Know99判決書

搜尋結果：租賃物返還請求權

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遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院民事裁定 113年度補字第898號原告蔡伊達上列原告與被告劉倍成間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費，復未於訴狀載明本件訴訟標的之價額，致本院無法核定訴訟標的價額並據以命其補繳裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2第1、2項分別定有明文。至所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言。又房屋之課稅現值，雖可作為法院核定房屋交易價值之參考資料，然其僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，與房屋交易價值未必相當。倘系爭建物無交易價額，即應以原告就訴訟標的所有之利益為準（最高法院100年度台抗字第866號裁定意旨參照）。且民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，乃指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，其以租賃關係已經終止為原因，請求返還租賃物之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以租賃物之價額為準；因出租人對於承租人之租賃物返還請求權，乃以該物永久的占有之回復為標的，故此項請求權為訴訟標的時，其價額應以該物之價額為準。查原告起訴主張兩造間之租賃契約業已屆期，乃請求被告遷讓返還租賃物即「門牌號碼基隆市○○區○○路000巷0000號6樓房屋」（下稱系爭房屋），並給付新臺幣(下同)45,662元，及自113年1 0月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以新臺幣(下同)3,0 00元計算之相當於租金之不當得利，揆諸前揭規定及說明，本件訴訟標的之價額，自應以租賃物即系爭房屋於起訴時之交易價額，加計被告積欠之租金及水電費數額45,662元及原告請求起訴前即自113年10月25日起至113年11月7日止之不當得利數額1,400元【計算式：3,000元×14/30日＝1,400元(元以下四捨五入)】併算。惟原告並未陳報系爭房屋於起訴時之交易價額，致本院無從據以核定訴訟標的之價額。茲限原告於收受本裁定送達10日內補正：(1)系爭房屋面積及房屋稅籍資料；(2)查報系爭房屋起訴時之交易價額資料，併提出鑑定價格報告書、實價登錄資料或其他得以證明系爭房屋客觀價值之資料（不包括房屋課稅現值），再以「系爭房屋於起訴時之交易價額」加計「租金及水電費45,662元」、「被告起訴前應給付之不當得利1,400元」，依民事訴訟法第77條之13所定費率，按本件訴訟標的價額補繳裁判費；如未查報系爭房屋於起訴時之交易價額，則依同法第77條之12規定，以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益額數加十分之一即1 65萬元，加計45,662元、1,400元定之，訴訟標的價額暫核定為1 ,697,062元【計算式：1,650,000元＋45,662元＋1,400元＝1,697,0 62元】，暫先繳納裁判費17,830元，倘逾期未補正，即以裁定駁回其訴。中華民國 114 年 1 月 2 日民事第一庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中華民國 114 年 1 月 2 日書記官林萱恩

