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朴簡
嘉義簡易庭(含朴子)

給付修繕費

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第271號 原 告 蔡佳旻 訴訟代理人 張評順 被 告 張永權 上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國113年12月19日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：原告於民國112年11月4日透過有巢氏仲介公司， 以新臺幣（下同）12,800,000元向被告購買門牌號碼嘉義縣 ○○市○○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣 契約書含標的物現況說明書，依現況說明書中之記載，僅載 明採光罩部分漏水，惟113年2月6日交屋後，原告於同年7月 15日即發現2樓樓梯牆壁有壁癌現象，並於同年7月17日請水 電師傅查證，發現該壁癌係經由2樓浴室地板漏水（下稱系 爭漏水瑕疵），經原告透過有巢氏仲介公司向被告轉達上情 ，被告均置之不理。原告入住不到半年竟有系爭漏水瑕疵之 情事，顯然是被告明知系爭漏水瑕疵而故意不告知，被告應 負損害賠償之責，維修系爭漏水瑕疵經估價需新臺幣（下同 ）339,000元，原告自得請求被告如數賠償，爰依民法第360 條後段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原 告339,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。㈡前項判決，請准供擔保宣告假執 行。 二、被告則以：被告自106年至113年居住於系爭房屋長達6年2個 月，並未有系爭漏水瑕疵之情形發生，所以未在標的物現況 說明書載明，並非故意不告知，當時僅有採光罩漏水，被告 亦已在標的物現況說明書載明，並無隱瞞實情，且買賣系爭 房屋時並未註明保固期，而係以現況交屋，原告自應負擔部 分風險，況於113年4月3日發生花蓮7級大地震，水管亦有可 能因地震而震開引發漏水，此不可抗力之天災不應由被告負 擔等語，資為抗辯。 三、本院之判斷： 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出賣 人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金， 而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦 同。民法第354條第1項前段、第360條分別定有明文。又物 之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之 瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在。再按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應 先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張 之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度 台上字第415號判決意旨參照）。 　㈡原告主張被告將系爭房屋出賣予原告，並於113年2月間完成 交屋，被告於買賣契約之標的物現況說明書「建物現況是否 有壁癌、水痕、滲漏水情形?」欄位，僅載明「採光罩部分 漏水」，原告嗣於113年7月間發現系爭房屋存在系爭漏水瑕 疵等情，為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告進而主張系 爭漏水瑕疵於系爭房屋交付原告時即已存在，以及被告故意 不告知系爭漏水瑕疵等事實，則為被告所否認，依前開說明 ，應由原告就系爭漏水瑕疵存在之時點、被告故意不告知系 爭漏水瑕疵等事實負舉證責任。經查，原告雖提出系爭房屋 之壁癌、漏水照片、買賣契約之標的物現況說明書、二樓浴 室防水工程報價單等件為證(見本院卷第41-49頁)，然觀諸 前開證據內容，僅可知悉系爭房屋於拍攝、估價時存在系爭 漏水瑕疵，至於該瑕疵是否係存在於被告交付系爭房屋予原 告時，則無法據以證明，此外，原告復未提出或聲明調查證 據以實其說，實難憑採。況且，被告於113年2月間交付系爭 房屋後，原告嗣於113年7月始發現系爭漏水瑕疵，中間間隔 約5個月，本院審酌系爭漏水瑕疵發生原因多端，依一般經 驗法則，房屋隨時間推移而致建材自然耗損、防水建材失效 、水管破裂或地震發生、氣候變化因素，均可能導致系爭漏 水瑕疵出現，則本院自不能僅憑系爭房屋現存在系爭漏水瑕 疵，逕為推論系爭漏水瑕疵於被告交付系爭房屋予原告時即 已存在，亦無法證明被告於交屋時已經知悉系爭漏水瑕疵而 有故意不告知的情事。從而，原告依民法第360條後段之規 定請求被告賠償系爭漏水瑕疵的修復費用，即無理由。 四、綜上所述，原告依民法第360條後段之規定，請求被告給付3 39,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。 五、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本 件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日 　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇 以上為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-271-20250109-1

訴
臺灣嘉義地方法院

損害賠償等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第483號 原 告 郭憓靜 被 告 蘇央賓 黃國璋 曾玉英 上列當事人間請求損害賠償等事件，原告於民國113年9月16日具 狀追加蘇央賓、黃國璋、曾玉英為被告部分(其中被告傅廣源及 追加林信安、傅世文、黃春南、傅國榮為被告部分另為判決)， 本院判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告於民國113年3月6日向訴外人李永杉購買坐落嘉義縣○○鄉 ○○○○段0000○0000地號土地及地上之未保存登記房屋（房屋 門牌：嘉義縣○○鄉○○村○○○000○0號，下稱系爭房屋），並於 同年5月16日完成所有權移轉登記，後經原告向嘉義縣○○地○ ○○○○○○○○地○○○○○○○○○○○○地○○段0000地號土地（下稱系爭土 地，與系爭房屋合稱系爭房地）。被告傅廣源為門牌號碼水 上鄉國姓村三界埔104之1號房屋（下稱104之1號）所有人， 該房屋無權占用系爭土地之範圍、面積及現況種類如附表一 所示，合計面積4.57平方公尺，侵害原告使用、收益系爭土 地之權利，經原告多次通知被告傅廣源移除占用如附表一所 示土地上之物，被告傅廣源仍未置理，原告自得以所有權人 之地位，依民法第767之規定請求被告傅廣源拆除占用如附 表一所示土地上之物即104之1號上編號A、B、C之屋簷、雨 遮，並將如附表一所示占用之土地返還予原告。又被告傅廣 源有前述侵害原告使用、收益系爭土地之行為，且因系爭房 屋為未保存登記之危老房屋，被告傅廣源目前仍未將其占用 如附表一所示部分之土地返還予原告，致原告無法依原有之 計畫進行相關新建、改良工程，造成原告受有如附表二所示 之損害。 　㈡系爭土地與被告傅廣源所有之同段1004地號土地（下稱1004 地號土地）間之巷道原係為便利當地村民而設，卻遭被告傅 廣源長期占用，被告林信安為國姓村之村長，被告傅世文、 蘇央賓、黃國璋、黃春南、曾玉英、傅國榮(下稱林信安等7 人)為國姓村之村民，其等共同為被告傅廣源出具巷道通行 證明，共同侵害原告系爭土地之所有權，被告林信安等7人 主觀上既有侵占及竊占故意，且客觀上亦係以出具巷道通行 證明之行為，幫助被告傅廣源占用系爭土地，與原告所受損 害間，具有相當密切因果關係，故原告得依民法第179條、 第184條、第185條、第195條第1項之規定，請求被告負連帶 損害賠償責任。綜上，原告受有如附表二所示之損害共計1, 180萬2,414元。為此，請求被告應連帶賠償原告1,180萬2,4 14元等語，並聲明：被告蘇央賓、黃國璋、曾玉英(下稱被 告等3人)應與傅廣源、林信安、傅世文、黃春南、傅國榮連 帶給付原告1,180萬2,414元，及自113年10月24日民事補正 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息；原告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告連 帶負擔。　 二、按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院 　　得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249 條第 　　2 項第2款定有明文。又所謂原告之訴，依其所訴之事實， 在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之 ，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言（最高法院62年 度台上字第845號裁判意旨參照）。 三、又按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不 法侵害他人之權利為其成立要件，此觀民法第184條之規定 自明。若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相 當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。亦 即侵權行為之構成要件，於客觀要件須包括加害人之加害行 為、行為須不法、須侵害權利、須發生損害、及加害行為與 損害間有因果關係等要件，主觀上則須有故意或過失即意思 責任，若係缺少其中任一要件，即不構成侵權行為。又所謂 相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此損害，有此行為 ，通常即足生此損害，是為有因果關係，而如無此行為，必 不生此損害，有此行為，通常亦不生此損害，自無因果關係 之情形(最高法院87年度台上字第78號裁判意旨參照)。再者 ，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。是如不能舉證或其所舉 證據不能證明其所主張事實之存在，則不問被告之反證如何 均應將原告之訴予以駁回。本件原告雖以前述情詞主張被告 等3人與其他被告為國姓村之村民，其等共同為被告傅廣源 出具巷道通行證明，共同侵害原告系爭土地之所有權，被告 傅廣源與被告等3人主觀上既有侵占及竊占系爭土地故意， 且客觀上亦係以出具巷道通行證明之行為，幫助被告傅廣源 占用系爭土地等，請求被告等3人應負連帶賠償如附表二所 示之損害乙節，並提出如附表三所示之證據資料為證。惟查 ： 　⒈依民事訴訟法第302條規定，除法律別有規定外，不問何人， 於他人之訴訟，有為證人之義務，故證人對於待證事實，縱 無所知，亦有遵傳到場之義務；而當事人之立證方法，除自 己提出證據外，本得使用相對人或第三人所執之書證(最高 法院30年渝抗字第520號、18年上字第2343號裁判意旨參照) 。原告雖以前述情詞，主張被告等3人應負連帶賠償責任云 云。惟被告等3人雖與其他人共同出具載有：位於本村13鄰 三界埔國姓村104之1，地號1004之巷道通行已有60-70年之 久，本村多位長老也願站出來為此巷道做聯合證明等語，並 有該村村長林信安等簽名或國姓村辦公處用印之「巷道通行 證明」，並經被告傅廣源提出該證明及現場照片於本院，以 證明巷道之通行等情，此有巷道通行證明影本及照片附卷可 佐(本院卷一第238、239頁)。然被告等3人既非104之1號房 屋所有人或使用人，而依前述規定及說明，被告傅廣源在訴 訟程序本得聲明人證或就第三人之書證為立證方法，而被告 等3人既有為證人之義務或提出所執書證之義務，其等為行 使法律上賦予正當權利之行為，且前述證明內容僅單純表達 該巷道為通路之事實，並應經本院審理及取捨證據以為認定 ，客觀當事人亦無因依法定審判程序之立證行為，致私權( 財產權、人格權)受有損害，自難認有何侵害原告權利之可 言，而原告亦未舉證以證明被告等3人有占有或使用系爭土 地，或有其他侵害其系爭土地使用權利之情事，是原告依侵 權行為之法律關係主張被告等3人應負連帶損害賠償責任， 自無可取。 ⒉至於原告主張因被告等3人前述行為，致其受有精神痛苦之慰 撫金云云。惟按慰撫金之賠償，以人格權遭遇侵害，使精神 上受痛苦為必要，且需法律明文規定，而民法僅於第194、1 95條定有生命、身體等人格法益受損時之慰撫金求償規範。 原告主張因被告傅廣源占用系爭土地部分及被告等3人出具 證明等，致其受有損害等，依前揭說明，既與被告傅廣源之 占有行為，或被告等3人出具證明等，無相當因果關係，且 被告傅廣源與被告等3人之行為，亦未有何侵害原告人格權 ，則原告主張依侵權行為損害賠償之規定，訴請被告等3人 應負連帶賠償責任，顯無法律上之依據。準此，依原告起訴 主張之前述事實，其提起本件損害賠償之訴，在法律上即顯 無理由，而不能獲得勝訴之判決。 四、綜上所述，原告請求被告等3人應負連帶損害賠償責任，在 法律上顯無理由，依前述法條規定及說明，此部分不經言詞 辯論，逕以判決駁回原告之訴。 五、據上論結，依民事訴訟法第249條第2項、第78條之規定，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李文輝　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並依 對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法 施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補 正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李彥廷 附表一：（水上地政113年10月16日土地複丈成果圖）（本院卷 二第55頁） 土地坐落 編號 占用面積（平方公尺） 現況種類 嘉義縣○○鄉○○○○段0000地號土地(與原1003地號土地合併) A 3.38 屋簷滴水 B 0.54 雨遮 C 0.65 雨遮 　　　　 附表二：兩造主張及答辯　　 編號 原告主張所受損害及金額 證據資料、出處 被告傅廣源之答辯 1 系爭土地面積為97.03平方公尺，原告購買系爭土地之金額為160萬元，被告占用原1003地號土地，面積28.01平方公尺，依前述土地之面積比例與購賣價金換算，被告各須賠償占用原1003地號土地地價金額46萬1,878元，合計600萬4,414元。（本院卷二第64頁） 不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、113年4月18日鑑界位置相片、嘉義縣○○地○○○○○地○○○○○○地○○○○○○○鄉○○○○段0000地號土地登記第一類謄本（本院卷二第69至83頁） 104之1號於被告傅廣源先父所建造時，確有退讓形成巷道供鄰人通行之意思，可推知被告傅廣源繼承、管理該房屋時，均不會有侵害鄰地之故意或預見可能性，又被告傅廣源係因繼承取得104之1號，屬事實行為，亦非背於善良風俗之方式，且被告傅廣源之行為亦未使原告之財產權滅失，故原告依民法第184條請求之損害賠償無理由。（本院卷一第233頁、本院卷二第387頁） 2 系爭土地因遭被告占用，使原告無法自住或出租，請求被告各需給付每月8000元之租金收益至原告收到合法房屋使用權狀公函日止，先以1年計算，即自113年8月起至114年7月止，被告各應給付9萬6,000元，合計124萬8,000元。（本院卷二第64至65頁） 無 原告自述系爭房地已於113年5月16日完成過戶，原告自可隨時入住，其未入住並非受到被告傅廣源設置屋簷或安裝冷氣之行為影響。縱認房屋須重建，也是原告於購屋時應自行評估，非被告傅廣源須負責範圍，原告之請求並無理由。（本院卷一第235頁） 3 若因被告無權占用系爭土地，致原告房屋工程土木統包承攬廠商履約保證受有損害，被告等人亦須連帶負賠償責任。（本院卷二第65頁） 無 被告傅廣源非契約之當事人，無理由代原告承受法律上風險，原告之請求無理由。（本院卷二第387頁） 4 被告無權占用系爭土地，嚴重妨害原告之居住安全及安寧，致使原告身心均異常痛苦，無法入眠，每日必須藉由拈香祈福與念經祝禱之宗教禮儀來緩解焦慮煩擾，以避免精神舊疾復發，請求被告各需給付至原告81歲止，每年之精神慰撫金1萬元，被告各需賠償精神慰撫金35萬元，合共455萬元。（本院卷二第65至67頁） 感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第121至221頁） 本件原告所主張之權利，為財產上之損失，不得主張精神慰撫金，且連帶賠償責任並非以賠償金額乘以所有連帶責任人做為總賠償金額，原告之請求無理由。（本院卷一第235頁、本院卷二第387頁） 附表三：原告提出之證據資料清單 　　⒈不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、土地標的現況說明書（本院卷一第11至17頁） 　　⒉嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第19至21頁） 　　⒊越界相片（本院卷一第23至29頁） 　　⒋存證信函（本院卷一第31至33頁） 　　⒌普通掛號函件執據、統印企業社收據、雅竹中心租賃契約書（本院卷一第35至41頁） 　　⒍不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、土地標的現況說明書（本院卷一第77至84頁） 　　⒎嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第85至87頁） 　　⒏越界相片（本院卷一第89至95頁） 　　⒐存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執（本院卷一第97至103頁） 　　⒑普通掛號函件執據、本院自行收納款項收據、統印企業社收據、雅竹中心租賃契約書、匯款明細、感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第105至221頁） 　　⒒不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第263至277頁） 　　⒓嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第279頁） 　　⒔地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002、1004地號土地登記第一、二類謄本（本院卷一第281至286頁） 　　⒕嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書（本院卷一第287頁） 　　⒖不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第301至308頁） 　　⒗嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第309頁） 　　⒘地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷一第310至311頁） 　　⒙嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第312至313頁） 　　⒚巷道通行證明（本院卷一第314頁） 　　⒛不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷一第337至344頁） 　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷一第345頁） 　　地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷一第346至347頁） 　　嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷一第348至349頁） 　　巷道通行證明（本院卷一第350頁） 　　感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷一第351至413頁） 　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第17至19頁） 　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷二第35頁） 　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第37至39頁） 　　不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書（本院卷二第69至76頁） 　　113年4月18日鑑界位置相片（本院卷二第77至79頁） 　　嘉義縣水上地政事務所土地複丈成果圖（本院卷二第81頁） 　　地籍圖謄本、水上鄉新三界埔段1002地號土地登記第一類謄本（本院卷二第82至83頁） 　　嘉義縣財政稅務局113年7月2日嘉縣財稅土字第1131152089號函（本院卷二第84至85頁） 　　感謝狀、收據、信眾奉燈明細表（本院卷二第91至159頁）

