遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度簡上字第2號
上 訴 人 陳志豪
被上訴人 蔡振南
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,上訴人對於民國112年11月1
5日本院嘉義簡易庭112年度嘉簡字第561號第一審判決提起上訴
,本院於113年10月16日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
原判決主文第一項應更正為「被告應將坐落嘉義市○○段000○000○
000○000○000地號土地上如附圖所示編號A部分面積3.77平方公尺
、B部分面積4.55平方公尺、C部分面積11.93平方公尺、D部分面
積8.92平方公尺、E部分面積1.15平方公尺之房屋騰空遷讓返還
原告」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者
,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。前
開規定,依同法第436條之1第3項、第463條規定,於簡易訴
訟之第二審程序準用之。查被上訴人於民國113年9月10日就
其起訴訴之聲明第1項所為之更正(見本院卷第159頁),核
屬更正其法律上之陳述,依前揭規定,並無不合,應予准許
。
貳、實體方面
一、被上訴人主張:
㈠上訴人前於民國109年12月5日向被上訴人承租坐落嘉義市○○
段000○000○000○000○000地號土地上如嘉義市地政事務所113
年8月7日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A部分面積3
.77平方公尺、B部分面積4.55平方公尺、C部分面積11.93平
方公尺、D部分面積8.92平方公尺、E部分面積1.15平方公尺
之房屋(下稱系爭房屋),約定每月租金新臺幣(下同)15
,000元,租期自110年1月1日起至116年12月30日止,水電瓦
斯及管理等費用由上訴人自己負擔,並簽訂房屋租賃契約書
(下稱甲租約),簽訂甲租約後,兩造復協議每月租金調整
為12,000元。然上訴人迄至112年6月僅實繳租金共193,000
元,扣除押租金24,000元後,尚積欠租金143,000元。經被
上訴人催告後上訴人仍不支付,被上訴人已於112年11月1日
原審開庭時向上訴人表示終止甲租約,然上訴人目前尚未搬
離系爭房屋,且仍繼續使用中,致被上訴人每月受有相當租
金之損害。爰依民法第767條第1項規定、租賃契約及不當得
利之法律關係,請求上訴人遷讓返還房屋、給付積欠租金,
及於遷讓返還系爭房屋前,按月給付相當於租金之不當得利
。
㈡被上訴人於簽約時就有告知上訴人系爭房屋不能辦理營利事
業登記,當時上訴人稱沒有意見,且表示只是要設聯絡處,
做為接待客人使用。上訴人於原審提出之房屋租賃契約書(
下稱乙租約),乃因上訴人於112年4月稱要辦理營利事業登
記證,被上訴人僅在乙租約上填寫自己及其他人之姓名,其
餘內容都是上訴人自己寫的,然並非要和上訴人簽立合約。
另系爭房屋本來係被上訴人母親在使用,母親過世後其他共
有人委由被上訴人處理,沒有寫委託書,係因檢察官表示要
補委託書,被上訴人才提出授權書。
二、上訴人則以:系爭房屋為被上訴人與其他共有人所共有,甲
租約僅有被上訴人之簽名,並無法律效力,本件真正之契約
書應係上訴人於原審提出之乙租約,且經全部所有權人蓋章
,本件訴訟僅被上訴人1人對上訴人提告,當事人不適格,
上訴人不服。其次,兩造於109年12月5日簽訂甲、乙租約是
事實,為何被上訴人稱乙租約於112年4月才簽訂,被上訴人
顯在誤導法院、混淆視聽。又被上訴人於偵查中提出之授權
書係112年8月才簽立,顯係誤導檢察官。次之,上訴人並沒
有不爭執每月租金15,000元一事,應係筆錄記載錯誤,實際
租金為乙租約所載之每月租金10,000元。再者,上訴人承租
系爭房屋係想要辦理營利事業登記證,但因系爭房屋無法申
請營利事業登記,上訴人無法做生意,所以上訴人認為被上
訴人從簽約時就預謀要詐騙上訴人。
三、被上訴人於原審起訴請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還
被上訴人,應給付被上訴人143,000元,並自112年7月1日起
至遷讓系爭房屋之日止,按月給付被上訴人12,000元。原審
判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人,應給付被
上訴人135,000元,並自112年11月2日起至返還系爭房屋之
