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確認債權不存在等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第142號原告鄧春燕訴訟代理人呂姿慧律師被告誠邑聯合不動產有限公司法定代理人黃韡誠被告黃美嘉共同訴訟代理人龔柏霖律師上列當事人間請求確認債權不存在等事件，本院於民國113年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告黃美嘉應給付原告新臺幣171,360元，及自民國113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用新臺幣3,860元由被告黃美嘉負擔新臺幣1,800元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。被告黃美嘉如以新臺幣171, 360元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告透過被告誠邑聯合不動產有限公司（下稱誠邑公司），銷售原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路00號11樓房屋及坐落之土地(下稱系爭房地)，並透過被告即誠邑公司之經紀人員黃美嘉與被告誠邑公司達成共識，簽訂委託銷售 /出租契約內容變更同意書1份（下稱系爭變更同意書），約定系爭房地賣得價金由原告實拿新臺幣（下同）5,800,000 元，不須支付服務費及代書費。此外，被告黃美嘉亦表示願由被告誠邑公司負擔土地增值稅及房地合一稅等稅金（下稱系爭稅負）。詎被告誠邑公司竟仍於民國112年12月29日向原告請求服務費184,000元（統一發票編號UA00000000號，下稱系爭服務費），且拒不繳納系爭稅負，致原告自行代墊 171,360元。爰依民事訴訟法第247條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並以預備合併之方式聲明如下：㈠先位聲明：1.確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在。2.被告誠邑公司應給付原告171,360元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在。2.被告黃美嘉應給付原告171,360元，及自民事追加被告暨訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：系爭變更同意書之真意，乃原告應給付之服務費及代書費，僅能從系爭房地買賣價金中超過5,800,000元之部分中收取，並非分文不取。系爭房地最終之買賣價金既為 6,000,000元，其逾5,800,000元之200,000元部分，自得用以清償系爭服務費債權。此外，兩造間亦有簽署服務費確認單1份（下稱系爭確認單），明確約定服務費及代書費合計1 84,000元，故原告主張顯違誠信。又觀諸系爭變更同意書及系爭確認單之內容，均未提及系爭稅負，可見被告誠邑公司並未承諾為原告吸收系爭稅負。又被告黃美嘉以個人名義與原告所達成之共識，應僅係願協助原告降低系爭稅負，並非願自行吸收之意，是原告上開主張均無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠確認系爭服務費債權不存在部分：　1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言……債權已因清償而不存在……有無受確認判決之法律上利益，亦值深究（最高法院96年度台簡上字第27號判決意旨參照）。　2.經查，本院於113年8月8日言詞辯論時訊問被告黃美嘉：成交價6,000,000元與5,800,000元之差額200,000元，目前在何處？是否撥款給原告？經被告黃美嘉具結證稱：我們應該有先提領仲介費用（即系爭服務費），其餘的我不確定是否已經從履約保證專戶匯到他的帳戶等語（見本院卷第132頁、第141頁）。從而，揆諸上開說明，系爭服務費債權既已因被告誠邑公司先自履約保證專戶提領取償而消滅，核屬已經過去之法律關係，原告訴請確認被告誠邑公司對原告之系爭服務費債權不存在，容無確認利益可言，應僅生被告誠邑公司應否返還不當得利之問題，故原告此部分之主張，並無理由。　3.縱原告上開聲明有確認利益，細繹兩造於112年11月10日所簽之系爭變更同意書，其文字內容乃：原告實拿5,800,000 元整，不支付任何費用（服務費、代書費）等語（見本院卷第23頁），語義確實接近原告所稱完全不支付服務費及代書費之意思。然而，兩造於112年11月12日所簽之系爭確認單，則於應收服務費欄記載：184,000元整；於備註欄記載：成交價6,000,000元整，原告實拿5,800,000元整。其餘為服務費、代書費（184,000元）等語（見本院卷第63頁），語義並非被告誠邑公司分文未取，而係服務費跟代書費只能就超過5,800,000元之部分取償。參以被告黃美嘉於本院113年 8月8日言詞辯論時具結證稱：系爭確認單除了應收服務費欄跟備註欄後面括號的184,000元，其餘的文字都是在112年11 月12日當天原告簽立之前，就已經寫上去了，原告簽名的時候，就知道其餘的200,000元是服務費及代書費等語（見本院卷第136頁、第141頁）。是以，系爭變更同意書及系爭確認單之語義雖稍有不同，但原告於簽署系爭確認單時，雖系爭服務費之數額因尚未具體算出而未列明，但已可清楚瞭解自己有義務負擔服務費及代書費。如原告認為系爭確認單之意思與系爭變更同意書有所不同，尚有當場詢問被告誠邑公司人員或拒絕簽署之選擇，但原告捨此而不為，仍予以簽署，又系爭確認單之簽署時間晚於系爭變更同意書，故應認系爭確認單之內容方為兩造最後確定之意思。從而，縱使原告此部分之聲明有確認利益，系爭房地之最終成交價既然較5, 800,000元超出200,000元，被告誠邑公司於該200,000元範圍內，向原告索取系爭服務費，自無違反兩造間之契約約定可言。　㈡返還代墊系爭稅負部分：　　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依民法第179條前段定有明文。　2.本院於113年5月28日言詞辯論時當庭勘驗112年12月29日原告與被告黃美嘉之通訊軟體LINE通話錄音（檔案名稱：0000 000LINE通話錄音），並有勘驗筆錄1份在卷可稽（見本院卷第108至109頁），其結果如下：　⑴00:00:09至00:02:59：　①原告：你看我們當初就是真的講得很清楚很明白，我就是實拿5,800,000元，後來冷氣補貼10,581元，中間不再支出任何的費用，強調很多次，因為像5,800,000元要我賣我肯定不會賣的，還要繳這個費，6,000,000元我一定不會賣的，真的。　②被告黃美嘉：對，我說我現在就是幫你想辦法，這件事情我就承擔了嘛，我就承擔你的稅負，不過我沒辦法1次繳到十幾萬那麼多，所以我想辦法把稅負降到最低，我去找那1個室內設計的老闆，然後你把照片給我，我去找他請他開發票，當初的收據給我們，我有照片就是有這個實際的東西存在，它不是不存在的，它是存在的因為你當初就是有裝潢，裝潢在法規上就是可以抵稅的，這是合法合乎條件的，那我們不要把這個條件給犧牲掉，我們讓他一樣拿來抵稅，我就沒有多付給國家，因為我們就只是被政府搶錢而已，政府就是萬萬稅，它就是搶我們的錢，那我可以抵稅可以用的東西就是不要把它浪費掉。　③原告：我可以協助你，我晚上回去找以前的照片，我要慢慢找，因為剛從客人那裏出來，所以我要回去慢慢找，然後我會找設計公司出來給你。　④被告黃美嘉：對，我去跟他談，跟他談清楚，請他一樣開給我們，不管怎麼樣，即使要用買的我也會去跟他議價，因為有些發票是可以用買的。　⑤原告：那這樣明天還要去處理什麼？　⑥被告黃美嘉：就是今天早上沒有簽名的部分，你把它簽完。　⑦原告：如果簽了就代表交屋了，那這些稅金產生之後呢？　⑧被告黃美嘉：就是我來幫你解決了啊，就是我承擔了啊。　⑨原告：就全部的錢都是要你付了喔。　⑩被告黃美嘉：對。　⑪原告：我就不會再處理了喔。　⑫被告黃美嘉：對，是的，然後這個我就沒有賺任何1分錢了，但我希望這件事情就能圓滿的結束，你也不要不開心。　⑵00:04:13以後：　①原告：可是我沒想到事情的結果會是這樣。　②被告黃美嘉：沒有啦，最後我還是承擔了嘛，你不要這樣想啦，反正那個稅金我們就先把它下降到最低的額度，然後我去繳掉這樣子就好了，然後我們趕快在時間內處理掉，就不會產生罰款，1個月內我們把它全部繳完，報稅報完就沒有罰金，可是超過1個月就會產生罰金，產生罰金我們就會損失更多的錢更麻煩，那我們不要產生罰款，就是趕快把這些事情處理好。　3.根據上開調查證據之結果，堪認被告黃美嘉於通話中已經向原告表示願意自行吸收系爭稅負全額，並承諾原告無庸再處理該筆金額，故原告請求被告黃美嘉返還原告所代墊之系爭稅負，應有理由。惟觀諸上開2人間之對話場合與脈絡，被告黃美嘉之用字遣詞均為「這件事情『我』就承擔了嘛，『我』就承擔你的稅負」、「就是我『來』幫你解決了啊，就是『我』承擔了啊」、「然後這個『我』就沒有賺任何1分錢了，但『我』希望這件事情就能圓滿的結束」等語，並未提及「我們」或「我們公司」等足以表彰被告誠邑公司之用語，堪認答應承擔系爭稅負，應為被告黃美嘉之個人行為，與被告誠邑公司尚無關涉，原告請求被告誠邑公司返還系爭稅負，即無理由。　4.至被告黃美嘉雖抗辯：被告黃美嘉經濟窘迫，無力負擔171, 360元之系爭稅負，應僅係願協助原告降低系爭稅負，並非願自行吸收之意等語（見本院卷第148頁）。然而，上開通話時，系爭稅負之數額雖尚未確定，但被告黃美嘉之語意中，並未透露出自己僅願在若干元範圍內負責，或不願意自掏腰包之意思，反而為安撫原告，不惜數次說出願意代替原告處理掉系爭稅負全額之話語。原告與被告黃美嘉之間，對於「由被告黃美嘉支付系爭稅負全額」之意思表示既已合致，被告黃美嘉即無任意翻覆之餘地，系爭稅負之金額再為高昂，皆非被告黃美嘉違反承諾之正當理由，蓋如被告黃美嘉擔心系爭稅負之金額無法負擔，自應先審慎評估後，再與原告商議，方屬的論。四、綜上所述，原告備位請求被告黃美嘉給付原告171,360元，及自民事追加被告暨訴之聲明狀繕本送達之翌日即113年6月 22日（見本院卷第121頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告黃美嘉敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。並依同法第392條第2項之規定，依職權酌定相當之金額，宣告被告黃美嘉預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論駁。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費3,860元，確定如主文第三項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2024-12-19

CDEV-113-橋簡-142-20241219-1

停

臺北高等行政法院

聲請停止執行

臺北高等行政法院裁定高等行政訴訟庭第五庭 113年度停字第90號聲請人突顯上光有限公司代表人王文芳相對人勞動部代表人洪申翰（部長）上列當事人間就業服務法事件（本院113年度訴字第1304號），聲請人聲請停止原處分之執行，本院裁定如下：　　主文聲請駁回。聲請訴訟費用由聲請人負擔。　　理由一、本件被告代表人原為何佩珊，訴訟中變更為洪申翰，業據相對人新任代表人洪申翰具狀聲明承受訴訟（本院卷第57-59 頁），核無不合。二、按「行政訴訟繫屬中，行政法院認為原處分或決定之執行，將發生難於回復之損害，且有急迫情事者，得依職權或依聲請裁定停止執行。但於公益有重大影響，或原告之訴在法律上顯無理由者，不得為之。」行政訴訟法第116條第2項定有明文。核此停止執行制度係鑑於我國對於行政處分之執行，原則上不因提起行政救濟而停止。例外允許停止執行，則以原處分之執行具有將發生難於回復之損害、急迫之積極要件，並無於公益有重大影響等消極要件，始得為之，以避免行政處分之相對人或法律上利害關係人因行政救濟所得確保之個人權利或法律上利益無從回復。所謂「難於回復之損害」，係指其損害不能回復原狀，或在一般社會通念上，如為執行可認達到回復困難之程度，且其損害不能以金錢賠償而言；所謂「急迫情事」，則指須有避免難以回復損害之急迫必要性而言。聲請人並應就構成上述停止執行之要件事實負其釋明之責。倘停止執行之聲請，經審查結果，於上揭法定要件欠缺其一，乃屬要件不備，即應駁回（最高行政法院113 年度抗字第204號裁定參照）。三、事實概要：　　聲請人前申經相對人以民國111年1月10日勞動發事字第1110 761135號函（下稱111年1月10日函）核發聘僱越南籍DOAN N GOC SANG（下稱D君）從事印刷業工作之聘僱許可，聘僱許可期間為111年3月21日至114年3月11日。嗣相對人以D君利用工作之餘休息時間，非依雇主（即聲請人）指派即自行至新北市中和區中山路之涮涮鍋店從事洗碗及煮湯等廚房內場之許可以外之工作，經新北市政府勞工局於112年3月18日查獲，非法容留者及D君均坦承上情不諱，該當就業服務法第7 3條第2款規定要件，依同法第74條第1規定，以113年6月11 日勞動發管字第 1130508783號函（下稱原處分），自113年 6月11日起廢止111年1月10日函之聘僱許可，D君應於文到14 日內由聲請人為其辦理手續使其出國，且不得再於我國境內工作。聲請人不服，提起訴願並向訴願機關聲請停止執行，經行政院以113年10月11日院臺訴字第1135019570號訴願決定駁回，繼續執行原處分。聲請人仍不服，遂提起行政訴訟（本院113年度訴字第1304號就業服務法事件），並聲請停止執行原處分。四、本件聲請意旨略以：　㈠D君從未有為該涮涮鍋店提供勞務之意思，絕無原處分所指從事許可以外工作之情事，全然是出於朋友間相互幫忙之善意，性質為單次、偶發性，而非長期為之，並無違背就業服務法保護我國人民就業機會之立法目的，難謂D君已排擠我國人民之工作機會。況相對人並未依本案實際情形判斷，也未提出相關證據證明D君確有於涮涮鍋店提供勞務之情事。D君確無於涮涮鍋店提供勞務之情事，然相對人並未採信有利於聲請人及D君之證述。原處分性質為行政罰，惟D君係為不諳法律一時未察，不知該幫助朋友之行為可能觸犯法律，並非出於過失或故意，故原處分應予撤銷。　㈡原處分將使D君在臺工作權及居留權利遭受損害，尤其外籍移工來臺工作不易，包括高額仲介費用、交通費用及繁瑣之聘僱程序及時間等待，此等損害對D君而言實難單純以金錢衡量，應屬難以回復之損害，且屆時縱使聲請人勝訴，亦不能確保D君可重回聲請人公司工作，聲請人公司為傳統產業，現面臨市場結構改變，經營不易之難題，鮮少有本國人願意應聘聲請人公司，此期間聲請人將頓失一名專業人才，且短時間内聲請人亦難以覓得具有相同專業及經驗之勞工，即便有新移工亦需耗時重新培訓，如此聲請人公司之生產力必受不可回復之影響。　㈢D君於聲請人公司工作已逾5年，有穩定之薪資及住所，過去　　無前科或觸犯相關法律，停止執行原處分並無危害社會、公共秩序之虞，於公共利益無重大影響。且原處分有顯然違法之疑慮，則此難以回復之損害與於公共利益無影響部分，對判斷是否准予停止執行之權衡比例，業已降低，而使其影響停止執行准否之可能性也降低。相對人於113年10月24日以勞動發法字第1130516528號函已告知將繼續執行原處分，確有急迫情事。　五、本院之判斷：　㈠經查，原處分之內容，為廢止核發聲請人聘僱D君之聘僱許可，且不得再於我國境內工作。聲請人就原處分之執行是否對其將發生難以回復之損害一節，雖主張其為傳統產業，經營不易，頓失一名專業人才，且短期間無法難覓相同專業經驗之勞工，其生產力必受不可回復；另D君來臺工作不易，原處分致D君在臺工作權及居留權利遭受損害云云。然聲請人所述上述情形，並非不得以聘僱能力相當之本國人力或加強培植其他外籍員工等方式加以解決，且事業營運過程人事之變動（如離退、甚或類似本件因外籍移工遭廢止工作許可出境等情）造成之人力動變，本屬事業經營者所應預見，並於情況發生時予以適時彈性調配安排，故上述情形究使聲請人發生如何難以回復之損害，難認聲請人已有釋明。至於聲請人因此等情況需重為招募勞工所生之費用或因訓練其他外籍勞工而增加之人事成本，對聲請人所生之損失，以一般社會通念上，並非不得事後以金錢賠償或回復之，揆諸前揭規定及說明，原處分之執行即不發生難以回復損害之情事。另聲請人主張原處分將致D君在臺工作權及居留權利遭受損害云云，惟聲請人此部分之主張，核係D君之損害，非屬聲請人自身之損害，且與本件聲請要件無涉，故聲請人據以主張受有難於回復之損害，要非可採。　㈡綜上，依一般社會通念，聲請人之損失尚非不能回復原狀或不能以金錢賠償填補其損害，自不生將發生難於回復之損害情事，況聲請人亦未釋明本件原處分之執行，究有何難以金錢賠償、難於回復損害之情形，且D君之損失非屬聲請人自身之損失，是原處分之執行難認將造成聲請人難以回復之損害或無法以金錢加以補償。故依前揭規定意旨及說明，尚不足以認定原處分之執行已符合「有避免難以回復損害之急迫必要性」，核與停止執行之要件不符。至聲請人所指停止執行原處分無危害社會、公共秩序之虞，對公共利益無重大影響等情形，然聲請人所指乃行政訴訟法116條第2項但書規定，此乃指於合致本文停止執行要件者，始須依但書規定予以考量及審酌者，然如前所述，本件聲請停止執行之要件未合，則有關行政訴訟法第116條第2項但書「與公共利益有無影響」之考量因素即非本件聲請停止執行所應審究，併予敘明。　　　㈢綜上所述，本件聲請人停止執行之聲請，不符停止執行要件，應予駁回。六、依行政訴訟法第104條，民事訴訟法第95條、第78條，裁定如主文。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日審判長法官　鍾啟煌　　法官　蔡如惠　　　法官李毓華　一、上為正本係照原本作成。二、如不服本裁定，應於送達後10日內，向本院高等行政訴訟庭提出抗告狀並敘明理由（須按他造人數附繕本）。三、抗告時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，抗告人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.抗告人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，抗告人應於提起抗告或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　16　　日書記官謝沛真

