請求找補價金
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第4224號
原 告 晨旭建設實業有限公司（即原昇揚開發實業有限公
法定代理人 蔡宗霖
訴訟代理人 賴宜孜律師
被 告 黃仁又
訴訟代理人 潘彥瑾律師
上列當事人間請求找補價金事件，本院於民國114年2月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹元及自民國一一三年
十月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之四十九由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；如被告願以新臺幣伍萬柒仟肆佰柒拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
ㄧ、原告昇揚開發實業有限公司於民國113年10月25日變更公司
名稱為晨旭建設實業有限公司(下稱晨旭公司)，惟其法人格
同一性及董事、股東組織並未變動，無承受訴訟情事，且為
被告所不爭執，先予說明。
二、原告主張：
㈠被告於108年向原告購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地及其
上門牌號碼為台中市○區○○路000號5樓之1區分所有建物(建
案名稱：四季文華，下稱系爭房屋)之預售屋，並簽立預售
屋買賣契約書(系爭契約)在案。嗣興建完成，原告於112年1
1月1日辦畢建物所有權移轉登記，登記面積有下列差距：⒈
主建物74.02平方公尺，較系爭契約約定之面積73.96平方公
尺增加0.06平方公尺，⒉共有部分面積即公設面積為52.39平
方公尺，較系爭契約約定面積47.52平方公尺增加約4.87平
方公尺，⒊車位登記面積32.04平方公尺，較系爭契約約定面
積增加約0.64平方公尺。則依系爭契約關於主建物、共有部
分、車位之價金分別計算登記面積增加之找補金額分別為新
臺幣(下同)2,255.27元、169,097.21元、22,216.56元，共
計193,569元。
㈡依系爭契約第5條約定：房屋總登記面積有誤差…其超過部
分，買方只找補2%為限。而系爭房屋總價金為582萬元，2%
金額為116,400元，故被告僅給付找補金額116,400元予原告
即可，爰依契約之法律關係，請求被告給付原告面積找補金
額等情。
㈢並聲明：被告應給付原告116,400元及自112年11月2日起至
清償日止之法定遲延利息並請依職權宣告假執行。
三、被告則以：
㈠對於上開原告依系爭契約第6條約定系爭房屋分主建物、共
有部分、車位之總價金與每平方公尺計算之單價不爭執。
㈡既然系爭房屋依主建物、附屬建物、共有部分、車位分別約
定購買價金，則是否逾找補最高限額2%之面積亦應先分別認
定有無超越2%，如有，則超過部分面積依該建物各部分單價
2%計算最高找補金額，如無，則無需找補，是被告就原告主
張主建物部分找補金額為2,255元為相同計算；共有部分約
定47.52平方公尺，2%誤差為0.9504平方公尺，被告僅需找
補33,000元(計算式：0.9504×34,722元＝33,000元，元以下
四捨五入〈下同〉)；車位因兩造僅約定超過一定尺寸誤差方
要找補，並未約定以面積誤差找補，所以車位不以面積誤差
找補，故毋庸找補。基上，被告找補原告之金額應為35,255
元，而原告一律以建物總價金乘以2%為找補上限依據，實屬
不公等情。
㈢依系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月1日前完全
使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告已給付274
萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執照，共遲延
69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第12點第2項
條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告找補原告上
開金額互為抵銷等語。
㈣並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假
執行。
四、本院之判斷：
㈠被告向原告購買系爭房屋(預售屋)及訂立系爭契約，兩造對
於系爭契約約定面積及價金內容均不爭執，並有系爭契約、
建物所有權狀(112中興建字第015953號)等件附卷可稽，應
堪信原告主張之購屋、辦畢登記面積之事實為真。
㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則
及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，
以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，
任意推解致失其真意(最高法院96年度台上字第2631號判決
