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塗銷所有權移轉登記等

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度上字第202號上訴人李敏雄訴訟代理人邱揚勝律師被上訴人李育修訴訟代理人李旺庭張名賢律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國113年5月31日臺灣高雄地方法院113年度訴字第38號第一審判決提起上訴，本院於114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：上訴人為被上訴人之祖父，訴外人李旺庭為上訴人之子及被上訴人父親。李旺庭擅自盜蓋上訴人印章，並以上訴人代理人自居，無權代理上訴人辦理印鑑證明後，復盜蓋上訴人印章，無權代理上訴人分別於附表欄所示日期，將上訴人所有如附表欄所示不動產（依序分稱A地、B屋、C屋，合稱系爭不動產），以欄所示原因移轉所有權登記予被上訴人。李旺庭所為上開無權代理行為經上訴人拒絕承認不生效力，兩造間就系爭不動產之買賣、贈與關係之債權行為，及所有權移轉登記之物權行為均不存在，系爭不動產仍為上訴人所有。又不動產物權移轉應以書面為之，李旺庭無權代理上訴人簽立系爭不動產之登記申請書等文件應屬無效，兩造間就系爭不動產之物權移轉行為亦因違反要式行為而無效，上訴人仍為系爭不動產之所有權人。為此，依民法第170條、第73條、第767第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭不動產之所有權移轉登記等語。並聲明：㈠被上訴人應將A地於民國103年4月15日所為登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷。㈡被上訴人應將B屋於107年2月8日所為登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被上訴人應將C屋於108年1月14日所為登記原因為贈與之所有權移轉登記予以塗銷。二、被上訴人則以：上訴人名下房產眾多，本有計畫分配財產逐步移轉予子孫，系爭不動產即係上訴人欲贈與被上訴人之不動產，惟上訴人考量A地、B屋有部分子女未分得權利，故改以低於市價金額方式出售予被上訴人。上訴人為執業醫生，工作忙碌無暇處理，因而授權並委託長子李旺庭辦理系爭不動產之印鑑證明及所有權移轉登記，上訴人並為此自行簽署 B屋及C屋之印鑑證明委託文件，至A地印鑑證明委託文件係因李旺庭首度辦理不知需由本人親簽，乃於上訴人授權下代上訴人簽名，李旺庭係有權代理上訴人辦理上開印鑑證明及所有權移轉登記，此並為家族成員所周知，上訴人主張李旺庭為無權代理云云，實屬無據等語為辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將A地於103年4月15日所為登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為上訴人所有。㈢被上訴人應將B屋於107年2月8日所為登記原因為買賣之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為上訴人所有。㈣被上訴人應將C屋於108年1月14日所為登記原因為贈與之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為上訴人所有。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。　　四、兩造不爭執事項：　㈠上訴人為李旺庭之父、被上訴人祖父。　㈡系爭不動產原為上訴人所有，於附表欄所示時間，以附表 欄所示移轉登記原因，辦理所有權移轉登記予被上訴人。　㈢訴字卷第75-77頁委任書及證明申請書為辦理A地所有權移轉登記之印鑑證明文件，上開文書上上訴人及李旺庭之印章為真正，文書上上訴人之簽名則為李旺庭所簽寫。　㈣訴字卷第83-85頁委任書及證明申請書為辦理B屋所有權移轉登記之印鑑證明文件，上開文書上上訴人及李旺庭之印章為真正，文書上上訴人之簽名為上訴人所簽寫。　㈤訴字卷第87-89頁委任書及證明申請書為辦理C屋所有權移轉登記之印鑑證明文件，上開文書上上訴人及李旺庭之印章為真正，文書上上訴人之簽名為上訴人所簽寫。　㈥被上訴人於103年1月7日匯款3,250,800元至上訴人名下陽信商業銀行大公分行000000000000帳戶（下稱陽信銀行帳戶，雄司調卷第153頁），上開帳戶於103年3月4日支出372,008 元繳納A地之增值稅（雄司調卷第155頁），另於103年4月3 日匯出140萬元至被上訴人名下渣打銀行帳戶，並於103年8 月26日匯出200萬元至李旺庭名下台企帳戶（審訴卷第69頁、訴字卷第169頁）。　㈦被上訴人於105年11月29日向高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處（下稱鹽埕分處）申請A地地價稅變更適用自用住宅稅率，經鹽埕分處派員勘查後，於同年12月15日以高市稽鹽地字第1057 907035號函（下稱7035號函，即被證14）准許土地面積21.7 平方公尺部分適用自用住宅用地稅率，並據此以105年12月2 0日高市稽鹽房字第1057954519號函（下稱4519號函，即被證15）通知上訴人變更房屋稅部分按非住家非營業用稅率課徵。前開公函由被上訴人取得留存（雄司調卷第181-183頁）。　㈧上訴人原所有C屋應有部分1/12於108年1月14日（原因發生日：107年12月18日）以贈與為登記原因另移轉予上訴人次子之子李其展。五、本院論斷：　㈠查A地之移轉登記，係由李旺庭於103年1月6日持蓋印上訴人印鑑章之委任書，申領上訴人之印鑑證明後，由李旺庭委託訴外人即代書黃水南為兩造向高雄市政府地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）辦理；B屋之移轉登記，係由李旺庭於106年10月30日持上訴人親簽並蓋印上訴人印鑑章之委任書，申領上訴人之印鑑證明後，由李旺庭委託訴外人即代書林湧進為兩造向高雄市政府地政局仁武地政事務所（下稱仁武地政事務所）跨所辦理；C屋之移轉登記，係由李旺庭於107年11月28日持上訴人親簽並蓋印上訴人印鑑章之委任書，申領上訴人之印鑑證明後，由李旺庭委託代書林湧進為兩造向仁武地政事務所跨所辦理，有高雄市鼓山戶政事務所113年3月6日高市鼓戶字第11370119800號函附印鑑證明申請書及印鑑證明文件、鹽埕地政事務所112年10月11日高市地鹽價字第11270652700號函附A地土地登記申請書、仁武地政事務所112年10月16日高市地仁登字第11270732100號函附C屋土地登記申請書、113年1月17日高市地仁登字第11370 047900號函附B屋土地登記申請書可參（訴字卷第75-77頁、第83-85頁、第87-89頁、第19-27頁，審訴卷第19-41頁、第 51-58頁），且為兩造所不爭執，並經證人黃水南、林湧進證述在案（訴字卷第109頁、第179-180頁），此部分事實堪以認定。　㈡上訴人主張上開印鑑證明申請委任書及所有權移轉登記文件之印鑑章，均係遭李旺庭自由進入上訴人家中時取走盜蓋， B屋及C屋委任書則係遭被上訴人誆騙簽名云云。查：　⒈按民法第3條第2項規定，如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，為民事訴訟法第358條第1項所明定。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任（最高法院86年度台上字第717 號民事判決要旨參照）。　⒉上訴人雖提出家中照片為證（訴字卷第129頁），指稱其印鑑放置家中書桌抽屜，並未上鎖，李旺庭得自由出入家中取得印鑑云云。然該照片僅能顯示該處物品放置狀況，無從以之佐證上訴人之說詞，且上訴人聲稱知悉印鑑證明為重要文件，未曾委託他人代辦（詳後述），自亦知悉印鑑章之重要性，衡情應無任意放置在未有任何保全、防護措施之抽屜之理，李旺庭並辯稱其並無鑰匙可開啟上訴人書櫃（訴字卷第18 6頁），是上開照片尚無法憑為上訴人所陳盜用之主張之有利證據。況一般人通常會持有包括印鑑章在內之數枚印章，以因應不同場合之需求使用。觀諸卷附陽信銀行帳戶取款條上上訴人印章印文（本院卷第189-193頁），與印鑑登記證明申請書上之印文（訴字卷第75頁）明顯不同可知，上訴人應持有至少1枚以上之印章，李旺庭亦指陳上訴人印章很多，只有上訴人知悉各印章用途等語（訴字卷第186頁），則李旺庭在103年時如何能明確辨認上訴人之印鑑章為何枚並持以盜用？又如何確定上訴人事後均未變更印鑑章，而於10 7年間再度持以盜用？是上訴人所謂盜用乙說，已難認符合論理法則。　⒊上訴人另稱其自103年迄至112年4月間辦理印鑑變更前，除辦理系爭不動產之印鑑證明申請係委託申請外，其餘均是本人親自辦理，足證其知悉印鑑證明為重要文件，未委託他人辦理此重要文書云云（訴字卷第119頁），然上訴人上開所指僅能證明其亦曾親自申辦印鑑證明，仍無法以此證明李旺庭係盜用印章申辦印鑑證明。其雖另以證人林湧進證稱：所有權移轉登記文件上上訴人之印鑑部分，係交由李旺庭攜回請上訴人蓋印等語（訴字卷第181頁），主張所有權移轉登記文件係遭李旺庭盜蓋印文（訴字卷第185頁），然證人林湧進僅係證稱其未見聞蓋章經過，無從認定李旺庭有無盜蓋上訴人印鑑章，自無從佐證上訴人上開主張。　⒋上訴人並不爭執B屋、C屋印鑑證明委任書之簽名為其所親簽，然辯稱B屋、C屋印鑑證明委任書非專供印鑑證明使用，其因未有防備之心始簽名於上云云（訴字卷第120頁）。惟，該委任書列印申辦事項明確列舉為：遷徙登記、戶口名簿、國民身分證、更正登記、門牌初整編證明、印鑑證明及戶籍謄本全部，倘上訴人簽名時該委託書辦理事項欄尚未勾選，理應會詢問申辦目的為何；且觀諸印鑑證明以外之其他申請事項，均難認上訴人有申辦之需求，殊難想像上訴人會誤認李旺庭係為其辦理遷徙登記等其他申請事項始要求上訴人簽名於上。況如李旺庭係以遷徙登記等其他申請事項「誘騙」上訴人簽名，上訴人事後應會詢問並向李旺庭要求交付　　委辦後新換發之國民身分證或新戶口名簿或更正後之資料等文件，然上訴人並無法說明李旺庭當初係以辦理何等事項之理由「誘騙」其簽名，其事後有無索取該等「委辦」資料等情，則其以該申請書另載有其他辦理事項主張不知係為委託辦理印鑑證明云云，實難認有據。　　⒌綜上，上訴人所舉事證無法證明其印鑑章係遭李旺庭盜用，並遭李旺庭「誘騙」簽署於印鑑證明委任書上，上訴人復未提出其他事證，以證明其印章係遭盜蓋於印鑑證明申請委任書及所有權移轉登記文件，故上訴人主張李旺庭盜用上訴人印鑑擅自申辦印鑑證明及所有權移轉登記文件，並誘騙其簽署於委任書上云云，即難採信。　㈢上訴人主張上開印鑑證明委託書係不特定申請之委託書，不論李旺庭以何原因取得印鑑章、不動產所有權狀，亦不必然表示上訴人曾授權李旺庭代理辦理房地產過戶，且就A地之買賣價金事後又匯回被上訴人帳戶，顯見兩造並未達成買賣合意，就B、C屋亦無贈與合意。查：　⒈申請系爭不動產之印鑑證明委任書上蓋印有上訴人印鑑章，上訴人另親簽於B屋及C屋委任書，且系爭不動產之移轉登記文件均有蓋印上訴人印鑑章，上訴人所提證據又未能證明上開文件係遭李旺庭盜蓋，業經本院認定如前，依民法第3條第2項、民事訴訟法第358條規定，該等文件應推定為真正。　　而移轉不動產所有權需提供原所有權人權狀正本，系爭不動產登記申請書「附繳證件」欄位記載明確（雄司調卷第15、 27、39頁），不動產移轉後並需換發新權狀，證人林湧進亦陳明辦理B、C屋過戶時確有拿到權狀正本（訴字卷第181頁），則上開文件既屬真正，李旺庭並得提出辦理過戶所必要之系爭不動產權狀正本，被上訴人辯稱李旺庭有得上訴人授權辦理過戶等語，並非無據。　⒉證人黃水南證稱：上訴人於多年前委託伊辦理另筆上訴人與兄弟共有土地出售案件，當時上訴人向伊表示日後上訴人所有不動產登記交給伊處理，上訴人會委由李旺庭辦理，印象 A地之後就是李旺庭請我處理等語（訴字卷第109頁）；證人即上訴人胞弟李敏昌亦證稱：A地及坐落其上B屋原本是四弟李敏勝跟上訴人共同投資購買，後來我跟李敏勝買，變成我跟上訴人共有，我在105年6月間把B屋一半權利送給我孫女李欣儒，A地一半權利則過給我兒子李偉志，後來上訴人有說他也想把B屋送給被上訴人，因為被上訴人滿乖的，我說沒有意見，至於上訴人將A地移轉被上訴人過程，我有點忘記，上訴人家中事情我聽過去而已，我只在意不要移轉給外人即可；C屋是上訴人與我及其他兄弟共有，上訴人在其配偶過世後有跟我說，他現在年紀大，想把這間房子送給最喜歡的孫子被上訴人跟訴外人李其展。上訴人後來年紀大，不知是否是思緒問題，一直想拿錢，上訴人時常打電話給其他兄弟抱怨財產被誰拿走，兄弟聽了很不高興，這些都是有登記的等語（訴字卷第137-138頁、第140頁）；證人即曾任職上訴人經營診所護理師駱慈慧證稱：我會幫上訴人收受稅單，A地、B屋及C屋之前都會寫上訴人名字，後來名字變成被上訴人，我有問過上訴人，上訴人說對，但移轉原因我不知道等語（訴字卷第141-142頁）。是依證人李敏昌、駱慈慧證詞可知，上訴人應有同意且知悉系爭不動產已移轉登記被上訴人名下一事，且依據證人黃水南證詞，上訴人亦早有委託李旺庭辦理A地移轉登記之意。　　⒊又依卷附買賣移轉契約書，A地買賣價款為3,250,800元（雄司調卷第19頁），B屋買賣價金為165,050元（訴字卷第23頁），而被上訴人於103年1月7日匯款3,250,800元至上訴人名下陽信銀行帳戶（雄司調卷第153頁），另於107年1月17日匯款165,050元至上開帳戶（雄司調卷第171、173頁），上訴人並亦繳付A地之增值稅372,008元（雄司調卷第155頁），形式上可認兩造確有買賣關係存在，被上訴人並已依買賣契約交付價金。參依前揭證人駱慈慧所證述，上訴人應知悉系爭不動產賦稅變更納稅義務人情事，卻長達9年（A地）、 5年（B、C屋）未有何意見，益證上訴人確有移轉系爭不動產予被上訴人之真意，兩造間就系爭不動產確有買賣、贈與之合意。　⒋上訴人雖指其平日不常使用陽信銀行帳戶，該帳戶由亡妻施碧珠（105年6月3日死亡，雄司調卷第169頁）保管，實際上已由李旺庭所掌控，103年4月3日被上訴人母親李麗茹自陽信銀行帳戶取款140萬元匯至被上訴人渣打銀行帳戶，103年 8月26日復由證人駱慈慧代理自陽信銀行帳戶取款200萬元匯入李旺庭台企銀行帳戶，另陽信銀行帳戶在107年2月2日亦遭提領20萬元，足認被上訴人就A地、B屋根本未給付分文買賣價金，A地增值稅亦係李旺庭擅自提款支付，李旺庭並自陽信銀行帳戶辦理扣繳稅款，致上訴人無法察覺房地遭移轉云云。查：　⑴陽信銀行帳戶係以上訴人名義開設之帳戶，則該帳戶存摺、印鑑由上訴人自己掌控為常態事實，其主張該帳戶非由自己使用，而由施碧珠保管使用、實際上由李旺庭掌控為屬變態事實，上訴人應就該變態事實負舉證之責。　⑵證人駱慈慧證述：我知道上訴人三個帳戶，陽信銀行帳戶是上訴人個人名字申辦帳戶，土地銀行大公分行有兩個帳號一個健保局匯款，另一個是上訴人個人帳戶，上訴人自己還有郵局帳戶，郵局我比較少去；原證13、14、15、16取款條都是我辦的，陽信銀行帳戶存摺印章是上訴人交給我，都是上訴人委託我去辦等語（訴字卷第146、144-145頁），則以證人駱慈慧可明確陳述上訴人擁有之帳戶，且不諱言上開帳戶及取款條為自身所經手，可見其確實有於任職期間應上訴人指示至陽信銀行辦理相關存提業務，所述應可採信。上訴人雖以證人駱慈慧曾證稱其頂多幫上訴人太太處理銀行事務等語（訴字卷第141頁），故上開提款不可能是其委託證人駱慈慧辦理云云（訴字卷第162頁）。然證人駱慈慧係針對法官詢問其除負責處理診所外，是否還會處理上訴人家中事務時而為前開之陳述，所謂「家中事務」範圍為何，語意不明，上訴人在診所交辦之私人事務是否也屬「家中事務」？　　且證人駱慈慧也會幫上訴人去銀行領錢繳房屋、地價稅，此據證人駱慈慧述明在卷（訴字卷第143頁），上訴人就此並未有反對陳述，可見上訴人亦會交辦「家中事務」，上訴人斷章取義，並無可採。　⑶觀諸卷附陽信銀行帳戶自103年至107年之對帳單可見（本院卷第179-188頁），李旺庭在103年4月至12月間共計匯款入該帳戶225萬元（本院卷第179-181頁）；該帳戶在105年6月 3日施碧珠過世後，仍有正常存提往來之紀錄，105年8月4日尚有近80萬元之存入金額，且有多筆定存收入利息，甚有國稅局及南山人壽公司轉入之款項；倘如上訴人所陳，該帳戶由施碧珠保管使用、實際上由李旺庭掌控，李旺庭應係盡量自該帳戶挪出或支出費用，何以尚匯款2百多萬至該帳戶？施碧珠過世後，上訴人何以未取回該帳戶，任令李旺庭繼續支配使用？其上開主張顯不合常理，難以採信。　⑷再者，陽信銀行帳戶固於103年11月28日支出112,168元繳付地價稅（本院卷第181頁），然依上訴人所指A地地價稅僅為 12,711元（本院卷第273頁），其餘之99,457元顯係繳付上訴人其他房產之地價稅，則如非受上訴人指示，李麗茹如何知悉應繳之稅額為若干，並據以提領款項？是縱該取款條為李麗茹所簽寫，亦難憑為有利於上訴人之認定。　　⑸綜上，上訴人並未提出積極證據證明陽信銀行帳戶確由李旺庭掌控，其上開所辯，自難憑採。是應認陽信銀行帳戶係由上訴人自行保管存摺、印章，上訴人確已收受A地、B屋價金，並知悉、指示自陽信銀行帳戶辦理扣繳稅款之事實應堪認定。　⒌又地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算，即以縣（市）為歸戶單位，按同一縣（市）內所有土地合併後之地價總額高低，分別適用不同稅率計算，所以每一個土地所有權人，在同一縣市內最多只有1張地價稅稅單，稅捐單位寄發之繳款書上並會列具應課稅之土地清單。房屋稅則係按比例稅率計算且未採總歸戶制，故每一戶門牌開立1張房屋稅稅單，如有3棟房子分別編釘3戶門牌者，則有3張房屋稅單。而除系爭不動產外，上訴人另有其他土地及房屋之產權，此據證人駱慈慧證述在卷（訴字卷第143頁），並有上訴人稅務查詢結果資料可參（限閱卷），故在A地於103年4月間移轉登記至被上訴人名下後，103年11月開徵地價稅時，由地價稅繳款書即應可明顯看出A地已未列在上訴人之課稅土地清單之列，另上訴人每年收受之房屋稅繳納單亦屬固定，則在B屋於107年2月間移轉登記至被上訴人名下後，當年度5月份開徵之房屋稅單會短少B屋之房屋稅單，且A地為B屋基地，上訴人自承在該處居住長達50幾年，A地、B屋為其長期執業及安身立命之所（雄司調卷第9頁），就A地未被列在課稅土地清單之列及短少B屋房屋稅單等節，衡情應有較高之警覺性，豈有直至112年5月間提起本件訴訟前（雄司調卷第9 頁），始因被上訴人要求搬離查詢而知悉遭移轉之理，是上訴人聲稱不知納稅義務人變更云云，顯有違經驗、論理法則，難以採信。證人駱慈慧證述上訴人知悉系爭不動產賦稅變更納稅義務人等語，則與事實較為相符。　⒍上訴人指稱被上訴人並不否認買賣價金最終又回流至被上訴人及其父母帳戶，並辯稱應解為是上訴人贈與之意，若如此，即可證以買賣為不動產移轉登記原因即與事實不符，不應維持，且以該資金回流狀況亦可認兩造間並無買賣之真意及意思之合致云云。查：　⑴李麗茹固於103年4月3日自陽信銀行帳戶取款140萬元匯至被上訴人渣打銀行帳戶，證人駱慈慧並於103年8月26日自陽信銀行帳戶取款200萬元匯入李旺庭台企銀行帳戶，陽信銀行帳戶在107年2月2日亦遭提領20萬。然陽信銀行帳戶係由上訴人自行保管存摺、印章，業經本院認定如前，故前開款項之提領，應為上訴人所知悉並同意，甚係指示為之。而被上訴人在103年間業已成年（81年生），其與李旺庭為不同人格主體，上開款項除140萬元係匯入被上訴人帳戶而可認係由被上訴人收取外，其餘200萬元係由李旺庭收取，另20萬元則無證據證明係由被上訴人所收取，則此得否謂係將被上訴人所交付之價金「回流」給被上訴人，已非無疑。況當事人間交付款項之原因多端，或為借貸，或為贈與，或為轉付等，是縱上訴人在事後有給付相應數額之款項給被上訴人或李旺庭，亦無法逕認此即為買賣價金之「回流」，兩造並無締結買賣契約之真意。　⑵再者，參證人李敏昌前揭證述，及上訴人在103年間已年近80 歲（25年生），並自承亡妻施碧珠在103年間身體多有不適，罹患多種慢性疾病（本院卷第208頁），則其將名下資產逐步轉移給子孫，以免日後遭課徵高額遺產稅亦符常情。　　而上訴人確有移轉系爭不動產予被上訴人之真意，業經本院認定如前，是被上訴人辯稱縱認依上開陽信銀行帳戶遭提領之款項可認前開買賣價金之給付係為製造金流，兩造間並無買賣之真意及意思之合致，亦屬贈與等語，並非無據。則如兩造係為減免稅金而虛以買賣方式辦理，以達將不動產所有權無償轉讓給被上訴人之目的，實際上即仍隱藏贈與之行為，該買賣行為雖屬無效，然其所隱藏之贈與行為，並不因之無效，而仍應適用關於贈與之規定（民法第87條第2項參照）。則兩造間就A地、B屋移轉登記之物權行為，即係本於所隱藏之贈與行為，該物權移轉行為並非無效，仍不得訴請塗銷。　⒎上訴人另指稱其不可能收到變更納稅義務人後之稅單，證人駱慈慧因遭辭退對上訴人懷有怨氣，立場偏頗，所述不實云云。然，證人駱慈慧自81年3月4日即在上訴人診所工作至11 0年6月5日（訴字卷第143頁），其與上訴人間長達近30年之工作情誼，僅因不忿遭辭退即甘冒刑事偽證罪責而故為不利於上訴人之證述，已難遽信。而證人駱慈慧可大致指出上訴人所有之房產，並說明繳稅情況（訴字卷第143頁），且有受上訴人指示代至銀行處理財務等情，足見其在任職期間應確實有經手處理上訴人房產賦稅繳納情事，則其長年幫上訴人收受稅單並計算應繳稅款，對A地未被列在課稅土地清單之列及短少B屋房屋稅單等情，應可清楚查悉，故其稱因名字變不同人等語（訴字卷第141-142頁），雖與實際上應是地價稅單少列A地及B屋房屋稅單改送被上訴人不同，仍無礙於其應係因經手賦稅而知悉A地、B屋納稅義務人變更，上訴人當時即應已知悉此情之事實。又上訴人應早已知悉A地、B 屋納稅義務人變更乙節，既經本院認定如前，自無依上訴人聲請向稅捐單位調閱稅單寄送情況（本院卷第212頁）之必要，附此敘明。　⒏被上訴人於105年11月29日向鹽埕分處申請A地地價稅變更適用自用住宅稅率，經鹽埕分處派員勘查後，以7035號（雄司調卷第181-182頁）准許土地面積21.7平方公尺部分適用自用住宅用地稅率，並據此以4519號函（雄司調卷第183頁）通知上訴人變更房屋稅部分按非住家非營業用稅率課徵，為兩造所不爭執。上訴人雖稱鹽埕分處派員勘查時，B屋仍為其與李欣儒共有，鹽埕分處人員僅就房屋外部使用狀況進行勘查，而變更房屋稅率係因李欣儒將其所有房屋出租第三人，其無從由鹽埕分處人員告知一樓部分變更為營業用稅率課徵而知悉A地遭移轉云云。然4519號函說明係依據7035號函辦理，而7035號函係因被上訴人申請變更A地地價稅稅率，如A地係被上訴人與李旺庭盜用上訴人印鑑私自過戶，被上訴人掩飾其「犯行」唯恐不及，豈有尚向稅捐單位申請變更地價稅稅率而無懼遭上訴人察覺之理，且依4519號函之說明可知，變更稅率係因被上訴人申請按自用住宅用地課稅查核所致，與李欣儒出租房屋無關。而7035號函記載：「四、又查○○街00、00號房屋1樓供貨倉及診所使用…」、4519號函記載：「…㈡…（105年12月14日供貨倉使用）」，足見鹽埕分處人員並非僅就房屋外部狀況進行勘查，而有查核房屋內部情況，否則如何知悉屋內有於何時供貨倉使用，且仍有做診所使用？且4519號函寄送對象為上訴人，寄送地址為上訴人住居之B屋，理應由上訴人收受，則上訴人在鹽埕分處人員現場勘查房屋使用狀況，及收受4519號函時，完全未詢問勘查目的及瞭解函文內容，亦有違常理，是其上開所辯，並無可採。至上開函文目前雖由被上訴人取得留存，然被上訴人已陳明係上訴人要求李旺庭處理房屋稅所交付等語，是尚難以被上訴人持有上開函文而為有利於上訴人之認定。　⒐又上訴人就C屋之應有部分1/6於108年1月14日移轉登記為被上訴人及上訴人次子之子李其展共有，有土地登記申請書、印鑑證明、權狀、身分證件等件可憑（審訴卷第51-58頁）。客觀上殊難想像被上訴人或李旺庭未經上訴人同意而盜用上訴人印鑑、盜取權狀後，僅移轉一半之產權，並平白登記一半產權給李其展。參以上訴人於112年3月24日寄送存證信函給包含被上訴人在內之共有人，表示欲將C屋之基地持分出售李欣陽，通知是否主張優先購買權（雄司調卷第203-20 5頁），被上訴人坦然函覆主張優先購買（雄司調卷第207-2 09頁），益可證明C屋之移轉應係經上訴人同意並知悉。上訴人雖辯稱上開存證信函係委辦代書自行依登記資料寄發給登記之共有人，其事後另以存證信函表示不解為何被上訴人為C屋共有人（雄司調卷第217-219頁），其並不知C屋遭移轉云云。然房屋稅單係一屋一單，稅單上並會明白記載持分比例，納稅義務人名稱亦會記載共有人數（如甲乙丙三人共有，即記載「甲乙丙等3人」），則上訴人在107年以後收受之房屋稅單明顯減少持分，並增加共有人數，此變化乃顯而易見，上訴人自無不知之理，其事後辯稱不知被上訴人為C 屋共有人云云，顯違常理，自非可採。　㈣依上述，申請A地、B屋及C屋之印鑑證明委任書上蓋印上訴人印鑑章，上訴人另親簽於B屋及C屋委任書，且A地、B屋及C 屋之土地移轉登記文件均蓋印上訴人印鑑章，上訴人所提證據復未能證明上開文件係遭李旺庭盜蓋，依民法第3條第2 項、民事訴訟法第358條規定，該等文件應推定為真正。佐以前述上訴人已受領被上訴人交付之價金，並早已知悉納稅義務人變更等情，足認李旺庭辦理過戶有獲上訴人之授權。　　是以，李旺庭既得持上訴人之印章、身分證件等資料，以受任人身分申請印鑑證明，並以印鑑證明、土地所有權狀等文件，委由代書黃水南、林湧進辦理上開房地所有權移轉登記，被上訴人抗辯系爭不動產係上訴人授權李旺庭以買賣、贈與移轉被上訴人，非無所憑，即應認上開房地以買賣、贈與為原因之債權行為及所有權移轉登記物權行為均屬有效。上訴人主張李旺庭係盜蓋上訴人印鑑文件而無權代理上訴人為上開房地買賣、贈與債權行為及物權移轉行為云云，難認有據。又本院既認李旺庭係得上訴人授權而為相關過戶行為，相關之買賣、贈與契約即為真正、有效，兩造間就系爭不動產之物權移轉行為自無違反要式行為，亦無表見代理之問題，附此敘明。　㈤上訴人主張李旺庭無權代理一事，既經本院認定為無據，理由如前述，上訴人以遭李旺庭無權代理為由，主張其仍為系爭不動產之所有權人，即非有據。故上訴人依據民法第767 條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，即無理由，應予駁回。　　六、綜上所述，上訴人依民法第170條、第73條及第767條第1項規定，請求被上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷，回復為其所有，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃悅璇　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳新貞附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表：編號土地或建物 移轉登記原因發生日期/登記日期  移轉權利範圍  移轉登記原因  證據 1 高雄市○○區○○段000地號土地(即A地) 103年2月12日/103年4月15日 1/2 買賣原證1至4 2 高雄市○○區○○段000○號建物（門牌號碼高雄市○○區○○街00號，即B屋） 107年1月17日/107年2月8日 1/2 買賣原證5至8 3 高雄市○○區○○○段○○段0000○號建物（坐落高雄市○○區○○○段○○段0000地號土地上、門牌號碼高雄市○○區○○○路000號，即C屋） 107年12月18日/108年1月14日 1/12 贈與原證9至12