2025-01-02

KLDV-113-補-898-20250102-1

上易

臺灣高等法院臺中分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 113年度上易字第50號上訴人璉慶科技工程有限公司法定代理人陳盈璋訴訟代理人方文献律師被上訴人升暘科技有限公司法定代理人廖光陽訴訟代理人何崇民律師複代理人李宗澤律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年11月2 9日臺灣臺中地方法院112年度訴字第557號第一審判決提起上訴，本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣70萬0,400元，及其中新臺幣9萬9,000元自民國112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，暨該部分假執行之宣告均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁　　回。三、其餘上訴駁回。四、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告以實體法上之數個權利為其訴訟標的時，倘其聲明單一，並主張二以上不同且相互競合之實體法上請求權，要求法院擇一為其勝訴判決，而第一審法院認其中之一請求為有理由者，即可為原告勝訴之判決，無庸就原告其餘請求為審判，而為駁回該部分請求之諭知，原告亦不得就該部分為上訴。僅於被告提起上訴時，該未經裁判部分仍可發生移審效力，如第二審法院認為第一審判決所依憑之請求權為不當，即應逕就該未經第一審法院審判之實體法上請求權部分，予以審判，此乃訴之客觀合併中「選擇合併」之應有結果(最高法院94年度台上字第1641號判決意旨參照)。二、查被上訴人主張其真意，乃於原審依下述租約第5條前段約定(即民法第455條規定)，及民法第767條第1項前段、中段規定，擇一請求上訴人遷讓返還下述房屋(見原審卷第11-13 頁、本院卷二第31頁)，原法院依民法第767條第1項前段、中段規定，判命上訴人應遷讓返還下述房屋，上訴人就原判決遷讓返還房屋敗訴部分，不服而提起上訴，揆諸前開說明，被上訴人依租賃物返還請求(即下述租約第5條前段約定、民法第455條規定)部分，亦生移審效力。上訴人反此抗辯不生移審效力云云，應無依據，要難採認。貳、實體方面：　　一、被上訴人主張：　　兩造於民國110年12月5日簽訂房屋租賃契約書(下稱甲約約) ，約定由上訴人向伊租用門牌○○市○○區○○路000000號房屋( 下稱系爭廠房)，每月租金新臺幣(下同)3萬3,000元，租期1 年(自110年12月5日起至111年12月4日止)。伊於111年9月間向上訴人表明：將於期滿後收回系爭廠房自用，不再續約，詎上訴人於期滿後仍占用系爭廠房，嗣經伊催告返還未果。是上訴人無權占用系爭廠房，受有相當於租金之不當得利，爰依租賃物返還請求權、所有人物上請求權及返還不當得利之法律關係(詳如附表欄所示規定與約定)，請求上訴人應返還系爭廠房、不當得利，並給付違約金(詳如附表欄第⑴ 小欄所示)。二、上訴人則以：　　兩造已於111年11月18日成立新租約(租期自111年12月5日起至117年12月4日止，月租金仍為3萬3,000元；下稱乙約)，伊非無權占有，亦無不當得利可言。縱伊有違約，被上訴人請求違約金過高，亦應酌減。是被上訴人前開請求，均無依據等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應遷讓返還系爭廠房，及自111年12月5日起至返還系爭廠房之日止，按月給付違約金、返還不當得利數額各3萬3,000元與遲延利息(被上訴人僅請求3個月之遲延利息)，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分，全部提起上訴；被上訴人就其敗訴部分則未提起上訴，故不在本院審理之範圍，下不贅敘。四、兩造聲明：　㈠上訴聲明：　⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。　⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　　　㈡被上訴人之答辯聲明：　　上訴駁回。　　　　五、兩造不爭執事項(見本院卷二第32-33頁，本院並依卷證文義　　內容略為文字調整)：　㈠系爭廠房原為訴外人○○○所有，○○○於000年0月00日死亡，由其子廖光陽、廖○偉因繼承而取得系爭廠房，應有部分各2分之1(見原審卷第45頁、本院卷一第241-243頁)。　㈡兩造於110年12月5日簽訂甲約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭廠房，租期自110年12月5日起至111年12月4日止，每月租金3萬3,000元(見原審卷第21-23頁)。　㈢甲約第5條約定：「乙方(即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方 (即被上訴人)同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓之日止，乙方絕無異議」(見原審卷第21頁)。　㈣被上訴人於112年2月10日郵寄郵寄台中逢甲郵局存證號碼69 號存證信函(下稱69號函)予上訴人，催告上訴人應於112年2 月20日前搬遷，上訴人於112年2月13日收受69號函(見原審卷第25-31頁)。　㈤上訴人於112年1-12月，每月匯款或轉帳3萬4,950元至被上訴人之玉山銀行大雅分行銀行帳戶(見原審卷第69-75頁)。　㈥被上訴人於112年1月5日開立發票乙紙予上訴人，其上記載品名租金、總金額合計3萬4,650元(含營業稅，下稱系爭發票；見原審卷第77頁)。　㈦被上訴人依原審執行判決為執行名義，聲請強制執行，經原法院以113年度司執字第27625號執行事件受理，已於113年5 月3日將系爭廠房執行遷讓返還被上訴人(見本院卷一第147 、卷二第30頁)。　　㈧兩造間如未成立乙約，被上訴人得請求返還不當得利數額如原判決所示(見本院卷二第33頁)。六、兩造爭執事項：　㈠兩造曾否於111年11月18日就系爭廠房成立乙約(租期自111年 12月5日起至117年12月4日止，每月租金3萬3,000元)？　㈡被上訴人依租賃物返還請求權(即甲約第5條前段約定、民法第455條規定)，及所有人物上請求權(即民法第767條第1項前段、中段規定)，擇一請求上訴人應遷讓返還系爭廠房，有無理由？　㈢兩造如未成立乙約，則上訴人抗辯被上訴人請求每月按原租額1倍計付違約金過高，有無依據？　㈣被上訴人依甲約第5條後段約定，請求上訴人應給付55萬9,90 0元(遲延返還違約期間合計16個月又29天，每月依3萬3,000 元計付)，及其中9萬9,000元自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息(被上訴人不請求其餘其餘13個月又29 天之遲延利息)，有無理由？　　㈤被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人55萬9,900元(無權占用期間合計16個月又29天，每月依3萬3,000元計付 )，及其中9萬9,000元自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息(被上訴人不請求其餘13個月又29天之遲延利息)，有無理由？七、本院之判斷：　　　　　　㈠乙約：　⒈按契約當事人如就契約之常素或偶素，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立(最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照)。而主張契約成立者，應依民事訴訟法第277條前段規定，就此利己事實，先負舉證責任。負有舉證責任之當事人，若未能先證實自己主張之事實為真實，縱他方就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應受敗訴之判決(最高法院108年度台上字第129號判決意旨參照)。經查：　⑴上訴人抗辯兩造已成立乙約，約定租期6年，每月租金3萬3,0 00元各情，既為被上訴人所否認，揆諸前開規定與說明，應由上訴人就其主張此等利己事實，負舉證責任。　⑵上訴人抗辯兩造已成立乙約，無非援引證人盧○羽、陳○瑋、陳○玉分別於原審或本院所為證言，及其於系爭租約租期滿後仍續繳租金，暨被上訴人曾開立系爭發票等情，為其最主要依據。　⑶經比對盧○羽、陳○瑋之證言(見原審卷第192-196、200頁)，可知兩造於甲約租期屆滿前，曾於111年11月18日在系爭廠房磋商是否續約事宜，承租人方面由上訴人負責人陳盈璋、其友人盧○羽出席，出租人方面則有被上訴人負責人廖光陽、其友人陳○瑋、羅○宇(陳○瑋友人)出席，尚有張○中議員等人到場，兩造針對是否續約或另行簽訂新租約為討論，被上訴人(廖光陽)表明收回自用意旨，惟經陳○瑋代理被上訴人而與上訴人商議結果，兩造僅就比照甲約租額、租期6年、期滿屋內裝潢設備全歸被上訴人取得等事項達成初步共識，惟就被上訴人所提新增事項，即以「上訴人介紹客戶予被上訴人，並完成交易」為續訂新租約之前提要件，兩造僅有初步構想，其具體內容為何，仍待兩造繼續討論，其後就此討論均無共識，故未簽署新租約。　⑷再觀諸兩造以LINE「璉慶租約討論」群組，自111年12月起至 112年1月止所為對話紀錄(見原審卷第125-133頁)，兩造就介紹客戶是否收取佣金，如收取佣金者，應否抵扣租金，乃至於應否調漲租額，押租金若干元，租賃期限等事項，各自堅持本身立場，仍存歧見而未臻一致，自難肯認已成立乙約。　⑸又稽諸被上訴人所提未經兩造簽署之新租約草稿(見原審卷第 63-67頁)，其中第3條載明月租額5萬8,000元，第24條第5項特約約定「若乙方(即上訴人)介紹廠商予甲方(即被上訴人) 並成交訂單，且當年度總成交金額超過四十萬新臺幣，甲方同意將前述訂單總金額扣除甲方產成本費用後之利潤，作為乙方次年度之預付或抵扣部分租金全部或一部」，可見被上訴人擬將租金調漲至5萬8,000元，復將介紹客戶成交約款列為新租約之特約事項，惟兩造仍無意簽署新租約，亦難肯認已成立乙約。　⑹況依證人即上訴人財務會計人員陳○玉於本院審理時證稱：介紹客戶成交乙事，僅屬善意引薦，非如新租約草稿第24條第 5項特約所載內容(見本院卷一第154-155頁)。由此，益徵被上訴人主張兩造就介紹客戶成交約款，仍未臻一致，故未能簽署新租約，應堪認定。　⑺至於上訴人未徵得被上訴人同意，自行匯款給被上訴人，核　　屬上訴人片面行為，要難逕認兩造已成立乙約。另觀諸系爭　　發票係112年1月5日開立(其上記載支付111年12月租金)，惟　　兩造當時仍在磋商是否續約，業如前述，則被上訴人主張僅　　為作帳需要而開立乙情，尚屬可採，亦難援作成立乙約之佐　　證。　⑻尤以上訴人不爭執其於111年9月間接獲被上訴人將收回自用　　之通知(見原審卷第55頁)，被上訴人繼於前開LINE群組磋商　　續約未果後，隨即於112年2月10日郵寄69號函，催告上訴人　　搬遷未果，復於112年3月1日訴請上訴人返還系爭廠房(見原　　審卷第9頁)。凡此，均難肯認兩造已成立乙約。　⒉從而，被上訴人主張兩造未成立乙約，應可採認。上訴人抗辯已成立乙約云云，要難憑採。　㈡返還廠房：　⒈按「乙方(即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方(即被上訴人) 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，甲約第5條前段定有明文。又租約屆滿或終止後，出租人得本於租賃物返還請求權，請求承租人返還租賃物，此觀民法第455條前段規定自明(最高法院75年台上字第801號判決先例參照)。　⒉查甲約已於111年12月4日因租期滿而消滅，兩造復未成立乙約或其他新租約，則被上訴人主張上訴人應負返還系爭廠房之義務，即無不合。　⒊從而，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭廠房，即有憑據。　⒋被上訴人依前開租賃物返還請求權，請求返還系爭廠房，既有憑據，則其依訴之選擇合併，復援引所有人物上請求權規定，為相同請求，即無須審酌。　　　㈢違約金：　⒈按「(乙方即上訴人)如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓之日止，乙方絕無異議」，甲約第5條後段定有明文(見兩造不爭執事項第㈢項)。　⒉查上訴人於甲約租期屆滿仍未返還系爭廠房，延至被上訴人聲請假執行，始於113年5月3日返還(見本院卷二第30頁)，則被上訴人依甲約第5條後段約定，請求上訴人給付違約金，即有憑據。　㈣違約金酌減：　　⒈按民法第250條規定之懲罰性質及賠償性質之違約金，均得　　適用民法第252條規定，予以酌減至相當數額。當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償(凡具有損害賠償之性質者均屬之)併列者，應屬於懲罰性違約金；反之，則屬於賠償性違約金。懲罰性違約金是否相當或過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚須依一般客觀事實，社會經濟狀況，及債務人倘依約履行，債權人所得享受之一切利益為衡量標準(最高法院49年台上字第807號、50年台抗字第55號裁判先例，及109年度台上字第1013號、112年度台上字第1120號判決意旨參照)。　⒉查甲約除第5條後段違約金約款外，尚臚列承租人違約損害賠償約款，諸如第10條、第11條、第12條、第13條、第17條等是(見原審卷第21-23頁)等是。據此，可知甲約第5條後段違約金約款與其他損害賠償約款併列，該違約金應係以強制債務履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，揆諸前開說明，該違約金應屬懲罰性違約金。　⒊兩造就本件違約金是否過高，各執己見。被上訴人固未能證明受有何具體數額之損害，惟本院審酌上訴人於租期屆滿後，未如期返還系爭廠房，被上訴人所受積極或消極損害，通常為租金收入及租金轉投資收益，暨追討所支出訴訟成本、喪失利用系爭廠房之不利益等；並參酌被上訴人除請求給付違約金外，另依民法第179條規定請求按月給付相當於租金金額之不當得利，則原法院將其酌減至每月3萬3,000元，應屬適當。是以，上訴人空言抗辯每月違約金3萬3,000元，仍屬過高，應非可採。　⒋從而，被上訴人依甲約第5條後段約定，請求上訴人給付自11 1年12月5日起至遷讓返還系爭廠房之日即113年5月3日止，按月給付違約金3萬3,000元，合計55萬9,900元〈計算式：違約遲延返還合計16個月又29天，每月依3萬3,000元計算；(3 3,000×16)＋(33,000×29/30)＝559,900〉，應有憑據。　㈤不當得利：　　⒈按承租人於租賃關係終止或屆滿後，仍繼續使用租賃物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，出租人非不得依不當得利規定，請求承租人比照原租額返還所受利益 ( 最高法院61年台上字第1695號判決先例參照)。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準(最高法院61年台上字第1695號判決先例參照)。　⒉查被上訴人主張上訴人於甲約屆滿後，仍繼續占用系爭廠房，自111年12月5日起至113年5月3日止，因此有受有每月相當於原租額3萬3,000元之利益，合計55萬9,900元云云〈計算式：無權占用期間合計16個月又29天，每月依3萬3,000元； (33,000×16)＋(33,000×29/30)＝559,900〉。惟上訴人於112年 1-12月，每月匯款或轉帳3萬4,950元給被上訴人(見兩造不爭執事項第㈤項)，被上訴人於甲約期滿後已受領41萬9,400 元(計算式：34,950×12＝419,400)，亦即上訴人於前開無權占用期間受有利益數額為14萬0,500元(計算式： 559,900－4 19,400＝140,500)，依上說明，被上訴人可請求上訴人返還利益數額，應以此為限度。　⒊從而，被上訴人本於民法第179條規定，請求上訴人給付14萬 0,500元，自有憑據。逾此數額之請求，則無依據。　㈥法定遲延利息：　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其　　催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人　　起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，　　以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延　　利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債　　務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民　　法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。　⒉查被上訴人請求上訴人給付違約金，核屬無確定期限之債，被上訴人係以起訴方式，催告上訴人給付，而本件起訴狀繕本已於112年3月31日送達上訴人(見原審卷第85頁)，是依上規定，上訴人自112年4月1日起應負遲延責任。　⒊從而，被上訴人請求上訴人應自112年4月1日起至清償日止，就前3個月違約金9萬9,000元部分(111年12月5日起至112年3 月4日)，按年息5%加付遲延利息，即無不合。至於其餘月分違約金，本於處分權主義，被上訴人未請求，自無不可。　⒋另外，被上訴人請求上訴人應自112年4月1日起至清償日止，就前3個月不當得利9萬9,000元部分(111年12月5日起至112 年3月4日)，按年息5%加付遲延利息，茲因被上訴人於此3個月每月均已受領3萬4,950元，業如前述，則被上訴人請請求此期間遲延利息，應無依據。除上開3個月以外，被上訴人未請求違約金、不當得利之遲延利息，附此敘明。　　八、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權，及返還不當得利之法律關係，請求上訴人返還系爭廠房，並應給付70萬0,40 0元(違約金55萬9,900元＋不當得利14萬0,500元)，及其中9 萬9,000元，自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第一、二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟結論尚無不合，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、茲因被上訴人主請求(遷讓返還系爭廠房部分)全部勝訴，且附帶請求(違約金與不當得利部分)未另徵裁判費，第一審關於訴訟費用負擔之裁判，無廢棄之必要，爰命上訴人負擔第二審全部訴訟費用。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所援用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳正禧正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林玉惠　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日附表：編號 被上訴人請　求種類 被上訴人請求 ⑴請求權基礎 ⑵合併方式　　 聲明與法院判決 ⑴被上訴人訴之聲明 ⑵原法院 ⑶本院 1 遷讓返還廠房 ⑴甲約第5條前段(民法第455條)、民法第767條第1項前段、中段 ⑵選擇合併 ⑴上訴人應將系爭廠房遷讓返還被上訴人 ⑵同上 ⑶同上 2 違約金 ⑴甲約第5條後段 ⑵----- ⑴上訴人應自111年12月5日起至113年5月3日止按月給付被上訴人3萬3,000元(即55萬9,900元，及其中前3個月之遲延利息)〈原審請求上訴人應自111年12月5日起至返還系爭廠房之日止，按月給付19萬8,000元，及其中前3個月之遲延利息) ⑵上訴人應自111年12月5日起至返還系爭廠房之日止，按月給付被上訴人3萬3,000元，及其中9萬9,000元自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息　 ⑶上訴人應給付被上訴人55萬 9,900元，及其中9萬9,000元自112年4月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息　　　 3 不當得利 ⑴民法第179條 ⑵------ ⑴上訴人應自111年12月5日起至返還系爭廠房之日止，按月給付被上訴人3萬3,000元，及其中前3個月之遲延利息 ⑵同上 ⑶上訴人應給付被上訴人　14萬0,500元(其餘請求駁回)

