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損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第57號上訴人即被上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞訴訟代理人謝昀成律師被上訴人即上訴人御嵿國際股份有限公司法定代理人孫正強訴訟代理人蔡慶文律師複代理人戴君容律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國112年10月20日本院板橋簡易庭112年度板簡字第1300號第一審判決各自提起上訴，立勤國際法律事務所即林鼎鈞並為訴之追加，本院於民國11 3年11月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於駁回上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，上訴人御嵿國際股份有限公司應再給付上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞新臺幣645,003元，及自民國112年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞之其餘上訴及追加之訴均駁回。四、上訴人御嵿國際股份有限公司之上訴駁回。五、第一、二審訴訟費用，由上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞負擔22%，餘由上訴人御嵿國際股份有限公司負擔。六、本判決第二項所命給付部分，得假執行。但上訴人御嵿國際股份有限公司如以新臺幣645,003元為上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞預供擔保後，得免為假執行。　　理　由壹、程序方面：　　按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人即被上訴人立勤國際法律事務所即林鼎鈞(下稱立勤事務所)於原審主張被上訴人即上訴人御嵿國際股份有限公司(原名：御頂國際股份有限公司，於本院審理中更名為御嵿國際股份有限公司，下稱御嵿公司)提前終止租約，請求御嵿公司應依系爭租賃契約第12條第1項約定賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元、依該契約第12條第2項約定賠償裝潢折舊費用719,448元及終止租約所受損害及所失利益（含租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443,000元）。嗣於本院審理時，於113年4月30日提出民事補充上訴暨聲請調查證據狀追加請求御嵿公司提前終止系爭租賃契約而支出之利息損害22 ,265元（見本院簡上卷第83頁），核上開追加之訴與原訴均基於上訴人主張御嵿公司提前終止系爭租賃契約所受損害之同一基礎事實，依上開說明，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：　　一、立勤事務所起訴及本院審理時主張：　㈠緣兩造前於民國108年3月19日簽訂房屋租賃契約，約定御嵿公司將其所有門牌號碼桃園市○○區○○路0000號28樓與地下三層B3B區編號144、145、146、147之停車位出租予立勤事務所，並約定租期自108年4月1日至116年3月31日止，而自113 年4月1日前每月租金分別為新台幣（下同）10萬元整，立勤事務所應於每月10日前給付之（下稱系爭租賃契約），往後均依約按時繳納租金，並無違約之情事。　㈡惟御嵿公司於111年6月24日時卻突然發函予立勤事務所表示將於同年8月15日提前終止系爭租賃契約，並請立勤事務所應搬遷完成，因御嵿公司任意單方終止租約，御嵿公司應負債務不履行之損害賠償責任，賠償立勤事務所因御嵿公司單方終止租約所受到之損害及所喪失之利益，請求受損害金額詳述如下：　⒈懲罰性違約金200,000元：　　按系爭租賃契約第12條第1項、第2項約定可知御嵿公司如未按期於6個月前以書面通知立勤事務所即終止租約，則御嵿公司除應賠償立勤事務所系爭契約所約定2個月租金作為違約金外，尚應賠償立勤事務所裝潢費用之損害。本件為御嵿公司任意單方終止租約，且未按期於6個月前以書面通知立勤事務所，從而依系爭契約第12條第1項約定，御嵿公司應賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元。　⒉裝潢折舊費用719,448元：　　御嵿公司無故於111年6月24日發函予立勤事務所提前終止系爭租賃契約，而終止契約之時點距兩造契約約定租期起算日之108年4月1日已逾3年，是依系爭契約第12條第2項約定，御嵿公司除賠償原告懲罰性違約金外，尚應賠償立勤事務所折舊計算後之裝潢剩餘殘值費用。則立勤事務所係108年3月完成裝潢上開系爭租賃契約標的，並支出裝潢費用總計124 萬4,450元，預計至少於租賃期間內可以使用8年，依「直線折舊法」公式計算每年折舊費為(1,244,450元－0)/8＝155,55 6.25元，立勤事務所使用系爭裝潢3年4.5月（即108年4月1 日至111年8月15日），折舊費用計為525,002.34375元（計算式：(155,556.25×3年＝466,668.75）＋(155,556.25×4,5月 ÷12月＝58,333.59375)＝525,002.34375元），故御嵿公司應賠償原告719,448元（計算式：1,244,450元－525,002＝719,4 48元）。　　　⒊因租賃新辦公室之租金損害426萬元：　　御嵿公司終止租約而使立勤事務所需另外尋覓其他承租標的，所增加比原租金更高之租金支出，即應視為立勤事務所之損害。立勤事務所有出租予至少7位合署律師供渠等使用系爭租賃標的進行辦公，是立勤事務所為避免違約，遂於短期內盡力尋覓相同坪數與機能之辦公室作為事務所使用之用，而現址之租金為每個月18萬元，遠較御嵿公司約定之租金為高，揆諸前揭說明，多支出之租金4,260,000元即應視為立勤事務所之損害，御嵿公司應負賠償責任。　⒋因搬遷所生之其他損害27萬9,785元：　　立勤事務所支出搬遷費用是前開立勤事務所其他因御嵿公司終止租約所支出之損失，總計27萬9,785元，御嵿公司亦應負賠償責任。　⒌因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失144萬3,000元：　　立勤事務所承租系爭租賃契約之標的作為律師事務所使用，原可將租賃標的之一部出租予第三人律師作為合署辦公之用，因御嵿公司任意單方終止系爭租賃契約，造成立勤事務所需另外尋覓合適之地點，使得其中有合署律師因此認為不符其辦公需求，因而與立勤事務所於111年8月15日終止租賃關係，而該律師與立勤事務所間本要租賃至116年3月31日止，故立勤事務所因御嵿公司終止租約之行為，進而損失預期之 55.5個月之租金收益（每月租金為2萬6,000元）共1,443,00 0元。【計算式：26,000 x 55.5】，御嵿公司應負賠償責任。　⒍故立勤事務所因御嵿公司債務不履行之單方終止租賃行為而造成總計690萬2,233元之損害【計算式：200,000元+719,44 8元+4,260,000元+279,785元+1,443,000元＝6,902,233元】，從而御嵿公司依法應負債務不履行之損害賠償責任，是立勤事務所爰先一部請求被告應給付立勤事務所400萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　㈢為此，爰依兩造間系爭租賃契約之法律關係規定提起本件訴訟。並聲明：1.御嵿公司應給付立勤事務所400萬元(一部請求)，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。　㈣原審認立勤事務所依系爭租賃契約之法律關係主張御嵿公司支付274,445元(計算式：懲罰性違約金150,000元+裝潢折舊費用124,445元)，及自起訴狀繕本送達御嵿公司之翌日即11 2年5月27日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。立勤事務所不服，提起上訴，並主張：　1.懲罰性違約金：約定懲罰性違約金20萬元，並無違約金過高之情事，蓋系爭租金每月10萬元，該懲罰性違約金僅係2個月租金之金額並未有過高之情，況本件係因御嵿公司片面提前終止租約，違約在先，有違誠信原則，具有可歸責性；另御嵿公司提前終止租約之目的，係為將系爭辦公室得以順利出售，是本件不應給予違反誠信原則之御嵿公司為違約金之酌減。　⒉裝潢折舊費用：　⑴經查，系爭租賃契約所約定提前終止租約之違約賠償責任，關於所有裝潢費用部分，約定「得」按國際會計準則之規定，計算折舊，解釋上，系爭租賃契約簽訂之時，兩造已特別就裝潢折舊部分為討論研議，並於租約上特別註明按「國際會計準則」計算折舊，是應優先適用依國際會計準則之方式計算折舊，原審判決逕以行政院公布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表計算折舊，實有疑義。　⑵又依系爭契約第12條第2項約定文義、體系觀之，兩造已特別約定系爭裝潢折舊與否，係以所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等）為計算標準，並未區分可移動式傢具、減少「使用」年限等因素。　⒊因租賃新辦公室之租金損害：　⑴經查，本件係可歸責於御嵿公司事由，片面提前終止租約，導致立勤事務所於2個月的短時間內要找到跟系爭辦公室相近坪數之租賃地點，額外造成立勤事務所支出損害，其間具有相當因果關係，而立勤事務所新租賃辦公室每月租金18萬元，該額外增加之租金支出，即係因為御嵿公司片面終止租約所，故立勤事務所自111年8月16日起至116年3月31日止，每月皆固定額外支出8萬元之損害，實與御嵿公司片面終止租約之行為具有相當因果關係，御嵿公司自應負擔損害賠償之責。　⑵次查，參閱御嵿公司所提出111年8月間之相同辦公大樓之租賃行情，65.4坪每月租金9萬元，換算每坪價格為1,376元（參原審卷附被證2），依相同標準計算，若立勤事務所要承租到與系爭辦公室相同坪數之價格每月租金至少159,753.6 元（計算式：1,376元x116.1坪=159,753.6元），則立勤事務所原依預定計畫，從111年8月16日起至116年3月31日預計固定支出總金額為573萬元，卻因御嵿公司片面終止租約之行為，導致無法依原租約享有遠低於市場行情之租金，致須依照御嵿公司所提出111年8月間之市場行情租金價格承租相同坪數之辦公室即每月159,753.6元，則上訴人自111年8月1 6日起至116年3月31日預計固定支出總金額為8,866,292元（計算式：159,753元x55.5月（111年8月16日起至116年3月31 日）＝8,866,291.5元），是御嵿公司片面終止租約之行為，導致立勤事務所受有3,136,292元利益之損失，立勤事務所所受之損害與御嵿公司片面終止租約之行為實具有因果關係，故被上訴人自應就此負擔損害賠償之責。　⑶退步而言，若鈞院認為立勤事務所因御嵿公司片面終止租約，另覓辦公室地點之額外租金損害，不能證明其數額或證明顯有重大困難者，請鈞院依法審酌一切情況，依心證定其數額。　⒋因搬遷所生之其他損害：立勤事務所原訂租賃末日為116年3 月31日，但御嵿公司確於111年8月15日提前終止租約，致立勤事務所需提前4年5.5月支出相關搬遷辦公室之27萬9,785 元費用，以台灣銀行公告定期儲蓄存款三年期年利率為1.78 5%（上證3），立勤事務所至少受有22,265元之利息損害（計算式：｛27萬9,785元×1.785%×4年=19,976.649｝+｛27萬9,7 85元×1.785%×5.5/12=2,288.00000000｝＝22,265.6元），故因搬遷所生之其他損害為27萬9,785元及利息損害22,265元。　5.上訴聲明則為：①原判決不利立勤事務所部分廢棄。②上開廢棄部分，御嵿公司應再給付上訴人3,725,555元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③立勤事務所願供擔保，請准宣告假執行。二、御嵿公司於原審及上訴審之答辯則以：　㈠縱係御嵿公司單方面終止系爭租賃契約，原告主張亦非全部有據：　⒈系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質應為「賠償總額預定性違約金」，並非懲罰性質之違約金；該約款既未特約係屬懲罰性違約金，則應屬損害賠償總額預定性質之違約金。是以原告起訴除依前開規定請求違約金外，尚依民法第227條第1項、第216條第1項規定請求之租金損害426萬元（先一部請求155萬2,212元）、搬遷損害27萬9,785元、預期利益損失144萬3,000元，自無理由。