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本票裁定

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度抗字第57號抗告人蔡靜雅相對人林士毓上列當事人間聲請本票裁定事件，抗告人對於民國114年2月4日本院114年度司票字第779號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用新臺幣壹仟伍佰元由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：伊前向相對人購買門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村 ○○○街000號3樓之19號房地，並簽立不動產買賣契約，伊依契約約定開立附表所示本票（下稱系爭本票），並已於民國 113年7月31日將新臺幣20萬元匯入履約專戶，然相對人未依約解款，竟擅自取走系爭本票，拒不返還予伊，伊業已於11 3年9月27日至臺灣苗栗地方法院起訴請求相對人返還不當得利及系爭本票正本，相對人明知此情竟持系爭本票向本院聲請本票裁定，爰提起抗告，請求廢棄原裁定，駁回相對人之聲請等語。二、按執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行，票據法第123條定有明文。次按本票執票人依上開規定，聲請法院裁定許可對發票人強制執行，係屬非訟事件，此項聲請之裁定，及抗告法院之裁定，僅依非訟事件程序，以審查強制執行許可與否，並無確定實體上法律關係存否之效力，如發票人就票據債務之存否有爭執時，應由發票人提起確認之訴，以資解決（最高法院56年度台抗字第714號、57年度台抗字第76號裁定意旨參照）。三、經查，相對人主張其執有抗告人簽發之系爭本票，經提示未獲付款等情，已據其提出本票為證，且核其形式要件並無不符，原裁定准予強制執行，於法並無不合。抗告人雖執前詞請求廢棄原裁定等語，然經核均屬實體上法律關係之爭執，揆諸上開說明，應由抗告人另行提起訴訟以資解決，尚非本件非訟事件程序所得加以審究。從而，抗告人提起本件抗告，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第21 條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第4 49條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　謝依庭以上正本係照原本作成。本裁定不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍附表：（單位：新臺幣/元）　　　　　　　　　　　　　　　編號票據號碼發票日票面金額到期日備註 1 TH NO 377376 民國113年7月28日 200,000元 113年7月31日

2025-03-21

PCDV-114-抗-57-20250321-1

訴

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第957號原告統茂國際地產開發有限公司法定代理人張豪鎔被告李雅雪訴訟代理人謝宗穎律師複代理人董之頤律師上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年2月27日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元，及自民國一一三年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟捌佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但若被告以新臺幣柒拾參萬壹仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24 、25條分別定有明文。故於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。復按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113條準用第79條亦有明文。本件原告業經主管機關經濟部於民國(下同)113年7月18日以經授商字第113307 00620號函解散登記在案，有經濟部核准函、有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第142至150頁），依公司法第24 、25條規定，原告應行清算程序，並於清算範圍內視為尚未解散，惟原告經解散登記後並未向法院呈報清算人，有本院民事紀錄科查詢表附卷可佐（見本院卷第65頁）。是以，本件應由原告全體股東為清算人。而原告之股東僅為張豪鎔一人，有有限公司變更登記表附卷可稽（見本院卷第119至121 頁）。揆諸前揭說明，應由原告董事張豪鎔為法定清算人，並為原告之法定代理人，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告原為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年3月11日受被告委託，就坐落新竹縣○○市○○○ 路000號5樓之1之房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣服務契約（下稱系爭居間契約），為房屋仲介買受服務。約定於契約成立時，給付原告買賣總價款2%之報酬【即新臺幣( 下同)731,600元】。而原告為被告向訴外人蔡尚節仲介系爭房地買賣事宜後，被告已於112年10月25日與蔡尚節就系爭房地簽訂買賣契約，約定由被告以總價36,580,000元向蔡尚節購買系爭房地。詎原告已依約媒介系爭房地買賣契約成立，履行居間契約之義務，被告迄今仍未給付上開報酬。爰依系爭居間契約、服務費確認單、民法第565條及第568條第1 項之規定提起本件訴訟。並聲明：被告應給付731,600元及自113年7月10日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之幫息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告之答辯： (一)被告原居住於新竹縣竹北市嘉豐六路二段房屋（下稱舊屋），於112年3月間因有換屋居住之需求，委託原告尋找新屋，同時出售舊屋，嗣於112年3月11日購買系爭房地，與蔡尚節約定尾款應於112年9月15日前交付。然原告並未積極出售舊屋，被告擔心舊屋遲延售出將致無法如期交付系爭房地尾款，遂於112年5月12日解除與原告間專任委託銷售舊屋之契約，另委請訴外人即與原告配合不動產移轉事務之地政士楊佩霖通知蔡尚節希望能延期交款，楊佩霖並回覆被告得以延期至10月中，豈料，原告法定代理人張豪鎔非但改稱蔡尚節不同意延期，又因不滿被告解除上開舊屋之專任委託銷售契約，乃自稱其已取得蔡尚節之授權，要求被告至原告店面進行協商，待被告依約於112年8月2日進入原告會議室時，張豪鎔竟命員工將一樓大門上鎖，要求被告當場在其事先擬好的聲明書上簽名，強令被告承認自己違約，並要求被告全額負擔違約責任，其後張豪鎔持被告簽立之上開聲明書，與蔡尚節簽立變更期款協議書，致被告莫名需支付違約金114,000 元予蔡尚節，原告顯有未盡民法第571條居間契約之忠實義務，自不得向被告請求給付報酬。 (二)又縱使原告得請求被告給付居間仲介之報酬，惟原告於系爭居間期間僅提供系爭房地一個物件予被告，並無帶看其他物件，且帶看系爭房地時，張豪鎔並未偕同到屋，本件居間期間甚短，原告在短期間內成交，不但省卻本需處理系爭房地相關之找尋相關合適物件、偕同帶看其他物件所需付出之人事、勞務費用，更無另外支出廣告費用、交際應酬費用及過濾、介紹、溝通適合之締約當事人等成本，且被告係以同社區高居第二之單價購買系爭房地，可見原告就系爭房地之現況、行情不曾為相當之調查，亦未盡其身為被告居間人代替被告斡旋、談判、來回議價等忠實義務。原告與其所配合之地政士楊佩霖間亦未善盡協調溝通，致被告未能確知系爭房屋尾款交付日期得否延期，原告上開所為，已有違反民法第 567條所訂據實報告及調查之義務，而使被告蒙受損失，其所任勞務之價值與系爭委託銷售契約約定之報酬相較，為數過鉅失其公平，爰依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬。 (三)再者，張豪鎔為原告店經理、楊佩霖為該店不動產移轉案件之地政士，其二人皆為系爭委託銷售契約之履行輔助人，而本件因可歸責原告事由致無法如期給付系爭房地之價金，原告應有協助系爭房地買賣雙方協商延期清償之義務，然楊佩霖明知蔡尚節未同意延期交屋及付款，卻向被告謊稱得其同意延期，而張豪鎔本有責為被告展延契約期限一事與蔡尚節協調，竟自稱其已取得蔡尚節之授權，對被告稱蔡尚節不同意延期清償，可見原告已有違反善良管理人注意義務，致被告受有給付114,000元違約金之損害，被告自得依民法第224 條、第227條第1項、第535條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求抵銷。 (四)並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　　原告主張其已居間系爭房地買賣契約成立，據此請求被告給付居間報酬731,600元，然為被告所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者厥為：(一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731,600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？（二）如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？（三）被告主張其受有114,000元違約金之損害，並以之為抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下。 (一)原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付居間報酬731, 600元，有無理由？被告抗辯原告有民法第571條規定情形，不得請求報酬，是否可採？ 1、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查原告主張兩造前於112年3月11 日成立系爭居間契約，約定由原告為被告居間買受系爭房地事宜，被告應於簽訂系爭房地買賣契約時，給付原告買賣總價款百分之2之服務報酬即731,600元，且系爭房地已於同年 10月17日完成不動產移轉登記予被告所有乙節，業據提出買方給付服務費承諾書、要約書、竹北六家郵局第138號存證信函、簽約確認表、不動產買賣契約書、服務費確認單、建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第17至19頁、第23至47 頁、第53至55頁）；參以兩造間有成立居間契約，原告亦曾為被告居間系爭房地，於系爭房地成交後，被告確有簽立上開服務費確認單乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第108 頁），審酌原告以仲介買賣為業，與被告間並無特殊交誼，衡情當無同意逕為被告無償從事系爭房地仲介買賣服務之理，被告亦無無端簽立上開服務費確認單之可能等情，則原告主張其已媒介被告與蔡尚節成立系爭買賣契約，依約履行居間契約完畢，據此依民法第568條第1項規定，請求被告給付系爭房地總價款3,658萬元之2%即731,600元之報酬，自屬有據。 2、至被告抗辯原告有違反居間人忠實義務，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬云云，然查： (1)按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條定有明文。故居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之要件，必須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為，或違反誠實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯為不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。倘被告對於抗辯並無確實證明方法，僅以空言爭執，應認定其抗辯事實非真正，而為被告不利益之裁判（最高法院110年度台上字第1804號判決意旨參照）。 (2)查被告前以被告法定代理人張豪鎔於112年8月12日在原告會議室對其為妨害自由之行為提起告訴，經臺灣新竹地方檢察署檢察官偵查後，為不起訴處分，此有臺灣新竹地方檢察署檢察官112年度偵字第16989號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷第176至182頁），且為被告所不爭執，該案不起訴處分書中載明：「觀諸卷附之會議室監視器錄影畫面可知，被告張豪鎔並無指示被告曾文逸、林東億將上址門鎖上鎖或有其他對告訴人施強暴或脅迫之舉動或言語，且於雙方商談全部過程中，未見告訴人有何恐懼、畏懼、害怕、不情願等狀態存在，亦無行動自由遭受限制之情況，於雙方商討完畢後，告訴人即自由離去。」等語，可見經檢察官偵查後，於上開時、地，並無被告所稱受張豪鎔或原告其他員工之強暴、脅迫等手段而簽立聲明書。且被告上開所辯關於賣方蔡尚節是否同意延期付款及張豪鎔對其為妨害自由等節，均係屬系爭買賣契約成立後，買方即被告履行其支付買賣價金期間所發生者，斯時原告之居間行為業已完成，自難認原告有何違反妥為媒介義務。被告復未再提出其他證據證明原告有何違反居間人之忠實義務並使賣方蔡尚節受有利益，則被告此部分所辯，難認可採。是以被告徒執上情抗辯原告有違反其對被告所負忠實義務之行為，依民法第571條規定，不得向被告請求報酬，要屬無據，洵非可採。 (二)如原告得請求報酬，被告抗辯原告未盡據實報告及忠實辦理之義務，其所提供居間勞務價值低於約定報酬額，依民法第 572條規定，請求酌減上開居間報酬，有無理由？ 1、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。又不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6% 或1個半月之租金，不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條規定甚明。查，民法第572條之立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。亦即此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。 2、被告雖辯稱應依上開規定請求本院酌減居間報酬等語。惟查，系爭居間契約既經被告自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。且本件兩造約定仲介服務費為系爭房地成交價金2%，並未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所訂成交價金6%之標準；另據被告自承，其因系爭房地尾款是否得以延期交付乙事，與系爭房地原屋主蔡尚節有爭執，而原告即與被告相約至原告公司處所商談並簽立聲明書，嗣原告再與蔡尚節討論是否延期支付尾款並簽立卷附變更期款協議書（見本院卷第76、93頁），足見原告於買賣雙方有所爭執時，即有為買賣雙方協調處理之情，並未因系爭買賣契約成立得請求報酬後即置之不理。又原告於簽立系爭居間契約後有提供帶看房屋，且系爭買賣契約書確係原告依系爭居間契約所負義務而簽立(詳後說明)，故本院斟酌上情，認兩造基於契約自由原則，自無酌減被告所應給付居間報酬之必要。 3、次者，按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第56 7條定有明文。細繹民法第567條之規定，就關於訂約事項之據實報告及當事人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方法及範圍均無詳定，即難界定居間人應盡查核業務之具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第 567條所規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。 4、被告抗辯原告未盡房屋現況及市場行情之調查義務，亦未盡斡旋、議價等忠實義務等語，為原告所否認，自應由被告負舉證之責。被告雖提出系爭房地所在社區實價登錄查詢資料（見本院卷第190頁），用以證明系爭房地之每坪交易價格6 5.22萬元過高云云。惟觀之與系爭房屋同社區之其他不動產於本件系爭買賣契約簽訂1年前後期間，尚有部分不動產換算每坪單價後與系爭房地之價格相當（每坪交易價格65.29 萬元、64.85萬元），況房屋之交易價格尚與樓層、格局、屋況、有無裝潢等因素有所關連，實難僅憑同社區其他住宅之價格逕予推斷系爭房地之價格未經議價。是以原告為被告居間買賣之系爭房地交易價格，並未明顯高於同社區其他住宅之實際成交價格，被告執此所辯，已屬無據。再依原告所提系爭房地簽約確認表及系爭買賣契約所附標的物現況說明書（見本院卷第27、39頁），其上有就系爭房地之現況及交易雙方當事人之身分等資訊為記載，堪認原告已盡其調查義務。而被告復未再提出其他證據證明原告有何違反忠實義務或未盡調查義務，是被告此部分所辯，即難憑採。 5、綜上，兩造間約定之居間報酬，並無為數過鉅失其公平之情形，被告主張依民法第572條規定酌減報酬，並無理由。 (三)被告就114,000元違約金之損害主張抵銷，有無理由？　　按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年上字第18號、48年台上字第481號判例要旨足資參照）。被告固辯稱其因原告之法定代理人張豪鎔強令其簽立聲明書，致其與蔡尚節另簽立變更期款協議書，須支付違約金114,000元予蔡尚節而受有損害，故依不動產經紀業管理條例第26條為抵銷抗辯等語，惟張豪鎔及原告其他員工並未對被告為妨害自由之行為，業如前述，被告辯稱係因張豪鎔之故意行為致其受有損害，已非無疑。且本件被告係因遲延給付尾款，使蔡尚節須額外支出一個月貸款利息及另外承租房地居住之費用，故由被告填補蔡尚節上開損害，然其是否係可歸責於原告之事由，被告並未舉證之，其空言主張，自難為有利於被告之認定。故被告辯稱其依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求原告賠償損害114,000元，並據此為抵銷抗辯等語，即無所據。 (四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件被告應就系爭房地成立買賣契約一事給付原告前開金額之報酬，已如前述，且約定被告應於112年3月21日給付上開金額，此為被告所不否認，揆諸前揭規定，被告當自112年3月22日起負遲延責任，則原告請求自113年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，原告依系爭居間契約及服務費承諾書、服務費確認單之法律關係，請求被告給付原告731,600元，及自113年 7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第一庭法　　　官　楊明箴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭家慧