2025-01-09

CYDV-113-訴-483-20250109-2

訴
臺灣臺中地方法院

損害賠償等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2024號 原 告 李居燁 被 告 林育賢 陳韋帆 追加被告兼 上 一 人 法定代理人 游慶栓 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月12日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，公 司法第8條第2項定有明文。又解散之公司除因合併、分割或 破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視 為尚未解散；上開規定於公司經中央主管機關撤銷或廢止登 記者準用之，公司法第24條、第25條及第26條之1亦分別設 有規定。是公司於清算完結前，法人之人格於清算範圍內仍 然存續，必須待清算完結後，公司之法人格始歸於消滅。再 有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有 規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第11 3條第2項準用第79條亦有明定。經查，被告住瑩不動產經紀 有限公司（下稱住瑩公司）於民國112年12月17日決議解散 ，並選任被告游慶栓為清算人，被告住瑩公司於112年12月1 9日向臺中市政府申請解散登記，並經臺中市政府以112年12 月21日府授經登字第11207801250號函准予登記在案，此有 被告住瑩公司之變更登記表、股東同意書及上開函文在卷足 憑（見本院卷第97至99、103至105、113、115頁)，且被告 住瑩公司迄未向本院聲報清算人就任及清算完結，亦有本院 民事科查詢簡答表（見本院卷第117至121頁）在卷可稽，被 告住瑩公司未行清算程序，亦未向本院陳報清算完結等情， 亦為被告游慶栓陳明在卷（見本院卷第160頁），依首揭法 條規定及說明，被告住瑩公司既應行清算程序，且尚未清算 完結，其法人格尚未消滅，仍具有當事人能力，並以清算人 即被告游慶栓為法定代理人，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件 原告起訴原聲明第1項求為被告住瑩公司給付原告新臺幣（ 下同）70,000元及本息，第2項求為被告住瑩公司、林育賢 、陳韋帆應連帶給付原告2,579,535元及本息，嗣於起訴狀 繕本送達被告陳韋帆、林育賢及住瑩公司後，追加游慶栓為 被告，並變更聲明求為被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢、游 慶栓應連帶給付原告70,000元，及被告住瑩公司、陳韋帆、 林育賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元及本息（見本 院卷第91至92、179頁）。原告所為上開聲明之變更，核屬 擴張應受判決之聲明，且與請求之基礎事實同一，揆諸首揭 規定，尚無不合，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　㈠訴外人汪維綱於111年間，委託任職被告住瑩公司（即住商不動產大墩店）之仲介即被告林育賢銷售其所有坐落臺中市○區○○○段000○000○000○000地號土地及其上同段4768建號房屋（門牌號碼臺中市○區○○街0巷00號5樓，下稱系爭房屋）。原告經被告住瑩公司仲介即被告陳韋帆居間介紹得知汪維綱欲出售系爭房屋，被告林育賢於過程中，依不動產委託銷售標的現況說明書向原告說明系爭房屋並無漏水之情況，原告因有意願購買系爭房屋，旋即透過被告林育賢、陳韋帆與汪維綱相約於111年4月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以6,600,000元買受系爭房屋，辦理所有權移轉登記完畢，並給付仲介費70,000元予被告住瑩公司。詎原告於交屋後之111年10月7日，經系爭房屋樓下屋主雷青梅告知，始知悉系爭房屋於111年1月間即有滲漏水之情事。 　㈡被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆為專業房仲，且被告陳韋帆受原告委託，並收取高額佣金，即應就從事之業務善盡預見危險及調查義務，對於系爭房屋有無通常觀念上之重要瑕疵即如漏水等加以瞭解，渠等疏未查證，例如事前訪查、瞭解屋況，翻開裝潢夾層查看、多加注意詢問賣方、系爭房屋之租客及樓下鄰居有無漏水情形，僅依汪維綱單方說明，即向原告為不實之報告，被告游慶栓即被告住瑩公司負責人兼店長，亦逕於不動產委託銷售標的現況說明書蓋章，並未善盡善良管理人之居間義務，已有過失，違反不動產經紀業管理條例第22、23條及民法第535條、第567條之規定，依法不得向原告請求給付仲介費，爰請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓連帶返還仲介費70,000元。 　㈢被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓因前述重大過失， 未發現以其等職能即可輕易得知之漏水瑕疵，亦未盡其職責 ，督促汪維綱注意交屋日期，致原告受有遲延交屋違約金6, 600元、租金損失97,000元、系爭房屋修繕費用556,306元、 交易價值減損233,539元、仲介房屋費70,000元等損害，共 計963,445元（計算式：6,600元＋97,000元＋556,306元＋233, 539元＋70,000元＝963,445元），業經原告對汪維綱提起另案 修復漏水等事件訴訟，經本院以112年度訴字第808號判決准 許，爰依消費者保護法（下稱消保法）第51條、不動產經紀 業管理條例第26條第2項之規定，請求被告住瑩公司、林育 賢、陳韋帆及游慶栓應連帶給付3倍之懲罰性違約金2,890,3 35元（計算式：963,445元×3＝2,890,335元）。 　㈣並聲明：⒈被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓應連帶返 還原告70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。⒉被告住瑩公司、陳韋帆、林育 賢、游慶栓應連帶給付原告2,890,335元，及其中2,579,535 元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；另310,800元，自民事陳報暨追加請求訴之聲明 狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告林育賢已於受汪維綱委託時，至系爭房屋現 場確認屋況並無漏水之情事，並依不動產委託銷售標的現況 說明書逐一詢問，經汪維綱確認後，於不動產委託銷售標的 現況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否 」，與系爭房屋之屋況相符。又原告於111年3月27日與汪維 綱於被告住瑩公司面談，汪維綱已告知系爭房屋相關租賃及 之前整修過程，並於同年4月9日與汪維綱簽訂系爭買賣契約 時，於特別條款註記：兩造合意交屋後半年內買方發現原屋 況有漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。被告林育 賢、陳韋帆於111年5月29日上午會同原告驗屋系爭房屋D室 ，原告除現場勘驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結 果均無問題；同日中午驗屋系爭房屋A、B室，原告除現場勘 驗，並詢問租客有無滲漏水之情形，驗屋結果均無問題；同 年6月18日上午，原告請水電師傅再次驗屋系爭房屋A室，僅 更新水龍頭及電燈開關，同年6月20日驗屋，亦無滲漏水問 題，並於同日下午會同汪維綱完成交屋，汪維綱並將之前修 繕廠商之保固書交付原告。原告主張於111年10月7日，經系 爭房屋樓下屋主雷青梅告知而知悉系爭房屋有滲漏水之情事 ，距離系爭房屋交屋日已超過3個月，應由賣方負瑕疵擔保 之修繕責任，而非由被告等負擔修繕及賠償責任等語，資為 抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： 　㈠原告經被告住瑩公司之仲介，於111年4月9日與汪維綱簽訂系 爭買賣契約，向汪維綱買受坐落臺中市○區○○○段000○000○00 0○000地號土地及系爭房屋，買賣總價款為6,600,000元；汪 維綱係於同年6月20日將系爭房屋點交予原告。 　㈡被告住瑩公司有向原告收取仲介服務費70,000元。　　　 四、得心證之理由： 　㈠原告前於112年間，對汪維綱提起修復漏水等事件訴訟，經本 院以另案112年度訴字第808號受理在案，該案依原告聲請囑 託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之滲漏水情形 ，經該會於112年10月26日以（112）中土鑑發字第322-08號 函檢送鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結果略以 ：「一、臺中市○區○○街0巷00號5樓建物，冷氣管線排水並 無滲漏情形；5樓天花板確實有滲漏水情形，C房、D房浴室 排水管線因異物堵塞造成C房地上排水會流至D房浴室，D房 浴室地上排水也不良，排水會流至D房房間，造成D房室內積 水。二、系爭建物除前開部分外，5樓A房、B房、C、D房浴 室地板有防水不良之情形，5樓西北側外牆亦略有滲水之情 形。三、5樓浴室地板滲漏水之原因係因浴室地板防水有瑕 疵；C房、D房浴室管線堵塞其形成原因係因有異物堵塞排水 管所致；5樓頂版滲漏水係因屋頂防水膜已失效所致；5樓後 側(西北側)外牆略有滲水，係因地震等因素使外牆產生微裂 縫造成雨水會滲入牆內側。上述滲漏水可經由工程方法改善 ，改善方法詳如附件八，預估所需修繕費用為556,306元， 工程項目詳附件九。四、5樓浴室地板、頂版、西北側外牆 漏水形成時間判斷在2年以上，即在系爭建物111年6月20日 交屋前就存在。另浴室管線堵塞形成時間則無法確認。五、 系爭建物之浴室管線堵塞狀況，經鑑定技師用通馬桶的吸盤 通了數分鐘，仍無法使排水管疏通，顯示發生原因係因有異 物堵塞排水管所致，判斷該原因並不是正常使用狀況下所致 ，原本設計亦不會產生此堵塞之問題，判斷係人為因素所致 。六、就該浴室管線堵塞狀況，無法判斷其形成時間，因此 無法判斷係在111年6月20日交屋前或後所發生。」等語；鑑 定結論與建議則認為：「鑑定標的物5樓浴室地版、頂版、 西北側外牆漏水形成時間判斷在2年以上，預估所需修繕費 用為556,306元。因5樓浴室地板防水有瑕疵，修繕方法須先 打除墊高層，至原結構面止，並在原結構面先施作一層防水 (修繕方法詳附件八)。打除墊高層，會影響管線，因此編列 管線檢修費詳如附件九。本案浴室管線堵塞，雖無法判斷其 形成時間，但打除墊高層工程項目中，已編列管線檢修費， 自然可解決浴室管線堵塞之狀況。」等語，業經本院調閱另 案112年度訴字第808號修復漏水等事件卷宗核閱屬實，並有 前揭函文及鑑定報告書在卷可稽（見另案卷一第339頁及證 物袋、本院卷第55至57頁）。是系爭房屋於111年6月20日交 屋之前，即存有5樓A、B、C、D房浴室地板防水不良、房屋 頂板因屋頂防水膜失效，及西北側外牆因地震等因素導致些 微裂縫致使雨水滲入之漏水情形；及C房、D房浴室確有管線 堵塞之情形，惟無法判定係於111年6月20日交屋前或後所發 生等情，應堪認定。 　㈡原告請求被告住瑩公司等應連帶返還仲介服務費70,000元， 並無理由： 　⒈按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委 託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經 紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相 對人在不動產說明書上簽章。」、「經營仲介業務者經買賣 或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並 依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交 易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明 。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告 知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、 協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經 中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」，不 動產經紀業管理條例第23條第1、2項、第24條第1項、第24 條之2分別定有明文。 　⒉次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事 項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力 之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間 為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之 能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文 。又居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品 質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間 為營業者，對於上開事項並有調查之義務，此觀民法第567 條規定意旨自明。是以，不動產仲介業之業務，涉及不動產 買賣之專業知識，交易當事人委由仲介業者處理買賣事宜， 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向交易當事人收取仲介 費用，就其所從事之業務，應善盡預見危險及調查之善良管 理人注意義務，而為相當之查證義務，並應依不動產經紀業 管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之 相對人為解說。惟上開所謂查證義務自以相當合理之範圍為 其限度，而善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念， 認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言，如其已 盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過 失。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條定有明文。且按民事訴訟如係由 原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第 1723號判決意旨參照）。是原告就其主張被告等就系爭房屋 有無漏水之情事，未善盡預見危險及調查之善良管理人注意 義務乙節，自應負舉證責任。 　⒊查系爭房屋浴室地板、頂板、西北側外牆於111年6月20日前 ，已存在漏水情形乙節，業經認定如前。而被告林育賢固於 另案審理時，以證人身分具結證稱：不動產委託銷售標的現 況說明書第35項「現況是否有滲漏水情形？」，係由其勾選 「否」，其向汪維綱詢問有無漏水情形，其當時並無實際調 查等語（見另案卷三第133頁）。然原告與被告住瑩公司間 存在居間關係，僅報告訂約機會及簽訂買賣契約之媒介，並 不負擔出賣人之瑕疵擔保責任，依原告主張系爭房屋天花板 壁癌、滲漏水痕跡係存在於天花板裝潢夾層內（見本院卷第 190頁)，且系爭房屋於111年6月20日交屋，其曾於交屋前至 系爭房屋驗屋，於111年10月7日經系爭房屋樓下屋主告知， 始知系爭房屋有漏水情事觀之，可知系爭房屋之浴室地板、 頂板及西北側外牆，或滲漏水至系爭房屋樓下之漏水情形， 並非一般人得以肉眼或個人感受所得知悉，足認被告林育賢 抗辯其於受汪維綱委託時，至系爭房屋現場確認屋況時，並 未發現有滲漏水之情事乙節，應堪信實。又房屋仲介業雖以 提供房屋買賣之居間服務為其專業，但未具土木或水電之相 關專業，對於建物是否存有漏水瑕疵之察覺能力與常人無異 ，是系爭房屋是否存在前揭滲漏水之瑕疵或異狀，自非被告 林育賢得自對系爭房地目測觀察等合理調查所得知悉。依證 人張峻銘即D房承租人另案審理時證稱：我從110年10月4日 向汪維綱承租系爭房屋D房，於111年2月間左右，發現D房間 「天花板滲漏水」，我有通知當時之房東汪維綱，汪維綱有 請工人處理，處理完之後，我沒有發現天花板有何異樣，天 花板是木板材質，沒有什麼損害情形，111年5月29日原告有 到我房間看一看，我有跟原告說屋頂之前有漏水情形，當時 原告沒有發現什麼異狀，這時候屋頂漏水已經處理好了；發 現「天花板滲漏水」後，大約111年3、4月左右，有發現浴 室地板排水較慢，但這時候房東已經換成原告了，還沒有發 生大問題，所以我沒有通知汪維綱，後來發生浴室地板的水 無法排掉，水淹水到房間裡面，我有通知前、後任房東即原 告、汪維綱處理等語（見另案卷三第134至138頁、本院卷第 256至260頁），足認系爭房屋天花板漏水情形，業經汪維綱 雇工修繕，證人張峻銘於系爭房屋出售予原告之前，未再向 汪維綱反應天花板有何漏水情事，其後證人張峻銘於系爭房 屋交屋前，曾於111年5月29日告知原告關於系爭房屋屋頂漏 水一事，原告查看後，亦未發現異狀，及證人張峻銘雖有發 現系爭房屋D房之浴室排水不良，淹入房間內之情形，然其 亦未告知汪維綱，則依交易上一般觀念，依系爭房屋當時目 視觀察尚無任何跡象得以推認或預見有滲漏水之情形，由被 告林育賢以詢問出賣人即汪維綱之方式調查系爭房屋，依汪 維綱告知無漏水情形，於不動產委託銷售標的現況說明書第 35項「現況是否有滲漏水情形？」，勾選「否」，由汪維綱 簽名確認，並依該現況說明書對原告進行屋況說明，即難認 其有何未依民法第567條第2項規定未善盡據實報告及調查義 務之情。是以系爭房屋於標的物現況說明書填寫時、交屋時 既無可推認或預見滲漏水之情形，被告住瑩公司應就其所從 事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，而 無違反善良管理人注意義務之過失。原告以系爭房屋交屋過 後發現有滲漏水情事，主張被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆 等應負有當面詢問系爭房屋租客或其他鄰居，或以破壞性之 方式翻看裝潢夾層之調查義務，洵非可採。 　⒋原告雖另主張依被告林育賢等人於交屋後所交付之抓漏工程 合約書（見本院卷第147頁），可知系爭房屋前因滲水至4樓 天花板進行修繕，被告林育賢等人等早已取得該抓漏工程合 約書，應知系爭房屋曾發生滲漏水至樓下之情事，應向系爭 房屋樓下屋主查證是否修繕完成，然系爭房屋漏水至4樓房 屋，非系爭房屋內可見之瑕疵，原告亦未舉證證明被告林育 賢等人於111年4月9日簽訂系爭買賣契約前，已取得上開抓 漏工程合約書，對於系爭房屋曾有滲漏水至樓下之情事，事 前業已知情而有所認識，是原告空言指摘被告林育賢等人明 知系爭房屋曾經修繕之事實，又未盡向樓下屋主查證之責等 語，顯不可採。是依原告所舉證據，無從證明被告住瑩公司 有何故意或過失違反不動產經紀業管理條例第22、23條或民 法第535條、第567條之規定，未盡居間人之善良管理人責任 之情事，則其請求被告住瑩公司、陳韋帆、林育賢及游慶栓 　　連帶返還仲介服務費70,000元本息，即屬無據。　 　㈢原告依消保法第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆、游慶栓連帶給 付3倍之懲罰性賠償金2,890,335元，並無理由： 　⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於 提供商品流通進入巿場，或提供服務時，應確保該商品或服 務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；商品或 服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應 於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法；企業經營者違 反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠 償責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠 償責任，消保法第7條定有明文。又所謂企業經營者，係指 以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者 ，此觀之同法第2條第2款規定即明。且企業經營者主張其商 品於流通進入巿場，或其服務於提供時，符合當時科技或專 業水準可合理期待之安全性者，就其主張之事實負舉證責任 ，同法第7之1條亦定有明文。至於何謂「服務」，消保法並 未設明確之定義性規定，惟參照同法第7條係將從事設計、 生產及製造商品與提供服務之企業經營者並列，且該條第1 項亦明定服務提供人應確保其服務，符合當時科技或專業水 準可合理期待之安全性，可得推知該法所謂「服務」，應係 指直接從事於商品之設計、生產、製造者以外，且本身蘊含 安全或衛生上潛在危險之服務行為而言，可堪認定。原告經 由被告住瑩公司居間買受系爭房屋，並非為達成生活目的而 在食衣住行育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第 2條第1款之規定，可知原告此一行為並非所謂的消費行為， 自無消費者保護法之適用，且被告住瑩公司係不動產之居間 仲介，縱有違反委任義務，其所提供之給付義務並無安全或 衛生上之危險，亦非消費者保護法所規範之服務，參照前開 說明，無消保法第7條之適用，原告主張被告等應對原告負 消保法規定之企業經營者責任，為此依消保法第51條規定， 請求被告等給付懲罰賠償金2,890,335元云云，並無理由。 　⒉次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文，然此性 質應屬因不動產經紀業因執行仲介或代銷業務，因債務不履 行對交易當事人所生損害之賠償，並非懲罰性賠償金，原告 據此請求被告等連帶給付懲罰性賠償金2,890,335元云云， 亦屬無據。 五、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第22、23條及民法 第535條、第567條之規定，請求被告住瑩公司、陳韋帆、林 育賢及游慶栓連帶返還仲介服務費70,000元及本息；及依消 保法第7條、第51條、不動產經紀業管理條例第26條第2項之 規定，請求被告住瑩公司、林育賢、陳韋帆及游慶栓連帶懲 罰性違約金2,890,335元及本息，均無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁 回。 六、原告雖聲請傳喚證人雷青梅到庭，以證明被告並未向其查證 汪維綱宣稱已經修復系爭房屋漏水之情況，惟被告林育賢等 對於其等並未向雷青梅確認系爭房屋是否有滲漏水之情事， 並無爭執，故認原告前開聲請核無調查必要，附此敘明。　 七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出 之證據，經核均與判決結果無影響，爰不逐一論駁。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　114　　年　　 1　　月　　9　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　孫藝娜 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　　1　　月　　9　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　資念婷

2025-01-09

TCDV-113-訴-2024-20250109-1

重上
臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第269號 上 訴 人 許雅菁 訴訟代理人 林明忠律師 複 代理 人 朱茂銓律師 被 上訴 人 葉亮廷 訴訟代理人 王啟安律師 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號第一審判決提起 上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元 ，及其中新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬元自民國ㄧ百一十年十二月二 日起，其餘新臺幣參拾壹萬零捌佰柒拾陸元自民國ㄧ百一十二年 一月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴 人負擔。 本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰貳拾萬元供擔保後 得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾 陸元預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國110年9月11日以總價新臺幣（下同） 1,825萬元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000地 號土地（權利範圍：792/10000）暨其上同段000建號建物即 門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋， 與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭契約），及增補契約。伊於同年11月15日登記取得系 爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現系爭房屋天花板有 多處大規模水泥塊剝落、鋼筋裸露、斷裂等情事，經社團法 人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結 果（下稱系爭鑑定報告）認系爭房屋混凝土強度嚴重不足及 氯離子含量高達1.435kg/m³、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭 房屋之結構體有安全疑慮，且系爭房屋混凝土中性化深度試 驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混 凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理 拆除重建之建物，足見系爭房屋已喪失安全居住之效用與價 值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵 ）存在，且縱經修復後亦無法保證無安全疑慮，另系爭房屋 氯離子含量已逾增補契約第3條約定0.6㎏/m³標準之瑕疵，而 得解除系爭契約，爰先位依民法第359條規定、系爭契約第1 3條第2項第1款及增補契約第3條約定，以111年10月6日民事 準備四暨變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，並依 民法第259條第1款、第2款規定請求返還買賣價金1,825萬元 ，及依民法第227條準用第226條第1項、第259條第5款規定 、系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人賠償自110年12 月起至111年11月1日止租金及管理費支出等不能使用系爭房 地之損失共41萬2,777元、系爭房地交易費用（含印花稅、 契稅、規費及過戶手續費等）5萬8,376元、仲介費用18萬2, 500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元 ，共74萬7,653元之損害。倘不能解除系爭契約，爰備位依 民法第359條、第179條、第182條第2項規定，請求返還應減 少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條 第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求賠償上開租金 及管理費支出之損失共計41萬2,777元，及法定遲延利息。 並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： 　㈠上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋各樓層多處均存 在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，依民法第355條第1項規定，不 得主張物之瑕疵擔保責任。再依增補契約第3條已揭露「本 戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，足見上 訴人有重大過失，依民法第355條第2項規定，伊既未保證無 瑕疵，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金。增補契 約第3條前段約定兩造簽約前委託檢測機關進行氯離子檢測 ，雙方同意依該檢測結果之數值作為上訴人是否得解除系爭 契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/ m³（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有 鋼筋外露等高氯離子建物現象時，上訴人仍願概括承受，且 同意不向被上訴人主張氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律 責任。依訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之氯 離子檢測報告書（下稱立鋼公司檢測報告書）記載系爭房屋 氯離子含量平均值0.3934kg/m³，低於增補契約第3條約定氯 離子之平均值，故上訴人不得解除系爭契約。　　 　㈡上訴人於110年12月9日取得蘇國樑土木技師現況勘查評估報 告書（下稱蘇國樑評估報告），即知悉系爭房屋瑕疵，其於 同年12月27日寄發存證信函表示：系爭房屋2、3樓天花板等 處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂等詞，上訴人至 遲於110年12月9日知悉系爭房屋存在上述瑕疵，則其於111 年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀表示解除系爭契 約，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，不生解除 契約之效力，上訴人自不得請求返還買賣價金，及請求賠償 損害等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡1.先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,8 25萬元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被上訴人應給付上訴人74萬7,653元，及其中 9萬8,530元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月9日起、其中3 3萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 111年10月8日起、其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴 之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日起，均至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。2.備位聲明：被上訴人應給付 上訴人325萬7,952元，及其中291萬9,705元自111年2月9日 起；其餘33萬8,247元自111年10月8日起，均至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。　　　 四、兩造不爭執事項（本院卷第250至251頁）： 　㈠兩造於110年9月11日簽訂系爭契約及增補契約，約定由上訴 人以總價1,825萬元向被上訴人購買系爭房地（原審卷一第2 3至31頁）。 　㈡被上訴人於110年11月15日將系爭房地所有權移轉登記予上訴 人（見中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下 稱系爭估價報告〉第107、114頁土地、建物登記謄本），並 於110年12月1日辦理點交。上訴人於110年12月2日已將總價 款1,825萬元交付予被上訴人。 　㈢被上訴人收到上訴人所寄發110年12月27日中和中山路郵局第 827號存證信函（原審卷一第75至78頁）。 　㈣上訴人於111年1月14日收到被上訴人寄發111年1月13日臺北 信維郵局第867號存證信函（原審卷一第85至88頁）。 　㈤上訴人以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系 爭契約，被上訴人於111年10月7日收受（原審卷一第410 頁 ）。　　 五、上訴人先位之訴：依系爭契約第13條第2項第1款、增補契約 第3條約定及民法第359條規定解除系爭契約，並請求被上訴 人返還已受領之價金1,825萬元，是否有據？ 　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少 其價金，民法第354條、第359條本文定有明文。系爭契約第 13條第2項第1款約定：「…二、氯離子含量檢測約定：⒈簽定 不動產買賣契約後，甲方（即上訴人，下同）得自費並請求 乙方（即被上訴人，下同）配合辦理房屋混凝土氯離子含量 檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑 、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符 合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日 （含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期 以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約 定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買 賣價款」（原審卷一第27頁），增補契約第3條約定「甲方 確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能 為高氯離子建築物及有影響貸款成數或條件之情事，甲方確 已知悉且了解自身權益。乙方已於簽約前委由永慶房屋指定 廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動 產買賣契約書之約定為準…。如樣本檢測結果之平均值為0.6 kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測 結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有 約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已 付之買賣價款。」等詞（原審卷一第30頁），再依證人即本 件仲介張智政於本院結證稱：上訴人有明確說她不希望買到 海砂屋，所以才約定以氯離子濃度高於0.6kg/m³作為解約標 準，而這個標準值是政府規定的標準值等語（本院卷第174 頁）。而系爭房屋建築完成日期在78年間（系爭估價報告第 114頁），是依系爭契約第13條第2項第1款及增補契約第3條 約定，系爭房屋氯離子含量高於0.6kg/m³時，上訴人即得解 除系爭契約。系爭鑑定報告結果認：系爭房屋氯離子含量整 體平均值已高達1.435kg/m³，混凝土強度僅為97kg/㎝²，低 於規範標準值，抗壓強度嚴重不足、鋼筋外露鏽蝕，綜合研 判系爭房屋之結構體有安全疑慮等系爭瑕疵，顯見系爭房屋 因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，已足以影 響其結構及居住安全（系爭鑑定報告第8至15頁），堪認被 上訴人給付之系爭房屋確有物之瑕疵，且已符合系爭契約第 13條第2項第1款及增補契約第3條約定氯離子含量高於0.6kg /m³時，得解除契約之要件，是上訴人依系爭契約第13條第2 項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定，解除系 爭契約，即屬有據。 　㈡被上訴人雖抗辯依立鋼公司檢測報告書記載系爭房屋氯離子 含量平均值0.3934kg/m³，故上訴人不得解除系爭契約云云 。惟查：立鋼公司檢測報告書記載：「委託單位：永慶房屋 －中興中正店，…平均值0.3934…」等詞（原審卷一第193頁） ，可知該報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10 日委請立鋼公司中和實驗室於同年9月10日至15日進行採檢 試驗，於同年月15日完成檢測報告，就檢測報告之採樣檢測 程序而言，依增補契約第3條約定「乙方已於簽約前委由永 慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測 方式依不動產買賣契約書之約定為準」、「氯離子檢測取樣 說明：1.為求檢測結果之公正及正確，檢測取樣時，應通知 買賣雙方到場…」，足見檢測取樣時，應通知兩造到場，惟 依證人張智政、陳家興之證詞（本院卷第173、174、189頁 ）可知，立鋼公司未經兩造指定，而後由永慶房屋自行委託 ，且檢測取樣過程亦未通知上訴人到場，足見其檢測取樣程 序已違反增補契約上開約定。再依檢測報告檢測當時有效法 令「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施 要點」第8點，或目前新北市政府處理高氯離子建物時所採 行之「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處 理及鑑定原則」第4點，均規定：各樓層混凝土檢測取樣數 至少每200平方公尺1件，每樓層不得少於3件，取樣位置須 均勻分布（原審卷二第30頁、本院卷第238頁），該檢測報 告雖記載系爭房屋氯離子含量平均值為0.3934kg/m³等詞， 惟系爭房屋為3層樓建物，該檢測報告僅於系爭房屋餐廳及2 樓共採樣3點，3樓全未採樣，採樣位置未通知上訴人到場， 相較於系爭鑑定報告係原審委託鑑定，鑑定時會同兩造至現 場會勘，了解現場狀況，可知鑑定程序嚴謹、完整，且於1 、2、3樓分別進行鑽心試體取樣，每層樓各取樣3處；硬固 混凝土粉末於1、3樓各取樣1處；硬固混凝土塊狀於2樓取樣 1處（總共12處），據以鑑定氯離子含量結果（系爭鑑定報 告第4、7、8、9頁），且取樣之12處氯離子，含量均超過0. 6kg/m³，最高4.507kg/m³，最低0.694kg/m³，3樓平頂樓板 含量高達2.177kg/m³。反觀立鋼公司檢測報告書卻未顯示出 真實氯離子含量，是被上訴人以系爭契約第13條第2項第1款 約定：檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，據以 認立鋼公司檢測報告書為可信云云，洵非有據，無從作為有 利於被上訴人之認定，是被上訴人此部分抗辯，委無足採。 　㈢被上訴人抗辯：依增補契約第3條已告知系爭房屋現況有多處 鋼筋外露，足見上訴人於契約成立時已知有瑕疵；縱不知悉 亦因重大過失而不知悉，依法均不得主張物之瑕疵擔保責任 或上訴人與有過失云云。惟查： 　1.系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋 外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分 顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（原審卷 一第54頁），系爭鑑定報告結果認：系爭房屋之各項瑕疵， 其形成的原因，主要是由於系爭房屋為高氯離子混凝土建築 ，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含 量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個 硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CN S3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435 kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土 中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分 ，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以 上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防 蝕的作用。各瑕疵形成之原因如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含 量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子 游走於可透水的空隙或缺陷內，對鋼筋的危害是直接的，鋼 筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解 成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的 掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混 凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形 成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝 土之裂縫與剝落：如上所述，鋼筋在含有氯離子的混凝土中 ，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積 要大，可達3至7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生 成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，愈多鋼 筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混 凝土剝落的現象等詞（系爭鑑定報告第16、17頁），堪認系 爭房屋有上開氯離子等系爭瑕疵存在，其主要原因為系爭房 屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到 鋼筋層所致。 　2.證人張智政結證稱：伊首次帶上訴人看系爭房屋時，有跟上 訴人說有鋼筋外露的情況有如現場照片圖1（即原審卷一第3 3頁）所示；當時因為天花板都包覆了，除了圖1之外，現場 屋況並無其他也看得出來鋼筋外露的地方；伊於看屋或簽約 時，並無告知上訴人系爭房屋2 樓有大面積水泥塊剝落及鋼 筋斷裂的狀況；伊記得簽約當時有詢問屋主，屋主也有口述 跟伊等說樓上可能有，但可能跟1樓的情況差不多，他覺得 沒有很嚴重；簽約當下，上訴人可能比較擔心鋼筋外露的狀 況，所以有主動詢問屋主，屋主就有跟伊等說他印象中可能 有遇到一些小石塊掉落，但他說他不知道，可能跟1樓情況 差不多；伊沒有告知上訴人系爭房屋2 樓頂板曾因水泥塊剝 落及鋼筋斷裂有過修繕之情況，因伊不知道，屋主簽約當下 也沒有說；混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之瑕疵 未於標的物現況說明書、雙方契約與增補契約中揭露，因為 增補契約有記載要去作檢測，伊等事前並不知道；在簽署增 補契約第3 條時，伊沒有告知上訴人系爭房屋會有樑混凝土 抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之風險；增補契約第3 條 會記載「有多處鋼筋外露」都是公司制式化的條文等語（本 院卷第167至174頁），足見兩造訂約時，被上訴人就系爭房 屋瑕疵所揭露之範圍，僅限於被上訴人所告知「一樓有圖1 所示的小面積洞口範圍的鋼筋外露及二樓有與一樓情形差不 多之鋼筋外露」之範圍，上訴人並不知系爭房屋有大面積水 泥塊剝落及鋼筋斷裂情形，如圖4、6之狀況（原審卷一第34 、35頁），增補契約第3條「多處鋼筋外露」亦為制式化條 文，蘇國樑評估報告係永慶房屋委託鑑定，此為兩造所不爭 執（本院卷第337頁），評估方式僅由技師目視、檢視等對 標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄及施作CONCRETE TES T HAMMER（原審卷一第59頁），並未如系爭鑑定報告之檢測 方式，該評估報告認系爭房屋無安全疑慮（原審卷一第59頁 ），已不足取，自不足以認定上訴人於契約成立時已知悉系 爭房屋有系爭瑕疵。況系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過 高之海砂屋，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知 之瑕疵，難認上訴人不知系爭房屋為高氯離子瑕疵之房屋為 重大過失或上訴人與有過失，是被上訴人此部分抗辯，亦不 足取。 　㈣被上訴人另抗辯上訴人行使解除權已超過除斥期間6個月云云 。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第 1項固有明文。上訴人主張其係於新北市土木技師公會於111 年9月19日作成系爭鑑定報告，同年月26日於閱卷後才知悉 等語。查系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋， 且氯離子含量是否高於0.6kg/m³，仍須專業機構鑑測始知， 該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，系爭鑑定報告係於111年9月19 日完成（見系爭鑑定報告封面），上訴人於同年10月6日以 民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於11 1年10月7日收受（見不爭執事項㈤），自未超過民法第365條 規定之6個月期間，被上訴人此部分抗辯，亦未可採。　 　㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用 者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物 生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有 益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返 還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返 還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第20 3條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約 解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息 ，為法定回復原狀方法。查系爭契約買賣價金為1,825萬元 ，則上訴人依據民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還 所受領買賣價金1,825萬元及附加自受領時即110年12月2日 （見不爭執事項㈡）起按年息百分之5計算之利息，自屬依法 有據。　　　　 六、上訴人先位之訴依系爭契約第12條第1項約定、民法第227條準用第226條第1項規定，請求被上訴人賠償110年12月至111年11月1日租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元，及併依民法第259條第5款規定，請求賠償系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，是否有據？ 　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民 法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人 應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之 大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者， 自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債 務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要 件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行 債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務 人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由 其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89 年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參 照)。復按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有 受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按物之瑕疵 係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即 為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保 其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或 減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預 定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發 生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於 買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給 付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行 責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照） 　㈡次按解除契約時，當事人雙方回復原狀，民法第259條定有明文。系爭契約第12條違約責任約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約...解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第26頁）。系爭鑑定報告結果認系爭房屋有高氯離子逾0.6kg/m³、混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足等系爭瑕疵存在，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，致不符結構安全，已足以影響居住安全，則被上訴人提出之給付顯不符債之本旨，此不符債務本旨情事不能補正，係屬可歸責於被上訴人之事由，且被上訴人於締約時，已明知系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露等情，業經證人張智政證述如前，且有被上訴人向新北市土木技師公會技師之陳述書狀可憑（系爭鑑定報告第252頁），上訴人主張被上訴人不完全給付等語，應可採信，且依增補契約第3條約定，如系爭房屋氯離子含量之檢測結果平均值高於0.6kg/m³，上訴人得逕行解除系爭契約（原審卷一第30頁），而系爭房屋之氯離子含量之檢測結果平均值已高於0.6kg/m³，依上約定，上訴人得逕行解除系爭契約，無須催告補正，核屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，是上訴人依民法第227條準用第226條第1項規定，主張被上訴人自應負損害賠償責任等語，自屬有據。 　㈢查上訴人支出110年12月至111年11月1日租金及管理費共41萬 2,777元，雖據其提出繳納租金轉帳明細、租金管理費收據 （原審卷一第367頁、卷二第23頁），然依其所提之房屋租 賃契約係於108年4月1日起承租（原審卷一第79至82頁）， 可知其係在購買系爭房地前即已承租房屋居住，上訴人既已 合法解除系爭契約，已如前述，回復原狀為未購買系爭房屋 ，則此部分租金及管理費支出與被上訴人不完全給付，自無 相當因果關係，亦與系爭契約第12條第1項約定不符，上訴 人自不得依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約 第12條第1項約定請求被上訴人賠償此部分費用之支出。　 　㈣查上訴人支出系爭房地交易費用（含過戶所需印花稅、規費 等費用）5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除系爭房 屋原裝潢費用7萬元，業據提出永泰地政士聯合事務所客戶 核對明細清單、永慶房屋仲介公司電子發票證明聯、報價單 、存款交易明細為據（原審卷二第145、147至150頁），自 屬上訴人因被上訴人不完全給付所受之損害，且依系爭契約 第12條第1項約定，上訴人解除契約後，應由違約之被上訴 人負擔所有稅費，是上訴人請求此部分損害共31萬0,876元 ，自屬有據。 　㈤按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還 時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款固有 明文，惟上訴人請求之蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,0 00元，非屬民法第259條第5款所定之必要或有益之費用，亦 非因被上訴人不完全給付所受之損害，且與系爭契約第12條 第1項約定不符，是其請求被上訴人賠償此部分費用，要屬 無據。　 七、從而，上訴人先位主張解除系爭契約，並請求返還買賣價金 1,825萬元本息及請求損害賠償31萬0,876元本息，應屬有據 。本院既認上訴人先位之訴為有理由，自毋庸再就其備位之 訴為審究，附此敘明。 八、綜上所述，上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條 第1款、第2款、第227條準用第226條第1項規定及系爭契約 第12條第1項約定，請求被上訴人給付1,856萬0,876元（計 算式：1,825萬元＋31萬0,876元＝1,856萬0,876元），及其中 1,825萬元自110年12月2日起，其餘31萬0,876元自民事準備 八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日（原審卷 二第222頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應 准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並 駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第 2項所示。原判決就上訴人請求不應准許部分，為上訴人敗 訴之諭知，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就 此部分求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴 人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　 　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠 　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛 　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍 正本係照原本作成。 上訴人不得上訴。 被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提 理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委 任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應 附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條 之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君

