確認優先承購權存在等
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度重訴字第120號
原 告 傅俊銘即傅永棊之繼承人
傅俊欽即傅永棊之繼承人
傅俊鈞即傅永棊之繼承人
住○○市○○區○○○路0段000巷00 ○0號0樓
傅鈐纓即傅永棊之繼承人
吳麗珠即傅永棊之繼承人
住○○市○○區○○○路0段000巷00 弄00號0樓
上列5人共同
訴訟代理人 吳存富律師
林修平律師
被 告 傅孟燕
傅文穗
傅作仁
傅秀雅
傅增煇
傅振文
傅碩林
傅重熙
傅鈞軸
傅志穎
居台北市○○區○○○路0段000巷0○ 0號0樓
傅英哲
居桃園市○○區○○○路000巷000號0 樓
傅哲廉
傅釗宏
居新竹市○區○○路000巷0號 傅大維 住○○市○區○○路000巷0號
傅紫綾
上列15人共同
訴訟代理人 鍾添錦律師
被 告 王志遠
上 1 人
訴訟代理人 楊隆源律師
被 告 得理資產管理有限公司
法定代理人 楊仁宏
被 告 京城商業銀行股份有限公司
法定代理人 戴誠志
被 告 林興富 住○○市○○區○○路0段000巷00號0 樓
林士傑
林翁碧娥
鍾世奕
廖志清 424 Island Hwy W. Parksville.B.C
廖惟勤 #62 West 19th Avenue .Vancouver.
上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國114
年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正
事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟
法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。又，原告於
判決確定前，得撤回訴之全部或一部，同法第262條第1項前
段亦有明文。查，原告民國113年6月4日（到院日）起訴時
列王志遠、林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、廖政明（
上1人於本件起訴狀到院日以前，已死亡）、潘春美7人與後
述傅孟燕等15人，以上22人為訴訟他造，主張被告王志遠向
共有人購買新竹市○○段○○段00○00○00地號土地（下併稱：系
爭土地。最後明細、詳本判決附表一）及其上4筆建物（下
併稱：系爭建物。最後明細、詳本判決附表二），以上全部
土地與建物（下併稱：系爭房地），經部分共有人依土地法
第34條之1規定而為出售，惟原告5人為共有人傅永棊之全體
繼承人，本有優先購買權存在等語，為此提起本件訴訟求為
以上22人應將系爭土地已辦理所有權移轉之登記予以塗銷暨
回復尚未出售前之共有狀態，且該21人應與原告訂立價金為
新臺幣（下同）1億4,402萬8,758元之買賣契約，並當原告
給付前揭價金之同時，該21人應將系爭房地移轉登記予原告
5人維持公同共有（見卷一第9～10頁、民事起訴狀）。嗣經
本院113年7月15日收案並為調查後（第1次調查期日113年8
月7日、第2次調查期日113年9月27日），原告為下開（一）
～（二）更正或變更或追加或一部撤回情形，最後聲明則如
下開（三）所示，皆與前開規定並無不合，於程序上應予准
許，先予說明：
（一）根據本院民國113年11月20日113年度重訴字第120號民事
裁定以：「…又於被動造即他造，還有死亡情形，迄今遲
未處理（本院備註：若係起訴前死亡，請以更正方式處理
；若係起訴後死亡，請依民事訴訟法第175條第2項規定聲
明承受訴訟…）」（見卷二第46頁裁定正本），而上揭被
告王志遠以外之其餘21人，其中廖政明於起訴前之113年5
月31日死亡，其繼承人有廖志清、廖惟勤2人（見卷二第1
9～29頁，戶籍謄本、繼承系統表、臺灣臺北地方法院家事
事件公告查詢結果），為此原告方面已將書狀上關於當事
人「廖政明」之記載，更正為「廖志清、廖惟勤」（誤用
聲明承受訴訟方式為之，見卷二第48～53頁、原告書狀）
。
（二）根據本院同件113年11月20日113年度重訴字第120號民事
裁定復有：「…應受判決事項聲明係請求法院應如何判決
，如原告勝訴，該聲明即成為判決主文，並為將來據以強
制執行之依據及範圍，然本件系爭21、31、33地號（即系
爭土地）於民國113年8月7日已移轉信託於銀行（金融機
構全名、詳卷），是原告方面應自行確認訴之利益、標的
金額並繳足裁判費（本院備註：於基礎事實，一定要釐清
是引用268或269號存證信函，見前次開庭調查筆錄）…」
（見卷二第46頁裁定正本），而上揭被告王志遠以外之其
餘21人，其中潘春美固為共有人之一，惟查潘春美之部分