2025-03-21

SCDV-113-訴-957-20250321-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第2250號原告榮閤開發有限公司法定代理人周律廷訴訟代理人林彥廷律師被告葉怡君上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號 2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），被告起先委託出售系爭房地之價格為新臺幣（下同）1,480萬元，嗣兩造又於113年7月1 4日簽立契約變更附表（下稱系爭變更附表），將系爭房地之委託銷售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元時，被告同意出售，並於系爭變更附表之補充事項欄位中記載：「以上底價內含仲介服務費4%，土地增值稅和買賣交易相關稅費，賣方部分賣方負擔，以下空白。」、「屋主實拿 1,350萬元，房地合一稅由屋主自行申報繳納，以及水電瓦斯費於交屋時結清外，屋主不再支付任何費用。」亦即保障被告於出售系爭房地時，扣除應支付予原告之仲介服務費後，最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。　㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第五條之約定，原告得請求之服務報酬應為成交價1,36 0萬元之4%，即544,000元，然系爭變更附表約定被告最少可以取得之1,350萬元之買賣價金，故本件原告依系爭委任契約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1 ,350萬元之差額，即10萬元，爰依系爭委託契約及變更附表之居間契約關係，請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定，原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬即272,000元，然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與林惠君簽訂買賣契約，致原告無法向林惠君請求服務報酬，屬因可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條第1 項規定，原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元。　㈢聲明：⑴被告應給付原告372,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂立同類契約所預先擬定之契約條款，被告只能選擇「接受」或「不接受」，無法修改商量，顯屬消保法第2條第7款之定型化契約條款約定；細繹系爭委託契約第9條第2項約定：「 ….如可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」之內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符合底價之買方時，被告應配合簽立買賣契約等相關契約，若委託人違反前開配合義務，即需給付第5條約定之服務報酬，此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1 項之規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯，原告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約之目的，亦與消保法第12 條第2項第3款規定有悖，應認定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。況且，原告之業務人員林采葳與被告簽定系爭委託契約時，並未給被告時間審閱契約內容，總稱「我們是朋友，絕對不會害妳」，並自行替被告在審閱期上填寫「了解內容提前簽約」，更是針對系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋，誆騙被告必須簽名，原告的人員才可以收受斡旋金，誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。　㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款，被告並未收受定金且未簽署不動產買賣意願書，被告當得拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約，原告主張被告應為給付服務報酬顯無理由。再者，原告未因本件居間而投入相關費用，依民法第572條前段，亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。　㈢被告因經濟陷入窘境，非常急迫且需要動用到買方部份購屋金，跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元，簽約款需為總價款的2成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），才可以進行後續事宜，林采葳聲稱沒問題後，事後卻未告知買方是否同意，只要求被告必須去簽約，但是在出售條件以及付款條件上沒有達成共識的情形下，買方如何購買房子？賣方如何出售房子，且　　被告在簽系爭委託契約時，已經明確告知要經過叔叔同意才可簽買賣意願書等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約，由被告委託原告以1,480萬元銷售系爭房地，並於同年7月14日簽立系爭變更附表，合意將原委託售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元，被告同意出售，並實拿1,350萬元等事實，業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證，　　且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務報酬10萬元之違約金等語，亦據提出不動產買賣意願書及權益確認書為證，被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元及交付斡金10萬元之事實，惟以前詞置辯，查：　　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內　　　之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定　　　者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍　　　構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定　　　型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事　　　項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之 1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且依消保法第11條之1 第2 項之規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務，而逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再行主張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款，不構成契約之內容。查，系爭委託契約首頁關於審閱期部分，業經以書寫方式記載：「了解內容提前簽約。」，並由被告於後方簽名欄親自簽名，此有系爭委任契約附卷可稽，且為被告未爭執其簽名之真正，則被告為具備相當智識及社會經驗之人，當可明瞭上開記載之文義，而決定簽名其上，並與原告簽立系爭委託契約，應可認定被告於簽立系爭委託契約當時對契約內容已明確知悉；復觀諸系爭委託契約亦未限制被告決定與原告簽約之時間，亦足認被告係於理解系爭委託契約之內容後，始決定簽約；至被告抗辯其係因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆騙簽名云云，則未舉證以實其說；是被告就原告未給予時間審閱契約之抗辯，要無可採。　　⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書，.. .如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。」，固屬原告預定用於同類契約之定型化契約條款，惟被告係委託原告代理銷售系爭房地，此有系爭委託契約在卷可稽，性質上乃屬於居間及委任之混合契約，故原告並非僅居間買賣，尚具有代理被告出售系爭房地之權利，則被告與原告簽立系爭委託契約前，本即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自由，原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代為尋找符合被告要求價格之買主，被告仍得決定是否與該買主簽立不動產買賣契約，僅於被告對原告有債務不履行之情事時，應就原告所受損害負違約金之賠償責任，並無剝奪被告議約權或締約對象之自由，致契約目的難以達成之情事，是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效，要無可採。　　⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金210萬元，簽約款需為總價款的2 成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），及經過其叔叔同意，才可以進行後續事宜云云，為原告所否認，被告就此利己事實並未能舉證以實其說，自無可採。　　⑷綜上，原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地，已達於被告同意出售之1,350萬元，惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約，依系爭委託契約第9條第2項約定，原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金，洵屬有據；則依系爭委託約第5條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4%」，並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元，原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元（約定服務報酬1,360萬元×0.04＝54.4萬元，惟被告可實拿1,350萬元，故原告得收取之務報酬僅為10萬元），自屬有據。　㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約，致其喪失向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272 ,000元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償其損害云云，查：　　⑴按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）；又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院 102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照）。　　⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定，如因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，被告願依第5條之約定服務報酬給付原告作為違約金，乃係針對被告不與原告所覓得符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情形而設，既未約定為懲罰性質之違約金，自屬損害賠償額預定性質之違約金，應視為原告就被告不履行簽立不動產買賣契約所生之損害，業已依契約預定其損害賠償總額，揆諸前開說明，原告除請求被告給付違約金外，其不得再請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林惠君取得之服務報酬272,000元損害，要屬無據。　㈣從而，原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定，請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。　㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。　㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-03-21