2024-12-16

TPBA-113-停-90-20241216-1

審簡

臺灣新北地方法院

就業服務法

臺灣新北地方法院刑事簡易判決 113年度審簡字第1428號公訴人臺灣新北地方檢察署檢察官被告劉榮芳上列被告因違反就業服務法案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第24690號），因被告自白犯罪，本院受理後(113年度審易字第2604號)，改行簡易判決處刑程序，判決如下：　　主　文劉榮芳犯就業服務法第六十四條第二項之意圖營利媒介外國人非法為他人工作罪，處拘役伍拾日，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案之犯罪所得新臺幣陸萬肆仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事實及理由一、本案犯罪事實、證據及應適用之法條，除下列事項應予補充更正外，其餘均引用如附件檢察官起訴書之記載：　㈠證據清單編號1應更正為「被告劉榮芳於內政部移民署北區事務大隊新北市專勤隊詢問時及偵查中之自白」。　㈡編號2應更正為「證人武承平於內政部移民署北區事務大隊新北市專勤隊詢問時之陳述」。　㈢編號3應更正為「證人UNENGSIH於內政部移民署北區事務大隊新北市專勤隊詢問時之陳述」。　㈣編號4應更正為「手機匯款明細截圖翻拍照片1份」。　㈤證據部分補充「臺灣企銀客戶基本資料表1份」、「被告劉榮芳於本院準備程序時之自白」。二、爰以行為人責任為基礎，審酌被告為圖私利，非法媒介外籍勞工為他人工作，所為有害本國勞工就業權益及主管機關對於外國人在臺工作之管理，所為殊值非難，惟念其坦承犯行之犯後態度，兼衡其前科素行、犯罪之動機、目的、手段暨非法媒介之外勞人數、期間、自陳之智識程度、家庭、生活、經濟狀況等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準，以示懲儆。三、查被告於偵查中供稱：每月賺取新臺幣(下同)2,000元仲介費等語（見偵卷第71頁），故被告違反就業服務法收取之仲介費用合計為6萬4,000元〈計算式：(24月＋8月)×2,000元＝6 萬4,000元〉，為其犯罪所得，應依刑法第38條之1第1項前段、第3項之規定，宣告沒收，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。四、依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第2項、第450 條第1項，逕以簡易判決處刑如主文。五、如不服本判決，得自收受送達之翌日起20日內向本院提出上訴狀，上訴於本院第二審合議庭（須附繕本）。本案經檢察官王涂芝偵查起訴，檢察官鄭存慈到庭執行職務。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　刑事第二十四庭　法　官　梁家贏上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後20日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀，上訴於本院第二審合議庭 (應附繕本) 。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫茂榮中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日 ◎附錄本案論罪科刑法條全文：就業服務法第45條任何人不得媒介外國人非法為他人工作。就業服務法第64條違反第45條規定者，處新臺幣10萬元以上50萬元以下罰鍰。五年內再違反者，處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣60萬元以下罰金。意圖營利而違反第45條規定者，處3年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣120萬元以下罰金。法人之代表人、法人或自然人之代理人、受僱人或其他從業人員，因執行業務違反第45條規定者，除依前二項規定處罰其行為人外，對該法人或自然人亦科處各該項之罰鍰或罰金。 -------------------------------------------------------- 【附件】臺灣新北地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度偵字第24690號　　被　　　告　劉榮芳　(略) 上列被告因違反就業服務法案件，已經偵查終結，認應該提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、劉榮芳明知不得媒介外國人非法為他人工作，竟基於媒介外國人非法為他人工作以營利之意圖，於民國110年8月至113 年3月止，媒介印尼籍人士UNENGSIH(中文姓名：優妮絲，10 5年10月18日經原雇主通報失聯)，前往新北市○○區○○路00巷 00弄00號，以每月新臺幣（下同）3萬1000元之價格，為武承平之母廖秀梅從事照護工作，劉榮芳則提供名下臺灣中小企業銀行帳號000-00000000000號帳戶，供武承平匯款，再從上開工資中，抽取每月2000元之仲介費用，其餘2萬9000 元攜至上址交與UNENGSIH，劉榮芳共獲利仲介費用6萬4000 元。二、案經內政部移民署北區事務大隊新北市專勤隊報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單及待證事實：編號證據名稱待證事實 1 被告劉榮芳於警詢及偵查中之供述坦承有介紹UNENGSIH為武承平之家人擔任看護，並於看護期間，提供名下帳戶予非法雇主武承平匯款每月看護費3萬1000元，抽取仲介費用每月2000元後，餘款至上址交與UNENGSIH之事實。 2 證人武承平於警詢之證述證明全部之犯罪事實。 3 證人UNENGSIH於警詢中之證述證明擔任證人武承平之母廖秀梅看護之事實。 4 LINE匯款明細截圖翻拍照片證明證人武承平於上開期間，每月匯款3萬1000元至被告劉榮芳上開帳戶之事實二、核被告所為係犯就業服務法第64條第2項之意圖營利而違反就業服務法第45條之任何人不得媒介外國人非法為他人工作罪嫌。又被告於上開期間收取共6萬4000元之仲介費用，屬於被告之犯罪所得，請依刑法第38條之1第1項規定宣告沒收之，並依同條第3項規定，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　致臺灣新北地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　5 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　王　涂　芝

