Know99判決書

搜尋結果：房屋買賣

共找到 250 筆結果（第 51-60 筆）

偽造有價證券

臺灣臺北地方法院刑事判決 113年度訴字第723號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告王文賢選任辯護人潘辛柏律師上列被告因偽造有價證券案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第12888號），本院判決如下：　　主　文王文賢犯偽造有價證券罪，處有期徒刑肆年。未扣案如附表一編號1所示之本票沒收。未扣案犯罪所得新臺幣壹佰萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實王文賢前於民國110年10月間黃惠元所託，為其辦理房屋買賣及點交事宜，惟黃惠元未授權王文賢以其名義進行借款。詎王文賢竟因其個人有資金週轉需求，為謀向曾潔慧辦理借貸，竟意圖供行使之用，基於偽造有價證券、詐欺取財之犯意，於不詳時間、地點，未經黃惠元之同意或授權，持於不詳時間、地點取得之黃惠元印章1枚，於111年1月19日前某時，在臺北市大同區南京西路某不詳處所，在本票之「發票人」欄位偽簽「黃惠元」之署名及蓋盜上開印章，以黃惠元名義簽發如附表一編號1所示之本票1 紙（下稱本案本票），並將本案本票交付與曾潔慧以供借款擔保之用。　　理　由一、按被告犯罪後對人透露犯罪行為之語，不失為審判外之自白，苟與事實相符，自得採為認定其犯罪事實之證據（最高法院30年度上字第1552號裁判意旨參照）。辯護人雖爭執附表二所示被告王文賢與告訴人黃惠元於112年8月29日商討本案情形之錄音譯文為審判外之陳述（見本院卷第207頁），惟上開錄音所顯示被告所為之對話，係屬被告所為之審判外不利於己之陳述，此部分係經由錄音設備證實被告確有為如該錄音譯文所示之陳述，而非經由他人轉述而得。則就被告確有為如該錄音譯文所示陳述，自非傳聞供述，辯護人所辯自不可採。至該譯文內關於告訴人所陳述之內容，本院未引用為認定被告犯罪事實之證據，因此不贅述該部分之證據能力。二、不爭執之前提事實（一）被告前於110年10月間受告訴人所託，為其辦理新北市三重區大同南路房地（下稱本案房地）買賣及點交事宜。後被告於不詳時間、地點，持告訴人印章，在臺北市大同區南京西路某處，在本案本票「發票人」欄位簽「黃惠元」之署名，並持告訴人印章簽發本案本票，並持之交付曾潔慧作為借款之擔保，並向曾潔慧借得100萬元。（二）上揭事實為被告所不否認（見本院卷第50至52頁），核與告訴人於偵查、本院審理中所述情節相符，並有本案本票影本、個人購屋貸款契約書、不動產買賣契約書等證在卷可佐，此部分事實應堪信為真。三、被告之辯解（一）被告之辯解為告訴人欲購買本案房地，因資金不足授權其為告訴人調度資金。其與告訴人尚有簽署授權書載明其可代告訴人簽發擔保本票，告訴人知悉並同意其簽發本案本票等語。（二）辯護人之辯解則為被告向曾潔慧借款之初，曾潔慧即要求必須提供本案房地之所有權狀、告訴人之印鑑證明作為擔保，並將本案房地設定抵押。後續告訴人確實也提供印鑑證明與曾潔慧，且因本案房地所有權狀事實上於曾潔慧之處擔保借款，告訴人於出售本案房地時係向新北市三重地政事務所以遺失為由申請補發本案房地所有權狀，足認告訴人對於被告簽發本案本票並非完全不知情等語。四、本院之判斷（一）告訴人於偵查中即證稱其於109年起就開始與被告合作投資房地產，由被告找尋標的，其出資購買。其並無授權被告調度資金或簽發本票。其雖有簽署授權書與被告，但有限制授權之目的等語（見偵卷第45頁、第70頁）。再於本院審理時證稱其與被告有合作投資房地產，由被告幫其尋覓物件，其購買後再委託被告出售，由被告賺取傭金。雙方僅由被告告知其需準備多少本金、投資獲利多少，其餘其均交由被告處理。就本案房地，被告向其告知價金為68 5萬元或690萬元，其出資現金50萬元，貸款約500萬元，剩餘的差額因為被告先前為投資其他房地有向其借款100 萬元，就由被告補足。其並沒有授權被告調度資金或是簽發本案本票。後本案房地完成所有權移轉登記，其向被告催討房屋所有權狀，被告就要其簽署一份授權書以取回權狀，其只有在授權書上簽名，其餘內容均無填寫。後來被告一直沒有給其本案房屋之所有權狀，並告知其所有權狀已遺失，其方於112年5月10日以遺失為由申請補發本案房屋所有權狀。後來其收到本案本票之本票裁定，也無法得知本案本票之緣由，後來從本案本票上本案房屋之地址想到應該是被告所為，就打電話質問被告，並與被告相約11 2年8月29日碰面商討後續處理，並從與被告交談過程中得知本案房屋所有權狀實際上遭被告質押於曾潔慧該處等語（見本院卷第145頁、第147至159頁）。（二）再依據附表二所示被告所不爭執內容真正之被告與告訴人於112年8月29日商討本案情形之錄音譯文（見偵卷第55至 57頁），可知告訴人在與被告商討的過程中，數次質問被告何以以告訴人之名義簽發本案本票，並多次提及被告之行為屬於「偽造有價證券」；然被告對此均無反駁，反而係與告訴人說明應如何處理後續，並多次與告訴人強調「告訴人確實沒有簽發本案本票，也不知事情之來龍去脈」。自被告多次提及告訴人並不知悉本案本票之來由，以及被告有以告訴人名義簽發等被告不利於己之陳述內容，可知告訴人前揭所證述其未授權被告調度資金、簽發本案本票乙節，應可採信。於此，被告未經告訴人授權，即以告訴人名義簽發本案本票，並將該本票交付與曾潔慧並貸得 100萬元之款項，自構成偽造有價證券與詐欺取財之行為。（三）又起訴書雖記載被告係於110年11月19日至同年12月19日間某時簽發本案本票，公訴人並於本院審理時當庭更正上開時間為111年1月19日等語（見本院卷第193至194頁）。查被告雖於偵查中陳稱本案本票係票載發票日111年1月19 日前1至2個月於臺北市大同區南京西路案外人李佳蓉公司內所簽發（見偵卷第44頁），然被告復於本院審理時稱其於李佳蓉公司簽發完本票後尚有與告訴人要印鑑證明，不確定是何時簽發等語（見本院卷第214頁），是以僅能認定被告係票載發票日之111年1月19日前某日在李佳蓉公司完成發票行為，並由本院逕予更正之。（四）被告及辯護人雖以前揭情詞置辯，惟查：　 1、被告雖辯稱告訴人購買本案房地資金不足，授權其調度資金、簽發本案本票，並提出授權書1紙、匯款申請書2紙、代收業務繳款憑證1紙、轉帳交易明細2紙為證（見偵卷第 65頁、第169至173頁），查：　　⑴自被告所提出之上開匯款申請書、代收業務繳款憑證、轉帳交易明細，固可認定被告有匯款各該單據上之金額至本案房地之履約保證專戶內。然金錢支付本為中性行為，其支付之原因多端，尚不能因被告有匯款金額至本案房地之履約專戶內，即認為告訴人有授權被告代為調度資金，遑論簽發本案本票。況且，告訴人前已證稱本案房地價金部分差額，因被告先前為投資其他房地有向其借款100萬元，即由被告補足等情，此亦核與被告於附表二譯文內被告所提及，其於投資另外房地時向告訴人借款100萬元，且本案房地部分「自己」也缺100萬元相符，可認告訴人前揭證述應屬可信。因此，被告有匯款至本案房地履約保證專戶乙情，並無法據而推認告訴人有授權被告調度資金、簽發本案本票等情。　　⑵被告所提出之授權書，在「授權事項」欄位雖載明告訴人授權被告代為簽發擔保本票、調度資金等語。惟告訴人前已證稱其係因本案房地完成不動產所有權移轉登記後，因遲未取得房地所有權狀向被告催討後，被告請其簽發該授權書以取回所有權狀，當下其僅有簽名其餘事項均未勾選等語。而觀諸該授權書之外觀，「授權人」、「被授權人」、「授權事項」等欄位之文字顏色及筆跡各異，可見告訴人前揭證述，自非全然不可信。況且，倘被告確實經告訴人簽立授權書授權代為簽發本案本票，事後在與告訴人商討後續處理時，大可將該授權書提出，而不至於有如上述諸多不利於己陳述之理，由此可見告訴人所證稱該授權書僅係授權被告催討本案房地所有權狀，應堪可信。被告雖再辯稱為在公共場合安撫告訴人，始順應告訴人為該等陳述且未將授權書提出等語。然偽造有價證券罪為最輕本刑3年以上之重罪，被告理應無單純為安撫告訴人而甘冒此罪風險之理。再者，被告有無經過告訴人授權簽發本票，其後續法律關係迥異，提出授權書反而才能真正商討、解決被告與告訴人間之糾紛，亦不致使被告陷入於不利，被告竟捨此不為，亦有違事理。綜上，被告所提出之授權書，自無法證明被告簽發本案本票有經過告訴人之授權，難為有利於被告之認定。　 2、辯護人雖以告訴人親自申請印鑑證明、以遺失為由申請補發本案房地所有權狀等間接事實，推論告訴人事實上知悉被告代告訴人向曾潔慧借款等語。查證人曾潔慧於本院審理時證稱被告透過其朋友李佳蓉向其借款，李佳蓉向其告知被告提供本案房地做二胎抵押，並提供本案房地所有權狀、印鑑證明、合約書、本票等物作為擔保，後來其授權李佳蓉至代書事務所處理。李佳蓉向其表示抵押權已設定完成其就放款，事後才得知根本沒有設定抵押權。近2年後因找不到李佳蓉，其也不認識被告，才至代書事務所拿到本案本票對告訴人聲請本票裁定等語（見本院卷第195 至196頁、第200至205頁）。雖證人曾潔慧證稱當初借款予被告時有要求提供本案房地不動產所有權狀、印鑑證明等物為擔保，並設定抵押權登記等語，然其亦自陳簽約時其授權李佳蓉到場處理，甚至事後亦無設定抵押權登記，甚至是2年後才至代書處取得本案本票。由此可知，借款當下被告是否確實提供告訴人印鑑證明、本案房地不動產所有權狀為擔保，證人曾潔慧並未親自見聞。事實上是否有提供此等擔保物？亦無法認定。況且，申請印鑑證明、不動產所有權狀補發之原因多端，無法直接以告訴人親自申請印鑑證明、不動產所有權狀補發，即直接推認告訴人知悉被告代其向曾潔慧借款，更無法推認告訴人授權被告代為簽發本案本票。辯護人此部分主張，均不可採信。（五）綜上所述，被告及辯護人之辯解均不可採。本案事證明確，被告之犯行已堪認定，應依法論科。五、論罪科刑（一）行使偽造有價證券本身含有詐欺性質，行使偽造有價證券，以取得票面價值之對價，固不另成立詐欺罪名，但如以偽造之有價證券供作擔保或作為新債清償而借款，則其借款之行為，即為行使偽造有價證券以外之另一行為，非單純之行使偽造有價證券行為所得包攝。如其偽造有價證券後之行使及詐欺取財犯行間具單一目的，且犯罪行為有局部重疊之情形，依社會通念以評價為一行為較為合理，係以一行為觸犯偽造有價證券罪及詐欺取財罪，為想像競合犯，應從一重之偽造有價證券罪處斷（最高法院112年度台上字第630號裁判要旨）。（二）本案被告簽發本案本票並交由曾潔慧以為行使，其目的係為向曾潔慧貸得100萬元之款項，是核被告所為，係犯刑法第201條第1項之偽造有價證券罪、刑法第339條第1項之普通詐欺取財罪。被告在本案本票上盜蓋告訴人之印章、偽簽告訴人之署押，屬其偽造有價證券之部分行為；被告事後行使本案本票之低度行為，亦應為其偽造該有價證券之高度行為所吸收，均不另論罪。起訴書被告所犯法條欄雖漏載普通詐欺取財罪，惟被告偽造、行使本案本票目的係在擔保向曾潔慧之借款乙節，業於起訴書犯罪事實欄載明，應認已提起公訴，復經本院告知罪名（見本院卷第21 8頁），無礙被告防禦權之行使，本院自應併予審理。（三）另被告本案偽造本案本票之行為，其目的即係在詐得曾潔慧所貸予之款項，其犯罪行為有局部重疊之情形，依社會通念以評價為一行為較為合理。被告係以一行為觸犯偽造有價證券罪及詐欺取財罪，為想像競合犯，應從一重之偽造有價證券罪處斷。（四）爰審酌被告不思正道取財，以事實欄所示方式，偽造本案本票並持之向曾潔慧詐取借款，並因此借得100萬元等犯罪情節與手段；考量被告犯後否認犯行，且未與告訴人達成和解等犯後態度，兼衡被告犯罪之動機、目的、對告訴人所造成之財產危害程度、被告於本院所自陳之智識程度、家庭生活與經濟狀況（見本院卷第221至222頁）、公訴人、被告、辯護人對於本案量刑之主張（見本院卷第222 頁）、告訴人對本案表示之意見（見本院卷第161頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑。六、沒收（一）未扣案之本案本票，應依刑法第205條規定宣告沒收。至被告於本案本票上盜蓋告訴人之印文、偽造告訴人之署押，均屬偽造有價證券之部分行為，已因偽造有價證券之沒收而包括在內，無庸對偽造之印文、署押重複沒收。（二）被告於本案持本案本票向曾潔慧詐得之借款100萬元，係其犯罪所得，應依刑法第38條之1第1項規定諭知沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，依刑法第38條之 1第3項規定，追徵其價額。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案由檢察官林婉儀提起公訴，經檢察官林黛利到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　13　　日　　　　　　　　　刑事第二十三庭　審判長法　官　馮昌偉　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉俊源　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳乃翊　上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭如意中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第201條意圖供行使之用，而偽造、變造公債票、公司股票或其他有價證券者，處3年以上10年以下有期徒刑，得併科9萬元以下罰金。行使偽造、變造之公債票、公司股票或其他有價證券，或意圖供行使之用而收集或交付於人者，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科9萬元以下罰金。中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。附表一：編號發票人發票日到期日金額（新臺幣） 1 黃惠元 111年1月19日未記載 200萬元附表二：　　　告訴人：你為什麼這麼迷糊啊？為什麼會做這種事情呢？　被告：因為一樣是好朋友我認為她是好朋友；記得我曾經帶你去一家南京東路直銷公司嗎？她是那裡面的老闆。告訴人：我記得那事，是那個女老闆跟你借錢嗎？　被告：是我跟她借錢，但她自己也借100萬。她開公司後面有個大金主支持她開公司，支持她弄很多事業。那時候我跟她說我缺了一筆錢，她說剛好她自己也需要用一筆錢，所以就錢匯了200萬到我的戶頭，但她拿走了100萬，但我不知道她後面有這麼大的洞。她叫李佳蓉，後面金主是曾潔慧。但我不認識曾潔慧也不知道錢是曾潔慧的，我是認為她開公司，她有個朋友支持她開公司，就是這樣！告訴人：可是你沒有經過我的同意就私自把我的這些東西拿去押，你還簽了本票，你知道這叫做偽造有價證券嗎？本票偽造你幹嘛這麼笨？去寫偽造的事情？　被告：我當初只是想只是暫放在她那邊，她也不會給別人幹嘛的。告訴人：那你有告訴她這本票是你寫的嗎？　被告：她知道呀！告訴人：不是我寫的耶，那張本票。　被告：我們把事情反過來講事情釐清楚。既然原因是這樣知道之後再看要怎麼解決這個事情告訴人：你現在，你知道我　被告：我知道妳的律師可能要告我，可是妳現在應該讓我引申。第一關妳跟曾潔慧的官司，這本票確實不是妳寫的，妳也完全不知道來龍去脈。那曾潔慧的律師會問妳說這些東西怎麽流到她那邊去的，妳說妳東西忘了，但我們來釐清楚第一件事情，這張本票確實是我寫的，並不是妳寫的。曾潔慧的律師一定會問妳，既然不是妳寫的那這些本票跟抵押的權狀怎麼會在對方手上？妳說可能是坐了我的車掉在我的車上，因為他們現在知道是我跟李佳蓉有關係，但是李佳蓉跑掉了我也找不到李佳蓉，所以說我們是不是先把曾潔慧的官司妳律師要怎麼打。第一本票不是妳簽的，確實不是妳簽也不是妳筆跡不用怕，第二部分是… 告訴人：我只是想說你為什麼要簽給她這樣？這樣子等於你是偽造的，你為甚麼會簽這筆給他人？被告：我跟你講來龍去脈是怎麼樣？第一那時我不是跟妳借了 100萬嗎？我現在對出來確實沒有錯，我投資在三民路那時侯入的，那大同南路大同南路沒有錯嗎？我當時借這100萬我要另去投資信義路的房子，可是那時候大同南路你缺了100萬我兩個地方都缺錢，大同南路缺100萬自己的部分也缺100萬，所以我才會借了這100萬另外再跟你借的100萬，不管是入到大同南路那邊或者是我另外一邊也好，我借了兩筆錢，一筆錢跟妳借的，一筆錢跟李佳蓉借的，付了兩個地方，其中一個地方是大同南路另一個地方是信義路那邊。告訴人：但是我覺得你也不應該冒用冒簽了一個本票啊。　被告：那當然我是想說她跟我是好朋友沒有什麼關係，我確實拿了這筆錢是投資在大同南路房妳這邊啊，她有問我投資什麼東西。告訴人：什麼東西放在哪邊呢？　被告：李佳蓉那邊，本來是這樣而已。可是後面發生李佳蓉跑掉的事才爆發。阿我已經還她一半的錢，還李佳蓉4、50萬也只剰40幾萬了，所以我根本沒有欠她那麼多錢。本票當初寫200萬是因為李佳蓉要用100萬，所以妳看，錢到的時候我馬上匯錢給李佳蓉的弟弟，這都有金流可以證明的。那妳說既然都已經發生了就不要在這裡爭執了，我也沒有惡意也沒有害你、我也沒有不承認。告訴人：這就是害我了，而且這個地方沒有經過我的同意就把我的權狀拿去給她人抵押　被告：我沒有抵押只是放著而已啦，抵押就要抵押設定啊。妳看我也沒有給你做抵押設定啊，妳看還可以重新去辦出來了啊，所以妳要趕快自行心理建設，就不是妳拿給我的，妳要否認這一點，我們現在趕快把這個題解決掉。告訴人：什麼叫做不是我拿給你？本來就不是我拿給你的啊！　被告：對啊！對啊！告訴人：本來就是從頭到尾我都沒拿到權狀啊！　被告：對對！妳只要說交屋你從頭到尾都沒有拿到，這樣一句話就好了！為什麼沒有去要？妳就說妳就相信我這樣就好了！告訴人：你都不知道這種嚴重性嗎？做這種事真是好笑了！　被告：我好朋友我都相信她她也相信我，所以我才做這樣子，才做這樣的事情！告訴人：你說她也相信你而做這樣的事情，結果她拿了的錢就這樣跑掉了！　被告：她是後面倒太多跑掉的，她並沒有拿我的錢跑掉啊。我這錢是她借的不是我借她的，所以是她倒她的，金主倒她的曾潔慧呀！告訴人：我跟你講那曾潔慧的事她不處理就會找我耶！　被告：本票又不是妳簽的，她雖然吿你，實際上法院證明不是妳簽的就對你沒輒啊，不是嗎？告訴人：那他就會詢問這誰簽的？就直接說你簽的？　被告：妳就說妳不知道就好了。妳就把我當作一個斷點把我斷開就好了。他會問說東西放在誰那邊？啊就說可能放在王文賢那邊啊，這樣就好了。當然妳要把它拖長一點，這個官司打得越長越好，我們趕快把房子過戶掉啊。妳跟她有關係就是本票不是妳簽的！告訴人：先要釐清楚這個房子根本不是這個癥結點呢？　被告：我是怕她去查封這個房子，她會去查封這個房子！告訴人：她如果查封不到這個房子也會查封我其他名下的房子，因為本票就是這樣子！　被告：她查封其他地方是不是也要有妳的本票？本票不是妳簽的怎麼會去查封妳其他的房子呢？告訴人：因為本票裁定跟查封房子是兩碼事兒！　被告：阿本票裁定也要證明本票是妳開的嘛！不是妳開的她沒辦法裁定。告訴人：我的意思是說當然一定會說不是我開的本票，不是我開的那那。　被告：事實妳也不知道這件事情啊！告訴人：那她就會去找你們，你們自己去協調是這個意思嗎？　被告：對對對，我的意思是說妳要把我拖並把我斷開就好了，那妳也不要聽律師的去告我啊，假設是為了要反擊曾潔慧去告我，那我也可以接受。但是到最後要說這是誤會一場，把我的法律責任給撇掉，這樣我就會沒事，妳也沒事。如果妳現在要去告我這點的話，我當然會有事啊。告訴人：律師他現在不是要去告你，現在是要去主張這個跟我沒關係！　被告：那就讓他們自己去找啊，就讓他們自己去處理，跟妳沒關係。如果找到了這之前上面這個問題而已！告訴人：他們就會找到你囉！　被告：那沒關係呀！告訴人：反正是你寫的？　被告：我確實有還李佳蓉錢呀！對不對？這只是錢上面的債務問題而已呀！我有還李佳蓉錢而李佳蓉欠的錢是跟我沒關係的。告訴人：我只想說你怎麼會對我這樣子呢？嘖！這樣害我呢？　被告：我就說我之前投資兩個地方，所以這個案子我也有投錢，為什麼說有投錢是為了保妳，因為如果沒有保妳的話，這個房子100萬就會被沒收了呢！我們已經延遲兩個月交屋了！告訴人：我跟你講如果這個房子你沒有跳出，這房子本來是650最後你跳出來變成685，這很複雜，狀況也不是當初所講的那樣了，那因為你說這個你處理了！　被告：兩間房的總價是1300多萬！他一個是650一個685就這樣或是690就這樣子而已呀為什麼會說搞到很複雜？告訴人：本就是1300我650，當場在那邊講的時候，結果後來怎麼變成我這邊是685？