SJEV-113-重簡-2250-20250321-2

國

臺灣臺中地方法院

國家賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度國字第16號原告羅宜鈴訴訟代理人林更穎律師複代理人林孟儒律師被告臺中市中正地政事務所法定代理人陳芸宏訴訟代理人葉耀中律師上列當事人間請求國家賠償事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣1,750,000元，及自民國112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣583,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,750,000元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項：一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告法定代理人原為林永成，於訴訟中變更為陳芸宏，被告依上開規定聲明承受訴訟（見本院卷第135至136頁），核無不合，應予准許。二、次按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求之；賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴。國家賠償法第10條第1 項及第11條第1項前段分別定有明文。查原告於起訴前已於民國112年6月6日向被告請求國家賠償，惟雙方協議不成立等情，業據原告提出被告出具之拒絕賠償理由書為證（見本院卷第27至31頁)，則原告已符合上開協議先行之程序規定，原告提起本件國家賠償訴訟，程序上並無不合，先予敘明。三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。原告訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,750,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於1 13年10月8日提出民事擴張訴之聲明狀將聲明變更為：被告應給付原告3,036,000元，及其中1,750,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中1,286,000元部分自民事擴張訴之聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭說明，亦應准許。貳、實體事項：一、原告主張：原告於81年間購買臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段370建號建物（門牌號碼臺中市○區○○路000巷00弄0號房屋，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），系爭土地之登記面積為85平方公尺，原告多年來依此繳納地價稅。詎原告於112年4月27日出售系爭房地予訴外人黃浩志時，經鑑界測量系爭土地之面積，始發現系爭土地實際面積僅有63平方公尺，因被告登記錯誤導致土地登記謄本所載之登記面積虛增22平方公尺，原告所受損害發生日係112年6月19日被告辦理面積更正時系爭土地之市價，經精豐不動產估價師事務所出具之精估00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑定，系爭土地112年6 月之價格，每平方公尺單價為13萬8,000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4,000元，系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8,000元，總面積85平方公尺之價格為1 ,173萬元。是以，原告所受損害之金額為303萬6,000元（計算式：11,730,000-8,694,000=3,036,000），爰依國家賠償法第2條第2項、第6條、土地法第68條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,036,000元，及其中 1,750,000元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中1,286,000元部分自民事擴張訴之聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：土地法第68條第1項規定之登記錯誤係指登記之事項與登記證明文件所載內容不符者，本件的登記原因證明文件為61年間於該地段辦理修正測量之土地地積計算表清冊，進而依此謄載於土地登記簿謄本上，土地登記簿上所登載之面積與登記原因證明文件所載相符，自無所謂登記錯誤可言，且基於責任衡平化原則，土地法第68條規定的損害賠償範圍並不包括消極損害，系爭估價報告所鑑估之金額或原告出售金額之價差屬轉售利益的計算，屬所失利益的消極損害，不得請求賠償。另原告於81年間購買系爭土地，當時即存有實際面積與登記面積不符之情形，原告之請求權已罹於國家賠償法第8條第1項規定之5年時效。原告於購買系爭房地時並未聲請鑑界，對於損害之發生或擴大亦屬與有過失等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項：　㈠原告於81年10月2日向訴外人吳邱碧雲買受系爭房地，並於81 年10月23日完成所有權移轉登記，系爭土地之登記面積為85 平方公尺。　㈡原告於83年12月09日以系爭房地辦理抵押權設定登記於台中縣沙鹿鎮農會，權利價值欄記載最高限額新台幣324萬元。　㈢原告於112年4月28日就系爭土地申請土地鑑界，經被告以112 年5月16日中正地所二字第1120005027號函覆土地面積與地籍圖面積不符，土地登記面積為85平方公尺，地籍圖面積為 63平方公尺。　㈣系爭土地於112年6月19日辦理面積更正為63平方公尺。　㈤原告於112年4月27日就系爭房地以總價1125萬出售予訴外人黃浩志，嗣於112年6月7日以補充協議記載系爭房屋價金為1 0萬元，系爭土地價金以85平方公尺計算為1115萬元，調整系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以63平方公尺計算為 940萬元。　㈥原告於112年6月6日提出國家賠償請求，被告於112年6月8日收受，被告以發文日期：112年07月05日（發文字號：中正地所二字第1120005992號）檢送拒絕賠償理由書，拒絕原告賠償的請求。　㈦精豐不動產估價師事務所出具系爭鑑定報告鑑定系爭土地於1 12年6月7日時之價格，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4000元；系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積85平方公尺之價格為1173萬元。四、本院之判斷：　㈠按土地之登記準確與否，影響人民之權益至鉅，地政機關自應慎重從事。土地法第68條第1項前段規定，旨在保護土地權利人並兼顧交易安全，其適用範圍自非以土地登記規則第 13條所指情形為限，該條規定應僅屬例示（最高法院103年度台上字第1119號判決意旨參照）。土地法第68條第1項規定旨在貫徹土地登記之公信力，以保護土地權利人並兼顧交易安全。所稱「登記錯誤」，不應以土地登記規則第13條所指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者」為限，茍地政機關於地籍測量時有錯誤，致依據該測量成果而辦理之土地登記亦產生錯誤，縱嗣後之登記階段完全依測量結果辦理而無錯誤，但作為前提之測量結果，及最後登記之結果均有錯誤，對於信賴土地登記而受損害之人民，仍應認係登記錯誤（最高法院106年度台上字第2938號、110年度台上字第2526號判決意旨參照）。復按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除非該地政機關能證明其原因應歸責於受害人，否則即應負損害賠償責任，不以登記人員有故意或過失為要件。土地法第68條第1項前段規定，乃以貫徹土地登記之公示性及公信力，並保護權利人之權利與維持交易安全為規範目的。該規定文義既未明示以登記人員之故意或過失為要件，原則上自應由地政機關就登記不實之結果，負無過失之賠償責任（最高法院110年度台上字第3017號判決意旨參照）。經查，系爭土地之登記面積為85平方公尺，嗣被告以「旨揭土地登記面積為85平方公尺（公差2.04平方公尺），核算地籍圖面積為63平方公尺，超出容許誤差範圍，依據地籍測量實施規則第232條規定應辦理面積更正，以符實際」為由通知原告辦理面積更正，有臺中市中正地政事務所112年5月 16日中正地所二字第1120005027號函文在卷可稽（見本院卷第23頁），而觀諸被告提出之重測地積計算表，系爭土地登記面積雖與重測地基計算表所載相符，然依前揭說明，土地法第68條第1項所定之登記錯誤，不以土地登記規則第13條所指「登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符」為限，原告主張被告依土地法第68條第1項規定，應負無過失之損害賠償責任，即屬有據。　㈡另按土地法第68條第1項規定，核係國家賠償法之特別規定，惟土地法就該損害賠償請求權，既未規定其消滅時效期間，應適用國家賠償法第8條第1項規定，即其損害賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同。上開規定之2年時效，所謂知有損害時起，參酌同法施行細則第3條之1之規定，係指知有損害之事實及國家賠償責任之原因事實。因土地登記錯誤、遺漏或虛偽而請求國家賠償時，人民不僅必須知悉其受有損害，更須知悉其所受損害係肇因於公務員違法行使公權力，方得開始起算其損害賠償請求權之2年消滅時效。又上開規定之5 年時效，固自損害發生時起算，惟基於土地登記之公信力，依土地法所為之登記，縱使有登記無效之原因，在該登記未經依法塗銷以前，原土地登記之效力仍然存在，尚難認損害確已發生（最高法院112年度台上字第2041號判決意旨參照）。被告雖提出時效抗辯，主張原告所受損害於其買受系爭土地時即已發生，原告之請求權已罹於5年時效而消滅云云，然查，原告係於112年5月16日接獲被告中正地所二字第11 20005027號函覆土地面積與地籍圖面積不符，土地登記面積為85平方公尺，地籍圖面積為63平方公尺，始知悉系爭土地有登記錯誤之情事，且系爭土地係於112年6月19日辦理面積更正為63平方公尺，自應於斯時起算請求權時效，原告於11 2年6月6日提出國家賠償請求，經被告於112年7月5日拒絕原告賠償的請求，原告於112年8月2日提起本件訴訟，顯然未逾時效期間，原告之請求權並無罹於時效，被告所提時效抗辯並無可採。　㈢原告得請求被告賠償之金額為1,750,000元：　　再按「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值」、「損害賠償，除法令另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」為土地法第68條第2項及民法第216條第l項所明文。土地法第68條第2項規定即以受害人實際所受之積極損害為地政機關賠償範圍，不包括消極損害（所失之利益）在內，以適度調和其所負之責任及限縮賠償責任範圍。（最高法院110年度台上大字第3017號裁定要旨參照）。查系爭鑑定報告鑑定系爭土地於112年6月7日時之價格，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積63平方公尺之價格為869萬4000元；系爭土地為85平方公尺時，每平方公尺單價為13萬8000元，總面積85平方公尺之價格為1173萬元，可知系爭土地於原告受損時之價值為3,036,000元，而原告於112年4月27日就系爭房地以總價1125萬出售予訴外人黃浩志，嗣於112年6月7日以補充協議記載系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以85平方公尺計算為1115萬元，調整系爭房屋價金為10萬元，系爭土地價金以63平方公尺計算為940萬元，該買賣移轉登記日期為112年7月13日，有異動索引查詢資料在卷可稽（見本院卷第193頁），揆諸前揭說明，原告就系爭土地登記面積縮減實際所受之積極損害應為轉售系爭房地之價差175萬元（計算式：1115萬-940萬=175萬），且此實際受損之金額未逾受損時之價值，則原告請求被告給付175萬元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即無所憑。　㈣被告復抗辯原告於買受系爭房地時，依交易習慣有權為鑑界申請，原告未為之，對於損害之擴大或怠於避免或減少與有過失云云，惟衡諸社會慣例，不動產買賣恆以地政機關所為登記面積，作為買賣標的之範圍及計價之依據，買賣雙方於買賣不動產前，依法亦無申請地政機關鑑界之義務，本件原告非土地專業測量人士，自難以期待僅憑目視即可發現土地短少，又其因信賴土地登記而未申請土地鑑界，難認原告有何與有過失可言。被告此部分所辯，要無可採。　㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233 條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告對被告之損害賠償請求權，核屬無確定期限之給付，本件既經原告提起民事訴訟，起訴狀繕本於112年9月14日送達被告，被告迄未給付，應負遲延責任，是原告請求被告給付1,750,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。五、綜上所述，原告依國家賠償法第2條第2項、第6條、土地法第68條第1項之規定，請求被告給付1,750,000元，及自112 年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原　　告勝訴部分，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告　　之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予　　駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳僑舫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雅郁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁于真

2025-03-21

TCDV-112-國-16-20250321-1

重訴

臺灣臺中地方法院

返還不動產等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度重訴字第264號原告陳秀娟訴訟代理人王仁祺律師被告王子瀅王志凱共同訴訟代理人葉耀中律師被告詹雅詩上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國114年2月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。被告詹雅詩經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告起訴主張：原告原為坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街00號3樓之1建物（下合稱系爭房地）之所有權人，原告因向新光銀行設定抵押貸款，急需資金以增貸，乃有兆洋資產有限公司之業務員被告詹雅詩向原告稱可幫忙辦理增貸事宜，原告委託詹雅詩辦理後，詹雅詩復改稱因銀行無法增貸，可藉由以租代購之方式，將系爭房地銀行估價扣除抵押數額後之餘款交付原告。原告因而於民國112年2月23日與人頭買家即被告王子瀅簽訂不動產買賣增補協議書（下稱系爭增補協議書）及附買回權契約書（下稱系爭附買回權契約書），約定王子瀅給付原告新臺幣（下同）40萬元，原告於三年內得以585萬元買回系爭房地，原告於112年6月19日復經要求與被告王志凱簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告需每月給付租金3萬元。然被告又稱貸款金額扣除房地抵押數額外，需支付人頭費、代辦費、公證費等，而僅交付原告9萬元，非40萬元，原告嗣後發現系爭房地已於112年6月19日移轉給王志凱。被告要求原告簽立系爭增補協議書、系爭附買回權契約書、系爭租約（下合稱系爭契約）後，並未將系爭契約交付原告，原告多次要求詹雅詩提供系爭契約供檢閱，屢經推託，原告竟於113年1月5日收受王志凱寄送之存證信函催繳租金，113年 1月15日再次收到王志凱寄送存證信函解除系爭租約，嗣於1 13年2月5日收受王志凱寄送之存證信函要求原告搬離。原告再次聯絡詹雅詩要求檢閱系爭契約，其告知要預約才能檢閱，屢次推託，原告之後透過代辦公司之客服才取得王志凱的 LINE，原告向王志凱表達其因無法聯繫故未能繳交租金，並表明欲買回系爭房地及結算租金、違約金等費用，王志凱竟回稱原告已違約，不願意收款，要求原告搬離，原告察覺受騙，故於113年1月19日委由楊玉珍律師代發律師函為撤銷簽訂系爭契約之意思表示，並要求被告返還系爭房地。詹雅詩夥同王子瀅、王志凱以話術方式誆騙原告，使原告陷於錯誤後將系爭房地移轉登記予被告指定之人頭，並由代辦公司保管所有契約，亦不提供人頭之聯繫方式及可匯款租金之帳戶，使原告無法給付租金，爰先位依民法第88條、第92條、第 179條規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，並聲明：被告應將登記在被告王志凱名下系爭房地之所有權移轉登記予原告；備位依系爭附買回權契約書約定行使買回權，並聲明：原告交付王子瀅585萬元後，王子瀅應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。二、被告則以：　　㈠王子瀅、王志凱：系爭契約均經公證，實難有詐欺或陷於錯誤之情形，原告應就受詐欺或意思表示錯誤提出相關舉證，且系爭增補協議書已載明「甲方（即王子瀅）於112 年23日已給付買賣價款之簽約金40萬元整予乙方（即原告），乙方亦表示於當天已收訖無誤不另立收據」，另依系爭附買回權契約書第8條第3項之約定，原告於租賃期間內拖欠逾一年之租金及費用未繳納，原告的買回權已消滅，原告。復依公證法第89條第1項之規定，原告自得請求閱覽公證卷內之文書等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　　㈡詹雅詩未於言詞辯論期日到庭，據其先前所提民事答辯一狀略以：伊並非系爭房地之所有權登記名義人，原告起訴聲明主張及所述事實對伊欠缺事實上及法律上之合理依據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造協議並簡化爭點如下（參本院卷第268至269頁）。並依本案相關卷證或判決格式做部分文字修正或刪減文句。㈠、兩造不爭執之事項：　⒈原告與王子瀅於112年2月23日簽立系爭買賣增補協議書、系爭附買回權契約書，並經公證，約定原告將其所有之系爭房地出售予王子瀅。　⒉系爭房地於112年6月12日由原告以買賣為原因移轉登記於王志凱名下。　⒊原告與王志凱於112年6月19日簽立系爭租約，並經公證，約定租賃期間為112年6月16日至115年6月15日，每月租金3萬元應於每月20日前給付。　⒋原告自112年7月起即未依約給付租金，王志凱於113年1月5日寄發存證信函通知限期給付租金，並於113年1月15日通知原告限期給付租金及為解約之意思表示，113年2月5日寄發存證信函終止系爭租賃契約，通知原告搬離系爭房屋。　⒌原告於113年1月19日委任楊玉珍律師代發律師函通知王子瀅、王志凱、兆洋資產有限公司為撤銷系爭契約之意思表示並要求返還系爭房地。　⒍原告於113年6月13日將39萬元提存於臺灣臺中地方法院提存所。㈡、兩造爭執之事項：　⒈原告請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告有無理由？　⒉原告主張依系爭附買回權契約書之約定，原告交付被告王子瀅 585萬元後，被告王子瀅及王志凱應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，有無理由？　四、本院之判斷：　㈠民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1項定有明文。意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責（最高法院110年度台上字第1946號民事判決意旨參照）。復按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858 號判決意旨參照）。本件原告主張受被告詐欺而訂立系爭契約，即應就其形成意思表示時，被告有何詐欺行為乙節負舉證責任。　㈡本件原告雖主張詹雅詩夥同王子瀅、王志凱以話術方式誆騙原告，使原告將系爭房地移轉登記予被告指定之人頭，並不提供檢閱系爭租約、人頭之聯繫方式及可匯款租金之帳戶，使原告無法給付租金乙情，然查，系爭契約經兩造至臺灣臺中地方法院所屬民間公證人薛任至事務所為公證，有公證書原本附卷可稽（見本院卷第43、51頁），可見兩造就系爭契約之內容意思合致，經公證人詢問當事人契約真意後，兩造表示雙方對各項條款均已同意，顯徵兩造各就契約之約定內容至為明確，原告僅片面陳稱遭被告詐欺，致其意思表示陷於錯誤云云，未提出任何客觀事證以實其說，其主張依首開規定撤銷意思表示，自無理由，應予駁回。且查系爭房地之登記名義人為王志凱，縱假設原告主張均屬真實，亦不能推導原告請求命詹雅詩將登記在王志凱名下系爭房地之所有權移轉登記予原告之聲明，其主張欠缺實體法之正當性，堪認此部分請求顯無理由，自無從准許。　㈢按民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為，促其條件之成就者，視為條件不成就」，所謂促其條件之成就，必須有促其條件成就之故意行為，始足當之。另乙方於租賃期間內應依約按時支付租金並繳納地價稅、房屋稅等相關費用。如有所拖欠租金或費用，或其他違約情事發生者，則乙方買回權亦屬消滅，系爭附買回權契約書第8條第3項定有明文。查原告主張詹雅詩未讓原告檢閱系爭契約，係以不正當行為促使系爭租約終止之條件成就，應視為條件不成就，原告已於113年6月13日將39萬元之租金提存於臺灣臺中地方法院提存所，原告之買回權並未消滅等語，為被告所否認，原告自應就被告係故意以不正當行為促成條件之成就等有利於己之事實，負舉證之責。然原告就此並未提出任何積極證據，本院無從為有利原告之判斷，原告此部分主張，自屬無據。系爭租約已於113年1月15日合法終止，原告於113年6月13日之提存即不生清償效力，王子瀅辯稱原告依系爭附買回權契約書第8條第3項之約定買回權已消滅，即屬有據，原告主張其就系爭房地之買回權尚未消滅而向被告行使買回權，自非有據。五、綜上所述，原告先位依民法第88條、第92條、第179條規定撤銷簽訂系爭契約之意思表示，請求被告將登記在王志凱名下系爭房地之所有權移轉登記予原告；備位依系爭附買回權契約書約定行使買回權，請求王子瀅應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳僑舫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳雅郁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　丁于真

