給付服務報酬
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第293號
上 訴 人 陳韋岑
訴訟代理人 李翰承律師
吳羿璋律師
被 上訴人 永原不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 邱黃詩庭
訴訟代理人 秦睿昀律師
李佳穎律師
洪珮珊律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件,上訴人對於中華民國113
年8月20日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第861號第一審判決提
起上訴,本院於114年2月26日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:兩造於民國112年6月16日簽訂不動產專任委
託銷售契約書(下稱系爭契約),約定由伊代理銷售上訴人
所有坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地及其上同段4050建
號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物(下合稱系爭不動
產),委託期間自該日起至同年8月7日止,銷售底價為新臺
幣(下同)3,000萬元,服務報酬為實際成交價4%,且上訴
人於買方出價已達委託價格時,應於伊通知後5日內或依書
面所約定日期出面簽訂買賣契約,如因可歸責於上訴人之事
由致無法完成簽約,上訴人應按原約定服務報酬之計算方式
給付違約金,嗣並簽訂契約變更附表將委託期間延長至同年
8月31日止。惟伊於同年8月20日覓得買家即訴外人陳○明願
以3,000萬元購買系爭不動產,並拍攝陳○明所交付之300萬
元支票及簽署之「不動產買賣意願書」傳送予上訴人,上訴
人卻拒不簽訂買賣契約,伊自得請求上訴人支付成交價4%即
120萬元之違約金,為此爰依系爭契約第10條第2項之約定提
起本件訴訟,聲明:㈠上訴人應給付被上訴人120萬元,及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息。㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、上訴人則以:伊於112年8月20日應被上訴人邀約而至其門市
與意向買家商談時,已不同意以3,000萬元出售系爭不動產
,又「底價」為可能可以成交之參考價格,非必須成交之價
格,伊未與被上訴人約定買方出價達底價,伊即負有簽訂買
賣契約之義務,否則系爭契約第10條第2項應約定如買方出
價已達「底價」而非「銷售委託價格」時,伊應簽訂買賣契
約,且若確係如此,被上訴人斯時亦無須通知伊到場與意向
買家協商買賣相關事宜。其次,若認系爭契約第10條第2項
之委託價格為3,000萬元,因系爭契約為定型化契約,該條
項又已剝奪伊選擇優於底價交易條件或其他交易對象之自由
,變相排除民法第568條第1項規定之適用,與居間契約之立
法意旨矛盾,且若被上訴人不論磋商結果是否符合伊之較佳
利益,即得以委託條件強令伊選擇接受或給付服務費,致伊
無取捨權利,被上訴人即無盡善良管理人義務為磋商之必要
,難以達成系爭契約目的,該條項約定已違反消費者保護法
(下稱消保法)第12條第2項第2、3款而無效。縱認伊應依
系爭契約第10條第2項之約定給付違約金,被上訴人於伊委
託銷售期間僅帶看1組客戶供伊議價,價格又未達委託銷售
價格3,280萬元,其為系爭不動產買賣所付出之成本、勞力
非多,又因伊不同意簽訂買賣契約,省卻協助買賣雙方處理
簽約、過戶、點交手續等事宜所需付出之人事、勞務費用,
被上訴人請求之違約金過高等語,資為抗辯。
三、原審判決命上訴人給付被上訴人60萬元本息,並為准免假執
行之宣告,駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人
就其敗訴部分提起上訴,聲明:㈠原判決不利於上訴人部分
廢棄;㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之
聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回(被上訴人就其
敗訴部分,未聲明不服,已確定在案)。
四、兩造不爭執事項:
㈠兩造於112年6月16日簽訂系爭契約,約定由被上訴人代理銷
售上訴人所有系爭不動產,委託期間自112年6月16日起至同
年8月7日止,嗣並簽訂契約變更附表,將委託期間延長至同
年8月31日止。
㈡系爭契約第10條第2項約定:若買方同意本契約之出售條件及
出價已達委託價格,甲方(即上訴人)同意授權乙方(即被
上訴人)無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成
交並代為暫時保管定金。甲方應於乙方通知後5日內或依書
面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書,若乙方有代收定
金時,將定金交付甲方後,該定金即為買賣價款之一部分。
如因可歸責於甲方之事由,致無法完成簽約者,甲方應加倍
返還買方已付之定金,並願依第5條之約定服務報酬給付乙
方作為違約金。
㈢系爭契約第2條約定委託銷售價格為3,280萬元,並於第20條
特約條款約定:「一般買賣底價3,000萬元正,服務費4%」