前因拍賣而由得理資產管理有限公司（下稱：得理公司）
於112年12月8日取得（見證物資料卷第29、35、41、318
、348、377頁、土地登記謄本、地籍異動索引），為此原
告方面撤回對潘春美之訴並追加得理公司為被告（誤用變
更方式為之，見卷二第82～83頁、原告書狀，及卷二第284
頁、最後筆錄第1頁至次頁第2行）；又因被告王志遠已將
系爭土地於113年8月7日信託登記予京城商業銀行股份有
限公司（下稱京城銀行。見證物資料卷第322、352、381
頁、地籍異動索引），於是原告方面追加京城銀行為被告
（見卷二第83頁、原告書狀）。
（三）原告方面【最後聲明】如下列1～6點所列（見卷二第76～77
頁、原告書狀及同卷第286頁筆錄第3行）：
1、確認原告對後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑、林翁碧
娥、鍾世奕、得理公司及廖志清、廖惟勤應就被繼承人廖
政明所遺如本判決附表一土地所示各應有部分及本判決附
表二建物與被告王志遠於112年3月18日所訂之不動產買賣
契約書有優先承買權（下稱系爭優先承買權）存在。
2、被告王志遠與被告京城銀行就系爭土地於113年8月7日以
信託為原因之所有權移轉登記應予塗銷。
3、原告與被告王志遠、後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑
、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司及廖志清、廖惟勤應就被
繼承人廖政明所遺如本判決附表一土地於本判決附表一所
示時間所為所有權移轉登記應予塗銷。
4、被告廖志清、廖惟勤應就被繼承人廖政明所遺系爭土地應
有部分72分之1辦理繼承登記為公同共有。
5、後述傅孟燕等15人及林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕
、得理公司及廖志清、廖惟勤就本判決附表一土地、本判
決附表二建物，應以1億4,402萬8,758元之價格與原告訂
立買賣契約，並於原告依本判決附表三之方式給付價金之
同時，將本判決附表一編號2至編號23所示土地之所有權
移轉登記予原告依本判決附表四之方式所有、本判決附表
二所示建物之納稅義務人變更為原告依本判決附表四之方
式公同共有。
6、訴訟費用由被告連帶負擔。
二、被告林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司、京城
銀行、廖志清、廖惟勤8人均經合法通知，未於最後言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依
原告方面之聲請，依同法第385條第1項前段規定，准由其一
造辯論而為判決。
三、原告方面主張如下，聲明如【最後聲明】所示：
（一）原告起訴時列王志遠與另21人，以上22人為訴訟他造，茲
因其餘共有人於112年3月18日將系爭房地出售予被告王志
遠，而彼等訂立之買賣契約書，關於建物部分並未有價金
約定，違反土地法第34條之1執行要點第3點規定應以有償
讓與為限；又查，記載受文者包括原告在內之多人，所受
通知之112年5月29日竹北光明郵局第268號存證信函、112
年5月30日竹北光明郵局第269號存證信函（依序簡稱：第
268、269號存證信函），以上他方來函之內文，均為依土
地法第34之1條第4項規定行使優先承買權之通知，且兩份
來函內容完全一致，而原告方面已於次（6）月6日覆以南
勢角郵局第491號存證信函（下稱第491號存證信函），我
方回函固載稱：我方係回應第268號存證信函等語，然因
第268、269號兩份來函之內容，是完全相同的，所以我方
覆函不致於不發生優先承買之效力。
（二）原告已合法行使土地法第34之1條第4項優先承買權之意思
表示，至不動產標的方面，則應以他造所指對應於第268
號存證信函之第1份不動產買賣契約書為準（指：兼含系
爭建物、王志遠簽名那份，見原證1、契約書編號見右上
角：BG0000000），非以他造所指對應於第269號存證信函
之第2份不動產買賣契約書為準（指：不含系爭建物、王
志遠用印那份，見證物資料卷第42～54頁即法院提存所影
卷，自臺灣臺北地方法院113年度存字第161號原卷轉印、
契約書編號見右上角：BG0000000。原證9，亦同、見卷一
393～417頁），其實本件第2次調查期日113年9月27日那天
，法官問到：「不論268或269存證信函，以269號為例寄
件人17人，收件人9人，加起來26人，剛好本件報到單原
告5人，被告22人，所以27人，扣掉楊律師代理的王先生