2025-03-21

TCDV-113-重訴-264-20250321-1

訴

臺灣臺南地方法院

撤銷股東會決議

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1864號原告王宏修訴訟代理人高峯祈律師廖顯頡律師被告王冠百貨企業股份有限公司法定代理人王金龍訴訟代理人王正宏律師楊雨錚律師上列當事人間撤銷股東會決議事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　股東會之召集程序或其決議方法，違反法令或章程時，股東得自決議之日起30日內，訴請法院撤銷其決議。公司法第18 9條定有明文。本件原告以其為被告股東，請求撤銷被告民國113年8月2日股東臨時會所為之決議，其期間之末日為113 年9月1日，而原告係於113年8月21日向本院遞狀起訴，未逾上開法定30日之除斥期間，先予敘明。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張：（一）被告於113年7月22日以發文字號（王）113字第005號之開會通知單（下稱系爭通知單）通知被告之各股東於113年8 月2日早上10時起召開股東臨時會（下稱系爭股東臨時會），開會事由則載明：「根據113年6月3日董事會（下稱系爭董事會）決議召開股東會：一、討論公司名下中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、1274、1275、12 76、1278、1279、1280等11筆土地（下稱被告名下11筆土地）出售案。二、討論章程第34條之一修正案（將該條內容：本公司如有獲利，應提撥1％為員工酬勞，修改為應提撥新臺幣壹萬元以上）。三、臨時動議。」，惟被告董事於113年6月7日與斐成開發科技股份有限公司（下稱斐成公司）簽立不動產買賣契約書，該契約書之交易標的即為被告名下11筆土地，斐成公司並於113年8月12日將新臺幣（下同）1億4,154萬400元存入被告帳戶，被告如確實預計於113年8月2日將出售被告名下11筆土地事宜交由系爭股東臨時會進行決議，自不可能於系爭股東臨時會召開前即於113年6月7日與斐成公司簽立上開契約書，可見被告並無召開系爭董事會決議召開系爭股東臨時會。（二）縱被告曾召開系爭董事會，惟被告法定代理人王金龍並未於系爭董事會召開之3日前寄發載明召集事由之書面召集通知予全體董事，僅於當日口頭表示要召開系爭董事會，系爭董事會所為之決議應屬無效，而基於無效之系爭董事會決議所召集之系爭股東臨時會亦有召集程序違法之瑕疵，原告亦於系爭股東臨時會當場就召集程序違法之情事提出異議，是原告自得依公司法第189條之規定請求撤銷系爭股東臨時會所為之決議。又依公司法第170條第1項第2 款之規定，股東臨時會係於必要時召集之，且因考量急迫性，方放寬於10日前通知各股東即可召集股東臨時會，然依系爭通知單之記載，系爭董事會決議擇日召開系爭股東臨時會之日距離系爭股東臨時會實際開會之日，長達近2 個月，時間相當充裕，而被告不直接召集股東常會，反而選擇召集系爭股東臨時會，顯與常理有違，實際上被告應係在113年6月24日召開股東常會（下稱系爭股東常會）之後，認知到如以臨時動議修改章程將使決議存在重大瑕疵，欲召開系爭股東臨時會通過議案，然因被告不願意重新召開董事會，方稱系爭董事會已決議召開系爭股東臨時會，並於嗣後補製系爭董事會之議事錄。（三）又除了根本未有系爭董事會之召開外，訴外人即被告股東王冠雄並未收受系爭通知單，是系爭股東臨時會之召集程序已違反公司法第171條之規定，依公司法第189條之規定，系爭股東臨時會所為之決議自應予以撤銷。另依王金龍、證人即被告董事王鶯娟、證人即被告監察人王儷珍之證述，被告於113年6月3日根本未召開具有公司法上意義之董事會，系爭董事會充其量僅屬不具公司法上意義之普通會議，且王金龍於113年6月3日當日下午、晚間方邀集被告董事召開系爭董事會，及亦未有客觀事證證明被告有於系爭董事會會後20日內將議事錄分發予被告各董事，可證被告並未於113年6月3日召開具有公司法上意義且無召集程序違法瑕疵之董事會。爰依公司法第189條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭股東臨時會所討論事項議案一：「依113年6月3日董事會開會決議公司名下11筆土地，以每坪130萬元售出」、議案二：「提議修改公司章程第34條之一」所為之決議，均予以撤銷。二、被告抗辯略以：（一）被告確實有召開系爭董事會，系爭董事會係針對被告名下 11筆土地出售之出售意願及出售價格進行討論，經被告全體董事決議以每坪130萬元之價格出售及簽署買賣委託契約書，並提出於系爭股東臨時會予以討論及決議，而被告之全數董事及監察人均有出席系爭董事會，對系爭董事會之召集程序瑕疵亦均無異議，是系爭董事會所為之決議自非無效，原告所援引之最高法院110年度台上字第1605號民事判決其基礎事實係監察人未出席董事會而生之爭議，與本件被告之全數董事及監察人均有出席系爭董事會之情形不同，無從比附援引，故系爭股東臨時會所為決議之效力亦不因此而受影響。又系爭董事會之議事錄有無於會後 20日內分發予被告各董事，亦與系爭股東臨時會之召集程序或決議方法無涉。（二）又被告雖早已預定召開系爭股東常會，然系爭股東常會係基於被告於113年5月20日召開之董事會所為之決議所召開，且系爭股東常會之開會事由並未包含討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第34條之一修正案，況系爭股東常會之開會通知早已寄發，被告方於系爭董事會同時決議另外擇期召開系爭股東臨時會，此係為求謹慎，並無任何有違常理之處。又被告於系爭股東常會開會當日，已確實將財務報表等4大報表交給出席股東進行審查，並經表決通過，且因系爭股東常會開會現場並無人主動提出臨時動議，亦即無人就討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第 34條之一修正案提出臨時動議並進行決議，則被告就討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第34條之一修正案另擇定於113年8月2日召開系爭股東臨時會進行決議，與法令及常理亦均無違背，甚至原告亦有親自出席系爭股東臨時會，故原告主張系爭股東臨時會所討論事項議案一、二所為之決議，均應予以撤銷，應屬無據。（三）另被告已於113年7月22日以大宗郵件寄發包含王冠雄在內之11份系爭通知單予被告全體股東，應已生通知之效力，至於被告股東是否實際收受，在所不問，是系爭股東臨時會之召集程序符合公司法第171條、第172條之規定，並無召集程序違法之情事，原告以王冠雄未收受系爭通知單為由，主張系爭股東臨時會所為之決議應予撤銷，自屬無據。再依證人王鶯娟、王儷珍之證述及王金龍之陳述，被告確實有召開系爭董事會，討論被告名下11筆土地出售案及章程第34條之一修正案，並決議要召開系爭股東臨時會，原告亦有列席於系爭董事會，並實際就被告名下11筆土地之出售價格表示意見，原告亦確實有收受系爭通知單，可證系爭股東臨時會之召集程序符合公司法第171條、第172 條之規定，並無召集程序違法之情事等語資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執事項（本院卷第244至245頁）：（一）被告於113年6月3日寄發發文字號：（王）113字第003號股東會開會通知單，其上記載開會事由：「根據113年5月 20日董事會決議召開股東會：一、報告及承認112年度營業及財務報表。二、臨時動議。」、開會時間：「113年0 6月24日早上11：30起」、開會地點：「臺南市○○街000號辦公室」、召集人：「王金龍」（原證3，補卷第27頁）。（二）被告於113年7月22日寄發系爭通知單，其上記載開會事由：「根據113年6月3日董事會決議召開股東會：一、討論公司名下中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、 1274、1275、1276、1278、1279、1280等11筆土地出售案。二、討論章程第34條之一修正案。（將該條內容：本公司如有獲利，應提撥1%為員工酬勞，修改為應提撥新臺幣壹萬元以上）。三、臨時動議。」、開會時間：「113年0 8月02日早上10點」、開會地點：「臺南市○○區○○街000號辦公室」、召集人：「董事會、董事長-王金龍」（原證2 ，補卷第25頁）。（三）系爭董事會議事錄記載開會日期及時間為113年6月3日20 時、開會地點為台南市○○街000號辦公室，決議事項第3點則記載：「主旨：擇日召開股東會，予以討論與追認土地買賣案及討論修改章程案。決議：全數董事通過」（被證一，本院卷第23頁）。（四）系爭股東臨時會議事錄之決議事項議案一記載：「說明：依113年6月3日董事會開會決議公司名下11筆土地（中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、1274、1275、 1276、1278、1279、1280等11筆土地）以每坪壹佰参拾萬元售出，是否同意通過本議案？決議：本案投票表決結果如下，贊成股數：63,476股，佔出席股數比80.52%，反對股數：15,354股，佔出席股數比19.48%。本案經表決照案通過。」，議案二則記載：「說明：原條文為本公司如有獲利，應提撥1%為員工酬勞。但本公司尚有累積虧損時，應預先保留彌補虧損數額。現擬將應提撥1%為員工酬勞修改為應提撥新臺幣壹萬元以上為員工酬勞，是否同意通過本議案？決議：本案投票表決結果如下，贊成股數：63,4 76股，佔出席股數比80.52%，反對股數：15,354股，佔出席股數比19.48%。本案經表決照案通過」（被證四，本院卷第33頁）。（五）原告為系爭股東臨時會出席者之一（被證三、四，本院卷第29、33頁）。（六）原告另向本院提起撤銷被告系爭股東會所為決議之訴，經本院以113年訴字第1502號受理，業於114年1月14日判決原告敗訴（本院卷第221頁）。（七）113年6月3日當天，王金龍才向王鶯娟、王儷珍表示當天晚上要召開系爭董事會。四、兩造爭執事項：（一）被告是否有召開系爭董事會？（二）系爭董事會是否有「被告未於系爭董事會召集之3日前將已載明召集事由之書面通知被告之各董事及監察人」之瑕疵？如是，系爭董事會所為之決議，效力為何？（三）系爭股東會是否已就「討論被告名下11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案作成決議？（四）被告是否已對王冠雄就系爭股東臨時會之召集為合法通知？（五）原告依公司法第189條之規定主張系爭股東臨時會所討論事項議案一：「討論被告名下中西區府前段1269、1270、 1271、1272、1273、1274、1275、1276、1278、1279、12 80等11筆土地出售案」、議案二：「被告章程第34條之一修正案」所為之決議，均應予以撤銷，有無理由？五、法院之判斷：（一）被告有召開系爭董事會，召集程序雖違法，惟全體董監事皆已應召集而出席、列席董事會，對召集程序之瑕疵亦無異議而參與決議，則系爭董事會作成之決議並非無效　　⒈股份有限公司之董事會，係公司業務執行之決定機關，其權限之行使應以會議形式為之（公司法第203條至第207條分別規定董事會召集之相關程序及決議方法），其目的在使公司全體董事能經由會議，互換意見，以正確議決公司業務執行之事項。又董事會為股份有限公司之權力中樞，為充分確認權力之合法、合理運作，及其決定之內容最符合所有董事及股東之權益，原應嚴格要求董事會之召集程序、決議方法須符合公司法第203條至207條之規定，如有違反，應認為當然無效。惟公司法第204條關於董事會之召集應載明事由於7日前通知各董事及監察人之規定，其目的無非係以董事會由董事所組成，董事會之召集通知，自應對各董事為之，俾確保各董事均得出席董事會，參與議決公司業務執行之事項。故董事會之召集雖違反上開規定，惟全體董監事倘皆已應召集而出席或列席董事會，對召集程序之瑕疵並無異議而參與決議，尚難謂董事會之召集違反法令而認其決議為無效（最高法院104年度台上字第823號判決意旨參照）。　　⒉原告主張被告並未召開系爭董事會，被證一之董事會議事錄為事後所補製，縱有召開，召集程序亦屬違法，故系爭董事會作成擇日召開股東會之決議為無效，進而系爭股東臨時會亦有召集程序違法之瑕疵，然為被告所否認，經查，被告公司現任董事長為王金龍、董事為王鶯娟、王舜民、監察人為王儷珍，任期自112年6月26日起至115年6月25 日止等節，有經濟部商工登記公示資料查詢服務1紙在卷可憑（補卷第23至24頁），而依前揭董事會議事錄所載，出席董事為王金龍、王舜民、王鶯娟，列席人員為王儷珍，五、決議事項3主旨部分則記載「擇日召開股東會，予以討論與追認土地買賣案及討論修改章程案」，可知依董事會議事錄所載，被告之全體董事及監察人均已出席該次會議，而證人即被告公司董事王鶯娟於本院證稱113年6月 3日被告公司有召開董事會，由董事長王金龍召集，那天本來就有開家族例會，仲介會過來，董事長是下午的時候決定當天晚上要開會，沒有書面通知，我們都會回家吃飯，到底是回家吃飯的時候講的，還是電話講的，已經忘記了。出席董事會的有仲介吳明翰、原告、董事長王金龍、王舜民、我、王儷珍。當天仲介來回應系爭11筆土地是否還要重寫委託書，還有討論價金的問題，我們已經委託仲介要賣很久了，所以才會討論到價金的問題，還有要改寫公司章程，討論結果當天就已經有寫土地誰誰誰說要賣多少，原告也有決定要賣多少，所以才會再重寫委託書。當天董事會有討論要擇日召開股東會，因為很臨時無法馬上決定，後來決定是113年8月2日。我有收到郵寄的書面的董事會議事錄，但時間我忘了等語（本院卷第175至180頁）；證人即被告公司監察人王儷珍於本院證稱：113年6月 3日有召開董事會，董事長王金龍召集，王金龍113年6月3 日遇到我的時候跟我講，在哪裡遇到的我忘記了，因為我都來來去去的。王金龍說之前談的土地仲介有來說好像有希望，剛好那天我在臺南，他就說晚上來開個會，沒有書面通知，仲介晚上剛好有空就來回報可能賣掉的金額。仲介問我們大家要賣多少錢，每個人提出，後來又討論到章程。有決定要開股東會，因為有人要出國，不知道何時召開股東會，所以才寫擇日，當天確定早上有開例會等語（本院卷第184至191頁），可知證人王鶯娟與王儷珍所證述 113年6月3日上午有開家族例會，嗣因處理被告名下11筆土地出售事宜之仲介要詢問出售之價格如何訂定，王金龍於當日即通知其二人晚上要開會等節於行隔離訊問之情形下互核相符，王金龍於本院行當事人訊問時亦稱其是口頭向各董事說要開董事會，是董事及監察人都在公司辦公室時，113年6月3日開會2次，其是113年6月3日晚上遇到他們當面跟他們說的等語（本院卷第193至195頁），足知系爭董事會是由王金龍召集，召集方式僅為口頭通知，而未以書面通知，且未遵守公司法第204條第1項3日前通知之規定，而被告固以斐成公司詢問被告名下11筆土地是否有出售意願為緊急情事為由，故無前開規定之適用，惟斐成公司亦未表示當日如無回覆即不購買，是此部分尚難認合於緊急情事之事由，系爭董事會自有召集程序違法之情事，惟因全體董事均已出席且無異議，監察人王儷珍亦有列席，參照上開說明，應認已治癒該程序瑕疵，則系爭董事會作成擇日召開系爭股東臨時會之決議自具有效力。　　⒊原告又主張依據不爭執事項㈠之開會通知單及系爭股東會之錄音譯文可知，被告在系爭股東會已議決「討論被告名下 11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案，故113年6月3日即便有召開董事會，豈可能決議召開系爭股東臨時會再次進行討論，與常理有違等等，惟依證人王儷珍於本院證稱：「（113年6月24日也有召開股東會，為何不在該日討論【指出售土地及章程案】？）要討論的事項要寫在開會通知，113年6月24日的開會通知沒有寫土地買賣及修改章程案。」、「（就證人印象所及，113 年6月24日當日有無討論出售土地及修改章程案？）會議結束後，有人提出來看大家的意思是怎樣。」、「（你們是否有做表決的動作？）忘記了。」、「（證人是否也是這次股東會的紀錄？）是。土地買賣及修改章程案沒有排在議程內。」等語，再參照原告提出之錄音譯文，於主席（應為董事長）宣布進行到臨時動議事項後，因無人表示要提出，另有一名丁男向大家表示：「...阿我們來開會吼，阿我們在那個6月3號，我們在那個開會有決議，名下有幾筆土地...130萬透支啦，所以這件事情，你們有異議沒有？」，嗣主席並稱：「做記錄就好...」等語，可知在無人表示要提出臨時動議後，丁男即提出要討論土地出售事宜，且主席為因應突有股東要討論此事，亦指示以製作記錄之方式保留討論之過程，堪認依原告提出之譯文內容觀之，與證人王儷珍上開證稱會議結束後，有人提出來看大家意思如何等語相符，足認系爭股東會確未就「討論被告名下11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案作成決議，原告上開主張，顯屬無據。　　⒋原告另主張王金龍、證人王鶯娟、王儷珍就董事會議事錄如何提供給董事、何時提供給董事之事實，三人有不同之說法，在在可證113年6月3日晚間之會議並不具有公司法上董事會之形式等等，惟代表公司之董事違反公司法第20 7條、第183條規定之效果僅為處1萬元以上5萬元以下罰鍰，縱未遵期於會後20日內分發予各董事，董事會決議亦不因議事錄之事後送達致影響先前決議之效力，況縱無作成議事錄，亦不當然得以證明被告並未召開系爭董事會，故原告此部分主張，尚難為原告有利之認定。（二）股份有限公司股東會召集之通知，依公司法第172條第1項、第2項規定意旨，係採發信主義，於該條項所定之期限前依股東名簿所載各股東之本名或名稱、住所或居所發送召集股東會之通知，即生效力（最高法院87年度台上字第 1776號判決意旨參照）。原告主張被告未寄發系爭通知單予股東王冠雄，故系爭股東臨時會所為之決議無效等等，然為被告所否認，並抗辯於113年7月22日已寄開會通知單，平信為11件、掛號為1件，並提出購買票品證明單、普通掛號函件執據及大宗函件執據為證（本院卷第213頁），而被告公司之股東共11人，有股東臨時會簽到簿1份附卷可參（本院卷第29頁），堪信被告已於系爭股東臨時會 10日前將系爭通知單寄發給各股東，原告主張被告未寄發系爭通知單予股東王冠雄，為不可採。六、綜上所述，系爭董事會確有召開，並合法作成召開系爭股東臨時會之決議，且已將系爭通知單寄發各股東，故系爭股東臨時會之召集程序並無違反法令之情事，原告依公司法第18 9條請求撤銷系爭股東臨時會所為之決議，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官　丁婉容以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君

