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遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1658號原告曾秋香訴訟代理人楊川上律師被告王百忍訴訟代理人陳志明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號5樓房屋及樓頂增建物騰空遷讓交付予原告。二、被告應自判決確定時起至騰空遷讓交付上開房屋之日止，按月給付原告新台幣(下同)1萬5,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以75萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以224萬4,972元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項到期部分，於原告按月以5,000元為被告供擔保後，各得假執行。但被告就各到期部分如以全額為原告預供擔保，均得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國98年4月28日向被告買受門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0弄00號5樓房屋(下稱系爭房屋)及樓頂增建房屋（以下與系爭房屋合稱系爭房屋與樓頂增建物），並簽立房地產買賣契約書(下稱系爭契約)，原告已於98年 5月26日依約付清系爭契約之所有買賣價金，並完成所有權移轉登記。依據系爭契約第7條約定，被告應於原告給付尾款同時將系爭房屋及樓頂增建物交付原告，然被告仍與原告公公共同居住生活於系爭房屋內。嗣原告公公搬離系爭房屋後，被告的兒子即搬去系爭房屋與被告同住。原告曾於112 年5月間以存證信函通知被告交付系爭房屋與樓頂增建物，然被告拒不履行。爰依系爭契約第7條約定、民法第348條、第767條規定併予主張，擇一請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告。又被告占用系爭房屋與樓頂增建物而獲有相當於租金之利益，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明如主文第1、2 項所示，及原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告公公即訴外人林文定跟被告同居於系爭房屋約30幾年，林文定說要幫被告還系爭房屋與樓頂增建物貸款約200多萬元，所以被告就把系爭房屋與樓頂增建物賣給原告，並過戶到被告名下。被告實際上沒有拿到系爭契約約定之買賣價金450萬元，可是有還房屋貸款200多萬元。原告跟林文定曾表示同意被告居住於系爭房屋至終老，被告已於10 7年初至養老院居住等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院之判斷：　　原告主張其已依系爭契約履行給付買賣價金之義務，惟被告迄未騰空交付系爭房屋與樓頂增建物，爰依系爭契約第7條約定，請求被告交付系爭房屋與頂樓增建物；又被告無權占用占用系爭房屋與樓頂增建物，受有相當於使用系爭房屋與樓頂增建物之代價即租金之利益，並造成原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本件爭點本院論述如下：㈠、原告是否已依系爭契約約定履行給付買賣價金之義務? 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又負舉證責任之一方對於自己主張之事實提出證據，如已足使法院心證形成達證據優勢或明晰可信之程度時，即可認有相當之證明，其舉證責任已盡，應轉由他方負舉證之責。如他方對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，不足以動搖法院原已形成之心證者，即應認定其抗辯事實之非真正，而應為他方不利益之裁判（參照最高法院18年上字第1679號判例、96年度台上字第808號判決、95年度台上字第1808號判決意旨）。　⒉經查，系爭契約買賣價金為450萬元，原告分別於98年4月28 日以現金支付50萬元、於同年5月7日以現金支付100萬元、於同年月26日以現金支付300萬元，均由被告簽收等情，有系爭契約及付款明細表在卷可證(本院卷第17頁、第22頁)；證人即辦理兩造系爭契約之代書蔡榮鴻於本院證稱：原告是透過玉山銀行辦理房屋買賣，原告本人跟我接洽，簽約的時候，好像是到我事務所或是在標的房屋進行簽約，簽約時被告是否親自到場，我忘記了，但是簽約時我會核對當事人的身份；我們只辦理所有權移轉登記，不會參與房屋交付，如果有交付價金會在不動產買賣契約書上面簽名；價金的交付如果是以匯款或是代償的方式給付，我們就會請當事人在不動產契約後面的交付紀錄上做簽名，我們會看當事人簽名，契約上面如果有簽名，就代表價金已經交付；可以確認本件買賣契約付款明細表（本院卷第22頁）簽收欄為賣方簽收及用印，代表賣方已經收到三次價金等語，有言詞辯論筆錄附卷可稽(本院卷第142至144頁)。基上，證人於辦理房屋買賣時，如買方已交付房屋買賣價金，即會要求賣方於不動產買賣契約書付款明細表上親自簽名及蓋章，代表買方已經收到房屋買賣價金。又參以被告訴訟代理人即被告之子於言詞辯論期日當庭表示不爭執系爭契約上之簽名為被告所親簽(本院卷第116頁)，而系爭契約賣方「王百忍」之簽名與印文核與附件付款明細表簽收人「王百忍」之簽名及印文相符，益徵證人證述可確認系爭契約之本件賣方已收受價金450萬元等語，應可信實。從而，原告主張其已依系爭契約約定履行給付被告買賣價金450萬元之義務乙情，自屬有據。　⒊至於被告雖抗辯原告僅代為清償銀行貸款200多萬元，並未給付其餘價金等語。然承上所述，依據系爭契約被告簽收之付款明細表及證人證述，已足以證明被告確實已受領系爭契約價金450萬元。被告未提出任何證據資料推翻上開客觀事實，僅空言受領價金200萬元，不足以動搖本院已形成之心證。揆諸首揭說明，自難認被告已盡舉證責任。從而，被告上開辯詞，洵屬無據，自洵屬無據，不足憑採。㈡、原告請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告，有無理由? 　⒈經查，系爭契約第1條第1項：買賣標的為系爭房屋及其坐落之基地等語；第1條第3項：買賣標的物如有未依法申請增、加之建物(定著物、工作物)亦包括在買賣範圍內等語；系爭契約第7條：本房屋、土地買賣，應於尾款交付日由賣方以現場點交方式移交買方管領(房屋點交：依房屋現況點交)等語，有系爭契約在卷可佐(本院卷第19頁)。又系爭契約簽約時房屋樓頂已增建未經登記之增建物等情，被告迄未爭執。復佐以系爭房屋內部設有樓梯可直接通至樓頂增建物等情，業據原告陳報在卷（本院卷第95頁）。顯見樓頂增建物為系爭房屋之附屬建物。從而，原告主張系爭房屋及樓頂增建物均為系爭契約之標的物乙情，足堪採信。　⒉其次，原告履行給付系爭契約之買賣價金450萬元予被告等情，業經本院認定如前。依系爭契約之約定，被告即應於98年 5月26日受領尾款當日將系爭房屋與樓頂增建物交付予原告。惟被告迄未將系爭房屋與樓頂增建物交付原告管領等情，業據被告訴訟代理人陳報在卷(本院卷第110頁)。揆諸前揭約定，原告請求被告將系爭房屋與樓頂增建物騰空遷讓交付予原告，即屬有據。至於被告抗辯原告及原告公公承諾同意被告居住於系爭房屋與樓頂增建物至終老等語。惟為原告所否認，而被告就上開有利於己之事實並未提出任何證據資料以實其說，自難盡信被告上開抗辯係為真實。㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限，土地法第97 條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最高額。　⒉經查，被告依系爭契約之約定負有交付系爭房屋與樓頂增建物予原告之義務，業經本院認定如上。則被告自應交付日起仍占有系爭房屋與樓頂增建物，即無法律上之原因，而受有相當於使用系爭房屋與樓頂增建物之代價即租金之利益，並造成原告受有損害，堪予認定。是原告請求被告自判決確定時起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。次查，系爭樓頂增建物為原公寓建築物之頂樓加蓋鐵皮屋頂，四面以磚造混凝土築起牆面，並於牆面上裝設門窗等情，有現場照片在卷可考(本院卷第43至45頁)。又系爭樓頂增建物為系爭房屋之附屬建物等情，業經本院認定如上。次查，系爭房屋估定價額為162萬1,099元等情，有新北市政府地政局113年4月26日房屋估定價額表附卷足憑（本院卷第33頁）；系爭樓頂增建物估定價額為62萬3,873元(本院卷第47至48頁)；系爭房屋坐落基地即新莊區榮和段515地號土地面積為1,449.39㎡，權利範圍為231/10000，113年度申報地價為23,360元/㎡等情，有土地登記第一類謄本附卷可參 (本院卷第75頁)。另查，系爭房屋為76年建築完成之鋼筋混擬土建物，鄰近重新堤外道路，距離新莊捷運站約800公尺，附近有新莊廟街夜市、新月橋、新莊國中等情，有google 地圖附卷可參。系爭房屋周邊商業及生活機能良好，交通尚屬方便，惟位於巷弄內，出入稍受限制，是斟酌各情後，本院認應依系爭土地申報地價及其建築物估定價額總價年息7% 計算相當於租金之不當得利為適當。依此標準計算，原告得請求被告按月給付相對於租金之不當得利之金額為1萬7,658 元【計算式：（1,621,099元＋623,873元＋1,449.39元/㎡×231 /10000×23,360元/㎡）×7%÷12＝17,658元，元以下四捨五入】。原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額為1萬5 ,000元，有利於被告，應予准許。四、結論，原告已依系爭契約約定履行給付買賣價金之義務，然被告迄未履行交付系爭房屋與頂樓增建物予原告之義務，而無權占用系爭房屋及樓頂增建物。從而，原告依系爭契約第 7條約定，請求被告騰空遷讓交付系爭房屋與樓頂增建物；依據民法第179條規定，請求被告應自判決確定時起至遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬5,000元，為有理由，應予准許。至於原告依其他請求權即民法第348條、第767條規定，本院既依系爭契約第7條約定認定原告得請求被告交付系爭房屋與樓頂增建物，自無庸就其餘請求權併予審究，附此敘明。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核與民事訴訟法第39 0條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張育慈

2025-03-19

PCDV-113-訴-1658-20250319-1

重訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度重訴字第403號原告即反訴被告李倉吉訴訟代理人黃敬唐律師黃絲榆律師被告即反訴原告郭武明上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月10日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文一、被告應將桃園市○○區○○段○○地號土地交付原告。二、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零捌萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾肆萬零伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項於原告以新臺幣壹萬肆仟陸佰元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣肆萬參仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，此觀民事訴訟法第259條自明。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95 年度台上字第1558號裁判要旨參照）。二、查本件原告係以被告應依兩造間民國111年5月19日房屋土地買賣契約書之約定將坐落桃園市○○區○○段00地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）交付原告、門牌號碼桃園市○○區 ○○路○段000號建物（下稱系爭建物）騰空遷讓返還原告（見本院卷一第3頁至第5頁），被告則以其為系爭建物增建而增加面積、電錶、果樹及水錶，原告應返還前開所受之利益而提起反訴（見本院卷一第249頁至第251頁），經核被告所提起之反訴與原告所提本訴，均就系爭房地買賣契約之法律關係，兩造互對他造之請求，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性或牽連性，相關訴訟或證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提之反訴，與前揭規定相合，應予准許。貳、實體方面：甲、本訴部分：一、原告主張：㈠、原告於111年5月19日以新臺幣（下同）1,902萬元向被告買受系爭土地及系爭建物（以下合稱系爭房地），並簽訂土地買賣契約書及房屋交易安全契約書（下分稱土地買賣契約、房屋買賣契約，合稱系爭房地買賣契約），原告依約給付買賣價金後，被告拒不辦理系爭房地之所有權移轉登記，嗣經原告執先前訴請被告移轉系爭房、地之所有權登記與事實上處分權之勝訴判決（按即本院112年度重訴字第26號、臺灣高等法院112年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第9 46號判決，下稱前案訴訟），於113年8月20日登記為系爭土地之所有權人。詎被告迄今仍占有系爭房地，拒絕點交予原告，甚擅立系爭房地之租賃契約並以面額45,000元之匯票作為租金，惟原告已將上開匯票寄還被告，並函催被告應於11 3年8月30日將系爭房地騰空點交予原告，被告仍置之不理。為此，爰依系爭土地買賣契約第1條、第12條約定請求被告將系爭土地交付原告，並自系爭建物騰空返還並交付予原告等語。　㈡、聲明：被告應將系爭土地交付原告；被告應將系爭建物騰空遷讓交付原告；原告願供擔保請准宣告假執行。　　　　二、被告則以：㈠、原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約，而訴外人陳順文業於112年4月20日將系爭房地出租予訴外人陳銘杰，陳銘杰復於113年8月21日將系爭房地之租賃權轉讓予被告，依民法第425條有關買賣不破租賃之規定，系爭房地雖已出售予原告，但本件租約對於兩造間仍然存在，且被告已將11 3年8月21日至114日1月20日之租金共45,000元提存於法院，原告自不得請求被告將系爭房地交付予原告。又系爭土地既已移轉登記於原告名下，原告應將系爭房地履約保證專戶之款項出款予被告，然原告屢經被告催告迄仍未出款，被告亦得行使民法第264條之同時履行抗辯權而不交付系爭房地予原告等語，資為抗辯。　㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　乙、反訴部分：一、反訴原告爰用本訴之陳述為主張，並補充：㈠、系爭建物之面積為122.5平方公尺較房屋買賣契約約定之面積增加4.74925坪，反訴被告應以每坪250,000元計算系爭建物之價金為1,187,231元給付反訴原告；且系爭建物增加一個電錶、一個水錶及45棵果樹，反訴被告因此而受有利益，故反訴被告亦應給付電錶費用160,000元、120,000元及果樹85 ,550元，合計1,552,812元予反訴原告等語。㈡、聲明：反訴被告應給付反訴原告1,552,812元；反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠、爰用本訴之陳述為主張。㈡、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　丙、兩造所陳下列事實，分別有系爭土地登記第一類謄本、系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約、本院112年度重訴字第2 6號民事判決、臺灣高等法院112年度重上字第702號民事判決、最高法院113年度台上字第946號民事裁定及其確定證明書、公證書附住○○○○○○○○○○○○區00號存證信函及其收件回執、郵政匯票、同意書、本院113年度存字第1748號提存書（見本院卷第7頁至第8頁、第11頁至第60頁、第147頁至第169 頁、第173頁至第203頁、第211頁、第247頁）等件在卷可佐，且為兩造所不爭執，堪信為真正：　一、原告於111年5月19日以1,902萬元向被告購買系爭房地，並簽訂系爭房地買賣契約。二、原告前依系爭房地買賣契約之法律關係起訴請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告、將系爭建物之事實上處分權讓與原告，經本院以112年度重訴字第26號、臺灣高等法院1 12年度重上字第702號、最高法院113年度台上字第946號判決原告勝訴而告確定，原告於113年8月20日以判決移轉為原因登記為系爭土地之所有權人。三、被告於111年6月10日與陳順文就系爭建物簽訂住宅房屋租賃契約，記載每月租金9,000元（租賃期間自111年6月10日至1 15年8月9日），並經本院以111年度桃院公字第000000000號公證。　　四、被告於113年8月23日以觀音工業區36號存證信函向原告主張系爭建物113年8月21日起至114日1月20日共5個月租金為45, 000元，並檢附面額為45,000元之郵政匯票予原告。嗣因原告拒絕收受，被告以本院113年度存字第1748號提存前開租金45,000元。　　五、陳順文於112年4月20日簽立同意書，內容記載其願將系爭建物112年4月20日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與陳銘杰。　　六、陳順文於112年4月20日與陳銘杰簽訂房屋租賃契約書，記載系爭建物以每月9,000元（租賃期間自112年4月20日至115年 8月9日）出租予陳銘杰。七、陳銘杰於113年8月21日簽立同意書，內容記載其願將系爭建物113年8月21日至115年8月9日之房屋租賃權轉讓與被告。丁、關於兩造各項爭執部分，本院判斷如下：一、原告請求被告應交付系爭土地、遷讓返還系爭建物，為有理由：㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。㈡、查系爭土地買賣契約第1條約定：「土地標示：系爭土地。備註欄：…⒉地上物之處理，隨同土地一併移轉所有權予甲方乙方協同將地上物稅籍變更為甲方。房屋隨同移轉，不另計價。…點交日為111年8月20日。…。」、第12條約定：「⒈本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。」（見本院卷一第13頁、第16頁）。又原告已將買賣價金1,902萬元匯入「中信房屋房屋交易安全專戶」（下稱系爭專戶）之事實，為被告所不爭執（按：被告僅爭執原告未將履約保證專戶之款項出款予被告，此部分詳如後述），且前案訴訟判決認定被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告並應將系爭建物之事實上處分權讓與原告確定之事實，亦經本院調取前案訴訟卷宗核閱無訛。而依房屋交易安全契約第貳條第1項約定，原告將各期價款存入系爭專戶時，視為被告已收受該筆買賣價金（見本院卷一第19頁），足認原告關於給付買賣價金之義務業已履行完畢，則原告依系爭契約第1條及第12條之約定，請求被告交付系爭土地及遷讓返還系爭建物，應屬有據。　㈢、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。準此，該條規定之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。查：１、被告固辯稱原告於購買系爭土地前即知悉系爭建物存有租約，而陳順文將系爭房地出租予陳銘杰，陳銘杰又將系爭房地之租賃權轉讓予被告，依買賣不破租賃之規定，租約對於兩造間仍然存在等語，並提出被告與陳順文經公證之租賃契約書、陳順文之同意書、陳順文與陳銘杰之租賃契約書、陳銘杰之同意書等件為證（見本院卷一第147頁至第163頁、第169頁、第173頁至第203頁、第211頁），然原告否認被告、陳順文、陳銘杰彼此之間確有租賃之真意，被告就前揭租賃關係之存在自有舉證之義務。查據系爭房地買賣契約所附之111年5月13日不動產說明書現況調查表所示，項次11就買賣標的有無出租一欄勾選「否」（見本院卷一第25頁），且於兩造買賣契約特約條款第3條亦僅約定系爭土地上有系爭建物，買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方等語，就系爭建物上存有租約一節，則付之闕如（見本院卷一第23頁），是被告辯稱原告於購買土地前即知悉有租約存在等情，已難採信。　　２、又被告所提出其與陳順文間租約雖約定租賃期間為「111年6 月10日至115年8月9日止」，然被告於111年10月11日本院執行法院假處分執行時向執行法院陳稱：建物出租第三人，租期為「110年10月4日至115年8月9日」，此有被告所提出之前揭假執分執行筆錄在卷可憑（見本院卷二第149頁、被告1 14年1月21日民事答辯狀第5頁第10行至第14行，本院卷二第 279頁），此非但已與兩造系爭房地買賣契約所附之不動產說明書現況調查表記載並無租約不符，被告前開二次自陳之起租日期亦有出入，是被告與陳順文間租賃契約之真實性已非無疑。再依被告與陳順文間之租賃契約後附之房租收/付款明細欄所示，被告自111年7月1日起至113年8月1日止按月向陳順文收取租金9,000元（見本院卷一第163頁），然苟如被告所稱陳銘杰自112年4月20日起至115年8月9日止向陳順文承租系爭建物，且該建物出租予陳銘杰後之112年5月1日起至113年8月1日止之每月租金竟仍係由被告所收取（見本院卷一第175頁），則此段期間之出租人究為陳順文抑或係被告？被告所主張者，顯均與被告所提出之前揭租賃契約之記載未合，且於上開期間被告又何以得同時向陳順文及陳銘杰各收取每月9,000元之租金？而陳順文與被告間租賃契約、陳順文與陳銘杰間租賃契約之內容真實性既有可議，被告主張其自113年8月21日起經由陳銘杰之轉讓租賃權即承租系爭建物等語，即難認與事實相符，被告既未再提出其他證據舉證證明其基於承租人之地位自始占有使用系爭建物，其依民法第425條之規定主張原告應繼受前揭租約之效力等情，難認有據。㈣、又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。被告雖以原告應將系爭房地履約保證專戶之款項出款予被告，然原告迄仍未出款，被告得行使同時履行抗辯權而不交付系爭房地等語。經查：１、系爭土地買賣契約第4條約定：價金支付方式 (如本土地買賣使用『房屋交易安全制度』，本條買賣價款均應存入保管銀行之系爭專戶內（見本院卷一第13頁）；及系爭特約條款第9 條、第10條分別約定：買賣雙方約定探地完成後，買方同意賣方動撥履保價金100萬元，該款項出款至中信房屋南崁加盟店帳戶；協助解除本標的之限制登記；買賣雙方協議，賣方完成用印及交付印鑑證明後，始得進行第二次動撥180萬元等語（見本院卷一第23頁、第24頁）。又依房屋交易安全契約書第貳條第1項約定，甲方（即原告）將各期價款存入丁方（即中信房屋仲介股份有限公司，下稱中信房屋）於丙方（即中國信託商業銀行永吉分行，下稱中信銀行）開立之系爭專戶時，視為乙方（即被告）已收受該筆買賣價金；第參條第5項亦約定，甲、乙雙方均依不動產買賣契約履行完峻並經丁方書面通知時，丙方應將專戶內本件之買賣價金（扣除本條各項約定之款項）之餘額撥付予乙方。前述買賣契約是否履行完峻依丁方認定為準，甲、乙不得異議（見本院卷一第19頁）。２、本件原告已將系爭房地之價金1,902萬元匯入系爭專戶，依約視為被告已收受買賣價金，已如前述，且存入專戶之各期價款，僅於兩造均依系爭房地買賣契約履行完峻後，「中信房屋」始「有權」指示中信銀行提領及撥付，是原告既已履行支付買賣價金予被告之義務（即將各期價款存入系爭專戶），且無權指示系爭專戶之保管銀行提領、撥付，被告自不得以此執為原告未為對待給付，而拒絕自己之給付，是被告此部分所辯，亦無可取。二、反訴原告請求反訴被告給付1,552,812元，為無理由：　　㈠、按不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之目的（針對所存在之法定或約定之法律關係為目標）而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因；又在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任（最高法院102年度台上字第530號、100年度台上字第899號判決意旨可資參照）。　㈡、反訴原告主張系爭建物面積較房屋買賣契約約定面積增加4.7 4925坪，反訴被告應給付此部分之價金1,187,231元，且系爭建物增加電錶、水錶及45棵果樹，反訴被告亦應給付電錶費用160,000元、120,000元及果樹價值85,550元予反訴原告等語，然為反訴被告所否認。查依系爭房地買賣契約第1條：系爭土地，其表格備註第2點約定：地上物之處理：隨同土地一併移轉所有權予甲方（指原告），乙方（指被告）協同將地上物稅籍變更為甲方，房屋隨同移轉「不另計價」等語（見本院卷一第13頁），及系爭特約條款第3條約定：本約標的上有未保存建物一楝（即系爭建物)，買賣雙方約定該產權一併移轉登記於買方；契稅由買方負擔等語（見本院卷一第23頁），可知兩造約定系爭建物與系爭土地同屬系爭契約之買賣標的，僅系爭建物不另計價而已，是反訴原告既已將系爭建物連同系爭土地一併出售予反訴被告，則系爭土地上之果樹、系爭建物之全部（含水錶、電錶等）自亦同屬系爭買賣契約之標的，反訴原告依約本即負有移轉系爭土地、系爭建物或其他地上物之所有權、事實上處分權予反訴被告之義務，是反訴原告逕稱此部分無法律上原因，請求反訴被告應給付建物增加面積、水電錶及果樹之利益共1,552,81 2元，難認可採，不應准許。　　　　參、綜上所述，本訴部分，原告請求被告應交付系爭土地、遷讓返還系爭建物，均為有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付1,552,812元，為無理由，不應准許。另本訴部分兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經審核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。至反訴原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。肆、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法　　，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並　　無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁　　之必要，併此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李芝菁