2025-03-13

TPDM-113-訴-723-20250313-1

台上

最高法院

請求返還不當得利等

最高法院民事判決 113年度台上字第1797號上訴人江月甄阮志翔陳文英張志華邱幗英李素琴邱弘洪甘霖簡志如宮梅秀羅世旺陳淑昭陳淑卿共同訴訟代理人毛英富律師上訴人德盛開發股份有限公司法定代理人何清祥上訴人郭兆祥趙子雲翁興木林長隆共同訴訟代理人林凱倫律師吳美萱律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，兩造對於中華民國113 年6月11日臺灣高等法院第二審判決（112年度消上字第2號），各自提起上訴，本院判決如下：主文原判決關於命上訴人德盛開發股份有限公司、郭兆祥、趙子雲、翁興木、林長隆再為給付及駁回其上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。上訴人江月甄以次十三人之上訴駁回。第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人江月甄以次十三人負擔。理由一、本件上訴人江月甄以次13人（下稱江月甄等13人）主張：坐落新北市○○區○○路00巷「○○園」社區建案（下稱系爭建案、系爭社區）為對造上訴人德盛開發股份有限公司（下稱德盛公司）出資興建，並於廣告（下稱系爭廣告）刊登系爭建案頂樓有空中休閒會所及標示該建案A、B棟屋頂突出物（下分稱A、B棟屋突，合稱系爭屋突）設有如原判決附表（下稱附表）乙所示「童歡世界」等13項公共設施（下稱系爭公設），伊等因德盛公司現場銷售人員之遊說及系爭廣告內容載有多項公設符合伊等買屋休閒娛樂之需求，遂向德盛公司購買如附表丙所示各該門牌預售屋（下稱系爭房屋），及向對造上訴人郭兆祥、趙子雲、翁興木、林長隆（下稱郭兆祥等4 人，與德盛公司合稱德盛公司等5人）購買上開房屋坐落土地之應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），並分別簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）。伊等已給付如附表丙所示價金，惟系爭公設於交屋後遭檢舉屬非法使用，與新北市政府工務局（下稱新北市工務局）102○○ 字第000號使用執照（下稱系爭使照）所載用途不符，並經新北市工務局於民國105年8月間會勘確認未經核准擅自變更為社區KTV室等社區活動空間使用，違反建築法第73條第2項規定，有欠缺契約預定效用及所保證品質之瑕疵，同時構成不完全給付，致伊等之系爭房地價值有所減損，伊等得請求減少價金或損害賠償，德盛公司等5人應分別給付如第一審判決附表一（下稱附表一）「原告總計請求之金額」欄所示各該金額（下稱系爭請求金額）。系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約為聯立契約，德盛公司與郭兆祥等4人應負不真正連帶給付責任等情。爰依民法第359條、第179條、第22 7條規定，及系爭房屋買賣契約第24條第1項、系爭土地買賣契約第14條第1項約定，擇一求為命德盛公司、郭兆祥等4人各給付系爭請求金額及如附表一所示利息，如其中一人為給付，其他人於給付範圍內免給付義務之判決。二、德盛公司等5人則以：系爭使照固記載A棟屋突1層用途為「樓梯間」，然新北市工務局108年10月16日函（下稱10月16 日函）確認A棟屋突1層之用途為「機房」，可見系爭屋突1 層非單純之樓梯間，僅系爭使照用途漏載「機房」2字，依法得申請更正。且依內政部108年8月15日台內營字第000000 0000號令（下稱8月15日令），屋突1層機房得兼放置非固定式休閒設施使用，德盛公司在未變更系爭使照所載用途及隔間（局）情形下，於機房剩餘空間放置非固定式休閒設施，並無違反建築法第73條第2項規定；縱屬瑕疵，亦得補正，並非給付不能，江月甄等13人僅得依給付遲延規定行使權利。又江月甄等13人請求房屋價值減損之損害，其價格應以各戶買賣簽約日為準，而非起訴日，且依第一審囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），公設違規使用之價值減損（下稱違規使用價值減損）已內含交易價值減損，不得將二者加總計算作為減少價金或損害賠償之依據，並應扣除得補正瑕疵之系爭屋突 1層部分之價值減損金額。江月甄等13人並未因系爭公設受有交易價值減損之損害，系爭估價報告所採之「問卷法」非不動產估價技術規則所定估價方法，自不足作為認定本件價值減損之依據。再者，江月甄等13人買受系爭房地時，已知系爭公設施設於系爭屋突，依民法第355條規定，不得請求減少價金。又江月甄等13人於105年8月間已確認系爭公設係屬違章之瑕疵，惟遲至107年10月30日始提起本件訴訟，已逾民法第365條所定6個月期間，自無從為本件請求。另系爭土地買賣契約未約定就系爭房屋買賣契約之違約負連帶責任，縱德盛公司就系爭公設瑕疵有違反系爭房屋買賣契約情事，郭兆祥等4人亦無與之負連帶或不真正連帶責任之餘地等語，資為抗辯。三、原審維持第一審所為命德盛公司等5人給付之判決，駁回此部分之上訴，並將第一審所為江月甄等13人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命德盛公司等5人各再給付如附表甲「本院命再給付金額」欄所示金額及利息，如郭兆祥等4人其中一人為給付，德盛公司於給付範圍內免給付義務，及駁回江月甄以次13人其餘上訴，係以：㈠查新北市工務局於105年8月間至系爭社區會勘，繼而函知該社區管理委員會（下稱管委會）系爭屋突1至3層有未經核准擅自變更使用等情形，如未停止違規行為……，得依建築法等相關規定辦理等情；且經管委會於同年6月間委託中華民國全國建築師公會鑑定結果，認現況屋突1、2、3層屬非法使用，有鑑定報告書可稽。佐以10月16日函載明：本案頂樓公共設施現況使用情形均不符合建築法規之用途規定：系爭使照登載住宅棟屋突1至3層原核准用途為「樓梯間、機房、水箱」，惟現況變更用途為「社區KTV室」及「撞球休閒場所」……等，均非屬建築技術規則規定之附屬建築物及雜項工作物等語。再稽諸系爭廣告標示系爭公設均設置於系爭屋突，足認系爭公設施設之空間有違規使用而違反建築法第73條第 2項規定情事。㈡觀諸內政部108年6月19日函所附於同年月6日召開之「研商屋頂突出物之機械房兼作其他使用一案」會議紀錄及8月15日令之內容，可知放置非固定式休閒設施僅限於屋頂突出物1 層之機械房，且不得違反建築技術規則建築設計施工編第1 條第10款規定。新北市工務局既認系爭公設擅行變更系爭屋突原核定用途，有悖建築法第73條第2項規定，而系爭公設亦非僅設於非屬機械房之系爭屋突1層，則德盛公司等5人抗辯系爭公設並無違法施設使用云云，即無可取。又系爭廣告雖記載標示上開公設，但未載明施設位置系爭使照所載使用用途為何，一般消費者實難窺知系爭公設為違法使用，且德盛公司等5人又不能證明江月甄等13人已知系爭公設為違法使用，則德盛公司等5人辯稱江月甄等13人明知上情，不得請求賠償云云，亦無可採。㈢系爭公設不符建築法規違法使用，具有瑕疵，乃可歸責於德盛公司，江月甄等13人自得請求德盛公司賠償未提供合法系爭公設所致價值減損之損害。又江月甄等13人向郭兆祥等4 人購買之系爭土地，係供系爭房屋使用，系爭房屋屬集合式住宅，恒與土地併同買賣，不能分離出售，則系爭房屋價值之減損，自影響系爭土地之價值。另系爭公設為德盛公司非法設置，且系爭使照記載系爭屋突1層用途為「樓梯間」，而非機械房，參諸內政部國土管理署113年2月19日函，自不得申請容許放置非固定式休閒設施。且系爭建案之竣工圖及系爭使照均無標示A棟屋突1層為機房，而B棟屋突1層竣工圖雖有標示機房及樓梯間，惟如有漏列或筆誤，須由申請人檢附相關文件辦理更正，且屋突1層倘欲放置非固定式休閒設施，應依建築法第73條第2項規定申請辦理變更使用執照，亦有新北市工務局112年11月9日函足憑。10月16日函之附表所載系爭屋突之用途與系爭使照不符，自應以系爭使照之記載為準。是德盛公司等5人抗辯屋突1層之機房放置非固定式休閒設施使用，毋須向主管機關辦理容許及使用執照變更，系爭公設之瑕疵非不能補正云云，並無可採。審酌系爭估價報告採用比較法及直接資本化法等估價方法為評估，系爭房地各戶公共設施違規使用之價值減損即為「包含違規使用公設項目之正常價格」與「未含違規使用公設項目之正常價格」二者之價差，再以此價差依聯合貢獻原則拆算各戶房屋及土地因公共設施違規使用之價值減損，而以起訴日即107年1 1月2日為準，據以計算各戶公共設施違規使用之價值減損（即違規使用價值減損）結果如附表丁所示，應屬可採。從而，江月甄等13人請求如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，洵屬有據。㈣而德盛公司不完全給付所致損害，係以系爭房地於起訴時之實際價值，是否低於正常交易價格為斷，與系爭房地交易漲跌之獲利或虧損無涉。況系爭估價報告依民眾問卷及專家問卷調查分析結果，已說明市場交易價值減損之主觀感受認定因素，不僅包含違規使用公設項目客觀存否之價差，並考量其他造成市價增減之因素，如對於違規使用社區之觀感不佳、違規使用公設項目遭剝奪之厭惡心理、或對於是否含違規公共設施完全無差異之影響等。系爭房地交易價值是否有因觀感不佳及違規使用公設項目遭剝奪之厭惡感等情事而致減損，尚難逕依系爭估價報告遽認有因果關係存在，且影響系爭房地交易價格波動之因素甚多，自難僅憑系爭估價報告逕認江月甄等13人另受有交易價值減損之損害新臺幣（下同） 871萬5,234元。是江月甄等13人此部分之請求，即非可採。㈤系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約具不可分性，應共同履行，何一契約不履行視同全部違約，此觀前者契約第24條第1項及後者契約第14條（上訴人洪甘霖、簡志如部分為第1 5條）第1項約定即明。江月甄等13人既因系爭公設之瑕疵，得請求德盛公司負不完全給付債務不履行責任，賠償如附表甲「本院准許金額」欄所示之金額，則其等依前開約定，請求郭兆祥等4人給付江月甄等13人如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，並與德盛公司負不真正連帶給付責任，自屬有據。㈥綜上，江月甄等13人依民法第227條第1項準用第226條、系爭房屋買賣契約第24條第1項、系爭土地買賣契約第14條（洪甘霖、簡志如部分為第15條）第1項約定，請求德盛公司等5 人應分別給付如附表甲「本院准許金額」欄所示金額，及如「B欄」所示金額自起訴狀繕本送達翌日即德盛公司自107年 11月9日起，郭兆祥、趙子雲、林長隆自107年11月30日起，翁興木自107年12月14日起；其餘「C欄」、「本院命再給付金額」欄所示金額均自111年3月9日起，加計法定遲延利息，德盛公司與郭兆祥等4人應負不真正連帶債務，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即非正當，不應准許。至江月甄等13人另依民法第359條、第179條規定為請求部分，即毋庸再予審究等詞，為其判斷之基礎。四、廢棄發回部分（即原判決命德盛公司等5人再為給付及駁回其上訴部分）：　　按當事人請求法院審判之範圍，應以其表明之訴訟標的法律關係及其原因事實為準，如有不明，法院應闡明令其敘明或補充之，此觀民事訴訟法第199條第2項規定自明。原審雖依系爭估價報告之評估價值，認定上訴人宮梅秀與羅世旺（下稱宮梅秀等2人）共有如附表丙編號9所示房屋（00棟）及坐落基地（前者房屋下稱000號房屋，合稱000號房地）因系爭公設之瑕疵受有使用價值減損之損害163萬4,820元。惟依宮梅秀等2人提出之房屋預定買賣契約書，其上記載買賣標的預售屋為00棟1樓房屋（見一審卷一第425頁），再稽諸宮梅秀等2人於112年10月31日出具呈報狀陳報系爭公設產權移轉時間所附具之所有權狀影本，其上記載宮梅秀等2人共有之建物為0000建號，門牌號碼新北市○○區寶橋路00巷000號（下稱000號房屋，與坐落基地合稱000號房地，見原審卷二第 73、75頁），似見該00棟1樓預售屋建造完成後經編釘門牌為000號房屋，而非000號房屋。果係如此，則宮梅秀等2人究竟係就000號房地或000號房地所受價值減損之損害為本件之請求，尚欠明瞭，原審未予闡明，令其敘明，以確定其審理範圍，遽認宮梅秀等2人係就000號房地之損害為請求，自有可議。倘其等真意係針對000號房地請求賠償，僅係將該0 0棟1樓房屋之門牌誤植為000號房屋，則原審遽以系爭估價報告就000號房地之估價結果（見該估價報告第95頁及附件五中之0000建號建物登記謄本），認定000號房地受有上開使用價值減損之損害，即有認定事實與卷內資料不符之違誤。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第 227條第1項定有明文。如不完全給付可能補正者，債權人得依給付遲延之規定行使其權利，倘不能補正者，則依給付不能之規定行使權利。查系爭公設乃違法使用，德盛公司應負不完全給付責任，為原審認定之事實。系爭公設設置於系爭屋突，依系爭使照之記載，系爭屋突1、2、3層之用途雖依序為「樓梯間、機房、水箱」，有系爭使照可稽（見一審卷一第488頁）。然原審既認B棟屋突1層之竣工圖有標示機房，苟系爭使照所載B棟屋突1層之用途確有漏列「機房」情事，則參諸新北市工務局112年7月19日函記載：倘使用執照竣工圖說之空間名稱於使用執照附表標示有所漏列，得依新北市政府使用執照更正標準作業程序辦理更正等語（見原審卷一第313、314頁），似此情形，是否不能辦理更正此部分用途之記載，即滋疑義。倘得辦理更正，參酌8月15日令釋示：屋頂突出物之機械房如符合該令所載7點條件，得容許放置非固定式休閒設施，及10月16日函記載：系爭公設分別設置於系爭屋突1至3層，其中屋突2、3層無8月15日令之適用，至於屋突1層之休閒設施設置情形因涉及現況事實認定，應由申請人委請建築師檢討簽證，說明符合該令釋示各點條件，始得於屋突機房（機械房）放置「非固定」式休閒設施等語（見一審卷二第327、355至359頁），似見得於辦理更正後，依8月15日令容許放置非固定式休閒設施。果爾，能否謂德盛公司就違法設置於B棟屋突1層之公設部分不得辦理補正？若可為補正，江月甄等13人應否催告德盛公司補正，均非無疑。此攸關德盛公司應負損害賠償責任之範圍及賠償金額若干之認定，自待進一步釐清。原審未遑細究，逕認德盛公司等5人應負給付不能損害賠償責任，遽而為其不利之判決，亦有可議。又房屋買賣契約與坐落基地買賣契約為具有依存關係之聯立契約，固應同其存續或消滅，惟其有關之法律關係，如違約事由之存否、債務不履行損害賠償責任等，仍應依各個契約之約定。查系爭房屋買賣契約第24條第1 項約定：「……甲方（指江月甄等13人，下同）與本約房屋基地所有權人簽立之『土地預定買賣契約書』和本約有不可分之連帶關係。故乙方（即德盛公司）同意就其對本約房屋基地所有權人依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務與本約之義務負連帶責任……」，而系爭土地買賣契約第14條或第15條第1項則約定「……本契約不得單獨成立，應與『房屋預定買賣契約書』及其附件共同簽署，……。任何一方如有違反本約規定內容情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約書』亦併以違約之規定論處，雙方絕無異議」（見一審卷一第89、109、1 29、139、165、183、213、233、265、285、315、333、365 、385、407、419、436、448、466、478頁）。二者對照觀之，似見江月甄等13人雖與德盛公司約定該公司應就土地所有權人郭兆祥等4人違反契約義務負連帶責任，然與郭兆祥等4人則僅約定土地買賣任何一方違約，房屋買賣亦視為違約，並無約定郭兆祥等4人應就房屋出賣人德盛公司之違約同負債務不履行責任。若此，能否認郭兆祥等4人須就德盛公司施設系爭公設瑕疵之不完全給付負損害賠償責任，洵非無疑。原審就此未詳加審究，遽認郭兆祥等4人應就德盛公司之違約負不真正連帶債務，進而為郭兆祥等4人不利之判決，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，附表甲「原審准許」欄編號3 、「利息起算日」欄編號3(C)、(E)、「江月甄等人上訴金額」及「本院命再給付金額」欄編號3、「合計」欄A、C、D 、E、H項內之金額應分屬誤寫、誤算，案經發回，宜併注意及之。五、駁回江月甄等13人上訴部分（即原判決駁回江月甄等13人請求交易價值減損871萬5,234元本息之上訴部分）：　　　觀諸系爭估價報告記載：比較各戶「公共設施違規使用之價值減損」及「市場交易價值之減損」結果，有無包含違規使用公共設施項目所致之使用價值減損均較市價減損金額高，顯示拆除違法使用公共設施項目回復原狀後，對使用價值影響較大，對社區房屋市價影響較小，甚有部分民眾認為對交易市價無影響，則移除違規使用公共設施項目造成之價值減損，除違規使用公共設施回復原狀價值減損外，應不存在其他主觀使用價值減損，是如無系爭公設，其減損價值與公共設施違規使用之價值減損總額相同（見系爭估價報告第97頁）。準此，自難逕依系爭估價報告遽謂江月甄等13人之系爭房地因系爭公設瑕疵而另受有交易價值減損之損害。原審因認江月甄等13人不得請求此部分損害871萬5,234元本息，系爭估價報告無法據為有利於江月甄等13人之認定，並以上述理由就此部分為江月甄等13人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。六、據上論結，本件德盛公司等5人之上訴為有理由，江月甄等1 3人之上訴為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官蔡和憲法官陳容正法官吳美蒼本件正本證明與原本無異書　記　官　賴立旻中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日

