Know99判決書

搜尋結果：不定期租賃關係

共找到 70 筆結果（第 61-70 筆）

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第1441號原告王敏朱建州共同訴訟代理人許哲涵律師複代理人林子翔律師被告路易康室內裝修股份有限公司法定代理人高法民訴訟代理人周玉鈴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年9月30日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應將坐落於門牌號碼桃園市○○區○○街○號六樓之房屋騰空並返還予原告王敏、朱建州。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾壹萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰壹拾參萬零柒佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：坐落桃園市○○區○○街0號6樓之房屋(下稱系爭房屋)為原告2人共有，前與訴外人方舟空間工程有限公司(下稱方舟公司)簽訂房屋租賃契約書，約定由方舟公司向原告2 人承租系爭房屋，租期自民國105年2月1日起至117年12月31 日止，每月租金新臺幣(下同)10萬元，111年2月1日起調整為每月租金10萬5,000元，並應於每月3日給付原告2人。然方舟公司因業務經營不善，並於108年1月24日經桃園市政府廢止設立登記，故將系爭房屋之租賃契約關係轉予被告，然被告承租使用系爭房屋後，仍繼續積欠原告2人租金，原告2 人因而於110年11月4日向方舟公司、被告催告給付租金，但仍未獲回應後，即於110年11月24日發函方舟公司、被告終止租約。是被告已無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，原告2人亦有請求被告返還系爭房屋，然被告為求繼續使用系爭房屋，故於111年12月16日和解約定先行償還原告2人相當於租金之不當得利，並承諾要與原告2人另行簽訂租賃契約，卻藉故持續拖延及繼續占用系爭房屋至今。兩造成立和解係在原告2人終止與被告之租賃關係之後，且之後並未簽訂新的租約，被告後續匯款給原告2人，也只是阻卻原告2人請求返還不當得利，不能以此主張兩造有成立不定期租約關係，且被告嗣僅給付每月7萬元，並非依原租約約定內容給付，益證兩造並無成立不定期租約關係。爰依民法第767條第1 項前段規定提起本訴。並聲明：(一)被告應將坐落於門牌號碼桃園市○○區○○街0號6樓之房屋騰空並返還予原告王敏、朱建州。(二)願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋原係方舟公司向原告2人承租，後由伊接手承租，雖兩造並未簽署新租約，但伊有持續繳付押金、租金，原告2人也持續收取租金迄今；伊於105年2月起累計投資約3100萬元於園夢旅社(106年3月9日更名為晚安旅店) ，系爭房屋即園夢旅社之6樓部分，106年3月2日竣工後伊即與原告2人成立不定期之租約關係，迄今均無終止租約之意，是租賃關係仍繼續存在。伊係於105年6月1日至105年11月 30日因裝修期故與原告2人約定月租減為每月5萬元；105年1 2月1日至107年12月31日期間之月租則回復為10萬元；108年至11年12月期間因伊之承租人晚安旅店退租，伊只好代為接續營運，但109年年初開始因疫情問題，嚴重時1日營收均少於5,000元，導致無法正常給付租金每月10萬元，幸原告2人於111年12月16日與伊簽訂和解書，伊也有誠心履行支付，並如期兌現，故原告依和解內容應不得再對伊提出其餘請求。原告2人先前雖有終止租約，但兩造已達成和解，和解同日並有議定租金，原告律師當時有允諾會提出租約草版，並已向公證人預約112年2月底之期日，卻至112年4月才收到原告提出之租約提案，但伊無法同意原告2人提出之租約條款，故沒有簽訂新的租賃契約，卻有合意往後租金為每月7萬元，伊自112年1月迄今均有匯款至原告指定帳戶，是兩造仍有成立不定期之租約關係，原告請求伊遷讓返還系爭房屋自無理由等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。三、系爭房屋為原告2人所有，前出租予方舟公司，嗣由被告租賃使用，因被告積欠租金，原告因而寄發存證信函予被告催告給付租金但未獲回覆，故原告復於110年11月24日再度寄發存證信函予被告終止租約關係等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之建物謄本、原告與方舟公司簽訂之房屋租賃契約書及公證書、原告與被告簽訂之系爭房屋租賃契約書更新條文(下稱系爭租約更新條文)、催告方舟公司及被告給付租金之存證信函、通知方舟公司及被告終止租約之存證信函在卷可參(見本院卷第127至129頁、壢司簡調卷第11至32頁)，是上情應堪認定。四、原告主張兩造就系爭房屋之租賃契約關係業已終止，並請求被告騰空返還系爭房屋，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)兩造就系爭房屋租賃契約關係是否終止？(二)兩造就系爭房屋是否有成立不定期租賃契約關係？(三)原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？經查：　㈠兩造就系爭房屋之租賃契約關係業已終止。　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。　⒉經查：　⑴原告2人先與方舟公司於105年2月1日簽訂房屋租賃契約書，並經公證，嗣又簽訂系爭租約更新條文；而參諸系爭租約更新條文(壢司簡調卷第21頁)所載，雖有記載甲方、乙方，但未明載甲、乙方分別為何人，然最末處記載「甲方同意乙方得將房屋之全部或一部轉租、出借，乙方須於事前讓甲方得知轉租、出借之對象。今將通知本租約部分轉租給路易康股份有限公司」，並有原告朱建州簽名、方舟公司及被告公司蓋印確認，則系爭租約更新條文形式上應為原告、方舟公司、被告所簽訂，且依內容可知被告為轉租對象，則系爭租約條文所載甲方、乙方應承接房屋租賃契約書所載為原告2人及方舟公司，故系爭租約更新條文應認屬原告與方舟公司簽訂之房屋租賃契約書之補充。但依兩造訴訟中所述，可知被告使用系爭房屋後，均係直接繳納租金予原告2人，且方舟公司亦早已解散；又兩造均不否認方舟公司離開後租賃關係即轉至兩造之間，可知兩造實際上係肯認由被告承接方舟公司與原告2人就系爭房屋所簽訂之租賃契約關係，被告係直接向原告2人承租系爭房屋，系爭租約更新條文實為兩造間就租賃關係之明文確認。堪認兩造前已就系爭房屋有成立租賃契約關係，租賃期間及租金約定並應系爭租約更新條文為據，先予敘明。　⑵原告主張被告自108年1月起即未給付20個月租金累積達200萬元，故於110年11月4日寄發存證信函予被告催告其於函到2 週內給付租金，因未獲給付，原告又於110年11月25日寄發存證信函予被告表示欲終止租約，有存證信函2份附卷為憑( 見壢司簡調卷第23至32頁)，被告亦表示確實有在110年11月份收到原告終止租約之存證信函，但於111年11月16日和解等語(見本院卷第158頁)；堪認原告業已踐行民法第440條第 1、2項於承租人遲延給付租金達2月以上，先行定期催告支付，再終止契約關係之規定，則兩造間就系爭房屋之租賃契約關係應已於110年11月底依法終止無誤。　㈡兩造終止租賃契約關係後，就系爭房屋並未再成立不定期租賃契約關係。　⒈兩造就系爭房屋之租賃契約關係業於110年11月底合法終止已如前述，則被告主張現仍有租賃契約關係存在，必然係在11 0年11月底另行成立。經查：　⑴被告雖主張於106年3月2日裝修竣工後即與原告成立不定期租賃契約云云。然查，被告實際上係承接方舟公司與原告2人就系爭房屋所約定之租賃契約關係，且兩造就租金及租賃期間已於系爭租約更新條文明文約定，已如前述；而系爭租約更新條文約定租賃期間為105年6月1日起至117年12月31日止，有系爭租約更新條文在卷可參(見壢司簡調卷第21頁)，足見兩造租賃契約關係有約定租賃期間，被告辯稱兩造於106 年3月2日之後係成立不定期租賃契約乙節，容有誤會。　⑵原告於110年11月底終止兩造租賃契約關係後，兩造於111年1 2月16日就租金部分有達成和解，並簽訂和解書(下稱系爭和解書)，有系爭和解書在卷可參(見壢司簡調卷第33頁)；系爭和解書開頭即載明「於108年1月1日至111年12月31日期間遭占有、用益所生不當得利等法律爭議(下稱系爭事件)，成立和解，雙方議定之和解條件如下：一、甲方(即被告)願給付乙方(即原告)190萬元整。…」，足見兩造僅就108年1月1 日至111年12月31日期間之租金問題以190萬元達成和解，而系爭和解書其餘內容並未記載兩造將於日後另行成立新的租賃契約關係，故兩造雖於110年11月底終止租賃契約關係後始進行和解，但自系爭和解書並無從認定兩造有成立新的租賃契約關係之意思。　⑶被告主張兩造於和解同日有議定租金而成立租賃契約關係，且自112年1月以後均有按期繳付租金，應有成立不定期租賃契約關係云云，並提出自112年1月迄今匯款至原告指定帳戶之紀錄。然查：　①按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1 項定有明文。次按倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾1年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之(最高法院112年度台上字第1008號民事判決意旨參照)。是期限逾1年之不動產租賃契約理應有記載兩造就出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點有所合意之書面為據。　②原告固不否認兩造有簽訂新租賃意思之意思，但否認兩造已另成立新租賃契約關係，並提出111年12月16日簽訂系爭和解書前之原告朱建州與被告訴訟代理人周玉鈴之LINE對話紀錄為證(見壢司簡調卷第35至36頁)。經查：　❶參諸兩人於111年3月5日對話「周玉鈴(即Amy J)：朱先生，晚安，租金與新的租約期間可以一起進行嗎？租約內容一起擬定嗎？(原告朱建州：可以啊，我也不願意出售六樓)」，可見兩造原本確實有意於和解時一併簽訂新的租賃契約。然觀諸111年3月6日之對話內容「周玉鈴：…我與您的新租約租金，五樓是一個月5萬，我希望是一個月6萬來簽訂，新租約期間希望是與我的裝修工程耐久性相當，再簽10年。(原告朱建州：周小姐，以下是我個人建議，這樣，我比較容易跟王小姐及律師談…2.新訂租金稅後7萬，租約先訂3年，若營運狀況可恢復正常，屆時再研議租期延長。)周玉鈴：謝謝朱先生的建議。但是還是需要我能負擔得起。」，111年3月 14日原告朱建州又詢問周玉鈴「周小姐，就我上次給妳的建議，可以告訴我妳的決定嗎？」，周玉鈴於111年3月15日始回覆「朱先生早安，很感謝您為我們的和睦這樣的努力，實在簽三年我並沒有解決問題。」，自上述對話內容可知，周玉鈴表示希望能以每月6萬元、期間10年，但原告朱建州則表示租金需稅後7萬元、期間先訂3年，可見兩造於111年3月 15日就租金、租賃期間並未達成合意。　❷周玉鈴於111年3月22日又傳訊原告朱建州「朱先生午安，我們希望還是如前所述一個月租6萬，簽約10年租期，可以的話擬定租約，見面就是簽約好嗎？」，原告朱建州於111年4 月8日則回應「周小姐，你提出的條件若比較考進(應為「靠近」之誤)我們的想法，當然比較容易聚焦，我們並非堅持不降價，也是有考慮你的立場，更何況主委也透露他的三樓部分出租，租金為10萬，其餘部分還要再出租給診所使用，兩者租金絕對超過10萬！若你願意再提高房租，甚至維持之前的合約內容，當然可以聚焦！」；是周玉鈴於111年3月22 日再向原告朱建州提出之新租約條件與先前遭原告朱建州拒絕之內容相同，自然又遭原告朱建州拒絕。顯見至此時兩造仍未就新租約之租金、租賃期間等必要之點達成合意，遑論做成書面。　❸並參以兩造嗣於111年12月16日簽訂之系爭和解書也完全未提及兩造有成立新租約之意思。是兩造既未就租金、租賃期間等租賃契約必要之點達成合意，自無從認定兩造於111年12 月16日和解時有就系爭房屋另行成立新的租賃契約關係。　③被告雖主張112年1月至113年9月之租金均有匯款予原告2人，並提出存簿影本、匯款畫面並整理表格加以說明(見本院卷第77至86、145至147頁)。然查，原告始終否認有與被告就新租賃契約有達成合意，被告也未曾提出任何證據以實其說，被告主張本難認可採。而被告於上開期間匯款予原告2人之金額每月共計7萬元，且依被告說明係於112年5月始開始補繳112年1月租金，即便金額如被告所述是在111年12月16 日和解後經原告2人同意，但就租賃期間也無證據證明兩造有何合意存在，亦難認兩造在111年12月16日和解以後，有就租賃契約之必要之點已達成合意，且兩造既係就不動產欲成立期間逾1年之租賃契約，也未曾見被告提出任何書面文件，更無從認定兩造已另行成立新的租賃契約關係。是故，縱被告有按月給付7萬元予原告2人，仍無從認定兩造已另行成立新的租賃契約關係。　④另被告一再辯稱兩造間有成立民法第451條之不定期租賃關係云云。經查：　❶按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。次按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就(最高法院47年台上字第1820號民事判例意旨參照)。　❷查本件原告2人早已在租賃期滿之前即表示不願再出租予被告而終止租約，原告2人雖同意再行研議新租約內容，亦不影響原告2人已為反對之意思表示，即便如被告所述有持續給付每月7萬元予原告2人，依前開判決意旨可知，並不因而構成不定期租賃契約關係。被告辯稱兩造間有不定期租賃契約關係，實不足為採。　㈢原告2人依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告2人為系爭房屋之所有人，為兩造所不爭執，而兩造間雖曾就系爭房屋訂有租賃契約關係，但業經原告2人合法終止，且未成立新的租賃契約關係，也不構成不定期限租賃契約關係，均如前述；是被告現仍占有使用系爭房屋，即無正當權源，是原告2 人依前開規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。　⒉被告雖以系爭和解書第2條約定「甲方(即被告)如依前條約定履行時，則雙方其餘請求均拋棄，日後亦不得就系爭事件有關爭議，再以任何名義，對於彼此提出相關之一切主張及要求。」，而認原告提起本訴已違反系爭和解書之約定云云。經查，上開約定係就「系爭事件」約定兩造不得再有其他主張及要求，而系爭和解書開頭即載明「系爭事件」是指「於 108年1月1日至111年12月31日期間遭占有、用益所生不當得利等法律爭議」，有系爭和解書附卷為憑(見壢司簡調卷第3 3頁)；參諸本件原告係主張在兩造沒有租賃契約關係之情形請求被告遷讓返還系爭房屋，並未請求上述期間之租金或不當得利，原告本件請求自與系爭和解書和解內容無涉，而無違反上開約定之虞，被告上開主張容有誤認。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由，應予准許。六、末原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　丁俞尹以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張禕行

