租佃爭議
臺灣高等法院民事判決
112年度上更一字第55號
上 訴 人 周仲篪
楊寶鳳
周仲泉
周恩霂
周峻弘
賴桂枝(即周仲煜之承受訴訟人)
周德松(即周仲煜之承受訴訟人)
周珮鈴(即周仲煜之承受訴訟人)
上八人共同
訴訟代理人 游開雄律師
上 訴 人 楊希仁
李秀娥(即楊永光之承受訴訟人)
楊舒云(即楊永光之承受訴訟人)
楊宇珊(即楊永光之承受訴訟人)
兼上四人共同
訴訟代理人 楊涓功
被上訴人 范植旺
訴訟代理人 徐國楨律師
被上訴人 范植煥
范植雄
范植煌
范植泉
范碧蓮
范秀玲
范秀錦
范秀春
范植源
上列當事人間請求租佃爭議事件,上訴人對於中華民國109年6月
5日臺灣新竹地方法院107年度訴字第994號第一審判決提起上訴
,並為訴之追加,經最高法院發回更審,本院於113年10月30日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
范植旺承租新竹縣○○市○○段○○○、○○○、○○○地號土地之每年租金
,應調整為新臺幣壹拾肆萬玖仟伍佰壹拾玖元。
其餘追加之訴駁回。
第一、二審(除確定部分外)及發回前第三審訴訟費用,關於本
訴部分由上訴人負擔,關於追加之訴部分由上訴人負擔二分之一
,餘由被上訴人范植旺負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、被上訴人范植煥、范植雄、范植煌、范植泉、范碧蓮、范秀
玲、范秀錦、范秀春、范植源(下合稱范植煥等9人)經合
法通知均未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條
所列各款情形,爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而為判決
。
二、被上訴人楊永光於民國113年9月25日本院審理中死亡,其繼
承人為李秀娥、楊舒云、楊宇珊3人(下依序稱其名),此
有本院死亡通報警示、戶役政資訊網站查詢戶籍資料、戶籍
謄本、身分證正反面影本、家事事件公告查詢結果等在卷可
按(見本院卷二第17至21、43、44、46頁),並經其等具狀
聲明承受訴訟(見本院卷二第41頁),核無不合,應予准許
。
三、按在第二審為訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之,
但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第446條
第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。又不變更訴訟標
的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更
或追加,同法第256條亦有明定。查上訴人在原審起訴請求
:被上訴人范植旺(下稱范植旺)應將坐落新竹縣○○市○○段00
0、000地號土地(下逕稱該地號),如新竹縣竹北地政事務
所108年1月21日土地複丈成果圖所示A部分(A1面積49.68平
方公尺、A2面積110.93平方公尺)之地上主廳、B部分(面
積31.26平方公尺)之鐵皮車庫、C部分(面積53.54平方公
尺)之右側廂房、D部分(D1面積6.79平方公尺、D2面積57.
07平方公尺)之水泥地面等建物,及同段000地號土地(下
稱000地號土地)養雞鴨鵝等設施(上合稱系爭地上物)拆
除、刨除,並將前開占用之土地騰空全部返還上訴人。嗣提
起上訴後,將上開聲明更正為:范植旺應將同段000、000、
000地號土地(下合稱000等三土地)上,如新竹縣竹北地政
事務所110年1月11日108年1月21日土地複丈成果圖(即本判
決附圖,下稱附圖)A部分(含A1部分面積49.68平方公尺
、A2部分面積110.93平方公尺)之主廳、B部分(面積31.26
平方公尺)之鐵皮車庫、C部分(面積53.54平方公尺)之右
側廂房、D部分(含D1部分面積6.79平方公尺、D2部分面積5
7.07平方公尺)之水泥地面、E部分(含E1部分面積112.81
平方公尺、E2部分面積813.84平方公尺)之菜園果園區地上
物,及F部分(含F1部分面積1.37平方公尺、F3部分面積8.8