縱認立勤事務所可依系爭租賃契約第12條第1項請求御嵿公司給付違約金，御嵿公司亦可民法第252條規定請求酌減。　⒉租金損害426萬元部分，實不能僅依立勤事務所新承租之標的空間較大，或所在地點與系爭租賃標的有異，或屋況或所附設備不同、租期之長短等，均會影響租金數額，否認二者間租金差額謂為損害。且立勤事務所是否會繼續承租使用新租賃地點至116年8月15日？亦有未明，若否，其現存財產顯然尚未減少，焉能執尚未發生之租金差額謂為損害。　⒊搬遷損害27萬9,785元部分，此類拆遷及重新建置之費用，乃租約終止後返還租賃物及另覓其他租處所生之必要費用，無論御嵿公司是否提前終止，立勤事務所終須支出，自難認具相當因果關係。　⒋支出裝潢費用總計124萬4,450元部分，依系爭租賃契約第12 條第2項後段約定：「甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，立勤事務所亦僅得就「裝潢」部分依國際會計準則規定計算折舊後向御嵿公司求償，然立勤事務所並未加以說明，則其主張難認有據。並依立勤事務所所提工程預算表，其中包含壁燈、會議室地毯、壓克力LOGO、陽台捲簾、鑽石主管桌、燈具等，立勤事務所縱有支出各該費用之事實，但亦同時受有取得所有權之利益，並無因此受損害，且上述均為活動式傢俱、用品，於立勤事務所遷移至他處時可帶走利用，立勤事務所就此些項目並無因御嵿公司提前終止而無法續用，受有損害之情事；並否認立勤事務所所提折舊計算方式。　⒌並聲明：⑴立勤事務所之訴駁回。⑵願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡原審認立勤事務所主張御嵿公司支付274,445元(計算式：懲罰性違約金150,000元+裝潢折舊費用124,445元)部分，為有理由，而為立勤事務所此部分勝訴之判決，御嵿公司就此部分提起上訴，並主張：　1.違約金：　⑴契約條款並未特別約定違約金性質為懲罰性違約金，且系爭租賃契約第12條第1項約定之緣由，係為使兩造保留得提前終止租約之彈性，並使兩造於提前終止時對於需付出之代價得以預見，故從系爭租賃契約非僅未明定兩造於租賃期間內不得任意提前終止租約，反而以第12條第1項約定允許兩造於租賃期間內，均有權以支付違約金為代價而提前終止租約，已徵此約定之目的並非在強制兩造必須履行租約至期間屆至，不具「強制債務人履行債務」之懲罰性質。是如允許他方尚可就違約金以外另請求賠償，不啻失此約定讓租賃兩造得事先評估提前終止租約所需承擔責任之美意，明顯與此條款之目的有違。原審未審酌系爭租賃契約第12條既然將第1 項之違約金與第2項關於裝潢費用或裝潢扣除折舊後之殘值給付分別列載，顯見兩造當事人有意將此作為不同之請求權基礎；且觀第1項後段所定「以相當於2 個月租金作為違約金」，係規範如未按期提前於6個月前通知他方，所應支付的數額，與第2 項以終止發生在簽約後3年內或3年後，作為裝潢費用或裝潢能否扣除折舊之分界，二者情境明顯不同，並非根據「同一違約事實」而發生依第1項與第2項請求之結果，難認係將違約金與其他損害賠償併列，故不得指摘系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為懲罰性違約金。再查，系爭租賃契約第7條第5項約定：「租賃標的返還時甲方同意乙方現狀返還不需回復甲方交付乙方時之房屋原狀……」等語，足悉系爭租賃契約第12條第2項之約定，係因立勤事務所返還系爭房屋時會將其施作之裝修遺留予御嵿公司，為免御嵿公司無故終止系爭租賃契約時，尚可無條件承接，才約定由御嵿公司予以補貼，從而系爭租賃契約第12條第2項應屬於「價購」之概念，不具「損害賠償」之性質，故系爭租賃契約第12條第1、2項不生違約金與其他損害賠償併列之效果。綜上，系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質應為「賠償總額預定性違約金」，較為合理且符當事人約定之真意，原判決僅以另有同條第2項約定，即遽認第1項為懲罰性違約金，認事用法自有違誤。　⑵查，本件御嵿公司於111年6月24日寄發如原證二所示111年度御字第111062401號函予立勤事務所，請求立勤事務所於111 年8月15日終止系爭租賃契約，上開函文於111年6月27日送達予上訴人立勤事務所。雖原證二函文於立勤事務所收受時距111年8月15日未達6個月，然可見御嵿公司已提前於50日前通知，有給予立勤事務所相當時間得處理搬遷事宜，堪認對於雙方約定之提前通知，御嵿公司已為一部履行。因此縱認立勤事務所可依系爭租賃契約第12條第1項約定向御嵿公司請求給付違約金，亦至多僅能按御嵿公司通知不足之時間比例計算可請求數額，故御嵿公司於原審主張違約金數額應酌減至14萬4,444元（計算式：20萬元×130/180=144,444元，小數點以下四捨五入），方屬允當，詎原判決雖亦持與上述相同理由准予酌減違約金，然卻仍認御嵿公司應給付違約金15萬元，顯有失衡平，且原判決未交待何以御嵿公司計算方式不可採之理由，亦有理由不備之違法。　2.裝潢折舊費用：　⑴按系爭租賃契約第12條第2項約定：「甲方若無故於本契約簽訂後3年內（包含3年）提前終止本契約，應全額賠償乙方承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂3年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，約定之責任要件在於「無故」二字，亦即於系爭租賃契約經御嵿公司「無故」終止，立勤事務所方可依該項行使權利。經查系爭租賃契約第12條第1項明定御嵿公司有提前終止系爭租賃契約之權利，而御嵿公司亦係依前開約定行使其終止權，堪認其終止系爭租賃契約，係有合法權利與正當理由，並非「無故」，與系爭租賃契約第12條第2項所定可請求裝潢扣除折舊後殘值之情形齟齬，故立勤事務所依該項請求御嵿公司給付，即無可採。　⑵次按立勤事務所以原證四提出之工程預算表，其內容縱使為真（御嵿公司仍否認），亦可見裝修性質為「簡單裝備及簡單隔間」，依所得稅法第51 條第3項之固定資產耐用年數表 (附件一)，耐用年限為3年，則於系爭租賃契約111年8月15 日終止時應早已攤提完畢（終止時已使用3年4.5個月，大於耐用年限3年），已無殘值可言，立勤事務所自不得再向御嵿公司請求裝潢扣除折舊後之殘值。　⑶本件裝潢工程之原價值，不得逕以原證四工程預算表之總額1 24萬4,450元計算：　①根據系爭租貨契約第12條第2項後股約定：「甲方者無故於本契約簽訂三年後…將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用」等語，既稱「裝潢」，而非如同項前段所稱「裝潢費用」，亦未如同項前段表明「裝潢費用『包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等』」，更未於後段提及「裝潢」時標明範圍同前，足見兩造締約時有意區別3年內與滿3 年後之扣除折舊後殘值計算方式，是以系爭租賃契約第12條第2項後段所指「裝潢」自僅以「裝潢」為限，不得任意擴張包含至設計費、施工費、傢俱及家電費用。從而原證四工程預算表所列項目、費用中，第1頁「OA傢俱」編號1-11金額37萬1,960元（未稅）、「水電工程」編號2壁燈金額1萬9 44元（未稅）、第2頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號5 會議室地毯金額2萬9,000元（未税）、編號7壓克力LOGO金額1萬 2,000元（未税）、第3頁「OA傢俱」編號1至6金額3萬9,050 元（未稅）、「面飾/玻璃/油漆工程」編號3陽台捲簾金額2 萬640元（未税）、第4頁編號1鑽石主管桌金額1萬8,450元（未稅）、編號3至5燈具等金額8,000元（未稅），金額合計51萬44元（未税，含稅為53萬5,546元）等可移動式傢俱、燈具，應予剔除。　②另原證四工程預算表第1頁「木作/系統櫃」編號1假設工程（保護板及垃圾清運）金額1萬8,000元（未税）及第2頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號6完工後清潔費用金額3萬元（未稅），金額合計4萬8,000元（未稅，含稅為5萬400元）部分，並非完成後尚可繼續使用之項目，與固定裝潢及上開可移動式傢俱、燈具有別，從而上述一次性支出不因系爭租賃契約提前終止，而使立勤事務所受有減少「使用」年限之利益，亦應排除於得依系爭租賃契約第12條第2項後段約定請求之列，方屬合理。　③且如按立勤事務所之解，亦即舉凡所有裝潢、設計費、施工費、傢俱及家電費用等均可扣除折舊後向御嵿公司請求殘值費用，不啻使立勤事務所一方面將可移動式傢俱、家電帶走後繼續使用、獲利，一方面尚可向御嵿公司請求折舊後之殘值費用，因此雙重獲利，實非事理之平。　3.因租賃新辦公室之租金損害：　⑴系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為「賠償總額預定性違約金」，已如前述，故立勤事務所本不得再以其受有其他損害向御嵿公司請求賠償。退步言，縱認系爭租賃契約第12 條第1項之違約金之性質為「懲罰性違約金」，立勤事務所可另請求者，亦僅限於系爭租賃契約第12條第2項所明定者為限。立勤事務所主張之「租金損害」或「利益損失」，既均未經系爭租賃契約第12條第1 項明定為可請求賠償項目，立勤事務所自不得向御嵿公司請求賠償。　⑵又查，系爭租賃契約第12條第1項既約定御嵿公司有提前終止系爭租賃契約之權利，則立勤事務所對於系爭租賃契約可能提前終止，本已有預見，且應為其所同意，才願與御嵿公司約定如系爭租賃契約第12條第1項所示條款。而立勤事務所在系爭租賃契約終止後，是否繼續租屋，及所承租房屋之位置、空間大小、租金高低等，均係由立勤事務所自行決定，非御嵿公司所能干涉，況且影響租金數額之因素眾多，本件立勤事務所新承租地點之客觀外在環境、坪數、交通、地點、周遭機能、所附設備、租期等，是否與系爭租賃標的相同？如有不同，即可能影響租金數額，焉能逕以二者間租金差額謂為損害。是本件立勤事務所除未先就其主張承租新辦公室之每月租金18萬元舉證外，且亦未能先行舉證除原證五外，其別無其他選擇，復未就其所主張新承租地點之租金每月 18 萬元符合合理租金行情，提出相關資料為佐，焉能將其自己選擇，進而產生之租金成本差異轉嫁由御嵿公司負擔？　　⑶立勤事務所雖主張請求鈞院適用民事訴訟法第222 條第2項，然立勤事務所並未證明其受有損害，又如立勤事務所主張損害內容為「金錢給付之增加」，難認有何損害額無法證明或證明顯有重大困難情事，此情亦未見立勤事務所予以敘明。是本件顯不符「受害人已證明損害，但損害額無法證明或證明顯有重大困難」之要件，依前揭最高法院裁判見解，應無民事訴訟法第222 條第2項適用之餘地。　4.因搬遷所生之搬遷費用利息損害22,265元：　⑴程序部分：立勤事務所提起上訴主張受有22,265元利息損害部分，於原審並未主張與請求，應為訴之追加，御嵿公司不同意其追加。　⑵系爭租賃契約第12條第1項之違約金性質為「賠償總額預定性違約金」，已如前述，故立勤事務所本不得再以其受有其他損害向御嵿公司請求賠償。　⑶退步言，縱認系爭租賃契約第12條第1項之違約金之性質為「懲罰性違約金」，立勤事務所可另請求者，亦僅限於系爭租賃契約第12條第2項所明定者為限，「利息損害」既未經系爭租賃契約第12條第1項明定為可請求賠償項目，立勤事務所自不得向御嵿公司請求賠償。　⑷本件御嵿公司就立勤事務所於原審以附表二及原證六至十六提出之搬遷費用項目、內容及所提出證據本有所爭執，並抗辯依立勤事務所所提出事證，尚不足認係因搬遷所產生之必要費用。又立勤事務所縱未於111年間支出搬遷費用，此款項亦非必定會存放於銀行內滋生利息；縱存放於銀行內，尚有「活存」、「定存」之別；定存亦因「不同年期」、「不同銀行」而利率有別。從而立勤事務所既未提出任何客觀證據證明其依已定計劃必定可取得其所主張之利息，其泛依台灣銀行公告之定期儲蓄存款3年期年利率1.785%計算謂為利息損失，洵屬無據。　5.並聲明：⑴原判決不利於御嵿公司之部分廢棄。⑵上廢棄部分，立勤事務所在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。⑶上立勤事務所之上訴駁回。⑷如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、立勤事務所主張御嵿公司發函提前於111年8月15日終止系爭租賃契約，並請立勤事務所搬遷完成，御嵿公司應依系爭租賃契約第12條第1項約定賠償立勤事務所懲罰性違約金20萬元、及依該契約第12條第2項約定賠償裝潢折舊費用719,448 元，及終止租約所受損害及所失利益（含租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、利息損害22 ,265元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443, 000元），惟為御嵿公司否認，並以前詞置辯。