拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第105號
原 告 郭宜蓁
訴訟代理人 唐于智律師
郭珮蓁律師
被 告 吳上錨 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號
鄒智炎 住○○市○○區○○路0段00巷00號0樓
鄒蒨云即鄒琇真
陳翠如
劉金鈴 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號 徐
志穎 住新竹縣○○鎮○○路0段000巷00號
曾阿福
財團法人台灣省私立發一崇德慈善事業基金會
法定代理人 劉阿秋
被 告 徐煥鐃
陳玉晨
徐煥強
康寧
方種
朱淇新
康張秀蘭
陳秀妹
徐忠勇
范鏡泉
薛君如
上 一 人
訴訟代理人 金佑霖
被 告 彭劭彬
彭劭淮
上二人共同
訴訟代理人 彭玉書
被 告 阮氏茸
上 一 人
訴訟代理人 黃奕𤎿
被 告 甘水清
上 一 人
訴訟代理人 莊美鳳
莊美芳
上列當事人間拆屋還地等事件,本院於民國114年3月12日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
除被告鄒智炎、鄒蒨云以外之其餘被告二十一人,應各自將坐落
新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上如本判決附圖各該編號對應本判
決附件二所示【被告占用之A部分】、【A部分面積(平方公尺)
】、【被告占用之C部分】、【C部分面積(平方公尺)】欄位所
示之地上物拆除,並將上開各自占用之土地騰空返還予原告。
被告二十三人各應給付原告如本判決附表一之(一)暨如本判決
附表一之(四)各欄位所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用(含土地勘查複丈費)新臺幣壹拾參萬壹仟陸佰玖拾捌
元,由原告負擔百分之三十五,由各被告負擔如本判決附表三之
(七)欄所示之比例及加給自本判決確定之翌日起至清償日止按
年息百分之五計算之利息。
第一項原告勝訴部分,於原告分別以本判決附表二之(一)欄所
示金額為各被告供擔保,得分別假執行;但各被告如各以本判決
附表二之(二)欄所示金額為原告供擔保,得分別免為假執行。
第二項原告勝訴如本判決附表一之(一)所示之部分,於原告分
別以本判決附表一之(二)欄所示金額為各被告供擔保,得分別
假執行。但各被告如各以本判決附表一之(三)欄所示金額為原
告供擔保,得分別免為假執行;第二項原告勝訴如本判決附表一
之(四)所示之部分,於原告分別就各按月給付已到期部分每期
各以本判決附表一之(五)欄所示金額為各被告供擔保,得分別
假執行。但各被告如各以本判決附表一之(六)欄所示金額為原
告供擔保,得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述,非
為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。查,原
告起訴求為被告23人應各自將占用新竹縣○○鎮○○段000地號
土地(下稱系爭土地)之地上物拆除,並將占用部分返還原
告,及各被告相對應無權占用期間按月給付若干元之不當得
利,其起訴狀於他造當事人欄,除財團法人台灣省私立發一
崇德慈善事業基金會(下稱財團法人崇德基金會),其餘22
名被告均未特定姓名(見卷一第7~11頁起訴狀),嗣經原告
更正被告姓名、送達處所(見卷一第229~230頁表格,其中
徐忠勇係湯姵蓁之繼承人),並依新竹縣竹東地政事務所收
件日期文號民國113年12月9日東測數字第165500號、複丈日
期113年12月11日土地複丈成果圖(即本判決附圖,稱:附
圖,見卷二第47頁),而為更正本件請求拆屋還地其地上物
之面積與範圍與相關不當得利之計算方式,最後聲明如本判
決附件一及附件一之一所示,程序上於法並無不合,應予准
許。
二、被告鄒蒨云即鄒琇真、被告劉金鈴、被告徐志穎、被告財團
法人崇德基金會、被告范鏡泉5人,均經合法通知,未於最
後言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情
形,爰依原告聲請,依同法第385條第1項前段規定,由其一
造辯論而為判決。
三、原告主張:其為系爭土地之所有權人,被告無權占用系爭土
地如附圖所示之位置、面積,並於其上搭建如附圖備註欄記
載之各地上物,依民法第767條第1項前段、中段之規定,請
求被告拆屋還地,併依民法第179條規定,請求被告給付占
用期間之相當於租金之不當得利,聲明如最後聲明所示(見
本判決附件一及附件一之一),並願供擔保請准宣告假執行
。補稱:原告不是不願意調解、曾有多次電話及郵件往來、