2平方公尺)之遮雨棚及鐵皮屋拆除、刨除,並將前開佔用
之土地騰空全部返還上訴人。又上訴人於本院追加先位請求
:確認兩造間就000等三土地(下合稱000等三土地)之租賃
關係不存在;上訴人周仲篪、楊寶鳳、周仲泉、周恩霂、周
峻弘、賴桂枝、周德松、周珮鈴等8人(下逕稱其名,合稱
周仲篪等8人)於本院追加備位請求:范植旺承租000等三土
地之每月租金應調整為新臺幣(下同)2萬4,920元。經核上
訴人就上開請求拆除、刨除系爭地上物及返還土地範圍之變
更,僅係更正事實上陳述,而上開於本院追加之訴之基礎事
實均係基於000等三土地所衍生爭議之同一基礎事實為訴之
追加,與上開規定相符,均應准許。
四、原上訴人周仲煜於111年10月9日死亡(業經最高法院裁定由
賴桂枝、周德松、周珮鈴承受訴訟)後,其全體繼承人已於
同年12月1日以分割繼承為原因,將000等三土地應有部分各
1/12均移轉登記予周德松,依民事訴訟法第254條第1項前段
規定,於本件訴訟無影響,併予敘明。
貳、實體方面:
一、上訴人主張:重測前坐落新竹縣○○市○○段00之0、00、00、0
0地號土地(重測後變更為新竹縣○○市○○段000、000、000、
000地號土地〈下逕稱該地號,合稱系爭四土地〉)於民國38
年6月26日由訴外人周宜爟(歷審判決誤載為周宜權,應予更
正) 、楊查某與訴外人范振來、范振隆(下稱范振來2人)
簽訂私有耕地租約後,輾轉由上訴人繼承出租人地位,被上
訴人則輾轉繼承為承租人,於44年間經新竹縣政府核定為新
竹縣○○字第00號耕地三七五租約(下稱第00號租約),其中
000地號為田地,000地號為溜地,000、000地號為建地,並
同意承租人得將受風災毀損之農舍修建用以堆置肥料農具及
農作休憩使用,歷經60年,該農舍已屋頂塌陷、傾倒廢棄。
范植旺於106年間,將原農舍崩塌部分修建鋼架鐵皮屋頂作
為廂房,搭建鐵皮車庫,並將溜地部分搭蓋養雞鴨舍設施,
均非以耕作為目的或便利耕作使用。又周仲篪與訴外人即上
訴人之父執輩周伯淦、周伯陽(上2人與周仲箎合稱為周仲
篪等3人)雖於48年12月27日,就非屬耕地之000等三土地與
訴外人即范植旺之父范龍安簽訂「私有土地及建物敷地租約
書」(下稱系爭敷地租約),並與范龍安簽訂其得在000、0
00地號土地上興建房屋之同意書(下稱系爭同意書,與系爭
敷地租約合稱為系爭租地建屋契約),因出租人周仲篪等3
人就000等三土地之權利範圍合計僅7/10,系爭租地建屋契
約未經上開土地全體共有人同意,對全體共有人自不生效力
。縱認系爭租地建屋契約仍有效,然上開租約已因000等三
土地上之房屋不堪使用而消滅,且范植旺在000等三土地上
興建系爭地上物之面積已超過系爭同意書所載傾倒田寮之面
積42.543坪,依土地法第103條第5款、民法第438條第2項規
定,伊得終止系爭租地建屋契約。況伊於107年10月11日租
佃爭議調解時,表明終止及排除000等三土地之租約,已預
先為租期屆滿時(即109年12月31日)不續約之意思表示,
故系爭租地建屋契約已消滅等情,爰依民法第767條第1項前
段規定,求為范植旺應將000等三土地上之系爭地上物拆除
,並將所占用土地騰空返還上訴人,並於本院前審追加請求
確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在。又若鈞院認
兩造間之上開租賃關係仍存在,惟系爭租地建屋契約之租金
自50年間起迄今,均為蓬萊谷600台斤,尚不足以繳納000等
三土地之地價稅,且000等三土地之價值已提高,自有調整
租金之必要,爰備位依民法第227條之2、第442條規定,於
本院追加請求將000等三土地之租金調整為每月2萬4,920元
之判決。原審就上訴人之本訴請求部分為其敗訴之判決,上
訴人不服提起上訴,上訴聲明:㈠原判決關於駁回後開第㈡項
之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分,范植旺應將000等三土地上
之系爭地上物拆除、刨除,並將所占用土地騰空返還上訴人
。並於第二審為訴之追加,先位聲明:確認兩造間就000等
三土地之租賃關係不存在。備位聲明:范植旺承租000等三
土地之每月租金應調整為2萬4,920元。(按㈠上訴人在原審