2025-02-27

KSHV-113-上-202-20250227-1

易

臺灣臺北地方法院

妨害名譽

臺灣臺北地方法院刑事判決 113年度易字第647號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告楊志翔上列被告因妨害名譽案件，經檢察官提起公訴（112年度偵緝字第3435號），本院判決如下：　　主　文楊志翔犯散布文字誹謗罪，處罰金新臺幣壹萬伍仟元，如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、楊志翔明知苗天蓉（妨害苗天蓉名譽部分，另為不起訴處分）所涉黃崇庭詐欺吸金案與苗天蓉之女兒鮑其迦並無關連，竟意圖散布於眾，基於加重誹謗鮑其迦之犯意，於民國111 年8月間，多次使用社群網站臉書暱稱「Devin Yang」之帳號，在其個人頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁，發布載有「〈詐欺母女黨逃至南美館！比殭屍更可怕〉鮑其迦 Diane Pao 台南市美術館專員（研究典藏部）曾與其母苗天蓉在教會從事『違法詐騙』，鮑其迦則透過台大交換生名義潛逃至法國；母女利用詐騙所得，負擔至法國交換之費用。合理懷疑，同時也將贓款攜帶至國外，或轉入海外帳戶。母女以投資名義『違法吸金』所得近億，慫恿利誘受害者抵押房地產借貸，使教會多名人士流離失所。其中包含詐得教會會友之年邁親屬之手術費用，致使延誤就醫。謀財害命，不擇手段。鮑其迦母親已申請破產，又從事不具名之房屋仲介，逃避償還詐騙款項。（合理懷疑）已將非法所得之贓款，轉移至其女兒鮑其迦之海外帳戶（含金庫）。母女二人亦曾多年出沒於：已偵破之案件『#三重雜貨店詐騙案』所在位置。犯罪地點一為教會，#民生社區的新希望浸信會台北堂；犯罪地點二為 #三重雜貨店詐騙案（有新聞報導可循）。鮑其迦畢業於臺灣大學中國文學系，目前藏匿於台南市美術館擔任專員（研究典藏部）。#歡迎媒體報導#可提供相關證據」之貼文及留言，並附以與鮑其迦無關之黃崇庭詐欺吸金案判決圖片3張，透過網路傳播提供包含居住於臺北市松山區住處內上網之鮑其迦及不特定人瀏覽，以此方式指摘傳述鮑其迦涉有上開貼文所指之情事，足生損害於鮑其迦之名譽及社會評價。二、案經鮑其迦告訴及新北市政府警察局淡水分局報告臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序部分一、「被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據」；又「被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；而當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意」，刑事訴訟法第159條第1項、第159條之5分別定有明文。查本件當事人就本判決所引用審判外之言詞或書面陳述之證據能力，於本院審判期日中均未爭執，且迄至言詞辯論終結前亦未聲明異議，本院審酌該等具有傳聞證據性質之證據，其取得過程並無瑕疵或任何不適當之情況，應無不宜作為證據之情事，認以之作為本案之證據，應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5之規定，自得作為證據。二、本案其餘認定犯罪事實之非供述證據，查無違反法定程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4反面解釋，亦具證據能力。貳、實體部分　一、認定犯罪事實所憑之證據及理由　　訊據被告楊志翔固坦承有於111年8月間，多次使用社群網站臉書暱稱「Devin Yang」之帳號，在其個人頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁，發布貼文之事實，惟矢口否認有何加重誹謗犯行，辯稱：我陳述這些事實是有所本的，105年至106年間，我曾經2次在苗天蓉和告訴人鮑其迦的住處，參與AGK的投資說明會，這2次會議告訴人都在現場協助，告訴人只有1年多的工作經驗，月收入新臺幣（下同）3萬元左右，但卻在歐洲各國遊歷，在IG上面發布去歐洲各國享用米其林高級餐廳，她才20出頭，還在唸碩士，我認為她是使用苗天蓉不法獲利的所得等語。經查：　㈠被告於111年8月間，多次使用社群網站臉書暱稱「Devin Yan g」之帳號，在其個人臉書頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁，發布載有「〈詐欺母女黨逃至南美館！比殭屍更可怕〉鮑其迦 Diane Pao 台南市美術館專員（研究典藏部）曾與其母苗天蓉在教會從事『違法詐騙』，鮑其迦則透過台大交換生名義潛逃至法國；母女利用詐騙所得，負擔至法國交換之費用。合理懷疑，同時也將贓款攜帶至國外，或轉入海外帳戶。母女以投資名義『違法吸金』所得近億，慫恿利誘受害者抵押房地產借貸，使教會多名人士流離失所。其中包含詐得教會會友之年邁親屬之手術費用，致使延誤就醫。謀財害命，不擇手段。鮑其迦母親已申請破產，又從事不具名之房屋仲介，逃避償還詐騙款項。（合理懷疑）已將非法所得之贓款，轉移至其女兒鮑其迦之海外帳戶（含金庫）。母女二人亦曾多年出沒於：已偵破之案件『#三重雜貨店詐騙案』所在位置。犯罪地點一為教會，#民生社區的新希望浸信會台北堂；犯罪地點二為 #三重雜貨店詐騙案（有新聞報導可循）。鮑其迦畢業於臺灣大學中國文學系，目前藏匿於台南市美術館擔任專員（研究典藏部）。 #歡迎媒體報導#可提供相關證據」之貼文及留言，並附以黃崇庭詐欺吸金案判決圖片3張等情，為檢察官、被告所不爭（見113年度易字第647號卷，下稱易字卷，第29至30頁），核與證人即告訴人鮑其迦、告訴代理人李德正律師之指述相符（見臺北地檢署111年度他字第9123號卷，下稱第9123號偵查卷，第83至86頁；臺北地檢署112年度偵字第5573號卷，下稱第5573號偵查卷，第25頁），並有被告臉書頁面、爆料公社（官方粉專專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁截圖等件在卷可參（見第9123號偵查卷第21至29頁；臺北地檢署11 2年度偵緝字第3435號卷，下稱第3435 號偵查卷，第49至50 頁），前開事實，首堪認定。　㈡按刑法第310條第2項規定之誹謗罪，係以散布文字、圖畫之方式，意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者。而誹謗罪之構成要件，主觀上行為人必須具有散布於眾之意圖及誹謗之故意；客觀上行為人所指摘或傳述之事，必須屬於足以損害他人名譽之具體事件。又所謂散布於眾之意圖，乃指行為人有將指摘或傳述內容傳播於不特定人或多數人，使大眾周知之意圖；且所稱「散布於眾」，係指散播傳布於不特定人或多數人，使大眾得以知悉其內容而言，即行為人向不特定人或多數人散布指摘足以毀損他人名譽之事，始克相當；所謂誹謗故意，係指行為人對其指摘或傳述之事足以損害他人名譽有所認識，並且進而決意加以指摘或傳述該事件具體內容之主觀犯罪故意。另本罪係為保護個人於社會上生存，其社會、外在之名譽，亦即一般人對其人格價值所為之評價不受侵害，而此評價之對象，不限於人之行為或人格之倫理價值，亦包含關於其專業能力、職業、身分、身體或精神之資質等。再按行為人所指摘或傳述之事是否「足以毀損他人名譽」，應就被指述人之個人條件以及指摘或傳述內容，以一般人之社會通念為客觀之判斷，須行為人所指摘或傳述之具體事實，依社會客觀之評價，足以使被指述人在社會上所保有之人格及聲譽地位，因行為人之惡害性指摘或傳述，使之有受貶損之危險性或可能性即屬之。查被告於多數人得公開閱覽之其個人臉書頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁，發表關於犯罪事實欄所示貼文內容等文字，已如前述，觀諸被告張貼之內容，除指摘告訴人與其母苗天蓉共同從事違法詐騙、利用交換學生名義潛逃至國外，尚論及苗天蓉將詐欺之不法犯罪所得移轉至告訴人海外帳戶，對告訴人而言均屬負面評價，依國人社會生活經驗，足使一般民眾認為美術館專員涉嫌詐欺，並將詐欺不法所得移轉至海外，至於交換學生制度則淪為罪犯潛逃出國之手段，客觀上足以貶損告訴人之人格及社會地位，已致告訴人之社會上評價受有貶損無訛，告訴人更因此受到長官質疑，影響其工作，此業據告訴人代理人陳述在卷（見第 5573號偵查卷第25頁）。以被告教育程度為研究所肄業、行為時之年齡已30餘歲，其應有相當之社會經歷與智識程度可知其散布上開言論將貶損他人人格及社會評價，被告對於上開指摘之具體事實確足使告訴人之人格為社會大眾所輕視而貶損確有所認識，仍決意於得供不特定多數人閱覽之其個人臉書頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁上加以指摘，其主觀上具有散布於眾而損害告訴人名譽之誹謗故意甚明。　㈢被告雖辯稱該指摘之內容係屬真實云云。惟按：　　⒈言論自由為人民之基本權利，憲法第11條有明文保障，國家應給予最大限度之維護，俾其實現自我、溝通意見、追求真理及監督各種政治或社會活動之功能得以發揮。惟為兼顧對個人名譽、隱私及公共利益之保護，法律尚非不得對言論自由依其傳播方式為合理之限制，刑法第310條第1 項及第2項誹謗罪即係為保護個人之法益，為防止妨礙他人之自由權利所必要而制定。至刑法同條第 3項前段以對於所誹謗之事，能證明其為真實者不罰，係針對言論內容與事實相符者之保障，並藉以限定刑罰權之範圍，雖非謂指摘或傳述誹謗事項之行為人，必須自行證明其言論內容確屬真實，始能免於刑責，惟行為人仍須提出「證據資料」，證明有相當理由確信其所為言論即指摘或傳述之事項為真實，否則仍有可能構成誹謗罪刑責。而「證據資料」係行為人所指摘或傳述事項之依據，此所指「證據資料」應係真正，或雖非真正，但其提出並非因惡意前提下，有相當理由確信其為真正者而言；行為人若「明知」其所指摘或陳述之事顯與事實不符者，或對於所指摘或陳述之事，是否與事實相符，仍有所質疑，而有可供查證之管道，竟「重大輕率」未加查證，即使誹謗他人亦在所不惜，而仍任意指摘或傳述，自應構成誹謗罪（最高法院99年度台上字第8090號判決意旨參照）。　　⒉被告雖提出詐騙楊長苓之時序紀錄、其與何清道牧師之對話紀錄、告訴人社群軟體之貼文或照片之截圖、以及AGK 集團詐欺相關新聞等證據（見本院易字卷第41至85頁、第 101至107頁），然則細譯詐騙楊長苓之時序紀錄、AGK集團詐欺相關新聞等資訊，均係關於苗天蓉涉犯詐欺之事，並未論及或提出具體相關事證說明告訴人有與苗天蓉共同詐欺之事實，抑或苗天蓉有將詐欺不法犯罪所得匯款至告訴人海外帳戶之情，況且，果若告訴人確曾參與其母親涉嫌之AGK集團詐騙行為，抑或以其海外帳戶作為不法犯罪所得洗錢之用，則臺北地檢署偵查AGK詐騙案時，理應將告訴人列為犯罪嫌疑人為調查，然該案現已起訴，告訴人並非該案之被告，益證告訴人並未牽涉其中；至於被告與何清道牧師之對話紀錄，雖提及告訴人曾向牧師借款3萬元，然此與被告於貼文中提及「母女以投資名義『違法吸金』所得近億，慫恿利誘受害者抵押房地產借貸，使教會多名人士流離失所。其中包含詐得教會會友之年邁親屬之手術費用，致使延誤就醫。謀財害命，不擇手段」等情無關；至於被告提出告訴人社群軟體上貼文或照片之截圖，雖可看出告訴人有諸多在國外遊歷之經驗，然告訴人究竟花費多少錢、其金錢來源為何，均無從自前開貼文或照片中得知。　　⒊基此，被告張貼如犯罪事實欄所示之貼文內容，僅係其大約勾勒告訴人出國時間與苗天蓉犯罪時間相近，即遽為指摘，被告並未舉出任何證據資料，足認其有相當理由確信前開文字內容為真實，亦無從認定其主觀上得以相信其所傳述之事為真實，卻驟然透過可供多數人閱覽之臉書公開頁面發表，揆諸前揭說明，自難謂被告就所發表之上開言論無誹謗之故意，自不得解免散布文字誹謗告訴人之罪責。　㈣另被告聲請調查告訴人帳戶之金流，待證事實為苗天蓉確有將不法犯罪所得匯至告訴人帳戶（見本院易字卷第130頁），惟被告並未指明應調查告訴人哪一個帳戶，國內帳戶抑或海外帳戶，且縱苗天蓉有匯款至告訴人帳戶，又如何證明該等金錢即為詐欺之不法犯罪所得，無從憑此為有利被告之認定，故被告聲請調查告訴人帳戶金流，核無調查之必要，應駁回被告之聲請。再者，被告於本案審理中始提出前開證據調查聲請，益證其實際上僅是懷疑而無法確認告訴人在海外生活之金錢來源，則於此情況下，被告逕於公開臉書頁面指摘告訴人係利用詐騙所得負擔至國外交換學生之費用，此一足以詆毀告訴人人格之言論，自有誹謗之行為及故意甚明。　㈤綜上，被告前開所執之辯解，均委無足取。本件事證明確，被告上揭犯行堪以認定，應依法論科。　　　二、論罪科刑　㈠核被告所為，係犯刑法第310條第2項之散布文字誹謗罪。被告出於詆毀告訴人之單一目的，於密接時間在多數人得閱覽之其個人臉書頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁發表如犯罪事實欄所示之不實文字，指述對象一致，侵害法益相同，在刑法評價上以視為數個舉動之接續實行，合為包括之一行為予以評價較為合理，應論以接續犯之一罪。　　㈡爰以行為人之責任為基礎，審酌被告明知在多數人得公開閱覽之其個人臉書頁面及爆料公社（官方粉絲專屬）、臺南市美術館等粉絲專頁，發表關於犯罪事實欄所示貼文等不實內容之文字，足使不特定見聞者誤認告訴人有與其母親苗天蓉共同參與AGK投資詐欺及其他教會詐欺，且至國外交換學生係畏罪潛逃，甚至是利用詐欺不法所得負擔在國外生活費等情，足以毀損告訴人之名譽，缺乏尊重他人名譽之法治觀念，行為自非可取，且犯後否認犯行，猶自信並屢稱其行為為正當，又未與告訴人達成和解或徵得告訴人之諒解；惟念及被告或其家人、親友為AGK投資詐欺之被害人，迫於無奈始為本件犯行；兼衡被告自陳研究所肄業之智識程度，目前無業，家庭經濟狀況不好暨其犯罪之動機、目的、手段、所生危害，無須扶養之家屬等一切情狀（見本院易字卷第135至1 36頁），量處如主文所示之刑，並諭知易服勞役之折算標準。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官林達提起公訴，檢察官陳慧玲、盧祐涵到庭執行職務。中　　華　　民　　國　 114　　年　　 2　　月　　26　　日　　　　　　　　　刑事第十四庭　法　官　趙書郁上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉珈妤中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　27　　日

2025-02-26

TPDM-113-易-647-20250226-1

金重訴

臺灣臺北地方法院

貪污等

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告蔡聰賓選任辯護人張簡勵如律師蔡旻睿律師越方如律師被告王文宏選任辯護人陳彥希律師（兼送達代收人）黃渝清律師盧筱筠律師被告潘仕傑選任辯護人崔駿武律師楊承叡律師施拔臣律師被告邱柏霖選任辯護人王清白律師被告曾維良選任辯護人邱群傑律師許卓敏律師江愷元律師參與人潤隆建設股份有限公司法定代理人邱秉澤上一人之訴訟代理人黃博駿律師參與人明緯建設股份有限公司法定代理人魯鳳雲上一人之訴訟代理人羅潔語律師上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號），本院判決如下：　　主　文一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑柒年陸月。二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑玖年。三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。　　事　實一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館，亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序部分：一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵具證據能力。貳、實體部分：一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情，惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下：　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與施詐行為云云。　　　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上沒有犯罪故意和意圖云云。　　二、經查：　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照（變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣案可佐，首堪認定。　　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買如附表一所示房地建物之經過：　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫，他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（見A5卷第167-174頁）。　　　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜，可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地，伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人，就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑，伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設，後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用，伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款，想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁）。　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋，過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等，伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等語（見A3卷第197-199頁）。　　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁）。　　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名，當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁）。　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶，現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容，伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分，是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住，如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語（見A9卷第93-99頁）。　　　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證人之證詞尚無重大瑕疵可指。　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下：　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁），均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區：旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時，才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱：當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁），應屬實在。　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽，說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情，此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁），且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會111年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃，惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約）第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項，明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃），並無共同經營旅館業務之意願。　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地，當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子，當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應屬事後迴護之詞，殊難採憑。　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租，就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區，仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛，而堪採信。　　　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售：　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶，當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）；復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館，就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁）。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用，實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係屬交易上重要事項：　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等在內之社區住戶依法逕行裁處。　　　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為，也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時，有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。然而：　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載，以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云，縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺主觀犯意云云。惟查：　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會，討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意，而為其等2人有利之認定。　　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡聰賓前述詐欺犯行之認定。　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋，率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用，在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依法論科。四、論罪科刑：　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰。　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用，因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取；又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元，需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病，需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　　㈨定應執行刑部分：　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年，資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原則）。　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主文所示。五、沒收部分：　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件之必要者，得不宣告沒收或酌減之。　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會，以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金即犯罪所得。　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人，擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為，潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費、營造費用等中性成本云云。惟查：　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云云，要屬無據。　　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得；嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者，行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得；於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除，反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理人前開所辯，自非有據。　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。　參、無罪部分：一、公訴意旨另以：　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局）施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪云云。二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益，始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論據。　四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）：　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如下：　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註，所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科，並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口，今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見，伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫等語。　㈡經查：　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序，業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示）。　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨：有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部分事實，亦堪認定。　　　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用：　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前，仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規則第28條之1規定之餘地。　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。　⒋關於本案建築物分戶之說明：　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後，因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶。　　　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽（見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建物能否分戶，明確表示意見。　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯與事實不符。　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明：　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明。　　　　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之限制。　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱：關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」等文字。惟：　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料，因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成，該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　　　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外，使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏，並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館，所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶，所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館，是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四）規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更，並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要：　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日，向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未准予變更該項加註事項。　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正，其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難認有違背法令圖利他人之情事：　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部分准予備查等情，已如前述。　　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法令可言。　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己，或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見，伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科，以表示同意。　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況，本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更）為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住宅對外銷售之情事。　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處，然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所為有何圖利之不法行為與犯意。　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽，楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多，所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞，有避重就輕之情形，不足採信。　　　　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意旨㈡①、②部分）　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本院認定如前。　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人，由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔，亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡及行為分擔。　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王文宏等2人無罪之諭知。肆、退併辦部分一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築管理所主管或監督之事務。　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　　　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之用途。　　　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起，即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆售本建案與他人違法使用之目的。　　　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審理。　二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法施行法第1條之1第1項，判決如主文。本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官李進榮到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日附錄論罪科刑法條：修正前刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。附件、本件偵查卷宗代號對照表編號案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷）本院112年度金重訴字第1號卷一本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀）本院112年度金重訴字第1號卷三本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2）本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱本院113年度易字第51號卷一本院113年度易字第51號卷二本院113年度易字第51號卷三附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表附表二、本建案重要事件時序表附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-112-金重訴-1-20250226-2

家事聲

臺灣嘉義地方法院

假扣押聲明異議

臺灣嘉義地方法院民事裁定 114年度家事聲字第1號異議人 ○○ 代理人林芳榮律師相對人 ○○ 上列當事人間假扣押事件，異議人對於中華民國113年12月5日本院113年度司裁全字第239號司法事務官所為之裁定聲明異議，本院裁定如下：　　主　文一、異議駁回。二、程序費用由異議人負擔。　　理　由一、當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別定有明文。本件異議人就司法事務官所為裁定，聲明不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。二、異議意旨略以：異議人否認有教唆弟弟陳永洲傷害相對人之情事，如果相對人真的受傷如此嚴重，為何不提出刑事告訴？反是相對人曾經對異議人有家庭暴力行為。再者，坐落嘉義縣○○市○○○段000○000地號之土地，為異議人所有，因近來地價高漲才出售並非要脫產。異議人現尚有坐落:太保市○○ 段○○○段0000地號、面積2253平方公尺之建地及地上建物：太保市○○里○○00○00號房屋一棟(現由相對人占有中)，價值3 00萬元以上。且上述不動產都是異議人個人購買或父母親所贈與，非夫妻共同財產。相對人對異議人無600萬元債權存在，現由債權人居住之300萬元房地產，足以保證清償債務，爰提出異議等語，並聲明：原裁定廢棄。三、家事訴訟事件，得準用民事訴訟法保全程序之規定，為假扣押、假處分之聲請，家事事件審理細則第71條定有明文。次按債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得聲請假扣押；假扣押非有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，不得為之；請求及假扣押之原因，應釋明之；前項釋明如有不足，而債權人陳明願供擔保或法院認為適當者，法院得定相當之擔保，命供擔保後為假扣押；請求及假扣押之原因雖經釋明，法院亦得命債權人供擔保後為假扣押；夫或妻基於剩餘財產差額分配請求權聲請假扣押者，前項法院所命供擔保之金額不得高於請求金額之十分之一；假扣押裁定內，應記載債務人供所定金額之擔保或將請求之金額提存，得免為或撤銷假扣押。民事訴訟法第522條第1項、第523條第1項、第526條及第527條分別定有明文。再所謂釋明，乃當事人提出之證據雖未能使法院達於確信之程度，惟已使法院得薄弱之心證，信其事實上之主張大概為如此者為已足（最高法院97年度台抗字第657號裁定意旨參照）。經查：㈠、兩造為夫妻，相對人對異議人起訴請求離婚及夫妻剩餘財產差額分配新臺幣1000萬元等情，經依職權調取本院114年度家調字第10號案件查閱屬實，足認為真正。㈡、異議人主張相對人未能提出證據或釋明本件有假扣押的原因云云；然此部分業據相對人提出嘉義縣○○市○○段000○000地號土地謄本、異動索引為證，足認異議人近期有出售名下財產之狀況。再依過溝段過溝小段1023地號土地登記謄本記載為108年間異議人以「買賣」為原因取得所有權，縱相對人居住其中，抗告人仍非不得移轉所有權，不能認因此已有相當擔保。復參酌異議人不同意相對人請求分配夫妻剩餘財產，則相對人據此主張異議人恐有隱匿財產及脫產而減少名下財產總額，致相對人有日後不能強制執行或甚難執行之虞，而聲請假扣押，核屬有憑，可認相對人就其假扣押聲請之原因已為相當之釋明。㈢、異議人稱上揭不動產為婚後無償取得，不應列入夫妻剩餘財產差額分配計算，且伊尚有其他財產，無礙相對人剩餘財產差額之請求。惟上揭不動產是否應列入夫妻剩餘財產分配計算範圍，應於請求給付夫妻剩餘財產之本案訴訟中審究，尚非本件假扣押保全程序所應審酌。異議意旨執此主張原裁定有違誤，已有誤會。且本件係因認相對人已就異議人有脫產之情，恐日後就夫妻剩餘財產分配請求有不能強制執行或甚難執行之虞，已有相當之釋明，雖釋明猶有不足，然依民事訴訟法第526 條第2 項規定，在債權人陳明願供擔保以補其釋明之不足，法院得准為假扣押。故原裁定依此命相對人為擔保後，為准假扣押之裁定，於法尚無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　家事法庭　法　　　官洪嘉蘭　　　　　以上正本係照原本作成。如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　書　記　官　劉哲瑋

