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確認優先承買權存在等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第108號原告楊瑞民訴訟代理人高亦昀律師被告鄭秀君訴訟代理人呂承育律師被告林施桂紅上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國11 3年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由一、被告林施桂紅未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠原告於民國99年間向訴外人戴阿葉租用坐落原臺南市○○區○○ 段000地號土地（下稱原○○地號土地；已於109年6月23日經本院109年度訴字第58號判決分割，下稱另案，詳如後述）建築房屋，並未約定租賃期限，租金為每月新臺幣（下同） 8,000元（下稱系爭基地租賃契約），並於同年於原○○地號土地起造門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）經營木材行迄今。系爭房屋起造後並未立即辦理稅籍登記，於103年間因臺南市政府稅務局（本院按：已於105年7月1日與財政處整併為臺南市政府財政稅務局）新化分局稅務機關發函通知戴阿葉，始由戴阿葉指示證人即戴阿葉女婿黃聰財辦理稅籍登記在訴外人即黃聰財長子黃律衡名下。嗣戴阿葉於000年00月間死亡，系爭基地租賃契約由被告鄭秀君及其他繼承人共同繼承，原938地號土地經另案判決分割後，系爭房屋則坐落於分割後被告鄭秀君所有坐落臺南市○○區○○段000○0地號土地及訴外人鄭楚懷所有坐落同段938之5地號土地（以下分別以地號稱之）。被告鄭秀君為系爭基地租賃契約之繼承人，系爭房屋坐落於其所有之938之4地號土地，原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第 1項規定，在938之4地號土地出售時，有依同樣條件優先購買之權。詎被告鄭秀君於112年3月6日將938之4地號土地出售予被告林施桂紅，卻未依法將出賣條件以書面通知原告，依土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項規定，其契約不得對抗原告。為此，依土地法第104條、民法第426條之 2規定，提起本件訴訟，請求確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及按被告所定買賣契約同一條件向被告鄭秀君購買938之4地號土地等語。　㈡並聲明：　⒈確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在。　⒉被告於112年3月28日以買賣為原因辦理之所有權移轉登記應予撤銷。　⒊被告鄭秀君應依被告林施桂紅購買938之4地號土地之相同條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付價金之同時，將93 8之4地號土地移轉登記予原告。二、被告鄭秀君則以：否認原告主張其為系爭房屋起造人，亦否認其與戴阿葉有系爭基地租賃契約存在。原告起訴時主張系爭房屋係於102年間起造，惟系爭房屋稅籍登記之納稅義務人登記為黃律衡，起課年月為103年7月，且觀100年10月30 日拍攝之空照圖已見系爭房屋存在，均與原告主張不符，原告於審理期間改稱係於99年間起造，前後說詞反覆，倘原告為系爭房屋起造人，豈有可能不知道房屋起造時間？原告聲請證人即戴阿葉三子鄭永華到庭作證，惟證人鄭永華證稱系爭房屋是102年間起造，顯與事實不符，另其證稱原告是其子鄭楚懷的房客，伊只是在106年間幫訴外人即其父鄭大戇簽書面契約，租金是鄭大戇在收，租賃契約何時成立、承租範圍或租金都不知道等語，佐以證人即戴阿葉長子鄭文長證稱其母戴阿葉過世前長年臥病在床，土地都是其父鄭大戇處理等語，均無從證明原告與戴阿葉間有租賃契約。至證人黃聰財雖有到庭證述系爭房屋辦理稅籍之經過，但與臺南市政府財政稅務局新化分局回函內容不符，倘原告為系爭房屋所有人，為何同意登記在黃律衡名下，並由證人黃聰財繳納房屋稅，均與常情有違等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告林施桂紅經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例意旨參照）。又承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院106年度台上字第2335號判決意旨參照），固不須經法院以判決宣告，然非謂當事人間於優先購買權行使合法與否有爭執時（如優先購買權之有無、優先購買權之行使效力），不得訴請法院裁判，僅法院認為此項意思表示有效者，於此項意思表示達到他方時形成使法律關係發生、變更或消滅之效力，非自判決確定時始行發生。則原告主張其為系爭房屋起造人，前與戴阿葉成立系爭基地租賃契約，因而對938之4地號土地有優先購買權存在，均為被告鄭秀君所否認，此即攸關原告是否得依土地法第104 條第1項、民法第426條之2等規定請求和被告鄭秀君優先購買，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以本確認判決將之除去，即有確認利益，合先敘明。　㈡經查，原938地號土地前為戴阿葉所有，戴阿葉於105年10月1 4日死亡，其第一順位繼承人除被告鄭秀君、訴外人鄭敬騰、鄭楚懷、訴外人鄭兆為、黃律衡、訴外人黃律勳（與被告鄭秀君合稱為鄭敬騰等6人）外之直系血親卑親屬均拋棄繼承，原938地號土地則於105年7月10日以分割繼承為原因登記為鄭楚懷、黃律衡、黃律勳及被告鄭秀君（以下合稱鄭楚懷等4人）所有，復因黃律勳於000年00月間起訴請求分割共有物，經本院另案於109年6月23日判決分割，被告鄭秀君及鄭楚懷取得部分分別為重編後之938之4、938之5地號土地，嗣被告鄭秀君又於112年3月28日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予被告林施桂紅；另系爭房屋房屋稅籍登記之納稅義務人為黃律衡，起課時間為103年7月，坐落於分割後之93 8之4、938之5地號土地等情，有原告提出之繼承系統表1份、除戶謄本1紙、戶籍謄本6紙、938之4地號土地之土地登記第一類謄本暨異動索引、國土測繪圖資各1份、現場照片2張，被告提出之另案判決、買賣契約書影本各1份，及個人基本資料查詢列印、家事事件公告查詢結果列印各1紙、臺南市永康地政事務所113年1月26日所登記字第1130009522號函檢附之買賣登記資料影本1份、臺南市政府財政稅務局新化分局113年2月21日南市財新字第1133003507號函檢附之房屋稅籍證明書1紙附卷可參（見本院卷第137頁、第135頁、第1 39頁至第149頁、第57頁至第63頁、第126之3頁、第126之4 頁、第75頁至第83頁、第337頁、第347頁、第31頁至第41頁、第99頁），並經本院依職權調閱另案民事事件卷宗核閱屬實，且均為兩造所不爭執。此部分事實，先堪認定。　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，土地法第104條、民法第426條之2 分別定有明文。次按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸1人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第261 6號判決意旨參照）。再按土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題。本件被上訴人否認上訴人就系爭土地有租賃關係存在，自應由上訴人就有租賃關係存在一節負舉證責任（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對938之4地號土地有優先購買權存在，為被告鄭秀君所否認，並以前揭情詞置辯，依前開說明，自應由其主張曾向戴阿葉租用基地起造房屋等節，負有舉證責任。經查：　⒈就此部分，細繹原告主張敘及系爭基地租賃契約何時成立、系爭房屋係何時起造，於112年8月8日民事起訴狀稱於000年 0月間，經本院於113年3月8日審理時與原告再次確認（見補字卷第13頁，本院卷第124頁），嗣被告鄭秀君於113年4月2 4日民事答辯㈡狀以系爭房屋稅籍登記之起課時間為103年7月，且於110年10月30日拍攝之空照圖已見有系爭房屋存在（見本院卷第189頁至第190頁、第191頁），質之原告主張系爭房屋起造時間錯誤，原告復於113年6月4日民事準備㈡狀改稱正確時間應為99年間（見本院卷第203頁、第217頁），即原告自身主張租約成立及房屋起造之時間，先後已有000年0 月間、99年間兩種版本。　⒉原告雖傳喚證人鄭永華到庭作證，經證人鄭永華證稱原告是其子鄭楚懷房客，是先租土地再蓋房子，在102年左右蓋的等語（見本院卷第166頁至第169頁），惟就租賃契約細節及其知悉始末訊問時卻稱：「（法官問：依照你所說，租賃契約是什麼時候成立的、承租的範圍多大、租金是多少，你當初都不知道？）我是我爸爸去世後才開始收，當初不知道。（法官問：你什麼時候知道有租賃契約的？）登記我兒子那時候我才知道的。」、「（原告訴訟代理人問：你怎麼知道的？）那時候我不知道，是以後他鐵皮屋蓋起來，106年我爸爸叫我去幫我媽媽簽約時我才知道。（原告訴訟代理人問：所以在106年之前戴阿葉有沒有出租938地號給楊瑞民，你知不知道？）那時是我爸爸在跟他處理的，我不曉得。」、「（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才說你知道這塊土地是 102年時租的？）我不知道。（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才不是說房子是102年蓋的？）那段時間我不知道。」等語（見本院卷第170頁至第172頁），對租賃契約成立經過實則一無所悉，在106年間依鄭大戇指示與原告簽約時才知道此事，且不論證人鄭永華對租賃契約何時成立、承租範圍、租金數額多寡均不知情，惟獨卻對系爭房屋之起造時間清楚記憶陳述，與常情已然有違，從證人鄭永華證述其知悉時間在戴阿葉死亡之後，足見上述原告租地建屋之過程並非其親見親聞，況證人鄭永華稱其於106年間與原告重新簽訂書面契約，但當庭提出之翻拍照片為「房屋」租賃契約書（見本院卷第188-1頁至第188-3頁、第325頁），並非原告主張租用基地之契約，遑論其證述起造時間亦與原告更異後之時間不符，自難採為原告有利之認定。　⒊嗣證人黃聰財亦到庭證稱原告為向戴阿葉承租土地之人，稱原告係90幾年到100年左右開始承租等語，就其如何知悉則稱：因為那時候有1張稅務局的單子寄來給我岳母，內容是有房屋要設籍，原告有來我家討論要去設籍的事，依戴阿葉指示登記用其子黃律衡名字去登記，是我辦理等語（見本院卷第293頁至第295頁、第301頁）。對照原告主張，係因戴阿葉於103年間收受臺南市政府稅務局函文通知，與原告討論後原告表示希望戴阿葉辦理，始委請證人黃聰財以黃律衡之名義申設稅籍（見本院卷第203頁至第204頁）。然黃律衡登記為納稅義務人，門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋即原告主張之系爭房屋，依房屋稅籍證明書記載於103年7月起課，起課時間已在原告提出臺南市政府稅務局函文103年1 0月7日發文日之前（見本院卷第99頁、第207頁）。再稅籍登記乃行政上為課徵稅賦而設，固不能僅以房屋稅籍資料作為房屋所有權誰屬之唯一證明，惟未辦保存登記建物房屋稅籍資料納稅義務人之記載，仍不失作為私法上表彰財產價值利益之重要參考，且登記為納稅義務人尚負有繳納稅捐之公法義務，依原告主張系爭房屋為原告起造，應由原告原始取得系爭房屋所有權，除與出租人另有如租期屆滿時移轉出租人之其他約定，自應將房屋所有人登記為納稅義務人並自行負擔稅捐，俾令實體權義與登記內容一致，避免日後徒生爭端，且程序上僅須土地所有人戴阿葉出具同意書即可辦理，並無任何困難或不便。對此黃聰財卻僅稱：因為我岳母出租土地時，都租得很便利，他覺得如果沒有這樣，以後會比較不好把土地討回來，才會用我兒子的名義設籍等語（見本院卷第295頁），先不論房屋稅籍申設與租期屆滿後之基地返還兩者並無直接關聯，系爭房屋並未坐落黃律衡、黃律勳另案分割分得之土地，證人黃聰財亦自陳未曾向原告收取租金（見本院卷第296頁至第297頁），即黃律衡、黃律勳或證人黃聰財與原告間早就不存在任何「收回土地」之問題，豈有平白為原告支付房屋稅迄今之理？嗣證人黃聰財經被告鄭秀君訴訟代理人詢問復稱：「（問：當時證人也知道原告是跟你岳母承租土地蓋那間房屋，那間房屋實際上是原告所有？）是原告蓋的。（問：該房屋到底是原告的？還是岳母的？）這我不清楚。只知道我岳母叫我兒子去登記納稅名義人。（問：證人用你兒子名義登記稅籍的時候，你岳母的意思是要將房子登記給你兒子？）應該不是這樣。房屋稅是我們付的。……（問：所以戴阿葉在把房屋登記給黃律衡時，證人怎麼確認戴阿葉有權利把房子移轉給黃律衡？）我岳母叫我登記，我就去登記。（問：原告不知道這件事？）原告知道，他沒有意見，所以那個錢是我們在繳。（問：原告沒有意見，是原告認為房屋不是他的？）房屋是他蓋的，之前怎麼處理我不清楚。（問：原告為何沒有意見？）我不清楚。」等語（見本院卷第300頁至第301頁、第306頁），雖證述系爭房屋為原告所建，但就房屋所有權之歸屬始終閃爍其詞，且明確否認與原告有何移轉處分權之約定，亦難合理解釋系爭房屋稅籍登記在黃律衡名下之原因。此外證人黃聰財所述之租地經過多稱係聽聞自鄭大戇、戴阿葉（見本院卷第293頁、第294頁、第300頁、第301頁），雖非絕無證據能力，但真實性已無從驗證，其於本院審理時之證述既有前述違反常理之處，復無其他事證可供互核，本院亦難憑採。據此，原告提出之證據，均不足令本院形成其主張為真正之優勢心證，舉證尚有未盡，依舉證責任分配之原則，該不能舉證之不利益即應由原告承擔。　㈣況按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定或特別情形外，原則上僅於特定人間發生法律上效力（最高法院104 年度台上字第256號判決意旨參照），即債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院106年度台上字第8號判決意旨參照）。復依司法院釋字第173號解釋理由書，共有土地之分割，係各共有人以其應有部分相互移轉而取得分得部分之單獨所有權；98年1月23日修正公布民法第824條之1第1項規定：共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權，其立法理由略以：「共有物分割之效力，究採認定主義或移轉主義，學者間每有爭論，基於第825條之立法精神，爰增訂第1項，本法採移轉主義……」等語。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦有明定；按共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同，此觀之民法第825條規定自明。依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在（臺灣高等法院高雄分院88年度重上字第2號判決意旨參照）。前已敘及，戴阿葉於105年10月14日死亡後部分繼承人拋棄繼承，依民法第1175條、第1147條規定，溯及於被繼承人死亡即繼承開始時發生效力，是原938地號土地於戴阿葉死亡後應即由鄭敬騰等6人共同繼承，在遺產分割前為全體公同共有，嗣原938地號土地先於105年7月10日分割繼承為鄭楚懷等4人分別共有，再於109年6月23日判決分割，依前開說明，於分割繼承及共有物分割時，應屬潛在應有部分及應有部分之相互移轉。原告雖以被告鄭秀君與其他繼承人共同繼承系爭基地租賃契約，且系爭房屋坐落於其所有之938 之4地號土地，主張原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在（見補字卷第16頁，本院卷第124頁），然基地租賃契約係以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定，基於債權相對性原則，對第三人並不當然繼續其效力，而共有物分割雖為應有部分之相互移轉，惟原告主張系爭基地租賃契約係於99年間成立、未定期限之租賃，且未簽訂書面（見本院卷第341頁至第342頁），依88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條第2項規定，並無同條第1 項所有權移轉不破租賃之適用，即縱依原告主張其與戴阿葉曾成立基地租賃契約，在原938地號土地分割繼承後，房屋所有人亦再無租賃關係得對基地所有人主張。況依原告所述證人鄭永華於106年間係受鄭大戇指示代表（本院按：應為代理）鄭敬藤等6人出面簽立書面契約（見本院卷第342頁），稽之證人黃聰財所述：原告租約等事宜在戴阿葉過世後都是我岳父決定，我岳父說怎麼做就怎麼做，他決定誰分哪邊，我不知道是怎麼處理；以後的合約都是我岳父跟證人鄭永華他們在打，岳母過世後都是他們在處理，所謂的打合約是指出租人換人等語（見本院卷第298頁至第299頁、第302頁至第303頁），原告亦自陳租期、租金及締約方式均有變更（見本院卷第342頁至第343頁），設若原告主張之租賃關係為真，亦可能因債權同一性有所變更發生債之更改，致原債之關係消滅，惟此係鄭敬騰等6人公同共有之債權契約應如何處理之問題，與房屋坐落之基地所有人及其後手均已無涉。從而，原告對被告鄭秀君分割取得之938之4地號土地，仍無基地租賃關係可得主張，自無從依承租人之身分請求優先購買。五、綜上所述，原告主張其於99年間與戴阿葉成立系爭基地租賃契約、起造系爭房屋，舉證尚有未盡，且依民法第425條第2 項規定，亦無租賃關係得對938之4地號土地之所有人主張，與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定優先購買之要件尚有未合。原告提起本件訴訟，請求確認其對938 之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及依同一條件向被告鄭秀君購買，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。　　七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日民事第四庭法官　徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日書記官顏珊姍