本院認定如下：　㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，分別為民法第250條第1項、第2項前段所明定。次按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。　㈡觀諸系爭租賃契約第12條約定：「違約賠償及契約之終止：㈠租賃期間任一方如欲提前終止本契約，均須於6個月前以書面通知他方，並支付他方相當於本契約所約定1個月租金作為違約金；如未按期通知他方，則須支付他方相當於本契約所約定2個月租金作為違約金。㈡甲方（即御嵿公司）若無故於本契約簽訂後3年內（包含3年）提前終止本契約，應全額賠償乙方（即立勤事務所）承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用。㈢如有下列各款情事之一，甲方得終止本契約不受前項之限制：1.乙方租金積欠總額達二個月之租額者。2.租金之繳付遲延次數連續二次或第四條所列費用積欠次數連續二次者。3.違反或不履行本契約之約定事項，經甲方通知後未於期限內改善者。」（見本院板橋簡易庭112 年度板簡字第1300號卷〈下稱原審卷〉第30頁），可知兩造均有提前終止系爭租賃契約之權，如欲提前終止系爭租賃契約，於6個月前以書面通知他方者，須支付1個月租金做為違約金，未於6個月前以書面通知他方，則須支付相當於2個月租金之違約金；出租人即御嵿公司自租賃期間起三年內提前終止，尚應負擔承租人即立勤事務所承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等）；出租人即御嵿公司自租賃期間起超過三年後，租期屆至前提前終止約，仍應該裝潢計算折舊並賠償承租人即立勤事務所剩餘殘值之費用；又承租人如有系爭租賃契約第12條第3 項所列情事，出租人終止提前系爭租賃契約即非屬同條第2 項所載「無故」提前終止系爭租賃契約，而不受同條第2項之限制，即無需賠償承租人承租後所支付之所有裝潢費用，亦無將該裝潢計算折舊並賠償承租人剩餘殘值之費用。　㈢據此，系爭租賃契約第12條即為違約賠償及契約終止之約定，同條第1項違約金之約定，僅約定兩造如提前終止系爭租賃契約，應給付違約金，並未於文義特別約定該違約金性質，依民法第250條第2項前段規定，應認兩造關於違約金約定之性質，屬於損害賠償總額預定之約定。同條第2項則係當事人另約定出租人若無系爭租賃契約第12條第3項情事，而提前終止系爭租賃契約，即屬無故提前終止，而須賠償承租人之全部裝潢費用，或將該裝潢計算折舊並賠償承租人剩餘殘值之費用。是契約當事人提前終止系爭租賃契約之損害，已在系爭租賃契約第12條第1項約定之賠償總額預定範圍內，如係出租人無故（即無同條第3項之各款情事）提前終止系爭租賃契約，承租人則另可依當事人另有約定之系爭租賃契約第12條第2項請求全部裝潢費用或將該裝潢折舊後剩餘殘值之費用甚明。立勤事務所主張系爭租賃契約第12條第1 項約定之違約金為懲罰性違約金云云，並不足採。　㈣又御嵿公司以111年度御字第111062401號函向立勤事務所為將於111年8月15日提前終止系爭租賃契約之意思表示，有立勤事務所提出蓋有立勤事務所111年6月27日收件章之影本附卷可稽，且系爭租賃契約於111年8月15日終止，為兩造所不爭執。再者，御嵿公司確係違反系爭租賃契約第12條第1項關於提前終止系爭租賃契約，須於6個月前以書面通知立勤事務所之約定，則立勤事務所依系爭租賃契約第12條第1項約定向御嵿公司請求相當於2個月租金即20萬元作為違約金，核屬有據。至立勤事務所主張因御嵿公司無故提前終止系爭租賃契約所致其受有租賃新辦公室之租金損害426萬元、搬遷所生其他損害279,785元、利息損害22,265元、因搬遷致合署律師終止租約之預期利益損失1,443,000元，揆諸前揭說明，已在系爭租賃契約第12條第1項賠償總額預定範圍內，立勤事務所此部分之請求，即屬無據。　㈤又按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。被上訴人於原審審理中，既已主張「債務人固得依民法第二百五十二條規定請求法院減至相當數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任」（最高法院92年度台上字第27 47號判決參照）。觀諸兩造就提前終止系爭租賃契約之違約金約定為：於6個月前以書面通知他方者，須支付1個月租金做為違約金，未於6個月前以書面通知他方，則須支付相當於2個月租金之違約金，此約定為兩造締約時，依自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該違約金約定之拘束，況兩造皆為據有相當專業知識之人，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，再者，兩造約定之違約金如何過高，御嵿公司始終未能舉證。是御嵿公司明知系爭租賃契約就提前解約之違約金約定為10萬元或20 萬元，仍違反該條約定提前6個月以書面通知之義務而提前解約，自應依約負給付違約金之責。御嵿公司辯稱已提前於 50日前通知，有給予立勤事務所相當時間得處理搬遷事宜，至多僅能按御嵿公司通知不足之時間比例計算違約金數額，應依民法第252規定條酌減至14萬4,444元（計算式：20萬元 ×130/180=144,444元，小數點以下四捨五入），即不足採。　㈥依上開㈢可知，出租人即御嵿公司無故（即無同條第3項之各款情事）提前終止系爭租賃契約，承租人即立勤事務所除依系爭租賃契約第12條第1項約定請求賠償總額預定違約金20 萬元外，另可依當事人另有約定之系爭租賃契約第12條第2 項請求全部裝潢費用或將該裝潢折舊後剩餘殘值之費用。查御嵿公司非因立勤事務所有系爭租賃契約第12條第3項各款情事，而於兩造108年3月19日簽訂系爭租賃契約後之111年8 月15日提前終止系爭租賃契約，即屬系爭租賃契約第12條第 2項後段之「無故」於本契約簽訂3年後提前終止系爭租賃契約，是立勤事務所依系爭租賃契約第12條第2項後段之約定，請求將該裝潢計算折舊後剩餘殘值之費用，為有理由。　㈦又系爭租賃契約第12條第2項後段關於所有裝潢費用部分，約定「得」按國際會計準則之規定，計算折舊，堪認系爭租賃契約簽訂時，兩造已特別就裝潢折舊部分有所討論研議，始於租約上特別註明按「國際會計準則」計算折舊，是解釋上，應優先適用依國際會計準則之方式計算折舊，始符合當事人真意。再經本院檢附系爭租賃契約及立勤事務所提出之工程預算表就①本件系爭房屋之裝潢資產，以國際會計準則計算折舊，應如何決定該裝潢資產耐用年限？②應以何方式計算折舊？等問題函詢財團法人臺灣省會計師公會（見本院卷第121頁），並經該公會回函表示：「系爭房屋之裝潢資產，依據國際會計準則第16號『不動產、廠房及設備』之規定，企業應以對類似資產資經驗為基礎估計資產之耐用年限。.. .因此，於決定資產耐用年限時，下列所有因素均應予以考量：（d）使用該資產之法律或類似限制：例如租賃資產相關租約之到期日。另針對國際會計準則第16號「不動產、廠房及設備」針對折舊方法之採用規定，應真實反映企業消耗資產未來經濟效益之預期型態。折舊方法可用以將資產之可折舊金額按有係懂之基礎於其耐用年限內分攤。此等方法包含直憲法、餘額遞減法及生產數量法。以我國會計實務而論，多數企業採用直線法進行折舊分攤，故若資產之殘值未改變，直線法折舊將使耐用年限每期之折舊金額相同。除未來經濟效益之預期消耗型態改變外，折舊方法應每期一致採用。」（見本院卷第203、205頁）。　㈧御嵿公司無故於111年6月24日發函予立勤事務所提前終止系爭租賃契約，而終止契約之時點距兩造契約約定租期起算日之108年4月1日已逾3年，而立勤事務所係108年3月完成裝潢上開系爭租賃契約標的，並支出裝潢費用總計124萬4,450元，有立勤事務所提出之工程預算表、收款證明、匯款單據附卷可佐（見本院卷第41至54頁），預計至少於租賃期間內可以使用8年，參照上開財團法人臺灣省會計師公會函文之內容，依「直線折舊法」公式計算每年折舊費為155,556.25元 (計算式：1,244,450元－0)/8），立勤事務所使用系爭裝潢3 年4.5月（即108年4月1日租約始期至111年8月15日終止租約），折舊費用計為525,002.34375元【計算式：(155,556.25 ×3年＝466,668.75）＋(155,556.25÷12月×4.5月＝58,333.5937 5)＝525,002.34375元】，故立勤事務所請求御嵿公司應賠償 719,448元（計算式：1,244,450元－525,002＝719,448元），即屬有據。　㈨御嵿公司雖否認其原審卷第41頁「OA傢俱」編號1至11；原審卷第41頁「水電工程」編號2壁燈；原審卷第43頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號5會議室地毯、編號7壓克力LOGO；原審卷第45頁「OA傢俱」編號1至6；原審卷第45頁「面飾/玻璃/ 油漆工程」編號3陽台捲簾；原審卷第47頁，編號1鑽石主管桌金額、編號3至5燈具，金額合計51萬44元（未稅，含稅為 53萬5,546元）部分，屬可移動式傢俱、燈具，並非附著於房屋之裝潢。及原審卷第41頁工程預算表「木作/系統櫃」編號1假設工程（保護板及垃圾清運）、原審卷第43頁「面飾/玻璃/油漆工程」編號6完工後清潔費用，金額合計4萬8, 000元（未稅，含稅為5萬400元）部分，不因系爭租賃契約提前終止而使原告受有減少「使用」年限之利益；上列皆應排除系爭租賃契約第12條第2項請求之列云云。惟觀諸系爭系爭租賃契約第12條第2項略約定：「...應全額賠償乙方承租後所支付之所有裝潢費用（包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等），並不得計算折舊；甲方若無故於本契約簽訂三年後提前終止本契約，得按國際會計準則之規定，將該裝潢計算折舊並賠償乙方剩餘殘值之費用。...」，同條項前段既約定裝潢費用應指一切裝潢所需之費用，包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等，則同條項後段約定之「該裝潢」自應為同一解釋，即應應指一切裝潢所需之費用，包含但不限於設計費、施工費、傢俱及家電費用等，且上開約定並未區分可移動式傢具、減少「使用」年限等因素，是御嵿公司上開所辯，並不足採。　㈩從而，立勤事務所得請求御嵿公司賠償之金額共計為919,448 元(計算式：200,000元+719,448元=919,448元)。　　五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。立勤事務所請求御嵿公司賠償損害，係以給付金錢為標的，無約定期限或利率，則其請求自起訴狀繕本送達御嵿公司翌日即112年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，立勤事務所依系爭租賃契約第12條第1項、第2項後段約定，請求御嵿公司給付919,448元，及自112年5月27 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許之部分（即919,448元本息）僅准許274,445元本息，就其餘645,003元（計算式：919,448－274,445＝645,003）本息則為立勤事務所敗訴之判決，自有未洽，立勤事務所上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。又原審就上開應准許之部分命御嵿公司如數給付（即274,445元），及就上開不應准許之部分，為御嵿公司敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，均核無不合，兩造此部分之上訴及追加之訴，均無理由，應分別予以駁回。七、又立勤事務所所受敗訴判決金額已逾150萬元，得上訴第三審，而本院所命給付部分，係就民事訴訟法第427條第2項第 1款訴訟適用簡易程序所為立勤事務所部分敗訴之判決，依照同法第436條之1第3項準用第463條、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依聲請宣告御嵿公司如預供相當擔保金額，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，兩造之上訴及追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條、第79條、第463條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　民事第一庭　　審判長法　官　張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2025-01-08