2024-12-13

PCDM-113-審簡-1428-20241213-1

訴

臺灣新北地方法院

給付居間報酬

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第572號原告林欣怡訴訟代理人張慶林律師被告羅政義訴訟代理人袁秀慧律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，經本院於民國113年11月7 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣558,395元，及自民國113年1月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔76％，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣186,132元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣558,395元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第26 2條第1項、第2項、第4項定有明文。查原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)223萬3,578元，及自民國112 年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。(見本院卷一第15頁)；嗣於 113年7月26日言詞辯論期日撤回對被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎之起訴，並變更聲明第一項為：被告羅政義應給付原告73 萬元，及自112年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(見本院卷一第341頁），而被告羅士期、羅兩全、羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎並未為本案言詞辯論，自毋庸取得上開被告之同意，原告撤回除被告羅政義以外之人之訴及減縮訴之聲明，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張：　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信（羅忠信已於112年8 月9日死亡）係新北市○○區○○段000○000地號土地（權利範圍 1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415 地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112 年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂不動產買賣委託契約書（按契約書為一式五份，然兩造合意僅於其中一份契約書上簽名，並由原告收執，下稱系爭居間契約，原證 1），約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，期間雖因歸責於被告之細故事項致41 5、419地號土地買賣期程延宕，惟在原告致力於多方協調，以及被告主動放棄申請419地號土地之農用證明之下，買賣雙方終於112年6月5日簽訂415、419地號土地之不動產買賣契約（原證2，下稱系爭買賣契約），又於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書（原證3），買賣雙方並於112 年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告亦獲取41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元（原證4）。　㈢基上，415、419地號土地已出售完成，則被告即應依系爭居間契約第5條後段約定，給付原告居間傭金報酬623萬3,578 元（計算式詳本院卷一第19、21頁《表一》），惟被告僅於11 2年11月16日共計匯款400萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行（帳號：000000000000000）帳戶內（原證5，下稱「0705帳戶」），尚有尾款223萬3,578元尚未給付（計算式：6,233,578-4,000,000＝2,233,578）。　㈣是原告委託張慶林律師事務所於112年12月15日以慶林字0000 000CCL001號律師函（下稱系爭律師函），催促被告於文到五日內將尾款223萬3,578元匯至「0705帳戶」內（原證6），被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人，業於113年2月17 日與原告以「個別匯款50萬元」之方式達成和解（原證14）。然被告羅政義於112年12月18日收受系爭律師函（詳原證6 ），至今仍置若罔聞，故被告羅政義自同年月23日起即屬給付遲延，原告自得依約請求被告給付居間報酬尾款73萬元（計算式：2,233,578-1,500,000＝733,578）及自112年12月23 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。爰依民法第5 65條、第568條第1項、系爭居間契約第5條後段，提起本件訴訟。　㈤對於被告抗辯則以：　1.對於被告抗辯原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，致415地號是否有申請農舍一事有後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先云云：　⑴然查，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被告：「415、419地號土地是否有申請農舍（按此會影響買家之售買意願）？」，被告係回覆：「沒有。」，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（原證7），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料，堪信415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記，且已為合理之查證。　⑵又於買賣雙方112年6月5日簽約當時，買方與賣方（即被告）再次確認：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告仍然回覆「沒有」，此有買方委託律師代為寄發之板橋文化路郵局1004號存證信函可稽（見被證2附件第4頁）。嗣於買賣雙方簽訂系爭買賣契約後，特約地政士辦理土地過戶期間，原告經該特約地政士通知，乃向被告詢問：「415地號土地有申請農舍嗎？還是土地拿去別塊農地申請農舍？」，當時被告亦係回覆：「沒有」。直至原告將新北市樹林區公所函文提示與被告知悉後，被告方以「公所承辦人羅翊方小姐公出暫時無法答覆」等語回應。後於112年8月7日又稱「係訴外人林炳坤擅以415地號土地去申請農金，此案已過法律追訴期，被告悉數不知。既然買賣合約書已簽訂那就按合約程序辦理吧！」云云（原證10）。　⑶惟查，農地共有欲申請農舍興建，應取得全體共有人之同意並訂有分管契約，基此被告上開所陳「悉數不知」，顯為卸責之詞，不足為信。　　2.對於被告抗辯原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年1 0月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明云云：　⑴兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成419地號土地農用證明是自112年6 月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。　⑵承上，112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為112年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，惟被告不知為何原故就分期價款進入履保帳戶程序一再提出質疑（原證8）。　⑶直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（原證9），可知被告早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請，何來「原告為取得本伴土地買賣仲介費用，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，使被告無時間完成419地號土地農用證明申請，也使被告客觀上無法於租賃關係結束後清理地上物以申請農地農用證明。」之情事。　3.又查，買方原依約於112年9月5日以前要付清價款，惟被告羅政義卻在112年8月25日故意向新北市樹林地政事務所就41 5、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（原證11），致該過戶程序被迫停止，買方隨於同年月31日以台北古亭郵局 894號存證信函催促被告於5日內履行契約，否則將解除契約（原證12）。　4.承上，原告為買賣雙方交易之圓滿，居中協調（原證13），買賣雙方乃在各自委託律師之交涉下，於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（詳見原證3）等節，可見415、419地號土地買賣事宜延宕至112年11月15日始完成，顯非歸責於原告事由。　5.承前，後續買賣雙方則依112年10月12日補充協議書進行415 、419地號土地之相關點交事宜，終於112年11月14日完成土地點交、產權移轉及價金交付，是縱因買賣雙方在產權移轉過程有所變更，然原告亦有協商買賣雙方，並進行意見的溝通，亦係原告本於居間契約，應為之適當處理，應堪認原告已善盡其居間之義務，亦不影響被告與訴外人就415、419地號土地之不動產買賣，確為原告居間完成之認定，揆諸前開實務，被告自應依約履行給付原告超過土地銷售總價之價金為做居間報酬。被告主張「原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，爰請鈞院依民法第572 條酌減本件之報酬。」云云，顯無理由。　6.末查，被告雖據被證13「不動產點交暨價金履約保證結案單（賣方）」，主張扣除增土地值稅金1,525萬5,664元（415 地號土地增值稅1,320萬2,102元、419地號土地增值稅205萬 3,562元，合計1,525萬5,664元，見原證15）、系爭居間契約第5條「被告實拿8,098萬32,000元」約定，原告可得傭金為418萬0,016元云云。　⑴惟依系爭居間契約第6後段約定，419地號因被告未取得農用證明，該土地增值稅應由被告負擔，已如前述。則依被證13 「不動產點交暨價金履約保證結案單（賣方）」所載關於土地增值稅1,525 萬5,664元，其中419地號之土地增值稅205 萬3,562元，顯然係由原告應得之傭金先行自該履保帳戶扣除代墊，並非由被告支付之，被告自應返還由原告傭金代墊之419地號土地增值稅205萬3,562元。易言之，原告應得之傭金為623萬3,578元（計算式：4,180,016＋2,053,562＝6,23 3,578），亦即《表一》計算傭金報酬之總合無訛。　⑵基上，扣除被告於112年11月16日匯款400萬元及被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人於113年2月17日與原告以達成「個別匯款50萬元」，共計150萬元之和解款項，本件剩餘傭金報酬73萬3,578 元（計算式：6,233,578-4,000,000-1,50 0,000＝733578），自應由被告羅政義負擔，被告羅政義竟持被告羅士期、羅兩全及羅忠信之繼承人與原告間和解之結果，主張「原告就本件地買賣已經取得550萬元傭金，原告於本件土地仲介金額已超過規定之實際成交價金百分之六。」，又謂「因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112年11月1 5日始完成買賣，共計遲延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元之損失」，認為原告不應受有高額之仲介報酬，已然違反誠信原則，不足採信。　㈥並聲明：1.被告羅政義應給付原告73萬元，及自112年12月23 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠本件原告以展祈土地開有限公司名片（被證一）向被告等人主動招攬仲介生意，名片上載明農地買賣，使被告誤信其為依不動產紀業管理條例登記有案之業者，而與原告簽署系爭居間契約。詎料，被告在原告之安排下，與本件土地之買方簽下系爭買賣契約後，竟收到買方以存證信函表示，南園段 415地號土地於81 年間已作為81農建字第011 號農舍執照使用而屬法定空地，主張被告違約，致被告於履約過程中，險遭買方告訴詐欺取財及請求損害賠償，有112年8月10日板橋文化路郵局存證號碼 001004 存證信函（被證二）可證。實務上，主管機關為避免一塊土地被使用二次，都會在建築執照以及地籍套繪圖上分別樣示，因此熟悉土地買賣作業之人，必定知道應先查詢土地是否有遭建築套繪管制。在內政部所頒之「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，關於土地之規定即有「是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。」，有資料（被證三）可稽。原告既主張其為土地開發、農地買賣等為業之專業公司，依民法第567條之規定，就關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，本即有調查之義務，原告竟未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，已喪失專業有違調查義務在先。本件不動產買賣既已委託原告處理，則因415地號之農舍登記情形所生之爭議及時間延宕，實與原告專業不足有關，其僅單憑詢問被告等人，卻未進一步確認查證，致延宕本件履約，顯然不符土地仲介之專業表現。　㈡又南園段419地號土地，雙方約定被告須取得農用證明，否則土地增值稅由被告負擔，而該土地在111年時已由被告出租予訴外人林軍瀚，租約至112年7月18日止，有土地租赁契約書（被證四）可證。土地上有承租人所搭建之鐵皮，並放置機械及雜物，明顯非屬農地農用，如果要取得農用證明必須待租期屆至，被告取回土地後方能進行申請，又申請後所需處理時間，依新北市政府之資料所示為一個月。被告於112 年6月5日與買方簽訂不動產買賣契約後，本即待租約到期收回辦理取得農用證明，依約於同年9月5日前完成買賣履約，卻因為前述南園段415地號土地有遭套繪管制乙事，買賣雙方發生履約之爭議。直到同年8月24日時買方仍以被告有涉嫌詐欺、妨害名譽及瑕疵擔保責任等，主張將依法另訴處理，有台北古亭存證號碼000871存證信函（被證五）可證。　㈢前述買賣雙方之爭議原委，原告均知之甚詳。然原告為其能取得本件土地買賣仲介費用之故，於112年10月12日以補充協議書約定以土地現況點交，一方面買方不向被告主張土地有地籍套繪或其他瑕疵擔保責任，也不據以主張減少買賣價金、損害賠償或任何違約金責任，一方面要求被告同意在補充協議書簽訂後三個工作日內向新北市樹林地政事務所撒回土地所有權移轉登記異議案件，使本件土地能辦理移轉登記。如此，依補充協議書之約定，使被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，原告此舉使被告客觀上無法申請農用證明。　㈣依不動產買賣委託契約書第三條約定，就系爭415、419地號土地，係以銷售單價一坪10萬元整對外尋求買家，且第五條約定被告不負擔土地增值稅，被告之本意即為實拿80,982,0 00元。土地增值稅之給付在約定時本就是由價金去支付，扣除被告要求實拿金額後，剩餘之價金才做為原告傭金報酬及費用支出。而雙方另就南園段419地號約定被告須取得農用證明，否則土地增值稅將由被告負擔，顯然與前述意旨相違，對被告並無任何利益，反之農用證明之取得與否對原告的傭金取得並無任何影響。是故，原告為解決因其過失，未查明本件土地套繪問題而引起之買賣雙方爭議，原告以現況點交、壓縮被告履約時間，使被告客觀上無法取得農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。依不動產買賣委托契約書第五條之本意：被告絕無可能同意負擔土地增值稅，更何來主動放棄申請農用證明。　㈤原告於履約過程中，除有未查明本件土地是否套繪管制問題，導致被告險遭他人起訴，明顯有過失，另外，為促使本件買賣能成立，原告在解決買賣雙方之爭議時，用犧牲被告利益以維護自己取得報酬不變之方式，亦有違反善良管理人之注意義務。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬。　㈥況參諸專業之不動產仲介經紀業之相關規定，「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條訂有明文，且此一報酬標準為收費之最高上限。復依提案日期為107年4月10日之「不動產經紀業管理條例」第12、19、20 條條文修正草案說明（被證十一）所示：「一、內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，雖明定不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。惟施行迄今已逾17年，仲介經紀業者多已形成按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規。二、前開報酬計收標準規定實為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷或顯失公平之行為。但實務上，部分仲介經紀業或所屬經紀人員，常對消費者誤導該最高上限為主管機關規定之固定費率，已曲解不動產仲介服務報酬應為自由議定之精神，剝奪消費者商議服務費額之權益。」，可知在不動產經紀業中，有按成交價金向賣方收取百分之四、買方收取百分之一至百分之二服務報酬不成文行規，本件傭金報酬若以不動產實際成交價金百分之四計算時，被告須支付4,016,707元，本件原告請求顯已超過合法合規之業者業內之收費方式，欠缺合理亦非公允。　㈦末查，被告於112年11月16日已經匯款原告400萬元，又於113 年3月18日再匯款150萬元，原告就本件土地買賣已經取得 5 50萬元傭金，原告於本件土地仲介所收取之金額已超過規定之實際成交價金百分之六。專業、合格且經政府監督管理之不動產仲介經紀業者，尚且有報酬收費之上限規定，而本件原告不具相關資格，服務過程專業不足，引起買賣雙方不必要之爭議，原告自無受領超過合法不動產經紀者所能受領之報酬上限。況本件不動產買賣依買賣雙方所簽訂之不動產買賣契約書，約定最遲於112年9月5日前辦妥移轉登記、付清價款、完成交屋（參原證二），然因南園段415地號所生地籍套繪問題，原告本有義務於簽訂買賣契約前查明清楚並妥善告知買方，卻因原告未察致辦理進度受影響而延宕至112 年11月15日始完成買賣，共計運延給付70天，以年利率百分之五計算利息約776,540元。可知原告履約過程之行為已使被告受有損失，原告自不應受有高額之仲介報酬。況土地增值稅依法由買方負擔，被告同意由出賣之價金負擔，依本件賣得總價金100,441,390元，扣除被告要求實拿80,982,000 元，以及土地增值稅金15,255,664元，原告所能取得之最大金額也僅為4,180,016元（按尚未扣除交易相關費用及林欣怡承諾支付衍生的律師費用）。　㈧綜上所述，原告就本件土地買賣委託有前述之過失，且被告已給付550萬元之報酬，審其所任勞務之價值，已異於不動產仲介市場之常情，有欠合理，故依民法第572條請求鈞院酌減本件報酬。況依原證15，原告受委任時清楚被告4人是以各4分之1的金額去負擔，故認本件原告請求金額應以4分之1為上限。　㈨並聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項: 　㈠被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信係新北市○○區○○段000 ○000地號土地（權利範圍1/1，總面積2677.12半方公尺，約莫：809.82坪，下稱415地號土地、419地號土地）之共有人，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信於112年5月12日共同專任委託原告自112年5月12日起至112年5月22日止，以銷售單價(不低於)每坪新臺幣（下同）10萬元之出售條件，媒介居間415、419地號土地之買主，並與原告簽訂系爭居間契約，約定：「五、甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。六、甲方須取得南園段419地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」。嗣羅忠信業於112年8 月9日死亡，由羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎等七人繼承。　㈡原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1億0,041萬7,680元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82坪＝124,000 元）之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6 月5日簽訂系爭買賣契約。　㈢被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12 日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11 月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿41 5、419地號土地銷售總價8,0982,000元，415、419地號土地已出售完成。419地號土地出售過戶時未取得農用證明，419 地號土地增值稅205萬3,562元，415地號土地增值稅13,202, 102元。　㈣被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112 年11月16日各匯款100萬元至原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內。　四、本院得心證之理由: 　　原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第5條後段之約定，請求被告羅政義應給付居間報酬尾款73萬元予原告等情，為被告羅政義所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者為：㈠原告依民法第568條第1項之規定請求被告給付居間報酬，有無理由？㈡倘原告得請求被告給付居間報酬，原告得請求之數額為何？茲分述如下：　㈠原告依民法第568條第1項之規定、系爭居間契約第5條後段之約定，請求被告給付居間報酬尾款，有理由：　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（ 80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」等語（見本院卷一第25頁）。　⒉查原告與被告羅政義、羅士期、羅兩全、羅忠信間於112年5 月12日成立系爭居間契約，原告於專任委託期間，洽得買主即訴外人李文聖、王祥榮、廖克志等人願以土地銷售總價1 億0,041萬7,680元之金額購買415、419地號土地，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年6月5日簽訂系爭買賣契約。被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）與訴外人李文聖、王祥榮、廖克志於112年10月12日簽訂系爭買賣契約之補充協議書，買賣雙方並於112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之全體繼承人（即被告羅世宗、羅義芳、羅聰明、陳羅月娥、盧煥文、盧盈瑋、盧姿穎）亦實拿415、419地號土地銷售總價8,0982,000元，被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內等事實，為兩造所不爭，並有系爭委託契約書、系爭買賣契約、系爭買賣契約資補充協議書、112年11月12日、15日兩造間之LIN E對話截圖、匯款申請書4紙在卷可參（見本院卷一第25至49 頁），堪信為真。是415、419地號土地已符合系爭居間契約第5條後段所載「土地出售完成」，則揆諸上開說明，原告為居間人，原告依民法第568條請求被告羅政義依民法第568 條第1項之規定、系爭居間契約第5條之約定，請求被告給付居間報酬尾款，為有理由，應予准許。　㈡原告得請求被告給付居間報酬之數額為558,395元：　⒈依系爭居間契約第5條約定：「甲方（即被告）實拿土地銷售總價捌仟零玖拾捌萬貳仟元整（80,982,000元整），超過土地銷售總價之價金做為乙方（即原告）之傭金報酬及費用支出，甲方不負擔土地增值稅。土地出售完成，甲方需支付乙方土地傭金報酬。」、第6條約定：「甲方須取得南園段419 地號之農用證明，若甲方不履行義務，乙方無條件取得超過土地銷售總價之傭金，土地增值稅由甲方負擔乙方不負擔。」等語（見本院卷一第25頁），足見兩造約定出售415、419 地號土地之土地增值稅原則上均非由賣方負擔，而係均由原告負擔，惟賣方如不履行取得419地號土地農用證明之義務而須繳納土地增值稅，則此部分之土地增值稅由賣方即被告羅政義等人負擔。查訴外人王祥榮等人以1億0,041萬7,680 元（即每坪售價12.4萬元，計算式：100,417,680元÷809.82 坪＝124,000元）之金額購買415、419地號土地，即兩造就系爭買賣契約之買賣總價款為100,417,680元。又被告就419地號土地未取得農用證明，419地號土地增值稅為1,525 萬5,6 64元，415地號土地增值稅為13,202,102，此為兩造所不爭，則依前揭約定，419地號土地增值稅應由被告羅政義等人負擔，是原告得請求被告羅政義、羅兩全、羅政義、羅忠信之居間報酬為6,233,578元（計算式：100,417,680-80,982, 000-13,202,102〈即415地號土地增值稅〉＝6,233,578元），又被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信之繼承人羅世宗於 112年11月16日各匯款100萬元予原告獨資設立之力綺土地開發有限公司之聯邦銀行帳戶內，做為系爭居間契約之報酬、費用，且系爭居間契約第5條所指傭金報酬及費用，由甲方共同負擔，即被告羅士期、羅兩全、羅政義、羅忠信各自負擔1/4乙節，為兩造所不爭（見本院卷二第110頁），故原告得請求被告羅政義給付之居間報酬尾款為558,395元（計算式：〈6,233,578-400萬〉÷4＝558,395元，元以下四捨五入）。　　⒉被告雖辯稱依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，此一報酬標準為原告收費之最高上限云云。按不動產經紀業管理條例第4條第4款規定：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」，惟原告非依上開條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號（此為兩造所不爭），自無該條例第19 條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」之適用。被告此部分所辯，即屬無據。　⒊被告又辯稱：原告未就買賣標的之不動產製作不動產說明書，並查詢農地是否經套繪，415地號是否有申請農舍致生後續諸多糾紛，其僅單憑詢問被告等人，已喪失專業有違調查義務在先，又依補充協議書之約定，被告無法有時間去完成南園段419地號土地農用證明之申請，且現況點交之結果，也使被告無法於租賃關係結束後清理土地上之物件以恢復得申請農地農用之土地情形，使被告客觀上無法申請農用證明，而需負擔南園段419地號之土地增值税。原告身為居間人，其為本件所付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，實屬為數過鉅而有失客觀公平性，故爰請鈞院依民法第572條酌減本件之報酬云云，惟縱以本院認定原告得向系爭居間契約之委託人即被告羅政義等四人請求之居間報酬共 6,233,578元，核為被告羅政義等4人實拿土地銷售總價之7. 6％（計算式：6,233,578÷80,982,000）、系爭不動產契約所載買賣總價款100,417,680之6.2％（計算式：6,233,578÷100 ,417,680），與被告所指原告依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％，相去不遠。則被告辯稱系爭居間契約約定之居間報酬過鉅有失公平云云，已難採信。再者，於兩造簽訂系爭居間契約前，原告即曾以口頭詢問被告：「415、419地號土地是否有申請農舍？」，被告回覆：「沒有。」，此為兩造所不爭執，原告並分別於112年3月9日、4 月12日申請415、419 地號之土地登記第二類謄本及地籍圖謄本（見本院卷一第29 9至304頁），依該謄本上記載地上建物分別為「共0棟」及「（空白）」，則原告依該謄本所示之資料已為合理之查證，原告主張信賴被告所稱415、419地號土地上並無任何建物、農舍之登記乙節，堪信屬實。又兩造於112年5月12日簽訂系爭居間契約後，於同年月22日成立「南園段415、419交易訊息」line群組，當日原告即向被告提醒「419地號土地之農用證明期限是六個月，可以提早完成，超過會有違約問題」，並建議「先申請419地號土地之建鑑界，再請承租戶拆除，以確保農用證明能順利申請」；於同年月24日通知被告「買家確定於112年6月5日進行簽約，如有任何問題地主（即被告）均可提出討論」；又於同年月27日再次詢問被告關於419地號土地申請農用證明乙事，並提醒「六個月內完成4 19地號土地農用證明是自112年6月5日（簽約日）起算，並非（租約到期日）112年7月18日起算」。嗣於112年5月30日，被告對於價金給付之方式、數額有疑問，原告亦如實轉達於賣買雙方，終合意「定金800萬轉成第一期、定金日期為1 12年6月5日、415地號土地會先讓被告過戶領錢、419 地號等（完成農用證明）退稅後再讓被告領錢」，直至買賣雙方預定之簽約日（即112年6月5日），被告羅政義之女兒明言：「伊們知道（419地號）無法取得農用證明，就是用賣方（即被告）支付，伊們不想要拖六、七個月，想要趕快把這個案子在一個半月內結束，土增稅伊們會付，雖然少賺，但至少不用等六個月。」等語（見本院卷第305至311頁兩造LI NE對話紀錄），可知賣方早在買賣雙方簽約之前，即明言其主動放棄419地號土地農用證明之申請。再者，被告羅政義在112年8月25日向新北市樹林地政事務所就415、419地號土地買賣移轉登記事宜提出異議（見本院卷一第317頁新北市樹林地政事務所土地登記案件駁回通知書），致上開土地過戶程序之聲請遭新北市樹林地政事務所駁回，原告居中協調（見本院卷第323至330頁兩造LINE對話紀錄），買賣雙方乃於112年10月12日另以補充協議書約定415、419地號土地均以現況點交，且買方不得主張瑕疵擔保責任，亦不得主張減少價金、損害賠償或違約金（見本院卷一第35至37頁系爭買賣契約補充協議書）等節，415、419地號土地買賣事宜始於 112年11月14日完成點交及產權移轉等事宜，同日被告羅政義等人亦獲取415、419地號土地銷售總價8,0982,000元（見本院卷一第39頁），足見原告身為居間人為本件所付出之勞務價值與當初訂約時約定之報酬相較，尚屬適當而未失客觀公平性。被告上開所辯，不足採信。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段、第203 條分別著有明文。經查，原告對被告之居間報酬請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，揆諸前述法條規定，原告自得請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年1月20日(見本院卷一第91頁)起算之法定遲延利息。　　六、綜上所述，原告依民法第568條第1項規定、系爭居間契約第 5條後段約定，請求被告給付558,395元，及自113年1月20日起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，則有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，聲請假執行及免為假執行之宣告，於原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林俊宏