日止,按月給付被上訴人12,000元,被上訴人其餘之訴駁回
,暨就被上訴人勝訴部分宣告假執行。上訴人不服提起上訴
,聲明請求原判決不利於上訴人部分廢棄,上開廢棄部分被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回,第一、二審訴
訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明:上訴人之
上訴駁回,上訴費用由上訴人負擔。至被上訴人敗訴部分,
未據被上訴人提起上訴。依上,本院審理範圍應以上訴人原
審敗訴部分為限,先予敘明。
四、本院得心證之理由:
㈠兩造間簽立之甲租約為有效成立,且租賃標的物即系爭房屋
為如附圖所示編號A、B、C、D、E之房屋:
⒈被上訴人主張:兩造在109年12月5日簽立甲租約,租約記
載租賃標的物為嘉義市○○路000號(原載全部,但塗掉全
部)、租賃期間為自110年1月1日起到116年12月30日止、
租金每月15,000元、押租金24,000元之事實,業據提出甲
租約為證(見原審卷第8至11頁),上訴人亦未爭執其簽名
之真正,堪信被上訴人主張兩造有簽立甲租約為真正。
⒉被上訴人主張:甲租約之租賃房屋門牌號碼雖為嘉義市○○
路000號,但非門牌號碼嘉義市○○路000號全部,僅為如附
圖所示編號A、B、C、D、E之房屋,該房屋貼有「阿里山
好禮名品館」招牌,故「全部」等字塗掉等語,上訴人抗
辯:系爭甲租約之租賃房屋為門牌號碼嘉義市○○路000號
全部云云。經查,兩造簽立甲租約後,被上訴人交付給上
訴人使用之房屋為如附圖所示編號A、B、C、D、E之房屋
,該房屋貼有「阿里山好禮名品館」招牌之事實,業據上
訴人提出照片3張為證(見本院卷第79至83頁),且為上
訴人所承認,並經本院勘驗現場查明屬實,有勘驗筆錄附
卷可稽(見本院卷第111至113頁),復經囑託嘉義市地政
事務所測製複丈成果圖(即本判決附圖)在卷足憑(見本
院卷第125至127頁)。又本院勘驗現場時,門牌號碼嘉義
市○區○○路000號房屋為第3人經營之「一茶工房」,被上
訴人稱「阿里山好禮名品館」之門牌亦為嘉義市○區○○路0
00號。「一茶工房」於履勘時鐵門拉下、並未營業,「阿
里山好禮名品館」則由上訴人營業中,上訴人稱「阿里山
好禮名品館」之招牌是以前留下的,現在換為逍遙遊,現
場並販售助聽器、義肢、葫蘆、香茅油、樟腦油、茶葉等
物品,該建物內尚有一小門可以進入內部之小空間等情,
有勘驗筆錄附卷可稽(見本院卷第111頁)。準此,貼有
「一茶工房」招牌房屋及毗鄰貼有「阿里山好禮名品館」
招牌房屋,渠等之門牌號碼均為嘉義市○區○○路000號,而
貼有「一茶工房」招牌房屋係第3人經營販售茶飲,貼有
「阿里山好禮名品館」招牌之房屋係上訴人經營販售助聽
器、義肢、葫蘆、香茅油、樟腦油、茶葉等物品,且上訴
人承租使用貼有「阿里山好禮名品館」招牌之房屋時,毗
鄰之貼有「一茶工房」招牌房屋早已由第3人經營販售茶
飲。若上訴人向被上訴人承租之範圍為門牌號碼嘉義市○○
路000號全部,上訴人理應使用貼有「一茶工房」招牌房
屋及毗鄰貼有「阿里山好禮名品館」招牌房屋,豈會僅使
用貼有「阿里山好禮名品館」招牌房屋而不向被上訴人提
出異議?此有違常情,是應認上訴人向被上訴人承租之範
圍僅為如附圖所示編號A、B、C、D、E之房屋即門牌號碼
嘉義市○○路000號其中貼有「阿里山好禮名品館」招牌房
屋,而不包括門牌號碼嘉義市○○路000號其中貼有「一茶
工房」招牌房屋,則被上訴上開主張為真正,上訴人抗辯
:甲租約之租賃房屋為門牌號碼嘉義市○○路000號全部云
云,並無可採。
⒊被上訴人主張:兩造簽立甲租約後,又協議每月租金調整為12,000元等語,業據提出上訴人實繳租金一覽表為證(見原審卷第16頁),上訴人也沒有爭執繳納租金的數額(見原審卷第42、49頁)。從上訴人簽約後,110年1月1日係繳納24,000元作為押租金,上訴人亦自承只有繳兩個月押租金等語(見原審卷第42頁),參酌從110年1月1日起到110年11月7日止,上訴人都是按月繳納12,000元等情,則被上訴人主張兩造簽立甲租約後,協議每月租金為12,000元,應可採信。
⒋按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契
約即為成立,民法第153條第1項有明文規定。又稱租賃者
,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付
租金之契約,復為民法第421條第1項所明定。而租賃乃特
定當事人間所締之契約,出租人並不以所有人為限,倘當
事人間就租賃物及租金意思表示一致,其契約即為成立,
縱非由所有人出租,仍不影響當事人間契約之效力,出租