請求確認兩造間就000地號土地之第00號租約租佃關係不存
在,經本院109年度上字第1036號前審判決上訴人勝訴,被
上訴人不服提起上訴後,業經最高法院111年度台上字第189
7號判決駁回上訴確定。㈡上訴人在本院前審追加請求確認兩
造就000等三土地之借貸關係不存在,及請求被上訴人返還0
00地號土地,亦經本院前審判決駁回上訴人之請求,上訴人
就本院前審上開敗訴部分均未提起第三審上訴,業已確定。
是上述已確定部分,均非本院審理範圍,附此敘明)
二、被上訴人部分:
㈠范植旺以:第00號租約之「租賃土地之標示及租額」欄,將0
00等三土地記載其中,分別載明為「溜」及「建」地,租額
欄均為空白,係供附帶使用之免租土地,依三七五租約意旨
,000等三土地與000地號土地具有依存關係,000等三土地
之租約應屬第00號租約之附屬租賃關係。系爭敷地租約雖僅
由000等三土地共有人中之周仲篪等3人簽立,但周仲篪等3
人就上開土地之應有部分合計達7/10,依98年1月23日修正
之民法第820條第1項規定,應有部分既逾越2/3,系爭敷地
租約自屬有效,且上訴人向伊表示終止租約後,仍於107年2
月間向伊收取租金,故系爭租地建屋契約已成為不定期租賃
契約。范植旺之父在000等三土地上所興建房屋之屋況良好
,僅部分屋瓦破損,范植旺已於106年初,以加蓋鐵皮棚頂
方式修繕完畢,故上開房屋尚未達不堪使用之程度。又鈞院
如認有調漲000等三土地租金之必要,應考量上開土地附近
為農地,進出為產業道路,並非商業繁榮、交通便利之處,
故應以申報地價年息5%計算租金為適當等語,資為抗辯。並
答辯聲明:上訴及追加之訴均駁回。
㈡范植煥等9人均未到庭或具狀表示意見。
三、兩造不爭執事項(見本院卷一第246、285頁,並由本院依相
關卷證為部分文字修正):
㈠兩造之父執輩自38年間就新竹縣○○市○○段00、00、00、00-0
地號土地(即系爭四土地)簽訂第00號租約,分別由被上訴
人之前手范振來2人共同耕作。嗣竹北市公所於78年間,以
系爭四土地重測標示變更及出租人變更為由,於78年9月4日
依竹市民字第01741號通知書辦理變更登記,將系爭四土地
依序變更為000、000、000、000地號,原土地面積亦隨之調
整變更。於范振來、范振隆死亡後,由范綱茂、范綱山、范
龍安3人(按范龍安係范振來之養子;范綱茂、范綱山係范
振隆之子。見本院卷二第55、59、61頁)承受第00號租約續
租,范龍安死亡後由其子范植旺承租,范綱茂死亡後由其子
范植源承租;上訴人自60年起,陸續繼承前開耕地至今。兩
造就第00號租約最後一次之租期為104年1月1日起至109年12
月31日止。
㈡000、000、000地號土地現登記為周仲篪(應有部分1/4)、
周德松(應有部分1/12)、周仲泉(應有部分1/12)、楊寶
鳳(應有部分1/12)、周峻弘(應有部分1/10)、周恩霂(
應有部分1/10)、楊涓功(應有部分1/10)、楊希仁(應有
部分1/10)、楊永光(應有部分1/10)所共有。又000地號
土地現登記為周仲篪(應有部分3/12)、周德松(應有部分3
/36)、周仲泉(應有部分3/36)、楊寶鳳(應有部分3/36
)、周峻弘(應有部分1/4)、周恩霂(應有部分1/4)所共
有。
㈢新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會曾於107年6月4日調解本件
租佃爭議,新竹縣政府耕地租佃委員會於107年10月11日調
處不成立。
㈣系爭地上物即000、000地號土地上如附圖所示A部分(A1面積
49.68平方公尺、A2面積110.93平方公尺)之主廳、B部分(
面積31.26平方公尺)之鐵皮車庫、C部分(面積53.54平方
公尺)之右側廂房、D部分(D1面積6.79平方公尺、D2面積5
7.07平方公尺)之柏油路面等地上物,E1及E2部分之菜園及
果園(E1面積112.81平方公尺、E2面積813.84平方公尺),
及000地號土地上如附圖所示養雞鴨鵝等設施(F1面積為1.3
7平方公尺、F3面積為8.82平方公尺),均為范植旺所有並
占用。
㈤000地號土地於109年12月31日由范植源之弟范植鑑、范植宏
種稻二分之一,范綱山之子范植雄種地瓜葉二分之一。於10