2025-03-21

TNDV-113-訴-1864-20250321-1

重訴

臺灣高雄地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第143號原告即反訴被告黃國棟陳文展共同訴訟代理人謝仲瑜陳俊偉律師被告裕堂建設有限公司法定代理人王翊展訴訟代理人陳哲偉律師被告即反訴原告史佳穎洪信田上列一人訴訟代理人黃俊嘉律師陳秉宏律師黃雅慧律師上二人共同訴訟代理人鄭曉東律師魏緒孟律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、確認反訴原告洪信田就本院107年度司執字第27723號清償債務強制執行事件，拍賣如附表所示之A屋、B屋有優先購買權存在。四、反訴原告其餘之駁回。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，其餘由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項一、提起反訴部分　㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。　㈡原告黃國棟、陳文展主張：附表所示A、B房地原為被告裕堂建設有限公司（下稱裕堂建設公司）所有，該公司將附表所示A地、B地分別信託予被告史佳穎，其後裕堂建設公司債權人聲請拍賣如附表所示A屋、B屋，經由本院107年度司執字第27723號受理（下稱系爭執行事件），由黃國棟拍定取得A 屋，陳文展拍定取得B屋，而分別與裕堂建設公司成立A屋、 B屋之買賣契約，因此成為A地、B地之承租人；詎史佳穎出賣A地、B地予洪信田時，竟未通知黃國棟、陳文展得優先承買，故起訴請求確認對A地、B地有優先購買權存在，並請求以同一條件承買A地、B地。另雖史佳穎於出賣A地、B地前，其為該地之出租人，對A屋、B屋亦有優先購買權存在，但史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，同時亦將其對A地、B地之優先購買權讓與洪信田，因此提起反訴，請求確認對A地、B地有優先承權存在（本院卷第149-163頁），經核上開反訴與本訴均係基於雙方是否各自對A屋、B屋及A地、B地有優先購買權存在所生之爭執，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，揆諸上開說明，史佳穎、洪信田提起反訴合於上開規定，應予准許。二、確認利益部分　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判決要旨參照）。　㈡黃國棟、陳文展與史佳穎、洪信田分別主張自身對A地、B地及A屋、B屋有優先購買權存在，且黃國棟、陳文展亦主張其 2人對於A地、B地得以同一買賣條件優先承買，雙方對於對造所為主張均予爭執，則黃國棟、陳文展對於A地、B地，及史佳穎、洪信田對於A屋、B屋是否有優先購買權存在，將影響得否請求對方以同一條件出賣，堪認黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田之法律上地位確有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田有即受確認判決之法律上利益，應可認定。乙、實體事項一、本訴部分　㈠黃國棟、陳文展起訴主張：　1.如附表所示A、B房地，原為裕堂建設公司所有，該公司將A 屋、B屋坐落之A地、B地信託予史佳穎，並民國103年1月21 日以信託為原因，而將A地、B地所有權人移轉登記為史佳穎，該信託期間自103年1月21日起至108年1月17日止，因此自 108年1月18日起，A地、B地之所有權即回歸裕堂建設公司所有。　2.黃國棟、陳文展經由系爭執行事件，而於107年9月20日分別拍定A屋、B屋，其2人繳清價款之後，本院於107年10月11日核發不動產權利移轉證明書（下稱權利移轉證明書）予黃國棟、陳文展，並於107年10月22日送達其2人收受，故依強制執行法第98條第1項之規定，黃國棟、陳文展即為A屋、B屋所有權人，復依民法第425條之1第1項規定，A屋、B屋分別對A地、B地有法定租賃關係存在。詎史佳穎竟將A地、B地出賣予洪信田，雙方於107年10月3日簽立土地買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）1880萬元（下稱系爭買賣契約），107年10月25日移轉A地、B地所有權予洪信田，史佳穎卻未通知黃國棟、陳文展得以同一條件優先承買A地、B地，故依土地法第104條之規定，請求確認黃國棟、陳文展就A地、 B地有優先購買權存在，並請求塗銷A地、B地之所有權移轉登記。　3.裕堂建公司與史佳穎間雖有信託關係存在，但裕堂建公司仍為A地、B地之實質所有權人，信託期間已於108年1月17日終止，裕堂建設公司自應塗銷A地、B地信託登記，並回復登記為裕堂建設公司所有；另信託契約本具有委任契約之性質，史佳穎於107年10月25日將A地、B地出賣予洪信田之債權行為及物權行為，裕堂建設公司應受拘束，因而承受系爭買賣契約出賣人地位，並於收受黃國棟、陳文展給付之A地、B地買賣價金後，將A地、B地所有權移轉登記予其2人；若認裕堂建設公司未承受系爭買賣契約出賣人地位，史佳穎係居於 A地、B地出賣人地位，而將該土地出儥予洪信田，史佳穎亦有權收受黃國棟、陳文展給付之買賣價金及移轉A地、B地所有權予黃國棟、陳文展。　4.為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第425條之1、土地法第104條規定，提起本件訴訟，1.先位聲明：⑴.確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，及史佳穎與裕堂建設公司於103年1月21日以信託為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付裕堂建設公司1880萬元後，裕堂建設公司應將A地所有權移轉登記予黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展；2 .備位聲明：⑴確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付史佳穎1880萬元後，史佳穎應將A地所有權移轉登記黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展。　㈡被告則以：　1.裕堂建設公司辯以：對本件A屋、B屋拍賣程序及A地、B地買賣等客觀事實均無意見，但認黃國棟、陳文展請求為無理由等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　2.史佳穎辯以：　　⑴本件首要說明者為黃國棟、陳文展經由本院拍賣程序取得A 屋、B屋所有權，及史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，並辦妥所有權移轉登記之時序，該時序如下：　　　①為裕堂建設公司於103年1月21日將A地、B地信託登記予史佳穎，信託期間自103年1月17日至108年1月17日止。　　　②本院於107年9月20日拍賣A屋、B屋，並由黃國棟、陳文展分別拍定。　　　③107年10月9日史佳穎將A地、B地出賣予洪信田。　　　④本院於107年10月11日核發A屋、B屋權利移轉證明書予黃國棟、陳文展。　　　⑤107年10月25日史佳穎將A地、B地所有權移轉登記予洪信田。　　⑵依上開黃國棟、陳文展透過本院拍賣程序取得A屋、B屋所有權、史佳穎將A地、B地出賣予洪信田及洪信田取得A地、B地所有權之先後時間，可知史佳穎係在107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，而黃國棟、陳文展取得A屋、B 屋所有權之時間係在史佳穎將A地、B地出賣予洪信田之後，顯然史佳穎、洪信田買賣A地、B地時，黃國棟、陳文展尚未取得A屋、B屋所有權，自不能主張其等就A地、B地有優先購買權等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　3.洪信田辯以：　　⑴黃國棟、陳文展於107年10月22日取得A屋、B屋所有權後，而於110年7月22日將A屋、B屋信託予謝仲瑜，黃國棟、陳文展已非A屋、B屋所有權登記名義人，其2人提起本件訴訟，顯然當事人不適格。　　⑵黃國棟、陳文展於起訴狀中自承依謝仲瑜與史佳穎、洪信田於本院另案109年度重訴字第228號塗銷所有權移轉登記等事件中（下稱系爭228號事件），其2人於該案已提出史佳穎、洪信田簽立之A地、B地買賣增補契約書並於本件引用之；再佐以洪信田前向黃國棟、陳文展提起拆屋還地訴訟，本院以109年度重訴字第302號受理（下稱系爭302號事件)，黃國棟、陳文展亦提出史佳穎、洪信田簽立A地、 B地買賣契約，由此可知黃國棟、陳文展應於109年底已知悉A地、B地買賣契約之內容，卻遲至112年9月5日提起本件訴訟，顯已喪失A地、B地優先購買權甚明等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。二、反訴部分　㈠史佳穎、洪信田反訴主張：　1.首先A屋、B屋拍賣時，史佳穎雖為A地、B地之信託人，但仍無礙史佳穎為A地、B地所有權人，而本院於系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，故「土地所有權人史佳穎」與「房屋所有權人裕堂建設公司」之間，就土地與房屋之關係，仍可成立民法第425條之1第1項所定法定租賃關係。因此黃國棟、陳文展於107年9月20日拍定 A屋、B屋時，史佳穎就就A屋、B屋有法定租賃關係存在，自屬土地法第104條第1項規定承租人，史佳穎對A屋、B屋有優先購買權存在甚明，其於107年7月17日具狀行使對A屋、B屋優先購買權，卻遭本院執行處駁回，自屬違誤。而依土地法第104條第1項規定，黃國棟、陳文展拍定而買受A屋、B屋所有權之買賣契約，自不能對抗史佳穎，應由本院執行處撤銷 A屋、B屋拍賣程序，並塗銷所有權移轉登記，再次通知史佳穎行使優先購買權始為適法。另史佳穎於107年9月20日拍賣 A屋、B屋時，其為A地、B地所有權人，不因嗣後信託關係消滅而影響史佳穎就107年9月20日拍賣A屋、B屋行為，主張優先購買權之權利，併予敘明。　2.其次，若認史佳穎已於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移轉登記完畢，史佳穎已非A地、B地所有權人，而不得行使優先購買，但史佳穎、洪信田於107年10月9日簽立不動產買賣契約（下稱A、B地買賣契約），但在簽立A、B地買賣前，史佳穎、洪信田於107 年9月18日簽立土地買賣預約（下稱A、B地買賣預約），之後於107年10月7日簽立土地買賣增補契約（下稱A、B地買賣增補契約），由上開3份可知，洪信田有意參加A屋、B屋之拍賣，若拍定則史佳穎依約將A地、B地出賣予洪信田，以便 A地、B地與A屋、B屋同一歸人所有，但洪信田暫給付買賣餘款480萬元予史佳穎，並約定若史佳穎無法取得A屋、B屋所有權，則洪信田無庸給付該筆480萬元款項，可認史佳穎因將A地、B地出賣予洪信田，而無法行使優先購買權時，則其將優先購買讓與洪信田，由洪信田自己行使之意思存在，因此洪信田基於A地、B地所有權人之地位及史佳穎讓與之優先購買權，自得請求確認其對A屋、B屋有優先購買權存在。　3.為此，爰依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，提起本件反訴，並先位聲明：⑴確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在；⑵確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在。　㈡黃國棟、陳文展則以：　1.本件史佳穎雖有向本院執行處具狀請求行使A屋、B屋優先購買權存在，但史佳穎為信託受託人，其與A地、B地實際所有權人即裕堂建設公司相同，自不能對A屋、B屋行使優先購買權，因本院執行處遂駁回史佳穎之請求；又洪信田委由訴外人郭全林代參與投標，雖因出價較低而未得標，但其與史佳穎均明知A屋、B屋已由黃國棟、陳文展拍定，A屋、B屋與A 地、B地分屬不同人所有，其2人卻簽立A、B地買賣契約，顯然是為了逃避土地法第104條第1項規定，其2人之行為破壞土地與房屋同一人所有之立法精神，自不應予保護其2人之不法行為，況依土地法第104條立法意旨，避免遭有人士利用，以倒填土地買賣日期之方式規避，自應以土地所有權移轉登記送件或登記完成日為計算土地法第104條第1項所定「基地出賣時」之時間點，是以本件應認定黃國棟、陳文展於 107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書，其2人於107 年10月23日辦理登記時即對A地、B地發生優先購買權，始符合土地法第104條之立法意旨。　