2025-03-19

TYDV-113-重訴-403-20250319-1

上訴

臺灣高等法院臺中分院

偽造文書

臺灣高等法院臺中分院刑事判決 113年度上訴字第1196號上訴人臺灣臺中地方檢察署檢察官被告莊秀玉選任辯護人李奇律師傅于瑄律師施東昇律師被告林志龍選任辯護人林明忠律師歐苡均律師上列上訴人因被告偽造文書案件，不服臺灣臺中地方法院112年度訴字第1588號中華民國113年8月27日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方檢察署111年度偵字第34316號、112年度偵字第172 31號），提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。　　理　由一、本案經本院審理結果，認第一審諭知被告莊秀玉、林志龍無罪之判決並無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之證據及理由（如附件）。二、檢察官上訴理由略以：　㈠坐落於臺中市○區○○○段00○00地號土地及其上同段00000建號建物即同市○區○○路000號10樓之3房地（下稱本案房地）係證人林艷慧所有，被告莊秀玉於臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）110年度訴字第1533號民事事件（下稱本案民事事件）起訴狀陳稱於民國100年4月26日向林艷慧購入，並於10 0年6月2日移轉登記。而被告莊秀玉供稱：林啟全於100年1 月27日匯款新臺幣（下同）60萬元給證人林艷慧，係第一期購屋款云云，匯款日期卻早於購入本案房地3個月，該60萬元匯款實與本案房地買賣無關。又被告莊秀玉於100年10月1 7日以本案房地向遠東國際商業銀行貸款240萬元，晚於本案房地移轉登記將近5個月，並非於移轉登記時一併辦理貸款，此舉與社會常情有違。　㈡被告林志龍供稱：我於100年3、4月間，拿購屋款現金40萬元給證人林艷慧，另於100年9、10月間，給付購屋款80萬元現金給證人林艷慧，但都沒請證人林艷慧簽收云云，證人林艷慧則否認有向被告林志龍收取上開120萬元現金，且被告2人均無法提出付款證明，無從證明被告2人有交付購屋款予證人林艷慧。佐以證人何怡慧於原審審理時證述：證人林艷慧有說是借名登記給被告莊秀玉等語，可見證人林艷慧陳稱本案房地係借名登記在被告莊秀玉名下乙節，較為可採。　㈢證人林艷慧堅決否認有簽立100年1月27日土地房屋買賣契約書（下稱本案契約書），核與證人何怡慧於原審審理時證述：我有求證雙方根本沒有寫私契等語相符。然被告莊秀玉於偵訊時卻供稱：本案契約書是被告林志龍跟證人林艷慧簽立，是被告林志龍跟我說的云云（6759號卷第164頁）；被告林志龍亦供稱：本案契約書是證人林艷慧親自書寫，雙方當面蓋章云云。原審就此如有疑義，應將本案契約書送請法務部調查局或內政部警政署刑事警察局鑑定筆跡是否為證人林艷慧所親簽。　㈣引用告訴人杜俊賢、證人林艷慧所提上訴理由略以：　⒈林啟全係林艷慧三哥之子、被告莊秀玉前夫，自幼即由姑姑林艷慧撫肓成人，與林艷慧親如母子，林啟全早年經商時曾多次向林艷慧借款，故林啟全於100年1月27日匯60萬元給林艷慧，僅係其個人還款，與被告莊秀玉無涉，此由該單據已明載匯款人是「林啟全」，整張單據並無莊秀玉名字即明，況由土地、建物謄本可知，本案房地登記原因發生日期為10 0年4月26日，而匯款60萬元給林艷慧的時間則為100年1月27 ，二者相距時間不但長達3個月，且匯款人並非莊秀玉、受款人亦非杜俊賢，根本與本案房地買賣價款無涉。　⒉依被告2人所自陳，本案契約書係被告林志龍於100年1月27日和其父林啟全一起去林豔慧家請她簽的，倘被告2人所言為真，則林啟全於1月27日當日即可將現金60萬元交給林豔慧，何須於1月27日當日另用現金匯款方式為之。原審判決無視告訴人指證之事實，輕易採信被告2人片面之詞，將林啟全的匯款認定為被告莊秀玉本案房地之買賣價金，顯已與卷存證據呈現之事實不付。　⒊由被告莊秀玉於本案民事事件出具歷次如下書狀可知，其主張前後重大矛盾，謊話拆穿一個再編一個，若100年1月27日雙方有簽立買賣契約書，莊秀玉說詞何以如此一變再變：　⑴莊秀玉在110年7月14日民事書狀第3頁明載：「林艷慧表示杜俊賢無法負擔系爭房地之貸款而求售…莊秀玉因此願意購人系爭房地，並於100年1月27日與杜俊賢簽立原證10買賣契約書」，可見一開始莊秀玉主張在場簽約之當事人為「被告莊秀玉、杜俊賢。　⑵莊秀玉在110年10月26日民事書狀第2頁改口稱：「於前述過程中，莊秀玉並未親自到場，而係授權莊秀玉之子林志龍用印…原證10之條款內容、買賣雙方姓名、買賣標的物均係林艷慧代為手書」，這時候被告莊秀玉主張在場簽約之當事人變成「林志龍、林艷慧」。　⑶莊秀玉再次於110年11月15日民事書狀改口稱：「同意不爭執杜俊賢為被告借名登記系爭房屋之出名人」。　⒋被告莊秀玉向遠東國際商業銀行申辦房貸時間為100年10月17 日，晚於本案房地移轉登記日（100年4月26日）將近5個多月，被告莊秀玉既堅稱本案房地為單純買賣關係，坊間一般均於移轉登記過戶時一併辦理轉貸，何以被告莊秀玉之行為竟明顯異於常情。　⒌原審113年3月12日審理筆錄，證人何怡慧證（檢察官問：證人看第二條那邊已經付60萬，如果真的有付的話，下面也會寫什麼時候付款或是什麼樣的方式付款？）是，（檢察官問：100年3月1日付40萬，這裡應該也會寫什麼時候收的註記？）通常付現金我們代書一定會寫現金新臺幣、支票多少票號、到期日，還有發票的銀行、發票人是誰，這一定要很詳細注意，因為需要金流，而且現在實價登錄更嚴格，（檢察官問：所以付款的情形一樣都會寫在買賣契約書作為憑證，確實有收到這筆款項？）是等語。然而本案契約書對於相關買賣金流竟隻字未提，有違常情。　⒍據莊秀玉於本案民事事件110年11月15日補充理由二狀第2頁載稱：100年1月27日林啟全匯60萬、100年3月1日給現金40 萬、100年10月17日現金給85萬，加上清償房貸餘額2,364,1 87元，合計給付421萬餘元云云；但被告林志龍於本案民事事件則稱：頭款60萬元是林啟全匯款60萬，第二期款40萬元 100年3、4月左右，我帶現金來臺中拿給林艷慧，尾款80萬元100年9月或10月我帶現金來臺中拿給林艷慧等語。其中第三期款無論給付金額(80萬或85萬）及給付日期(9月某日或1 0)，被告2人所稱均有出入，且若如林志龍所述尾款是給付8 0萬元，則總金額只有416萬餘元(2,364,187元+60萬元+40萬元+80萬元），尚不足420萬元，被告2人所述有重大破綻。　⒎從被告莊秀玉於本案民事事件訴訟過程觀察，一開始起訴時，莊秀玉僅主張於100年4月26日購人本案房地，隻字未提其買賣契約及其交付價金之情事，經法官命補正後，始改口稱其於100年1月27日購買本案房地，並於同日由林啟全代匯款 60萬元，莊秀玉再向遠東國際商業銀行貸款後匯款240萬元云云，但因尚有120萬元之落差，經法官追問命其再補正，被告莊秀玉始改稱所謂120萬不是用匯款或轉帳的，而是委由被告林志龍多次不遠千里由臺北攜帶現金面交給林艷慧，且均未簽收據，以上被告莊秀玉所言違反經驗法則，空口白話，豈料原審判決對此不合情理之處竟完全視而不見。　⒏權狀保管部分，依證人何怡慧證稱：辦完之後，登記的所有權狀已經從杜俊賢改成莊秀玉，我將所有權狀交給林艷慧等語；證人林艷慧亦證稱：土地建物所有權狀登記在莊秀玉名下交給我之後，我拿著，最後林啟全他們說他們要去辦貸款時需要，我就全部拿給林啟全，因為莊秀玉要辦貸款，所以我把權狀拿給林啟全他們去辦貸款，後來就沒有拿回來等語。可知代書何怡慧確實有將所有權狀交給原屋主林艷慧收執，此與一般房屋買賣關係中，權狀應由代書交付買方新屋主收執，顯然有異，原判決對於權狀由「代書何怡慧→林艷慧→ 林啟全→莊秀玉」之過程，去頭去尾，逕以權狀在被告莊秀玉手上，即不依證據擅自推測莊秀玉屬於真正所有權人，對於過程則隻字不提。　⒐證人何怡慧證稱：本案房地從杜俊賢名下移轉登記給莊秀玉，我有辦理相關所有權移轉登記事務，林艷慧跟我講她又要過一次借名登記，我就嚇一跳，我有跟林艷慧說怎麼又這樣，林艷慧說杜俊賢因結婚要買房子，所以首購必須還給人家，所以要再過一次；關於本案房地從杜俊賢名下移轉給莊秀玉之後，我有提出將貸款從杜俊賢移轉給莊秀玉之事，林艷慧說沒有錢，因為只是這樣繳利息，所以林艷慧就說她可以不要辦嗎，這個決定權不在我，而是杜俊賢的貸款銀行，我就告訴林艷慧那就等銀行發現所有權人跟繳利息的人是不同時，如銀行要求再辦理，林艷慧現在如果乖乖繳利息，銀行也不知道，所以林艷慧就這樣，因為林艷慧想要省錢，林艷慧年紀真的很大沒有錢，所以林艷慧就想把代書費省下來，所沒有更換貸款銀行等語，由此可見，代書何怡慧已表明本件辦理過戶時，已經明確知悉為借名登記。況若非借名登記，試問有那一位出賣人於房地100年6月2日即完成移轉登記的情況下，仍繼續願意用其名義繳納房貸至100年10月13日。再者，倘若林艷慧與被告莊秀玉間有存在買賣關係，莊秀主豈有不提出私契給代書，以保障自身權益之理？　⒑原審推測證人何怡慧因事隔多年、遺忘被告莊秀玉有提出私契給代書之事，更是胡亂猜測，蓋由土地、建物謄本可知，本案房地登記原因發生日期為100年4月26日，若代書於過戶時已知悉偽造之本案契約書存在，豈可能甘冒偽造文書風險，向地政機關申報買賣原因發生日期為100年4月26日，而非偽造之本案契約書上記載之100年1月27日?又依地政機關登記資料可知，本案房地辦理不動產移轉登記時，確實未檢附偽造之本案契約書，何來所謂代書遺忘被告莊秀玉有提出私契給代書之說詞。原判決此部分之事實認定，顯有違誤。　⒒被告林志龍於本案民事事件110年12月7日庭期證稱：杜俊賢沒有到場，林艷慧就說她全權處理這份契約書，裡面手寫文字都是林艷慧親自當面書寫…印章是我帶莊秀玉的印章到場，杜俊賢的印章是由林艷慧拿出來，雙方當面蓋章等語，謊稱本案契約書是由林艷慧親筆書寫，故本案契約書若經筆跡鑑定後，確認確實並非林艷慧之筆跡，即可證被告2人所編織100年1月27日房地買賣之過程均為杜撰。　㈤原審認事用法尚嫌未洽，爰依刑事訴訟法第344條第1項、第3 61條提起上訴，請將原判決撤銷，更為適當合法之判決。三、駁回上訴之理由　㈠被害人林艷慧主張本案房地係因借名登記始移轉登記為被告莊秀玉所有乙節並不可採，此據原審論敘明確，而檢察官以本案房地係因借名登記始移轉登記為被告莊秀玉所有，故記載莊秀玉買受本案房地之本案契約書為背被告2人所偽造，亦難憑檢察官所提出證據據以認定，此業經原審論斷甚詳。　㈡被告莊秀玉於110年4月8日提起本案民事事件訴訟之起訴書載稱其於100年4月26日購入本案房地，並於同年6月2日辦理移轉登記完竣乙節，顯係依其起訴時所提出之本案房地謄本上「原因發生日期：民國100年4月26日」、「登記日期：民國 100年6月2日」之記載，此觀諸卷附該民事起訴書記載、所檢附之證物本案房地登記謄本甚明（本院卷2第5、11、21至 24頁）。而被告莊秀玉於100年9月間，即提出本案契約書向遠東國際商業銀行辦理貸款，有遠東國際商業銀行112年10 月4日（112）遠銀個字第183號函檢送被告莊秀玉申辦貸款之申請文件及核貸文件可查（原審卷第357至361頁），堪認本案契約書於100年9月間即存在，此時點距被告莊秀玉110 年4月8日起訴時，已間隔約9年7月，審酌一般人之記憶能力，顯難期待被告莊秀玉正確記憶實際買賣之日期，是檢察官以上開莊秀玉民事起訴狀記載100年4月26日購入本案房地，日期晚於其所主張100年1月27日匯款60萬元買賣價金，而認其主張之買賣關係不存在，尚難憑採。　　㈢被告莊秀玉110年4月8日提起本案民事事件起訴，距本案契約書100年9月間即存在，兩者間隔約9年7月，已如前述，而被告2人於110年4月8日起訴後就相關價金支付金額、方式之陳述，距所指當時買賣價金給付日期相隔至少約9年，衡以因人之記憶力有限，其等所為陳述縱有不符，亦屬事理之常，檢察官前揭二之㈣之⒍⒎以被告2人彼此陳述不符、初未提及交付價金之事而認並無本案契約書所載買賣之事實，均難遽採。另前揭二之㈣之⒊檢察官指摘莊秀玉前後陳述不一乙節，細觀被告莊秀玉前後載敘之大意，均係本於原以杜俊賢為名義之本案房地抵押貸款無力繳付而求售之事實，而本案房地移轉給莊秀玉前，為本案房地之所有權人，至莊秀玉對於杜俊賢與林艷慧間實際關係為何有所不明而載敘不甚精確，亦與常情無違；另莊秀玉關於簽立本案契約之陳述，則係強調當日莊秀玉未到場而授權委林志龍用印之過程意旨，難認係改稱林志龍為契約買受人，檢察官此部分主張，亦無可採。　㈣被告莊秀玉前夫即被告林志龍之父林啟全係林艷慧三哥之子，可知被告2人與林艷慧有相當親誼，於本案房地所有權100 年6月2日移轉登記為被告莊秀玉時，不論係依被告2人所主張莊秀玉買受本案房地後仍提供本案房地給林艷慧使用，或依林艷慧所主張借用莊秀玉名義登記所有權，均可知彼此間情誼緊密，從而，被告林志龍以現金交付林艷慧價金而未使其立收據，亦非無可能。　㈤證人何怡慧承辦本案房地所有權移轉登記為被告莊秀玉一事，僅與林艷慧接洽，並未與被告莊秀玉接觸，其對莊秀玉亦不認識，所瞭解本案房地所有權登記為莊秀玉之原因，均係聽聞自林艷慧所述，此經證人何怡慧於原審證述明確（原審卷第222、223、239、240頁、6759號卷第276頁），是究本案房地登記為莊秀玉之實際原因為何，自尚難逕以何怡慧之證述憑以認定。另關於證人何怡慧於原審雖證稱未見過本案契約書，然此可能原因多端，自難以此即推認本案契約書為偽造。　　㈥本案房地申請移轉登記為莊秀玉之事，既係由林艷慧委由何怡慧辦理，且過程中何怡慧均未與莊秀玉接觸聯繫，已如前述，則何怡慧辦畢後，所有權狀等文件自然係交給林艷慧，檢察官以此主張代書何怡慧辦畢後既係將所有權狀交給原屋主林艷慧收執，與一般房屋買賣關係權狀應由代書交付買方新屋主收執有異，而認莊秀玉並非買受人之新屋主，實無可採。而自100年9月至113年3月5日間，本案房地所有權狀均係莊秀玉保管，此顯與一般借名契約係由實際所有權人保管以杜絕遭任意處分之風險有異，此經原審論敘甚詳（原判決第7頁之），檢察官執上情指摘原判決有誤，實無可取。　㈦卷附100年1月27日以林啟全名義為匯款人，匯款60萬元至林艷慧帳戶，係為支付本案契約書第2條第2款約定價金，此經原審論敘甚詳（原判決第6、7頁㈣之⒈），已甚明確。而關於當時以林啟全名義匯款之原因，被告2人陳稱係因當時林志龍未攜帶身分證件，始以同去匯款之父親林啟全名義匯款（本院卷1第363、364頁），再觀諸該匯款單（6759號卷第91 頁）上，確有填載匯款人林啟全之身分證號碼（詳本院卷2 第171頁記載），並有「身分證件核對人」欄位，是被告2人前揭所陳，並非無據。檢察官以此匯款單匯款人為林啟全而認與莊秀玉無涉，亦無可採。　㈧本案契約書記載買賣價金係分期給付，並於移轉所有權登記後，扣除銀行貸款餘額後付清餘款（原審卷第90、91頁），此與一般常見不動產買賣價金給付之約定並無違背。而被告 2人所主張於100年1月27日簽立本案契約書當日，即由林志龍與林啟全依約定匯款60萬元給林艷慧；且自100年2月起，被告莊秀玉即以被告林志龍郵局帳戶繳付林艷慧借用杜賢名義以本案房地貸款之每月應繳付金額，有被告莊秀玉提出之存摺明細可證（原審卷第107至135頁）；部分價金由林志龍以現金支付，其餘餘款則由被告莊秀玉於100年9月間向遠東國際商業銀行貸款並於100年10月17日繳付原由林艷慧借用杜賢名義貸款之尚欠餘款，此亦有遠東國際商業銀行函覆之貸款資料、繳款資料（原審卷第357至389頁、本院卷1第283 至317頁）、清償退保證明（6759號卷第127頁）可憑，除買賣價金給付均有所本，且經核時序歷程亦與常情無違，難認本案契約書所00載買賣契約關係不存在。檢察官以本案房地 100年6月2日移轉登記，至100年10月17日始向遠東國際商業銀行貸款240萬元，晚於本案房地移轉登記近5個月，並非於移轉登記時一併辦理貸款，而認與社會常情有違，亦無可採。　㈨檢察官雖聲請鑑定本案契約書筆跡是否為林艷慧所書寫（本院卷1第8、18、130頁），然本案契約書原本已無法取得，此觀諸被告2人供述（本院卷1第283頁）、遠東國際商業銀行114年1月23日函記載甚明（本院1卷第283頁），既原本已無法取得，依筆跡鑑定實務，顯難以進行筆跡鑑定，且檢察官亦陳稱：如未能調取原本即不再聲請鑑定等語（本院卷1 第130頁），是本院認自無再囑託鑑定筆跡之必要，附此說明。　　　四、依上，原審認為檢察官所舉證據，尚無從證明被告2人有偽造本案契約書之犯行，而為無罪之諭知，經核並無違法或不當。檢察官上訴亦未提出足使本院形成被告有罪確信之積極證據或論理，其上訴指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。據上論斷，依刑事訴訟法第368條、第373條，判決如主文。本案經檢察官李基彰提起公訴，檢察官宋恭良提起上訴，檢察官李慶義到庭執行職務。　　中　　華　　民　　國　　114 　　年　　3　　月　　18 　日　　　　　　　　　刑事第十一庭　審判長法　官　張意聰　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林清鈞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蘇品樺以上正本證明與原本無異。　