2024-12-31

TCHV-113-上易-50-20241231-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2625號原告張玉君訴訟代理人張任妤被告劉毓儒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年12月11 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號三樓房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣伍萬陸仟肆佰參拾壹元，及自民國一百一十三年十月五日起至遷讓前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰捌拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。　　事　實壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造於民國113年1月1日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自113年1月1日起向原告承租原告所有之新北市○○區○○路000巷00弄0號3樓（下稱系爭房屋），租賃期間至114年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1 1,400元應於每月10日前支付，押金11,400元，詎被告自113 年4月起未再支付租金，經原告於113年4月19日以新莊思源路郵局存證號碼83號存證信函（下稱83號信函）定7日期限催告被告支付租金，於113年5月20日以新莊思源路郵局存證號碼111號存證信函（下稱111號信函）定5日期限催告被告支付租金，否則將依法終止租約，被告仍置之不理，原告乃再於113年9月以陳報狀（下稱系爭書狀）定3日期限催告被告支付租金，如逾期不支付，則同時以系爭書狀終止兩造間系爭租約，被告逾期仍不支付租金，兩造間系爭租約已合法終止，被告未即時返還系爭房屋，自應按月給付相當月租金額1倍之不當得利及相當月租金額1倍計算之違約金，爰依所有權、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付22,800元，及自113年5月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付22,800元。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前言詞辯論時所為之陳述及聲明則以：系爭房屋熱水器費用9,000元是我兒子代墊，且原告向我溢收水費3,000多元，我因此拒付租金等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於113年1月1日訂立系爭租約，約定被告自113 年1月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，租賃期間至11 4年12月31日止，每月租金11,400元應於每月10日前支付，押金11,400元，被告自113年4月起未再支付租金，迄今仍居住其內而繼續為系爭房屋之使用收益等事實，有系爭租約、原告收租帳戶存摺封面暨內頁交易明細、兩造間通訊軟體Li ne訊息紀錄可稽（見本院卷第105頁至第121頁、第125頁至第169頁、本院113年度重簡字第1372號卷【下稱重簡卷】第 59頁至第97頁），且為被告所不爭執（見本院卷第101頁、第102頁），堪信為真實。四、本院之判斷：　㈠被告以代墊熱水器費用9,800元、水費溢收3,000多元為由拒絕給付租金有無理由？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、抵充（償）等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。　⒉被告雖以熱水器費用9,000元係其子代墊及原告溢收水費3,00 0多元云云置辯，並據此拒付租金，然為原告所否認，被告既未就其抗辯之事實舉證以實其說，並由原告持執保管熱水器費用9,000元收據原本之客觀狀態（見本院卷第102頁、第 123頁），足以推認該熱水器費用9,000元係原告出資支付，被告抗辯之事實自難信為真。　⒊縱使承租人或有代墊或溢繳費用，而或生出租人應負返還義務之問題，然該返還義務，非係出租人之主給付義務，與承租人支付租金之主給付義務間，彼此並無對價關係，承租人仍不得以此為由拒絕租金之給付，系爭租約第3條第1項並已約明承租人每月租金11,400元，每期應繳納1個月租金，並於每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕（見本院卷第106頁、第107頁），自不許被告藉詞拒絕給付租金。　㈡系爭租約是否已合法終止？何時終止？　⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。　⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，為民法第95條第1項前段所明定。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院112年度台上字第1 566號判決參照）。而表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。且表意人將其意思表示以電子文件方式發送至相對人指定之資訊系統者，除法律另有規定、當事人另有約定，或相對人能證明其客觀上有不能讀取之正當事由外，應認以該電子文件進入該資訊系統之時，表意人之意思表示已達到相對人而發生效力，不以相對人實際讀取為必要（最高法院112年度台上字第1566號判決參照）。　⒊被告自113年4月起未再支付租金，原告於113年4月19日以83 號信函定7日期限催告被告支付租金，83號信函經郵務機關寄送至被告居住之系爭房屋，因不獲會晤被告而製作招領通知單通知被告領取，嗣因招領逾期退回，有83號信函（見重簡卷第49頁至第57頁）暨加蓋「招領逾期退回」戳記之83號信函信封原本可考（見證物袋），被告既未能證明其客觀上有不能領取83號信函之正當事由，應認被告受招領通知時，原告以83號信函所為定期催告之意思表示已到達被告而發生效力，原告復於113年5月20日以111號信函定5日期限催告被告支付租金，否則將依法終止租約，111號信函郵務機關寄送至被告居住之系爭房屋，因收件人被告拒收退回，則有11 1號信函（見重簡卷第45頁至第47頁）暨加蓋「招領逾期退回」戳記之111號信函信封原本（見證物袋）可按。　⒋兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知，固未勾選得以即時通訊軟體方式為之（見重簡卷第25頁），惟兩造彼此間多以Line文字訊息互為通知，有前揭兩造間Line訊息紀錄可查，則兩造間Line聊天室自係兩造就彼此間之通知所指定之特定資訊系統，原告並於113年5月20日至同月31日間某時，將111號信函全文內容以照片方式發送至該特定資訊系統，依上說明，該111號信函全文內容進入該資訊系統之際，原告以該111號信函所為定期催告否則將依法終止租約之意思表示，即已進入被告之支配範圍，置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態，而已達到被告並發生效力，至於被告何時「已讀」（見本院卷第167頁Line訊息紀錄），在所不問。　⒌縱認111號信函為附停止條件之終止租約意思表示，但該意思表示達到被告之時，被告遲付租金額以押金11,400元抵償後，尚未達2個月以上之租額，遲延給付亦未逾2個月，不生合法終止系爭租約之效力，原告繼於113年9月以系爭書狀定3 日期限催告被告支付租金，逾期不支付，即同時以系爭書狀通知被告終止兩造間系爭租約（見本院卷第27頁系爭書狀），此時被告遲付租金額以押金11,400元抵償後已達2個月以上，且遲延給付已逾2個月，系爭書狀繕本並於113年10月1 日送達被告（見本院卷第31頁），而被告於定期催告期限3 日屆滿即113年10月4日（依民法第120條第2項規定始日不算入）後，仍未支付租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即113年10 月5日經原告合法終止。　㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？　　按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租約於113年10月5日終止後，兩造間租賃關係消滅，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈣原告請求被告給付欠租、不當得利及違約金有無理由？金額若干？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚明。系爭租約第3條第1項就承租人租金之支付亦有明定，已如前述。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第14條第3項亦約定租賃關係消滅時，承租人未將租賃住宅返還出租人者，出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止（見本院卷第109頁）。　⒉被告自113年4月1日起至113年10月4日止共積欠租金69,871元（計算式：11,400元×6個月＋11,400元×4/31，元以下四捨五入）未付，於113年10月5日兩造間租賃關係消滅後，未即時遷讓返還系爭房屋，無法律上之原因而受有相當於租金之利益，該利益依其性質無法返還，原告自得請求被告自113年1 0月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月返還相當於原租金額之不當得利，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明，本院審酌系爭租約約定每月租金11,400元，於兩造間租賃關係消滅後，被告未即時遷讓返還系爭房屋，原告所受積極損害與所失利益，通常為租金之收入與租金轉投資之收益，以及被告不依約遷讓返還，致原告需耗費勞力、時間、費用追討並喪失其他利用機會等不利益，因認原告按月請求原租金額1倍之不當得利外，併按月請求原租金額1倍之違約金，顯屬過高，應酌減至得按月請求原租金額0.2倍之違約金方為適當，合計原告自113年10 月5日起得按月請求被告給付13,680元（計算式：11,400元× 1.2），另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照），是兩造間租賃關係消滅後，押金11,400元發生當然抵充之效力，並以被告無義務而自行為原告繳納之管理費2,040元抵償被告負欠之租賃債務（見本院卷第196頁）後，原告仍得請求被告給付56,431元（計算式：69,871元－11,400元－2,040元），以及自113年10月5 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,680元；逾此範圍之請求，不應准許。　　五、綜上所述，原告依所有權、租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付56,431 元，以及自113年10月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付13,680元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康閔雄