2.其次，黃國棟、陳文展為A屋、B屋所有權人，若其2人取得A 地、B地優先購買權，史佳穎或裕堂建設公司仍可取得同額之買賣價金，A屋、B屋與A地、B地同歸一人所有，增加房地利用價值，不會有任何紛爭，對史佳穎或裕堂建設公司並無不利；反之，若認定所謂「基地出賣時」係「私權買賣契約簽立時」，無論簽約日期是否真實？簽約行為是否為惡意？均無法調和各方權益，無法促進土地利用目的等語資為抗辯，並聲明：史佳穎、洪信田之反訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第417-419頁）　㈠裕堂建設公司為A地、B地所有權人，其於103年1月17日將A地、B地信託予史佳穎，約定信託期間自103年1月17日起至108 年1月17日止，及信託財產管理或處分方法為「管理、使用、收益、出租、處分、設定」，並於同日即103年1月17日辦理信託登記完畢，有A地、B地登記第一類土地登記謄本、信託登記申請資料在卷可憑（審重訴卷第19-21、31-37頁）。　㈡裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，有A屋、B屋之房屋登記第二類謄本附卷可參（審重訴卷第23-29頁）。　㈢裕堂建設公司因積欠債務，經執行債權人謝仲瑜向本院聲請強制執行，經本院系爭執行事件（107年度司執字第27723號）受理並囑託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣裕堂公司所有A屋、B屋，該公司以107年度雄金職字第221號辦理，並於107年9月20日拍賣，由黃國棟拍定A屋、陳文展拍定B屋，其2人繳足價金後，本院於107年10月11日核發A屋、B屋之權利移轉證明書予黃國棟、陳文展，經本院調取上開執行事件之卷證（含電子卷證）並核閱屬實，且有不動產公告拍賣進行單、拍賣不動產紀錄、權利移轉證明書在卷可查（審重訴卷第39-55頁；本院卷第115-145頁）。　㈣「形式上」史佳穎於107年10月3日將A地、B地出賣予洪信田，約定買賣價金2360萬元，並於同日即107年10月3日簽立不動產買賣契約書；復於107年10月7日簽立土地買賣增補契約書，其中第2項約定，將史佳穎就A地、B地之地上物優先承條件出賣予洪信田，或以其他方法取地上物所有權，依雙方合意條件出賣予洪信田，有不動產買賣契約書、土地買賣增補契約書、交款備忘錄、玉山銀行匯款申請書在卷可查（審重訴卷第61-62頁；本院卷第81-99頁）。　㈤洪信田於107年10月9日以買賣為原因登記為A地、B地所有權人，有土地登記第一類謄本、異動索引在卷可佐（審重訴卷第57、59、113-118頁；本院卷第31-32頁）。　㈥A屋於107年9月20日經黃國棟拍定後，黃國棟於107年11月20 日登記為A屋所有權人，110年7月20日信託登記予謝仲瑜，有A屋之土地房屋查詢資料、異動索引在卷可憑（本院卷第3 3、39頁）。　㈦B屋於107年9月20日經陳文展拍定後，陳文展於107年11月19 日登記為B屋所有權人，110年7月22日信託登記予謝仲瑜，有B屋之土地房屋查詢資料、異動索引附卷可查（本院卷第3 4、44頁）。　㈧謝仲瑜代位債務人即裕堂建設公司，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田提起請求塗銷所有權移轉登記等訴訟，請求塗銷 107年10月25日所為A地、B地所有權登記，經本院以109年度重訴字第228號判決原告之訴駁回；謝仲瑜不服提起上訴，復經臺灣高等法院高雄分院以112年度重上字第12號判決上訴駁回確定（本院109年度重訴字第228號），有前開判決在卷可佐（本院卷第241-267頁）。四、兩造爭點　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？五、本院之判斷　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　1.按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院112年度台上字第2340號判決意旨參照）。　2.查A地、B地及A屋、B屋原為裕堂建設公司所有，該房屋於10 7年9月20日由黃國棟、陳文展經由本院拍定拍賣程序拍定，其後於107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書而取得所有權；而A屋、B屋拍定時，史佳穎為A地、B地受託人，雖有向本院執行處行使優先購買權，而未獲准許，遂與洪信田於107年10月9日簽立A、B地買賣契約，並於107年10月25日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、A屋、B屋拍賣公告、拍賣筆錄、權利移轉證明書、送達證書、建物登記謄本在卷可佐（本院卷第31-34、1 15-146頁），此情堪認屬實。　3.由上開A、B房地所有權移轉過程可知，黃國棟、陳文展與裕堂建設公司間之A、B屋買賣契約係於107年9月20日拍賣成立時（民法第396條規定參照），黃國棟、陳文展於107年10月 22日取得本院核發權利移轉證明書即取得A屋、B屋所有權（強制執行法第98條規定參照），可認A屋、B屋及A地、B地原為裕堂建設公司所有，因法院拍賣程序而分屬不同人所有，並由黃國棟、陳文展於107年10月22日取得所有權，推定自該日起，黃國棟、陳文展（房屋受讓人）與裕堂建設公司（土地所有權人）間有法定租賃關係存在（民法第425條之1第 1項規定參照）；然而此之前，史佳穎身為A地、B地之信託受託人，其有權處分A地、B地（信託法第1條規定參照），因此史佳穎於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，雙方亦於同日簽立A、B地買賣契約；由此可認，A地、B地（即基地）出賣予洪信田時，黃國棟、陳文展僅是A屋、B屋之拍定人而已，其2人尚未取得所有權，自非A地、B地之法定租賃的承租人，故對於史佳穎將A地、B地出賣予洪信田一事，自無優先購買權可言。　4.另黃國棟、陳文展主張：本件不應以A地、B地出賣時即107 年10月9日作為「基地出賣時」之認定，而應以其2人登記為 A屋、B屋所有權人之日作為「基地出賣時」之認定等語，然而黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其 2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院已說明如前；考量土地法第104條立法意旨，係在基地出賣時，使地上權人、典權人、承租人得以同樣條件優先購買，使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，倘若以A地、B地（即基地）所有權移轉登記完畢日為出賣日，此時法定租賃關係已推定成立，若准許A屋、B屋所有權人再行使對其2人對A地、B地優先購買權，將使A地、B地之所有權變動頻繁，也將使第三人對於土地登記之公示原則喪失信心，也容易造成法的不安定性，則黃國棟、陳文展前揭主張，尚難採認。　5.至黃國棟、陳文展另請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25 日所為A地、B地所有權移轉登記，及以向裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地等語，然查史佳穎出賣A地、B地予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移登記時，亦一併塗銷信託登記，有A地、B地異動索引在卷可佐（本院卷第35-36、40-41頁）；又黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院亦已說明如前，基上所述，黃國棟、陳文展前揭主張，難認有據，自不予採認。　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　1.按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。又信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅（信託法第1條、第66條規定參照）。　2.裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎並辦理信託登記完畢，信託期間自103年1月17日起至108年1 月17日止等情，為兩造所不爭執；是以裕堂建設公司與史佳穎間之A地、B地之信託契約於信託期間屆滿時消滅；又觀諸 A地、B地異動索引所載，A地、B地於107年10月25日移轉登記所有權予洪信田時，該地信託登記之註記已於異動時一併塗銷（本院卷第34、41頁）；是以黃國棟、陳文展前開請求，洵屬無據，尚難採認。　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？　1.史佳穎請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　查裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎，並辦理信託登記完畢等情，為兩造所不爭執，而依上信託法第1條之規定，委託人裕堂建設公司既將其財產即A地、 B地以信託為原因而將所有權移轉登記為受託人史佳穎所有，則史佳穎取得管理或處分A地、B地之權利，實際上其與A 地、B地所有權人裕堂建設公司之地位無異，因此在系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，史佳穎自不能行使對A屋、B屋之優先購買權；況史佳穎目前亦非A地、B地之所有權人，是以其請求確認對A屋、B屋有優先承買權，要屬無據，自不予採認。　2.洪信田請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　⑴按土地法第104條第2項後段規定，出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。此項優先承買權，係基於該法律之規定而生先買特權（先買權）之形成權，對於出賣人具有相對之物權效力，而可對抗出賣人及第三人，然仍不得謂優先承買權人對於優先承買標的有直接支配物之效力，在優先承買權人取得承買標的所有權之前，尚不具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號判決意旨參照）。　　⑵查A屋、B屋於系爭執行事件107年9月20日拍賣時，A地、B 地所有權人為信託受託人史佳穎，史佳穎雖有向本院執行處行使對A屋、B屋優先購買權但未獲准許，其後於107年1 0月9日將A地、B地出賣予洪信田等情，為兩造所不爭執；是以史佳穎雖經本院執行處認定其為A地、B地之信託受託人，實際上與所有權人裕堂建設公司無異，不得行使A屋、B屋優先購買權之結果，之後史佳穎將A地、B地出賣並移轉所有權予洪信田，依土地法第104條第1項後段之規定，A屋、B屋出賣（拍賣）時，A地、B地所有權人洪信田受讓A地、B地所有權時，同時也受讓對A屋、B屋之優先購買權，其後洪信田登記取得A地、B地所有權時，亦同時取得優先購買權，是以洪信田前開主張，尚可採認。六、綜上所述，㈠本訴部分，黃國棟、陳文展依民事訴訟法第247 條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田所為先備位請求，均為無理由，均不應准許，而應予駁回；㈡反訴部分，史佳穎、洪信田依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，先位請求確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為無理由，不應准許，應予駁回；又備位請求確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　民事第五庭法　官　賴寶合以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　王珮綺附表㈠A屋、A地 1.A屋：所有權人黃國棟、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（權利範圍全部）。 2.A地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。㈡B屋、B地 1.B屋：所有權人陳文展、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號房屋（權利範圍全部）。 2.B地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。