PCDV-113-簡上-57-20250108-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第636號原告吳秀全被告張富翔兼訴訟代理人張伊蕎即旺宏商行上一人訴訟代理人陳彥旭律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應連帶給付原告如附表「應給付金額」欄所示金額，及如附表「利息」欄所示之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分於原告以如附表「供擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表「反擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明「㈠被告將門牌號碼臺北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）41萬4,0 00元，及自民國111年11月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告自111年11月15日起至系爭房屋騰空遷讓返還原告止，每月應給付原告37萬8,000元，及按週年利率5％計算之利息；㈣被告返還系爭房屋前之水費、電費、瓦斯費均由被告負擔」，嗣又聲明「㈠被告應連帶給付原告31 萬6,798元，及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；㈡被告自111年11月15日起至113年6月24日止，每月應連帶給付原告37萬8,000元，及至清償日止按週年利率5％計算之利息」，核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：原告於109年7月30日將自己所有之系爭房屋出租予被告張伊蕎即旺宏商行（下稱張伊蕎），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年7月30日起至11 4年8月14日止，張伊蕎應自109年8月15日起，按月繳付租金 12萬6,000元，押租金為37萬8,000元，並由被告張富翔為系爭租約連帶保證人。然張伊蕎無故自110年11月起至111 年1 0月止短付租金，共積欠租金79萬2,000元，扣除押租金及張伊蕎代繳之稅額、費用後，尚積欠租金31萬6,798元，已逾2 期租金，經原告於111年11月2日發函催告張伊蕎及張富翔於函到5日內支付租金未果，乃於111年11月10日終止系爭租約；惟張伊蕎遲至本件訴訟繫屬中之113年6月24日始返還系爭房屋予原告，其間無權占用系爭房屋而有不當得利，被告並應再給付依系爭租約第7條第3項約定相當於租金額2倍之違約金；張富翔並應就張伊蕎上開債務負連帶保證責任。爰依系爭租約第7條第2項、第3項約定、民法第179條規定，及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應連帶給付原告31萬6,798元，及自111年11月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告自111年11月15日起至11 3年6月24日止，每月應連帶給付原告37萬8,000元，及自清償日止按週年利率5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告知悉被告張伊蕎承租系爭房屋係為經營飲料店「麻古茶坊」使用，然系爭房屋因無法承載供飲料店營業使用之高供電力環境，導致電壓不足無法負載，經被告於10 9年9月17日起向台灣電力股份有限公司（下稱台電）申請增設用電及改用節費電價表單，台電於同年11月27日函覆需先向臺北市政府申請路證方可施工，復於110年7月22日通知張伊蕎該處道路目前尚在管制中而無法申請路證等語，原告身為系爭房屋所有人，卻拒不配合偕同在地里長向市政府申請路證，張伊蕎直到112年5月26日才取得路證而可增設用電電纜，致張伊蕎自109年9月起至112年5月間，被迫減少產能及設備先行營運，原告應已違反依系爭租約應負之協力義務；又系爭房屋得用於經營店面之實際空間僅37.17平方公尺，小於系爭租約約定之84.84平方公尺範圍不同，足見原告未將合於系爭租約約定使用收益之租賃物交付予張伊蕎，張伊蕎自得為同時履行抗辯，而僅需交付約定租金之一半，是原告主張終止系爭租約應無理由。另張伊蕎自111年11月30日至112年1月11日止，每月均有支付租金6萬元予原告等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷第316至317頁，並依判決論述方式略為文字修正）： (一)原告於109年7月30日與張伊蕎就原告所有之系爭房屋，簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房屋出租予張伊蕎，租期自10 9年7月30日起至114年8月14日止，張伊蕎應自109年8月15日起，按月繳付租金12萬6,000元，押租金為37萬8,000元，並由張富翔為系爭租約連帶保證人。 (二)原告於109年7月11日交屋，張伊蕎取得鑰匙2支後，自該日起占有使用系爭房屋。 (三)張伊蕎自110年11月起至111年10月止，均僅支付租金每月6 萬元，及為原告代繳稅款與二代健保費用共9萬7,202元。 (四)張伊蕎於111年11月至112年11月間，每月各匯款6萬元予原告，並為原告代繳稅款每月6,827元、二代健保費用每月1,4 40元。 (五)原告於111年11月2日催告張伊蕎、張富翔於函到後5日內給付積欠之租金，該函於翌（3）日送達張伊蕎、張富翔，原告復於同年月10日對渠等聲明終止租約，終止租約之意思表示於同年月11日到達張伊蕎、於同年月14日到達張富翔。 (六)至「張伊蕎迄今仍繼續占有使用系爭房屋經營飲料店」乙事，因張伊蕎已提出於113年6月24日返還系爭房屋之切結書（本院卷第423頁），原告亦稱張伊蕎確於該日返還系爭房屋等語（本院卷第432頁），則該自認事實因嗣後已返還房屋而與言詞辯論終結時之事實不符，自得予撤銷。四、得心證之理由：　　原告主張被告應連帶給付張伊蕎積欠之租金、系爭租約終止後繼續占用之不當得利及違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭租約是否已合法終止？張伊蕎是否得以系爭房屋未合於使用收益目的而為同時履行抗辯？原告有無違反申請路權證之協力義務？㈡原告請求被告給付積欠之租金31萬6,798元有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利及以租金2倍計算之違約金共37萬8 ,000元有無理由？茲分述如下： (一)系爭租約業於111年11月11日經原告終止：　⒈按每月租金12萬6,000元，付款方式以每月為1期，每月15日以前繳納；乙方（張伊蕎）違反約定方法使用房屋，或遲付租金總額達2個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月，經甲方（原告）定相當期間催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得提前終止租約，系爭租約第3條第1項前段、第7條第2項定有明文。　⒉經查，張伊蕎自110年11月起至111年10月止，每期租金僅支付6萬元乙情，為兩造所不爭執，業經認定如前；則迄111年 8月止，張伊蕎欠繳租金累計66萬元，扣除押租金37萬8,000 元，剩餘累計欠租為28萬2,000元，積欠總額已達2個月租額；經原告於111年11月2日以存證信函限被告於5日內給付全部積欠之租金41萬4,000元，被告仍未清償，原告遂於同年月10日以存證信函通知被告終止系爭租約，該終止之意思表示於同年月11日到達張伊蕎、於同年月14日到達張富翔等情，有該等存證信函、收件回執可憑（北簡卷第33至37頁，本院卷第73頁），是系爭租約業於同年月11日終止無訛。　⒊被告固以原告未盡用益狀態提供義務、未協力增設用電，為同時履行抗辯（本院卷第310頁）；然：　⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。其中所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準，而租賃物僅以在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」之契約「用益目的」為前提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期之「用益效果」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。又上用益狀態提供、維持義務乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，倘出租人已盡此義務，則承租人不得再行使其同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。且債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。次按附隨義務係指主給付義務外，債之關係發展過程中，依具體情況所產生之照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務而言，則出租人除負有上述用益狀態提供、維持之主給付義務外，倘承租人須出租人之協力始能取得使用執照變更、裝修及公共安全申報及許可，此時出租人之協力義務即為其附隨義務。　⑵查系爭租約第5條第1項固約定「本房屋係供營業之用」（北簡卷第19頁），但未指明係供何種營業用途、需要店面大小、是否需增設水電等細項；且系爭房屋為現況交屋，此有張伊蕎手書證明可稽（北簡卷第25頁），證人即系爭房屋仲介林承勳亦於本院證稱：張伊蕎於承租系爭房屋前，有實地去看過該租賃標的，並於承租前告知原告要作飲料店使用，沒有討論到用電事宜，簽約時只提到將來可能有增設用電的需求，是簽約後才確定電量不足需要原告協助等語（本院卷第 434至438頁），則兩造於簽訂系爭租約前，並未就系爭房屋是否確定需增加用電、增加用電規模、需原告為何協助等節詳加討論，兩造主觀認知並不及此甚明。復參以系爭房屋私設之騎樓鋪設與茶坊內相同地磚、置有2張長椅、並有2個店面保麗龍廣告招牌看板，騎樓頂上亦經張伊蕎設有電燈、擴音器、監視器、冷氣室外機等設備乙情，業經本院至系爭房屋現場履勘認明，而有本院勘驗筆錄可參（本院卷第334頁），足認張伊蕎實際使用系爭房屋營業之範圍擴及騎樓無訛。是以，張伊蕎既為智識正常之成年人，又已於承租前親自到系爭房屋現場勘查、確認使用情形，且實際使用範圍亦擴及系爭房屋騎樓，則原告以兩造均已確認過之系爭房屋現況交屋後，張伊蕎即不得再執使用面積或使用效益（含用電）欠缺，而主張原告未盡用益狀態提供義務。　⑶再者，被告雖辯稱系爭房屋供電不足以支應飲料店營業，而於109年9月17日即向台電辦理申請增設供電設備增設用電（本院卷第489頁），並提出台電變更用電（增設種變）登記單、過戶登記單、一般表制用戶用電登記單、電路圖等件為證（本院卷第261至273、392-1至392-4頁）；然本院已闡明被告說明用電不足如何影響營業額（本院卷第504頁），迄今未見被告就「如未增設供電將損失半數營業額」為主張並舉證以實其說，則本件是否確有增設供電之需求、張伊蕎是否損失半數營業額、供電未增設與營業額損失間有無因果關係等節，均有未明，被告就租金之半數為同時履行抗辯即難認有理，其自不得逕自短付租金。又張伊蕎雖曾委託電器承裝業，按經濟部發布之相關規則辦理用電申請，申請用電設備增加，並由表燈非時間電價變更為表燈標準型時間電價及過戶（變更用電戶名），因涉及道路施工，需向臺北市政府工務局道管中心申請相關路證，而原告業於111年8月11日提供里長同意書，以利本案後續外線工程進行，惟本案於113 年3月19日因逾期未申報內線竣工取消申請等情，有台電台北市區營業處113年6月12日北市字第1131086393號函，及原告提出之臺北市政府工務局道路挖掘許可證、江寧里里長同意書可考（本院卷第153、253、389至390頁），堪認原告非無協力申請增設用電所需文件，實係張伊蕎未配合申報內線竣工，致未申請成功，原告並未違反系爭租約之用益狀態提供義務或相關之附隨義務。準此，原告既未違反用益狀態提供義務，亦已盡協力義務，被告所為同時履行抗辯即無理由。至被告雖稱原告在系爭房屋旁增設信箱，致被告無從取得台電命補正之相關文件云云（本院卷第490頁），然此無礙於被告未盡上開主張及舉證之責，亦難憑此即認原告有何違反契約義務之舉，併此敘明。 (二)原告請求被告連帶給付積欠之租金31萬6,798元為無理由：　　原告固主張張伊蕎至系爭租約終止前，經扣除押租金及相關費用後，尚積欠租金31萬6,798元（本院卷第308頁）；然張伊蕎於111年11月至112年11月間，每月各匯款6萬元予原告，並為原告代繳稅款每月6,827元、二代健保費用每月1,440 元乙情，為兩造所不爭執，業經認定如前，故張伊蕎積欠之租金至遲於系爭租約終止後5個月內（即112年3月31日前）已清償（316,798﹝60,000＋6,827＋1,440﹞≒4.6），故原告請求被告連帶給付積欠之租金，要無理由，應予駁回。 (三)原告請求被告連帶給付如附表所示相當於租金之不當得利、違約金有理由，逾此範圍則無理由：　⒈又按本契約租賃期間屆滿後，非經雙方合意另訂新約，視為不再續租；乙方（張伊蕎）應於租約期滿或終止時，將房屋遷讓交還甲方（原告），不得藉任何理由繼續使用本房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用；乙方如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房屋租金兩倍計算之違約金及應繳付房租租金，系爭租約第7條第3項定有明文。而考量該條項係就系爭租約屆期或終止後之給付為約定，原告又已陳明其此揭「房租租金」之真意係指請求繼續占用系爭房屋之不當得利（本院卷第503頁），是此揭約定之真意應係「相當於租金之不當得利」，合先敘明。　⒉查系爭租約已於111年11月11日經終止乙節，業經認定如前，張伊蕎既遲至113年6月24日始搬遷，即應就111年11月12日起至113年6月24日間（原告聲明請求自111年11月15日起算），依上述約定給付相當於租金之不當得利及違約金。本件經闡明就違約金之請求表示意見（本院卷第503頁），被告仍未提出違約金約定是否過高之評價根據事實，則審酌卷存事證，應認原告請求以租金2倍計算之違約金並無不當。參以張伊蕎自111年11月起至112年11月止，每月均給付原告租金半數及待繳稅額、費用合計6萬8,267元（60,000＋6,827＋1 ,440＝68,267），該段期間共給付88萬7,471元（68,26713＝ 887,471），扣除前述清償欠繳租金後餘57萬0,673元，故以此餘額按期抵充相當於租金之不當得利及違約金（37萬8,00 0元）後，依原告起訴主張之期間計算，張伊蕎應給付之數額，及各期費用對應之法定遲延利息即如附表所示，張富翔則應依系爭租約連帶保證條款之約定，與張伊蕎負連帶給付責任。故原告於此範圍內之請求為由理由，逾此範圍則無理由，應予駁回。 (四)至被告雖於本院言詞辯論終結後具狀以已聯繫台電人員提出增設用電相關說明，及本件應通知台電承辦人員到庭解釋申請過程為由，請求再開辯論云云（本院卷第511頁）；惟按法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開言詞辯論，民事訴訟法第210條定有明文。而命再開已閉之言詞辯論，屬於法院之職權，當事人並無聲請再開之權，故當事人聲請再開時，不必就其聲請予以裁判。查被告並未提出足資影響本院前揭認定之防禦方法及證據，故顯無再開辯論之必要，則被告聲請再開辯論，尚無必要，爰不命再開，附此敘明。五、綜上所述，原告依系爭租約第7條第3項之約定及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付如附表「應給付金額」欄所示金額，及如附表「利息」欄所示之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　陳冠中以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉則顯附表：（民國／新臺幣）編號期間應給付金額利息供擔保金額反擔保金額備註起迄日週年利率 1 111年11月15日至111年12月14日 0元經全部抵充 2 111年12月15日至112年1月14日 18萬5,327元 112年1月15日起至清償日止 5％ 7萬元 18萬5,327元經部分抵充 3 112年1月15日至112年2月14日 37萬8,000元 112年2月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 4 112年2月15日至112年3月14日 37萬8,000元 112年3月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 5 112年3月15日至112年4月14日 37萬8,000元 112年4月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 6 112年4月15日至112年5月14日 37萬8,000元 112年5月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 7 112年5月15日至112年6月14日 37萬8,000元 112年6月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 8 112年6月15日至112年7月14日 37萬8,000元 112年7月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 9 112年7月15日至112年8月14日 37萬8,000元 112年8月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 10 112年8月15日至112年9月14日 37萬8,000元 112年9月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 11 112年9月15日至112年10月14日 37萬8,000元 112年10月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 12 112年10月15日至112年11月14日 37萬8,000元 112年11月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 13 112年11月15日至112年12月14日 37萬8,000元 112年12月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 14 112年12月15日至113年1月14日 37萬8,000元 113年1月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 15 113年1月15日至113年2月14日 37萬8,000元 113年2月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 16 113年2月15日至113年3月14日 37萬8,000元 113年3月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 17 113年3月15日至113年4月14日 37萬8,000元 113年4月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 18 113年4月15日至113年5月14日 37萬8,000元 113年5月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 19 113年5月15日至113年6月14日 37萬8,000元 113年6月15日起至清償日止 13萬元 37萬8,000元 20 113年6月15日至113年6月24日 12萬6,000元 113年6月25日起至清償日止 5萬元 12萬6,000元以實際占有時間即10/30個月計算