2024-12-31

PCDV-113-訴-2625-20241231-2

訴

臺灣新北地方法院

給付租金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1956號原告傑啟工程有限公司法定代理人巫雲城被告展旭營造工程有限公司法定代理人劉鴻銘訴訟代理人簡韋任上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國113年11月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠緣原告於民國111年9月承攬被告所發包之後龍觀海大橋鷹架工程（下稱系爭工程，原證一）。當時雙方口頭約定原告所帶料之鷹架材料僅提供被告一年的使用期效，倘系爭工程施作逾一年，則被告需額外給付原告之鷹架租金費用。　㈡被告應給付原告之鷹架租金費用共計新臺幣(下同)2,460,000 元，詳細如下：　1.自112年l月1日至113年3月31日止，計有2座鷹架。　2.自112年2月l日至113年3月31日止，計有l座鷹架。　3.自112年3月1日至113年3月31日止，計有1座鷹架。　　上述租賃期間已逾1年以上之久，每座以租金66萬計算，共計2,640,000元(計算式：66萬×4＝264萬)。　　　　㈢原告曾透過LINE通訊軟體催告被告給付系爭租金費用，對話中被告已自承鷹架使用期限為1年且又稱使用未超過1年，原告尚在提告中豈能拆等云云，對原告之請求置之不理（原證二）。被告嗣後更發函給原告改稱鷹架使用期限係以施工期以總體工程完工為合約期間等云云（原證三），被告前後陳述不一致，強拗否認有租金費用一事，致原告求償無門，受有損失，爰依租賃物返還請求權提起本訴。並聲明：被告應給付原告264萬元。二、被告則以：　㈠緣被告於111年9月2日就後龍觀海大橋工程其中鷹架工程（下稱系爭工程）轉分包予原告，兩造以原證1合約詳細表約定原告系爭工程之酬勞，即鷹架工程之單價（含上下設備、拆裝、材料）為每平方公尺1,150元（計算式：92萬元÷800平方公尺＝1150元/平方公尺），並採用實作實算方式給付工程款。　㈡嗣後，因被告發現原告請款時，有虛報施作鷹架數量，且原告施作工程有諸多瑕疵，因此兩造間就系爭工程之工程款項產生爭議。原告復向被告提出給付工程款訴訟，該另案經臺灣新北地方法院112年度建字第67號民事判決，該案認定原告確實有虛報施作鷹架數量情形，惟兩造現已上訴至臺灣高等法院（案號：113年度審建上字第40號）審理中。原告又以系爭工程之鷹架款項費用，再次提起本件訴訟，原告當已違反民事訴訟法第253條規定，屬重複起訴之情形，請鈞院依臺灣高等法院105年度抗字第637號民事裁定意旨（附件1 ）駁回之。　㈢原告主張雙方有口頭約定鷹架材料僅供被告公司一年的使用效期，系爭工程逾一年，被告須額外給付租鷹架之費用云云，惟兩造並無額外就鷹架材料使用成立租賃契約，原告辯稱被告需額外支付租賃鷹架費用，純屬無據：　1.查，本件合約詳細表（原證1）約定系爭工程之單價，已包含上下設備、拆裝、材料之費用，兩造契約當已明確表示無須就鷹架另外收費，原告自應遵守系爭合約詳細表約定，依該契約約定以實作實算之方式，按契約單價請款。　2.被告否認有與原告成立租賃契約或鷹架使用期限。依民事訴訟法第277條規定原告應舉證租賃契約係如何成立、何時成立，然原告完全無法舉證說明有租賃契約存在，自不足採。　3.原告雖提出原證2對話紀錄「被告員工：我們有說明是1年超過1年了嗎？」，亦無法證明兩造間有任何租賃契約存在。細譯對話記錄內容，係原告向被告請求給付鷹架租金費用後，被告員工甚感訝異，始向原告表示兩造於系爭合約詳細表（原證1）從未說過有1年使用效期之情事，亦否認有1年使用效期之約定。實則，系爭工程中需要搭建鷹架之工程結束時，被告有請原告依系爭合約詳細表（原證1）「備註：包含上下設備、拆裝、材料」約定，來履行原告之拆除義務，詎料原告卻拒絕拆除鷹架。原告違背系爭合約詳細表（原證 1）之拆除義務在先，事後卻又提起本件訴訟主張要收取被告逾期使用的鷹架租金，當屬無稽之談。　4.退步言之，縱使鈞院認為兩造間有討論過租賃鷹架之情形（僅假設語氣，被告否認），惟依民法第153條第2項規定「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」兩造就鷹架租賃費用之必要之點，從未達成合意，自無成立租賃契約之可能。　5.綜上，兩造於合約詳細表（原證1）已明確約定鷹架工程之單價費用，包含鷹架之上下設備、拆裝費用、材料費用。且系爭工程採用實作實算方式給付工程款，兩造並無額外就鷹架材料使用成立租賃契約，原告辯稱被告需額外支付租賃鷹架費用，當無理由。　㈣並聲明：原告之訴駁回。　三、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年度上字第917 號判決意旨可資參照）。原告主張其於111年9月承攬被告所發包之後龍觀海大橋鷹架工程，雙方口頭約定原告所帶料之鷹架材料僅提供被告一年的使用期效，倘系爭工程施作逾一年，則被告需額外給付原告之鷹架租金費用，系爭工程施作已逾一年，被告應給付原告之鷹架租金費用共計264萬元乙節，被告僅承認原告於111年9月承攬被告所發包之後龍觀海大橋鷹架工程，其餘均為被告所否認，自應由原告就其與被告間雙方口頭約定原告所帶料之鷹架材料僅提供被告一年的使用期效，倘系爭工程施作逾一年，則被告需額外給付原告之鷹架租金費用之事實，負舉證證明之責。　㈡經查，原告所提出之原證一合約詳細表，記載「項次一、鷹架工程之備註欄記載為包含上下設備、拆裝、材料」、「說明事項1記載本工程依測量數量實作實算、責任施工、連工帶料、搭架工程符合勞安規定。(不含防墜網)」，可知系爭鷹架工程費用已包含上下設備、拆裝、材料費用，且並未約定鷹架另外收費，系爭工程並依測量數量實作實算。原告雖以原證二LINE對話紀錄為據，惟觀諸上開LINE對話內容，僅為部份對話截圖，對話內容中亦無從知悉兩造就原告所指租賃鷹架等內容已達意思合致，自難據此認定兩造間有口頭約定原告所帶料之鷹架材料僅提供被告一年的使用期效，倘系爭工程施作逾一年，則被告需額外給付原告之鷹架租金費用之事實。原告主張，核屬無據。四、綜上所述，原告請求被告給付租金264萬元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　傅紫玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕

2024-12-31

PCDV-113-訴-1956-20241231-1

抗

臺灣高等法院

遷讓房屋等

臺灣高等法院民事裁定 113年度抗字第1216號抗告人寄居蟹租屋股份有限公司法定代理人林佑任送達代收人　劉曉穎上列抗告人因與相對人吳偉良間遷讓房屋等事件，對於中華民國 113年7月5日臺灣新北地方法院113年度補字第1164號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文原裁定廢棄。本件訴訟標的之價額應核定為新臺幣伍拾貳萬壹仟參佰壹拾玖元。抗告費用由相對人負擔。　　理　由一、按訴訟標的價額之核定，得為抗告；抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會，民事訴訟法第77條之1第4項前段定有明文。查本件抗告人對於原裁定核定訴訟標的價額部分提起抗告，並於抗告狀中載明抗告之理由，本院於民國11 3年11月8日通知相對人陳述意見，相對人則於113年11月19 日日提出民事陳報狀到院（見本院卷第37頁至39頁），已賦予雙方陳述意見之機會，合於上揭規定，先予敘明。二、抗告人在原法院起訴主張：相對人與伊簽立社會住宅轉租契約書（下稱系爭租約），由相對人承租門牌號碼新北市○○區 ○○街00巷00之0號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自11 1年9月30日起至113年9月29日止，租金每月新臺幣（下同） 1萬6,000元，詎相對人自113年2月起即未再給付租金，經抗告人屢次催討，相對人均置之不理，抗告人遂於113年3月18 日以存證信函通知將於文到後1個月終止系爭租約，依約應推定於113年3月19日到達相對人，而於113年4月20日發生終止效力。爰依民法第第455條、第767條規定，請求相對人將系爭房屋騰空返還抗告人，另依系爭租約第14條第4項約定及民法第179條規定，請求相對人自113年4月21日起至將系爭房屋騰空返還抗告人之日止，按月給付相當於租金之不當得利及加計相當月租金額1倍之違約金共3萬2,000元。並聲明：㈠相對人應將系爭房屋騰空返還抗告人。㈡相對人應自11 3年4月21日起至履行訴之聲明第一項內容之日止，按月給付抗告人3萬2,000元，及各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語（見原法院卷第11至15頁）。原裁定依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服務網之查詢結果，認系爭房屋（含基地）之交易價額以單價每平方公尺13 萬5,385元為適當，依系爭房屋總面積65.1平方公尺計算房地總價為881萬3,564元，復依財政部「112年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，以系爭房屋位在新北市板橋區，房屋評定現值占房地總價41%，計算系爭房屋之交易價額約為361萬3,561元，併計算請求起訴前之1月8日期間相當租金之不當得利及違約金為 4萬533元，據此核定本件訴訟標的價額為365萬4,094元（計算式：3,613,561元＋40,533元＝3,654,094元），應徵第一審裁判費3萬7,234元，抗告人不服提起抗告。三、抗告意旨略以：系爭房屋性質為社會住宅，用途專供出租弱勢族群及符合一定資格之民眾租賃使用，並非作為一般民間自由買賣、租賃之用途，具有極大程度之公益性質，並無交易及市場性，當無所謂起訴時之市場交易價額，自應就抗告人對系爭房屋所有利益為準，是原裁定按實價交易計算顯係高估價額，應以系爭房屋課稅現值11萬5,500元作為訴訟標的價額，業已充分考量系爭房屋本身之特性、價值，退萬步言，亦應以不得上訴第三審最高利益加10分之1即165萬元或以土地法第97條第1項租金回推法處理，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。四、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2 項、第77條之2第1項前段，及112年11月29日修正同法第77 條之2第2項分別定有明文。又按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，請求遷讓房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額，核定其訴訟標的之價額。倘附帶請求相當於租金之不當得利，其附帶請求起訴後部分不併算其價額。所謂交易價額，本應以市場交易價格為準。不動產如無實際交易價額，以原告就訴訟標的所有之利益為準。所謂原告就訴訟標的所有之利益，係指依原告訴之聲明，如獲勝訴之判決，原告可能獲得之利益為若干，即核定為其訴訟標的之價額。法院於核定時，應依職權調查證據，故可命當事人陳報該房屋價額，提出房屋課稅現值等證明，並可參酌該房屋位置、面積、結構、新舊、租金 (土地法第97條參照) 等資料，作為審核其訴訟標的價額之參考。五、經查：　㈠關於聲明第一項部分：　⒈抗告人依民法第455條、第767條規定，請求相對人遷讓返還系爭房屋，其訴訟標的價額本應以系爭房屋之交易價額為準。惟觀諸系爭租約內容可知系爭房屋性質為社會住宅，而依住宅法第3條第2款規定，社會住宅係指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供「出租」之用之住宅及其必要附屬設施，而系爭房屋係由政府委任為租屋服務事業之抗告人承租民間空屋，再以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之住宅，於房屋所有權人與抗告人簽立包租契約期間，抗告人僅得將房屋作為社會住宅再為轉租，且縱房屋所有權人將其所有權讓與第三人，依內政部訂頒之社會住宅包租契約書範本第15條約定，包租契約對於受讓人仍繼續存在（見本院卷第55頁），即與自由市場得任意出售換取完整交易價值之建物不同，則原裁定未考量系爭房屋有用途受限之情事，逕依實價登錄網站鄰近房地資料所示內容，而認系爭房屋之交易價格亦應援引該筆實價查詢資料為計算，尚非允洽。　⒉本院審酌依地價調查估計規則第12條規定所計算之建物現值，係以建物重建價格扣除建物累積折舊額，乃依建物構造種類之建物標準單價，並參考建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等酌予增減計算，其簡化計算公式為【建物現值＝建物單價×〈1-（年折舊率×經歷年數）〉×建物面積】，純屬建物物理上之價值，毋庸審酌建物坐落之區段地價及市場行情，以系爭房屋為社會住宅性質，具公益性，抗告人為管理機關，則依上開規定，計算系爭房屋興建至今留存之價值，應即足以表彰其對系爭房屋所有之利益。經查系爭房屋之土地建物查詢資料記載（見本院卷第23頁)，系爭房屋為鋼筋混凝土構造，位於5層之第3層，建物完成日期為69年1月29日，總面積為65.06平方公尺，又依新北市地價調查用建築改良物標準單價表顯示總樓層5層鋼筋混凝土造單價上下限為2萬7,300元至2萬2,500元間，另依新北市政府地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表可知鋼筋混凝土造每年折舊率為1.6%（見本院卷第67頁、69頁），依前開計算公式計算該屋於113年5月抗告人起訴時之建物現值為 47萬9,518元【建物現值479,518元＝建物單價（27,300+22,5 00)2（單價上下限平均價額計算）×〈1-（年折舊率1.6%×經歷年數44）〉×建物面積65.06】(元以下四捨五入，下同）。　⒊雖抗告人主張系爭房屋應以其課稅現值11萬5,500元作為訴訟標的價額云云。惟按房屋課稅現值固可作為法院核定房屋交易價值之參考資料，然其僅係稅捐機關課徵房屋稅之基準，與房屋交易價值未必相當（最高法院100年度台抗字第277號裁判意旨參照），是以既有上開客觀之計算公式，自毋庸以課稅現值作為系爭房屋之訴訟標的價額之認定。且本院已為訴訟標的價額核定，自無抗告人所稱有無法核定情形而依民事訴訟法第77條之12規定，以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益加10分之1即165萬元核定之問題。至抗告人主張以土地法第97條第1項規定計算本件訴訟標的價額云云，然按出租人對於承租人之租賃物返還請求權，係以該物永久的占有之回復為標的，以此項請求權為訴訟標的時，其價額應以該物之價額為準；此與租賃權行使有別，倘係承租人本於租賃關係對於出租人請求交付租賃物，則以該物一時之占有使用為訴訟標的，其價額方以租賃權之價額為準（最高法院103年度台簡抗字第195號裁定意旨參照），是以本件抗告人係基於系爭租約終止後之租賃物返還請求權、民法第76 7條規定之法律關係請求返還系爭房屋，應依系爭房屋之價值核定訴訟標的之價額，而非如土地法第97條第1項規定以租賃權作為核定訴訟標的價額之標準。是抗告人上開之主張均無理由。　㈡關於訴之聲明第二項部分：　抗告人以一訴附帶請求相對人依系爭租約第14條第4項約定、民法第179條規定，自113年4月21日起至將系爭房屋騰空返還抗告人之日止，按月給付相當於租金之不當得利及加計相當月租金額1倍之違約金共3萬2,000元暨遲延利息，就抗告人附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額。即自113年4月21日起至本件起訴前一日即113年5 月29日止，計39天之期間相當於租金之不當得利及違約金為 4萬1,600元（計算式：32,000元÷30×39＝41,600元），暨計算至113年5月29日止之各期遲延利息總額201元（詳如附表所示），依修正後民事訴訟法第77條之2第1項規定，均應合併計算訴訟標的價額；至訴之聲明第二項有關自113年5月30 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬2,000元暨遲延利息部分，係以一訴附帶請求其起訴後之損害賠償、違約金，則不併算其訴訟標的價額。　㈢是本件訴訟標的價額核定為52萬1,319元（計算式：479,518 元＋41,600元＋201元＝521,319元）。六、抗告意旨認本件系爭房屋價額應依課稅現值、或依民事訴訟法第77條之12規定，以同法第466條所定不得上訴第三審之最高利益加10分之1即165萬元、或土地法第97條第1項規定核定之，雖無可採，然原裁定關於本件訴訟標的價額之核定既有不當，仍應認其就核定訴訟標的價額部分之抗告為有理由。爰由本院將原裁定予以廢棄，並核定本件訴訟標的價額如主文第2項所示。又依112年11月29日修正公布之民事訴訟法第77條之1第4項規定，關於原法院命補繳裁判費部分之裁定，並受抗告法院之裁判。是原裁定關於訴訟標的價額部分之裁定既經廢棄，補繳裁判費部分，亦無可維持，應一併廢棄，並應由原法院另為適法處理。七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。而此規定，於法院以裁定終結本案、或與本案無涉之爭點者準用之，民事訴訟法第78條、第95條定有明文。相對人雖陳述意見稱：抗告人係就其主張之權益對原裁定之內容有異議，應由抗告人負擔抗告費用，實屬蓄意嫁禍為相對人，相對人無義務負擔抗告費用云云，惟本件係由本院以裁定終結抗告人對原裁定訴訟標的價額核定部分所提抗告，認抗告人之抗告為有理由，而廢棄原裁定並自為核定訴訟標的價額，並非同法第95條第2項之無相對人事件，相對人既屬本案抗告事件敗訴之當事人，即應依民事訴訟法第95條準用同法第78條規定，負擔抗告之訴訟費用，併此敘明。八、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十七庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　黃雯惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　林佑珊　　　　　　　　　　　　　　法　官　宋泓璟正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡素惠附表：（幣別：新臺幣）編號類別計算本金起算日終止日計算基數年息給付總額 1 利息 32,000元 113年4月22日 113年5月29日 38/366 5% 166元 2 利息 32,000元 113年5月22日 113年5月29日 8/366 5% 35元總　計 201元