2025-02-26

CYDV-114-家事聲-1-20250226-1

易

臺灣臺北地方法院

詐欺

臺灣臺北地方法院刑事判決 112年度金重訴字第1號　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度易字第51號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告蔡聰賓 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人張簡勵如律師蔡旻睿律師越方如律師被告王文宏 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人陳彥希律師（兼送達代收人）黃渝清律師盧筱筠律師被告潘仕傑 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人崔駿武律師楊承叡律師施拔臣律師被告邱柏霖 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人王清白律師被告曾維良 0000000000000000 0000000000000000 0000000000000000 選任辯護人邱群傑律師許卓敏律師江愷元律師參與人潤隆建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人邱秉澤上一人之訴訟代理人黃博駿律師參與人明緯建設股份有限公司 0000000000000000 法定代理人魯鳳雲上一人之訴訟代理人羅潔語律師上列被告等因貪污等案件，經檢察官提起公訴（109年度調偵續字第5號、111年度偵字第23428號、111年度偵字第24877號、111 年度偵字第27922號）及追加起訴（112年度偵字第40790號），本院判決如下：　　主　文一、蔡聰賓犯如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之罪，各處如附表三編號1至5「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑柒年陸月。二、王文宏犯如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之罪，各處如附表三編號6至12「宣告罪刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑玖年。三、未扣案參與人潤隆建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺幣參億零捌佰玖拾捌萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。四、未扣案參與人明緯建設股份有限公司所取得之犯罪所得新臺幣參億伍仟柒佰柒拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　　五、蔡聰賓被訴如附表一編號6至12所示詐欺取財部分均無罪。六、王文宏被訴如附表一編號1至5所示詐欺取財部分均無罪。七、潘仕傑、邱柏霖、曾維良均無罪。　　事　實一、蔡聰賓為潤隆建設股份有限公司（原名：國賓大地環保事業股份有限公司，下稱：潤隆公司）負責人，王文宏為明緯建設股份有限公司（下稱：明緯公司）實際負責人，並擔任副董事長一職。緣田都觀光旅館股份有限公司（民國98年11月 27日後更名為「田都國際旅館股份有限公司」，下稱：田都公司）於90年間，計劃在土地使用分區為旅館區之新北市○○ 區○○段000地號等12筆土地（下稱本案土地）上籌設興建「觀光旅館」用途之建築物（於90年12月間取得建造執照，起造人原係廣信開發股份有限公司【下稱廣信公司】，嗣變更起造人為田都公司），而蔡聰賓、王文宏等2人明知本案土地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，該土地上興建之建築物亦僅得作為旅館，不得供作住宅，竟分別意圖為潤隆公司、明緯公司不法之所有，各基於詐欺取財之犯意，先於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委由不知情建築師梁正芳（另經臺灣臺北地方檢察署檢察官為不起訴處分）更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局於100年11月9日核准，而田都公司、潤隆公司、明緯公司則按比例各自分得47戶、24戶、17戶房屋，實則蔡聰賓、王文宏等2人係謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各戶房屋作為集合住宅對外銷售；其等2人復自100年起，由潤隆公司、明緯公司陸續委託甲山林廣告股份有限公司、海悅廣告股份有限公司、專住廣告股份有限公司等房地產代銷公司利用「國賓大苑」(前稱「碧潭山水」，下均稱「國賓大苑」)預售建案之名義，向非旅館業者，且無意經營旅館，亦無意願委託他人經營旅館之一般民眾推介、銷售上開預售房屋，而其等雖在文宣廣告、房屋土地預定買賣契約書上記載該建案土地使用分區為旅館區，惟卻向購屋消費者刻意隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，由代銷人員（未據檢察官偵查、起訴）向購屋消費者傳遞：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、「可以自住」等不實資訊，致使如附表一所示陳麗雲等12人均陷於錯誤，分別於如附表一所示日期，以如附表一所示金額，各別向潤隆公司、明緯公司購買如附表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋，充作住宅居住使用，潤隆公司、明緯公司因而分別詐得新臺幣（下同）3億2,8 68萬元、3億5,770萬元。二、案經如附表一所示告訴人訴由暨法務部調查局新北市調查處移送臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查起訴。　　理　由壹、程序部分：一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符合同法第159條之1至第159條之4之規定，但經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意。刑事訴訟法第159條第1項及第159條之5分別定有明文。本案當事人就下述供述證據之證據能力，於言詞辯論終結前均未聲明異議，而經本院審酌各該證據方法之作成時，並無其他不法之情狀，均適宜為本案之證據，依刑事訴訟法第15 9條之5之規定，有證據能力。二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面解釋，洵具證據能力。貳、實體部分：一、訊據被告蔡聰賓、王文宏固均坦承被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏則係明緯公司實際負責人，田都公司於90年起，計劃在本案土地上興建「觀光旅館」用途之建築物，其後潤隆公司、明緯公司則與田都公司簽訂合建契約，共同規劃在本案土地上改為興建地上13層、地下5層、戶數為88戶，且建物產權可每戶獨立登記，用途為「一般旅館」之建築物，而潤隆公司、明緯公司復委託代銷公司以「國賓大苑」預售建案之名義對外銷售上開預售房屋等情，惟均矢口否認有何上揭犯行，其等分別辯解如下：　㈠被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案是作為旅館使用之建物，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售階段皆是如此，而且與買受人的買賣合約書裡面也載明，建案在旅館區，建物用途是旅館；而且，潤隆公司有專業團隊分層負責，伊不認識買受人，沒有與他們接觸，不可能詐騙他們云云。其辯護人則辯護稱：本件國賓大苑建案始終是以旅館方向為規劃設計與建造，契約也載明土地使用分區「旅館區」及建物使用用途為「旅館」，潤隆公司有要求代銷公司依照契約內容對外銷售房屋，並無傳遞不實資訊之情事。且告訴人等均非首次購屋，其等均在契約書上關於旅館區、旅館經營管理相關條款部分簽名，難認其等有陷於錯誤。又被告蔡聰賓是公司董事長，信賴專業團隊並充分授權，並未與買受人有所接觸，沒有詐欺故意與施詐行為。況且，潤隆公司後續有協助社區申請旅館登記，亦徵被告蔡聰賓沒有詐欺故意與施詐行為云云。　　　㈡被告王文宏辯稱：這個建案，伊與客戶之間沒有接觸過，而且所有銷售也都載明是旅館區，伊等沒有向買受人表示購買目的可以供住宅使用云云。其辯護人則辯護稱：被告王文宏未實際參與國賓大苑銷售，也未與代銷人員接觸，指示其等隱匿使用分區資訊。又本建案廣告物、契約均已揭露本建案土地使用分區及建物使用用途之資訊，被告王文宏並無施用詐術之行為。而告訴人等明知本案土地使用分區及建物使用用途，亦知悉違規使用可能受到行政裁罰之風險，仍決意購買本件房地作為住宅之用，並無陷於錯誤。況且，告訴人等居住迄今使用正常，並無瑕疵，而行政機關基於行政安定、人民財產權尊重等考量，迄今也未曾取締、裁罰，事實上沒有影響建物所有權人對建物的使用收益。被告王文宏主觀上沒有犯罪故意和意圖云云。　　二、經查：　㈠被告蔡聰賓於本案期間為潤隆公司負責人，被告王文宏於本案期間則為明緯公司實際負責人，並擔任副董事長一職；田都公司於90年間，原計劃在使用分區為「旅館區」之本案土地上，籌設興建「觀光旅館」用途之建築物，而被告蔡聰賓、王文宏則於99年11月25日以潤隆公司、明緯公司之名義與田都公司簽訂合建契約，規劃在本案土地上改為興建建物產權可每戶獨立登記，且用途為「一般旅館」之建築物，並委由證人梁正芳更改設計為地上13層、地下5層、戶數為88戶之建築物，由田都公司申請變更設計，經新北市政府工務局於100年11月9日核准，且由田都公司、潤隆公司、明緯公司按比例各分得47戶、24戶、17戶房屋；復自100年起，潤隆公司、明緯公司即委託房地產代銷公司以「國賓大苑」預售建案之名義，對外銷售其等所分配取得之各戶預售房屋；而如附表一所示告訴人陳麗雲等12人分別於如附表一所示日期，以如附表一所示金額，各向潤隆公司、明緯公司購買如附表一所示門牌號碼建物暨坐落基地之預售屋；又本案土地之使用分區為旅館區，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用等事實，業據被告蔡聰賓、王文宏等2人供承在卷（見A6卷第2 95-298頁、A7卷第243-262頁、第303-311頁、A8卷第381-39 2頁、第407-419頁、金重訴卷㈢第47-55頁、第173-178頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且經如附表一所示證人即告訴人於偵查中、本院審理時證述、證人梁正芳、魯鳳雲、證人即田都公司實際負責人周文龍、證人即潤隆公司規劃部行政人員林貞誼、證人即潤隆公司業務部襄理陳金玉、證人即潤隆公司法務人員李昌儀、證人即明緯公司法務人員李朋疆、證人即時任海悅廣告股份有限公司協理郭正安、證人即時任甲山林廣告股份有限公司代銷人員潘品岑、證人即時任甲山林集團代銷人員蔡孟儒、證人時任專住廣告股份有限公司負責人潘志建、證人即時任潤隆公司執行長黃俊堯等於偵查中、本院審理時證述明確，並有如附表一卷證出處欄所示證據（證據方法出處詳如附表一「卷證出處」欄所示），以及國賓大苑廣告傳單、「水岸生活慢旅：碧潭」廣告文宣、「My view, my life」廣告文宣、新北市政府工務局核發90 年店建字000號建造執照、102年店使字000號使用執照暨加註事項表、臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）10 2年11月6日土地登記申請書及使用執照、田都公司87年6月2 9日函、觀光旅館籌建申請書影本、臺灣省政府交通處旅遊局88年6月25日八八旅二字第0000號函、廣信公司90年12月2 8日建造執照申請書、90年12月20日變更起造人申請書、變更起造人理由書、田都公司97年11月4日函、交通部觀光局業務組97年11月7日簽、97年11月12日觀業字第0970000000 號函（稿）、潤隆公司、明緯公司及田都公司第3次變更設計申請書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表、加註事項附表、臺億公司102年8月13日門牌（初）編申請書、新北○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000 號函（稿）、門牌初編證明書、第5次變更設計申請書、102 年7月31日變更起造人理由書、工務局建造執照及雜項執照（變更設計）審查表、加註事項附表、行銷企劃合約書、潤隆公司、明緯公司與田都公司之新北市新店區太平段投資興建暨融資償還計畫概要、田都公司（甲方）與國賓大地環保事業股份有限公司、明緯公司（乙方）於99年11月25日簽立之合建契約書、本案土地及同段1064、1079、1059建號之土地、建物登記公務用謄本、地籍異動索引、新北市政府106 年6月14日新北府工施字第1060000000號函、106年6月28日新北府工施字第1060000000號函檢送102店使字第000號（90 店建字第000號）使用執照全卷資料、新北市政府106年11月 17日新北府經司字第1060000000號函檢送田都公司登記案卷 3宗及部分抽印資料、90店建字第000號建造執照電子檔光碟、臺億公司106年12月4日臺億字第1060000號函檢送電子檔光碟暨102年2月8日信託契約及附件、建造執照電子檔、新北市政府106年12月15日新北府工施字第1060000000號函檢送90店建字第000號建造執照原卷資料抽印、申請建築執照（變更設計）基本資料、潤隆公司公司變更登記表、經濟部 100年6月20日經授商字第10000000000號函影本、國賓大苑建案之建造執照申請相關資料、使用執照申請相關資料、新北市政府100年1月核定實施「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）書」節本、100 年5月9日變更起造人申報書、變更起造人名冊㈠、起造人名冊、變更起造人理由書、潤隆公司、明緯公司、田都公司之經濟部商工登記公示資料列印等件在卷可稽（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁、A11卷第303、599-609、665-699頁、A12卷第33-42、51-64、73-79、119-133、149-155頁、A5 卷第41-149、239、247-271、301-429、431-435、443-510 、515-525頁、A6卷第113-114、117-120、169-183、191-23 1頁、A7卷第167-179、263-264頁、A8卷第449-452頁、A9卷第265-277頁、本院112年度金重訴字第1號卷，下稱金重訴卷，卷㈥第223-231、277頁），並有國賓大苑小包合約1本扣案可佐，首堪認定。　　㈡關於如附表一所示告訴人在代銷人員之介紹、推銷下，購買如附表一所示房地建物之經過：　⒈證人即告訴人陳麗雲於檢察事務官詢問時指稱：房屋土地預定買賣契約書上有載明建物坐落於旅館區，建物為旅館客房，伊等當時確有看見這份契約，購買時也知道房屋是坐落在旅館區。但伊等有跟銷售人員確認是否可以當住宅，銷售人員說可以，即便在旅館區還是可以自住，只是會有銀行貸款成數問題。伊相信銷售人員所言，而且想說是上市公司，應該沒有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊購買國賓大苑，是於100年12月間在預售屋的招待中心簽約，當時尚未動土，當時的代銷人員是隸屬甲山林公司。伊等購買時知道建案土地是坐落在旅館區，但代銷公司人員有說明，他們蓋的是住宅，而且他們也沒有告訴伊等不能當住宅使用。當初要變更設計時，伊是和建商直接聯繫，他通知伊等客戶變更室內裝潢設計為住宅，就如同手寫的契約，建商從頭到尾都沒有告訴伊等不能作為住宅使用等語（見A5卷第167-174頁）。　　　⒉證人即告訴人劉佐昱於檢察事務官詢問時指稱：伊當時知道是旅館用地，但伊是要當作住宅，銷售人員也說沒問題，伊才會購買。伊當初購買跟市場行情一樣，伊買110坪含車位，總價6,300萬，並沒有比較便宜等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年5月簽約，伊跟段淑蘭一起出資買的，目的是投資，一開始買的時候，先用段淑蘭的名字簽約，後來用伊的名義去登記成所有權人，6,300 萬元伊和段淑蘭一人一半。當時購買預售屋時，代銷公司是海悅公司，以霞飛廣告公司的名義行銷。當時伊去看時，比較了附近的行情，如果是旅館，照理說價格要比住宅便宜，可是並沒有比較便宜，伊也有問銷售人員，這是旅館用地，伊等怎麼能買，銷售人員說雖然是旅館用地，但是是蓋住宅，可以住人的，伊有問說那怎麼沒有比較便宜，對方則說附近行情就是這樣子。銷售小姐說建商是興富發的子公司潤隆建設蓋的，所有的建材都是用最好的，不用擔心不能住人，就是豪宅的規格，沒有什麼不能相信的，伊等當然不可能去懷疑這麼大的公司，所以伊就相信他們所說的旅館用地上可以蓋住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　⒊證人即告訴人徐志昌於檢察事務官詢問時指稱：當初伊知道是旅館用地，但銷售人員都跟伊等說可以當住宅。而且這建築是達欣蓋的，因為潤隆是興富發的子公司，都是知名公司，所以伊認為應該不會有問題等語（見A1卷第164-165頁反面）；復於偵訊時證稱：伊是於101年9月間購買國賓大苑，伊是在預售屋的招待中心簽約，當時現場銷售人員是隸屬海悅公司。他們有說是飯店用地，可是伊覺得伊是來住的，但是他們並沒有說明不能當作住宅使用，而且預售屋裡面的格局就是住宅等語（見A5卷第167-174頁）。　　　⒋證人即告訴人斯維雯於偵訊時指稱：當初購買國賓大苑建案是伊親自去代銷樣品屋那裡接洽購買，當時建案名稱是碧潭山水，代銷公司是甲山林公司，之後該建案改為國賓大苑。伊去代銷中心時，對方一直強調建商是上市公司潤隆建設，後來在簽約時，才說伊購買的樓層是屬於明緯公司所有的樓層，所以簽約對象是明緯公司。代銷人員說是水岸第一排的溫泉豪宅，都規劃大坪數，有88戶，看出去就是碧潭，有樣品屋，樣品屋裡面有房間、床，有溫泉，溫泉是有合法執照的。伊去買時，只是基地，還沒有開挖，就是看樣品屋，那個樣品屋完全就是住宅的樣子。代銷人員跟伊洽談的過程中，並未提到建案土地是旅館地，是一直到簽約時，伊才知道是旅館地。伊第一次看到合約時，因為有看到旅館用地，伊有嚇到，所以伊有質疑他們，問對方是怎麼回事。但他們就跟伊等說沒有問題，可以做住宅使用，並說碧潭那附近很多都是旅館用地拿來做住宅用，沒有關係，而且有說建商是上市公司潤隆公司，他們說上市公司不會違法，所以伊就認為潤隆和甲山林都是有名、很大的公司，不會違法，所以伊才買。伊是看雜誌介紹這個建案，說碧潭水岸那裡有房子，所以伊就過去看了樣品屋。代銷小姐很資深，也跟伊說他們甲山林的總經理買在00樓，也有來看，伊就想說他們總經理都有來買，應該是沒有問題，伊就是相信他們的說法。伊購屋總價6,877萬元，就伊認知，這個價錢是當初新店很高價的價錢，那時新店大約一坪30幾萬，伊是買近60萬元，那就是賣住宅，也沒有提到是賣旅館。建商是以欺騙的方式，讓伊購買實際上不能拿來做為住宅的房子，倘若有明確跟伊說這個是旅館用地，不能作為住宅用，伊一定不會買。伊就是要拿來當住宅用的，是對方跟伊說沒有問題，可以做住宅用，伊才會買的等語（見A2卷第149-152頁）；復於本院審理時證稱：當初偶然看到一本雜誌上面叫碧潭山水，看起來很漂亮的住宅，伊那時候50歲，已經工作20、30年，有點存款，想要買退休宅來住，伊就跟著一個同事去現場看樣品屋。伊買屋的目的是自住、退休住，這是伊第一次買住宅，伊只有看樣品屋，跟一般住宅無異，伊一開始進去就認為是要買住宅，銷售人員也知道伊要買住宅。伊在樣品屋現場，就是證人潘品岑向伊介紹解說，他說這是水岸第一排名宅，戶戶有溫泉，有主臥、次臥，現場樣品屋照片跟一般住宅完全沒有差別，主臥看出去就是碧潭，有次臥、餐廳、客廳這些東西，跟一般樣品屋毫無差別。潘品岑當時並沒有跟伊說這是旅館用地，伊買那麼高價，已經超過新店所有高價住宅的價錢，伊買的時候就是要做住宅，伊當時是從事財務行業，沒有想過要做旅館業，潘品岑如果告訴伊作為旅館使用，伊馬上就走人了。伊怎麼會花6,000多萬去買個旅館，伊自己本身當時沒有房子，是住老家，伊不可能去買旅館，也不會經營旅館。伊是到了簽約的時候，才看到這是旅館用地。契約條款有提到旅館區，以及若要經營旅館住宿業，需要經管理委員會及區分所有權人會議之同意等。伊就問潘品岑，你這個是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館2字，樣品屋外面、裡面，內部也都是住宅樣式，只有簽約時出現旅館用地這個字，伊就問他怎麼會是旅館用地？他說碧潭那邊都是這樣，因為靠水岸，房子都是旅館用地當住宅用，潤隆是上市公司，是不會違法，加上達欣工程的建設，還有大林組、甲山林都這麼有名，不會騙人，要伊放心好了。他說這個地方雖為旅館，但作住宅使用是可以的，碧潭水岸住宅都是這樣。伊後來搬進去，也是作為自住使用。簽約時，伊有詢問銷售人員，銷售人員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用。建案有格局示意圖，伊搬進去的時候，與樣品屋、宣傳廣告的基本格局相同，二變時，還把外面的公共設施變成自己的廁所。現場銷售人員跟伊接洽的時候，絕對沒有跟伊說這個建案不得作為住宅使用。合約第三十二條一、㈡關於水電費、地價稅及房屋稅等相關賦稅，所有權人應依相關法令之規定辦理的條款，銷售人員也沒有進一步告知伊所要遵守的規定為何等語（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁）。　⒌證人即告訴人郭文玲於偵訊時證稱：當初是因為朋友喜歡就找伊去看房子，伊是去預售中心看屋，現場的人是說水岸第一排、很稀有、房子內有溫泉，好像很棒。當初覺得在碧潭這樣的話算蠻貴的，現場的人介紹這是溫泉豪宅，伊就覺得環境不錯，伊等就買了，想要當作度假的地方，伊週末都會去住，當作是週末度假的地方。伊要買的那戶是明緯公司的。關於旅館用地的部分，簽完約，全部用好之後，銷售人員稍微翻一下契約書指給伊看說是旅館用地，就帶過去了。伊當下有詢問，但銷售人員就說不會有影響。伊買了之後，都是做為住宅使用。伊公司是做貿易的，伊沒有想過要經營旅館。伊買來就是要做為住宅使用的，如果知道這是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊不會買等語（見A3卷第187- 190頁）。　　　⒍證人即告訴人楊蕓瑄於偵訊時證稱：當初伊是去看樣品屋，過程中聊得很高興，伊自己也衝動，當場就簽約。銷售中心的人介紹說這依山傍水，還有溫泉及空中游泳池，伊就覺得適合養老，伊是規劃未來要養老的，也是有點衝動。伊看一次，當場就簽約了。伊是從事投資醫美診所，先生是做化學材料的，沒有想過要從事旅館業。銷售中心的人完全沒有跟伊說這個建案的土地登記為旅館區，只有交屋的時候，在點室內設施時好像有提到，但就是帶過而已，也沒多講什麼。簽約之後，伊有發現旅館用地的記載，但伊當時並沒有認知到房子無法買賣，伊想說建商是把房子當作住宅賣給伊等，伊就可以當作住宅使用，伊不知道旅館用地會影響到伊之後出售房屋。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會購買了，伊是要買來自己住的等語（見A3卷第197-199頁）。　　⒎證人即告訴人周秀榮於偵訊時證稱：當初是伊和伊先生一起去看屋。伊是去北新路上的預售屋看，有樣版模型，銷售中心的人就強調公設很完善、是豪宅型的設備、面潭第一排。銷售中心的人有問伊買了之後要誰住，他們說因為本建案坪數大、適合三代同堂、也適合老人家或養老用。伊買了之後，都是做為住宅使用。伊沒有特別印象，銷售中心的人有提到建案的土地登記為旅館區。伊是後來因為在6、7年前有用錢的需求，想賣這間房子時，和仲介簽約時，仲介告訴伊這是旅館用地，買賣會有爭議。伊是做服務業，自己做生意的，跟旅館業無關，伊也沒有想從事旅館業。如果當初銷售人員有講明是旅館用地，當作住宅使用是違法的話，伊就不會買了，伊買來就是要做為住宅使用的等語（見A3卷第187-19 0頁）。　　　⒏證人即告訴人王靜雯於偵訊時證稱：伊是跟明緯公司購買的，當時是買預售屋，伊買了00號0樓，現在實際居住在那裡。伊當初是去銷售中心買的，廣告、樣品屋都是住宅的類型，銷售中心的人員也說可以合法使用，可以自住，沒有問題，伊等一般人也不知道不可以使用，而且有獨立的門牌，所以伊才相信是可以合法使用。當初銷售人員有跟伊說明建案是在旅館區，但是沒有問題，他也沒有說不能自住，只說自住沒有問題，可以合法使用，而且樣品屋型式也都是住宅。所以伊才會在知道是旅館區房子的情況下，仍買來自住，一般人也不會知道不行，而且房子很貴，伊不可能花那麼多錢去買一個不能自住的房子。雖然契約上面有審閱期，但是在銷售中心都是直接叫伊等簽這邊、簽那邊。伊等就簽完，沒有帶回家慢慢看。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有特別說明條款內容，就是邊翻邊叫伊等簽名，說這是定型化契約，沒有什麼差別，就是把它簽完。伊沒有想過要經營旅館業，伊當初就是要買來自住的。很明顯建商沒有提供對等的資訊，建商應該知道這不能做為住宅使用，但是宣傳和行銷都是傳達出可以做為住宅的資訊，如果當初有說這個只能經營旅館，伊就不會買，伊也不可能用那麼多錢買一戶旅館，而且如果當初有說不能做為自用，伊也不會買，就是因為當初有說自住是可以的，伊才會買等語（見A9卷第93-99頁）。　　⒐證人即告訴人解文隆於偵訊時證稱：伊一共買了2戶，分別是 00號0樓和00號00樓，伊是跟潤隆公司買的，並登記在文鋒實業股份有限公司名下，伊實際上是居住於0樓，伊兒子住0 0樓。當初伊覺得那裡環境不錯，又說有溫泉，就居住而言，感覺不錯，所以才會去買來自住。伊是看廣告後去銷售中心買的。伊從事的行業與經營旅館無關，伊沒有想過要經營旅館業，伊是生產電線的，純粹是買來自住。