2024-11-08

TNDV-113-訴-108-20241108-1

潮簡

潮州簡易庭

給付租金

臺灣屏東地方法院民事判決　 113年度潮簡字第203號原告蔡乾耀訴訟代理人陳樹村律師陳明瑾律師上一人複代理人匡載禾律師被告吳逸偉上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年10月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、核定被告所有屏東縣○○鎮○○段000○號建物，占用原告所有屏東縣○○鎮○○段000地號權利範圍6分之2之土地，每月應給付原告之租金為新臺幣3,549元。二、被告應給付原告新臺幣68,246元，及自民國113年3月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。三、被告應自民國113年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告新臺幣3,549元。四、訴訟費用由原告負擔。五、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣68,246元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第三項就各期到期部分，得假執行。但被告就到期部分如各期以新臺幣3,549元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，又依同法第436條第2項之規定，於簡易訴訟程序亦適用之。查，原告起訴請求：「㈠核定被告吳逸偉所有坐落於屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之屏東縣○○鎮○○段000○號建物（下稱系爭建物），占有原告所有系爭土地（面積約80.67平方公尺，以實測為準）部分，每月應給付原告之租金為新臺幣（下同）3,657 元。㈡被告應給付原告71,902元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民國113年2月 1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3 ,657元。」等語（本院卷第9頁），嗣變更為：「㈠核定被告所有坐落於系爭土地上之系爭建物，占有原告所有坐落於系爭土地（面積約80.67平方公尺）部分，每月應給付原告之租金為3,549元。㈡被告應給付原告68,246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自11 3年2月1日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月終日給付原告3,549元。」等語（本院卷第379頁），核其所為，係屬縮減應受判決事項，依上開規定，於法有據，應予准許。二、被告於最後言詞辯論程序委任訴外人吳松榮為訴訟代理人，惟未具委任狀，且就被告前次不爭執事項復為爭執且與事實不符，難信得適當防衛被告本人之權利，認不適當為被告之訴訟代理人，經本院當庭裁定禁止代理（本院卷第380、381 頁），又吳松榮於最後言詞辯論為被告答辯均引用被告歷次答辯，縱經禁止代理，亦無損被告訴訟權，先予敘明。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條　　各款所列情形，爰依原告聲請（本院卷第381頁），由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：系爭土地原為訴外人賴明得所有，賴明得於51年間出資興建門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00號之系爭建物，並登記為所有權人。嗣於66年間，賴明得僅將系爭建物移轉登記予訴外人賴憲平所有，後於103年10月15日由被告拍定取得，是系爭建物與系爭土地間，於系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1之規定，應推定具有租賃關係。而原告於11 1年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1之權利範圍，兩造間應有推定租賃之關係，因其租金數額兩造無法協議，爰依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定租賃關係，依牛津學堂不動產估價師事務所之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所鑑定之系爭土地合理租金，請求法院核定租金，及給付原告自111年3月22日及同年9月1日各取得系爭土地6分之1權利範圍時起，至起訴日前1日即113年1月31日止之租金，暨至同年2月1日起至法定租賃關係中止日止之每月租金等語，並聲明：如前開變更後訴之聲明所示。二、被告則以：伊可以給原告租金，但伊自112年10月15日起，方以每月租金3,000元出租系爭建物，每年還要繳13,000多元稅金，出租之前均閒置中，仍要請求租金並不合理，原告稱伊租用原告土地，原告係與系爭土地其他共有人共有，原告土地在哪裡？況系爭土地上亦仍有門牌號碼屏東縣○○鎮○○ 路00號之建物（下稱63號建物），原告請求租金不能只向伊請求，應該是伊與63號建物所有權人平分等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、經查，原告主張系爭土地於36年5月6日登記為賴明得所有，輾轉轉讓後，原告於111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分1/6，為現共有人；系爭建物為賴明得於51年登記為所有權人，於66年移轉所有權予訴外人賴憲平，於103年10 月15日由被告經拍賣取得所有權，系爭土地與系爭建物原同屬賴明得所有，嗣分別轉讓予他人，有民法第425條之1之適用等情，業據其提出系爭土地與系爭建物人工登記簿謄本、登記第一類謄本及異動索引、系爭建物照片等件為證（本院卷第21-34、45、67-76頁），核與本院調取之系爭土地與系爭建物公務用謄本及異動索引、電子處理前舊簿謄本相符（本院卷第79-141頁），且為被告所不爭執（本院卷第178、1 98頁），堪信為真實。四、得心證之理由：　　被告固不爭執原告主張兩造存有民法第425條之1之法定租賃關係，惟爭執租金數額，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告請求被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上部分之租金，有無理由？㈡如有理由，依原告就系爭土地之應有部分比例計算，其適當之租金數額為若干？分述如下：　㈠原告得請求自其取得系爭土地時起之租金：　⒈按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。又按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年台上字第3013號判決意旨參照）。　⒉兩造間確有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係存在，既為兩造所不爭，則依上開說明，原告請求自「推定租賃關係成立後」，即原告為系爭土地共有人時起之租金，自無不合。　⒊被告雖以前詞為辯，然原告既為系爭土地之共有人，自推定租賃關係成立時起，本得於其權利範圍就系爭建物向被告請求租金，被告所辯，與法不合，自難採信。　㈡本件合理之租金數額：　⒈經查，系爭建物均坐落於系爭土地，登記為二層鋼筋混凝土造建物，其一層加計騎樓面積等同二層面積，為80.67平方公尺乙節，有前開系爭建物謄本及建物測量成果圖在卷可佐（本院卷第113、335頁），且為被告所不爭執（本院卷第19 8頁），是系爭建物占用系爭土地之80.67平方公尺之面積，自屬兩造間租賃關係存續之範圍。　⒉再查，系爭土地每月每平方公尺之合理租金金額為132元乙情，有系爭鑑定報告存卷可考（本院卷第217-340頁），而系爭鑑定報告係經不動產估價師本於其鑑價專業作成，並詳盡說明其鑑定方式及依據，於論述上亦未見有何顯然違背經驗法則、論理法則之處，且鑑定人與兩造並無何特別利害關係，應無為虛偽不實鑑價報告之理，是系爭鑑定報告洵堪採信。　⒊被告雖辯稱鑑價結果過高，高於被告出租系爭建物之每月租金等語，然被告並未提出充分證據可證系爭鑑定報告之鑑價結果有何不實之處，況被告與他人之租金約定乃其雙方自為商議之價格，並不等同系爭土地之合理租金，無法反映系爭建物坐落於系爭土地之土地租金，自無得做為參考。　⒋是依原告之權利範圍，請求核定每月租金及被告應自113年2 月1日起按月給付租金3,549元（計算式：132元/平方公尺8 0.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入），要屬有據。　⒌又系爭土地於111年及112年之合理租金分別為每平方公尺127 元、130元等情，有系爭鑑定報告在卷可參（本院卷第221頁），又原告自111年3月22日、同年9月1日分別取得應有部分 1/6乙節，已如前述，是原告自取得系爭土地應有部分時起，至113年1月31日計算之租金共計為68,662元（計算式如附件），原告請求68,246元，未逾上揭金額，則原告之請求，自屬有據。　⒍基此，原告請求核定租金為每月3,549元，暨請求自起訴日後每月給付原告3,549元之租金，及截至起訴前1日之租金68,2 46元，為有理由。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查，原告就68,246元，併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自113年3月22日起（本院卷第147- 149頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息，依上開說明，同為有據。五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項之規定及兩造法定租賃關係，請求如主文第1至3項，為有理由，應予准許。六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟第1項為形成之訴，不宜為假執行宣告，是就主文第2至3項部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，雖為民事訴訟法第78條所明定。然勝訴人之行為，非為伸張或防衛權利所必要者；敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，法院仍得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，同法第81條亦有明文。查被告不否認兩造存有法定租賃關係，亦曾表明願意給付租金等語（本院卷第177頁），僅爭執租金數額過高，核與原告起訴請求被告給付之租金金額高於系爭鑑定報告所鑑定之合理租金一節相符，是被告爭執租金過高乙節，尚非全屬無據，被告所為之抗辯尚屬為伸張或防衛權利所必要，又倘因原告於最後言詞辯論期日前減縮聲明，致獲全部勝訴判決，本院以減縮後之聲明命被告需負擔全部敗訴訴訟費用，當屬有失公允，是本院斟酌兩造攻擊、防禦之情形，命勝訴之原告負擔全部訴訟費用。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　潮州簡易庭　法　官吳建緯以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20 日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛雅云附件： ⒈111年度之租金：　111年3月22日至111年12月31日計285日（始末日均計入），又 111年9月1日至111年12月31日計122日（始末日均計入），則租金為：285日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6＋122 日127元/平方公尺3080.67平方公尺1/6≒23,165元，元以下四捨五入。 ⒉112年度租金：　12月130元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒41,948元，元以下四捨五入。 ⒊113年度已確定租金：　113年1月1日至113年1月31日計1月，則租金為：1月132元/平方公尺80.67平方公尺2/6≒3,549元，元以下四捨五入。 ⒋加總111年至113年已確定之租金為23,165元＋41,948元＋3,549元＝68,662元。