2024-11-04

TYDV-113-訴-1441-20241104-1

桃簡

桃園簡易庭

返還押租金

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃簡字第222號原告松聯交通有限公司法定代理人林俊明訴訟代理人雷皓明律師複代理人張元毓律師李杰峰律師被告高峰包裝有限公司法定代理人呂聰富訴訟代理人何政謙律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟肆佰陸拾捌元，及自民國一百一十二年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬參仟肆佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣被告於民國101年3月30日向訴外人呂學忠、呂宜學（下合稱地主)承租桃園市○○區○○段地號1002、1003、1004、1018 、1020、1036、1038地號等土地（下合稱系爭土地），及坐落於同區段、由原告共同出資興建未辦理保存登記並以地主為稅籍名義人之廠房（門牌號碼為：桃園市○○區○○路000○0 號，下稱系爭廠房），租賃期間自101年3月30日至110年3月 29日止。被告復分別於105年5月1日至110年4月30日、110年 5月1日至111年4月30日、111年5月1日至112年4月30日持續將系爭土地及系爭廠房轉租予原告，兩造就系爭土地及系爭廠房租賃之押租金新臺幣（下同）260,000元，原告亦於簽署第一次租賃契約時交付予被告，第三次租約（下稱系爭租約）之押租金即分別承受第一、二次租賃契約而來，並約定系爭廠房所生之房屋相關稅捐由被告負擔繳納義務。　㈡孰料，被告於110年1月11日因系爭廠房之所有權及事實上處分權歸屬問題與地主發生爭訟，被告與地主嗣於112年2月17 日達成調解，並確認系爭廠房自興建時起，自始為地主所有並享有事實上處分權。地主另因實際占有人為原告，於111 年5月9日起訴請求原告返還系爭土地及系爭廠房，並要求原告代被告清償110年4月起至112年12月止之房屋稅，原告於1 12年6月5日與地主達成和解，地主同意原告占有使用系爭廠房至112年12月31日止，且原告應向地主清償其代墊之系爭廠房房屋稅及水電費251,438元（水費6,320元、電費8,650 元、房屋稅236,468元）。是原告自112年5月1日起即係從地主直接取得繼續占有系爭土地及系爭廠房權限，又因被告違反房屋稅約定而未繳納房屋稅，原告方代替被告向地主清償房屋稅而受有236,468元之損害。爰依系爭租約第5條之規定，請求被告返還押租金260,000元；依系爭租約第15條、民法第179條、第227條第1項準用第226條第1項之規定請求被告給付房屋稅，此部分請求鈞院擇一為有利判決。並聲明： ⒈被告應給付原告260,000元，及自112年5月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉被告應給付原告236,468元，及自112年7月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告前與地主於臺灣高等法院111年度上字第1371號調解成立，由調解筆錄可知，被告係將系爭廠房之事實上處分權讓與地主，由渠等取得系爭廠房因區段徵收而從桃園市政府發放之建物拆遷補償費、建物拆遷救濟金及建物自拆獎勵金，惟被告仍得繼續使用系爭廠房至112年12月31日，且因簽立調解筆錄時兩造租約尚未屆至，故被告應擔保原告於112年12 月31日前亦需騰空返還系爭廠房與地主，否則被告應給付懲罰性違約金78萬元，基此，系爭廠房於112年12月31日前之實質管理人仍為被告。嗣兩造租約屆至時，原告並未依約將系爭廠房遷讓返還與被告，反而繼續占用系爭廠房，方遭地主提告，細譯原告和解書簽署日期為112年6月5日，早已逾越兩造之租約長達1月5日，故原告於112年5月1日已違反租約在先，被告亦曾寄發桃園府前第552、653號存證信函催告原告給付違約金247萬元，縱原告主張地主免除原告對渠等之租金或不當得利，亦僅得認為係免除原告應給付渠等「土地」租金或不當得利。而出租人本不以具備租賃物所有權為要件，被告固然於112年2月17日將系爭廠房事實上處分權讓與地主，然不影響被告出租人之資格，原告於112年4月30日租期屆至未將系爭廠房遷讓予被告時，即應對被告負擔違約之責任，然而原告迄今占用系爭廠房未遷出，又未給付違約金，故請求返還押租金應屬無據。　㈡被告於112年2月17日與地主簽署調解筆錄時，已承認系爭廠房事實上處分權自始為地主所有，故110年4月至112年12月止，系爭廠房之房屋稅應由地主負擔，嗣後因原告於租約到期後拒不騰空返還系爭廠房予被告，遭地主對原告提起訴訟，經地主與原告約定和解條件，由原告負擔110年4月至112 年2月之房屋稅及110年4月至6月之水電費，顯見地主係將渠等應負擔之繳納房屋稅義務轉嫁給原告作為和解條件，應屬原告同意自願負擔，原告再向被告請求不當得利，當屬無據。且被告於系爭租約期間均有將合於約定使用收益之系爭廠房交付與承租人即原告占有使用，原告於租賃期間亦未因房屋稅由何人繳納或有無繳納乙事而無法占有使用系爭廠房，被告並無違反出租人之義務，原告依債務不履行之法律關係請求亦屬無據等語，資違抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉ 如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　　原告主張系爭租約已終止，且無違約事實，被告應依約返還押租金260,000元、代繳納之房屋稅236,468元，則為被告所否認，並以前情詞置辯，茲析述如下：　㈠押租金部分：　　　⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決要旨參照）。經查，原告主張其業已交付260,000元之押租金，且兩造系爭租約業已終止，揆諸上開說明，被告自應返還押租金260,000元。　⒉被告則以前情詞置辯，並為抵銷之抗辯，惟為原告所否認，並主張系爭廠房之事實上處分權經前案判決認定自始為地主享有，據被告與地主間之調解筆錄，被告於112年12月31日前應負將系爭廠房騰空遷出返還予地主之義務，而兩造間系爭租賃契約於112年4月30日因租期屆至而消滅，且地主免除原告於112年12月31日前之一切租金或不當得利，毋寧係同意原告自112年5月1日直接自地主取得直接占有系爭廠房之權源，無償使用至112年12月31日止，地主即立於間接占有人地位對系爭廠房享有返還之權利，原告乃以縮短給付之方式省去迂迴之返還過程云云。惟查，原告自101年5月4日起持續向被告承租系爭廠房，租期分別為105年5月1日至110年 4月30日、110年5月1日至111年4月30日、111年5月1日至112 年4月30日止，兩造即未再另行簽訂新租約，有上開租賃契約在卷可佐（見本院卷第19至32頁），而被告固非系爭廠房之事實上處分權人，然依據債之相對性，於系爭租約租期屆滿消滅時，原告仍負有返還系爭廠房義務，乃締約當事人間所發生之拘束力，且被告與地主間於兩造系爭租約終止前之 112年2月17日調解成立，被告於112年12月31日前仍為合法之占有人，故原告於112年4月30日租期屆至時仍應返還系爭廠房與被告。　⒊原告復主張依系爭租約第6條之約定，不排除民法第451條默示更新契約規定之適用，被告在系爭租約到期時並未即時為反對原告繼續使用系爭廠房之意思，兩造系爭租約自112年5 月1日起即視為不定期限之租賃，在原告於112年6月5日與地主達成和解後，被告於112年6月17日方以存證信函要求原告返還系爭廠房，系爭廠房之不定期租約依民法第450條第2項及第3項之規定，應於催告後1個月即112年7月18日始生終止不定期租賃關係之效力云云。經查，按系爭租約第6條約定「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原況遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語（見本院卷第30頁），惟按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院101年度台簡上字第24號判決意旨參照）。從而，本件系爭租約既已約定契約期滿除經被告同意繼續出租外，系爭租約屆期即為終止而消滅，是僅原告單方面繼續占有使用系爭廠房，於系爭租約終止後之112年5月1日起仍為無權占有之法律關係。又縱使原告主張已自地主取得直接占有，至多僅於112年6月5日因原告與地主達成和解時取得直接占有權源，自112年5月1日起至112年6月4日間，原告仍因未騰空遷讓返還系爭廠房予被告而違反兩造系爭租約，堪認原告確已違約。　⒋末按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250條第1項、第2項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條亦有明文。至於當事人約定之違約金否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查系爭租約第6條約定約定於租期屆滿時，原告倘未即時遷讓交還房屋時，被告得請求原告按月給付租金五倍之違約金，而原告於租賃契約消滅後，未即遷讓交還系爭廠房，112年5月1日至112年6月4日間占用系爭廠房確已違約乙節，業述如前。本院衡酌目前社會經濟處於存款低利率之狀況，且此段期間被告除未能使用收益系爭廠房之損失之外，尚難認有其他高額損害，認原告請求按月給付月租金5倍之違約金，依一般通念尚屬過高，應予酌減為按月給付月租金2倍之違約金即333,000元（月租金 166,500元×2月＝333,000元】為適當。抵銷金額之計算，則詳如後述。　㈡房屋稅部分：　⒈按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照）。再按因代他人繳納款項，而不具備委任、無因管理或其他法定求償要件所生之不當得利返還請求權應屬求償型之不當得利，主張者應就主張該項不當得利請求權存在負舉證之責。　　　　⒉查原告與地主間於112年6月5日和解成立之內容：「五、被告願給付原告110年4月起至112年12月止房屋稅及110年4月至6 月的水電費共計251,438元。」，有和解筆錄在卷可參（見本院卷第36至37頁）。原告固主張被告無法律上原因而享有免除支付系爭廠房房屋稅義務之利益云云，惟查系爭廠房之稅籍登記納稅義務人於登記之初即以地主為名義，於公法上之納稅義務人自始即為為地主，縱使被告於與地主間之租賃契約似定有同為給付房屋稅之私法上特別約定，然地主自11 0年3月30日即取得事實上處分權，被告與地主間之租賃契約亦已消滅，系爭廠房之納稅義務即完全歸於地主，被告已無繳納房屋稅之義務，自無因原告繳納系爭房屋稅獲有代繳納稅賦之利益，是原告依不當得利之法律關係請求被告返還繳納之房屋稅，即屬無據。　⒊次按出租人應以合於所約定使用，收益之租賃物，交付承租人並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年台上字第1675號判決參照）。本件原告向被告承租系爭廠房，被告依法即對原告負有持續保持系爭廠房合於約定使用收益狀態之義務，然至系爭租約即第三次租約期間之11 1年5月9日原告即遭地主起訴請求遷讓房屋，並請求自110年 4月1日起使用系爭廠房之不當得利，經本院111年度重訴字第193號受理，嗣原告與地主於112年6月5日達成和解，進而以繳納房屋稅為和解條件之一，是原告於租賃期間受第三人即地主向其主張權利，難認被告已保持系爭租約合於使用、收益之狀態，而有不完全給付之債務不履行情事發生，因此原告受有地主令其繳納房屋稅之損害，原告依債務不履行之法律關係向被告請求給付繳納之房屋稅236,468元，應予准許。　⒋末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段亦定有明文。本件原告得請求被告給付之金額合計為 496,468元（押租金260,000元＋236,468元＝496,468元），惟被告抗辯以對原告之違約金債權抵銷押租金及房屋稅債務，據此，被告於此範圍內即生抵銷而消滅原告債權之效力，經抵銷後原告尚得請求被告給付之金額即為163,468元（計算式：496,468元-333,000元＝163,468元）。四、綜上所述，原告請求被告給付163,468元，及自起訴狀繕本送達（於112年10月2日送達，見本院卷第51頁）之翌日即11 2年10月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，僅促本院發動職權，毋庸准駁之諭知。另依同法第43 6條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。　　七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁

2024-11-01

TYEV-113-桃簡-222-20241101-1

重訴

臺灣桃園地方法院

拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度重訴字第113號原告農業部農田水利署法定代理人蔡昇甫訴訟代理人彭成青律師被告劉美花訴訟代理人徐嘉壕被告林運成訴訟代理人吳國輝律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告林運成應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上，如附圖編號976(1)、976(2)、976(3)、976(4)、976(5)、976(6) 、976(7)、976(8)、976(9)所示之地上物拆除後，將上開土地及附圖編號976(10)空地騰空返還原告。二、被告林運成應給付原告新臺幣（下同）1,010,552元，及自民國112年6月19日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告19,618元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告林運成負擔。六、如原告以4,708,327元為被告林運成預供擔保，本判決第1項得假執行；但如被告林運成以23,541,638元為原告預供擔保，得免為假執行。如原告以205,593元為被告林運成預供擔保，本判決第2項前段得假執行；但如被告林運成以1,010,5 52元為原告預供擔保，得免為假執行。如原告按月以3,924 元為被告林運成預供擔保，本判決第2項後段得假執行；但如被告林運成按月以19,618元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」二、經查，本件原告起訴時僅以劉美花為被告，訴之聲明為：「被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖黃色部分之地上物拆除後，將上開地上物占用之土地騰空返還原告。（二）被告應給付原告1,105, 707元，及自112年6月19日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告21,732元。（三）願供擔保請准宣告假執行。」三、嗣原告陸續追加被告林運成、變更訴之聲明，其最後先位訴之聲明為：「（一）被告林運成應將坐落系爭土地上，如附圖編號976(1)、976(2)、976(3)、976(4)、976(5)、976(6) 、976(7)、976(8)、976(9)、976(10)所示之地上物（以下分稱976(1)至(9)地上物、976(10)空地，合稱系爭地上物及空地）拆除後，將上開地上物占用之土地騰空返還原告。（二）被告林運成應給付原告2,020,814元，及自112年6月19 日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告39,236元。（三）願供擔保請准宣告假執行。」備位聲明為：「（一）被告林運成應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除後，並將土地返還原告。（二）被告劉美花。應自坐落系爭土地上之97 6(2)、976(3)、976(4)、976(5)、976(10)所示之地上物及土地騰空遷出。（二）被告林運成應給付原告2,020,814元，及自112年6月19日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告39,236元。（三）願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第353至355頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意變更追加，是原告訴之變更追加合於上揭規定，自應准許。貳、實體部分一、原告主張　　原告為系爭土地之所有權人，被告林運成為系爭地上物之事實上處分權人而占用系爭土地。被告林運成於起訴前5年共受有不當得利2,020,814元，自112年6月19日起則每月受有3 9,236元之不當得利。如鈞院認被告劉美花仍占用976(2)、9 76(3)、976(4)、976(5)地上物及976(10)部分土地，則被告劉美花應自上開建物及土地遷出。爰依民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更追加後先、備位訴之聲明。二、被告答辯（一）被告林運成答辯　　　976(1)、976(6)至(9)地上物為其父親所建，其現為事實上處分權人。然976(2)至976(5)地上物為被告劉美花所建，上開地上物及976(10)空地現仍為被告劉美花占有使用。又被告林運成占有系爭土地，有得到原告同意使用，存在使用借貸或不定期租賃關係。另原告請求之不當得利數額過高，976(2)至976(5)地上物及976(10)空地部分之不當得利並應由被告劉美花負擔等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告假執行。（二）被告劉美花答辯　　　其前向被告林運成及訴外人林魏寶妹承租系爭地上物及系爭土地，然其已於109年間退租，並未占有976(2)至976(5)地上物，及976(10)空地等語。並聲明：原告之訴駁回。三、原告為系爭土地之所有權人，被告林運成為976(1)、976(6) 至(9)地上物之事實上處分權人等事實，有系爭土地登記謄本、桃園市八德地政事務所112年10月31日測法字第010200 號複丈成果圖在卷可參（見本院卷第17頁及附圖），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、原告復主張被告林運成應將系爭地上物拆除、給付原告不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）被告林運成是否為系爭地上物之事實上處分權人，並占有使用系爭地上物及空地？（二）原告得否請求被告林運成拆除系爭地上物，並將系爭土地遭占用部分騰空遷讓返還原告？（三）原告得否請求被告林運成返還不當得利？（四）原告得請求之不當得利金額為何？（一）被告林運成是否為系爭地上物之事實上處分權人，並占有使用系爭地上物及空地？　　⒈按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年台上字4835號判決意旨參照）。　　⒉查被告劉美花自96年12月5日起向被告林運成承租976(2)至 976(5)地上物、976(10)空地處之土地，有租賃契約在卷可參（見本院卷第61頁）。而比對111年11月22日及94年6 月6日之現場空照圖，系爭地上物於94年6月6日均已存在（見本院卷第228、232頁），可知976(2)至976(5)地上物於被告劉美花承租前即已存在，顯非被告劉美花所興建，被告林運成所辯並不可採。　　⒊而被告林運成既自陳將976(2)至976(5)地上物、976(10)空地處之土地出租予被告劉美花（見本院卷第440頁第8、9 行），應可認定被告林運成為976(2)至976(5)地上物之事實上處分權人。被告林運成復未提出其他證據供本院審酌，難認其所辯可採。　　⒋被告林運成復辯稱976(2)至976(5)地上物及976(10)空地仍為被告劉美花所占有使用云云。然依被告林運成於履勘期日自陳：被告劉美花109年就跟我說不租了等語（見本院卷第280頁第2行）。足見被告林運成亦自認與被告劉美花已無租賃關係存在，則被告林運成自應就被告劉美花仍占有976(2)至976(5)地上物及976(10)空地一事，負舉證責任。然被告林運成就此並未提出證據供本院審酌，是難認被告林運成所辯可採。應認被告林運成為系爭地上物之事實上處分權人，並占有使用系爭地上物及空地。（二）原告得否請求被告林運成拆除系爭地上物，並將系爭土地遭占用部分騰空遷讓返還原告？　　⒈按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」　　⒉查原告為系爭土地所有權人，且被告林運成為事實上處分權人之系爭地上物占用系爭土地，均如前述，是依上揭規定，原告請求被告林運成將系爭地上物拆除，並將系爭土地遭占用部分騰空遷讓返還原告，自屬有據。被告林運成雖辯稱其有得到原告同意占有系爭土地等語，並提出用水使用費同意書為證。然查上開用水使用費同意書，僅約定被告林運成得使用系爭土地上儲蓄之池水，難認原告有同意被告林運成占有使用系爭土地，是被告林運成此部分所辯，並不可採。　　⒊至於原告請求將976(10)地上物拆除部分，依附圖所示976( 10)現為空地，並無地上物可供拆除，是原告此部分主張，尚屬無據。惟976(10)為其餘地上物所包圍，並為被告林運成占有使用，亦如前述，是原告請求被告林運成返還 976(10)空地部分，仍屬有據。（三）原告得否請求被告林運成返還不當得利？　　⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院 61年度台上字第1695號判例參照）。　　⒉查系爭地上物無權占用系爭土地，已如前述，而系爭地上物妨害原告之使用收益，被告林運成自屬無法律上之原因而受有占有系爭土地之利益，致原告受有損害，惟因占有土地之利益依其性質無法返還，原告依不當得利之法律關係，自得請求被告林運成返還以相當於租金之價額核算占有之利益。　　⒊被告林運成雖辯稱976(2)至976(5)地上物及976(10)空地部分之不當得利應由被告劉美花負擔云云，然被告林運成現為976(2)至976(5)地上物及976(10)空地之占有使用人，已如前述，是被告林運成此部分所辯，並不可採。（四）原告得請求之不當得利金額為何？　　⒈按土地法第105條規定：「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」同法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價。」土地法第148條規定：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」又依土地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分之10為限，乃土地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。　　⒉查系爭土地周邊為水塘、空地，無商業活動，且系爭土地部分為水池等事實，有GOOGLEMAP截圖在卷可參（見本院卷第453頁），本院審酌上開情形，認以申報地價之5%計算其每年相當於租金之不當得利為適當。　　⒊次查系爭地上物及空地占用面積為3621.8平方公尺，有附圖可參。再查自系爭土地自107年6月19日起至110年12月3 1日止申報地價為每平方公尺1,040元，自111年1月1日起之申報地價為每平方公尺1,300元，有系爭土地地價查詢資料在卷可參（見本院卷第19頁）。　　⒋是原告自107年6月19日起至112年6月18日止，得請求之不當得利數額即為1,010,552元【計算式：3,621.8×1,040×0 .05×(3+196/365)+3,621.8×1,300×0.05×(1+169/365)=1,0 10,552，四捨五入至整數，下同】。而原告自112年6月19 日起按月得請求之不當得利數額即為19,618元【計算式： 3,621.8×1,300×0.05÷12=19,618】。原告請求在此範圍，，為有理由；逾此部分之請求則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告林運成將系爭地上物拆除後，將如附圖編號976(1)至 976(10)所示土地返還原告；並請求被告林運成給付原告1,0 10,552元，及自112年6月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告19,618元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。六、又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核均無不合，爰均酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　周仕弘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇玉玫