2025-01-08

TPHV-113-重上-269-20250108-1

訴
臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1966號 原 告 周賢俐 周賢敏 共 同 訴訟代理人 吳磺慶律師 （法扶律師） 被 告 陳星宏 被 告 洪百合 被 告 禾達不動產仲介有限公司 法定代理人 賴建程 訴訟代理人 蔣美龍律師 複代理人 吳宜學 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月6日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠民國111年10月28日，張永偉委託被告禾達不動產仲介有限公 司（下稱禾達公司）（東森房屋體系）出售新北市○○區○○段 0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號8樓； 下稱系爭房屋）及坐落之同段775地號土地（權利範圍21/10 000）（上開房屋及土地，下合稱系爭不動產）。111年11月 l日，張永偉與禾達公司製作「不動產標的現況說明書」， 當時張永偉寫明「有」「無障礙坡道」。112年3月19日，原 告2人與禾達公司營業員即被告陳星宏前往系爭房屋第一次 看房。因為原告2人注意到系爭不動產所在之台北大都心社 區（下稱系爭社區）A區編號9號電梯1樓入口處（下稱系爭 房屋1樓入口處）有5格階梯，當下原告表示有階梯的話，母 親的輪椅無法上去，不符合原告選屋要求。陳星宏主動表示 只要向系爭社區管理委員會（下稱管委會）申請即可增設， 並帶原告2人去系爭社區其他棟A區編號1號電梯，表示系爭 社區確實有前例是可以增設的。同日深夜，在仲介的保證可 增設無障礙設施並交付「不動產標的現況說明書」寫明有無 障礙坡道，原告2人在禾達公司居間下，於112年3月19日就 系爭不動產與賣方張永偉簽立「不動產買賣契約書」（下稱 系爭買賣契約），且禾達公司將張永偉於111年11月1日所製 作之「不動產標的現況說明書」附於系爭買賣契約後，簽約 當日張永偉特別在「不動產標的現況說明書」已註記「有」 「無障礙坡道」之欄位旁簽名、蓋章保證系爭房屋之效用。 112年7月20日，系爭不動産所有權移轉登記予原告。同年月 31日，賣方張永偉交屋與原告。112年9月14日，系爭社區管 委會會議表示「2-9梯8樓住戶申請於1樓至安全門樓梯裝設 木板斜坡，以利輪椅上下樓梯。決議：因考量該梯為停車場 出入位置，住戶出入平凡（備註：頻繁），為避免意外發生 而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途」。由該 管委會會議記錄可知，有關系爭房屋1樓入口處無法設置「 無障礙坡道」一事，過去曾有決議禁止。但張永偉不但隱匿 未告知，甚至在不動產標的現況說明書積極表示有無障礙坡 道，再配合陳星宏之誤導，使原告誤以為日後透過管委會即 可增加「無障礙坡道」。且陳星宏客觀上既無把握未來可增 設「無障礙坡道」，本於職責又未於事前向系爭社區管委會 探尋、調查，顯然均有可歸責事由。112年10月12日，因出 入不便，且管委會又遲遲未能通過設置斜坡，故原告花費新 臺幣（下同）14,200元購買活動式斜坡板，作為臨時出入之 用。惟該斜坡板畢竟不是長久之計，每次使用時須搬上搬下 ，且因非固定式，使用時仍存有安全顧慮及不方便，此點可 證明系爭不動產確實存有瑕疵。 　㈡系爭房屋1樓入口處早已因系爭社區管委會決議無法設置無障 礙坡道，則系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道，導致 系爭不動產價值減損，無法滿足系爭買賣契約預定效用，當 屬瑕疵。因系爭房屋1樓入口處若無無障礙坡道，原告基於 要與搭乘輪椅之母親同住之需求，並不會購置系爭不動產； 無障礙坡道之缺損，會導致系爭不動產價值減損30萬元。故 賣方張永偉應負物之瑕疵擔保責任，而應依民法第359條、 第360條、第226條、第184條第1項前段等規定給付原告價金 減損賠償30萬元。 　㈢被告陳星宏、洪百合、禾達公司（下合稱被告3人）分別為不 動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第4條之經紀營業 員、經紀人、經紀業，並對消費者提供購屋服務，需受經紀 業條例及消費保護法（下稱消保法）之規範，洪百合之職務 為執行仲介業務，陳星宏之職務為協助經紀人洪百合執行仲 介業務，兩者皆需提供原告有關契約內容規範之說明、關於 不動產必要之資訊、告知買受人依仲介專業知識應查知之不 動產瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查等，且經紀 營業員、經紀人、經紀業均屬消保法之企業經營者，對於其 提供之服務應向消費者保護措施（消保法第4條）、提供消 費者充實消費資訊，使消費者採取正確合理之消費行為，以 維護安全與權益。惟被告3人並未查明系爭不動產到底可否 設置無障礙坡道，卻草率由陳星宏向原告表示賣方勾選有無 障礙坡道，且嗣後可透過管委會設置，而擔保系爭不動產得 設置無障礙坡道，導致原告誤信其解說。且被告得輕易向系 爭社區管委會查詢即可得知系爭不動產是否得設置無障礙坡 道，惟被告未為查詢，並陳星宏於系爭買賣契約簽立前傳達 不實訊息、隱匿重要資訊，被告3人未確實履行調查義務， 故被告3人違反消保法第4條、第5條、第22條、第24條第2項 等規定，應依經紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7 條、第23條；民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第 226條、第188條第1項、第185條第1項前段等規定，與張永 偉連帶賠償原告系爭不動產價值減損30萬元之損害。 　㈣如前所述，因被告3人違反保護消費者之法律，致生損害於原 告。故原告依消保法第51條，請求被告3人連帶給付原告3倍 懲罰性賠償金即90萬元（30萬元×3＝90萬元）。 　㈤請求權基礎：消保法第51條。　 　㈥訴之聲明：（見本院卷第271頁）　　 　1.被告陳星宏、洪百合、禾達公司應連帶給付原告90萬元，及 　　自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 　　之利息。 　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。　 二、被告陳星宏抗辯： 　㈠112年3月19日帶原告到系爭房屋看屋，原告當時看到系爭房 屋1樓入口處有5階樓梯，有詢問社區可以做無障礙緩坡道嗎 ?當下被告立即詢問管理員，管理員回覆編號第1電梯住戶有 無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟社區申請，編號第1電梯 有設置無障礙緩坡道，如果編號第9電梯將來有需要可以跟 管委會申請。當下原告也有到編號第1電梯位置查看，現場 的確有木製無障礙緩坡道。當時被告沒有跟原告說系爭房屋 1樓入口處一定可以安裝無障礙緩坡道，到時候變成住戶後 還是得透過社區申請，至於早期大樓住戶大會決議內容，也 不是房仲可以知悉。 　㈡不動產標的現況說明書第23項「本標的物及公設內有無障礙 設施」選項，內容勾選有，其中填寫的設施項目即是「無障 礙緩坡道」，現況設置的位置有三處，幸福路及中和街125 巷要進入系爭社區(新莊區中誠段775地號)有兩處增設水泥 坡塊無障礙緩坡道，另一處即是進入本棟管理室入口也有增 設水泥坡塊無障礙緩坡道，現況的確有此設施(如圖2)，系 爭社區內的編號第1支電梯有木製無障礙緩坡道(如圖3)。 　㈢原告從看屋到交屋前共看了4次，第1次即是112年3月19日看 屋，第2次是112年6月5日帶媽媽及風水師傅來看屋，第3次 是112年6月25日帶冷氣師傅來看屋，第4次是112年7月24日 交屋前看屋，112年7月31日交屋。 　㈣原告有朋友住系爭社區，也曾從朋友口中得知此系爭社區的 管理費便宜，原告也知道管理費便宜主要是來自地下室車位 租金回饋，代表原告有充足時間及辨識能力獲得系爭社區資 訊。 　㈤原告在112年6月5日第2次看屋時，即有詢問管理員無障礙緩 坡道一事，詢問輪椅是否可以從編號第9號電梯的另一面門 口進出(即本支電梯通往馬路方向)?管理員有說明此門是方 便臨時搬運家具使用，平常此門關閉需由管理室大門統一進 出。當時原告有詢問管理員，系爭社區年長行動不便者都怎 麼上樓梯?當時管理員說系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟 住戶使用，統一放置在B棟大門入口處，原告也知道爬梯機 一事。 　㈥系爭房屋正隔壁「新北市○○區○○路000巷00號8樓」也有長輩 有使用輪椅，原告在112年6月5日帶媽媽及風水師父來看屋 時也有看到輪椅放置門口旁，代表隔壁戶行動不便者一樣可 以正常進出。113年8月13日到系爭社區了解爬梯機一事，總 幹事以為被告是住戶，曾熱心教學爬坡機使用方式，根據總 幹事解說，系爭社區也有很多年長者使用輪椅，進出電梯最 快速的方式是請管理員協助一起抬輪椅，其次是可以參考編 號第4支電梯設置「可收納伸縮式無障礙緩坡道」，收納簡 單不占空間，也不會影響住戶進出安全，當天總幹事帶被告 到系爭房屋1樓入口處電梯外放置「可收納伸縮式無障礙緩 坡道」的位置，總幹事說只要不影響社區住戶進出安全，除 了社區有提供爬梯機以外，另一種就是像這種社區住戶自購 的「可收納伸縮式無障礙緩坡道」。如上三種方式，代表這 裡是行動不便者的友善社區。 　㈦112年9月14日系爭社區第29屆管理委員第3次管委會會議紀錄 ，原告申請無障礙緩坡道遭到管委會駁回，管委會因考量該 梯為停車場出入位置(通往地下室)，住戶出入頻繁，為避免 意外發生而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途 。112年10月12日，原告自行購買「可收納伸縮式無障礙緩 坡道」。由原告提供的民事庭通知書內容照片得知。112年1 2月7日，原告要求到系爭房屋碰面洽談，現場指出疑似漏水 的地方及房屋裂痕，還有詢問現況說明書第23項無障礙緩坡 道的事。不動產說明書都有使用執照附件(如圖9)，經查詢9 0年以前的舊建物使用執照沒有加註事項(如圖9)，如圖示有 新舊使用執照的對照圖，新的使用執照加註事項有各項說明 (如圖10)，舊的普遍都沒有，系爭社區現況的無障礙空間大 部分是社區自行增設居多。112年12月9日，原告約前屋主張 永偉、修繕漏水廠商、被告及當時的接案人員許甯涵一起在 現場勘驗，隨後等待廠商回覆及報價。 　㈧房仲的本質是健全房市交易，避免做短期交易的投資行為， 除非遇到客戶非自願離職或極度抗拒目前居住的房子才會建 議轉售。112年12月10日，被告向原告提出若覺得不適合， 可以考慮轉售給適合的客戶，基於房地合一稅的關係，112 年3月19日購買價1,000萬元，將來出售扣除可抵扣的成本， 可以考慮1,100萬元轉移給更適合的買方，此金額買方可以 約獲利20萬元，原告回應讓他們考慮一個星期，如line對話 紀錄。 　㈨112年12月7日開始至113年1月31日之間，原告總共互動了20 天的訊息，最後衍伸出不理性言論，當下為了保全Line的對 話內容不被收回先設定封鎖，作為曾有處理問題的證明。11 3年1月13日，原告約前屋主張永偉、張永偉當時的接案人員 許甯涵、被告陳星宏、東森房仲店長賴建辰在公司碰面協調 衛浴滲漏及修繕時外宿的費用補貼，當天買賣雙方及仲介方 有協調完成並寫下協議書，包含前屋主張永偉修繕衛浴滲漏 及外宿費用補貼。但協議當下並沒有提出無障礙緩坡道的爭 議，直到前屋主張永偉離開仲介公司，原告才提出無障礙緩 坡道的事情，但當天原告已有情緒性發言，除了要求折減價 金之外，對於申請無障礙緩坡道也沒有共識，最後雙方離開 仲介公司沒有結果。113年3月19日，原告向東森房仲公司反 應被告請他轉售，且一昧只想賺仲介費並非解決之道，獲悉 此事也只能感到遺憾，有如此反應實屬正常，事後沒有下文 。113年6月25日第一次在591售屋網看到買方請台灣房屋A3 中央特許加盟店委售，售價為1,500萬元，每坪68萬元，已 超越新莊副都心普遍新成屋，如果成功售出，扣除可抵扣費 用及房地合一稅45%，約可獲利200萬以上，事後若向國稅局 提出非自願性短期交易，則不受45%房地合一稅限制，至少 可獲利400萬以上。 　㈩結論：112年3月19日帶看時，有向系爭社區管委會查證該社 區是有設立無障礙坡道的記錄，112年9月14日系爭社區管委 會決議對原告的提議不再增設新的無障礙坡道。被告身為房 仲，已向管理員查詢報告責任，但不能要求保證一定可以增 設無障礙坡道。 　答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假 執行。　　 三、被告洪百合抗辯： 　㈠本案件是由買賣雙方的經紀營業員向雙方解說不動產說明書 ，被告亦為系爭買賣契約簽約之地政士，本件在簽約前，被 告有審閱過不動產現況說明書，並在簽約當下請買賣雙方審 閱後，確認無誤親自簽名。與本案相關經紀人應處理之工作 內容，被告均有遵守經紀業條例之相關規定並確實完成。 　㈡帶買方現場看屋為營業員之工作，原告所主張其與經紀營業 員之對話並非被告所知情。系爭買賣契約簽約當下，原告與 賣方並沒有提及增設無障礙坡道情事，也未曾為此事做任何 進一步之討論。 　㈢由簽約至交屋4個多月中，被告與買方通話不下10餘次，皆在 討論貸款與交屋事宜，原告亦從未提及增設無障礙坡道之事 ，賣方在整個買賣流程中亦未向被告提及此事，且交屋當天 亦無人對此事有做任何協議與討論。 　㈣由此可證，買賣雙方對經紀人提供之買賣合約及不動產現況 說明書相關事宜，並無不解惑疑慮之處，怎知在交屋一年餘 後，收到原告對被告提告，被告深感疑惑與無奈。被告對本 案有遵行經紀人之職責，完成經紀人之職務。原告對被告之 請求無理由。　 　㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假 執行。　　 四、被告禾達公司抗辯： 　㈠原告起訴主張其於112年3月19日經由禾達公司仲介與同案被 告即賣方張永偉簽約購買系爭不動產，買賣總價為1,000萬 元，原告主張購買系爭不動產前，禾達公司經紀人員陳星宏 向其保證系爭房屋1樓入口處可以增設無障礙設施，原告2人 始購買系爭不動產。然陳星宏並未向原告保證可以增設無障 礙設施，依原告所提出之民事起訴狀所檢附之各項證物，亦 無任何一項證物可證明陳星宏曾向其「保證」系爭房屋1樓 入口處可以增設無障礙設施，故原告的主張與事實不符。關 於增設無障礙設施的訊息係由系爭社區管理員提供原告，並 告知編號第1電梯住戶有無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟 社區申請，故編號第1電梯有設置無障礙緩坡道（即原告所 提甲證2所示之無障礙坡道，其他無障礙坡道另參被證1）， 故提供此一訊息者並非陳星宏，亦無任何人向其保證可以增 設無障礙設施。至於不動產標的現況說明書的內容係賣方所 記載，其第23項所記載的「有」「無障礙坡道」僅屬於對現 況的描述，因現況確實已有無狀礙設施，更與保證無關，故 原告稱陳星宏向其保證云云，純屬子虛。次查：雖然系爭房 屋1樓入口處目前暫不能裝設木板斜坡，然系爭社區有購買 爬梯機供A、B兩棟住戶使用，統一放置在B棟大門入口處（ 參被證2），故原告並非無法進出。 　㈡關於原告主張禾達公司應與賣方張永偉應連帶給付其30萬元 之部分： 　1.原告既主張系爭不動產有物之瑕疵（此為原告之主張，但其 　　並未說明瑕疵的內容為何，禾達公司亦否認之），依據民法 　　第354條及第359條的規定，應僅向賣方主張減少價金，並無 　　法律規定禾達公司應與賣方就物之瑕疵對於買受人應負連帶 　　賠償責任。至於原告所主張的侵權行為部分，原告並未具體 　　指出賣方及禾達公司有何侵權行為的事實，其有何權利受損 　　之事實及30萬元係如何計算而得，故其所為的請求顯無理 　　由。 　2.至於原告主張不動產說明書應記載「有無障礙設施」的部分 ，不動產說明書記載有無「有無障礙設施」僅為對於現況的 描述，現況存在則說明有，反之則記載無，與保護他人之法 律無涉。系爭社區公共區域現況存在無障礙斜坡所以不動產 標的現況說明書第23項始所記載的「有」「無障礙坡道」， 並無不實。 　㈢關於原告主張禾達公司與陳星宏、洪百合應連帶給付其90萬 元懲罰性賠償金部分： 　　原告主張陳星宏未提供正確的資訊云云，如前所述關於系爭 房屋1樓入口處將來有需要可以跟管委會申請增設無障礙設 施及編號第1電梯曾增設無障礙緩坡道的訊息並非陳星宏所 提供，更無保證可以增設，故禾達公司的經紀人員並未提供 不實訊息，並未構成經紀業條例第26條第1項或第2項，更未 符合消保法第51條的要件，故原告之訴顯無理由。更何況系 爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用。 　㈣答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假 執行。　 五、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定： 　㈠原告經由被告禾達公司之仲介，於112年3月19日與賣方張永 偉簽立系爭買賣契約，以總價1,000萬元向張永偉買受系爭 不動產。張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說 明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選 「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載「無障 礙坡道」。系爭不動產已於112年7月20日移轉所有權登記至 原告名下，及於112年7月31日辦理交屋與原告。並有不動產 買賣斡旋契約書、系爭買賣契約暨附件之「不動產標的現況 說明書」、系爭不動產之登記第一類謄本等件影本附卷可稽 （見本院卷第223頁、第39至61頁、第65至68頁）。 　㈡被告陳星宏為禾達公司之經紀營業員，為系爭買賣契約之買 方營業員，被告洪百合為系爭買賣契約簽約之承辦地政士暨 經紀人。並有被告陳星宏之名片、系爭買賣契約上經紀營業 員、承辦地政士、經紀人之簽章可證（見本院卷第48、73頁 ）。 　㈢本件共同被告張永偉於本件訴訟中之113年9月27日與原告達 成訴訟上之和解，和解成立內容為：張永偉願給付原告30萬 元，及原告同意由張永偉於113年10月4日前匯入原告周賢敏 之銀行帳戶以為給付等。有和解筆錄附卷可稽（見本院卷第 199至200頁）。嗣張永偉已依上開和解內容於113年9月27日 給付原告30萬元，此經原告陳明在卷（見本院卷第249頁） 。 六、本院之判斷： 　　原告主張：被告3人並未查明系爭房屋1樓入口處到底可否設 置無障礙坡道，卻向原告擔保系爭房屋1樓入口處得設置無 障礙坡道，陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、 隱匿重要資訊，未確實履行調查義務，故被告3人違反保護 消費者之法令，致原告受有系爭房屋1樓入口處無法設置無 障礙坡道，導致系爭不動產價值減損30萬元之損害，應依經 紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7條、第23條；民 法第184條第1項前段、第2項、第227條、第226條、第188條 第1項、第185條第1項前段等規定，與張永偉連帶賠償原告 系爭不動產價值減損30萬元之損害。故原告依消保法第51條 請求被告3人連帶給付3倍之懲罰性賠償金90萬元等語。被告 3人則否認有何故意或過失致原告受損之情事，並以前開情 詞為辯。經查： 　㈠本件原告原起訴主張系爭不動產因無法設置無障礙坡道，而 有瑕疵，導致原告受有系爭不動產價值減損30萬元之損害， 而請求張永偉與被告3人連帶賠償其30萬元部分，經張永偉 於本件113年9月27日第一次言詞辯論期日當庭表示：「我願 支付原告30萬結束這個案件。」等語，原告與張永偉因此當 庭成立訴訟上和解，嗣張永偉並已於當日依和解內容給付原 告30萬元，業如前述。故原告主張其此項損害為30萬元縱為 真（被告3人否認），亦已因張永偉已為賠償而獲得填補。 則縱使被告3人需與張永達就原告主張之此項30萬元損害負 連帶賠償之責，依民法第274條規定，被告3人亦因張永偉已 為賠償而同免其責任，核先敘明。 　㈡按消保法第2條第1至5款規定「消費者：指以消費為目的而 為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者：指以設計 、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消 費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法 律關係。消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服 務所生之爭議。消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之 訴訟。」、消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企 業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下 之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以 下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍 以下之懲罰性賠償金。」。故消保法第51條所稱「依本法所 提之訴訟」，應係指因「消費關係」而向法院提起之訴訟。 而所謂「消費關係」，依上開法文規定，指消費者與「企業 經營者」間就商品或服務所發生之法律關係。職是：查禾達 公司為經營不動產仲介經紀業等業務之公司，有經濟部商工 登記公示資料查詢服務附卷可稽（見本院卷第83頁），為經 紀業條例第4條第4款規定之經紀業者，亦為消保法第2條第2 款所規定之企業經營者。而原告係經禾達公司居間仲介，與 賣方張永偉訂立系爭買賣契約，有原告周賢敏與禾達公司簽 立之「不動產買賣斡旋契約書」影本在卷可證（見本院卷第 223頁），是該居間契約關係，乃存在原告與禾達公司之間 ，因此，原告本件依其與禾達公司間之消費關係所提訴訟， 固屬於消保法規定之消費訴訟。惟陳星宏乃係受雇於禾達公 司之營業員，雖屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員， 然其並非消保法第2條第2款所規定之企業經營者，其以禾達 公司名義對原告所提供之居間仲介服務，該消費關係仍係存 在原告與禾達公司之間。因此，無論陳星宏就原告前開主張 之30萬元損害依其他法令規定是否應負賠償責任（原告主張 受有此30萬元之損害，業經賣方張永偉賠償而獲得填補，業 如前述），原告均無從依消保法第51條請求陳星宏給付懲罰 性賠償金。是原告本件依消保法第51條請求陳星宏給付90萬 元懲罰性賠償金，於法不合，無從准許。 　㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有 明文。惟所謂告知及調查義務，應以相當合理之範圍為其限 度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違 反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由 委託人就此有利之事實負舉證責任。次按消保法第51條規定 ：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害， 消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過 失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所 致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」是依 消保法第51條請求懲罰性賠償金，必須企業經營者本身於經 營企業時有故意或過失致消費者受損害，消費者始得依上開 規定請求不同倍數之懲罰性賠償金。末按，損害賠償之債， 以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當 因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合 於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法 院48年台上字第481號裁判要旨參照）。職是： 　1.被告洪百合部分： 　　查洪百合雖為經紀人，而屬經紀業條例第4條第5款規定之經 紀人員，依法得執行仲介業務。然本件原告係經禾達公司居 間仲介，而與賣方張永偉訂立系爭買賣契約，是該居間契約 關係，乃存在原告與禾達公司之間，並非原告與洪百合之間 。洪百合並未受原告或賣方張永偉之委託辦理系爭不動產買 賣之居間仲介事務，僅係禾達公司依經紀業條例第22條第1 項第6款規定指派於系爭買賣契約上簽章之經紀人，是其就 原告與張永偉間系爭不動產買賣之職務，為依經紀業條例第 24條規定，於買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，應將不動 產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產 說明書上簽章。而原告與賣方張永偉簽訂系爭買賣契約書時 ，均已於系爭不動產標的現況說明書簽章（見本院卷第57至 58頁），至於經紀業條例第23條第1項固規定：「經紀人員 在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相 對人解說。」，然因本件原告係委由禾達公司仲介，而禾達 公司之營業員亦屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員， 是洪百合稱：系爭不動產現況說明書是由受買賣雙方委託之 禾達公司之本件買、賣雙方之經紀營業員向買賣雙方為解說 （見本院卷第149頁），於法亦無不合，自無從認洪百合於 系爭不動產買賣契約簽立過程執行其經紀人職務時，有何故 意或過失致原告受損之情事。至於禾達公司或其營業員陳星 宏於仲介系爭不動產買賣過程中，是否有違反消保法等規定 致原告受損之情事，則與洪百合執行其上開經紀人職務間並 無相當因果關係。故原告本件依消保法第51條請求洪百合給 付其90萬元懲罰性賠償金，亦屬無據，不應准許。　 　2.被告禾達公司部分： 　　原告主張禾達公司違反消保法第4條、第5條、第22條、經紀 業條例第22條、第24條第2項等規定，未查明系爭房屋1樓入 口處到底可否設置無障礙坡道，卻向原告擔保得設置，其營 業員陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、隱匿重 要資訊，未確實履行調查義務，是禾達公司應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定對原告負連帶賠償責 任，故原告得依消保法第51條對禾達公司請求3倍之懲罰性 賠償金90萬元等語（見本院卷第250至257頁）。則查： 　⑴原告主張系爭房屋1樓入口處因無法設置無障礙坡道之瑕疵， 致系爭不動產價值減損30萬元一節，為禾達公司所否認，原 告並未提出任何證據證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口 處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元，是其此部分 主張已難採憑。則其以其上開主張之30萬元損害額作為其請 求禾達公司應給付3倍懲罰性賠償金之計算基準，已非有據 。 　⑵次查，賣方張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況 說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」固 然勾選「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載 「無障礙坡道」，然原告於系爭買賣簽約前，曾至系爭社區 查看系爭房屋，對於系爭房屋1樓入口處有5格階梯，現況並 無設有何無障礙坡道一事，自為原告於系爭買賣契約簽立前 即已明知，此亦為原告所不爭執。則依民法第355條第1項規 定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕 疵者，出賣人不負擔保之責。」，是賣方張永偉就系爭買賣 契約簽立時，現況系爭房屋1樓入口處並未設有無障礙坡道 之瑕疵，自不負擔保之責。 　⑶原告雖主張：禾達公司有擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障 礙坡道等語，然為禾達公司所否認，故應由原告就其上開主 張負舉證之責，如原告先不能舉證，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院83年度台上字第1073號裁判要旨參照）。原告雖 以：作為系爭買賣契約一部分之「不動產標的現況說明書」 第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選「有」 ，表示禾達公司擔保系爭不動產（專有部分）及「公設」可 以有無障礙坡道供協助進行，且張永偉於本件113年9月27日 言詞辯論期日稱：「管委會有說要做坡道，但是還未執行， 所以不知道執行的情形。」顯見賣方認知系爭房屋1樓入口 處得設置無障礙坡道，至於如何合法設置坡道，賣方及被告 應說明及證明，是禾達公司應擔保系爭不動產得設置無障礙 坡道等語（見本院卷第250頁）。然系爭買賣契約乃原告與 賣方張永偉所簽立，其權利義務關係乃存在原告與賣方張永 偉之間，而系爭不動產之「不動產標的現況說明書」乃賣方 張永偉所出具與買方作為系爭買賣契約一部分，是原告與賣 方張永偉均已明知系爭房屋1樓入口處現況並未設有無障礙 坡道之情形下，張永偉仍於該「不動產標的現況說明書」第 23項勾選有無障礙設施，及註記該設施為無障礙坡道，並張 永偉於本件113年9月27日言詞辯論期日到庭陳稱：「我是單 純委託仲介出售，看房子也是看到有階梯，管委會有說要做 坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形。」，有該期 日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第192頁），縱可認張 永偉應有向原告保證系爭房屋1樓入口處將來得設置無障礙 坡道之意思，然系爭房屋1樓入口處縱已確定無法設置無障 礙坡道，亦應由張永偉依其與原告間系爭買賣契約關係對原 告負擔保責任（張永偉業已同意且依原告主張之損害額30萬 元如數賠償與原告，已如前述），並無從單憑上開事證而得 證明禾達公司或其營業員陳星宏有向原告擔保系爭房屋1樓 入口處一定可以設置無障礙坡道。又原告以：陳星宏於系爭 買賣契約簽立前，向原告表示賣方於「不動產標的現況說明 書」勾選有無障礙設施，且表示交屋後只要向管委會申請即 可設置，陳星宏並帶原告去看系爭社區其他棟A區編號1號電 梯入口處之斜坡，表示系爭社區確實有前例是可以增設，致 原告誤信其解說一節。則查，賣方張永偉確於「不動產標的 現況說明書」勾選有無障礙設施，是陳星宏此部分向原告所 為之表示並無不實，且原告明知系爭房屋1樓入口處現況並 未設有無障礙坡道，已如前述，原告並未因張永偉上開記載 而誤認系爭房屋1樓入口處現況設有無障礙坡道之情事。又 系爭房屋1樓入口處為系爭社區之共有、共用部分，其維護 、修繕及一般改良屬系爭社區管委會之職務（公寓大廈管理 條例第36條第2款規定參照），是陳星宏縱有向原告表示交 屋後可透過向管委會申請設置無障礙坡道，亦無何不實可言 ，且系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處確有設置斜坡， 此經原告提出上開入口處設置斜坡之照片為證（見本院卷第 37頁），此部分亦無不實，是縱為陳星宏帶原告去看系爭社 區其他棟A區編號1號電梯入口處之斜坡，亦僅得認其依系爭 社區現況情形判斷，主觀上認為原告於交屋後得循前例向管 委會提出申請設置斜坡，並無法因此即得認禾達公司或陳星 宏係向原告擔保系爭房屋1樓入口處將來必定可以設置合法 之無障礙坡道之意思。且禾達公司或陳星宏並非系爭社區之 區分所有權人，日後原告取得系爭不動產所有權後，向管委 會申請設置無障礙坡道，管委會是否會同意，本非禾達公司 或陳星宏所能置啄或決定，原告應無不知之理。是原告以陳 星宏曾向原告表示交屋後可向管委會申請設置斜坡並帶其看 系爭社區另棟1樓出入口設置之斜坡，而謂禾達公司即應擔 保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，即非有據。 　⑷又原告主張：禾達公司或陳星宏得輕易向系爭社區管委會查 詢即可得知系爭房屋1樓入口處是否得設置無障礙坡道，惟 禾達公司或陳星宏未為查詢，未確實履行調查義務、傳達不 實資訊、隱匿重要資訊等節，則查，禾達公司或陳星宏並非 系爭社區之區分所有權人或住戶，而賣方張永偉於本件亦到 庭陳稱：管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道 執行的情形等語（見本院卷第192頁），已如前述，是身為 系爭社區區分所有權人之張永偉知悉之情形亦僅如其上開所 述，則禾達公司或陳星宏探查系爭社區現況及依張永偉所告 知之上開情事，而向原告表示交屋後可向管委會提出申請設 置斜坡，即難認有何傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調 查義務之情事。 　⑸綜上，本件原告未舉證證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口 處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元；又原告所提 證據不能證明禾達公司仲介系爭不動產買賣有向原告擔保系 爭房屋1樓入口處必定能設置無障礙坡道之情事，以及原告 主張禾達公司或陳星宏就系爭房屋1樓入口處得否設置無障 礙坡道一事，有傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調查義 務之情事等情，皆無可採。是原告以禾達公司仲介系爭不動 產買賣，違反保護消費者之相關法令規定，應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定與賣方張永達就原告 主張系爭不動產價值減損之30萬元損害負連帶賠償之責，即 屬無據。則原告主張其因此得依消保法第51條請求禾達公司 給付以原告主張之30萬元損害額3倍計算即90萬元之懲罰性 賠償金，自亦無據。　 七、從而，原告依消保法第51條聲明請求被告3人應連帶給付其9 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失 去依據，應併駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅 列，附此敘明。 結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2025-01-06