被告不得上訴。檢察官得上訴，上訴理由以刑事妥速審判法第9條第1項規定之3 款事由為限。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未敍述上訴理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書( 均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張捷菡中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日刑事妥速審判法第9條除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴之理由，以下列事項為限：一、判決所適用之法令牴觸憲法。二、判決違背司法院解釋。三、判決違背判例。刑事訴訟法第三百七十七條至第三百七十九條、第三百九十三條第一款規定，於前項案件之審理，不適用之。附件臺灣臺中地方法院刑事判決 112年度訴字第1588號公　訴　人　臺灣臺中地方檢察署檢察官被　　　告　莊秀玉　女　(民國00年00月00日生) 　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　　　住○○市○○區○○街000巷00弄00號5樓選任辯護人　李奇律師　　　　　　傅于瑄律師被　　　告　林志龍　男　(民國00年0月0日生) 　　　　　　　　　　身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　　　住○○市○○區○○路0段00巷00號5樓之　　　　　　　　　　1 　　　　　　　　　　居新北市○○區○○街000巷00弄00號5樓選任辯護人　林明忠律師　　　　　　歐苡均律師上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第3 4316號、112年度偵字第17231號），本院判決如下：　　主　　文莊秀玉、林志龍均無罪。　　理　　由一、公訴意旨略以：被告莊秀玉與林志龍係母子，而證人林艶慧則係被告莊秀玉之配偶即被告林志龍之父親林啟全(已殁)之姑姑。緣證人林艶慧於民國95年5月間，將所有坐落於臺中市○區○○○段00○00地號土地及其上之同段00000建號建物即同市○區○○路000號10樓之3之房地之持分(下稱本案房地)，借名登記於親戚即告訴人杜俊賢名下。嗣告訴人杜俊賢因要自購房屋，為避免無法享有優惠房貸利率，乃向證人林艶慧表明欲終止上開借名登記關係，證人林艶慧乃於100年6月2日，以買賣為原因，將本案房地所有權移轉予被告莊秀玉，借名登記於被告莊秀玉名下。嗣林啟全因病於過世，被告莊秀玉竟以本案房地之所有權人自居，並於110年4月8日向本院提起民事訴訟，請求證人林艶慧遷讓系爭房屋並給付相當租金之不當得利，經本院民事庭先後以110年度中簡字第1457 號、110年度訴字第1533號案件審理後，被告莊秀玉、林志龍為取信法院，復共同基於偽造文書之共同犯意聯絡，由被告林志龍於不詳時間，前往不詳處所，購買空白之定型化之土地房屋買賣契約書，交由被告莊秀玉或不詳之人，填載本案房地買賣內容，並偽造告訴人杜俊賢署名、印章簽蓋於上開買賣契約書(下稱本案房地買賣契約書，如附件所示)上，再由被告林志龍在上開契約書上蓋用被告莊秀玉之印章，而偽造以告訴人杜俊賢名義、於100年1月27日與被告莊秀玉簽立之本案房地買賣契約書後，再由被告莊秀玉於110年6月30 日提出於上開法院行使，足生損害於告訴人杜俊賢、證人林艶慧。因認被告莊秀玉、林志龍均係犯刑法第216條、第210 條之行使偽造私文書罪嫌等語。二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；　　又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 154條第2項、第301條第1項分別定有明文。次按認定被告有　　罪之事實，應憑證據，如未能發現相當之證據，或證據不足　　以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；且　　認定事實所憑之證據，其為訴訟上之證明，須達於通常一般　　人均不致有懷疑，而得確信其為事實之程度者，始得據為有　　罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度而有合理之懷疑存在　　時，尚難為有罪之認定基礎；另苟積極證據不足以為不利於　　被告事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有　　利之證據（最高法院30年上字第816號、40年台上字第86號、76年台上字第4986號判例意旨參照）。又刑事訴訟法第16 1條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128號判例意旨參照）。　　三、公訴意旨認被告莊秀玉、林志龍涉犯行使偽造私文書罪嫌，無非係以告訴人杜俊賢、證人林艶慧、何怡慧、陳佩伶偵訊時之證述，本院110年度中簡字第1457號民事卷內被告莊秀玉110年4月6日民事起訴狀、臺中市政府地方稅務局100年至 108年房屋稅、地價稅繳款書、繳款證明、本院110年度訴字第1533號民事卷內（1）土地登記申請書、（2）臺中市政府地方稅務局土地增值稅免稅證明書、（3）土地、建築改良物所有權買賣移轉契約、（4）臺中市政府地方稅務局民權分局100年契稅繳款書、（5）杜俊賢之臺南市南區戶政事務所印鑑證明、（6）杜俊賢戶籍謄本、（7）臺中市中山地政事務所土地所有權狀【臺中市○區○○○段00○00地號土地】、（8）臺中市中山地政事務所建物所有權狀【臺中市○區○○○ 段00000○號建物】、（9）被告莊秀玉110年6月28日民事陳報暨更正狀、（10）證人林艶慧戶籍謄本、（11）土地房屋買賣契約書、（12）臺中縣大里市農會100年1月27日匯款申請書、（13）房屋抵押貸款契約書、（14）遠東國際商業銀行100年10月17日匯款申請書、（15）臺中市政府地方稅務局108、109年房屋稅、地價稅繳款書、（16）玉山銀行信用卡消費明細對帳單、（17）證人林艷慧110年7月1日民事答辯暨反訴狀、（18）臺中市西區和龍里證明書、（19）臺中市地籍異動索引、（20）合作金庫商業銀行中興分行帳號00 00000000000號帳戶之歷史交易明細查詢結果、（21）被告莊秀玉110年7月14日民事爭點整理暨反訴答辯狀、（22）遠東國際商業銀行股份有限公司房屋抵押貸款清償退保證明翻攝本（23）印花稅購買票品證明單、100年契稅繳款書、地政規費徵收聯單7紙、（24）黃綉茵地政士代收文件憑證、法約地政士事務所費用明細表、影本、說明函、（25）本案房地權狀影本、（26）591房屋交易網截圖、（27）戶口名簿翻攝本、（28）死亡證明書翻攝本、（29）證人林艷慧11 0年9月22日民事答辯（二）狀、（30）告訴人杜俊賢刑事告訴狀、（31）110年10月7日言詞辯論筆錄及內政部警政署刑事警察局112年6月16日刑紋字第1120081617號鑑定書等，為其主要論據。四、訊據被告莊秀玉與林志龍固不爭執證人林艶慧95年5月間，將所有本案房地，借名登記告訴人杜俊賢名下，並於100年6 月2日，以買賣為原因，將本案房地所有權移轉予被告莊秀玉名下，被告莊秀玉於110年4月8日向本院民事庭提起民事訴訟，請求證人林艶慧遷讓本案房屋並給付相當租金之不當得利，並於民事庭審理時，提出如附件所示本案房地買賣契約於本院民事庭等事實，惟均堅詞否認行使偽造私文書犯行，被告莊秀玉辯稱：於100年間，我有購買本案房地，因為當時本案房地是登記告訴人杜俊賢名下，所以本案房地買賣契約書是寫告訴人杜俊賢的名字，而不是證人林艷慧的名字。房屋價金是我請被告林志龍去匯款，第一次匯款新臺幣( 下同)60萬元當頭期款，第二次是被告林志龍給付現金40萬元給證人林艷慧，本案房地買賣契約書是真的，我沒有偽造等語，被告林志龍辯稱：本案房地買賣契約書已經存在10年以上，不可能是100年間，因為民事案件糾紛，我才去偽造等語，被告莊秀玉之辯護人辯護稱：鑑定結果雖然沒有證人林艷慧的指紋，但無法直接延伸沒有指紋即完全對被告莊秀玉不利。從遠東商銀的回函，可證被告莊秀玉早在100年9月 29日時，即持本案房地買賣契約書向遠東商銀申辦貸款，並非起訴意旨所稱被告莊秀玉係於110年間，因另案民事訴訟，始偽造本案房地買賣契約書，主觀上亦無偽造文書之犯意及動機等語，被告林志龍之辯護人辯護稱：從遠東銀行調取的本案房地買賣契約書，顯示被告莊秀玉100年10月間，即持本案房地買賣契約書向遠東銀行申請貸款，遠東銀行房貸業務員有於100年9月16日進去本案房地確定屋況，證人林艷慧對被告莊秀玉以本案房地辦理貸款，早已知情，並不是另案民事案件為取信民事法官，而臨訟製作。本案房地買賣契約書固無證人林艷慧之指紋，因本案房地買賣契約書已經過 10年，而影響指紋存在因素眾多，自不能稱無證人林艷慧之指紋，即是被告林志龍所偽造。況且被告林志龍根本不知道杜俊賢之住居處，如何填寫本案房地買賣契約書關於杜俊賢年籍資料，更無在100年間，即預知有本案訴訟，而有偽造該文書之動機。本案房地權狀是證人林艷慧交給林啟全，林啟全再轉交給被告莊秀玉辦理，可以看出移轉本案房地係由證人林艷慧取得告訴人杜俊賢的授權，縱本案房地買賣契約書非告訴人杜俊賢親簽，亦為告訴人杜俊賢所授權，綜上，被告林志龍無偽造文書之主觀犯意及客觀事實，請諭知被告林志龍無罪等語。經查： (一)證人林艶慧於95年5月間，將所有本案房地借名登記於親戚即告訴人杜俊賢名下，證人林艶慧又於100年6月2日，以買賣為原因，將本案房地所有權移轉予被告莊秀玉名下，後因被告莊秀玉與證人林艶慧之相關民事糾紛，經本院民事庭以 110年度中簡字第1457號、110年度訴字第1533號案件審理時，被告莊秀玉於該民事案件審理程序，提出本案房地買賣契約書為證等情，業據被告等所不爭執，並有本案房地登記第二類謄本、臺中市地籍異動索引（見他6759號卷第9至11、1 3至14頁）、被告莊秀玉110年4月6日民事起訴狀（見他6759 號卷第36至40頁）、土地登記申請書（見他6759號卷第66至 67頁）、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約（見他6759 號卷第69至70、72至73、75至76頁）、告訴人杜俊賢之臺南市○區○○○○○○○○○○○○0000號卷第77頁）、戶籍謄本（見他675 9號卷第78頁）、所有權狀【所有權人：告訴人杜俊賢】（見他6759號卷第80、82頁）、土地房屋買賣契約書（見他67 59號卷第86至90頁）在卷可佐，此部分事實，應堪認定。 (二)被告莊秀玉於100年9月間，提出本案房地買賣契約書向遠東商銀辦理貸款，並依貸款契約分期償還貸款乙節，有遠東國際商業銀行112年10月4日（112）遠銀個字第183號函檢送被告莊秀玉申辦貸款之申請文件及核貸文件（見本院卷第357 至407頁）、房屋抵押貸款契約書、遠東國際商業銀行100年 10月17日匯款申請書（見偵34316號卷第105至106、107頁）、被告莊秀玉所有遠東國際商業銀行帳號00000000000000號帳戶之存摺影本（見偵34316號卷第113至137頁）在卷可佐，此部分事實，亦堪認定。　　 (三)本案房地買賣契約書，應非被告等臨訟所偽造，本院認定理由如下：　　被告莊秀玉既於「100年9月」間，提出本案房地買賣契約書向遠東商銀辦理貸款，足認本案房地買賣契約書存在時點，並非起訴意旨所述被告莊秀玉、林志龍於「110年」間臨訟而製，至為明確。而核貸文件（見本院卷第357至407頁）既於「100年9月」即已存在，當時被告莊秀玉、林志龍與告訴人杜俊賢、證人林艷慧無相關涉訟，彼此間又為親戚關係，被告莊秀玉、林志龍並無於「100年9月」辦理遠東商銀貸款時，偽造本案房地買賣契約書之動機，更無可能預知核貸十餘年後，其等將有民事訴訟發生，而事先偽造本案房地買賣契約書之可能。起訴意旨所稱被告莊秀玉係110年間因民事涉訟而製作，顯有誤會。 (四)證人林艷慧證述有所瑕疵，詳敘如下：　 1.被告莊秀玉於100年1月27日匯款60萬元，至證人林艷慧合作金庫帳戶內乙情，有臺中縣大里市農會100年1月27日匯款申請書（見偵34316號卷第49頁）在卷可佐，就該筆匯款緣由，證人林艷慧雖於本院證稱：這筆金流是林啟全還我的錢等語(見本院卷第257頁)，然並無提供任何借據、本票佐證林啟全有向其借款之事實，其所證述內容是否真實，已屬疑問，本院向證人林艷慧詢問借款細節時，證人林艷慧僅概括證稱：林啟全陸陸續續借款的，林啟全至少欠我3 00萬元以上，沒有簽立任何借據，最後林啟全僅還給我60 萬元等語。(後改稱)是60萬元現金支付，之後用被告莊秀玉還貸款的方式，來償還剩下款項等語(見本院卷第257至2 58頁)，然以借貸300多萬元實屬甚高之金額，縱為親人間之借貸關係，亦當簽立收據保障自身權利，然證人林艷慧除由始至終就其究竟於何時、何地、何原因林啟全會積欠其債務等節均未能清楚交代，亦未留有任何借據、字條或證人證述足資佐證其與林啟全間之借貸關係，證人林艷慧此部分證言，是否可信，已有疑問。就此部分，被告莊秀玉稱：此為頭期款，於寫完本案房地買賣契約書，買賣契約成立，我便去匯款等語(見本院卷第69頁)，核與本案房地買賣契約書成立時間亦為100年1月27日乙節相符，被告莊秀玉辯稱此款項為本案房地之頭期款之辯詞，當較為可信。　 2.又證人林艷慧於審理時證稱：代書何怡慧在辦理第一次登記在告訴人杜俊賢名下，辦好後本案房地的所有權狀是交給我，第二次辦理登記在被告莊秀玉名下，所有權狀也是交給我，後來因為被告莊秀玉要辦理貸款，就把所有權狀給林啟全，後來我就沒有拿回來等語(見本院卷第255至256 頁)，參以「林艶慧、莊秀玉事宜聯繫群」之對話紀錄、寄送之不動產權狀正本等資料之截圖暨回執（見本院卷第271 至273頁），顯示本案房地之所有權狀於100年9月至113年3 月5日前，係由被告莊秀玉所保有，實與一般實務上之不動產借名登記，為避免借名不動產遭登記名義人隨意出賣或設定物權，實際所有權人會保有該不動產之所有權狀，避免後續所延伸紛爭，有所不符，是否真如證人林艷慧所言，本案房地僅借名登記於被告莊秀玉名下，當有疑問。　 3.綜上，證人林艷慧之證述有如上之疑問，本院無法排除本案房地，真如被告莊秀玉所述係買賣關係之可能，不能單以證人林艷慧之有瑕疵證述，而為被告等不利之認定。 (五)至內政部警政署刑事警察局112年6月16日刑紋字第11200816 17號鑑定書（下稱本案鑑定書，見偵17231號卷第19頁），雖稱其上並無證人林艷慧之指紋，然依內政部警政署刑事警察局113年2月6日刑紋字第1136016077號函（見本院卷第205 至206頁）所稱：「本案鑑定書鑑定結果：一、」所載係採獲可資比對指紋2牧（分別予以編號1、2)、掌紋1牧（予以編號3)，係表示化驗結果，發現特徵點足夠且可資比對僅有指紋2枚、掌紋1枚，其餘可疑紋線，因欠缺足資辨識之特徵，無法判定，故無法據此判定有無其他指、掌紋曾存在等語明確，可知本案鑑定書僅發現本案房地契約足資比對指紋僅 2枚、掌紋僅1枚，並無留存過多具備可辨識特徵之指紋可資比對，參以上開函文，亦稱影響留存指紋留存之變因甚多，留存後會受物體保存之溫度、相對濕度、通風、曝曬、環境污染及採取方法等因素影響，而因為本案房地買賣契約書留存超過10年，當可能受上開因素所影響，以致相關觸碰過本案房地買賣契約書之人的指紋，未能保存下來，固無法排除證人林艷慧曾觸碰過本案房地買賣契約書之可能。 (六)至證人何怡慧、陳佩伶證稱未見過本案房地買賣契約書等語 (見偵卷第276至277頁)，然或證人林艷慧委託辦理本案房地登記於被告莊秀玉名下時，並無提出本案房地買賣契約書，或是證人何怡慧、陳佩伶因事隔多年有所遺忘，尚無法以證人何怡慧、陳佩伶上開證述，為被告等不利之證述。五、綜上所述，本案檢察官所舉證據及指出證明之方法，均尚未達於通常一般之人均不致有所懷疑，無法排除被告莊秀玉確與證人林艷慧為本案房地買賣交易，而本案房地買賣契約書為真實之可能，礙難僅憑推測或擬制之方法，即率為被告等有罪之論斷，被告等之犯罪既屬不能證明，揆諸前揭說明，基於罪疑應為有利被告等之認定及無罪推定原則，應為被告無罪之諭知，以昭審慎。據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項前段，判決如主文。　本案經檢察官李基彰提起公訴，檢察官宋恭良到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　27　　日　　　　　　刑事第七庭　　審判長法　官　高增泓　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃佳琪　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林忠澤　　　　以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉仁中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　27　　日