9年之前,000號地號土地全部由范植源之弟范植鑑、范植宏
種稻。
四、本院判斷:
㈠按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益
者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
次按確認之訴,若係就為訴訟標的之私法上權利或法律關係
之成立或存在與否不明確而有爭執,認為有請求確認判決之
必要,亦所謂有即受確認判決之法律上利益時,即得提起,
並以其利害關係相對立而有爭執該私法上權利或法律關係之
人為被告;倘所爭執者為公法上之權利或法律關係,或於私
法上之權利或法律關係並無利害關係相對立之爭執,則為法
所不許,最高法院89年台上字第2500號判決意旨參照。上訴
人請求確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在等情,
為被上訴人所否認,則其等間就上開土地之租賃關係是否存
在,處於不明確之狀態,並致上訴人就上開土地之權益有受
侵害之危險,而上開不安之狀態得以確認判決予以除去,應
認上訴人就此部分有即受確認判決之法律上利益。
㈡查第00號租約所載租賃土地之標的包括系爭四土地,其中000
地號地目為「溜」,而「溜」地目為灌溉用之塘湖、沼澤,
000、000地號地目均為「建」,此有新竹縣政府調處卷內土
地建物查詢資料可考(見原審卷一第138至149頁);參諸兩
造之前手於38年間簽立第00號租約時,已編定00地號(按重
測後為000地號)為「建」地、00之0地號(按重測後為000
地號)為「建」地、00地號(按重測後為000地號)為「池
沼」,此有38年6月26日臺灣省新竹縣私有耕地租約(見原
審卷一第198頁)及新竹縣竹北市公所108年6月17日竹市民
字第1082300591號函及附件之第00號租約歷年登記及變更資
料在卷可按(見原審卷二第192至346頁)。而第00號租約內
,凡地目為「建」或「溜」土地者,其「租谷(穀)」均無
正產物收穫量之約定,與「耕地」部分係列計「租谷」若干
者迥異,且地目為「建」或「溜」者,於「租賃/實物」欄
內均未記載(見原審卷一第198頁;原審卷二第193至198、2
07、212、288、294、326頁),足見前揭地目為「建」或「
溜」者,雖與「耕地」併同書立於第00號租約,仍非「耕地
」租賃之部分。又重測後社北段第000、000、000地號之土
地,其地目仍為「溜」或「建」,並無變更為「耕地」。揆
諸前開說明,兩造間就000等三土地並無「耕地」租賃關係
,而屬一般土地租賃關係,尚不因000等三土地與000地號耕
地合併訂立租約而名為「私有耕地租約」,即謂依耕地三七
五減租條例(下稱減租條例)之相關規定辦理。次按除別有
規定外,確定之終局判決就經裁判之訴訟標的,有既判力,
民事訴訟法第400條第1項定有明文。法院所為判決於確定後
,就經裁判之訴訟標的有既判力,當事人及法院均受判決內
容之拘束,當事人於嗣後不得主張相反之內容,法院亦不得
為內容矛盾之判斷。查上訴人於原審請求確認兩造間就000
等三土地之第00號租約租佃關係不存在,業經本院前審判決
確定兩造間就000等三土地無耕地租賃關係,應屬一般土地
租賃,而就該部分為被上訴人敗訴之判決,被上訴人不服提
起上訴後,經最高法院111年度台上字第1897號判決駁回上
訴確定,則上訴人楊涓功、楊希仁及楊永光之繼承人即李秀
娥、楊舒云、楊宇珊(下合稱楊涓功等5人)於本院主張:范
植旺就000等三土地係與上訴人成立第00號租約租佃關係,
依減租條例第16條、第17條規定,上開租佃關係無效,范植
旺自應拆除000等三土地上之系爭地上物及返還所占用土地
云云,即不足採。
㈢按解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人
立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則
及誠信原則,從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察,
以為其判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,