人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並
非無效,僅不得以之對抗所有人,故出租人對其物有無所
有權或其他權利,全非租賃之成立要件,有關租賃上權利
之行使,概由締結契約之名義人行之(最高法院39年台上
字第1567號、49年台上字第2021號、84年度台上字第2160
號、85年度台上字第1216號、91年度台上字第1537號判決
要旨參照)。兩造在109年12月5日簽訂甲租約,約定被上
訴人提供系爭房屋予上訴人使用,兩造後來並協議租金每
月12,000元,已如前述,兩造就租賃標的物及租金數額互
相表示意思一致,而被上訴人確已提供系爭房屋由上訴人
使用,依照上開說明,甲租約已有效成立。且證人即系爭
房屋共有人蔡承佑在原審審理時證稱:我們都是委託被上
訴人處理出租及簽約事宜,將本件房屋交給被上訴人管理
,因為其他共有人住外縣市,被上訴人住嘉義市比較方便
,我們都全權委託被上訴人處理等語(見原審卷第110至11
1頁),自不因其他共有人未於甲租約上簽名,而影響甲租
約之成立及效力。上訴人抗辯:系爭房屋為被上訴人與其
他人共有,甲租約僅被上訴人簽名,不生效力,本件訴訟
僅被上訴人1人對上訴人提告,當事人不適格云云,自不
可採。再者,系爭房屋占用嘉義市○○段000○000○000○000○
000地號等5筆土地,縱令部分基地非屬被上訴人所有,然
租賃房屋乃特定當事人間所締之契約,出租人並不以有基
地所有權為必要,自不因系爭房屋部分基地非屬被上訴人
所有,而影響甲租約之成立及效力,上訴人抗辯:系爭房
屋部分基地非屬被上訴人所有,甲租約不合法云云,亦不
可採。
⒌上訴人抗辯:兩造在109年12月5日有另外簽立乙租約,上
面記載租金為每個月1萬元云云,並提出乙租約為證(見原
審卷第53至59頁),然為被上訴人所否認,主張:乙租約
是112年4月為了配合上訴人申請營業登記才簽立的等語。
經查:
⑴甲租約記載出租人為被上訴人,承租人為上訴人,立契
約人甲方只有被上訴人簽名蓋章;至於乙租約記載出租
人為被上訴人,承租人為上訴人及逍遙遊汽車商行,立
契約人甲方有被上訴人、訴外人蔡振義、蔡振茂、蔡信
宏、蔡承佑簽名蓋章。又上訴人是在112年5月3日向嘉
義市政府申請「逍遙遊汽車商行」商業登記,有嘉義市
政府商業登記申請書、嘉義市政府規費收入收據聯附卷
可稽(見原審卷第61、173頁),上訴人亦自承是到112年
才去辦理商業登記等語(見原審卷第113頁)。
⑵門牌號碼嘉義市○○路000號房屋納稅義務人除被上訴人外
,尚有訴外人蔡昇達、蔡振茂、蔡信宏、蔡承佑、蔡佳
蓉,有嘉義市政府財政稅務局112年7月5日嘉市財房字
第1127512062號函暨所附房屋稅113年課稅明細表在卷
足憑(見原審卷第31至34頁)。
⑶倘如上訴人所述,甲、乙租約是在109年12月5日同時簽
立,且當時要辦理商業登記之用,甲租約是被上訴人要
拿給其他人觀看才書立云云(見原審卷第113頁),則甲
、乙租約的承租人、立契約人甲方應該都會記載相同,
僅有租金差別,根本不需刻意區別,在甲租約記載承租
人為上訴人,立契約人甲方只有被上訴人簽名蓋章;乙
租約則記載承租人為上訴人及逍遙遊汽車商行,立契約
人甲方有被上訴人、訴外人蔡振義、蔡振茂、蔡信宏、
蔡承佑簽名蓋章。
⑷反而,從門牌號碼嘉義市○○路000號房屋非被上訴人單獨
所有,及上訴人是在112年間申請商業登記等情觀之,
在商業登記所在地之建物為數人所共有,為了避免建物
所有權人於未知之情況下,遭他人登記為商業使用,才
有另行出具房屋所有權人同意書或租賃契約供主管機關
審核商業申請設立登記之必要。所以,被上訴人主張只
是為了配合上訴人辦理商業登記,才在112年書立乙租
約,並無以此作為租約內容的意思,與卷內事證較為相
符,而為可採。
⑸此外,倘兩造在109年12月5日同時簽立乙租約,且租金
是約定每月1萬元,則上訴人繳納的押租金應為2萬元,
每月也應繳納1萬元租金。然依上開上訴人繳納租金的
情形,也與上訴人所述情節不符,上訴人此部分所辯,
並無可採。
⑹上訴人雖再抗辯:是因為被上訴人要求要繳納3個月押租
金,所以才會每個月多繳2,000元作為第三個月的押租
金等語,但是上訴人已繳納24,000元的押租金,則依上
訴人所述,每月租金為1萬元的話,僅需再補繳納6,000
元作為第三個月的押租金即可,但上訴人陸續從110年1
月1日起到110年11月7日止,都是按月繳納12,000元,
已如上述,上訴人此部分抗辯,亦難採信。
㈡被上訴人請求上訴人返還房屋部分:
⒈按承租人應依約定日期支付租金。承租人租金支付有遲延
者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租