2025-03-18

TCHM-113-上訴-1196-20250318-1

訴

臺灣花蓮地方法院

偽造文書

臺灣花蓮地方法院刑事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度訴字第20號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第201號公訴人臺灣花蓮地方檢察署檢察官被告卜勇征上列被告因偽造文書等案件，經檢察官提起公訴(109年度偵字第 4648號)及追加起訴(112年度偵續字第72號)，本院判決如下：　　主　文本案公訴不受理。　　事　實一、公訴及追加起訴意旨略以：　㈠被告卜勇征基於行使偽造私文書之犯意，於如附表所示之時間，分別在花蓮縣○○鄉○○路0段000號東森房屋晶鑽加盟店內，冒用告訴人劉長昇之名義，在被告委託房屋仲介陳雅玲、蕭珮儀出售案外人馮金阿貴所有之花蓮縣○○鄉○○段000地號( 面積1234.02平方公尺，換算約當373.29坪)之老農配蓋未足坪農舍建築權源之「土地房屋買賣契約書」如附表所示之欄位內，接續偽造告訴人劉長昇之署名並蓋用告訴人劉長昇之印文後，用以表示代理馮金阿貴出售上開土地之老農配蓋未足坪農舍建築權源予告訴人林音攸，並據以向告訴人林音攸行使，收取新臺幣(下同)200萬元之款項，足生損害於告訴人劉長昇、林音攸。嗣經告訴人林音攸發現被告無法提出馮金阿貴之印鑑章憑以辦理後續相關手續而查悉上情。因認被告涉犯刑法第216條、第210條行使偽造私文書罪嫌。　㈡被告與告訴人林曾俊山係朋友。詎被告意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國105年5月22日，透過電話向告訴人林曾俊山佯稱：因購買坐落花蓮縣○○鄉○○段地號80 8號土地，尚需尾款300萬元云云，告訴人林曾俊山因情誼遂相信被告，誤認被告確因購買上開東升段土地而向其借款，因而陷於錯誤，交付華南商業銀行花蓮分行面額300萬元之支票1張(票號：TC00000000)予被告。被告則於105年5月24 日，將該支票存入其友人李陳義之中華郵政000-0000000000 0000號帳戶內。嗣被告為取信告訴人林曾俊山，復提出登記於曾隆建(所涉詐欺取財罪，另為不起訴處分)名下之上開東升段土地所有權狀、所有權買賣移轉契約書、辦理上開東升段土地移轉登記之地政規費徵收聯單正本予告訴人林曾俊山，致告訴人林曾俊山深信被告確購買上開東升段土地且其為該土地之實際所有權人。嗣於109年4月間，被告無法還款，告訴人林曾俊山除要求被告簽立借據、本票外，並於同年5 月7日要求提供上開東升段土地供擔保，惟此部分請求遭曾隆建拒絕，告訴人林曾俊山始知受騙。因認被告涉犯刑法第 339條第1項之詐欺取財罪嫌。二、按被告死亡者，應諭知不受理之判決，並得不經言詞辯論為之，刑事訴訟法第303條第5款、第307條分別定有明文。經查，本案經檢察官提起公訴及追加起訴，分別於111年4月18 日、113年3月19日繫屬本院，有本院收文狀日期戳可憑。而被告於113年12月20日死亡，有卷附花蓮縣○○鄉○○○○○000○0○ 0○○鄉○○○0000000000號函及所附被告之戶籍資料在卷可稽( 見他調卷第39-41頁)。依前開規定，本案爰不經言詞辯論，逕為不受理判決之諭知。三、臺灣花蓮地方法院檢察署檢察官111年度偵字第4242號移送併辦意旨略以：被告前揭一、㈠之同一犯罪事實，已另經告訴人馮金阿貴委任顧維政律師提起告訴，故應移送併辦審理等語。惟本案既經本院判決公訴不受理，則上開併辦部分，本院即無從併予審理，應由檢察官另為適法之處理，附此敘明。據上論結，應依刑事訴訟法第303條第5款、第307條，判決如主文。本案經檢察官葉柏岳提起公訴、檢察官蕭百麟追加起訴，檢察官蕭百麟到庭職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　刑事第五庭　審判長法　官　陳佩芬　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉孟昕　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李立青以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張賀凌附表：編號時間(民國) 文件欄位偽造之署名及內容 1 108年6月13日立契約書欄劉長昇之署名及印文各1只契約書騎縫欄劉長昇之印文3只。價款收付明細表劉長昇之署名及印文各1只 2 108年6月15日價款收付明細表劉長昇之署名及印文各1只 3 108年7月22日價款收付明細表劉長昇之署名及印文各1只