任意推解致失其真意,最高法院99年度台上字第1421號判決
意旨參照。觀之兩造之前手於38年6月26日簽立之第00號租
約,係將000地號耕地與非耕地之000等三土地併列在租賃標
的中,已如前述。且依兩造各自提出於48年12月27日簽立之
「私有土地及建物敷地租約書(即系爭敷地租約)」,該租
約之前言、第1條、第2條已約定,出租人周仲篪等3人以每
年蓬萊穀500台斤之租額,將000等三土地出租予范龍安等語
(見原審卷一第135、199頁),而所謂「敷地」乃日文「しき
ち」之漢字,中譯為「用地、基地」之意;又周仲箎等3人於
同日簽立之系爭同意書記載:其等就坐落第00號、00之0號
(即重測後第000、000地號)土地上之田寮,緣經本年多次
颱風襲擊後,因一部份受影響而塌倒,故自行拆除,茲同意
范龍安在原該座落新建房屋等語(見原審卷一第136頁)。
復參以系爭敷地租約之出租人周仲篪之訴訟代理人於原審供
稱:從38年耕地租約一直到縣政府於44年核定第00號租約、
後續新竹市政府登記之租約,000地號土地部分都有訂租額
,就000等三土地則都沒有訂租額,但有備註一併出租,為
了彌補這個部分,因此於48年間才會另外擬定租約(指系爭
敷地租約)等語(見原審卷三第5頁);上訴人楊涓功等5人
則供稱:系爭敷地租約與第00號租約有依存關係等語(見本
院卷一第425頁);被上訴人亦供稱:系爭租地建屋契約是
附屬於第00號租約(見本院卷二第34、35頁)。綜上各情,
足徵兩造之前手於38年簽立第00號租約時,雙方已約定地主
除出租000地號耕地予佃農耕作外,另優惠提供非耕地之000
等三土地予佃農承租使用,佃農除可使用坐落000、000地號
土地上由地主興建之田寮外,於48年間上開田寮因颱風襲擊
而一部倒塌時,地主更同意佃農得在承租之000等三土地上
自行興建房屋使用。又系爭敷地租約第6條既約定:「承租
人范龍安過去(民國48年以前)所應納與出租人之租谷確已
全部繳清無訛」等語(見原審卷一第135、199頁),顯見地
主與佃農就000等三土地成立之租賃關係,應係自38年間簽
訂第00號租約時即已存在,雙方才會在系爭敷地租約上特別
註明范龍安於48年簽立系爭敷地租約時,已全數繳清先前承
租000等三土地之租金,是系爭敷地租約應屬「確認」兩造
間就000等三土地成立租賃關係之性質,即使出租人周仲篪
等3人於簽立系爭敷地租約前,未經全體共有人同意,仍不
影響前於38年間已成立之租賃關係。準此,000等三土地之
租賃關係乃附屬於第00號租約之事實,可以確定。
㈣上訴人雖主張:周仲箎未曾在系爭敷地租約及系爭同意書上
簽名,亦未授權他人用印,故否認系爭租地建屋契約之真正
,周仲箎誤認其於每年向范龍安收取之租金為第00號租約之
租金等語。然觀之系爭敷地租約及系爭同意書,有關「出租
人」或「立同意書人」欄位內之周仲篪等3人之署名及其他
手寫條款部分,細繹上開手寫文字之書寫方式、結構、筆順
等特徵,足認上開文字應係由同一人所書寫,但上訴人楊寶
鳳、周仲泉、周恩霂、周峻弘、賴桂枝、周德松、周珮鈴於
本院均不爭執系爭敷地租約之形式上真正(見本院卷一第72
頁);且依楊涓功於原審提出之新竹縣政府48年12月23日函
文,周伯淦曾於同年月22日向新竹縣政府提出拆除○○鄉○○村
0號之申請等情(見原審卷一第185-1頁),核與系爭同意書
所載:000、000地號土地上由地主興建之田寮,因受颱風襲
擊而一部倒塌,故周仲篪等3人自行拆除上開建物等語(見
原審卷一第136頁)相符,則周仲篪等3人縱然未親自書寫系
爭敷地租約及系爭同意書或在其上簽名,仍有授權他人在上
二文書上書寫姓名及用印之可能。又范龍安及其後手曾於50
年1月30日至107年2月10日期間,於每年1、2月間依系爭敷
地租約之約定,向周仲篪等3人或其等之後手繳交租谷,並
經周仲篪等人手寫簽收及用印等情,有范植旺提出之○○租谷
清算書存卷可查(見原審卷三第82至113頁);且周仲篪於6
2年至106年期間,於每年1或2月時均有收取范綱茂、范綱山
依第00號租約繳交之租谷,並於收取時簽立憑單予范綱茂、
范綱山,亦有歷年繳租憑單在卷可證(見原審卷三第50至55
頁)。而周仲篪等8人於本院稱:000等三土地與000地號土
