發回更審、臺灣高等法院高雄分院111年度上更一字第2號判決高英智勝訴、最高法院111年度台上字第2914號裁定駁回原告上訴確定，原告方辦理塗銷登記。而高英智再訴請王貞淑辦理移轉應有部分30/43部分，經本院112年度訴字第274號判決、臺灣高等法院高雄分院112年度上字第237號判決高英智勝訴確定，並辦理移轉登記完畢，故原告已無提起本件確認之訴之確認利益及權利保護必要，其前就應有部分30/43移轉登記屬通謀虛偽意思表示，亦違反誠信原則。且臺灣高等法院高雄分院112年度上字第237號確定判決已認定被告間成立買賣契約，原告嗣後成為共有人，不得主張優先承買權。又王貞淑基於通行目的，出售系爭土地應有部分30/43給高英智時，係王貞淑單獨所有狀態，並非與原告共有，參照最高法院111年度台上字第2818號判決就土地上權人優先承買權之解釋，依同一法理，原告自無優先承買權。且土地法第34條之1之優先承買權僅具債權效力，亦非物權效力。再者，系爭土地係一狹長之面積43平方公尺小塊土地，無法獨立使用，僅能作為道路通行使用，其中13平方公尺供原告之親戚房屋通行，另30平方公尺供原告及其他住戶房屋通行，無集中歸由原告一人所有及使用土地之必要，自無優先承買權可言。原告欲取得單獨所有之目的，無非是為了妨礙被告及其他住戶之通行，自不足取，故原告之訴實無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、王貞淑未到場，亦未書狀作何聲明或陳述。五、兩造不爭執事項（見113年度訴字第870號卷，下稱訴卷，第 40至41頁）：　㈠被告2人於79年5月22日將系爭土地其中應有部分30/43訂立預約，約定於系爭土地撤銷徵收時契約生效，並辦理土地分割，買賣價金約定為2,750,000元，高英智已給付買賣價金2,0 00,000元予王貞淑，尚欠尾款750,000元未付。　㈡系爭契約載明：「此項買賣是預售，賣方自高雄縣政府將徵收之土地...產權發還原所有權人即甲方（王貞淑）之日起，賣方即甲方需全力配合提供買方（高英智）辦理產權過戶所需之一切証件及手續」等文字。　㈢系爭土地於104年5月8日經政府撤銷徵收，回復登記所有權人為王貞淑所有，王貞淑於回復系爭土地所有權後，於106年8 月7日將系爭土地全部贈與給原告，並辦畢所有權移轉辦畢登記為原告1人所有。　㈣系爭土地就高英智買受之應有部分30/43部分，案經臺灣高等法高雄分院111年上更一字第2號判決、最高法院111年度台上字第2914號裁定駁回上訴確定，命原告應塗銷移轉登記並回復登記為王貞淑所有。　㈤高英智於112年1月10日依系爭契約及民法第348條第1項規定，起訴請求王貞淑應將系爭土地應有部分30/43所有權移轉登記予高英智。本院112年度訴字第274號判決准許，王貞淑提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院112 年度上字第237號判決駁回上訴確定。　㈥原告獲悉高英智起訴後，於112年3月13日寄發存證信函予被告2人，主張系爭買賣依土地法第34之1條規定行使共有人之優先承買權，惟高英智否認原告享有優先承買權。　㈦系爭土地現權利狀態為原告與高英智共有，原告應有部分13/ 43，高英智應有部分30/43。六、本件爭點如下（見訴卷第41至42頁）：　㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？　㈡原告依土地法第34條之1第4項規定，請求確認就系爭土地應有部分30/43有優先承購權存在，及王貞淑應就同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付750,000元價金予王貞淑及王貞淑退還2,000,000元價金予高英智時，高英智將系爭土地應有部分30/43所有權移轉登記予原告，有無理由？　七、本院得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院113年台上字第549號判決參照）。次按共有人依土地法第34條之1第4項規定，行使優先承購權，僅有債權效力，與同法第104條第1項之地上權人優先購買權，具相對的物權效不同（最高法院108年度台上字第353號判決參照）。查高英智訴請王貞淑辦理移轉應有部分30/43部分，經本院112年度訴字第274號判決、臺灣高等法院高雄分院112年度上字第237號判決高英智勝訴確定，並辦理移轉登記完畢乙情，為兩造所不爭執，復有上開判決暨確定證明書可考（見113年度審訴字第600號卷，下稱審訴卷，第177至191頁），堪信為真。是以，王貞淑已無法將系爭土地應有部分30/43移轉登記給原告，則不論原告是否對被告間就系爭土地之買賣契約有優先承買權，效力均不及於高英智，高英智亦無義務將系爭土地應有部分30/43移轉登記給原告，故均已無法除去原告主張不安之狀態，自難認原告有何受確認判決之法律上利益。　㈡原告無優先承購權：　⒈次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條訂有明文。及按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。其立法目的，在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承購權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純（最高法院105年度台上字第1 991號判決參照）。主張優先承購之人，於共有人出賣其應有部分當時為其共有人，始得以其他共有人之身分主張優先承購，若於土地出賣後始具有共有人之身分，自不得主張優先承購，此為法條文義解釋之當然結果。另參以民法第426 條之2第1項前段規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，及土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，亦以土地出賣時是否合於要件為判斷優先購買權是否存在之時點（最高法院107年度台上字第1379號判決參照）。土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出賣時，對該基地已有地上權之人，始得主張優先購買權；若基地出賣時，地上權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權者，均不得溯及主張優先購買權（最高法院111年度台上字第2818號判決參照）。準此，優先承買權是否存在，應於土地出賣時為判斷時點。　⒉查被告間契約約定出賣持分30/43，僅係同時言明買賣成立後之土地標示如有變更時，依地政機關複丈結果為準，如出賣之持分比有所增加時，則土地總價款應按比例增加等語，有不動產買賣契約書可考（見審訴卷第17至19頁），高英智並已給付買賣價金2,000,000元予被告王貞淑，為原告所不爭執（見審訴卷第8頁），足見被告已合意成立買賣契約。而李晳豪係於106年8月7日始登記為系爭土地所有權人，其中應有部分30/43經臺灣高等法院高雄分院111年上更一字第2 號判決、最高法院111年度台上字第2914號裁定駁回，命應塗銷移轉登記確定等情，已如前述，足見兩造於79年5月22 日就系爭不動產成立買賣契約時，李晳豪並非共有人。揆諸前揭說明，自無土地法第34條之1第4項之適用。原告主張被告間僅係成立預約，原告成為共有人後，享有土地法第34條之1第4項優先購買權云云（見審訴卷第8、11頁、訴卷第42 頁），委無可採。　㈢從而，原告提起本件訴訟，請求確認就被告間買賣系爭土地應有部分30/43，有土地法第34條之1第4項規定之優先承購權存在，及王貞淑應就同一條件與原告訂立買賣契約、辦理移轉登記予云云，均無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法　　與證據，均與本件判決結果不生影響，故不逐一加以論述，　　附此敘明。九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃莉君