PCDV-113-訴-1966-20250106-1

上訴
臺灣高等法院

偽造文書等

臺灣高等法院刑事判決 113年度上訴字第3995號 上 訴 人 即 被 告 許麗珠 選任辯護人 張雅蘋律師 許淑玲律師 許啟龍律師 上列上訴人因偽造文書等案件，不服臺灣桃園地方法院112年度 訴字第563號，中華民國113年2月22日第一審判決（起訴案號： 臺灣桃園地方檢察署111年度偵續字第463號），提起上訴，本院 判決如下： 　　主　文 原判決撤銷。 許麗珠犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以 新臺幣壹仟元折算壹日。 如附表一所示之物均沒收。 　　事　實 一、許麗珠係址設桃園市○○區○○路0段000號之鎮躍不動產仲介業 股份有限公司與鎮陽不動產經紀業有限公司（即東森不動產 大業加盟店）之負責人，從事房屋買賣及租賃之仲介業務。 緣董遠欣欲出售其名下位於桃園市○○區○○○街000號4樓之房 地（下稱「本案房地」），遂授權其母劉武華於民國110年1 0月23日委託許麗珠代為銷售，嗣許麗珠於110年11月6日仲 介劉庭瑜買受本案房地，即由劉武華代理董遠欣與劉庭瑜就 本案房地簽訂不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證 申請書、不動產標的現況說明書，惟因董遠欣尚在國外，未 及辦理本案房地之所有權買賣移轉登記，本案房地尚為董遠 欣所有，董遠欣復於110年12月5日同意劉庭瑜得先行進入本 案房地裝修。許麗珠明知本案房地於移轉登記前，仍為董遠 欣所有，竟未經董遠欣同意或授權，意圖為自己不法之利益 ，基於背信及偽造私文書並持以行使之犯意，為以下行為： 　㈠於110年12月28日中午12時許，偽以董遠欣之名義，約定將本 案房地以每月租金新臺幣（下同）18,000元之對價出租與他 人，並與承租人（為外國人，真實姓名年籍不詳）簽訂本案 房地租賃契約書（下稱「本案租約」），許麗珠即製作預定 交由出租人收執及交承租人收執用之本案租約各1份，並在 該2份本案租約之「立契約人」欄位內（即如附表所示）， 各偽簽「董遠欣」署押1枚，再於「立契約人」欄位所偽造 之署押下方簽註「許麗珠代」，以表示其獲得董遠欣同意或 授權而出租本案房地之意旨；許麗珠另與劉庭瑜簽立租約， 並約定於本案房地移轉所有權登記前，本案房地之租金收益 由董遠欣收受，移轉所有權登記後租金收益由劉庭瑜收受， 實際則均先將承租人之押、租金交付與劉庭瑜，預定於之後 才折算移轉登記前之租金給董遠欣，許麗珠復於上開預定交 出租人、承租人收執用之本案租約之「房屋收付款明細欄」 記載「押金一個月壹萬捌仟元整」、「110年12月28日起111 年1月27日止 壹萬捌仟元整」下方均書寫「董遠欣」、「許 麗珠代」文字，並在旁寫書寫「房租由劉庭瑜小姐收」，以 表示形式上董遠欣已向承租人收取第一個月房租、一個月份 之押租金，實際上則先由劉庭瑜代收之意旨，隨後將交由承 租人收執之本案租約交付給承租人，將預定交由出租人收執 用之本案租約照片傳送給劉武華。 　㈡許麗珠於將本案租約照片傳送給劉武華後，劉武華即質問許 麗珠此事，並將此事轉知董遠欣，隨後許麗珠試圖說服董遠 欣事後追認其出租本案房地行為，然董遠欣仍明確表示在完 成所有權移轉登記前不得出租本案房地之要求，許麗珠業已 知悉其無法說服董遠欣事後追認其上開擅自出租本案房地之 行為，仍接續上開背信、行使偽造私文書之犯意，於110年1 2月28日下午5時許，為房客辦理入住程序，並將本案租約併 同其另與劉庭瑜簽立之租約出示予本案房地所在之社區大樓 管理物業經理諶麗安而行使之，使諶麗安因而同意使房客入 住本案房地。 二、許麗珠藉由上開未經同意出租本案房地之行為，賺取本案房 地租賃之仲介服務費，而違背應忠實執行業務之任務，致生 損害於董遠欣之財產利益，並足以生損害於承租人。嗣因劉 武華接獲諶麗安通知已有租客入住本案房地之事，始悉上情 。 三、案經董遠欣訴由桃園市政府警察局桃園分局移送臺灣桃園地 方檢察署檢察官偵查起訴。 　　理　由 壹、程序部分 一、被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者 外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。經 查，證人即告訴人董遠欣、證人劉武華於警詢之證述，係被 告以外之人於審判外之陳述，屬傳聞證據，既經上訴人即被 告許麗珠（下稱被告）及辯護人於本院審理時爭執上開供述 證據之證據能力，而就上開供述證據又查無有何刑事訴訟法 第159條之2、第159條之3得例外作為證據之例外情形，自應 認此部分供述對被告均無證據能力。 二、被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信 之情況外，得為證據，刑事訴訟法第159條之1第2項定有明 文。蓋被告以外之人於偵查中向檢察官所為陳述，雖屬審判 外之陳述，然依刑事訴訟法之規定，檢察官代表國家偵查犯 罪、實施公訴，為有訊問被告、證人、鑑定人權限之人；且 實務上，檢察官於偵查中向被告以外之人所取得之陳述，原 則上均能遵守法律規定之程序，且經具結，不致有違法取供 之情事；至被告之反對詰問權，係指被告有在審判庭詰問證 人之權利，係屬人證調查證據程序之一環，此與證據能力係 指符合法律所規定之證據適格，而得成為證明犯罪事實存在 與否之證據資格不同，自不能僅以證人未於審判中經法院進 行交互詰問之調查證據程序，即否認該證人於審判外之陳述 具有證據之適格；且偵查中檢察官訊問證人，旨在蒐集被告 犯罪證據，以確認被告嫌疑之有無及其內容，與審判中透過 當事人之訴訟攻防，經由詰問程序調查證人，以認定被訴犯 罪事實之性質及目的有別；另偵查中辯護人僅有在場權及陳 述意見權，此觀刑事訴訟法第245條第2項前段之規定甚明。 又檢察官於偵查中訊問證人並無必須傳喚被告使其得以在場 之規定，同法第248條第1項前段之規定亦僅賦予在場被告於 檢察官訊問證人時得親自詰問證人之機會而已。是原則上就 前揭規定「得為證據」之傳聞例外，依其文義解釋及立法理 由之說明，自無限縮於檢察官在偵查中訊問證人之程序，應 已給予被告或其辯護人對該證人行使反對詰問權，始有證據 能力之可言（最高法院110年度台上字第3799號、112年度台 上字第1300號刑事判決意旨可資參照）。是當事人若主張其 顯有不可信之情形者，本乎當事人主導證據調查原則，自應 負舉證責任，否則，被告以外之人向檢察官所為之陳述，毋 庸另為證明，即得作為認定被告犯罪之證據。經查，證人即 告訴人董遠欣、證人劉武華於偵查中向檢察官所為之證述， 雖屬審判外陳述，惟經其等具結（見偵續卷第101至103頁） ，復查無顯不可信之情事，且告訴人及證人劉武華於審判中 均經傳喚到庭，而予被告行使對質詰問之機會，則被告之對 質詰問權更已確保，揆諸前開規定及說明，此部分供述證據 自得採為判決之論據，被告及辯護人以該等證人於偵訊中經 具結所為之證述，未經被告對質詰問而認無證據能力，即無 理由。 三、其餘本判決所引用之供述證據部分，檢察官、被告及辯護人 於本院準備程序時，均對證據能力表示沒有意見，於本案辯 論終結前亦未聲明異議，本院審酌各該陳述作成時之情況， 尚無違法不當及證明力明顯過低之情形，是認均有證據能力 。非供述證據部分，均無證據證明係公務員違背法定程序所 取得，並經本院於審理期日踐行合法之調查程序，且與待證 事實間皆具相當關聯性，亦認均有證據能力。 貳、實體部分 一、訊據被告固坦承有受告訴人董遠欣（下稱「告訴人」）之母 親劉武華之委任，仲介本案房地銷售事宜，並於110年11月6 日仲介劉庭瑜向告訴人買受本案房地，嗣於110年12月28日 中午12時許，以告訴人之名義將本案房地出租與他人，並與 承租人簽訂本案租約，被告於如附表所示之該租賃契約書欄 位內，各簽署「董遠欣」，再於「立契約人」欄位之「董遠 欣」署押下方簽註「許麗珠代」等節，惟矢口否認有何背信 及行使偽造文書之犯行，辯稱：我在本案前原先就曾經幫劉 武華仲介出租本案房地，在買賣本案房地時，劉武華有提供 告訴人的授權書，我後來也都是跟劉武華接洽，我從頭到尾 都認為劉武華有獲得告訴人的授權；在本案房地買賣契約簽 訂後，買方告知我們公司業務，希望暫時出租本案房地，我 考量劉武華在出售本案房地之前就是拿來出租，她也有租金 收入的需求，因此我在110年12月19日以通訊軟體LINE（下 稱LINE）通話詢問劉武華關於本案房屋出租的事情；我們當 時討論的收租方式是過戶日前由劉武華收租金，過戶完成後 才由劉庭瑜收租金，當時劉武華在通話中口頭同意這個提議 ；後續我們公司業務在110年12月20日有帶租客看屋，當天 即有1組外籍租客表明要租本案房屋，劉武華在當天有轉傳 社區物業經理的LINE稱在完成移轉登記前不得帶看的訊息給 我，我在隔天中午看到後有與劉武華用LINE通話，我口頭告 知劉武華有租客想要租該房屋，劉武華當時在通話中沒有表 示過反對出租本案房地，她還問我需不需要再付服務費，我 告知她只要向買方收取服務費；我另外在110年12月23日有 與劉武華用LINE通話，通話中討論簽訂租賃契約事宜，我和 劉武華說新舊屋主都要各和房客簽訂租賃契約，租金收受才 有保障，我當時有和劉武華說月租金18,000元，並告知她可 以由我代理簽約，劉武華當時在電話中沒有表示過反對，也 沒有提到告訴人的意見；嗣後在110年12月28日我有用LINE 傳送本案租約照片給劉武華，劉武華有用LINE打電話給我， 我們在電話中討論關於租金收受的事，後來我們在當日下午 3時46分也有透過LINE通話，那次通話告訴人有來接電話， 我再重複先前和劉武華討論的過程給告訴人聽，告訴人在電 話中未有反對的表示等語。辯護人許淑玲律師為被告辯護稱 ：被告有相當理由確信劉武華有獲得告訴人之授權，進而授 權出租本案房地及授權被告代簽本案房地租賃契約，被告確 實已有獲得劉武華的授權才代為簽訂租約，被告於110年12 月28日租約甫簽訂即傳送契約書照片予劉武華，即可證明被 告本即有取得劉武華之授權，又被告自80年間即從事仲介業 務，也有不動產經紀人證照，同時身為東森房屋店長，毋需 為了賺取仲介本案房地租賃之服務費就甘冒犯偽造文書罪嫌 之風險等語。經查： 　㈠本案房地係告訴人所有，因告訴人身在國外而欲出售本案房 地，遂授權其母劉武華代為委任被告銷售本案房地，嗣被告 於110年11月6日仲介劉庭瑜向告訴人董遠欣買受本案房地， 然雙方遲未辦理所有權移轉登記，後告訴人於110年12月5日 同意劉庭瑜得先行進入本案房地裝修，而被告於110年12月2 8日中午12時許，以告訴人之名義，約定將本案房地以每月 租金18,000元之對價出租與他人，被告並與承租人簽訂本案 租約，於如附表二編號１所示「立契約人」欄位簽署「董遠 欣」署押1枚，並於「董遠欣」署押下方簽註「許麗珠代」 ，以表示由告訴人授權被告簽署本案租約、出租本案房地之 意旨等情節，均經證人即告訴人、證人劉武華於偵查及原審 審理中證述，證人劉庭瑜於偵查中證述甚明（見原審卷第17 1、172、177、184頁，偵卷第128至130頁，偵續卷第113至1 17頁），復有本案租約及影本（見本院卷第145至151頁；偵 卷第45至48頁）、被告與劉武華之LINE訊息紀錄截圖共8張 （見偵卷第49至55、57頁）、本案房地不動產買賣契約書、 不動產買賣價金履約保證申請書、不動產標的現況說明書、 授權書、借屋裝修同意書（見偵卷第73至101頁）等件在卷 可參，亦為被告所不爭執，是此部分事實，首堪認定。 　㈡被告隨後於110年12月28日中午12時許，將本案租約照片傳給 劉武華，劉武華於當日下午發現後，隨即與被告聯絡，隨後 被告、告訴人、劉武華三方又以語音通話溝通討論此事，隨 後劉武華向被告表明於完成所有權移轉登記前不同意出租之 意旨，然被告仍於當日下午5時許，憑本案租約及與買受人 劉庭瑜之租約，為房客辦理入住程序，至110年12月29日凌 晨，管理物業公司傳送訊息告知劉武華租客反應熱水器熱水 有問題之事，劉武華再次傳訊告誡要求被告取消租約並停止 出租行為，被告始辦理取消租約等事實，亦經告訴人、證人 劉武華於偵查及原審審理中證述、證人即本案房地所在社區 物業經理諶麗安於偵查中證述甚明（見偵續卷第111至113頁 ），並有被告與證人劉武華之LINE訊息紀錄截圖共15張（見 偵卷第57至71頁）、本案房地所在社區之社區主任工作日誌 、社區住戶（承租戶）基本資料表（見偵續卷第119至121頁 ）在卷可資佐證，亦堪以認定屬實。 　㈢被告未經告訴人或告訴人母親劉武華同意或授權，即逕自出 租本案房地之事實： 　1.證人即告訴人於審理中證稱：本案房地的出售事宜是由我全 權授權我母親劉武華替我處理，透過我母親才委託被告幫我 們出售本案房地，我們沒有另外委託被告幫忙出租本案房地 ，我直到110年12月28日下午3點多，才透過我母親的LINE第 1次看到本案租約，當時我在家中隔離，我母親在看到本案 租約的當下就和被告聯絡，後來我也有加入通話，被告聽起 來嘗試遊說我們把本案房地出租出去，但我母親給我的反應 是她從未委託被告出租本案房地，因此我在通話中請被告先 說完她的看法，通話結束後我們決定不同意出租本案房地， 我隨即請我母親以LINE傳送「為避免衍生任何糾紛，過戶前 我們不同意出租」之訊息予被告等語（見原審訴字卷第170 至174頁），並有被告與證人劉武華此部分之LINE訊息紀錄 截圖共2張（見偵卷第56至57頁）附卷可佐，足認被告於上 開時間簽訂本案租約，並於如附表二編號1所示之處簽署告 訴人之署押時，告訴人尚未得知本案房地租賃之一切事宜， 而告訴人得知本案租約後，明確向被告表示不願出租本案房 地之意，可見被告確未獲得告訴人之同意或授權，即以告訴 人之名義簽訂本案租約之事實。 　2.又細譯告訴人與劉武華間所簽訂之授權書，告訴人授權其母 親劉武華處理關於本案房地之事項，僅包含關於買賣及所有 權移轉之一切事宜，並未提及任何關於本案房地租賃之事項 ，且觀諸被告與劉武華於110年12月28日前之LINE對話紀錄 內容，亦均未有隻字片語提及任何關於委託或同意本案房地 出租之內容，益徵被告於以告訴人之名義簽訂本案租約前， 並未取得本案房地所有權人即告訴人之授權或同意，至為明 確。　　 　3.再依告訴人於原審審理中之證述，其並未同意或授權被告出 租本案房地，業經如前述；又劉武華於審理中證稱：我在本 案中只有委託被告售屋，我在110年12月19日晚間7時19分許 和被告有以LINE通話，通話內容是討論本案房地過戶的事， 110年12月20日社區物業經理通知我，仲介和買主有帶租客 看屋，她提醒我本案房地在產權移轉前不得再帶看，因此我 在12月21日中午12時4分許和被告用LINE通話，內容是我告 知被告我不同意出租本案房地，因為被告沒有回應我，所以 我在12月23日下午6時53許又透過LINE通話向被告重申我不 要出租；我在12月28日下午3時2分許時看到被告傳送本案租 約照片給我，我非常震驚，因為我事前就告知被告我不同意 出租，我在歷次通話過程中絕對沒有向被告表示同意出租本 案房地等語（見原審訴字卷第180至184頁），核與證人即本 案房地所在社區物業經理諶麗安於偵查中證稱：社區若有房 屋要出售或出租我們都會知道，我在110年12月20日時只知 道本案房地已經成立買賣，尚在辦理過戶，我發現仲介帶租 客看屋，我告知仲介社區規定在屋主變更之前若要出租房屋 ，要由原屋主提供租賃合約，這樣社區才會允許租客入住， 後續在110年12月28日時本案房地還在過戶中，仲介帶租客 來填基本資料並帶包含本案租約在內的前後屋主2份租約， 管理室同意入住，後來原屋主才跟我說她沒有同意出租等語 （見偵續卷第111至112頁）大致相符，且經檢視劉武華在接 諶麗安訊息「你的房子買賣過戶還沒在我這邊變更產權之前 ，都不能再帶看，因為新屋主現在仲介在帶看要出租」後， 隨即原樣轉傳該則訊息，並稱「這是收到的room18的通知」 ，並未再傳其他文字訊息（見偵卷第56、57頁，偵續卷第11 9頁），倘劉武華確有意委託被告出租本案房地，在物業管 理單位為上述表示後，豈有僅照轉此要求，而不與被告討論 後續如何招租之理，由此可見證人劉武華證稱其從未同意被 告出租本案房地之情，應與事實相符。從上述情節以觀，亦 足認被告以告訴人之名義簽訂本案租約前，並未獲得劉武華 之同意。 　4.復觀被告與證人劉武華間自110年12月19日至110年12月28日 前之LINE對話紀錄內容，2人間除於110年12月19日晚間7時1 9分許、110年12月21日中午12時4分許、110年12月23日下午 6時53分許分別有通話，證人劉武華另於110年12月20日晚間 11時36至38分許轉傳證人諶麗安之訊息予被告外，別無任何 內容得以認定證人劉武華有授權或同意被告代為出租本案房 地之情事。再參被告與證人劉武華間於110年12月28日之LIN E對話紀錄內容，被告於當日中午12時5分許傳送本案租約照 片與證人劉武華，證人劉武華即與被告以LINE通話於同日下 午3時2分許與被告語音通話2分32秒，另於同日下午3時27分 許傳送「房子未過戶之前，不得出租，萬一發生什麼問題， 誰來負責？」、「未經我們同意，不能代簽女兒的名字，會 造成偽造文書」等訊息予被告；2人間隨即又於同日下午3時 46分許以LINE與被告通話14分5秒，證人劉武華後於同日下 午3時57分許傳送「為避免衍生任何糾紛，過戶前，我們不 同意出租」之訊息予被告；被告復於同日下午4時17分許回 覆「剛剛不是和女兒溝通好了嗎」，證人劉武華則於同日下 午4時20分許回覆稱「後來她想一想，覺得不妥，不同意出 租，是我女兒的意思」（見偵卷第57至59頁），就上開對話 內容可見，劉武華始終向被告表示不同意出租本案房地之意 思，並告知被告未經同意不得代簽告訴人之姓名等情；況被 告於對話過程中提及「剛剛不是和女兒（即告訴人）溝通好 了嗎」，亦可見在上揭12月28日下午3時46分許之語音通話 中，被告仍在與告訴人、劉武華就出租本案房地之事溝通討 論，告訴人表明不願出租之意思，而被告則仍在遊說告訴人 追認本案租約之情形，由此亦可推認被告以告訴人之名義簽 訂本案租約前後，均未取得告訴人或其母劉武華之同意或授 權之事實。 　5.另參酌前述被告110年12月28日中午12時5分傳送租約給劉武 華後，告訴人、劉武華不僅為此事與被告溝通討論，更已於 當日下午3時57分傳訊明確表明「不同意出租」之意旨，至 於被告雖推稱是29日才知道告訴人不同意出租，但從前述被 告於下午4時17分還有回訊稱「剛剛不是和女兒溝通好了嗎 」乙情，可見其所辯與事實不符，不足採取。