地之租金是分開繳納的,每年確實收到2筆租金,分別由范
植旺、「范綱茂、范綱山」各繳納一筆等語(見本院卷二第
36、37頁);周恩霂則稱:范植旺、「范綱茂、范綱山」都
是於每年農曆過年前一個禮拜繳租,是同一天繳納二筆租金
等語(見本院卷二第37頁)。依經驗法則判斷,周仲篪既長
期收取「范龍安及其後手」所繳納之租谷,其豈有不知范龍
安及其後手係依系爭敷地租約約定之租額繳納租金之理?又
周仲篪既於每年農曆過年前一週之同日,分別向「范龍安及
其後手」、「范綱茂、范綱山」收取各一筆租金,其豈有將
「范龍安及其後手」所繳納之000等三土地之租金誤認作第0
0號租約之租金之可能?是周仲篪此節抗辯顯與事實不符,
洵不足採。而范植旺、范綱茂、范綱山既係同一天分別繳納
上開二筆租金,楊涓功等人辯稱僅有看到范綱山等人繳租,
沒有看到范植旺、范龍安繳租,亦未收到000等三土地租金
云云,自不足採。
㈤承上說明,兩造之前手於38年間簽立第00號租約時,除約定0
00地號耕地之租賃外,地主為照顧佃農生活,乃合意將000
等三土地之租賃關係合一包含於第00號租約之中,是000等
三土地之一般租賃關係,依其性質乃附屬於第00號租約,其
真意兩者應具有不可分割之同一效力,亦即於兩造間就第00
號租約有關000地號土地之租佃關係消滅或終止前,尚不得
單獨終止000等三土地之一般租賃關係。又本件上訴人在原
審請求確認兩造間就000地號土地之第00號租約租佃關係不
存在,業經本院前審判決駁回上訴人之請求,上訴人就上開
敗訴部分並未提起第三審上訴,此部分業已確定。從而,上
訴人於兩造就000地號土地之租佃關係仍有效存在之前提下
,以系爭敷地租約無效或其得終止該租約為由,於本院追加
先位請求確認其與范植旺間就000等三土地之租賃關係不存
在,即無理由。另上訴人與范植旺就000等三土地既存在租
地建屋之租賃關係,范植旺即有占有使用上開土地之權利;
而依上訴人之舉證,尚不足以證明上訴人之前手與范龍安有
何約定限制其在000等三土地上建屋面積及利用土地之方式
,亦不因嗣後因繼承而分房耕作而有異,且兩造就000等三
土地之租賃並非耕地租佃關係,則上訴人以范植旺違反租約
或減租條例之規定,兩造間就000等三土地之租賃關係無效
、已消滅或終止,其得收回上開土地為由,依民法第767條
第1項前段規定,請求范植旺將000等三土地上之系爭地上物
拆除、刨除,並將所占用土地騰空返還上訴人等語,即屬無
據。
㈥有關周仲篪等8人追加備位請求調整000等三土地之租金部分
:
⒈按共有物之出租因屬管理行為,固應得共有人全體同意,對
全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意,亦
僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已,非謂承
租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之理由。又共有之土
地,出租之少數共有人若就共有物之租金拒不協同請求調整
,致影響全體共有人之權益,其他共有人既係僅就已存在之
租賃關係依民法第442條規定請求調整租金,是否亦同屬
共有物之管理行為而為法所不許,亦待研求(最高法院86年
度台上字第336號判決意旨參照)。查周仲篪等8人於本院追
加備位請求調整000等三土地之租金,其餘上訴人即楊涓功
等5人固主張:伊等只想要收回000等三土地,不想繼續出租
上開土地給范植旺,故不追加上開備位之訴等語(見本院卷
二第31、38頁)。惟查,楊涓功等5人就000、000地號土地
登記所有權之應有部分合計僅3/10(即楊涓功、楊希仁、楊
永光3人登記上二土地之應有部分各1/10),就000地號土地
則非登記所有權人,已如前述,顯見楊涓功等5人尚非000等
三土地之多數共有人。本件周仲篪等8人提起此部分調整租
金之訴,固非由系爭租地建屋契約之全體出租人共同起訴,
然楊涓功等5人係本件當事人,周仲篪等8人本無庸請求法院
追加楊涓功等5人為原告,且楊涓功等5人所述拒絕提起追加
備位之訴之理由,尚非正當,堪認周仲篪等8人係事實上無
法取得楊涓功等5人之同意,參酌上開判決意旨,應認周仲
篪等8人此部分就上訴人所共有000等三土地之系爭租地建屋