2024-12-13

PCDV-113-訴-572-20241213-1

司

臺灣南投地方法院

聲請裁定公司解散

臺灣南投地方法院民事裁定 113年度司字第3號聲請人林惠卿代理人陳俊茂律師相對人輝達國際股份有限公司法定代理人許彩銀代理人邱柏越律師林立律師上列聲請人聲請裁定公司解散事件，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。聲請程序費用由聲請人負擔。　　理　由一、聲請意旨略以：聲請人繼續6個月以上持有相對人之股份，且逾已發行股份總數260萬股之10%。相對人自民國106年起已無對外營業，且所餘員工係負責會計、總務等業務，與相對人所營機車、自行車及其零件製造業等項目無直接關聯，況相對人既已決議不再繼續經營事業，而僅保留最低限度之人力，亦無經營所需之設備，相對人已無心、無力、無人可繼續經營。又相對人既已無營業收入，卻仍須支付剩餘員工薪資、董事酬勞，及其他固定資產之維護及稅負，長期下來便造成公司的重大損害，為此依公司法第11條規定聲請裁定解散公司等語，並聲明：相對人應予解散。二、相對人則辯以：相對人雖曾評估是否變更公司營業事項，但後續因股東間經營決策意見不合，嗣於107年初便無再繼續接單，目前亦無對外營業，而於113年6月股東常會（下稱6 月股東會）決議結束公司營業，並於同年9月股東臨時會（下稱9月股東會）決議將陸續處分公司資產。相對人公司既仍有維持最低限度管理營運之必要，自仍需支出維護廠區之相關人員薪資費用，且無資產不足抵償債務情形，故無經營顯著困難或重大損害之情事。又基於公司自治原則，相對人既已有規劃公司進行處分資產、解散並清算之時程，即應由公司自主決定解散之時點等語，並聲明：如主文第1項所示。　　三、公司經營，有顯著困難或重大損害時，法院得據股東之聲請，於徵詢主管機關及目的事業中央主管機關意見，並通知公司提出答辯後，裁定解散；前項聲請，在股份有限公司，應有繼續6個月以上持有已發行股份總數百分之10以上股份之股東提出之，公司法第11條定有明文。又公司法第11條第1 項所謂公司之經營，有顯著困難者，係指公司於設立登記後，開始營業，在經營中有業務不能開展之原因。如再繼續經營，必導致不能彌補之虧損情形而言（最高法院76年度台抗字第274號裁定意旨參照）。而股東間縱有意見不合，或公司目前代表人經營行為是否得當，要屬聲請人是否基於股東權利，得循公司法相關規定參與以影響公司經營行為，或若認公司經營情形與其期待不符，亦非不得脫退不再任公司股東。四、經查：　　㈠聲請人為相對人之股東，合計持有股數為34萬122股，占相對人已發行股份總數260萬股之13.08%，且已繼續持有6個月以上，有112年9月23日公司變更登記表及113年5月6日股東名冊可證（見本院卷第221頁、限制閱覽卷），是聲請人提出本件聲請，合於公司法第11條第2項規定，先予敘明。　㈡聲請人主張相對人目前已無對外營業，故無統一發票資訊，且僅保留最低限度之人力等語，據其提出相對人營業人統一編號查詢結果為佐（見本院卷第17頁），且為相對人所不爭執，堪信屬實。又本院函請主管機關經濟部對聲請人本件聲請表示意見，依經濟部商業發展署113年7月29日商環字第11 300086720號函覆：依相對人提供112年12月31日營利事業所得稅申報資產負債表顯示，相對人實收資本額為新臺幣（下同）2,600萬元，累積盈虧為2億7,933萬3,277元，資產總額為6億218萬7,299元，負債總額為2億3,020萬8,000元，尚無公司法第211條第2項資產不足以抵償負債之情形。又依相對人提供向財政部中區國稅局申報之111年度及112年度損益及稅額計算表顯示111年度及112年營業收入總額均為0元，及依113年1月至6月之營業稅申報書顯示銷售額均為0元等語，有該函暨所附資料在卷可稽（見本院卷第101至111頁），足見相對人之資產扣除負債後尚有餘額，依其資產負債現狀，尚難認相對人如再繼續經營，必導致不能彌補虧損之情形，惟其自111年間至113年6月既已無營業收入，堪認相對人現今確已無對外繼續營業。　㈢公司法第11條立法目的旨在避免公司經營陷於僵局或資產遭濫用，進而損害少數股東應得之資本回報，如公司經營已達不能維持之程度，卻仍維持經營，致股東受有損害者即屬之。觀諸相對人6月股東會議事錄，其中就結束營業規劃議案之討論事項說明，載有：「本公司欲結束營業，擬由股東常會先行決議授權董事會進行結束營業及相關資產出售等具體流程與方案之評估規劃，並授權董事長得代表本公司洽詢專業第三方進行鑑價與評估。具體流程與方案待本公司董事會決議通過，再提交股東常會或臨時會審議」等語，該議案並經多數股東表決通過（見本院卷第83至87頁）；又依相對人公司顧問於該議案之討論中發言稱：該次股東常會係欲取得股東會之授權，並非作成解散決議；因董事會目前需要時間評估，以確認何種方式有利公司及股東權利，涉及到資產評估需委託由第三方單位提出公正客觀資料，若涉及重大資產出售，亦會依法召開股東會討論等語（見本院卷第86至87頁），可認相對人之多數股東已無繼續維持經營之意思，而係授權由董事會進行結束營業等規劃。又相對人9月股東會延續6月股東會決議之結果，就公司所有9筆土地、6筆建物及附屬廠房設備出售一案提請股東會表決，並經表決通過，此有9月股東會議事錄可參（見本院卷169至195頁），亦徵相對人已就其資產進行核算、處理，並擬就該資產予以變現，確係逐步朝結束營業之規劃進行，此與公司意在持續經營，而有業務不能開展之情形，顯然有別。　㈣聲請人固主張公司持續營運，將因支付剩餘員工薪資、董事酬勞，及其他固定資產之維護、稅負，造成公司的重大損害，惟依相對人111及112年之資產負債表（見本院卷第104至1 05頁）所示，該二年度負債項下應付稅捐之科目為0元，且權益總額均為正數，未見有何重大損害之情形。衡諸6月股東會既已授權董事會為結束營業及相關資產出售等具體流程與方案之評估規劃，該評估規劃過程自需相當時間加以履行；參以9月股東會亦同時通過臨時動議：「各股東得尋找資產出售案之買家、協助公司尋找委託之仲介，期間3個月」等語（見本院卷第191至192頁），為使公司之資產可經適當估價、順利出售，出於提高售價或減少仲介費用等考量，而由股東於相當期間協助找尋買家或仲介等情，俾使股東參與公司重大資產之處理決策，以保障其等就公司賸餘財產分派之權利，足認相對人在決議解散前，確有維持基本營運，以持續履行前開決議之必要。且依相對人提出112年度營業及日常維護營運報告（見本院卷第108頁）所示，其日常維護營運項目包括：大門維護及人員進出控管、資安、水電維護、消防檢修及申報、建築安全檢查及申報、車輛檢驗保養及保險、廠區環境整理、各項基本管理費用核對及支付等項，就維持相對人公司之基本運行、維護公司財產安全，核屬必要。又董事之報酬，屬公司經營所必要之經常性支出，且董事會執行業務，應依照股東會之決議，則董事會既經6月股東會授權由進行結束營業等規劃，各該董事即有依該決議妥為規劃之義務，其等執行業務期間受有報酬，亦為必要費用，況縱認有過高情事，亦非不得經股東會決議變更之（公司法第196條規定參照），自難認相對人支出上開費用，有何造成公司或股東權利之重大損害可言。　㈤況利害關係人即相對人之股東許彩銀、林艷伶、林淑芬、葉春梅、江淑娟、江勝利（合計持有210萬3,878股，占相對人已發行股份總數之80.91%）亦到庭表示欲依上開股東會決議，由股東自主就公司將來走向為決策，相對人既無自主決策不能之情形，法院即不宜強制介入為解散之裁定等語（見本院卷第242至243頁），可知相對人之多數股東係欲直接參與公司治理，而非任令法院強以裁定解散公司。衡諸公司治理原則在於尊重公司自治，公司營運方向如未違背法令，應尊重公司持有多數股份或出資額股東之意願，如未涉及公益，自應尊重公司自治法理，法院應以最少的干預處理公司營運及存續問題，始符合公司自治原理。故持有少數股份或出資額之股東如對公司營運方向不認同，自可透過相關法令規定行使權利，而非要求將相對人強制解散、結束公司，徒令公司資產陷入強制清算而不利其餘股東之處境，此顯與公司法第11條立法目的相悖，是聲請人主張相對人有裁定解散之事由，應不足採。　㈥聲請人及利害關係人王稚富尚主張：相對人之法定代理人許彩銀以公司資金支付其女林艷伶住家修繕費用，有濫用公司資產、登載不實而重大損害公司等節，惟許彩銀、林艷伶就該指述背信、侵占情節，均獲不起訴處分在案，有其等不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第161至163、257至261頁），尚難認其等所為確已造成相對人公司之具體損害，至於其等是否應負其他文書或會計不實之責，則屬另事。又聲請人雖聲請令相對人提出106年至112年各期「一般營業人銷售額與稅額申報書」、「營利事業所得稅申報書」、「薪資清冊」、「營業費用總分類帳」，惟相對人就其自107年起已無繼續接單營業等節，並不爭執；而就卷內所附相對人111年、1 12年資產負債表、損益及稅額計算表、113年1月至6月之營業稅申報書（見本院卷第104至111頁），聲請人亦未指明有何連年虧損之情形；至於薪資、報酬等費用，乃相對人維持公司基本營運之必要支出，尚難遽認有損害公司或股東權利，是前揭調查證據之聲請，均無必要。五、綜上所述，相對人刻正積極清理公司資產，以逐步了結現務，尚無經營顯著困難或重大損害之情事，聲請人依公司法第 11條規定，聲請裁定解散相對人公司，於法尚有未合，不應准許。六、爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　魏睿宏以上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪裕展