2024-12-30

CTDV-113-訴-870-20241230-1

執事聲

臺灣橋頭地方法院

聲明異議

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度執事聲字第39號異議人黃勤生相對人均和資產管理股份有限公司法定代理人朱祐宗代理人張智維上列當事人間給付票款強制執行事件，異議人對於民國113年8月 23日本院112年度司執字第48206號司法事務官所為裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文異議駁回。　　　　異議程序費用由異議人負擔。　　理　由一、按，當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2項、第 3項分別定有明文。查，本院民事執行處司法事務官於113年 8月23日以112年度司執字第48206號（下稱系爭執行事件）裁定（下稱原裁定）駁回異議人之異議，而上開裁定於113 年8月28日送達異議人而生送達效力，異議人於113年9月2日具狀提起異議，經司法事務官認其異議無理由送請本院裁定，核與上開規定相符，先予敘明。二、異議意旨略以：系爭執行事件之拍賣標的為如附表所示之建物（下稱系爭建物）坐落於異議人所有之高雄市○○區○○段00 0地號土地上（下稱系爭土地）。而系爭建物及土地於民國8 6年11月20日前皆為異議人之父黃新德所有，黃新德死亡後由異議人及兄長黃榮生繼承，依民法第425條之1第1項規定，系爭土地所有權人與系爭建物所有權人間即推定成立租賃關係，異議人不須再另外提供租賃契約即得主張對系爭建物有優先承買權。爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。三、按「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，民法第824條第7項定有明文。依此規定，於變賣共有物執行事件之買受人為共有人時，其餘共有人即不得主張優先承買權。次按，依強制執行法所為之拍賣，係私法上買賣之一種，故而不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或法院所定期限內表示是否優先承買，惟此仍限於依相關法律規定有優先承買權者始有其適用。再按，強制執行法第12條規定之聲請或聲明異議係對於強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，請求執行法院救濟之程序。有關當事人間實體上之爭執，則非聲請或聲明異議所得救濟。又執行法院為達執行迅速之目的，就債權人查報之財產是否確屬債務人之財產，係以形式主義為調查認定之依據，即執行法院僅能就財產上之外觀，予以認定是否屬於債務人之財產，無確實調查該財產實體上是否為債務人所有之責，至該財產是否屬債務人所有，如尚待審認方能確定，則非執行法院之權限（最高法院88年度台抗字第610號裁判意旨參照）。四、經查：㈠、相對人持本院112年度旗簡字第53號民事判決為執行名義，就如附表所示之系爭建物聲請強制執行，經本院以112年度司執字第48206號請求分割共有物強制執行事件受理在案，業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無訛。㈡、查，系爭執行事件之拍定人為原共有人其中之一之均和資產管理股份有限公司，依民法第824條第7項之上開規定，共有人之異議人即不得主張優先承買權。㈢、又異議人主張依民法第425條之1第1項規定，其具承租人身分而得行使優先承買權等語。惟查：１、民法第425條之1第1項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。本條立法目的主要在解決原先有權占有之房屋，因基地或房屋所有權之變動，進而產生基地使用權是否存續之問題，本條規定可減少自行協商之交易成本，及避免拆屋還地之社會成本，具有維護社會經濟之重大意義，故於強制執行程序亦有適用。意即在房屋或土地因強制執行拍賣「後」，房屋及土地分屬不同人所有時，始生推定租賃之法律效果。異議人於系爭執行事件「中」主張上開條文規定，已不符合該條之適用前提。是異議人依民法第425條之1第1項規定主張有優先購買權，並無理由。２、經查，系爭建物拍定後，執行法院函通知異議人表示是否願以相同條件優先承買系爭建物，經異議人具狀表示願意，嗣經執行法院再發函命異議人補正符合「土地法第104條」優先購買權之證明，異議人係具狀主張其是以「民法第426條之2」規定聲明優先購買系爭建物（按，異議人並未主張土地法第104條第1項後段，亦並未提出所有權狀或登記謄本，以供本院民事執行處形式上即可為調查認定）。而民法第42 6條之2規定，該條適用之前提為「租」地建屋，惟觀異議人所提出之書狀及證據，並未附上足資證明系爭建物與土地間具有租賃建屋關係之證明文件，則本院執行處依形式上審查認查，自難認有異議人主張之租賃關係存在。異議人若認得主張民法第426條之2規定，具有優先承買權人資格，因涉及實體法律關係之認定，揆諸前揭判決意旨，執行法院僅作形式認定，並無審認實體權利存否之權，如實體法律關係不明時，應另依民事訴訟程序謀求救濟，要非聲明異議所能解決。㈣、原裁定雖誤以土地法第104條第1項（按：前段）規定駁回異議人之聲請，惟本件由形式觀察，難認異議人就行使優先購買權部分已正確依法提出聲明及補正相關形式上之證據，應予駁回，業見前述。故原裁定雖有上開瑕疵，惟依上開說明，對於駁回異議人聲請之結論，不生影響，仍應予維持。故異議人請求廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。五、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　郭文通以上正本係照原本作成。如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林香如附表：編號拍賣標的稅籍編號共有人之應有部分比例 1 高雄市○○區○○段000○號（門牌號碼：高雄市○○區○○路00○0號） 00000000000 相對人：1/2 黃春娣：1/2 2 高雄市○○區○○段000○號（門牌號碼：高雄市○○區○○路00○0號） 00000000000 相對人：1/2 異議人：1/2

2024-12-30

CTDV-113-執事聲-39-20241230-1

再易

臺灣高等法院臺南分院

確認優先承買權等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度再易字第9號再審原告趙釗英訴訟代理人陳慶尚律師複代理人劉冠妤律師再審原告翁明志再審被告李春生訴訟代理人李慶榮律師林宜儒律師上列當事人間請求確認優先承買權等事件，再審原告對於中華民國113年5月21日本院確定判決（113年度上易字第47號），提起再審之訴，本院於113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文再審之訴駁回。再審訴訟費用由再審原告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起；前項期間，自判決確定時起算，判決於送達前確定者，自送達時起算；其再審之理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算，民事訴訟法第500條第1項、第2項前段定有明文。查再審原告係就本院　　113年度上易字第47號確定判決（下稱原確定判決）提起再審之訴。原確定判決於民國113年5月21日公告，同年月29日送達再審原告，有送達證書可稽（原確定判決卷第287頁）。再審原告於同年6月19日對原確定判決提起本件再審之訴，並未逾民事訴訟法第500條第1項所定之30日不變期間，合先敘明。二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，如共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，此觀民事訴訟法第56條第1項第1款即明。又行使土地法第104條之優先購買權，對第三人及出賣人起訴請求確認優先權者，其訴訟標的之法律關係對於共同訴訟之各人，必須合一確定。而再審之訴形式上雖為另一程序之新開，但實質上則為前訴訟程序之再開及續行。故前訴訟程序之訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，其共同訴訟人中之一人所提起之再審之訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，效力應及於同造之共同訴訟人全體，受理再審之訴之法院應列全體共同訴訟人為再審原告予以裁判（最高法院71年度台上字第297號、87年度台上字第422、82年度台上字第49 號判決參照）。查本件再審被告於前程序係以後述系爭土地之買、賣雙方，即再審原告趙釗英、及前程序被上訴人翁明志為被告，行使土地法第104條之優先購買權，經原確定判決為再審被告勝訴判決確定，再審原告趙釗英不服，提起本件再審，而提起再審之訴形式上為有利益於確定判決中敗訴之共同訴訟人，則提起再審之效力應及於前訴訟程序同造之翁明志，爰將之併列為再審原告。三、再審原告翁明志經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所示情形，爰依再審被告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、再審原告主張： (一)趙釗英：原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款、第4 97條規定之再審事由。蓋坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000 地號土地（以下合稱系爭土地）原所有權人蔡榮宗將系爭土地上之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○000之00、　　000之00、000之00號未保存登記房屋（以下合稱系爭建物）分別出售予他人之情事係發生於民國77年間，而民法第425 條之1係於88年間始制定，且無溯及適用，原確定判決基於本院109年度上易字第292號判決而類推適用民法第425條之1 第1項前段規定，認定再審被告為系爭土地之承租人，而有土地法第104條之優先購買權云云，自屬顯然違背法令，而有民事訴訟法第496條第1項第1款規定之再審事由。