2025-03-17

HLDM-114-訴-20-20250317-2

易

臺灣花蓮地方法院

詐欺

2025-03-17

HLDM-113-易-201-20250317-3

重訴

臺灣新北地方法院

返還土地等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第613號原告國軍退除役官兵輔導委員會臺北市榮民服務處（即被繼承人覃克敬之法定遺產管理人）法定代理人黃信仁訴訟代理人葉子瑋律師被告簡瑞郎被告簡英平被告簡吳碧珊訴訟代理人簡清雲被告林俊宏被告張陳月雲訴訟代理人張凱翔被告鍾菊芳上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國114年1月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告己○○、戊○○、丁○○○應將坐落於新北市○○區○○段000○000 地號土地上如附圖一所示778⑵（面積1.73平方公尺）、779⑵ （面積0.53平方公尺）之增建物一樓部分拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。二、被告甲○○應將坐落於新北市○○區○○段000○000地號土地上如附圖一所示778⑵（面積1.73平方公尺）、779⑵（面積0.53平方公尺）之增建物二樓部分拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。三、被告己○○、戊○○、丁○○○應各給付原告新臺幣壹仟元，及被告己○○應自民國112年7月19日起、被告戊○○應自民國112年7 月31日起、被告丁○○○應自民國112年7月19日起，均至其等返還第一項所示土地之日止，按年各給付原告新臺幣貳佰元。四、被告甲○○應給付原告新臺幣參仟元，及應自民國112年7月15 日起，至返還第二項所示土地之日止，按年給付原告新臺幣陸佰元。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告己○○、戊○○、丁○○○連帶負擔百分之三、被告甲○○負擔百分之三，餘由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，被告己○○未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠緣訴外人覃克敬為單身無眷榮民，其去世後，依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第68條及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，原告依法為被繼承人覃克敬之法定遺產管理人。　㈡查覃克敬係於民國85年10月8日死亡，惟其善後資料係遲至11 1年間始由原告補建，原告在整理其資料時，發現其遺有坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下依序分稱778號土地、779號土地，合稱系爭土地），各持分1/4，遂依法登記為管理人。惟當原告實際勘查系爭土地向地政事務所請求協助確認系爭土地位置所在時，經地政事務所以現地圖說解釋（未進行測量）（原證3），目前系爭土地部分遭鄰房占用，原告始知系爭土地為被告等人占用之情事。而系爭土地為無人繼承土地，原告最終需依法將系爭土地解繳國庫，惟在解繳國庫前，如系爭土地有遭占用等情時，必需由原告先予排除，否則國庫拒絕接收。為此，原告於起訴前曾申請調解，然調解無法成立，原告不得已只得提起本件訴訟。　㈢原告依法定遺產管理人之職權及民法第767條第1項前段、第8 21條規定，請求被告拆除系爭土地上之房屋，將占用之系爭土地返還與原告及全體共有人。而經新北市中和地政事務所（下稱中和地政）113年8月20日函，該所對被告等人所有建物占用原告共有之系爭土地如附圖二所示778⑴、779⑴部分之面積分別修正為17.43及23.08平方公尺，合計為40.51平方公尺，爰請求被告6人拆除上開部分之建物，返還占用之土地與全體共有人如訴之聲明第1項。另依據中和地政112年8 月10日新北中地測字第1126003737號函所檢送之複丈成果圖（即附圖一）所示778⑵、779⑵部分（面積合計2.26平方公尺）為被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○等人未登記房屋所占用，故請求被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○4人應予拆除該部分建物，返還占用之土地與全體共有人如訴之聲明第2項。　㈣又被告6人已登記建物共同占用系爭土地面積為40.51平方公尺，而被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○之建物未登記共同占用系爭土地面積為2.26平方公尺。而系爭土地位置坐落於新北市中和區，附近生活機能或交通狀況普通，為此原告依民法第179條請求被告給付起訴前5年，即107年3月13日起至11 2年3月12日止，無權占用系爭土地以系爭土地當年度申報地價年息10%計算之不當得利，以及另請求被告應自收到起訴狀繕本翌日起至返還系爭土地為止，每年按系爭土地當年度申報地價年息10%計算之不當得利，如訴之聲明第3、4項所示。　㈤訴之聲明：（見本院重訴字卷第405至409頁、第451頁）　1.被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○、乙○○○、丙○○應將坐落於系爭土地上如附圖二所示778⑴、779⑴部分之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。　2.被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○應將坐落於系爭土地上如附圖一所示778⑵、779⑵部分之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。　3.被告乙○○○、丙○○應各給付原告新臺幣（下同）33,346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地止，每年按附圖二所示778⑴、779⑴占用土地面積依各1/4比例乘以原告之權利範圍比例乘以當年度申報地價年息百分之10計算之金額（未滿1年者按實際占用日數依比例計算之）。　4.被告被告己○○、戊○○、丁○○○各應給付原告13,255元，被告甲○○應給付原告37,067元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地止，每年按附圖二所示778⑴、779⑴占用土地面積依己○○、戊○○、丁○○○各1/12之比例、甲○○1/4之比例，以及附圖一所示778⑵、779⑵占用土地面積依己○○、戊○○、丁○○ ○3人各1/6之比例、甲○○為1/2之比例，乘以原告之權利範圍比例乘以當年度申報地價年息百分之10計算之金額（未滿1 年者按實際占用日數依比例計算之）。二、被告甲○○則抗辯：　㈠覃克敬為被告等人之新北市○○區○○路00巷00弄00號之4層樓建物（下稱系爭建物）當初的起造人之一，系爭建物之建築基地包含系爭土地2筆及同段781地號土地（下稱781號土地）。覃克敬等4人於63年合法買賣取得系爭土地，64年間，覃克敬等4人向台北縣政府建設局申請建築執照及使用執照，經台北縣政府建設局依法審核通過，證實系爭建物及使用均已取得主管機關核准，且建築與土地使用均為合法。　㈡被告甲○○係於82年間依法繼承而取得門牌號碼新北市○○區○○ 路00巷00弄00號2樓建物（下稱系爭建物2樓）之所有權，系爭建物2樓是被告甲○○的長輩於66年間通過合法買賣交易取得並完成產權移轉登記。　㈢至於系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分是否存在增建問題，應由主管機關依法認定，若系爭土地已作為合法建築使用，即應不存在增建疑慮。被告甲○○始終按照房屋原有設計使用，從未違法增建或擅自改建，對於原告指控增建問題，被告甲○○完全不認可。又原告主張如附圖一所示778⑵、779⑵ 部分，被告甲○○有增建無權占用之情事，被告甲○○認為原告主張的面積有誤，沒有這麼多。　㈣被告甲○○依法繼承並合法使用系爭建物2樓，對土地之附隨使用基於主管機關核准之建案，並未逾越法定範圍或權利界限，依民法第179條，不當得利需以受益人獲利並致權利人損害為要件，被告甲○○對房屋之合法使用未對原告或系爭土地所有權人造成損害，亦未以任何非法手段獲取利益，故不存在不當得利之情形。　㈤答辯聲明：原告之訴駁回。三、被告己○○、戊○○、丁○○○則抗辯：被告己○○、戊○○、丁○○○是門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號1樓建物（下稱系爭建物1樓）之所有權人，應有部分各1/3。系爭建物1樓為其等一起購買，購買當時現況即如此，其等買了之後並沒有增建。其餘答辯同被告甲○○等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。四、被告乙○○○則抗辯：㈠被告乙○○○是門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號3樓建物（下稱系爭建物3樓）之所有權人。覃克敬為被告等人系爭建物之起造人之一，既然系爭建物為覃克敬等人所申請建造且坐落在系爭土地，可以認定當時申請興建系爭建物時，覃克敬已經同意部分建物會坐落於系爭土地上。㈡既然造成爭議之系爭土地上之系爭建物為覃克敬等人所建造，且覃克敬從未對此提出異議，可視為默示合意無償提供使用，並無侵占之行為，而且系爭建物全部並非只坐落在覃克敬系爭土地上，因此原告不得請求移去或變更系爭建物。㈢覃克敬等人申請建造系爭建物出售時，買賣價金範圍必然針對系爭建物現況且必然納入坐落之土地，既然當時覃克敬已透過房屋買賣賺取價金利益，且當時並無任何土地使用附加租約，以此可認定其同意系爭土地無償提供使用，所以覃克敬無蒙受損害之實，因此原告請求被告支付租金或償金並不合法，畢竟目前造成系爭土地占用爭議為覃克敬自身所造成且同意，被告並無不法或過失。㈣答辯聲明：原告之訴駁回。五、被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。六、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠覃克敬係於64年7月12日以買賣為原因移轉登記取得系爭土地之應有部分各1/4。嗣覃克敬死亡，其就系爭土地之應有部分各1/4均已登記管理者為原告。被告6人則均非系爭土地之共有人。此有系爭土地登記第一類謄本在卷可證（見本院板簡字卷第45至51頁）　　㈡系爭建物為加強磚造4層樓，被告己○○、戊○○、丁○○○為系爭建物1樓（建號：新北市○○區○○段0000○號）之所有權人，應有部分各1/3，其等係於72年10月6日以買賣為原因移轉登記取得系爭建物1樓之所有權。被告甲○○為系爭建物2樓（建號：新北市○○區○○段0000○號）之所有權人，權利範圍為1/1，其係於82年10月30日以繼承為原因登記為系爭建物2樓之所有權人。被告乙○○○為系爭建物3樓（建號：新北市○○區○○段 0000○號）之所有權人，權利範圍為1/1，其係於68年6月26 日以買賣為原因移轉登記取得系爭建物3樓之所有權。被告丙○○為系爭建物4樓（建號：新北市○○區○○段0000○號）之所有權人，權利範圍為1/1，其係於70年7月27日以買賣為原因移轉登記取得系爭建物4樓之所有權。此有系爭建物之登記第一類謄本、建物公務用謄本在卷可證（見本院板簡字卷第 81頁、第69至74頁；重訴字卷第441至447頁）。　㈢系爭建物1樓，原登記之總面積為81.86平方公尺（一層66.68 平方公尺＋平台15.18平方公尺），登記坐落之土地地號為78 1號土地，有112年5月4日列印之建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院板簡字卷第81頁）。嗣於本件訴訟中，經中和地政於113年10月30日更正登記主建物（一層）面積為68.36平方公尺、附屬建物（平台）面積為12.92平方公尺，登記坐落之土地地號為778、779、781號土地，有中和地政113年12 月2日新北中地測字第1136206035號函及該函檢送之建物登記公務用謄本附卷可稽（見本院訴字卷第439至441頁）。　㈣系爭建物2樓，原登記之總面積為82.06平方公尺（二層66.68 平方公尺＋陽台15.38平方公尺），登記坐落之土地地號為78 1號土地，有112年4月18日列印之建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院板簡字卷第69頁）。嗣於本件訴訟中，經中和地政於113年10月30日更正登記主建物（二層）面積為68.36 平方公尺、附屬建物（陽台）面積為12.92平方公尺，登記坐落之土地地號為778、779、781號土地，有中和地政113年 12月2日新北中地測字第1136206035號函及該函檢送之建物登記公務用謄本附卷可稽（見本院訴字卷第439至440頁、第 443頁）。　㈤系爭建物3樓，原登記之總面積為82.06平方公尺（三層66.68 平方公尺＋平台15.38平方公尺），登記坐落之土地地號為78 1號土地，有112年4月18日列印之建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院板簡字卷第71頁）。嗣於本件訴訟中，經中和地政於113年10月30日更正登記主建物（三層）面積為68.36 平方公尺、附屬建物（陽台）面積為12.92平方公尺，登記坐落之土地地號為778、779、781號土地，有中和地政113年 12月2日新北中地測字第1136206035號函及該函檢送之建物登記公務用謄本附卷可稽（見本院訴字卷第439至440頁、第 445頁）。　　㈥系爭建物4樓，原登記之總面積為82.06平方公尺（四層66.68 平方公尺＋陽台15.38平方公尺），登記坐落之土地地號為78 1號土地，有112年4月18日列印之建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院板簡字卷第73頁）。嗣於本件訴訟中，經中和地政於113年10月30日更正登記主建物（四層）面積為68.36 平方公尺、附屬建物（陽台）面積為12.92平方公尺，登記坐落之土地地號為778、779、781號土地，有中和地政113年 12月2日新北中地測字第1136206035號函及該函檢送之建物登記公務用謄本附卷可稽（見本院訴字卷第439至440頁、第 447頁）。　　㈦系爭建物（1至4樓）已登記部分，坐落占用781號土地如附圖二781⑴所示部分（面積40.77平方公尺）及779號土地如附圖二779⑴所示部分（面積23.08平方公尺）及778號土地如附圖二778⑴所示部分（面積17.43平方公尺）。另系爭建物1樓及系爭建物2樓有未登記之增建部分，坐落占用778號土地如附圖一778⑵所示部分（面積1.73平方公尺）及779號土地如附圖一779⑵所示部分（面積0.53平方公尺）。此經本院履勘現場並囑託中和地政測量，有本院112年7月14日測量筆錄暨現場照片（見本院板簡字卷第145至153頁）、113年4月30日勘驗筆錄（見本院重訴字卷第321至329頁），及中和地政112 年8月10日新北中地測字第1126003737號函所檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖一）、113年8月20日新北中地測字第1136198359號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖二）在卷可證（見本院板簡字卷第157至159頁、重訴字卷第34 1至343頁）。　㈧系爭建物已登記部分係於64年2月19日興建完成，其建造執照號碼為62中建字第1862號，使用執照號碼為64中使字第393 號，建築基地為（重測前）潭墘段潭墘小段437-4、435-129 、435-128地號土地，覃克敬經列為上開執照之起造人之一。此經本院向新北市政府工務局調閱上開建造執照及使用執照卷，及有系爭建物登記謄本登載之興建完成日期可證。　㈨781號土地重測前為潭墘段潭墘小段437-36地號、778號土地重測前為潭墘段潭墘小段435-128地號；779號土地重測前為潭墘段潭墘小段435-227地號；潭墘段潭墘小段435-227地號係分割自同段435-128地號土地。此有中和地政113年1月18 日新北中地資字第1136180717號函及該函檢送之上開土地人工登記簿影本在卷可證（見本院重訴字卷第161至268頁）。七、本件爭點及本院之判斷：　㈠關於被告之系爭建物已登記部分是否無權占用系爭土地如附圖二所示779⑴、778⑴部分：　　1.按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。次按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之正當權源；此與債之相對性係屬二事（最高法院110年度台上字第 60 6號判決意旨參照）。又房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地並出具土地使用權同意書與建商合建房屋，約定所建房屋由雙方分配，土地所有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂為不知，土地所有人依合建契約約定，既負有移轉建商應分配房屋之基地所有權予建商之義務，建商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建商購買房屋之第三人，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對土地所有人主張有權占有（最高法院104年台上字第40號判決意旨參照）。　2.查覃克敬等20餘人前一起為起造人，於62年間向（改制前）台北縣政府申請建造執照（62中建字第1862號），申請以（重測前）潭墘段潭墘小段437-4、435-129、435-128地號土地為建築基地，於其上興建RC磚造之4層樓集合住宅共32戶，嗣於64年2月19日興建完成（參系爭建物登記謄本之登載），並取得使用執照及辦理建物保存登記（第一次登記），而上開建築基地包含系爭土地，系爭建物（4戶）已登記部分為覃克敬等20餘名起造人依上開執照所興建及登記，此經本院調閱上開執照卷，及有爭建物登記謄本在卷可證，業如前述。是覃克敬等20餘名起造人共同起造興建包含系爭建物在內之建物共32戶，並辦理第一次登記後，各自將分得之房屋以買賣或其他原因移轉所有權與第三人並移轉對已登記建物所坐落土地之直接占有，則受讓該建物所有權之第三人，自有占有使用基地之權利，嗣後該第三人再將其建物移轉與他人並移轉對基地之直接占有，亦不違反其原與覃克敬等20 餘名起造人間之契約本即係受讓已辦理登記之永久性房屋合法有權坐落於土地上之內容，是自起造人處直接購買或其他原因而受讓取得系爭建物所有權之人，本即得對起造系爭土地之所有權人主張有權占用，其後再受讓取得系爭建物所有權之人，依前開說明，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對系爭土地所有人主張為有權占有。　3.職是，無論被告等人是直接向覃克敬等起造人買受取得系爭建物所有權之人，或係輾轉買受而登記取得系爭建物所有權，依上說明，本於「占有連鎖」之法律關係，被告等人就其等系爭建物（已登記部分）自取得占有系爭土地如附圖二所示779⑴、778⑴部分之正當權源，並非無權占用，亦非無法律上原因而受利益，而無不當得利可言。因此，原告依民法第 767條第1項前段、第821條，請求被告拆除系爭土地如附圖二所示779⑴、778⑴部分之系爭建物，將該部分土地返還原告及全體共有人，以及依民法第179條請求被告給付占用系爭土地如附圖二所示779⑴、778⑴部分之相當於租金之不當得利，即均為無理由，應予駁回。　㈡關於被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○是否無權占用系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分：　　1.查被告己○○、戊○○、丁○○○所有之系爭建物1樓及被告甲○○所有之系爭建物2樓，均有未登記之增建部分坐落占用系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分（下合稱系爭增建物），業如前述。　2.被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○雖辯稱系爭增建物亦係經覃克敬等起造人之同意而占用系爭土地，並非無權占用等語，然為原告所否認，則自應由被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○ 就其等上開所辯，負舉證之責。而查，系爭增建物並非覃克敬等起造人依前開建造執照、使用執照所興建，並不在系爭建物已登記之範圍，是無論被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○ 取得系爭建物1、2樓所有權時，系爭增建物是否已存在，即無論系爭增建物是否為被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○所增建，均無從認系爭增建物有占有系爭土地如附圖一所示778⑵ 、779⑵部分之正當權源。被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○復未提出任何證據證明系爭增建物坐落占用系爭土地係經覃克敬同意所增建，則原告依民法第767條第1項前段、第821條，請求被告己○○、戊○○、丁○○○應將坐落於系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分之增建物1樓部分拆除，返還該部分土地與原告等全體共有人、請求被告甲○○應將坐落於系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分之增建物2樓部分拆除，返還該部分土地與原告等全體共有人，即屬有據，而應准許。至於系爭增建物1樓部分，非被告甲○○所有，其並無拆除權限，原告請求被告甲○○應共同拆除系爭增建物1樓部分，即屬無據；系爭增建物2樓部分，非被告己○○、戊○○、丁○○○所有，其等並無拆除權限，原告請求被告己○○、戊○○、丁○○○ 應共同拆除系爭增建物2樓部分，亦屬無據，均應駁回。　3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念。本件被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○ ○分別以系爭增建物1、2樓無權占有原告所有系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分（面積合計2.26平方公尺）而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，應堪認定，是原告自得依上開規定，請求被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○給付相當於租金之不當得利。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第 97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。查系爭土地107年1月至110年12月之申報地價均為每平方公尺26,240元，111年1月起為每平方公尺26,720元，此有原告所出之地價第二類謄本附卷可稽（見本院重訴字卷第101至1 07頁）。是原告得請求被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○給付無權占有系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分之相當於租金之不當得利，於107年3月13日起至110年12月31日止共3年 9個月19日，以原告應有部分1/4計算，最多不得超過5,638 元（計算式：26,240元×2.26平方公尺×10%×1/4＝1,483元；1 ,483元×3年＋1,483元×9/12＋1,483元×19/365＝4,449元＋1,112 元＋77元＝5,638元。元以下均四捨五入，下同）；自111年1 月1日起至112年3月12日止共1年2個月12日，最多不得超過1 ,812元（計算式：26,720元×2.26平方公尺×10%×1/4＝1,510 元；1,510元×1年＋1,510元×2/12＋1,510元×12/365＝1,510元＋ 252元＋50元＝1,812元）。合計原告自107年3月13日起至112 年3月12日止共5年得請求被告己○○、戊○○、丁○○○、甲○○給付無權占有系爭土地如附圖一所示778⑵、779⑵部分（面積合計2.26平方公尺）之相當於租金之不當得利，最多不得超過 7,450元（5,638元＋1,812元＝7,450元），而系爭增建物1樓為被告己○○、戊○○、丁○○○所有，應有部分各1/3、2樓為被告甲○○所有，是原告得向得請求被告己○○、戊○○、丁○○○給付上開期間之不當得利，最高各不得超過1,242元（計算式：7,450元÷2層×1/3＝1,242元），原告得向得請求被告甲○○ 給付上開期間之不當得利，最高不得超過3,725元（計算式：7,450元÷2層＝3,725元）。職是，本院審酌系爭土地位於新北市中和區保健路46巷，其上有系爭建物（4層樓RC造建築）暨系爭增建物坐落，周遭多為老舊公寓建物，巷弄狹窄、生活機能普通，此有原告所提現場相片在卷可佐（見本院板簡字卷第149至153頁、重訴字卷第109至113頁），以及系爭土地107年1月迄今，申報地價調漲幅度甚微，加以系爭增建物坐落占用系爭土地之面積僅2.26平方公尺，故無按系爭土地每年申報地價之變動逐年計算變動原告得請求相當於租金之不當得利之必要，並綜合依系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及被告所得利益等情況，本院認自107年3月13日起至112年3月12日止共5年，原告得請求被告己○○、戊○○、丁○○○給付之不當得利，各以1,000元為適當；原告得請求被告甲○○給付之不當得利，以3,000元為適當；以及自起訴狀繕本送達翌日起，即被告己○○自112年7月19 日起、被告戊○○自112年7月31日起、被告丁○○○自112年7月1 9日起（見本院板簡字卷第131、133、137、139頁送達證書），均至其等拆除系爭增建物1樓部分，返還該部分土地之日止，按年應各給付原告之不當得利，以200元為適當；被告甲○○自112年7月15日起（見本院板簡字卷第125頁送達證書），至其拆除系爭增建物2樓部分，返還該部分土地之日止，按年應給付原告之不當得利，以600元為適當。且上開金額均未逾以系爭土地申報地價年息10%計算之最高限額，併此敘明。八、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條請求被告己○○、戊○○、丁○○○將坐落於系爭土地上如附圖一所示778 ⑵、779⑵部分之系爭增建物1樓拆除，返還該部分土地與原告等全體共有人、請求被告甲○○將坐落於系爭土地上如附圖一所示778⑵、779⑵部分之系爭增建物2樓拆除，返還該部分土地與原告等全體共有人，及依民法第179條請求被告己○○、戊○○、丁○○○應各給付原告1,000元，及被告己○○自112年7月 19日起、被告戊○○自112年7月31日起、被告丁○○○自112年7 月19日起，均至其等拆除系爭增建物1樓返還該部分土地之日止，按年各給付原告200元；被告甲○○應給付原告3,000元，及自112年7月15日起，至其拆除系爭增建物2樓返還該部分土地之日止，按年給付原告600元，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2025-03-17