2024-12-12

NTDV-113-司-3-20241212-1

婚

臺灣花蓮地方法院

確認婚姻關係不存在

臺灣花蓮地方法院民事判決 112年度婚字第27號原告乙○○ 訴訟代理人彭以樂律師被告丙○ 上列當事人間請求確認婚姻無效事件，本院判決如下：　　主　　　文確認原告之被繼承人丙ＯＯ（男，民國00年00月0日生，身分證統一編號：Z000000000號）與被告丙○間之婚姻關係不存在。訴訟費用由被告負擔。　　理　　由壹、程序部分：　　本件被告丙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依家事事件法第51條準用民事訴訟法第385條第1項前段規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張略以： (一)本件原告之胞弟即被繼承人丙ＯＯ於民國92年8月21日與被告結婚，並於92年9月22日辦理結婚登記，然被繼承人丙ＯＯ於0 00年00月00日因於桃園市發生職業災害不治死亡。本件原告主張其胞弟即被繼承人丙ＯＯ與被告之婚姻，並無結婚之真意，因被繼承人丙ＯＯ於109年11月27日死亡，而其父親丁ＯＯ業於70年10月30日死亡、其母親戊ＯＯ則於91年7月2日死亡，兄弟姐妹僅餘原告在世（大哥己ＯＯ於81年12月14日死亡、二哥庚ＯＯ於107年8月15日死亡、三哥辛ＯＯ於100年11月29日死亡），故原告為丙ＯＯ之法定繼承人，而上開婚姻是否存在，足致原告在私法上之地位即應繼分多寡有受侵害之危險，而此項危險得以確認被告與被繼承人丙ＯＯ間婚姻關係不存在之判決予以除去，揆諸前揭規定及裁判意旨，本件應認原告有即受確認判決之法律上利益而得提起本件確認之訴。 (二)被繼承人即原告之弟丙ＯＯ於000年00月00日死亡，惟觀諸丙ＯＯ之戶籍謄本記載，丙ＯＯ曾於92年8月21日與被告結婚，並於 92年9月22日辦理結婚登記。然而，於97年、98年間，丙ＯＯ曾與原告閒聊時告知原告其有與大陸人民假結婚，仲介每月均會給付數千元予丙ＯＯ，丙ＯＯ之家屬、親友均「無人」見過被告；該時原告即有建議丙ＯＯ盡早辦理離婚以避免未來衍生事端，然丙ＯＯ至死亡時均未辦理離婚。此外，丙ＯＯ發生職業災害住院時，被告均未至醫院探望，丙ＯＯ死亡時，被告亦未前來參加喪禮，原告係為辦理丙ＯＯ之除戶手續時，方知悉被告為丙ＯＯ生前所稱之假結婚配偶。被繼承人丙ＯＯ生前收入微薄，多仰賴兄弟、朋友資助，甚至要與朋友借貸度日，當無可能有資力前往大陸地區娶妻結婚，顯見丙ＯＯ與被告間應係假結婚，彼此間無結婚真意。此外，92年間我國仍採「儀式婚」之年代，依吾人生活經驗，於該年代舉辦公開儀式結婚後，並不會特定去戶政機關辦理結婚登記為是；且丙ＯＯ於生前亦自承其為獲取每月之仲介費用而與大陸地區人民為假結婚，綜合丙ＯＯ生前及死亡時均無被告參與乙節，丙ＯＯ應僅係以假結婚之方法使被告得以進入臺灣，丙ＯＯ與被告從未共同生活過，其等並無締結夫妻關係之真意，缺乏婚姻意思之合致，其雙方無相互履行婚姻關係之義務，故渠等之婚姻關係應不存在無疑。為此爰依法請求確認丙ＯＯ與被告間之婚姻關係不存在。並聲明：如主文所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作　　何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)按結婚之方式及其他要件，依行為地之規定，臺灣地區與大陸地區人民關係條例第52條第1項定有明文。本件原告主張丙ＯＯ與被告之婚姻關係不存在，而丙ＯＯ與被告係於92年8月2 1日在大陸地區登記結婚，依上揭規定，本件自應依大陸地區之法律決定丙ＯＯ與被告間婚姻是否合法有效。而依中華人民共和國婚姻法第8條規定：「要求結婚的男女雙方必須親自到婚姻登記機關進行結婚登記。符合本法規定的，予以登記，發給結婚證。取得結婚證，即確立夫妻關係」，復觀諸同法第2條「實行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度」、第5條「結婚必須男女雙方完全自願，不許任何一方對他方加以強迫或任何第三者加以干涉」之意旨，再參以大陸地區之大陸居民與台灣居民婚姻登記管理暫行辦法第7 條規定「申請結婚登記的當事人有下列情形之一的，婚姻登記管理機關不予登記：（一）非雙方自願的」、第13條規定「申請婚姻登記的當事人不符合《中華人民共和國婚姻法》規定的婚姻登記條件，弄虛作假、騙取婚姻登記的，婚姻登記管理機關應當撤銷婚姻登記」，足徵大陸地區婚姻法規亦認結婚必須以當事人有結婚之意思為其要件，苟無結婚之真意，則婚姻應屬無效。而無效之婚姻，依中華人民共和國婚姻法第12條前段規定：「無效或被撤銷的婚姻，自始無效」。 (二)經查，原告主張之上開事實，業據其提出戶籍謄本、繼承系統表為證，並經證人甲○○到庭證稱：我是丙ＯＯ的姊夫，在原告姑媽過世的時候，丙ＯＯ有去，當時原告跟丙ＯＯ在聊天，我在旁邊有聽到丙ＯＯ說他有假結婚，而且我沒有參加過丙ＯＯ的婚禮；丙ＯＯ生前工作不穩定，居無定所，經濟很差，都要跟原告借錢，不可能有錢可以出國；被告也沒有來參加丙ＯＯ的告別式等語（見本院卷第168頁至第169頁）；又依丙ＯＯ與被告之入出境資料顯示，丙ＯＯ於92年8月13日出境後，隨即於9 2年8月22日入境，之後再無出境之紀錄，而被告於92年12月 30日入境後，於94年3月1日因非法工作遭強制出境迄今，而被告並無受到入境管制。是依上開事證，丙ＯＯ出境後，旋即與被告登記結婚，而被告入境之目的亦係為非法工作，而非與丙ＯＯ共同生活，堪認原告上揭主張為真實。本件原告之被繼承人丙ＯＯ與被告於92年8月21日在大陸地區締結之婚姻，僅為便利被告入境臺灣地區所為，其等並無締結夫妻關係之真意，缺乏婚姻意思之合致，其雙方無相互履行婚姻關係之義務，亦無為夫妻共同生活之實質意思，並為上開結婚登記，已如前述，揆諸前揭大陸地區法規之規定，原告之被繼承人丙ＯＯ與被告之婚姻自屬無效。從而，原告訴請確認丙ＯＯ與被告間之婚姻關係不存在，為有理由，應予准許。四、依家事事件法第51條、民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　家事法庭　　法　官　　邱佳玄正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　呂姿穎

2024-12-11

HLDV-112-婚-27-20241211-1

易

臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度易字第348號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告黃素玲選任辯護人沈濟民律師張佳琪律師被告王采珊選任辯護人林淑惠律師上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（111年度偵字第325 39號），本院判決如下：　　主　文黃素玲共同詐欺取財，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。王采珊共同詐欺取財，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。黃素玲未扣案之犯罪所得新臺幣壹佰陸拾柒萬參仟捌佰零肆元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。王采珊未扣案之犯罪所得新臺幣壹萬伍仟柒佰伍拾元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　事　實黃素玲原為門牌號碼臺北巿松山區南京東路5段40號19樓之3房屋（下稱本案房屋）及坐落土地（與本案房屋下合稱為本案房地）之所有權人，王采珊則為永慶房屋仲介股份有限公司光復直營店（下稱永慶房屋光復店）之仲介人員。黎子睿於民國109年間因有意購屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣（業經臺灣臺北地方檢察署檢察官另為不起訴處分）代為尋找合適之不動產，陳旻羣向黎子睿推薦本案房屋，黎子睿及其父母乃於110年8月28、 30日前往看屋。詎黃素玲、王采珊於本案房地不動產買賣契約書（下稱本案買賣契約）簽訂前，即分別經當時居住在本案房屋之原承租人林宜柔、吳正友之告知，均知悉本案房屋有滲漏水情形，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，向黎子睿隱瞞本案房屋有滲漏水之重要事項，由黃素玲於本案買賣契約簽訂前之某日時許，指示王采珊在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由黃素玲在「委託人簽章」欄簽名後，交付黎子睿閱覽，即以此方式向黎子睿施用詐術，致其陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無滲漏水，遂同意以總價新臺幣（下同）2,120萬元購買本案房地（本案房地於存在滲漏水情形下之合理交易價格應為1,952萬6,1 96元），並於110年8月30日與黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店（其中王采珊因仲介本案房屋而獲得服務報酬15,750元）。嗣黎子睿依約支付全部價金，黃素玲於110年10月11日點交本案房屋後，黎子睿於111年1月26日因發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板有水珠滴落，再仔細查看又發現主臥室房間天花板、廚房天花板、大門變電箱上方牆面、浴室淋浴間天花板均有漏水情形，始知受騙。　　理　由一、得心證之理由：　　訊據被告黃素玲、王采珊（下合稱為被告2人）均矢口否認有何共同詐欺取財之犯行，被告黃素玲辯稱：本案房屋於簽訂本案買賣契約及交屋時，均不存在滲漏水情形云云；被告王采珊則辯稱：伊向黃素玲詢問本案房屋有無滲漏水時，經黃素玲答稱「無」，且於帶看房屋時，也未看見本案房屋有滲漏水云云。經查：㈠、被告黃素玲原為本案房地之所有權人，被告王采珊則為永慶房屋光復店之仲介人員；告訴人黎子睿於109年間因有意購屋，委託永慶房屋光復店仲介人員陳旻羣代為尋找合適之不動產，陳旻羣向告訴人推薦本案房屋，告訴人及其父母乃於 110年8月28、30日前往看屋；於本案買賣契約簽訂前之某日時許，被告王采珊依被告黃素玲之告知，在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，勾選「否」，再由被告黃素玲於「委託人簽章」欄簽名後，交付告訴人閱覽；嗣告訴人同意以總價2,120萬元購買本案房地，並於110年8月30日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店，其中被告王采珊因仲介本案房屋所獲得之服務報酬為15,750元；告訴人依約支付全部價金，及被告黃素玲於110年10月11日點交本案房屋後，告訴人於111年1月26日發現本案房屋之客廳窗檯上方天花板有水珠滴落，再仔細查看又發現主臥室房間天花板、廚房天花板、大門變電箱上方牆面、浴室淋浴間天花板均有漏水等情，為被告2人所不爭執（見本院易卷一第66至67頁、卷二第167頁），且有證人即告訴人之指訴、本案買賣契約、本案房屋之標的物現況說明書、被告王采珊因仲介本案房地所獲取之服務報酬計算表等件在卷可參，是此部分事實，首堪認定。㈡、被告2人均否認本案房屋於本案買賣契約簽訂時即已存在滲漏水情形，且均辯稱不知情云云。惟查：　⒈證人林宜柔於偵查時及本院審理中均證稱：於109年11、12月間，伊發現本案房屋之浴室淋浴間上方、浴室洗手台、廚房流理臺有漏水，遂以通訊軟體LINE（下稱LINE）傳送文字訊息及撥打手機電話告知被告黃素玲；嗣於110年2、3月許，客廳即放置電腦等物品之工作區域上方、浴室淋浴間也都發現有滲漏水情形；工作區域上方是一整片水漬及霉斑，浴室淋浴間是會有水滴下來，縱使是晴天亦會滴水，伊有於電話中將上情告知被告黃素玲；另因本案房屋所在之社區有請工人修繕大樓外牆，伊經工人告知而知悉本案房屋之外牆有漏水情況後，即將上情轉知被告黃素玲，並表示廚房上方亦明顯有水會滲漏進來的水漬痕跡等語（見他3598卷第366至367 頁，本院易卷二第199至200、203至204頁）；證人吳正友於本院審理中證稱：109年11、12月間，伊與林宜柔的小孩出生後，於洗澡時，發現浴室有漏水情況；於110年間，在客廳工作區域上方裝潢塗漆處，發現有類似結晶物凝結在上面，且伊曾被水滴過，而浴室牆面及磚角縫，縱使是沒有洗澡或用水，也會看到有濕的情況，廚房靠近櫥櫃之區域，偶爾會發現有水滴；嗣伊於110年8月22日以LINE傳送訊息向被告王采珊告知本案房屋之外牆有漏水，且浴室及工作區域上方天花板均出現滲水的水痕，並拍照傳送浴室天花板漏水及工作區域上方滲水之照片，其中浴室天花板漏水的照片是伊於 LINE對話之前拍的，工作區域上方天花板滲水水痕之照片則是LINE對話當下所拍攝；另於被告王采珊帶買方看屋時，伊曾以食指指向工作區域天花板方向，向被告王采珊暗示該處有滲水水痕等語（見本院易卷二第213至214、216至217頁）。