2025-01-08

TPDV-112-訴-636-20250108-1

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遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 111年度重訴字第6號本訴原告即主參加被告王富源訴訟代理人蔡岳龍律師郭桓甫律師本訴被告即主參加被告張定雄張吳絨張國棟(即邱細金之繼承人) 共同訴訟代理人謝英吉律師吳登安本訴被告即主參加被告周張秀綿(即邱細金之繼承人) 張秀寶(即邱細金之繼承人) 邱張阿鴦(即邱細金之繼承人) 吳張彩雲(即邱細金之繼承人) 張淑芬(即邱細金之繼承人) 沈易帆(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸華(即邱細金之再轉繼承人) 沈逸涵(即邱細金之再轉繼承人) 主參加原告陳博聖上列本訴當事人間請求遷讓房屋等事件訴訟中，陳博聖提起主參加訴訟，經本院合併辯論，於民國113年12月5日言詞辯論終結，合併判決如下：　　主　文本訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由本訴原告負擔。主參加原告之訴駁回。主參加訴訟費用由主參加原告負擔。　　事實及理由甲、程序部分：一、按就他人間之訴訟標的全部或一部，為自己有所請求，或主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴，民事訴訟法第54條第1項定有明文；次按，民事訴訟法第54條所定之訴訟，應與本訴訟合併辯論及裁判之，民事訴訟法第205條第3項前段定有明文。查本訴原告王富源提起本訴訴訟，主張其為如附表所示房地（下稱系爭房屋、土地）之所有權人，惟該等房地現遭本訴被告張定雄、張吳絨、張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等11人(下稱張定雄等人)無權占用，並據此請求返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利。主參加原告陳博聖則主張其與訴外人謝春芬始為系爭房地之真正共有權利人，系爭房地係遭謝春芬擅自借名登記於王富源名下，並據此提起主參加訴訟，請求張定雄等人返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利予全體共有人。是陳博聖就本訴當事人間訴訟標的之一部，為自己有所請求，揆諸首揭規定，其以本訴兩造為共同被告提起主參加訴訟，核前揭規定相符，應予准許，並應與本訴合併辯論、裁判。二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款分別定有明文。經查，　　王富源提起本訴時，以包含系爭房地在內等不動產共計16筆，均遭張定雄、張吳絨及訴外人邱細金等3人共同無權占用為由，依據民法第767條第1項規定，訴請張定雄、張吳絨及邱細金等3人應騰空返還該等房地；嗣因王富源認遭占用之標的，未及於系爭房地以外之其餘不動產，故減縮上開請求返還標的為系爭房地(見院一卷第118之2至118之3頁)；復以邱細金業於起訴前死亡為由，而變更其繼承人(含代位繼承) 即張國棟、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等人為共同被告(見院一卷第1 77至179頁)；再以系爭房地遭占用，占用人應返還相當於租金之不當得利為由，另依據民法第179條規定，請求張定雄等人應給付相當於租金之不當得利(見院一卷第421至428頁，院二卷第7至12頁)；又以若本院認系爭房地非屬王富源單獨所有，則王富源亦得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條等規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還及給付相當於租金之不當得利予全體共有人為由，追加提起備位訴訟(見院二卷第261至266頁)。本院審酌王富源上開訴訟行為之性質，關於限縮標的於系爭房地部分，應屬減縮應受判決事項之聲明；關於變更邱細金之繼承人為共同被告部分，則係基於訴訟標的對於數人必須合一確定之必要所為；關於追加不當得利請求及備位訴訟部分，則均仍係基於系爭房地遭無權占用之同一基礎事實，且上開訴之變更、追加，亦均不甚礙被告之防禦及訴訟終結，自應予准許。三、本訴暨主參加被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依本訴原告及主參加原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分：　壹、本訴部分：一、本訴原告王富源主張：㈠、先位訴訟部分：　⒈系爭房地原由本訴被告張定雄、張吳絨及邱細金（業於民國1 07年12月20日死亡，並由本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵、張國棟等9人共同或代位繼承）等3人，共同向訴外人即系爭房地所有權人毛逸倫承租，約定租期為90年1月30日至95年1月29 日止(下稱系爭租約)，惟於租期屆滿後，渠等仍無權占用而未返還系爭房地。　⒉嗣謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，復於11 0年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記。然系爭房地迄今仍由張定雄等人無權占用，故王富源自得依民法第767條第1項規定，請求張定雄等人遷讓返還系爭房地；另縱認系爭租約於95年1月29日租期屆滿後，因默示更新而視為不定期租約，然該不定期租約既未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，張定雄等人仍不得執上開租約作為占用權源。　⒊此外，系爭土地上現存如苗栗地政事務所111年5月17日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示A1、A2、B、C、D等地上物(下稱系爭地上物)，僅係張定雄、張吳絨及邱細金等人就系爭房屋所為改建，並未因此變更所有權歸屬狀態，故王富源仍為該等地上物之所有權人。　⒋另張定雄等人無權占有系爭房地，致王富源無法使用收益，參酌財政部賦稅署公布之「109年度房屋及土地之當地一般租金標準」，以系爭房地之房屋評定現值之15％、土地申報地價之5％核算後，張定雄等人應給付自系爭房地登記至王富源名下之日即110年5月31日起至112年5月10日止，相當於租金之不當得利共計新臺幣(下同)281,332元，並應自追加書狀送達翌日起，至返還系爭房地之日止，按年給付相當於租金之不當得利145,654元。　⒌為此，爰依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，並先位聲明如下：　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源。　⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源145,654元。㈡、備位訴訟部分：　⒈若本院審理後認系爭房地為王富源與陳博聖共有，則王富源仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。　⒉備位聲明: 　⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人。　⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自 113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭不動產之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元。　二、本訴被告則以：㈠、張定雄、張吳絨、張國棟部分: 　⒈王富源並非系爭房地之所有權人: 　　系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，其中如附圖A1、A2所示地上物為張吳絨所有， B、D所示地上物為張定雄所有，C所示地上物為張國棟所有，並由張定雄繳納房屋稅，故王富源請求遷讓返還系爭房屋，應屬無據；況且，本院另案112年度訴字第5號判決業已認定王富源與謝春芬間就系爭房地所為買賣行為及所有權移轉登記，係屬借名登記而不發生所有權移轉之效力，則王富源基於系爭房地所有權人之地位提起本件訴訟為上開請求，自屬無據且欠缺權利保護必要。　⒉兩造間存在不定期之基地租賃關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地: 　⑴坐落在系爭土地上之系爭地上物，既為張定雄、張吳絨及邱細金等人所興建，自應成立基地租賃關係，依民法第449條第3項規定，租期應至地上物不堪使用為止，於未具備土地法第103條各款規定情形下，自不得提前終止租約收回系爭土地。　⑵又縱認系爭房屋非張定雄等人所有，然訴外人即張定雄等人等人之先祖張阿生，於日治時期即向訴外人即毛黃麗雪之先祖黃陳氏玉承租系爭房地作為耕地使用，並延續至87年2月1 日再次與毛黃麗雪續租。嗣於毛黃麗雪死亡後，由毛逸倫繼承取得系爭房地所有權，張定雄、張吳絨及邱細金等3人復與毛逸倫簽約續租系爭房地，約定每年租金15,000元，租期自91年1月30日起至95年1月29日為止。而上開租期屆滿後，毛逸倫仍續收租金，故就系爭房地應成立不定期租賃契約。嗣系爭房地所有權雖先後輾轉登記於訴外人陳聖耀、王富源名下，然依民法第425條第1項規定，系爭房地不定期租賃契約應繼續存在，且張定雄等人仍依約支付租金，故張定雄等人應係基於上開不定期租賃契約關係而有權占用系爭房地。至上開不定期租賃契約雖未辦理公證，然張定雄等人長年居住及占有使用系爭房地，王富源理應明知或可得而知此等占有使用狀態，基於債權物權化之法理，王富源仍應受上開不定期租賃關係之拘束。　⒊兩造間存在耕地三七五租約關係，張定雄等人並非無權占用系爭房地:　　　張定雄等人早期即以耕地三七五減租條例之佃農身分承租系爭房地，系爭房地所有權先後輾轉登記至陳聖耀、王富源名下，均未通知張定雄等人行使優先承買權，故系爭房地之所有權移轉行為，對於張定雄等人自不生效力，王富源不得基於所有權人之地位請求返還土地及給付相當於租金之不當得利。　⒋並聲明:本訴原告之訴駁回。㈡、本訴被告周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由：㈠、先位訴訟部分：　⒈關於系爭房地之所有權人為何人部分: 　⑴系爭房地之真正權利人應為謝春芬、陳博聖等2人共有: 　　王富源主張:謝春芬於103年10月30日向毛逸倫購入系爭房地後，謝春芬復於110年4月26日出售系爭房地予王富源，並於同年110年5月31日完成所有權移轉登記，故其為系爭房地之所有權人云云，固據提出系爭房地之第一類登記謄本為憑( 見院一卷第45至47、83至85、111至113頁)。惟陳博聖前以: 陳博聖與謝春芬合資向毛逸倫購入包含系爭房地在內之不動產數筆而分別共有，並借名登記於陳聖耀名下，嗣因陳聖耀擅將上開土地設定抵押借款，謝春芬遂逕以自己名義，單獨另案訴請陳聖耀應將上開土地所有權轉登記至謝春芬或其指定之登記名義人，並於獲勝訴判決確定後，未經陳博聖同意，即擅自以買賣為登記原因，將系爭房地之全部所有權均借名登記至王富源名下，陳博聖始為系爭房地之真正權利人為由，依據民法第767條第1項規定，訴請謝春芬、王富源等2 人應將系爭房地之應有部分權利移轉登記至陳博聖名下，經本院審理後認定上情屬實，並以112年度訴字第5號判決(下稱前案判決)判令王富源應將系爭房地之應有部分權利，移轉登記予真正共有人陳博聖等情，業據本院調取上開相關卷宗到院核閱無誤，是此部分事實，應可認定。至前案判決經王富源提起上訴後，雖經臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第341號判決廢棄，同時駁回陳博聖之訴確定，然細繹該二審判決意旨，僅係以陳博聖形式上未經登記為系爭房地之共有人，無從逕自行使民法第767條第1項物上請求權為由，據此駁回陳博聖之訴，實則未針對陳博聖為系爭房地之真正權利人、王富源為借名登記人等各項事實另為判斷，復參酌於本件訴訟過程中，陳博聖再度執其為系爭房地真正權利人之同一事由，以王富源、張定雄等人為被告而提起主參加訴訟，並就本件訴訟標的權利有所主張，則基於主參加之訴與本訴性質上亦屬共同訴訟型態之一，且經合併辯論，為避免與前案判決產生矛盾，本院自當與前案判決為同一判斷。職是，應認系爭房地所有權之真正權利人為謝春芬、陳博聖等2人共有，合先敘明。　⑵其次，系爭房地之真正權利人謝春芬既未經陳博聖同意，擅將系爭房地之所有權全部借名登記於王富源名下，則基於債之相對性效力，該等借名登記契約於謝春芬、王富源等二人間雖仍發生效力，然其效力仍應不及於陳博聖，自不影響陳博聖仍為系爭房地之真正權利人之事實。　⒉關於系爭房屋是否因遭風災毀損而達所有權滅失程度部分: 　⑴經本院會同兩造、地政人員前往系爭土地進行勘驗結果，系爭土地上現僅存如附圖所示A1、A2、B、C、D等系爭地上物，均為一層樓瓦頂平房結構，房身牆面構造部分為土造、部分磚造，整體外觀上大致呈現合為三合院型態，並共用門牌號碼「通霄鎮城南里城南94號」等情，有卷附勘驗筆錄、現場照片及附圖可參(見院一卷第323至334之7、339頁，院二卷第207至210頁)。　⑵其次，張定雄等人固稱:系爭房屋業早已因風災而滅失，現存之系爭地上物為張定雄、張吳絨及邱細金等人經當時地主同意後，將系爭房屋全部拆除後重建，而由張定雄等人取得系爭地上物所有權云云，並提出系爭房地之原所有權人毛逸倫於106年12月23日出具之聲明書乙紙為憑(見院一卷第361頁) 。觀諸該聲明書記載:「本人毛逸倫於88年10月13日繼承苗栗縣○○鎮○○段000地號及建號26號房屋(土骨造)有提到佃農張定雄住的土骨造(土角厝)因颱風毀損不堪使用居住，有經過外婆/母親同意改建磚造房子，並於77年收房地租時陪同外婆/母親去看房屋改建後的樣子，確實無誤也願意證明磚造房屋確實是佃農張定雄自己蓋的房屋」等內容，固可認定於77年間以前，系爭房屋確曾因風災受損，並經當時地主即毛逸倫之外婆或母親同意後，由佃農張定雄自行改建之情，惟系爭房屋客觀上是否因該次風災毀損而達完全滅失致所有權消滅之程度，以及地主、承租人張定雄等人主觀上是否均有使承租人為自己利益進行改建而原始取得改建後房屋所有權之意思，僅憑上開聲明書，實無從獲悉，故張定雄等人上開所辯，是否可採，本待商榷；況且，參諸證人毛逸倫於本院審理時證述:系爭房地從我外婆黃陳玉花開始就存在租賃關係，我聽我母親毛黃麗雪說佃農有重新翻修或整修系爭房屋，至於如何翻修或整修，我並不清楚，也沒印象，印象中我有聽到我母親跟佃農通電話，通話內容有提到土角厝不能住，想要整修，我母親有同意，我並未聽我母親提到同意改建後的房屋所有權歸佃農，改建後的房屋仍屬我繼承範圍，印象中我於103年賣房子給陳博聖等人之前，房屋稅均為我繳納等語(見院二卷第157至160頁)，再佐以毛逸倫與張定雄、邱細金、張吳絨等3人，於90年1月30日續簽之書面租賃契約書所載出租標的內容，除系爭土地外，尚包括系爭房屋在內，當可推認渠等對於系爭房屋經改建後之所有權歸屬仍屬於出租人所有，而非由承租人張定雄等人取得所有權之事實，理應有所認識，否則當無將該屋同時列為出租標的之必要。基此，應可認定系爭房屋雖歷經風災毀損而經改建為系爭地上物，然該毀損、改建理應未達到事實上滅失而喪失同一性之程度，且系爭房屋之所有權亦始終歸屬於出租人所有之事實，故張定雄等人前揭所辯，自不足採。　⒊關於王富源基於系爭房地所有權人之地位，以張定雄等人無權占用系爭房地為由，請求返還系爭房地及相當於租金之不當得利部分: 　⑴按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外，剝奪真正權利人之權利，另參照司法院院字第1919號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利（最高法院39年臺上字第1109號、96年度臺上字第2871號判決意旨參照）；又按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，該出名者僅為名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務(參照最高法院104年度台上字第1570號判決意旨) 。準此，王富源既僅為謝春芬就系爭房地之應有部分權利之出名人，就系爭房地無管理、使用或處分之權責，且未經陳博聖同意，則其逕自提起本件訴訟請求張定雄等人將系爭房地全部，暨請求將占用系爭房地所生相當於租金之全部不當得利返還予己，是否有據，本待商榷。　⑵況按兩造訂立租賃土地契約是否以耕作為目的，倘以耕作為目的，即有耕地三七五減租條例之適用(參見最高法院70年度臺上字第3122號判決意旨)；另「耕地三七五減租條例第6 條第1項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」、「末按耕地三七五減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為訂立書面租約之請求。」（最高法院51年臺上字第2629號、70年臺上字第1217號、79年臺上字第619號、85年臺上字第2926號、9 5年度臺上字第528號、96年臺上字第308號等裁判要旨可資參照）。從而耕地租賃關係之內容，例如出租人、承租人、租賃耕地範圍等事項，並非專以鄉鎮市區公所之租約登記內容為憑據，而應以實質之權利義務關係而定；又「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」、「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」、「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記」，耕地三七五減租條例第19條第1 項、第20條及第25條分別定有明文；「未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約」，民法第459條亦定有明文。查，系爭土地未經依耕地三七五減租條例辦理租約登記一節，固據苗栗縣○○鎮○○○000○0○00○○ 鎮○○○0000000000號函覆在案(見院二卷第369頁)，然系爭土地自日治時期(昭和17年10月15日)起，即出租予張定雄等人之先祖即張阿生，嗣先後迭經地主毛黃麗雪、毛逸倫等人分別於87年2月1日、90年1月30日將系爭房地續租予張定雄、邱細金、張吳絨等3人等情，有卷附相關租約可參(見院一卷第239至259頁)，復佐以證人毛逸倫證述:從我外婆黃陳玉花開始就存在上開租賃關係，早期是以稻穀作為租金給付方式，後來我父親開始改成以租金給付，其餘租賃內容則大致相同，我母親毛黃麗雪於90年往生後，我才開始簽立書面租賃契約，租期改為5年，但租期到期後就沒有再寫書面租賃契約而繼續出租，也沒有特別約定租期等情(見院二卷第157頁 )，足徵上開租賃係以耕作為目的，而將系爭房地同時出租之事實，故縱未經辦理租約登記，揆諸上開說明，仍應有上開耕地三七五減租條例、民法耕地租賃等相關規定之適用。準此，縱令系爭房地之所有權移轉予第三人，該等耕地租賃關係自仍對受讓人繼續存在。職是，張定雄等人辯稱:係基於上開租賃關係而有權占用系爭房地一節，自屬有據。　⒋綜上，王富源既僅為系爭房地所有權之借名登記人，且未經真正權利人陳博聖同意，即逕以自己名義提起本件訴訟，而張定雄等人復均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地，則王富源依民法第767條第1項、第179條等規定，訴請張定雄等人遷讓返還系爭房地及給付相當於租金之不當得利，自均屬無據。㈡、備位訴訟部分: 　　王富源固另以:縱系爭房地非屬王富源單獨所有，而為其與陳博聖共有，其仍得依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求張定雄等人將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利云云。然張定雄等人均基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地一節，既經本院認定如前，則此部分請求，亦屬無據。四、綜上所述，王富源先位訴訟依據民法第767條第1項、第179 條等規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源；⑵張定雄等人應給付王富源281,332元，及自113年6月 7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源145,654元，及備位訴訟依民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⑴張定雄等人應將系爭房地全部騰空返還王富源及其他全體共有人；⑵張定雄等人應給付王富源及其他全體共有人281,332元，及自113年6月7日民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開追加狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地之日止，按年連帶給付王富源及其他全體共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　貳、主參加訴訟部分：一、主參加原告陳博聖主張：㈠、陳博聖為系爭房地之共有人(應有部分權利範圍均各為二分之一)，該房地不動產僅係借名登記於王富源名下，並業經陳博聖於前案訴請返還應有部分登記權利，故王富源逕自訴請將系爭房地遷讓返還及給付不當得利予其個人，自非適法。㈡、另張定雄等人無權占用系爭房地，自應依民法第821條、第76 7條第1項前段及第179條規定，應將系爭房地遷讓返還予全體共有人，及給付相當於租金之不當得利。㈢、並聲明: 　⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體。　⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自 113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元。二、主參加被告則以: ㈠、王富源部分:伊為系爭房地之所有權人，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈡、張定雄等人部分:張定雄等人均為有權占用系爭房地，其餘則均引用本訴陳述內容等語。㈢、周張秀綿、張秀寶、邱張阿鴦、吳張彩雲、張淑芬、沈易帆、沈逸華、沈逸涵等8人，均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準備書狀做任何聲明或陳述。三、本院得心證理由: 　　陳博聖固為系爭房地之真正權利人，然張定雄等人係屬基於耕地租賃關係而有權占用系爭房地等情，俱經本院認定如前。基此，陳博聖以張定雄等人無權占用系爭房地為由，依據民法第821條、第767條第1項前段及第179條規定，請求:⒈張定雄等人應將系爭房地及建物附屬物全部騰空返還陳博聖及其他共有人全體；⒉張定雄等人應給付陳博聖及其他共有人全體281,332元，及自113年7月3日民事陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自上開民事陳報狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房地之日止，按年連帶給付陳博聖及其他共有人145,654元，均為無理由，應予駁回。　　　　　　　　叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第86條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　　　官　鄭子文以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　周煒婷附表: 編號不動產標示 (苗栗縣通霄鎮土城段) ⒈ 336地號土地 ⒉ 340地號土地 ⒊ 26建號建物（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○里0鄰○○00號）及建物附屬物