2024-10-31

TYDV-112-重訴-113-20241031-2

投簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋等

臺灣南投地方法院民事簡易判決 113年度投簡字第4號原告張銘輝訴訟代理人陳紀雅律師複代理人董之頤律師被告湯詠茹訴訟代理人朱文財律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第7款定有明文。此規定於簡易訴訟程序仍適用之，此參同法第436條第2項規定自明。本件原告起訴時訴之聲明如附表「起訴時訴之聲明」欄所示，嗣最終變更聲明請求如附表「最後訴之聲明」欄所示。核屬請求之基礎事實同一而擴張、減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與前揭規定相符，應予准許。二、原告主張：緣原告為門牌號碼為南投縣○○鎮○○路000號5樓之 3房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。原告於民國91年8月17 日與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，約定租期為91年 7月1日起至92年7月1日止，每月租金為新臺幣（下同）6,00 0元（下稱系爭租賃契約），並約定租金匯入原告之妻訴外人張舜瑜華南商業銀行帳戶。詎被告於98年5月28日匯款5,0 00元後，僅再於99年5月28日匯款5,000元，自此未曾再匯款或以任何方式繳交租金。被告於99年5月28日未通知原告之情形下搬離系爭房屋，並將房屋鑰匙交給不知名之李小姐，系爭租賃契約於99年5月28日因被告湯詠茹搬離系爭房屋後終止。被告離去系爭房屋時，明知不得將系爭房屋鑰匙交與其他陌生人，否則將有損害原告支配占有房屋之權利下，竟擅自於99年5月28日將系爭房屋鑰匙交給李小姐，顯然已經違反系爭租賃契約第6條返還義務之約定，並致使原告喪失系爭房屋之占有，自應負擔違約金之罰則。被告自99年5月2 8日最後一次付款後，即未再支付任何租金，衡諸原告實際上所受之積極損害及消極損害，假設自99年5月28日迄今113 年9月租賃關係存在，共已至少使原告喪失租賃利益1,032,0 00元，何況此租金之利益更是已近14年前之租金計算，依近年主計總處統計之消費者物價房租類指數及其年增率，自99 年至113年更已增加14％（年增近1％），自當不可能仍以每月 6,000元為計算。再參被告於92至99年不定期租賃期間，早已就斷斷續續的支付租金，本於系爭租賃契約為當事人契約自由、私法自治原則，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，自應受該違約金約定之拘束，故原告請求每月租金 6,000元之5倍違約金即30,000元，請求5年之違約金共計1,8 00,000元，爰依系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明如附表「最後訴之聲明」欄所示。三、被告答辯略以：被告於99年5月28日即已搬離系爭房屋，並將鑰匙交還原告之委託人李小姐，並無繼續使用系爭房屋，因自簽訂系爭租賃契約到每期收取租金原告都未曾跟被告接觸，皆是透過李小姐與被告聯繫，故被告在終止系爭租賃契約就將鑰匙交還給李小姐。被告於99年5月28日已經搬離系爭房屋，並將鑰匙交還給原告之委託人李小姐，故本件並無系爭租約第6條惡意拒不搬遷之情事，被告並無違反系爭租賃契約第6條約定，原告訴請被告給付違約金，為無理由。被告自99年5月28日搬離系爭房屋後，系爭租賃契約已合法終止，亦已無系爭租賃契約存在，故原告請求被告給付違約金，為無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：　㈠原告為系爭房屋暨坐落基地所有權人。㈡原告與被告於91年8月17日就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，每月租金6,000元，約定租期為91年7月1日起至92年7月1日止。㈢被告於99年5月28日於未通知原告之情形下搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙交給李小姐。㈣被告於92年7月1日後仍繼續居住於系爭房屋，至99年5月28日最後一次匯款雙方約定帳號（即原告之妻張舜瑜之華南商業銀行帳戶）後，搬離系爭房屋。㈤原告與被告自92年7月2日起至99年5月28日止，就系爭房屋存有租賃關係。　五、本院之判斷：　㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又系爭租約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。　㈡原告主張之事實，業據提出建物及土地所有權狀影本、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、系爭租賃契約、華南商業銀行存摺封面及內頁資料、112年全期房屋稅繳納證明書為證（見本院卷第21至45頁），且未經被告所爭執，堪信為真。足認兩造原簽訂定有期限之系爭租賃契約，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，經原告未為反對之意思表示，兩造就系爭房屋另成立不定期租賃關係。原告主張被告應另按月給付租金5倍之違約金等語，惟觀系爭租賃契約第6條約定，係被告於租期屆滿時，未即時將租賃房屋按照原狀遷空交還所為懲罰性違約金之約定，而本件係兩造另成立之不定期租賃契約，並非租期屆滿情形，自非合於該條約定要件，是原告據此請求被告每月給付違約金30,000元，並請求5年之違約金共計1,800,000元，即屬無據，礙難准許。六、綜上所述，原告依系爭租賃契約關係，請求被告給付原告1, 800,000元，及自民事變更聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日南投簡易庭法官許慧珍以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官藍建文　附表：訴之聲明　　　　起訴時訴之聲明最後訴之聲明一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路000號5樓之3房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）360,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告22,570元。四、被告應自起訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告30,000元。　　　　五、願供擔保請准宣告假執行。一、被告湯詠茹應給付原告1,800,000元，及自民事變更聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。

2024-10-30

NTEV-113-投簡-4-20241030-2

訴

臺灣臺中地方法院

給付租金等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2477號原告宋林靜芳訴訟代理人林銘翔律師被告吳家標上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣1,952,595元，及自民國113年9月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣650,865元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,952,595元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造前於民國94年2月1日簽訂房屋租賃契約書，約定將原告所有門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓之1房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定每月租金新臺幣（下同）12,500元，押金為25,000元，租賃期間1年（94年2月1日起至95年1月31日止）。嗣上開租約屆期後，原告未反對被告繼續使用收益系爭房屋，兩造就系爭房屋繼續成立不定期租賃關係，然被告有欠繳租金之情事，並已逾2期租金額以上，且原告因子女成婚而有收回系爭房屋自用需求，乃於11 3年5月18日以沙鹿郵局存證號碼000107號存證信函催告被告限期支付積欠之租金，同時通知被告將於113年7月31日終止兩造間就系爭房屋之租賃關係，但被告仍置之不理，迄仍積欠原告1,975,000元之租金，經以前揭押金抵扣後，被告仍積欠1,950,000元（計算式：1,975,000元－25,000＝1,950,00 0）之租金未清償。此外，被告固已於113年7月27日遷出系爭房屋，惟卻未依約繳納113年4月至6月之電費1,768元、及瓦斯費827元，原告只得先代墊前開費用後再請求被告返還。爰依租賃契約法律關係，請求被告應給付1,952,595及法定遲延利息等語。並聲明：㈠、被告應給付原告1,952,595元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第43 9條前段定有明文。原告主張之上開事實，業據提出租金給付總表、房屋租賃契約書、建物所有權狀、金融帳戶交易明細、沙鹿郵局存證號碼第107號存證信函及收件回執、台灣電力公司繳費憑證、欣中天然氣股份有限公司已繳費憑證證明單等件為證；又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，本院審酌前開證據，堪認原告主張屬實。又雙方既約定租賃期間之電費及瓦斯費用應由被告繳納，被告未繳納而由原告代墊，原告自得請求被告返還。是原告依民法第439條前段、系爭契約第3條、第4條之約定，請求被告給付積欠之租金1,950,000及代墊之電費1 ,768元、瓦斯費827元共1,952,595（計算式：1,950,000＋1, 768＋827＝1,952,595）元，核屬有據。五、綜上所述，原告依民法第439條前段及租賃契約約定，請求被告給付1,952,595元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即113 年9月24日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依法均有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核與民事訴訟法第 390條第2項規定尚無不合，爰酌定相當金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當擔保金額，准被告供擔保後得免為假執行。七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日民事第六庭法官林士傑正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日書記官楊玉華