意旨足參)。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實
有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，
不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。此項規定，固已
揭示舉證責任分配之方向，惟其規定，尚無具體標準，仍應
視各別事件情形之不同而為具體之認定，使舉證責任公平合
理分配於兩造負擔。此於當事人就發生法律上效果所必要之
事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時
，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責
任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院101年度台上字第9
95號判決意旨參照）。
㈢本件被告對於原告依系爭契約計算主建物部分面積誤差之找
補金額2,255元不爭執(見本院卷第159頁)，應認主建物找補
金額為2,255元。
㈣本件爭點在於：⒈共有部分找補金額就應如何認定、計算？
⒉停車位是否依據面積差異需找補？如是，金額為何？下分
述之：
⒈共有部分應依該部分面積差異與系爭契約第3條(各部分面積
)與第6條(各部分價金約定)約定，先計算誤差值2%之面積為
多少，再乘以每平方公尺單價，而得出找補金額，理由如下
：
⑴預售屋係購屋者在買賣房屋時，欲購買之房屋尚未興建起造
，而完全依賴房屋廣告、銷售講解、樣品屋展現、建材展示
等銷售企劃行為，而使購屋者心中產生未來住處之憧憬，進
而以期款方式方式與工程進度，漸次完全購屋過程，故在房
屋興建完成後，因購屋者之預期(利益)與興建者完工時之心
理落差，迭生糾紛，惟預售屋因期款給付而對於民眾資金周
轉有其潛在利益，相對對於興建廠商亦可即時取得興建資金
(不須先墊付大筆金錢興建)，社會上實有其存在之必要，故
內政部於112年6月間部頒修正後之「預售屋買賣契約書範本
」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作
為預售屋買賣契約之「標準示範契約」，期能藉其歸整預售
屋買賣秩序，以維交易上之安全及法律之安定性。
⑵系爭契約即係依照上開預售屋買賣契約書範本製作而成，經
本院比對，內容除將「土地」改為「主建物」、「本房屋」
(例如：第5條)外，其餘約定均大致相符。本件系爭房屋各
部分面積約定在第3條，各部分價金約定在第6條，而主建物
每平方公尺單價約為37,588元，共有部分每平方公尺單價約
為34,722元(見本院卷第17頁)，如登記面積與系爭契約約定
面積有差異，其找補方式係約定在第5條第2項，觀諸其約定
內容略以：「…其【超過部分】，買方只找補百分之二為限
（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補
，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以【
各】該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於
交屋時結算。」等字樣(見本院卷第112頁)。則以系爭契約
約定之文義，先載明除主建物外，系爭房屋其他部分找補金
額以2%為上限，再對於如何計算找補金額作相應之約定(即
「各」該面積、單價)，既然契約內容已約定依各面積之單
價計算房屋不同部分之找補金額，則依第5條第2項文義先後
約定事項順序，應先分別計算各部分面積是否超過2%為公平
適當。又系爭契約依內政部範本而製作，內政部將房屋各部
分分別記載其金額，除價金逐項嚴謹記載外，亦有區分房屋
各部分「分別」買賣、「分別」計算價金之意，然後作一個
各部分之總登記，以示慎重杜絕爭議，自然也有不同房屋部
分，買賣價金亦不同之意(事實亦是如此)。是依買賣契約第
5條第2項文義，本院認契約文字業已表示當事人真意，無須
以別事探求者，即不得反捨契約文字意思而更為曲解成先計
算面積超過2%之各部分價金，再與總價金乘以2%之金額作比
較，如超過上限金額，則以上限金額為找補價金依據。是原
告上開主張之計算找補依據方式，委無足採。
⑶共有部分面積約定為47.52平方公尺，則此部分面積找補上
限應為0.9504平方公尺，找補上限金額應為33,000元（計算
式：0.9504×34,722元〈每平方公尺單價〉＝33,000元）。
⒉停車位部分亦應找補，理由如下：
⑴被告辯稱：依系爭契約第5條第4款關於車位之約定，僅約定
車位如竣工規格尺寸產生誤差而減少長度、寬度各逾5公分
時，【買方】(指被告)得就減少部分依系爭契約所簽訂車位
價款分算後減少價金，惟兩造並未約定車位登記面積超過約
定面積時，買方須找補賣方價金，故買方對於車位實際使用
面積增加約0.64平方公尺，無須找補價金云云。經查：
①次按解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法
律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目