2025-01-03

MLDV-111-重訴-6-20250103-4

投小

南投簡易庭(含埔里)

損害賠償

臺灣南投地方法院民事小額判決 113年度投小字第490號原告張芷菱被告 LINDASARI（中文名：琳達） FERI SETIONO（中文名：油諾）共同訴訟代理人陳志隆律師(法扶律師) 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告LINDASARI（中文姓名：琳達，下稱琳達）與被告FERI SETIONO（中文姓名：油諾，下稱油諾）係男女朋友，原告係南投縣○○鎮○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，琳達於民國112年3月20日起與原告就系爭房屋3樓約定有租賃契約（下稱系爭租約），並約定不得使用系爭房屋1樓電源，詎琳達及油諾竟共同意圖為自己不法之所有，基於竊盜之犯意聯絡，利用原告並未居住系爭房屋之機會，琳達、油諾均於112年3月20日起，分別至同年 7月18日、5月6日止，在系爭房屋1樓外，分別以將琳達、油諾各自所有之電動自行車充電線插入系爭房屋1樓設置之電源插座之方式，竊取原告付費之電能。而被告於事發後之同年8月即避不見面亦未繳納租金，亦未向原告表示終止租約、歸還大門磁扣及房間鑰匙，使原告不能完成系爭房屋點交及將系爭房屋出租他人，原告因而受有不能出租他人之每月租金損失，迄至113年3月18日租約期滿，被告亦置之不理等語，並聲明：㈠被告應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：　㈠就竊電部分：　　被告就原告所提告之竊電行為，業於本院113年度投簡字第2 4號（下稱該案）刑事程序中坦承不諱，並經該案判決各判處罰金5,000元及3,000元，且該案判決中尚提及被告所竊取之電能犯罪所得最多僅為1,490元，惟琳達已於112年10月8 日匯款3,027元（包含水費300元）予原告，則被告就竊電行為，已賠償原告2,727元，顯高於所竊取之電費1,490元，故原告此部分請求應無理由。　㈡就租金損失部分：　　原告就此部分並未明確說明請求之金額及依據，亦未提出相關證據以證明其主張，且依系爭租約第11條第2項之約定，縱使被告提前終止租約，且並未提前通知原告，亦僅須賠償原告一個月租金數額之違約金，即5,000元，且亦得自琳達先前給付之10,000元押租金扣除，故原告此部分請求亦無理由等語，資為抗辯。　㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、得心證之理由：　㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條，定有明文。原告主張其因被告上開行為受有損害等節，業如前述，惟就原告所主張之賠償責任之範圍、項目、金額等節，仍應由主張損害賠償責任之原告舉證以實其說，如原告未能舉證，即不能認原告該部分之主張為有理由，合先敘明。　㈡經查，本件原告自起訴時，即未具體敘明請求給付10萬元之損害項目及金額，且經本院以113年9月4日發函，請原告於文到5日內陳報訴之聲明請求10萬元之項目、金額、依據分別為何，該函亦於同月9日送達原告，有本院送達證書（見本院卷第29頁）為證，再經本院於113年10月8日發函，請原告於文到7日內以計算式呈現請求之10萬元項目、金額及依據分別為何，及一併提出被告占用系爭建物及被告歷次租金繳納紀錄，以說明被告自何時起未繳納租金，該函亦於同月 11日送達原告，有本院送達證書（見本院卷第61頁）為證，然原告於113年11月6日言詞辯論期日，仍就訴之聲明請求10 萬元之項目、金額、如何計算得出，均無法回應，僅陳述：「再具狀補正。」，而關於系爭租約，原告亦未攜帶到庭，僅陳述：「我具狀一併附上租約影本。」，經本院諭知原告應於下次庭期前14日將應補正事項補正到院等情，有113年1 1月6日言詞辯論期日在卷（見本院卷第68、69頁），然迄至 113年12月19日言詞辯論期日，原告仍未將上開證據補正到院，亦未前來開庭，致本院無從特定各該項目之請求範圍，審酌各該項目是否有據，應認原告就其請求之10萬元，未盡具體化陳述義務，亦未舉證證明其確實受有此部分損害，故其請求，於法無據。四、綜上所述，原告請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　陳衡以以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴；並向本院繳足上訴裁判費。中　　華　　民　　國　113　　年　　12 　　月　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官蘇鈺雯

2024-12-31

NTEV-113-投小-490-20241231-2

訴

臺灣臺南地方法院

返還房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第2044號原告王雅芳訴訟代理人郭俊銘律師被告楊永翔上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國113年12月27 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號8樓之7房屋回復原狀，騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣5萬3,708元，及自民國113年10月19 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年10月19日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣2萬9,000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第二項得假執行。　　　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：㈠、坐落臺南市○○區○○路0段000號8樓之7房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告於民國（下同）113年4月23日向原告承租系爭房屋，約定租期自113年4月25日起至114年4月24日止，每月租金新臺幣（下同）2萬9,000元，每月25日前繳納，押租金則為2個月（下稱系爭租約）。詎料，被告承租後，除有積欠租金、管理費之情形外，被告於113年5月12日因有施用毒品之情形，經臺南市政府警察局以113年10月29日南市警刑毒緝字第1130423555號違反毒品危害防制條例案件處分書裁處被告罰鍰2萬元暨毒品危害講習6小時，顯已違反系爭租約特別約定事項第二點約定，出租人即原告有權提前終止租約。原告遂於113年9月23日以律師函對被告為提前終止系爭租約之意思表示，被告於收受原告前揭終止系爭租約之意思表示後，迄今仍無權占用系爭房屋尚未遷讓返還。㈡、被告違反系爭租約，迄今仍積欠原告5萬3,708元： ①、被告現仍積欠113年7、8月租金未付，雖曾於113年8月29日匯款1萬元，並陸續分別匯款3萬元，惟仍不足1萬8,000元，且 113年9月租金2萬9,000元亦未繳納，故目前積欠租金共4萬7 ,000元。 ②、依系爭租約第5條第1項第1款約定，被告既迄未將系爭房屋返還予原告，並持續使用收益系爭房屋，則自應負擔繳納系爭房屋之113年10月、11月份管理費6,708元。 ③、依系爭租約第13條第1項、第2項約定，被告既有前揭違約事由，顯屬可歸責於被告之事由而提前終止租約，則被告應依約給付相當於2個月租金即5萬8,000元之違約金予原告。 ④、另上開金額經以原告前向被告收取之兩個月押租金予以扣抵後，被告尚應給付原告5萬3,708元【計算式：47,000元＋6,7 08元＋58,000元－58,000元＝53,708元】。㈢、為此，爰依系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明如主文所示。三、被告經合法通知並未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、法院之判斷：㈠、原告上揭主張之事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、租賃復健、被告吸毒遭警逮捕之新聞報導、律師函暨送達回執、臺南市政府警察局113年10月29日南市警刑毒緝字第1130423555號違反毒品危害防制條例案件處分書等件附卷為證（見補字卷第23至34頁、本院卷第37至38頁）；被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀或證據資料以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認，綜合上開調查證據之結果，堪信原告之主張係為真實。　㈡、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第432條、第438條第1項、第2項分別定有明文。經查，系系爭租約特別約定事項第二點明文約定：「室內嚴格禁止吸毒抽煙，還有任何違反社會善良風俗行為。如有違反以上規定，出租人有權提前終止租約。」（見補字卷第28頁），而被告於系爭房屋內施用毒品乙節，業據原告提出臺南市政府警察局113年10月29日南市警刑毒緝字第1130423555號違反毒品危害防制條例案件處分書在卷為憑（見本院卷第37至38頁），則被告違反兩造間之約定而使用系爭房屋乙節甚明，原告依前揭約定，於113年9月23日以律師函對被告為提前終止系爭租約之意思表示，業經送達被告（見補字卷第34頁），即屬有據。㈢、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。經查，系爭租約業經終止，有如前述，是被告自原告終止契約後已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利。再參酌系爭房屋每月租金為2萬9,000元一節，有系爭租約在卷足憑（見補字卷第23頁），從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金、管理費、另自113年10 月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬9,000元，乃屬有據。五、結論：㈠、原告依系爭租約請求被告將系爭房屋遷讓返還、及應給付5萬 3,708元併自113年10月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息、另自113年10月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬9,000元，為有理由，堪予准許。㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。㈢、本判決主文第2項原告勝訴部分，乃法院就民事訴訟法第427 條第1項規定之訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　吳金芳以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李崇文

2024-12-31

TNDV-113-訴-2044-20241231-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4064號原告楊芳錦訴訟代理人劉韋廷律師謝平律師彭建亮被告丁睿綱上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元，及自民國一百一十三年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百一十三年五月二十九日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬捌仟零參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新臺幣柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）37萬6,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自民國113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元（見本院卷第9頁）。嗣訴狀送達後，就上開第㈡項聲明前段請求被告給付之金額變更為26萬8,800元（見本院卷第143頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。二、原告主張：兩造於110年1月15日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月15日止，被告應於每月 15日前給付租金3萬6,000元，並於簽約時另行交付原告押金 7萬2,000元；嗣上開租賃期間屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋及按上開約定繳付租金，原告亦未即表示反對之意思，兩造視為以不定期限繼續系爭租約。詎被告自112年4月15日起即未再遵期給付租金，經原告以押金扣抵所欠112年5月15 日至112年11月14日間之租金後，被告尚欠租達2個月以上，原告乃先於112年10月26日寄發臺北松江路郵局存證號碼001 872號存證信函（下稱系爭催繳租金函）催告被告給付欠租，並於112年10月31日合法送達被告，被告仍未依限繳付，原告再於112年12月2日以臺北松江路郵局存證號碼002225號存證信函（下稱系爭終止租約函）向被告為終止兩造間租賃關係意思表示，並於112年12月6日合法送達被告，故系爭租約即於112年12月6日終止。又系爭租約終止前，被告仍積欠自112年4月15日起至同年12月6日止之租金共27萬8,400元，經以被告交付之押金7萬2,000元及其嗣於113年4月8日、113 年5月20日、113年6月3日、113年8月29日各匯款清償3萬6,0 00元扣抵後，原告仍得依系爭租約第三條約定及兩造間租賃法律關係，請求被告給付欠租共6萬2,400元；而被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，且受有相當於每月租金3萬6,000元之不當得利，原告自得依民法第767條第1項前段或第455條前段規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付自112年12月7日起至113年5月28日原告提起本件訴訟之日止，相當於租金利益之不當得利共20萬6,400元，且自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬6,000元。爰依民法第767條第1項前段或第455條前段規定擇一、民法第179條規定、系爭租約第三條約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬8,800元（計算式：欠租 6萬2,400元＋不當得利20萬6,400元＝26萬8,800元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第221頁）。三、被告則以：被告係因生病，工作不正常，才開始沒有正常繳付租金，被告也有將上情告知原告，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠兩造於110年1月15日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月 15日止，被告應於每月15日前給付租金3萬6,000元，被告並有交付原告押金7萬2,000元，嗣上開租賃期間屆滿後，系爭租約轉為不定期限租賃；另原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告，並於112年10月31日送達被告承租之系爭房屋，復於112年12月2日寄發系爭終止租約函，並於112 年12月6日送達被告承租之系爭房屋等情，有土地登記第一類謄本（所有權個人全部）、建物登記第一類謄本（所有權個人全部）、系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執附卷可稽（見本院卷第25至64頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第140至142頁），足堪認定。　㈡又原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並應給付積欠之租金及不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　⒈關於原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。另按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。　⑵系爭租約第十六條第1項第二款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。……」（見本院卷第37頁）。而原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告時，被告僅繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金，有原告提出用以收受租金帳戶之存摺內頁明細在卷可按（見本院卷第157至181頁），且被告亦陳明原告所主張之租金交付金額無誤等語（見本院卷第183頁），則經以被告所交付之押金7萬2,000元抵償其所積欠自112年5月15日起至同年7月14日止之租金後，尚積欠自112年7月15日起之租金，其欠租金額已達2個月以上，故原告依系爭租約第十六條第1 項第二款約定及土地法第100條第3款約定，自得定相當期限催告被告支付欠租，並於被告逾期仍不為支付時，以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約。雖系爭催繳租金函及系爭終止租約函經送達至被告承租之系爭房屋，均因招領逾期而退回（見本院卷第59、63頁），惟系爭房屋乃被告實際住所，原告已將其催告及終止系爭租約之意思表示以書面郵寄掛號寄送至該址，郵務機關因不獲會晤被告而製作招領通知單通知被告領取，被告既未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，即應認被告受招領通知時，原告所為上開催告及終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要，是系爭租約應於系爭終止租約函送達被告所承租居住之系爭房屋之日即112年12月6日終止。又給付租金乃被告依系爭租約所負之給付義務，縱其因生病、工作等個人事由陷入經濟困境，亦不能以予免除，被告亦自陳其將生病無法正常繳付租金乙事告知原告，原告就一直叫其趕快繳款等語（見本院卷第223頁），顯見原告未因此免除被告之給付租金義務，是被告上開所辯，仍無礙於系爭租約業經原告合法終止之事實。系爭租約既已終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，故原告依民法第767條第1 項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。另原告對被告訴請騰空遷讓返還系爭房屋，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第767條第1項前段或第 455條前段規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併，而本院就原告之聲明，既已依民法第767條第1項前段規定准許之，即毋庸審酌其所主張同法第455條前段租賃物返還請求權是否有理由，附此敘明。　　⒉關於原告請求被告給付金錢部分：　⑴依原告所提出之租賃收款明細及其收受租金帳戶之存摺內頁明細（見本院卷第153至181頁），可知被告於系爭租約終止前，已繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金（即原告於租賃收款明細所稱112年4月租金），則被告欠繳租金之始日實乃112年5月15日，原告誤以112年4月15日起算，容有未恰。故被告欠繳自112年5月15日起至同年12月6日止之租金共計24萬2,400元（計算式：112年5月15日起至同年11月14日止之租金即3萬6,000元×6個月＋112年11月15日起至同年12月6日止之租金3萬6,000元×22/30＝24萬2,400元），經以被告繳付之押金7萬2,000元抵償，再扣除被告於系爭租約終止後分別於113年4月8日、113年5月20日、113年6月3 日、113年8月29日各匯款清償3萬6,000元（見本院卷第179 、181頁）後，被告尚積欠原告租金2萬6,400元（計算式：2 4萬2,400元－押金7萬2,000元－清償3萬6,000元×4＝2萬6,400 元），則原告依系爭租約第三條約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於112年12月6日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自112年12月7日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 6,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自112年 12月7日起至原告提起本件訴訟之日即113年5月28日止相當於租金之不當得利數額為20萬5,548元（計算式：3萬6,000 元×25/31＋3萬6,000元×4＋3萬6,000元×28/31＝20萬5,548元，元以下四捨五入），並應自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元。　　㈢另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付之欠租及自1 12年12月7日起至113年5月28日止相當於租金之不當得利共計23萬1,948元（計算式：欠租2萬6,400元＋不當得利20萬5, 548元＝23萬1,948元），已如前述，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月16日（見本院卷第115 頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約第三條約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告23萬1,948元，及自113年8月　　16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬6,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-31