2024-11-07

CCEV-113-潮簡-203-20241107-1

上易

臺灣高等法院高雄分院

拆屋還地

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上易字第171號上訴人利維鈞訴訟代理人陳瑩紋律師被上訴人林嘉斌訴訟代理人徐欣愉律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年4月 10日臺灣屏東地方法院111年度訴字第38號第一審判決提起上訴，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，系爭土地如原判決附圖編號甲部分面積45 .97平方公尺上之建物（門牌號碼同鎮中正路185巷6號房屋，下稱系爭建物），其事實上處分權人為被上訴人。系爭建物占用系爭土地並無合法權源，伊得依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭建物，並返還土地。倘認兩造間就系爭土地有民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係存在，因兩造間就租金未能達成協議，伊亦得依同條第2項規定，請求法院按系爭土地申報地價年息10%定其租金，並請求被上訴人自系爭土地登記為伊所有之日（即民國110年9月 13日）起，至上開租賃關係消滅之日止，按年給付上開租金數額等語，於原審先位聲明：㈠被上訴人應將系爭建物拆除，並將土地返還上訴人，㈡願供擔保准予宣告假執行；備位聲明：㈠兩造就坐落系爭土地全部推定之租賃關係，其租金定為按年以各該年度申報地價年息10%計算，㈡被上訴人應自 110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付上訴人依前項土地各該年度申報地價年息10%計算之租金。二、被上訴人則以：系爭土地及系爭建物原均為訴外人李信敦所有，嗣伊父林清良於70年7月24日因拍賣而買受系爭建物，復於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與予伊，系爭土地於李信敦死亡後因無人繼承，經財政部國有財產署南區分署標售，由上訴人得標買受，則依民法第425條之1、第426條之1及第425條第1項規定，兩造間就系爭土地有推定租賃關係存在，伊即有占用系爭土地之合法權源，上訴人請求伊拆屋還地，自屬無據。至於上訴人請求法院按系爭土地申報地價年息10%定其租金，及請求伊依此給付租金，伊無意見等語置辯。三、原審為上訴人先位之訴敗訴、備位之訴勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物拆除，並將土地返還上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原審就上訴人備位之訴為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，該部分之訴即非本院審理範圍）。四、兩造不爭執之事項（見本院卷第84至85頁）：　㈠系爭土地及系爭建物原均為李信敦所有，嗣被上訴人之父林清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物，復於103年10月 30日將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，系爭土地於李信敦死亡後因無人繼承，經財政部國有財產署南區分署標售，由上訴人於110年8月17日得標取得所有權。　㈡系爭建物為鋼筋混凝土造，於66年2月22日獲發使用執照，房屋稅起課年月為66年3月，未經辦理保存登記，現由被上訴人占有使用。　　五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。從而，本件爭點即為：被上訴人以系爭建物占用系爭土地，有無合法權源？六、本院判斷如下：　㈠⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第425條第1項、第425條之1、第426條之1分別定有明文。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第98條第1項亦定有明文。　　⒉又民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5 月5日施行，且無溯及適用之規定，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。民法第42 5條之1之增訂，即為最高法院48年台上字第1457號民事判例及上開法理之明文化，則於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1 114民事判決意旨參照）。再民法第425條之1之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1 797號、112年度台上字第208號民事判決意旨參照）。　　⒊再民法第426條之1之立法理由，在租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人可請求拆屋還地，殊有害社會經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。復以未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，為避免拆屋以保護社會經濟之目的並無不同，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形（最高法院113年度台上字第178 號民事判決意旨參照）。　㈡經查：　　⒈系爭建物未經辦理所有權第一次登記，其與系爭土地原均為李信敦所有，嗣被上訴人之父林清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物等事實，除為兩造所不爭執外（見四、㈠），並有土地登記謄本、異動索引、屏東縣房屋稅紀錄表附卷可稽（見原審卷一第29、73、169頁），則系爭建物固非經保存登記之建物，惟依強制執行法第98條第1 項規定，林清良於領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，仍已取得系爭建物之所有權。又民法第425條之1於斯時尚雖未增訂施行，惟就此「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」之情形，並無證據證明雙方當事人間有限於賣屋而無基地之使用之意思存在，揆諸前揭關於民法第425條之1之法理說明，自應推斷李信敦（土地所有權人）與林清良（房屋所有權受讓人）間，在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租地建屋之租賃關係存在。　　⒉系爭建物於建造執照及使用執照上記載為RC（Reinforced Concrete，鋼筋混凝土）結構之3層樓房，各層用途均為住宅，使用執照發照日期為66年2月16日等情，有屏東縣東港鎮公所110年12月8日東鎮建字第11031915900函暨建造執照相關資料、111年9月7日東鎮建字第11131383600號函暨使用執照存根附卷可稽（見原審卷一第197至221、34 7、353頁），則系爭建物自66年起使用迄今，尚未逾50年，而在固定資產耐用年數表就鋼筋混凝土建造之住宅用房屋所定之耐用年數內。原審復囑託社團法人屏東縣建築師公會，就系爭建物是否已達不堪使用之程度為鑑定，其鑑定結果為：「透過高程水準測量成果得知鑑定標的物之結構體傾斜狀況，由測量成果分析，1F騎樓部分左側及右側樑底高程差為3mm，而3F室內高程最高與最低高程差為1cm ，由此研判本標的物結構體並無明顯傾斜狀況；透過目視及非破壞性之敲擊試驗，發現鑑定標的物有多數磁磚空鼓、牆面裂紋及部分牆面水痕，並無發現重大結構裂痕、鋼筋外露鏽蝕等結構嚴重破壞之現象；綜合上述分析結果研判，鑑定標的物尚堪使用」等語，有該公會112年11月27 日屏縣建師鑑字第112186號鑑定報告書在卷可稽（見原審卷二第31、33頁），則系爭建物尚在得使用之期限內，洵無疑問，系爭土地之租賃關係，即尚未消滅。　　⒊林清良前於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，並無證據證明李信敦與林清良間有禁止轉讓房屋之特約存在，參諸前揭關於民法第426條之1之說明，本件應得類推適用民法第426條之1規定，使系爭土地之租賃契約對於被上訴人繼續存在。嗣系爭土地於被上訴人占有中之110年9月13日移轉登記為上訴人所有，依民法第425 條規定，系爭土地之租賃契約對於上訴人亦仍繼續存在。是以，被上訴人基於兩造間之基地租賃關係，而有占用系爭土地之合法權源，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人拆屋還地，自屬無據。七、綜上所述，本件上訴人依民法第767條第1項規定，以先位之訴請求被上訴人拆除系爭建物及返還土地，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日民事第四庭審判長法官洪能超法官楊淑珍法官李珮妤以上正本證明與原本無異。本件不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官黃月瞳

2024-11-06

KSHV-113-上易-171-20241106-1

補

臺灣臺中地方法院

確認租賃關係等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2512號原告黃琯予訴訟代理人楊羽萱律師被告簡基平一、上列當事人間請求確認租賃關係等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2前段、第77條之9分別定有明文。二、查本件原告訴之聲明為確認原告就臺中市○○區○○段00000000 0○號建物（下稱系爭建物），於建物使用面積101.22平方公尺，在被告所有坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地上（下稱系爭土地）有租賃關係存在。係主張原告就系爭土地上存在民法第425條之1之法定租賃關係，自屬租賃權涉訟且租賃未定有期間之情形，依民事訴訟法第77條之9規定，訴訟標的價額之計算應以系爭土地2期租金之總額為準。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。以系爭土地於起訴時之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）3,040元，有土地登記第三類謄本在卷可佐，本院認以系爭土地申報地價年息10%核定為系爭土地1年期之租金數額較為適當，依此計算，系爭土地每年應給付之租金數額為3萬771元【計算式：3,040×101.22（系爭建物使用面積）×10%＝3萬771元，小數點後四捨五入】，是以2年之租金數額為6萬1542元，依前述說明，本件訴訟標的價額核定為6萬1542元，應徵第一審裁判費1,000元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達10日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴。中華民國 113 年 11 月 6 日民事第四庭法官王怡菁正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 113 年 11 月 6 日書記官游語涵