又證人林宜柔於110年8月17日以LINE向被告黃素玲傳送訊息稱：「剛剛修外牆的說其它樓層有反應牆面會漏水，我們這邊也有，如果要集體修的話請跟總幹事登記」、「我們浴室只要雨下比較大也會漏水」等語，經被告黃素玲回覆：「感謝您通知」等語；證人吳正友於110年8月22日以LINE傳送訊息向被告王采珊告知：「另外漏水的問題，其實最近外牆在清洗，師傅其實有說現在外牆有漏水，另外浴室跟我們現在工作區上方的天花板裝潢慢慢開始有水痕跑出來了」等語，並傳送浴室天花板及工作區域上方之照片，被告王采珊則回覆稱：「屋主（按：被告黃素玲）還說沒有，想說怎麼可能，頂樓迎風面這麼強，多少感覺應該會漏」、「哇哇！！有痕跡了」等語，有證人林宜柔與被告黃素玲間之LINE對話內容截圖、證人吳正友與被告王采珊間之LINE對話內容截圖附卷足憑（見他3598卷第47、49至53頁）。　⒉再佐以本院民事庭111年度重訴字第308號民事損害賠償事件（下稱本案民事訴訟），前就本案房屋漏水情形等節，囑託社團法人台灣營建防水技術協進會進行鑑定，該鑑定報告略以：「依據初勘及複勘檢測，本案房屋玄關現況有明顯壁癌、水漬、餐廳現況有明顯壁癌、結晶、水漬、客廳現況有明顯壁癌、結晶、水漬、臥室現況有明顯壁癌、結晶體、水漬、浴室現況有明顯壁癌，相對應屋頂撒水中，客廳、臥室、浴室天花板有滴水現象，依據複勘檢測屋頂撒水前後高週波水份計檢測第1、3、10、11、12、13、14、15、16、17點，共10點，前後數值變化超過＋2％，表示水份有明顯增加有潮濕現象，確實有漏水現象，其漏水之位置為玄關、餐廳、客廳、臥室、浴室等位置」、「該等漏水現象發生之時間無法推測何時發生，惟以現況形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體之現象，推估距離複勘檢測（按：112年1月5日）應有長達1年以上」等情，有上開鑑定報告書在卷足參（見本院易卷三第19 、21頁），堪認本案房屋之玄關、餐廳、客廳、臥室、浴室等處，於111年1月5日以前，即已存在有漏水情況。　⒊由上各情勾稽觀之，證人林宜柔於偵查時及本院審理中，證人吳正友於本院審理中，均具結證稱：本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方，於109年11、12月至110年8 月間，陸續發現有滲漏水情形等語，已如前述，核與前揭漏水鑑定報告記載本案房屋在客廳、浴室等處之漏水現象，至少存在長達1年以上等情相符，參以證人林宜柔於110年8月1 7日以LINE傳送上開訊息予被告黃素玲，及證人吳正友於110 年8月22日以LINE傳送訊息及照片予被告王采珊時，本案買賣契約不僅尚未簽訂，甚且告訴人及其父母根本未至本案房屋看屋，衡情，證人林宜柔、吳正友斷無可能預見日後告訴人會購買本案房地，及告訴人與被告2人間將因本案房屋漏水乙事致生紛爭，再佐以證人林宜柔、吳正友於作證時，分別經檢察官、審判長均告以證人具結義務及偽證處罰，並命朗讀結文後具結等情，有偵訊筆錄、本院審理筆錄、證人結文在卷可佐（見他3598卷第365至366、371頁，本院易卷二第197至198、211至212、221、223頁），且偽證罪之法定刑為「7年以下有期徒刑」，相較於詐欺取財罪之法定刑為5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金，偽證罪係屬較重之罪，衡情證人林宜柔、吳正友應無於本案作證時故為虛偽證述、設詞構陷被告2人，而自招刑度較重之偽證罪責追訴風險之可能，故渠等上開證述及LINE對話內容之真實性甚高，可以採信。是本案房屋之浴室淋浴間、客廳工作區域上方、外牆，於本案買賣契約簽訂前，確已存在有滲漏水情形，且證人林宜柔、吳正友至遲各於110年8月17日、同年月22日，即將上情分別告知被告黃素玲、王采珊之事實，堪可認定，並足認被告2人前揭所辯，應係事後卸責之詞，無可採信。㈢、本案民事訴訟針對本案房地因存在滲漏水事實，致對交易價值貶損與否等影響，經囑託華晟不動產估價師事務所鑑價，該估價結果認為：本案房屋於110年8月30日存在漏水瑕疵之情形下，本案房地之合理交易金額應為1,952萬6,196元等情，有不動產估價報告書附卷足稽（見本院易卷三第218頁）。而前揭估價報告係由具不動產估價專業之不動產估價師，依不動產估價技術規則要求，參酌本案房地相關產權、上開漏水鑑定報告等資料，並綜合本案房地之產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用等分析後，所作成之估價判斷，該實施估價之人的資格、理論基礎、鑑定方法及論理過程，自形式及實質以觀，均無瑕疵可指，結論應可憑信。是堪認本案房地於本案買賣契約簽訂時，因存有滲漏水情形，其合理交易價格應為1,952萬6,196元。㈣、關於被告2人客觀上有施用詐術之行為及主觀上具有不法所有之意圖部分：　⒈按所謂詐術，並不以欺罔為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又依不動產交易習慣，房屋如有滲漏水情形，對於屋內裝潢、結構安全、居住品質等，均會造成相當影響，一般人於購買房屋暨土地時，均將房屋是否有滲漏水情形列為重要考慮因素，此非但影響交易價格，亦影響買受人之承買意願，核屬房地買賣之重要事項，是出賣人及不動產仲介人員就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自均負有告知義務。從而，隱匿房屋之現況有滲漏水情形而不告知買方，使其無從有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明。　⒉被告黃素玲係本案房地之原所有權人即出賣人，被告王采珊身為本案房地買賣之仲介人員，且本案房屋之「標的物現況說明書」第12點，業將「建物現況是否有滲漏水情形」列為說明事項之一，揆依前揭說明，被告2人就本案房屋之現況是否存在有滲漏水情形一節，自均負有據實告知予有意購買本案房地之買方即告訴人之義務。其等於本案買賣契約簽訂之前，分別經由林宜柔、吳正友之告知，至遲各於110年8月 17日、同月22日，即已知悉本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方均存在有滲漏水情形，業據本院認定如前，然被告2人卻仍向告訴人刻意隱瞞本案房屋有滲漏水之重要事項，由被告黃素玲於本案買賣契約簽訂前之不詳某時許，指示被告王采珊在本案房屋「標的物現況說明書」上「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，再由被告黃素玲在「委託人簽章」欄簽名，交付告訴人閱覽後，致其陷於錯誤，誤信本案房屋之現況並無滲漏水，而未能即時與被告黃素玲進行議價，遂同意以高於合理交易價格即1,952 萬6,196元之總價2,120萬元購買本案房地，並於110年8月30 日與被告黃素玲簽訂本案買賣契約，及支付仲介費用30萬元予永慶房屋光復店，暨被告王采珊因仲介本案房地買賣而獲取服務報酬15,750元。是被告2人主觀上具有不法所有之意圖，客觀上亦有施用詐術之行為甚明。㈤、至證人即永慶房屋光復直營店店長白充閔於本院審理中雖證稱：被告黃素玲於本案案發3年前，即曾委託永慶房屋仲介本案房地買賣，經伊調取舊資料後，發現3年前本案房屋即有因漏水致在客廳上方、客廳櫥櫃均生有壁癌情形，故在本案不動產說明書「四、提醒事項」欄載明「本案現況客廳上方、客廳櫥櫃均有壁癌情形」等字，並告知告訴人，後因告訴人現場看屋確認後，並未看到客廳上方及客廳櫥櫃處有壁癌，遂將上開記載刪除等語（見本院易卷二第91、413至415 頁）。惟本案買賣契約於簽訂時，本案房屋之外牆、浴室淋浴間、客廳工作區域上方等處，確均有滲漏水情形，且為被告2人所知悉，業如前述，又壁癌與滲漏水尚屬有間，房屋發生滲漏水狀況後，通常需持續一段時間，始會產生壁癌，故縱然本案房屋於本案買賣契約簽訂時，已將3年前在客廳上方及客廳櫥櫃所生之壁癌去除或修復，尚不得憑此遽謂本案房屋於本案買賣契約簽約時，已不存在滲漏水情形。是證人白充閔上開證述，即無從據為有利於被告2人之認定。㈥、另證人即21世紀不動產仲介人員汪敬德於本院審理中雖亦證稱：其於帶客人看房屋時，未看到屋內有漏水情形等語（見本院易卷二第435頁），惟復證稱：本案房屋之原承租人一家於看屋時均仍住在屋內等語（見本院易卷二第440頁），則證人汪敬德於帶看房屋時，是否因證人林宜柔、吳正友及其等之小孩均在屋內，致未能仔細查看屋內各處，故未能發現本案房屋客廳工作區域上方天花板，有如同證人吳正友於 110年8月22日傳送前揭LINE照片予被告王采珊時所指之滲水水痕情形，實非無疑。從而，本案自不得率憑證人汪敬德上開證述，遽為被告2人有利之認定。㈦、綜上所述，被告2人所辯均非可採，本案事證明確，被告2人如事實欄所載之犯行均堪認定，應依法論科。二、論罪科刑之法律適用：㈠、核被告2人所為，均係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。㈡、被告2人就本案犯行，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。㈢、爰以行為人責任為基礎，審酌被告2人為貪圖個人私利，均知悉本案房屋存在滲漏水情形，竟均消極隱匿不將上情告知告訴人，且由被告黃素玲指示被告王采珊，在「標的物現況說明書」上之「建物現況是否有滲漏水情形」欄，虛偽勾選「否」，並經被告黃素玲簽名後，交付告訴人閱覽以施用詐術，使告訴人陷於錯誤，誤信本案房屋並無滲漏水，而以高於合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,120萬元購買本案房地，暨支付仲介費用30萬元，致告訴人所受損害非輕，衡以目前一般人購屋之資金常來自多年辛勤工作換取之積蓄，被告2人之詐欺行為實屬不該，應予非難；復考量被告2人犯後始終否認犯罪，且未能與告訴人達成和解或求得原諒之態度；兼衡被告黃素玲自述學歷為高職畢業，案發時無業，生活費由丈夫提供，無他人需扶養之經濟狀況（見本院易卷三第458頁），及被告王采珊自述學歷為大學畢業，從事房屋仲介工作，月收入4萬元，尚需扶養小孩及母親之經濟狀況等語（見本院易卷三第459頁），及被告2人除本案外，均無犯罪前科之素行，有其等之臺灣高等法院被告前案紀錄表各 1件附卷足稽（見本院易卷三第431至433頁），犯罪之手段、情節等一切情狀，分別量處如主文第1項、第2項所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。㈣、犯罪所得之沒收追徵部分：　⒈按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之。但有特別規定者，依其規定；前項沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項、第3項分別定有明文。另關於共同正犯犯罪所得之沒收、追徵，應就各人所分得之數為之。　⒉被告黃素玲以高於合理交易價格即1,952萬6,196元之總價2,1 20萬元，將本案房地出賣予告訴人，且收足全部價款，上開差額167萬3,804元（計算式：2,120萬元－1,952萬6,196元＝1 67萬3,804元），核屬其因本案詐欺取財犯行所獲得之犯罪所得；被告王采珊則因本案犯行而獲取仲介本案房地之服務報酬15,750元，業如前述，自應依上開規定，就被告黃素玲未扣案之犯罪所得167萬3,804元，被告王采珊未扣案之犯罪所得15,750元，均宣告沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段（依法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第159點規定，判決書據上論結部分，得僅引用應適用之程序法），判決如主文。本案經檢察官孫沛琦提起公訴，並由檢察官羅嘉薇、朱玓、凃永欽、李山明到庭執行職務中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　刑事第六庭　審判長法　官　黃傅偉　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃思源　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃媚鵑以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃勤涵中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日附錄本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。