TPDV-113-訴-4064-20241231-1

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給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第850號原告林琦蓁被告潘剴緹張詩恩上列當事人間請求給付租金等事件，於民國113年12月10日辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬陸仟零參元，及自民國一一三年三月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔，並於本判決確定翌日起，加給按年息百分之五計算之利息。本判決假執行。　　事實及理由一、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國112年2月8日共同向伊承租高雄市○○ 區○○路00號6樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間自112年2月8日起至114年2月7日止，每月租金為新臺幣（下同）20,000元，租賃期間之水電費、瓦斯費及網路費應由被告負擔（下稱系爭租約），伊並於簽約向被告收取1個月押租金20,000元。詎被告自112年9月起至113年1月止，迭有未繳足或未繳納租金情形，累欠租金共88,000元（計算式：8, 000+20,000+20,000+20,000+20,000=88,000），經以押租金扣抵後，仍有累欠達2期（2個月）以上之租金共68,000元未繳（計算式：88,000-20,000=68,000），伊據此於113年2月 13日通知被告提前終止系爭租約，俟最後一位被告潘剴緹於 113年2月18日遷離系爭房屋後，被告仍有水電費及瓦斯費未付，經伊墊繳自112年4月起至同年12月止之水費4,119元、自112年9月起至同年11月止之電費21,590元，及自112年3月起至同年11月止之瓦斯費2,294元，共28,003元，伊自得依系爭租約第5條約定，請求被告返還前開墊付款。再者，被告於租賃期間毀損原告提供房客使用之沙發及冰箱，達不堪使用程度，致伊受有財產損失50,000元（其中沙發為22,000 元、冰箱為28,000元），合計被告應給付伊146,003元（計算式：68,000+28,003+50,000=146,003）。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告14 6,003元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告張詩恩未於最後言詞辯論期日到庭，惟前以：伊已於11 2年10月遷出系爭房屋，伊遷出後之租金、水電瓦斯費，經雙方約定由潘剴緹處理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。四、被告潘剴緹未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。五、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第421條第1項、第440條第1項、第 2項分別定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。有最高法院104年度台上字第1569號判決要旨可資參照。又依系爭租約第3條、第4條、第5條約定，承租人（即被告）應按月給付出租人（即原告）租金20,000元，並應給付1個月租金作為押金，租賃期間之水費、電費、瓦斯費、均由承租人負擔（見本院卷第14頁）。經查：　㈠欠租部分：　⒈原告主張被告共同向伊承租系爭房屋，其間有系爭租約存在，惟被告自112年9月起至113年1月止，累計未繳足或未繳納之租金達88,000元，伊於113年2月13日據此向被告提前終止租約，前開累欠租金經扣除押租金20,000元後，仍有租金68 ,000元未付等情，有系爭租約、房屋租賃契約終止通知書為憑（見本院卷第13、33頁），經核其主張與房屋租賃契約終止通知書第2條第1項記載，原告與潘剴緹結算截至113年1月止之累欠租金為88,000元，經扣除押租金20,000元後，仍有 68,000元未付等語相符（見本院卷第33頁），應屬可採。　⒉張詩恩固抗辯伊於112年10月遷出系爭房屋以後，經與原告合意，其後租金均由潘剴緹處理云云（見本院卷第142頁），並提出其與訴外人即原告之子徐廣宇（LINE暱稱Andy）間之 LINE對話截圖為憑（見本院卷第143至171頁）。惟原告否認與張詩恩間有此合意存在（見本院卷第207頁），但由張詩恩提出之LINE對話截圖內容顯示，張詩恩於112年10月18日將伊遷出系爭房屋一事通知徐廣宇後，徐廣宇提問「房租以後找誰呢」，張詩恩回覆「可能要聯絡那個女生（指潘剴緹）」等語，僅能證明張詩恩遷出系爭房屋後，片面通知原告向潘剴緹要房租之事實，尚不證明原告已同意免除張詩恩之租金給付義務，此觀諸原告嗣於112年12月2日透過徐廣宇以 LINE通知張詩恩「你好，至今12月了，積欠房租將滿3個月，水電瓦斯也數月沒繳，這是最後一次催繳，接下來將會走法律行動…」等語，觀之甚明（見本院卷第151頁），此外，張詩恩復未提出其他積極證據證明其已獲免除給付租金義務之事實，其抗辯為不足採。　　⒊綜上，被告既為系爭租約之共同承租人，依系爭租約第3條約定，其二人就餘欠租金68,000元，即應對原告負共同給付責任。　㈡水電費及瓦斯費部分：　　⒈原告主張被告自承租系爭房屋之時起，迄113年2月18日潘剴緹搬離系爭房屋之日止，尚積欠112年4月至12月之水費4,11 9元、112年9月至11月之電費21,590元，及112年3月至同年1 1月止之瓦斯費2,294元，共28,003元未繳等情，有台灣自來水股份有限公司繳費憑證、台灣電力股份有限公司提醒電費未繳通知、欣高石油氣股份有限公司度數回報通知單、未繳瓦斯費查詢明細為憑（見本院卷第37、35、39、33頁），且為張詩恩所不爭執（見本院卷第142頁），上情亦經原告與潘剴緹結算無誤，觀諸房屋租賃契約終止通知書第2條第2項約定自明（見本院卷第33頁），堪信實在。　⒉依系爭租約第5條約定，被告共同承租系爭房屋期間，因使用系爭房屋所生之水費、電費、瓦斯費均應由被告共同負擔，惟被告迄未繳納前開費用，而由原告代為繳納完畢，原告請求被告返還前開墊付款28,003元，即屬有據。　㈢沙發及冰箱回復原狀費用：　　依系爭租約第11條第2項、第3項前段約定，承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任（見本院卷第16頁）。經查：　⒈原告主張伊連同系爭房屋點交被告使用之附屬設備包含沙發1 組、冰箱1台在內，核與系爭租約附件一「租賃標的現況確認書」項次12記載內容一致，應屬可採（見本院卷第23頁）。而原告主張被告於租賃期間未依通常使用方式，將伊提供之沙發及冰箱毀損達不堪使用程度，有現場照片、估價單為憑（見本院卷第41至45、137頁），且為張詩恩所不爭執（見本院卷第142頁），堪信實在，是依前引約定，被告自負有將沙發、冰箱回復原狀之義務。　⒉又原告主張按購置沙發、冰箱新品價格折舊後之價格，分別依22,000元、28,000元計算回復原狀所需費用，共50,000元（見本院卷第208頁），本院審酌原告自承原沙發係於108年間購買，已使用達5年，伊於113年6月9日以65,000元購置新品；原冰箱於100年6月間以45,000元購入，已使用達12年，並提新東興傢俱行收據、萬隆電器行估價單為憑（見本院卷第135、137頁）等一切情事，認原告主張以22,000元、28,0 00元計算沙發、冰箱回復原狀之必要費用，核與一般二手商品市場交易價格相當，應屬可採。六、綜上所述，被告應給付原告租金68,000元、墊付款28,003元　　及回復原狀費用50,000元，合計146,003元（計算式：　　68,000+28,003+50,000=146,003），應堪認定。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付146,003元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日113年3月19日起（見本院卷第59頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、末按本件係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序事件，就本判決主文第1項所為被告敗訴之判決，依同法第　　389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第87條、第91條第3項、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　賴文姍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官許弘杰