2024-11-06

TCDV-113-補-2512-20241106-1

上

臺灣高等法院

排除侵害等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第146號上訴人柯守仁訴訟代理人羅健新律師被上訴人陳璿恩陳清河共同訴訟代理人陳勵新律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國112年8 月1日臺灣士林地方法院111年度訴字第1142號第一審判決提起上訴，本院於113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於主文第二項命上訴人給付被上訴人陳璿恩逾新臺幣壹萬參仟柒佰伍拾柒元本息、給付被上訴人陳清河逾新臺幣貳萬柒仟伍佰壹拾肆元本息，暨自民國一百一十一年八月一日起至交還原判決主文第一項土地之日止，按月分別給付被上訴人陳璿恩逾新臺幣貳佰貳拾玖元、被上訴人陳清河逾新臺幣肆佰伍拾玖元部分，暨該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　三、其餘上訴駁回。四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6 款定有明文。上訴人於本院主張類推適用民法第425條之1規定，其所有門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）如原判決附圖（下稱附圖）編號A（面積32.97 平方公尺）、B（面積1.21平方公尺）所示部分（下合稱系爭占用部分）有權占有坐落新北市○○區○○段52地號土地（下稱系爭土地）之抗辯，屬新防禦方法之提出，然此部分抗辯攸關系爭房屋有無占有系爭土地合法權源之認定，如不許其提出，顯有失公平，依上規定，應准許其提出。　貳、實體方面：一、被上訴人主張：伊為系爭土地之共有人（被上訴人陳璿恩、陳清河之權利範圍依序為3分之1、3分之2），上訴人為系爭房屋所有權人，系爭占用部分無權占用系爭土地，妨害伊共有權利之行使，並依序就陳璿恩、陳清河部分，受有新臺幣（下同）6萬8,785元、13萬7,571元相當於租金之不當得利等語。爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，求為命：㈠上訴人應將系爭占用部分之房屋拆除，將該部分土地騰空遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付陳璿恩6萬8, 785元，及自民國111年9月7日起之法定遲延利息；並自111 年8月1日起至返還該部分土地之日止，按月給付陳璿恩1,14 7元。㈢上訴人應給付陳清河13萬7,571元，及自111年9月7日起之法定遲延利息；並自111年8月1日起至返還該部分土地之日止，按月給付陳清河2,294元。㈣願供擔保請准宣告假執行之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、上訴人則以：系爭房屋於99年1月23日地籍重測時已確認坐落於同段53、56地號土地（下分稱53、56地號土地），系爭房屋並無坐落於系爭土地上，新北市淡水地政事務所（下稱淡水地政事務所）於111年12月16日製作之複丈成果圖（即附圖）測量有誤。縱認系爭房屋占用系爭土地，系爭房屋於建造時係經斯時土地所有權人同意，故應類推適用民法第42 5條之1規定，系爭房屋占用系爭土地於系爭房屋得使用期限內有租賃關係。被上訴人早已知悉系爭房屋占用系爭土地，且亦居住於同號2至5樓房屋（下稱5號2至5樓房屋，與系爭房屋合稱系爭建物），從未異議，其請求伊拆屋還地及給付不當得利，應屬權利濫用，又縱伊應給付不當得利，系爭建物共5層，伊所有系爭房屋僅係第一層，不當得利金額應除以五，不應給付全部相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。　　　三、原審判命上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，將該占用部分土地騰空遷讓返還予被上訴人，並命上訴人應給付陳璿恩6萬8,785元、陳清河13萬7,571元，及均自111年9月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自111年8月1日起至交還該部分土地之日止，按月給付陳璿恩1,147元、陳清河2,294元，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分，未據上訴，業已確定，非本院審理範圍）。　　四、兩造不爭執事項為（本院卷第247至248頁）：　㈠系爭土地（重測前為○○段○○○段16地號）於42年7月6日由陳清河之母陳錦雲繼承登記取得所有權（本院卷第147、153、16 3至165頁）。77年12月30日陳錦雲以買賣為原因將系爭土地登記為陳清河所有（本院卷第165頁），陳清河於106年4月1 0日將系爭土地權利範圍3分之1以買賣為原因登記與陳璿恩所有（本院卷第139頁），系爭土地陳清河權利範圍3分之2 、陳璿恩權利範圍3分之1（本院卷第355頁）；陳錦雲為陳清河、陳清傳母親，陳璿恩祖母。　㈡系爭建物係訴外人洪其遠於73年間所興建，於73年5月起課徵房屋稅（原審卷第222頁）。74年6月間，洪其遠將5號2至5 樓房屋事實上處分權讓與陳清傳，並變更房屋稅納稅義務人為陳清傳（原審卷第222、252頁），78年8月15日洪其遠將系爭房屋贈與張萬成所有，張萬成於87年7月間出售予施美婉（原審卷第96至98頁）。87年10月間上訴人向施美婉購買系爭房屋。5號2至5樓房屋則為陳清傳所有。　㈢系爭房屋登記為新北市○○區○○段42建號，坐落地號為53、56 地號土地（重測前分別為○○○段15-1地號土地、○○○段8-2地號土地）。其中53地號土地於63年1月17日洪其遠以買賣為原因取得所有權；72年11月29日洪其遠以贈與為原因移轉權利範圍3分之2予陳清傳；78年8月15日洪其遠再以贈與為原因移轉登記權利範圍3分之1予張萬成。87年7月3日張萬成以買賣為原因移轉登記權利範圍3分之1予施美婉；87年10月29 日施美婉以買賣為原因移轉登記權利範圍3分之1予上訴人。　五、被上訴人主張其為系爭土地之共有人，上訴人所有系爭房屋無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第17 9條規定，請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。查被上訴人主張其為系爭土地所有人，上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，系爭占用部分無權占用系爭土地等情，業據提出系爭土地登記第一類謄本（原審卷第20至 22頁），經原審履勘製有勘驗筆錄，且經淡水地政事務所繪製土地複丈成果圖（即附圖），並有現場照片可憑（原審卷第144至149、154至156頁），堪信屬實。從而，上訴人辯稱系爭房屋有權占有系爭土地，自應就占有權源存在之事實負舉證責任。　　㈡上訴人雖抗辯系爭房屋於99年1月23日因地籍重測確認坐落之地號為53、56地號土地，而非系爭土地；依淡水地政事務所 113年4月24日函附地籍圖重測地籍調查表可知，53地號土地於98年8月11日實地測定時之土地使用狀況為「五層樓房」（下稱地籍調查表，本院卷第179頁），參照淡水戶政事務所函復之門牌證明書記載：「查洪其遠君於本鎮○○里000鄰○ ○路000巷新建房屋共五層一座1間，經本所查編門牌為○○路0 00巷5、5-1、5-2、5-3、5-4號。」（原審卷第248頁），以及對照兩造提出之照片（原審卷第154頁、本院卷第103頁) ，可知同巷4號建物僅為四層樓房，辦理重測業務之測量公司於實地測定時，於土地使用狀況之記載顯非指同巷4號建物，而係指系爭建物，可證系爭房屋應係坐落於53地號土地上，故淡水地政事務所測量錯誤云云，並提出53、56地號土地登記謄本，及重測前○○○段15-1地號、○○○段8-2地號土地登記第二類謄本為據（原審卷第54至59頁、本院卷第91、93 、95頁），惟依53、56地號土地登記謄本，上載於99年1月2 3日辦理「土地」地籍重測，又系爭房屋同巷6號建物亦為五層樓房，4號建物屋頂亦有加蓋至第5層，有上開照片可稽（原審卷第154頁、本院卷第103頁），且為上訴人所不爭執，足見地籍調查表於98年8月11日實地測定時之土地使用狀況雖記載為「五層樓房」，然並未標註門牌號碼，無從認定係指系爭建物（含系爭房屋），是上開證據資料無從據以證明系爭房屋係坐落於53、56地號土地。又上訴人於原審履勘現場測量時在場，對於被上訴人指明系爭房屋占用系爭土地之位置、範圍，均未異議（原審卷第144、145頁），上訴人復未提出證據資料證明淡水地政事務所有何測量錯誤之情形，是上訴人此部分抗辯，洵屬無據。　　㈢上訴人辯稱系爭房屋坐落系爭土地，應類推適用民法第425條之1第1項規定，有法定租賃關係存在等語。經查：　　　1.民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」規範目的係為調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。惟是項規定，以土地及其土地上之房屋同屬一人所有為要件，倘非同屬一人所有，土地、房屋間原即存在利用關係，或當事人可自行解決問題，法律無介入之必要，自無該規定之適用或類推適用。　2.兩造不爭執系爭建物（包含系爭房屋）係洪其遠於73年間所興建，系爭土地係陳錦雲於42年7月6日因繼承取得所有權，陳錦雲於77年12月30日以買賣為原因移轉系爭土地所有權與陳清河等事實（見不爭執事項㈠），足見系爭土地及系爭房屋既非屬同一人所有，依上說明，要無適用或類推適用民法第425條之1第1項規定之餘地。　　3.上訴人雖抗辯洪其遠建造系爭建物之座落位置及範圍，係包含6號整棟房屋在內，且5號2至5樓房屋及6號整棟房屋均為陳錦雲等人長期占用使用迄今，故洪其遠於建造系爭房屋之時，確係經斯時系爭土地之所有權人陳錦雲同意而建造，應類推適用民法第425條之1第1項規定等語，為被上訴人所否認，經查，依新北市政府稅捐稽徵處111年7月14日函覆6號1 至5樓房屋稅籍證明書可知，6號1至5樓房屋於73年2月起課，納稅義務人為陳清河（本院卷第271至281頁），而上訴人就其抗辯之6號整棟房屋均係洪其遠所建造，洪其遠建造系爭房屋有經陳錦雲同意等情，未提出其他證據資料以證明，是上訴人此部分抗辯，難認可採。　　4.依系爭房屋建物登記謄本記載，建築完成時為44年間，坐落地號為53、56地號土地，主要建材為磚造，總面積為30.91 平方公尺，且層數為一層（原審卷第84頁、本院卷第361頁），然依新北市政府稅捐稽徵處淡水分處於112年4月12日、 112年5月16日函覆暨相關資料，其中房屋稅籍27030270002 至27030270005(即5號2至5樓房屋)，經查於73年5月起課，房屋納稅義務人為洪其遠，於74年6月變更為陳清傳(原審卷第222、252至257頁），及依系爭建物現況照片（原審卷第1 54頁），可知系爭建物為5層樓房，又依附圖可知系爭房屋坐落基地在系爭土地、49地號土地、53地號土地，主體面積依序為32.97平方公尺、14.90平方公尺、0.10平方公尺（合計47.97平方公尺，見本院卷第17頁附圖），足見系爭房屋現況已與系爭房屋建物登記謄本之記載，顯有迥異。再依證人柯明章於原審結證稱：伊知道系爭房屋的那條道路之前有擴建，50、60年前的建物不是現在這個樣子，之前是一條小水溝，當時房屋很破舊，後來徵收擴建成道路，所以舊有的房屋就拆掉了，之後就在道路兩旁另蓋房屋，就變成現在照片的樣子等語(原審卷第283頁)，參以兩造均不爭執系爭房屋因72年道路拓寬，故於73年重建系爭建物，重建時並未申請建造執照及使用執照（本院卷第218頁），上訴人亦稱洪其遠於72年間贈與53地號土地持分予陳清傳以取得占用系爭房屋之權利等語（本院卷第371頁），是被上訴人主張系爭房屋於72、73年間重建時，因沒有測量建築基地，故誤蓋在系爭土地上，伊於111年土地重測時，始知系爭房屋蓋在系爭土地等語，並非無憑，益見上訴人抗辯洪其遠於建造系爭房屋時，業經系爭土地之所有權人陳錦雲同意等語，難認可採，是本件自無從適用或類推適用民法第425條之1第1項規定。被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭占用部分之建物拆除，為有理由，應予准許。　　㈣被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分：　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決先例參照）。查系爭房屋無權占用系爭土地，業如前述，則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬正當。上訴人係於87年10月29日取得系爭房屋事實上處分權，陳清河、陳璿恩於106年4月10 日取得系爭土地之權利範圍3分之2、3分之1，有系爭土地登記第一類謄本可憑（原審卷第20、22頁），則被上訴人請求上訴人給付自106年8月1日起至111年7月31日，及自111年8 月1日起至交還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。　2.按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價百分之80為其申報之地價，平均地權條例第16條前段定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院 68年台上字第3071號判決先例參照）。查系爭土地位於○○區 ○○路，鄰近傳統市場，多為商業活動，生活、交通機能係屬良好，系爭房屋作為布莊營業使用等情，有GOOGLE地圖查詢、照片及原審勘驗筆錄可參（原審卷第32、145、154頁），應認系爭房屋占用系爭土地之不當得利數額以系爭土地申報地價年息百分之10計算為適當。　3.系爭土地於106年起至111年之申報地價為每平方公尺如附表一「申報地價」欄所示，有淡水地政事務所112年6月17日函可參（原審卷第288頁），陳清河、陳璿恩就系爭土地權利範圍依序為3分之2、3分之1，已如前述，上訴人無權占有如附圖所示之編號A面積32.97平方公尺、編號B面積1.21平方公尺，而系爭建物為5層樓之建築物，系爭建物基地之用益，係平均分散於各樓層，故不當得利之計算，應以系爭建物坐落系爭土地之每平方公尺申報地價，乘以系爭房屋占用系爭土地之面積，再除以系爭建物之樓層數即5層計算其用益（本院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第27號研討結果參照），再依被上訴人對系爭土地權利範圍比例，算出其得請求上訴人給付之不當得利數額。從而，陳清河、陳璿恩得請求上訴人給付自106年8月1日起至111年7月31日止，相當於租金之不當得利依序為2萬7,514元、1萬3,757元（計算式如附表一所示），及自111年8月1日起，至返還上開占用系爭土地之日止，按月依序給付459元、229元（計算式如附表二所示），即屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。　　㈤至上訴人抗辯被上訴人請求拆屋還地，有違民法第148條規定，屬權利濫用云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。上開條文旨在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該法條規定之限制（最高法院107年度台上字第2185號判決意旨參照）。是權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。上訴人未能舉證證明系爭房屋有權占有系爭土地，且系爭土地面積70.38平方公尺（本院卷第355頁），系爭占用部分占有系爭土地高達34. 18平方公尺，約占系爭土地半數面積，被上訴人為系爭土地之共有人，依民法第767條等規定提起本件訴訟，係以維護所有權之行使為目的，核屬權利之正當行使，且上訴人本無正當權源，系爭房屋占用系爭土地供己使用，與公共利益無涉，被上訴人因此造成所有權及使用收益權受有侵害，兩造間利益及損失亦難認有顯不相當之情，是以上訴人以被上訴人本件請求構成權利濫用之情事，亦無理由。　　六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分之房屋拆除，將該占用部分土地騰空遷讓返還予被上訴人；依民法第 179條規定，請求上訴人給付陳璿恩、陳清河自106年8月1日起至111年7月31日止，相當於租金之不當得利依序為1萬3,7 57元、2萬7,514元，及自111年9月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年8月1日起，至返還上開占用系爭土地之日止，按月依序給付229元、459元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至廢棄部分依民事訴訟法第77條之2第2項規定為附帶請求（即相當於租金之不當得利），不併算其價額以為訴訟費用之負擔，爰不予廢棄原判決所命訴訟費用之裁判。又原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日民事第二庭審判長法官紀文惠法官楊珮瑛法官王育珍正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　5 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官簡曉君　　　　　　　　　　　　　　　　附表一（上訴人自106年8月1日起至111年7月31日止，應給付被上訴人之不當得利金額）：占用土地期間申報地價（元／平方公尺）占用面積（平方公尺）年息期間金額（元以下四捨五入，下同） 106年8月1日至106年12月31日 1萬2,400元 34.18 （計算式： 32.97+1.21= 34.18） 10% 5個月 3,532元【計算式：1萬2,400元(34.18平方公尺5 層樓)10%5/12=3,532元】 107年1月1日至108年12月31日 1萬2,000元 34.18 10% 24個月 1萬6,406元【計算式：1萬2,000元(34.18平方公尺5層樓)10%2年=1萬6,406元】 109年1月1日起至111年7月31日止 1萬2,080元 34.18 10% 31個月 2萬1,333元【計算式：1萬2,080元(34.18平方公尺5層樓)10%1231=2萬1,333元】合計 4萬1,271元備註： ⒈陳璿恩就系爭土地權利範圍1/3，故上訴人應給付陳璿恩1萬3,757元（計算式：4萬1,271元1/3=1萬3,757元）。 ⒉陳清河就系爭土地權利範圍2/3，故上訴人應給付陳清河2萬7,514元（計算式：4萬1,271元2/3=2萬7,514元）。附表二（上訴人自111年8月1日起，至返還系爭土地之日止，應按月給付被上訴人之不當得利金額）：占用土地期間申報地價（元／平方公尺）占用面積（平方公尺）年息金額（元以下四捨五入） 111年8月1日至返還系爭土地之日止 1萬2,080元 34.18 10% 688元【計算式：1萬2,080元(34.18平方公尺5層樓)10%12=688元】備註： ⒈陳璿恩就系爭土地權利範圍1/3，故上訴人應按月給付陳璿恩229元（計算式：688元1/3=229元）。 ⒉陳清河就系爭土地權利範圍2/3，故上訴人應按月給付陳清河459元（計算式：688元2/3=459元）。

2024-10-30

TPHV-113-上-146-20241030-1

訴

臺灣臺南地方法院

拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1499號原告曾綉孋住○○市○○區○○○路000巷0號訴訟代理人曾獻賜律師林柏睿律師被告蔡秉家蔡淑金共同訴訟代理人吳佩諭律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月15 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告民事起訴狀訴之聲明第2 項原請求：「被告應給付新臺幣(下同)43,297元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告722元」，嗣於民國113年10月15日言詞辯論期日變更訴之聲明第2項為：「被告應給付原告35,097 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元」(見本院卷第414頁) 。核原告所為係縮減應受判決事項聲明，原告之訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，揆諸前開說明，自為適法，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：坐落於臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告於105年自父親曾○○處繼承取得。而門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號三合院及其旁之石棉瓦平房均未保存登記建物（以下合稱系爭建物）之事實上處分權人為被告蔡秉家、蔡淑金。系爭建物無權占用系爭土地如附圖編號A部分、面積11.71平方公尺，編號B部分、面積34.47平方公尺，為此爰依民法第767條第1項前段及中段，請求被告拆除前開占用系爭土地之地上物，並將土地返還原告。又系爭建物幾乎占用系爭土地之全部面積，被告無權占用期間享有相當租金之不當得利，致原告受有無法使用之損害，依土地法第97條、105條規定之申報地價週年利率百分之10計算，回溯被告於原告起訴前，享有相當於租金之不當得利之5 年期間共計為35,097元，及自112年8月1日起至返還系爭土地之日止，享有每月不當得利金額585元，原告亦得依民法第179條前段之規定，請求被告給付上開不當得利數額等語。並聲明：⒈被告應拆除坐落於系爭土地之系爭建物，並將系爭土地騰空交還予原告。⒉被告應給付原告35,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元。⒊就第2項聲明部分願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：陳○○及曾○○前為○○段OOO、OOO地號土地（分割前為○○段OOO-O地號土地）之土地所有權人，其等為有權通行系爭土地與○○段OOO地號土地間之私設道路，乃與○○段OOO地號土地及系爭土地（分割前為○○段OOO-OO地號土地）伊時之所有權人，即訴外人蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○商議以土地互易之方式為買賣，並經陳○○於70年7月30日進行土地複丈後，雙方於同年8月17日將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。系爭建物中之三合院建物（門牌號碼：臺南市○○區○○路000巷00 號）於51年即已設立房屋稅稅籍，於土地互易時，三合院建物之所有權人亦為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○，足見三合院建物與土地原先之所有權人相同，後因土地所有權讓與他人而致土地及建物之所有權人相異，故系爭建物與系爭土地間確有法定租賃關係，原告既由原所有權人曾金獅處繼承取得系爭土地，應依民法第425條之1規定，於法定租賃關係存續期間，負有繼續容忍系爭建物坐落於系爭土地上，直至系爭建物滅失、無法使用之義務。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠系爭土地現為原告所有，取得之來源分述如下：○○段OOO、OO O地號土地（分割前為同區○○段OOO-O地號土地）為袋地，當時之土地所有權人陳○○及曾○○為有權通行系爭土地，乃與○○ 段OOO地號土地及系爭土地之（分割前為同區○○段OOO-OO地號土地）所有權人商議，以互易之方式為買賣，並經當時○○ 段OOO、OOO地號土地所有權人陳○○於70年7月30日進行土地複丈後，雙方於同年8月17日各將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。㈡系爭土地於70年11月23日互易前，該土地原為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有，且其上興建有系爭三合院建物，且並未辦理保存登記，該建物當時之事實上處分權人為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○。　㈢系爭三合院建物之房屋稅籍資料查復表之納稅義務人雖為蔡○ ○、蔡淑金、蔡○○、蔡○○4人，然事實上處分權人係為被告蔡淑金及蔡秉家，僅未變更房屋稅籍登記。　㈣原告請求拆除之範圍如附圖所示編號A石棉瓦平房（11.71平方公尺）及編號B三合院（34.47平方公尺）。　㈤系爭建物大門口連接民權街18巷，可由民權街18巷經中正路4 23巷通往165市道。四、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1797號判決要旨參照）。又民法第425 條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參照）。㈡本件系爭土地現為原告所有，取得之來源分述如下：○○段OOO 、OOO地號土地（分割前為同區○○段OOO-O地號土地）為袋地，當時之土地所有權人陳○○及曾○○為有權通行系爭土地，乃與○○段OOO地號土地及系爭土地之（分割前為同區○○段OOO-O O地號土地）所有權人商議，以互易之方式為買賣，並經當時○○段OOO、OOO地號土地所有權人陳○○於70年7月30日進行土地複丈後（本院卷第147頁），雙方於同年8月17日各將各自所有之土地予以分割，並於同年11月23日以買賣為登記原因，辦理所有權變更登記。而系爭土地於70年11月23日互易前，該土地原為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有，且其上興建有系爭三合院建物，且並未辦理保存登記，該建物當時之事實上處分權人為蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○等情，為兩造上開不爭執事項第㈠、㈡所載，堪認70年11月23日互為買賣前，土地及建物曾同屬蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○所有等情無訛。後因蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○僅將系爭土地之所有權讓與陳○○ 及曾○○，而使土地與土地上之房屋所有權人相異。嗣後系爭土地由原告繼承取得，系爭建物由被告取得事實上處分權，依上開說明，系爭建物與系爭土地間，應有民法第425條之1 規定之適用。㈢本件原告主張系爭建物為三合院之磚造房屋及石棉瓦房屋，建造年代已逾越同類建物之一般使用年限，縱有水電管線設置、老舊冷氣未移除，實際上被告長年無實際使用，對被告而言已不具經濟效用，被告自不得主張民法第425條之1等語，為被告所否認，並抗辯被告逢年過節仍會返回系爭建物，因此才繼續維持系爭建物之水電，系爭建物並無不能使用之情況等語。經查： ⒈51年7月門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號設籍時，共有A0 及B0兩房舍，與現今石棉瓦平房2棟及三合院1棟並不相符。設籍時A0房舍與附圖編號B三合院建築材質均為木石磚造（雜木），且以其構造形式要全面修繕更換木材或竹子的主要構造系統並不容易，且從航遙測圖資料供應服務平台上62年的航照圖上量得其外形尺寸已與現況相符。故研判附圖編號 B三合院即為51年7月設籍時的A0房舍或於62年以前改建完成。B0房舍則與現今附圖編號A石棉瓦平房兩者材質大為不同，研判原先B0房舍在51年7月以前興建完成設籍後應有改建，現存附圖編號A石棉瓦平房合理研判是在60年至62年間興建為現行木造房舍雜木構造形式等情，有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告附卷可稽（見鑑定報告第6頁至第7頁）。足認蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○於70年11月23日土地互換時，系爭土地上坐落附圖編號A、B建物即已存在，且於土地互換後迄今並無拆除改建。 ⒉原告雖另主張70年間土地互換，當時換地契約之真意應包含蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○應將系爭建物予以拆除，否則無法達到為供袋地通行使用之換地目的等語，亦為被告所否認。本件原告對於換地之際，蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○同意將系爭建物拆除一節，並未提出任何證據以實其說，且亦為被告所否認，故難認原告主張蔡○○、蔡○○、蔡○○、蔡○○於土地互換之初同意將系爭建物拆除一節為真實。 ⒊又附圖編號A石棉瓦平房目視檢視結果，木構架系統並無明顯損害情形，石棉瓦片則於屋外角落有少部分破損，其他則均為老舊，經研判除經強大外力如颱風地震侵襲外，尚無立即性的結構安全疑慮，未達不堪使用之狀態。附圖編號B三合院目視檢視結果，木架構系統並無明顯變形損害之情形，整體研判尚無立即性的結構安全疑慮，未達不堪使用之狀態等情，亦有臺灣省結構工程技師公會鑑定報告附卷可稽（見鑑定報告第10頁）。益徵系爭建物即附圖編號A石棉瓦平房及編號B三合院均無不堪使用之情形。雖附圖編號A石棉瓦平房超過耐用年數不具有經濟價值、附圖編號B三合院僅為整體三合院之一部分，而整體三合院依房屋稅籍證明書記載現值僅剩8,900元。一般殘值會以整棟完整建物做考量，若僅以附圖編號B三合院作為鑑定範圍殘值和經濟性，因其並非完整結構體，無法獨自存在，故無法單獨評估其殘值或具有相當性等情（見鑑定報告第8、9頁及本院卷第407頁）。然判斷建物是否具有實際之經濟價值，不應僅以固定資產耐用年數表作為房屋之實際經濟價值判斷依據。況且建物是否達於不堪使用之情狀，應斟酌建物用途、結構、設備及使用者之保存方式等情事為認定。本件系爭建物雖然超過耐用年限，然被告逢年過節仍會返家使用系爭建物，且系爭建物尚有水電管線及老舊冷氣，客觀上並非達破舊不堪無法居住之程度，仍具相當之經濟價值，且無不堪使用之情形。是原告主張系爭建物超過耐用年限不具經濟價值，可認已達不堪使用之情形，自非可採。五、綜上所述，原告因繼承取得系爭土地，仍應受民法第425條之1規定拘束，系爭建物於建物得使用期限內與系爭土地間，仍有租賃關係存在，故被告並非無權占有。被告既非無權占有系爭土地，故原告主張依據民法第767條第1項前段、中段請求被告拆除系爭建物並返還土地，自屬無據。系爭建物占用系爭土地並非無法律上原因之無權占用，已如前述，則原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。從而原告主張被告應拆除坐落於系爭土地之系爭建物，並將系爭土地騰空交還予原告，及應給付原告 35,097元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年8月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告585元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日民事第一庭法官　葉淑儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日書記官　陳淑芬