當初銷售中心的人說這是蓋在旅館區的住宅，伊等有問未來會不會有問題，他們說有門牌，都是合法的，不會有問題，如果他們說不合法，伊等就不會買了。因為對方說是合法的，而且樣品屋也都是住家的格局，硬體上也都是住家的格局，不是旅館的格局，銷售人員也有說這個是可以做為住宅使用，而且旅館應該只有一個門牌，旅館應該會是一間一個廁所，不會一間好幾個廁所，伊等那一棟每戶都是二間衛浴，一個是套房的，一間是共用的。契約內關於旅館的條款，銷售人員並沒有特別對伊等說明條款內容，就是叫伊等在這裡、那裡簽名，當初談好條件後，銷售人員就拿出契約，叫伊等在哪些地方要簽名，伊等就直接簽名，簽這些文件的部分速度很快，邊聊天邊要伊等在特定的地方簽名等語（見A9卷第93-99頁）。　⒑證人即告訴人藍敏慧於偵訊時證稱：伊買了00號00樓一戶，現在實際居住在那邊。伊當時是去銷售中心，他們隨機有人介紹，伊是買預售屋，銷售中心的人跟伊說新店房價以後會不錯，又面水岸，又有溫泉，伊是退休，打算要自住，所以才會想要買。伊從事的行業與旅館無關，也沒有想過要經營旅館業，當初就是要買來自住的。銷售人員沒有說是旅館區，只說是旅館用地，伊有問這樣是怎麼住，他們說沒有問題，可以住，還說買到是賺到，可以享受到旅館的管理，而且說旅館用地的地價稅很便宜，所以就帶伊去參觀樣品屋。伊是用兒子鄭兆軒的名字購買，但是由伊出面去簽約洽談。伊有先把契約帶回家看，伊有看到關於旅館用地的契約內容，伊就有再問銷售人員，有問可以住嗎，也有問電費的部分，是否為營業的電，銷售人員都說沒有問題，他們還說可以省地價稅，所以後來簽約時，銷售人員叫伊簽哪，伊就簽哪。伊是在105年被稽查才發現不對勁，因為當初伊有提問旅館用地拿來住有無問題，但對方一直說沒有問題，可以自住，如果當初有說這是旅館用地，不能自住，伊就不會買了等語（見A9卷第93-99頁）。　　　⒒證人即告訴人張櫻花於偵訊時證稱：伊去買房子的時候，銷售人員沒有說這是飯店，只跟伊說價格，並說本案房屋可以自住。伊買本案房屋的目的是要自己住。伊會認為本案房屋可以作為住宅使用，是因為銷售人員有跟伊這樣講。他沒有跟伊說是飯店，是簽約的時候他在契約書上寫。契約上關於旅館的特約事項，銷售人員沒有特別解釋條文，他只叫伊簽名，伊也沒有看清楚。因為對方有給伊寫一張紙，上面寫「自住」，伊才相信。如果伊知道本案房屋不得作為住宅使用，伊就不會買了等語（見B2卷第47-48頁）；復於本院審理時證稱：伊有購買國賓大苑的一戶，購屋目的純粹要住人的，是要自住。年紀大了當然要買房子住，享受一下人生，伊現在也是住在國賓大苑，是自住，沒有其他作用。當時伊會知道這個建案，是有業務打電話給伊，伊就過去現場看。當時國賓大苑已經蓋好，但沒有裝潢。當時業務沒有什麼推銷，他也沒有跟伊講那是飯店，對伊等老百姓來說，只是想買房子而已。整個銷售現場，沒有人跟伊說這棟大樓位於旅館用地，將來只能作旅館使用。伊是到要全部交屋、給錢的時候才知道該建案是在旅館用地，伊簽約時那麼一大疊，伊也沒有完全看清楚，後來才知道是飯店用地，但裡面有一張單子給伊寫自住，伊也不是很懂。簽約過程伊都沒發現建案土地是旅館用地，伊沒看就直接簽了。如果一開始，銷售人員跟伊說本建物屬於旅館用地，只能作為旅館用，伊就不會買了。蔡孟儒是當時跟伊接洽的業務員，伊在與業務員談論買房的時候，有跟對方講是伊要住的。伊根本不知道那是旅館，伊只想住而已。業務員真的都沒有跟伊講是旅館用地，一個字都沒有講，他沒有跟伊講旅館的事。伊自己或家人沒有從事旅館業的經歷等語（見金重訴卷㈥第438-447頁），且有房地買賣預約單附卷足佐（見C1卷第69頁）。　　　⒓審酌上開證人於偵查及本院審理中歷次說法相一致，各該證人之間證述情節經核大致相符，且其等與被告蔡聰賓、王文宏等2人並無恩怨仇隙，要無誣陷各該被告之動機，上開證人之證詞尚無重大瑕疵可指。　⒔證人潘品岑雖於本院審理時證稱：伊有向斯維雯說明這是旅館用地，不能作為住宅使用，因為廣告都有寫旅館用地，現場簽約也都會講。斯維雯並沒有說若是旅館用地不能作為住宅使用，就不買了。契約中關於旅館的條款，斯維雯應該沒有提出質疑，伊還是有說明，因為合約簽名還是要講重點云云。證人蔡孟儒於本院審理時則證稱：銷售過程中，伊沒有向客戶表示旅館用地可以作為自用住宅使用，伊不太清楚張櫻花有無表示這個房子他要拿來作為自用住宅使用，伊有向張櫻花表示是旅館用地，只能作為旅館使用，伊有告知不能自住云云。而證人潘志建則證稱：廣告文宣上的文字，是從捷運、附近的機能環境的陳述，講五星級就是它旅館的整個設計規劃，並非表達可以作為自用住宅使用，這是旅館用地，合約上也都有清楚告知。專住公司有向銷售人員強調、要求，這個建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自用住宅使用云云。然本院認為渠等證詞不可採信，理由如下：　　⑴依據卷附「國賓大苑」建案廣告看板、113年3月25日拍攝代銷中心外牆廣告設置（見金重訴卷㈤第293、305、333、 345頁、卷㈥第287、291、323、327、337、345、349頁），均未見有何關於「旅館銷售」之宣傳行銷文字、文案。另觀諸卷附「國賓大苑」建案之廣告文宣（見A1卷第17-2 2頁、A2卷第77-125頁），除以小字標註：「使用分區：旅館區」等字樣外，亦未明確提及其等代銷之產品係「旅館」，必須作為旅館經營之用。而衡諸常情，相較於一般買房自住，抑或以賺取差價為投資目的之投資客而言，以從事旅館行業或委託他人經營旅館為目的，而特意購置僅得作為「旅館」使用之不動產者，其客戶族群特定，並非多數。則本件「國賓大苑」建案之各該代銷公司竟利用前開與一般住宅建案無異之廣告看板、文宣對外進行招攬、宣傳，藉以吸引其他本無經營旅館意願、無意購買旅館產品之消費者前往洽詢、賞屋，此舉已有啟人疑竇之處，亦足徵證人斯維雯於本院審理時證稱：伊是到了簽約當時，才看到這是旅館用地。它這個是住宅，從頭到尾都是住宅，整個樣品屋也都是住宅，都沒有提過任何旅館二字，只有簽約時出現旅館用地這個字等語（見金重訴卷㈥第392-4 09、418-419頁）；證人即告訴人王靜雯於偵查中證稱：當初廣告、樣品屋型式都是住宅的類型，宣傳和行銷都是傳達出可以做為住宅的資訊等語（見A9卷第93-99頁），應屬實在。　　⑵本案自告訴人陳麗雲、王靖雯等2人於100年12月間，分別購置如附表一編號1、6所示房地之時起，迄至103年12月間，告訴人張櫻花購置如附表一編號5所示房地為止，歷時長達3年之久，期間潤隆公司、明緯公司委託之代銷公司亦數度更迭。而本案告訴人共計12名，彼此間獲悉上開建案、前往代銷中心賞屋、購屋之經過、緣由，以及其等所接觸之代銷人員各有不同；惟其等12人迄今不僅從未有以購置房地經營旅館之事實，甚至告訴人等自始即無從事旅館事業，或委託他人從事旅館營運的規劃與打算。又依據證人斯維雯之證詞（見金重訴卷㈥第392-409、418-419 頁），目前該社區鄰居幾乎都是作為自用住宅使用。而證人周文龍於本院審理時亦證稱：田都公司分到47戶，伊當時的目的是等分到房子後，伊要去申請設立旅館，但直到目前為止，並沒有購買該建案的其他消費者來跟伊接洽，說要一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。而「國賓大苑」社區住戶遲至111年下旬，始由社區管理委員會著手進行「旅館用地朝向合法化」之議案討論乙情，此經被告蔡聰賓具狀陳明在卷（見金重訴卷㈦第131頁），且有潤隆公司112年4月25日存證信函、國賓大苑管委會11 1年12月11日會議公告、住戶同意書、管委會會議紀錄在卷可佐（見金重訴卷㈦第163-165、185-196頁）。顯見本案所有告訴人，乃至社區內部分住戶在簽約、購置本件「國賓大苑」建案房地之際，縱然知悉本案土地使用分區為旅館區，但對於本案土地上所興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，確實有所誤認。就此，苟非代銷人員在推介、銷售本件「國賓大苑」建案的過程中，刻意隱瞞該建物不得作為住宅使用之情事，抑或在面對顧客質疑時，猶告以該建案雖位在旅館用地，仍可當作住宅合法自住等說詞，何以致使包含本案告訴人等在內之多數客戶，即便明知本案建物係坐落旅館區，仍不約而同地基於「買屋自住」之動機、目的，購入本件「國賓大苑」建案之房地，且實際上亦將之作為自用住宅使用？　　⑶再者，依據103年7月26日「國賓大苑」第一屆區分所有權人會議會議紀錄（見金重訴卷㈦第331-336頁），該次會議中未見住戶就社區未來經營旅館一事有任何討論、規劃，惟經實際出席住戶全票通過，決議增訂社區規約第30條。修正增訂該規約條款前，原房屋土地預定買賣契約書（本院註：應為房屋土地預定買賣契約書附件五之管理規約）第12條第1項約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取。」修正增訂社區規約第30條第1項則約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包予專業之管理顧問公司經營者外，不得擅自以民宿、日租或其它方式經營旅館業務。其所需之費用，由管理委員會計算後另行收取；但一般租賃行為則不在此限。」則依此規約條款之修訂脈絡，應可推知當時社區住戶係考量若有個別出租房屋之需求者，恐受到前述修正前管理規約第12條第1項約定之限制，遂提案、決議增訂社區規約第30條第1項，明文排除個別住戶單純租賃之情形。由此亦可知悉，當時除田都公司地主戶之外，多數社區住戶就其等所持有本件「國賓大苑」房地，仍係作為自住、自用（含自行租賃），並無共同經營旅館業務之意願。　　⑷證人潘品岑於偵查中證稱：當時建案主打賣點是景觀度假的房子，主要對象是買房置產、度假之類，沒有特定目標客群。當時斯維雯來買房時，好像是說想要有景觀的，因為住在市中心比較悶，他喜歡這個景觀。應該是要買來自己住。沒有客人說是要買來做生意。因為這是旅館用地，當時都是說可以當作飯店宅，就是度假一樣的享受景觀、環境的房子。印象中，廣告是說這是一個度假用的房子，當時的賣點就是景觀。這是像工業宅的房子，客人多是拿來當工作室，伊等就照廣告賣給客人。關於客戶詢問旅館用地的問題，就是用度假宅的概念回覆等語（見A2卷第18 5-187頁）。是依上開證詞，當時本件「國賓大苑」建案對外進行招攬、宣傳，並未特別規劃以有意願從事旅館業之人為目標客群，且代銷人員係以「可供度假使用」、「飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術，介紹該建案產品、回應顧客提問，而證人斯維雯至「國賓大苑」建案賞屋並購買上開房地，其目的始終是作為「自住」之用。　　⑸綜合上開事證，前揭證人潘品岑、蔡孟儒於本院審理時證稱其等於銷售時，均有告知客戶不得作為自用住宅使用云云，暨證人潘志建於本院審理時證稱：專住公司有向銷售人員強調該建案是旅館區，只能做為旅館使用，不能夠做為自用住宅使用云云，均與實情不符，亦與常情未合，應屬事後迴護之詞，殊難採憑。　⒕又細繹告訴人等簽署之房屋土地預定買賣契約書，固多處載明該建案之土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等事項；然而，該預定買賣契約書第九章「附則」第三十二條「旅館使用及營運規定」第一項第三款則約定：「甲方如欲經營旅館住宿業，除應自行取得政府許可外，亦應取得管理委員會及區分所有權人會議之同意」等語明確；另附件五、管理規約第十二條第一款亦約定：「為維持本大樓品質，欲經營旅館業務之區分所有權人，除應經區分所有權人大會同意，且委由本大樓之管理委員會統一發包…」等語。是苟如被告蔡聰賓、王文宏等人所辯，其等確實是要賣房子給投資旅館之投資者，共同委託一家旅館去經營云云，又或如前揭代銷人員證稱其等均再三強調該建物僅得作為旅館使用云云，則所有買受人（即甲方）就其等所購買之房地，除作為旅館營運使用外，再無可能有其他用途，又何需特別約定如欲經營旅館住宿業之住戶，尚需另外取得管理委員會及區分所有權人會議之同意？復參以證人潘品岑於本院審理時證稱：伊所謂「度假宅」，就是你還是可以去住那邊，消費者是否可以自己住在度假宅，看管委會怎麼決議。就是顧客擁有這個資產，伊等之前都是這樣說的，未來要使用或要租，就是由管委會決議，消費者自己來度假也可以。要度假就看未來怎麼經營，要看到時候成立管委會後怎麼經營或怎麼來度假等語（見金重訴卷㈥第409-418頁），更加佐實證人斯維雯於本院審理時證稱：銷售員說所有買方都是住戶，沒有人會當旅館，且當旅館要經過管委會同意，所以沒有這件事會發生，且價格這麼高，沒有人會買來當旅館用等語，應屬實在；前揭證人即告訴人等指述代銷人員向渠等隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，甚至告知該建物雖坐落旅館區，仍可合法自住，渠等遂同意簽約購屋之經過，亦均非子虛，而堪採信。　　　㈢被告蔡聰賓、王文宏自始謀劃將潤隆公司、明緯公司分得之「國賓大苑」各戶房屋作為集合住宅對外銷售：　⒈被告王文宏於法務部調查局詢問時供稱：最早是田都公司先取得這張建造執照，後來去找潤隆公司合建，因為伊與鄭欽天私交不錯，所以鄭欽天才找明緯公司共同擔任起造人，鄭欽天對伊的說法是蓋住宅。早期有很多工業住宅、商業住宅、旅館住宅，但沒有特別管制，所以明緯公司當初加入成為起造人的時候，伊就已經知道該張建造執照的使用分區是旅館區，且建築物的用途是觀光旅館，但伊還是同意明緯公司加入成為起造人來蓋住宅銷售。周文龍曾跟伊說是可以興建住宅的，且以前沒有針對使用分區及建築物用途去管制，所以伊就答應加入成為起造人共同興建住宅。因為申請變更都市計畫的程序太困難，所以明緯公司並未進行相關申請。雖然使用執照之建築物用途為旅館，但早期有很多灰色地帶，當時並沒有清楚規定不得以住宅出售，且一般預售屋都是在建造執照核發後即開始銷售等語（見A8卷第381-392頁）；復於偵訊時亦供稱：伊在調查局詢問時提到伊同意明緯公司加入成為起造人來蓋「住宅」銷售部分，有住宅也有會館，就是公司的招待所，所謂「招待所」，也不算旅館，當初講好就是要蓋一般的住宅來使用。就雷同工業住宅的概念，伊想說政府應該不會管這個。政府原本也沒有在管這個，這幾年才開始介入工業宅和飯店宅等語（見A8卷第407-419頁）。是依被告王文宏上揭供詞，其與被告蔡聰賓自參與合建本件「國賓大苑」建案之初，即已規劃將潤隆公司、明緯公司各自分得之各戶房屋，作為集合住宅對外銷售。　⒉再者，依據本件「國賓大苑」建案90年店建字000號建造執照及加註事項、102年店使字000號使用執照及加註事項（見A7 卷第17-45頁、A6卷第225-230頁），均已載明「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局（下稱：觀光旅遊局）100年9 月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理(註：使照加註事項誤植為「北『關』管字第『 00000000000』號」，以下均同)」等語明確。而地主田都公司本就計畫以其所分得之47戶房屋，申請登記經營旅館業乙節，亦據證人周文龍證述明確如前；並另證稱：剩餘戶數是交由明緯公司及潤隆公司自行處理，他們要作什麼處理，伊等並無約定；分配房屋戶數的時候，潤隆公司、明緯公司並未說要自己經營旅館，也沒有說他們賣出去給這些客戶，是希望這些客戶跟田都公司一起經營旅館等語（見金重訴卷㈥第472-482頁）。又依前揭證人即代銷人員潘品岑、蔡孟儒，以及證人潘志建、海悅公司協理郭正安之歷次證詞，均未提及渠等曾經向顧客說明，倘若購買本件「國賓大苑」建案房地，則需與地主戶即田都公司共同經營旅館等事項。　⒊況且，本件告訴人等於購入如附表一所示房地時，均各自選購數量不等、特定樓層位置之汽車停車位，此經被告王文宏供述在卷（見金重訴卷㈨第319頁），且有如附表一所示房屋土地預定買賣契約書在卷可稽。則苟若被告蔡聰賓、王文宏銷售上開建案房地之目的，確係規劃由各該房屋所有權人共同經營或委託他人經營一間旅館，而非供各人自住、自用，實無任由本案告訴人等自行指定、選購車位之必要。又該社區各戶均分別設置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，其中溫泉水井之用水收費標準，係依交屋後按各用戶使用量支付溫泉水費及管理費等情，業經證人斯維雯證述明確（見金重訴卷㈥第392-409、418-419頁），且有房屋土地預定買賣契約書暨附件四建材設備、國賓大地環保事業股份有限公司99年12月 29日會議紀錄存卷足參（見A1卷第98、112、175、188-189 頁、A10卷第157、297頁、C1卷第211頁、金重訴卷㈤第353頁）。而在申請設立單一旅館之前提下，縱使該旅館建築物預設規劃係由多數人所有，並委由同一業者營運管理；然衡諸常情，實無需於各戶房屋內另行配置獨立溫泉、瓦斯、水電分錶，並按照各戶使用狀態收取費用。蓋若實際從事飯店旅館之營運，各號客房之溫泉、瓦斯、水電使用量，即與旅客人數、實際入住投宿期間、次數有關，若非經營者本就規劃將按錶向投宿旅客收取使用溫泉、瓦斯、水電之費用，則於各戶分設獨立溫泉、瓦斯、水電錶之用意，莫不是要讓住房率較高的房屋所有權人支付較多旅館營運成本？而此，豈非徒增後續旅館營運帳務計算及不同房屋所有權人間盈虧分配之混淆與困擾？本件被告蔡聰賓、王文宏等2人及潤隆公司、明緯公司自始即無意願參與涉入旅館經營，亦無意向社區住戶提供專業旅館之營運團隊，其等猶為前述銷售規劃與獨立設計，殊難想像是為了籌設興建旅館而預作打算。　　⒋稽上事證，足徵被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃將潤隆公司、明緯公司所分得之各戶房屋，當作集合住宅對外銷售，彰彰甚明。而代銷公司受潤隆公司、明緯公司委託，對外銷售本件「國賓大苑」建案，代銷人員明知該建案土地使用分區為「旅館區」，卻仍以上開說詞話術招攬推銷，致使告訴人等均誤認「國賓大苑」建案建物可供合法自住之用，此若非經被告蔡聰賓、王文宏等2人指示要求，代銷公司在行銷、宣傳本件用途為「一般旅館」之建物建案時，對於其市場之目標客群，又豈會毫無特殊評估、規劃與訴求？代銷人員又豈需將此建案當成一般自用住宅產品，在介紹、推銷時向客戶隱匿該建物不得作為住宅或其他非旅館業用途之事實，甚至刻意告知該建物雖位在旅館區，但仍可以合法自住等語，以回應顧客之疑慮。是被告蔡聰賓辯稱：潤隆公司開發國賓大苑建案，不論是規劃設計或是興建、跑照、銷售各階段皆是作為旅館使用之建物，銷售對象是有投資意願或兼有度假需求之人云云，暨其與王文宏等2人均辯稱其等是要求代銷公司依照買賣契約銷售房屋，其等並未指示代銷人員向客戶有所隱瞞或為不實之告知云云，均難以採信。　　　　㈣告訴人等購買本件「國賓大苑」建案房屋能否合法自住，係屬交易上重要事項：　⒈按都市計畫範圍內土地或建築物之使用，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。不遵前條規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。都市計畫法第79條第1 項、第80條分別定有明文。本件「國賓大苑」建築物係位在旅館區，應供一般旅館業或觀光旅館業使用，不得作為住宅使用，已如前述。而本件告訴人等及社區內其他住戶購置該建案房地後，迄今未依照相關都市計畫土地使用分區管制規定，供作經營旅館之用，猶仍違規作為住宅或其他非旅館業之用途，揆諸上揭規定，主管機關自得對包含本案告訴人等在內之社區住戶依法逕行裁處。　　　⒉而衡諸不動產買賣，尤其是一般人購置自用住宅，係以取得房屋暨土地之所有權，並長期、合法居住使用該住宅房屋為主要目的，且不動產交易金額甚為龐大，果若作為契約標的之房屋無法為買受人合法自住之用，亦即買受人倘若違規使用該房屋土地，極可能受到主管機關依法裁處罰鍰，甚至可能被勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，則契約目的顯然難以達成。參以證人即告訴人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等歷次指述（見 A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第197-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第392-409、418-41 9頁、第438-447頁），其等若知悉該房地不能合法自住使用，就不會花錢購買。是本件「國賓大苑」之建物究竟能否作為自用住宅用途、買受人等能否合法居住、使用上開房屋、住戶是否可能受到主管機關裁罰等事項，嚴重影響買受人之承購意願及居住權益，當屬交易上重要事項。　　㈤被告蔡聰賓、王文宏等2人詐欺行為之認定：　　⒈按刑法第339條第1項詐欺取財罪以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂「施用詐術」意指傳遞與事實不符資訊之行為。不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者，或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者，均屬詐術之施用。所謂「陷於錯誤」意指被害人因行為人之行為產生主觀上認知與客觀事實不一致之情形，被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認，並在此基礎上處分財物。若被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物；意即「詐術」與「錯誤」有相當因果關係（最高法院112年度台上字第1944號、112年度台上字第4233號、111年度台上字第68 7號判決意旨參照）。　⒉被告蔡聰賓、王文宏等2人自始即謀劃以「國賓大苑」之旅館建築物作為集合住宅，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民眾，業經本院認定如前。而本件「國賓大苑」建案房屋能否合法作為自用住宅用途、買受人自住使用上開房屋是否可能受到主管機關裁罰等事項，核屬交易上重要事項，亦已詳述如前。則被告蔡聰賓、王文宏等2人雖未直接接觸、遊說告訴人等，但其等2人以潤隆公司、明緯公司委託代銷公司銷售本件「國賓大苑」建案，在其等2 人指示、授意之下，透過代銷人員介紹說明、招攬推銷，就前開交易上重要事項，無論係積極構詞欺騙，或消極隱匿而不告知，均屬詐欺罪之施用詐術範圍無訛，被告蔡聰賓、王文宏等2人主觀上各有意圖為潤隆公司、明緯公司不法所有之詐欺犯意，至為明確。則被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護人均辯稱：蔡聰賓、王文宏都沒有實際參與銷售，沒有與任何買受人見面、接觸，其等沒有實施任何積極虛假的行為，也沒有消極隱匿任何重要資訊，無從導致告訴人等陷於錯誤，亦無詐欺故意和意圖云云，尚無足採信。　⒊又依據證人陳金玉於偵查中及本院審理時之證詞（見A11卷第 429-439頁、金重訴卷㈥第460-472頁），雖一再表示其等有向客戶說明國賓大苑之土地使用分區是旅館用地，然其於法務部調查局詢問時亦證稱：伊等沒有對客戶說經營旅館前不得入住國賓大苑，伊等沒有對客戶說不可以居住，只有講因為是旅館區用地，所以只可以當旅館使用。伊認為說清楚這是旅館區用地，且合約書中有說明告知其用途，表示只可以做為旅館使用等語（見A11卷第429-439頁）；復於本院審理時證稱：「（檢察官問：潤隆公司對客戶銷售國賓大苑時，有無向客戶說明是旅館用地，不能自住？）我們都會強調是旅館區。」「（檢察官問：有無跟客戶說明不能自己居住？）我們會跟他說作旅館使用。」「（選任辯護人張簡勵如律師問：你有經手的國賓大苑案件裡，有無曾告知客人國賓大苑旅館區建案可以作為自用住宅使用？）我們都說是作為旅館使用。」等語，足見證人陳金玉縱然有告知該建案係位在旅館區，但在面對客戶提出質疑時，其並未正面、明確回覆客戶不得供作自住之用，反而是以前詞簡單帶過，則其此部分證詞，尚不足為被告蔡聰賓、王文宏等人有利之認定。　⒋至被告王文宏之辯護人雖辯稱：告訴人等均已實際入住國賓大苑社區，正常使用迄今，甚至轉售第三人，可見該建物並無瑕疵。縱然住戶可能因違規使用而有遭到行政裁罰之風險，但此已為告訴人等所預見且接受。況主管機關並未對國賓大苑住戶進行取締；實務上，主管機關對於此種行政違規之裁罰享有裁量空間，多年以來裁量結果都是主管機關不會施以激烈裁處，並無人民被行政機關要求遷出或禁止使用，事實上不會影響建物所有人對建物之使用收益。而買賣雙方都相信這個事實，告訴人等自無陷於錯誤之可能，亦無受到損害可言云云，並請求函詢新北市、臺北市、桃園市、嘉義市、高雄市等地方政府，就其等轄內在旅館區、工業區、娛樂區、工商混合區等土地上興建住宅之建案，該地方政府主管機關是否曾對住戶逕行裁罰，或勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。然而：　　⑴一般消費者對於土地使用分區之理解，通常僅能粗略了解分為住宅區、商業區與工業區，除工業區不得作為住宅外，住商混合之情況在臺灣並非少見。至於旅館區上建物產品因較為罕見，且客群亦相較特定，一般民眾對於在旅館區土地上所興建之建物產品，所知甚少。因此，雖本建案之廣告文宣、房屋土地（預定）買賣契約書上均有土地使用分區為「旅館區」、建物用途為「旅館」等文字記載，以及關於旅館使用、營運相關約款規定，潤隆公司、明緯公司亦提供相當契約審閱期間，惟此不僅不足以使一般消費者認知該建物不得作為住宅使用、違規使用者可能受到主管機關依法裁罰等事項；甚至，本件代銷人員刻意隱瞞違規使用該土地之後果，並在告訴人等提出質疑時，代銷人員尤積極告以：「可以做住宅使用」、「潤隆公司為上市公司不會違法」、「碧潭附近都是以旅館用地當住宅使用」、「蓋在旅館區的住宅」、「有門牌都是合法的」、「可以自住」等語，或以「可供度假使用」、「飯店宅」、「度假宅」等模稜兩可之話術作為回應，自屬傳遞與事實不符資訊之詐術行為，告訴人等亦因而信以為真，並在此基礎上交付財物。是被告王文宏之辯護人辯稱：告訴人等已可預見此行政違規之風險，並自主接受、承擔該風險而決意購買國賓大苑云云，顯於實情不符。又被告蔡聰賓、王文宏及其等辯護人均辯稱：本建案之相關廣告文宣、買賣契約書均已揭露土地使用分區為旅館區、建物標的為旅館大樓，蔡聰賓、王文宏等並未隱瞞此部分資訊云云，縱然屬實，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏等有利之認定。　　