又原確定判決漏未斟酌如附表所示足以影響於判決之重要證物，卻基於與系爭土地無關之臺灣嘉義地方法院111年度朴簡字第　　69號判決，而認定再審被告無拖延行使權利，未構成權利失效情事，但依附表之證物，可認定再審被告於知悉系爭土地拍定價額後，卻長期不行使優先購買權之情事，而有權利失效之情形，原確定判決卻漏未斟酌如附表所示足以影響於判決之重要證物，構成民事訴訟法第497條之再審事由。爰提起再審之訴，請求廢棄原確定判決不利於伊部分等語。再審聲明：（一）原確定判決不利於伊部分廢棄。（二）上廢棄部分，再審被告在前訴訟程序第二審上訴駁回。 (二)翁明志未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或陳述。二、再審被告則以：前案本院109年度上易字第292號判決，就民法第425條之1係以法理方式，認定系爭建物就系爭土地有租賃關係，且已為兩造就所不爭執；又系爭土地、建物原均為蔡榮宗所有，自有該法理之適用，原確定判決適用法規並無錯誤。又再審原告所指如附表之證據，俱已於原確定判決詳述取捨理由，並無漏未斟酌。本件再審之訴，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：再審之訴駁回。三、不爭執之事實 (一)系爭土地原為訴外人蔡榮宗所有，於80年1月24日以買賣為原因登記為訴外人吳崑山所有，再於82年9月8日以買賣為原因登記為再審原告翁明志所有。前訴訟程序第一審被告台新銀行聲請對之強制執行，由再審原告趙釗英在該執行事件以總價新臺幣（下同）765,000元拍定，並於108年8月23日以拍賣為原因登記為所有人。 (二)系爭建物原由蔡榮宗於77年7月15日申報設籍房屋稅籍，同年9月29日將事實上處分權出售與訴外人王萬金，王萬金於　　83年10月13日出售予再審被告，再審被告為系爭建物之事實上處分權人。 (三)系爭執行事件之執行法院未依土地法第104條第2項規定，通知再審被告行使優先承買權。四、再審原告主張依民事訴訟法第496條第1項第1款及第497條規定，提起本件再審之訴，依序判斷如下：　　 (一)原確定判決並無適用法規顯有錯誤之情形：１、按民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規，顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋、憲法法庭裁判違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證據欠週、漏未斟酌證據、認定事實錯誤及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形。　　２、再審原告雖主張系爭土地及建物之原所有權人蔡榮宗將系爭土地、建物分別出售予他人之情事係發生於77年間，而民法第425條之1係於88年間始制定，原確定判決基於本院109年度上易字第292號判決而類推適用民法第425條之1第1項前段規定，認定再被告為系爭土地之承租人，而有土地法第104 條之優先購買權，自屬顯然違背法令云云。經查： (１)原確定判決依其取捨證據、認定事實之職權行使而審認：系爭建物依本院109年度上易字第292號判決，就系爭土地可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，有租賃關係存在，原確定判決依此項事實之認定，而審認依土地法第104條之規定，再審被告得主張優先購買權。經核原確定判決為前揭事實認定之基礎，係基於兩造於前訴訟程序中兩造不爭執事項第㈣項：「系爭建物A（即本件系爭建物，下同）占用系爭土地A（即本件系爭土地，下同），經本院109年度上易字第 292號判決，認定系爭建物A就系爭土地A，可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，有租賃關係存在」，依據此項不爭執項而為裁判，再審原告既於原確定判決之前訴訟程序，對於再審被告所有之系爭建物就系爭土地有租賃關係之存在列為不爭執事項，原確定判決據以為判決，尚難認為原確定判決有顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋、憲法法庭裁判違反，或消極的不適用法規等適用法規顯有錯誤之情形。 (２)再審原告雖主張系爭土地、建物分別出售予他人之情事係發生於77年間，而民法第425條之1係於88年間始制定，本院　　109年度上易字第292號判決類推適用民法第425條之1第1項前段規定有誤云云。惟僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係等情，有民法第425條之1 之立法理由可資參照。故本院109年度上易字第292號判決，雖就77年所發生系爭土地、建物分別出售之事實，類推適用嗣後於88年間始制定施行之民法第425條之1第1項前段規定，惟該條僅係就修正前之實務見解加以明文化，縱法條有誤引，然事實涵攝法條或該法條制定前之實務見解，其結論並無不同，尚難僅因法條之誤引，遽認顯然有錯誤或顯然影響判決之結果，再審原告此部分主張，尚非可採。再審原告雖另稱前訴訟程序中兩造不爭執事項第㈣項係具體事實與構成要件間之涵攝，非單純事實，而係法律問題，非自認客體云云。惟如前所述，本院109年度上易字第292號判決並無適用法規顯有錯誤之情形，兩造於前訴訟程序中不爭執事項第㈣項所為該判決結果之記載，原確定判決據以為判決，亦難認為有何適用法規顯有錯誤之情形。再審原告另稱民法第425 條之1第1項制定施行前之最高法院48年度台上字第1457號判決，須判斷本件系爭土地上之系爭建物有無經濟價值云云，惟此部分涉及另案本院109年度上易字第292號判決有關事實之認定，尚難逕為推斷原確定判決有何適用法規顯有錯誤之情形，再審原告此部分主張仍屬無據。 (二)原確定判決並無足以影響於判決之重要證物漏未斟酌之情形：１、按不得上訴於第三審法院之事件，其經第二審確定之判決，如就足影響於判決之重要證物，漏未斟酌者，得提起再審之訴，民事訴訟法第497條固有明文。惟所謂就足以影響於判決之重要證物漏未斟酌之情形，係指第二審言詞辯論終結前，已經存在並已為聲明之證物，而第二審並未認為不必要而仍忽略證據聲明未為調查，或已為調查而未就其調查之結果予以判斷，且以該證物足以動搖原確定判決之基礎者為限。２、再審原告主張原確定判決漏未斟酌附表所示編號1、2、3、4 之證物，該等證物可證明再審被告長期不行使優先購買權，構成權利失效云云。惟查： (１)編號1係指本院109年度上易字第292號民事判決（本院卷第　　197至203頁），而該號判決業經原確定判決於判決書七、得心證理由：㈢、⑵③敘明：「上訴人不服上訴本院後，始經本院109年度上易字第292號判決（110年3月16日宣示），認定系爭建物A就系爭土地A有民法第425條之1第1項之租賃關係存在，並非無權占有，因而改判駁回被上訴人趙釗英在第一審之訴確定。」（本院卷第25頁），業已就再審原告所主張本院109年度上易字第292號判決為審酌，尚難認為原確定判決未就該號判決為審酌。 (２)至附表所示編號2、3係指前訴訟程序一審承審法官曾為「提示109年度訴字第295號卷宗」之記載（本院卷第212頁）及　　109年度訴字第295號卷其中第190至191頁臺灣嘉地方法院民事執行處通知（稿）、第233頁聲請狀、第235頁書記官交付卷宗登記簿、第285頁調卷單部分之證物（本院卷第212至22 3頁）。而此部分證物業經原確定判決於判決書七、得心證理由：㈢、⑵②敘明：「就系爭土地A部分，上訴人係於109年4 月27日收受原審法院109年度訴字第295號之起訴狀繕本，知悉系爭土地A為被上訴人趙釗英買受，其後上訴人於　　109年6月23日聲請閱覽該事件卷證，因一併閱覽民事庭調取之系爭執行事件1之卷宗，而得知系爭土地A之拍定價格，此經原審調取該院卷宗查明。」（本院卷第24頁）業已就再審原告所主張109年度訴字第295號卷之證物為審酌，尚難認為原確定判決未就該卷證為審酌。 (３)附表所示編號４係指前訴訟程序二審卷第127頁、第131頁照片（本院卷第227、229頁）。查再審原告主張該等照片係為證明系爭建物有破損等情，故無價值云云。惟此部分業經本院 109年度上易字第292號民事判決於該判決書五、得心證理由㈢認定系爭建物整體結構完整，縱有破損亦得為修補等情，而認為系爭建物仍有經濟價值，且未逾耐用年限，從而認為系爭建物與系爭土地間仍有租賃關係之適用等情，有該判決書可參（本院卷第201至202頁）；而原確定判決以該判決有關系爭建物與系爭土地間有租賃關係之認定做為判決基礎，已如前述，亦難認為原確定判決就前揭照片所欲證明之事實未經審酌，且該證物亦不足以動搖原確定判決之基礎，再審原告此部分主張亦非可採。　　 (４)再審原告雖主張原確定判決漏未斟酌如附表所示足以影響於判決之重要證物，卻基於與系爭土地無關之臺灣嘉義地方法院111年度朴簡字第69號判決，而認定再審被告無拖延行使權利，構成權利失效情事云云。惟查，附表所示之證物，業經原確定判決審酌，且亦不足以動搖原確定判決之基礎，已如前述。至原確定判決雖有審酌臺灣嘉義地方法院111年度朴簡字第69號判決，並判斷再審被告於半年內即提起訴訟，不能認再審被告有拖延不行使權利之情形等情（本院卷第25 頁）。惟原確定判決除審酌系爭土地之優先購買權外，尚審酌再審被告就與系爭土地同段之000地號土地，是否亦具有優先購買權，並綜合審究再審被告就系爭土地及同段000地號土地於另案即本院109年度上易字第292號，及嘉義地方法院111年度朴簡字第69號之抗辯及行使權利情形，而判斷再審被告並無拖延行使權利之情形，尚難認為原確定判決有漏未斟酌證物或誤為審酌他案之情形。　　　　　五、綜上所述，再審原告以原確定判決有民事訴訟法第496條第1 項第1款及第497條之再審事由，提起本件再審之訴，依上所述，均無理由，爰予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第505條、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　黃義成　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林福來　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周欣怡上為正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬附表：再審原告主張足影響於判決之重要證物編號名稱 1 本院109年度上易字第292號民事判決（附在前程序一審卷第79至85頁）。 2 前訴訟程序一審112年11月21日言詞辯論筆錄第6頁第8至9行，關於承審法官「提示109年度訴字第295號卷宗」之記載。（附在前程序一審卷第210頁第8至9行） 3 臺灣嘉義地方法院102年度訴字第295號民事卷，其中第190至191頁、第233頁、第235頁、第285頁。 4 前程序二審卷第127頁、第131頁照片。