原告為適法權利之行使、依照目前拆除技術並無執行上的困
難或有危及被告之原始房屋其結構安全的情形、(B)水溝
屬於排水且已緊密結合於建物等語。
四、除劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、被告范鏡泉4人
以外,其餘被告18人則以下開情詞,資為抗辯,爰答辯聲明
求為駁回原告之訴及其假執行之聲請:
(一)吳上錨:價錢談不攏。
(二)鄒智炎:律師把水溝之外的土地都算入了,伊在那個土地
上沒有任何建物。鄒蒨云是我姐。
(三)鄒蒨云即鄒琇真未於最後言詞辯論期日到場,惟據伊先前
所提書狀或陳述則以:伊沒有占用系爭土地。
(四)陳翠如:價錢談不攏,不知道有沒有討論空間。
(五)曾阿福:成果圖部分,經過我們這部分水溝沒有量出來。
(六)徐煥鐃:價格的問題,談不攏。
(七)陳玉晨:伊想要購買。
(八)徐煥強:價錢太高了,伊是想買,但差太多,伊買不起,
希望價錢可以降一點。
(九)康寧:基本上伊同意購買侵占的土地,有意願表達給律師
,但律師並不願意跟我們商議,伊有表示願意去她們事務
所,他們也拒絕。從73年購屋到現在40多年,當初購地時
,根據住戶反應,當初房屋就已經建好了每個房屋的圍牆
,不知道當初是否有什麼承諾,現在來說伊佔用土地,中
間是否有矛盾。伊有提出質疑,這是不是一個銷售坑賣。
(十)方種:伊認為是金額部分有問題。第二部分是土地建物認
購的區域有些疑問,伊只認A,C;(B)水溝部分不在伊
使用的範圍,這要伊認購不合理。第三個地價稅的問題,
之前都沒有告知伊土地有佔用的情形,到現在開始要從10
9年計算這樣不合理,不然就應該從打官司那天開始計算
伊才能接受。
(十一)朱淇新:購買價格談不攏。伊有問過律師如果伊要購買
的話,我要購買26A1,不買26A2(雨遮),但他們不同意
,要一起買。這個房子買來的就是既有的設施,伊是去年
才買的。
(十二)康張秀蘭、陳秀妹:我們倆人意見一樣,價錢太貴了。
(十三)徐忠勇:伊是屬於繼承的,當初繼承這個房子已經有40
年,伊印象中媽媽有跟伊說買房子時,為何會選後面一排
,是因為她們說伊有這塊土地的使用權,不是伊的個人財
產,伊一直以為是防火巷等公共設施,沒想到是侵占,如
果伊知道這是別人的財產,我當然不可能去蓋,可是隔了
40年之後跟伊追討這個土地,好像是伊被建商騙了的感覺
。
(十四)薛君如:請依民法第148、796條規定免拆除房屋,用地
價方式購買。
(十五)彭劭淮、彭劭彬:希望是合情合理的價錢。
(十六)阮氏茸:伊有拜訪原始的廠商,目前還找不到有利的證
據,但如果我們早到有利的證據,然後伊又先購買了,是
否之後可以返還不當得利,把這些錢還給伊。
(十七)甘水清:意見同阮氏茸。補稱:如果要購買的話,伊認
為C部分跟A重疊。
五、劉金鈴、徐志穎、財團法人崇德基金會、范鏡泉4人:未於
言詞辯論期日到場,亦未據提出書狀作何聲明或陳述。
六、按,所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之
;對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項
前段、中段定有明文。查:
(一)系爭土地為原告所有(見卷一第23頁土地登記謄本),而
目前占用情形經本院會同當事人、代理人、地政人員於現場
履勘,由本院囑託新竹縣竹東地政事務所測量,製有如附圖
所示之複丈成果圖正本1件在卷(見卷一第361~375頁113年7
月23日現場勘驗期日報到單、筆錄、第411~464頁履勘照片
、卷二第47頁)。
(二)茲依原告整理被告占用一覽表如本判決附件二所示【被告
所有之建物門牌號碼(均為新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31
弄)】欄位,曾阿福(12號)、徐煥鐃(16號)、康張秀蘭
(28號)、陳秀妹(30號)、薛君如(36號)部分為未辦保
存登記建物(以上5戶稅籍資料見卷一第85~89頁),其餘則
有登記建號之建物(各戶謄本見卷一第153~201頁),門牌
號碼2號~46號(缺44號)共22戶其相對位置則見附圖(併參
卷一第61頁空照圖),而被告占用部分可區分A、B、C部分
,就B部分即水溝而言,明顯係整條巷弄共用、無法一一切
割區分出,究竟是特定哪一戶設置(相關照片見卷二第197~
199頁),又縱使非為政府機關設置(見卷二第205~207頁新
竹縣政府113年10月14日府工建字第1130045784號函及新竹
縣竹東鎮公所113年10月4日竹鎮建字第1130009436函影本各
1件),亦不得以此逕推定係本件22戶其各個被告所設特定
於本判決附圖各該編號對應本判決附件二所示【被告占用之
B部分】,而為具有事實上處分權之人。即便部分被告有設