2024-12-10

TPDM-112-易-348-20241210-1

上

臺灣高等法院

給付違約金

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第666號上訴人梁惠涓訴訟代理人陳健通被上訴人陳玉蓓訴訟代理人陳俊宏律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年1 0月25日臺灣新北地方法院111年度訴字第3042號第一審判決提起上訴，本院於113年10月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣柒拾肆萬貳仟伍佰元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五十九，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊在售屋網站上看見上訴人出售其所有門牌號碼新北市○○區○○街00號8樓房屋暨坐落土地應有部分（下合稱系爭房地）之銷售廣告，遂委託仲介即訴外人蔡裕翔居間斡旋，嗣接獲通知而於民國110年4月27日10時至上訴人所委託之永慶房屋林口站前加盟店進行簽約。上訴人雖未於簽約時親自到場，但係由上訴人委託之仲介即訴外人黃俊碩開啟手機視訊功能，經地政士蕭聿津及黃俊碩向上訴人確認同意買賣內容為總價金新臺幣（下同）1,800萬元後，由原審共同被告曹昌裕以上訴人之代理人身分於買賣契約書（下稱系爭契約）上簽名而完成締約。伊已將簽約款180萬元存入履約保證專戶內，詎上訴人於簽約日未將系爭房地所有權狀交付承辦地政士，已違反系爭契約第13條第4項約定，伊再於110年10月12日寄發龜山文化郵局第319號存證信函催告上訴人應於5日內履行，詎上訴人迄未交付，依系爭契約第12 條第3項約定，上訴人每日應賠償按買賣總價款千分之零點5 計算之違約金9千元，而自簽約翌日即110年4月28日起算至1 11年1月24日止，違約金總額累積已達2,448,000元，爰一部求為判命上訴人應給付180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴；至被上訴人逾此部分請求未據其提起上訴，而未繫屬於本院，茲不贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊全家移居○○多年，乃委請曹昌裕所經營之「好管家資產管理顧問有限公司」（下稱好管家公司）幫忙尋找願以1,850萬元購買系爭房地之買家，嗣曹昌裕向伊表示已與被上訴人約定於110年4月27日談談看，故當日伊係以手機視訊方式了解彼此想法，由於被上訴人所提價金不符伊之期待（伊希望實拿1,800萬元），加上斯時新冠疫情嚴重，何時能回臺灣處理交付權狀等過戶資料之時程難以掌握，為免陷入違約風險，伊當場即向被上訴人表示不願出售，則系爭契約根本未成立。蕭聿津與黃俊碩之證詞相互矛盾，且黃俊碩擅自於伊簽署之授權書上修改授權日期，渠等均明知簽約時伊無法交付所有權狀，為追求業績，在未告知伊未交付所有權狀須自簽約當天開始計罰之情況下，竟讓伊負擔違反系爭契約第13條第4項約定之責任，足認伊對於系爭契約內容並未達成一致，自不應成立。系爭契約第13條第4項約定伊應將所有權狀交付地政士，性質上屬要物性，伊既然未曾交付所有權狀，則欠缺要物性而契約不成立。蕭聿津於簽約時未提出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱，已違反地政士法第17條規定，系爭契約應不成立。又曹昌裕未獲伊授予民法第534條第1款之出售不動產特別代理權，伊亦未出具經駐外使館認證之授權書予曹昌裕，且曹昌裕未經伊之同意，擅自於110年4月21日簽訂委託事項變更契約書，均對伊不生效力，應由曹昌裕依民法第110條規定自行對被上訴人負責。如認系爭契約業已成立，伊之母親於110年9月間過世，又因新冠疫情嚴峻，臺灣遲至111年10月13日始穩健開放邊境，故伊於簽約後不方便立即返回臺灣履約，應自110年11月15 日開始起算違約責任方屬合理，違約金顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：　㈠依被上訴人提出之系爭契約，立契約書人之買方簽章欄書寫「陳玉蓓」及蓋有陳玉蓓用印，賣方簽章欄書寫「梁惠涓曹昌裕代」及蓋有曹昌裕用印，簽約日期欄記載110年4月27日；其中第4條第1項約定買賣總價金為1,800萬元，被上訴人應於本契約簽訂之同時給付簽約款180萬元，另於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款180萬元，系爭房地交付日為11 0年11月30日，被上訴人應付清尾款或清償貸款；被上訴人已依買賣案件流程表所載日期分3次將共180萬元之簽約款存入履約保證專戶，有系爭契約、買賣案件流程表、本票、簡訊通知等件在卷可稽（見原審卷二第77至86、87、89、97頁）。　㈡系爭房地迄今仍登記為上訴人所有，有登記謄本在卷可稽（見本院卷第153至159頁）。　㈢承辦地政士蕭聿津迄未收到系爭房地所有權狀正本。　㈣上訴人於本案發生期間迄今均居住於○○○○○○○，○○○之時區於1 10年4月間因應夏令時間而較臺北之時區慢15小時，有○○○時間、2021○○夏令時間資料在卷可稽（見原審卷二第271至275 頁）。　㈤被上訴人有支付蔡裕翔仲介費25萬元（見本院卷第180、209 頁）。四、得心證之理由：　㈠上訴人辯稱系爭契約並未成立、曹昌裕係無權代理伊簽約，伊毋須依系爭契約計罰違約金，是否有理？　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文。是以，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一致，買賣契約即為成立。經查，兩造係於110年4月27日簽立系爭契約，業已約明買賣標的物為系爭房地，買賣價金則約定為1,800萬元，並經被上訴人親自簽名、上訴人則委由曹昌裕代理簽名於其上（見原審卷二第77至84頁），可徵兩造斯時確有就標的物、價金等買賣契約重要之點予以明確約定而達成意思一致，自堪認系爭契約業已成立。　⒉上訴人雖辯稱伊希望扣除仲介費及稅捐後實拿1,800萬元，兩造就價金數額並未合致，伊已當場以視訊方式表明拒絕出售系爭房地予被上訴人云云，惟查：　⑴證人即承辦地政士蕭聿津於原審證稱：110年4月27日簽約當時有和上訴人進行電話視訊，伊當時有確認視訊的人是不是上訴人本人，是不是有房子要賣、地址為何，相關文件要等上訴人回國才能找到，沒有給代理人曹昌裕，所以確認上訴人何時可以回國；因為屋主人在國外才會簽約當日是110年4 月27日，卻把交屋日訂在110年11月30日（見原審卷二第214 至215頁）；伊印象中有提到成交價也就是買賣總價額為1,8 00萬元，沒有印象上訴人有反對，也沒有印象上訴人有表示不願以1,800萬元價格出售，至於實拿價金、稅負，伊沒有印象有提到；伊當時視訊有跟上訴人本人確認買賣價金，且簽約時也有向曹昌裕、黃俊碩確認代理權是否真實等語（見原審卷二第216至217頁）。　⑵證人即賣方仲介黃俊碩於原審證稱：簽約當時有和上訴人進行電話視訊，是由代書蕭聿津把合約書順一遍念給她聽，過程中問上訴人有無錯誤，當時上訴人表示同意以總價款1,80 0萬元價格出售系爭房地（見原審卷二第226至227頁）；並有簽約當時之照片乙張可佐（見原審卷二第75頁）。　⑶曹昌裕於原審陳稱：上訴人乃伊表姊，簽約當時上訴人在○○ ，伊沒有報酬代理上訴人賣房子，伊只幫忙到簽約那天為止，剩下是他們自己用視訊談的，在永慶房屋林口站前店談了 3個多小時後簽約，後來上訴人自己反悔不賣，才會變成今天這樣子，伊也是受害者等語（見原審卷二第34頁）。　⑷參以上訴人所提LINE群組對話紀錄之截圖，其於○○○時間2021 年4月26日下午8時起至9時55分止（即臺灣時間110年4月27 日上午11時起至11時55分止）確實進行多次群組通話、視訊通話（見原審卷二第178至180頁），與上開證人之證述及曹昌裕之陳述互核相符，堪認簽約當時在場人士確實有與上訴人進行視訊通話之事實無訛。至於梁惠涓辯稱證人蕭聿津係於○○○時間2021年4月26日晚上10時9分（即臺灣時間110年4 月27日下午1時9分）始以自己名義加入上開對話群組，並據此否認有於視訊中見到證人蕭聿津云云（見原審卷二第257 至258頁），然證人蕭聿津證稱：伊有點忘記是用誰的手機視訊，當時賣方經紀人黃俊碩說有授權書，賣方代理人曹昌裕也說屋主要賣房子，為求慎重伊還是請賣方提供讓伊與屋主本人通話，是跨海電話視訊，伊跟上訴人對話確認簽約內容細節等語（見原審卷二第214頁），可見證人蕭聿津於簽約當時係以他人手機之視訊功能與上訴人進行電話視訊，此與其後續以自己名義加入群組以便利聯繫付款、過戶及交屋等事宜無關，是上訴人此部分所辯並非可採。　⑸綜上可知，上訴人於110年4月27日簽約當時確有於視訊中同意以買賣總價1,800萬元出售系爭房地，已與被上訴人就系爭房地買賣事宜達成意思表示合致，則曹昌裕據此代理上訴人簽署系爭契約，自難認係悖於上訴人之意思所為，故上訴人辯稱伊已於視訊當下明確表示因價金不符期待而不願出售系爭房地予被上訴人，系爭契約並未成立云云，非能信採。　⒊上訴人復辯稱曹昌裕最初係以伊代理人身分委託永慶房仲以1 ,890萬元出售系爭房地（見原審卷二第243至245頁），嗣伊簽署授權好管家公司以1,850萬元（含4％服務費）出售系爭房地之授權書（見原審卷二第241頁）；而「委託事項變更契約書」（下稱系爭變更書，見原審卷二第187頁）記載總價金1,800萬元、屋主實拿1,770萬元，乃曹昌裕自行與仲介黃俊碩簽立，伊並不知情亦不同意，故系爭契約並未成立云云，經查：　⑴上訴人起初之委賣價固為1,890萬元或1,850萬元（含4％服務費），惟此並非不可變更，自應以上訴人實際簽約之意思為準。參諸證人黃俊碩於原審證稱：伊在簽約當天上午9點獨自在無人見聞之下有跟上訴人通過電話，上訴人同意系爭變更書所載條件，通完電話不久，買賣雙方、地政士到齊後，伊就以系爭變更書的條件簽署系爭契約成功，買賣雙方合意簽訂的契約總價金1,800萬元，此為買賣雙方外部關係，至於屋主實拿費用及仲介費用的分配，此內部關係則以系爭變更書為依據（見原審卷二第224頁）；系爭契約所載總價金1 ,800萬元有經過上訴人同意，是在簽約當天稍早約9點半到1 0點左右，這是伊跟屋主獨自對話，別無他人見聞（見原審卷二第226頁）；伊在簽約當日上午9點多曾與屋主獨自通話時有說明房地合一稅，由於屋主買受持有期間要超過110年1 0月17日才逾5年，方能使稅金從35％減為20％，故伊協調雙方將交屋日拉到契約所載的110年11月左右等語（見原審卷二第231頁）。而上訴人自○○○時間2021年4月26日下午6時起至 7時02分止（即臺灣時間110年4月27日上午9時至10時02分止）確與黃俊碩進行多次群組通話（見原審卷二第173至176頁），核與上開證人黃俊碩所證其於簽約日之9時至10時間，獨自與上訴人通話說明稅務問題，並確認上訴人同意以買賣總價金1,800萬元出售等情相符，足認證人黃俊碩前揭所證當可為採。　⑵證人黃俊碩復結稱：伊於○○○時間2021年4月27日上午8時28分（即臺灣時間110年4月27日晚間11時28分）傳送檔名「竹城宮崎合約書」之文件（見原審卷二第180頁），即為系爭契約，內容與最終簽約版本相同；伊傳送「竹城宮崎合約書」檔案後，向上訴人解釋稅負問題（按：對話中黃俊碩以總價金1,800萬元分別計算房地合一舊制、新制，賣方所應繳納不同之稅務比例及費用，見原審卷二第181至184頁），有獲得上訴人同意，解釋完上開稅負問題後上訴人沒有表示反悔等語（見原審卷二第228至229頁）。可知經黃俊碩傳送系爭契約並以1,800萬元解釋上訴人應負擔之稅額後，確實未見上訴人有何反對總價金1,800萬元出售系爭房地之情事，益徵證人黃俊碩之證述確屬真實，則上訴人辯稱其出售條件為實拿1,800萬元，其並未同意系爭變更書之買賣條件云云，礙難採認。　⒋上訴人再辯稱：出售系爭房地屬於民法第534條第1款需授與特別代理權之事項，且必須具備駐外使館認證之海外授權書方屬有效之授權，曹昌裕在未能獲得特別代理權之前提下仍自行與被上訴人簽約，應自負其責云云，經查：　⑴按受任人受概括委任者，雖得為委任人為一切行為，然不動產之出賣仍須有特別之授權，民法第534條第1款定有明文。而依民法第531條規定，前揭特別之授權，包括處理權之授與，及代理權之授與。又依土地登記規則第38條規定，特別授權之委託書「應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍」。觀諸被上訴人所提授權書（下稱系爭授權書），其中授權人為上訴人，代理人為曹昌裕，除已載明委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍外，「授權事項」並記載「⒈出售不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約事宜。⒉代理人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印。…⒌授權期間至 110年12月30日」等語（見原審北院卷第15頁），已合於土地登記規則第38條規定之要件，且曹昌裕代理上訴人簽署系爭房地買賣契約之行為，亦與系爭授權書所授權之事項相符，堪認上訴人已有委任授權曹昌裕得進行民法第534條第1款之系爭房地出賣行為。　⑵又證人黃俊碩於原審結稱：直至簽約前，伊有跟上訴人通電話確認她是否以1,800萬元出售，含服務費30萬元，上訴人表示同意，伊有額外補了永慶授權書（即系爭授權書），內容是上訴人授權給曹昌裕（見原審卷二第222頁）；系爭授權書是上訴人出具的最終版本（見原審卷二第224頁）。參以上訴人於○○○時間2021年4月26日晚間7時23分（即臺灣時間110年4月27日上午10時23分）表示「曹先生到了嗎？我先生現在正在傳授權書給您」、「3分鐘」、「已經送過去了」等語（見原審卷二第177頁），可見上訴人於簽約前夕確實傳送系爭授權書予黃俊碩，其上既明載「代理人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印」之字樣，堪認系爭授權書業經上訴人同意而有授予特別代理權予曹昌裕於系爭契約上簽章甚明。　⑶至於上訴人辯稱系爭授權書遭黃俊碩擅自修改，不得以之作為伊有授權曹昌裕簽約之憑據云云。經查，上訴人不爭執系爭授權書上「梁惠涓」乃伊所親簽（見本院卷第181頁），且證人黃俊碩證稱：伊把系爭授權書電子檔傳給上訴人，她回傳的是伊手上這份有部分空白的，空白部分在簽約時填寫，並修改授權日期等語（見原審卷二第223頁）；而證人黃俊碩提出由上訴人填寫之授權書（下稱原授權書，見原審卷二第251頁），相較於系爭授權書而言，僅有「原授權書之授權期間至110年9月30日、系爭授權書之授權期間至110年1 2月30日」、「原授權書未填載作成日期、系爭授權書填載作成日期110年4月27日」、「原授權書未填載曹昌裕生日及身分證字號、系爭授權書已填載曹昌裕生日及身分證字號」等3處不同，揆諸系爭契約之簽約日為110年4月27日，與上開3處之修改內容均無關連，不影響上訴人於簽約當日確實有特別委任授權曹昌裕代理簽約之認定，是上訴人此部分所辯，並非可採。　⑷另就上訴人辯稱必須具備經駐外使館認證之海外授權書方屬有效之授權乙節，觀諸證人蕭聿津於原審證稱：若所有權人在過戶前能回到臺灣提供過戶文件，經地政機關確認，一樣可以完成不動產所有權移轉登記；本案簽約當時視訊中上訴人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明，因為要讓她回國，所以我們才把交屋日延後到這麼久之後，因為當時疫情，回國時間要再安排。通常百分之80的案件都是在簽約後1個半月至兩個月內完成移轉登記後再交屋，所以本案是因為上開特殊情況才會把交屋日拉在這麼久之後等語（見原審卷二第219至220頁）；而上訴人所提花蓮地政事務所登記課資料，關於駐外使館認證之海外授權書簽證，用途乃「授權國內親友辦理『買賣登記』」（見原審卷二第145頁），核與證人蕭聿津之證述內容並無矛盾；再者，證人黃俊碩曾傳送「簽約提醒：…權狀及印章如果沒有的話，等梁姊（指上訴人）回來再補」，上訴人則表示「權狀我們放在台北。我在○○只有台灣的身分證！你可以把授權書在傳到我的郵箱地址」等語（見原審卷二第171頁），益徵證人蕭聿津之證述真實可信。復觀諸系爭授權書之「授權事項」，並未授權曹昌裕辦理系爭房地「過戶登記」事宜，而僅授權其「簽訂不動產書面契約」等語（見原審北院卷第15頁），是本件於110年4月 27日簽署系爭契約時，上訴人僅授權曹昌裕簽署系爭契約，並未併同授權辦理系爭房地所有權移轉登記，上訴人自毋庸出具經駐外使館認證之海外授權書，無礙於曹昌裕乃有權代理上訴人簽署系爭契約之認定，上訴人上開所辯亦非可採。　⑸準此，上訴人確有授權曹昌裕代理簽署系爭契約，故其辯稱曹昌裕乃無權代理而應依民法110條規定自負契約責任云云，非為可採。　⒌上訴人另辯稱系爭契約屬要物性質，且蕭聿津於簽約時未提出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱，已違反地政士法第17 條規定，又伊已有告知權狀需返臺尋找後始能交付之情，若伊知悉簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責任，伊必不同意簽約，故系爭契約並未成立云云，經查：　⑴所謂要物契約，乃以物之交付為該契約之成立要件，即指契約成立以特定物之交付為成立要件，其目的在於使當事人對於契約成立更為謹慎，是契約約定之標的物未交付以前，契約不成立。而系爭契約第13條第4項係約定：「乙方（指上訴人）於簽約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士，並據以辦理相關事宜。辦竣登記後，甲方（指被上訴人）未履行本契約全部義務，不得領回權利書狀」等語（見原審卷二第83頁），旨在要求上訴人應交付權狀以俾完成其身為出賣人應負之系爭房地所有權移轉登記義務，核無以權狀之交付為系爭契約成立要件之意，是系爭契約並非要物性質，權狀是否交付與系爭契約是否成立無關，上訴人所辯，並非有據。　⑵又地政士應自己處理受託事務。但經委託人同意、另有習慣或有不得已之事由者，得將業務委由其他地政士辦理。地政士法第17條定有明文。查證人蕭聿津固證稱：永慶的特約很難取得，伊其他代書都是用複代理人的方式掛在主代書林怡名下，伊當時跟林怡是同一事務所，他是主代書，伊簽約當天沒有出具林怡地政士之複委任狀供兩造審閱等語（見原審卷二第218至219頁）。惟縱林怡地政士違反地政士法第17條規定而未親自處理系爭契約簽約事宜，依地政士法第44條第 1項規定，係應予警告或申誡，並限期命其改正，屆期仍未改正者，得繼續限期命其改正，並按次連續予以警告或申誡至改正為止，亦與系爭契約業經兩造合意價金及標的物而已成立買賣契約無涉。　　　⑶上訴人辯稱伊不知自簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責任，若知，必不同意簽約，故系爭契約尚未成立云云。然價金及標的物屬買賣契約必要之點，當事人對該二者意思表示一致者，買賣契約即為成立，而前已敘明兩造已就被上訴人以總價金1,800萬元購買系爭房地乙節達成意思表示一致，系爭契約即屬成立；至於交付權狀之期限部分，僅涉及上訴人應否負違約責任而已，與系爭契約之成立要素無關，自不能以此為由認定系爭契約尚未成立。　　㈡被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本，依系爭契約第12條第3項約定，請求上訴人給付自110年4月28日起算之違約金，是否有理？　⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229 條第1、2項定有明文。　⒉查系爭契約第13條第4項前段雖約定：「乙方（指上訴人）於簽約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士，並據以辦理相關事宜」（見原審卷二第83頁）。惟賣方仲介即證人黃俊碩於簽約前夕傳送「簽約提醒：…權狀及印章如果沒有的話，等梁姊（指上訴人）回來再補」，上訴人則表示「權狀我們放在台北。我在○○只有台灣的身分證！」（見原審卷二第171頁），且證人蕭聿津證稱：「本案簽約當時視訊中上訴人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明」（見原審卷二第220頁）等語，可見上訴人於簽約時已表明系爭房地權狀正本放在臺灣，伊身在○○無法當下立刻交付之情，且被上訴人於存證信函自承：「簽約當下台端允諾於10月返臺後親自交付權狀正本…」等語（見本院卷第197頁），顯然知悉上訴人無法於簽約當日交付權狀正本之事實，並就此無異議而願訂立系爭契約，應認系爭契約第13條第4項前段之約定乃兩造使用定型化契約範本未及因應本件個案事實修改所致，兩造實際上並無受該約款所定期限拘束之意。　⒊準此，交付權狀既屬未定期限之義務，惟被上訴人業於110年 10月12日以龜山文化郵局第319號存證信函通知上訴人：「… 請台端儘速處理過戶文件繳交之事宜，並於本信函送達後5 日內回覆本人處理方式」等語（見本院卷第197至203頁），解釋上應含有催告上訴人應於受通知5日內交付權狀正本之意；該信函固因招領逾期而退回（見本院卷第207頁），然依系爭契約第12條第5項之約定，兩造所為之通知應以系爭契約所載聯絡地址為通信地址，如發生無法送達時，概以郵遞日即110年10月12日視為送達生效日（見原審卷二第83頁）；是上訴人自送達生效日經5日後即110年10月18日起，應就交付權狀之義務開始負遲延責任。茲因斟酌上訴人受新冠疫情影響之回國時程及稅賦問題，兩造已合意系爭房地交付日延至110年11月等情，業如前述，則上訴人事後再以疫情嚴峻、母喪為由卸免遲延交付權狀之責，要非可採。　　㈢上開違約金性質為何？金額是否過高？　　⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。查系爭契約第12條第 3項前段係約定：「乙方（指上訴人）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件等，應賠償甲方（指被上訴人）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金直至乙方完全給付時為止…」等語（見原審卷二第82頁）；系爭契約第12條第4項則約定：「本條所定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見原審卷二第82頁），可見遇有上訴人遲延交付證件之情形時，被上訴人除得請求按日計罰違約金外，並得請求上訴人賠償實際損害，已將違約金與其他損害賠償併列，復審諸該條約定意在强制賣方即上訴人應善盡出賣人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質。　⒉本件違約金之金額應為若干？上訴人抗辯違約金過高，應予酌減，是否有理？　　⑴按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減(最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照)。　⑵查系爭契約第12條第3項前段係按買賣總價款每日千分之零點五計罰違約金，則計算後每日違約金額應為9千元（計算式：1,800萬元×0.5÷1000）。又承前所述，此項違約金之性質為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金，核屬確保債權效力之強制罰，具有嚇阻賣方惡意違約之目的及作用，買方無論損害有無，皆得請求懲罰性違約金，則非以買方所受損害為唯一審定標準，尚應參酌賣方違約時之一切情狀定之。參以系爭契約價金高達1,800萬元，倘上訴人如期履行交付權狀義務，被上訴人即可享有系爭房地過戶完畢後使用收益之利益；上訴人於110年4月27日簽約後迄今全未履行任何出賣人義務，嗣藉詞系爭契約不成立、曹昌裕未得伊授權而拒絕履約（見本院卷第254頁）之重大違約情節；109年12月30日修正之民法第205條「約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無效」係於110年7月20日施行，如以每日 9千元換算違約金，相當於年息18.25％〈計算式：（9千元×36 5）÷1,800萬元〉；暨考量現今社會經濟狀況、兩造爭議始末等一切情狀，認系爭契約第12條第3項前段關於違約金之約定應酌減為每日7,500元，以兼顧兩造之利益。　⑶綜上，被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本，依系爭契約第12條第3項前段約定，請求上訴人賠償自110 年4月28日計算至111年1月24日止之懲罰性違約金等情，業經本院認定上訴人應自110年10月18日起負遲延責任，算至1 11年1月24日共計99日，並應將違約金酌減至每日7,500元為適當，則以此計算後，上訴人應給付之違約金數額即為742, 500元（計算式：7,500元×99日)；被上訴人逾此範圍之主張，為無理由，不應准許。　　五、綜上所陳，被上訴人依系爭契約第12條第3項前段約定，請求上訴人給付742,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年 5月16日〈被上訴人遷出國外，起訴狀繕本係於112年3月16日公示送達（見原審卷二第57至61頁），經60日即112年5月15 日生效〉起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-10