被告既已知悉 告訴人不同意出租，竟仍於當日下午5時許持本案租約帶同 租客前往該社區管理室辦理入住手續，則由被告執意繼續出 租之行為，足以推知被告當時之心態為便宜行事，認為既然 本案房地即將過戶給劉庭瑜，待過戶後告訴人就不會認真追 究此事，即使追究，也只要設法說服劉武華追認此事即可， 由此更足以佐證被告未經告訴人同意或授權擅自簽立本案租 約之行為，實無疑義。 　6.綜上，由上述事證以觀，已足確認被告確未獲得告訴人或劉 武華之同意或授權，即擅自以告訴人名義簽立本案租約之事 實。至於被告所為辯解，則均與客觀事實不符，不足採信。 　㈣至於被告及其辯護人固以前詞置辯，惟查：　 　1.不論告訴人或其母親劉武華均堅稱其二人並未授權被告出租 本案房地；又從被告與劉武華、告訴人往來訊息之文字紀錄 以觀，確未有任何被告先向告訴人表示欲出售本案房地，或 獲得劉武華同意之內容，業經論述如前。被告雖推稱有以口 頭方式獲得劉武華之同意，然被告所謂口頭告知要出租本案 房地並已徵得劉武華同意之通話，僅有110年12月19日通話2 分、110年12月21日通話1分48秒、110年12月23日通話2分43 秒三則，而被告自承本案房地買受人劉庭瑜原本並無出租本 案房地之規劃，是在12月5日進入裝修並見到本案房地實際 狀況後始決定出租，被告認為在111年1月底完成過戶前尚有 相當時日，如先行出租買賣雙方均可獲利，始遊說劉武華同 意先行出租等情節（見本院卷第91、92、126頁），則以劉 武華先前未授權被告出租本案房地，被告是否可能在完全未 留下文字紀錄，僅憑上開3則簡短語音通話，就對劉武華說 明清楚出租本案房地之提議、分析利弊、說明出租與簽約時 程，以及獲取劉武華就該等事項之同意，已不無疑問之處。 　2.又以被告自承其為具有數十年經驗之不動產仲介業者，自應 知悉出租本案房地並不在之前委託銷售之範圍內，而本案房 地之登記名義人為告訴人，縱令在不動產交易實務上，仍存 有為求交易迅速，在正式簽立合約以前就先行尋覓承租人之 可能性，然後續如要完成本案租約，本應由權利人或權利人 所授權人出面簽立本案租約，此參酌被告所提出本案房地先 前105年、107年、108年之租約，均委由告訴人母親劉武華 或兄弟董耕廷簽約（見原審卷第113、121、131頁），以及 本案房地之出售，尚必須出具告訴人委託劉武華出售之授權 書（見偵卷第43頁）即明。是如果被告真有獲得同意出租本 案房地，依循往例請告訴人母親或其兄弟出面代告訴人簽立 租約，亦無任何困難之處，即使因疫情有所阻隔，一樣可寄 送到高雄請劉武華代簽，有何必要由自己簽名之理。而即使 是承租人有即刻入住之急迫需要，有必要及早簽立完成本案 租約，本應由被告先行告知劉武華預定簽約日、租客入住日 期後，由劉武華提供屋主即告訴人名義之授權書表明授權給 劉武華或直接授權給被告之意旨，再由被告以自己代理劉武 華或自己代理告訴人之方式完成租賃契約，然而從前揭證據 資料，即可見被告完全未為此種處理，實難認其在簽立本案 租約前，確實有獲得告訴人或劉武華之同意或授權。　　 　3.被告縱使曾有利用上開語音通話，向劉武華談論有意在本案 房地完成移轉登記前即出租本案房地之想法，也自認為其可 說服告訴人母親出租，但被告是否有告知劉武華要出租本案 房地，以及劉武華是否明確表示同意出租，仍屬二事；又劉 武華是否有考慮出租本案房地，與其是否知悉在110年12月2 8日馬上就要簽約，而且馬上就要簽立本案租約並提交社區 物業管理公司以讓租客即時入住，亦屬有別，且與劉武華是 否同意讓被告自行使用告訴人名義簽約，亦不能混為一談； 告訴人為年屆30多歲之成年人，與告訴人母親為不同行為主 體，被告理應知悉劉武華並非當然有權代用告訴人名義簽約 ，故被告在簽立本案租約前，本應確認清楚告訴人有無同意 授權其以告訴人名義簽立租約，然被告對此完全未為任何確 認，僅以疫情期間不方便為由，以及其曾經與告訴人母親有 簡短的幾則LINE語音通話為依據，就推稱一切均已獲得劉武 華口頭同意，就逕自代理告訴人名義簽立本案租約，其辯解 實難以採取。 　4.至於被告及辯護人辯稱因為過去都有幫告訴人母親出租本案 房地，誤以為有獲得授權等語。然而，被告所提先前出租本 案房地情形，均有明確獲得劉武華授權出租，與本案是被告 僅獲授權出售本案房地，而在已售出、交屋前階段，由被告 自行提議出租之情況，顯然有所不同，是被告當無因先前劉 武華多次授權其出租本案房地，而有誤解於本案中亦有權代 行其事之理；何況經檢視被告所提出本案房地先前之各該租 約，均由告訴人母親劉武華或告訴人兄弟董耕廷出面代表簽 約，並無所謂劉武華「口頭同意」可由被告直接代理告訴人 簽約之情形，故被告當無因為過去受劉武華委託出租本案房 地之經驗，就誤以為本次亦獲授權以相同模式辦理之可能性 ，是以被告及其辯護人此部分之辯解，亦無從為被告有利之 認定。 　㈤被告從事房屋買賣、出租之仲介業務已有30餘年經驗，依其 經驗及專業知識，應明知其未經房屋所有權人同意或授權， 即擅以房屋所有權人之名義，代為簽訂房屋租賃契約書，已 屬逾越房屋所有權人交付任務之範圍。而被告既已明知本案 房地為告訴人所有，其接受委託代為銷售本案房地，理應忠 實執行職務，不得任意為逾越受託範圍之事項，又告訴人與 證人劉武華間所簽訂之授權書，亦已明確載明授權範圍僅限 於本案房地之買賣，卷內遍查無證據得以證明被告上開代簽 本案租約之行為有獲得告訴人之同意或授權，故被告主觀上 自係基於背信及行使偽造私文書之犯意，而為上開擅自出租 並使租客入住之行為，並已損害本案房地所有權人即告訴人 之財產利益無疑。 　㈥此外，本案租約實際上有簽立一式二份，一份預定交由出租 方收執，一份則由承租方收執。而預定交由出租方收執之本 案租約雖曾拍照傳送照片給劉武華，但因告訴人表明不同意 出租，故被告後續只能取消租約，並未將該份租約交付給告 訴人；交由承租方收執之本案租約，則已經被告交給承租人 等情節，業據被告於本院審理時供述甚明（見本院卷第124 頁），並有被告當庭提交之本案租約原本在卷可佐（見本院 卷第145至152頁），是應認定被告於案發時應有製作完成一 式二份之本案租約。又經檢視被告當庭所提原預定交由承租 方收執之本案租約原本，除前開「立契約人」欄位有「董遠 欣」署押外，在「房租收付款明細欄」處，則可見記載「押 金一個月壹萬捌仟元整」、「110年12月28日起111年1月27 日止 壹萬捌仟元整」下方均書寫「董遠欣」、「許麗珠代 」文字，在旁寫則寫有「房租由劉庭瑜小姐收」（如附表三 編號2所示），從而，應認為被告在該處也有偽簽告訴人署 押，以表示告訴人有收取房租、押租金，但實際上先由劉庭 瑜收受之意旨。再者，被告於本院審理時供稱：本案租約是 簽立一式二份，告訴人的租約我留存在公司，另外一份交給 房客等語（見本院卷第124頁），是應可推認被告在已交付 承租人收執之本案租約上之「立契約書人」、「收付款明細 」上，亦有偽造被告之署押（如附表二編號3、4所示）之事 實至明。　 　㈦綜上所述，本案事證已臻明確，被告犯行均堪以認定，應依 法論科。 二、論罪 　㈠按刑法上偽造署押罪，係指單純偽造簽名、畫押而言，倘在 制式之書類上偽造他人簽名，已為一定意思表示，具有申請 書或收據等類性質者，則係犯偽造文書罪；而偽造署押以偽 造私文書並進而行使，其偽造署押屬偽造私文書之部分行為 ，而偽造私文書之低度行為，復為行使偽造私文書之高度行 為所吸收，均不另論偽造署押及偽造私文書罪（最高法院85 年度台非字第146號判決意旨參照）。經查，被告於本案租 約之「立契約人」欄位上偽造告訴人之署押各1枚，並於「 立契約人」欄位所偽造之署押下方簽註「許麗珠代」，係表 示告訴人同意或授權被告代理出租本案房地而簽訂租賃契約 之意，依上開說明，自具備私文書之性質。 　㈡核被告所為，係犯刑法第342條第1項之背信罪及同法第216條 、第210條之行使偽造私文書罪。 　㈢被告偽造署押行為，屬偽造私文書之部分行為，且偽造私文 書後進而持以行使之，其偽造私文書之低度行為，應為行使 偽造私文書之高度行為所吸收，均不另論罪。 　㈣被告接續簽立租約交付承租人收執，及向社區物業管理經理 諶麗安辦理承租人入住手續而行使本案租約之行為，均係於 密切接近之時地實施，侵害法益同一，且係為達同一目的之 接續動作，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念 ，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，視為出於 單一犯意之數個舉動接續施行，評價為一行為較為合理，故 就其前後為背信、行使偽造私文書行為，應各論以接續犯之 實質上一罪。 　㈤被告所為背信及行使偽造私文書之行為，於自然意義上雖非 完全一致，然被告係以行使偽造之本案租約，表彰告訴人同 意或授權被告代理出租本案房地，以達其逾越告訴人所交付 之出售本案房地任務，進而為自己圖取不法利益之目的，其 所為即仍有部分合致，具有行為局部之同一性，而得整體評 價為一行為，故被告本案犯行，係以一行為同時觸犯上開2 罪名，為想像競合犯，依刑法第55條規定，應從一重之行使 偽造私文書罪處斷。 　㈥公訴意旨雖未論及被告偽造附表二編號2、3、4之署押，偽造 交由承租人收執之本案租約私文書，及對承租人、社區物業 管理經理諶麗安行使偽造私文書之犯行，惟被告此部分之犯 行與前開論罪科刑部分具有實質上一罪關係，應由本院併予 審理。 三、撤銷原判決之理由　　 　　原審經審理後，認為被告犯罪事證明確，故其上訴仍執前詞 ，否認犯罪，並無理由。惟查：1.原審判決認定被告在預定 交由出租方收執之本案租約之「出租人」位置簽署告訴人姓 名（如附表三編號1所示），亦有偽造署押進而偽造私文書 之行為，進而予以宣告沒收，容有不當之處（詳後述）。2. 原審判決漏未論及附表二編號2、3、4所示被告在本案租賃 契約之「收款人」欄位及已交由買方收執之本案租賃契約上 偽造署押，偽造交由承租人收執之本案租約私文書，及對承 租人、社區管理物業經理諶麗安行使偽造私文書之行為，亦 有所不當。3.又附表二編號1、2所示之署押因已隨同其所在 之偽造文書而經宣告沒收，故無庸另為沒收之宣告（詳後述 ）。原審判決既有上開不當之處，即無法維持，應予撤銷改 判。 四、科刑部分 　　爰審酌被告不思循正途賺取報酬，竟冒用告訴人之名義，偽 造本案租約，佯作已取得告訴人之同意或授權出租本案房地 ，進而取信於本案房地之買受人及承租人，藉此圖謀自己不 法利益，致告訴人財產受有損害，亦使承租人受有租賃關係 可能不存在之風險，破壞出賣人與買受人、出租人與承租人 間之互信，所為誠應非難；復考量被告犯罪動機、目的、手 段，其否認犯行而迄今未賠償告訴人等情，兼衡被告之素行 （前無經法院論罪科刑之紀錄）及其於本院審理時自述之智 識程度、家庭經濟生活狀況（見本院卷第127頁）等一切情 狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。 五、不另為無罪諭知部分 　㈠公訴意旨另以：被告未經告訴人之同意或授權，基於偽造私 文書並持以行使之犯意，於110年12月28日中午12時許，與 承租人簽訂本案租約，被告於本案租約之「出租人」欄位內 ，偽簽「董遠欣」署押1枚（即附表三編號1所示之「董遠欣 」簽名），以表示其獲得告訴人同意或授權而出租本案房地 之意旨，致生損害於告訴人之財產利益，並足以生損害於承 租人等語。 　㈡惟查，附表三編號1所示之「董遠欣」文字，乃書寫於本案租 約內文之敘述性語句內，核其性質與作用，係契約內文之一 部分，而非用以表彰由告訴人本人簽立本案房地租賃契約書 之意旨，故自難認為屬於被告偽造之署押，是公訴意旨認被 告此部分行為，亦構成偽造署押之犯行，當屬無據，惟因此 部分犯行，與前揭被告偽造如附表二所示之署押具有接續犯 之實質上一罪關係，且屬於前揭經論罪科刑部分之偽造私文 書犯行之部分行為（就此部分亦經公訴意旨所敘明），亦即 與前揭論罪科刑部分具有實質上一罪關係，爰不另為無罪之 諭知。 六、沒收部分 　㈠按供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行 為人者，得沒收之，刑法第38條第2項前段定有明文。被告 所提交預定由出租人收執之本案房地租賃契約書，雖曾經被 告持以行使（行使方式如前所述），然因告訴人堅決不同意 出租本案房地，被告只能按告訴人要求取消出租事宜，並將 該份租賃契約書留存迄至113年12月19日審判中提交本院為 止，因該份契約書屬被告偽造之物，而告訴人因不同意出租 本案房地，亦未同意收受該份契約書，被告應係以所有人地 位持有並保管該份契約書，是認為該份租賃契約書屬於被告 所有，且屬於被告上開偽造文書犯罪所生之物，爰依上揭規 定予以沒收（如附表一編號1所示）。 　㈡又按偽造之印章、印文或署押，不問屬於犯人與否，沒收之 ，刑法第219條定有明文。查被告本案偽造如附表二所示之 署押4枚，其中附表二編號3所示之署押，係由被告未經告訴 人同意，擅自簽寫在本案房地租賃契約書之「立契約書人」 欄位，表示告訴人同意與房客簽立本案房地契約之意思，附 表二編號4所示之署押，則由被告未經告訴人同意，擅自簽 寫在「房租收付款明細」欄位，表示告訴人已確認有向房客 收取押金1個月、第一個月之房租各1萬8,000元之意思（並 於旁邊空白註記「房租由劉庭瑜小姐收」，以表示實際上係 由本案房地之買受人劉庭瑜收取之意旨）。又雖然附表二編 號3、4所示之署押，係被告簽寫在交由本案房地承租人收執 之房屋租賃契約書上，而該份契約書未經扣案乙節，業據被 告於本院審理時供承甚明（見本院卷第124頁），然因無證 據證明該契約書業已滅失，故仍應予宣告沒收（如附表一編 號2所示）。 　㈢不予沒收之說明 　1.按偽造之文書已依刑法第38條第1項第2款之規定沒收，至於 其上偽造之印文、署押部分，因文書既已沒收，印文、署押 即屬偽造文書之一部分，已因文書之沒收而包括在內，自毋 庸另為沒收之諭知（最高法院94年度台上字第6708號判決參 照），本案如附表二編號1、2所示被告所偽造之署押，因已 隨同其所在之文書而一併沒收（如附表一編號1所示），爰 不予告沒收。 　2.至被告所偽造之另份私文書即已經交給承租人收執之本案租 約，業經被告持以向本案房地承租人行使，無證據證明仍為 被告所有之物，爰不予宣告沒收。 　3.另被告陳稱：原本說不向劉武華收服務費，還沒過戶前收的 服務費則退還了（按：應指返還承租人），是過戶後重新幫 買方出租，才收服務費等語（見本院卷第92頁），經核本案 租約既已取消，被告辯稱其已退還服務費乙節，當屬實情， 又查無證據足證被告因上開犯行而實際獲有利益，是即難認 被告因本案犯行而有犯罪所得，爰不予宣告沒收。　 據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299 條第1項，判決如主文。 本案經檢察官劉福臨提起公訴，檢察官李豫雙到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　刑事第十三庭　審判長法　官　連育群 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蕭世昌 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳思帆 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未敘述上訴之理由者並得於提起上訴後20日內向本院補提理由書 （均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘇芯卉 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日 附錄：本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第342條 為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人 之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他 利益者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金 。 前項之未遂犯罰之。 中華民國刑法第210條 偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處5年以下有 期徒刑。 中華民國刑法第216條 行使第210條至第215條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實 事項或使登載不實事項之規定處斷。 附表一：應沒收之物 編號 應沒收之物 說明 依據 1. 本案房地租賃契約（出租人收執用） 認為被告犯罪所生，且屬被告所有之物，經被告於113年12月19日審理時提交本院。 刑法第38條第2項 2. 附表二編號3、4所示偽造之「董遠欣」署押 無證據證明業已滅失 刑法第219條 附表二：被告偽造之署押及所在出處 編號 文件名稱 偽造署押所在之欄位 偽造之署押 說明 對應卷證 1. 本案租約 （出租人收執用） 「立契約人」欄位 「董遠欣」簽名1枚 契約書一式二份，本件屬應交由出租人收執，惟被告於110年12月28日傳送給劉武華後，劉武華、告訴人董遠欣表示不同意出租，被告乃取消本案房地出租事宜，故原本保存於被告處所，至本院113年12月29日審理時，始提交本院。 本院卷第147頁 　2. 本案租約 （出租人收執用） 「房租收付款明細」欄位 「董遠欣」簽名1枚 同上 本院卷第151頁 　3. 本案租約 （承租人收執用） 「立契約人」欄位 「董遠欣」簽名1枚 契約書一式二份，本件屬已交由承租人收執，未據扣案，但並無證據證明已經滅失。 無 　4. 本案租約 （承租人收執用） 「房租收付款明細」欄位 「董遠欣」簽名1枚 同上 無 附表三：被告所簽寫非屬偽造署押之告訴人姓名及所在出處 編號 文件名稱 文字所在之欄位 非屬為造署押之文字 說明 對應卷證 1. 本案租約 （出租人收執用） 「出租人」欄位 「董遠欣」簽名1枚 契約書一式二份，本件屬應交由出租人收執，惟被告於110年12月28日傳送給劉武華後，劉武華、告訴人董遠欣表示不同意出租，被告乃取消本案房地出租事宜，故原本保存於被告處所，至本院113年12月29日審理時，始提交本院。 偵字卷第150頁 　2. 本案租約 （承租人收執用） 「出租人」欄位 「董遠欣」簽名1枚 契約書一式二份，本件屬已交由承租人收執，未據扣案，但並無證據證明已經滅失。 無