2024-10-24

TCDV-113-訴-2477-20241024-1

簡上

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第75號上訴人楊泰雄訴訟代理人王啟安律師被上訴人李強訴訟代理人蔡育霖律師戴竹吟律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年11 月30日本院臺北簡易庭112年度北簡字第10195號第一審判決提起上訴，本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　　事實及理由一、上訴人主張：伊自民國97年7月1日起即將門牌號碼臺北市○○ 區○○○路0段00號2樓、5樓房屋（下合稱系爭房屋）出租予被上訴人作為分租套房使用，每2年更新租約，最後一次係於1 07年6月30日簽定租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為107年7月1日至109年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）34,000元，嗣租期屆滿後即未另訂書面，經被上訴人向本院提起確認兩造間租賃關係存在訴訟（案列：111年度訴字第4014號，下稱前案訴訟），兩造因而於111年10月6日在前案訴訟中簽立調解筆錄（下稱系爭調解筆錄），而約定「系爭房屋之維護修繕費用應由被上訴人負擔，但應於修繕施工 5日前通知上訴人；如屬緊急維修事件，應於修繕施工1日前通知上訴人；同時允許上訴人本人或派人進入查看現況。修繕維護行為如有危害租賃物之虞，經上訴人要求終止時，被上訴人應立即終止維護修繕行為」（下稱系爭調解內容）。詎料，被上訴人竟：①於112年3月1日及8日僱工進行房屋樓頂施作並鋪設防水層及調整屋頂平台頂蓋；②於同年月23日起進行天花板拆除及施作；③於同年月28日進行室內壁癌之修補及粉刷；④於同年4月4日僱工進入系爭房屋遷移5樓儲熱式熱水器之位置；⑤於同年月12日起至13日進行5樓修補凹折變形之輕鋼架骨架條（下合稱系爭行為，如單指其一，各以號次標注），已屬系爭調解筆錄所載之「修繕維護行為」，然未依約通知伊到場，構成債務不履行之不完全給付，且性質上無從補正而準用給付不能規定，兼違反民法第438條之規定，故上訴人已以起訴狀繕本之送達，擇一依民法第227 條第1項準用第226條而依第256條規定解除契約，或依民法第438條第2項規定終止契約，被上訴人應返還系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，爰依民法第179條、第455條規定提起本件訴訟等語，並聲明如後三之上訴聲明㈡、㈢。二、被上訴人則以：系爭調解內容僅將本應由出租人即上訴人所負之租賃物修繕義務，特約改由承租人即伊負擔，而非就使用收益租賃物方法為約定，自無民法第438條之適用，且縱違反通知義務，亦僅能要求伊立即終止維護修繕行為，而無非終止或解除租約權利。系爭行為中：①事前已有通知過上訴人將要修繕，而自111年10月間起即持續溝通，亦告知施作時間僅視天候狀況而定而獲認可；②已於112年3月21日提前通知；③油刷工程因僅為室內刷油漆，不生噪音亦不影響結構，非系爭調解內容之「修繕」而毋庸通知；④僅為調整原有儲熱水器裝設位置，該熱水器早於同年月20日裝設，裝設前亦於同年月16日提前通知，而已為先前通知之效力所及，且內容亦非系爭調解內容之「修繕」，故毋庸再為通知； ⑤僅為檢視並修補凹折變形之輕鋼架骨架條，並將先前取下天花板片裝回，不影響房屋結構，而非系爭調解內容之「修繕」故未通知；況系爭行為均非針對租賃物，而係針對伊所有之物品進行維護，自非調解筆錄所載之維護行為；況伊所為油漆、調整熱水器裝設位置、汰換已損壞之天花板、電器及施作防水工程等行為，係對既存現狀所為必要修繕，而無危害系爭房屋之虞，故上訴人終止或解除契約即不合法而不得請求返還系爭房屋及給付不當得利等語，資為抗辯。三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付上訴人34,000元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、不爭執事項（見本院卷第63至64、128頁，並依本判決用語修正或刪減文句）： (一)被上訴人自97年7月1日起向上訴人承租系爭房屋，兩造於10 7年6月30日最後簽定書面租約，約定租期為107年7月1日至1 09年6月30日，每月租金34,000元，並於上開租期屆滿後即未簽訂書面契約。 (二)被上訴人於111年7月間向本院提起前案訴訟，兩造並於111 年10月6日簽立系爭調解筆錄，調解成立內容為：⒈確認兩造間就系爭房屋不定期租賃存在。⒉被上訴人應於111年10月5 日前給付上訴人當月份租金17,000元，並自111年11月起於每月1日給付租金34,000元。⒊系爭調解內容。 (三)上訴人於111年3月14日以第6368號函（下稱系爭函文）告知被上訴人如再有違反調解內容之行為，將解除兩造間租賃關係，被上訴人於同年月15日收受該函。 (四)被上訴人有為系爭行為。五、上訴人另主張兩造間租賃契約已解除或終止，依民法第179 條、第455條之規定，被上訴人應返還系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利乙節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下： (一)上訴人主張因被上訴人有系爭行為，故得以起訴狀繕本之送達依民法第227條第1項準用第226條規定，併依第256條規定解除契約，有無理由？　⒈按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院112年度台上字第1088號判決理由參照）。經查，上訴人依系爭租約交付租賃物即系爭房屋，並按月收取租金，堪認兩造均已開始履行系爭租約，該繼續性契約業已持續履行相當時間，則揆諸上開意旨，除嗣後發生債務不履行情事，有使契約關係溯及消滅之必要，否則即不得任意解除系爭契約。 ⒉又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀民法第98條規定自明。所謂探求當事人之真意，應從其意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院 112年度台上字第2467號判決意旨參照）。經查，循本案訟爭脈絡及兩造簽立系爭調解筆錄目的，實係被上訴人向上訴人承租系爭房屋作為分租套房轉租使用，然上訴人因系爭房屋老舊，恐將來發生災害而不願繼續出租等情，業據兩造供述在卷（見原審卷第127至128頁、本院卷第174頁），又細繹系爭調解內容之前後文義，可知兩造係約定系爭房屋之維護修繕費用由被上訴人負擔，但應及早通知上訴人使其可進入查看，以利其判斷修繕維護行為是否有危害租賃物之虞，並得進而要求被上訴人終止維護修繕行為。是以，兩造約定被上訴人負有通知義務之真意，應係為了避免危害租賃物存續目的，始賦與上訴人有要求終止維護修繕之權，從而，縱使被上訴人違反系爭調解內容之通知義務，仍應該當民法第 227條第1項之不完全給付要件，即須出於可歸責債務人即被上訴人之事由，不能依約履行所負給付義務或無利益時，始能準用民法第226條給付不能規定及依同法第256條規定解除系爭租約。 ⒊又查：　⑴就①於112年3月1日及8日僱工進行房屋樓頂施作並鋪設防水層及調整屋頂平台頂蓋之行為部分：依被上訴人配偶與上訴人配偶之LINE通訊軟體（下稱兩造間LINE）訊息紀錄（見原審卷第75至91頁）內容可見，被上訴人於111年10月24日即向上訴人告知將施作頂樓防水工程，並於同年11月6日、同年1 2月24日告知施作工法及施工安排，且告以實際施作日需視天候因素而定，上訴人僅於同年12月26日覆稱：不得破壞建築結構，造成屋損由被上訴人負責，工作1天前需通知上訴人及不得經過60號等語，故被上訴人縱未於實際施工前1日再行通知，惟事實上已提早履行通知義務使上訴人知悉，亦未限制其進入查看現況，堪認上訴人事前知情，亦有充分時間行使終止維護修繕之權，惟仍僅表示被上訴人不得破壞建築結構下自負其責，並無明示反對修繕計畫之意思，無以認定被上訴人違反通知義務該當給付不能之要件，上訴人即自不得據此解除契約。 ⑵就②於112年3月23日起進行天花板拆除及施作之行為部分：被上訴人業於同年3月21日告知將於同年月3月23日朽壞天花板之拆除重作等情，有兩造間LINE訊息紀錄（見原審卷第99頁）可憑，衡以天花板之損壞具有相當危險性，而屬緊急維修，故被上訴人已於施工1日前通知，亦難認有違反系爭調解內容。 ⑶就④於同年4月4日僱工進入系爭房屋遷移5樓儲熱式熱水器之位置部分：被上訴人前已於112年3月16日告知上訴人需改為儲熱式熱水器等情，有兩造間LINE訊息紀錄（見原審卷第97 頁）可稽，且據證人侯彥輝到庭證稱：伊於112年3月22日安裝熱水器後，因被上訴人表示放置該處不好看，故於112年4 月4日再行移位等語（見本院卷第126至128頁），足見僅屬先前通知安裝儲熱式熱水器工程之續行，故被上訴人並無違反系爭調解內容之情事。 ⑷就③於同年3月28日進行室內壁癌之修補及粉刷、⑤於同年4月1 2日起至13日進行5樓修補凹折變形之輕鋼架骨架條部分：衡以該等工作內容，僅係對牆面進行油漆及另就天花板裝潢之輕鋼架凹折變形處為補強，屬保持其原有堪用狀態之有益處分行為，上訴人固稱：修補工法及選用材料恐對建物造成影響云云（見原審卷第130頁），然就該修繕如何危害系爭房屋乙節並未提出事證以實其說，亦未再表明應終止維護修繕及其具體理由，實難認其恐危害租賃物而有終止維護修繕之意，故參照兩造系爭調解內容之真意，被上訴人尚無所謂可受歸責之給付不能事由。 ⑸上訴人雖另主張：①、②行為部分，被上訴人未於約定之1日前或5日前告知，實際施工範圍逾越通知之C室範圍等情，惟被上訴人此部分行為並未違反通知義務，亦無阻礙上訴人現場查看行為，均如前述，上訴人於進行修繕時既未到場查看或另有指示終止修繕行為，另就②3月23日增加施作範圍如何致使租賃物危害之虞，亦未見其舉證證明，即無以推認被上訴人依約所負之給付義務不能履行或無利益，不能認定有給付不能情事。　⒋綜上，上訴人所指系爭行為均非屬可歸責被上訴人事由致給付義務不能履行或履行無利益之情形，亦未造成上訴人依系爭調解內容終止維護修繕權行使上之障礙，故其主張依民法第227條第1項準用同法第226條規定，並依同法第256條規定解除契約，即無理由。 (二)上訴人依第438條第2項規定終止契約有無理由？　⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之，承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第423條、第438條定有明文。故承租人應依約定方法為使用、收益，出租人亦有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。 ⒉經查，兩造間固以系爭調解內容約定被上訴人於修繕時負有通知義務及上訴人具終止維護修繕之權利，然此僅係於系爭租約中增加被上訴人事前告知修繕及依上訴人指示終止修繕維護行為等義務，兩造並非約定禁止修繕系爭房屋，尚非對租賃物使用、收益方法另為約定。是以，上訴人主張被上訴人未依系爭調解內容為通知，即非屬對租賃物使用、收益約定方法之違反，故上訴人主張得依民法第438條第2項終止契約，即無理由。 (三)上訴人擇一依民法第179條、第455條規定請求被告返還系爭房屋及請求被上訴人按月給付34,000元，有無理由？　　上訴人主張依上開規定解除或終止契約均不合法，業如前述，則依系爭調解筆錄第1項條款，兩造就系爭房屋為不定期租賃關係（見補字卷第19頁），其系爭租約關係仍在存續中，故上訴人依民法第179條、第455條規定請求被告在租賃契約終止後，應返還系爭房屋及請求按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條並依第256條規定解除契約、依民法第438條第2項規定終止契約，均屬無據。從而，其依民法第179條、第455條請求，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人及應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付上訴人 34,000元，於法無據，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　林瑋桓　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官余沛潔　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉宇霖以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪仕萱