PCDV-112-重訴-613-20250317-2

聲自

臺灣桃園地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣桃園地方法院刑事裁定 113年度聲自字第32號聲請人張美玲代理人劉秋絹律師丁偉揚律師陳瀅芝律師被告廖挹菁上列聲請人因被告涉犯詐欺等案件，不服臺灣高等檢察署113年度上聲議字第3187號駁回再議處分（不起訴處分案號：臺灣桃園地方檢察署112年度偵字第36065號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、按告訴人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第 258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。查本件聲請人告訴、告發被告張美玲詐欺等案件，經臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）檢察官於民國113年1月12日以 112年度偵字第36065號為不起訴處分（下稱原不起訴處分），聲請人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長認再議無理由，於113年3月29日以113年度上聲議字第3187號處分書駁回再議，前開處分書於113年4月3日送達聲請人，嗣聲請人於113年4月11日委任律師具狀向本院聲請准許提起自訴等情，有前開不起訴處分書、駁回再議之處分書、送達證書等件在卷可稽，是本案聲請准許提起自訴之程式尚無不合，先予敘明。二、告訴、告發暨聲請准予提起自訴意旨略以：　㈠原告訴、告發意旨略以：被告廖挹菁原為臺北市○○區○○街00 巷0弄0號3樓房屋(下稱本案房屋)之所有權人，同案被告蔡馨毅、蔡岫洋為被告廖挹菁之子，蔡岫洋與聲請人即告訴人張美玲之女林雅婷前為配偶。詎被告廖挹菁（下稱被告）與蔡岫洋、蔡馨毅竟分別為下列犯行：　　⒈被告與蔡岫洋共同意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，於民國108年9月6日前某日，在不詳地點，由蔡岫洋透過林雅婷向聲請人張美玲佯稱：被告欲將本案房屋贈與蔡岫洋，但需商借新臺幣(下同)120萬元(下稱本案借款)用以支付本案房屋之贈與稅云云，致聲請人陷於錯誤，因而同意將本案借款先匯款予林雅婷，再由林雅婷轉給蔡岫洋作為繳納房屋贈與稅使用。嗣聲請人察覺被告無故撤銷對蔡岫洋關於本案房屋之贈與，並於取回已繳納之贈與稅款後，旋將本案房屋過戶予蔡馨毅，遲未將本案借款歸還予聲請人，始悉受騙，因認被告廖挹菁涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌。　　⒉被告與蔡馨毅明知渠等間並無買賣本案房屋之真意，竟仍共同基於行使偽造私文書、使公務員登載不實之犯意聯絡，於111年1月6日前某日，在不詳地點，委託不知情之代書人員製作不實之不動產買賣契約書及土地所有權買賣移轉契約書（下統稱本案契約文件）後，持以向臺北市松山地政事務所申請所有權移轉登記而行使之，使不知情之承辦公務員形式審查後，將此不實事項登載於職務上所掌管之土地與建物之謄本及所有權狀，因認被告廖挹菁涉犯刑法第216條、210條之行使偽造私文書罪嫌及同法第214條之使公務員登載不實罪嫌。　　　　㈡聲請意旨略以：被告於本案房屋已於108年9月6日委由代書繳交文件予地政機關後，旋於同年9月10日撤銷過戶，顯係欲與蔡岫洋共謀詐取稅款（指本案借款），另被告廖挹菁持以作為抵銷其代償蔡岫洋欠款之借貸款項明細，屬事後製作，不足採信；而同案被告蔡馨毅並無資力購買本案房屋，原處分認被告與蔡馨毅無偽造文書，有違經驗法則，故原檢察官對被告為不起訴處分及高檢署駁回再議之處分，均有違誤，爰聲請准予提起自訴等語。　三、關於准許提起自訴之審查，刑事訴訟法第258條之3修正理由二雖指出：「法院裁定准許提起自訴之心證門檻、審查標準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發展」，未於法條內明確規定，然觀諸同法第258條之1修正理由一、第258條之3修正理由三可知，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，其重點仍在於審查檢察官之不起訴處分是否正確，以防止檢察官濫權。而刑事訴訟法第251條第1項規定：「檢察官依偵查所得之證據，足認被告有犯罪嫌疑者，應提起公訴。」此所謂「足認被告有犯罪嫌疑者」，乃檢察官之起訴門檻需有「足夠之犯罪嫌疑」，並非所謂「有合理可疑」而已，詳言之，乃依偵查所得事證，被告之犯行很可能獲致有罪判決，具有罪判決之高度可能，始足當之。基於體系解釋，法院於審查應否裁定准許提起自訴時，亦應如檢察官決定應否起訴時一般，採取相同之心證門檻，以「足認被告有犯罪嫌疑」為審查標準，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。又刑事訴訟法第258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就告訴人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。又犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利被告認定時，即應為有利被告之認定，不必有何有利之證據；再告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，且事實之認定，應憑證據，如未能發現相當之證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎。　四、本院依職權調閱桃園地檢署112年度偵字第36065號、高檢署 112年度上聲議字第3187號偵查卷宗，經查：　　　㈠聲請人之告訴、告發意旨，業據原不起訴處分略以：　　⒈依卷內事證可認，蔡岫洋於108年8月30日向黃之迅及陳宥綺借款1,000萬元並以本案房屋作為擔保後，又於108年12 月6日與黃之迅及陳宥綺簽立和解契約書，由被告、廖馨毅及被告之胞弟廖威臻代為清償前開借款，蔡岫洋與黃之迅、陳宥綺簽前開和解契約書之時間係108年12月6日，而被告收取本案房屋退稅款項之日期係109年2月13日，是被告於收取前開撤銷贈與之124萬9,285元退稅前，即已幫助蔡岫洋償還上開債務乙情，堪以認定。　　⒉稽之和解契約書記載略以：「茲因第三人廖挹菁願意贈與乙方（即同案被告蔡岫洋）台北市○○區○○街00巷0弄0號3 樓之房地並簽訂贈與契約，乙方持相關贈與文件交付甲方並向甲方借款新台幣九百七十萬元用以支付相關過戶費用及個人公司支出，並約定贈與完成後將向金融機構貸款還款甲方之約定，嗣後因第三人廖挹菁向地政機關異議，現雙方達成和解如下：...（下省略）」等內容，再參酌借貸款項明細說明記載略以：「項次1、借款契約書編號1、貸與人廖挹菁、借用人蔡岫洋、明細金額NT1,249,285、原委說明：1.『貸與人』過戶予『借用人』之協議條件：『借用人』須以『貸與人』名義，支付『贈與稅金』。2.『借用人』向『和解協議書之甲方借款』其金額含『贈與稅金』。3.『贈與撤銷』與『執行退稅』其『贈與稅金』退至『貸與人』（退款完畢，本項金額，當自扣減）」等內容，上開文件業有被告、同案被告蔡岫洋簽名，可知被告認知房屋稅的繳款來源是聲請人借款所得，撤銷贈與後，所收受的贈與稅應作為抵銷之用，所以才會將這筆退稅款留存下來等辯詞，尚非子虛，益徵被告於蔡岫洋向聲請人借款當時，主觀上並無與蔡岫洋共同意圖不法所有之詐欺取財犯意聯絡。　　⒊雖證人林雅婷於本案民事訴訟、偵訊時均證稱：因為公司有股東打電話給被告表示蔡岫洋在外積欠債務，要把房子拿去抵押，被告知悉後，擔心本案房屋會遭蔡岫洋敗掉，因此就向伊與聲請人說幫忙阻止過戶給蔡岫洋，之後被告有去阻止，沒有成功過戶；本案係蔡岫洋透過伊向告訴人去借款，說要支付本案房屋贈與稅，告訴人匯款給伊之後再轉匯給蔡岫洋等語。證人林雅婷之證詞至多僅能證明，被告將本案房屋撤銷贈與給蔡岫洋之事由，係因蔡岫洋另有積欠債務，被告為免本案房屋過戶予蔡岫洋後，即隨蔡岫洋作為抵押擔保或償債之用，乃撤銷贈與本案房屋，尚無法證明被告自始即有以撤銷贈與作為取得聲請人所提供之借款乙情。此外，聲請人並未提出實證可供佐認被告於自始之初，即知悉本案借款係由聲請人交付提供予蔡岫洋作為本案房屋之贈與稅使用，甚或與蔡岫洋共同參與向聲請人商借本案借款之行為。是被告於蔡岫洋向告訴人借款之初，是否即有共同意圖為自己不法所有之詐欺取財之犯意聯絡，尚非無疑。　　⒋綜上，依憑卷內既有事證，尚難僅憑聲請人之片面指訴或以擬制推測之方式，而率認被告涉有詐欺取財之犯行。　　⒌針對被告遭指涉嫌行使偽造私文書及使公務員登載不實罪嫌部分，經觀諸卷附本案民事訴訟卷宗資料，關於本案契約文件之不動產買賣契約書部分，其承買人與立約人（買方）為「蔡馨毅」，出賣人與立約人（賣方）為「廖挹菁」，而本案契約文件之土地所有權買賣移轉契約書部分，其買受人為「蔡馨毅」，出賣人為「廖挹菁」，且該等文件皆係由該2人自行簽署及用印，並委託代書人員據以辦理後續本案房屋之買賣及過戶等程序。從而，本案房屋之相關交易買賣及所有權移轉等事宜，既係由其等親自簽署及用印，則當難認其等有何行使偽造私文書之行為。　　　再參以前開本案民事訴訟卷宗資料，除本案契約文件外，尚附有不動產代辦費用收據、被告所有之第一商業銀行00 000000000號帳戶與蔡馨毅所有之上海商業儲蓄銀行00000 000000000號帳戶之存摺封面與內頁交易明細，以及財政部北區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書等資料，其中不動產代辦費用收據顯示蔡馨毅確曾委託地政士事務所人員代為處理本案房屋之土地與房屋移轉登記、抵押權設定登記及實價登錄代理申報等程序；而被告與蔡馨毅前開金融帳戶之內頁交易明細可知，蔡馨毅係分別於111年1月6 日、111年1月27日、111年3月18日及111年5月3日分別轉匯220萬元、286萬元、70萬元及800萬元至被告所有之帳戶內，財政部北區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書則係由被告將本案房屋中之用印款244萬元，以無償免除買賣價金視同贈與之方式予以免除。準此，被告與蔡馨毅就本案房屋之買賣交易，既可提出相當事證據以佐證，即難遽認渠等於客觀上已有使公務員登載不實之行為。　　　即便告發意旨認本案房屋之實際交易日期(即111年1月6日)與原因發生日期(即111年3月12日)有所落差，然按照一般房屋交易流程及實務經驗，買賣雙方於簽訂房屋買賣契約後，須先向戶政機關申請印鑑證明，隨後向稅捐機關申報土地增值稅與契稅，以及向地政機關辦理產權移轉登記，最後再前往國稅局單位申辦交易所得稅(即房地合一稅)等相關法定程序，過程中均需耗時處理，且上開兩日期之間歷經數週例假日，亦適逢農曆春節假期與和平紀念日連續假期等政府行政機關非日常辦公時間，又本案房屋於辦理所有權移轉之過程，被告與蔡馨毅皆係委由代書人員協助處理，故房屋之實際交易日期與原因發生日期並非顯示於同一日，自無違反常理，況上開兩日期之差距並未有明顯異常過大之情事。據此，本案要難遽論被告有何涉犯使公務員登載不實之罪。是依現有客觀事證以觀，並不足以認定被告有告訴及告發意旨所指之具體犯行，應認其犯罪嫌疑均不足。　㈡聲請人之再議意旨，業據原處分略以：　　⒈依刑事被告依法不負自證無罪之責原理，被告既堅詞否認有何詐欺取財犯行，且聲請人於偵查中就「被告與同案被告蔡岫洋，自始即共謀以假贈與而行真騙款」之指訴，未能提出實證以佐其說；本案亦查無積極證據，足認被告對於「同案被告蔡岫洋繳納房屋贈與稅的款項係向聲請人所借貸」乙節，主觀上知情，客觀上有共同參與借貸行為；再者，全卷證據資料又可對被告為有利之存疑，復查無其他具體事證，足認被告有何犯行，依「罪證有疑、利歸被告」之證據法則，應認被告犯罪嫌疑，尚有不足。　　⒉檢察官偵查刑事案件，得視案情具體需要，決定有無傳訊被告、告訴人及相關證人或令對質等偵查作為之必要，苟依卷證資料已足為判斷被告犯罪有無之依憑，即使未進行聲請人要求之證據調查，亦不能指檢察官職權之行使有何違法失當。是聲請人於再議意旨指摘：原檢察官未傳喚于松成出庭作證，也未讓聲請人與被告當庭對質部分，核屬檢察官偵查之職權。再者，證據之調查方法、證據之取捨與證據之證明力如何，均屬檢察官得自由裁量判斷之職權，苟其此項裁量判斷，並不悖乎通常一般人日常生活經驗之定則或論理法則，又於不起訴處分書內論敘其何以作此判斷之心證理由者，即不得任意指摘其為違法。茲原檢察官已詳敘就卷內證據調查之結果，而為綜合判斷取捨，已足資認定證人林雅婷證詞之證明力與被告刑責之有無，並於不起訴處分書詳細說明認定之理由及依據，自無由遽指為有偵查不完備之違誤，亦不容漫指原處分有何違法或不當。是原檢察官所為不起訴處分，核其證據調查、論斷並無違背經驗法則、論理法則，採證認事即無不合。至聲請人其餘再議意旨所指，或屬陳詞，或屬個人片面之法律思維及主觀認知、臆測與意見，核與本案罪責之認定無必然關聯，均不足以動搖或影響原處分本旨之認定，自無從變更原處分之認定。　㈢本件原不起訴處分及駁回再議處分之理由暨事證，經本院調閱上開卷證核閱屬實，依卷存證據尚無從認定被告有聲請人所指詐欺取財、行使偽造私文書及使公務員登載不實等罪嫌，自難認本件依偵查卷內所存證據已跨越起訴門檻，原不起訴處分書及駁回再議處分書就卷內證據調查後，認被告犯罪嫌疑尚屬不足，而分別為不起訴處分、駁回再議聲請處分，核其證據取捨、事實認定之理由，尚無違背經驗法則、論理法則及證據法則之情事。　㈣至聲請雖再以上開聲請意旨，主張被告涉犯詐欺取財、行使偽造私文書及使公務員登載不實等罪嫌，然：　　⒈針對聲請人指稱被告有如上開理由欄二、㈠、⒉所指之行使偽造私文書及使公務員登載不實罪嫌部分，業據原不起訴處分書中，就被告與蔡馨毅就本案房屋確屬真實買賣，且有如原不起訴處分書內所詳列，經檢察官調閱本案房屋另案民事事件卷宗內所得之書證及物證，作為認定被告與蔡馨毅間就本案房屋買賣確有核實之買賣金流之依據；則聲請人在尚無充足依憑可佐下，逕認蔡馨毅並無資力購屋，徒指被告與蔡馨毅間就本案房屋買賣及移轉登記之原因為虛，從而率認被告與蔡馨毅間就本案房屋所為之買賣及移轉登記均屬虛偽而涉嫌行使偽造私文書及使公務員登載不實罪嫌，並無理由。　　⒉針對聲請人指稱被告有如上開理由欄二、㈠、⒈所指詐欺取財罪嫌部分，本院除認原不起訴處分及駁回再議處分，均已就被告何以無成立聲請人所指詐欺取財犯嫌之理由，詳予論述外；另觀諸林雅婷於本案房屋另案民事事件中所提出，有關本案房屋何以原欲由被告贈與蔡岫洋，被告嗣卻未依約移轉登記予蔡岫洋此等緣由之答辯內容可知，本案房屋原係由被告贈與蔡岫洋，並經蔡岫洋向聲請人借款12 0萬元以供繳納贈與稅之用，後因林雅婷發覺蔡岫洋對外債務龐雜，遂邀同聲請人請被告勿完成贈與本案房屋予蔡岫洋之移轉登記事宜，被告因此於108年9月9日以「印鑑變更」方式欲撤回原贈與之意，此有林雅婷答辯狀及被告之異議書各1份在卷可參（見他卷第381、383頁）。是依林雅婷此部分所為之書面陳述更可認，斯時係林雅婷與聲請人因認蔡岫洋欠有外債，從而請被告勿完成本案房屋對蔡岫洋之贈與移轉登記，而非被告在林雅婷或聲請人均不知情下且毫無合理原因下，逕自撤銷本案房屋之贈與，更亦難認被告在蔡岫洋向聲請人借貸120萬元，以供繳納本案房屋贈與稅之際，其主觀上有何與蔡岫洋共謀向聲請人以贈與為由借款，藉此詐取該120萬元之詐欺取財犯意可言。至被告嗣因撤銷贈與後，經主管機關退還該等贈與稅額，惟該等退稅款項迄今尚未償還聲請人部分，應屬其等間就該筆退稅款項所生之民事糾紛，尚不影響被告就此部分尚無充足犯嫌之認定。五、綜上所述，依本件偵查卷內所存之證據，未達刑事訴訟法第 251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，本件聲請為無理由，應予以駁回。　　　六、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　刑事第十庭　　審判長法　官　林大鈞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李信龍　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　曾煒庭　　以上正本證明與原本無異。不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘瑜甄　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日