⑵又新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉局）自104年5月28日起，多次發函國賓大苑管理委員會，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作適法之使用，不得違規供作住宅用途，並明確告知該建築物倘做為旅館以外之使用情形，應停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，本局得依都市計畫法第79條第1項規定予以裁罰等語，此有新北市政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、 111年1月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月3 1日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1120000000號函、113年12月2日新北城開字第113000 0000號函在卷可稽（見金重訴卷㈥第279-280、505-512頁），則包含告訴人等在內其他供作自用住宅使用之社區住戶，未來仍有可能受到主管機關依法裁處，導致其等居住自由或財產權利受到一定程度之限制或剝奪。此等真實情形即與告訴人等在代銷人員消極隱匿而未予明確告知違規使用之後果，以及利用前揭話術說詞遊說、推銷之下，其等主觀上認知該建物可以合法作為自用住宅（無須受到主管機關要求改善，甚至依法裁罰處分），顯然有所不一致。此觀前揭證人斯維雯、郭文玲、楊蕓瑄、周秀榮、王靜雯、解文隆、藍敏慧、張櫻花等於偵查及本院審理時均證稱其等若知道該建物不能合法作為自用住宅使用，就不會購買等語（見A2卷第149-152頁、A3卷第187-190頁、第19 7-199頁、A9卷第93-99頁、B2卷第47-48頁、金重訴卷㈥第 392-409、418-419頁、第438-447頁），亦足明瞭。準此，無論主管機關基於何種原因，迄今未對國賓大苑社區住戶逕行裁罰，仍無礙於告訴人等陷於錯誤之認定以及被告蔡聰賓、王文宏本件犯罪之成立。　　⑶綜上，被告王文宏之辯護人上開辯詞，洵屬無據。本院審酌前揭事證，已足以證明被告王文宏本件犯行，是被告王文宏及其辯護人聲請調查上開證據，依刑事訴訟法第163 條之2第2項第3款之規定，自無調查之必要。　　　⒌又被告蔡聰賓之辯護人辯稱：告訴人等均有購屋經驗，而且也有相當資力與智識經驗，其等明知建物座落旅館區，對於旅館區上之建物不得作為自用住宅乙事，自無可能誤認云云。然國內不動產市場上，旅館區土地所興建之建物產品本就相對少見，苟非有意從事旅館業務之人，對於旅館區土地、建物相關法規會有所涉獵研究外，一般民眾對此類不動產商品所知甚少，已如前述。是以，縱然告訴人等有相當學識、資力，或曾有購買非旅館區不動產之經驗，仍無從反推渠等關於旅館區之不動產交易已有充足智識，而就本案土地上興建之建築物僅得作為旅館，不得供作自用住宅乙事，絕無陷於錯誤之可能。況刑法詐欺罪之成立，係以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件；而所謂「詐術」，即使用欺罔手段，以使人陷於錯誤而言。本件蔡聰賓、王文宏等2人透過代銷人員以隱瞞上開建物不得作為住宅使用之事實，並利用前開話術說詞而傳遞不實資訊等方式，向告訴人等推銷本件國賓大苑建案，即已著手於詐欺取財之實行，縱被害人原本即具有相當社會經驗或專業知識，但因一時輕忽而疏未確實查證，致未能自我保護以避免損害發生，仍無礙於其等2人詐欺取財罪之成立（最高法院113年度台上字第3632號判決意旨參照）。被告蔡聰賓之辯護人此部分辯詞，洵屬無據。　⒍被告蔡聰賓之辯護人雖辯稱：本件國賓大苑在103年至112年間，因為公設使用與點交議題屢有糾紛，遲於112年始完成社區公設點交，這才導致管委會直到111年下旬才開始討論設立旅館相關議題，並非有意不為旅館申請。又本案中告訴人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，買受人28戶均已同意由潤隆公司代為申請旅館登記，足見住戶並無陷於錯誤，潤隆公司事後亦積極協助申請旅館登記，亦可徵蔡聰賓並無詐欺主觀犯意云云。惟查：　　⑴本件係於104年5月19日，經新北市政府環境保護局舉報國賓大苑違規做住宅使用，並移請工務局與城鄉局處理，新北市政府城鄉局自104年5月28日起，始陸續發函告知國賓大苑管理委員會，該公寓大廈涉及違反土地使用分區管制規定之情事，要求管理委員會公告周知建物所有權人應作適法之使用，倘有做為旅館以外之使用情形，應停止違規行為，如未停止違規行為再經查獲者，即得依法裁罰，並陸續對田都公司、潤隆公司、明緯公司發函勸導、限期改善，以及裁處罰鍰等情，有監察院112年8月15日112內調字0000號調查報告、新北市政府城鄉局113年10月17日新北城開字第1130000000號函及其附件、前引新北市政府城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函、111年1 月19日新北城開字第1110000000號函、111年5 月31日新北城開字第1110000000號函、112年6月9日新北城開字第1 120000000號函、113年12月2日新北城開字第1130000000 號函等在卷可稽（見金重訴卷㈣第127-146頁、卷㈥第279-2 80、505-512頁、卷㈤第157-279頁）。　　⑵國賓大苑社區嗣於111年12月間，由第8屆管理委員會召開「旅館用地朝向合法化說明會」，再由第9屆管理委員會繼續研議該社區旅館用地朝合法化使用之相關事宜，並有部分住戶同意委由潤隆公司代為辦理旅館登記之申請程序等情，則有前引111年12月11日會議公告、管委會會議紀錄，以及住戶同意書存卷足參。而徵諸前揭告訴人等歷次證述，其等一開始購買國賓大苑房地之目的就是當作自用住宅，迄今仍作為自住之用。是依上開事證，國賓大苑社區管理委員會遲於111年12月、112年間，始召開說明會，討論合法使用社區土地之議題，毋寧是因為社區住戶歷經前開主管機關多次發函通知社區土地應作適法使用，並停止違規行為，以及田都公司、潤隆公司、明緯公司遭到裁罰後，為免主管機關後續裁處，導致住戶及田都公司、潤隆公司、明緯公司之權益受到更多影響，社區管理委員會方著手討論、推動社區土地之合法化使用，並在潤隆公司積極協助之下，取得部分住戶同意，委由該公司代為申請旅館登記。惟此，尚不能遽以推認告訴人等購屋時，即無陷於錯誤之情，亦無從以潤隆公司事後協助申請旅館登記等行為，反證被告蔡聰賓、王文宏於行為時即無詐欺故意，而為其等2人有利之認定。　　　⑶況且，詐欺罪為即成犯，殊不因告訴人事後諒解而撤回告訴，或事後和解賠償而異其認定。是縱然被告蔡聰賓與告訴人張櫻花、徐志昌等於本院審理時達成和解，告訴人張櫻花、徐志昌等均已撤回告訴，仍無礙於本院關於被告蔡聰賓前述詐欺犯行之認定。　　⑷綜上，被告蔡聰賓之辯護人前揭辯詞，難認有據。　⒎至於被告蔡聰賓之辯護人另辯稱：文鋒公司又於108年間，再次買進國賓大苑房屋，顯見其熱愛、支持本建案，並無陷於錯誤云云。惟告訴人解文隆於本院審理時陳稱：伊後來買的那間，是因為法拍屋才3,000萬元，差距差很多等語明確（見金重訴卷㈨第364頁），顯見告訴人解文隆於108年間雖再次購入國賓大苑房屋，惟與其前於101年6月26日，在代銷人員之介紹、推銷下而購買如附表一編號2所示房地，其經過、原因和動機均未盡相符；復且，告訴人解文隆先後2次購買國賓大苑房屋，時間相隔7年之久，期間主管機關因接獲違規舉報，而多次發函管理委員會，並分別裁罰田都公司、潤隆公司與明緯公司，均已詳述如前，而包含告訴人等在內之部分住戶始確知「本案土地不得作為住宅或其他非旅館使用」之事實（本院註：此與告訴人等已知「本案土地為『旅館區』」乙節，二者為不同層次之事實），時空背景既有所不同，自難徒憑告訴人解文隆事後再次購入國賓大苑房屋，率予推論其於先前購屋時，即無陷於錯誤之情。辯護人此部分所辯，尚嫌武斷，無足為被告蔡聰賓有利之認定。　　㈥至於起訴書雖記載：潤隆公司、明緯公司另向代銷公司保證該建案依規劃戶數申請獨立之產權及門牌，且買受人於日後可分戶獨立買賣，代銷公司人員遂據以對外銷售等語。惟此部分業經公訴檢察官當庭確認表示：本件起訴被告蔡聰賓、王文宏等人施行之詐術，與該建案是否可以分戶銷售並無關聯等語明確（見金重訴卷㈢第173-178頁），且本件「國賓大苑」建案就其建造執照、使用執照之核發，並無旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓規定之適用，在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，並無不得分戶出售轉讓之法令限制（詳後述）。從而，縱潤隆公司、明緯公司有向代銷公司為上開保證，亦不足為被告蔡聰賓、王文宏2人不利之認定，附此敘明。　　三、綜上，被告蔡聰賓、王文宏所辯各節，均無足採。本案事證明確，被告蔡聰賓、王文宏等人上揭犯行洵堪認定，均應依法論科。四、論罪科刑：　㈠按行為後法律有變更者，適用行為時之法律；但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1 項定有明文。查本案被告蔡聰賓為如附表一編號1至4 所示行為後，以及被告王文宏為如附表一編號6至11所示行為後，刑法第339條第1項業於103年6月18日經總統公布修正，而於同年0月00日生效施行，修正前刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。」；修正後刑法第339條第1項則規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50 萬元以下罰金。」，修正後刑法第339條第1項，將法定刑自「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金」，提高為「5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金」，經比較新、舊法律，修正後刑法第339條第1項並無較有利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段規定，就被告蔡聰賓、王文宏所為上述犯行，自應適用其等行為時即103年6月 18日修正前刑法第339條第1項之規定。　㈡核被告蔡聰賓就如附表一編號1至4所為，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號5所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告蔡聰賓就如附表一編號5所為，應論以修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪，容有誤會。被告蔡聰賓與各該代銷人員之間就如附表一編號1至5所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，均應論以共同正犯（無證據證明附表一編號5所示該次犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。　㈢核被告王文宏就如附表一編號6至11所示所為，均係犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪；其就如附表一編號12所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨認被告王文宏就如附表一編號12所為，應論以修正前刑法第339條第1 項之詐欺取財罪，容有誤會。被告王文宏與各該代銷人員之間就如附表一編號6至12所示犯行，均有犯意聯絡及行為分擔，亦應論以共同正犯（無證據證明附表一編號12所示該次犯行，係3人以上共同犯詐欺取財罪）。　㈣公訴意旨雖認被告蔡聰賓、王文宏等2人就如附表一所示全部犯行，均應論以共同正犯云云。惟共同正犯，係指兩人以上基於犯意聯絡及行為分擔，分工協力實現犯罪構成要件；而所謂犯意聯絡，固不限於明示通謀為必要，即相互間有默示之合致亦無不可。惟有無默示之合致，仍應綜合客觀事證認定之。倘若行為人間並無相互利用其他正犯之行為，以完成犯罪之情形，即難謂有行為分擔之可言。依卷內事證，被告蔡聰賓、王文宏等2人客觀上係分別以潤隆公司、明緯公司之名義，各自向如附表一所示告訴人實行詐欺犯行，其等2 人就對方所為各次詐欺行為，彼此間無須再互相商議或亦有為自己犯罪之意思，則被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所示犯行、被告王文宏就如附表一編號6至12所示犯行，係各自犯罪，其等2人無從論以共同正犯（詳後述無罪部分之記載）。公訴意旨前揭所指，容有誤會，併此指明。　　㈤被告蔡聰賓就如附表一編號1至5所犯5次詐欺取財罪間，係對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，應予分論併罰。被告王文宏就如附表一編號6至12所犯7次詐欺取財罪間，亦係對不同被害人犯之，犯意各別，行為互異，亦應予分論併罰。　㈥起訴書就如附表一編號1、2、9至11「備註」欄所示購屋日期、房地建物門牌等項誤植之情形，更正如附表一編號1、2、 9至11所示。　㈦爰以行為人之責任為基礎，審酌被告蔡聰賓為潤隆公司負責人，不思以正途經營公司，明知潤隆公司與田都公司、明緯公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表一編號1至5所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用，因而同意向潤隆公司購買如附表一編號1至5所示房地，並支付價金如附表一編號1至5所示，被告蔡聰賓所為殊非可取；又被告蔡聰賓犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行尚佳，犯後與如附表一編號3、4 、5所示告訴人達成和解，賠付其等損失，該等告訴人均撤回告訴等情，業經告訴人張櫻花陳述明確，且有和解協議書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處見附表一「和解情形」欄所示卷宗頁碼），其所為如附表一編號3 、4、5所示犯行造成之結果不法及行為不法層面均已有一定程度之降低；兼衡以被告蔡聰賓於本院審理時自承大學畢業之智識程度，現在集團營造廠擔任顧問，月收入約13萬元，需負擔鄉下2位85歲老人家生活費用，其未婚的兒子重病，需長期治療，需要由其撫養等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　　㈧爰以行為人之責任為基礎，審酌被告王文宏為明緯公司實際負責人，擔任該公司副董事長，不思以正途經營公司，明知明緯公司與田都公司、潤隆公司所合作興建之「國賓大苑」建案係位在「旅館區」之土地使用分區上，該建物僅得作為旅館，不得供作住宅，竟為圖私利，而透過代銷人員以向告訴人隱瞞上開建物不得作為住宅使用之交易上重要事實，並以前開話術說詞，使如附表一編號6至12所示告訴人誤認該建案房地可以合法自住使用，因而同意向明緯公司購買如附表一編號6至12所示房地，並支付價金如附表一編號6至12所示，被告王文宏所為殊非可取；又被告王文宏犯後飾詞否認犯行，態度難認良好；惟念及其前無任何經法院論罪科刑之前科紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行尚佳；兼衡以被告王文宏於本院審理時自承高職畢業之智識程度，現擔任明緯公司副總，月收入約12萬元，需撫養母親等語，暨其犯罪動機、目的、手段、各次犯罪所生損害及獲取之不法利益等一切情狀，分別量處如主文所示之刑。　　㈨定應執行刑部分：　⒈按數罪併罰之定應執行之刑，係出於刑罰經濟與責罰相當之考量，並非予以犯罪行為人或受刑人不當之利益，為一種特別的量刑過程，相較於刑法第57條所定科刑時應審酌之事項係對一般犯罪行為之裁量，定應執行刑之宣告，乃對犯罪行為人本身及所犯各罪之總檢視，除應考量行為人所犯數罪反應出之人格特性，並應權衡審酌行為人之責任與整體刑法目的及相關刑事政策，在量刑權之法律拘束性原則下，依刑法第51條第5款之規定，採限制加重原則，以宣告各刑中之最長期為下限，各刑合併之刑期為上限，但最長不得逾30年，資為量刑自由裁量權之外部界限，並應受法秩序理念規範之比例原則、平等原則、責罰相當原則、重複評價禁止原則等自由裁量權之內部抽象價值要求界限之支配，使以輕重得宜，罰當其責，俾符合法律授與裁量權之目的，以區別數罪併罰與單純數罪之不同，兼顧刑罰衡平原則。是刑法第51條數罪併罰定執行刑之立法方式，非以累加方式定應執行刑，如以實質累加之方式定應執行刑，則處罰之刑度顯將超過其行為之不法內涵，而違反罪責原則，及考量因生命有限，刑罰對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非以等比方式增加，是則以隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當足以評價被告行為之不法性之法理（即多數犯罪責任遞減原則）。　⒉本院分別考量被告蔡聰賓、王文宏於上開犯罪期間所犯多次詐欺取財犯行之時間間隔，暨其等犯行均係出於相同之犯罪動機、犯罪手法雷同、侵害同一種類法益，足見數罪對法益侵害之加重效應不大。依據前揭說明，本於罪責相當性之要求，在前揭內、外部性界線範圍內，就本件整體犯罪之非難評價、各行為彼此間之偶發性、各行為所侵害法益之專屬性或同一性予以綜合判斷，暨斟酌其各次犯行之不法與罪責程度、數罪對法益侵害之加重效應、罪數反映之被告等人人格特性與犯罪傾向，及對其施以矯正之必要性等情，分別就被告蔡聰賓、王文宏等2人所犯各罪宣告刑定其應執行刑如主文所示。五、沒收部分：　㈠刑法、刑法施行法相關沒收條文（下稱刑法沒收新制）已於1 04年12月30日、105年6月22日修正公布，並於105年7月1日施行。依修正後刑法第2條第2項「沒收、非拘束人身自由之保安處分適用裁判時之法律」、刑法施行法第10條之3第2項「105年7月1日前施行之其他法律關於沒收、追徵、追繳、抵償之規定，不再適用」等規定，沒收應直接適用裁判時之法律，且相關特別法關於沒收及其替代手段等規定，均應於刑法沒收新制生效即105年7月1日後，即不再適用。又犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；犯罪行為人以外之自然人、法人或非法人團體，因下列情形之一取得犯罪所得者，亦同：一、明知他人違法行為而取得。二、因他人違法行為而無償或以顯不相當之對價取得。三、犯罪行為人為他人實行違法行為，他人因而取得；前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，現行刑法第38條之1第1項前段、第2項及第3項、第5項分別定有明文。再者，供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行為人者，得沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，現行刑法第38條第2項前段、第4項則定有明文。另現行刑法第38條之2第2項規定：宣告前2條（即第3 8條、第38條之1）之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件之必要者，得不宣告沒收或酌減之。　㈡又按犯罪所得之沒收或追徵其價額，係法院剝奪犯罪行為人之不法所得，並擴及對第三人非出於善意而取得之犯罪所得，將之收歸國有之裁判。目的係著重於澈底剝奪犯罪行為人或第三人之實際犯罪所得，使犯罪行為人不能坐享犯罪之成果，亦避免第三人因此而獲利益，藉以杜絕犯罪誘因，及防止脫法並填補制裁漏洞，而遏阻犯罪。惟基於被害人發還優先原則，刑法第38條之1第5項規定：「犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵。」即宣示「被害人保護」優先於「澈底剝奪犯罪不法所得」。亦即，刑法沒收犯罪所得，本質上是一種準不當得利的衡平措施，藉由沒收犯罪所得以回復犯罪發生前之合法財產秩序狀態，因刑事不法行為而取得被害人財產，該財產一旦回歸被害人，已重新回復合法財產秩序，具有排除沒收之封鎖效果，不得再予宣告沒收、追徵。所稱「合法發還」應採廣義解釋，不限於被害人直接從國家機關取回財產標的之情形，也包含當事人間之給付、清償、返還等各種依法實現、履行請求權之情形。是以，如犯罪所得已實際合法發還被害人，或被害人已因犯罪行為人或第三人和解賠償而填補其損害者，自不得再對該犯罪所得宣告沒收，以免犯罪行為人或第三人遭受雙重剝奪（最高法院113年度台上字第1884號判決意旨參照）。　　㈢本院依現行刑法第38條之1第2項第3款、刑事訴訟法第455條之12第3項等規定，已於113年11月25日裁定命潤隆公司、明緯公司參與本案沒收程序，使上開公司有陳述意見之機會，以保障其等財產權及訴訟權，合先敘明。　　㈣被告蔡聰賓於本案期間為參與人潤隆公司負責人，其於執行公司業務時，意圖為參與人潤隆公司不法所有，以參與人潤隆公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人潤隆公司分配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號1至5所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號1至5所示購屋價金交付參與人潤隆公司，已如前述，足徵被告蔡聰賓係為參與人潤隆公司實行前揭違法行為，參與人潤隆公司因而實際取得如附表一編號1至5所示價金即犯罪所得。　㈤惟被告蔡聰賓、參與人潤隆公司嗣後與如附表一編號3至5所示告訴人達成和解，並實際賠付其等部分損失，有和解協議書、匯款單、刑事聲請撤回告訴狀在卷可稽（證據出處及被告蔡聰賓、參與人潤隆公司負擔賠償之數額，詳見附表一「和解情形」欄所示），則如附表一編號3至5所示告訴人就被告蔡聰賓、參與人潤隆公司等實際賠付的範圍內，其等損害已受有填補，揆諸前揭說明，就被告蔡聰賓、參與人潤隆公司等已賠償部分應不得再諭知沒收、追徵，以免參與人遭受雙重剝奪。至於扣除前開已賠償之部分，剩餘之犯罪所得計 3億898萬元雖未扣案，仍應依刑法第38條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈥另被告王文宏於本案期間係參與人明緯公司之實際負責人，擔任副董事長一職，其於執行公司業務時，意圖為參與人明緯公司不法所有，以參與人明緯公司之名義，委託代銷公司對外銷售由參與人明緯公司分配取得之「國賓大苑」建案房地，並透過代銷人員以前揭詐術，致使如附表一編號6至12 所示告訴人均陷於錯誤，而將如附表一編號6至12所示購屋價金交付參與人明緯公司，已如前述，足徵被告王文宏係為參與人明緯公司實行前揭違法行為，參與人明緯公司因而實際取得如附表一編號6至12所示價金即犯罪所得（合計3億5, 770萬元）。而此部分犯罪所得雖未扣案，仍應依刑法第38 條之1第2項第3款、第3項規定諭知沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。　㈦至於參與人潤隆公司及其代理人雖辯稱：潤隆公司基於銷售主體之地位，在銷售過程並無任何施用詐術、誤導投資人之行為，房地買賣契約完整揭露相關資訊内容，係善意第三人，並非刑法第38條之1第2項規範之沒收對象。且為告訴人支付價金之依據與原因，在告訴人完整認知契約條款後所支付的價金，亦係基於買賣契約與移轉房地所有權之對價，並非基於其他任何人之行為或犯罪行為所獲得之犯罪所得，告訴人也難認有陷於錯誤之情，被告蔡聰賓也無任何違法行為，潤隆公司確實是以銷售旅館為目的對外行銷本件國賓大苑建案。另依最高法院關於中性成本之見解，縱認潤隆公司有取得犯罪所得，亦不應以告訴人等所支付全額價金計算云云。參與人明緯公司與其代理人亦辯稱：被告王文宏並無積極欺瞞或消極隱匿資訊等詐欺行為，主觀上亦無犯罪故意與意圖，告訴人等亦無陷於錯誤，本件即無犯罪所得可言，明緯公司自無因王文宏之行為而取得犯罪所得。縱認明緯公司有因王文宏之違法行為取得犯罪所得，亦應扣除材料費、人事費、營造費用等中性成本云云。惟查：　⒈被告蔡聰賓時任潤隆公司負責人，被告王文宏則為明緯公司實際負責人，其等2人於本案期間以潤隆公司、明緯公司名義，與田都公司合作在本案土地上興建本件「國賓大苑」建物，並自始謀劃以該旅館用途之建築物充作集合住宅產品，對外銷售予無意從事旅館經營，僅係供己居住自用之一般民眾，透過外銷人員以前開方式施行詐術，致使如附表一所示告訴人等均陷於錯誤，分別與潤隆公司、明緯公司簽署買賣契約而購入如附表一所示國賓大苑房地，被告蔡聰賓、王文宏等2人所為確已構成詐欺取財犯罪，均經本院勾稽卷內事證論述認定如前。是參與人潤隆公司、明緯公司及其等代理人辯稱：被告蔡聰賓、王文宏等2人並未犯詐欺取財犯行云云，要屬無據。　　⒉按沒收新制犯罪所得之計算，係採「有無利得」及「利得範圍」之兩階段計算法（或稱相對總額原則）。於前階段「有無利得」審查時，祗要與被告犯罪有因果關聯性者，不論是為了犯罪或產自犯罪之所得，皆為此階段所稱之直接利得；嗣於後階段「利得範圍」之審查時，始依絕對總額原則不扣除犯罪支出之成本。而被告或參與人所為支出，應否列入犯罪所得予以沒收，則以有無沾染不法為判斷標準。倘產生利得之交易自身即為法規所禁止之不法行為，則沾染不法範圍及於全部所得，無中性成本得以扣除（最高法院113年度台上字第4709號判決意旨參照）。又所謂犯罪所得，可分為行為人為了犯罪（für die Tat）而取得之財產利益，以及產自犯罪（aus die Tat）而取得之財產利益。於前者之情形，只要取得財產利益之行為本身係法律所禁止而屬犯罪者，行為人為了遂行該犯罪而取得之財產利益，即屬犯罪所得；於後者之情形，則應探究犯罪構成要件之規範保護目的，倘產生犯罪所得之交易自身即為法所禁止之不法行為，所得財產利益均足以反映犯罪之不法內涵，則沾染不法範圍及於全部所得，其沾染不法之成本，非屬中性成本，均不得扣除，反之，若取得利益之交易自身並非法所禁止，則沾染不法之部分僅止於因不法行為而取得之獲利部分，並非全部之所得，於宣告沒收犯罪所得時，即應扣除屬於中性成本之支出或屬於中性利益之所得。