契約請求調整租金,尚非當事人不適格。
⒉次按契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有
效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其
他原有之效果,民法第227條之2第1項定有明文。同法第442
條規定:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得
聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」
乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃,契約
當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算,嗣土地價
值變動,非當時所得預料,租金依原約定基地公告地價之固
定比率計算顯失公平者,出租人固得依民法第442條規定,
訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更,非契約成立當
時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人則應依民
法第227條之2規定,聲請法院增減其租金,最高法院109年
度台上字第2599號判決意旨參照。
⒊查周仲篪等3人與范植旺之父范龍安於48年間所簽立系爭敷地
租約之第2條約定:每年租額為蓬萊穀500台斤(見原審卷一
第135、199頁),雙方於50年時已將每年租額調整為蓬萊穀
600台斤,嗣范龍安及其後手依上開約定,逐年給付租金至1
07年2月10日止;又范龍安於79年1月23日、90年間,繳交00
0等三土地前一年度租金之金額分別為5,520元、6,300元,
范植旺於104年2月15日、105年1月31日,繳交000等三土地
前一年度租金之金額分別為7,500元、8,100元等情,為兩造
所不爭,並有○○租谷清算書及103、104年面結粗谷明細表在
卷可查(見原審卷二第36、37頁;原審卷三第82至113頁)
。而依范龍安、范植旺均係以蓬萊米600台斤每年收購價換
算之金額繳付租金,並為周仲箎等人同意受領,顯見兩造應
已合意將000等三土地之租金種類由稻穀變更為現金給付甚
明。考諸兩造之前手就000等三土地成立之租賃關係乃於38
年間即成立,而雙方自50年間調整每年租金為蓬萊穀600台
斤後,迄今未有任何調整租金數額,而000地號土地自76年
起至112年止,其公告地價由每平方公尺300元增加至1,300
元,其公告現值由每平方公尺300元增加至9,800元,000地
號及000地號土地於上開期間之公告地價則由每平方公尺300
元增加至2,500元,其公告現值由每平方公尺300元增加至2
萬3,600元等情,有新竹縣地政處000等三土地地價查詢資料
在卷可證(見本院卷二第64至70頁)。又土地所有權人本需
負擔繳納地價稅之義務,上訴人就000地號土地於103、104
年繳納地價稅數額均為2,389元,且000地號土地其中53.82
平方公尺部分及000地號土地其中9.74平方公尺部分,因均
未作農業用地使用,業經新竹縣政府稅捐稽徵局(下稱竹縣
稅捐局)認定不符土地稅法第22條課徵田賦之規定,應改按
一般用地稅率課徵地價稅等情,有地價稅繳款書、竹縣稅捐
局105年12月15日新縣稅土字第1050033244A號、106年5月8
日新縣稅土字第1060160235A號、新縣稅土字第1060160144
號函為證(見原審卷一第89至93、122至126頁;原審卷二第
36、37頁),是000、000地號土地上開面積部分不得適用田
賦課稅,必須改按一般用地課稅乙事,應非兩造於38年間成
立租賃關係時所得預料,自係不可歸責於兩造之事由。準此
,000等三土地之價值及地價稅均已大幅提高,如兩造仍以
蓬萊穀600台斤換算新臺幣之金額計算每年租金,不予調整
,即顯失公平。是周仲篪等8人依民法第442條、第227條之2
第1項規定,請求酌定增加000等三土地之租金,當屬有據。
⒋000等三土地之租金應調整為若干?