2025-01-02

TPHM-113-上訴-3995-20250102-1

中簡
臺中簡易庭

損害賠償

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第1609號 原 告 郭坤田 被 告 高慎謙 訴訟代理人 黃少蓁 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月3日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事 實 及 理 由 一、原告主張：原告於民國111年9月3日向被告購買門牌號碼臺 中市○○區○○街0巷00號房屋（下稱系爭房屋)及所坐落基地， 並登記於原告之子郭士豪名下。詎被告出售系爭房屋時，僅 告知原告「室內全案皆壁癌，頂樓滲漏」，其他瑕疵均未告 知，嗣原告將系爭房屋出售予訴外人呂翊緯後，始發現系爭 房屋一、二、三、四、五樓均有漏水，原告因而遭訴外人呂 翊緯起訴，最終以新臺幣(下同)13萬元與訴外人呂翊緯達成 調解。原告因被告隱匿瑕疵之行為，致生13萬元之損失，被 告自應負損害賠償之責，扣除原告應負擔之五分之一責任， 原告得請求被告賠償之金額為104,000元。爰依民法第360條 之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告10 4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。 二、被告則以：原告與被告購買系爭房屋時，早已知悉「系爭不 動產有漏水、滲漏水位置為頂樓(5樓)、全室壁癌、外牆」 等情，此由雙方買賣契約第15條1、2項及不動產現況標的說 明書第22條之記載即可知，且被告出售系爭房屋時已折讓19 0萬元讓原告自行修繕，原告並同意以現狀交屋並免除被告 後續一切屋況瑕疵擔保責任，嗣後竟又提起本訴，應無理由 。又原告在其與訴外人呂翊緯間之買賣契約不動產現況說明 書「是否有滲漏水之情事」欄，勾選否，顯見原告自己告知 不實，才需要賠償訴外人呂翊緯13萬元，故其損失與被告無 涉等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由 　㈠原告主張其於111年9月3日向被告購買系爭房屋及所坐落基地 ，被告出售系爭房屋時，有告知原告「室內全案皆壁癌，頂 樓滲漏」，嗣原告將系爭不動產出售予訴外人呂翊緯後，因 系爭不動產一、二、三、四、五樓均有漏水，遭訴外人呂翊 緯起訴，最終以13萬元與訴外人呂翊緯達成調解之事實，業 據其提出兩造間不動產買賣契約書、不動產現狀標的說明書 、訴外人呂翊緯起訴狀、本院112年度中司簡調字第1714號 調解程序筆錄、民事告知訴訟狀、存證信函、系爭房屋漏水 照片等件為憑（見本院卷第15至81、227至237頁），且為被 告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告有隱匿瑕疵之 行為，至原告受有13萬元之損害等情，則為被告所否認，並 以前詞置辯。 　㈡按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質， 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。出賣人依民 法第354條第1項之規定，自負有擔保其買賣標的物依民法第 373條之規定危險移轉於買受人即交付時，無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用 之瑕疵。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其 所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應 即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知 出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買賣因物 有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人 因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或 請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後6個月間不行 使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之 規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356 條第1、3項、第359條前段及第365條固有明文。惟按民法關 於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免 除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔 保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年度台上字第550號判決參照）。由此觀之，民法第365 條 關於瑕疵擔保責任期間之規定，性質上乃為任意規定，本於 私法自治、契約自由之意旨，非不得由當事人以特約加以排 除；此一特約除有出賣人故意不告知瑕疵，而依民法第366 條規定為無效之情形外，原則上應屬有效。 　㈢原告主張被告出售系爭房屋時，僅告知原告「室內全案皆壁 癌，頂樓滲漏」，其他瑕疵均未告知等語，為被告所否認。 經查，依卷附兩造之不動產買賣契約書第15條之約定事項中 約定：「一、甲乙雙方確認，本案房地點交，除雙方於本約 另有其他約定外，同意按標的現況說明書記載辦理交屋。二 、甲乙雙方確認，本案室内全室皆壁癌，頂樓滲漏，甲方 已至房屋現場檢視，並同意自行修繕，並負擔修繕費，並免 除乙方後續所有一切屋況瑕疵擔保責任，但重大瑕疵不在此 限。（如非自然事故、輻射屋、房屋結構傾斜）」等語（見 本院卷第20頁）。卷附不動產現況標的說明書第22點則記載 ：「本建物是否有滲漏水之情形」、「（勾選）有」、「若 有，滲漏水位置：頂樓（五樓）、全室壁癌、外牆。以現況 交屋。」等語，兩造並於其記載上簽名（見本院卷第24頁） 。依上開不動產買賣契約書第15條、不動產現況說明書第22 點之記載內容觀之，被告雖未提及1至4樓及外牆漏水之部分 ，然上開文件中已記載室內壁癌之情形，且不動產現況標的 說明書第22點係關於系爭建物滲漏水之記載，而有壁癌產生 ，多係建物已有滲漏水所致，已難認為被告有未告知原告系 爭建物有滲漏水之情形。況依上述不動產買賣契約書第15條 第2項之記載：「甲乙雙方確認，本案室内全室皆壁癌，頂 樓滲漏，甲方已至房屋現場檢視，並同意自行修繕，並負擔 修繕費，並免除乙方後續所有一切屋況瑕疵擔保責任」，顯 見兩造已約定由原告自行負擔瑕疵修繕費用。另系爭買賣契 約係於111年9月3日簽訂，原告並自承於買受系爭房屋後， 已花費4百餘萬元雇工修整。而本件原告係於112年5月29日 將系爭建物出售訴外人呂翊緯，則斯時亦已逾6個月，且系 爭建物既經原告依不動產買賣契約第15條第2項為修繕，自 難認為原告仍得依買賣瑕疵擔保之法律關係向被告主張減少 價金。 四、綜上所述，原告依上開規定，請求被告給付104,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張清洲 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　 月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　蕭榮峰

2024-12-31

TCEV-113-中簡-1609-20241231-1

訴
臺灣屏東地方法院

減少價金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第279號 原 告 翁以軒 訴訟代理人 錢政銘律師 被 告 莊基勝 訴訟代理人 湯瑞科律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年12月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件 原告起訴時，主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號 建物（門牌號碼同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系 爭房屋）及坐落基地即同段728地號土地（權利範圍全部， 與系爭房屋合稱系爭房地），因被告之子莊士慶在系爭房屋 內自殺或非自然死亡，致系爭房屋有物之瑕疵等情，依民法 第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定 ，請求被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等 語（見本院卷一第15頁）；嗣於訴狀送達後，當庭追加依民 法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求，另具狀變更 聲明如後（見本院卷二第331、342頁）。核原告上開訴之變 更追加，乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實，及減縮應 受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張：伊經訴外人天盛不動產有限公司（下稱天盛 公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被告簽定不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），向被告以1,153萬元購買系爭 房地，伊已如數交付價金予被告，被告於111年7月25日辦畢 所有權移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11 3年3月19日經友人告知，始得悉系爭房屋在被告仍為所有權 人之110年11月18日凌晨4時許，曾發生莊士慶在屋內疑似發 生自縊，送醫後於110年11月30日死亡等情（下稱系爭事件 ）；縱莊士慶非自殺，亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外 死亡之非自然死亡等情，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交 易價值貶損等瑕疵；且被告委託天盛公司出售系爭房地，議 約時故意不告知系爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系 爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內 政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現 況確認書」等保護他人之法律，被告應賠償伊所受損害。爰 依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及 「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應 記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」 等規定，提請本件訴訟，請求擇一為有利於己之判決等語。 並聲明：㈠被告應給付伊207萬5,400元（計算式：1,153萬元 ×鑑定報告減損比率18％＝207萬5,400元），及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡，且依臺 灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不 詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊士慶之家屬報案 莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有 飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救， 經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，故 系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑定 報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第344至345頁，部分文字依判 決編輯略為修改）： 　㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間，莊士慶於110年11月18日 凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在 繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局受 理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏東 基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊士慶已心肺 功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象 ，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。 　㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84 3號相驗報告書載有，莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞 頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡， 死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較 難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等 語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語。 　㈢原告經天盛公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元 向被告購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及與天 盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。 　㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所 有權移轉登記及交付原告。 　㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書（成 屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生兇殺 、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選 「否」，並於該項親自簽名。 　㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生 自殺事故。 　㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予 被告等，內容略以：原告買受系爭房地後居住其內，於113 年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌 晨4時許，發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情， 本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被告於113年3月21日協商無 果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房屋有瑕疵 之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語，寄送被 告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes sage將上開存證信函內容傳送與被告等人，被告友人林淑貞 於113年4月12日透過LINE回復原告，並稱代被告轉達，該函 與事實不合，內容無法認同，也不是事實，請不要道聽塗說 等語。 　㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：被 告出售系爭房地予原告時，消極隱匿不告知系爭房屋內有發 生莊士慶上吊自殺而死亡事件，致原告等陷於錯誤，於111 年7月4日與被告簽立系爭契約等，並已全數給付價金等語， 經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起 訴處分，原告不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄檢察分 署以113年度上聲議字第2393號發回續查。 　㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果 ，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及 其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0 00元；因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元；系 爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。 四、兩造爭執事項（見本院卷二第345頁，部分文字依判決編輯 略為修改）： 　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之 瑕疵？ 　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定 ，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由？ 五、本院之判斷： 　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之 瑕疵部分： 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其 契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者， 買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強 行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自 由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自 應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照 ）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義 務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第 366條亦有明定。 　⒉次按，所謂「凶宅」，參諸內政部97年7月24日內授中辦地字 第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不 動產標的現況說明書」，可知一般足以影響市場交易價值之 「凶宅」，係指賣方產權持有期間，在「建物專有部分」發 生兇殺、自殺而死亡之情形（最高法院107年度台上字第718 號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照）；又被告 在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」， 並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見本院卷一第 55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），足徵兩 造已特別約定在被告產權持有期間內，就系爭房屋如曾發生 兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告 知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故 之發生，成為民間所稱之凶宅，造成交易價值之減損，構成 物之瑕疵等語，為被告所否認，則系爭房屋是否具有兩造約 定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由原告就該項利己事實 之存在負舉證之責。經查： 　⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈 現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李 家誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往 急救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊士慶已心肺功能 停止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於11 0年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日 屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案 件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字 第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見本院卷一 第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊 士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報 告書記載略以：莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息 併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和 事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認 其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研 判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有臺灣屏 東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗 報告書為證（見本院卷二第269至273頁），為兩造所不爭（ 見不爭執事項㈡）。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不 詳，但已排除系爭事件之他殺嫌疑，然檢察官會同法醫進行 司法相驗之主要目的，係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺 ，是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑，有無跡證有自殺、 疾病、老死或意外等因素所致，故原告仍應就系爭事故屬非 自然死亡之情負相當之舉證責任。 　⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料，均顯示 莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語，並 以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號 函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局 民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告 書暨鑑定報告書等件為據（見本院卷一第81至85頁，本院卷 二第207至209、265頁），惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警 詢及偵訊陳稱：莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後， 因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中 廢棄物，所以莊士慶說要去車庫整理東西，伊看莊士慶因喝 酒有嘔吐，且走路不穩，有勸莊士慶不要去但仍執意前往， 後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看，一開始以為莊士慶 在睡覺，但發現拍他沒反應後就直接叫救護車；現場無遺書 ，該條照明燈電線本來就綁在該處，用以防止小孩去玩在車 庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險；伊報警時跟警察 說莊士慶吊著脖子，不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺 」，但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約 ，還要帶3個小孩下課，不可能自殺等語明確，有李家誼之 警詢筆錄及偵訊筆錄可佐（見本院卷二第183至189、201至2 05頁）。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於 警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符 ，有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄 為證（見本院卷二第191至195、239至247頁）。再衡諸數位 鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱 雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面，亦未能取得 案關資料，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110 年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第273頁）， 足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節，仍有未 明，自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死 亡之具體情事。 　⑶再者，縱認系爭事件係意外事件，亦非一般兇殺或自殺案件 發生於屋內專有部分之情，亦難認系爭房屋本身屬一般社會 通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌 惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異， 亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式 去除嫌惡不安之感，本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件 ，即逕認有何價值或效用之瑕疵，已有疑義。原告既未再進 一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之 情事，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，已認定 如前，尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在，則被告未告知系爭 房屋曾發生系爭事件，亦難構成民法第366條故意不告知瑕 疵之責。是原告前揭主張，應屬無據，不應准許。 　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定 ，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由部分： 　⒈承前所述，原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說 明書所載非自然死亡之情，或系爭房屋有欠缺或減少價值或 效用之瑕疵，故依民法第354條第1項、第359條規定，請求 減少價金，並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息，依不 當得利之規定請求返還部分，核屬無據。 　⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅，而受有房屋交易價格貶損及 影響其居住安穩等損害，惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事 件，並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化，亦不影響 所有人占有或依其目的而使用，其所有權能之行使未受到任 何限制，故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失，而 非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍，原告自不得 據以請求賠償損害。 　⒊另依原告之舉證，無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭 現況說明書所載非自然死亡之情事，已認定如前，是系爭房 屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」，則系爭 事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩 ，或有何違反保護他人之法律可言，已有疑義。且被告縱使 未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告，尚難有故意 侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項 及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「 應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書 」規定，請求被告給付價金207萬5,400元本息，亦無理由， 應予駁回。 六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、 第184條規定，請求被告給付207萬5,400元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲 請即失所附麗，應一併駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2024-12-31