、也剛好是26人。故現在搞清楚了，為何原告5人，可是2
69號存證信函收件人是9人，其實9個人就是原告的5人加
上證物資料卷53～54頁沒有簽名的4個人，也就是被告傅作
仁、被告廖政明、被告潘春美、被告鍾世奕這4人，是否
正確？」，我方認為：無論如何，因為他方來函不僅有違
反土地法第34之1條通知共有人優先承買權規定，更因本
判決附表二建物均分別坐落於系爭土地上，對系爭土地有
地上權存在；再者，原證1不動產買賣契約書，於不動產
標的方面，兼含門牌號碼新竹市○○段○○段0○號、西門街12
巷16之1號建物（後者簡稱：門牌號碼16之1號建物，或省
略門牌號碼4字，逕簡稱：16之1號建物），該建物則坐落
於21地號土地之上，所以應認16之1號建物對21地號土地
亦有地上權存在，或者我方可以主張16之1號建物對21號
土地間，推定有租賃關係存在，因為他方來函同時違反土
地法第104條通知地上權人優先承買權之規定，所以依照
土地法第104條第2項後段之規定，被告王志遠與另該21人
間之不動產買賣契約，不得對抗原告5人。爰此，合先請
求確認有系爭優先承買權存在，如【最後聲明】第1點所
示；又設若系爭優先承買權確認存在，則原告方面得請求
依相同條件，但買賣價金1億9,203萬8,344元要扣除掉原
告5人繼承傅永棊之部分（1/4，尚未辦理繼承登記)，為1
億4,402萬8,758元，而與共有人簽訂不動產買賣契約，且
當原告給付上開款項時（1億9,203萬8,344元×3/4），除
登記傅永棊以外之全體共有人應將本判決附表一編號2至
編號23所示土地之所有權移轉登記予原告依本判決附表四
之方式所有，其中被告廖志清、廖惟勤應先就系爭土地應
有部分72分之1辦理繼承登記；本判決附表二所示建物之
納稅義務人則變更為原告依本判決附表四之方式公同共有
，且全體被告除了京城銀行以外，就本判決附表一所示土
地於附表一所示時間所為所有權移轉登記應予塗銷，且被
告王志遠於113年8月7日以信託為原因將系爭土地移轉登
記所有權人為被告京城銀行，亦應一併塗銷，如【最後聲
明】第2～5點所示。
四、被告則以：
（一）王志遠：
1、被告傅哲廉等人業以112年5月30日竹北光明郵局第269號
存證信函，催告包含原告在內之其他共有人，並告知共有
人得依土地法第34條第4項規定，依買賣契約同一條件優
先承購，惟原告方面在收受第269號存證信函之後，並未
聲明願依契約同一條件優先承購，其後賣方才依法辦理提
存及移轉登記，且從112年5月30日通知日至113年1月29日
系爭土地登記於被告王志遠，長達將近8個月之久，苟若
原告方面果真有優先承購之意，豈有如此之久均未採取任
何詢問之理，正因為原告方面並未合法行使優先購買權，
被告傅哲廉等人乃依法辦理提存並將系爭土地所有權移轉
予被告王志遠，再由被告王志遠信託於被告京城商業銀行
，系爭土地所有權移轉及信託程序，均係依法有據，而土
地法第34條之1第4項所定之優先承購權，僅係共有人間之
權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分
之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人
未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移
轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不
影響其出售、處分之效力。因此，系爭土地已辦畢所有權
移轉登記，原共有關係於系爭土地所有權移轉登記後，已
然消滅，原共有人均已喪失共有人身分，原告5人無從再
行使共有人優先承購權，更無權請求塗銷已登記之土地所
有權，故而原告請求確認其有系爭優先承買權，顯然無法
依確認判決，除去其所指之不安之狀態，欠缺確認利益，
其訴更無理由。
2、雖原告傅俊銘已提出經駐洛杉磯台北經濟文化辦事處認證
之律師委任狀，然而被告王志遠還是要請原告方面說明：
原告5人是主張土地法第104條第1項前段之基地出賣？或
是主張後段之房屋出賣？如果是前者即基地出賣，那麼原
告方面所指之基地，是契約標的其中的那一筆土地？如果
是後者房屋出賣，但在原證9之買賣契約書上面，並不包
含原告所指房屋；另外，原告所主張之地上權，是否有設
定地上權？依據卷內所有土地登記謄本記載，並無任何地
上權設定之登載，可見原告主張內容，全無理由。再者，
原證9不動產買賣契約書第十一條之四，約定有：「系爭
契約標的土地並無民法第426條之2（租用基地建築房屋之
優先購買權）及土地法第104條（基地之優先購買權）規
定所列之優先購買權人存在…」等語明確。爰答辯聲明：
如主文所示。