又所謂「取得」，係以行為人對於該財產利益有無事實上之支配、處分權為斷，與法律上之權利歸屬如何，並無關涉（最高法院113年度台上字第66號判決意旨參照）。本件被告蔡聰賓、王文宏等2人以「不得作為住宅用途」之旅館建物充作自用住宅，誆騙告訴人等，使其等均誤認該房地得為合法自住而簽約並付款予參與人等，則告訴人等雖均已取得房地之所有權，然被告蔡聰賓、王文宏等2人既係以詐術手段為如附表一所示各該買賣交易，該等交易自為法律所禁止，應認沾染不法範圍及於全部價金所得。而被告及參與人等興建該旅館建物所需工、料、人事，亦屬其等詐欺取財行為之一環，則相關工、料及人事之支出費用亦沾染不法而非屬中性成本之支出。綜此，依據前開說明，本件無任何中性成本可資扣除可言。參與人等及其等代理人前開所辯，自非有據。　㈧本案自被告蔡聰賓、王文宏處，查扣如卷附法務部調查局新北市調查處扣押物品清單所示之物品（見A12卷第205-207頁、第219-220頁），至多僅係證據資料，或無從證明為被告蔡聰賓、王文宏等人所有，或尚無證據足認該等物品係專供犯本件犯罪之用或預備犯罪所用之物，亦非違禁物，或屬一般日常用品、價值低微，縱予沒收所收之特別預防及社會防衛效果亦甚微弱，顯欠缺刑法上重要性，均不予宣告沒收。　參、無罪部分：一、公訴意旨另以：　㈠被告潘仕傑於102年間為新北市政府工務局（下稱：工務局）施工科使照股技士，被告邱柏霖為時任工務局施工科使照股股長，被告曾維良為時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築管理所主管或監督之事務。又被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人均知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商興建本件「國賓大苑」建案係為違法以住宅出售，屬違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即102年1 1月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」。地政士連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用，因認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人所為，均係涉犯貪污治罪條例第6條第1項第4款之圖利罪嫌；又被告潘仕傑另涉犯刑法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌云云。　㈡①被告蔡聰賓尚有共同參與被告王文宏以明緯公司，詐騙如附表一編號6至12所示告訴人等，致使如附表一編號6至12所示告訴人等交付如附表一編號6至12所示價金予明緯公司。②被告王文宏尚有與被告蔡聰賓共同詐騙如附表一編號1至5所示告訴人等，致使如附表一編號1至5所示告訴人等交付如附表一編號1至5所示價金予潤隆公司。因認被告蔡聰賓就前述① 部分、王文宏就②部分，各涉犯修正前刑法第339條第1項之詐欺取財罪云云。二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定；另認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，無從使事實審法院得為有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、30年上字第816號、76年台上字第4986號判決前例意旨參照）。另圖利罪的成立，行為人在主觀上，一方面須認識他所為的行為，具體違反執行職務所應遵守之義務，另方面並須有不法得利的意圖。亦即，意圖藉由違反職務行為，謀得非法利益，始屬該當。而此意圖必須依憑證據認定之，不得僅以公務員因有失當行為，結果使他人獲得不法的利益，逕行據以推定該公務員自始即有圖利他人的不法犯意（最高法院110年度台上字第3042號刑事判決意旨可資參照）。又按刑法第213 條之不實登載公文書罪之成立，除客觀上公務員在其職務上所掌公文書，有為虛偽不實之登載行為，且足生損害於公眾或他人外，其在主觀上須明知為不實，所謂明知係指直接故意而言（最高法院99年度台上字第4458號判決、69年台上字第595號判例參照）。是如公務員主觀上無犯罪之故意，或所載公文書內容，客觀上難謂不實，亦不足以生損害於公眾或他人者，尚無逕以該罪責相繩之餘地（最高法院100年度台上字第4761號判決參照）。而被告有無「明知」為不實之事項仍登載於其職務上所掌公文書之直接故意，自應依嚴格證明法則予以論斷達無合理懷疑之程度，始足以認定之。三、公訴人認被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人（下稱被告潘仕傑等3人）涉犯上開公訴意旨㈠所指罪嫌，無非以被告潘仕傑等3人之供述、證人即時任工務局建照科技士楊季儒、梁正芳、時任工務局建照科股長陳嘉興、時任工務局技正王呈穩、連斐璠、連滋培、林貞誼、潤隆公司業務部襄理陳金玉、楚邦利、時任觀光旅遊局管理科長莊榮哲、時任新店地政事務所登記科初審員吳念庭、時任新店地政事務所登記科複審員林燕雲、工務局建照科科長廖瓊華、時任觀光旅遊局技士林瑞鈞、時任觀光旅遊局股長周秀敏、新北市政府工務局 90店建字第000號建造執照、102店使字第000號使用執照全卷資料、建造執照平行分會各目的主管機關事項表、城鄉局 107年10月18日新北城開字第1070000000號函、100年9月7日北城開字第1000000000號函、觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函歸檔卷附資料、新北市政府106年6月 28日新北市府施工字第1060000000號函暨營造承攬建築工程竣工查報表、使用執照申請書、使用執照呈判表、建築物概要表、地號表、起造人名冊、建築物室內裝修竣工查驗申請書及新北市政府工務局建築執照電子圖檔清冊等影本、臺億公司102年8月13日門牌編定申請書、門牌初編證明書及新北 ○○○○○○○○○102年8月14日新北店戶字第1020000000號函、臺億公司所提出之更正使用執照申請書、工務局北工施字第10 20000000號函、施工科102年10月21日便簽、建照科102年11 月20日便簽、工務局建照科、施工科之組織簡介、業務職掌列印資料、101年11月29日本局建管相關業務工作協調會會議紀錄、變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第二階段)書等為其主要論據。公訴人另認被告蔡聰賓、王文宏各涉犯上開公訴意旨㈡①、②所指罪嫌，無非以被告蔡聰賓、王文宏等2人供詞、如附表一編號1至11所示告訴人等之指述、證人魯鳳雲、周文龍、林貞誼、陳金玉、李昌儀、李朋疆、郭正安、潘品岑之證述、「碧潭山水」建案銷售廣告、「國賓大苑」銷售廣告及網站介紹截圖、房屋土地預定買賣契約書暨個別磋商條款影本、「國賓大苑」撥款委託書、新北市新店地政事務所土地、建物所有權狀影本、土地登記暨建物登記第一類謄本、明緯公司配件點收單、房地點交清單、交屋結算金額明細表、住戶使用手冊影本等資料、城鄉局104年5月28日新北城開字第1040000000號函文、新北城審字第1100000000號函文、行銷企劃合約、投資興建暨融資償還計畫概要、合建契約書、信託財產管理協議書、工程合約封面影本、承攬決標通知書、祈願文等為其主要論據。　四、關於被告潘仕傑等3人被訴圖利罪嫌，以及被告潘仕傑被訴行使登載不實公文書罪嫌部分（即前揭公訴意旨㈠部分）：　㈠訊據被告潘仕傑等3人堅詞否認有何此部分犯行，分別辯解如下：　⒈被告潘仕傑辯稱：伊沒有圖利建商，伊不認識建商，也沒有接觸林貞誼、梁正芳，一切都是依行政程序辦理。起造人及監造人於102年11月18日掛件申請提出更正，掛件進來以後，伊第一個先會簽建照科，簽核無意見後，便簽回復施工科後，伊才依據他們審核的結果以稿代簽，上簽呈判後，核准後發文備查。建照科是屬於法令依據審核及是否需會簽其他單位的主管機關，而施工科的主要業務就是施工勘驗、使照核發，以及使照更正等業務，並無涉建管法令之審核，而且當初第9點的加註事項是來自建照科，若是要刪除也必須要經過該科同意，他們當初加註是建照及使照都要一併加註，所以要更正的話，也必須要一併更正，建照、使照要一併更正，否則會造成加註事項不一致的情況等語。其辯護人則辯護稱：本建案應該適用的法令是以申請建照執照日，就是掛件時85年6月28日的法令為準，本案並無適用旅館業管理規則第28條之1規定。又本建案在未申請做為旅館使用而未取得旅館業登記執照前，主管機關並非新北市政府觀光旅遊局，本即不適用旅館業管理規則。另外，工務局平行分會觀光旅遊局之單位為建照科，而非施工科，因此被告潘仕傑於更正註記之前，沒有先平行分會觀光旅遊局，程序上並無違誤。再者，依據相關新北市的法令規定，旅館區並無不得分戶出售的限制規定，也不會因為該註記更正而有不得出售的情形。註記刪除前、後，使照更正內容僅表示原本88戶皆不得再增減戶數，另該88戶原本就可以為買賣的標的，都能夠分戶出售。楊季儒是在法無明文規定的情況下，在本建案的建造執照上為多餘的註記，該註記並延續到使用執照上，進而被告潘仕傑在受理更正註記的申請時，就先行會辦建照科，並以建照科的意思對外行文，該註記實屬多餘，被告潘仕傑所為並無違法圖利廠商的情況等語。　　　⒉被告邱柏霖辯稱：就本案，並沒有任何議員、建商、土地代書來找過伊，使用執照核發的加註事項承辦人，大多是將建照加註事項轉謄過來，而施工科承辦人認為本案加註事項是建照科加註，所以不需要函詢觀光旅遊局等語；其辯護人則辯護稱：觀光旅遊局並無管到分戶，而建照上「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」的加註事項，係楊季儒自行參照工業區部分設立旅館之規定加註於建造執照，並未會辦其他單位，亦未列入審查表供股長陳嘉興審查。然而，在旅館區設置旅館並無此法規限制，楊季儒自行加註於法無據，應屬加註錯誤。施工科使照股受理使用執照加註事項，因為這個註記是建照科所加註，故是否能變更要會辦加註的單位建照科，所以才會辦建照科承辦人表示意見，承辦人楊季儒表示無意見，即同意變更，使照股才核准變更，並無審酌之餘地。被告邱柏霖並無起訴書所載之違背法令圖利罪嫌等語。　⒊被告曾維良辯稱：這個案子伊都按照規定辦理，沒有違反任何規定。該加註事項申請變更，因施工科認為該項是建照科加註，所以不認為要函詢觀光旅遊局。楊季儒加註這個事項，依法無據，沒有法令的依據，也不應該加。伊等是窗口，今天如果使用執照還沒有發，針對楊季儒的加註事項申請人有意見，窗口就會在建照科，不會在施工科。今天是因為使用執照已經核發，施工科當窗口，伊等接了公文就去問當初的建照科，A 改成B 有無意見，建照科回覆過本科無意見，伊等就認為是可以的，伊等沒有做判斷等語；其辯護人則辯護稱：該加註事項原本是楊季儒沒有依照任何法律授權或是會辦相關主管機關而自行添加，後來更正的內容與原本未添加加註事項前的狀態相比其實是一樣的，就內容而言沒有違法。被告曾維良准予備查更正使照的行為，這是辦理使用執照相關業務一貫的做法，被告曾維良依照相關做法而為，主觀上沒有圖利而違悖法律命令的直接故意。卷內沒有積極證據可以證明被告曾維良或同案被告潘仕傑、邱柏霖等人有與梁正芳、連滋培、連斐璠、林貞誼等人有任何不當接觸，難認被告曾維良有何圖利建商之意圖，也沒有任何的犯意聯繫等語。　㈡經查：　⒈有關本案土地與本件「國賓大苑」建案之重要工期、建造執照與使用執照之申請、核發、歷次變更申請、核准等相關行政程序之經過歷程、各該執照與本案相關之加註事項，以及潤隆公司、明緯公司、田都公司就本建案之重要事件時序，業經本院整理如附表二所載，此有如附表二所示證據在卷可稽（相關證據方法及出處，見附表二「卷證出處」欄所示）。　⒉被告潘仕傑於本案期間擔任工務局施工科使照股技士，被告邱柏霖為工務局施工科使照股股長，被告曾維良則為工務局施工科科長。而「國賓大苑」建案當時之起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年11月11日向工務局遞交申請書，就本件「國賓大苑」建案102店使字第000號使用執照加註事項第9點（即申請書第3點），申請更正為：「本案申請作旅館使用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶出售」等語（起訴意旨誤認申請更正標的尚包含使用執照第8項加註事項【即申請書說明第2點】，惟依申請書全文意旨，申請人僅就第9項加註事項文字內容申請更正），經工務局於102年11月13日收文受理申請，並由被告潘仕傑承辦，被告潘仕傑則於同年月20日撰擬便簽，依照前述申請意旨詢問建照科意見，再由被告邱柏霖審核並代為決行，證人楊季儒則於同日撰擬便簽回覆：「本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於同年月21日，被告潘仕傑即擬具函稿，內容略以：「主旨：有關貴公司申請102店使字第000號（90店建字第000號建照工程）筆誤更正一案，復請查照。說明：…二、本案依貴公司來函表示因筆誤致使用執照加註事項第九項『本案申請作旅館使用者，不得分戶出售』，申請更正為『本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶』，本局備查」等語，經被告邱柏霖審核後，陳核被告曾維良代為決行，並以北工施字第10200000 00號函覆臺億公司准予備查等事實，亦經被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良供明在卷（見A7卷第401-430頁、第475-479頁、第485-514頁、第569-578頁、A8卷第91-130頁、第175-178 頁、A11卷第25-41頁、第49-73頁、第83-104頁、B1卷第139 -141頁、第145-148頁、第151-153頁、金重訴卷㈠第163-169 頁、卷㈢第117-129頁、第275-426頁、卷㈨第37-374頁），且有臺億公司102年11月11日申請書、工務局施工科102年11月 20日便簽、建照科便簽、工務局102年11月21日北工施字第1 020000000號函稿在卷可稽（見A11卷第701-716頁），此部分事實，亦堪認定。　　　⒊本案建築物並無旅館業管理規則第28條之1規定適用：　　⑴按各機關受理人民聲請許可案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。中央法規標準法第18條定有明文。而依據內政部84年4月21日台內營字第8402867號函：「按中央法規標準法第18條所稱『處理程序終結』，為考量建築行為具有連續之特性，於申請建築許可，係指申請建造執照之日起至發給使用執照或依法註銷其申請案件以前而言。是凡建築物於興工前或施工中申請變更設計時，其申請變更設計部分，如不妨礙都市計畫或區域計畫有關公共設施用地之劃設，或新修正之建築法令未有廢除或禁止之規定者，在程序未終結前，仍得適用原建造執照申請時之法令規定。」又旅館業管理規則於102年1月3日修正增訂第28條之1條文，其中第1項規定：「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓。」並於同年0月0日生效施行。　　⑵觀諸卷附90店建字第000號建造執照暨變更概要欄記載（見 A5卷第477頁、第489頁），本案建築物係於85年6月28日，第一次掛件申請建造執照，經工務局於90年12月20日核發90店建字第000號建造執照。又前開建造執照加註事項附表（見A5卷第492頁），亦載明：「法令適用時間85年6 月28日」等語明確。準此，本件建造執照申請時，旅館業管理規則第28條之1規定尚未發布施行，則關於本案建造執照、使用執照之核發、變更（或變更設計），乃至於前開執照加註事項等審查核判，自無適用前開旅館業管理規則第28條之1規定之餘地。　　⑶況且，證人莊榮哲於本院審理時證稱：除了都市計畫住宅區、風景區等，一開始在申請建照時就會在觀光旅遊局這邊之外，一般業者要提出申請設立旅館，才會來伊等這邊。而關於旅館業管理規則第28條之1的規定，是指已經申請完旅館業，取得旅館業標章後，如果要轉讓，需要整個事業體一起轉讓，不能切割出去，也就是說旅館業管理規則適用對象，是要申請過旅館登記執照，符合旅館標章的業者。因此，即便使用執照記載用途為旅館，但還未取得旅館業登記執照的情況下，因為還未設立登記為旅館，則不適用旅館業管理規則等語明確（見金重訴卷㈤第403-413 頁）。是依上開證詞，在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，其建物建造執照、使用執照之申請核發、准予變更設計或加註事項查核等階段，工務局本就無須審酌及適用前開旅館業管理規則規定。　　⑷從而，公訴意旨指摘：依照旅館業管理規則第28條之1規定，係為確保將來該建築會依照建造執照、使用執照所申請之目的合法使用，自應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售等相類文字，以避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生，工務局建照科、使照科亦有依其法定職務權限，為避免有妨礙都市計畫或違反使用類組之情事發生，而加註不得分戶出售等文字云云，容有誤會。　⒋關於本案建築物分戶之說明：　　⑴依據本院所整理如附表二之本建案重要事件時序，本案最早係於90年間，由田都公司計劃在本案土地上，籌設興建地上12層、地下6層、戶數為1戶、用途為「觀光旅館」之建築物，經工務局核發前揭建造執照；田都公司復於94年 2月3日申請變更設計人，及變更建物戶數為196戶，經工務局於94年2月22日核准辦理設計人與戶數變更；其後，因田都公司改與潤隆公司、明緯公司合作興建本案建築物，乃由當時起造人田都公司、潤隆公司與明緯公司於100 年10月20日向工務局申請變更設計人，及變更為地上13層、地下5層、戶數為88戶等建物設計（即第三次申請變更設計），此亦經工務局於100年11月9日核准變更。由此可知，該建築物前於100年間，即經工務局核准分戶為88戶。　　　　⑵再者，參以證人陳嘉興於偵查中證稱：伊在擔任建照科股長期間，也有針對本案戶數變更的問題會簽觀光局，伊記得觀光局回覆，只要依據分戶原則並沒有戶數限制，但是在旅館籌設立案時必須以全體戶數申請，不可以部分戶數提出申請，所以伊等後來就同意變更戶數，本案沒有戶數不合理的問題等語明確（見A8卷第187-206頁）。證人莊榮哲於偵查中及本院審理時則證稱：以旅館為用途建造之建築物於興建前或興建時，觀光旅遊局不會審查戶數是否合理，觀光旅遊局只有等到業者申請核發旅館執照時，才會實質審查，業者在向觀光旅遊局申請發照以前，伊等不會去審查戶數。觀光旅遊局沒有管到分戶事宜等語（見A1 1卷第263-270頁、金重訴卷㈤第403-413頁），並有觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函文在卷可稽（見A7卷第163-165頁）。是依上開事證，觀光旅遊局本非辦理建築物分戶作業之權責機關，而關於本件「國賓大苑」建案第三次申請變更設計，工務局曾就旅館建築物分戶及戶數問題會辦觀光旅遊局，惟觀光旅遊局並未就該建物能否分戶，明確表示意見。　　⑶綜此，公訴意旨指摘：主管機關自始未同意核准分戶為88 戶，且為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等人知悉云云，顯與事實不符。　⒌關於本案建築物得否分戶出售之說明：　　⑴本案關於建造執照、使用執照之核發、變更、加註事項等審核，均不適用旅館業管理規則第28條之1關於旅館建築物不得分割轉讓之規定，已如前述。又本件「國賓大苑」建築物嗣經變更設計，其建物用途已由「觀光旅館」變更為「一般旅館」，亦無適用92年4月28日修正前觀光旅館業管理規則第25條第1項「依本規則核准之觀光旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓」規定之餘地，合先敘明。　　　　　⑵再者，依據證人莊榮哲前揭證詞，本案建築物在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，該建築物之所有權轉讓亦不受前揭旅館業管理規則第28條之1規定之限制。　　⑶本案90店建字第000號建造執照之加註事項，雖記載：「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」等文字（下稱：關於「不得分戶出售」之加註事項）；工務局於102年10 月23日所核發102年店使字000號使用執照，其變更前第9 項加註事項亦載明：「本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」等文字。惟：　　①本件102年店使字000號使用執照（變更前）第9項加註事項，係工務局施工科依據前開90店建字第000號建造執照之加註事項而轉謄註記乙情，業經被告潘仕傑等3人供述在卷，核與證人王呈穩於本院審理時證稱：建照加註事項如果延續性的部分，就會在使照上面加註，一些基本資料，因為使照還是類似呈判表或加註事項表，會依內容針對本案，如果建照有延續到使照的部分，就會加註。伊等針對使用執照不管任何分區都有個流程，流程延續是從建照科那邊，施工科（證人誤為「使照科」）是按圖施工完成，該加註的事項有延續性伊等會加註在使用執照加註事項等語大致相符（見金重訴卷㈥第152-158頁），堪予認定。　　　　②而就上開90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，依據證人楊季儒於偵查中證稱：上開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，是伊在承辦第5次變更設計時所加註的，因為當時有要變更起造人以及地號合併。就伊的認知，當時主要是在提醒新的起造人不要將建物作為非旅館使用，要申請作旅館使用時，要記得檢附目的事業主管機關新北市政府觀光旅遊局的核准文件，後面關於不得分戶出售的文字記載，伊要表示的意思是，不管有幾戶，還是一家旅館，就是一個單元，如果要分割成二家以上的單元，還是要經目的事業主管機關即新北市政府觀光旅遊局同意才可以，並且除了在建造執照加註外，使用執照上也應該要加註。伊當時找與旅館有關的加註規定，也就是「新北市政府甲乙種工業區建築及作為非工業廠房用途審查原則」（下稱：工業區審查原則）第五點（四）申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售，用意就是除依建造執照核准戶數外，不得再分戶，因為主管機關是觀光旅遊局。因為伊看申請案的建物用途是作為旅館，所以伊就會去找與旅館相關的加註規定，防止自己有遺漏，並希望除了原主管機關新北市觀光局同意的88戶數外，不得再進行分戶。但建築法令並沒有限制移轉或出售的規定。伊的用意是要提醒新的起造人核准的戶數就是88戶，並只能作為旅館使用，他們不得再分戶，而不是不得分戶出售，但因為伊的加註必須有所憑據，所以伊也只能依照伊找到的工業區審查原則規定條文進行加註等語（見A7卷第 127-159頁、第193-202頁、A11卷第279-300頁）；復於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是伊所加註的。當時受理此案件時，申請的部分是變更設計，變更設計的部份，起造人的部分顯示88筆，這部分是變更起造人。因為用途是旅館，所以伊當時受理此案件時，伊就去查相關旅館規定，伊參照工業區相關規定有這樣旅館的文字，所以伊把它加註在這個案件。伊主要的用意，是想做提醒的動作，要請後面變更起造人要做原來旅館用途使用。伊加註上開內容的理由，是伊受理變更設計案件時，當時是有地號合併，還有起造人變更的事由；因為起造人有88筆，戶數也有88戶，所以當時受理本案時，伊會擔心這樣的案子，又是旅館，是否後面會有違規問題。所以伊當時用「旅館」的文字搜尋相關規定，有出現在工業區的規定，因此伊用這樣的加註事項，加在這個案件上。伊受理這個案件的時候，沒有做會辦等語明確（見金重訴卷㈥第116-133頁）。參以證人陳嘉興於本院審理時證稱：本件90店建字第000號建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項是楊季儒所加。當時伊是楊季儒的長官，楊季儒應該針對這次有調整的內容寫在審查表欄位內一次載明，讓負責本案的主管清楚知道今天這個變更內容，但因為楊季儒是新的承辦人，他寫的是起造人變更跟地號合併，沒有在審查表上記載加註事項的增加，因此伊沒有注意到後面楊季儒有加註事項。當時伊認為本案只是起造人的變更申請，沒有什麼內容形式的變更，無需更動原來的加註內容，所以後面伊沒看到。但在當時，就建管法令或都市計劃法令而言，旅館區都沒有分戶或分售的相關規定等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：該項加註其實沒有法令依據，當時法規只限於甲乙種工業區，是為了當時工業宅才有的法規等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參考前揭工業區審查原則第五點（四）規定而為此註記，而不論是本件建造執照掛件申請時，或是證人楊季儒承辦該建造執照第5次變更設計時，建築管理相關法規、都市計畫相關法令均未針對旅館區建物及其基地之分戶出售、分割轉讓有所規範。　　　　　③本案土地使用分區既為旅館區，其上建築物之建造執照、使用執照核發、變更與加註事項之審核等，自無適用前揭工業區審查原則之餘地。是證人楊季儒自行參照前揭工業區審查原則第五點（四）規定文字，逕在本件建造執照上註記前揭關於「不得分戶出售」之加註事項，已難謂適法；而前揭使用執照上（變更前）第9項加註事項既係由上開建造執照之加註事項延續轉謄註記，亦難認於法有據。　　⑷從而，本件國賓大苑建案在建物所有權人，或有權使用之人申請登記旅館業之前，尚無不得分戶轉讓出售之法令限制。而公訴意旨指摘：工務局分別在建造執照、使用執照加註上開事項，係為限制建商違法將本建物拆售，屬為達建築管理目的之職務權限範圍內行為。被告潘仕傑等3人將加註事項文義自「不得分戶出售」改為「不得再行分戶」，係違背渠等法定職務云云，亦容有誤會。　　　　　