的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當
事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，
合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規
又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之(最高法院8
8年度台上字第1671號判決意旨足參)。
②系爭契約內容第5條第4款約定如車位竣工尺寸如產生誤差之
認定標準係在於長度、寬度各逾5公分，而非以面積計算誤
差，惟依契約第2條第3項關於買方購買平面式停車位屬，有
兩種車位規格供被告選擇，而被告選擇勾選第1種即2.5公尺
×6平方公尺之較大車位，其應登記面積約定契約第3條第4款
車位面積為31.4平方公尺，實際原告登記予被告車位使用面
積經換算為32.04平方公尺(全部車位登記在2個建號下持分
使用)，多了約0.64平方公尺，被告固以上情答辯，被告不
應找不價金，惟本院認：⑴以車位之長度、寬度作為認定原
告交屋時是否有瑕疵，而長度、寬度之尺寸足或不足，就是
等於面積是否足敷交屋，如果長度或寬度減少逾5公分，其
面積亦與系爭契約約定面積不符，被告亦會以物之瑕疵追究
原告之責任，為何被告多了0.64平方公尺之面積(或稱其為
長度、寬度各多了5公分以上，即辯稱：應作有利於消費者
之解釋等語，而不計算找補金額？⑵消費者保護法第11條第2
項「有利於買方之解釋」字句，其前提係建立在雙方權利義
務相同平等之情形下方有適用，上開被告所辯重點簡言之在
於：原告面積登記(或共有部分依持分換算面積)少了，需要
負擔出賣人不完全給付或瑕疵擔保之責任，如面積登記多了
，買方不需補償賣方價金(見本院卷第160頁)。被告所辯兩
造本即非立於平等之地位，既然非平等地位，則由本院先為
利益衡量與衡平原則之適用，認為公平方為兩造最重要之交
易原則，被告上開所辯有利於買方之解釋原則自應退讓。
⑵在寸土寸金之都市房屋，停車位之有無及大小，其重要性並
不亞於主建物之面積，而依系爭契約第5條第4款約定，車位
如有誤差，不適用第2款2%上限找補約定(見本院卷第23頁至
第25頁)，而應依車位價款分算找補金額，所以被告應找補
原告車位款22,216元(計算式：〈1,090,000元÷31.4平方公尺
〉×0.64平方公尺＝22,216元）。
⒊承上，被告應找補原告57,471元(計算式：2,255＋33,000＋
22,216＝57,471)。
㈤至被告辯稱：系爭契約第11條第1項約定，原告應於112年6月
1日前完全使用執照必要設施，並取得使用執照，斯時原告
已給付274萬元價金，惟原告迄至同年8月9日始取得使用執
照，共遲延69日，原告應依預售屋定型化契約應記載事項第
12點第2項條示規定給付被告遲延利息94,530元，應予被告
找補原告上開金額互為抵銷等語(見本院卷第175頁、第193
頁)。本院認被告固提出系爭契約約定及使用執照在卷可憑
，然系爭契約第11條第1項尚有第1款至第5款之除外責任之
特約約定，被告並未對原告是否有第1款至第5款事由舉證以
實其說，則被告是否對於原告有遲延取得使用執照之請求違
約損害賠償之權利，已非無疑。本院仍認被告非具有抵銷適
狀，對於被告上開所辯，尚難憑採。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、
第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的
者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率
較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第
1項、第203條亦分別明定。兩造並未約定112年11月2日為契
約債權確定期日，是原告不得以上開期日為法定遲延利息之
起算日，而本件原告起訴請求，起訴狀繕本業於113年10月2
4日送達被告(見本院卷第35頁)，依前開說明，被告應自送
達翌日即同年月25日始負遲延責任，遲延利息應自該日起算
，原告請求自112年11月2日起算，於法尚有未合。
五、綜上所述，原告依契約法律關係，請求被告給付找補款57,4
71元及自113年10月25日起至清償日止，按年息5%計算之利
息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，
應予駁回。本件訴訟費用，其中49%由被告負擔，餘由原告
負擔。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行；並依職權定預供擔保免為假執行之金額
。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
臺中簡易庭 法 官 丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 11 日
書記官 吳淑願
TCEV-113-中簡-4224-20250311-1