置水管排放生活廢水至該水溝,亦與設置分屬二事,原告又
補稱:因B部分緊密連結A部分,依民法第811條,而由被告
取得所有權云云各語(見卷二第148頁最後筆錄),然查該
條水溝並非土地或建物之成分,僅係戶外排放生活廢水之公
共設施,難認如原告所稱係動產附合於被告所有之各該不動
產而成為不動產之重要成分,可見各被告對B部分水溝即不
具有拆除權限。其餘本判決附件二所示各該占用A、C部分,
除新竹縣○○鎮○○路0段000巷00弄0號即鄒蒨云、鄒智炎姊弟
於97年間繼承共有之該戶(見卷一第27頁謄本),其餘21名
被告均無法舉證,對於A與C兩部分具有權占有權源,即屬無
權占用,復均無自動拆除情形(見卷二第144頁最後筆錄)
,即應命為拆除,如主文第1項所示。
(三)民法第148條權利行使之界限,規定為:「(第1項)權利
之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。(第2項)行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」,惟查就上開無權占用部分,乃建立在不法占用他人土地之前提上,原告基於維護其財產完整性,請求各個無權占有人(不含鄒蒨云、鄒智炎)除去其等於系爭土地之具有處分權之地上物及返還系爭土地,非以損害各該占用A、C部分之被告為目的,核屬權利之正當行使,難認原告有民法第148條權利濫用或違反誠信原則之情事。
(四)民法第796條越界建屋之異議,則規定:「(第1項)土地
所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有
人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋
。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。(
第2項)前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當
之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由
當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」
,本件查無鄰地所有權人即系爭土地所有權人(指原告)對
於遭越界建築之當時,已知悉而不即提出異議之情事,即無
價金協議不成者,由法院以判決決定之餘地,故而本件經本
院多次安排調解期日,仍協商不成,雖被告方面於最後期日
一再表達價購意願,此部分容由兩造庭外再行協調。
七、次按,無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念,是請求人請求無權占有人返還占有土地所得
之利益,原則上應以相當於該土地之租金額為限(最高法院
94年台上字第1094號判決意旨參見),基地租金之數額,除
以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁
榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並
與鄰地租金相比較,以為決定,並非必達申報總地價年息百
分之10最高額(最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參
見)。經查:
(一)系爭土地109年至114年之公告地價均為2,500元/㎡,申報
地價為2,000元/㎡,申報地價為公告地價之80%(計算式:250
00.8=2000,卷二第137~138頁系爭土地之公告土地現值及
公告地價查詢資料參見及平均地權條例第16條規定參看及)
,系爭土地使用分區為特定農業區,使用地類別為甲種建築
用地(見卷一第23頁土地登記謄本),依履勘期日現場所見
,系爭土地尚未達到位處精華地段、商業活動繁榮與店家林
立之程度(見卷一第361~375頁113年7月23日現場勘驗期日
報到單、筆錄、第411~464頁履勘照片),本院爰認本判決
附件一之一原告製表請求,其中以「10%」計算之部分(指
:土地法第97條城市地方房屋之租金,上限不得超過土地其
及建築物申報總價年息10%),洵屬過高,此部分應改以「5
%」計算,核為適當。
(二)本判決附件二所示各該B部分為水溝範圍(見卷二第197~
199頁照片),雖被告方面抗辯以:「(方種:)我們家後
方還有一個小水溝,我們的所有廢水是排放在小水溝裡面,
不是排放在B處。(彭劭淮、彭劭彬:)大部分的廢水是排
在建商原來的小水溝,水溝是在佔用地的底下,本來建商就
有弄小水溝。(阮氏茸:)所有的住戶都是排水在小水溝,