⑴按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限,土地法第97條第1項定有明文,而依土地
法施行法第25條規定,土地法第97條規定之土地價額係指
法定地價而言,依土地法第148條規定,土地所有權人依
土地法所申報之地價為法定地價;另依土地法第105條規
定,同法第97條之規定,於租用基地建築房屋準用之。是
城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為
上限。惟基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,
尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基
地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以
為決定,最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照。
又土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價(
並非公告現值)80%為其申報地價,平均地權條例第16條
前段定有明文。
⑵上訴人主張應按000等三土地之申報地價年息10%計算每年
租金等語;范植旺則抗辯應按上開土地申報地價年息5%計
算每年租金等語。查原審於108年1月21日現場履勘000等
三土地時,發現000、000地號土地上現況有L型磚造建物
,屋頂以鋼柱鐵皮加強覆蓋,屋況老舊,000地號現況則
為水池,建有兩個簡易木頭製鴨寮,此有原審勘驗筆錄及
現場照片為證(見原審卷二第56至58、64至76頁)。復觀
之卷附000等三土地空照圖及附近現場照片(見原審卷一
第64至67、206頁;原審卷二第43至54頁;本院前審卷一
第375頁),可知000等三土地附近現多作農業用途,係以
產業道路進出該土地,尚非交通便利或商業發達之地等情
。本院審酌000等三土地之現況使用方式、交通、生活機
能及范植旺利用000等三土地之可能經濟價值與所受利益
等一切情狀,認范植旺抗辯應按000等三土地之申報地價
年息5%計算每年租金,尚屬適當,周仲篪等8人主張按000
等三土地之申報地價年息10%計算每年租金,顯屬過高。
再者,000地號土地之面積為335.72平方公尺,於112年度
之申報地價為每平方公尺1,040元(計算式:公告地價1,3
00元/㎡×0.8);000地號土地之面積為1086.37平方公尺,
於112年度之申報地價為每平方公尺2,000元(計算式:公
告地價2,500元/㎡×0.8);000地號土地之面積為234.25平
方公尺,於112年度之申報地價為每平方公尺2,000元(計
算式:公告地價2,500元/㎡×0.8),此有000等三土地查詢
資料及新竹縣地政處地價查詢資料存卷可考(見本院卷一
第349、352、354頁;本院卷二第64至70頁),依此計算0
00等三土地每年之租金應調整為14萬9,519元【計算式:
(〈000地號:335.72㎡×1,040元/㎡〉+〈000地號:1086.37㎡×
2,000元/㎡〉+〈000地號:234.25㎡×2,000元/㎡〉)×5%】。又
周仲篪等8人雖主張將000等三土地調整後之租金給付時間
改為每月給付等語,然查,系爭敷地租約第2條、第4條係
約定每年一次繳清租金等語(見原審卷一第135、199頁)
,范龍安及范植旺歷年來亦係按年給付租金予上訴人,已
如前述,而范植旺並未同意改變租金給付時間為每月計算
,則周仲篪等8人此部分主張改變租金給付時間,自不足
取。
五、綜上所述,上訴人依民法第767條第1項前段規定,請求范植
旺將000等三土地上之系爭地上物拆除、刨除,並將所占用
土地騰空返還上訴人,非屬正當,不應准許。原審為上訴人
敗訴之判決,並無不合。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢
棄改判,為無理由,應駁回其上訴。另上訴人於本院追加先
位請求確認兩造間就000等三土地之租賃關係不存在,為無
理由,周仲篪等8人追加備位請求范植旺將000等三土地之租
金調整為每年14萬9,519元部分,為有理由,逾此部分之請
求則無理由,應予駁回,爰判決如主文第2、3項所示。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,追加之訴為一部有理由、一
部無理由,依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第4
49條第1項、第79條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 27 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 湯千慧
法 官 羅立德
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書
狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理
由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本),上訴時應提出委任
律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附
具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1
第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 113 年 11 月 28 日
書記官 葉蕙心
TPHV-112-上更一-55-20241127-1