⒍關於本件102年店使字000號使用執照第9項加註事項之變更，並無再次函詢觀光旅遊局意見之必要：　　⑴本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒自行參照工業區審查原則第五點（四）規定所為註記，而102年店使字000號使用執照第9項加註事項則係延續前開建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項而為記載，業已詳如前述。則工務局建照科、施工科於註記本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，以及本件使用執照第9項加註事項時，既均未先行分會函詢觀光旅遊局，則嗣於起造人、監造人申請更正前開使用執照第9項加註事項時，被告潘仕傑等3人僅簽會建照科，而未函詢觀光旅遊局之意見，亦難認其等有何違法之處。　　⑵至於本件建造執照上「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88戶同時申請為一家旅館辦理（使照一併加註）」之加註事項（下稱：關於「申請旅館」之加註事項），雖係工務局建照科依據觀光旅遊局前開函文意旨所為加註，並於嗣後核發本件102年店使字000號使用執照時，延續記載為第8項加註事項：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於8 8戶同時申請為一家旅館辦理」等文字，此經證人陳嘉興於偵查及本院審理時證述明確（見A8卷第187-206頁、第2 35-239頁、金重訴卷㈥第133-143頁），且有本院所整理如附表二之本建案重要事件時序暨非供述證據在卷可稽。然此加註事項並非本件起造人、監造人於102年11月11日，向工務局申請更正使用執照加註事項之範圍，工務局亦未准予變更該項加註事項。　　⑶綜上，公訴意旨指摘：本建案起造人要求工務局更改前開使用執照加註事項第8、9項，被告潘仕傑等3人本應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，惟若再行函詢，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿前完成更正，其等3人為圖潤隆等公司之不法利益，竟未發函詢問觀光旅遊局，逕自違法准予變更該加註事項云云，顯就起造人、監造人申請更正暨工務局核准更正之加註事項範圍，以及觀光旅遊局函覆建議加註之內容，均有所誤會。　　⒎被告潘仕傑等3人承辦前開使用執照加註事項之更正申請，難認有違背法令圖利他人之情事：　　⑴本件起造人臺億公司、監造人梁正芳建築師事務所於102年 11月11日向工務局遞交申請書，申請更正前開第9項加註事項，經被告潘仕傑受理承辦，並於同年月20日撰擬便簽詢問建照科意見，經證人楊季儒於同日撰擬便簽表示：「本科無意見」等語，並由證人陳嘉興審核、代為決行；嗣於同年月21日，被告潘仕傑擬具函稿，經被告邱柏霖審核，並陳核被告曾維良代為決行後，即以北工施字第102000 0000號函覆臺億公司，就前開申請更正第9項加註事項部分准予備查等情，已如前述。　　　⑵依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時之證詞、證人陳嘉興於偵查及本院審理時之證詞、證人廖瓊華於本院審理時之證詞（見A7卷第127-159頁、A8卷第187-206頁、金重訴卷㈥第133-143頁、第143-152頁），關於使用執照上之加註事項，若有申請更正執照加註事項之情形，慣例上施工科都會會辦建照科，詢問建照科意見。況且，本件使用執照第9項加註事項既係工務局施工科依據建照科在本案90 店建字第000號建造執照上之加註事項，而為延續轉謄註記，則被告潘仕傑等就起造人、監造人申請變更該第9項加註事項內容，擬具便簽詢問建照科之意見，並無違背法令可言。　　⑶又依據證人楊季儒於法務部調查局詢問時證稱：起造人於施工或申請使用執照階段，找施工科申請建造執照加註事項變更，施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照加註事項。如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止，建照科通常會以便簽回復「無意見」，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更加註事項。就伊的理解，施工科在受理變更前開加註事項時，原則上會簽文給建照科，詢問建照科的意見，如果建照科同意或表示無意見，施工科才可以變更前開加註事項。關於本件建造執照關於「不得分戶出售」之加註事項，伊只是要提醒新變更的起造人88戶就是一家旅館，至於「不得分戶出售」並沒有依據，事後有發現並沒有法律依據，所以後來施工科簽文通知建照科要進行更正，事實上也有進行更正。在實務上，因為使用執照上的加註意見通常會跟隨著建造執照，所以施工科只要有任何疑義，就會以便簽向建照科請示意見，只要施工科有向建照科請示意見，建照科也一定會進行答覆，並沒有出現過建照科無任何答覆而施工科逕自進行變更使用執照上的加註意見的情況。就本案來說，建築法規並未對房屋交易設有限制禁止規定，所以建照科對於施工科申請加註事項變更的便簽，是以「無意見」回復，等於是認同施工科提出的更正，伊在承辦時，會向股長陳嘉興討論，最後也是由股長陳嘉興代為決行。在法律上必須要找到相關「不得分戶出售」的法律依據，才能回覆有其他意見，但現行的建築法規並沒有針對出售部分設有規範，所以伊只能回覆「本科無意見」等語（見A7卷第127-159頁）；復於偵訊時證稱：因為建築法令沒有限制，所以伊等這邊就同意變更，表示無意見等語（見A7卷第193-202頁）。證人陳嘉興於本院審理時亦證稱：關於前開建照科的便簽回覆，是因為施工科受理民眾申請原使用執照的加註事項修改，施工科會簽到建照科看看有何意見要表達，本科表達沒有意見。在當時或是現在，其實建管法令或都市計劃法令、伊等的上位法令來講，對於旅館區都沒有提到分戶或分售的規定，所以當時有這樣會簽過來，伊看到內容是心裡三條線。其實法令上沒有分不分售這件事情。當這個會簽過來時，伊直覺的感覺跟伊當年所加註觀光局88 戶只能設立一個旅館這件事的文字（註：即前述建造執照上關於「申請旅館」之加註事項）是接近的，是比較符合當時觀光局的言語，因為就觀光局來講，在沒有申請旅館登記之前都不關觀光局的事，也不是旅館也不想管，等到後來設立時再全部一起，所以修正把出售拿掉，對伊當時作為主管的立場來講，這是把錯誤的文字更正到業管所主管的事項。便簽上記載「本科無意見」，是因為「分售」本來在觀光局意見裡沒有的文字把它拿掉，是比較接近伊當時加註的內容。楊季儒是案子簽上來之後，有來對伊進行說明，伊等有討論如何回覆施工科。伊印象中，當伊看到條文有加註其他文字時，其實伊是一個問號，問他為何要做法令所沒有規定的加註，這樣的加註對於伊等自己，或對於未來的案子其實不是一個必要的事情，所以針對施工科的部分，原則上已經確定怎樣的文字，伊沒有意見，伊心裡是想跟伊當時所加註觀光旅遊局88戶只能設立一間旅館的加註事項，意思是比較相近的文字等語（見金重訴卷㈥第133-143頁）。是依上開證詞，建照科於接獲施工科以前揭便簽會辦詢問更正意見後，即察覺證人楊季儒在本案90店建字第000號建造執照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，實際上並無法令之依據，且認為本件起造人、監造人申請更正之文字內容，與建造執照上關於「申請旅館」之加註事項（即使用執照第8項加註事項），其文義、加註目的大致相符，遂擬具上開便簽回覆施工科，以表示同意。　　⑷更況，證人廖瓊華於本院審理時亦證稱：本案90店建字第0 00號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，其實沒有法令依據，而本件使用執照第9項加註事項本來就是錯的，所以不管怎麼更正，就是不應該存在這個加註，如果是伊承辦，伊會整段刪掉，不需要更正成上開函文所示內容。但是，當申請人申請加註事項變更時，因為加註事項是在建照科加的，所以伊等一定會會辦建照科，該加註事項可否刪除，在建照科時加註事項如果是有法律依據的，一定不能刪，如果是主管機關要求的，伊等會回頭問主管機關這樣的刪除或改變有無違反原意。而本案狀況是申請人有想要更動的文字內容，如果以本案狀況，就是依照之前申請書內容，直接會簽原本的加註單位等語（見金重訴卷㈥第143-152頁）。是依上開證詞，本案90店建字第00 0號建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，以及1 02年店使字000號使用執照變更前之第9項加註事項，雖均無法令依據，應予刪除為妥；然本件起造人、監造人既係具狀申請更正加註事項之文字內容，而未請求刪除該加註事項，則被告潘仕傑等3人依照申請更正之意旨，逕會辦建照科詢問意見，亦難認有何違背法令之處。　　　⑸此外，證人林貞誼於偵查及本院審理時均證稱：關於本件使用執照加註事項變更部分，因這個加註是該次第一次出現，是由楊季儒加註，所以當時伊和梁正芳有去詢問楊季儒為何有這個加註，伊沒有事先向潘仕傑詢問過此事，也沒有找過邱柏霖，至於曾維良，伊只有看過，不認識他等語明確（見A8卷第3-24頁、金重訴卷㈥第46-55頁），核與被告潘仕傑所辯相符。則公訴意旨認：證人林貞誼、梁正芳於遞交申請書之前，有向潘仕傑等聯繫、討論云云，已與事實不符。又依據被告潘仕傑、曾維良2人之歷次供詞，議員連斐璠雖曾就前開加註事項申請更正一案，接連拜會其等2人，但連斐璠僅向被告潘仕傑表示關心此案進度，要求其盡速辦理，並在結案後將函文副本抄送新店地政事務所，另向被告曾維良表示要調整更正事項之文字內容，其等2人均不知建商要將該建物作為住宅使用。更況，本案建築物前於100年間，即經工務局核准分戶（變更）為88戶，而於本案期間，亦無禁止該建築物分戶出售之相關法令限制。從而，在別無其他具體佐證之情形下，實難僅憑被告潘仕傑等3人經手承辦本案使用執照加註事項之申請變更，或因該案曾為議員所關切等情事，率爾推認或臆測其等3人行為時，主觀上已認識潤隆公司、明緯公司等建商興建本件「國賓大苑」建案，係為違法作為集合住宅對外銷售之情事。　　⑹綜上所述，被告潘仕傑等3人就本件起造人、監造人申請更正使用執照第9項加註事項一案，雖未就此一欠缺法令依據之加註事項逕予刪除，以杜爭議，所為縱有失當之處，然渠等於受理更正申請後，即簽會建照科，並依據建照科前揭回覆，逐級陳核及函覆准予備查，殊難認渠等3人所為有何圖利之不法行為與犯意。　　⑺另證人楊季儒雖於本院審理中改證稱：伊所謂「本科無意見」，是表示這個部分伊等沒有表示任何意見，沒有同意，也沒有表示意見，因為這是針對使用執照的更正。這個案子在伊受理變更設計的階段已完成，現在來問的部分已經是在102年使用執照加註事項的內容，程序已經到使用執照的階段，所以在當時的權責來講，不是伊這邊可以處理的。因為不是伊的權責，才會寫本科無意見云云（見金重訴卷㈥第116-133頁）。惟此不僅與其前於偵查中所述有所歧異，且與證人陳嘉興前揭證稱：關於施工科的會簽，楊季儒和伊有討論如何回覆施工科，伊有跟楊季儒說更正的文字內容與伊原本依照觀光旅遊局加註的內容差不多，所以回答無意見等語亦有不符。佐以證人楊季儒於本院審理時亦證稱：關於伊在調查局詢問時，提到「施工科會使用便簽會辦建照科，向建照科詢問是否可以變更建造執照加註事項，如果變更加註事項的理由，並無明文規定禁止，通常會以便簽回復『無意見』，如果違反建築法規等相關規定，則會將相關規定附在便簽裡回復，並不會允許變更加註事項」等語，當時是依照伊在施工科實務進行狀況的經驗所為的回答，是在講一般案件的狀況等語（見金重訴卷㈥第132頁）。由此足徵證人楊季儒於本院審理時之證詞，有避重就輕之情形，不足採信。　　　　⒏又被告潘仕傑雖在上開函文中，記載該使用執照變更前第9項加註事項係因「筆誤」所致，而與證人楊季儒實際上係因錯誤參照工業區審查原則第五點（四）規定，而在前揭建造執照上記載關於「不得分戶出售」之加註事項，略有出入。然依據被告邱柏霖於偵查中供稱：一般申請人都會以「筆誤」的方式來申請更正使用執照，實務上伊等也會將所有申請更正執照案件統稱為筆誤更正，上開函文係潘仕傑依前案「筆誤更正申請」例稿修改後簽文陳核。所謂「筆誤」更正，只是一般的口語通稱，工務局承辦人也會依照相關例稿格式予以答復申請人等語（見A7卷第401-430頁、A11卷第49-73頁）；被告曾維良於偵查中亦證稱：筆誤更正及修正是伊等的定型稿，若要修正加註事項都是以筆誤為由進行修正等語（見A11卷第83-104頁）。則被告潘仕傑辯稱：如果申請使用執照加註事項更正，伊等例稿都會用「筆誤」來答覆申請人。「筆誤」更正是施工科使照股的例稿，本件因為建照科有同意修改，因此伊才會在例稿上繕打筆誤等語，尚非全然無據。又卷內查無其他證據足以證明被告潘仕傑主觀上明知本件建造執照上關於「不得分戶出售」之加註事項，係證人楊季儒錯誤參酌工業區審查原則之規定而為此註記，猶仍在上開函文中記載該加註事項為「筆誤」。從而，本件既無法排除被告潘仕傑係依照實務慣行，引用公文例稿而製作上開函文，在別無其他具體佐證之情形下，無從率爾認定被告潘仕傑主觀上具有明知所登載之事項為不實之故意。檢察官未能提出其他足以嚴格證明被告潘仕傑主觀意念之積極證據，即難逕以公務員登載不實罪責相繩。　　　㈢綜上各節，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足使本院確信被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人有共同圖利之犯行，亦不足以證明被告潘仕傑有公務員登載不實文書之犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭說明，應為被告潘仕傑、邱柏霖、曾維良等3人無罪之諭知。　　　五、關於被告蔡聰賓、王文宏被訴詐欺罪嫌部分(即前揭公訴意旨㈡①、②部分）　㈠被告蔡聰賓、王文宏等2人於本案期間雖以潤隆公司、明緯公司之名義，與田都公司簽訂合建契約，而在本案土地上合作興建本件「國賓大苑」建築物，且其等2人自始即謀劃將「國賓大苑」建案當作集合住宅商品銷售，並自100年起，其等均陸續委託相同之代銷公司對外宣傳行銷等事實，業經本院認定如前。　㈡惟依據前揭卷附之合建契約書及被告蔡聰賓、王文宏等2人、證人周文龍之供詞證述，潤隆公司、明緯公司事前即各自分配取得不同門牌之房屋。而於本案期間，其等2人透過代銷人員以前揭方式施行詐術，並各別以潤隆公司、明緯公司之名義出售如附表一所示房地予如附表一所示之不同告訴人，由潤隆公司、明緯公司各自擔任房屋土地（預定）買賣契約之出賣人，並各自取得買賣價金等情，亦經如附表一所示告訴人等指述在卷（見A1卷第1-9頁、A2卷第3-10頁、第149-1 52頁、A3卷第3-13頁、第187-190頁、A9卷第93-99頁、C1第 3-10頁），且有如附表一所示房屋土地（預定）買賣契約書在卷可佐。準此，被告蔡聰賓對於被告王文宏所為如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，以及被告王文宏對於被告蔡聰賓所為如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，已難認彼此之間有約定、默示之意思聯絡，互相利用彼此之行為以達其等犯罪之目的，且無證據可認各該被告有從對方所為各次詐欺犯行中獲取不法利益，自無從遽認被告蔡聰賓就如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡或行為分擔，亦難認被告王文宏就如附表一編號1至5所示各次詐欺犯行，有何犯意聯絡及行為分擔。　㈢綜上所述，公訴人所舉之證據與所指出之證明方法，尚未足使本院確信被告蔡聰賓有參與如附表一編號6至12所示各次詐欺犯行，亦不足以證明被告王文宏有參與如附表一編號1 至5所示各次詐欺犯行，自屬不能證明其等犯罪，揆諸首揭法條、判例意旨之說明，應就此部分分別為被告蔡聰賓、王文宏等2人無罪之諭知。肆、退併辦部分一、移送併辦意旨略以：被告潘仕傑於102年間為工務局施工科使照股技士，被告邱柏霖時任工務局施工科使照股股長，被告曾維良時任工務局施工科科長，渠等3人負責承辦及審核使用執照申請、竣工查驗及發照業務，均為依法令服務於地方自治團體所屬機關，而具有法定職務權限之公務員，且依建築法第58條第1款、第2款、第70條第1項、第73條第1項、第2項等規定，其等3人於辦理審核使用執照之核發、變更時，為確保建案依核定之使用類組使用，自得在使用執照之加註事項中為相關加註並命其遵守，此均屬渠等依建築法實施建築管理所主管或監督之事務。　㈠田都公司於90年間起，即在本案土地籌建地上12層、地下6層、戶數為1戶之「旅館」建物；於94年申請戶數變更為196戶。嗣潤隆公司、明緯公司於99年間，明知本案土地坐落旅館區，依都市計畫僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，別無其他用途，惟因旅館區土地之建蔽率與容積率均較一般位於山坡地之住宅用地高出甚多，倘用以興建住宅銷售，將可獲得較一般住宅更高之銷售坪數，為賺取暴利，竟於99年11月 25日與田都公司簽訂合建契約書，自始即計畫於不申請變更都市計畫之前提下，以旅館名義興建集合住宅銷售，蔡聰賓及王文宏並於100年間起，即委託房地廣告公司以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案。本建案於100年10月2 6日變更設計人為梁正芳建築師，梁正芳於同日申請變更設計，將設計圖變更為地上13層，地下6層，並將原196戶套房變更為88戶住宅，惟申請書名義上所載之建築物用途仍為旅館（客房），工務局於審核建造執照核發時，因本案土地屬風景區旅館用地，遂平行分會新北市政府觀光旅遊局（下稱觀光旅遊局）詢問意見，觀光旅遊局發覺本建案申請之戶數與一般旅館無分戶情形有別，為免建商分戶出售，遂以100 年9月7日北觀管字第1000000000號函文建議在上述建造執照上加註「僅限以89戶同時申請為一家旅館」等文字，工務局建照科為避免建案有違反都市計畫之情，遂於100年11月9日，在建造執照上加註「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第1000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理。(使照一併加註)」之文字。　　　㈡本建物於102年8月27日興建完成後，由潤隆公司林貞誼及使用執照代辦業者楚邦利向工務局申請核發使用執照，惟因旅館業管理規則於102年1月3日新增第28條之1第1項規定「依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓。」且因本案土地依變更新店都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第二階段)書之規定，僅得供一般旅館業或觀光旅館業使用，是本案建物將來僅得依旅館業管理規則申請經營旅館，且不得分割轉讓，時任工務局建照科承辦人楊季儒為確保本建案將來不會妨礙都市計畫，並符合土地使用分區之目的，於同日變更建造執照之加註事項，增加「申請作旅館使用者，須檢附目的主管機關核准文件外，應於建造執照、使用執照加註不得分戶出售」之文字，以避免建商違法將本應作為旅館使用之建物拆售，而無法依旅館業管理規則申請經營旅館；嗣經被告潘仕傑承辦竣工勘驗及審理書圖文書，確認缺失補正後，經被告邱柏霖、被告曾維良複核，再由工務局簡任技正王呈穩(即王灌民)代為決行（局長為高宗正）後，工務局據此於102年10月27日核發102年店使字000號使用執照（用途為旅館）予起造人，該使用執照加註事項中載明：「八、旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊局100年9月7日北觀管字第00000000000號函意旨僅限於88 戶同時申請為一家旅館辦理」、「九、本案申請作旅館使用者，不得分戶出售」之文字，是以，起造人既然名義上係以「旅館」為用途申請使用執照，即屬使用執照上所載「本案申請作旅館使用者」，自不得將本建物拆售而為旅館以外之用途。　　　㈢蔡聰賓及王文宏取得上開使用執照後，委託地政士連滋培於1 02年11月6日至新北市新店地政事務所辦理建物所有權第一次總登記，經初審人員吳念庭告知：本建物依法可辦理建物第一次所有權總登記並核發所有權狀，惟因前開使用執照加註事項第九點將於地政內部系統中註記，未來建物辦理過戶無法將88戶拆售等語，然蔡聰賓及王文宏早於100年間起，即以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，地政機關上開註記將導致違約無法交屋，連滋培遂先行取回使用執照正本交還林貞誼伺機辦理更正。嗣即推由連滋培及其姑姑新北市議員連斐璠與林貞誼、梁正芳商議須於新店地政事務所公告建物所有權第一次登記期滿（即102年11月26日）前完成更正使用執照加註事項；林貞誼及梁正芳等向被告潘仕傑等聯繫後，即由梁正芳以臺億公司為名義，於102年11月1 1日向工務局遞交申請書，要求工務局將前開使用執照加註事項第八點、第九點（即申請書第2點）更改為：「本案申請作旅館用者，經取得目的主管機關核准文件且除原核准88 戶外，不得再行辦理分戶出售」；林貞誼再將申請書傳真予連斐璠議員確認內容，連斐璠議員審視後認應刪除「出售」二字，遂親赴工務局向被告曾維良要求將申請書第2點更改為：「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」，以達渠等拆售本建案與他人違法使用之目的。　　　㈣被告潘仕傑、邱柏霖及曾維良明知主管機關自始未同意核准分戶為88戶，且知建商興建本建案係為違法以住宅出售，屬違反建築法第73條第2項及都市計畫法第38條規定之行為，渠等原依建築法第58條、第73條第2項，分別在建造執照、使用執照加註上開事項，均屬為達建築管理目的之職務權限範圍內之行為，亦即為限制建商違法將本建物拆售，分戶與否本非重點，又上開加註事項係工務局為達上開管制目的所刻意為之，並無所謂「筆誤」更正之問題，且縱欲修改上開加註事項內容，理應再次函詢原建議加註之主管機關觀光旅遊局，竟為圖潤隆等公司之不法利益，且因倘再函詢觀光旅遊局意見，勢必無法於公告建物所有權第一次登記期滿（即 102年11月26日）前完成更正，遂由被告潘仕傑直接簽請更正使用執照加註事項，經被告邱柏霖審核，並簽陳102年11 月22日北工施字第1020000000號函，由被告曾維良代為決行後，不實登載前開加註事項為「筆誤」，並將前開加註事項刪除「出售」用語，更正為「本案申請作旅館使用，經取得目的事業主管機關核准文件且除原核准88戶外，不得再行辦理分戶」。連滋培隨即持變更後之使用執照正本、更正加註事項及前開工務局函文，交由新店地政事務所辦理建物總登記，致潤隆公司、明緯公司及田都公司得以順利將違法坐落於旅館區之「國賓大苑」分售予民眾作為住宅使用。潤隆公司等已售出40戶，以實價登錄買賣價金計算，不法獲利高達新臺幣（下同）20億1,406萬元，總圖利金額約為40億5,262 萬3,370元，因認被告潘仕傑等3人均涉犯貪污治罪條例第6 條第1項第4款之圖利罪嫌，被告潘仕傑另涉犯刑法第216條、第213條之行使登載不實公文書罪嫌，且與被告潘仕傑等3 人經起訴之犯罪事實相同，為同一案件，而移送本院併案審理。　二、惟本案被告潘仕傑等3人經起訴部分既經本院諭知無罪，與移送併辦部分即無事實上一罪關係，本院自無從審究上開併辦部分，應退回檢察官另為適法之處理。　　據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，刑法第2條第1項前段、第28條、第339條第1項、第51條第5款、第38條之1第2項第3款、第3項，修正前刑法第339條第1項，刑法施行法第1條之1第1項，判決如主文。本案經檢察官林逸群提起公訴，檢察官林晉毅追加起訴，檢察官李進榮到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　刑事第十七庭　審判長法　官　　彭慶文　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳翌欣　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　何孟璁上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　高心羽中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日附錄論罪科刑法條：修正前刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科1千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。附件、本件偵查卷宗代號對照表編號案卷 A1 105年他字第8625號 A2 111年他字第1936號（光碟1片） A3 111年他字第7531號 A4 105年偵字第25276號 A5 106年偵續字第148號卷一（光碟3片） A6 106年偵續字第148號卷二 A7 109年調偵續字第5號卷一（光碟2片） A8 109年調偵續字第5號卷二 A9 109年調偵續字第5號卷三 A10 109年調偵續字第5號（住戶契約） A11 111年偵字第23428號卷一（光碟1片） A12 111年偵字第23428號卷二 A13 111年偵字第24877號 A14 111年偵字第27922號 A15 107年聲他字第1802號 A16 111年聲他字第6號 A17 111年聲他字第12號 A18 111年查扣字2517號併辦 B1/C1 112年他字第2691（影卷） B2/C2 112年偵字第40790（影卷）本院112年度金重訴字第1號卷一本院112年度金重訴字第1號卷二（被告書狀）本院112年度金重訴字第1號卷三本院112年度金重訴字第1號卷四（被告書狀2）本院112年度金重訴字第1號卷（行政卷）-不公開、不給閱本院113年度易字第51號卷一本院113年度易字第51號卷二本院113年度易字第51號卷三附表一、本案告訴人購買本建案情形明細表附表二、本建案重要事件時序表附表三、被告所犯罪刑主文