（二）傅孟燕、傅文穗、傅作仁、傅秀雅、傅增煇、傅振文、傅
碩林、傅重熙、傅鈞軸、傅志穎、傅英哲、傅哲廉、傅釗
宏、傅大維、傅紫綾15人（即傅孟燕等15人）：
1、土地法第34條之1所規定之優先購買權，僅具有債權效力
，系爭土地已於113年1月29日移轉登記予被告王志遠，縱
使有違反通知優先購買權之情事，原告僅得請求損害賠償
，尚不得請求塗銷所有權登記，回復原狀。
2、原告非本判決附表二所列4筆建物基地之地上權人、典權
人或租地建屋之承租人，自不得依土地法第104條規定，
主張其有優先購買權，且本判決附表二所列4筆建物均為
未辦保存登記房屋，傅永棊全體繼承人僅係事實上處分權
人，原告方面引用土地法第104條云云各語，顯然不合乎
土地法第43條依本法所為之登記，有絕對效力之規定。甚
且臺北地方法院113年度存字第161號所提存買賣價金，並
不含原告所稱16之1號建物，又何來優先購買可言？所以
本件根本不存在土地法第104條可資適用之情形。爰答辯
聲明：如主文所示。
（三）被告林興富、林士傑、林翁碧娥、鍾世奕、得理公司、京
城銀行、廖志清、廖惟勤8人，經本院經合法通知，未於
言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。本件原告5人主張其等因繼承關係而為共有人等等情詞，爰先求為確認系爭優先承買權存在，如【最後聲明】第1點所示、再以此為基礎前提，而陸續聲明如【最後聲明】第2～5點所示，並援引土地法第34條之1第4項及第104條第1項規定（見最後書狀即民事辯論意旨狀第8頁倒數第2行），既為上開被告所否認，是原告主張有系爭優先承買權此等法律關係是否存在，固屬不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，然此不明確狀態無法以本確認判決予以排除，第按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力，最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參見。基此，系爭土地既於113年8月7日已移轉信託於被告京城銀行，且本院復於113年11月20日113年度重訴字第120號民事裁定以：「（主文、第一項）原告應於本裁定送達後十五日內，補正其訴之聲明為具體、特定、可強制執行之訴之聲明，逾期未補正或補正未完備，即駁回原告之訴。」（見卷二第45頁）、「（理由、第二點）…應受判決事項聲明係請求法院應如何判決，如原告勝訴，該聲明即成為判決主文，並為將來據以強制執行之依據及範圍，然本件系爭21、31、33地號（即系爭土地）於民國113年8月7日已移轉信託於銀行」（見卷二第46頁），該件裁定正本已於113年11月22日送達於原告共同訴訟代理人吳存富律師、林修平律師，有送達證書兩紙存卷可稽（附於送達證書卷），而原告方面【最後聲明】，依然如此，經核本件訴訟，不具確認利益，即不應准許。
六、雖原告方面仍執前詞，其中指摘他方先後兩日之第268、269
號來函，是一模一樣（第268號、影本見卷一第49～65頁；第
269號、影本見證物資料卷第55～63頁，出處：法院提存所影
卷，自臺灣臺北地方法院113年度存字第161號原卷轉印），
經本院逐頁、逐字檢視該兩份存證信函結果，確實是同一電
子檔列印而出，是原告方面上開指摘，固非無據，然而系爭
土地應有部分之買賣，早經地政機關113年1月29日辦畢所有
權移轉登記，由王志遠1人取得（見證物資料卷第113、155
頁及第322、352、380頁與第383～556頁，依序為新竹市地政
事務所收件日期112年12月15日112年空白字第324550號登記
申請書、傅孟燕等15人及林士傑共16人同意處分用印一覽表
、宏鼎地政士事務所113年8月29日覆函與原告方面所稱第2
份不動產買賣契約書-買方王志遠用印、物件編號：BG00000
00；第269號存證信函退件3件-傅俊銘、傅鈐纓、鍾世奕；
登報兩件-鍾世奕、廖政明《同卷第457頁雙掛回執有蓋用廖
政明印文，為其弟廖政泰代。另同卷第459頁雙掛回執則有
潘春美本人於112年5月31日親自簽收》；提存書4件-臺灣臺
北地方法院提存所113年度存字第48、49、160、161號，清
償提存受取權人序為廖政明、得理公司、鍾世奕、原告5人
；價金受領證明1件-傅作仁；價金履約專戶明細暨點交證明
書17件），同依前引最高法院109年度台上大字第2169號裁
定意旨說明，仍無礙於原告方面最終應受全部敗訴判決之結
果。
七、末按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權