2024-12-26

TNHV-113-再易-9-20241226-1

上

臺灣高等法院高雄分院

確認優先承買權不存在

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第172號上訴人龔茂雄住○○市○○區○○路000巷00弄0號住○○市○○區○○路000巷0號訴訟代理人邢振武律師陳樹村律師被上訴人余惠珍兼上一人訴訟代理人傅裕仁上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國113年4月25日臺灣高雄地方法院112年度訴字第1184號第一審判決提起上訴，經本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分: 　　上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分: 一、被上訴人主張：高雄市○○區○○○段000000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及如附表編號1 所示之建物（下稱系爭建物）原為訴外人龔照男所有，於民國89年6 月27日因分割繼承之原因，由其子即訴外人龔書平、其配偶即訴外人龔黃阿保分別取得系爭建物、土地之所有權。附表編號2 所示未保存登記建物，則係龔書平出資興建，與系爭建物係分別獨立之所有權。嗣訴外人富邦資產管理股份有限公司（下稱富邦公司）於110 年3 月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由伊於111年4 月7 日拍定。雖龔黃阿保於111年4 月20日具狀主張依土地法第104條、民法第42 6條之2規定，對附表所示建物有優先承買權，惟龔黃阿保之優先承買權聲明，業經本院以111 年度抗字第241號裁定駁回確定。而龔書平、龔黃阿保就系爭土地之使用，乃使用借貸之法律關係，非民法第425條之1之法定租賃關係。況龔書平、龔黃阿保係因繼承而分別取得，並非經讓與取得，縱認得類推適用民法第425條之1規定，亦與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項所示承租人本於意定租地建屋契約而占用基地之情形有別。另附表編號2所示建物自始為龔書平出資興建所有，並無與系爭土地原為同一人所有，之後分屬不同人所有之情形，自不適用民法第425條之1。為此依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本訴，聲明：確認上訴人於系爭執行事件，就附表所示建物之優先承買權不存在。二、上訴人則以：附表編號2所示未保存登記建物，係龔照男出資在系爭建物1至3樓後方、3樓上方加蓋一層樓之增建，與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，無結構上、使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，已為系爭建物所有權範圍所及。又系爭土地、附表所示建物原同屬龔照男所有，龔照男於89年3月5日死亡後，由龔黃阿保、龔書平以分割繼承為原因分別取得，基於房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋之合法既得使用權，應推定附表所示建物就系爭土地有法定租賃關係存在。再者，土地法第104條第1項所示承租人之範圍，應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。龔黃阿保既就附表所示建物合法行使優先承買權，當然發生以被上訴人拍定之相同條件與龔書平成立買賣契約之效力。嗣龔黃阿保於111年6月19日去世，由伊單獨繼承取得系爭土地，上開優先承買權及衍生之法律關係亦由伊繼受，故伊就附表所示建物應有優先承買權等語為辯，答辯聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決確認上訴人於台灣高雄地方法院(下稱高雄地院)11 0年度司執字第37765號清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)，就附表所示建物之優先承買權不存在。上訴人不服提起上訴，上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地及建物原為龔照男所有，嗣於89年6月27日因分割　　繼承之原因，由龔黃阿保、龔書平分別取得其所有權。　㈡附表編號2 所示未保存登記建物，與系爭建物內部相通，共　　用樓梯、水錶、電錶，為系爭建物之附屬物。　㈢富邦公司於110年3月23日聲請對龔書平所有如附表所示建物聲請強制執行，由系爭執行事件受理後，於111年4月7日拍賣附表所示建物，並由被上訴人以新台幣(下同)232 萬6,66 6元拍定。嗣龔黃阿保於111年4月20日具狀依拍定價格聲請優先購買，經執行處於111年6月1日以110年度司執字第3376 5號裁定（下稱甲裁定）駁回，龔黃阿保對甲裁定聲明異議後，雖經原審法院以111年度執事聲字第38號裁定（下稱乙裁定）廢棄甲裁定，惟又經本院以111年度抗字第241號廢棄乙裁定，駁回龔黃阿保之聲明異議確定。　㈣龔黃阿保於111年6月19日去世，繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，龔國仁、龔書平皆已聲明拋棄繼承，故由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記。五、本院得心證理由如下：　㈠按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院101年度台抗字第40號裁定意旨參照）。經查: 　⒈附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，而1、2、3樓後方增建、4樓增建均與系爭建物內部相通，共用樓梯、水錶、電錶，合併使用，1樓增建部分是作廚房使用，設有一扇門，與已保存登記部分有牆壁區隔；2 樓增建部分與1 樓增建廚房後門相對位置處有一個門；3、4樓增建部分均無獨立出入口，須使用位在已保存登記部分之樓梯至1 樓，從1 樓對外出入等情，有上訴人所提內部現況影片光碟及原審勘驗筆錄可憑（原審訴字卷第157、224-226、259頁），顯見附表編號2建物雖具構造上獨立性，但與系爭建物相連接，為系爭建物空間之延伸，且使用系爭建物之樓梯及大門口對外出入，不具使用上獨立性，揆諸前揭說明，此建物應為系爭建物之附屬物，為系爭建物所有權範圍所及。　⒉被上訴人雖主張附表編號2建物為龔書平出資興建等語，惟為上訴人所否認，辯稱為龔照男所興建等語。查:附表編號2之未保存登記建物，係在系爭建物1至3樓之後方增建，及3樓上加蓋1層樓之增建，已如前述，而系爭建物原為龔照男所有，龔書平之配偶於拍攝上開影片時，已口述系爭建物1、2 、3樓後方增建是在系爭建物交屋後增建，4樓增建則是龔照男去世前加蓋等語（原審訴字卷第224頁）。本院審酌龔書平之配偶為居住該屋之人，對於由何人出資增建自較為清楚，且當初係原審為調查附表編號2建物有無結構上、使用上獨立性，命上訴人提出現況影片，龔書平之配偶因而拍攝該影片，拍攝影片之目的在於呈現已保存登記及未保存登記建物之現況，而非刻意作證證明何人出資興建，是龔書平之配偶於拍攝時附帶說明之內容，應可採信，且被上訴人亦未舉證證明係龔書平取得系爭建物後始出資增建，本院認附表編號2所示建物，應係龔照男去世前出資增建，與系爭建物同屬龔照男所有。　　　㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由略為：僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。經查: 　⒈系爭土地及建物原均為龔照男所有，又系爭建物在龔照男去世時，即已包含附表編號2增建部分，業如前述，是附表所示建物及坐落之系爭土地，原同屬龔照男所有，並由龔照男之全體繼承人共同繼承，嗣因龔照男之繼承人協議分割遺產，致系爭土地與附表所示建物分別移轉登記予龔黃阿保、龔書平所有，而附表所示建物自89年6月27日至今存在於系爭土地上多年，堪認並無特別約定不許龔書平繼續使用系爭土地，自符合民法第425條之1第1項規定，而得推定龔書平所有之附表所示建物在得使用期限內，與系爭土地所有權人龔黃阿保間有法定租賃關係存在。　⒉就此，被上訴人雖主張龔書平之附表所示建物使用系爭土地，係基於與龔黃阿保之使用借貸契約，而非租賃關係等語。惟如前所述，土地、房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，其法律關係之性質，當屬租賃，故明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係。是被上訴人就龔書平、龔黃阿保單獨取得附表所示建物、土地所有權後，除有反證，龔書平、龔黃阿保就附表所示建物坐落系爭土地部分，即推定有租賃關係。又系爭土地、附表所示建物雖係基於龔照男全體繼承人之意思而為分配，且龔書平自89年6 月27日取得附表所示建物，至龔黃阿保111年6月19日去世為止，長達22年期間從未給付任何租金，龔黃阿保亦未向龔書平收取任何對價，惟龔黃阿保、龔書平為母子關係，未現實收受代價之原因多端，此係其二人間就使用代價如何履行之問題，尚無從僅依此即證明龔黃阿保與龔書平間屬使用借貸關係，而推翻其二人有租賃關係，此外，被上訴人並未提出其他反證，證明龔黃阿保與龔書平間應屬使用借貸關係，是被上訴人此部分所主張，尚無足採。　　　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又按土地法第10 4條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求(最高法院1 11年度台上字第2616號民事裁判足參)。承上所述，龔書平所有之如附表所示建物，就系爭土地之使用，已推定為租賃關係，則附表所示建物於被上訴人拍定時，系爭土地之所有權人龔黃阿保自得依土地法第104條之規定主張優先購買權。又系爭執行事件係於111年4月7日由被上訴人以232 萬6,6 66元拍定，龔黃阿保於同年月13日收受通知，限收受通知後 10日內表明是否願以拍定價格優先購買，龔黃阿保即於同年月20日具狀表示願依拍定價格聲請優先購買，有台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司(下稱台金公司)111年4月7 日111雄金職酉字第48號通知、送達證書、聲請優先購買狀足參(外附於台金公司執行卷第99至101頁、第123頁)，是龔黃阿保行使優先購買權即屬合法。嗣龔黃阿保於111年6月19 日去世，法定繼承人為上訴人、龔國仁、龔書平，而龔國仁、龔書平皆聲明拋棄繼承，由上訴人單獨繼承系爭土地，並於111年12月12日完成繼承登記等情，此有臺灣高雄少年及家事法院公告、系爭土地之登記謄本、異動索引、繼承登記資料及繼承系統表可按（原審審訴卷第81、89、92頁、訴字卷第13-18頁），並為兩造所不爭執，而龔黃阿保生前就龔書平所有如附表所示建物既已行使優先購買權，則上訴人於單獨繼承後，當亦可繼承該優先購買權。被上訴人主張土地法第104條不含法定租賃權，另龔黃阿保未表示依同樣條件購買、未繳納價金，其優先權視為放棄等語，尚有所誤，不足為據。　　六、綜上所述，被上訴人訴請確認上訴人於系爭執行事件就附表所示建物之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，尚有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄原判決，並改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊國祥以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾允志　附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表編號性質建號/ 門牌號碼建物坐落土地權利範圍 1 建物建號：高雄市○○區○○○段000○號門牌號碼：高雄市○○區○○路00巷00號高雄市○○區○○○段000000地號全部 2 建物暫編建號：高雄市○○區○○○段0000○號（編號1建物之未保存登記建物）門牌號碼：同編號1建物1 同上全部