2024-10-29

TNDV-112-訴-1499-20241029-1

重訴

臺灣橋頭地方法院

拆屋還地等

臺灣橋頭地方法院民事裁定 113年度重訴字第33號原告李明君訴訟代理人薛智友律師王琬華律師被告李永裕即國王主題餐廳休閒館茂邦工程有限公司法定代理人陳志凱共同訴訟代理人陳魁元律師追加被告尤世凱李秉家共同訴訟代理人陳魁元律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，原告為訴之追加，本院裁定如下：　　主　文原告追加之訴駁回。追加之訴訴訟費用由原告負擔。　　理　由一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下　　列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求　　之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者　　。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴　　訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為　　當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭　　執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法　　律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。　　被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視　　為同意變更或追加」，民事訴訟法第255條定有明文。該條第1項第2款「請求之基礎事實同一者」，所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點，有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。二、本件原告於起訴時原以李永裕即國王主題餐廳休閒館(下稱李永裕)、被告茂邦工程有限公司(下稱茂邦公司)為被告，請求之原因事實為李永裕、茂邦公司未經原告同意，擅自占用原告所有之高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地) 建造房屋，李永裕建造門牌號碼高雄市○○區○○○街00號房屋( 下稱系爭Ａ屋)，茂邦公司則建造另一無門牌號碼房屋(下稱系爭Ｂ屋)，請求李永裕、茂邦公司應分別將系爭土地上之系爭Ａ屋、系爭Ｂ屋拆除，將房屋占用之系爭土地騰空返還予原告，及賠償相當於租金之損害。嗣於民國113年5月28日提出民事變更追加暨聲請調查證據狀，主張依民事訴訟法第255 條第1項第2款規定，追加尤世凱及李秉家為被告，其主張之事實為被告自承向尤世凱承租房屋，尤世凱向李秉家承租系爭Ａ屋及系爭土地並興建系爭Ｂ屋，且系爭Ａ屋之房屋稅籍證明顯示納稅義務人為李秉家，因此追加尤世凱、李秉家為被告，追加先位之訴，並先位聲明請求：㈠李秉家應與李永裕共同將系爭土地上系爭Ａ屋拆除，並將占用之系爭土地騰空返還予原告；㈡尤世凱應與茂邦公司共同將系爭土地上系爭Ｂ屋拆除，並將占用之系爭土地騰空返還予原告；㈢尤世凱、李秉家應與李永裕、茂邦公司共同給付原告新臺幣(下同)1, 751,505元，及尤世凱、李秉家自民事變更追加暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息；㈣尤世凱、李秉家應與李永裕、茂邦公司自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月共同給付原告83,4 05元。退步言，若認李秉家受贈之系爭Ａ屋就系爭土地有法定租賃關係，原告亦得請求李秉家給付租金，併追加備位之訴，並備位聲明請求：李秉家應自110年11月24日起至坐落系爭土地上之系爭Ａ屋得使用之期限止，按月給付原告28,10 5元等語(本院卷第35至43頁)。三、經查：　㈠原告雖主張依民事訴訟法第255條第1項第2款為訴之追加云云，惟原告原訴係以李永裕、茂邦公司分別為系爭Ａ屋及系爭Ｂ屋之所有人，其等所有之系爭Ａ、Ｂ屋無權占用系爭土地為請求之基礎事實，請求李永裕、茂邦公司分別拆除系爭Ａ屋及系爭Ｂ屋，並返還系爭土地。此與嗣後追加起訴主張之李秉家、尤世凱分別為系爭Ａ屋之事實上處分權人及系爭Ｂ屋之所有人，請求李秉家。尤世凱分別拆除系爭Ａ屋及系爭Ｂ屋及返還占用之系爭土地等情，係不同之侵害系爭土地所有權事實，其基礎事實顯非同一，原告據此請求為訴之追加，難認有據。　㈡又本院就原訴主張之基礎事實所為請求部分，應予審究者為：㈠1.系爭Ａ屋是否為李永裕所建造？李永裕是否為系爭房屋之所有人或事實上處分權人？2.如是，李永裕所有或有事實上處分權之系爭Ａ屋是否有占用系爭土地之合法權源？3.如無，李永裕應賠償相當於租金之損害應以若干為當？㈡1.系爭Ｂ屋是否為茂邦公司所建造？茂邦公司是否為系爭Ｂ屋之所有人或事實上處分權人？2.如是，茂邦公司所有或有事實上處分權之系爭Ｂ屋是否有占用系爭土地之合法權源？3.如無，茂邦公司應賠償相當於租金之損害應以若干為當？倘准許原告所為追加之訴，本院尚須另行審究㈠1.系爭Ａ屋是否為李秉家所建造或受讓？李秉家是否為系爭房屋之所有人或事實上處分權人？2.如是，李秉家所有或有事實上處分權之系爭Ａ屋是否有占用系爭土地之合法權源？3.如無，李秉家應賠償相當於租金之損害應以若干為當？4.如有，原告除不得請求李秉家拆除系爭Ａ屋外，得否備位請求李秉家給付租金？如可，租金應以若干為當？㈡1.系爭Ｂ屋是否為尤世凱所建造？尤世凱是否為系爭房屋之所有人或事實上處分權人？2.如是，尤世凱所有或有事實上處分權之系爭Ｂ屋是否有占用系爭土地之合法權源？3.如無，尤世凱應賠償相當於租金之損害應以若干為當？顯已擴大李永裕、茂邦公司之攻擊防禦範圍，有礙李永裕、茂邦公司之防禦及原訴訟之終結，況李永裕、茂邦公司對原告所為訴之追加，於本院113年7月2日及1 0月17日言詞辯論期日已明確表示不同意(本院卷第61、177 至178頁)，追加被告李秉家、尤世凱於本院10月17日言詞辯論期日亦明確表示不同意該追加之訴(本院卷第178頁)。復查無民事訴訟法第255條第1項第1、3、4、5、6款之情形，從而，原告所為訴之追加，於法不合，應予駁回。四、據上論結，原告追加之訴為不合法，因此裁定如主文。中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳景裕正本係照原本作成。如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　 113　　年　　10　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭珓銘