人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄
。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，
其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。
次按，土地法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有
權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋
用地設定地上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何
基地所有權人均有此權利，最高法院78年度台上字第483號
判決意旨參見。再按，土地法第104條第1項優先購買權具物
權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約
而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租
賃關係有別。依民法第757條規定「物權除依法律或習慣外
，不得創設」意旨，自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於
推定租賃關係之情形，臺灣高等法院暨所屬法院106年法律
座談會民執類提案第14號問題㈡審查意見及結果參照。土地
法第104條第1項後段規定房屋出賣時，基地所有權人有依同
樣條件優先購買之權，係指基地所有權人為房屋用地設定地
上權、典權或有租賃關係之情形而言，並非任何基地所有權
人均有此權利，最高法院78年度台上字第483號判決意旨參
見。經查：依臺灣臺北地方法院113年度存字第161號清償提
存案卷資料，系爭土地出售後，應分配給原告之買賣價金為
4,800萬8,586元，其中不動產買賣契約書第十四條之九特別
約定事項：「乙方應將所有下列未辦保存登記之建物應有持
分連同本買賣標示土地一併移轉予甲方。⑴新竹市○區○○里○○
街0號(稅籍編號:00000000000)⑵)新竹市○○里○○街000號前段
(稅籍編號:00000000000)⑶新竹市○○里○○街000號後段(稅籍
編號00000000000)⑷新竹市○區○○里○○街00巷0號(稅籍編號:0
0000000000)」（見卷一第99、117頁或證物資料卷第9～11、
42、51頁、提存所案卷資料；⑴～⑷稅籍資料則分別見：⑴、同
卷第583～603、637～638頁；⑵、同卷第605～619、641～642頁
；⑶、同卷第621～635、639～640頁；⑷、同卷第561～581、643
～644頁），確實【沒有】包括原告所謂之16之1號建物，而
該16之1號建物復無任何地上權設定（見證物資料卷第419～4
36頁土地登記謄本；稅籍資料則無，見證物資料卷第559頁
新竹市稅務局113年8月16日新市稅房字第1130013776號覆函
；建物登記謄本，影本附於卷一第425頁、門牌號碼16之1號
建物登記坐落於南門段2小段21地號及34地號之上、傅永棊
所有，權利範圍1/1、全部，非共有）。準此，原告方面一
併補充法律意見以：16之1號建物對於21地號土地有推定之
租賃關係存在（見最後書狀即民事辯論意旨狀第8頁倒數第6
～8行）、有相對物權效力云云各語（同上卷頁書狀倒數第3
行），悖於前述「物權除依法律或習慣外，不得創設」意旨
，仍無可採。
八、據上論結：本件原告提起確認之訴，因欠缺訴之利益，不應
准許，應予駁回，其餘所提各訴既均以確認之訴勝訴為其前
提，則其餘各訴，因欠缺根據，其訴為全無理由，一併駁回
，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
九、本件事證已臻明確，當事人、代理人其餘提出之攻擊防禦方
法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘
明。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
暨添具繕本24件，並應按上訴利益新臺幣1億4,402萬8,758元，
依修正後費率，預繳第二審上訴裁判費新臺幣187萬4,296元。
中 華 民 國 114 年 3 月 19 日
書記官 徐佩鈴
本判決附表：
一、系爭土地一覽表，見卷二第96～97頁。
二、系爭建物一覽表，見卷二第98頁。
三、價金分配表，見卷二第100～101頁。
四、原告主張行使優先購買權後系爭房地分配情形，見卷二第10
2頁。
SCDV-113-重訴-120-20250319-2