2025-03-13

TPSV-113-台上-1797-20250313-1

雄簡

高雄簡易庭

確認事實上處分權存在等事件

臺灣高雄地方法院民事判決 114年度雄簡字第191號原告李蜀生訴訟代理人崔駿武律師施拔臣律師被告楊淑靜楊淑華吳楊淑滿楊淑惠陳楊富美楊山輝上列當事人間確認事實上處分權存在等事件，本院民國（下同） 114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告就坐落門牌號碼為○○市○○區○○街00巷00號未辦保存登記建物之事實上處分權存在。二、被告6人應協同原告將上開建物（房屋稅籍編號：000000000 00號）之納稅義務人變更為原告。　三、訴訟費用1,440元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。　　事實及理由一、原告主張：訴外人○○○○股份有限公司（下稱○○公司）高雄營業處與其僱用之員工即訴外人蔡○（後更名為楊○○）於51年1 月份簽訂勞工住宅貸款租地合約（下稱系爭租地合約），協助蔡○向銀行申請貸款，再由蔡○租賃○○公司土地，建築未保存登記即門牌號碼○○市○○區○○街00巷00號房屋（下稱系爭建物），然蔡○00年0月00日死亡，因系爭建物老舊且不敷使用，是蔡○○○楊○○於66年8月15日，將系爭建物出售予同為○○公司員工之原告，並向○○公司申請讓渡系爭建物，經○○公司台灣營業總處於同年7月26日同意讓渡，原告因而取得系爭建物之事實上處分權，並居住使用系爭建物，但系爭建物稅籍登記之納稅義務人仍為被告6人，蓋因楊○○已亡，蔡○現今之繼承人為楊○○之○即被告吳楊淑滿，及楊○○○○楊○（已亡，配偶亦亡）之○○，即被告楊淑靜、楊淑華、楊淑惠、陳楊富美、楊山輝，依民事訴訟法第247條第1項前段規定，訴請確認原告對系爭建物有事實上處分權存在，及依契稅條例第16條第1項、類推適用民法第767條第1項規定，訴請被告6人協同辦理系爭建物之納稅義務人變更登記。並聲明如主文第1、2 項所示。二、被告6人陳稱：請依法律規定判決。三、本院之判斷：　㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所稱即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。而系爭建物目前登記之納稅義務人為被告6人，此有高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第51頁），而原告既主張其為系爭建物之事實上處分權人，則其法律上地位當有不安狀態，而得經由確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益，自應准許。　　　　㈡繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅，但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報，民法第1147條、第1148條第1項前段、契稅條例第16條第1項分別定有明文。又未辦保存登記之建物，因不能移轉登記致不能為不動產所有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權，此有最高法院108年度台上字第1210號民事判決意旨可資參照。再者，未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展，則民法第767條第1項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之所有權排除干涉規定，於取得事實上處分權人亦得類推適用，此亦有臺灣臺南地方法院113年度訴字第47號民事判決可供參酌。　㈢原告就其上開主張業已提出勞工住宅貸款租地合約、買賣合約書、讓渡申請書、○○公司台灣營業總處同意讓渡函、系爭住處之自來水公司裝置證明、系爭住處之台灣電力公司裝表供電函、○○公司勞工住宅基地租金調整附約、○○公司函知高雄市稅捐稽徵處○○分處勞工住宅異動名冊函、○○公司證實系爭建物坐落基地之承租人為原告函、高雄市稅捐稽徵處○○分處告知系爭建物登載納稅義務人函各1份為證（見本院卷第1 7至35頁）為證，並經本院調查高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、○○公司○○行銷事業部高雄營業處函（含檢送系爭建物坐落基地勞工住宅貸款租地合約、楊○○申請書函）、楊○○ 及被告吳楊淑滿個人戶籍資料、高雄市○○區戶政事務所函（含檢送蔡○子女戶籍資料）（見本院卷第51至60頁、第63頁、第67至81頁、第85頁），經核相符，且為被告6人所不爭執，堪信原告之上開主張為真實。　㈣蔡○既為未保存登記系爭建物之原始所有人，而蔡○已死亡，被告6人為蔡○之再轉繼承人，且被告6人不爭執系爭建物業由楊○○代表全體繼承人出售予原告，依上開民法繼承編之規定及最高法院民事判決意旨，自應認原告已成為未保存登記系爭建物之事實上處分權人。且依上開繼承編、契稅條例規定、臺灣台南地方法院判決意旨（類推適用民法767條第1項規定），原告當可訴請被告6人協同申報未保存登記系爭建物之契稅事宜，並將納稅義務人變更為原告名義。四、綜上所述，原告所訴於法有據，應予准許。再者，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。　五、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文（訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項）。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官鄭峻明以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　武凱葳