TPHV-113-上-666-20241210-1

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板橋簡易庭

侵權行為損害賠償

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 113年度板簡字第2461號原告曾繼平陳品蓁兼上二人訴訟代理人陳保秀被告游俊文訴訟代理人鄭世脩律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭裁定移送前來（113年度附民字第436號），本院於民國113年11月1日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告各新臺幣貳萬元，及均自民國一百一十三年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但如被告分別以新臺幣貳萬元為原告各預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：被告知悉非公務機關對於個人資料之利用，除經個人同意外，應於特定目的之必要範圍內為之，亦明知曾繼平、陳保秀、陳品蓁之姓名及居住地址等資訊屬受保護之個人資料，竟然基於違反個人資料保護法之意思，而未於合法之使用目的範圍內，於民國112年7月8日11時27分、同日13 時59分、14時28分、14時33分、19時15分許，駕駛汽車至原告住處外之馬路上，使用大聲公播送「曾繼平、陳保秀、陳品蓁住在新北市○○區○○路000號、積欠仲介費用6萬元都沒有還」等語，並不斷重複。被告上開行為，侵害原告之名譽、隱私權，並致原告受有精神上痛苦之非財產上損害各新臺幣（下同）300,000元，爰依民法第184條第1項前段、第195條第1項規定，請求被告賠償上開損害等語。並聲明：㈠被告應給付原告各300,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係為訴外人陳膺涵為原告所稱之上開行為，被告主觀上認為原告確實積欠費用未還等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又不法侵害他人之名譽、隱私情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，同法第195條第1項前段亦有明文。查本件原告主張被告所為之上開行為，為被告所不否認，且被告上開行為，經本院113年度簡字第989號刑事簡易判決違反個人資料保護法有罪在案等節，有該判決1紙在卷可稽，並經本院依職權調取該案卷宗核閱屬實，自堪信實。本院審酌被告上開行為，既已明確指出原告居住之所在，自令原告之行蹤可能遭不特定之公眾所特定，且被告向不特定之多數人發表原告在外欠款之言論，亦足生原告在社會上之客觀評價遭受減損之結果，從而，被告行為侵害原告之隱私權、名譽權，應屬無疑。被告雖以自己主觀上認為自己沒有錯等語置辯，然被告既為我國國人，於別無其他舉證之情形下，能否以其不知此舉構成侵權行為為由脫免賠償之責，本屬有疑，再被告所辯且縱屬實，被告對侵害原告上開權利之行為，仍有過失，揆諸前揭規定，仍應負擔損害賠償責任，至為明確。四、按被害人受有非財產上損害，請求加害人賠償相當金額之慰撫金時，法院對於慰撫金之量定，應斟酌實際加害情形、所造成之影響、被害人痛苦之程度、兩造之身份地位、經濟情形及其他一切狀況，以酌定相當之數額。本院審酌兩造之學經歷、卷附財產所得資料，兼衡以被告侵害原告名譽權及程度、原告所受精神之痛苦等一切情狀，認原告各請求精神慰撫金300,000元，核屬過高，而應酌減為各20,000元，方屬妥適。從而，原告所得向被告請求之非財產上損害賠償，各為20,000元。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別定有明文。查本件為損害賠償之債，給付之標的為金錢，無確定期限，又未約定利率，則原告均請求自起訴狀繕本送達翌日即113年2月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法有據，應予准許。六、綜上所述，原告主張依民法第184條第1項前段、第195條第1 項規定，請求被告給付原告各20,000元，及均自113年2月20 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件判決係適用簡易訴訟程序所為之判決，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行之部分，僅係促使法院職權發動，毋庸另為准駁之表示；至其敗訴部份，因假執行之聲請已失所附麗，應併與駁回。末本院另依民事訴訟法436 條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥吉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林宜宣

2024-12-06

PCEV-113-板簡-2461-20241206-1

訴

臺灣新竹地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1107號原告鄭在軒訴訟代理人鄭建宗被告鄭建祿訴訟代理人林君鴻律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113 年11月21日辯論終結，判決如下：　　主　文一、確認原告就被告所有坐落新竹市○○段000地號、851建號(房屋門牌：新竹市○○街00號），權利範圍均為四分之一，有與訴外人葉建陽買受相同條件之優先購買權存在。二、被告應就前項土地、建物之權利範圍，依被告與訴外人葉建陽間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約；並於原告給付新臺幣(下同)450萬元之同時，將前項土地、建物權利範圍移轉登記予原告。三、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張其為系爭坐落新竹市○○段000地號、851建號(房屋門牌：新竹市○○ 街00號）【下稱：系爭房地】之共有人，按被告於民國113 年8月19日將系爭房地權利範圍均為1/4以450萬元出售予訴外人葉建陽之同一條件（下稱系爭A條件），有優先承買權存在，然此情為被告所否認，是兩造間對於原告是否有以系爭A條件優先購買之權利並不明確，原告在法律上確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，依前開規定，應認原告提起本件確認之訴，有法律上之確認利益，合先敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，亦為民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第三項請求：「原告與訴外人華峰不動產仲介建設開發有限公司 (下稱：華峰公司)並無委託關係，前項買受相同條件中約定應付買賣總價6%之仲介費，自無給付之義務。」，嗣於本院 113年11月21日言詞辯論期日減縮此部分聲明(詳本院卷第75 頁)，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許，併予敘明。貳、實體事項：一、原告主張：　　　　　(一)系爭房地為兩造共有，原告應有部分為4分之2，原告父親鄭建宗應有部分4分之1，被告應有部分4分之1，被告於11 3年8月19日將系爭房地以450萬元出售予訴外人葉建陽，被告於113年8月20日以新竹民生路郵局存證號碼179號存證信函（下稱：179號存證信函）通知原告於函到15日内決定是否以系爭A條件優先購買系爭房地，原告於同年9月 5日至新竹郵局領取179號存證信函，並於同年9月6日以新竹武昌街郵局存證號碼445存證信函（下稱：445號存證信函）明確向被告表達原告願意優先承購之意願，並委任地政士莊朝志於同年9月10日依被告179號存證信函所留電話聯繫優先承買簽約付款相關事宜，原告對於買賣條件中之總價、期款、過戶稅費之負擔、替被告代繳增值稅之條件均無異議，但被告於179號存證信函要求原告需給付買賣總價6%仲介費27萬元予華峰公司，原告於445號存證信函中亦有明述依民法第172條及内政部102年9月6日内授中辦地字0000000000號函規定，原告與經紀業永義房屋新竹東光忠孝加盟店（華峰公司）並無委託關係，自無支付服務報酬之義務。且被告拒絕原告一切合理付款之請求，如拒絕開設常態所見買賣履約專戶、拒絕收受銀行支票或台灣銀行支票、拒絕匯款或轉帳、拒絕至銀行領取現金，僅接受250萬現金且不得去銀行，必須去指定地點交付，故一直無法達成付款簽約之共識，限制只收現金之要求，於情理、習慣、洗錢防制宣導均不符，爰依土地法第34條之1 第4項規定及買賣契約之法律關係，請求被告依約履行，並於原告給付前揭價金同時將系爭房地所有權應有部分移轉登記予原告。　(二)並聲明：如主文第1、2項所示。二、被告則以：　(一)被告出售系爭房地予訴外人葉建陽訂定買賣契約後，並以 179號存證信函通知原告，詢問原告是否欲行使土地法第3 4條之1第4項規定之優先承買權，而179號函内容為：「．．．價金四百五十萬元，為本人（即賣方）實拿金額，本人不負擔任何稅費。二、買方應負擔之稅費如下：1.簽約費 3千元、2.辦理產權移轉、設定登記之代辦費(即代書費）及應繳納之印花稅、契稅、登記、設定等規費及實價登錄代書費2千元均由買方負擔、3.土地增值稅納稅義務人為本人（即賣方），其稅額由買方負擔。仲介費用為價金的百分之六，共為27萬元，由買方負擔，並應於繳納第三期款（完稅款）時一併給付與華峰不動產仲介建設開發有限公司。」，原告於接獲該通知後，以445號存證信函向被告表示：「…依民法第172條及内政部102年9月6日内授中辦地字0000000000號函規定，本人與經紀業永義房屋新竹東光中孝加盟店（華峰不動產仲介建設開發有限公司）並無委託關係，自無支付服務報酬之義務…」，原告對於被告與訴外人葉建陽之間買賣關係之土地標示、處分方式、價金分配、費用負擔等條件均已知悉，故被告已合法通知原告依土地法第34條之1規定行使優先購買權。又被告與葉建陽訂定買賣契約已就稅款、簽約費、仲介費等款項應由何方負擔、如何支付等有所約定，系爭契約中其他約定事項内亦約定由買方負擔所有過戶相關稅賦(增值稅、契稅、代書費、仲介費…等）等。原告起訴主張買賣價金450 萬元而不負擔與訴外人華峰公司之仲介費6%，顯見原告於寄發445號存證信函行使優先承買權時之真意，不包含仲介費之負擔。原告未接受以系爭契約之同一條件行使優先承買權，並擅自變更買賣條件，應屬行使優先購買權並不合法，原告提出本件訴訟，顯無理由。　(二)並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　(一)按土地法第34條之1所規定之優先承購權為形成權，只要他共有人以同一條件買受之意思表示向出賣共有土地之共有人為之，即生效力（最高法院106年度台上字第345號判決要旨參照）。土地法第34條之1第4項既規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他共有人優先購買權，除出賣之應有部分已移轉外，倘他共有人已主張優先購買權，原出賣之共有人及承買人即不得拒絕（最高法院91年度台上字第1224號判決要旨參照）。經查，被告於113年8月20日以179號存證信函通知原告及訴外人鄭建宗就系爭房地應有部分4分之1，以450萬元出賣予非共有人之第三人，檢附買賣契約影本為附件，如原告及訴外人鄭建宗願依相同條件優先承買，應於函到15日內以書面表示是否優先承買，否則視為放棄優先購買權等語，對此原告於113年9月6日以445號存證信函通知被告：其於113年9月5日收到存證信函，願依土地法第34之1條規定主張優先購買權，並同意買賣價450萬元，及支付代書費、印花稅、契稅、規費、增值稅全數等情，有原告提出之不動產買賣契約書、179號及445號存證信函在卷可稽（詳本院卷第29至53頁），可見原告行使優先承購權時，已表明願依土地法第34條之1第4項規定接受被告與第三人就系爭房地訂立之不動產買賣契約，則原告主張其已合法行使優先承購權乙節，尚非無據。　　　　　(二)又被告於179號存證信函記載其與第三人就系爭房地應有部分4分之1成立之不動產買賣契約書，約定價金450萬元，為被告即賣方實拿金額，不負擔任何稅費，仲介費用為價金的百分之6共為27萬元，由買方負擔，並應於繳納第三期款(完稅款)時一併給付予華峰公司等情，雖為原告認其與華峰公司並無委託關係，自無支付服務報酬之義務，惟觀之被告與第三人葉建陽訂立不動產買賣契約書其他約定事項特別記載：仲介費由買方支付乙節(詳本院卷第45 頁)，應認被告出售系爭房地之仲介費既約定由買方支付，此交易條件與其他買賣內容息息相關，難以割裂適用，原告即須接受特別約定事項之記載負擔賣方須支付之仲介費。再者，被告並不爭執賣方應支付仲介費為買賣價款之 4%，買方則支付買賣價款2%，則原告認其與訴外人華峰公司既無委託關係，自無代買方支付仲介報酬之義務，即非無據，是以，被告主張原告應支付訴外人華峰公司6%仲介費共計27萬元既不合理，原告在445號存證信函就被告提及應負擔仲介費27萬元表示不同意見，難認原告係不接受被告與第三人訂立不動產買賣契約書之同一條件，此參原告於本院113年11月21日言詞辯論期日亦陳稱其願意支付賣方要付給仲介公司買賣總價4%之仲介費等語(詳本院卷第75頁)，故被告主張原告不願負擔仲介費，乃擅自變更買賣條件，原告行使優先購買權並不合法云云，要難採信。　(三)再者，土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪（最高法院98年度台抗字第1001號裁定要旨參照）。所謂依同一價格購買，應解為係同樣條件。蓋此項優先承購權係屬法定形成權之性質，他共有人是否以「同樣條件」合法優先承購？應依其行使該優先承購權時之意思表示為準。倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相同內容，成立買賣契約（最高法院104年度台上字第2161號判要旨參照）。經查，原告於445號存證信函雖表示就買賣價金以開設履約信託專戶，或以提存方式給付被告價款等情，惟對照被告寄發179號存證信函係要原告於回函後三日內至陽信開發有限公司事務所履行契約，顯與被告與第三人訂立不動產買賣契約書約定第一期款25 0萬元，買方應於簽約時支付第一期款，賣方交付所有權狀正本予雙方委任地政士保管等付款方式迥異，則原告於 445號存證信函就付款方式回應被告有意以開設履約信託專戶，或以提存方式給付被告價款與被告進行商洽，並非不以同樣買賣條件給付被告價款，故被告上開所辯，亦難採信。四、綜上所述，原告請求確認就系爭房地有優先承購權存在，及請求被告應就系爭房地依被告與葉建陽間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告給付450萬元之同時，將系爭房地之所有權應有部分4分之1移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，　　判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第二庭法　　　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 6　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃伊婕

2024-12-06

SCDV-113-訴-1107-20241206-1