2025-03-14

TYDM-113-聲自-32-20250314-1

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臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度簡上字第562號上訴人劉育伶被上訴人陳明仁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7 月29日本院臺中簡易庭113年度中簡字第841號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人從事代書行業，訂閱透明房訊法拍公報，覓得門牌臺中市○區○○街0巷0○0號房屋（下稱系爭房屋），並由上訴人備妥投標保證金，而上訴人因經濟因素無法登記為所有權人，且為便於銀行貸款，乃以被上訴人及兩造女兒陳怡靜名義投標，經拍定取得系爭房屋後即借名登記在被上訴人名下，而因被上訴人為高中教師身分即由被上訴人向新光銀行中華分行申請貸款100萬元並負責繳納本息，上訴人則負責系爭房屋送水送電及整修，而系爭房屋及土地所有權狀自95年間購入時起至112年8月27日歸還被上訴人之時止，均係由上訴人保管近17年，且後續陳怡靜將其持分贈與被上訴人亦係由上訴人辦理，可見兩造間為實質夫妻及合夥投資法拍屋之關係。另上訴人願意每月支付6,000元以繼續居住使用，也可以在115年11月30日將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，但被上訴人要將購屋時上訴人所支出之費用歸還等語。二、被上訴人起訴主張及抗辯：（一）兩造分居臺中、雲林兩地多年，並於89年9月20日經協議離婚，而系爭房屋係被上訴人於95年11月底透過本院法拍程序購得，購入後即無償借予上訴人日常居住使用多年。嗣因被上訴人為協助女兒購屋，乃決定出售系爭房屋，遂於112年10月11日、112年11月13日、112年12月11日以存證信函為終止前開使用借貸契約之意思表示並通知上訴人遷讓返還房屋，並以起訴狀繕本之送達再為終止借貸契約之意思表示，系爭使用借貸契約既經被上訴人終止，上訴人繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，被上訴人爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還。（二）系爭房屋於112年4月間因樓上房東易主大修水管及更改線路而有嚴重漏水之情形，上訴人要求交付所有權狀以便其向樓上屋主提告，被上訴人才將權狀交付上訴人持有，並非自始即由上訴人持有保管；嗣被上訴人於112年7月31日以存證信函要求上訴人交還所有權狀，經上訴人於112年8 月27日交付權狀時，被上訴人並要求上訴人簽立借屋契約及於112年10月15日前遷出，上訴人未予理會，被上訴人即陸續以存證信函向上訴人為終止使用借貸契約之意思表示並催告上訴人限期搬遷，期間上訴人均未提及有出資購屋之情事；又系爭房屋之管理費及水電瓦斯費都是由被上訴人支付，當時購買亦係由被上訴人交付現金予上訴人處理，故上訴人要求歸還其購屋時所支出之費用不合理，且其同意遷讓之時間也太久等語。三、原審判命上訴人應將門牌號碼臺中市○區○○街0巷0○0號房屋全部騰空謙讓返還被上訴人，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則提出答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。四、本院所為之判斷：　　（一）按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。　　　 1、系爭房屋係於95年11月21日以被上訴人及兩造女兒陳怡靜之名義，透過本院法拍程序，以總價新臺幣（下同）1,31 6,688元得標買受，原登記被上訴人與其女兒陳怡靜共有，惟陳怡靜已於111年4月1日將其應有部分1/100以贈與為原因移轉登記予被上訴人，而被上訴人自取得系爭房屋後即無償提供予上訴人居住使用等情，此有建物登記第一類謄本（見原審卷第17頁）、土地登記第一類謄本（見原審卷第19頁）、臺中市地籍異動索引（見原審卷第21頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅113年課稅明細表（見原審卷第47頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見原審卷第49頁）在卷可稽。　 2、系爭房屋以被上訴人及陳怡靜名義得標買受後，全部價金均係由被上訴人向銀行貸款繳納等情，此有本院不動產權利移轉證書（見本院卷第117至119頁）在卷可稽，兩造就此部分亦不爭執，則上訴人並未實際支付系爭房屋之買賣價款之情，應堪認定。至於，上訴人雖主張系爭房屋當初購買時有出資30萬元，既經被上訴人否認屬實，而上訴人就其主張之出資款項實際用途先後陳述不一，亦無法提出具體事證以資證明，尚難遽以採信。依此推論，上訴人主張兩造間有合夥投資法拍屋之關係存在等情，即屬無據。　 3、是以，上訴人就系爭房屋既無實際出資，亦未見有何合夥投資法拍屋之相關事證，則兩造間就系爭房屋應僅係單純之使用借貸關係，並無上訴人主張之合夥投資關係存在。（二）另就上訴人以系爭房屋所有權狀在歸還前均係由其保管及各項稅捐及費用均係由其繳納等情，據以主張兩造間就系爭房屋有借名登記契約關係存在。惟：　 1、按借名登記契約，乃借名者經他方即出名者同意，就屬於借名者之財產，以他方之名義登記為所有人或其他權利人之契約。本件系爭房屋於95年11月21日以被上訴人及陳怡靜名義得標買受，全部價金均係由被上訴人向銀行貸款繳納，上訴人並無支付系爭房屋之買賣價款，業如前述。　 2、上訴人雖主張當初購買時有出資30萬元部分，然經被上訴人否認屬實，而就上訴人所提出之本院不動產權利移轉證書（見原審卷第95至101、139頁）、上訴人任職賴代書事務所之名片（見原審卷第103頁、本院卷第66-1頁）、臺中市稅捐稽徵處95、111年契稅繳款書（見原審卷第103、 107頁）、臺中市政府地方稅務局東山分局111年3月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（見原審卷第105頁）、臺中市政府地方稅務局土地增值稅繳款書（見原審卷第109頁）、金元鎖匙因更換門鎖而出具之證明書（見原審卷第11 1頁）、被上訴人三信商業銀行進化分行帳戶存摺內頁明細（見原審卷第121至129頁）、臺中市政府地方稅務局11 2年房屋稅繳款書（見原審卷第149頁）、上訴人群益期貨帳戶對帳單（見本院卷第63至65頁）、透明房訊法拍公報（見本院卷第67頁）等事證，並無從據以認定上訴人確有參與購屋款之出資及與被上訴人間有借名登記之約定等情。　 3、佐以，觀諸兩造間之對話紀錄（見原審卷第43至45、141 至143、193、197至203、211至213頁、本院卷第71至73、 97、101、105至109、113、121頁），上訴人未曾提及兩造間有借名登記契約關係存在之情；且上訴人於112年8月 27日應被上訴人要求交還權狀時，並未以其係實際所有權人為由拒絕或提出爭執，此有被上訴人收受上訴人交付權狀書立之收據（見原審卷第145頁、本院卷第75、99頁）在卷為憑；而就上訴人主張系爭房屋所有權狀自法拍得標買受後至歸還前均係由其持有保管等情，亦經被上訴人否認屬實，上訴人就此並未提出相關事證以資反駁。　 4、是以，系爭房屋既非上訴人所出資購買，亦無任何事證可供認定系爭房屋係屬上訴人所有之情，則上訴人主張就系爭房屋有借名登記契約關係存在等情，即屬無據，要難採信。（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。　 1、被上訴人將系爭房屋無償借貸予上訴人居住使用多年，兩造間並無約定系爭房屋之使用期限，嗣因被上訴人為出售系爭房屋而於112年10月11日、112年11月13日、112年12 月11日寄發存證信函並以本件起訴狀繕本之送達，多次向上訴人為終止使用借貸之意思表示等情，此有被上訴人寄送予上訴人之存證信函（見本院卷第103、111、115頁、原審卷第23至25、37至41頁）、信義房屋買賣仲介專任委託書（見原審卷第27至29頁）在卷可稽，則被上訴人終止兩造間之使用借貸契約關係，即屬合法有據。　 2、而兩造於89年9月20日即已簽立離婚協議書，此有離婚協議書（見原審卷第131、169頁）在卷為憑，上訴人雖主張已經提起確認婚姻關係存在之訴，現經臺灣雲林地方法院 113年度家調字第260號案件繫屬中，然目前兩造間仍係無婚姻關係存在之情，應堪認定。又系爭房屋於95年11月21 日得標買受時，兩造已經離婚並無同居之義務，縱使彼此間仍有如前開對話紀錄之往來互動或如上訴人所稱之實質夫妻關係，然此均無從資為在系爭房屋之使用借貸契約經被上訴人終止後，上訴人仍得繼續占有使用系爭房屋之正當權源。　 3、從而，被上訴人依民第767條第1項前段之規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，於法有據，應予准許。（四）綜上所述，系爭房屋為被上訴人所有，上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不逐一論斷，附此敘明。　　　六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　民事第六庭　審判長法　官　巫淑芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝慧敏　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀雯上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳克雯

2025-03-14

TCDV-113-簡上-562-20250314-1

訴

臺灣新北地方法院

減少價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1468號原告楊淑惠訴訟代理人張藝騰律師複代理人王冠昇律師被告吳淑鎂東京好屋投資顧問有限公司法定代理人簡金池訴訟代理人戴鈺文共同訴訟代理人陳明宗律師複代理人蔡爵陽律師上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠被告吳淑鎂應給付原告新臺幣（下同）1,371,375元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告東京好屋投資顧問有限公司（下稱東京好屋公司）應給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國114年 2月3日具狀變更訴之聲明為：㈠被告吳淑鎂應給付原告1,431 ,375元，其中1,371,375元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告東京好屋公司應給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核原告所為訴之變更係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，自應准許。貳、實體部分：一、原告主張：　　　　　㈠原告於111年4月1日經由大家房屋樹林站前加盟店（即被告東京好屋公司）仲介，與被告吳淑鎂簽訂不動產買賣契約書，約定以總價730萬元購買門牌號碼為「新北市○○區○○街00巷0號4樓」已裝潢之房屋（下稱系爭房屋），並經移轉登記且交付。然系爭房屋交屋前即存有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵、對講機內部線路瑕疵，此等瑕疵在訂立買賣契約及交屋前早已存在，然被告在訂立買賣契約時就現況說明書（原證8）並未據實勾選，致原告受有如下損害：　　⒈因外牆漏水瑕疵所致折損系爭房屋價值1,095,000元。　　⒉因宮廟瑕疵所致減損系爭房屋價值60,000元。　　⒊因外牆漏水瑕疵自行雇工修繕，花費91,875元。　　⒋因馬桶內部管距瑕疵自行雇工修繕，花費181,000元。　　⒌因對講機內部線路瑕疵自行雇工修繕，花費3,500元　㈡又被告東京好屋公司為居間人，卻未盡其調查及告知義務，且未誠實勾選現況說明書（原證8）、標的物現況說明書（原證11），均未勾選有漏水、以及房屋周圍有宮廟之瑕疵情形，顯然違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，亦違反誠實及信用方法，是被告應不得向委託人請求報酬及償還費用，故應無法律上之原因而佔有仲介服務費用之利益，應返還仲介服務費用146,000元。　㈢爰依民法第359條請求被告吳淑鎂減少價金，或依民法第227 條第1項、第2項請求被告吳淑鎂給付損害賠償，並依民法第 571條、第179條規定請求被告東京好屋公司返還居間報酬。並聲明：⒈被告吳淑鎂應給付原告1,431,375元，其中1,371, 375元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告東京好屋公司應給付原告146,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　　　　　㈠被告吳淑鎂於承購系爭房屋後，因裝修系爭房屋時已預留室外機從室外至室內的冷氣管線，須買受人安裝分離室冷氣機時確認室內機及室外機位置，配合管線安裝完成後才能將室外管線入牆處封口，但適逢大雨，水從冷氣管線未封口入牆處滲入，故原告於111年6月24日通知被告東京好屋公司經紀人員戴鈺文在系爭房屋次臥有漏水，於6月27日通知戴鈺文系爭房屋主臥有漏水。但冷氣管線沒包並不會造成漏水，原告於111年7月12日完成冷氣安裝，卻未將主臥室冷氣管線室外入牆處封口，才是漏水原因。則系爭房屋冷氣管線入牆處未封口並非可歸責被告吳淑鎂，被告吳淑鎂並無不完全給付，原告依民法第227條請求被告吳淑鎂減少價金，並無理由。　㈡原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵，並未舉證；且原告主張因外牆漏水瑕疵自行施作外牆防水等工程，並提出原證7品福工程有限公司標價清單為證，但原告並未舉證有依該標價清單給付修繕費用及進行修繕，故原告上開主張，已難採信。且依原證7品福工程有限公司標價清單記載，外牆防水工程所須修繕費用為35,000元，冷氣銅管外牆破口防水耐候膠填補工程所須修繕費用為3,500元，共計38,500元，足見系爭房屋上開漏水原因縱如原告所述「冷氣管線沒包、外牆有裂」，但對於系爭房屋安全性、使用效能及居住品質等之影響應屬有限，且修復方式亦非困難，則以此瑕疵情節，並衡諸一般社會通念及交易常情，當不致造成系爭房屋因污名化而發生交易價值減損之情形，原告依民法第359條請求減少價金1,095,000元，顯屬無據。且系爭房屋交付後，縱有如原告起訴狀主張漏水之情事（交屋後111年6月24日發生），既均為系爭房屋交付後發生，原告不得再向被告吳淑鎂主張瑕疵擔保之責任。　㈢系爭房屋在4樓，3樓有懸掛「振鳳宮」招牌，對面1樓「惠德宮」，都是住戶個人信仰供奉的場所，不是「寺廟」，故被告吳淑鎂於111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次46「重要環境設施」欄位，並未於□寺廟勾選（見原證11）。且因參觀系爭房屋時進入1樓公共樓梯前會看到「惠德宮」，進入公共樓梯前往系爭房屋會經過3樓「振鳳宮」，原告於看屋時也特別詢問「振鳳宮」及「惠德宮」，因「振鳳宮」及「惠德宮」使用現況肉眼清楚可見，且無特別異常情事，被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文即向原告說明「振鳳宮」及「惠德宮」平日使用現況，故原告知悉系爭房屋樓下3樓為「振鳳宮」，對面1樓為「惠德宮」。　㈣原告起訴主張系爭房屋「屋內本身預留馬桶之管距異常、工人修繕時致馬桶、磁磚鬆脫、導致無法完全沖水、廁所常有惡臭」並未舉證，且原告雖提出報價單（原證10），也未提出已經給付及施作完成之證明，原告上開主張是否真實可採，已足懷疑。況依上開經過可知，縱然系爭房屋之廁所有原告上開主張預留馬桶之管距異常，工人修繕致馬桶、磁磚鬆脫及無法完全沖水或廁所常有惡臭等情事，原告拒絕被告吳淑鎂僱用工人完成修繕工程，顯不可歸責被告吳淑鎂，原告依民法第359條及第227條請求損害賠償，並無理由。　㈤又系爭房屋為屋齡42年公寓，老舊公寓早年使用對講機因共用管線損壞不能使用，須全體住戶共同修繕，被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文於原告看屋時已向原告說明，被告吳淑鎂依民法第355條第1項無須負瑕疵擔保責任，也無不完全給付，原告依民法第359條及第227條請求損害賠償，亦屬無據。　㈥被告東京好屋公司部分：　　⒈被告東京好屋公司已善盡調查之責，系爭房屋並非被告東京好屋公司所有，被告東京好屋公司未曾住居或使用，且系爭房屋於委託出售時並無家具，倘系爭房屋於看屋時有漏水，原告顯無可能不知情，且被告東京好屋公司以目視檢視屋況，無從知悉系爭房屋有無漏水；而被告吳淑鎂於 111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次3 5「現況是否有滲漏水之情形」欄位，於□否勾選，經被告東京好屋公司目視察看系爭房屋屋況，並無發現漏水位置，應認被告東京好屋公司或經紀營業人員執行仲介業務時，並無任何故意或過失致交易當事人即原告受損害。且就建物漏水之情形，一般非經專業機構檢測、鑑定，實無從得知其成因及責任歸屬，應屬不能即知之隱藏性瑕疵；復依原告起訴狀記載漏水是在系爭房屋交屋後111年6月24 日才發生，顯見被告東京好屋公司無從於交付系爭房屋前，預先知悉系爭房屋日後將有漏水。　　⒉系爭房屋3樓為「振鳳宮」，對面1樓是「惠德宮」，並非「寺廟」（被證3），為住戶自己信仰供奉；因此被告吳淑鎂於111年1月18日填載不動產現況說明書（原證8），於項次46「重要環境設施」欄位，並未於□寺廟勾選，並無違誤；被告東京好屋公司依被告吳淑鎂填寫現況說明書製作標的物現況表（見原證11），也無不實；且因被告東京好屋公司經紀營業人員戴鈺文在原告看屋時已向原告說明「振鳳宮」及「惠德宮」使用現況，且使用現況如原告親見，並無特別異常之處，戴鈺文向原告說明使用現況，即為已足，因此，並無須於「經紀人員差異補充說明」欄再補充說明。　㈦並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事實：　㈠原告於111年4月1日經由大家房屋樹林站前加盟店（即被告東京好屋公司）仲介，與被告吳淑鎂簽訂不動產買賣契約書，約定以總價730萬元購買系爭房屋（已裝潢），並於111年5 月27日完成所有權移轉登記，嗣於111年5月30日交屋。　㈡系爭房屋樓下3樓部分有「振鳳宮」，對面1樓則有「惠德宮」。　㈢被告在不動產委託銷售標的現況說明書（原證8）、標的物現況表（原證11，與原證8文件以下合稱系爭現況說明書）項目35關於「現況是否有滲漏水之情形？」部分均未勾選有漏水，另於項目46重要環境設施關於「距離標的物約300公尺以內有無寺廟」部分，均未勾選。　㈣被告東京好屋公司因介紹原告購買系爭房屋，已收取原告交付居間報酬146,000元。四、本件爭點為：　㈠原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵，是否屬實？　㈡原告以前開瑕疵請求被告吳淑鎂減少價金，是否可採？　㈢原告主張被告吳淑鎂因可歸責於己之事由為不完全給付，是否可採？　㈣原告依民法第359條、第227條第1項、第2項規定，請求被告吳淑鎂給付損害賠償，有無理由？　㈤原告依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司返還居間報酬，有無理由？五、本院之判斷：　㈠外牆漏水瑕疵部分：　　⒈查原告主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵，業經提出111年6月2 4日、同年月27日對話紀錄為證（原證4、5，見本院卷一第109至115頁）。觀諸原告於111年6月24日傳送予被告東京好屋公司業務人員戴鈺文之內容為「有間房間牆壁開始滲水了！」、「要怎麼處理」、「客廳旁的次臥」等語，並傳送標示位置之房屋平面圖予戴鈺文；原告另於111年6 月27日拍攝牆壁照片傳送予戴鈺文，並傳送「主臥的牆也開始浮了，一樣因為冷氣管沒包，造成進水」等語，另拍攝冷氣管線入牆照片予以傳送，惟前開證據資料均未提及外牆有裂，原告亦未提出系爭房屋外牆有裂之照片或其他客觀證明，則其此部分主張，尚非有據。　　⒉原告另主張其於111年7月20日經3樓鄰居告知，前屋主裝潢時已有漏水到3樓的情形發生，當時樓下鄰居已有向前屋主即當時的工班反應，但遲遲未有回應，可證系爭房屋漏水瑕疵在訂約前即已存在等語。惟經本院依原告聲請通知證人即系爭房屋樓下住戶王能智、證人即系爭房屋所在區域里長到庭作證。證人王能智當庭證稱：伊為系爭房屋樓下住戶，住了幾十年，伊曾經跟四樓講樓上漏水，伊有跟前屋主說過，也跟新買的屋主說，但漏水的地點不一樣，之前是漏前面陽台，剛買的屋主則是漏後面伊的房間；之前陽台漏水部分，伊有跟前屋主說，但對方沒有處理，現在前面及後面都處理完畢；過去前陽台曾經有漏水之原因，伊不知道原因，就裂開漏水等語（見本院卷一第320至322頁）。證人賴文義則證稱：系爭房屋於被告吳淑鎂所有期間，伊不知道該房屋有無漏水，伊是在三樓王能智叫伊去看漏水時才知道，伊有告知王能智叫四樓修理，如無法修理就調解，那時候四樓屋主我不知道是誰，後來買賣、處理的事情伊都不知道，伊有進到三樓看漏水情形，看到的漏水情形就是後半段的天花板濕濕的，但不知道漏水原因等語（見本院卷一第322至323頁）。則依前開證人證詞，系爭房屋雖曾於被告吳淑鎂所有期間發生漏水至3樓之情形，惟漏水位置與現存位置不同，亦不知悉前次漏水原因為何，均難以認定本次原告所主張漏水瑕疵為系爭房屋訂約或交屋前即已存在，是原告主張系爭房屋存有外牆漏水之瑕疵乙節，並非有據。　㈡宮廟瑕疵部分：　　原告主張系爭房屋300公尺內有宮廟等足以影響房屋價值之重要設施，被告竟未告知，亦未在系爭現況說明書中勾選，業據提出照片為證（原證12、13）。然查，證人戴鈺文於本院證稱：簽訂系爭房屋買賣契約前有帶領原告看屋，原告看屋時，有向原告說明系爭房屋對面一樓「惠德宮」、樓下三樓「振鳳宮」之使用現況，且因原告來看房時有跟對面宮廟打過招呼，車子停在宮廟對面，去看房時有宮廟很大已存在於那裡，原告有問過說會不會常常很吵，伊有跟原告說某些時候會辦廟會，不是每天，樓上三樓的宮廟伊有去詢問過鄰居與屋主，他們說都是自家人可以去燒香拜拜的，這些伊都有跟買方即原告說明等語（見本院卷一第315頁），堪認原告於買賣契約簽訂前已由證人戴鈺文帶往系爭房屋所在位置看屋，並對於系爭房屋所在位置附近有「振鳳宮」、「惠德宮」等私人所設神壇有所知悉，且前開私人神壇位置亦非隱蔽，有google地圖照片附卷可稽（見本院卷一第203、233頁），而原告於買賣契約簽訂前並未就此部分表示異議，或在買賣價金上與被告吳淑鎂有何磋商或降低價金之表示，並以總價金730萬元與被告吳淑鎂達成買賣契約之合意，則系爭房屋之買賣價金本係以系爭房屋附近設有私人神壇為前提事實，原告再以相同理由主張系爭房屋有宮廟瑕疵，難認有據。至原告聲請本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會就系爭房屋是否因附近宮廟因素影響其價值乙節，經鑑定結果認為：僅有0.80％價格差異，且該差異本係買賣雙方交易協商時之經濟核區間，認本件價格日期時，實無因宮廟因訴之有無而具明顯之價格減損事由等語（見估價報告書第11頁），亦無從為有利於原告之認定，併此敘明。　㈢馬桶內部管距瑕疵部分：　　原告固主張系爭房屋內預留馬桶之管距異常，及被告先前修繕所致馬桶、磁磚鬆脫，造成無法完全沖水、廁所時常有臭味之瑕疵，並提出報價單一紙為證（原證10），惟該報價單至多僅可證明修繕估價範圍，又本院依原告聲請通知證人即設計師陳儀萍到庭作證，經證人陳儀萍證稱：伊到系爭房屋進行職務時，有發現漏水，請師傅去把馬桶拆開時去看，確實管路跟馬桶沒對到，因管子跟馬通是偏離的，所以才會產生漏屎漏尿的狀況，伊進到系爭房屋時有直接聞到臭味，但是否因前屋主聘請之工班維修之故，導致屋內廁所出現馬桶、磁磚鬆脫等情事，沒有特別注意到，伊前往系爭房屋浴廁時，是已經入住在使用的狀態等語（見本院卷一第319至320 頁），雖可認定證人陳儀萍前往系爭房屋浴廁時發現有馬桶與管路未對到之情形，然證人陳儀萍前往上址執行業務時，系爭房屋已經交屋並由原告使用中，則前開馬桶與管路未對到乙節是否屬於系爭房屋交屋前即已存在之瑕疵，仍有疑義，原告以此執為瑕疵，並請求減少價金，舉證未足。　㈣對講機內部線路瑕疵部分：　　原告主張系爭房屋有對講機內部線路瑕疵部分，固據提出臉書查詢鎖店列印資料及原告與該店家對話紀錄為證（原證14 ）。然觀諸前開證據僅為原告委託鎖店到系爭房屋拉新線之對話，無從證明原告於訂約前不知系爭房屋對講機內部線路已損壞乙情。且證人戴鈺文於本院亦證稱：「（有無說明對講機已不能使用，須住戶共同維修？）有，那時候楊淑惠的先生他有問過此問題，當下在房子裡面的時候有跟他說過，吳小姐裝修時對講機就已壞掉，楊先生也說沒關係以後他再處理。」等語（見本院卷一第316頁），足認原告於系爭房屋買賣契約簽訂前看屋時已知悉對講機有不能使用之情形，亦未在簽訂買賣契約前反映於價金內。則系爭房屋買賣前後關於對講機之使用情形始終相同，原告執此為瑕疵，請求減少價金，亦屬無據。　㈤原告主張物之瑕疵，請求減少價金部分：　　按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。本件原告主張系爭房屋存有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵部分，既無可認定，則原告以此請求被告吳淑鎂減少價金，即無理由。　㈥原告主張被告吳淑鎂因可歸責於己之事由為不完全給付部分：　　原告固主張系爭房屋有外牆漏水瑕疵、宮廟瑕疵、馬桶內部管距瑕疵及對講機內部線路瑕疵，惟系爭房屋附近有私人宮廟及對講機不能使用乙情，為原告訂約前已知，又原告主張系爭房屋有外牆漏水乙事舉證不足、馬桶內部管距瑕疵存在時點不明，均難認定系爭房屋於交屋前即有瑕疵，如前所述，則原告主張被告吳淑鎂有不完全給付乙節，亦屬無據，難認可採。　㈦原告依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司返還居間報酬部分：　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第179條、第571條分別定有明文。查，被告東京好屋公司因居間介紹原告向被告吳淑鎂購買系爭房屋，因而收取原告交付之居間報酬146,000元，業經原告起訴時所自陳，則被告東京好屋公司所收取前開款項本有法律上之原因。原告固主張被告東京好屋公司有違反委託人義務並利於相對人之行為，或有違反誠實及信用方法使相對人收受利益，惟其所提證據均不足以佐證原告主張，則原告此部分請求，自無理由。六、綜上所述，原告依民法第359條、第227條第1項、第2項之規定，請求被告吳淑鎂給付原告1,431,375元，其中1,371,375 元應自起訴狀繕本送達翌日起，及其中60,000元自擴張聲明暨陳述意見狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨依民法第571條、第179條規定，請求被告東京好屋公司給付原告146,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；均無理由，應予駁回。原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳怡親以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　游舜傑