2025-03-13

KSEV-114-雄簡-191-20250313-1

易

臺灣新北地方法院

詐欺

臺灣新北地方法院刑事判決 113年度易字第658號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告李鴻玉林立峯上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第55960 號），本院判決如下：　　主　　文李鴻玉共同犯詐欺得利罪，處有期徒刑參年。林立峯共同犯詐欺得利罪，處有期徒刑參年陸月。林立峯未扣案之犯罪所得共新臺幣陸佰玖拾貳萬元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　犯罪事實李鴻玉、林立峯為母子，共同意圖為自己不法所有，基於詐欺得利之犯意聯絡，利用李鴻玉前為王思烈經常上課之中華民國生長之家傳道協會（下稱生長之家）講師，取得王思烈及其家人一定信任，對其家庭經濟不佳狀況了解甚深，先由李鴻玉、林立峯於民國110年12月6日前某時許向王窓明、王思烈父子佯稱：王窓明所有之新北市○○區○○路000巷00弄00號2樓（下稱本案房地）於王窓明過世後，將負擔高額遺產稅、王窓明子女恐無力支付，若過戶至林立峯友人李俊益名下，待3年後再由李俊益過戶回王窓明子女，可免除負擔遺產稅負擔云云，且未告知王窓明日後將以本案房地設定抵押貸款、貸款所得均由林立峯花用，致王窓明陷於錯誤，誤信若不依李鴻玉、林立峯之指示，子女將無法負擔本案房地之遺產稅等稅賦問題，遂同意將本案房地借名登記過戶予李俊益。嗣於110年12月6日某時許，由林立峯利用不知情之徐新富擔任介紹人、傅其笙擔任代書、李俊益擔任人頭購買人，與李鴻玉、王窓明、王思烈在新北市板橋車站內星巴克咖啡廳，由王窓明擔任賣方、李俊益擔任買方、林立峯擔任見證人，簽立3年內附買回條款之「成屋買賣契約書」，後於111年1月6日將本案房地以「買賣」為原因移轉登記予李俊益，並由林立峯指示不知情之李俊益以本案房地向台北富邦商業銀行（下稱富邦銀行）抵押貸款新臺幣（下同）592萬元（設定最高限額抵押權711萬元），且指示不知情之妻子李蔚穎協助不知情之王思烈自王窓明申設之華南商業銀行（下稱華南銀行）帳戶，提領或匯出如附表所示房貸款項供林立峯支用。林立峯繼於111年4月12日指示不知情之李俊益以本案房地向不知情之郭黃秀盆設定次順位抵押權150萬元，借得100萬元供林立峯支用。使王窓明於實際未獲得任何款項情形下，將本案房地移轉登記為第三人李俊益所有且遭設定上開抵押而減損房地價值，林立峯則詐得以本案房地設定抵押貸款所得之不法利益。　　理　　由一、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　訊據被告李鴻玉、林立峯固坦承係林立峯指示李俊益以本案房地先後向富邦銀行、郭黃秀盆抵押貸款借得592萬、100萬元，該等款項均供林立峯支用等事實，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，被告李鴻玉辯稱：因我聽同學說過遺產稅問題，就詢問林立峯有無避稅辦法，要做買賣將產權移開再移到王窓明子女身上，我們就跟王窓明、王思烈說這個方式，然後跟王窓明、王思烈說要借錢，他們很高興等語；被告林立峯則辯稱：我不知道遺產稅的事，王思烈曾幫我做油漆工作，因為王思烈想要本案房地，叫我等房子賣了借錢給我，3年後再把房子移轉給王思烈，李鴻玉叫我幫忙王窓明辦本案房地過戶，我就透過徐新富找來買家李俊益，每個月給李俊益 1萬元，由我繳房貸本息，王窓明、王思烈都同意用本案房地抵押貸款給我，但設定次順位抵押給郭黃秀盆部分王窓明則不知情等語。經查：　㈠110年12月6日某時許，被告林立峯以徐新富擔任介紹人、傅其笙擔任代書、李俊益擔任人頭購買人，與被告李鴻玉、告訴人王窓明、王思烈在新北市板橋車站內星巴克咖啡廳，由王窓明擔任賣方、李俊益擔任買方、林立峯擔任見證人，簽立3年內附買回條款之「成屋買賣契約書」，後於111年1月6 日將本案房地以「買賣」為原因移轉登記予李俊益，並由林立峯指示李俊益以本案房地向富邦銀行抵押貸款592萬元（設定最高限額抵押權711萬元），且指示李蔚穎協助王思烈自王窓明華南銀行帳戶提領或匯出如附表所示該房貸款項供林立峯支用。林立峯繼於111年4月12日指示李俊益以本案房地向郭黃秀盆設定次順位抵押權150萬元，借得100萬元供林立峯支用等情，此為被告2人所不否認，核與證人李俊益、傅其笙、李蔚穎、莊博雄（富邦銀行職員）、郭黃秀盆於偵訊時之證述情節大致相符（見他5565卷第106至108頁；偵55 960卷第464至466、467至470頁；偵1587卷第33至35頁），並有王窓明之華南銀行帳戶開戶資料、交易明細（見偵5596 0卷第73至75頁；他4586卷第167頁）、王窓明之華南銀行帳戶110年12月22日、111年1月7日匯款申請書(420萬、153萬) 、匯款更正申請兼通訊單、110年12月21日取款憑條(見偵55 960卷第85至87、349=351、357至359頁）、富邦銀行房宅徵信暨授信審核表、客戶放款交易明細表、貸款餘額證明書（見偵1587卷第9至13、23至25頁）、本案房地111年4月11日土地登記申請書等（他4586卷第217至243頁）、李蔚穎之富邦銀行帳戶交易明細（見偵1587卷第39至41頁；他4586卷第 157頁）、本案房地不動產買賣契約書（見偵55960卷第101 至105頁）、111年1月4日土地登記申請書、新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書（見偵55960卷第115至128頁）、本案房地建物及土地登記第二類謄本（見偵55960卷第129至 136頁）、富邦銀行112年8月30日函及附件李俊益之房屋貸款申請書等（他5565卷第183至220頁）、新北市板橋地政事務所112年7月12日函及附件本案房地之登記謄本、印鑑證明、異動索引、土地登記申請書全卷影本（他4586卷第177至2 16頁）、郭黃秀盆提出之借款契約書、抵押權設定契約書、他項權利證明書、本票、匯款申請書等(見他5998卷第47至7 1頁）附卷可參，此部分事實堪可認定。　㈡被告2人雖分別以前詞置辯，然據告訴人即證人王窓明於偵訊時具結證稱：我沒有讀書、不識字，國小都沒有念，之前在做回收，110年12月間名下只有本案房地，沒有其他財產，每月靠小孩拿賺的錢回來，我有5個小孩，王思烈心臟開刀、哥哥王思達腳受傷行動不便、王寶蓮出生2歲後就坐輪椅，其他2個正常；李鴻玉、林立峯說要幫忙，將本案房地過戶給第三人後再過戶給5個小孩可以避遺產稅、不用繳遺產稅，但沒有說遺產稅要繳多少，我不知道本案房地有跟銀行貸款，沒拿到錢，也不知道誰繳銀行貸款，後來我女兒（指王寶蓮）去查才知道，我覺得我被別人騙了，林立峯說房子過戶給他2年就還我，後來簽約好了才說是3年，我當時意思是房子回來要過戶給5個小孩，林立峯當時沒有說要借錢，我沒有同意做房屋貸款，簽約前李鴻玉、林立峯也沒有講過抵押貸款的事，我也沒有同意把房子賣給第三人借錢給林立峯，後來事跡敗露林立峯才說開票也可以，李鴻玉、林立峯叫我不要跟家人說，不然房子會把我賣掉等語（見他5565卷第104、109、391至396頁）；於本院審理中則具結證稱：我沒有讀書不識字，本案房地買賣契約書是林立峯、徐新富、傅其笙叫我簽的，李鴻玉、林立峯說要幫忙我，已經想不起來李鴻玉、林立峯說要幫忙什麼了，但之前向檢察官陳述的內容都是實在的，林立峯有帶我去開華南銀行的帳戶，王思烈告訴我華南銀行帳戶的錢是林立峯的要轉走，我才將存摺、印章交給王思烈，我不知道林立峯的錢為何要匯到我帳戶，簽約時都沒有講要拿本案房地去向銀行貸款、設定抵押，李鴻玉、林立峯也沒有提過要跟我借錢，我也沒錢借他們，我不知道本案房地有設定抵押向富邦銀行借款的事，也不知道誰在繳貸款等語（見本院訴字卷第104至113頁）。　㈢證人王思烈於偵訊時亦具結證稱：110年12月6日之前李鴻玉、林立峯有到我家，當時父親王窓明、母親王儉英和我在家，李鴻玉、林立峯說要省遺產稅要把房子先過戶登記給第三人，2年後會無償過戶給我們兄弟姐妹，賣的時候說要開900 萬的票做擔保，但後來沒有開，我不知道遺產稅要扣繳多少成數，也不知道親屬間每年有一定的贈與額度，約定2、3年後返還房屋的部分除了本案房地買賣契約書外沒有其他擔保；我國中畢業，之前擔任臨時工、回收、油漆，我沒有房子也沒有存款，王窓明只有本案房地沒有其他財產，本案房地住父母、哥哥王思達、妹妹王寶蓮和我共5人，收入是靠我打臨時工和王寶蓮出去賺錢，李鴻玉是我常去的宗教團體裡面的講師，我也會帶母親王儉英去，但認識李鴻玉不是很久，我在過戶本案房地前不認識林立峯，李鴻玉、林立峯說遺產稅很重，若繳不出會被政府收走，後來李鴻玉、林立峯跑來我家遊說王窓明，我當時很相信李鴻玉，他們叫我不要告訴家人，過戶後他們跟我說，若告訴王寶蓮會把房子賣掉；過戶前沒有約定本案房地可以抵押貸款，林立峯說要幫我們省稅，沒有跟我和王窓明說要跟銀行借錢，李鴻玉、林立峯說要寫一個買賣契約給政府看，所以要過戶給李俊益再過戶給我們兄弟姊妹，省遺產稅，我相信了他們，王窓明的意思是之後要過戶給5個小孩，但林立峯說要單獨過戶給我，說這樣可以控制我；今年（112年）5月李鴻玉、林立峯來我家，王寶蓮發現不對勁，問林立峯金流的事，林立峯回答不出來，王寶蓮去查權狀，才知道本案房地被設定抵押貸款等語（見他5565卷第102至104、393至396頁）；於本院審理時則具結證稱：李鴻玉是我在宗教裡認識，林立峯是李鴻玉介紹認識，110年12月6日簽約前幾天才認識林立峯，林立峯說要幫忙我們處理遺產稅，內容沒有說得很詳細，房地要先過戶給第三人，沒有說多久後要過戶回來，林立峯沒有說幫忙處理遺產稅要給他什麼好處或回饋，也沒有說要向我或王窓明借錢，本案房地設定抵押貸款的事是王寶蓮去查發現的，簽約的事李鴻玉說不能告訴別人；林立峯說匯到王窓明帳戶的錢是他的，載我和李蔚穎去銀行把錢領出來、匯款還他，我跟李蔚穎說我不會寫匯款條，李蔚穎就寫好、蓋我帶去的王窓明印章匯款，我不知道王窓明帳戶的592萬是富邦銀行撥款的錢；林立峯要幫忙遺產稅，所以要將本案房地做假買賣、假金流，錢轉進來王窓明的帳戶要再轉出去；110年12月6 日簽約時有李鴻玉、林立峯、我和王窓明、李俊益、徐新富、傅其笙在場，簽約的文字內容我沒有看很清楚，簽約之前李鴻玉、林立峯在我家就說過戶可以幫忙省遺產稅，但簽約當場沒有說，也沒有說要向我或王窓明借錢等語（見本院訴字卷第115至133頁）。　㈣佐以經檢察官勘驗告訴人代理人王寶蓮提出之112年5月6日錄音光碟內容，被告李鴻玉先告知在場之王窓明、王儉英、王思烈、王寶蓮、王思達等人「我們政府對於遺產稅和繼承的這個稅金是扣很重的」，且提及高中同學夫家遺產1億多被扣40%5千多萬的稅金，並說「5千萬以下都要抽10%，這間房子如果我們給他估計800萬，就要抽80萬。80萬只是給政府而已喔，你要過戶還要過戶的錢喔，那又是另外。」、「所以說這樣算一算是要1百多萬。那時候我就問，因為思烈的情形我知道，思烈的情形，我說思烈這樣你有錢嗎？如果萬一有怎樣，這事是否有辦法處理？」、「假設如果不是用繼承的，就不用給政府這麼多錢。那一般來講買賣的話，我們如果是買賣，就是稅金。因為我們這個是個假買賣，不是真的買賣，所以我們沒有中間人傭金的錢在。我這樣講你了解嗎？」、「所以只能夠說先過到別人的名字，然後再回來給你們。那過到別人的名字，我們會考慮到一個安全性的問題。」、「所以那當時就剛好有一個，就是......他同學，他是一個少校，陸軍少校，剛好現在在台南服役。我們選他的原因就是說，他有退休俸，而且現在還是在職中，如果出什麼事，他的退休金就不用拿了」、「你這個房屋買賣，我們不是口頭上講這樣就可以。你要有一個錢的流程，政府才會承認你們這個是有一個交易行為，才能夠成立，這樣子。」、「所以說，這個中間這個錢要過去，是要經過銀行，那他用這個名字去貸款是有一個期限的，那你了解嗎？我跟銀行借錢，我要借幾年，這有一個期限，2年、3年、20年、15年，那是有一個期限的，那就是有一個契約。我這樣講，你知道意思嗎？再來就是2年以内，2年以內譬如我買一間房子，我2年之內再賣，那稅金要扣很高，這樣你聽得懂嗎？所以我們為了省掉說不要負擔這麼重，所以我們大概就約在2年或3年以内，會把房子過回來你們5個人的名下。這是爸爸和媽媽的心願，這樣了解嗎？」、「因為我講你聽，因為我就是知道這點，我不是要插手你們的事，我是知道這個遺產稅扣很重。這就是我同學給我的概念，他家很有錢，所以他這個1億多萬給政府拿40%，5仟多萬去，所以孩子都不滿，為什麼長輩那時不先處理。」、「那如果假設4、5百萬的話， 4、5百萬的話也要4、50萬。就算50萬，還要過個戶什麼的，那稅金加一加也要70萬。假設有什麼事情的話，家裡有沒有辦法拿出這個錢？」、「8百多啦，有查過啦，你們的房子有這個價值啦。」；被告林立峯亦接著說「然後我是有什麼辦法可以，我說我問問看專業的，我不專業我不是做這行的，對對對，後來就問一問，我是中正預校畢業的，我的同學就覺得......」、「有一個建商的....就是辦完之後信託，那個信託在......建設公司裡面，然後有找代書，還... 附買回，我們……銀行……寫附買回，在這期間房貸都是我在繳，月繳3萬多塊啊。」，王寶蓮詢問「我實在搞不懂為什麼這樣子錢要讓你們去繳？實在是我覺得....」，被告林立峯則回答「沒有沒有沒有，到後面我們是一個貸款的錢。後面有沒有，這些都是你要附買回的時候要走的過水金流。不是我喬掉的。就這樣，我只是做一個過水金流。聽起來是很單純，不知道它細節上，因為它背後都你們在處理掉了，所以沒有看到一個任何的紙本阿相關的資料什麼的。」、「阿伯的意思是說全部人都要有，就是要持分。」、「是個假買賣，不是啦算是真買賣。」；面對王寶蓮質疑，被告李鴻玉更解釋稱「我有跟他們（王窓明、王儉英）講，他們同意的。我說到時候怎麼辦？那麼多錢的話，萬一子女沒辦法拿不出來怎麼辦？這個房子也怕保不住啊，重點就是要保住房子啊。」，被告林立峯亦解釋稱「我本身不是房地產的專家，然後我就找了一個在建商的朋友，他叫做徐新富。」、「媽媽叫我做阿。」，被告李鴻玉亦幫腔稱「我叫他做的啦。」、「用我們的名字好像我們要吞你們的東西，我們要避嫌吶。」，被告林立峯復稱「你先聽我解釋一下。我媽媽那時候問我說，有沒有一個人是安全的，我想一想說軍人最安全，軍人他不可以有任何的閃失，不然他的終身俸就沒了。」、「連退休金就沒了。那時候我想說找俊益，然後問俊益願不願意？然後俊益就說好，那時候我就去問徐新富說...」、「願意來幫忙這件事情，然後我就問李俊益...」、「那時候剛好就是說有一個叫徐新富，我跟他比較熟，他做建商也是我們同學，......(聲音模糊)退休的那我就問他，他說OK，那我說怎麼辦？他說信託起來，信託起來就是不要動這個錢。在簽約的時候，我就有問代書說，我要有一個附買回的條款，就是一定要讓你們附買回的條款。因為我信託這個錢，然後等李俊益的貸款的所謂的銀行綁定的年限到期了，就直接把錢匯到比方說思烈哥的身上，利用他的名字買這個房子，然後登記在5個人的名下。」、「那時候我找那個代書特別去寫這一條，然後代書也想很久，然後代書也知道我要幹嘛。」、「那個代書是我建商的朋友認識的，就是專門在作銀行代書的，他處理那個經驗是非常非常豐富的，然後這一次光辦的時候我就有跟思烈說，光辦這個東西我就付了2、3 0萬，就付那個代書費啊哩哩扣扣（閩南語）一大堆。」、「後來跟俊益跟徐新富有一點爭執是，為什麼是我繳貸款，我們3個。他說是我找的，所以我就繳，我想說……」，王寶蓮詢問「可是你不是說事後買回的時候這些爭執的部分再還給你是嗎？」、「你先前繳的這個部分，後續這個金額會再回到你身上嘛。」，被告林立峯更回答「這個要還給我。」、「要看你們要不要給我啦。」、「然後結束完了就是說，信託的錢回來我們就可以把這件事處理掉了，心理的負擔沒那麼重。」、「我回去看一下，我去問一下他那個信託到什麼時候，你還是要把錢過到你們的名下，你們利用這個錢買回來，叫過水金流。」，被告李鴻玉亦接著幫腔稱「就是錢再進到你們的戶頭，買這個房子還是就再過這樣子一個流動。」、被告林立峯復稱「我想我也不太懂為什麼要過到5個人名下，我也不太懂，反正我到時候會請代書再幫你們去付。我記得是1個人就可以說我要買這個房子，可是我要5個人名下。只要有金流就可以，因為那時候阿伯有特別強調不可以過給任何1個......」、「我會先做金流給你......(聲音模糊），400多萬先給你，然後你再......我們當初怎麼做的吼，就是思烈哥先匯150萬給我，我匯給那個徐新富，徐新富再匯給李俊益。就是走一個金流，走這個金流的動作，等於說你要過兩次金流，…(聲音模糊)有900萬的價值的話，第一個我們那邊是不是總共有400多萬吧，我要走兩次金流，等於是我匯過去給你之後，你可能要匯給另外一個人，他再匯給你一次，就完成買賣。」，王寶蓮質疑「可是老實講他，我所知道的是如果是那個遺產稅，可以用贈與呀因為父母跟直系親屬其實可以透過每年兩佰萬贈與的這個方式，幾分之幾可以去過。」，被告林立峯立即回稱「現在不行啊，你現在講這個現在不行。」、「因為為什麼發生這件事情就是說，其實我媽跟我講這件事情我也聽到蠻多事情的，就是我有認識很多通化街二代，他那個房子要過的時候，結果父親突然往生了，可是呢他要過這個房子的時候，我以為房子過了，我去貸款缴稅OK嘛，那小事情，不是，政府說是要先付錢才能夠過戶，我是聽的，我根本沒有去驗證過，我坦白說，我就想我媽那個朋友講的是真的，我媽那朋友有錢到爆炸了都這樣說了，那我想說這麼厲害的人怎麼不會去做這件事情呢，那這件事情我也沒有向律師求證過，我必須跟你們老實說，我只是聽一聽我想說反正就過個戶嘛，幫個忙就這樣子，我的想法就是這樣子，沒有很複雜，如果說2、30萬可以幫忙媽媽這樣子讓他心裡安心，我覺得值得。」，被告李鴻玉為安撫王寶蓮等人更陳稱「他們在負擔，我比他們更負擔，我那時候後悔怎麼會叫我兒子去做這個事。」、「他（指林立峯）有時候會很生氣，真的，我後來想想有一點後悔，但是做了就做了，趕快把它弄好，這是我們的心態，我們不想要這個東西，我們絕對不會要這個東西，這樣妳聽得懂嗎？我們不需要這樣的東西，只是一開始的這個心，看媽媽辛苦，就這樣子而已。那我們是希望說，我們本來就要出這個錢，才要幫你們的忙，所以一開始我們就沒記帳，反正那個我們付。」，王寶蓮再詢問預計過戶買回時間為2年或3 年，被告林立峯更陳稱「我看我跟你解釋，我會看信託的錢的時間。」等情，此有臺灣新北地方檢察署檢察官112年10 月30日勘驗筆錄附卷可考（見他5565卷第263至294、295至3 02頁）。　㈤自上開錄音內容，已足以佐證證人王窓明、王思烈上開證述內容確為真實，可認被告2人確實佯稱以節省遺產稅為由，訛詐王窓明簽立本案房地買賣契約，使智識能力不高之王窓明誤信以買賣名義將本案房地借名登記在第三人李俊益名義下，待2、3年後無償以買賣名義過戶登記回子女名下即可節省遺產稅，匯入王窓明帳戶款項係林立峯製作之假金流，需將金流返還林立峯，王窓明、王思烈因而配合林立峯指示簽約、開立帳戶及提款、匯款等，被告2人從未提及要向王窓明借款或將本案房地設定抵押等事宜，王窓明亦不知悉本案房地先後兩次遭設定抵押貸款等情。且觀諸上開錄音內容，被告林立峯事後更佯稱已將李俊益貸款之買屋價金信託，到期將匯給王思烈，以王思烈名義買回本案房地登記王窓明子女名下，並佯稱要詢問徐新富信託到期時間，並假意表示純粹是不計得失幫忙，有時會感到後悔幫忙等語，顯然從未有王窓明同意抵押本案房地、借款予林立峯此事，否則豈會告知王窓明等人已將貸款之買屋價金信託，益徵被告2人前開辯解實屬無稽。遑論王窓明一家老弱貧病，經濟狀況不佳，王窓明名下僅有本案房地而無其他財產，僅靠身障子女收入維持一家生計，著實難以想像王窓明與李鴻玉、林立峯非親非故，僅因王思烈參與之宗教團體而相識，卻願於未簽訂書面契約、約定還款期限、利率的情況下，口頭同意將供一家 5口居住、僅有之財產（本案房地）任意交由林立峯設定抵押借款，借款更全數任由被告林立峯支用。㈥再者，證人傅其笙於偵訊及本院審理中均具結證稱：徐新富請我幫忙擬一份附買回條款的買賣契約，就是本案房地的買賣契約，擬約前我沒有跟買賣雙方確認真意，因為有買回的特殊條件，找不到適合的合約，所以找我擬合約，簽約時我沒有解釋合約內容，但賣方對合約第15條的特約事項買回條件有疑問，我有特別用台語解釋這條什麼時間可以買回，王窓明的疑問是怎麼通知要買回，王思烈說回去會再跟王窓明解釋買回的通知，至於價金多少、如何支付應該是他們之前就談好，當場再寫上而已，整個簽約過程我都在場，沒有特別說合約第9條貸款的事，在場也沒有聽到有人要借錢或提到借款的事，也沒有聽到有人提及本案房地要設定貸款、抵押的事，到現場我才知道王窓明聽不懂國語，除了第15條買回條款，沒有印象我有用台語向王窓明解其他條款等語（見偵55960卷第464至466頁；本院訴字卷第頁134至149頁）。益徵本案買賣契約第3條、第9條雖有記載貸款之制式條款，然簽約時並未有任何人向王窓明、王思烈告知將以本案房地貸款或借款等事宜，被告2人事先以節省遺產稅假買賣、假金流之話術訛詐，年邁不識字之王窓明、教育程度不高之王思烈實難以於簽約時察覺有何異樣。　㈦證人（偵查中為同案被告）徐新富雖於偵查中供稱：我只有簽約時在星巴克見過王窓明、王思烈，現場王窓明同意要把錢借給林立峯，因為王窓明可能個人條件不夠無法辦貸款，所以林立峯請我找人幫忙以買賣附買回方式借房貸的錢，王窓明在現場有同意把本案房地登記給第三人，申辦房貸償還林立峯欠我的借款等語（見他5565卷第108頁），然其供述顯然與前述證人傅其笙之證詞相左，況徐新富係空笑夢建設公司之負責人，為附表富邦貸款流向其中420萬元之金流去處，且其供稱：111年我和林立峯合作案子，林立峯說他丈母娘房子被法拍需要262萬，我借他262萬，加上利息錢共28 0幾萬，富邦貸款420萬元匯進去後我退100萬元至李蔚穎帳戶，其他是林立峯清償欠我的錢，本案房地買賣稅金及規費 15萬多都我先出的等語（同上他卷頁），可見徐新富實為本案利害關係人，雖徐新富嗣經檢察官為不起訴處分確定，然本案房地富邦貸款所得半數以上既係林立峯用於償還積欠徐新富之借款，則徐新富為確保債權實際獲清償並避免自己遭追訴，配合林立峯說詞以迴護林立峯，亦屬可能，證人傅其笙上開證述顯然較具可信性，是徐新富上開陳述並不足為被告2人有利之認定。另證人（偵查中為同案被告）李俊益雖於偵查中供稱：我當時理解是屋主王窓明要把房子拿出來借名登記給我，會有一筆房貸錢幫林立峯開公司等語，但亦同時供稱：他們之前如何協議我不知道，我也不認識王窓明等語（見他5565卷第106至107頁），是李俊益上開陳述僅係透過林立峯、徐新富之說詞而理解，而未曾向王窓明、王思烈等人求證，亦不知悉王窓明、王思烈與李鴻玉、林立峯間就本案房地借名登記之緣由及協議內容，是李俊益上開陳述亦不足為被告2人有利之認定。　㈧更何況被告李鴻玉與林立峯兩人上開辯解早已互相扞格。被告李鴻玉於偵查中即已先辯稱：遺產稅5千萬以下是10%，我把這件事跟林立峯說，後來到王思烈家去跟王窓明講，後來都是林立峯在談，我不清楚等語云云（見他5565卷第104至1 05頁），後見被告林立峯以王窓明、王思烈同意抵押房地借款為由辯解，始配合林立峯說詞，改辯稱：王窓明、王思烈同意要借錢給林立峯云云（見偵55960卷第470頁）。被告林立峯於警詢時更供稱：我那時需要借錢，李鴻玉介紹王窓明給我認識，王窓明年紀大要賣房，王窓明說賣完後會把賣房的錢借給我云云（見偵55960卷第13至17頁），偵查中又改辯稱：買賣契約是要借貸過戶，2、3年後會過戶到王窓明小孩名下，李鴻玉介紹我認識王窓明、王思烈，因為生長之家有很多小孩付不出遺產稅，房貸錢我在用，原本我要簽借據，王窓明說不用；最後房子會用王思烈名義買回轉到王思烈身上，就是王思烈認為的好處云云（見他5565卷第105至106 頁；偵55960卷第469頁），於審理中則又全盤否認知悉遺產稅、借名登記假買賣等情，是被告2人之辯解即有多處前後矛盾、互相矛盾，無法採信。　㈨被告李鴻玉、林立峯佯以借名登記節省遺產稅之詐術，於未告知王窓明將以本案房地設定抵押貸款、貸款所得均由林立峯花用之情形下，使王窓明將本案房地過戶予第三人李俊益，而任由林立峯指示李俊益持本案房地向富邦銀行、郭黃秀盆抵押借錢，使本案房地遭設定抵押減損價值，林立峯則詐得以本案房地設定抵押貸款所得之不法利益，被告2人有詐取不法利益之犯意聯絡及詐欺得利之客觀行為甚明。　㈩綜上所述，被告2人前揭所辯，顯係事後飾言卸責之詞，而無足採。本件事證明確，被告2人本案詐欺得利犯行，堪予認定，應依法論科。二、論罪科刑　㈠核被告2人所為，均係犯刑法第339條第2項之詐欺得利罪。　㈡按刑法第339條第1、2項分別規定詐欺取財罪及詐欺得利罪，前者之行為客體係指財物，後者則指取得債權、免除債務、延期履行債務或提供勞務等財物以外之財產上不法利益。被告2人詐欺目的並非在擁有本案房地，而在牟取得以擔保物借得款項之抵押價值不法利益，其所詐得者並非現實財物，而貸款人同意申貸之利益，應屬財產上不法之利益。又貸款金額之交付，係緣於貸款人與借款人有效成立之借貸契約義務履行，被告所詐取者為持本案房地向他人抵押借款之不法利益，公訴意旨認被告2人係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪，尚有未洽，惟檢察官起訴事實既已敍明抵押借款之情事，且社會基本事實應屬同一，刑法第339條第1項詐欺取財罪名與第2項詐欺得利罪名刑度相同，本院雖於審理時未特別告知檢察官及被告詐欺得利罪名，亦無礙其等攻擊、防禦，對其等程序上權利不生不利影響，爰依刑事訴訟法第300 條規定變更起訴法條。　㈢被告林立峯就本案房地先後兩次設定抵押貸款、獲得款項部分，係利用不知情之人頭購買人（借款人）李俊益抵押借款、代書傅其笙及其委託之人送件設定，及利用不知情之王思烈、李蔚穎提款、匯款以取得不法利益，係間接正犯。　㈣被告2人就上開犯行，具犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。　㈤爰審酌被告2人未思以正途取得所需利益，竟利用告訴人王窓明及其家人之信任，假藉節省遺產稅事由匡騙王窓明，詐得以本案房地設定抵押貸款所得之不法利益，對於他人財產權益毫不尊重，顯然欠缺尊重他人財產權之觀念，其等所為應予嚴厲之非難，並考量被告2人犯後均矢口否認犯行，告訴人所受損害龐大，被告2人迄今仍拒不賠償告訴人損害，且於東窗事發後拒絕償還借款，致本案房地遭抵押權人聲請拍賣等犯後態度，兼衡告訴人所受損害影響所及可能致告訴人一家流離失所，暨被告2人之犯罪動機、目的、手段、被告林立峯前有詐欺前科尚在緩刑期間之素行，被告李鴻玉自述智識程度為高商畢業、無業、無需扶養人口，被告林立峯自述智識程度為高中畢業、從事外送、扶養兩名子女及母親即李鴻玉之家庭生活、經濟狀況等一切情狀，各量處如主文所示之刑。三、沒收：　㈠按犯罪所得屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；第1項及第2項之犯罪所得，包括違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，刑法第38條之1第1項前段、第3項、第4項分別定有明文。又犯罪所得之沒收或追徵，在於剝奪犯罪行為人之實際犯罪所得，使其不能坐享犯罪之成果，以杜絕犯罪誘因，性質上屬類似不當得利之衡平措施。苟無犯罪所得，自不生利得剝奪之問題。2人以上共同犯罪，關於犯罪所得之沒收或追徵，倘個別成員並無犯罪所得，且與其他成員對於所得亦無事實上之共同處分權時，即無「利得」可資剝奪，一概採取絕對連帶沒收或追徵，對未受利得之共同正犯顯失公平，故共犯所得之沒收或追徵，應就各人所分得者為之（最高法院 109年度台上字第3421號判決意旨參照）。　㈡被告2人詐得以本案房地設定抵押貸款所得之財產利益分別為 592萬元、100萬元，共692萬元，為其等之犯罪所得，既未扣案，亦未實際合法發還告訴人，本案房地上之抵押權亦未塗銷，且詐得之不法利益均為被告林立峯個人支用，被告李鴻玉對之無事實上處分權，是本案犯罪所得應依刑法第38條之1第1項前段、第3項、第4項之規定及前揭說明，對被告林立峯宣告沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第300條，判決如主文。本案經檢察官王宗雄偵查起訴，檢察官余怡寬到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　刑事第九庭　　法　官　陳秋君上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃曉妏中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。附表：（富邦貸款流向）第一層第二層 111年1月7日房貸撥款592萬元至王窓明華南銀行帳戶 111年1月7日王思烈依林立峯指示匯款420萬元至空笑夢建設有限公司帳戶 111年1月7日王思烈依林立峯指示匯款153萬元至李蔚穎富邦帳戶 111年1月8日王思烈依林立峯指示提領共10萬元(分以3萬元、3萬元、2萬元、2萬元提領），其中5萬元為林立峯給付王思烈之承攬工作報酬，5萬元交付林立峯 111年1月9日王思烈依林立峯指示提領9萬元(分以3筆3萬元提領)，交付林立峯