2024-10-23

TPDV-113-簡上-75-20241023-1

訴

臺灣嘉義地方法院

調整租金

臺灣嘉義地方法院民事裁定 113年度訴字第474號上訴人賴淑娟余錦堂黃志維張賢榮陳裕仁賴榮宏邱靖媛林枝生黃薇被上訴人天德寶宮法定代理人邱兆宗上列上訴人與被上訴人間請求調整租金事件，上訴人對民國113 年9月19日本院第一審民事判決，提起第二審上訴。按計算上訴利益，準用關於計算訴訟標的價額之規定；訴訟標的價額之核定，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間，但其期間超過十年者，以十年計算，民事訴訟法第466條第4項、第77條之 1第2項、第77條之10定有明文。故本件上訴訴訟標的利益價額之核定，應以上訴人就訴訟標的所有之利益為準，即以原審判決調整後每年之租金，扣除上訴人未上訴部分之租金，並以十年為期計算。查兩造間為不定期租賃關係，上訴人余錦堂、黃志雄、陳裕仁、邱靖媛、黃薇均上訴主張原判決全部廢棄，則上開上訴人之訴訟標的價額即「原審判決調整後每年租金」扣除未上訴部分之「調整前每年租金」，並以10年期計算；至上訴人賴淑娟、張賢榮、賴榮宏、林枝生之訴訟標的價額即「原審判決調整後每年租金」扣除其等主張調整後租金分別為新臺幣（下同）3,405元、5,828元、3,312元、8,448元(即未上訴部分之租金)，並以10 年期計算。則上訴人等之訴訟標的價額如附表「訴訟標的價額」欄所示，應徵上訴人等之第二審裁判費分別如附表「第二審裁判費」欄所示，惟未據上訴人等繳納，茲依民事訴訟法第442條第2 項前段規定，限上訴人於收受本裁定送達後5日以內逕向本院如數補繳，逾期末繳，即駁回上訴，特此裁定。中華民國 113 年 10 月 23 日民事第三庭法官陳卿和以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。中華民國 113 年 10 月 23 日書記官陳慶昀

2024-10-23

CYDV-113-訴-474-20241023-3

上

臺灣高等法院臺中分院

返還房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上字第105號上訴人劉特全住○○市○里區○○街00號許美惠共同訴訟代理人蔡得謙律師李明潔律師被上訴人劉秀緣劉秀玲共同訴訟代理人徐盛國律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國112年12月25 日臺灣臺中地方法院112年度訴字第1195號第一審判決提起上訴，被上訴人為減縮訴之聲明，並為訴之追加，本院於113年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、上訴駁回〈原判決主文第一項減縮為：上訴人應遷出坐落○○ 市○○區○○段000○地號土地上、如後附臺中市○○地 ○○○○○○○○○號113年6月7日里土測字第120000號土地複丈成果圖標繪綠色之房屋，即門牌○○市○○區○○里 0鄰○○路00號(原判決誤載為0鄰)、面積108.00平方公尺之房屋〉。二、上訴人應將前項房屋返還被上訴人。三、第二審訴訟費用(含追加部分)由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限(民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第 3款參照)。二、查被上訴人於原審請求上訴人應遷出(與遷讓為同義語)下述房屋，嗣於上訴後，請求遷出範圍僅於其母○○○居住使用臥室以外部分，並請求上訴人返還該房屋，前者屬於減縮訴之聲明，後者則屬於訴之追加，以上均源自上訴人占用下述房屋之同一基礎事實，於法均無不合，自應准許。貳、實體方面：一、被上訴人主張：　　伊等與○○○於民國112年2月10日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約，此買賣下稱系爭買賣)，約定由伊等以新臺幣(下同)260萬元，向○○○購買坐落○○市○○區○○段0○○000000○00000 0地號土地(下稱系爭土地)，及其上如臺中市○○地○○○○○○○○○ 號113年6月7日里土測字第120000號土地複丈成果圖(下稱附圖)標繪綠色與灰色房屋(門牌○○里0鄰○○路00號，面積各為1 08.00、9.78平方公尺，合計118.35平方公尺；下分稱系爭店屋、系爭臥室，並合稱系爭房屋，與系爭土地則合稱系爭房地)，系爭房地各已辦竣所有權移轉登記，或變更稅籍納稅義務人稅籍登記，均由伊等取得應有部分各2分之1。詎上訴人夫妻無正當權源，而無權占用系爭店屋，經營麵店，爰本於民法第184條第1項前段、第962條規定，擇一請求上訴人應遷出系爭店屋，並將之返還被上訴人。二、上訴人則以：　　○○○於80年間央請劉特全返回系爭房屋經營麵攤，並照顧其起居生活，及按月給付1萬元為負擔，而將系爭房屋贈與劉特全。被上訴人與○○○事後通謀虛偽而為系爭買賣，被上訴人未取得系爭房屋事實上處分權。縱認被上訴人已取得系爭房屋，○○○早將系爭房屋出租予許美惠，由許美惠自82年1月起持續給付租金，依買賣不破租賃原則，其租約對被上訴人仍繼續存在。是被上訴人請求伊等遷讓返還系爭房屋，均無依據等語，資為抗辯。　三、原審判命上訴人應遷出系爭房屋，上訴人全部提起上訴；被上訴人則減縮請求遷出範圍僅限於系爭店屋(原判決關於遷出系爭臥室部分因訴之減縮而失其效力，本院無須為任何裁判)，並追加請求上訴人應返還系爭店屋；兩造聲明如下：㈠上訴人之上訴與答辯聲明：　⒈原判決(除減縮部分外)廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之駁回。　⒊被上訴人追加之訴駁回。　㈡被上訴人之答辯及追加聲明：　⒈上訴駁回(減縮為上訴人應遷出系爭店屋)。　⒉上訴人應將系爭店屋返還被上訴人。四、兩造不爭執事項：㈠○○○與訴外人○○○結婚後，生育劉秀緣(長女)、劉秀玲(次女) 、劉特全(長男，為被上訴人之弟)。許美惠係劉特全之配偶 (為被上訴人之弟媳；見原審卷第293頁、本院限制閱覽卷第 3-9頁)。㈡訴外人○○○於54、00年間出資在系爭土地(分割前為000、0000 地號)上建造系爭房屋(原門牌○○路0號、稅籍編號000000000 00號，屬未辦保存登記建物；即如附圖標繪綠色與灰色之房屋、面積合計118.35平方公尺)，而原始取得所有權(見原審卷第209-229、327-333頁，及本院卷一第351頁)。㈢○○○與○○○於59年6月27日結婚(再婚)，○○○嗣於79年2月4日死亡，○○○為其繼承人(見原審卷第293頁)。【○○○有無其他大陸繼承人尚有爭執】㈣○○○於○○○死後單獨繼承取得系爭房屋所有權(見原審卷第209 、518-519頁)。【○○○有無其他大陸繼承人尚有爭執】㈤○○○出面先於96年6月10日向改制前○○縣○○鄉○○○○000○0000地號土地應有部分各17710分之5189、1794分之14，並於96年7 月10日移轉登記為○○○所有；嗣於96年10月11日因調解分割，並於97年1月7日辦竣分割登記為○○○所有(見原審卷第41-4 3、327-333頁)。㈥○○○與被上訴人於112年2月10日簽訂系爭契約，約定由被上訴人以260萬元，向○○○購買系爭房地，並經原法院所屬民間公證人○○○認證；其中系爭土地已於112年3月9日辦竣所有權移轉登記，系爭房屋亦已辦理稅籍納稅義務人變更登記，均由被上訴人分別取得應有部分各2分之1(見原審卷第19-53、14 9、151、211、213頁)。㈦原證13譯文係○○○與劉特全之對話(見原審卷第233-255、523- 524頁)。㈧系爭店屋現由上訴人夫妻共同經營麵店使用(見原審卷第59-6 8頁)。　　　　　　　　　　　五、兩造爭執事項：㈠劉特全與○○○就系爭房屋有無贈與契約關係存在？㈡許美惠與○○○就系爭房屋有無不定期租賃關係存在？㈢被上訴人已否取得系爭房屋之事實上處分權？　㈣上訴人占有系爭房屋，有無正當權源？㈤被上訴人依民法第184條第1項前段、第962條規定，擇一請求上訴人應遷讓返還系爭店屋，有無理由？　　　　　六、本院之判斷：　　㈠○○○是否為系爭房屋唯一繼承人：　⒈查系爭房屋既由○○○建造，而原始取得其所有權，○○○死後，則由其配偶即○○○單獨繼承之，為兩造所不爭執(見兩造不爭執事項第㈡㈢㈣項)。再者，大陸人民依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第67條規定，不得繼承臺灣境內不動產，則上訴人抗辯○○○在大陸可能有其他繼承人云云，除未據舉證以實其說外，顯然不影響○○○單獨繼承取得系爭房屋所有權之效力。　⒉從而，○○○為系爭房屋唯一繼承人，應有權自由處分系爭房屋，自無疑義。　㈡劉特全曾否受贈取得系爭房屋：　⒈按贈與契約之成立，以當事人以自己之財產，為無償給與於他方之意思表示，經他方允受為要件，此觀民法第406條規定自明。　⒉查上訴人主張○○○已將系爭房屋贈與劉特全，屬附負擔贈與乙節，無非以劉特全陳稱：○○○於80年間將系爭房屋連同麵攤贈與予伊使用，並負擔照顧○○○起居生活，及按月給付1萬元生活費等情(見本院卷二第22-23頁)，為其最主要依據。惟此情均為被上訴人所否認，是上訴人就已成立贈與之利己事實存在，應負舉證責任。　⒊惟○○○於本院審理時證稱：伊未曾贈與系爭房屋予劉特全，麵店原由劉秀玲經營，伊嗣後與劉秀玲商量，於上訴人結婚後，將麵店借予上訴人經營，劉特全先前每月給伊1萬元，供作生活費，伊則為上訴人照顧3個小孩(即○○○、○○○、○○○)等情(見本院卷一第334-335頁)。再參以上訴人身為○○○之獨子，依法或民間習俗，均應擔負扶養○○○之責任，按月提供生活費予○○○，應屬孝親人倫之常，尚難解為贈與之負擔。況上訴人之女○○○於本院審理時亦證稱：伊或伊姊弟3人就讀附近國小期間，夜間均與其祖母○○○在系爭臥室同睡，○○○早上則叫伊起床等情(見本院卷二第20-21頁)。凡此，足見○○○所為前開證言，應屬合理可採。換言之，劉特全給付1萬元予○ ○○，應係單純生活費或孝親費，而非履行所謂贈與之負擔。　⒋觀諸劉特全與劉秀玲於112年2月27日所為通話內容，劉特全提及讓○○○出賣系爭房屋無妨，惟賣得價金由3姊弟分配等語 (見原審卷第233、235頁)。準此以觀，劉特全未曾以系爭房屋屋主自居，當時仍認系爭房屋係○○○所有，擁有完整處分權，應難認其已受贈取得系爭房屋。　⒌系爭房屋屬未保存登記建物，自○○○繼承取得其所有權後，並變更納稅義務人稅籍為被上訴人前，其納稅義務人均為○○○ ，其間未曾變更為劉特全，此有相關房屋稅籍證明書影本在卷可稽(見原審卷第209-213頁)。○○○如確曾贈與劉特全者，縱未書立贈與契約者，茲因劉秀玲曾在系爭房屋經營麵店，且劉特全尚有2位姊姊，劉特全亦應即時要求○○○變更稅籍，以明產權歸屬，並避免日後糾葛不清。詎劉特全未曾變更稅籍為自己名義，益見上訴人前開贈與之說，應難遽信。　⒍況○○○若已贈與系爭房屋予劉特全，劉特全即為屋主，許美惠自無再向○○○承租系爭房屋之理，則上訴人或主張贈與，或主張租賃，顯然前後顯屬矛盾，亦難採信。　⒎此外，未據上訴人提出其他具體證據以佐其贈與之說，自難單憑劉特全使用系爭房屋，或按月給付生活費予○○○之舉，即認○○○已將系爭房屋贈與劉特全。　㈢許美惠有無承租系爭房屋：　⒈按使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約，當事人之一方約定以物交他方使用，究屬使用借貸或租賃，應衡酌他方是否支付使用之對價，予以認定，此觀民法第421條、第464 規定自明(最高法院109年度台上字第3217號判決意旨參照) 。　⒉查上訴人主張○○○將系爭房屋出租許美惠使用，無非以許美惠自行製作日記帳，其上記載「租」字樣(見原審卷第456-458 頁)，為其最主要之依據。惟此情均為被上訴人所否認，且日記帳既為許美惠片面製作，其可任憑己意記載之，況其上亦未載明租賃標的與其他具體租賃條件，故仍應勾稽其他客觀事證為斷，倘無其他實證佐參，或與論理法則或經驗法則相違者，即難遽信。　⒊惟○○○於本院審理時證稱：伊未曾出租系爭房屋予許美惠(見本院卷一第335頁)，核與劉特全於112年5月10日委託群展律師事務所寄發律師函，其上僅記載其借用○○○名義取得系爭房屋，未提及許美惠承租系爭房屋乙情(見原審卷第429-433 頁)，及劉特全於本院審理時陳稱：許美惠未向○○○承租系爭房屋等情(見本院卷二第23頁)，均無不合，自難認其等已成立租賃關係。　⒋此外，未據上訴人提出其他具體證據以佐其許美惠承租之說　　，應難肯認○○○已將系爭房屋出租予許美惠。　㈣系爭買賣是否無效：　⒈按意思表示非出於通謀虛偽者，屬於常態事實；出於通謀虛偽者，屬於變態事實，自應由主張變態事實者，負舉證責任，此乃民事訴訟法關於舉證責任分配之基本原則。　⒉查上訴人主張系爭買賣出於通謀虛偽意思表示，應屬無效乙節，上訴人就此等無效原因之利己變態事實，均應負舉證責任。　⒊上訴人主張系爭買賣出於通謀而虛偽不實，無非以其等使用系爭房屋，經營麵攤多年，亦長期照顧○○○，○○○豈有未詢問其等購買之理，為其最主要依據。惟此僅屬上訴人主觀臆測之詞，若無其他客觀事證佐參，尚難遽採。　⒋惟依○○○於他案(案號：原法院112年度訴字第2193號)審理時證稱：伊原先欲將系爭房屋以50萬元賣給劉特全，但劉特全表示系爭房屋於伊死後歸他取得，故不出錢購買；且劉特全亦表示近來照顧伊很累，欲放棄伊，提及系爭房屋出賣後算他1份，伊擔心系爭房地出賣沒地方住，故將系爭房地賣給被上訴人，讓伊仍有地方住，價金共260萬元等語(見他案卷第394頁、本院卷二第11頁)。以上證言，核與被上訴人所提系爭契約、認證書影本(見原審卷第25-40頁)，與他案所提交付260萬元價金憑證(見本院卷二第11頁)，及前述劉特全通話內容提及伊可分得價金，暨兩造均不爭執因照顧○○○乙事，家族成員迭起齟齬摩擦，均無不合。準此以觀，堪認系爭買賣應屬真實。　⒌至於許美惠雖抗辯其與○○○就系爭土地成立借名登記關係，惟其主張借名登記縱然屬實，○○○既登記為所有人，縱未經借名人(許美惠)同意，處分系爭土地，仍屬有權處分(最高法院111年度台上第146號判決意旨參照)。又○○○縱未經許美惠同意而處分系爭土地，至多僅屬侵害借名人(許美惠)債權( 借名關係終止後返還請求權)，被上訴人與○○○無論是否知悉所謂借名登記，均不影響被上訴人已合法有效取得系爭土地 (最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第 2096號、107年度台上字第398號、108年度台上字第1066號判決意旨參照)，應無疑義。　⒍此外，未據上訴人提出其他具體證據，以佐其等所謂系爭買賣不實之說，是其等此部分主張，應難採認。　㈤何人取得系爭房屋之事實上處分權：　⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高法院67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠、74年度台上字第13 17號、108年度台上字第2161號判決意旨參照)。又物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。另依民法第946條規定，占有之移轉，因占有物之交付而生效力；前項移轉準用民法第761 條現實交付、簡易交付、占有改定及指示交付之規定，無論占有物為動產或不動產，均有其適用(最高法院45年台上字第406號、46年台上字第64號、47年台上字第511號、48年台上字第611號判決先例參照)。　⒉查上訴人不爭執被上訴人於系爭買賣前已持有系爭房屋鑰匙，且○○○口頭告知上訴人：上訴人仍在系爭房屋經營麵攤，由被上訴人自行處理(見本院卷二第156頁)，暨被上訴人均同意○○○繼續使用系爭臥室，是其等移轉占有，分別符合指示交付與占有改定之規定，揆諸前開說明，足認○○○已將系爭房屋交付被上訴人。　⒊從而，被上訴人已合法取得系爭房屋事實上處分權。上訴人仍否認此情，均非可採。　㈥遷讓返還系爭房屋：　⒈按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害」，民法第962條前段、中段定有明文。此即占有人占有物返還請求權，與占有妨害除去請求權，其請求權人為占有人，而相對人各為侵奪占有之人，及為妨害占有之人。　⒉查被上訴人已取得系爭房屋事實上處分權，且上訴人不爭執其等仍共同占有系爭店屋，經營麵店，而其等所提前開有權占有之憑據，無一可採，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭店屋，應負遷讓返還責任，洵無不合。　⒊從而，被上訴人本於前揭占有請求權規定，請求上訴人遷讓返還系爭店屋，即有憑據。　⒋被上訴人依民法第962條前段、中段規定，為前開請求，均有憑據，則其依訴之選擇合併，復援引民法第184條第1項前段規定，為相同請求，即無須審酌。　　　　　　七、綜上所述，被上訴人依民法第962條前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭店屋，自屬正當，應予准許。原審判命上訴人遷出系爭店屋，其理由固有不同，惟結論尚無二致，並仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人依民法第962條中段規定，追加請求上訴人返還系爭店屋，為有理由，應予准許。　八、原判決主文第一項將系爭房屋門牌鄰別0鄰誤載為0鄰，此有前開房屋稅籍證明書影本在卷可參，爰應予更正之。　　九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧正本係照原本作成。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日