2024-10-28

CTDV-113-重訴-33-20241028-2

上易

臺灣高等法院臺南分院

除去侵害等

臺灣高等法院臺南分院民事判決 113年度上易字第27號上訴人均和資產管理股份有限公司法定代理人朱祐宗訴訟代理人黃翎芳律師複代理人洪海峰律師林盟仁律師被上訴人許忠茂上列當事人間請求除去侵害等事件，上訴人對於中華民國112年1 1月17日臺灣嘉義地方法院111年度訴字第599號第一審判決提起上訴，本院於113年9月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、本件上訴人主張：上訴人於民國111年8月12日拍賣取得嘉義縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權，系爭土地上有被上訴人有事實上處分權之門牌號碼嘉義縣○○鄉○○ 村○○○00號建物占用如嘉義縣水上地政事務所112年5月25日上測法字第20900號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A （面積106.79平方公尺）、B（30.38平方公尺）、C部分（7 .43平方公尺）（下合稱系爭地上建物，面積合計為144.6平方公尺）。雖系爭土地及系爭地上建物之所有權人原均係訴外人許清對所有，然系爭地上建物存在已逾65年，已超過木石磚造結構之耐用年數，且系爭地上建物外牆、屋頂外表已屬老舊，難認其內部結構仍然完好安全，應認系爭地上建物已不堪使用；又依102年及112年之系爭土地Google街景圖比對，可見系爭地上建物之鐵皮屋頂於102年時應有鐵皮翻新，故兩造分別所有之系爭土地及系爭地上建物間，應無民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係規定之適用。是以，被上訴人所有之系爭地上建物無合法權源坐落系爭土地上，爰先位主張依民法第767條前段、中段規定，請求被上訴人除去系爭地上建物並返還所占用之系爭土地予上訴人；並依民法第179條、土地法第97條第1項、平均地權條例第16條規定，以系爭土地之申報地價新臺幣（下同）1,120元、被上訴人占用面積144.6平方公尺及年息百分之10計算，請求被上訴人每月應給付上訴人相當租金之不當得利1,350元【計算式：1,120元×144.6平方公尺×0.1÷12=1,350元，元以下四捨五入】。惟如本件有民法第425條之1第1項法定租賃規定之適用，因兩造就系爭土地之租金數額不能協議，故備位主張依民法第425條之1第2項規定，請求核定每月租金數額為1 ,350元（原審判決駁回上訴人先位之訴，並就備位之訴部分判決核定被上訴人就系爭地上建物自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，每月應付租金為1,080元；被上訴人應自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，按月於各該月之末日前，給付上訴人1,080元。上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈先位聲明：⑴被上訴人應將坐落於系爭土地上如附圖編號A、B、C所示之系爭地上建物拆除，並將該占用土地返還予上訴人。⑵被上訴人自起訴狀送達被上訴人之翌日起至前項所占用之系爭土地返還予上訴人之日止，按月給付上訴人相當租金之不當得利1,350元。⒉備位聲明：⑴核定被上訴人就其有事實上處分權之系爭地上建物占有系爭土地如附圖編號A、B、C所示面積共144.6平方公尺之部分，自起訴狀送達被上訴人之翌日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為1,350元。⑵被上訴人應自起訴狀送達被上訴人之翌日起至法定租賃關係終止日止，按月於每月5日前給付上訴人1,3 50元。　　二、被上訴人未於本院審理時到庭，惟據其於原審陳述略以：系爭土地與系爭地上建物原同為許清對所有，嗣後系爭土地雖迭經繼承、拍賣，系爭地上建物則經繼承，使系爭土地所有權與系爭地上建物事實上處分權先後讓與相異之人，惟該等嗣後權利變動仍不影響系爭地上建物坐落系爭土地乃有權使用之事實。又耐用年數及折舊率標準表，實務上並非作為實際認定房屋是否不堪使用之唯一標準。實際上，系爭地上建物之屋牆、屋頂雖然外觀老舊，惟屋牆、屋頂及主要結構體都仍完好，具備基本生活機能，足堪日常生活起居之用，且被上訴人迄今仍居住在系爭地上建物，故本件有民法第425 條之1法定租賃關係規定之適用，上訴人請求被上訴人拆除系爭地上建物及請求相當於租金之不當得利，並無理由。又系爭土地僅能自狹小巷道進出，路寬僅足供一台汽車通行，周遭均為住家，幾無商家及商業活動，出入仰賴鄉道對外通行，且鄉道兩側亦多為農地及住家，商業活動發展程度甚低，參以系爭地上建物僅係供被上訴人居住使用，並未作為商業營利使用，至多僅能以申報總價額百分之6之數額計算系爭土地租金，始屬公允等語，資為抗辯。　三、得心證之理由：　㈠上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定及第179條規定，先位請求被上訴人拆除系爭地上建物及返還所占用之系爭土地，並請求給付相當租金之不當得利部分，為無理由：　⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，此觀民法第425條之1 第1項規定即明。該條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第17 23號民事裁判意旨參照）。又所謂房屋得使用期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，原則上應以該房屋是否得為通常使用判斷之（最高法院106年度台上字第164 6號民事裁判參照）。另強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號裁判意旨可參）。　⒉經查，被上訴人主張系爭土地及未為保存登記之系爭地上建物原均為許清對所有，之後系爭地上建物之事實上處分權由被上訴人一人繼承之事實；又許清對死亡後，經由繼承、買賣、拍賣等法律關係，最後由上訴人於111年8月22日取得系爭土地所有權等情，為上訴人不爭執（原審卷二第169頁），並有系爭土地之土地登記公務用謄本、臺灣省嘉義縣土地登記簿、系爭土地第一類土地異動索引各1份在卷可憑（原審卷二第27頁、31頁、第9至13頁）。是以，系爭土地及系爭地上建物既原屬同一人所有，現雖分屬上訴人、被上訴人所有，惟依民法第425條之1第1項規定，應推定在系爭地上建物得使用期限內有法定租賃關係無訛。　⒊上訴人雖主張依嘉義縣房屋耐用年數及折舊率標準表，系爭地上建物已逾耐用年數，已達不堪使用之程度；且依102年及112年之系爭土地Google街景圖比對，可知系爭地上建物之鐵皮屋頂於102年時應有鐵皮翻新，故應無民法第425條之 1第1項所定法定租賃關係規定之適用云云。然房屋建造完成後，實際得使用年限為何，係受到建築工法、維護程度、建材品質等多重因素影響，不可一概而論，是否已達不堪使用之程度，必須從客觀之現況加以判斷。上訴人所指之前開標準表僅係實務上為統一計算折舊率、殘值率而定之參考，並非劃定房屋實際使用年限，不得以房屋超出耐用年數，即一概遽認已屬不堪使用而無經濟價值。本院審視系爭地上建物之照片，雖然外觀較為老舊，但屋頂、牆垣等主體結構均仍完好，應堪認仍具備基本遮風避雨之生活居住機能，足供日常生活起居之用（原審卷二第39至41頁），參以被上訴人自承目前仍居住在系爭地上建物一情，應足認定系爭地上建物仍屬在得使用之期限內，上訴人稱系爭地上建物已不堪使用云云，尚難憑採。從而，系爭地上建物現既仍在得使用之期限內，法定租賃關係自應仍存在至明。再者，上訴人雖提出系爭地上建物於102年及112年之Google街景圖比對，欲以之證明系爭地上建物之鐵皮屋頂於102年時應有翻新情事云云，然查上開102年Google街景圖中系爭地上建物之鐵皮屋頂雖較112年Google街景圖系爭地上建物之鐵皮屋頂為新，然1 02年早於112年約10年之久，此新舊之別，自屬當然且合理之情形；而上訴人並未提出早於上開102年Google街景圖中系爭地上建物鐵皮屋頂態樣之證據，無從比對上開102年Goo gle街景圖中系爭地上建物鐵皮屋頂更早先狀態與之差別之情形，實無法證明系爭地上建物鐵皮屋頂於102年有何翻新一節，故上訴人此等主張，亦不可採。況且，上訴人係於11 1年8月22日始取得系爭土地之所有權，於102年當時，上訴人尚非系爭土地之所有權人，而被上訴人於102年間既同為系爭土地所有權人之一及系爭地上建物之事實上處分權人，有系爭土地異動索引在卷可佐，則被上訴人於102年間當時縱有維護更新系爭地上建物之行為，亦非嗣於111年8月22日始取得系爭土地之上訴人可得置喙或否認之；況上訴人就其主張被上訴人有未經系爭土地所有權人同意而翻新系爭地上建物鐵皮屋頂一節，並未舉證以實其說，是上訴人此等主張，仍非可採。　　⒋基上說明，上訴人所有之系爭土地，及被上訴人所有之系爭地上建物之間，應有民法第425條之1第1項法定租賃關係規定之適用，則被上訴人所有之系爭地上建物即非無權占用系爭土地，亦無何不當得利。是以，上訴人依民法第767條第1 項前段、中段規定及第179條規定，先位請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，為無理由。　㈡上訴人依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定每月租金之數額，並請求被上訴人給付租金之數額部分：　⒈按當事人依民法第425條之1第1項成立法定租賃關係，而租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文規定。而兩造依民法第425條之1第1項規定，既有法定租賃關係存在，已如前述，在本案審理時又不能協議租金，則上訴人請求法院核定其租金，於法有據。　⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。上開條文固係針對城市地方房屋所訂定之租金標準，限制租金之最高額，舉重以明輕，相較之下經濟效益遠不如城市地方房屋之非城市地方房屋及基地之租賃，其租金標準亦得參照上開計算基礎，不應超過土地及建築物申報價額年息百分之10。且上開規定以年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息百分之10計算之，即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭土地位於嘉義縣中埔鄉富收村，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，而該地旁之道路狹小，路寬僅足供1台汽車通行，周遭多為住家，較無商業活動，距離嘉義市、嘉義縣中埔鄉鬧區均非近，惟鄰近國道3號等節，有系爭土地之土地登記公務用謄本、現場照片、Google地圖在卷可參（原審卷二第27頁、第141至153頁、第179頁）。本院審酌系爭土地坐落位置、生活機能、附近交通、系爭地上建物現供被上訴人自住各節，認系爭地上建物所占用系爭土地之租金，應以申報總價額百分之8計算為適當。至上訴人雖主張系爭土地鄰近國道3號，附近有嘉義縣中埔產業園區委託開發、出租及管理計畫正在進行中，且鄰近土地（○○段555地號）之113年3月29日交易價格達346萬元（總面積42.63坪），故應以申報總價年息百分之10核定每月租金云云。惟查，依上訴人提出之開發計畫開發位置、中埔產業園區與系爭土地之距離之地籍圖、Google地圖資料，可見系爭土地與上訴人所指之中埔產業園區開發位置尚有一段相當之距離，並非系爭土地之鄰近區域；且上訴人所指之○○段555地號土地，與系爭土地並非相鄰土地，所處位置之臨路狀況、周遭環境亦非相同，是以，上訴人所提之該等資料尚難作為系爭土地租金核定之參考依據，其此部分之主張，仍不可採。　⒊而查，系爭地上建物占用系爭土地之面積共計144.6平方公尺，以及系爭土地的申報地價為每平方公尺1,120元等情，有附圖及系爭土地之土地登記公務用謄本附卷可考（原審卷二第27頁、95頁）。故以系爭土地之申報地價、系爭地上建物占用之面積，佐以前揭所述之申報總價額百分之8計算，核定被上訴人每月應給付上訴人之租金為1,080元【計算式：1 ,120元×144.6平方公尺×0.08÷12=1,080元，元以下四捨五入】。　⒋承上說明，兩造間就系爭地上建物坐落系爭土地間有法定租賃關係成立，並經本院核定每月租金為1,080元，業如前述。又本件起訴狀繕本寄存送達至被上訴人之日為112年5月5 日，而於同年月00日生送達效力之事實，有原審送達證書1 份為證（原審卷一第251頁）。從而，上訴人備位請求核定自起訴狀繕本送達之翌日即112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為1,080元；以及自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，按月於各該月之末日前，給付上訴人1,080元部分，均有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。至上訴人於上訴後，請求每月給付租金之時間點改為「按月於每月5日前」之部分，因本件租金本即為每月給付，每月之5日前或每月之末日前給付，對上訴人之權利並無影響，故認上訴人變更每月給付時間之請求，實無必要，應無理由。四、綜上所述，上訴人㈠先位依民法第767條第1項前段、中段規定及第179條規定，請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，為無理由，應予駁回；㈡備位依民法第425條之1規定，請求⒈核定被上訴人就其有事實上處分權之系爭地上建物，占有系爭土地如附圖編號A、B、C所示面積共144.6平方公尺，自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為1, 080元。⒉被上訴人應自112年5月16日起至法定租賃關係終止日止，按月於各該月之末日前給付上訴人1,080元，為有理由，應予准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　黃瑪玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭貞秀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃聖涵上為正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐振玉