不是大水溝裡面。」等語(見卷二第149~150頁筆錄),然
查「新竹縣竹東鎮中興路2段221巷31弄」之住戶,縱非水溝
事實上處分權人,所謂建商小水溝是埋在地下,小水溝接收
生活廢水之後,不可能無處排放,否則被告甘水清訴訟代理
人莊美鳳也不至於聽聞各被告所言後,再稱:「以前有風災
的時候都是里長請鎮公所的人來處理水溝」(見卷二第150
頁筆錄),甚至依本院現場履勘所見,多戶有於A部分放置
洗衣機或曬衣場(見卷一第366~371頁),而A部分非為建商
所建之合法建物,自無由建商於(A)處設有排放生活廢水
之管、孔之理,其等既有利用獲取生活便利,即須負擔使用
B部分水溝相當於租金不當得利。又,原告主張附圖C部分(
雨遮、建物、水塔)為建物2樓以上之占用部分,因與占用
之建物1樓附圖A部分、附圖B部分面積重疊,故均僅以占用
之附圖A、B部分面積計算,被告劉金鈴(8號)、被告徐志
穎(10號)、被告徐煥強(20號)、被告朱淇新(26號)、
被告徐忠勇(32號)占用之B部分水溝面積均在占用之A2雨
遮範圍內,部分面積重疊,故均僅以占用之A2雨遮面積計算
,爰不重複計算。
(三)雖原告請求114年2月1日回溯5年至109年1月31日,然被告
康寧、朱淇新係依序於110年3月23日、112年7月14日因買賣
登記,分別取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號、26
號房屋(見卷一第177、181頁謄本),徐忠勇則於112年12
月21日分割繼承取得門牌號碼新竹縣○○鎮0段000巷00弄00號
房屋(見卷一第185頁建物登記謄本),故關於不當得利計
算時點,被告康寧應自110年3月23日起算、被告朱淇新應自
112年7月14日起算、被告徐忠勇應自112年12月21日起算,
如主文第2項所示。
八、綜上,原告依民法第767條第1項前段、中段規定,請求除被
告鄒智炎、鄒蒨云即鄒琇真以外之其餘被告21人拆屋還地,
及依民法第179條之規定,請求被告23人給付相當於租金不
當得利,為有理由,應予准許,分別如主文第1至2項所示,
逾此部分之請求,則無理由,應予駁回,如主文第3項所示
。前開勝訴部分,原告陳明願供擔保,請准假執行,經核與
民事訴訟法第390條第2項規定相符,爰酌定相當之擔保金額
予以宣告,並依民事訴訟法第392條第2項,職權宣告各被告
得預供一定金額免為假執行,悉如主文第5至6項所示。至原
告受敗訴部分,其假執行之聲請即失所依據,應併予駁回,
如主文第7項所示。
九、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法、所用證據,
經本院審酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不一一
論、列,附此敘明。
九、訴訟費用之負擔:本件訴訟標的價額501萬7,441元,應徵收
第一審裁判費5萬0,698元,業據原告繳納(見卷一第6頁3萬
6,640元+1萬4,058元綠聯收據各乙紙),另有原告預納之附
圖地政規費5,000元、6萬5,000元、1萬1,000元各乙紙(見
卷二第177、179、181頁),至原告不同意吸收113年2月27
日戶政謄本規費255元、建物登記謄本規費460元(見卷二第
165~166頁書狀),此非屬兩造均得共同使用證據資料之共
益費用,不列入訴訟費用之一部。以上第一審訴訟費用13萬
1,698元,爰依民事訴訟法第79條規定,按兩造勝、敗比例
定其負擔,及依民事訴訟法第91條第3項諭知應於裁判確定
之翌日起,加給按法定利率計算之利息,如主文第4項所示
。
中 華 民 國 114 年 3 月 28 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決提起上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴
狀暨按他造人數添具繕本。
中 華 民 國 114 年 3 月 28 日
書記官 徐佩鈴
附件:
一、「拆屋還地」部分之最後聲明,出處見卷二第113~117頁。
一之一、「相當租金不當得利」部分之最後聲明,出處見卷二第
125~129頁。
二、被告占用情形一覽表,出處見卷二第123頁,原告方面製作
。
附圖:新竹縣竹東地政事務所收件日期文號民國113年12月9日東
測數字第165500號、複丈日期民國113年12月11日土地複丈
成果圖正本1張,出處見卷二第47頁。
本判決附表:(以下均為本院製作)
一、「相當於租金不當得利」部分及其准、免假執行擔保之金額
。
二、「拆屋還地」部分及其准、免假執行擔保之金額。
三、「訴訟費用」負擔即本判決主文第4項之分擔比例。
SCDV-113-訴-105-20250328-2