。
㈣系爭契約第5條約定服務報酬為實際成交價4%。
㈤被上訴人於112年8月20日覓得買家簽訂不動產買賣意願書,
願以3,000萬元購買系爭不動產,並交付面額300萬元之支票
支付定金,但被上訴人於同日以LINE通訊軟體告知上訴人後
,上訴人並未出面簽訂買賣契約書。
五、茲就兩造之爭點及本院之判斷,分述如下:
按定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋,
消保法第11條第2項定有明文。又解釋契約,應於文義上及
論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約
全文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其
他一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從契約之主要
目的及經濟價值作全盤之觀察,以為其判斷之基礎。經查:
㈠被上訴人以不動產仲介經紀業為其所營事業,有商工登記公
示資料可憑(審訴字卷第29至31頁),則其既以提供房地買
賣仲介服務為營業,自為消保法所稱之企業經營者。又上訴
人與被上訴人簽訂系爭契約接受房屋買賣仲介服務,目的非
在於執行業務或生產使用,顯是以消費為目的而接受服務之
消費者,則兩造間就仲介服務所發生之法律關係,自為消費
關係,而有消保法之適用。另觀諸系爭契約除少數預留空格
及第20條特約條款以手寫填載外,其餘條款均為事前印刷完
成,有該契約可稽(審訴字卷第13至18頁),其上載條款顯
為被上訴人為與多數消費者訂立同類契約之用,所提出預先
擬定之定型化契約條款,而系爭契約為定型化契約。
㈡被上訴人固主張依系爭契約之總體解釋,系爭契約第10條第2
項所約定之「委託價格」應包含買方出價達底價之情況云云
,惟系爭契約第10條第2項為定型化契約條款,且該條款約
定買方出價達「委託價格」時,上訴人具有簽立買賣契約之
義務,未約明「委託價格」併指第2條之「委託銷售價格」
及第20條之「底價」,即難逕認「底價」亦屬第10條第2項
所指委託價格,則此疑義依首揭規定,即應為有利於消費者
之解釋。又系爭契約第2、10條均為事先印刷完成之條款,
僅分別預留空格以供填載金額及上訴人簽名授權代收定金,
且通觀系爭契約全文,原印刷內容均未提及「底價」一詞,
該詞為兩造於特約條款另以手寫所為約定,有該契約可查,
且兩造係於簽約時同時填載委託銷售價格及底價一節,為兩
造所不爭執(見本院卷第62、106頁)。則以被上訴人於擬
定第10條第2項時,本無從預期簽約時會另特別約定底價,
該條項所稱委託價格應係同與該條為預先擬定之第2條所稱
委託銷售價格而言,且兩造既有需要於約定委託銷售價格外
另約定底價,並於所約定底價後另標示「服務費4%」,足見
底價與原所預擬之委託銷售價格意義不同,原適用於委託銷
售價格之契約條款在未另行指明之情況下,不當然適用於底
價,否則無須在第5條已約明服務報酬為實際成交價4%,復
在特約條款約定底價時另予載明以底價售出報酬仍為4%。況
依兩者文義及房地交易狀況,委託人當係希望以較高之委託
銷售價格售出,不至最後均無法售出時,始會考慮所謂底線
之底價,此間之落差,即係受託人當為委任人盡力協商磋合
之工作,為其善良管理人義務之範圍,否則豈非有人逕出底
價而無須任何磋商即可成交,委任人則無權拒絕且即須為此
支付仲介報酬,且又何須於底價外另約定委託銷售價格者,
此顯失委任之公允,故就最差條件之底價,非委任人於磋商
後同意或其有故為違約情事,應不得認受託人即有代之成交
之權利。基此,系爭契約既未載明第10條第2項同適用於買
方出價達底價之情況,即不能逕予擴張而為不利於消費者之
解釋,是被上訴人上開主張,尚非可採,而上訴人抗辯買方
出價僅達底價需徵得其同意方可出售,其無簽訂買賣契約之
義務一節,應可採信。
㈢被上訴人雖主張其已覓得陳○明願以3,000萬元購買系爭不動
產,上訴人卻拒不簽訂買賣契約,其應得依系爭契約第10條
第2項約定請求給付違約金云云。惟如前述,非買方出價達
底價之3,000萬元,上訴人即具簽訂買賣契約之義務,被上
訴人既未舉證上訴人有何故為違約拒不出面磋商情事,又未
得其同意,即不得以上訴人拒不簽立買賣契約為由,依系爭
契約第10條第2項約定請求給付違約金,是其上開主張,尚
屬無據。
六、綜上所述,被上訴人依系爭契約第10條第2項約定,請求上
訴人給付60萬元本息,為無理由,應予駁回,其假執行之聲
請亦失所附,應併予駁回。原審判命上訴人如數給付,自有
未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為
有理由,應由本院予以廢棄,改判如主文第2項所示。又本
件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐
一論列,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為有理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 12 日
民事第二庭
審判長法 官 黃宏欽
法 官 陳宛榆
法 官 楊淑儀
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 12 日
書記官 洪以珊
KSHV-113-上易-293-20250312-1