2024-10-23

TCHV-113-上-105-20241023-1

台上

最高法院

請求拆屋還地等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1137號上訴人林大衛訴訟代理人許景鐿律師上訴人林榆頵（原名林佩璍）林尹涵王金進王斌宇陳雪雲林昱君上七人共同訴訟代理人張啟富律師被上訴人邱塗金林茹海楊仁元共同訴訟代理人陳益軒律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年2 月6日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（111年度重上更一字第73號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由一、按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470 條第2項、第475條本文各有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。另第三審法院就未經表明於上訴狀或理由書之事項，除有民事訴訟法第 475條但書情形外，亦不調查審認。二、上訴人對於原判決關其敗訴部分提起上訴，雖以該部分判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，所論斷：被上訴人邱塗金、林茹海（下合稱邱塗金等2人）於民國76年10月14 日以買賣為原因，登記取得坐落臺中市○○區○○段8、10、14 、18、22地號土地（下合稱系爭土地）所有權應有部分各2 分之1，邱塗金又於108年4月3日將系爭土地除22地號以外4 筆土地應有部分各200分之1、22地號土地應有部分212分之1 ，以贈與為原因移轉登記予被上訴人楊仁元。上訴人林大衛、林榆頵、林昱君、林尹涵（下合稱林大衛等4人）、王金進、王斌宇、陳雪雲各自占用系爭土地如原判決附表（下稱附表）一編號1至4、6、7即原判決附圖（下稱附圖）標示A 、B、F至M 部分，並搭建附圖標示A、F至I、L、M所示建物及標示K所示鐵皮棚架（下合稱系爭地上物）。前案邱塗金等2人對上訴人起訴請求拆屋還地，經原法院93年度上更㈠字第59號確定判決認定彼等存有不定期租賃關係（下稱系爭租約），但未將系爭租約之繳租地點及方式列為重要爭點，無爭點效之適用。系爭租約原約定由承租人至出租人指定之處所繳租，為赴償債務。訴外人王金忠（即王斌宇之被繼承人）、王金進委由訴外人王金順寄發84年3月2日存證信函，表示依土地法第97條規定，按系爭土地申報地價年息10％計算系爭土地租金，並檢附依此計算之銀行本票供作支付租金，其後經邱塗金等2人同意，而合意變更按此方式計算及以現金繳納租金。林大衛等4人、陳雪雲部分則約定以每甲每年稻穀5000台斤為租金計算標準，並同意以現金折算給付。因上訴人積欠租金多年，邱塗金等2人乃於98年12月11日、107 年2月13日發函，合法催告上訴人給付積欠之多年地租，惟未獲置理。經邱塗金等2人以107年11月29日、同年12月28日律師函終止系爭租約，系爭租約分別於附表二之二「租約終止日」欄所示之日終止，上訴人已無占有系爭土地之正當權源，被上訴人依所有物返還請求權、租賃物返還請求權之法律關係請求上訴人拆除系爭地上物並返還占有系爭土地部分，為有理由。上訴人於系爭租約終止後，無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利。審酌系爭土地位置，其上建物供住宅使用，道路狹小，核定上訴人占用系爭土地所受之利益，被上訴人依系爭租約、民法第439條、第179條規定，請求上訴人各給付如附表二編號1至4、6、7乙欄、丁欄所示之租金及不當得利各本息，應屬有據等情，指摘其為不當，並就原審所論斷者，泛言理由不備、矛盾，而非表明該不利部分判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，被上訴人援引臺灣臺中地方法院98年度重訴字第168號民事起訴狀記載，係主張租金繳納地點為由出租人指定後，承租人至指定地點繳納之赴償債務；原審係認邱塗金等2人其後始同意王金忠、王金進提出之租金計算方式而合意變更按土地申報地價年息10％計算租金，是並無反於被上訴人自認之事實而為認定，附此敘明。三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日最高法院民事第七庭　　　　審判長法官陳靜芬法官高榮宏法官蔡孟珊法官黃明發法官藍雅清本件正本證明與原本無異書　記　官　林沛侯中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日