2025-03-13

PCDM-113-易-658-20250313-1

板簡

板橋簡易庭

給付買賣價金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第3268號原告鄭丞鈞訴訟代理人羅瑞洋律師被告謝政樺上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年2月12日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事　實　及　理　由一、原告起訴主張：　㈠原告於民國111年間購買由統能開發建設股份有限公司（下稱統能公司）預售之統創曜社區第B3棟第17層房屋乙戶及地下室第肆層編號7號之停車位（均含配賦之基地持分，下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）2623萬元，預計交屋日期為115年間。嗣原告於113年7月14日將系爭房屋之承購權利在太平洋房屋央北重劃店以總價款3000萬元讓售予被告，當時在場之人除兩造外，尚有太平洋房屋央北重劃店店長及地政士。因被告希望等到農曆7月過後才正式簽約，故兩造於1 13年9月3日正式簽署系爭房屋之「預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書」(下稱系爭契約)，約定總價款為3,000 萬元，被告應給付予原告之款項為3,000萬元減去換約後，被告應給統能公司款項。被告應將此款項匯入僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥經建）專戶，待兩造與統能公司完成換約後，再由僑馥經建將款項撥付原告。　㈡兩造於113年9月20日與統能公司完成更名讓渡之換約手續，原告向統能公司申請已給付之自備款明細，始發現原告於申請書第二條第三項付款條件及方式中，將第二次款：換約款之金額漏算一期39萬元自備款，將825萬元，誤載為786萬元。原告隨即與被告聯絡，請被告補足39萬元，惟被告以是依申請書之記載付款，不願補足。然兩造已約定被告向原告購買系爭房屋之「預售屋承購權利」之總價金為3,000萬元，此有申請書之記載及簽約時在場之地政士，太平洋不動產央北重劃店之店長可證。而申請書已在第2條第3項就第2次款約定：換約款，註明：本次款項為總價扣除簽約款，及乙方未給付建設公司之工程（自備）款，交屋款及土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額後匯入專戶（扣除款實際金額依建設公司核算為準）。其中所載，簽約款為10萬元（即第一次款），未給付建設公司之自備款為：二十一樓底版完成之39萬元，及屋突造型鋼構完成之27萬元，交屋款為：132萬元，土地、建物、車位預定買賣契約書之預定貸款金額為：1,967萬元。上開扣除款之總價為：10+39+27+132+ 1,967=2,175（萬元）。故第二次款換約款應為：總價款3,0 00萬元扣除2,175萬元等於825萬元，足證申請書所載之786 萬是誤載。　㈢至於誤載之原因，應是原告於計算已繳之自備款時，漏計一期39萬元所致，惟雖有誤載之情事，至多是在原告發現請求被告給付前，被告不負遲延給付之責任，被告給付之義務，並不會因金額之誤載而消滅。故被告仍有給付原告39萬元之義務。為此，爰依民法第367條及系爭契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付買賣價金39萬元等語。並聲明：⒈被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。⒉願供擔保准宣告假執行。二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。　⒈兩造於113年7月14日簽約後，被告於113年7月15日收到地政士稱，簽署之契約書使用版本有誤，故兩造遂於113年8月7 日重新議定，於113年9月3日在太平洋房屋員山環球加盟店正式簽署系爭契約。113年9月3日當日在場除兩造外，僅有地政士，太平洋房屋央北重劃店店長當日並未在場。地政士在兩造開始簽署預售屋承購權利買賣契約暨價款委託管理書前，於現場收回113年7月14日兩造所簽署的僑馥建經成屋不動產買賣契約書。　⒉就第二次款換約款金額計算部分，兩造於113年7月14日簽署僑馥建經成屋不動產買賣契約書時，對於第二次款:換約款所採用的計算方式為「總價扣除簽約款及原告購買系爭房產總價」，加上「原告告知已支付建設公司的總價款」，即總價款-簽約款-[原告未支付給建設公司的款項]=總價款-簽約款-[原告購買系爭房產總價-原告告知已支付建設公司總價] ，此經雙方合意確認。此外，地政士於契約書內寫下第二次款:換約款金額「之前」，亦有請原告「再次確認」已支付建設公司的總價款正確性，當下取得原告對於「已支付建設公司的總價款」確認後，地政士才於契約書內寫下第二次款 :換約款金額。因此，113年9月3日當日兩造正式簽署系爭契約，對於第二次款:換約款金額即「重申」113年7月14日雙方合意確認之結果。其中所載，總價為:3,000萬元，簽約款為10萬元(即第一次款)，原告購買系爭房產總價為:2,623萬元，原告告知「已支付建設公司的總價款」為419萬元，因此得出第二次款:換約款金額為:3,000-10-2,623+419=786 ( 萬元)。　⒊被告身為買方，在113年7月14日簽約當下，因房屋預定買賣契約書中的附件一「土地買賣面積及價款說明」(同被證三) ，其內容中僅有表列「各期別款項名稱、百分比以及各期別所需支付金額」，未明確列示「各期別款項支付之日期」。故被告不知道且無法明確得知「原告已支付給建設公司的總價款」正確性，僅能基於信任賣方的立場，同意原告告知的「已支付建設公司的總價款金額」。而原告身為賣方，應有其責任義務需於雙方簽約前向建設公司「複查並確認」已支付給建設公司的總價款正確性，因此原告於民事起訴狀中所述，漏計一期39萬元自備款致使第二次款:換約款誤載之情事，應由原告自行承擔，而非向被告請求。況被告已依系爭契約所議定之換約款金額，於113年9月9日全數匯入僑馥建經專戶，並於113年9月20日與統能開發建設股份有限公司完成更名讓渡之換約手續，自無違反民法第367條之規定。三、按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，應依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增、減或解釋當事人所立書據之真意。查原告主張系爭契約所載明之換約款雖為786萬元，惟此乃誤載，真正金額應為825萬元云云，固據其提出不動產買賣價金履約保證專用不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、預售屋承購權利買賣契約暨價款託管申請書、更名讓渡協議書及發票等件為證，被告對於兩造間簽訂系爭契約等節不爭執，惟否認原告之請求，並以前詞置辯。惟觀諸兩造所簽訂之系爭契約第2條第3項就第二次換約款明定為786 萬元，有系爭契約附卷可稽。況本件標的物為房屋，買賣價金高達3千萬元，諸衡常情，買賣雙方就買賣契約之必要之點，如標的物詳細內容即房屋樓層、位置、坪數及房屋總價均會再三審慎確認，並有地政士及不動產經紀人陪同簽約，此亦有地政士及不動產經紀人於系爭契約上簽名為證。揆諸上開說明，基於契約自由原則，系爭契約既已合法成立，兩造均應受系爭契約內容所拘束，並依債之本旨履行契約所約定之一切義務，縱原告主張該換約款係誤載為真，亦不能片面否認、增減兩造合意簽訂之系爭契約約款，並要求被告承擔此不利益。是原告據此主張系爭契約換約款為誤載，被告應補足短缺款項39萬元云云，難認可採。四、從而，原告民法第367條及系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告39萬元及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計付之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪

2025-03-12

PCEV-113-板簡-3268-20250312-1

易

臺灣臺北地方法院

妨害名譽

臺灣臺北地方法院刑事判決 113年度易字第925號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告歐陽達德選任辯護人趙立偉律師上列被告因妨害名譽案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第9 500號），本院判決如下：　　主　文歐陽達德犯公然侮辱罪，處罰金新臺幣伍仟元，如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、歐陽達德為門牌號碼新北市○○區○○○路00號建物（下稱本案建物）買受人李嘉珮之配偶，林喆韋為本案建物出賣人之房屋仲介。緣歐陽達德與林喆韋於民國112年1月7日10時許，在本案建物外，會勘本案建物過程中，因林喆韋持行動電話錄影記錄會勘情況而發生爭執，歐陽達德竟意基於公然侮辱之犯意，以「操你媽機掰」、「操你媽」等語（下稱本案侮辱言語）辱罵林喆韋，以此方式貶損林喆韋之人格及社會評價。嗣因林喆韋報警處理，始悉上情。二、案經告訴人林喆韋訴由臺灣新北地方檢察署呈請臺灣高等檢察署檢察長令轉臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序部分：一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。經查，告訴人於警詢中之陳述，為被告以外之人於審判外之陳述，依前揭規定，應無證據能力。二、被告以外之人（包括證人、鑑定人、告訴人、被害人及共同被告等）於審判外之陳述雖不符刑事訴訟法第159條之1至之 4等4條之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第159條之5定有明文。立法意旨在於傳聞證據未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事人對傳聞證據之處分權，及證據資料愈豐富，愈有助於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。經查，除上開無證據能力部分外，本判決所引用下列各項以被告以外之人於審判外陳述為證據方法之證據能力，被告歐陽達德及其辯護人於本院準備程序及審理時表示同意當作證據等語（本院卷第31頁），是本院審酌該等證據作成之客觀情況均無不當，並無不宜作為證據之情事，依刑事訴訟法第159條之5之規定，認均具有證據能力。三、其餘本案認定犯罪事實之所有證據資料（含書證、物證等），均與本案事實具有關聯性，並無事證足認有違背法定程序或經偽造、變造等情事，且經本院依法踐行調查程序，檢察官、被告及辯護人對於證據能力均未爭執，故依據刑事訴訟法第158條之4反面規定，均具有證據能力。貳、實體事項：一、訊據被告固不否認有對告訴人為本案侮辱言語，然矢口否認有何公然侮辱犯行，並辯稱：其僅是因情緒激動、修養不好，但並非犯罪行為；辯護人則為被告辯稱：因房屋買賣不愉快，被告在買賣中有遭賣方欺瞞之情況，告訴人身為仲介亦未告知被告，加上告訴人當天未經被告同意即行錄影，且對被告、被告之配偶有不禮貌之行為，被告在情緒不滿下方為本案侮辱言語云云（易字卷第30-32頁）。惟： (一)經查，被告為下稱本案建物買受人李嘉珮之配偶，告訴人為本案建物出賣人之房屋仲介，而被告與告訴人於112年1月7 日10時許，在會勘本案建物過程中，因告訴人持行動電話錄影記錄會勘情況而發生爭執，被告即對告訴人為本案侮辱言語等情，為被告所自承（易字卷第30-32頁），核與證人即告訴人證述相合，並有錄音對話譯文、現場照片（臺灣新北地方檢察署112年度他字第2467號卷第11-17頁）可參，應可先予認定。 (二)按侮辱性言論之表意脈絡及所涉事務領域相當複雜、多元，除可能同時具有政治、宗教、學術、文學、藝術等高價值言論之性質外（例如：對發動戰爭者之攻擊、貶抑或詛咒，或諷刺嘲弄知名公眾人物之漫畫、小說等），亦可能兼有抒發情感或表達風格（例如不同評價語言之選擇及使用）之表現自我功能。故不應僅因表意人使用一般認屬髒話之特定用語，或其言論對他人具有冒犯性，因此一律認定侮辱性言論僅為無價值或低價值之言論，而當然、完全失去憲法言論自由之保障。法院於適用系爭規定時，仍應權衡侮辱性言論對名譽權之影響及其可能兼具之言論價值...依個案之表意脈絡，表意人公然貶損他人名譽之言論，已逾越一般人可合理忍受之範圍；經權衡該言論對他人名譽權之影響，及該言論依其表意脈絡是否有益於公共事務之思辯，或屬文學、藝術之表現形式，或具學術、專業領域等正面價值，於個案足認他人之名譽權應優先於表意人之言論自由而受保障者，業經憲法法庭113年憲判字第3號判決闡明在案。 (三)經查，告訴人於偵查中證稱：本案建物已經要交屋，但其認為被告用各種方式想要壓低房屋價格，甚至不付服務費，所以其一直很小心，案發當天其受賣方委託到現場，且因賣方都會要求其到現場時需錄音錄影，因買方會故意挑瑕疵，當天被告之設計師詢問其關於草皮、庭院下方有通風管問題，其表示要錄影要向賣家回報，但被告看到就以本案侮辱言語開始罵其等語在卷（臺灣臺北地方檢察署112年度他字第465 4號卷第67-68頁，下稱北檢他字卷），而被告供稱：當天到現場是要看房子，主要是要勘驗房屋漏水狀況等語明確（北檢他字卷第86頁），可知當日被告、告訴人到本案建物，最初目的確係確認本案建物之屋況，固可認定。 (四)又被告對於前開錄音譯文內容不爭執（易字卷第31頁），而錄音譯文略為：　　告訴人：你為什麼用磚頭砸我？　　被告：我叫你滾！我叫你滾！我叫你滾！　　被告：你給我踏進來你試看看！　　被告：操你媽機掰咧！　　被告：怎樣！這我家！怎樣！　　告訴人：你剛用磚頭砸我！　　被告：怎樣！你他媽進我家幹嘛！　　告訴人：還沒交屋喔，還沒交屋喔。　　被告：他媽我砸小偷！打強盜！　　被告：操你媽！滾！　　告訴人：歐陽先生，請你、請你冷靜，請你冷靜喔！　　被告：你就是給我滾！操你媽機掰！　　故由上開對話觀之，可知被告、告訴人已有相當時間之對話，而被告均持續處於情緒激昂狀態，並陸續對告訴人使用「操你媽機掰」2次、「操你媽」1次之言語。而就本案脈絡觀之，雖被告、告訴人到達本案建物目的在於確認本案建物屋況如前，然由上開對話中，未見被告針對本案建物有表達任何意見或評論，亦未見被告與告訴人因本案建物發生爭執後，是由被告之表意脈絡觀之，已難認為與本案建物有相當之關聯。再者，被告所為本案侮辱言語，依據前揭憲法法庭解釋，固然並非以其為髒話而逕認為無價值、低價值之言論，然而，依據本院前揭說明，被告在為本案侮辱言論時，於表意脈絡上未見係因發生爭執發生過程中之激動情緒之表達，且與告訴人間之對話已有相當時間，並持續對告訴人施以本案侮辱言語，而他人雖未必對於告訴人之名譽評價會因而減損，然告訴人之個人名譽情感、人格尊嚴並無因此必須一味容忍、退讓之必要。故本院認為，被告對於告訴人持續施以本案侮辱言語，亦非屬具有事物脈絡下之個人情緒抒發，相較之下，告訴人之名譽權更應有保護之必要，被告之言論自由權利，應予退讓。 (五)又本案建物為公開場所，現場另有被告之配偶、被告之設計師等人在場，有卷附現場照片可考，堪信被告所為本案侮辱言語係公開為之，亦可認定。基此，被告係公然以本案侮辱言語對告訴人為言語侮辱之行為，可以認定。至被告及其辯護人雖以前詞置辯，然依本院前開說明，被告為本案侮辱言語當時，無從認為僅屬個人情緒抒發，且文字本身所含之貶損意涵雖非必然該當刑法上所稱之侮辱，然本院亦已說明本案被告所為言語應已符合刑法上之侮辱構成要件，而不能單純以貶損之文字觀之，亦不能以情緒控管不佳為由脫免責任，是被告及其辯護人所辯，均屬無據。 (六)綜上所述，被告及其辯護人所辯，均非可採，本案事證明確，被告犯行可堪認定，應予依法論科。二、論罪科刑：　　 (一)核被告所為，係犯刑法第309條第1項公然侮辱罪。 (二)又被告本案言論內有多數侮辱言語行為如上，均係基於同一目的，且係侵害同一法益，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，難以強行分開，在刑法評價上，應視為數個舉動之接續施行，為接續犯而論以一罪。 (三)爰以行為人之責任為基礎，本院審酌被告任意於公眾場合對告訴人表達不雅言語，對告訴人之名譽情感、人格尊嚴均有所侵害，所為實有不該，且被告犯後否認犯行，犯後態度難認良好，兼以被告自陳為碩士畢業之智識程度，已婚有2位未成年子女之家庭狀況、現從事貿易業月收入約新臺幣10萬元之經濟生活狀況（易字卷第75頁），以及本案被告之動機、對告訴人造成之侵害程度、被告先前無前科之素行狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知罰金如易服勞役之折算標準如主文所示。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官郭宣佑偵查起訴，檢察官葉惠燕到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　刑事第十一庭　法　官　林記弘上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪婉菁中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日附錄本案論罪科刑所犯法條：中華民國刑法第309條公然侮辱人者，處拘役或九千元以下罰金。以強暴犯前項之罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

2025-03-12

TPDM-113-易-925-20250312-1

重上

臺灣高等法院

塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第605號上訴人即附帶被上訴人喻世維訴訟代理人呂錦峯律師被上訴人即附帶上訴人劉蘋張寶元共同訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年5月9日臺灣士林地方法院110年度重訴字第458號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於114年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決關於命喻世維給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用裁判，均廢棄。二、上開廢棄部分，劉蘋、張寶元在第一審先位之訴及假執行之聲請均駁回。三、劉蘋、張寶元之附帶上訴駁回。四、劉蘋、張寶元備位之訴及假執行之聲請均駁回。五、第一審、第二審（含附帶上訴）訴訟費用，均由劉蘋、張寶元負擔。　　事實及理由一、被上訴人即附帶上訴人劉蘋、張寶元（下稱劉蘋2人）主張：兩造於民國110年7月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定伊等所有如附表一、二所示之建物（下稱系爭房屋）及土地（下與系爭房屋合稱系爭房地），以新臺幣（下同）1,062萬元出賣上訴人即附帶被上訴人喻世維。伊等業於同年8月24日將系爭房地所有權移轉登記予喻世維，惟其僅給付第1期、第2期及部分尾款至兩造約定之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），尚餘尾款849萬元（下稱系爭尾款）未給付。伊等於同年9月16日以存證信函（下稱9月16日存證信函）限期催告喻世維給付系爭尾款，其屆期未履行，伊遂以同年10月18日律師函（下稱10月18日律師函）通知其解除系爭契約，其於翌日收受。爰先位主張伊等業依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，故依民法第179條規定請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，並依系爭契約第 12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元；備位主張系爭契約未經解除，依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4,534元，及均自11 0年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金；併陳明願供擔保請准宣告假執行。二、喻世維則以：伊於110年8月29日發現系爭房屋1樓外擺設花盆下方有未載明於現況說明書之掏空裂隙（下稱系爭裂隙），遂於同日透過訴外人即房仲張由琇轉知劉蘋2人，嗣兩造就修補系爭裂隙方式未達成共識，劉蘋2人拒絕修補瑕疵，且未依約交付系爭房地，劉蘋2人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，伊自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，劉蘋2人逕以伊遲延給付系爭尾款為由解除系爭契約，自非合法等語，資為抗辯。三、原審就先位之訴為喻世維一部勝、敗訴之判決，即判命喻世維應依序將如附表一、二所示之不動產移轉登記予劉蘋、張寶元，並給付其等各40萬元，駁回劉蘋2人其餘之訴，喻世維就該敗訴部分，提起上訴，備位之訴雖未經原審裁判，亦因隨同先位之訴繫屬本院而生移審之效；劉蘋2人就其敗訴部分，提起附帶上訴。喻世維之上訴聲明：㈠原判決不利喻世維部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉蘋2人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。劉蘋2人之答辯聲明：上訴駁回。劉蘋2人附帶上訴聲明：㈠原判決主文第3項駁回劉蘋2人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，喻世維應再給付劉蘋、張寶元各46萬9,534元。喻世維答辯聲明：附帶上訴駁回。四、兩造於110年7月10日簽訂系爭契約，約定劉蘋2人應將其等所有之系爭房地以總價1,062萬元出賣喻世維，喻世維則應將買賣價金匯入合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之系爭履約專戶；系爭房地業於同年8月24日以買賣為原因移轉登記予喻世維，喻世維亦已撥付第一、二期及部分尾款至系爭履保專戶，尚餘系爭尾款未給付；喻世維於同年月29日發現系爭裂隙，並於同日通知房仲張由琇，由張由琇轉知劉蘋2人；喻世維再於同年9月9日以存證信函（下稱9月9日存證信函）通知劉蘋2人應依兩造及房仲三方於同年月4日達成協議事項即交由新北市結構工程技師公會（下稱新北技師公會）進行房屋結構安全鑑定，劉蘋2人不得逕自施工修補系爭裂隙；惟因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定；嗣劉蘋2人以9月16日存證信函通知喻世維於函到7日內將系爭尾款匯至系爭履保專戶並配合交屋，喻世維於同年月27日收受；喻世維亦於同年月22日以存證信函（下稱9月22日存證信函）通知劉蘋2人應履行9月9日存證信函所提事項後辦理交屋；劉蘋2人則以喻世維未給付系爭尾款為由，以10月18日律師函表示依系爭契約第12條第1項約定向其為解約之通知；喻世維於翌（19）日收受後，於同年11月4日以律師函（下稱11月4日律師函）通知劉蘋2人未履行交屋事宜，且應於函到10日內修補系爭裂隙，復於同年月15日以存證信函（下稱11月15日存證信函）通知劉蘋2人解除系爭契約等事實，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、土地登記謄本、LINE對話紀錄、9月9日存證信函、9月16日存證信函及所附律師函暨收件回執、9月22日存證信函、10月18日律師函暨收件回執、11月4日律師函、11月15日存證信函暨所附律師函可證（見原審卷一第24頁至第36頁、第102頁至第119頁、第147頁至第148頁背面、第136頁背面至第138頁背面、第60頁至第63頁、第65頁、第140頁及背面、第71頁、第73頁至第75頁、第141頁及背面、第142頁至第143頁背面），且為兩造所不爭執（見本院卷一第372頁至第373頁），堪認為真正。五、劉蘋2人先位主張解除系爭契約，依民法第179條規定請求喻世維移轉系爭房地予其等，並依約給付違約金，有無理由? 　㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，倘買受人據此行使同時履行抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50 年度台上字第1550號判決先例、最高法院82年度台上字第29 1號、84年度台上字第169號、86年度台上字第3360號、86年度台上字第2808號、87年度台上字第2325號、88年度台上字第44號、89年度台上字1579號、95年度台上字第1608號、10 5年度台上字第973號、107年度台上字第1496號、109年度台上字第2776號、110年度台上字第594號判決意旨參照）；次按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號、112年度台上字第92 4號判決意旨參照）；出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，債權人除得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利外，並有民法第264條之適用（最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。　㈡經查：　⒈喻世維以另案訴請劉蘋2人返還系爭契約之買賣價金（案列：原法院111年度訴字第521號），經另案法官囑託台北市結構工程工業技師公會（下稱台北技師公會）鑑定系爭裂隙之成因、對系爭房屋結構安全及交易價值之影響等事項，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）載明：「十二、鑑定結果及建議……經現場勘查，系爭房屋1樓外擺設花盆下方及1樓前院室外磁磚地坪現況存在有裂隙，研判其成因係如上十一項所述（十一：……依此研判，系爭房屋自1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下滲流通道……導致地層土壤疏鬆。），系爭房屋由1樓前院前端地坪下方地層，至地下2層後院地層中，存在有一造成土壤流失之地下通道，下雨之雨水即可能沿此通道由1樓前院向下滲流至地下2層後院方向，造成地下地層土壤長期慢性流失，導致地層土壤疏鬆，因而造成系爭裂隙。…… 目前未產生危及結構安全之傾斜情況，研判尚不致影響系爭房屋之結構安全；惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住。 ……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（本院卷二第27頁至第28頁），足見系爭裂隙乃系爭房屋地下地層土壤長期流失，致地層土壤疏鬆所造成，若未經適當方式修繕，日後將影響系爭房屋結構安全。前開鑑定既係台北技師公會之結構技師梁敬順、賴宏嘉偕同兩造至現場會勘（見本院卷二第22頁），復委託大誠工程顧問有限公司（下稱大誠公司）從事透地雷達掃描工作，並敘明探測原理、使用儀器簡介及探測結果（見本院卷二第10 6頁至第107頁）方出具鑑定意見，鑑定方法自有相當依據而無明顯不當之處，復經兩造援引於辯論書狀中（見本院卷二第241頁至第243頁、第258頁至第259頁），自堪採為裁判基礎。則系爭裂隙既係系爭房屋地下土壤疏鬆、流失所致，未經適當方式修繕，亦將影響系爭房屋結構，即無法確保目前及未來居住安全，堪屬房屋買賣之通常交易觀念下，欠缺應有價值、品質及效用之明顯瑕疵。　⒉其次，系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第179頁）。而依劉蘋2人提出系爭契約所附之不動產說明書有關建物瑕疵之注意事項，記載賣方應敘明系爭房屋是否有「滲漏水情形」、「曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及修繕情形」、「樑、柱部分有顯見間隙裂痕」、「房屋鋼筋裸露」等情況（見本院卷一第159頁、第189頁、第201頁），足徵系爭房屋是否存有可能影響建築居住安全之裂隙或損壞情形，為兩造締約時所重視。又依系爭契約所附之標的物現況說明書項次29，關於系爭房地是否有大於0.1公分之間隙裂痕，僅記載地下室牆壁有顯見間隙裂痕（見本院卷一第 225頁），而無告知說明系爭裂隙存在；復參原審勘驗筆錄記載：「系爭房屋1樓前方庭院有鋪設水泥地及種植植物之花圃，靠近花圃處有1坑洞，即為被告（喻世維）指稱的坑洞，以目視所見該洞的土石係往下傾斜，被告（喻世維）當場拿出約2米長的竹竿放入該洞內並拍照」等語（見原審卷二第320頁），並有現場照片可參（見原審卷二第346頁至第 348頁）；佐以系爭鑑定報告參考大誠公司透地雷達掃描探測結果，概估地層土壤疏鬆比率約30%，以此估算地盤灌漿參考數量：［2m（1樓前院之前疏鬆地層長度）×10m（1樓前院疏鬆地層深度）×5m（1樓前院房屋寬度）+4m（地下2層下方疏鬆地層深度）×6m（地下2層下方疏鬆地層長度）×5m（地下室房屋寬度）〕×30%=66m³（見本院卷二第29頁）；復衡以系爭房屋用途為住宅（見本院卷一第224頁），兩造簽約時亦簽立增補契約確認系爭房地位於山坡地範圍（見原審卷一第58頁），系爭房屋為地上2層、地下2層之建築等情，有建物謄本可佐（見原審卷一第50頁），堪認系爭房屋交屋前已存在明顯可見相當深度之系爭裂隙，造成地層土壤疏鬆比率已達30%，此對位處山坡地，且構造為上、下2層樓建築之系爭房屋而言，顯無法確保目前或日後之居住安全，當屬系爭契約第9條第5項所指「其他影響結構安全之瑕疵」，系爭裂隙之存在自不符合兩造約定之本旨。又系爭裂隙乃不符債務本旨之明顯瑕疵，且為劉蘋2人於出賣系爭房屋時未告知喻世維，喻世維於交屋前之110年8月29日方發現（見本院卷一第372頁）。則系爭裂隙縱於契約成立前雖已發生，然出賣人於締約時，過失未告知該瑕疵，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人自仍有不完全給付之債務不履行責任。又喻世維以9月22日存證信函通知劉蘋2人履行三方（即兩造與房仲）約定事項辦理交屋（見原審卷一第140頁）後，劉蘋2人即以10月18日律師函向其為解約之通知（見原審卷一第70頁至第71頁），已為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），堪認劉蘋2人已明確拒絕修補系爭裂隙，並有可歸責事由，喻世維主張劉蘋2人就此應負不完全給付之責，並行使同使履行抗辯權，即屬有據。　⒊再者，依系爭契約第4條第1項、第11條第1項約定，兩造交屋日期訂於110年9月7日以前，且交屋應以現場點交方式為之（見本院卷一第175頁、第179頁），兩造對該清償期之約定及尚未交屋等情均不爭執（見本院卷一第118頁）。則系爭房屋存有系爭裂隙未經修繕之瑕疵，已不符合當事人約定之品質、效用，劉蘋2人復未依約定時期、方式辦理交屋，僅以9月16日存證信函通知喻世維準備交屋一事，非合法提出交屋給付之通知，是喻世維辯稱劉蘋2人有未依約履行交屋義務之債務不履行情事，亦屬有據。　⒋基上各情，系爭房屋於危險移轉前，即存有系爭裂隙之明顯瑕疵，且屬不完全給付，該瑕疵客觀上能修補，劉蘋2人仍逕向喻世維為解約之通知而拒絕修補，依前說明，喻世維自得行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，方符誠信。又系爭契約第4條第1項約明「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」（見本院卷一第175頁），則劉蘋2人所負之交屋債務，與喻世維交付系爭尾款債務間，屬同一雙務契約互負債務，具有給付與對待給付關係，喻世維以劉蘋2人未依約交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，並免除給付遲延責任，亦屬有據。　⒌劉蘋2人雖主張系爭裂隙之修繕費僅需32萬6,041元，佔系爭房屋價值3.07％，且價值減損比例僅為6.16％，瑕疵非屬重要；且伊已表達願意修補系爭裂隙，喻世維不願接受其修復方式，自不得拒付系爭尾款云云。然查，兩造於110年9月9日簽立增補契約，約定由甲方（喻世維）先行代墊新北技師公會鑑定申請費用，雙方協議由系爭履保專戶出款5,000元，喻世維已將5,000元匯至系爭履保專戶，嗣因鑑定費用過高，三方均不願負擔，故未進行鑑定等情，有該增補契約、鑑定申請書可憑（見原審卷一第154頁、第153頁），且為兩造所不爭（見本院卷一第373頁）；復參喻世維提出其向房仲陳述屋主自行前往系爭房地填補系爭裂隙之110年8月31日LI NE對話紀錄、現場照片及兩造於同年9月4日協商時，劉蘋表示：「我這邊是說有一個洞然後我9月1日3天前補好」、「妳聽我講我會跟我先生拿一個去倒，是因為我們一直以為妳說有一個洞，之後我們就去……我先生就說來倒一個石子，後來倒的時候，你媽媽來了……我先生那個時候就有一點嚇到說怎麼真的有一點深度」等語（見原審卷一第149頁、第151頁、原審卷二第22頁、第24頁），可見喻世維辯稱劉蘋2人僅願意依己意自行填補系爭裂隙，而非經鑑測後依適當方式為修補等情，應非無稽。又系爭鑑定報告載明：「……惟因此地層土壤疏鬆，長期存在恐影響系爭房屋之結構安全，建議須採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，如此方可確保目前或未來之安全居住；……為維系爭房屋長期結構安全不致受地層土壤疏鬆影響，建議採適當地盤灌漿予以填實疏鬆處，將地下通道封閉，以使系爭房屋結構修復至安全無虞；有關地盤灌漿工程建議委請專業技師及廠商辦理相關設計或施工事宜，灌漿施工時，並嚴格監測，不得造成系爭房屋、鄰房房屋結構及周邊工程設施之損壞。」等語（見本院卷二第28頁），足見系爭裂隙乃因地層土壤流失、鬆動所致，長期存在將影響系爭房屋結構安全，自應進行鑑測後，委請專業技師修繕，並嚴格監測，方能確保安全無虞。劉蘋2 人未踐行適當方式鑑測後修繕系爭裂隙，逕以10月18日律師函向喻世維為解約之通知，堪認其等確無修補系爭裂隙並依約點交系爭房屋之意，至為明確。又依系爭契約第9條第5項之約定，劉蘋2人本應交付無影響結構安全瑕疵之系爭房屋，系爭裂隙未經適當修繕，不能確保目前或未來之居住安全，日後將影響結構安全，既經認定如前，系爭裂隙即屬兩造締約所重視之重要瑕疵，且系爭契約已約明交屋與尾款應同時履行，該二契約義務自屬相當，劉蘋2人以系爭裂隙所需修繕費用及系爭房屋價值減損比例非鉅，而認系爭裂隙非屬重要瑕疵，喻世維不得行使同時履行抗辯權拒付尾款，即無足取。　㈢基上，喻世維抗辯系爭房屋存有系爭裂隙之重要瑕疵，劉蘋2 人拒絕為適當修補，復未依約交付合於債務本旨之系爭房屋予伊，故行使同時履行抗辯權，拒付系爭尾款，免除給付遲延責任，應屬有據。劉蘋2人以喻世維遲延給付系爭尾款為由，依系爭契約第12條第1項約定，解除系爭契約，再依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予其等，並依系爭契約第12條第2項後段約定，請求喻世維各給付其等違約金86萬9,534元，均屬無據。六、劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款511萬4,534元，及均自110年9 月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1 之違約金，是否有據？　㈠按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參照）。㈡系爭契約第4條第1項、第9條第5項、第12條第1項依序約定：「交屋日期訂於110年9月7日以前，同時付清尾款」、「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即劉蘋2人）應負瑕疵擔保責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」(見本院卷一第175頁、第179頁)。從而，劉蘋2人依約負有交付無系爭裂隙等影響結構安全瑕疵之系爭房屋予喻世維之契約義務，然喻世維於交屋前發現系爭房屋存有系爭裂隙等影響結構安全之重要瑕疵，催告劉蘋2人修補未果，自得依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約。至劉蘋2人雖稱系爭裂隙非重大瑕疵，解除契約顯失公平云云。然喻世維行使系爭契約第12條第1項之約定解除權，本不受民法第3 59條要件之限制，其等主張自無可採。準此，喻世維以11月 4日律師函催告劉蘋2人於10日內修補系爭裂隙並依約辦理交屋未果，復以11月15日存證信函向劉蘋2人為解約之通知，經其等收受（見原審卷一第141頁至第143頁背面），既為兩造所不爭（見本院卷一第373頁），系爭契約即經喻世維行使系爭契約第12條第1項約定之解除權而合法解除，劉蘋2人備位主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付其等尾款及違約金，均屬無據。七、綜上所述，劉蘋2人提起先位之訴主張解除系爭契約，並依民法第179條規定，請求喻世維將系爭房地移轉登記予伊等所有，另依系爭契約第12條第2項後段約定各給付伊等違約金86萬9,534元，為無理由，不應准許。原審就先位之訴判命喻世維應將系爭房地移轉登記予劉蘋2人所有，並給付伊等各40萬元，尚有未合，喻世維指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原審駁回劉蘋2人其餘先位之訴部分，則無不合，劉蘋2人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。又劉蘋2人提起備位之訴，主張依系爭契約第4條、第12條第2項前段約定，請求喻世維各給付伊等尾款511萬4, 534元，及均自110年9月8日起至清償日止，以106萬5,000元本金計算每日千分之1之違約金，亦無理由，應予駁回，其就備位之訴聲請宣告假執行亦失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件喻世維上訴為有理由，劉蘋2人之附帶上訴及備位之訴為無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第十二庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　沈佳宜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官翁儀齡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳　瑜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王韻雅