2024-12-31

TPHV-113-抗-1216-20241231-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4064號原告楊芳錦訴訟代理人劉韋廷律師謝平律師彭建亮被告丁睿綱上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元，及自民國一百一十三年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一百一十三年五月二十九日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬捌仟零參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新臺幣柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟玖佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於各期到期後，原告各期分別以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各期分別以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。　　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）37萬6,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自民國113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元（見本院卷第9頁）。嗣訴狀送達後，就上開第㈡項聲明前段請求被告給付之金額變更為26萬8,800元（見本院卷第143頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。二、原告主張：兩造於110年1月15日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月15日止，被告應於每月 15日前給付租金3萬6,000元，並於簽約時另行交付原告押金 7萬2,000元；嗣上開租賃期間屆滿後，被告仍繼續居住系爭房屋及按上開約定繳付租金，原告亦未即表示反對之意思，兩造視為以不定期限繼續系爭租約。詎被告自112年4月15日起即未再遵期給付租金，經原告以押金扣抵所欠112年5月15 日至112年11月14日間之租金後，被告尚欠租達2個月以上，原告乃先於112年10月26日寄發臺北松江路郵局存證號碼001 872號存證信函（下稱系爭催繳租金函）催告被告給付欠租，並於112年10月31日合法送達被告，被告仍未依限繳付，原告再於112年12月2日以臺北松江路郵局存證號碼002225號存證信函（下稱系爭終止租約函）向被告為終止兩造間租賃關係意思表示，並於112年12月6日合法送達被告，故系爭租約即於112年12月6日終止。又系爭租約終止前，被告仍積欠自112年4月15日起至同年12月6日止之租金共27萬8,400元，經以被告交付之押金7萬2,000元及其嗣於113年4月8日、113 年5月20日、113年6月3日、113年8月29日各匯款清償3萬6,0 00元扣抵後，原告仍得依系爭租約第三條約定及兩造間租賃法律關係，請求被告給付欠租共6萬2,400元；而被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭房屋，屬無權占有，且受有相當於每月租金3萬6,000元之不當得利，原告自得依民法第767條第1項前段或第455條前段規定，擇一請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告給付自112年12月7日起至113年5月28日原告提起本件訴訟之日止，相當於租金利益之不當得利共20萬6,400元，且自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬6,000元。爰依民法第767條第1項前段或第455條前段規定擇一、民法第179條規定、系爭租約第三條約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告26萬8,800元（計算式：欠租 6萬2,400元＋不當得利20萬6,400元＝26萬8,800元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第221頁）。三、被告則以：被告係因生病，工作不正常，才開始沒有正常繳付租金，被告也有將上情告知原告，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠兩造於110年1月15日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月15日起至111年1月 15日止，被告應於每月15日前給付租金3萬6,000元，被告並有交付原告押金7萬2,000元，嗣上開租賃期間屆滿後，系爭租約轉為不定期限租賃；另原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告，並於112年10月31日送達被告承租之系爭房屋，復於112年12月2日寄發系爭終止租約函，並於112 年12月6日送達被告承租之系爭房屋等情，有土地登記第一類謄本（所有權個人全部）、建物登記第一類謄本（所有權個人全部）、系爭租約、系爭催繳租金函暨回執、系爭終止租約函暨回執附卷可稽（見本院卷第25至64頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第140至142頁），足堪認定。　㈡又原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並應給付積欠之租金及不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：　⒈關於原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、土地法第100條第3款分別定有明文。另按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。　⑵系爭租約第十六條第1項第二款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。……」（見本院卷第37頁）。而原告於112年10月26日寄發系爭催繳租金函予被告時，被告僅繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金，有原告提出用以收受租金帳戶之存摺內頁明細在卷可按（見本院卷第157至181頁），且被告亦陳明原告所主張之租金交付金額無誤等語（見本院卷第183頁），則經以被告所交付之押金7萬2,000元抵償其所積欠自112年5月15日起至同年7月14日止之租金後，尚積欠自112年7月15日起之租金，其欠租金額已達2個月以上，故原告依系爭租約第十六條第1 項第二款約定及土地法第100條第3款約定，自得定相當期限催告被告支付欠租，並於被告逾期仍不為支付時，以系爭終止租約函通知被告終止系爭租約。雖系爭催繳租金函及系爭終止租約函經送達至被告承租之系爭房屋，均因招領逾期而退回（見本院卷第59、63頁），惟系爭房屋乃被告實際住所，原告已將其催告及終止系爭租約之意思表示以書面郵寄掛號寄送至該址，郵務機關因不獲會晤被告而製作招領通知單通知被告領取，被告既未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，即應認被告受招領通知時，原告所為上開催告及終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要，是系爭租約應於系爭終止租約函送達被告所承租居住之系爭房屋之日即112年12月6日終止。又給付租金乃被告依系爭租約所負之給付義務，縱其因生病、工作等個人事由陷入經濟困境，亦不能以予免除，被告亦自陳其將生病無法正常繳付租金乙事告知原告，原告就一直叫其趕快繳款等語（見本院卷第223頁），顯見原告未因此免除被告之給付租金義務，是被告上開所辯，仍無礙於系爭租約業經原告合法終止之事實。系爭租約既已終止，被告仍占有使用原告所有之系爭房屋，即屬無權占有，故原告依民法第767條第1 項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。另原告對被告訴請騰空遷讓返還系爭房屋，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第767條第1項前段或第 455條前段規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併，而本院就原告之聲明，既已依民法第767條第1項前段規定准許之，即毋庸審酌其所主張同法第455條前段租賃物返還請求權是否有理由，附此敘明。　　⒉關於原告請求被告給付金錢部分：　⑴依原告所提出之租賃收款明細及其收受租金帳戶之存摺內頁明細（見本院卷第153至181頁），可知被告於系爭租約終止前，已繳付至112年4月15日起至同年5月14日止之該期租金（即原告於租賃收款明細所稱112年4月租金），則被告欠繳租金之始日實乃112年5月15日，原告誤以112年4月15日起算，容有未恰。故被告欠繳自112年5月15日起至同年12月6日止之租金共計24萬2,400元（計算式：112年5月15日起至同年11月14日止之租金即3萬6,000元×6個月＋112年11月15日起至同年12月6日止之租金3萬6,000元×22/30＝24萬2,400元），經以被告繳付之押金7萬2,000元抵償，再扣除被告於系爭租約終止後分別於113年4月8日、113年5月20日、113年6月3 日、113年8月29日各匯款清償3萬6,000元（見本院卷第179 、181頁）後，被告尚積欠原告租金2萬6,400元（計算式：2 4萬2,400元－押金7萬2,000元－清償3萬6,000元×4＝2萬6,400 元），則原告依系爭租約第三條約定，自得請求被告如數給付。　⑵按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間之租賃關係於112年12月6日終止，已如前述，而被告迄未將系爭房屋騰空遷讓返還原告，則被告自112年12月7日起占有使用系爭房屋迄今，核屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還所受以原租金按月3萬 6,000元計算之利益，即屬有據，是被告應給付原告自112年 12月7日起至原告提起本件訴訟之日即113年5月28日止相當於租金之不當得利數額為20萬5,548元（計算式：3萬6,000 元×25/31＋3萬6,000元×4＋3萬6,000元×28/31＝20萬5,548元，元以下四捨五入），並應自113年5月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬6,000元。　　㈢另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付之欠租及自1 12年12月7日起至113年5月28日止相當於租金之不當得利共計23萬1,948元（計算式：欠租2萬6,400元＋不當得利20萬5, 548元＝23萬1,948元），已如前述，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就此部分併請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月16日（見本院卷第115 頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。　五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定及系爭租約第三條約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告23萬1,948元，及自113年8月　　16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自113年5 月29日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬6,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至本件原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料　　，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　黃珮如　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃俊霖