2024-10-24

TNHV-113-上易-27-20241024-1

簡上

臺灣屏東地方法院

拆屋還地等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度簡上字第163號上訴人黃淑秋訴訟代理人蔡進榮被上訴人方苓靜即方美秀訴訟代理人陳欽煌律師複代理人吳哲華律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，上訴人對於中華民國112年8月29日本院潮州簡易庭112年度潮簡字第329號第一審判決，提起上訴，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於㈠第一項命上訴人拆除如附圖所示編號A3部分面積2.72平方公尺地上物，並返還土地部分；㈡第二、三項命上訴人給付超過「新台幣5,756元本息及自民國112年3月19 日起至返還土地之日止，按月給付超過新台幣103元」部分，暨各該部分假執行之宣告併訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之87，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地(重測前為同鄉崁頂段1小段536地號土地，下稱系爭625地號土地)為伊所有，毗鄰之同段624地號土地(重測前為同鄉崁頂段1小段5 36-1地號土地，下稱系爭624地號土地)為上訴人所有。上訴人所有系爭624地號土地上之同段315建號建物(門牌號碼同鄉南州路2巷3號，下稱系爭房屋)，無合法權源，越界占用伊所有系爭625地號土地如附圖編號A1、A2、A3所示部分面積共20.32平方公尺，依民法第767條第1項規定，伊得請求上訴人拆除地上物返還土地。又上訴人占用上開土地，無法律上之原因，受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，依民法第179條規定，伊亦得請求上訴人返還5年之不當得利新台幣(下同)9萬7,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月返還不當得利1,626元等情，並聲明：㈠上訴人應將系爭625地號土地如原判決附圖所示編號A部分面積 20.32平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人9萬7,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息；㈢上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第1項土地之日止，按月給付被上訴人1,626元，及各自應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭房屋原為訴外人李篇恭所有，於民國00年 0月間興建完成，當時其坐落之基地，為李篇恭與其兄弟李篇楠、李篇敬所共有重測前屏東縣○○鄉○○段0○段000地號土地(下稱重測前536地號土地)，李篇恭係徵得共有人李篇楠、李篇敬之同意，方在重測前536地號土地上興建系爭房屋，並非無權占有使用。嗣後重測前536地號土地分別於76年1 月8日、89年10月18日辦理分割及土地重測，系爭624、625 地號土地均係自重測前536地號土地分割而來，系爭房屋因土地重測而占用系爭625地號土地，依前述土地分割及重測之經過，應認有民法第425條之1規定之適用。又縱認系爭房屋無權占用系爭625地號土地，然因系爭房屋興建時，並非故意越界，倘拆除越界部分，不僅拆除及復原所需之費用甚鉅，亦可能危及系爭房屋之結構安全，且系爭625地號土地為私設道路，現供不特定人通行使用，依民法第796條之1第 1項規定，衡酌兩造之利害關係，應免為全部或一部之除去等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決：㈠上訴人應將系爭625地號土地上如原判決附圖所示編號A部分面積20.32平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人6,646元，及自112年3 月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢上訴人應自112年3月19日起至返還第1項所示土地之日止，按月給付被上訴人119元，及各自應給付之自翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣被上訴人其餘之訴駁回；㈤第1、2、3項均得假執行，但關於本判決第1、2項部分，如上訴人依序以13萬4,112元、6,646元為被上訴人預供擔保，得免為假執行；關於第3項各到期部分，上訴人每期如各以119元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人聲明不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，已告確定）。四、本件之爭點為：㈠兩造間有無民法第425條之1所定之法定租賃關係存在?㈡本件是否應適用民法第796條之1第1項規定，免為系爭房屋全部或一部之除去？㈢被上訴人請求上訴人返還不當得利，有無理由?倘然，其數額應以若干為適當?茲分述如下：　　㈠兩造間並無民法第425條之1所定之法定租賃關係存在：　　　⒈按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，是為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同（最高法院110年度台上字第409 號判決意旨參照）。經查，系爭房屋縱如上訴人所述，係李篇恭於00年0月間，經土地共有人李篇楠、李篇敬之同意所興建，然揆諸前揭判決意旨，在重測前536地號土地於76年1月8日辦理分割，分出系爭624、625地號土地後，其等間之分管契約即當然終止，系爭房屋不復有占用系爭625地號土地之合法權源，亦不能認有民法第425條之1規定之適用。從而，上訴人主張系爭房屋依民法第425條之1規定，有占有使用系爭625地號土地之合法權源云云，並無可採。　　㈡本件應適用民法第796條之1第1項規定，免為系爭房屋如附圖所示編號A3部分之拆除：　　　⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796條之1第1項前段定有明文。本件上訴人主張系爭房屋結構尚屬完整堅固，倘將如附圖所示編號A1、A2、A3部分拆除，不僅花費甚鉅，亦將影響房屋整體結構安全，依民法第796條之1第 1項規定，應免予全部或一部之拆除云云，惟為被上訴人所否認。經查：　　　⑴系爭房屋為加強磚造之3層樓房，最早於00年0月間辦理稅籍登記，如附圖所示編號A1部分為屋簷外緣至窗簷( 雨遮)外緣，編號A2部分為窗簷(雨遮)外緣至牆壁外緣( 牆面)，編號A3部分為牆壁(包括6支橫樑及數支直立之柱子)；系爭625地號土地除搭設有帆布車棚及鐵皮鴿舍外，另堆置有鐵皮及木棧板雜物等事實，經本院會同兩造及屏東縣東港地政事務所測量員至現場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑，併有房屋稅籍證明書及現場照片附卷可稽(見本院卷第251頁、第 257頁；原審卷第79頁、第13至14頁)。　　　⑵由上可知，系爭房屋之屋齡已50餘年，而依行政院財政部訂定之固定資產耐用年數表，加強磚造房屋之耐用年數為35年，是系爭房屋已逾耐用年限，難認尚具有高經濟價值，且如附圖所示編號A1、A2部分，分別位於屋簷外緣至窗簷(雨遮)外緣及窗簷(雨遮)外緣至牆壁外緣( 牆面)，未涉及主要牆面或樑柱，縱使予以拆除，因拆除之位置與建物之主要結構無涉，依現行建築工程技術，可以其他工法修補，回復系爭房屋供居住使用之功能，且拆除後，被上訴人即可永久回復使用該部分土地之權利；反之，對上訴人而言，至多僅生雨水較易飄灑進入屋內之問題，並不影響建物之整體結構安全，實難謂將如附圖所示編號A1、A2越界部分拆除，有損於公共利益，或謂被上訴人所得之利益小於上訴人及國家社會所受之損失，而有不宜拆除之情形。　　　⑶依前揭說明，系爭房屋雖因逾耐用年限，而難認尚具有高經濟價值，然其1樓部分仍屬經保存登記之合法建物，且依系爭房屋之外觀所示，亦非達殘破不堪而不能使用之程度，考量如附圖所示編號A3部分，占用被上訴人所有系爭625地號土地之面積僅2.72平方公尺，越界面積甚小，且依上開勘測結果及現場照片，該部分占牆面厚度約一半，並同時涉及系爭房屋2樓屋簷6根橫樑及左側牆壁數支直柱，倘予以拆除，勢必造成系爭房屋主體及支撐樑柱毀損，恐有倒塌坍方之虞，而致生人身安全及財產滅失之風險，應非現今建築科技所能輕易防免，且拆除後所需修補及結構加強之花費亦不菲，容有過度侵害上訴人財產權之虞，並有損物盡其用之公共利益，應認如附圖所示編號A3部分占用被上訴人所有系爭625 地號土地之面積甚小，被上訴人亦難以用於他途之情形下，倘准許拆除上訴人如附圖所示編號A3部分之地上物，顯有輕重失衡之嫌，故難謂無適用民法第796條之1第 1項規定之餘地。從而，上訴人主張依民法第796條之1 第1項規定，本件應免為如附圖所示編號A3部分地上物之拆除，於法應屬有據。　　　⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨參照）。本件被上訴人為系爭625地號土地之所有權人，如附圖所示編號A1、A2部分土地上之房屋為上訴人所有，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本在卷可稽( 見原審卷第37至41頁)，上訴人辯稱依民法第796條之1 規定，被上訴人不得請求其拆除如附圖所示編號A1、A2 部分之地上物云云，於法無據，已據前述。此外，上訴人復未能舉證證明其占有系爭625地號土地如附圖所示編號A1、A2部分面積共17.6平方公尺(計算式：9.87+7. 73=17.6)，有何合法權源，則被上訴人請求上訴人將系爭625地號土地上如附圖所示編號A1部分面積9.87平方公尺及A2部分面積7.73平方公尺之地上物拆除，將土地返還被上訴人，於法即屬有據。　　㈢被上訴人得請求上訴人返還不當得利，其數額說明如下：　　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第17 9條、第181條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被上訴人為系爭625地號土地之所有權人，上訴人占用如附圖所示編號A1、A2部分土地，無合法權源，業如前述，且上訴人占有使用迄本件起訴前已超過5年一節，復為上訴人所不爭執，則被上訴人請求上訴人返還如附表所示期間之不當得利，自屬有據。至於被上訴人請求上訴人占用如附圖所示編號A3部分土地相當於租金之不當得利部分，因上訴人係依民法第796條之1第1項規定，而有合法占用該部分土地之法律上原因，故被上訴人請求上訴人返還此部分相當於租金之不當得利，即屬無據。　　　⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。所謂土地之申報地價，係指法定地價即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價百分之80為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68 年台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭625地號土地107年至110年之申報地價均為每平方公尺800元，111 年之申報地價為每平方公尺880元，有地價公務用謄本在卷足稽(見本院卷第103頁)。本院審酌系爭625地號土地周遭多為住宅，附近商業活動並不熱絡等情，有GOOG LE街景資料可憑(見本院卷第89至92頁)，認上訴人無權占用系爭625地號土地所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息百分之8計算為適當，爰依此計算被上訴人所得請求上訴人償還之不當得利數額如附表所示。逾此部分，則不應予准許。　　　⒊本件被上訴人雖另請求上訴人給付起訴狀繕本送達後至返還土地之日止，尚未到期之每月不當得利之遲延利息，惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率百分之5計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233 條第1項、第203條分別定有明文。準此，被上訴人請求上訴人給付不當得利，僅得就已遲延即被上訴人起訴狀繕本送達上訴人之日前已到期部分，請求遲延利息。至起訴狀繕本送達後，尚未到期之每月不當得利部分，屬將來給付之訴，此部分既尚未到期，自無遲延利息可言。從而，被上訴人此部分之請求，應不予准許。五、綜上所述，本件被上訴人依民法第767條第1項，請求上訴人將系爭625地號土地如附圖所示編號A1部分面積9.87平方公尺及A2部分面積7.73平方公尺之地上物拆除，將土地返還被上訴人，並依民法第179條規定，請求被上訴人給付其5,756 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即112年3月19日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日（即112年3月19日）起至返還土地之日止，按月給付其103元，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回(已確定部分不在本件論述範圍)。原審就上開應予駁回部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至上開應予准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，於法尚無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第二庭審判長法　官凃春生　　　　　　　　　　法官簡光昌　　　　　　　　　法官劉千瑜以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　24　　日書記官　莊月琴附表：不當得利計算式：申報地價×占用面積×年息8%×占用期間不當得利期間金額 107年2月8日起至110年12月31日止 4,388元【計算式：800×(9.87+7.73)×0.08×(3+327/365)=4391，不滿1元部分四捨五入，下同】 111年1月1日起至112年2月7日止 1,368元【計算式：880×(9.87+7.73)×0.08×(1+38/365)=1365】以上二者合計 5,756元 112年3月19日起至返還土地之日止 103元【計算式：880×(9.87+7.73)×0.08÷12=103】