2025-03-12

TPHV-112-重上-605-20250312-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

給付服務報酬

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第293號上訴人陳韋岑訴訟代理人李翰承律師吳羿璋律師被上訴人永原不動產仲介經紀有限公司法定代理人邱黃詩庭訴訟代理人秦睿昀律師李佳穎律師洪珮珊律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國113 年8月20日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第861號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決除確定部分外廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：兩造於民國112年6月16日簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定由伊代理銷售上訴人所有坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地及其上同段4050建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物（下合稱系爭不動產），委託期間自該日起至同年8月7日止，銷售底價為新臺幣（下同）3,000萬元，服務報酬為實際成交價4%，且上訴人於買方出價已達委託價格時，應於伊通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂買賣契約，如因可歸責於上訴人之事由致無法完成簽約，上訴人應按原約定服務報酬之計算方式給付違約金，嗣並簽訂契約變更附表將委託期間延長至同年 8月31日止。惟伊於同年8月20日覓得買家即訴外人陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，並拍攝陳○明所交付之300萬元支票及簽署之「不動產買賣意願書」傳送予上訴人，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，伊自得請求上訴人支付成交價4%即 120萬元之違約金，為此爰依系爭契約第10條第2項之約定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：伊於112年8月20日應被上訴人邀約而至其門市與意向買家商談時，已不同意以3,000萬元出售系爭不動產，又「底價」為可能可以成交之參考價格，非必須成交之價格，伊未與被上訴人約定買方出價達底價，伊即負有簽訂買賣契約之義務，否則系爭契約第10條第2項應約定如買方出價已達「底價」而非「銷售委託價格」時，伊應簽訂買賣契約，且若確係如此，被上訴人斯時亦無須通知伊到場與意向買家協商買賣相關事宜。其次，若認系爭契約第10條第2項之委託價格為3,000萬元，因系爭契約為定型化契約，該條項又已剝奪伊選擇優於底價交易條件或其他交易對象之自由，變相排除民法第568條第1項規定之適用，與居間契約之立法意旨矛盾，且若被上訴人不論磋商結果是否符合伊之較佳利益，即得以委託條件強令伊選擇接受或給付服務費，致伊無取捨權利，被上訴人即無盡善良管理人義務為磋商之必要，難以達成系爭契約目的，該條項約定已違反消費者保護法（下稱消保法）第12條第2項第2、3款而無效。縱認伊應依系爭契約第10條第2項之約定給付違約金，被上訴人於伊委託銷售期間僅帶看1組客戶供伊議價，價格又未達委託銷售價格3,280萬元，其為系爭不動產買賣所付出之成本、勞力非多，又因伊不同意簽訂買賣契約，省卻協助買賣雙方處理簽約、過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，被上訴人請求之違約金過高等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人給付被上訴人60萬元本息，並為准免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已確定在案）。四、兩造不爭執事項：　㈠兩造於112年6月16日簽訂系爭契約，約定由被上訴人代理銷售上訴人所有系爭不動產，委託期間自112年6月16日起至同年8月7日止，嗣並簽訂契約變更附表，將委託期間延長至同年8月31日止。　㈡系爭契約第10條第2項約定：若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即上訴人）同意授權乙方（即被上訴人）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為暫時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。　㈢系爭契約第2條約定委託銷售價格為3,280萬元，並於第20條特約條款約定：「一般買賣底價3,000萬元正，服務費4%」。　㈣系爭契約第5條約定服務報酬為實際成交價4%。　㈤被上訴人於112年8月20日覓得買家簽訂不動產買賣意願書，願以3,000萬元購買系爭不動產，並交付面額300萬元之支票支付定金，但被上訴人於同日以LINE通訊軟體告知上訴人後，上訴人並未出面簽訂買賣契約書。五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：　　按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消保法第11條第2項定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查：　㈠被上訴人以不動產仲介經紀業為其所營事業，有商工登記公示資料可憑（審訴字卷第29至31頁），則其既以提供房地買賣仲介服務為營業，自為消保法所稱之企業經營者。又上訴人與被上訴人簽訂系爭契約接受房屋買賣仲介服務，目的非在於執行業務或生產使用，顯是以消費為目的而接受服務之消費者，則兩造間就仲介服務所發生之法律關係，自為消費關係，而有消保法之適用。另觀諸系爭契約除少數預留空格及第20條特約條款以手寫填載外，其餘條款均為事前印刷完成，有該契約可稽（審訴字卷第13至18頁），其上載條款顯為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之定型化契約條款，而系爭契約為定型化契約。　㈡被上訴人固主張依系爭契約之總體解釋，系爭契約第10條第2 項所約定之「委託價格」應包含買方出價達底價之情況云云，惟系爭契約第10條第2項為定型化契約條款，且該條款約定買方出價達「委託價格」時，上訴人具有簽立買賣契約之義務，未約明「委託價格」併指第2條之「委託銷售價格」及第20條之「底價」，即難逕認「底價」亦屬第10條第2項所指委託價格，則此疑義依首揭規定，即應為有利於消費者之解釋。又系爭契約第2、10條均為事先印刷完成之條款，僅分別預留空格以供填載金額及上訴人簽名授權代收定金，且通觀系爭契約全文，原印刷內容均未提及「底價」一詞，該詞為兩造於特約條款另以手寫所為約定，有該契約可查，且兩造係於簽約時同時填載委託銷售價格及底價一節，為兩造所不爭執（見本院卷第62、106頁）。則以被上訴人於擬定第10條第2項時，本無從預期簽約時會另特別約定底價，該條項所稱委託價格應係同與該條為預先擬定之第2條所稱委託銷售價格而言，且兩造既有需要於約定委託銷售價格外另約定底價，並於所約定底價後另標示「服務費4%」，足見底價與原所預擬之委託銷售價格意義不同，原適用於委託銷售價格之契約條款在未另行指明之情況下，不當然適用於底價，否則無須在第5條已約明服務報酬為實際成交價4%，復在特約條款約定底價時另予載明以底價售出報酬仍為4%。況依兩者文義及房地交易狀況，委託人當係希望以較高之委託銷售價格售出，不至最後均無法售出時，始會考慮所謂底線之底價，此間之落差，即係受託人當為委任人盡力協商磋合之工作，為其善良管理人義務之範圍，否則豈非有人逕出底價而無須任何磋商即可成交，委任人則無權拒絕且即須為此支付仲介報酬，且又何須於底價外另約定委託銷售價格者，此顯失委任之公允，故就最差條件之底價，非委任人於磋商後同意或其有故為違約情事，應不得認受託人即有代之成交之權利。基此，系爭契約既未載明第10條第2項同適用於買方出價達底價之情況，即不能逕予擴張而為不利於消費者之解釋，是被上訴人上開主張，尚非可採，而上訴人抗辯買方出價僅達底價需徵得其同意方可出售，其無簽訂買賣契約之義務一節，應可採信。　㈢被上訴人雖主張其已覓得陳○明願以3,000萬元購買系爭不動產，上訴人卻拒不簽訂買賣契約，其應得依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金云云。惟如前述，非買方出價達底價之3,000萬元，上訴人即具簽訂買賣契約之義務，被上訴人既未舉證上訴人有何故為違約拒不出面磋商情事，又未得其同意，即不得以上訴人拒不簽立買賣契約為由，依系爭契約第10條第2項約定請求給付違約金，是其上開主張，尚屬無據。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上訴人給付60萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官黃宏欽　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官陳宛榆　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊淑儀以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪以珊

2025-03-12

KSHV-113-上易-293-20250312-1

北簡

臺北簡易庭

返還款項

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度北簡字第2064號原告萬欣灝上列原告提起請求返還款項事件，本院裁定如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按起訴，應以訴狀表明下列各款事項，提出於法院為之：… 二、訴訟標的及其原因事實；三、應受判決事項之聲明，民事訴訟法第244條第1項第2款、第3款定有明文。次按原告之訴有起訴不合程式或不備其他要件之情形者，依其情形可以補正經審判長定期間命其補正而不補正者，應以裁定駁回之；簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，同法第249條第1項第6款、第436條第2項亦分別定有明文。二、民事訴訟乃係當事人間就私法上權利義務之紛爭，請求法院為判決之程序；故民事訴訟必有：㈠特定之當事人；亦即請求判決之人及其相對人（原告、被告），㈡私法上權利義務之紛爭，㈢請求法院為如何內容之判決，以保護其私法上之權利，即一定之明確聲明（應受判決事項之聲明）；訴必具備上述三要素，始為完整，雖有對立之當事人及私法上權利義務之紛爭，而無請求法院為如何判決之內容，即非完整之訴（最高法院109年度台抗字第1303號裁定意旨參照）。民事訴訟採處分權主義，原告應於起訴時，依民事訴訟法第24 4條第1項第2款、第3款規定，表明及特定其作為訴訟上請求之訴訟標的及其原因事實、應受判決事項之聲明（最高法院 110年度台上字第3156號判決意旨參照）。所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言；該法律關係為何，依民事訴訟法第244條第1項第2款規定，須依原告起訴時所表明之原因事實特定之（最高法院110年度台上字第2435號判決意旨參照）。所謂應受判決事項之聲明，乃原告請求法院應為如何判決之聲明，如原告獲勝訴判決，該聲明即成為判決主文，如為給付之請求，則成為將來據以強制執行之依據及範圍，亦即應受判決事項之聲明必須明確一定，此乃起訴必備之程式（最高法院10 8年度台上字第435號判決、臺灣高等法院108年度抗字第671 號、107年度抗字第1431號裁定意旨參照）。闡明言之，原告起訴請求法院為如何內容之判決，乃為應受判決事項之聲明，或稱為起訴之聲明，簡稱為訴之聲明，如原告之訴有理由者，此項聲明即為判決之結論，亦恆為法院判決主文。應受判決事項之聲明，須明確而一定，原則上不得附條件。給付之訴應表明被告應給付之標的物，如被告應給付原告新臺幣（下同）○○○元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；確認之訴應表明所確認之法律關係或其基礎事實，如確認原告與被告間就坐落某處土地之買賣關係不成立；形成之訴應表明所形成之法律上效果，如被告間就坐落某處房屋之贈與行為應予撤銷。三、經查，本件原告於起訴狀載被告「田麗書」或「田麗香」不明，「萬○○」不明，未字體工整記載，手寫字跡潦草，無法辨認，請提出字跡工整之書狀或以打字為之。訴之聲明載，將2023/12/14台新銀行房屋買賣價金餘款等於2025年元月返還原告，應「具體表明金額」，原告其訴之聲明並未具體表明請求金額，尚難確定本件原告起訴請求被告所應給付之內容、範圍，依前揭說明，於法尚有未合。依前揭說明，自有訴訟要件之欠缺而應補正，嗣經本院於民國114年1月16日裁定命其於收受裁定後10日內補正，逾期有未補正者，即駁回其訴。前開裁定業於114年1月22日送達原告，有送達證書在卷可稽。原告逾期迄今仍未補正，有本院收文資料查詢清單、收狀資料查詢清單可參，參諸首揭說明，其起訴顯難認為合法，應予駁回。四、依民事訴訟法第436條第2項、第249條第1項第6款、第95條、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　趙子榮上列正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本庭（臺北市中正區重慶南路1 段126 巷1 號）提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1500 元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳怡安