2025-03-21

KSDV-113-重訴-143-20250321-2

訴

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 111年度訴字第1996號原告吳昌城訴訟代理人歐陽仕鋐律師被告楊麗珠張哲信上一人訴訟代理人劉秀緞被告杰誠不動產有限公司法定代理人鍾政穎兼上一人訴訟代理人廖順乾上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年2月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣9萬6,773元，及自民國11 2年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告楊麗珠、張哲信負擔百分之16，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告楊麗珠、張哲信以新臺幣9萬6,7 73元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。二、查原告起訴時㈠先位訴之聲明：被告楊麗珠、張哲信應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位訴之聲明：楊麗珠、張哲信應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告杰誠不動產有限公司（下稱杰誠公司）應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位訴之聲明：楊麗珠、張哲信應給付原告50 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；被告廖順乾應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第3-4頁）。三、嗣原告之訴迭經變更，最後於民國113年12月2日當庭減縮應受判決之聲明金額，其先位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；廖順乾應給付原告新臺幣27 萬2,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈡備位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告36萬9,023元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢再備位聲明為：楊麗珠、張哲信應給付原告9萬6,773元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；杰誠不動產有限公司應給付原告27萬2,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第339-340頁）。經核原告前揭訴之變更於法並無不合，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：　㈠原告於110年10月間向楊麗珠、張哲信購買坐落在桃園市○○區 ○○段○○○○段00000○00000地號土地上，門牌號碼為桃園市○○ 區○○路00號之房屋（房地下合稱系爭房屋)，楊麗珠、張哲信透過杰誠公司、廖順乾仲介銷售系爭房屋，惟杰誠公司、廖順乾、楊麗珠、張哲信（下合稱被告，分則以姓名稱之）均隱瞞未說明系爭房屋有與鄰戶共用化糞池、鄰戶給水管穿越屋頂等瑕疵。另廖順乾為促成系爭房屋之買賣，曾向原告表示：系爭房屋頂樓有漏水，會蓋鐵皮給原告等語，事後廖順乾卻反悔不願意支付搭建鐵皮屋頂費用。原告認系爭房屋欠缺其通常效用或契約預定效用，依民法第354、359條等規定請求減少價金並返還不當得利，另依原告與廖順乾間約定，請求被告支付搭建鐵皮費用等語。並聲明：如上開變更後之聲明。二、被告部分：　㈠楊麗珠、張哲信則以：系爭房屋買賣時，原告、楊麗珠、張哲信已於現況說明書下方簽名，可知簽立買賣契約之際，原告就系爭房屋應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」，足見系爭房屋並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用，自不能認被告應負物之瑕疵擔保責任。且系爭房屋為68年間落成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式，不能認為此部分建築設計屬於瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　㈡廖順乾、杰誠公司則以：　　本件楊麗珠、張哲信所出售之系爭房屋，廖順乾、杰誠公司仲介出售時，即在「標的物現況說明書」上記載有漏水之情形，嗣於原告、楊麗珠、張哲信簽約時，並未於契約中並載明系爭房屋之漏水由何人負責處理，又系爭房屋為68年間落成，與鄰戶共用水塔、化糞池為早期建築方式，難認為瑕疵，是廖順乾、杰誠公司並無故意不告知瑕疵之情形，自難令廖順乾、杰誠公司負擔物之瑕疵保固責任等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於110年12月11日簽訂系爭房屋之買賣契約（下稱系爭契約），由楊麗珠、張哲信將系爭房屋所有權出賣與原告，買賣總價金為1,150萬元。原告、楊麗珠、張哲信並均於系爭房地之標的物現況說明書上簽名，原告已依約支付買賣總價金予被告，系爭房屋已辦妥所有權移轉登記，並於 111年4月19日實際點交與原告，有系爭房屋買賣契約、價金履約保證申請書、標的物現況說明書、收款明細確認表、本票影本、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書等件在卷可查（本院卷第7-21頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院得心證之理由：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354 至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有規定。　㈡系爭房屋為系爭契約買賣標的，則依上開規定，楊麗珠、張哲信自應擔保系爭房屋交付與原告時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於系爭契約第17條雖有：「依現況說明書內容辦理交屋」之約定（本院卷第11頁），並由兩造所簽名之標的物現況說明書中第22、25項就「是否有依法設置中繼幫浦機械室或水箱」、「地下室是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施」均勾選「否」（本院卷第16頁）。惟此處之「現況」，於契約當事人之認知上，應係於交屋或看屋時所得發現之「現況」，包含所在位置、範圍、可確知之屋況，至於交屋當下無法確知之瑕疵，自非買受人於看屋、簽約或交屋時認知之「現況」，再參酌系爭契約並無特別約明免除出賣人之瑕疵擔保責任，則倘如系爭房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，仍應由出賣人即被告負瑕疵擔保責任。是楊麗珠、張哲信辯稱原告所簽名之現況說明書已記載現況交屋，因而楊麗珠、張哲信無須就原告所主張瑕疵情形負擔保責任云云，尚不可採。　㈢系爭房屋於交付與原告前，即存有瑕疵而生價值減損情形：　　本院就系爭房屋是否因共用水塔、化糞池等瑕疵而產生價值減損，囑託天下不動產估價師聯合事務所為鑑定，經該所於以113年3月29日天佑桃字第113032901號函檢附鑑定報告回復本院（本院卷第255-257頁，鑑定報告外放，下稱系爭鑑定報告），經該所估價師針對系爭房屋採用比較法、土地開發分析法及建物成本法等估價方法評估後，考量系爭房屋所有權行使範圍內，因鄰戶私設管線入室內而共用化糞池及水塔，審酌此管路配置與佈設顯非市場相同作品之作法，而此等管線延伸、穿越系爭房屋地下室天花板及屋頂平台，已屬侵入系爭房屋不動產所有權支配空間，造成環境衛生及居住安寧上妨害，足以阻礙系爭房屋不動產權利圓滿使用，是系爭房屋所受鄰戶管線妨害之情事，已非市場上一般透天厝產品之通案，已造成系爭房屋市場價值減損等情狀，鑑價結果為：鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129 元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9 萬1,644元等語，復兩造對於上開鑑定內容並無爭執（本院卷第273-274頁），是可認系爭房屋確實存有上開所認鄰戶水管穿越屋內而共用水塔、化糞池（下稱系爭瑕疵）之情形。又系爭瑕疵為系爭房屋落成時即存在，此為楊麗珠、張哲信所不爭執，則系爭房屋之存有系爭瑕疵係於交付與原告之前，自應由楊麗珠、張哲信就系爭瑕疵負擔保責任。　㈣原告依民法第359條規定請求被告減少價金，為有理由：　⒈按買受人依民法359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。　⒉就系爭瑕疵所生價值減損金額，系爭鑑定報告認鄰戶給水管穿越屋頂而共用水塔之價值減損額為5,129元、鄰戶污水管穿越地下室而共用化糞池之價值減損額為9萬1,644元，合計為9萬6,773元（計算式：5129+91644＝96773）等情，業如前述。又楊麗珠、張哲信對於系爭鑑定報告所為結論並無意見，且楊麗珠、張哲信並未具體指明金額是否過高，亦未提出其他可供參酌之市場價格資料為佐證，應認系爭鑑定報告所建議之上開減損金額可採，並得作為認定原告行使民法第35 9條減少系爭契約買賣價金權利，系爭房屋減少價金之金額既原告行使上開減少價金之權利，則經減少價金後，楊麗珠、張哲信受領此部分價金即無法律上原因，故原告依不當得利法律關係，請求楊麗珠、張哲信如數返還，即自起訴狀繕本送達翌日（即112年5月19日，起訴狀繕本於112年5月8日寄存送達，本院卷第53-57頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自有理由。　㈤原告主張被告廖順乾應允為原告於頂樓搭鐵皮屋頂，致原告另行支出搭建鐵皮屋頂費用27萬2,250元，請求被告如數賠償原告因被告不履行搭蓋鐵皮所受之損害，為無理由：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。經查，原告就其主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂此等事實，應負舉證責任。　⒉查原告主張其與廖順乾間有搭建鐵皮屋頂之契約存在，無非以其與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄為證。惟自原告與廖順乾間通訊軟體LINE對話紀錄觀之，廖順乾雖向原告表示：有頂樓有漏水，以塔（應為搭）鐵皮給你等語（本院卷第15 9頁），然原告並未應允或為任何意思表示，僅不斷詢問價格、看屋時間，有通訊軟體LINE對話紀錄為證（本院卷第15 7-167頁），自難認原告與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂之契約約之成立已有互相表示意思一致，自不得憑前開LINE對話紀錄，遽認廖順乾確有與原告就搭建鐵皮屋頂有成立契約。　⒊況且，原告主張廖順乾有應允搭建鐵皮屋頂一事，然對於究係何人負責搭建鐵皮屋頂？搭建何種鐵皮及施工技法為何？系爭房屋成交前或後施工搭建屋頂？凡此細節原告均未舉證以實其說，徒憑前開LINE對話紀錄，委無從認原告與廖順乾間已存在搭建鐵皮屋頂契約之合意。據上，原告未舉證證明其與廖順乾間就搭建鐵皮屋頂成立契約，揆諸上開說明，自不能認原告就其有利於己之事實，已善盡舉證之責。　㈥此外，衡以搭建鐵皮屋頂價值非微，且該鐵皮屋頂是否有申請建築執照後再行施工，以避免新建鐵皮屋頂成為違建而遭主管機關拆除，與原告得享有之利益有相當大的利害關係，原告當可將此一約定事項，直接且明確載明於書面，不論是在前開買賣契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書內約明，或另行簽訂書面契約以為明定，以確保原告、廖順乾權益，避免日後發生糾紛，此對原告而言並無窒礙難行之處，惟原告卻捨此不為，原告主張其與廖順乾間有口頭成立搭建鐵皮屋頂契約，實難信為真實。從而，原告依其與廖順乾間契約請求被告賠償另行支出搭建鐵皮屋頂之損害，為無理由。　㈦末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。查本件原告所提起預備訴之合併，上開本院認其上開先位聲明有理由部分，就其備位聲明自無庸判決，附此敘明。至原告其餘請求，則屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依價金減少請求權、不當得利法律關係，請求楊麗珠、張哲信給付9萬6,773元，及自112年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求部分，則無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，所命給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，併依楊麗珠、張哲信之聲請酌定相當之擔保金，准渠等供擔保後免為假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李思緯正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林慧安

2025-03-21

TYDV-111-訴-1996-20250321-1

簡上

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號上訴人林淑淨訴訟代理人洪承佳上訴人置信不動產經紀有限公司法定代理人李建煌上訴人洪鈺婷上二人共同訴訟代理人鄭信煌律師被上訴人李建明訴訟代理人徐豪鍵律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、原審原告即被上訴人主張（一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約保証書（下合稱系爭契約）。（二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵。（三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣（下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應負連帶賠償之責等語。二、原審被告即上訴人答辯（一）上訴人林淑淨答辯　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林淑淨亦就滲漏水之發生無過失。　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提出其人格權受侵害之舉證。　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復，即無減少價金之問題等語。（二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時之現況有滲漏水之瑕疵　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不可採　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日，亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任等語。三、原審判決及兩造聲明（一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍）（二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本院卷第213頁第19至27行）（三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　四、本院得心證之理由（一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。」　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水，總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查看有無漏水之主浴室位置相符。　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮濕位置相符。　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。（二）被上訴人得否請求減少價金？　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不符，已難採信。　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片，並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。（三）被上訴人得否請求慰撫金？　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判決相同，均引用之。（四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任云云。　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷此部分所辯，並不可採。（五）被上訴人得請求之賠償數額。　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用之。（六）遲延利息　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計算，理由與原判決相同，均引用之。五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘上判決正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