2024-12-25

KSHV-113-上-172-20241225-1

簡上

臺灣嘉義地方法院

給付租金

臺灣嘉義地方法院民事判決 111年度簡上字第44號上訴人即附帶被上訴人李春生被上訴人即附帶上訴人趙釗英訴訟代理人陳慶尚律師複代理人劉冠妤律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國111年3月25日本院嘉義簡易庭110年度嘉簡字第454號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院合議庭於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決不利於上訴人部分及該訴訟費用負擔暨該部分假執行宣告之裁判均廢棄。前述廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。二、附帶上訴駁回。三、第一項廢棄部分第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用關於上訴人上訴及被上訴人附帶上訴部分，均由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又前述規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第 436條之1第3項亦定有明文。被上訴人就其原審敗訴部分於1 12年7月19日提起附帶上訴，核與前述規定相符，應予准許。貳、實體方面：一、上訴聲明部分：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；前述廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回。㈡訴訟費用由被上訴人負擔。二、附帶上訴聲明部分：㈠原判決關於駁回被上訴人即附帶上訴人後述㈡⒈⒉之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡前述第一項廢棄部分：⒈核定上訴人有事實處分權之門牌號碼嘉義縣東石鄉猿樹村東石118之31、118之32、118之33之建物占有被上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地面積262.22平方公尺，自民國108年8月23日起至法定租賃關係終止日止，每月租金應再增加新臺幣（下同）7,69 8元。⒉上訴人即附帶被上訴人應自108年8月23日起至法定租賃關係終止日止，按月再給付上訴人即附帶上訴人7,698元。㈢附帶上訴費用由附帶被上訴人負擔。參、本件事實要旨：一、兩造主張要旨：　㈠被上訴人即附帶上訴人(下或稱被上訴人)起訴主張：被上訴人於108年8月下旬取得坐落嘉義縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(下稱系爭土地)，依本院109年度訴字第295號及臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第292號民事判決(下稱前案拆屋還地事件)，系爭土地上之建物即門牌號碼嘉義縣○○ 鄉○○村○○000○00○00○00號等三戶(下稱系爭建物)為上訴人即附帶被上訴人(下或稱上訴人)所有，並有法定租賃權，惟兩造無法就租金數額達成共識，請求法院依嘉義縣東石鄉漁人碼頭附近房屋住宅建地之出租行情每月每坪120元，及系爭建物占用系爭土地約79.32坪，核定每月租金為9,516元(計算式：每坪120元×占用土地79.3坪＝9,516元)，並請求上訴人給付被上訴人自取得系爭土地所有權至起訴日即110年6月 1日之租金199,836元、法定遲延利息及自110年6月起至系爭建物不堪使用或上訴人喪失系爭房屋所有權之日止，按月給付被上訴人租金9,516元。　㈡上訴人則抗辯：系爭土地之租金以漁人碼頭地租計算屬不當連結。又系爭建物係由訴外人蔡榮宗（下稱蔡榮宗）建造，蔡榮宗於77年9月29日將系爭建物之事實上處分權無償讓與訴外人王萬金（下稱王萬金），再於80年1月24日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予訴外人吳崑山(下稱吳崑山)，嗣吳崑山再移轉予訴外人翁明志(下稱翁明志)，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，被上訴人透過拍賣取得系爭土地，應推斷已默示同意系爭建物承買人無償繼續使用系爭土地至系爭建物滅失為止，且土地與建物之拍定人各異時，依民法第838條之1及第876條規定，視為已有法定地上權。又系爭土地出賣時，上訴人為法定地上權人，具有法定優先購買權，拍賣程序並無通知上訴人，此拍賣程序已違反強制規定及公序良俗。二、兩造其餘事實要旨及攻擊防禦方法，因與原判決「事實及理　　由」中所載兩造主張均相同部分（原審判決第1至3頁），茲依民事訴訟法第454條規定引用。三、原審認定：前案拆屋還地事件判決理由已認定兩造間有法定租賃關係，已生爭點效之效力，上訴人未提出足以影響原判斷之新訴訟資料，兩造自應同受拘束，法院亦不得為相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存在。又兩造就租金數額無法達成協議，審酌系爭土地坐落位置、交通、周邊生活機能，及上訴人占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益等情，以系爭土地110年度申報地價為每平方公尺1,040元，按年息8％及占用面積262.22平方公尺作為計算租金之標準，核定自110年7月23日起(起訴狀繕本送達上訴人之翌日)之租金為每月1,818元，上訴人應自110年7月23日起，按月給付被上訴人租金1,818元。又參以民法第425條之1第1項之規定係側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條第1 項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土地法第104條第1項關於優先承買權規定之適用，上訴人抗辯拍賣程序未通知上訴人而不生效力，即屬無據。四、上訴人不服原判決，提起本件上訴，並於本院審理中補稱：　㈠原審於被上訴人於110年10月20日提出民事補充理由狀時，並未詢問上訴人有無同意為訴之變更，且判決中亦未附理由，應予廢棄。　㈡系爭建物於前案拆屋還地事件原審認有法定租賃關係，而系爭土地原所有人為蔡榮宗，與系爭建物之王萬金為合建關係，王萬金以系爭建物建造成本充作價金，取得系爭土地的地上權及永久無償使用權，而繼受之上訴人亦應屬無償使用，被上訴人既知悉系爭建物坐落於系爭土地上而仍取得系爭土地，自應認被上訴人已追認前述法定租賃權，並可無償繼續使用系爭土地，且自上訴人取得系爭建物後，亦無人請求上訴人給付租金，土地所有人已屬默認上訴人無償使用。　㈢上訴人前就系爭土地訴請法院確認優先購買權存在，經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）以113年度上易字第4 7號民事判決（下稱確認優先購買權事件）確認上訴人就系爭土地有優先購買權，被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷，並發生溯及效力，故被上訴人就系爭土地已無所有權，其租金請求權之基礎已不存在，被上訴人自不得請求租金。五、被上訴人不服原判決，於本院審理時提起附帶上訴，並於審理中補稱：　㈠前案拆屋還地事件判決理由中已認定兩造間有法定租賃關係，依民法第425條之1第2項之規定租金數額當事人不能協調時，得請求法院定之，非可當然「無償使用」系爭土地。又拍賣公告除法院執行處公佈欄外，並於房地產所在地或所在地之鄉鎮區公所均有揭示，上訴人不應將其未注意之結果歸咎於法院未通知。上訴人應依被上訴人之聲明所核定之每月土地租金為9,516元，並應自108年8月23日起算。　㈡上訴人於109年6月23日已知悉系爭土地之買賣價額，且於本件於111年12月8日準備程序明確表示目前沒有打算提起優先承購訴訟，上訴人即有默示拋棄優先承購系爭土地之意。另上訴人於113年8月9日準備程序自承系爭建物是由蔡榮宗、王萬金合建，王萬金有出合建的費用並非無償的租賃關係，而是自始就有有償的租賃關係存在。前案確認優先購買權事件訴訟標的與本案不同，是否有法定租賃關係應獨立判斷，即便認為法定租賃關係有土地法104條之適用，但上訴人已如前述有默示拋棄優先承購權之意思，故被上訴人仍為系爭土地之所有權人。肆、本院之判斷：一、系爭土地原為蔡榮宗所有，於80年1月24日以買賣為原因登記為吳崑山所有，再於82年9月8日以買賣為原因，移轉登記為翁明志所有，翁明志之債權人台新國際商業銀行股份有限公司向本院聲請拍賣系爭土地求償，經本院以107年度司執字第29126號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，由被上訴人以76萬5000元應買，並於108年8月23日以拍賣為原因登記為被上訴人所有。又系爭建物坐落系爭土地上，為未辦保存登記建物，原由蔡榮宗於77年7月15日申報設籍房屋稅籍，於77年9月29日將系爭建物事實上處分權出售予王萬金，王萬金於83年10月13日出售予上訴人，上訴人現為系爭建物之事實上處分權人，而系爭建物占用系爭土地，經臺南高分院以109年度上易字第292號民事判決，認定系爭建物就系爭土地，可類推適用民法第425條之1第1項前段規定，有法定租賃關係存在。惟系爭執行事件之執行法院未依土地法第104條第2項規定通知上訴人行使優先承買權。又上訴人前以其就系爭土地有租賃關係存在，前述執行事件法院未通知上訴人行使優先購買權，其自得依土地法第104條之規定主張有優先承買權，並訴請確認上訴人就系爭土地，有優先購買權存在；被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷；翁明志應就系爭土地以76萬5000元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前述金額之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，業經以前述確認優先購買權事件，確認上訴人就系爭土地有優先購買權，被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷等情確定在案，並有確認優先承買權等民事事件卷宗及臺南高分院113年度上易字第47號民事判決（本院卷一第319至332頁），暨本院系爭執行事件107年10月2 日查封筆錄、民事執行處108年2月26日嘉院聰107司執弘字第29126號通知、不動產權利移轉證書、系爭土地登記第一類謄本附卷可佐（本院卷一第99至101、103至105、123、38 7、389、391頁），復為兩造所不爭執，自可採認。二、按土地法第104條所定之優先購買權，為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種，此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會決議 )。又土地法第104條第1項之規定，於出租人之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前述規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異(最高法院106年度台上字第1263號民事裁判意旨參照)。是優先承買權(購買權)為形成權之一種，並具有物權之效力，權利人得利用前述法律上賦予之權利，以其單方之意思表示使已成立之法律關係之效力發生變更或消滅之效力，而使該法律行為溯及自始歸於無效或消滅。經查，上訴人請求確認對系爭土地有優先購買權存在及被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷；翁明志應就系爭土地，以前述之價格與上訴人訂立買賣契約，應於上訴人退還前述金額予被上訴人之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人已確定在案，已見前述，而系爭土地之被上訴人所有權移轉登記業已塗銷，並判決回復登記為翁明志所有，有系爭土地登記第一類謄本影本附卷可憑（本院卷一第387至391頁）。則被上訴人前述拍賣取得系爭土地所有權，依前述規定及說明，已因上訴人行使優先購買權而視為自始無效。因此，被上訴人既非系爭土地之所有權人，兩造間自不成立所謂之法定租賃關係，是被上訴人自不得以系爭土地所有權人之身分，依法定租賃權之法律關係，對上訴人請求給付租金。三、又兩造就上訴人另案確認優先購買權事件，既經確認系爭土地上訴人有優先購買權存在，並已塗銷被上訴人就系爭土地之所有權移轉登記，已詳見前述；又該另案前訴訟之訴訟標的係本件後訴訟請求之先決法律關係，而有民事訴訟法第40 1條第1項規定之適用。此乃法院應以既判事項為基礎處理新訴及「禁止矛盾」之既判力積極的作用，以杜當事人就法院據以為判斷訴訟標的權利或法律關係存否之基礎資料，再次要求法院另行確定或重新評價，俾免該既判力因而失其意義 (最高法院100年度台抗字第62號民事裁判意旨參照)。是兩造及本院即應受其既判力之拘束。則被上訴人於本件訴訟請求給付租金事件，再以前述情詞抗辯本院得獨立判斷有無法定租賃關係乙事，尚有誤解；另關於被上訴人雖於本院審理時，就前述確認優先購買權事件提起再審之訴，至此尚不影響本院前述審認之結果，均併此說明。四、綜上所述，被上訴人並非系爭土地之所有權人，兩造間自不成立所謂之法定租賃關係，被上訴人以兩造有法定租賃權之法律關係請求原審核定及上訴人應給付租金，非屬正當，不應准許。原審判決命上訴人應給付部分，尚有未洽，上訴人提起上訴，指摘原審此部分不當，求予廢棄改判，並應駁回被上訴人原審之訴，為有理由，應予准許。因此，將原判決此部分廢棄，並改判如主文第1項所示。又原審駁回被上訴人請求部分，被上訴人就此部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判。惟原審為被上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，然結論並無不同，仍應予維持，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴，及關於訴訟費用部分，並判決如主文第2、3項所示。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不逐一論列，附此說明。陸、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴為無理由。因此，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　林望民　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃茂宏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李文輝　以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷

2024-12-25

CYDV-111-簡上-44-20241225-4

重上

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度重上字第17號上訴人即被上訴人郭重麟訴訟代理人李茂增律師複代理人劉怡孜律師被上訴人陳林金縐黃夕芬黃馨穎被上訴人即上訴人陳偉仁訴訟代理人楊富強律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，前列上訴人對於中華民國11 2年10月27日臺灣高雄地方法院111年度訴字第935號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回郭重麟後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請暨本訴訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，陳偉仁應自民國一一一年一月十一日起至拆除原判決主文第一項所示地上物之日止，按日給付郭重麟新臺幣壹佰零肆元。郭重麟其餘上訴駁回。陳偉仁本訴部分上訴駁回。本訴第一、二審訴訟費用，由陳偉仁負擔五分之四，餘由郭重麟負擔。本判決第二項於郭重麟以已到期金額三分之一之金額為陳偉仁供擔保後，得假執行。但陳偉仁如以已到期金額之全額為郭重麟預供擔保，得免為假執行。陳偉仁反訴上訴駁回。反訴第二審訴訟費用由陳偉仁負擔。　　事實及理由甲、程序部分：　　被上訴人陳林金縐、黃夕芬、黃馨穎（下合稱陳林金縐等3 人）經合法通知未到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人陳偉仁之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：壹、本訴部分：一、上訴人郭重麟主張：伊於民國111年1月12日經法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）之執行程序拍賣取得高雄市○○區○○○段0000○00地號土地（下稱系爭土地）之所有權。陳偉仁為坐落同段0000之34地號土地（系爭甲土地）及其上同段0000建號即門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭房屋；下合稱系爭房地）之所有權人。陳偉仁明知系爭土地係供周圍建物居民通行、對外聯絡之巷道，屬於法定空地，但所有於系爭土地內如原審附圖所示A部分土地上之地上物，無權占用系爭土地面積29.03平方公尺（下稱系爭地上物），伊自得本於所有權請求陳偉仁拆除系爭地上物，並將占用之土地返還予伊。又陳偉仁無權占用系爭土地，而受有相當於租金之不當得利，且已造成伊受有損害，伊自得請求陳偉仁自111年1月12日起至返還系爭土地之日止按日給付新臺幣（下同）261元之不當得利。為此爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本訴等語。並聲明：㈠陳偉仁應將系爭土地內如原判決附圖所示A部分土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予郭重麟；㈡陳偉仁應自111年 1月12日起至返還前項土地之日止，按日給付郭重麟261元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、陳偉仁則以：系爭房地原為訴外人陳國恩所有，陳國恩於61 年間出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）予被上訴人陳林金縐，以系爭土地及系爭甲土地合併做為建築基地申請建造系爭房屋（原門牌號碼為高雄市○○區○○○路00巷00弄0號，嗣於66年間經整編後改為現門牌號碼），系爭土地為系爭房屋之建築基地，且屬法定空地，又系爭房屋之起造人雖為陳林金縐，但依當時夫妻財產制之規定，該屋應為陳國恩所有。陳國恩於系爭房屋興建完成後，在63年間將系爭房地出售並移轉登記予訴外人呂宗智，呂宗智再於99年間出售並移轉登記予陳偉仁，而系爭土地於陳國恩死亡後，先由陳林金縐等3人辦理繼承登記，郭重麟再經由行政執行署拍賣程序而登記為所有權人，然系爭土地既為系爭房屋之建築基地，且屬法定空地，而與系爭房地在使用上有不可分離之關係，陳國恩雖只將系爭房地所有權讓與呂宗智，但應推斷呂宗智與陳國恩之間，就系爭土地在房屋得使用期限內有租賃關係。縱認系爭房屋為陳林金縐所有，嗣呂宗智雖只取得系爭房地所有權，系爭土地仍為陳國恩所有，但陳林金縐本即有使用系爭土地之合法權源，應得類推適用民法第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有權人間有租賃關係存在，該租賃關係嗣由陳偉仁等4人承受，則於系爭土地拍賣時，其等依土地法第104條第1項之規定具有優先承購權，但陳林金縐等3人未通知陳偉仁是否以同一條件行使優先承購權，是郭重麟與林金縐等3人間就系爭土地之買賣及所有權移轉登記均不得對抗陳偉仁，陳偉仁乃得請求郭重麟塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並請求陳林金縐等3人於陳偉仁給付1,699,999元之同時，將系爭土地登記為伊所有，是伊並未無權占用系爭土地。其次，系爭地上物為陳偉仁買受系爭房屋時即存在，非在陳偉仁取得系爭房屋所有權後增建。又法定空地為建築基地之一部分，非屬既成巷道供不特定人通行使用，建物之建築基地應與建物為同一所有權人，或經基地所有權人出具使用同意書，供申請建築執照，建物所有權人就建築基地應有排他之使用權，因此伊既為系爭房屋之所有權人，對於為系爭房屋基地之系爭土地即具有排他之使用權。行政執行署於拍賣公告上已載明系爭土地為法定空地，是郭重麟拍賣取得系爭土地所有權後，自應承接在其前系爭土地所有權人之義務，將系爭土地供系爭房屋使用，不得再主張系爭土地之使用權，因此陳偉仁並非無權占用系爭土地，亦無損及郭重麟之權利，自不得請求返還系爭土地，亦不得請求相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。三、原審判命陳偉仁應將系爭地上物予以拆除，而駁回郭重麟其餘之訴，並就郭重麟勝訴部分為供擔保得假執行及免為假執行之諭知。郭重麟及陳偉仁各就其等敗訴部分不服提起上訴，郭重麟聲明：㈠原判決關於駁回郭重麟後開第2、3項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡陳偉仁應將系爭土地內如原判決附圖所示Ａ部分（面積29.0 3平方公尺）土地騰空返還郭重麟；㈢陳偉仁應自111年1月11 日起至騰空返還前開第2項所示之土地止，按日給付郭重麟2 61元；㈣上開㈡、㈢項聲明部分，郭重麟願供擔保，請准宣告假執行。陳偉仁答辯聲明：上訴駁回。陳偉仁上訴聲明：㈠原判決不利陳偉仁部分廢棄；㈡上開廢棄部分，郭重麟在第一審之訴駁回；㈢如受不利判決，陳偉仁願供擔保，請准宣告免為假執行。郭重麟則答辯聲明：上訴駁回。　四、兩造不爭執事項：　㈠系爭房地為陳偉仁所有。　㈡系爭土地原為陳國恩所有，於100年7月15日以繼承為原因移轉登記為陳林金縐等3人所有，又於111年1月19日以拍賣為原因移轉登記為郭重麟所有。　㈢陳國恩原為系爭甲土地之所有權人，於61年5月25日出具土地使用權同意書同意提供系爭甲土地予陳林金縐建築，並於61 年5月28日出具土地使用權同意書同意提供系爭土地予陳林金縐私設巷道。　㈣系爭房地於63年間以買賣為原因登記為呂宗智所有，嗣於99 年間以買賣為原因登記為陳偉仁所有。　㈤系爭地上物為陳偉仁所有，占用系爭土地位置及面積如同原審判決附圖A所示，系爭地上物為增建。　㈥系爭房屋原門牌為高雄市○○區○○○路00巷00○0號。　㈦系爭土地大部分屬於私設巷道即○○街16巷，外接○○街，步行約1分鐘即達○○二路，約2分鐘到達捷運文化中心站，開車約 5至10分鐘至國道一號○○交流道，附近有高雄市文化中心、五福國中、高雄師範大學、民生醫院等，且○○路上店家林立，生活機能便利，交通發達。五、本件爭點：　㈠系爭房屋與系爭土地間，是否存在租賃或推定租賃關係？或有其他合法占有之法律上權源？　㈡郭重麟請求陳偉仁拆除系爭地上物返還土地，及請求系爭地上物除去前之不當得利有無理由？如有理由，數額為若干？六、本院之判斷：　㈠系爭房屋與系爭土地間，是否存在租賃或推定租賃關係？或有其他合法占有之法律上權源？　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。　⒉陳偉仁主張系爭房屋與系爭土地間存在租賃或推定租賃關係等情，既為郭重麟所否認，則陳偉仁就此有利之事實，自應負舉證之責。陳偉仁雖稱系爭土地與系爭甲土地前均為陳國恩所有，系爭房屋雖是以陳林金縐為起造人，但應為陳國恩所有，陳國恩嗣雖僅將系爭房地所有權讓與呂宗智，但系爭土地為系爭房屋之建築基地、法定空地，依最高法院48年台上字第1457號裁判之本旨或法理為基礎，推斷呂宗智與陳國恩之間，在房屋得使用期限內，有租賃關係云云。惟查：　⑴系爭土地原為陳國恩所有，於100年7月15日以繼承為原因移轉登記為陳林金縐等3人所有，又於111年1月19日以拍賣為原因移轉登記為郭重麟所有等節，為兩造所不爭執。又系爭甲土地原登記為陳國恩所有，於62年4月23日以於61年5月30 日贈與為原因移轉登記為陳林金縐所有，再於63年6月22日以於63年3月18日買賣為原因移轉登記為呂宗智所有。而系爭房屋經陳國恩出具系爭同意書予陳林金縐，使用目的分別記載為私設巷、建築，並以陳林金縐為起造人申請建築執照，嗣於63年3月18日以於62年8月20日買賣為原因辦理總登記為呂宗智所有，有地籍異動索引（見原審卷一第153至161頁）、台灣省高雄市土地登記簿（見原審卷一第163至169頁）、台灣省高雄市苓雅區建築改良物登記簿（見原審卷一第17 1至175頁）、公務用謄本（見原審卷一第179至183頁）、建築執照申請書（見原審審訴字卷第187頁；下稱審訴卷）、系爭同意書（見審訴字卷第195至197頁）可查，應堪認定。　⑵而經本院向高雄市政府工務局函詢之結果，系爭房屋即原門牌高雄市○○區○○○路00巷00○0號（見審訴卷第175頁；不爭執事項㈥），經查閱本案使用執照原核准配置圖說、面積計算表，本案基地即建築物核准「實際坐落土地」，係為高雄市 ○○區○○○段0000000地號土地（核為72平方公尺）（即系爭甲土地），林德官段0000-19地號（即系爭土地）為私設巷未計入基地面積，林德官段0000-19地號（系爭土地）並非本案建築物（即系爭房屋）之法定空地。有高雄市政府工務局 113年10月9日高市工務建字第11339574200號函可稽（見本院卷第279-280頁；下稱4200號函）。是系爭土地非系爭房屋基地或法定空地之事實，已堪認定。故系爭房屋縱依當時夫妻財產制之規定，起造後應認係屬陳國恩所有，系爭房屋既未坐落於系爭土地上，陳國恩其後分別轉讓系爭房地及系爭土地，系爭房屋就系爭土地，即難認存在使用上不可分離之關係，自不足以推斷系爭土地在系爭房屋得使用期限內存在租賃關係。至系爭土地於法務部行政執行署高雄分署拍賣時，拍賣公告固載明：依內政部106年3月28日內授營建管字第1060804569號說明，屬實施容積管制前基地內之私設通路，依當時法令檢討，雖未計入建築基地面積計算建蔽率，亦未計入法定空地面積，惟該「私設通路」已計入建築基地範圍，自為建築基地之一部分，並屬建築法第11條所稱之法定空地，故系爭土地為實施容積管制前之建築基地，依上開內政部解釋為法定空地等語（見原審審訴卷第154頁）。然前揭內政部函示結論亦載明：建築執照所載「私設通路」是否為建築基地之法定空地1節，涉個案法令檢討事宜，宜請逕向建築物所在地主管建築機關洽詢，有上開函示可憑（見本院卷第283-284頁）。然經本院向高雄市政府工務局函詢結果，系爭土地既非系爭房屋之基地及法定空地，已如前述，復審酌系爭土地既仍可為單獨交易之標的，並經法務部行政執行署拍賣由郭重麟拍定取得，復未與系爭房屋結合而具不可分離之性質，上開拍賣公告所載內容尚不足以拘束本院，並不足以認定系爭房屋與系爭土地間應存在租賃關係，併敘明之。　⑶陳偉仁雖稱前揭4200號函與高雄市政府工務局111年4月6日函釋牴觸，亦與高雄市政府工務局所核發之（62）高市建都築使字第00264號使用執照相異等語，並請求重新函查。惟上開4200號函，既係本院函請高雄市政府工務局重新以建築使用執照申請書所載系爭房屋於興建完成時，依完工時之現場配置圖重新比對，方確認雖系爭房屋建築物使用執照資料所載之基地範圍包括系爭土地及系爭甲土地，然實際坐落土地僅為系爭甲土地，有前述4200號函可憑（見本院卷第279頁），是自較上開陳偉仁所提出之上開使用執照為正確。佐以陳林金縐於向高雄市政府建設局申請建築執照時，由陳國恩所出具之土地使用同意書，已分別載明僅系爭甲土地為建築使用，而系爭土地係供為「私設巷」，有土地使用同意書可證（見原審審訴卷第195、197頁），益證上開4200號函所為重新檢視之結果方屬正確，是陳偉仁此部分所為之主張，難為其有利認定之處。