2024-10-23

PTDV-112-簡上-163-20241023-1

簡上

臺灣嘉義地方法院

拆屋還地

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度簡上字第75號上訴人邱茂章訴訟代理人蔡翔安律師被上訴人吳陳素花訴訟代理人凃國慶律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年5月16日本院嘉義簡易庭111年度嘉簡字第942號第一審判決提起上訴，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人即原告起訴主張：　㈠被上訴人為坐落嘉義縣○○鄉○○○段00000地號土地(下稱系爭土地)共有人之一，權利範圍為3846/17200，上訴人未得全體共有人之同意而搭蓋或以事實上處分權人及占有人使用門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○道○00號之違章建築(下稱系爭房屋)，無權占用系爭土地面積如附圖所示A部分面積64平方公尺，爰依民法第765條、第767條第1項、第821條等規定，提起本件訴訟等語。　㈡否認上訴人主張之買賣契約，且該買賣契約業已超過15年之請求權時效，況買賣契約書所載地號及權利範圍、面積均與系爭土地無關。又卷內並無資料可佐證系爭房屋賣給上訴人父親邱清陣，且亦無任何買賣移轉之事實，當初在原審僅是針對62年9月20日、62年9月27日契約書形式上真正不爭執，但實質上真正是有爭執的。且系爭房屋於62年9月20日由吳奇才向蔡慎儀買受後旋即於62年9月27日再轉賣予上訴人，此與經驗法則有違，如欲買受房屋何以不到7日即放棄所有權轉賣給他人？上訴人未曾證明吳奇才曾受領系爭房屋之交付，無法證明其為房屋所有權人出賣其所有之房屋。　㈢系爭房屋材質為竹(木)造，依買賣契約書上記載確為平房竹造，距今已超過該竹(木)造房屋耐用年限10年數倍之久，系上訴人為避免系爭房屋之屋頂、牆壁倒塌之補強修繕行為，可見系爭房屋牆面破損、系爭房屋原結構根本無法維持遮風避雨之要件，若除去增加之鐵皮浪板後，僅存木材屋樑，根本無從達到遮風避雨之要件，應無民法第425-1條之適用。且系爭房屋坐落系爭土地亦無默示分管之契約。　㈣聲明：1、上訴駁回。2、第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、上訴人即被告則以：　㈠系爭房屋係吳奇才於62年9月20日向訴外人蔡水樹之管理人即訴外人蔡慎儀所購買，邱清陣再於62年9月27日向吳奇才所買受，而因早年地籍資訊落後，以及買賣交易不嚴謹，致系爭買賣契約書上「土地標示」記載「土地坐落：竹崎鄉瓦厝埔段捌參柒地號」，此乃將鄰地837-6地號土地為錯誤登記於其上，致生系爭房屋與其坐落基地未屬同一。　㈡邱清陣向吳奇才買受系爭房屋時，吳奇才亦為系爭土地共有人之一，可知系爭房屋與系爭土地原屬同一人所有，僅因買賣過程中發生系爭房屋坐落基地登載錯誤情事，導致房、地所有權人不同。　㈢依實務見解，事實上處分權人為民法第425-1條之適用對象，且本條所謂「同屬一人」包含土地房屋同屬相同之共有人及土地共有人人數除與房屋之共有人外，尚有其他共有人(即共有人部分相同)之情形在內。邱清陣於62年9月27日向吳奇才買受系爭房屋時，吳奇才亦為系爭土地之共有人之一，由此可知吳奇才於當時為系爭土地與系爭房屋之所有人，僅因買賣過程中發生系爭房屋坐落基地登載錯誤情事，導致房地所有權人不同，上訴人現占有使用邱清陣合法賣受之系爭房屋，依民法第425條之1應得主張法定租賃關係，並因上訴人為系爭房屋之其後繼受。　㈣系爭房屋並非二層樓土磚造房屋，僅有門外騎樓之柱子(非系爭房屋建築本體)方係土磚造，上訴人自邱清陣買受系爭房屋後，均未有任何改建以延長使用年限，且系爭房屋確實係竹木構造之房屋，與系爭買賣契約之買賣標的仍屬同一，　　而上訴人對於系爭房屋防漏水所為之修繕，並於屋頂、牆面覆以鐵皮乃屬合理使用範圍內之修繕，並未變動其主要構造，未失其本來之狀態，而未失其同一性時，不能認其所有權滅失，且仍在「在房屋得使用期限內」。故仍有民法425-1 條之適用。　㈤系爭房屋經歷多年使用，均未經系爭土地共有人表示異議，至少可認為系爭房屋於系爭土地上之使用範圍具有默示之分管契約。　　㈥聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、爭點事項㈠不爭執事項　 1、被上訴人現為系爭土地之共有人。　 2、上訴人現為系爭房屋之事實上處分權人。　 3、62年9月20日、62年9月27日買賣所有權移轉契約書形式上真正不爭執。　 4、62年9月27日吳奇才移轉系爭房屋予邱清陣時，吳奇才為系爭土地之共有人。　 5、系爭房屋與原審卷一第379頁下圖右邊3間房子一起建造、建材亦相同，且4間房屋現況均有夾層。㈡、爭執事項　1、吳奇才是否有移轉系爭房屋事實上處分權予邱清陣，復由上訴人繼承系爭房屋之事實上處分權？　2、若有移轉系爭房屋，當時吳奇才為系爭土地之共有人，共有人有無民法第425條之1之適用？　 3、若本件有民法第425-1條之適用，系爭房屋是否已達到不堪使用之程度，租賃期間終止？　 4、上訴人之上訴是否有理由？　　　　四、得心證之理由㈠吳奇才移轉系爭房屋事實上處分權予邱清陣，復由上訴人繼承系爭房屋之事實上處分權。　 1、系爭房屋於62年9月20日由蔡慎儀出賣予吳奇才，此有買賣契約書、房屋稅籍資料可證(見原審卷一第57-61、77頁 )。該買賣所有權移轉契約書(下稱系爭9月20日契約書)顯示：「蔡慎儀於62年9月20日將嘉義縣○○鄉○○村○道○00號『竹造』、『平房』、建物面積：地面層3.25坪、8.31坪、營業6.14坪共計17.70坪出賣予吳奇才」。　 2、系爭房屋又於62年9月27日由吳奇才出賣予邱清陣，此有買賣契約書可證(見原審卷一第43-55頁)。觀上開系爭9月 20日契約書與系爭9月27日契約書之重要記載部分：建物門牌、主要用途、建築樣式、構造均相同；又，比對地政人員於此二份契約書之記載並不相同，系爭9月20日契約書係詳實記載建物面積地面層為3.25坪、8.31坪及營業為 6.14坪數，總計共17.70坪數，而系爭9月27日契約書在建物面積欄僅是大略記載：建坪大約15坪半，可知系爭9月2 7日契約書地政人員採取便宜記載形式；再觀系爭9月20日契約書上載之建物面積17.70坪與系爭9月27日契約書上所載之建物面積約15.5坪，僅差距7.2727平方公尺(相當於2 .2坪)，如前所述面積恐因測量基準、方式不同而有異，此誤差應無從避免，且上開二契約作成日期僅隔7日，顯見系爭9月20日契約書上載之建物面積與系爭9月27日契約書上所載之建物應屬相同，可知係由吳奇才向蔡慎儀買受後立即轉賣予邱清陣，買賣具有連續性，故系爭9月20日契約書上載之建物面積與系爭9月27日契約書上所載之建物應屬相同。 3、系爭9月27日契約書已可證明吳奇才、邱清陣對於買賣系爭房屋之雙方意思合致，而買賣契約為諾成契約，雙方只要對於契約必要之點意思必須一致，即可成立買賣契約。查，系爭9月27日契約書記載事項為：出賣人吳奇才於62 年9月27日將嘉義縣○○鄉○○村○道○00號「坐落於837地號」、「竹造」、「平房」、「建坪大約十五坪半」出賣予承買人邱清陣及出賣人吳奇才於62年9月27日將嘉義縣○○鄉○ ○○段000地號土地應有部分527/3020出賣予承買人邱清陣( 見原審卷一第43-53頁)，顯見出賣人吳奇才與承買人邱清陣已經對於買賣標的物、買賣時間達成合意，並據此作成系爭9月27日契約書，系爭房屋確實存在買賣契約。 4、被上訴人所主張之標的建物(附圖之A部分)與系爭9月27日契約書)上載之建物標的相同：　 ⑴系爭9月27日契約書顯示吳奇才於62年9月27日將嘉義縣○○ 鄉○○村○道○00號「坐落於837地號」、「竹造」、「平房」、「建坪大約十五坪半」出賣予邱清陣及吳奇才於62年 9月27日將嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地應有部分527/302 0出賣予邱清陣(見原審卷一第43-53頁)，兩造對於上開契約書形式上真正不爭執(見原審卷一第298頁)，而被上訴人主張附圖所示A部分面積64平方公尺部分之標的建物並非前開系爭9月27日契約書上所載之建物，係上訴人另外搭蓋違章建築建物，本件應先釐清者係被上訴人所請求拆除之建物是否為系爭9月27日契約書上所載之建物？抑或是上訴人另外搭蓋違章建築建物？查：　 ①系爭房屋經本院現場勘驗為：「系爭房屋的夾層土建構造仍是竹木建、牆壁是竹編鋪上黃土鋪平；房屋樑已更換新木材、屋頂換新鐵皮，客廳後面屋等是木頭樑加上鐵皮網」，以上有勘驗筆錄可證(見本院卷第90頁)；又系爭房屋現況照片顯示房屋之建材為竹、木(見原審卷一第381-411頁、原審卷二第45-51頁)。　 ②自前開勘驗筆錄及現況照片可知，系爭房屋為竹木所構建之平房，與系爭9月27日契約書上所載之建物構造相同，雖附圖之測量成果圖建物之面積為64平方公尺(相當於19.36坪)，與系爭9月27日契約書上所載之建物面積約15.5坪(約略51.2399平方公尺)有所不同，然僅差距12.7601平方公尺，面積誤差可能因測量基準不同、測量工具、方式不同所導致，且系爭房屋之後面有增建廚房，復考量本件涉及之系爭房屋標的建造時隔已久，證明度應予降低。綜此，以上事證均可佐證被上訴人所主張之標的建物(附圖之A部分)即為系爭9月27日契約書上所載之建物。　 ⑵至被上訴人主張買賣契約書所載地號及權利範圍、面積均與系爭土地無關等語(見原審卷一第277頁)，查： ①面積登載不同已如前述，而系爭9月27日契約書上載明為：建物基地座落在837地號土地，確實與本件被上訴人所主張之837-6地號土地不同，惟自臺灣省嘉義縣土地登記簿之登載紀錄可推知62年9月27日買賣所有權移轉契約書上所載：「建物所座落837地號土地」應屬誤載，蓋土地登記簿中主登記次序「貳」記載40年11月1日因買賣為登記原因，吳奇才有系爭837地號應有部分170 0/3020。主登記次序「拾」記載62年9月27日因買賣為登記原因，邱清陣享有系爭837地號應有部分527/3020 。主登記次序「拾捌」記載訴外人林吳秋月、陳吳金葉、吳金蓮於76年8月1日因分割繼承各自取得應有部分60 0/3020、600/3020、500/3020，共計為吳奇才所有系爭 837地號全部之應有部分1700/3020，且主登記次序「貳」之備考欄記載：移轉見主登記「拾捌」(見原審卷一第173-181頁)，觀諸上開土地登記簿之登載紀錄記載，若均屬實，何以吳奇才於62年9月27日已將系爭837地號中之527/3020移轉予邱清陣並已無此應有部分之所有權，然何以於76年8月1日可登記其全部應有部分1700/302 0予其繼承人？況且，在主登記次序「貳」之備考欄中亦未記載移轉見主登記「拾」，顯見62年9月27日以買賣為登記原因之記載應屬誤載。　 ②又，依經驗法則，購買建物為了取得合法占有土地之權源，自當然會購入建物所坐落之基地所有權，然系爭9 月27日契約書中卻顯示邱清鎮購買系爭837地號土地應有部分527/3020及嘉義縣○○鄉○○村○道○00號之竹造平房建物(坐落土地為系爭837-6地號土地)，顯然有違經驗法則，因此系爭9月27日契約書上載明建物坐落土地為系爭837地號土地應屬誤載。　 ③再徵，系爭837地號確實為系爭837-6地號土地之鄰地，此有嘉義縣○○鄉○○○段00000地號土地地籍圖謄本、土地登記謄本、空照圖附卷可稽(見原審卷一第13-27頁)，復考量過去對於土地登記不熟悉之當事人確有可能誤信地政人員之誤載，因此被上訴人所辯應無可採，被上訴人所主張之標的建物(附圖之A部分)與系爭9月27日契約書上所載之建物標的應屬相同。 5、被上訴人雖主張並無資料可以佐證系爭房屋賣給邱清陣，且印花稅契約書均非吳奇才所書寫，吳奇才如真有出售應要簽名、上訴人未舉證吳奇才曾受領系爭房屋之交付，然：　 ⑴本院既已認定吳奇才、邱清陣買賣系爭房屋之契約存在，自可佐證系爭房屋確實有出賣予邱清陣，又買賣契約之債權行為，為諾成契約已如前述，縱使吳奇才未親自簽署契約亦不影響買賣之真意。　 ⑵依邱清陣於86年1月6日設籍在水道頭68號，該住戶於90年間之用電戶為邱清陣，此有戶籍謄本、電費收據可佐證( 見原審卷一第289頁)。是邱清陣有自吳奇才取得系爭房屋時應有交付，否則何以得遷入戶籍、居住使用並繳納電費，是以被上訴人之抗辯並無可採。　 ③是以上開被上訴人之主張，並不可採。 6、綜上，系爭9月20日及9月27日契約書上所載之嘉義縣○○鄉 ○○村○道○00號之竹造平房建物(坐落土地為系爭837-6地號土地)，即為被上訴人主張欲拆除之建物，並非被上訴人所主張之上訴人另建之違章建築。　 7、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限(民法第1148條第1項)。查，邱清陣居住在系爭房屋並取得系爭房屋之事實上處分權，有系爭 9月27日契約書、邱清陣戶籍謄本及台灣電力公司電費收據附卷可稽(見原審卷一第43-53、285-291頁)，又上訴人為邱清陣之繼承人，依上開規定，繼承邱清陣對於系爭房屋之事實上處分權。且被上訴人亦不爭執系爭房屋只有上訴人一人有事實上處分權(本院卷第82頁)。　8、綜上所述，蔡慎儀於62年9月20日將系爭房屋出賣予吳奇才，吳奇才於00年0月00日出賣予邱清陣，但因未能完成登記，故目前由上訴人一人因繼承取得系爭房屋之事實上處分權。㈡、若有移轉系爭房屋，當時吳奇才為系爭土地之共有人，共有人有無民法第425條之1之適用？　1、系爭房屋係坐落在837-6地號土地，而吳奇才於40年11月1 日因買賣取得該土地之7999/17200所有權，吳奇才於75年9 月3日往生，而於75年8月1日因繼承登記予吳富松、吳富展分別為599/17200、2000/17200，以上有土地登記謄本可證 (見原審卷一第215-223頁)。可見吳奇才於00年0月00日出賣系爭房屋予邱清陣時，吳奇才是837-6地號土地之共有人。 2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制(民法第425- 1條第1項)；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限(民法第1148條第1項)。所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內(參最高法院89年度台上字第 284號、最高法院112年度台上字第208號判決意旨參照)。上開法定租賃係在保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第425-1條適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第425-1條之保護，該條規範目的性應為同一解釋(參最高法院101年度台上字第1643號判決意旨)。 3、查，吳奇才、邱清陣間關於系爭房屋之買賣契約存在，且系爭9月27日契約書上載之建物坐落基地「837地號」誤載，應為系爭土地(即837-6地號土地)，已如前述。因此於移轉系爭房屋之事實上處分權時，吳奇才為系爭土地之共有人，依照上開實務見解，應有民法第425-1條之適用，邱清陣得主張法定租賃存在，故邱清陣之繼承人即上訴人自亦得主張法定租賃關係存在。㈢、若本件有民法第425-1條之適用，系爭房屋是否已達到不堪使用之程度，租賃期間終止？ 1、按民法第425-1條第1項所明定之租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許(最高法院106年度台上字第1646號民事判決意旨參照)。　2、系爭房屋經勘驗為：「原審卷一第379頁下圖系爭建物第一間看到系爭房屋屋樑已更換新的木材、屋頂換新的鐵皮、客廳後面的屋頂是木頭的樑加上鐵皮網」，此有勘驗筆錄可證(見本院卷第90頁)。又自系爭房屋現況照片可見原先建材以竹管做為屋樑，但現在已更換成以木材做為屋樑(見本院卷第125、127頁)，可知系爭房屋之主要結構已經更易。 3、被上訴人主張：他們二樓另有裝潢且與原先牆壁有7、8公分的距離，目前現況並不是使用原先牆壁，而是另改建等語(見本院卷第90頁)，並有系爭房屋現況照片在卷可稽(見原審卷一第389頁下方)，可知系爭房屋之主結構為竹木，然在主結構之內尚以木棍所支撐，可證其主結構之穩定性已有問題。 4、復參房屋現況照片，竹木皆已腐蝕(見原審卷一第403頁下方)；再觀原審113年3月5日當庭勘驗筆錄記載：「大廳裡面牆面及天花板，及一樓通往閣樓木梯外層，均包覆以三合板，左邊牆面三合板拿掉部分，裡面呈現為竹筋泥造牆面，而在竹筋泥造牆面之外，釘以木頭角材，右邊牆面三合板拿掉部分，裡面呈現竹筋泥造牆面，同樣亦以木頭角材加強結構，廳內通往閣樓木梯為實木材質，隔樓地板為木製，牆面屋頂均釘以三合板」(見原審卷二第415-421頁) ，可知系爭房屋之內部多數部分若非上訴人以三合板覆蓋，原先建材已無從為正常使用。 5、另上訴人抗辯系爭房屋與相鄰之3間房子一起建造、建材亦相同等語(見本院卷第89頁)；系爭房屋與相鄰建物之現況照片顯示系爭房屋以鐵皮鋪設並高出鄰屋數公分(見原審卷一第379頁)，而經本院勘驗對照鄰屋現況可知鄰屋內部均為簡陋竹木所建造，上樓梯時木材不穩固，伴隨嘎吱作響聲，顯然居住於其內之安全性已有欠缺，對比系爭房屋牆壁多數、樓梯以三合板覆蓋原有之竹木材質、屋頂全部換新另加高數公分，均可佐證上訴人以他材質覆蓋原有材質，以較耐用之材質延長系爭房屋之使用年限，鄰屋現況始為原始房屋應有狀態，上訴人所為覆以三合板、更換鐵皮屋頂之行為。是若將上述系爭房屋外表覆蓋之建材、屋頂鐵皮掀除，只剩下原有之建材結構，系爭房屋已達不堪使用之程度。 6、且依嘉義縣房屋耐用年數及折舊率標準表顯示：竹造房屋耐用年限為11年，而系爭房屋如前所述，係於62年9月20日由吳奇才自蔡慎儀買受而來，可知系爭房屋至少於62年即已存在，時至今日已過50餘年，逾竹造房屋耐用年限11年之4倍之多，更可證系爭房屋已無從為通常使用。 7、綜上，系爭房屋之主要結構已經更易，顯見系爭房屋原始結構、材質已經無從為通常使用，方須更換新的木材鞏固其主結構，依上開實務見解，法定租賃期限已屆至，上訴人無從以民法第425-1條作為系爭房屋占用系爭土地之合法權源。㈣、上訴人之上訴是否有理由？　1、被上訴人現為系爭土地(即系爭837-6地號土地)之共有人，上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，為兩造所不爭(見本院卷第82頁)，並有土地謄本、系爭土地地籍異動索引(見原審卷一第17-27、81-99頁)在卷可稽，堪信屬實。 2、上訴人雖抗辯對於系爭土地有默示分管契約，因此有占有之合法權源等語(見本院卷第102頁)。然按，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言(最高法院87年度台上字第1359號民事裁判)。查，系爭土地面積高達3,440平方公尺，而系爭房屋經測量占有系爭土地之面積為64平方公尺，占有面積不到19%，且上訴人並非系爭土地之共有人，既非共有人，其如何與其他共有人達成有默示分管之約定。若有默示分管之約定，其各當事人間各自佔領使用系爭土地之範圍如何?上訴人並未舉證以實其說，復無其餘證據足以佐證，是上訴人抗辯，實無從採信。　3、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之( 民法第767條第1項前段)；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之(民法第821條)。如上所述，系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有系爭房屋占用系爭土地，先前雖有民法第425-1條法定租賃之適用，但系爭房屋已達不堪使用之程度，其原有之法定租賃期限已屆至，上訴人無從以民法第425-1條作為系爭房屋占用系爭土地之合法權源，上訴人復無其他有占用系爭土地之權源，自屬無權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第821條等規定請求上訴人將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還被上訴人及其他全體共有人，要屬有據。原審就上開准許，為被上訴人勝訴之判決，及依職權為宣告假執行，並酌定上訴人預供擔保相當金額得免為假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　陳寶貴　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　柯月美　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馮保郎　　以上正本係照原本作成本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日書記官　張簡純靜

2024-10-23

CYDV-113-簡上-75-20241023-1