2024-12-31

KSEV-113-雄簡-850-20241231-1

重上更一

臺灣高等法院

損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度重上更一字第53號上訴人義海有限公司法定代理人楊婕妤訴訟代理人周翔謙律師蘇衍維律師被上訴人阮文豪訴訟代理人李德正律師廖乃慶律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年5月 31日臺灣士林地方法院109年度重訴字第392號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由 、上訴人主張：被上訴人隱瞞未告知坐落臺北市○○區○○路0段00 0巷000弄00號之5、11號之6廠房（下合稱系爭廠房）係違章建築，致伊陷於錯誤，由伊實質負責人即訴外人楊建文隱名代理伊與被上訴人於民國108年2月3日簽立租賃契約（下稱系爭租約），承租系爭廠房以生產家具，系爭租約應存在於伊與被上訴人間。被上訴人自臺北市政府都市發展局108年2 月間公告拆除系爭廠房違建時起，多次向伊保證不會被拆，伊始繼續使用並裝潢系爭廠房。系爭廠房嗣於同年8月底再度遭張貼拆除公告，載明同年10月1日拆除，被上訴人旋即於同年9月25日未經伊同意，逕自派人拆除系爭廠房，違反民法第423條之租賃物保持義務，致伊受有如本院前審判決附表1（下稱附表）所示裝潢、物品毀損及搬遷費損害共新臺幣（下同）536萬2,724元（下稱系爭損害）等情。爰依民法第226條第1項、第184條第1項前段、後段規定，擇一請求被上訴人如數給付本息。求為命：被上訴人應給付536萬2,7 24元，及自起訴狀繕本送達翌日即自108年10月8日起算法定遲延利息之判決。 、被上訴人則以：伊從未與上訴人成立系爭租約，亦未保證系爭廠房絕不被拆除，楊建文簽約時並已知悉系爭廠房係違章建築。系爭廠房遭令拆除，屬系爭租約第10條第4項所約定可歸責於政府公權力原因致伊無法出租之情形。伊於拆除前既已得楊建文之同意，上訴人又未證明其確受有系爭損害，自不得請求伊負賠償責任等語，資為抗辯。 、原審就本件審理範圍為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人536萬2,724元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（至原審駁回其餘共同原告之請求部分，業經本件前審以110年度重上字第612號判決確定，不在本件審理範圍內）。 、查被上訴人於108年2月3日與上訴人法定代理人之父楊建文簽訂系爭租約，將坐落系爭土地上之系爭廠房以每月租金19萬元對外出租，租賃期間自108年4月1日起至113年3月31日止，共計5年；系爭廠房於108年2月12日經臺北市政府都市發展局公告強制拆除，經同府建築管理工程處寄交預拆通知單，限期於同年3月28日自行拆除，繼而再於同年8月底又遭張貼拆除公告，且載明應於同年10月1日前拆除，嗣由被上訴人於108年9月25日自行將系爭廠房拆除完畢等情，為兩造於本院審理時所不爭執（見本院卷第127至128頁），堪以信實。 、上訴人主張系爭租約係由伊之實質負責人楊建文為伊隱名代理出面與被上訴人簽訂，被上訴人違反保證之約定，未盡保持租賃物之義務，致伊因此受有系爭損害，惟為被上訴人所否認，並以前詞為辯。經查：㈠、上訴人並非系爭租約之債權債務主體：　⒈按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之。如行為人以自己名義為法律行為時，並無代理他人之意思，即無從成立隱名代理。　⒉楊建文簽訂系爭租約時並無代理上訴人之意思：　　稽諸系爭租約載明出租人為被上訴人、承租人為楊建文（見原審卷㈠第32頁），立契約書人欄又未載明楊建文有代理上訴人之旨（見同上卷第38頁），堪認楊建文係以自己名義與被上訴人簽訂系爭租約無誤。參以證人楊建文於原審已清楚證述：系爭租約係伊所簽，伊想要租個廠房、沒有想很多、也不懂，被上訴人於簽約時不知道上訴人之公司名稱，伊只有說是義海家具工廠，在伊的想法，伊只是要承租一個工廠來生產家具使用，於承租廠房時並沒有想到還要提出上訴人之授權書或委託書，簽約不就是伊跟對方承租廠房，對方租給伊，伊每個月付租金，就是這麼單純而已等語（見原審卷㈡第109至110頁）。足見楊建文簽訂系爭租約時，純係出於自己需用工廠以生產家具之目的，尚無進而使系爭租約直接對上訴人發生效力之主觀意思。此由徵諸系爭租約簽訂後，楊建文始終以其個人或配偶名義按月匯出租金予被上訴人，而非以上訴人帳戶匯出，有上訴人所提出楊建文之永豐商業銀行匯出匯款申請單、楊建文之配偶黃麗雪之帳戶存摺封面及內頁可稽（見本院卷第217至225頁），益徵楊建文非基於代理上訴人之意思而簽訂系爭租約甚明。　⒊被上訴人係以楊建文為出租對象而同意簽訂系爭租約：　⑴證人吳家維（租賃仲介）於原審具結證稱：伊是負責協助被上訴人出租系爭廠房的仲介，簽約時全程在場，楊建文當初並未告知伊是為了上訴人才來承租廠房等語（見原審卷㈡第1 47至148頁），核與證人楊建文於原審證述：伊沒有提出任何文件表明自己是上訴人的實際負責人，只有跟被上訴人、仲介說伊是義海家具工廠等語一致（見原審卷㈡第109頁）。楊建文於訂約時既從未對外表明上訴人之存在，被上訴人主觀上即無從得知楊建文係以自己名義代理上訴人出面簽訂系爭租約。是被上訴人抗辯：伊係與楊建文簽訂系爭租約等語，堪以採信。　⑵至證人楊建文雖證述：被上訴人當初就知道伊是義海公司、是作家具的。先前被上訴人父親本來有跟伊說系爭廠房不會拆，結果又跟伊說擋不住了，要先請人來拆屋頂減少損失，伊跟其他廠房的承租人去跟被上訴人父親講到投資下去的金額達數百萬元，被上訴人父親就說全部處理完後就會來講賠償問題，還說要伊放心，一定會賠償，否則天理難容等語（見原審卷㈡第104、107頁）。惟查：　①楊建文既已結證：「簽約時被告（按：指被上訴人）並不知道我們公司叫義海有限公司，但我有跟阮文豪及仲介說我們是義海家具工廠」等語（見原審卷㈡第109頁），核與被上訴人於本院前審主張：伊於簽約時不知道楊建文是代理上訴人簽約等語相符（見本院前審卷第239頁）。是楊建文於原審證述：被上訴人知道伊是義海公司云云，顯屬其個人主觀認知，不能採為對上訴人有利之認定。　②次按「租賃期間若因政府徵收土地或土地重劃……等法律原因，因可歸責於政府機關之公權力，導致本租約標的無從再出租予乙方時，得提前終止租約，乙方得要求3個月租金補助」，此觀系爭租約第10條第4項約定即明（見原審卷㈠第36頁）。本件被上訴人主張：楊建文於系爭租約履約期間內短繳 1個月租金，事後又已收受伊所退還之已付2個月租金等情，有被上訴人所提出之銀行匯款明細、匯款申請書在卷可證（見本院卷229至237頁），核與證人阮俊明（被上訴人父親）於本院前審時證述：伊曾同意要補償搬遷費用，但不是賠償，伊有同意補償3個月租金等語一致（見本院前審卷第233至 234頁），堪認屬實。是倘被上訴人於訂約當初已明知或可得而知系爭租約之承租人為上訴人，則其事後因系爭廠房遭拆除而須負補償責任時，豈會甘冒違約之風險，不以上訴人為補償對象，反而將相關補償款項交予楊建文，循此益徵被上訴人確不知系爭租約係由楊建文為上訴人隱名代理所簽訂，本院自不能僅因阮俊明事後同意補償楊建文，遽即反推系爭租約必係出於楊建文隱名代理上訴人所簽訂。　③再者，證人陳時良（原審共同原告祐華室內裝修工程有限公司〈下稱祐華公司〉法定代理人之配偶）於原審審理時，固證述：簽約當天伊跟太太一起到場，伊太太是祐華公司的登記名義人，仲介當時有問說要由何人出面簽約，還說因為伊與祐華公司法定代理人是夫妻，伊太太沒有帶證件，由伊出面簽約也可以等語（見原審卷㈡第121至122頁），且被上訴人亦於本院前審時自認：伊於簽約時從陳時良的名片上得知祐華公司等語（見本院前審卷第239頁），則陳時良為祐華公司出面時，先出示身分證明文件再與被上訴人簽訂租賃契約之訂約過程，顯與楊建文於系爭租約簽訂時從未拿出任何名片或文件以示身分，迥然有異。再參互比對被上訴人與楊建文、陳時良，就不同廠房所簽訂之租賃契約內容，其中關於起租日究係自108年3月1日或同年4月1日起算（系爭租約第2 條）、如發生因可歸責於公權力之事由以致無法交付租賃物時，出租人應否負賠償責任等（系爭租約第10條），確有不同約定內容（見原審卷㈠第32、36、40、44頁），核與證人吳家維於原審證述：楊建文跟原審共同原告陳時良的租約是不同時間點簽訂的，楊建文擔心政府公權力的問題會受有損失，所以才約定要賠償，陳時良就沒有要求賠償等語相符（見原審卷㈡第150頁）。堪認被上訴人乃係與不同廠房承租人為個別磋商協議後始簽訂租賃契約，故不能以祐華公司、陳時良與被上訴人間之訂約過程，遽以推認楊建文必亦係隱名代理簽約。上訴人主張：依一般經驗法則及論理法則，出租人既已知道楊建文之承租目的、租金金額、使用行業性質，還願意簽約，就已符合隱名代理要件云云（見本院卷第75至 76頁），核無可採。　⒋從而，上訴人主張：系爭租約係由楊建文為上訴人隱名代理而與被上訴人簽訂等語，尚無足取。系爭租約應係被上訴人與楊建文之意思表示合致結果，應可認定。㈡、次按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，苟非締結契約之債權人，即無基於契約對債務人請求履行債務之餘地（最高法院94年度台上字第1859號判決意旨參照）。查上訴人於本院審理時已明白主張：系爭損害均係上訴人本身所受之損害，並非楊建文個人所受損害等語（見本院卷第86頁）。上訴人與被上訴人既無租賃契約之法律關係存在，上訴人即無從以系爭租約請求令被上訴人負債務不履行之損害賠償責任。是上訴人執此請求被上訴人賠償系爭損害，應屬無據。㈢、再按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。查：本件系爭廠房出租後因違建而遭政府機關限令拆除，固使被上訴人無從再依系爭租約提供系爭廠房予楊建文使用，而應對楊建文負擔債務不履行之損害賠償責任，惟被上訴人對楊建文所為之出租行為屬一般正常經濟活動，縱令廠房違建確與行政建築法令有捍，但既不因此構成違反法律強制禁止規定之不法，被上訴人之出租行為即難謂具有不法性。又被上訴人本於系爭租約將系爭廠房交付予楊建文後，由楊建文自行將之交予上訴人供作生產家具使用，不論被上訴人與楊建文間究係如何約定、又曾否保證，概係其等間系爭租約履行之民事責任問題，要難認被上訴人對系爭租約以外之第三人即上訴人有何故意、過失之可言。從而，上訴人以被上訴人對外出租屬違建之系爭廠房予楊建文，致上訴人因此受有損害云云為由，請求被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，仍非有據。 、綜上所述，上訴人依民法第226條第1項、第184條第1項前段、後段規定，擇一請求被上訴人應賠償536萬2,724元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核尚無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官潘進柳　　　　　　　　　　　　　　　法　官楊惠如　　　　　　　　　　　　　　　法　官呂綺珍正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜蓁

2024-12-31

TPHV-113-重上更一-53-20241231-1

基簡

臺灣基隆地方法院

毀棄損壞

臺灣基隆地方法院刑事判決　 113年度基簡字第1389號公訴人臺灣基隆地方檢察署檢察官被告劉祥宗上列被告因毀損案件，經檢察官提起公訴（112年度偵字第7520 號），本院受理後（113年度易字第635號），經被告自白犯罪，本院認為宜以簡易判決處刑，爰裁定不經通常審判程序，逕以簡易判決處刑如下：　　主　文劉祥宗犯毀損他人物品罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、本件犯罪事實及證據，除下列事項予以更正、補充外，其餘均引用檢察官起訴書之記載（詳如附件）：　㈠犯罪事實欄一、第10行「家具」之記載，予以刪除（業經公訴人當庭更正）。　㈡證據補充：被告劉祥宗於本院審理時之自白。二、論罪科刑　㈠核被告劉祥宗所為，係犯刑法第354條之毀損他人物品罪。又被告在同一地點所為毀損告訴人羅春鳳住宅內物品的數個舉動，因侵害的法益同一，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，在時間差距上，難以強行分開，自應視為數個舉動之接續施行，而為接續犯，應僅論以一罪。　㈡被告有聲請簡易判決處刑書犯罪事實欄所載之犯罪科刑及有期徒刑易科罰金執行完畢情形，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷為憑，其於執行完畢後，5年以內故意再犯本件有期徒刑以上之罪，為累犯。依司法院大法官釋字第775號解釋意旨所示，法院應區分行為人所犯情節，裁量是否依刑法第47條第1項之累犯規定加重本刑，以避免因一律加重最低本刑，致生行為人所受刑罰超過其所應負擔之罪責，其人身自由因此遭受過苛之侵害，而不符憲法罪刑相當原則。本院衡酌被告行為之不法內涵與罪責程度，考量被告雖有前案紀錄，然檢察官具體指出構成累犯之罪名與本案罪質不同，且犯罪手段、動機顯屬有別，於其所犯罪名之法定刑度範圍內，審酌各項量刑事由後，已足以充分評價被告所應負擔罪責，認被告尚無依刑法第47條第1項規定加重最低本刑之必要，爰裁量不予加重其刑。　㈢爰以行為人之責任為基礎，審酌被告承租告訴人羅春鳳房屋，率爾毀損屋內物品，侵害告訴人的財產權益，實有不該；惟念被告坦承犯行之犯後態度，兼衡被告之智識程度（見卷附個人戶籍資料）暨犯罪動機、目的、手段、毀損財物之價值、雖與告訴人成立調解，惟迄今未賠償告訴人所受損害（見本院易字卷第61頁公務電話紀錄表）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準，資以儆懲。三、依刑事訴訟法第449條第2項、第454條第2項，逕以簡易判決處刑如主文。四、本案經檢察官林秋田提起公訴，檢察官高永棟到庭執行職務。五、如不服本判決，得自判決送達之日起10日內，向本院提出上訴狀，上訴於本院合議庭。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴書狀，敘述上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。附錄所犯法條：中華民國刑法第354條（毀損器物罪）毀棄、損壞前二條以外之他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處2年以下有期徒刑、拘役或5百元以下罰金。【附件】：臺灣基隆地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112年度偵字第7520號　　被　　　告　劉祥宗　上列被告因毀損案件，已經偵查終結，認應該提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、劉祥宗前於民國108年間，因不能安全駕駛案件，經臺灣基隆地方法院判處有期徒刑3月及2月，應執行有期徒刑4月確定，並於109年8月18日易科罰金執行完畢。其於111年6月6 日至113年6月6日，以每月租金新臺幣（下同）7,500元，向羅春鳳承租基隆市○○區○○路0巷00號4樓房屋。惟劉祥宗於租賃期間多次短少、未繳租金，羅春鳳遂通知劉祥宗提前終止租約請其搬離租屋處。詎劉祥宗竟基於毀損之犯意，於112 年2月5日前某日，以不詳方式毀損租屋處牆壁粉刷、電源開關、門鎖、沙發、茶桌、化粧台、冷氣、地板、床墊、家具、窗戶、紗窗等物。嗣羅春鳳於112年2月5日接獲劉祥宗通知已搬離而前往查看，始知悉上情。二、案經羅春鳳訴由基隆市警察局第二分局報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單及待證事實：編號證　　據　　名　　稱證　　明　　事　　實㈠告訴人羅春鳳之指訴。全部犯罪事實。㈡告訴人羅春鳳提供照片21張及受損害列表1紙。告訴人有開房間及房間內物品遭被告損壞之事實。㈢被告之供述。被告有毀損告訴人上開房間及房內物品之事實。二、核被告所為係犯刑法第354條之毀損罪嫌。被告曾受有期徒刑執行完畢，有本署刑案資料查註紀錄表在卷可參，其於有期徒刑執行完畢 5 年以內故意再犯本件有期徒刑以上之罪，該當刑法第47條第1項之累犯。又被告本案所為，與前案之犯罪類型、罪質、目的、手段及法益侵害結果均不相似，惟其於受有期徒刑執行完畢後，5年內又再犯本案犯行，足認其法律遵循意識及對刑罰之感應力均薄弱，本件加重其刑，並無司法院大法官釋字第775號解釋意旨所指可能使被告所受刑罰超過其應負擔罪責之虞，請依刑法第47條第 1項規定，加重其刑。三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣基隆地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　7 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢察官　　林秋田中　　華　　民　　國　 113　　年　　7 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　王俐尹

2024-12-30

KLDM-113-基簡-1389-20241230-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第997號原告李柏陞被告黃佳雯上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年12月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0號1樓B間（如附圖所示）房屋遷讓返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣696,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0 號1樓B間房屋（位置如租賃契約附圖所示，下稱系爭房屋），約定每月租金5,800元，租期自113年4月1日起至114年3月 31日止，租金應於每月10日前繳納，兩造簽訂房屋租賃契約並經公證，系爭租約第15條約定被告遲付租金之總額達2個月時，原告得提前終止契約。詎被告於113年6月10日給付6 月份租金後，再未為任何給付，原告於113年8月13日以LINE 、存證信函催告被告於同年8月20日前繳交租金，被告並未於期限內繳清欠租，原告遂於113年8月20日以LINE及存證信函、113年10月14日以存證信函、113年11月18日以LINE及存證信函、113年11月21日以LINE及存證信函通知被告終止系爭租約，被告已遲付租金達2個月以上，原告並已定相當期限催告被告，被告仍未給付租金，系爭租約即因終止而消滅，被告自應返還系爭房屋。爰依系爭契約提起本件訴訟，並聲明如本判決主文第1項所示。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出與所述相符之基隆市稅務局房屋稅稅籍證明書、系爭租約、113年10月14日基隆新民郵局存證號碼000039號存證信函、113年11月12日基隆新民郵局存證號碼000043號存證信函、113年11月18日基隆新民郵局存證號碼000044號存證信函、113年11月21日基隆新民郵局存證號碼000045號存證信函、原告與被告之LINE對話紀錄截圖等件為證，且被告經合法通知，未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據資料，自堪信原告之主張為真實。　　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條前段定有明文。又按系爭租約第15條約定：「乙方（即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得提前終止租約：一、乙方遲付租金之總額達二個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不為支付時。」，系爭租約第 12條約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方…」。是被告於遲付租額達2個月，經原告催告仍未給付而為通知終止租約時，系爭租約即終止，被告應返還系爭房屋予原告。查被告自113年7月份起即未再繳付租金，雖原告前於113年8月20日以LINE告知被告未依限於8月20 日給付積欠租金，依法終止租約等語，然斯時被告積欠租金尚未逾2個月（迄至113年8月31日止始達2個月），自不生終止契約之效力，其後原告於113年11月12日以LINE通知被告限於同年月15日前繳清積欠之5個月房租，被告已讀，被告未依限繳納租金，原告再於同年11月18日以LINE通知被告限於同年月20日前繳清積欠之5個月房租，若屆期未付，租約即行終止，不另通知，被告已讀上開催告暨終止之意思表示，被告屆期仍未給付積欠租金，是系爭租約應於113年11月2 0日發生終止之效力。從而，原告於兩造租賃關係終止後，本於系爭租約規定，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。　　　六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、　　第392第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　　法　官　黃梅淑　　　　　以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝佩芸

2024-12-30

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