本院審酌後亦認無再予函查之必要，爰不再依陳偉仁之請求重為調查函詢，併敘明之。　⒊綜上，系爭房屋合法建物部分既未坐落於系爭土地之上，且系爭土地亦非為系爭房屋之建築基地、法定空地；而系爭地上物部分，陳偉仁亦未能提出具體證據足以證明實際興建之時間，以及係由陳國恩所增建，或係由陳林金縐所增建而因當時夫妻財產制規定可視為陳國恩所有，故縱系爭房地均原屬陳國恩所有，陳國恩其後分別讓與系爭房屋及系爭土地，系爭房屋與系爭土地間，自不存在租賃或推定租賃之法律關係。　⒋又系爭土地陳國恩當時僅既同意供作為巷道使用（見原審審訴卷第197頁之土地使用權同意書），即陳國恩未同意於其上興建任何建物，僅同意陳林金縐及其後取得系爭房屋所有權者使用系爭土地通行之意，且陳林金縐經陳國恩同意，將該處闢為巷道供通行使用後，系爭房地經讓與而依序由呂宗智、陳偉仁取得所有權，陳國恩皆無償供其等使用，而包括陳國恩及陳國恩死亡後其繼承人即陳林金縐等3人，未見有其他證據可認曾有同意將系爭土地供私設巷以外之使用，益徵陳國恩出具系爭同意書，僅同意將該土地無償提供予陳林金縐及其後取得系爭房屋所有權者使用系爭土地通行之意，故不論何人於系爭土地上興建系爭地上物，難認已合乎原使用借貸契約之內容，故此部分逾越原約定土地使用目的之增建，自難認係屬有權占有。陳偉仁主張因陳國恩已出具土地使用同意書而可主張占有連鎖，而為有權占有云云，同無理由。　⒌陳偉仁雖復主張系爭房屋應有民法第796條及第796條之1規定之適用云云。然陳林金縐興建系爭房屋，其實際坐落之位置僅位於系爭甲土地，已如前述，而其後增建系爭地上物部分，陳偉仁並未證明當時系爭土地所有權人有知其越界而不即提出異議之相關證據；又系爭地上物既為增建，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），且為系爭房屋外推而興建大門（見原審卷一第207頁、本院卷第149頁照片），審酌系爭土地既原係供作巷道使用，事涉不特定人通行之公共利益，相較於系爭地上物，主要係供作系爭房屋外推，再增建大門供私人出入使用，縱郭重麟於投標時已知悉系爭土地之使用現況，由公共利益之角度，陳偉仁主張郭重麟有違誠信原則，不應拆除云云，難認有理。　㈡郭重麟請求陳偉仁拆除系爭地上物返還土地，及請求系爭地上物除去前之不當得利有無理由？如有理由，數額為若干？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767條第1項、第179條前段分別定有明文。次按，土地使用權同意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係，於具體個案，倘認土地受讓人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，雖非不得限制其行使權利，然建物所有人究與土地受讓人無任何法律關係，却因而受有利用土地供作法定空地之利益，致土地受讓人對該土地之使用收益及處分權能受到限制，土地受讓人自非不得請求返還不當得利（最高法院109年度台簡上字第27號判決意旨參照）。而無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。復以城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。此於租用基地建築房屋，得準用之。土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第 148條規定自明。又無申報地價者，依公告地價百分之80為申報地價，平均地權條例第16條著有明文。又所謂「年息10 %為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決先例意旨參照）。　⒉查陳偉仁固辯以系爭地上物為其買受系爭房屋時即存在，非其取得系爭房屋所有權後增建，且建物之建築基地應與建物為同一所有權人，或經基地所有權人出具使用同意書，供申請建築執照，建物所有權人應有排他之使用權，因此其既為系爭房屋之所有權人，對於為系爭房屋基地之系爭土地具有排他之使用權云云。惟如前述，陳國恩前出具系爭同意書，既僅同意將系爭土地供陳林金縐作為「私設巷」使用，以巷道乃是供人通行使用，陳國恩顯無同意陳林金縐逾越私設巷之使用目的，單獨、排他使用系爭土地，包括興建地上物在內，遑論嗣經轉讓取得系爭房屋之陳偉仁，是陳偉仁就系爭土地乃無排他之使用收益權。系爭地上物占用系爭土地既為陳偉仁所不爭執，此顯已逾越陳國恩原本同意之使用目的及範圍，而妨害郭重麟就系爭土地之所有權，依諸上開規定，郭重麟自得請求陳偉仁拆除以排除侵害，與系爭地上物前為何人增建無涉，是陳偉仁上開抗辯，應非可採。　　⒊惟陳林金縐前係經陳國恩同意後，將系爭土地闢為巷道供通行使用迄今，郭重麟亦自承系爭土地是供附近住戶出入之巷道等語（見原審審訴卷第13至14頁），其顯然已具有一定之公示性，且行政執行署於系爭土地拍賣公告復載明系爭土地為系爭房屋之建築基地，且為私設巷道，有該署公告附卷可查（見原審審訴卷第35至41頁），足見郭重麟於參與投標買受系爭土地前，即已知悉系爭土地為系爭房屋旁之私設巷道，並供附近住戶出入使用，是斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，認郭重麟應已明知系爭土地係經原所有權人同意供私設巷使用，且為系爭房屋對外通行所必須，仍予買受，若許其於買受系爭土地所有權後，行使所有權請求返還土地，顯已違反誠信原則，且亦與公共利益有違，然陳偉仁固無須返還其有權通行之系爭土地，惟系爭地上物占用系爭土地部分，既已逾系爭同意書同意僅供通行之範圍，郭重麟依民法第767條第1項中段規定請求陳偉仁拆除系爭地上物部分，仍有理由。　⒋又系爭土地雖係供作私設巷道通行使用，惟並無架設地上物之權利，陳偉仁應拆除系爭地上物，業如前述，揆諸前開規定及論述，其拆除系爭地上物前，可享有相當於租金之不當得利，依上開最高法院109年度台簡上字第27號判決及61年台上字第1695號判決先例意旨，郭重麟自得請求其等給付不當得利。從而，郭重麟依民法第179條規定，請求陳偉仁就其系爭地上物無權占用系爭土地，自111年1月11日（即郭重麟登記為系爭土地所有權人之日）起至拆除系爭地上物騰空之日止，請求給付相當於租金之不當得利，自屬有據。而查系爭土地於111年1月申報地價為26,266.4元/平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原審審訴卷第93頁）。又系爭土地大部分屬於私設巷道即○○街16巷，外接○○街，步行約1分鐘即達○○二路，約2分鐘到達捷運文化中心站，開車約5至10分鐘至國道一號○○交流道，附近有高雄市文化中心、五福國中、高雄師範大學、民生醫院等，且○○路上店家林立，生活機能便利，交通發達（見不爭執事項㈥）。本院審酌系爭土地坐落之地理位置、附近繁榮程度及陳偉仁占用之情形，認以系爭土地申報地價年息5％計算本件不當得利金額，應屬允當。是依上開標準計算之結果，郭重麟可向陳偉仁請求之不當得利金額，如以日計算，每日應為104元（計算式：26,266.4× 29.03×5％÷365＝104.45，小數點以下四捨五入），郭重麟逾上開請求之部分，為無理由。七、綜上所述，郭重麟主張陳偉仁無權占用上揭土地，依民法第 767條第1項中段之規定，請求陳偉仁應將系爭地上物拆除，並自111年1月11日起至拆除系爭地上物之日止，按日給付10 4元，為有理由，應予准許；逾上開範圍部分，為無理由而應予駁回。原審就上開應准許拆除系爭地上物部分，為郭重麟勝訴之判決，並無違誤，陳偉仁上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。原審就上開不當得利應准許部分，為郭重麟敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請職權為附條件准、免假執行之宣告。至於郭重麟不當得利之請求不應准許部分，原審為其敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖與本院不同，惟結論尚無不合，仍應予以維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及所用證據，經斟酌後認均不影響本判決結果，不再逐一論述，併此敍明。　　貳、反訴部分：一、陳偉仁起訴主張：依照伊於本訴所為抗辯，伊與陳林金縐等 3人間就系爭土地存有租賃關係，依土地法第104條之規定對系爭土地有優先承購權，於系爭土地拍賣時應有以相同條件優先購買之權，但伊並未獲以同一條件行使優先承購權之通知，郭重麟與陳林金縐等3人間就系爭土地之買賣及所有權移轉登記均不得對抗伊，伊應得請求確認優先承購權存在，並請求郭重麟塗銷系爭土地所有權移轉登記，暨請求陳林金縐等3人應於伊給付1,699,999元之同時，將系爭土地登記為伊所有，為此爰依土地法第104條第1項之規定提起本訴等語。並聲明：㈠確認陳偉仁就系爭土地之優先承購權存在；㈡郭重麟應將系爭土地於111年1月19日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢陳林金縐等3人應於陳偉仁給付1,69 9,999元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予陳偉仁。二、郭重麟則以：74年5月24日修正前民法第1017條第2項固然規定聯合財產制中，夫之原有財產及不屬於妻之原有財產部分，為夫所有，但依該條第1項規定，聯合財產中，妻於結婚時所有之財產及婚姻存續中因繼承或其他無償取得之財產，為妻之原有財產，保有其所有權，且斯時民法第1016條規定夫妻聯合財產不包括妻之特有財產，是系爭房屋非必然屬於陳林金縐與陳國恩之聯合財產，並由陳國恩取得所有權，陳偉仁主張系爭房屋雖以陳林金縐為起造人，但為其夫即陳國恩所有乙節，應負舉證之責。又民法第425條之1規定公佈施行時，系爭房地所有權人為呂宗智，而系爭土地所有權人為陳國恩，不符該條所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，且系爭房屋坐落於系爭甲土地上，而非坐落於系爭土地上，即系爭房屋非系爭土地上之房屋，是應無民法第425條之1之適用。再者，伊否認陳國恩同意或默許呂宗智繼續使用系爭土地興建系爭地上物，陳偉仁應就此負舉證之責。此外，系爭地上物並非房屋，且系爭地上物為呂宗智購買系爭房屋後增建，而系爭土地斯時為陳國恩所有，系爭地上物與系爭土地未曾同屬一人所有，自無民法第425條之1之適用，則陳偉仁乃係無權占用系爭土地，應無土地法第104 條規定之適用，況行政執行署拍賣系爭土地之公告並未記載系爭土地有何租賃關係存在，或有優先承買人之情事，益徵陳偉仁對系爭土地並無優先承購權等語，資為抗辯。三、陳林金縐等3人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原審審理後判決駁回陳偉仁所提反訴，陳偉仁不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於陳偉仁部分廢棄；㈡上開廢棄部分： ⒈確認陳偉仁就系爭土地有優先承購權存在；⒉郭重麟應將系爭土地於111年1月19日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；⒊陳林金縐等3人應於陳偉仁給付1,699,999元之同時，將系爭土地所有權移轉登記於陳偉仁。郭重麟則聲明：上訴駁回。　五、本院之判斷：　　按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項固定有明文。然陳偉仁雖主張其就系爭土地具有基地租賃關係，應具優先承購權云云。惟如前述本訴所示，陳偉仁所有系爭房屋及系爭地上物對系爭土地並不具租賃關係，是其對於系爭土地自無優先承購權。陳偉仁就系爭土地既無優先承購權，是其所為上開請求，即均無據，皆不應准許。六、綜上所述，陳偉仁反訴主張依土地法第104條之規定，請求確認其就系爭土地之優先承購權存在，且請求郭重麟塗銷系爭土地於111年1月19日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，暨請求陳林金縐等3人應於其給付1,699,999元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予陳偉仁等情，皆為無理由，均應予駁回。原審審理後為陳偉仁敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件反訴部分事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併敘明之。參、據上論結，本件本訴上訴為一部有理由，一部無理由，而反訴部分上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳憲修附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2024-12-25

