遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第3141號
原 告 陳阿蕊
訴訟代理人 謝國貞
被 告 許明國
訴訟代理人 林瑩萱
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國114年1月9日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣玖仟元為原告預供擔
保後,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:兩造於民國103年4月25日訂立房屋租賃契約,約
定被告自103年6月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新
北市○○區○○街00巷0號1樓及同號地下層地下一樓房屋(下稱
系爭房屋),原定租賃期限至106年5月31日止,每月租金新
臺幣(下同)21,500元,押金43,000元,原定租賃期間屆滿
後,被告仍為系爭房屋之使用收益,原告未表示反對之意思
,視為以不定期限繼續租賃契約(下稱系爭租約),嗣原告
之女訴外人謝如茵記帳士考試及格並領有記帳士證書,原告
擬依土地法第100條第1款規定將系爭房屋收回供謝如茵開業
使用,乃於113年5月14日以新莊幸福郵局存證號碼162號存
證信函(下稱系爭信函)通知被告自113年7月1日終止系爭
租約,並以113年11月27日補正狀、113年12月11日準備書狀
(下合稱系爭書狀)繕本送達通知被告併依民法第450條第2
項規定終止系爭租約,系爭租約既已終止,被告繼續占有系
爭房屋即無法律上之原因,受有相當原租金額之不當得利,
爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及
系爭租約,請求被告遷讓返還系爭房屋全部,及給付110年6
月欠租9,000元,並自113年7月1日起按月給付不當得利21,5
00元等語。並聲明:被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告,
及給付9,000元,並自113年7月1日起至遷讓之日止,按月給
付21,500元。
二、被告則以:110年6月間被告並未給付租金,嗣兩造於113年1
月合意109年7月至109年9月、110年6月至110年8月、111年6
月至111年9月每月租金各減少3,000元,則110年6月原租金
額21,500元扣除當月減租3,000元以及109年7月至109年9月3
個月每月減租3,000元共9,000元後,被告僅需支付9,500元
,已於113年1月18日如數匯付,並無欠租,又原告終止系爭
租約不合法,被告拒絕遷讓返還,且仍按月支付租金,未有
遲付拖欠等語資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不
利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於103年4月25日訂立房屋租賃契約,約定被告
自103年6月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋,原定租
賃期限至106年5月31日止,每月租金21,500元,押金43,000
元,原定租賃期間屆滿後,被告仍為系爭房屋之使用收益,
原告未表示反對之意思,視為以不定期限繼續系爭租約,嗣
原告於113年5月14日以系爭信函通知被告自113年7月1日終
止系爭租約,經被告於113年5月15日收受該函,原告並以系
爭書狀繕本送達通知被告除依土地法第100條第1款終止系爭
租約外併依民法第450條第2項規定系爭租約,被告於113年1
2月10日、113年12月24日收受系爭書狀繕本等事實,有系爭
房屋謄本、房屋租賃契約、系爭信函暨郵件收件回執、系爭
書狀暨本院送達證書可稽(見重簡卷第51頁第53頁、第13頁
至第24頁、本院卷第39頁至第51頁、第61頁至第85頁),且
為被告所不爭執(見本院卷第96頁),堪信為真實。
四、本院之判斷:
㈠原告請求欠租9,000元有無理由?
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴,
若被告自認原告所主張債權發生原因之事實,但主張該債權
已因清償、債務減免等事由而消滅,則就該債權消滅之事由
,應由被告負舉證之責任。而承租人應依約定日期,支付租
金,為民法第439條前段所明定。
⒉兩造均不爭執110年6月原租金額為21,500元,嗣因新冠疫情
,經原告同意減租3,000元後,110年6月租金減為18,500元
,被告於113年1月18日匯付之9,500元,仍欠9,000元租金未
付,被告雖另以原告於113年間同意109年7月至109年9月每
月租金各減租3,000元共9,000元,經扣抵該9,000元後,110
年6月已無欠租云云置辯,則為原告所否認,被告亦未舉證
以實其說,自難採憑,從而,原告依系爭租約,請求被告給
付欠租9,000元,洵屬有據。
㈡原告依土地法第100條第1款規定終止系爭租約有無理由?
⒈按土地法第100條第1款所謂收回自住,係指客觀上有收回自
住之正當理由及必要,並能為相當之證明者為限,不以主觀
情事發生為已足(最高法院111年度台上字第1754號判決參
照)。且不定期之房屋租賃,出租人有收回自住之必要者,
依土地法第100條第1款規定,得終止租賃契約,收回自住。
而所謂收回自住,非僅限於收回供自己居住之用,並包含收
回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本
人自住,兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內(最高法
院83年度台上字第1942號判決參照)。而稱家者,謂以永久
共同生活為目的而同居之親屬團體。同家之人,除家長外,
均為家屬。雖非親屬,而以永久共同生活為目的同居一家者
,視為家屬,民法第1122條、第1123條第2、3項亦有明定。
⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃,原告依土地法第100條第1
款規定終止系爭租約,自應就客觀上有收回自住之正當理由
及必要為相當之證明。
⒊原告與配偶現共同居住於新北市新莊區中正路,有可供居住
之處所,而謝如茵並未與之共同居住,係另居住於新北市新
莊區榮華路,為原告所自承(見本院卷第63頁),謝如茵顯
非與原告共同生活並同居之家屬,則原告收回系爭房屋為供
謝如茵營業使用,與土地法第100條第1款規定不符,其依土
地法第100條第1款規定終止系爭租約,自非適法。
㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭租約有無理由?
⒈按民法第450條第2項固規定未定期限之租賃,各當事人得隨
時終止契約,然此係就一般之租賃而言;在不定期限之房屋
租賃,依土地法第100條之特別規定,及司法院36年院解字
第3849號解釋意旨,非有土地法第100條所定各款情形之一
者,出租人不得收回房屋,排除民法第450條第2項之適用(
最高法院88年度台再字第71號判決參照)。又租賃契約依民
法第451條規定更新為不定期限租賃關係後,未經合法終止
契約,租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃,非有土
地法第100條所定各款情形之一者,出租人不得終止租賃契
約,收回房屋(最高法院109年度台上字第109號判決參照)
。
⒉系爭租約為不定期限之房屋租賃,非有土地法第100條所定各
款情形之一者,出租人不得終止租賃契約,排除民法第450
條第2項之適用,自不容原告依民法第450條第2項規定終止
系爭租約。
㈣原告請求遷讓返還系爭房屋並給付不當得利有無理由?
原告依土地法第100條第1款、民法第450條第2項終止系爭租
約既非適法,系爭租約未經合法終止,兩造間就系爭房屋之
不定期租賃關係依仍存續,被告占有系爭房屋即非無權占有
,而有系爭租約之法律上之原因,從而,原告依民法第455
條前段、第767條第1項前段、第179條規定,請求被告遷讓
返還系爭房屋全部,並自113年7月1日起按月給付不當得利2
1,500元,非屬正當。
五、綜上所述,原告依系爭租約,請求被告給付9,000元,為有
理由,其另依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179
條規定,請求被告遷讓返還系爭房屋全部,並自113年7月1
日起至遷讓之日止,按月給付21,500元,為無理由,應予駁
回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389條
第1項第5款規定,應依職權宣告假執行,被告就原告勝訴部
分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行,合於法律規定,爰酌
定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,經審酌
後與判決之結果不生影響,爰不一一論列。
據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項,判決如主文
。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
民事第四庭 法 官 陳佳君
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
書記官 林正薇
PCDV-113-訴-3141-20250124-2