2024-12-31

TPDV-113-訴-4064-20241231-1

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臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1679號原告戴道福訴訟代理人王奕仁律師被告吳季蓁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月1 6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號三樓之房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣參拾參萬陸仟元，及自民國一百一十二年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自一百一十二年八月二十六日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾玖萬陸仟陸佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣拾壹萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：緣兩造於民國106年8月12日就門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期自106年8月 12日起至109年8月12日止，每月租金新臺幣（下同）16,000 元，原租期屆滿後雙方未再另立書面租約，而轉為不定期租賃（下稱系爭租約）。詎被告自110年2月10日起至原告112 年6月起訴時止，僅於111年12月、112年1、2、4、5月有支付租金，扣除2個月押金後，仍積欠租金逾2月以上未繳。原告業於111年11月25日以存證信函催告被告應於文到7日內給付租金，並告知如逾期未給付將依法終止租約等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。準此，爰依法以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠租金336,000元，且被告於原告以起訴狀繕本作為終止系爭租賃契約書之思表示後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告按月給付16,000元。為此，爰依民法第767條第1項、第45 5條前段、第179條規定、系爭租賃契約書第4條、15條第1款約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自112 年7月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　　㈠、本件原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、桃園府前郵局111年11月25日存證號碼001262號存證信函、郵件回執等件為憑（本院112年度湖簡字第1247號卷【下稱湖簡卷】第25至35頁），並有系爭房屋之房屋稅繳款證明書附卷可參（湖簡卷第23頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃物為房屋者，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，民法第439條前段、土地法第100條第3款定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所明定；而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租約第4條、第5條約定：「承租人每月租金為新臺幣16,000元整，每期應繳納1 個月租金，每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕… 」、「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為32,000元整…」；第15條第1款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付…」。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文；而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查：　⒈被告於兩造間原始租約之租期屆滿後繼續使用系爭房屋並繳付租金，與原告間之租約已變更為不定期限租賃契約，惟依民法第451條之規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，按系爭租約第4條約定，租金為每月16,000元、應於每月10日以前繳納（湖簡卷第26頁），然被告自110年2月10起迄原告起訴時止，除11 1年12月、112年1月、2月、4月、5月外，其餘各月份均未給付租金，而原告主張以本件起訴狀為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕於112年8月15日寄存於被告戶籍址，寄存日不算入，自112年8月16日計算10日期間，至112年8月25日午後 12時發生送達效力（參湖簡卷第41頁送達證書），經計算自 110年2月10日起至112年8月25日租約終止日止之未付租金額，於扣除擔保金32,000元後之數額為376,000元【計算式：① 110年2月10日至112年8月25日共為30個月又16日，每月租金為16,000元，是30個月又16日之未付租金額為：【16,000（元/月）×30又16/30（月）】-已付租金16,000×5＝488,533-8 0,000＝408,533（元）；②408,533（元）－押租保證金32,000 （元）＝376,533（元）】，已逾2個月租金額，堪認系爭租約業經原告依土地法第100條第3款之規定及系爭租約第15條第1項約定，於112年8月25日午後12時合法終止。　⒉又系爭租約終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第 455條、第767條第1項規定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金376,53 3元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第4條約定，向被告請求未付之租金336,000元，洵屬有據。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條所明文規定。本件被告積欠之租金之清償期並無確定期限，是原告請求被告給付積欠租金336,000元自民事起訴狀繕本送達翌日即113年8月26日（參湖簡卷第41頁送達證書）起算之法定遲延利息，亦屬有據。　⒊末查，系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為16,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自系爭租約終止翌日即起訴狀繕本送達翌日之112年8月26 日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告16,000元，亦屬有理由。原告主張逾此範圍之期日部分，因系爭租約尚未終止，被告尚得基於承租人地位占有系爭房屋，自無不當得利之情形，是原告該部分請求，即屬無據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條、第179條規定及系爭租約第4條、15條第1款約定，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；②被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③被告應自112年8月26日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，經核與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其據，應併予駁回。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-113-訴-1679-20241231-1

重訴

臺灣士林地方法院

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第371號原告關雅萍訴訟代理人陳志誠被告陳泳蓁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月2 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓之二房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣拾伍萬元。三、被告應自一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾貳萬陸仟柒佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：緣兩造就門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年6月1日起至113年5月30日止，每月租金新臺幣（下同）30,000元，並應於每月15日前繳納，租屋擔保金為60,000元，水、電、瓦斯及等費用均由被告負擔。詎被告自112年11月起即未給付租金，且截至113年5月止扣除租屋擔保金60,000元後，尚積欠5個月之租金共150,000元。原告已分別於112年3月20日、同年5月24日以存證信函催告被告應於文到5日內，給付租金，並告知如逾期未給付將依法於113年5月30日終止租約、不再續租等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。是被告迄今仍未返還系爭房屋，亦未繳清欠款，爰依法請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠112年11月1日至113年5月30日之租金共計21 0,000元（計算式：30,000元×7＝210,000元），扣除押金60, 000元後，尚應給付150,000元（計算式：210,000元－60,000 元＝150,000元），且被告於系爭租約關係終止後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告給付欠繳之租金150,000元，及按月給付相當於租金之不當得利30,000元。為此，爰依民法第767條第1項、民法第455 條規定、系爭租約第6條約定（擇一請求）、民法第439條規定、系爭租約第3條、第4條約定（擇一請求）、民法第179 條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告150,000元，及自113年6月 1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠、查原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約、113年3月20 日臺北永吉郵局存證號碼000055存證信函、113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函等件為證（本院113年度湖司簡調字第479號卷【下稱本院湖司簡調卷】第15至17 、19至23、27至33頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。㈡、關於原告之請求得否准許：１、請求返還房屋及給付未付之租金部分： ⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，為土地法第100條第3款所明定。而上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，而不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除；且在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院111年度台簡字第44號、95年度台簡上字第2號，及臺灣高等法院105年度上易字第1303號　　判決意旨參照）。　 ⑵、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第3條、第4 條約定：「每月租金新臺幣30,000元整，乙方（即被告）不得藉故拖延或拒納」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1月份，乙方不得藉詞拖延」；系爭租賃契約第2條、第 6條則約定：「租賃期限：自112年6月1日起至113年5月30日止」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」。 ⑶、系爭租約固為定期租約，惟依前揭說明，仍有土地法第100條第3款規定之適用。查系爭租約經原告以113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函主張於112年5月30日終止時，被告尚積欠112年11月、12月及113年1月至5月共7個月之租金合計為210,000元，業如前述，而該等未繳之租金額經以被告所繳付之擔保金60,000元抵償後為150,000（計算式：210,000元－60,000元＝150,000元），已超過2個月之租金額，是原告以前開存證信函通知被告終止系爭租約，並非無據，亦即系爭租約業因原告行使終止權，而於112年5月30 日午後12時發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第6條約定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金150,00 0元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第3條約定，得向被告請求未付之租金150,000元，洵屬有據。２、請求相當於租金之不當得利部分 ⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。 ⑵、查系爭租約於113年5月30日經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為30,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告30,000元，亦屬有理由。四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租約第3條、第6條約定，請求①被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、②被告應給付原告150,000元，及③被告應自113年6月1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。　六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。　　七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱

2024-12-31

SLDV-113-重訴-371-20241231-1

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彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事簡易判決 113年度彰簡字第683號原告陳進華訴訟代理人陳進忠被告許顯裕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應自門牌號碼彰化縣○○市○○路○段000巷0號2樓房屋遷出，並將該房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣125,000元。三、被告應自民國113年9月29日起，至返還前項之房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。四、訴訟費用新臺幣4,520元由被告負擔。被告應給付原告新臺幣4,520元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣294,700元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣125,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　七、本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣25,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造於民國102年1月5日簽訂房屋租賃契約，約定由原告將其所有之門牌號碼：彰化縣○○市○○路○段000巷0 號建物之2樓（下稱系爭房屋）出租予被告做店本面經營早餐店使用，租賃期間為自102年1月5日起至105年1月4日止，租金每月新臺幣（下同）25,000元。嗣租賃期限滿後，被告仍就系爭房屋為使用收益，並有繳納租金給原告，且原告亦未表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約（下稱系爭租約）。詎被告僅繳納租金至112年10月止，自112年11月起未再繳付租金給原告，是被告自112年11月至113年7月，已積欠8個月租金未付（計算式：25,000元x8月=200,000元），爰以起訴狀送達被告，作為催告被告於起訴狀送達翌日起1 個月內給付積欠之租金，若逾期未給付則同時為終止租約之意思表示。又本件原告所收押租金為75,000元，經扣除押租金後，被告尚積欠原告租金125,000元（計算式：200,000元 -75,000元=125,000元），爰依民法第767條第1項前段、第4 55條、第179條之規定，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付上開所欠租金及按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠如主文第1至3項所示；㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何爭執或陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之上述事實，業據其建物登記第一類謄本（建號全部）、房屋租賃契約書、房屋現況照片（本院補字卷第17、 21-29頁；本院簡字卷第55頁）。又被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認原告上開主張之事實為真實。　㈡被告迄仍積欠原告有關系爭房屋自112年11月至113年7月，共計200,000元之租金未償，扣除押租金75,000元後，被告仍積欠原告則原告125,000元租金未償，是原告請求被告給付積欠之租金125,000元，自屬有據。　㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第 440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第 455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號裁判參照)。㈣經查，本件屬不定期租賃契約，被告與原告於訂約時曾交付押租金75,000元，業經原告自承在卷，被告自112年11月起即未按期繳納租金，至原告於113年7月29日提起本件訴訟止，其所積欠租金，顯已逾2期以上之金額未清償；原告以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，而起訴狀繕本送達生效之日為113年9月28日，此有本院送達證書在卷可佐(本院簡字卷第25頁)，該時被告所積欠租金，經抵充被告前交付75,000元押租金後，顯已逾2期以上之金額，是系爭租約亦於同日發生終止效力，被告即已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還系爭房屋之義務。是原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。　㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於113年9月28日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為25,000元，堪認此金額為被告使用系爭租賃物每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自終止系爭租約翌日起即113年9月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益25,000元予原告，亦屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項前段、第45 5條及第179條之規定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另原告就勝訴部分所為宣告假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院自不受其拘束，仍應逕依職權宣告假執行，惟此部分聲請既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，此部分不另為准駁之諭知。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官黃佩穎以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林嘉賢