KSHV-113-重上-17-20241225-1

訴

臺灣臺南地方法院

確認租賃關係存在

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第775號原告華嚴建設有限公司法定代理人李春生訴訟代理人李慶榮律師林宜儒律師被告張慧慈上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國113年11 月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：緣訴外人即原告之法定代理人李春生現聲請對被告繼承自訴外人即被告之父張凝華遺留之臺南市○○區○○○段0 00○000○000地號土地（重測前為港段一小段101、97、95地號，下稱系爭土地）為強制執行，伊為系爭土地之承租人，依民法第426條之2第1項、土地法第104條規定將來於系爭土地拍定時有優先承買權，為使執行法院於拍賣公告中註明，以促應買人注意，顯有確認之利益。查系爭土地上門牌號碼：臺南市○○區○○路00號建物（下稱系爭建物）係原由張凝華出資興建，先以李春生為起造人，嗣變更伊為起造人，並在興建過程中，由張凝華出售予伊，系爭建物於民國86年12月 26日完工後，登記為伊所有，而呈土地與建物所有人各異之事實，依民法第425條之1規定，兩造應存在租賃關係，爰起訴確認租賃關係存在等語。並聲明：確認系爭建物就系爭土地之租賃關係存在。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。　　四、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位，客觀上有受到侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。此之法律關係，以現在之法律關係為原則，至於將來始會發生之法律關係，縱當事人現已有所爭執，除有特別情事存在，不得就將來發生之法律關係預為確認（最高法院49年台上字第 1813號判例參照）。查原告係以為使執行法院於拍賣公告中註明其為承租人有優先承買權，以促應買人注意等情，主張本件確認利益。然於執行實務上，查封拍賣之土地上有第三人建物存在，本於查封筆錄上會予以記明，並載明於拍賣公告上，如由訴外人拍定，執行法院將通知建物之登記名義人（已保存登記）或納稅義務人（未保存登記），如有優先權是否行使，若行使優先承買權，則視拍定人是否爭執，此時法律關係存否不明，係存在原告及拍定人間，始生確認利益。再者，本件未見原告提出被告爭執其主張之證據；又依原告主張其係系爭建物出名起造人，實際出資人為系爭土地所有權人張凝華，於建築過程中向系爭土地所有權人張凝華購買系爭建物，張凝華在當時同意原告於其所有之系爭土地上建造系爭建物，依常情而論，原告與張凝華間就原告於系爭土地建造系爭建物應有法律關係存在，如租地建屋、借地建屋等，依法起造人亦提出土地使用同意書，均足認原告與張凝華間成立一定法律關係，於張凝華死亡後，被告依繼承關係而繼承上開一定法律關係，自非依民法第425條之1推定兩造間之法律關係。五、綜上所述，原告請求確認依民法第425條之1規定推定兩造間租賃關係存在，於程序上難認有確認利益，在實體上亦無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第78條由原告負擔訴訟費用。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　曾怡嘉

2024-12-19

TNDV-113-訴-775-20241219-1