訴

臺灣桃園地方法院

履行契約

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第845號原告李婉庭被告楊春皊上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾參萬參仟伍佰伍拾參元，及自民國一百一十三年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。　　三、本判決第一項得假執行；但被告以貳拾參萬參仟伍佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　事實及理由壹、程序部分一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。查：原告起訴時原訴之聲明第一項為「被告應協同原告辦理清算兩造合資購買之桃園市○○區○○○街000號4樓之房屋及其基地（下合稱系爭房地）之財產」（113年度壢簡字第294號卷第3頁），嗣原告於民國113年6月26日，提出民事撤回一部聲明暨陳報狀，撤回上開部分之聲明（本院卷第37-38頁），經本院寄送上開民事撤回一部聲明暨陳報狀予被告，被告並未於收受上開書狀之10日內提出異議，有本院送達證書可佐（本院卷第89-91頁），依上開說明，該部分聲明自已生撤回之效力，併此敘明。二、被告經合法通知，無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到場（本院卷第155頁），核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。　　貳、實體部分一、原告主張：　㈠於109年4月間，因被告住處附近正出售由創璟建設有限公司新建之成屋，兩造商議共同出資購買系爭房地，用以投資理財，並簽立合資契約書（下稱系爭合資契約書），該契約書約定兩造共同出資購買系爭房地，總價金為新臺幣（下同） 5,104,000元，其中自備購屋款1,429,000元，雙方各出資二分之一（即714,500元），另向第一商業銀行竹科分行貸款3 ,820,000元，房屋貸款及系爭房地所衍生之所有稅費，均由兩造各自分擔二分之一。而系爭房地之所有權則登記於被告之名下，並委託訴外人簡敬志代為出租，倘租金抵充銀行貸款後，仍有不足，再由兩造平均分擔補足不足額，另因房地合一稅之稅率較高，故兩造亦約定出租系爭房地滿6年後，即將系爭房地委託他人出售，待價金扣除稅費後，兩造均分賸餘之價金、結束二人間之合夥關係。　㈡於112年間，兩造同意出售系爭房地，並於112年6月19日，以總價6,680,000元之金額，出售系爭房地予訴外人王允昱，然因斯時原告亟需用錢，故原告先向被告借貸款項，二人並約定待系爭房地結算完畢後，由被告逕自原告得分配之款項扣抵，當時被告雖要求以月息8分計算利息，然因原告需錢孔急，故仍應允被告，嗣被告於112年7月3日間，給付原告8 10,000元（借款本金為870,000元，然被告預扣利息60,000 元），惟因上開款項仍不足原告支應亟需之費用，故原告再於112年7月8日向被告借貸款項，而被告該次實際交付230,0 00元之借款予原告（借款本金為250,000元，經被告預扣利息20,000元），則原告實際收受被告借貸之款項僅有1,040, 000元。　㈢經兩造結算系爭房地出售之金額，並扣除應負擔之費用後，兩造各自應分得1,291,326元，再扣除原告向被告借貸之1,0 40,000元，原告僅向被告請求給付233,553元等語。為此，爰依系爭合資契約書之約定，提起訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告233,553元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉請為假執行之宣告。二、被告雖未於最後一次言詞辯論期日到場，然被告前於言詞辯論期日表示：　㈠原告主張借款部分，原告實際借款之第一筆金額為870,000元、第二筆金額為350,000元，伊替原告償還870,000元本金、 350,000元本金，及80,000元、60,000元利息。　㈡另原告稱補不足款項部分，補不足款項部分，本係兩造需共同分擔，原告不應該全部向伊請求，原告主張之款項，均未扣除伊墊付款項之部分。　㈢伊已經替原告償還款項，伊替原告償還第2、3個月之利息，系爭房地出售之價金，乃係原告應償還予伊之借貸款項，伊總共扣下870,000元、350,000元，及伊替原告墊付之利息，利息的部分，因為對方有先行扣除第一個月之利息，故原告實拿之金額為810,000元、230,000元等語，資為抗辯。三、經查：　　兩造於109年4月11日共同簽立系爭合資契約書，約定「全體合資人（即原告、被告）茲因共同儲蓄規劃及誠信原則下，共同參與合資購買房地產，合約內容已由簡敬志先生逐條解說，合資人已完全了解合約內容，同意簽約並遵守合約內容規範」、「第二條：出資額：出額比例為佔本房產之所有必須支出款項的比例。合夥人甲：佔50％楊春皊、合夥人乙：佔50％李婉庭」、「第六條：出資期限：一、本房產自交屋後，先出租滿陸年後，可委託東方帝國開發事業有限公司或其他仲介經紀公司協助銷售，銷售價格可參考政府實價登錄行情，亦由合資人決議之，完成銷售後，扣除本房產之必要規費、稅費等支出，剩餘款項到款後，需於三日內依合資之比例分配至各合資人帳戶」，而系爭房地於112年6月19日，以總價6,680,000元出售予王允昱，有系爭合資契約書、不動產買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書在卷可佐（113年度壢簡字第294號卷第8-11、14-28頁），就上開部分事實，首堪認定。而原告依系爭合資契約書之約定，請求被告給付233,553元乙節，為被告所否認，並以前詞置辯，為此，兩造間之爭點厥為：㈠原告主張系爭房地出售之金額，扣除兩造應分擔之費用，兩造平均應分得1,291,326元，有無理由？㈡原告主張向被告借貸之款項總計1,040,000元，有無理由？㈢原告主張扣除應償還予被告借貸之款項後，被告尚應給付233,553元予原告，有無理由？四、得心證之理由；　㈠原告主張系爭房地出售之金額，扣除兩造應分擔之費用，兩造平均應分得1,291,326元，有無理由？　⒈誠如前述，系爭房地出售之買賣價金為6,680,000元，而兩造於本院113年11月13日言詞辯論期日，對於上開出售之買賣價金，尚應扣除房屋貸款3,390,145元、履保帳戶管理費4,0 08元、仲介報酬267,200元、增值稅321元、代書費用5,446 元、代墊返還承租人押租金及其他費用37,500元、房地合一稅及代辦費用437,674元等款項，均不爭執（本院卷第126頁），且有價金履約專戶明細暨點交證明書、被告當庭提出之手機截圖可佐（113年度壢簡字第294號卷第28頁、本院卷第 104頁），上開買賣價金扣除前揭款項後，尚餘2,537,706元（計算式：6,680,000元－3,390,145元－4,008元－267,200元－ 321元－5,446元－37,500元－437,674元＝2,537,706元），再將該款項平分予兩造，每人應可分得1,268,853元（計算式:2, 537,706元2＝1,268,853元）。　⒉其次，經本院當庭勘驗原告所提出其與被告結算過程之錄音檔（本院卷第156-158頁），於結算之過程中，確係被告自行向原告稱「0000000，結餘啊，你就寫結餘，0000000，這是扣掉合一稅我們兩個可以分到這個房子的錢，對不對？」（本院卷第157頁），被告上開所述之金額（即1,291,326元），與本院前開依照價金履約專戶明細暨點交證明書、手機截圖等計算之款項（即1,268,853元），二者相差22,473元（計算式：1,291,326元－1,268,853元＝22,473元），而觀諸兩造於結算款項之過程，其等除前開計算之代墊費用、稅賦費用外，兩造尚有討論其餘金錢流向（包含原告向被告稱「 9萬5吧，他好像那天是跟我，他是打給我是……看一下，9萬9 千500，他是說調的這些資料」、被告亦向原告稱「對，我先拿出來用的是9萬9千500，然後房子我們先拿出來的65萬，你先拿出來10萬用，就等於說你用一筆是房子的，我用一筆是共同帳戶的，對嗎？」，本院卷第157頁），堪認兩造除依上開價金履約專戶明細暨點交證明書、手機截圖所示之款項結算外，確可能達成合意就結算出售系爭房地之費用，應再扣除或增加其他項目之款項，是以，上開錄音內容既係兩造結算系爭房地款項之過程，被告於錄音過程所稱之結算金額（即1,291,326元），與本院當庭向兩造核對之金額相差甚小外，兩造確有討論應再加計其餘費用，遑論上開結餘之數額，乃係被告自行向原告確認之結算餘額，故原告主張因出售系爭房地後，兩造各可分得之結算餘額為1,291,326 元，確屬有據。　㈡原告主張向被告借貸之款項總計1,040,000元，有無理由？　⒈按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，民法第474條第1項定有明文。又金錢借貸契約，依民法第474條第1項規定，除當事人間有借貸之意思合致外，尚應踐行將金錢交付之程序，始能成立。故利息先扣之金錢借貸，其貸與之本金額應以利息預扣後實際交付借用人之金額為準，該預扣利息部分，既未實際交付借用人，自不成立金錢借貸（最高法院109年度台上字第2785號判決意旨參照）。　⒉原告主張其向被告借貸款項，然因被告預扣利息，故其實際取得之借貸款項僅有810,000元、230,000元，總計1,040,00 0元等語，被告雖辯稱原告實際上係向第三人借貸款項，伊有幫助原告借貸款項，伊有替原告還錢及利息等語（本院卷第105-106、128頁），依被告上開所述，倘原告係向第三人借款，惟既係被告代原告償還款項，原告亦應將該款項返還予被告，是以，無論原告究竟是向被告借貸款項或向第三人借貸款項，原告均應將借貸之款項返還予被告（僅係返還之法律上原因不同），而原告既主張其實際取得之借貸款項為 1,040,000元，被告於本院辯論期日亦稱「原告實拿的金額為810,000元及230,000元（總計：1,040,000元），是870,0 00元扣掉80,000元、350,000元扣掉60,000元」（本院卷第1 27-128頁），則原告主張其就消費借貸之部分，應償還被告 1,040,000元本金部分，確屬有據。　⒊至於被告雖辯稱其除替原告償還本金外，尚替原告償還上開借貸款項之利息部分，被告並未提出證據相佐，被告於本院辯論期日亦稱其無法提出證據，其都是交付現金等語（本院卷第127頁），另依照原告所提出其與被告商談借貸款項過程之錄音內容（本院卷第158頁），被告雖向原告稱「這6萬跟這8萬，還有87萬，還有25萬是我全部幫你還的，這一個8 萬是他從你本金裡面第一個月你拿錢的時候他就扣掉了啊」（本院卷第158頁），依該對話內容，被告既稱「8萬是他從你本金裡面第一個月你拿錢的時候他就扣掉了啊」，且被告於本院辯論期日亦稱「870,000元先行扣掉80,000元」、「350,000元扣掉60,000元」，則對照該對話內容所指之「8 萬」、「6萬」，自應已於原告借貸款項時先行預扣，被告又有何必要再代原告清償該部分之利息？且被告既稱原告實際取得之款項為810,000元及230,000元，則上開錄音內容所指的「87萬」、「25萬」，究竟係指「原告借貸之款項」還是「原告實際取得之款項」，誠非無疑，實難單憑上開前後文義不明之對話內容，遽認被告有代原告清償870,000元、2 50,000元或清償遲延利息。　⒋綜上，無論原告係向被告借貸款項，或透過被告向第三人借貸款項，原告亦稱其應償還1,040,000元予被告，則縱使償還被告款項之法律上原因恐有不同，然原告應給付1,040,00 0元予被告乙節，應堪認定，至於被告雖辯稱其有代原告償還借款之利息，被告自始未提出客觀事證相佐，另依照上開錄音內容，被告雖稱有代原告償還870,000元、250,000元，惟對照前後錄音文義之內容，又無從判斷該些款項究竟有無包含「預扣」之利息，自難以認定被告係替原告償還總計1, 120,000元（計算式：870,000元＋250,000元＝1,120,000元），實難作為被告有利之認定。　㈢原告主張扣除應償還予被告借貸之款項後，被告尚應給付233 ,553元予原告，有無理由？　⒈揆諸前開所述，兩造結算系爭房地出售之款項及應扣除之費用後，每人應可分得1,291,326元，再扣除原告應償還予被告之1,040,000元，原告仍應可分得共251,326元（計算式： 1,291,326元－1,040,000元＝251,326元），另依照上開價金履約專戶明細暨點交證明書所示，系爭房地出售價金之結餘款，確係匯入被告名義下之帳戶（113年度壢簡字第294號卷第28頁），則原告主張依兩造簽立系爭合資契約書之約定，向被告請求扣除借貸款項其餘房地之結餘價金233,553元（本院於辯論期日已當庭向原告確認請求之款項金額，原告當庭表示僅向被告請求233,553元，小於上開計算之251,326元），確屬有據。　⒉至於原告另主張尚有代墊支付45,300元乙節（113年度壢簡字第294號卷第5-6頁），然原告既僅向被告請求233,553元，該金額已「小於」前開本院所計算系爭房地結算費用扣除原告應給付予被告之費用，原告既自行處分僅向被告請求233, 553元，縱使原告確有代墊支付45,300元，該金額亦已超出原告請求款項之範圍，本院實無再行判斷原告有無代墊支付 45,300元之必要，併予敘明。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權　　人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他　　相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付　　金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；　　應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年　　利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第　　203 條分別定有明文。查：被告既應依照系爭合資契約書之約定，給付款項予原告，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即11 　　3年4月23日（起訴狀繕本於113年4月22日因未獲會晤被告，已將文書交予被告住處有辨別事理能力之受僱人，有本院送達證書可佐，本院卷第17頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭合資契約書之約定，請求被告給付23 3,553元，及自113年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，確屬有據，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附予敘明。七、本判決所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶

2025-03-21

TYDV-113-訴-845-20250321-1