2024-12-31

CHEV-113-彰簡-683-20241231-1

上易

臺灣高等法院

給付相當於租金之不當得利

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第774號上訴人即附帶被上訴人邵柏諺（原名邵俊明）被上訴人即附帶上訴人趙興偉律師即張建鎰遺產管理人訴訟代理人陳欣男律師上列當事人間請求給付相當於租金之不當得利事件，上訴人對於中華民國113年2月1日臺灣新北地方法院112年度訴字第600號第一審判決提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴，本院於113年11 月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳萬元，及自民國一一二年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人之上訴駁回。第一、二審（含上訴及附帶上訴部分）訴訟費用均由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號3樓（下稱系爭房屋）於民國75年1月30日即登記為訴外人張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，伊則經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）選任為張建鎰之遺產管理人。上訴人前向張建鎰承租系爭房屋，租賃期間自92年12月1日起至9 3年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）8千元，嗣上訴人於屆期後仍繼續對之為使用收益，張建鎰亦無反對之意，依民法第451條規定視為不定期限之租賃契約（下稱系爭租約），伊遂依民法第450條第2、3項規定，以原審112年5月30 日民事變更聲明暨準備狀（下稱系爭書狀）繕本之送達，對上訴人為終止系爭租約之通知，並自送達日即112年10月8日之翌日起算滿30日即112年11月7日發生終止系爭租約之效力，爰依民法第455條、第767條第1項前段及中段規定，擇一求為判命上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予伊。又上訴人自張建鎰死亡前即未給付租金，以致上訴人於訂約時所交付之 2萬元押租金早已抵扣租金殆盡，爰依民法第439、440條規定及租賃契約之約定，求為判命上訴人應給付回溯前5年及迄至系爭租約終止日，即自107年5月30日起算65個月之租金 52萬元，及自租約終止日之翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。另上訴人於系爭租約終止後仍無權占有系爭房屋，享有相當於租金之利益，致伊受有無法利用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定，求為判命上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8千元之不當得利等語。（未繫屬於本院者，茲不贅述）二、上訴人則以：系爭契約雖約定租金為8千元，其後因伊經濟困難，伊在張建鎰生前即與張建鎰兒子即訴外人張人山談減少租金事宜，張人山有答應僅收5千元即可，談妥後伊有拿過5、6次租金給張人山；伊現仍經濟狀況不佳，請求被上訴人讓伊繼續居住於系爭房屋內至分期付款清償完畢為止等語，資為抗辯。三、原審判決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人50萬元，及自租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應自租約終止日之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元；並就判命上訴人給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。兩造就其敗訴部分各自提起上訴及附帶上訴。上訴人之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人之附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人2萬元，及自 112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。四、查系爭房屋為張建鎰所有，嗣張建鎰於107年12月25日死亡，且其繼承人均已拋棄繼承，經新北地院以110年度司繼字第2693號裁定（下稱系爭裁定）選任被上訴人為張建鎰之遺產管理人，系爭裁定已於111年2月21日確定等情，有系爭房屋之建物登記謄本、系爭裁定、確定證明書等件影本在卷可稽（見原審卷一第25至29頁），堪信屬實。五、得心證之理由：　㈠被上訴人主張系爭租約業已合法終止，得依民法第455條、第 767條第1項前段及中段之規定，擇一請求上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，是否有理？　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第45 1條、第450條第2項前段及第3項、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。　⒉查張建鎰與上訴人前於92年12月1日簽訂系爭租約，租賃範圍為系爭房屋，租賃期間為92年12月1日起至93年11月30日止，每月租金8千元，上訴人並於訂約時交付2萬元作為押租保證金等情，有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷二第 53至56頁）。而上訴人於上開租賃期間屆滿後迄今仍繼續居住於系爭房屋內，堪認仍對系爭房屋為使用收益，且未見張建鎰有何反對之意思表示，依民法第451條規定，系爭租約視為不定期限。再者，上訴人自承伊於96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則扣除2萬元押租保證金後，迄至被上訴人以系爭書狀繕本送達為終止系爭租約之通知時，上訴人顯已欠租達2個月以上，依土地法第100條第3 款之規定，被上訴人自得收回系爭房屋。又系爭書狀係於11 2年9月28日寄存送達予上訴人（見原審卷二第17頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起經10日即112年1 0月8日生送達效力，再依民法第450條第3項規定，該終止租約之通知到達上訴人經30日後，即112年11月7日已生終止系爭租約效力，是被上訴人依民法第455條前段之規定，本於租賃契約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予伊，自屬有據。　　　⒊被上訴人依民法第455條前段規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋既屬有理由，則其另依民法第767條第1項前段及中段之規定為此項請求部分，乃基於選擇合併為單一聲明，即無再予論述之必要，併此敘明。　　　　　㈡被上訴人主張被上訴人長期積欠系爭房屋租金，於簽立系爭租約時所交付之2萬元押租保證金早已抵扣租金殆盡，得依民法第439、440條規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付 65個月租金共52萬元，是否有理？　⒈按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439條前段定有明文。而民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。　⒉查系爭租約已明定每月租金為8千元，上訴人並於訂約時交付 2萬元作為押租保證金（見原審卷二第53至56頁），則此項租金數額之約定於系爭租約視為不定期限後自仍繼續存在而未變更。上訴人雖辯稱伊曾於張建鎰生前與張人山合意租金降至5千元云云（見本院卷第76頁），惟系爭租約之出租人為張建鎰（見原審卷二第53頁），上訴人與張建鎰以外之人為租金之協商，自難認對張建鎰發生效力，況張人山已於原審到庭表示伊不知道有講到變5千這件事等語，此據原審112 年10月30日言詞辯論筆錄記載甚詳（見原審卷二第29頁），並經本院於113年11月26日言詞辯論期日當庭勘驗上開期日之法庭錄音光碟無誤（見本院卷第106頁），上訴人就此復未提出其他事證以實其說，自難逕以其片面所述而為有利之認定，是上訴人此部分所辯，礙難採認。又上訴人自承伊於 96年12月間離婚後即未繳納房租（見本院卷第77頁），則上訴人於訂約時所繳交之2萬元押租保證金自應抵充97年1、2 月及3月份之部分租金（計算式：2萬元÷8千元＝2.5），抵充後已無餘額，是被上訴人依民法第439條前段規定及系爭租約之約定，請求上訴人給付自107年5月30日起至租約終止日（即112年11月7日）共計65個月所積欠之租金52萬元（計算式：8千元×65個月），應屬有據。　㈢被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人無權占有系爭房屋，構成不當得利，得依民法第179條規定，請求上訴人按月給付8千元，是否有理？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致所有權人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋所有權人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還相當於租金之價額。　⒉承前所述，系爭租約已於112年11月7日終止，上訴人本應依民法第455條前段規定，即時遷讓返還系爭房屋予被上訴人，而上訴人迄今仍占有使用系爭房屋，又未舉證有何其他合法占用權源，自屬無權占有，影響被上訴人對於系爭房屋之使用收益，並致被上訴人受有損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，自應返還相當於租金之價額，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起，至上訴人騰空遷讓交還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付相當於原定租金8千元之不當得利，洵屬有據，應予准許。上訴人辯稱租金已調降為 5千元云云，並不可採。　㈣至於上訴人辯稱伊經濟狀況不佳，請求繼續居住於系爭房屋內並分期償還積欠之租金，待清償完畢後再行搬走云云，惟被上訴人本無接受協商讓步之法律上義務，且上訴人有無資力償還欠款，乃係判決確定後執行問題，不得據為不負履行義務之抗辯，是上訴人此部分所辯，亦無足取，併予敘明。　　六、綜上所陳，被上訴人依民法第455條前段、第439條前段規定及系爭租約之約定、不當得利之法律關係，請求上訴人：㈠應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡應給付被上訴人5 2萬元，及自系爭租約終止日之翌日即112年11月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢應自系爭租約終止之翌日即112年11月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8千元，均為有理由，應予准許。原審就上開應准許㈡之其中2萬元本息部分，為被上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由、被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78 條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第十四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雯珊　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　強梅芳

2024-12-31

TPHV-113-上易-774-20241231-1