人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房
屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項
之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並
應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。民法第439條
前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人於
租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生產力者,並
應保持其生產狀態,返還出租人,復為民法第455條所明
定。
⒉上訴人自110年1月1日至112年6月,僅繳納租金193,000元
,尚欠租金167,000元(應繳租金360,000元-已繳租金193
,000元),扣除押租金24,000元後,仍積欠143,000元等情
,有卷附上訴人實繳租金一覽表可證(見原審卷第16頁)
。上訴人經被上訴人催告仍未給付,有郵局存證信函附卷
可稽(見原審卷第14至15頁、第43頁),且被上訴人起訴
請求上訴人給付積欠之租金,上訴人仍未給付,而被上訴
人於112年11月1日原審開庭時當庭向上訴人為終止租約的
意思表示(見原審卷第160頁),可認定甲租約已經在112
年11月1日經合法終止。甲租約既經合法終止,則被上訴
人依民法第455條規定請求被上訴人返還系爭房屋(即如
附圖所示編號A、B、C、D、E之房屋),為有理由,應予
准許。
㈢被上訴人請求上訴人給付積欠租金部分:
上訴人自110年1月1日至112年6月,扣除押租金24,000元後
,未繳納租金143,000元,已如上述。兩造不爭執上訴人在1
12年6月及7月各繳納4,000元(見原審卷第160、161頁),經
扣除後,被上訴人可以請求上訴人給付積欠至112年6月此段
期間的租金共計135,000元。
㈣被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第179條前段有明文。而無權占有他人房屋,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。則無權占有他人房屋,加害人應該返還的不當得利的範圍,就是相當於租金的利益。
⒉甲租約已經在112年11月1日終止,因此,上訴人從112年11
月2日起就沒有占有系爭房屋的權利,屬於無權占有,被
上訴人請求上訴人自112年11月2日起至上訴人遷讓系爭房
屋給被上訴人時,按月以甲租約約定的租金12,000元計算
不當得利,為有理由,應該准許。
五、綜上所述,被上訴人依照租賃契約及不當得利之法律關係,
請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋給原告,及請求給付積
欠之租金135,000元,並自112年11月2日起至遷讓返還系爭
房屋之日止,按月給付被上訴人12,000元,為有理由,應予
准許(被上訴人於原審敗訴部分,未據上訴,非本院審理範
圍)。原審為上訴人敗訴之判決,並依職權宣告假執行,經
核並無違誤,上訴人提起上訴,指摘原判決不當,求予廢棄
改判,為無理由,應駁回其上訴。又上訴人承租而應遷讓返
還之系爭房屋為如附圖所示編號A、B、C、D、E之房屋,其
門牌號碼為嘉義市垂楊路563,因毗鄰系爭房屋貼有「一茶
工房」招牌之房屋其門牌號碼亦為嘉義市○○路000號,並非
上訴人承租應遷讓返還之範圍,為臻明確,原判決主文第1
項「被告應將門牌號碼嘉義市○○路000號房屋騰空遷讓返還
原告。」,應更正為「被告應將坐落嘉義市○○段000○000○00
0○000○000地號土地上如附圖所示編號A部分面積3.77平方公
尺、B部分面積4.55平方公尺、C部分面積11.93平方公尺、D
部分面積8.92平方公尺、E部分面積1.15平方公尺之房屋騰
空遷讓返還原告」,爰更正為如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法,經審酌結果均
不影響本判決之結果,爰不一一論述,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 6 日
民事第二庭審判長法 官 林望民
法 官 李文輝
法 官 黃茂宏
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 6 日
書記官 王嘉祺