2025-03-11

TPEV-114-北簡-2064-20250311-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第121號原告蔡宜鈴訴訟代理人路春鴻律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人春明瑋被告戴秀真王顗傑共同訴訟代理人謝佩倫劉振國上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國114年2月13日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張： (一)原告因購屋自住，遂於民國112年4月間委由被告台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)設於湖口地區之湖口直營店為原告居間仲介適合的房屋，而湖口直營店則委由其經紀人即被告戴秀真與營業員即被告王顓傑為原告居間服務，嗣被告台灣房屋公司設於竹北地區的台大直營店適有受託銷售之新竹縣○○鎮○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），被告王顓傑遂向原告仲介系爭房屋，經斡旋後，買賣雙方遂於11 2年5月4日簽約，由原告以新臺幣(下同)1,680萬元向汪育琳購買系爭房屋，至112年5月16日已給付400萬元價金，並支付被告台灣房屋公司仲介報酬33萬6,000元。 (二)惟查，原告於給付第二期款後，因擬規劃系爭房屋室內格局，經徵得屋主同意後，遂於112年5月20日至系爭房屋查看屋況，詎於掀開1、2、3樓之天花板後，竟驚見每層樓板不僅滿佈壁癌，且因嚴重滲漏水而長滿青苔，鋼筋更因外露而鏽蝕，原告隨即將上開駭人屋況上傳予被告王顓傑，請其洽詢賣方處理，而賣方卻堅持已見，謂已將屋況告知予被告台灣房屋公司台大直營店，並要求原告繼續給付款項履約，否則將沒收已付價金，是原告一方面面臨賣方主張違約賠償，另一方面又需花費至少百餘萬元之修繕費用，進退二難，最終只能接受賣方所提賠償80萬元之解約方案，用以減少損害。 (三)查被告台灣房屋公司同時接受系爭房屋買賣雙方之委託，自應善盡其經紀業仲介之義務，被告戴秀真、王顓傑疏未提供充分資訊予原告，且未充分告知系爭房屋之瑕疵或協助原告為必要之檢查，造成原告誤以為系爭房屋僅有買賣契約書特約事項所註記之二、三樓廁所滲漏水，而以1,680萬元購買全屋滲漏水之系爭房屋，是原告自得依民法第184條第2項侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶賠償80萬元。 (四)被告台灣房屋公司違反居間仲介之調查及告知義務，致原告誤以為系爭房屋僅二、三樓廁所存在滲漏水且已修復，而與汪育琳訂約向其買受系爭房屋，被告此等有利於汪育琳之行為，依民法第571條之規定，即不得向原告請領仲介之報酬，惟原告已給付被告台灣房屋公司仲介費33萬6,000元，則被告台灣房屋公司受領該金額，相對於原告而言，即屬不當得利，原告自得請求被告台灣房屋公司如數返還等語。並聲明： 1、被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。 2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告於112年8月3日親至新竹縣政府提出消費爭議申訴，被告台灣房屋公司為相對人，原告所提之消費爭議申訴協調內容除質疑被告就買賣標的是否已盡瑕疵調查及告知義務外，亦包含被告之服務報酬。為此，兩造於112年8月25日及112 年9月1日二度至新竹縣政府消保官辦公室進行申訴協調，惟協調過程，經被告向新竹縣消保官提示完整產權調查文件並說明案件細節後，原告即不再爭執被告是否應返還服務報酬及是否已盡不動產經紀業相關義務，並將協調重心全數轉移至買賣雙方是否得解約及解約相關條件。 (二)因賣方認為買賣標的瑕疵並非重大，且其已修繕完成，故堅持按不動產買賣契約書第8條第2項追究原告違約責任、沒收已給付之第一、二期款(合計400萬元)。惟不忍見買賣雙方為此事僵持不下、影響生活，經被告與新竹縣消保官不懈奔走，買賣雙方終談妥賠償金降至80萬元整，112年9月1日兩造及賣方於新竹縣政府消保官辦公室協商成立。為感念被告之努力，原告當場同意不再向被告請求返還服務報酬或主張被告未盡不動產經紀業相關義務，是以新竹縣政府調查記錄書協調結果記錄內容僅重點紀錄解除契約相關細節。 (三)退萬步言,縱原告不願承認兩造於112年9月1日已達成和解共識，被告就本事件已盡據實調查並告知原告之義務，並依「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定善盡不動產經紀業調查標的物之職責,並將調查結果據實報告原告。汪育琳於111年12月28日與被告台灣房屋公司簽訂系爭房屋之不動產一般委託銷售契約書，被告於簽訂委託銷售契約書時即詢問系爭房屋之使用現況等相關資訊，經經紀人員調查告一段落後，即以成屋產權說明書、標的物現況說明書等文件作成不動產說明書。且按「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定，調取地政相關文件並確認標的現況後作成不動產說明書。被告於製作不動產說明書前，依職責向賣方確認屋況，賣方表示購入系爭房屋原為自住，修繕及裝潢皆係以自住使用為基準施工，施工過程工班發現二、三樓廁所有滲漏水情況，並已修繕完畢。後因故須委託出售，縱系爭房屋已全棟整修，惟屋齡甚高，雖已未見滲漏水情事，為求謹慎，賣方仍於標的現況說明書勾選有滲漏水情形，並註明不修理以現況交屋。被告王顗傑於原告第一次看屋時即已明確告知屋況，且原告於簽立買賣契約書前一日亦曾向被告王顗傑確認相關事宜，經被告王顗傑再次詳實解說後，原告親自查閱不動產說明書並於封面簽章。再者，被告於製作不動產說明書前即至系爭房屋調查屋況，屋內天花板多為木質裝潢，如有滲漏水情事會有明顯水痕，當時無目視可察覺之滲漏水處。委託銷售期間(111年12月至112年4月間)正值臺灣枯水期，是以縱被告曾帶多組客戶看屋，皆未發現有任何滲漏水情事。且簽立買賣契約後，被告王顗傑於112年5月7日陪同原告再次前往看屋，惟當日未發現系爭房屋滲漏水問題。然而，新竹、桃園地區於112年5月19日遭暴雨襲擊，經原告於112 年5月20日前往察看屋況後，被告方接獲其通知系爭房屋滲漏水情事。按原告檢附之通訊軟體對話照片，滲漏水瑕疵位置皆為裝潢內部，且原告曾表示賣方將瑕疵「用裝潢蓋掉」、「剛好下超大大雨才發現」云云，意即若非遭遇暴雨襲擊，被告無法以肉眼輕易探查瑕疵。據此，被告已善盡不動產經紀業調查標的物之職責。 (四)原告所主張瑕疵既於交易當時無法從外觀目視可見，被告就系爭房屋之現況已盡調查義務且據實以告，亦難責成被告要求賣方拆除裝潢供其檢視買賣房屋內部之現況，實難謂被告執行業務過程有何過失，原告損害不應歸責於被告。再者，原告稱系爭房屋瑕疵甚多，故與賣方解除契約。然而，當時原告與賣方買賣系爭房屋時，原告已知悉屋齡甚高且可能有滲水之情事，仍同意承購。縱系爭房屋有物之瑕疵，依民法第359條但書：「但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」，系爭房屋瑕疵情況非屬重大瑕疵，依法無須解除契約。另原告於知悉瑕疵後，於112年5月29日起曾多次向被告王顗傑表示賣方應於系爭房屋點交日(即112年 7月15日)前修繕瑕疵，否將須保留部分買賣價金於履約保證專戶中，待賣方修繕完畢後方得撥款。縱賣方於不動產說明書註記不修理以現況交屋，於被告多次居間協調、說明後，賣方同意依法負擔瑕疵擔保責任，並於112年5月至6月間數次派員修復瑕疵，被告亦即時轉告修繕狀況予原告，至此應難謂原告係面臨高額修繕費用，而必須解除契約。賣方原堅持原告應繼續履行買賣義務，否則須依買賣契約書負擔違約責任，然而原告於協商過程多次出現情緒化反應，不願再與其有所接觸，迫於無奈達成解約合意。解除契約及賠償金相關事宜皆由原告與賣方雙方合意訂定之，被告絕無代為決定之權利，既為原告自願為之，原告何以要求被告須負連帶賠償責任？綜上所述，兩造早於112年9月1日已就本事件達成和解、不再爭執，且被告確實已善盡合理之據實報告、調查之義務，原告之損害與被告並無因果關係，不可歸責於被告。是以，原告之主張均無理說明等語置辯。答辯聲明： 1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 3、訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：　　原告主張其於112年5月4日經被告台灣房屋公司居間仲介，買受汪育琳所有系爭房屋，原告已支付被告台灣房屋公司33 萬6,000元之仲介服務費，而被告戴秀真、王顓傑為系爭房屋買賣之經紀人與營業員，負責系爭房屋買賣雙方之仲介事宜，為被告所不爭執，並有系爭房屋買賣契約書、匯款申請書在卷可憑，可認屬實。惟原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告未盡調查及注意義務等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、民法第57 1條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院 82年度台上字第1723號判決意旨參照），是原告就其前開主張自應負舉證責任。 (二)次按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條分別定有明文。復按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條第2項規定甚詳。前開法律僅課予不動產經紀業者應告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵，協助買受人對不動產進行必要之檢查，並向買受人解說，並公平提供雙方交易價格、契約內容規範、不動產之必要資訊。 (三)經查，依據原告與汪育琳所簽立不動產買賣契約書，其特約事項中記載「一、本買賣標的二、三樓部分電線已更新。二、現況二、三樓廁所滲漏水部分保固半年」，而本件不動產說明書中之標的現況說明書中，於「是否有滲漏水」欄位，亦勾選「是」、「不修理以現況交屋」，此有本件不動產買賣契約書及現況說明書影本在卷可稽(見本院卷第23頁、第1 65頁)，可知系爭標的之現況內容，已由賣方於上開文件內告知；原告雖主張被告於簽約時並未提示現況說明書予原告閱覽，僅讓原告在不動產說明書之封面與騎縫處按捺手印，為被告所否認，經本院於言詞辯論時檢視被告所提出之不動產說明書正本，確於首頁有原告簽名及用印，騎縫章有原告手印，經核與卷內影本相符(見本院卷第287頁)，且此不動產說明書需檢附於系爭買賣契約後，並由買賣雙方攜回審閱，此節原告亦未予以爭執，是原告主張被告並未逐一解說契約內容，並未提出證據足以佐證其說，且原告本身既有相當時間審視買賣契約及附屬之不動產說明書等文件，實無從認被告有何惡意隱瞞之情事。 (四)次查，本件原告主張系爭房屋全屋漏水之位置，雖與上開買賣契約特約事項所標示之處未盡相符，惟原告於本院言詞辯論時證稱：(法官：本件買賣契約簽訂前被告有無帶看？)簽約前看了1次，是被告王顗傑帶我看的。(法官：是否為被告主張112年4月28日下午1時左右？)是。(法官：當時是否有每間房間都有看？)都有看，但只有看一下裝潢就走了。(法官：當時系爭房屋為空屋？)只有看到裝潢，其他東西都已經搬走。(法官：當時有無仔細看房屋有無漏水？)我是第一次買房，就只有看到裝潢漂漂亮亮。(法官：妳有無敲敲牆壁或近看牆壁有無漏水、壁癌或裂痕？)都沒有。(法官：當時妳看到的屋況為何？)就漂漂亮亮的、有崁燈。(法官：11 2年4月28日當天傍晚妳是否有和妳先生再去看一次？)那不能算兩次，是當天下午1點時看的時候因為我先生有工作，只有我1個人去看，後來我先生問我在哪，我告知他我在看房子，所以他有過來，我先生看得比我更快，我先生來的時候大約快5點。(法官：妳稱在簽約後112年5月20日發現原證五瑕疵，是在何處發現？)當天我請被告王顗傑陪我去系爭房屋，我發現天花板的崁燈旁有一灘比手掌大的水痕，因為原屋主有留梯子，我請被告王顗傑爬梯子上去將崁燈轉下從崁燈洞口往上查看，就發現有約手掌大小的漏水，而且正在滴水，旁邊都是青苔和壁癌。(法官：這樣的情形是在幾樓？)時間那麼久了我忘記了。我只記得後來陸續請專業師傅去看，整間房屋包含牆角都有漏水及破管。(法官：原證五照片有幾張是在頂樓陽台鋼筋外露部分，此部分在112年4月 28日看屋時沒有發現？)有發現，但我第1次看房也不懂，仲介也沒有解說等語(見本院卷第385-387頁)。從原告上述證稱內容可知，被告台灣房屋公司於原告簽訂系爭買賣契約前，有指派被告王顗傑偕同原告參觀系爭房屋，適時原告(包含其配偶)與被告王顗傑皆未發現系爭房屋有滲漏水之瑕疵，直至簽約後原告再與被告王顗傑至系爭房屋查看時，始透過拆卸崁燈之方式發現漏水一事，則上開滲漏水並非一望即知之瑕疵，需經由人工攀爬階梯至天花板裝潢處卸下崁燈，才能透過崁燈裝設之洞口往內部天花板窺探，瑕疵始能顯現。則被告僅屬不動產經紀業者，當無此建築專業知識得以察覺上開隱性瑕疵，其執行居間業務亦無透過拆卸等破壞、侵入式方法檢查委賣標的之權利，難認此部分瑕疵屬不動產經紀業管理條例第24-2條、第23條所規定之不動產告知瑕疵範圍。是故原告主張被告違反保護他人法律，主張依侵權行為之規定請求被告賠償其損失部分，難認有法律上依據。 (五)再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條定有明文。居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院46年台上字第1646號判例可資參照。經查，原告於112年8月3日向新竹縣政府申請消費爭議申訴，其對象為「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，其爭議事項中存在商品或服務之爭議填載「服務品質」，附件則記載「台灣房屋仲介公司現況說明書都沒逐條解說(也不承認)，還說有(錄影檔)也不拿出來，只嘴巴說，還推給代書有講，代書只說付款事宜)仲介應該是要跟消費者說明現況房屋的逐條解說怎麼是推給代書呢?(現況房屋跟契約完全不符，只有告知2、3 樓廁所有漏水賣方、買方雙方再合約書上簽了名子)還一直說照契約走)(沒坦白老實告知實情我如果知道是不會買的)( 被我買方發現1-3樓有漏水、壁癌，頂樓鋼筋外露、3樓天花板上有一個大洞用裝潢掩蓋真相)(被我發現仲介推給賣方，仲介說他不知道，他是專業人士耶怎麼一句話不知道就帶過我相信台灣房屋仲介公司)(如果我沒發現不就被騙了)(不買說要付違約金騙我一直付款)(契約書寫漏水不修繕，(現況交屋)我都沒簽名沒逐條解說，如果我有看到應該是要我簽名子代表我同意。(現又要修繕給我，契約又寫不修繕，從頭對不到尾)(騙我生平第一次買房，不懂再笨我也不可能買漏水不修繕的房子)賣方說2、3樓沒有注意到，一樓不知情，還說要自住，那為何2、3樓隔間都沒預留220的電，天花板上有可能這樣@一切都是仲介賣方串通好的一起騙我@知道我不懂第一次買房用騙的@請檢舉單位協助我」以作為申訴內容(見本院卷第293-300頁)。是新竹縣政府依據上開申訴內容發文通知「台灣房屋仲介股份有限公司(湖口直營店)」、「台灣房屋總公司」、「賣方汪育琳」，並於113年8月25 日及同年9月1日舉行申訴案件調查，最終於同年9月1日達成協議，由原告賠償汪育琳80萬元，雙方同意解除契約，此有新竹縣政府113年5月9日府消保字第1135610576號函檢附本案消費申訴案件資料在卷可稽(見本院卷第291-328頁)。揆諸上開法條及判例之意旨，買賣契約成立後，買賣雙方合意解除買賣契約，於被告已收取之居間報酬應不受影響，原告請求返還其已給付予被告台灣房屋公司之仲介費用33萬6,00 0元，尚難認有理由。 (六)且由上開申訴資料可知，原告向新竹縣政府申訴之對象本即包含被告台灣仲介公司，所檢附之內容亦以「未盡說明現況說明書」、「仲介是專業人士卻推給賣方」、「仲介與賣方串通」等為申訴理由，是新竹縣政府亦以被告台灣仲介公司作為發函要求說明及調解之對象，而113年9月1日之消費申訴案件調查程序亦以原告為申訴人、被告台灣房屋公司為相對人，達成協調結果之合意，此有新竹縣政府消費申訴案件調查記錄書在卷可稽，可見原告於上開申訴案件中本係對被告之服務內容有所不滿及主張，最終達成原告給付汪育琳80 萬元以解除系爭買賣契約之合意，兩造及汪育琳既皆已參與上開協調，應認兩造與汪育琳三方皆已就本件買賣契約及兩造間之居間契約爭議達成和解，原告給付汪育琳80萬元既係基於自由意志所成立之和解契約，與被告之居間行為已無相當因果關係，自難請求被告賠償此部分損害；至兩造間之居間服務費33萬6,000元部分，被告本無返還義務，已如上述，更因雙方已成立和解契約，原有之債權債務關係已為和解契約所取代，自亦無再行主張之權利。四、綜上，原告依民法侵權行為及居間契約之法律規定，請求被告台灣房屋公司應給付原告113萬6,000元，並應與被告戴秀真及王顓傑連帶給付其中80萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑

2025-03-11

SCDV-113-訴-121-20250311-1