2025-03-14

PCDV-112-訴-1468-20250314-1

訴

臺灣桃園地方法院

減少買賣價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第675號原告楊沛穎訴訟代理人張藝騰律師被告劉明輝上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國114年2月14日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）1,585,000元，並自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7、140 頁）。嗣於民國114年2月14日具狀變更聲明為：（一）被告應給付原告365,464元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（本院卷第369、373頁），經核原告請求被告給付之金額變更為365,464元及變更遲延利息起算日為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告於112年6月27日經由訴外人新堯企業社（即中信房屋中壢新生加盟店）仲介向被告購買坐落桃園市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段1240建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭房屋），總價金為182 0萬元，原告已如數給付被告，並於112年9月15日為所有權移轉登記，因被告表示於移轉登記後尚須暫時居住在系爭房屋內，而與原告成立租賃契約，兩造嗣於同年11月間終止租約，被告並將系爭房屋交付原告，然原告於整修、裝潢過程中發現系爭房屋有如附表所示之滲漏水瑕疵，並與被告協商，被告允諾倘若驗屋結果有滲漏水瑕疵，被告願支付驗屋費用，原告自行花費24,000元委請驗屋公司做成報告，發現有 14處滲漏水瑕疵存在，後續整修時，亦發現系爭房屋4樓廁所亦有滲漏水瑕疵，系爭房屋經鑑定結果，滲漏水之瑕疵如附表所示，爰依民法第359條規定，請求被告減少價金即滲漏水修復費用341,464元、驗屋費用24,000元，並依民法第1 79條規定請求返還；退步言，縱原告未依民法關於物之瑕疵擔保規定請求減少價金，然被告本住在系爭房屋內直至點交為止，本即知悉該屋何處漏水，卻未在系爭房屋現況調查表誠實揭露告知，有除「3F前面牆壁少許壁癌」外之瑕疵存在，堪認被告有可歸責於己之事由，所為給付內容不符合債之本旨，應負不完全給付之債務不履行責任，爰依民法第227 條第1項規定，請求被告給付修繕費用341464元、起訴前鑑定費用24,000元。為此，依物之瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被告給付365,464元，擇一為有利之判決。並聲明：如上開變更後之聲明。二、被告則以：兩造於112年6月27日確實成立系爭房屋買賣契約，由伊將系爭房屋以1820萬元售予原告，價金全數給付完畢，並完成移轉登記及點交，伊對於系爭房屋有滲漏水之情況不爭執，但兩造於買賣契約書之協議書已載明買賣標的有滲漏水、壁癌，由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保責任，該約定係指系爭房屋之全部滲漏水、壁癌，而非僅指現況調查表上所載「3F前面牆壁少許壁癌」，且伊與原告間並無原告驗屋後如有滲漏水情形，驗屋費用由伊支付之約定存在等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）兩造於112年6月27日簽立不動產買賣契約書、協議書，並由被告出具不動產說明書現況調查表，約定由原告以1820 萬元向被告購得系爭房地，買賣價金均已交付完畢，系爭房地於112年11月間點交予原告。（二）系爭房屋有不動產說明書現況調查表所載三樓前面牆少許壁癌之瑕疵。四、本院得心證之理由（一）原告主張系爭房屋存有如附表所示之滲漏水瑕疵一情，業據本院囑託國立中央大學智慧營建研究中心鑑定在案，有鑑定報告書在卷可稽（本院卷第293至353頁），應堪認屬實。（二）物之瑕疵擔保部分：　 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354條第1項、第359條所明定。惟民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院104年度台上第550號、71年度台上字第208號、83 年度台上字第2372號民事裁判意旨參照）。　 2、本件被告主張兩造已以系爭房屋買賣契約之協議書就系爭房屋全部滲漏水、壁癌，免除被告之瑕疵擔保責任一節，為原告所否認，並主張該約定僅免除被告就系爭房屋3樓前面牆少許壁癌部分之瑕疵，則應審究者為兩造特約免除滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保責任之範圍為何？經查，系爭房屋買賣契約協議書（下稱系爭協議書）載有：「買賣標的物現有滲漏水、壁癌之情事，賣買雙方協議由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保之責」等語（本院卷第41頁）。而對照系爭房屋不動產說明書現況調查表關於「是否有滲漏水情形」欄所載（本院卷第39至40頁）勾選「是」，並載：「若有，位置：3F前面牆少許壁癌」等語，可見系爭協議書之前開約定，並未指明所稱「滲漏水、壁癌」限於現況調查表所載部分，且現況調查表僅載「少許壁癌」，系爭協議書卻載「買賣標的物現有滲漏水、壁癌」，若僅免除「3F前面牆少許壁癌」之瑕疵擔保責任，則載明如現況調查表所載之壁癌即可，當不至於載「滲漏水」，可推認兩造所認知之滲漏水、壁癌瑕疵，非僅現況調查表所載，免除物之瑕疵擔保之範圍，亦非僅限「3F前面牆少許壁癌」而已。　 3、次查，證人即系爭房屋買賣之賣方仲介姜冠廷於本院審理中證稱：系爭協議書所載「現有滲漏水、壁癌」係指系爭房屋全部滲漏水及壁癌之情況，非僅指3樓前面牆少許壁癌，被告於簽約前向原告表示系爭房屋如有其他瑕疵需要修繕，被告不會再負責修繕，需由原告自行負擔，原告表示同意，此部分價金折在交易價金內，大約折了50萬元，讓原告自行修繕等語（本院卷第174至178頁），足見兩造所免除滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保範圍，係指買賣交易當時全部滲漏水、壁癌，且從兩造同意減價50萬元之情形可推知，倘若僅免除「3樓前面牆少許壁癌」，當無減價如此金額之必要，可見一斑。　 4、至證人即系爭房屋買賣之買方仲介林竹君於本院審理中雖證稱：就伊的認知來講，系爭協議書所約定免除物之瑕疵擔保範圍僅限於「3樓前面牆少許壁癌」等語，惟其又稱：但買賣雙方怎麼認知我不清楚，兩造寫系爭協議書時，我不確定我有沒有在場，當下會跑來跑去等語（見本院卷第233至240頁），則證人林竹君是否確知兩造關於免除物之瑕疵擔保責任範圍為何實非無疑，其證詞難以作為對原告有利之認定。　 5、綜上，被告既與原告約定免除系爭房屋滲漏水及壁癌之物之瑕疵擔保責任，則原告嗣再依民法第359條與第179條規定，主張減少價金，並請求返還不當得利341,464元，於法亦非有據，不應准許。　（二）按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可資參照）。原告主張被告交付系爭房屋有前揭漏水瑕疵，被告故意或過失未告知，屬未依債之本旨而為給付，其居住安寧權益因而受損，其得請求財產上損害賠償云云，為被告所否認。經查，系爭房屋經鑑定結果縱認有如附表所示之處有滲漏水情事，然考量兩造已同意免除系爭房屋之所有滲漏水及壁癌之瑕疵擔保責任，足見被告已告知原告系爭房屋有滲漏水、壁癌之情事存在，業經認定如前，自難認被告有何故意或過失未告知買受人即原告該等瑕疵，本件即無從逕認被告有何可歸責事由甚明。原告既未舉出任何事證可證被告確有可歸責事由，原告逕依不完全給付之規定，請求被告負損害賠償之債務不履行責任，同屬無據，不應准許。　　　（三）至原告主張原告委請驗屋公司驗屋之費用24,000元應由被告支付一節，為被告所否認。而原告未能提出任何積極證據證明被告曾承諾原告於驗屋結果為有滲漏水一事後，即願意支付驗屋費用之意思表示存在，況兩造既已免除系爭房屋滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保責任，被告亦無可歸責之不完全給付損害賠償責任，均認定如前，原告主張被告應依物之瑕疵擔保責任、不完全給付之規定，給付驗屋費用24,000元，均屬無據。　　　　　（四）另原告前曾以民法第360條為請求權基礎，主張被告應給付損害賠償等語（見本院卷第140頁），惟本件兩造業已合意免除被告就系爭房屋所有滲漏水及壁癌之瑕疵擔保責任，業經認定如前，本件原告自無從再依民法第360條之規定，請求被告給付損害賠償，應併予指明。五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不當得利及不完全給付之法律關係，請求被告給付365,464元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳昭仁正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李思儀附表：編號原告主張位置鑑定報告所載位置 1A 1樓廚房後門旁牆面 1樓廚房西向牆 2A 2樓往3樓梯間 2-3樓梯間平臺西向牆 3A 3樓前側房左側壁面 3樓前臥室北向牆 3B 3樓後側房左側壁面 3樓後臥室南向牆 3C 3樓後側房浴室外牆 3樓後臥浴室牆外側 4A 4樓前側房左側壁面1 4樓前臥室北向牆1 4B 4樓前側房左側壁面2 4樓前臥室北向牆2 4C 4樓後側房左側壁面 4樓後臥室南向牆 4E 4樓前側房右側壁面 4樓前臥室南向牆 5A 5樓屋突頂部屋突墩座 5B 5樓屋突熱水管出水屋突室內熱水管及牆面 5C 5樓屋突外牆屋突外牆

2025-03-14

TYDV-113-訴-675-20250314-1