2024-10-17

TPSV-113-台上-1137-20241017-1

訴

臺灣宜蘭地方法院

返還土地

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度訴字第458號原告游凱傑訴訟代理人楊家寧律師陳敬穆律師莊銘有律師複代理人陳頡宇律師被告游俊榮游茂林共同訴訟代理人黃豪志律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國113年9月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，固為民事訴訟法第168條所明定。惟此項規定，依同法第173條前段，於有訴訟代理人時不適用之。故在當事人有委任訴訟代理人之情形，當事人於言詞辯論終結前死亡，並不當然停止訴訟程序，縱應承受訴訟之人未承受訴訟，亦可進行言詞辯論，及本於該言詞辯論而為判決（臺灣高等法院暨所屬法院67年度法律座談會民事類第30號研討結果參照）。經查，被告游茂林雖於民國113年9月9日死亡，有本院死亡通報警示（限制閱覽卷）在卷可稽，惟因其已委任訴訟代理人（本院卷第 61頁委任狀），依上開規定，其死亡並不停止本件訴訟程序，縱其繼承人未聲明承受訴訟，本院仍得進行言詞辯論，並本於該言詞辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告游○○應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000 地號土地，下稱系爭土地）之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游○○應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 466元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁）。嗣於審理中更正被告姓名為游俊榮、游茂林（本院卷第49頁），並於宜蘭縣宜蘭地政事務所依本院囑託測量繪製，該所以民國113年3月1日函檢送複丈成果圖（下稱附圖）後，變更訴之聲明為：㈠被告游俊榮、游茂林應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示建物（1層磚造房屋，面積54.43平方公尺）、編號B所示建物（2層RC加強磚造房屋，面積92.22平方公尺）、編號C所示雨棚（鋼鐵造雨棚，內含部分磚造設施，面積33.60平方公尺）、編號D所示水泥地面（水泥地鋪面，面積80.34平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡被告游俊榮、游茂林應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告1,21 6元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第155-159頁）。核原告上開更正被告姓名及變更拆屋還地範圍聲明部分，均非變更訴訟標的，僅屬更正事實上及法律上之陳述，另擴張請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額，則屬擴張應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，均無不合，應予准許。三、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。故在訴訟繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院101年度台聲字第1367號裁定意旨參照）。查系爭土地原為原告與訴外人游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1（本院卷第11-12 頁），嗣原告、游雯婷、游哲智於本件訴訟繫屬中之112年1 2月27日將系爭土地信託登記予訴外人京城國際建築經理股份有限公司（下稱京城公司，本院卷第101-102頁），依上開說明，於本件訴訟無影響，原告仍為適格之當事人，仍得以其本人之名義實施訴訟行為，先予敘明。貳、實體事項：　　　　一、原告主張：　㈠原告為系爭土地之共有人，被告於系爭土地上搭建如附圖編號A、B所示建物、編號C所示雨棚，門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○ ○○路00○0號，並在前方鋪設如編號D所示水泥地面，面積合計260.69平方公尺（下合稱系爭地上物），無權占用原告共有系爭土地，顯有害於原告所有權之圓滿行使，爰依民法第 767條第1項規定、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物，將占用之系爭土地返還予原告及全體共有人，並依民法第 179條規定向被告請求返還相當於租金之不當得利，期間為自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地遭占用部分之日止，按月給付不當得利1,216元。　　㈡被告雖主張與原告前手即訴外人劉明傳就系爭土地有不定期租賃關係，惟被告提出之租金收據無法確認是否為劉明傳本人所親簽，也未見收據上有任何關於系爭土地之紀錄，僅有記載自102年起至110年止之租金等文字，且被告縱有與劉明傳於102年成立租賃契約，依民法第425條第2項規定，原告亦不需受民法第425條第1項之拘束等語。並聲明：如前開壹、程序事項，二、變更後訴之聲明所示。二、被告則以：系爭地上物為被告向原告之前手劉明傳租地建屋居住至少40年，並由劉明傳向被告收取租金多年，依民法第 425條第1項規定，兩造就系爭土地應成立不定期租賃關係，被告並非無權占有。又劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予原告及游雯婷、游哲智，並未依土地法第104條規定通知有優先承買權之被告，故原告與劉銘傳間就系爭土地之買賣契約及移轉登記均不得對抗被告，其等買賣之債權行為及物權行為均自始無效，原告應非系爭土地之所有權人，其為本案之請求即無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，應供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第239-240頁，並依判決格式修改文句）：　㈠系爭土地於60年登記為劉明傳所有，劉明傳於112年9月5日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予原告、游雯婷、游哲智共有，應有部分各3分之1。　㈡系爭土地上有系爭地上物，占用系爭土地之範圍及面積如附圖編號A、B、C、D所示，被告為系爭地上物之事實上處分權人。　㈢系爭土地於起訴後之112年12月22日自益信託予京城公司。四、得心證之理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院91年度台上字第2578 號判決意旨參照）。本件原告主張被告無權占有系爭土地，被告就系爭地上物占用系爭土地之事實不為爭執，依上開說明，即應由被告就系爭地上物為有權占有之事實負舉證之責。㈡經查，被告抗辯與原告前手劉明傳就系爭土地成立租賃關係乙節，業據證人黃金連即兩造鄰居到庭具結證稱：我今年約 85歲，游茂林、游俊榮住在我對面，我認識原告及訴外人游義童即原告父親，他們也住我對面，我從小就認識游茂林，游茂林、游俊榮住在系爭地上物大約50年以上，我有看過劉明傳來向游茂林、游俊榮收租金，劉明傳來收租金都會把車停在我的門前空地，我有問劉明傳為何停在這裡，劉明傳說來跟游茂林收租金，要借停，劉明傳最早約20、30年前就開始收租，我有時候不在家，我有遇到的時候，就會問劉明傳要去哪裡？為何把車停在這裡？劉明傳就說要去收租，借停一下，我記得劉明傳通常是農曆12月的時候來收租，我只知道他農曆12月有來，沒有看到我就不知道，我從去年就沒有看到劉明傳來收租金等語（本院卷第236-239頁）、證人游秀鳳即游茂林之女具結證稱：我從出生就住在系爭地上物，到78、79年出嫁，出嫁後住在礁溪鄉大忠路，我現在60幾歲了，我認識原告及原告父親游義童，原告與游義童住一起，住在我家隔壁。我有看過劉明傳來收租金，但沒有看過幾次，總共看過約3、4次，不是全部都是我出嫁後看到的，有的是我小時候看到的，我大約10幾歲時看過，我媽媽還在的時候，我比較常會回去，快過年的時候，劉明傳就會來收租，最後一次看到來收租大約是90幾年至101年間，是訴外人陳婉婷即游俊榮的太太拿給地主劉明傳，劉明傳通常是年底，將近過年的時候來收租，收租是收現金，我不知道每年收多少租金，我出嫁時，我才知道被告跟劉明傳有租賃關係，某次回去，我看到地主收租金，我問我父親原因，我父親跟我說是用租的，我說為何不買，我父親說因為地主不賣，我無法確認租賃是從何時開始，但是我知道至少從我出嫁即78年、79年開始就有租賃關係了等語（本院卷第247-251頁）在卷足憑。雖證人游秀鳳與被告有親屬關係，然證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判決意旨參照）。衡諸證人黃金連與兩造均無利害關係，仍與證人游秀鳳就劉明傳前來向被告收租及收租時間為年底之農曆12 月間，為相互一致之證述，且均係親自見聞劉明傳前來收租，雖因渠等未直接經手租金之給付及參與租約簽訂而無法詳述租約細節，尚屬合情適理，並未悖於常情，佐以劉明傳自 60年至112年9月間確為系爭土地之地主，而系爭地上物之建築完成日期分別為68年、59年間等情，有系爭土地公務用謄本、異動索引、電子處理前登記簿、光復後登記總簿、系爭地上物稅籍登記表、房屋平面圖（本院卷第101-125頁、第2 5頁、第33頁）附卷足稽，苟劉明傳與被告就系爭土地無一定法律關係存在，按諸經驗法則，當無任由被告無權占用系爭土地長達數十年之久，均未加聞問之理，並審酌證人黃金連、游秀鳳之證述內容均無矛盾或顯不可採之處，且與上開事證大致相符，考量證人游秀鳳並未繼承系爭地上物，應無動機甘冒偽證罪而為虛偽陳述之必要，故渠等就親身經歷之事實所為證詞，應值採信。此外，原告就其反對之主張復未提出其他反證以實其說。綜上各節，堪認劉明傳與被告就系爭土地所成立之法律關係應為有償之租賃。　㈢次按現行民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」之規定，係於88年4 月21日修正公布，自89年5月5日施行。修正施行前之民法第 425條僅規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。是租賃契約成立於89年5月5日民法債編修正前，縱有「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者」之情形，亦有買賣不破租賃原則之適用，不受現行民法第425條第2項規定之限制。㈣經查，證人游秀鳳證稱其小時候，大約10幾歲時，就曾看過劉明傳前來收租，至少從其出嫁之78年、79年開始，與劉明傳有租賃關係等語，足認被告與劉明傳間至少於78年、79年間即就系爭土地存有租賃關係，縱屬期限逾5年或未定期限之租賃契約，依上開說明，並無修正後民法第425條第2項規定之適用，亦即，雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用，是原告於112年9月間自劉明傳處受讓系爭土地，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，原有之租賃契約對原告仍繼續存在，被告辯稱其等占用系爭土地有合法占用權源，即屬有據。　㈤從而，被告既係基於租賃之法律關係而使用系爭土地，即非無權占有，亦非無法律上之原因而受有利益，原告主張被告係無權占有使用系爭土地，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告及全體共有人；另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，均非可採。　五、綜上所述，被告係基於租賃之法律關係而占有使用系爭土地，並非無權占有，是原告依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告及全體共有人，及請求返還不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依附，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 10 　月　　9　　日　　　　　　　　　民事庭審判長法　官　伍偉華　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃淑芳　　　　　　　　　　　　　　　法　官　夏媁萍以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林琬儒

2024-10-09

ILDV-112-訴-458-20241009-2