PTDV-113-訴-279-20241231-1

上訴
臺灣高等法院臺南分院

偽證

臺灣高等法院臺南分院刑事判決 113年度上訴字第1651號 上 訴 人 臺灣臺南地方檢察署檢察官 被 告 蘇文章 選任辯護人 黃逸豪律師 上列上訴人因被告偽證案件，不服臺灣臺南地方法院112年度訴 字第920號中華民國113年8月1日第一審判決（起訴案號：臺灣臺 南地方檢察署112年度調院偵字第241號），提起上訴，本院判決 如下： 　　主　文 上訴駁回。 　　理　由 一、公訴意旨略以：緣案外人郭宜艷（下稱郭宜艷）與告發人許 晃賓（下稱許晃賓）於民國105年12月9日簽署合夥契約書， 合夥經營址設臺南市○里區○○路000號1樓喜薈家不動產有限 公司（下稱喜薈家公司）。後郭宜艷欲退夥等事宜，與許晃 賓衍生多件民刑事訴訟，郭宜艷並以給付退夥結算款事件為 由，向許晃賓提出民事訴訟，由臺灣臺南地方法院以110年 度訴字第477號事件（下稱該案民事訴訟）審理，許晃賓除 於該案民事訴訟程序否認與郭宜艷達成退夥結算之合意外， 另答辯主張郭宜艷明知其於109年1月15日後仍是合夥人及股 東身分，卻於109年3月2日至喜薈家公司值班，對帳時向當 時不知情之許晃賓索取案外人許清証（下稱許清証）所有坐 落臺南市○○區○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）資料， 該系爭土地原約於108年8月間，經由郭宜艷開發而與喜薈家 公司簽立專任銷售契約，然郭宜艷竟私下與被告蘇文章（下 稱被告）合作銷售，並約定出售後郭宜艷得以私人身分抽取 仲介費，之後系爭土地確由被告成功賣出，郭宜艷也獲取相 當之仲介費，然郭宜艷此舉已違反與許晃賓簽立之合夥契約 第9條約定：「本約合夥事業各合夥人不得挪移公有款項、 私做買賣…，如有以上情事，其他合夥人得不予承認負責， 並得就損害依法請求賠償，違約人應立即退夥並無償拋棄全 部股份。」（下稱合夥契約第9條約定），而此點於該案民 事訴訟111年2月22日言詞辯論筆錄列為爭執事項第3項，許 晃賓並就此爭執事項聲請傳喚證人許清証及被告作證。然被 告明知其於108年間即與郭宜艷合作另筆麻豆區寮子廍段309 地號土地銷售，並經郭宜艷介紹才得以認識許清証，並因而 簽立系爭土地銷售合約，被告亦知於109年5月5日麻豆地政 事務所人員到場對系爭土地鑑界時，郭宜艷亦在場，且郭宜 艷嗣後亦有因此取得仲介費，然被告卻於該案民事訴訟111 年4月14日審理時，於案情有重要關係之事項，即是否郭宜 艷介紹許清証給被告認識？若是，是否因此簽立系爭土地銷 售合約？郭宜艷是否於鑑界時到場？是否有收取任何金額的 仲介費？等是否可判斷郭宜艷違反合夥契約第9條約定，此 等案情有重要關係之事項，具結後為虛偽證述，因認被告涉 犯刑法第168條之偽證罪嫌等語。 二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項，第301條第1項定有明文。又按刑事訴訟法第161條 第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指 出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提 出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為 被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院 以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告 無罪判決之諭知（最高法院111年度台上字第5008號判決意 旨參照）。 三、公訴意旨認為被告涉犯偽證罪嫌，無非係以：⑴被告於警詢 及偵查時之供述；⑵證人許晃賓於警詢及偵查時之指述；⑶證 人許清証、郭宜艷於偵查時之證述；⑷臺灣臺南地方法院110 年度訴字第477號給付退夥結算款事件111年4月14日言詞辯 論筆錄暨證人結文影本1件；⑸合夥契約書、109年1月6日、3 月2日錄音譯文；⑹臺灣臺南地方法院110年度訴字第1194號 刑事判決書中附表二法官勘驗紀錄；⑺該案民事訴訟111年2 月22日言詞辯論筆錄；⑻證人郭宜艷與被告之通話錄音譯文 ；⑼109年5月5日系爭土地鑑界時之現場照片；⑽該案民事訴 訟之民事爭點整理狀；⑾刑事補充告發理由三狀；⑿該案民事 訴訟111年6月9日之言詞辯論筆錄等，為其主要論據。 四、被告之辯解及辯護人之辯護意旨： 　㈠被告之辯解略以：　 　　訊據被告坦承有仲介許清証系爭土地買賣事實，並於111年4 月14日在該案民事訴訟審理時作證，具結簽立結文等情，惟 堅詞否認有何偽證犯行，辯稱：本案係經由其他民間仲介而 知悉許清証有系爭土地待售，亦曾聽聞系爭土地原由南北房 屋佳里店受託銷售，而預估原仲介期間可能已屆滿，自行申 請第二類謄本得知許清証地址前往拜訪，路上巧遇郭宜艷才 一同前往，導致許清証誤解，本件取得買方議價委託書純粹 是拜訪許清証取得，與郭宜艷無關，沒有偽證。又被告之證 述並非「於案情有重要關係之事項」，被告之行為應未達偽 證罪之處罰門檻。再者，證人之證詞會因年久記憶不清，或 誤會詢問人詞意而有錯誤陳述，是屬人之常情，被告可能誤 解詢問人詞意而有錯誤陳述，亦有因年久記憶不清而陳述錯 誤，並無偽證之故意，請為無罪之諭知等語。 　㈡辯護人之辯護意旨略以： 　⒈被告於111年4月14日於該案民事訴訟到庭證稱：「（問：你 是如何取得這個委託案件？）是根據土地地號拜訪地主。」 ，「（問：地主說這案件是郭宜艷介紹你來簽委託書？）沒 有，我是自己去拜訪的。」等語，與證人許清証證述是由郭 宜艷帶被告去跟許清証簽約乙節似有齟齬。然被告早已從其 他民間仲介獲知系爭土地待售之消息，亦曾聽聞系爭土地原 由南北房屋佳里店受託銷售，被告亦曾轉介客戶予南北房屋 佳里店，惟未能成交。嗣被告估算原仲介期間可能已屆至後 ，自行申請第二類土地謄本，得知地主許清証地址自行前往 拜訪，惟該日於路上巧遇郭宜艷，才與郭宜艷一同前往許清 証住處，才導致許清証有所誤解，本件委託確實是由被告本 人自行拜訪開發而來，並非郭宜艷之功勞。此與證人郭宜艷 於本案111年8月24日偵查時之證述相符（偵2卷第18至21頁 ）。 　⒉被告於該案民事訴訟證稱：「（問：109年5月5日麻豆地政事 務所有到許清証的290地號鑑界，除地政人員外，當時有何 人在場？）經辦代書王代書、許清証的哥哥跟買方、我。」 、「（問：郭宜艷是否在場？）我記不起來了，應該沒有， 這麼長時間，記不起來，跟她沒關係應該沒到場，（改稱） 現在想起來，她不在場。」等語，被告於作證時已表示時間 太久記不起來，因為該土地交易與郭宜艷並無關係，郭宜艷 沒有理由到場，才推斷郭宜艷不在場，並非故意虛偽陳述。 　⒊被告證述郭宜艷未收取仲介費，亦與事實相符。證人郭宜艷 於本案偵查時證稱：「（問：臺南地院110年訴字1194號判 決書中，附表二法官勘驗紀錄，你當時是否在跟許晃賓討論 官田區番子渡頭段290地號土地？當時你跟許晃賓表示拿到 幾%的仲介費？）許晃賓在陷害我，我有跟他討論290地號這 塊地。我說％仲介費是我隨便呼攏許晃賓的，我沒有拿，我 跟他說拿了％仲介費是跟許晃賓胡扯的。」、「（問：許清 証在法官面前作證表示他有問你有沒有分配到6%的報酬，你 跟他說有，你跟蘇文章之間有講好，有無意見？）因為許清 証看我這麼辛苦問我是不是有分到，許清証曾經有問我，我 說我會跟蘇文章談，我沒有跟許清証說我有拿。」等語。證 人許清証則證稱：「（問：當時郭宜艷是跟你說她有拿，還 是說她會再跟蘇文章談？）當時我問郭宜艷你那麼辛苦有沒 有分一點紅利，郭宜艷說有啦，內容我就沒有過問了。」（ 偵2卷第18至21頁）等語，顯示證人許清証僅曾詢問證人郭 宜艷仲介費之事，然並未追問及確認細節。而證人郭宜艷則 明確表示她並沒有收取仲介費。綜上，被告之證詞或因誤會 或記憶不清而有所錯誤，實欠缺犯罪故意，與偽證罪之構成 要件有間，不應以偽證罪相繩。 　⒋該案民事訴訟一審判決認定，合夥契約第9條約定乃係就合夥 契約存續期間，如有私做買賣之違約情事，應即退夥並拋棄 出資股份之約定。而郭宜艷係於108年12月間聲明退夥，且 已於109年1月15日結算完畢，郭宜艷與許晃賓之合夥契約於 108年12月間終止。又喜薈家公司受委託銷售系爭土地之期 間至109年2月16日為止，未再續約，嗣系爭土地於109年3月 27日出售，喜薈家公司既未再受委託銷售，即非屬該公司之 案件，則郭宜艷退夥後再協助被告出售成交系爭土地，與合 夥契約第9條約定合夥人不得私做買賣之情事不符。被告於 該案民事訴訟係就郭宜艷有無於109年3月27日私做買賣乙節 為證述，既是郭宜艷退夥後發生之事情，無論係系爭土地交 易是否由郭宜艷介紹、鑑界時郭宜艷有無到場或郭宜艷有無 收取仲介費等節，皆對該案民事訴訟判決結果無影響，即與 案情並無重要關係，與偽證罪之構成要件不符。請為被告無 罪之諭知等語。 五、經查： 　㈠下列事實有附表「證據清單」所示之供述及非供述證據在卷 可稽，且為檢察官、被告及辯護人所不爭執，自堪信下列事 實為真正。 　⒈郭宜艷與許晃賓於105年12月9日簽署合夥契約書，合夥經營 址設臺南市○里區○○路000號1樓之喜薈家公司。後郭宜艷欲 退夥等事宜，與許晃賓衍生多件民刑事訴訟，郭宜艷並以給 付退夥結算款為由，向許晃賓提出民事訴訟，即臺灣臺南地 方法院110年度訴字第477號之該案民事訴訟，一審判決郭宜 艷部分勝訴，嗣經許光賓提起上訴即本院111年度上易字第2 26號給付退夥結算款事件，業經112年3月16日因調解成立而 終結。 　⒉郭宜艷於108年12月間向許晃賓聲明退夥。 　⒊許清証所有之系爭土地原於108年8月間，經由郭宜艷開發而 與喜薈家公司簽立專任銷售契約，該專任銷售契約期間至10 9年2月16日為止，未再續約。郭宜艷曾於109年1月6日16時4 分許，向助理拿取土地資料，以及郭宜艷曾於109年3月2日 至喜薈家公司，向當時不知情之許晃賓索取土地資料。 　⒋被告與許清証於109年3月3日簽定系爭土地之「土地專任委託 銷售契約書」，內容為由受託人愛臺南有限公司、負責人薛 福元（即南北房屋仁和加盟店）與委託人許清証簽約，營業 員為被告，許清証授權委託愛臺南有限公司（即南北房屋仁 和加盟店）銷售系爭土地之時間為109年3月6日至109年6月1 5日。嗣系爭土地經由愛臺南有限公司（即南北房屋仁和加 盟店）之仲介而出賣他人。 　⒌該案民事訴訟中，郭宜艷就系爭土地由愛臺南有限公司（即 南北房屋仁和加盟店）之仲介而出賣他人，有無違反合夥契 約第9條約定：「本約合夥事業各合夥人不得挪移公有款項 、私做買賣…，如有以上情事，其他合夥人得不予承認負責 ，並得就損害依法請求賠償，違約人應立即退夥並無償拋棄 全部股份。」，即郭宜艷有無私做買賣此點於該案民事訴訟 111年2月22日言詞辯論筆錄中列為爭執事項第3項，許晃賓 並就此爭執事項聲請傳喚許清証及被告作證。被告於111年4 月14日在該案民事訴訟審理時作證，並供前具結簽立結文， 被告證稱：系爭土地郭宜艷沒有介紹我來簽委託書，我是自 己去拜訪的。郭宜艷就許清証仲介案件沒有收取佣金。109 年5月5日麻豆地政事務所到許清証之系爭土地鑑界時，郭宜 艷不在場。 　㈡按刑法第168條規定，於執行審判職務之公署審判時或於檢察 官偵查時，證人、鑑定人、通譯於案情有重要關係之事項， 供前或供後具結，而為虛偽陳述者，成立偽證罪。其所謂「 於案情有重要關係之事項」，係指該事項之有無，足以影響 於偵查、裁判之結果，至所稱「虛偽之陳述」，則指與案件 之真正事實相悖，而足以陷偵查或審判於錯誤之危險者而言 。苟其事項之有無，與裁判之結果無關，僅因其陳述之虛偽 ，而即對之科刑未免失之過酷，是以上開法條加此特別構成 要件，以限定虛偽陳述之範圍，與其他立法例對於證人虛偽 陳述之結果不設何等區別者，其立法精神自有不同（最高法 院71年度台上字第8127號、104年度台上字第1481號、108年 度台上字第2457號判決參照）。 　㈢茲就本案爭點論述如下： 　⒈郭宜艷於109年1月6月16時4分許，向助理所拿的資料即為系 爭土地資料；以及郭宜艷於109年3月2日至喜薈家公司，向 許晃賓所索取之資料即為系爭土地資料： 　　查郭宜艷於109年1月6月16時4分許，向助理所拿的資料即為 系爭土地資料。以及郭宜艷於109年3月2日至喜薈家公司， 向許晃賓所索取之資料即為系爭土地資料等情，有109年1月 6日、109年3月2日監視器檔案錄音譯文及光碟附卷可參（偵 2卷第144頁、第152至154頁、第226頁，同偵1卷第33至35頁 、偵2卷第121頁），並經原審於113年1月9日當庭勘驗上開1 09年1月6日、109年3月2日監視器錄音錄影檔案光碟，有原 審113年1月9日勘驗109年1月6日、3月2日監視器錄音錄影檔 案光碟之勘驗筆錄及截圖在卷可憑（原審卷第79至83頁、第 89至90頁）。依原審上開勘驗筆錄及截圖所示，關於109年1 月6日監視器錄音錄影檔案部分，郭宜艷與助理、被告有如 下對話：【郭宜艷】：你幫我拿那個番子番子渡頭段。【助 理】：嗯。【郭宜艷】：那塊999快1甲那塊的資料，我看合 約簽到何時？阿另外拿。喔，這個是專簽的捏。【助理】： 嗯。……【助理】：…那段嗎？【郭宜艷】：啊對對對對對。 他有電話給我，我問他有沒有賣出去？喔，專簽啊，啊那個 到2月16號喔？【助理】：對，2月16號。……【郭宜艷】：喂 。【被告】：喂。【郭宜艷】：蘇文章。【被告】：我現在 ...。【郭宜艷】：我要那個，明天我會過去，我會去載賣 方啦，另外一項要跟你講，我有去查你在說的那塊1甲的地 ，那塊公司專簽，所以你如果有什麼事跟我聯絡就好了。【 被告】：唉，我知道啦我知道啦，我想了想，還是店對店比 較清楚啦！【郭宜艷】：一定啦！【被告】：我確定我有報 ，我說一分一分快要二甲的，他怕不夠，…，我也沒，我報 那個官田渡仔頭啦，這樣，我有去報那個…。【郭宜艷】： 現在還要找兩甲的喔？【被告】：沒關係啦，我先報看看。 【郭宜艷】：他是要作什麼用途的？【被告】：我不知道捏 ，用途我不知道捏。【郭宜艷】：喔，好啦，我剛剛有去翻 了，就是專簽的啦，專任委託的。你如果就直接跟公司。【 被告】：OK，我回來我直接回，嘿啦。【郭宜艷】：好。【 被告】：OK啦，嘿啦，沒問題啦，嘿啦等語。另關於109年3 月2日監視器錄音錄影檔案部分，郭宜艷與許晃賓有如下對 話：【郭宜艷】：啊我要跟你拿那個，那塊渡子頭段那塊1 甲那個。【許晃賓】：大（臺語、音譯）。（許將一份文件 遞給郭，郭接過之後翻看）。【郭宜艷】：到2/16。（郭將 上開文件放在桌面左上方，並翻看桌上其他文件，並將桌面 上右邊文件拿起，走向許）等語。可知被告於109年1月6日 即有向郭宜艷打探系爭土地之情況，知悉系爭土地地主與喜 薈家公司簽有土地專任委託銷售契約，與被告在偵訊時陳稱 ：「（問：為何郭宜艷在專簽之內要告訴你官田區番子渡頭 段290地號土地要專簽銷售？）郭宜艷是1月初的時候告訴我 的，當時有口頭上配件給我。」（偵1卷第171頁）相合。堪 認郭宜艷於109年1月6月16時4分許，向助理所拿的資料即為 系爭土地資料；以及郭宜艷於109年3月2日至喜薈家公司， 向許晃賓所索取之資料即為系爭土地資料等情，應可認定。 被告及辯護人否認其事，自無可採。 　⒉被告於111年4月14日於該案民事訴訟就「是否郭宜艷介紹許 清証給被告認識」、「是否因此簽立系爭土地銷售合約」、 「郭宜艷是否於系爭土地鑑界時到場」、「郭宜艷是否有收 取任何金額的仲介費」等所為證述與事實應有不符： 　　郭宜艷以給付退夥結算款事件為由，向許晃賓提出民事訴訟 ，被告於該案民事訴訟111年4月14日到庭作證，其證述內容 除否認系爭土地係由郭宜艷介紹，而係由自己拜訪取得委託 銷售案件；另證述於109年5月5日麻豆地政事務所人員到場 對系爭土地鑑定時，郭宜艷不在場，也不清楚郭宜艷事後有 無取得仲介費等節（偵1卷第75至83頁），顯與證人許清証 於上開案件審理時證述：是郭宜艷帶被告來簽約，當時不認 識被告，郭宜艷說被告有客戶有意願要買，就讓被告來簽約 ，且成交後有問郭宜艷為何換一家簽約，郭宜艷當時已經離 開佳里店，不方便簽委託書；且簽約後有問郭宜艷有無分配 到6%的報酬，她說有，他們之間有講好，但她沒有說分配多 少等語（偵1卷第67至71頁），及證人許清証於本案偵訊時 證稱：系爭土地與被告在109年3月3日簽約，同年3月6日開 始委託被告，是郭宜艷帶被告來找我的，郭宜艷說她已經離 開原本的公司，現在要請她朋友另外與我簽新的合約，舊的 合約已經到期；我有問郭宜艷有沒有分到傭金，她說有，但 是我沒有過問細節等語（偵2卷第17至21頁）明顯不符，亦 與109年5月5日系爭土地鑑界時之現場照片（偵1卷第57至61 頁），郭宜艷確有到場等情，顯有歧異。又證人郭宜艷於本 案偵訊時雖證稱：【問：（提示告證八照片）109年5月5日 麻豆地政人員前往官田區番子渡頭段290地號土地進行鑑界 時，為何你會在場？】可能我那天有路過。我是自由身我要 去哪裡都可以自由自在地走，我過去的時候我看到被告，我 有認識就下去打招呼等語（偵2卷第19至20頁），惟查，郭 宜艷戶籍地在高雄市三民區，居所地在臺南市麻豆區，有證 人郭宜艷之年籍資料記載於偵2卷第17頁可佐，而系爭土地 坐落在臺南市官田區，與郭宜艷之日常生活區域相距甚達， 郭宜艷證稱其於系爭土地109年5月5日鑑界之特定日期、時 間點，碰巧路過系爭土地而遇見被告云云，實有違常情而不 足採信。次查證人郭宜艷於本案偵訊時證稱：我說%仲介費 是跟許晃賓胡扯的，我沒有拿。許清証曾經有問我有沒有分 配到6%的報酬，我說我會跟被告談，我沒有跟許清証說我有 拿等語（偵2卷第20頁）。惟證人郭宜艷的證述與證人許清 証不符，且審酌郭宜艷就此一事實，當時既與許晃賓仍在訴 訟中，具有相當之利害關係，而證人許清証就該問題應無何 直接或間接之利害關係，自應以證人許清証所為證述為可信 ，郭宜艷上開所述自不可採信。堪信被告於111年4月14日於 該案民事訴訟就「是否郭宜艷介紹許清証給被告認識」、「 是否因此簽立系爭土地銷售合約」、「郭宜艷是否於系爭土 地鑑界時到場」、「郭宜艷是否有收取任何金額的仲介費」 等所為證述與事實應有不符。 　⒊又查郭宜艷雖於109年1月6月16時4分許，向助理拿取系爭土 地資料；以及郭宜艷於109年3月2日至喜薈家公司，向許晃 賓索取系爭土地資料，惟郭宜艷縱於喜薈家公司專任委託銷 售期間，將公司對於系爭土地有專任委託銷售契約之情告知 被告，但仍要求被告與其聯繫、找喜薈家公司，尚非明知上 情，仍在該段期間違反規定而私下完成系爭土地之買賣。再 者，許清証與喜薈家公司之土地專任委託銷售契約已於109 年2月16日屆滿，未再續約，縱認定由郭宜艷帶同被告與許 清証認識、簽約，惟簽約時間係109年3月3日，不論郭宜艷 有無合夥股東身份，既已非喜薈家公司受專任委託銷售期間 ，即令郭宜艷擔任協助角色，介紹被告擔任仲介與許清証認 識、簽約，讓被告受託銷售系爭土地，難認即係「私做買賣 」。 　⒋被告於111年4月14日於該案民事訴訟所為上開證述與事實雖 有不符，然其上開證述與該案民事訴訟裁判之結果無關，即 不足以影響裁判之結果，參諸前揭說明，自與偽證罪之構成 要件不符： 　⑴查該案民事訴訟中，郭宜艷就系爭土地由愛臺南有限公司（ 即南北房屋仁和加盟店）之仲介而出賣他人，有無違反合夥 契約第9條約定：「本約合夥事業各合夥人不得挪移公有款 項、私做買賣…，如有以上情事，其他合夥人得不予承認負 責，並得就損害依法請求賠償，違約人應立即退夥並無償拋 棄全部股份。」，即郭宜艷有無私做買賣此點於該案民事訴 訟111年2月22日言詞辯論筆錄中列為爭執事項第3項，許晃 賓並就此爭執事項聲請傳喚許清証及被告作證。被告於111 年4月14日在該案民事訴訟審理時作證，並供前具結簽立結 文，而被告於111年4月14日於該案民事訴訟所為上開證述與 事實雖有不符，惟按合夥未定有存續期間，或經訂明以合夥 人中一人之終身，為其存續期間者，各合夥人得聲明退夥， 但應於兩個月前通知他合夥人，民法第686條第1項定有明文 。故未定存續期間之合夥契約，各合夥人無論何時均得聲明 退夥，始能免永久被合夥契約拘束之害，而合夥人之聲明退 夥，乃其合夥中內部關係，只須向其他合夥人為退夥合法之 表示，即生退夥之效力。查郭宜艷與許晃賓自105年12月9日 起合夥經營喜薈家公司，郭宜艷與許晃賓間之合夥契約，並 未定有存續期間，郭宜艷本得聲明退夥，不需經許晃賓同意 ，而郭宜艷已於108年12月間向許晃賓聲明退夥等情，為上 開檢察官、被告及辯護人所不爭執之事實，已認定如前，參 諸上開規定，郭宜艷既已於108年12月向許晃賓表明退夥之 意，參以許晃賓已於109年1月7日完成喜薈家公司連帶保證 人之變更，解除郭宜艷合夥人之保證責任，則郭宜艷之退夥 應為許晃賓與郭宜艷2人當時已達成之共識，況郭宜艷已自 該合夥事業即喜薈家公司退夥，亦為該案民事訴訟判決所認 定之事實，有臺灣臺南地方法院110年度訴字第477號民事判 決可考（偵2卷第43至51頁）。檢察官否認郭宜艷已自喜薈 家公司合夥事業退夥，自不可採。 　⑵又查郭宜艷有無私做買賣亦即有無違反合夥契約第9條之約定 ？此點雖於該案民事訴訟111年2月22日言詞辯論筆錄中列為 爭執事項第3項，許晃賓並就此爭執事項聲請傳喚許清証及 被告作證，惟該案民事訴訟判決認定該項爭點之事證，乃依 據民法第686條第1項規定、郭宜艷已於108年12月間向許晃 賓聲明退夥及許晃賓已於109年1月7日完成喜薈家公司連帶 保證人之變更，解除郭宜艷合夥人之保證責任，有臺灣臺南 地方法院110年度訴字第477號民事判決在卷可參（偵2卷第4 3至51頁）。許清証與喜薈家公司之土地專任委託銷售契約 已於109年2月16日屆滿，未再續約，縱認定由郭宜艷帶同被 告與許清証認識、簽約，惟系爭土地簽約委託被告任職之愛 臺南有限公司（即南北房屋仁和加盟店）銷售之時間係109 年3月3日，既已非喜薈家公司受專任委託銷售期間，且郭宜 艷亦已退夥，即令郭宜艷擔任協助角色，介紹被告擔任仲介 與許清証認識、簽約，讓被告受託銷售系爭土地，難認即係 「私做買賣」。因之，姑不論被告於111年4月14日於該案民 事訴訟就「是否郭宜艷介紹許清証給被告認識」、「是否因 此簽立系爭土地銷售合約」、「郭宜艷是否於系爭土地鑑界 時到場」、「郭宜艷是否有收取任何金額的仲介費」等所為 證述是否與事實相符，均不發生使該案民事訴訟判決陷於錯 誤之危險，與判決結果無關，即不足以影響判決之結果，揆 諸上開說明，自與偽證罪之構成要件不符，故難以偽證罪相 繩。 　㈣綜上所述，被告雖於該案民事訴訟法院審理時為不實證述， 然其所為虛偽陳述，難認係於案情有重要關係之事項，而有 使該案民事訴訟裁判陷於錯誤之危險，不足以影響裁判之結 果，與偽證罪之構成要件尚屬有間。本件依檢察官所提出之 證據資料，尚不足為被告有罪之證明，自不能遽以偽證罪責 相繩，應為被告無罪之諭知。 六、上訴理由及說明： 　㈠檢察官上訴意旨略以：參諸許晃賓與郭宜艷之合夥契約書第9 條約定內容及在該案民事訴訟第一審民事判決，已將「郭宜 艷就本案土地有無私做買賣」列為第3項重要爭點，亦即若 認定郭宜艷就本案土地有私做買賣，則郭宜艷應無償拋棄全 部股份而不得請求退夥結算款，作為該案被告（即許晃賓） 判決勝敗之關鍵所在。是關於「本案土地是否係由郭宜艷介 紹、協力而成交」、「郭宜艷是否取得酬勞」均涉及該案原 告【即郭宜艷】有無違反合夥契約、可否請求退夥款項等訴 訟成敗事項，足以產生影響前案裁判結果之危險，而屬於對 「案情有重要關係之事項」。縱前案之民事法院綜合其他證 據資料認為郭宜艷退夥時間係108年12月間，本案土地未再 受喜薈家公司委託銷售，已非屬該公司案件，郭宜艷退夥後 再協助成交，與私做買賣情事不符，然在法院判決認定郭宜 艷退夥時間之前，郭宜艷是否有在「合夥存續期間」違反合 夥契約第9條，尚屬不明而有釐清之必要，被告上開虛偽證 詞更足以影響「郭宜艷有無違反合夥契約第9條」之裁判結 果之關鍵性證言甚明，原審不察，竟認被告所為上開證言， 並非屬於「於案情有重要關係之事項」，當有違反最高法院 71年度台上字第8127號判決先例，亦違反偽證罪屬於「形式 犯」、「抽象危險犯」法理，自非妥適。 　㈡對上訴意旨之說明：　 　⒈查許晃賓與郭宜艷之合夥契約書第9條約定內容及於該案民事 訴訟第一審民事判決將「郭宜艷就本案土地有無私做買賣」 列為第3項爭點，僅屬該案民事訴訟當事人即郭宜艷、許晃 賓間之爭執事項而已，核與法院如何認定該項爭點之事證及 結果，係屬兩事，上訴意旨徒以上開事項有列入該案民事訴 訟當事人間之爭點，即逕行推論被告於該案民事訴訟之證述 是否與事實相符，足以影響判決之結果或具有抽象之危險， 自難認與論理法則、證據法則相符，自不可採。 　⒉該案民事訴訟判決認定上開第3項爭點之事證，乃依據民法第 686條第1項規定、郭宜艷已於108年12月間向許晃賓聲明退 夥及許晃賓已於109年1月7日完成喜薈家公司連帶保證人之 變更，解除郭宜艷合夥人之保證責任，已論述如前，姑不論 被告於111年4月14日於該案民事訴訟就「是否郭宜艷介紹許 清証給被告認識」、「是否因此簽立系爭土地銷售合約」、 「郭宜艷是否於系爭土地鑑界時到場」、「郭宜艷是否有收 取任何金額的仲介費」等所為證述是否與事實相符，均不發 生使該案民事訴訟判決陷於錯誤之危險，與判決結果無關， 即不足以影響判決之結果，自與偽證罪之構成要件不符。 　⒊綜上所述，上訴意旨均非可採，原審認檢察官所舉之證據， 尚不足以認定被告有構成偽證罪犯行之證明，而為被告無罪 之諭知，其認事用法核無違誤。上訴意旨以其所持論據指摘 原判決不當，難認有理，應予駁回。 據上論結，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。 本案經檢察官陳擁文提起公訴，檢察官陳奕翔提起上訴，檢察官 吳宇軒到庭執行職務。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　刑事第四庭　　審判長法　官　何秀燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳育霖 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　鄭彩鳳 以上正本證明與原本無異。 被告不得上訴。 檢察官如不服本判決應於收受本判決後20日內向本院提出上訴書 ，其未敘述上訴理由者，並得於提起上訴後20日內向本院補提理 由書，但應受刑事妥速審判法第9條第1項各款規定限制。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蘭鈺婷 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 附錄本案論罪科刑法條全文： 刑事妥速審判法第9條 除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴 之理由，以下列事項為限： 一、判決所適用之法令牴觸憲法。 二、判決違背司法院解釋。 三、判決違背判例。 刑事訴訟法第377條至第379條、第393條第1款規定，於前項案件 之審理，不適用之。 附表：證據清單 ◎被告【蘇文章】部分 　1.111年6月28日警詢（偵1卷P109-111） 　2.111年8月2日檢察官訊問筆錄（偵1卷P169-173） 　3.111年10月4日檢察官訊問筆錄（偵2卷P90-93） 　4.112年1月17日檢察官訊問筆錄（偵2卷P186-187） 　5.112年2月23日檢察官訊問筆錄（偵2卷P196-198） 　6.112年4月17日檢察官訊問筆錄（偵2卷P218-221） 　7.112年10月31日準備（原審卷P41-50） 　8.112年12月26日準備（原審卷P67-68） 　9.113年1月9日準備（原審卷P79-85） 　10.113年7月4日審判（原審卷P119-137） 　11.113年11月4日準備程序筆錄（本院卷P73-85） 　12.113年12月18日審判（本院卷P113-134） ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◎證人部分 一、證人【許晃賓】（告發人） 　1.111年6月28日(10:19)警詢筆錄（偵1卷P157-158） 　2.111年6月28日(11:19)警詢筆錄（偵1卷P159-160） 　3.111年8月2日檢察官訊問筆錄（偵1卷P170-171、173） 　4.111年10月4日檢察官訊問筆錄（偵2卷P89-90、92） 　5.112年1月3日檢察官訊問筆錄（偵2卷P129-131） 　6.112年4月17日檢察官訊問筆錄（偵2卷P219-221） 　7.113年7月4日審判程序筆錄（原審卷P136） 　8.113年11月4日準備（本院卷P74、80、84） 　9.113年12月18日審判程序筆錄（本院卷P116-123） 二、證人【許清証】（官田區番子渡頭段290地號土地所有人） 　1.111年8月24日檢察官訊問筆錄【具結】（偵2卷P17-18、20 　　-21） 三、證人【郭宜艷】 　1.111年8月24日檢察官訊問筆錄【具結】（偵2卷P17-21）　 　　　　 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ ◎書物證部分　　　　　　　　　 　1.105年12月9日合夥契約書（偵1卷P15-17） 　2.臺灣臺南地方法院110年度訴字第477號案件之111年2月22日言詞辯論筆錄（偵1卷P47-53） 　3.109年5月5日系爭土地鑑定時之現場照片（偵1卷P57-61） 　4.臺灣臺南地方法院110年度訴字第477號案件之111年4月14日言詞辯論筆錄暨證人結文影本（偵1卷P63-87） 　5.南北不動產109年3月3日土地專任委託銷售契約書、108年9月7日授權書（偵1卷P113-121） 　6.109年3月27日土地買賣契約書、支票、地籍圖謄本（偵1卷 　　P123-133） 　7.109年3月27日不動產買賣價金履約保證申請書、土地標的 　　現況說明書、不動產買賣價金履約保證證書、不動產說明 　　書、買方議價委託書（偵1卷P135-139、143-153） 　8.臺灣臺南地方法院110年度訴字第477號民事判決（偵2卷P4 　　 3-51） 　9.臺灣臺南地方法院110年度訴字第477號案件之民事爭點整理狀（偵2卷P53-69） 　10.本院民事庭112年度上移調字第37號給付退夥結算款事件調解筆錄（偵2卷P212-213） 卷目 1.臺灣臺南地方檢察署111年度他字第3060號卷【偵1卷】 2.臺灣臺南地方檢察署111年度偵字第20028號卷【偵2卷】 3.臺灣臺南地方法院112年度訴字第920號卷【原審卷】 4.臺灣高等法院臺南分院113年度上訴字第1651號卷【本院卷】

2024-12-31

TNHM-113-上訴-1651-20241231-1

訴
臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2804號 原 告 黃冠中 訴訟代理人 葉耀中律師 複代理人 林俊甫律師 張翊宸律師 被 告 陳秀麗 訴訟代理人 洪家駿律師 複代理人 蕭凡森律師 許立功律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣250萬7257元，及自民國112年10月12日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣83萬5700元為被告供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣250萬7257元為原告供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為：被告應給付原告 新臺幣（下同）57萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。 嗣於民國112年10月6日具狀變更聲明為：如下原告訴之聲明 所載（見本院卷第203-204頁）。原告擴張金額部分，核屬 擴張應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。 貳、實體部分 一、原告主張：兩造於111年3月7日簽訂台灣房屋不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告以總價1418萬元向 被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號11、12樓房屋及 基地（下稱系爭不動產），系爭不動產已於111年5月6日交 付原告。詎原告於111年6月6日收受系爭不動產大廈總幹事 通知，始知系爭不動產之消防自動灑水管線於交屋前，即存 有失壓、漏水現象，缺少被告保證品質之瑕疵，系爭不動產 價值因而減損，又原告催請被告修繕，被告拒不履行給付保 證品質之系爭不動產，且被告未告知上開瑕疵，屬可歸責於 己之事由未依債之本旨給付，致原告受有管線修復費用24萬 0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元 、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元， 共250萬7257元之損害(計算式：240900+450030+39000+0000 000=0000000)，爰依系爭買賣契約書第5條第2款、民法354 條、第359條、第179條、第360條、第227條第1項依第226條 、第227條第2項之規定提起本訴，請求擇一為有利判決等語 。並聲明：㈠被告應給付原告250萬7257元，及自訴之追加聲 明狀繕本送達翌日（即112年10月12日）起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造於系爭買賣契約第12條特約內容約定，被告 僅就系爭不動產滲漏水情形負瑕疵擔保責任，且系爭買賣契 約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自 動灑水管線非屬兩造約定之瑕疵擔保內容。縱為瑕疵擔保內 容，原告並未舉證證明消防自動灑水管線具有瑕疵，且瑕疵 存在於交屋前。縱認系爭不動產之瑕疵存在於交屋前，依系 爭買賣契約第12條特約事項第4項約定，兩造於111年5月6日 以現況點交後，原告即毋庸負瑕疵擔保責任。退步言，倘認 兩造間無特約免除瑕疵擔保責任，然被告於簽約及點交時， 均不知消防自動灑水管線有問題，亦未保證品質，被告既依 系爭買賣契約履行完畢，並無任何可歸責之情形，自無庸負 擔損害賠償責任，被告亦未溢領價金，受有不當得利之情事 。另消防自動灑水管線為區分所有權建物共用部分，應由管 理委員會修護，並由公基金支付或由區分所有權人按應有部 分比例分擔費用，而非原告作為減價或請求賠償之依據，縱 得請求，原告亦僅得就應有部分比例即100000分之658部分 ，請求修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、不爭執之事項 　㈠兩造於111年3月7日簽訂系爭買賣契約，約定以總價1418萬元 向被告購買系爭不動產。 　㈡系爭不動產已於111年5月6日交付原告。 四、本件爭點 　㈠系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約 第12條特約條款約定之約定，是否包含消防自動灑水管線？ 　㈡消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係 全體區分所有權人所共有？ 　㈢系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？如有 ，瑕疵發生之時間？ 　㈣消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢 或附贈物品設備？而為特約排除瑕疵擔保的範圍？ 　㈤原告依系爭買賣契約第5條第2款、民法第179條、第354條、 第359條、第360條請求因修復後天花板高度下降、觀感上價 格貶損177萬7327元(減少價金)及管線修復費用24萬0900元 、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元之損害 ，是否有理由？ 五、本院得心證之理由： 　㈠系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？系爭 買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保之範圍為何，是否包含消 防自動灑水管線？又消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約 特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備，而為特約排除瑕疵擔 保的範圍？而消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之 共用部分，係全體區分所有權人所共有？ 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。按 解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求 者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明 確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信 原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」 適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨 自明。 　⒉首先，原告主張購買系爭不動產後一個月，經管理委員會通 知系爭不動產之消防自動灑水管線有失壓、漏水之情形，原 告已向被告反映，原告並因此委由慶臻不動產公司對修繕估 價一情，觀諸聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份 管理委員會會議記錄已載明「社區住戶室內消防撒水管線改 善工程。（附件請看P4頁）說明：因有些住戶消防管線失壓 ，請國霖蒞會向住戶說明及改善方式。（GHIJ棟11F及13F） （MN棟10F及11F）（PQ棟11F及12F）決議：國霖機電葉專員 說明於去年110年6-9月做消防安全設備檢查時，發現消防管 線失壓有可能是年久鏽蝕，或地震造成管線破裂，又因管線 在RC樓地板之間無法檢測出那些地方滲漏，只能在室內重新 配明管才能解決問題，管委會負責將公管部份與住戶對接做 好，另外也建議所有住戶都能將消防灑水管線改善修好，如 住戶因個人因素不願施作將請住戶簽立切結書，萬一發生意 外而致災時住戶承擔全部責任。」（見本院卷第51頁），且 原告與管委會通訊軟體對話紀錄「林小姐：您好因為消防檢 查有查到PQ棟11樓，12樓，消防自動撒水管線有失壓，漏水 現像，所以要請住戶改善室內消防管線，又因管線都在樓層 板裡面，所以您們可以配明管加以改善，如有疑問可來電討 論。」（見本院卷第33頁），並有被告與仲介通訊軟體對話 紀錄（見本院卷第35-44頁）、慶臻實業有限公司報價單（ 見本院卷第49頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆 七月份管理委員會會議記錄（見本院卷第51-53頁）、臺中 市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單（見本院卷 第57頁）、系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第 155-171頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會112年10月31日11 2聖羅蘭社區字第11202號函暨消防安全設備檢修申報書（見 本院卷第239-263頁），可徵原告上開主張為真，被告亦於 審判中表示對於有漏水不爭執（見本院卷第388頁），是系 爭不動產之消防自動灑水管線確實有失壓及漏水之情，核先 敘明。 　⒊被告雖辯稱消防自動灑水管線失壓、漏水，並非契約之瑕疵 擔保之範圍等語。然系爭契約買賣契約書第7條第2項約定「 物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存 在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負擔瑕疵擔 保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約 ，僅得請求減少價金。」，系爭買賣契約書第12條約定「雙 方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方 必須負瑕疵擔保之修繕責任。」，明確約定被告應負擔物之 瑕疵擔保責任，且對於漏水有修繕責任，被告雖辯稱系爭買 賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消 防自動灑水管線之瑕疵非屬兩造約定之瑕疵擔保內容，且應 屬於系爭買賣契約第12條所稱「本買賣標的之固定裝潢、門 窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不 負擔瑕疵擔保責任」等語，然漏水之原因眾多，衡情本不可 能逐一列舉，房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內， 並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內 ，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者 之居住安寧，甚至造成危險，是上開約定之真意，應解釋為 若系爭不動產有漏水之情形，不論原因為何(不論為管線破 裂或牆壁裂縫等等)，被告均應對漏水負擔瑕疵擔保責任及 修繕義務；而系爭買賣契約第12條約定所稱「本買賣標的之 固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況 點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」，該約定前面標的均為位 於系爭不動產內之肉眼可見之固定裝潢等物，是該「附贈設 備」自應解釋為同等性質，而本件埋設於牆壁內之消防自動 灑水管線不具同等性質，自不在該「附贈設備」範圍內，應 屬於瑕疵擔保之範圍，此解釋方符合一般社會不動產買賣之 常情，否則該「附贈設備」之範圍將過寬，不僅破壞民法物 之瑕疵之規定，並與系爭不動產契約第7條第2項之約定有違 背，顯非兩造之真意。是被告主張系爭買賣契約未記載消防 管線為瑕疵擔保範圍內，即屬於特約排除，且已依系爭買賣 契約第12條第4項約定特約排除消防自動灑水管線失壓、漏 水之瑕疵，自屬無據。 　⒋被告再稱消防自動灑水管線乃屬於社區大樓之共有管線，並 非被告專有部分等情，是被告並不負擔維修義務等情。然被 告並無提出證據以實其說，況經函詢聖羅蘭家族大廈管理委 員會，該委員會表示「依公寓大廈管理條例第10條專有部分 ，約定專用部分之修繕，管理，維護由各該區分所有權人或 約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。因該管路位於 專有部份，應由所有權人自行修繕。」，且國霖科技有限公 司(下稱國霖公司)亦回復「三、消防安全設備檢修申報書第 2頁記載【自動灑水設備檢查表；P、Q棟管線破裂漏水，機 組停機中，樓層閘閥關閉*2：11、12樓】係指P、Q棟12、12 樓之專有部分管路破裂漏水。四、因系爭11樓專有部分管線 在RC樓地板間，故無法檢測破裂位置」，此有聖羅蘭家族大 廈管理委員會113年2月23日113聖羅蘭社區字第11301號函（ 見本院卷第303頁）及國霖公司回函（見本院卷第413頁）在 卷可佐，是消防自動灑水管線乃屬於系爭不動產專有部分， 被告稱系爭不動產消防自動灑水管線屬於共有一情，亦屬無 依據。 　㈡瑕疵發生之時間為交付前或交付後？ 　⒈買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負 擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文 。並依前開同法第354條第1項前段規定，足見，買賣標的有 無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。 　⒉被告辯稱消防自動灑水管線之瑕疵為交付後方產生等語。然 查，系爭不動產交付之日為111年6月6日，此乃雙方所不爭 執，合先敘明。經查，系爭不動產經國霖公司於110年8月19 日至同26日檢查發現消防管線失壓，並表示原因可能為年久 繡蝕，或地震造成管線破裂，系爭不動產消防管線失壓，因 此有漏水情形，並經臺中市政府消防局於111年4月22日開立 之改善通知書，此有消防安全設備檢修申請書、消防安全設 備改善計畫書、自動撒水設備檢查表、維修應收帳款明細表 （見本院卷第241-259頁）、臺中市政府消防局消防安全檢 查不合規定之限期改善通知書（見本院卷第57頁）、聖羅蘭 家族大廈管理委員會111年7月15日管理委員會會議紀錄（見 本院卷第363頁）在卷可佐，是可見消防自動灑水管線失壓 及漏水之瑕疵於110年已經發生，是被告所辯該瑕疵為交付 系爭不動產後所生，並不可採。 　㈢小結，系爭不動產於交付前存在瑕疵，是原告主張被告就該 瑕疵應負民法瑕疵擔保及債務不履行之責任，核屬有據。 　㈣原告主張減少價金，請求被告返還觀感上價格貶損177萬7327 元之部分 　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法 院73年台上字第1173號判覺意旨參照）。次按買賣因物有瑕 疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。又買受人因買 賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減 少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之 價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍 內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金 ，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上 字第10號判決、109年度台上字第2275號判決意旨參照）。 　⒉原告主張，因消防自動灑水管線之瑕疵，其委由廠商修復， 修復方式為將消防自動灑水管線改為明管，因此造成天花板 高度下降，是系爭不動產導致有交易價值損失及情感上之價 格減損等語，此有原告提出之系爭不動產維修後裝設明管之 照片（見本院卷第155-171頁）在卷可左；再經本院囑託卓 越不動產估價師聯合事務所(下稱鑑定人)就系爭不動產之交 易價值做鑑定，鑑定報告亦表示「勘估標的預計天花板約從 原有高度下降35cm，亦即天花板高度將減少35cm；本案運用 迴歸分析所求取天花板高度每減少1Cm，價格會減少674元/ 坪/cm，是以，勘估標的因天花板高度下降，減損的價格為6 74元/坪/cm × 35cm x64.29坪=0000000元，(五）因消防管 線於梯問_電梯（公設區域）外露，所造成建坪價格減損推 估。勘估標的於會勘當時，消防管線於梯間_電梯（公設區 域）外露，造成感官上的壓迫，係相當明顯與突兀，必直接 造成觀感上的價格減損，一般不動產市場交易習慣，係減損 約1~2%，本案以2%推估之。…勘估標的已修復消防自動灑水 管線及回復天花板裝潢，是以，於111年5月6日時，價金減 損金額項目為天花板高度下降的價格減損、觀感上的價格減 損2%，其減損金額為1,516,601元 +（13,036,276元 × 2% = 260,726元）=0000000元整」(見鑑定報告第65-68頁)，是被 告因消防自動灑水管線之瑕疵，系爭不動產受有交易價值損 失151萬6601元及情感上之價格減損26萬726元，足堪可信， 是原告主張請求減少價金177萬7327元，對於因此溢付之價 金，依不當得利之法律關係請求返還，自屬有依據。 　⒊被告雖辯稱，原告可以其他方式修繕，應無須一定要使用明 管之方式，且鑑定報告認定之價值減損及觀感上價格減損計 算方式不合理等情，然被告並無舉證以實其說，又經本院將 上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「勘估標的瑕疵，應採行 之修復方式因之前消防自動灑水管線構築於建物結構體內， 難以拆除，故「必須」以疊加方式建構，所謂「必須」判斷 ，如說明一所言，因為原管線係構築於RC樓地板結構體內， 其欲按原管線路徑，重新置換新消防管線，涉及樓地板結構 體變動，此變動是否有結構安全等問題，茲事體大。故基於 成本與安全等綜合性考量，並訪談專業及本事務所顧問等人 員後，本事務所得出必須以疊加方式建構新的消防自動灑水 系統。…五、勘估標的消防管線雖已重新修復完畢，而室內 管線若不予以裝潢包覆（不含自動灑水頭），會形成所謂的 「露骨煞」，或觀感（美觀）等負面因素，故勘估標的若基 於價格考量，仍應於修復後重新裝潢，避免其價格呈負面（ 向下）趨勢之走勢。六、關於天花板重新裝修費用之報價或 估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後 ，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律 糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願 具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供 相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予 以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價 格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費 用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P 64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估 算，特此說明。八、依據「不動產估價技術規則」第12條規 定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例 之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種 類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類 似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近 者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。 」是以，勘估標的係位於北屯區，採用北屯區住宅大樓交易 實例作為迴歸模型分析標的，應為適宜。本案運用迴歸模型 分析樓層高度對價格影響，主要係探討樓層高度的毫釐差異 ，對於價格影響之敏感度，進而求取本案因樓層高度變動所 產生之價差，先予敘明。又樓層高度 2.88m~3.00m係為實際 樓高，與體感高度係有區別，且樓層高度影響價格之因素， 除感官外，尚有燈飾及室內設計等等非感官影響層面。據此 ，本案係將分析目標定錨於樓層高度（淨高）對於價格影響 之整體性，非僅探究體感高度影響層面，故以此迴歸模型分 析，求取本案標的因高度差異對於價格之影響，應為適宜。 本案迴歸模型分析中，模型變數p值為0.000000000僅略低於 0.05，倘若增加觀察個數或變更標的，且前提是母體樣本條 件相同下，結果勢必有所變動，但變動幅度或數值差異甚微 。因本案迴歸模型分析中，於挑選案例時，會以勘估標的作 為基準，設定交易日期、樓別、樓高、屋齡或建築完成日等 與勘估標的相同或相似作為母體參數，特此說明。九、有關 消防管線於公共空間外露部分，造成感官壓迫、突兀的原因 ，係因勘估標的大門開啟後，且尚未踏出大門的情況下，坐 落於電梯門上方之消防管線即映入眼簾（詳如報告書P74現 況照片），相當突兀，造成視覺體感之壓迫。緣不動產市場 上，相同或相似的交易實例相當鮮少，故難以運用實例比較 、分析及調整減損金額或比例，遂依經驗法則，採不動產市 場交易上，對於相似狀況或情形所造成之價格減損比例予以 估算。據此，以減損2%作為價格減損推估，應為適宜。」， 此有鑑定人113年5月16日113卓越第00000000000號函（見本 院卷第359-361頁）在卷可憑，是鑑定人之計算基準乃出自 專業科學基礎，且鑑定人與兩造並無利害關係，難認鑑定人 有何偏頗之虞，是本院考量該單位具有鑑定之專業能力，且 並無偏頗之動機及必要，且內容詳實，應可採為判決依據， 被告僅空言上開報告不可採，自屬無據。 　㈤系爭不動產瑕疵之修復費用 　⒈出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其 瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所 致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給 付之債務不履行責任，亦即此際物之瑕疵擔保責任與不完全 給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得 擇一行使之（同院100年度台上字第1468號判決意旨參照） 。另按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任， 不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（同院70 年度台上字第422號判決意旨參照）。 　⒉原告主張系爭不動產具有瑕疵，業經前開認定甚明，至該瑕 疵應為如何之修復及適當之費用為何，經本院函詢鑑定人， 鑑定報告表示「依據上述限期改善項目可知，社區大樓既有 消防自動撒水管線，於111年4月22日被臺中市政府消防局檢 查，並通知限期改善（詳附件9），可知勘估標的（門牌： 臺中市○○區○○路○段000號11樓）原有消防管線於111年5月6 日前即發生瑕疵。本案於中華民國112年5月22日與同年7月4 日等二次會勘，勘估標的已重新設置消防管線，量測其樓層 淨高（天花板至地板），分別為11樓之樑下高度2.25m，淨 高於客廳2.55m，臥房2.76m，12樓之樑下高度2.25m（客廳_ 增建），淨高於臥房2.7m。勘估標的天花板重新裝修之費用 ，依本事務所訪談現行之室內裝修公司，對於勘估標的天花 板裝修項目，除了天花板需重新裝修外，冷氣室內機亦須遷 移（挪下或往它處遷），勘估標的天花板裝修型態，屬於造 型天花板型態（包樑），施工程序較複雜，故天花板裝修費 用為7,000元/坪（含燈座配置及油漆），而本案冷氣機部份 ，於現場勘察發現6台室內冷氣機，且均為新機，依據室內 裝修公司表示，新機不換冷媒管情況下，每台遷移為6.500 元。勘估標的須重新裝修天花板之面積，估算如下：1.11樓 面積：100.47㎡。2.12樓面積：100.47㎡（含增建）+〔（2mx 6.21m+0.83m×3.06m）=14.96㎡)-｛[4.3mx0.58m+(1.5+2.5)x0 .44÷2=3.374㎡｝= 112.06㎡。故須裝修天花板的面積100.47㎡+ 112.06㎡=212.53㎡≒64.29坪。勘估標的裝修天花板費用為64. 29坪 × 7,000元/坪（含燈座配置及油漆）= 450,030元。勘 估標的6台冷氣機遷移費用為6台× 6,500元/台=39,000元。 因此，勘估標的重新裝修天花板的費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元。…伍、結論。㈠勘估標的原有之消防自動灑 水管線，依據臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規 定限期改善通知單（詳附件9），已甚明灼。應認既有消防 自動撒水管線，已有失壓、漏水之瑕疵。(二)依據勘估標的 社區於111年4月22日被臺中市政府消防局要求限期改善，且 限於111年5月22日前改善完畢，逾期不改善或複查不合格者 ，即依消防法規定處罰乙節，足以佐證，勘估標的消防自動 灑水管線瑕疵發生之時間，應為111年5月6日前，且非裝潢 行為所導致。（三）勘估標的消防自動灑水管線瑕疵，應採 行修復方式，即重新設置消防自動灑水管線。但因之前消防 自動灑水管線，係構築於建物結構體內，難以拆除，故重新 設置消防自動灑水管線，必須以疊加方式建構。勘估標的於 現勘當時，消防自動灑水管線已重新疊加設置，依據原告及 原告律師等表示，修復費用為240,900元（詳附件9）新台幣 貳拾肆萬零玖佰元整。(四）勘估標的重新裝潢天花板，回 復至相當於原有之天花板裝潢合理費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元」（見鑑定報告第65-67頁），可知原告受有 之損害為管線修復費用24萬900元、天花板裝潢費45萬30元 、冷氣移機費3萬9000元，則原告主張受有上開損害合計72 萬9930元(240900+450030+39000=729930)自屬妥適。 　⒊被告雖辯稱：鑑定人未參考裝修公司開立之收據，如何認定 實際修復之金額，鑑定人是否有多方比價，是鑑定報告應有 疑問等語。經查，本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示 「四、有關裝潢費用之推估，同大院所言，於現勘當時，勘 估標的已經裝潢完畢，爰於現勘當時，本事務所詢問原告黃 冠中君，該君表示費用已如實支付，且經訪談專業及本事務 所顧問等人員後，費用尚屬合理。…六、關於天花板重新裝 修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司 均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單， 惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並 無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事 務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不 揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分 ，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事 務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（ 詳報告書內文 P64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（ 含公設）進行估算，特此說明。」，是被告所上開所質疑， 鑑定人已有合理說明，被告亦無提出其他證據支持其論點， 被告質疑鑑定報告之結論，自不可採。 六、綜上，原告對被告請求管線修復費用24萬0900元、天花板裝 潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高 度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元(計 算式：240900+450030+39000+0000000=0000000)，為有理由 。是原告主張依不當得利及物之瑕疵擔保責任，請求被告給 付250萬7257元，及自112年10月12日(兩造無意見，見本院 卷第287頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，應予准許。 七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執 行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保 金額後予以宣告。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經 核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-111-訴-2804-20241231-1

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