2025-02-26

TPDM-113-易-51-20250226-2

上易

臺灣高等法院

解除買賣契約等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第653號上訴人鄭雅文訴訟代理人葉韋良律師陳郁芳律師被上訴人吳雲聖訴訟代理人吳仲立律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國11 3年1月12日臺灣新北地方法院112年度訴字第1364號第一審判決提起上訴，本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國111年9月24日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下同）1088萬元向上訴人承購門牌號碼新北市○○區○○○路0段000 號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（合稱系爭房地），產權移轉登記名義人指定為伊與配偶柯姵如各得2分之1，兩造於系爭契約之附件約定：買方以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元時，買方得請求解除契約，或因貸款銀行估價無法貸到924萬元時，雙方合意於111年10月24日前解除契約。雙方並簽立價金履約保證申請書向合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證，伊已支付簽約金109萬元入履約保證專戶（下稱履保專戶）。伊與柯姵如(乃物保設定義務人)於同年9月29日、30日即交付相關申貸資料予本件買賣承辦地政士徐上展，並於同年10月11日赴第一銀行新生分行進行申辦手續，惟同年10月20日第一銀行通知系爭房地僅能申貸買賣總價8成即870萬元，伊曾另向中國信託銀行及台新銀行請求鑑估，均未能高過前揭成數。另伊於同年10月2日發現系爭房屋有多處滲漏水，與標的物現況說明書所載無滲漏水之情形不符。伊委請律師於同年10月 28日寄送存證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，並重申若依系爭契約附件第1條、第3條約定亦於同年10月24日合意解除。上訴人謊稱無滲漏水，伊係受詐欺及陷於錯誤而承購，亦得依民法第88條、第92條規定撤銷買受之意思表示。系爭契約業經解除或撤銷，上訴人自應返還伊已付價金10 9萬元及利息，爰依民法第259條、第114條準用第113條、第 179條規定，請求擇一判命上訴人應同意伊向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息（原審判命上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取履保專戶內之本金109萬元及利息，並駁回被上訴人其餘請求，上訴人就敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，該部分不在本院審理範圍）。於本院答辯聲明：上訴駁回。　　二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭契約時即約定由被上訴人及柯姵如各登記持有2分之1產權，且由2人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85%之貸款，惟被上訴人嗣後片面將產權登記名義人變更為僅1人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，代書徐上展曾另尋得同意核貸 85成之其他銀行，被上訴人拒不接受，所為不符兩造於附件所定解除權之要件。被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價85成，執意解除系爭契約，乃以不正當方式阻卻雙方約定條件之成就，本案應無系爭契約附件所定之解除原因，伊亦不同意解除。被上訴人未依約定於111年12月5日前給付完稅款，伊於112年1月7日發函催告，被上訴人仍未給付而屬違約，伊已於112年2月發函，依民法第254條規定及系爭契約第12條第1項、第2項約定，解除系爭契約並沒收被上訴人已給付之簽約金。被上訴人所提照片僅能證明系爭房屋於拍攝時有油漆剝落之情形，無法證明為漏水痕跡，伊並無隱匿、亦無以任何方式阻礙被上訴人得知系爭房屋真實屋況，被上訴人係查看屋況後方決定購買簽約付款，伊並無使用任何詐術使被上訴人陷於錯誤等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第139至140頁準備程序筆錄，並依判決格式增刪修改文句）：　㈠兩造於111年9月24日簽訂系爭契約及附件、價金履約保證申請書，上訴人並簽立標的物現況說明書，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且約定被上訴人與其配偶柯姵如分別為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人。兩造並於系爭契約之附件中約定買方得解除系爭契約之要件。　㈡被上訴人已依系爭契約約定交付簽約款109萬元，匯入兩造約定之履約保證專戶。　㈢兩造簽訂系爭契約之際，上訴人仍居住在系爭房屋內，係至1 12年2月間始搬離系爭房地。上訴人嗣後就系爭房地已另行出售予訴外人，並於112年6月14日辦竣所有權移轉登記。　㈣被上訴人曾於111年10月2日攝得系爭房屋內屋況之照片（見原審卷第147至153頁）。　㈤被上訴人委由律師於111年10月28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，經招領後遭郵務機關退回。　　四、得心證之理由：　　兩造之爭點如下：㈠被上訴人主張有符合系爭契約附件所載約定解除權要件之情事，已合法解除系爭契約，有無理由？或主張系爭房屋有滲漏水情形，依民法第88條、第92條撤銷買受之意思表示，有無理由？㈡被上訴人依民法第259條、第 114條準用第113條、第179條規定為選擇合併之訴，主張上訴人應返還前述已付價金，請求判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，有無理由？茲析述如下：　㈠兩造簽約時係同時簽立系爭契約及附件，約定由被上訴人以買賣總價1088萬元向上訴人承購系爭房地，且以被上訴人與柯姵如為系爭房地2分之1之產權移轉登記名義人等情，此為兩造所不爭（不爭執事項㈠）。依系爭契約全文，首段記載「吳雲聖(以下簡稱為買方)、鄭雅文(以下簡稱為賣方)」，並於第8條第4項約定「產權移轉登記名義人由買方指定」，契約書之末「立契約書人」欄，區分「買方」、「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」、「賣方」之不同欄位，且由被上訴人在「買方」簽名、上訴人在「賣方」簽名，被上訴人與柯姵如在「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」均簽名並記載「持分各2分之1」，可知兩造締約時係明定以被上訴人單獨1人為買方，由被上訴人指定以自身及柯姵如2人為產權移轉登記名義人，關於「買方」及「產權移轉登記名義人」依系爭契約所生權利義務自有所別。被上訴人主張因柯姵如係產權移轉登記名義人，因此在契約書之末「買方連帶保證暨登記名義人簽署處」及系爭契約之附件均簽名等情，乃屬真實有據。另因附件之末段僅列載「買方」、「賣方」欄供簽章（未另立「登記名義人」欄），被上訴人主張柯姵如係產權登記名義人身分，必須同意提供登記其名下系爭房地( 產權1/2)為擔保物，被上訴人方能提供系爭房地全部以向銀行申辦抵押貸款，柯姵如因此隨同被上訴人在「買方」欄簽名，以示對附件內容亦表達同意等情，自屬可採。　　　㈡兩造簽訂之附件，全文為：「1.本案買賣雙方約定買方以本標的之不動產辦理貸款金額未達新台幣玖佰貳拾肆萬元整，買方得請求解除本買賣契約，賣方同意返還價金於買方(…) 。2.若本案貸款金額係因買方信用瑕疵未配合辦理銀行貸款手續於貸款金額、利率核定後未完成開戶或未對保等可歸責於買方之因素致無法貸款時，買方仍應依不動產買賣契約履行其義務，不得請求解除買賣契約。3.若非因上述原因，而僅係因貸款銀行估價無法達到玖佰貳拾肆萬元，雙方合議於 111年10月24日前解除契約，並支付履保費用、解約費用600 0元後，三日內賣方願無息無條件返還簽約款計新台幣壹佰零玖萬元整。4.買賣雙方合意除上述事由外，不得單方面請求解除契約。」（見原審卷第31頁）。依系爭契約第15條所定「本契約之附件視為本契約之一部分」，應認附件所載亦視同系爭契約之一部分，買賣雙方即兩造均應受附件約定內容之拘束。上訴人雖抗辯兩造有約定由被上訴人與柯姵如2 人共同申請貸款及償還貸款，俾使銀行得以核准買賣總價85 成之貸款云云，惟細閱系爭契約及附件之全文，均未見上訴人所指前述約定存在，遑論系爭契約及附件所載之「買方」僅指被上訴人，觀察前揭附件全文顯然亦無從解釋為有如上訴人所指約定，此抗辯自無從採信為真實。　㈢按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查柯姵如於原審以證人身分證稱：當初與房仲談時，擔心自備款不足，有跟房仲詢問貸款成數，房仲說可貸到85成，我們有計算過，若可以貸到85成則可以負擔，屋主也有確認，房仲說若我們擔心，可簽附約條款，若貸款成數不足85成可以無條件解約等語（見原審卷第132頁），對照證人即承辦地政士徐上展證述：買方有說此合約貸款要押到成交價85成，若不成，則雙方要合意解除契約。簽約前有先跟銀行稍微詢問，若買方財力條件有符合的話，可幫買方聲請做到85成，但實際上還是要等銀行核准才會確定等語（見原審卷第134至135頁），可知簽約前買方已表明因自備款不足，須貸得足夠額度，兩造進而有附件之約定。上開附件全文，觀察前言後語，應係在表明買方「以本標的之不動產辦理貸款」若貸得金額未達924萬元，且並無第2點所載可歸責於買方因素致無法貸款之情事，則准由買方解除系爭契約，賣方同意返還價金(即簽約金)。兩造就系爭房地約定買賣總價為1088萬元，924萬元即為總價1088 萬元之85%，證人屢稱「85成」，真意應指取得之貸款金額須達924萬元。將附件所載之第3點與第1點互為對照，第1點既明示「以本標的之不動產(系爭房地)辦理貸款」，第3點復提及「僅係因貸款銀行估價無法達到924萬元」，而兩造約定之買賣總價金為1088萬元，締約時不至於認為銀行評估之系爭房地市價會無法達924萬元，堪認第3點文字之真意應指「僅係因貸款銀行估價無法使貸款金額達到924萬元」。兩造於上開附件僅約定「買方提供系爭房地為擔保物向銀行申辦貸款，若非因第2點可歸責於買方因素，僅因銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元」，則兩造同意「於111年 10月24日前解除系爭契約」，亦即僅約明提供「物」為擔保申辦貸款，並未要求買方即被上訴人除自任借款人外尚須提供他人為借款人或保證人，亦未要求登記名義人柯姵如須任借款人或保證人，促使銀行基於有抵押物且有「被上訴人以外之『人』」之雙重擔保而同意貸款數額達924萬元。　㈣查被上訴人於簽約後，曾依代書徐上展介紹而與第一銀行之承辦人員胡詠傑連繫申貸事宜。依被上訴人所提其與胡詠傑間Line對話紀錄，可知被上訴人曾於111年10月4日向胡詠傑表示會與配偶一同前往辦理，胡詠傑於10月20日向被上訴人回復：「本案標的物新北市○○區○○○路○段000號4樓，以本行鑑價標準新北市蘆洲區最高成數為鑑價金額8成，故本次鑑價結果為1088萬的8成870萬」、「本地區如需提高0.5成，需借戶年收入80萬以上，或借保戶年收入達100萬以上」、「依銀行法規定，如果借款人為十足擔保，不得要求提供保證人，可以徵提保證人標準為1.不動產為共有、2.借款人收入不足，3.借款人年紀較大或信用不良」（見原審卷第33頁），顯係表達：經第一銀行估價結果，以系爭房地為擔保物申貸可得貸款870萬元(鑑價金額之8成)，若須提高至924萬元(鑑價金額之85成)，則須符合「借款人年收入80萬元以上或另提供保證人」等情。而柯姵如確曾陪同被上訴人至第一銀行辦理申貸事宜及填寫授信資料，此經柯姵如證述在卷（見原審卷第132至133頁），證人胡詠傑亦證稱2人有一起來，以被上訴人1人為借款人申辦貸款（見原審卷第138、139 頁）。依前述內容，顯示在「以被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」情況下，第一銀行就系爭房地鑑價後表示願核准之貸款數額為870萬元。被上訴人提出曾另向中國信託銀行人員、台新銀行人員探詢貸款額度之 Line對話紀錄，顯示可貸金額均在870萬元以內（見原審卷第35頁）。另參Line對話紀錄中，中國信託銀行人員提及「總價1000~1080萬、可貸金額約800~860」、「若名下沒有其他金融貸款、年收入大約75萬，可貸到上述金額」(見原審卷第35頁)，可知不同金融機構對於以系爭房地申辦貸款之放款數額評估，均認為在借款人財力僅屬一般之狀況下，憑系爭房地之價值、以系爭房地為擔保所可能准許貸放之數額係買賣總價之8成。準此，堪認被上訴人向第一銀行申貸，並非因自身有何信用瑕疵(如：在財團法人金融聯合徵信中心有信用紀錄不良紀錄)，亦無未配合辦理貸款手續等可歸責於被上訴人之情事，第一銀行在「被上訴人為借款人、無保證人，提供系爭房地全部為擔保物」之前提下，就系爭房地估價結果表示僅能核准買賣總價之8成即870萬元之貸款。依上述事證可知，第一銀行評估被上訴人以系爭房地為擔保 (「物」之擔保)申辦貸款，斟酌中古屋等因素，係願核給一般成數即8成貸款，另在若有借款人資力較優、或另有其他共同借款人、或提供他人為保證人之情況下，方願因「人」之擔保加入而提高核給貸款成數至85成。是以，被上訴人主張提供系爭房地為擔保向銀行申貸，經銀行估價結果無法使貸款數額達到924萬元，已符合兩造於附件所約定得解除契約之要件等情，係屬有據，堪認可採。　㈤上訴人雖引用證人徐上展、胡詠傑之部分證言，質疑係因被上訴人片面將產權登記名義人變更為僅1人，向第一銀行表示改由被上訴人單獨為登記名義人，致使第一銀行不同意核准貸放買賣總價85成，徐上展曾另尋得同意核貸85成之其他銀行，被上訴人係故意不配合而導致銀行無法核貸買賣總價 85成云云。惟查，系爭房地無論僅以被上訴人登記為所有權人或以被上訴人及柯姵如均登記為所有權人，只要願意提供系爭房地「全部」為擔保物，使抵押權設定登記範圍為系爭房地全部，對於銀行而言受擔保結果即無殊，不至於因此而影響核貸之成數。胡詠傑回覆內容既表達「鑑價結果為1088 萬的8成870萬」，顯然可知被上訴人在申辦貸款時確實已表明同意提供系爭房地「全部」為擔保物(倘僅提供系爭房地產權之一半為擔保物，銀行評估核貸數額豈有達870萬元之可能)，此與柯姵如所述亦可互為印證。況且，核對2位證人之證言，徐上展證稱係從銀行處得知買方想改登記為1人（見原審卷第136頁），胡詠傑卻證稱「事後代書打電話給我，他們所有權人要改成1個人，我跟代書說若改成1個人，收入就不足80萬元，變成只能貸款8成」(見原審卷第140至141 頁)，彼此互核不一，且均推稱該訊息來自對方、非被上訴人親自表明，更徵徐上展、胡詠傑該部分證述疑為不實，自不足採。上訴人既未提出徐上展於「何時」尋得其他銀行在僅憑系爭房地為擔保之前提下同意核貸85成之具體佐證（依附件第3點，顯示111年10月24日之前，若貸款銀行估價結果貸款金額無法達到924萬元，則買方即得解除契約），上訴人聲稱係因被上訴人故意不配合導致無法取得足額貸款云云，自無從採信為真。　㈥按「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。」銀行法第12條之1第1、2項定有明文。前述所謂「足額擔保」，係指銀行對於授信戶之授信餘額，應不高於授信當時對其提出之擔保品經依同法第37條規定覈實鑑估後所估價值（金融監督管理委員會101年1月11日金管銀法字第10010008 650號函釋參照）。被上訴人提供系爭房地為擔保，向銀行申辦貸款，依兩造於附件之約定，並不要求被上訴人必須另提共同借款人或提供保證人，且依上開法令規定，正是因第一銀行於鑑估擔保品即系爭房地後，認為若要核貸至85成則屬不足額擔保，因此要求借款人即被上訴人若提供他人為共同借款人或保證人時方同意核貸至924萬元。被上訴人既有意以系爭房地全部為擔保物向金融機構申辦貸款，為能提供系爭房地全部作擔保而進行申辦，自須取得柯姵如同意方得辦理，是有由柯姵如陪同前往簽名之需要，應堪認定。柯姵如雖有配合在申辦貸款時同意提供系爭房地產權2分之1為擔保物之義務，然尚無從導出柯姵如亦負有成為借款人或保證人之義務。依兩造於附件所載內容，係強調以系爭房地辦理貸款金額未達924萬元且係因估價所致，非因買方信用瑕疵、未配合辦理貸款手續等可歸責買方之因素致無法貸款者，則雙方合意於111年10月24日前解除契約。被上訴人所提Lin e對話紀錄，足資顯示在111年10月20日已獲第一銀行承辦人員胡詠傑通知：銀行估價結果僅能貸放870萬元(貸款金額無法達到924萬元)等情，堪認被上訴人主張已符合附件所示得解除契約之原因，伊得以單方行使前述約定之解除權等情，係屬有據。　　㈦按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院 109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。查被上訴人為向上訴人表明解除系爭契約之意思表示並重申兩造依附件約定已於111年10月24日合意解除系爭契約之意旨，於111年10月 28日寄送台北古亭郵局1150號存證信函予上訴人，前述信函經招領後遭郵務機關退回等情，有被上訴人所提前述信函及經郵務機關蓋用未回應及招領退回戳章之郵件封面可參（見原審卷第41至47頁）。上訴人自陳斯時確實住在系爭房地，於112年2月間方搬離該處（見本院卷第104、140頁），依上開說明，被上訴人為明示解除系爭契約之意思表示寄送上開信函至上訴人住居中之系爭房地，應認解除之意思表示已到達上訴人而發生效力。上訴人自述工作時間長、都在上班，黏在門上的通知或許掉了或什麼原因導致沒看到云云，並無提出任何證據以實其說，顯然未能證明自己有何客觀上不能領取前述信函之正當事由，遑論上訴人亦提及111年10月間買賣雙方有在仲介公司見面，當時買方已有表示不想購買了等語（見本院卷第140頁），更徵被上訴人在寄送信函之前已當面向上訴人釋出解約之意向，則被上訴人主張已以寄送前述信函方式將解除之意思表示送達上訴人，發生合法解除之效力等情，自屬可採。　㈧按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。查被上訴人以寄送前述信函方式向上訴人合法解除系爭契約，溯及而使系爭契約自始失其效力，兩造應負回復原狀之義務。則被上訴人依民法第259條第2款規定，主張上訴人應將已受領之簽約款109萬元附加自受領時起之利息償還，即有理由。被上訴人所交付之109萬元價金，係存入兩造簽立價金履約保證申請書向合泰公司申辦之履保專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行、戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶；帳號：00000-000000000），並非直接交付由上訴人收執，則被上訴人請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取前述履保專戶內之上開本金109萬元及所生利息，即屬有理由。　㈨被上訴人以上開原因事實另援引民法第179條規定為請求權基礎，且另主張系爭房屋有滲漏水情事，得依民法第88條及第 92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113 條及第179條規定，而為前述相同請求，請求擇一為有利於己之判決。本院既已認定被上訴人依附件所載約定而行使解除權係屬有據，且依民法第259條第2款規定所為上開請求係有理由，自毋庸再就其餘部分為論述。　　　五、綜上所述，被上訴人已合法解除系爭契約，依民法第259條第2款規定，請求上訴人應同意被上訴人可向合泰公司領取上開履保專戶內之本金109萬元及所生利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人之前述請求，係採認被上訴人主張系爭房屋有滲漏水情事，得撤銷買受之意思表示，及依民法第114條準用第113條及第179條規定為前述請求，而為被上訴人勝訴判決，判命上訴人應同意如原審判決主文第一項所示，所持理由雖與本院不同，惟就結論而言並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第十九庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　魏麗娟　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳靜怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張婷妮正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張英彥

2025-02-26

TPHV-113-上易-653-20250226-2

金訴

臺灣臺南地方法院

詐欺等

臺灣臺南地方法院刑事判決 113年度金訴字第2545號公訴人臺灣臺南地方檢察署檢察官被告阮蘭英上列被告因違反洗錢防制法等案件，經檢察官提起公訴(113年度偵字第20801號)，本院判決如下：　　主　文阮蘭英犯如附表所示之參罪，各處如附表主文欄所示之刑及沒收。應執行有期徒刑拾月，併科罰金新臺幣陸萬元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事　實一、阮蘭英於民國113年2月間起，透過通訊軟體Line與某真實姓名年籍均不詳、自稱「李智」之成年男子聯繫後，得知提供其金融帳戶並代為購買虛擬貨幣轉入「李智」指定之電子錢包，即可賺取匯入其帳戶金額百分之10之手續費，依其智識及一般社會生活之通常經驗，預見以自己之金融帳戶替他人收受來路不明之款項，可能涉及財產犯罪，其再代為購買虛擬貨幣轉出，將掩飾、隱匿財產犯罪所得之實際流向，製造金流斷點，竟不違背其本意，與「李智」共同意圖為自己不法所有，基於詐欺取財及掩飾隱匿詐欺所得去向之洗錢犯意聯絡，於113年3月底(28日以前)，將其所申設之兆豐國際商業銀行000-00000000000號帳戶(下稱兆豐帳戶)之帳號，以L ine提供予「李智」，作為收受他人匯款之用，而「李智」或所屬詐欺集團成員則以如附表所示詐欺方式，詐欺如附表所示郭安琪(起訴書誤載為郭安棋，應予更正)、汪于如、陳沐君，致其等均陷於錯誤，分別於如附表所示匯款時間，將如附表所示匯款金額匯入兆豐帳戶內，阮蘭英除留下匯款金額之百分之10作為自身報酬(金額分如附表所示)外，餘款則依「李智」之指示，以其手機轉帳至其先前所註冊ACE王牌虛擬貨幣交易所帳戶(下稱ACE帳戶)綁定之入金帳戶，再使用其手機內安裝之ACE-王牌虛擬貨幣交易所應用程式(下稱A CE APP)購買泰達幣(USDT)後，轉入「李智」指定之電子錢包位址TRVmctY5cAaWnFzHLsFhL69BCg5Zfilomb，藉此製造金流斷點，以掩飾、隱匿詐欺郭安琪、汪于如、陳沐君所得款項之去向及所在，足以妨礙國家偵查機關對於詐欺犯罪所得之調查、發現、保全、沒收或追徵。嗣因郭安琪、汪于如、陳沐君發覺受騙，報警處理，始循線查悉上情。二、案經郭安琪、汪于如、陳沐君訴由臺南市政府警察局永康分局報告臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查起訴。　　　理　由一、證據能力 (一)按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意做為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；而當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條第1項、第159 條之5分別定有明文。查本件檢察官、被告阮蘭英就本判決所引用被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，或於本院準備程序同意有證據能力(見本院卷第37頁)，或未於言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌該等證據作成之情況，認為適於為本件認定事實之依據，依刑事訴訟法第159條之5第2項規定，自均有證據能力。 (二)本判決所引用之非供述證據，與本案待證事實均有關聯，且無證據證明係實施刑事訴訟程序之公務員違背法定程序所取得，依刑事訴訟法第158條之4之反面解釋，自有證據能力。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由　 (一)訊據被告固供承提供兆豐帳戶之帳號予「李智」，作為收受他人匯款之用，並抽取匯入其帳戶內款項百分之10之手續費，餘款則依「李智」之指示，透過手機轉帳至其ACE帳戶綁定之入金帳戶，再以ACE APP購買泰達幣後，轉入「李智」指定之電子錢包位址等情，惟否認有何詐欺取財、洗錢等犯行，辯稱：「李智」向我表示我的工作薪水很少，要讓我賺手續費，因為其老闆有很多客戶要買虛擬貨幣投資，但沒辦法開立虛擬貨幣交易所帳戶，請我幫忙購買虛擬貨幣轉給其老闆，其老闆再轉給客戶，讓我抽百分之10之手續費，我有向「李智」言明洗錢、詐騙的事情我不要做，但「李智」表示不是非法的，而且有紀錄證明錢不是由我拿走，要我不要擔心，我一時沒想那麼多，認為他是我的貴人，才被他利用等語。 (二)查兆豐帳戶為被告申辦及使用，其於113年3月底(28日以前) ，將上開帳戶之帳號以Line提供予「李智」，作為收受他人匯款之用，而附表所示告訴人郭安琪、汪于如、陳沐君分別於如附表所示時間，將如附表所示金額匯入兆豐帳戶後，被告除留下匯款金額之百分之10作為自身賺取之手續費外，餘款則依「李智」之指示，透過手機轉帳至其ACE帳戶綁定之入金帳戶，再以ACE APP購買泰達幣後，轉入「李智」指定之上開電子錢包位址等情，業據被告於警偵訊、本院準備程序及審理時供承在卷(見警卷第5至9頁；偵卷第153至155頁；本院卷第33至35、75頁)；又告訴人等前述匯款之緣由，均係因遭詐欺集團成員以如附表所示方式詐騙，陷於錯誤而匯款等情，亦據其等於警詢時指訴綦詳(見警卷第11至15、1 7至21頁、23至27、28至31、33至36頁)，且為被告所不爭執 (見本院卷第37頁)。此外，復有被告與「李智」之對話紀錄 (含其內所傳送之手機頁面)擷圖(見偵卷第23至145頁)、兆豐帳戶之基本資料及交易明細(見警卷第37至41頁)，暨如附表證據資料所示書證、物證在卷可證，此部分之事實，首堪認定。 (三)按洗錢防制法於113年7月31日經總統公布修正，並於同年8 月2日起生效施行，該法第2條原規定：「本法所稱洗錢，指下列行為：一、意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源，或使他人逃避刑事追訴，而移轉或變更特定犯罪所得；二、掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者；三、收受、持有或使用他人之特定犯罪所得」，修正後則規定：「第二條本法所稱洗錢，指下列行為：一、隱匿特定犯罪所得或掩飾其來源；二、妨礙或危害國家對於特定犯罪所得之調查、發現、保全、沒收或追徵；三、收受、持有或使用他人之特定犯罪所得；四、使用自己之特定犯罪所得與他人進行交易」，查被告將其兆豐帳戶資料提供予「李智」，俟附表所示告訴人等受騙匯款至兆豐帳戶內，再由被告依「李智」之指示，以上開方式購買泰達幣後轉入「李智」指定之電子錢包位址，此舉已然製造金流斷點，足以掩飾、隱匿詐欺犯罪所得之去向及所在，妨礙國家偵查機關對於詐欺犯罪所得之調查、發現、保全、沒收或追徵，無論於洗錢防制法第2條修正前、後，均符合上開規定之洗錢定義。　　 (四)被告主觀上具與「李智」共同犯詐欺取財及洗錢之犯意聯絡：　1.按行為人對於構成犯罪之事實，預見其發生而其發生並不違背其本意，即消極的放任或容任犯罪事實之發生者，則為不確定故意。如行為人已預見提供帳戶被用來作為詐欺取財等非法用途、或匯入帳戶之款項來歷不明屬犯罪所得之可能性甚高，惟仍心存僥倖認為可能不會發生，甚而妄想確可獲得相當報酬、貸得款項或求得愛情等，將自己利益、情感之考量遠高於他人財產法益是否因此受害，容任該等結果發生而不違背其本意，即具共同犯詐欺取財、洗錢之不確定故意( 最高法院111年度台上字第3197號判決意旨參照)。　2.詐欺犯罪者利用他人金融機構帳戶轉帳，業經報章媒體多所披露，並屢經政府及新聞為反詐騙之宣導，一般具有通常智識之人，應均可知悉金融機構帳戶事關個人財產權益之保障，與存戶之存摺、提款卡、提款卡密碼及網路銀行密碼結合後更具專屬性及私密性，為關係個人財產、信用之重要理財工具，多僅本人始能使用，無論係直接交付予他人或依他人指示將金融機構帳戶提供他人使用，常被利用為犯罪工具，即充作與財產犯罪有關之人頭帳戶使用，從事詐欺取財行為之正犯可利用取得之人頭帳戶，行使詐術使第三人陷於錯誤後將款項匯入該人頭帳戶，進而要求提領交予他人購買加密貨幣後，儲存至指定之加密貨幣錢包位置，使偵查機關難以追查金流狀況，以迂迴層轉之多層化包裝方式，掩飾或隱匿詐欺取財所得之去向而洗錢。　3.查被告於警詢及本院供稱其為高中畢業，來臺已18年，在南部科學園區工作，其與「李智」認識前即已下載ACE APP用以投資比特幣，知悉交易所會收取手續費，但不會收到交易金額之百分之10等語(見警卷第3、6頁；本院卷第32至35、7 4至75頁)，可知被告實非初入社會、毫無工作經驗者乙情明確；參以被告在LINE對話紀錄中猶向「李智」之表示「開心又擔心」、「我的帳戶轉入轉出這樣沒關係嗎」等語(見偵卷第51頁)，並自承有向「李智」表示其不要從事洗錢、詐騙等事情(見警卷第6頁；偵卷第154頁；本院卷第34頁)，足見依其智識及一般社會生活之通常經驗，已預見其提供金融帳戶替他人收受款項，再代為購買虛擬貨幣轉出之作法，可能涉及詐欺及洗錢。　4.被告自身既曾有買賣虛擬貨幣之經驗，並自承其兆豐帳戶收到款項後，透過手機轉帳、購買泰達幣再轉至「李智」指定之電子錢包，整個操作流程僅需時約5分鐘等語(見本院卷第 34頁)，其短暫之操作卻可抽取匯款金額百分之10之手續費，實屬暴利。況虛擬貨幣多係經由網路操作，且近年虛擬貨幣交易所之事業興起，未具虛擬貨幣與區塊鏈之原理、密碼學等相關知識、經驗之人，亦可自行透過各交易所輕易購買、發送虛擬貨幣，此由被告本身即可順利註冊ACE帳戶，並透過手機內ACE APP交易其先前投資之比特幣或本案之泰達幣即明，實無「李智」所稱客戶無法開立虛擬貨幣交易所帳戶，而需委諸他人操作購買之必要。就「李智」所謂之客戶而言，其等欲購買泰達幣進行投資，不自行註冊虛擬貨幣交易所帳戶，反而委由他人購買，以致尚未實際投資，僅在購幣階段即被抽取1成之手續費，顯非明智之舉；另就「李智」所謂之老闆而言，其不自行賺取客戶支付之高額手續費，反而讓不相干之被告操作獲利，亦非正常之營業模式，足見「李智」指示被告從事上開操作流程之說詞顯不合理，尤其被告僅透過LINE與「李智」聯繫，不知「李智」在現實社會中之真實身分、任職公司等情，業據被告於偵訊及本院供述在卷(見偵卷第154頁；本院卷第34頁)，被告在已警覺其中可能涉及詐欺及洗錢之情況下，仍聽從真實身分不明之網友「李智」所為顯不合理之說詞及指示，從事本案操作行為，從中賺取與其投入勞力顯不相當之高額手續費，被告顯然將自己利益之考量遠高於他人財產法益是否因此受害，容任他人遭詐欺及洗錢結果發生而不違背其本意，被告具有與「李智」共同詐欺取財及洗錢之犯意聯絡與行為分擔，應屬明確。被告前揭所辯，與事理常情相悖，洵不足採。 (五)公訴意旨雖認被告係與「李智」、「老闆」及其他不詳詐欺集團成員基於三人以上共同詐欺取財之犯意聯絡，而從事前述操作行為，該當刑法第339條之4第1項第2款所定三人以上共同詐欺取財之情形乙節，惟依被告與「李智」之LINE對話紀錄所示，可知「老闆」僅係「李智」對被告說詞中所提及之一個角色而已，除此之外，未見有何「老闆」與「李智」或「老闆」與被告間之對話紀錄，被告亦供稱未曾見過「老闆」或與「老闆」聯繫等語(見偵卷第154頁；本院卷第35頁 )，實不排除「老闆」係「李智」虛構之可能性，難認客觀上確有其人，遑論被告與「老闆」間有何犯意聯絡可言。又依被告供述內容，可知其係提供兆豐帳戶予「李智」，再依「李智」指示轉帳購買泰達幣存入指定電子錢包，被告主觀上應僅具有與「李智」共犯本案犯行之犯意聯絡，而非與其他不詳詐欺集團成員形成犯意聯絡。從而，被告主觀上欠缺三人以上共同詐欺取財之認識，公訴意旨認本案該當刑法第 339條之4第1項第2款所定加重詐欺事由，容有誤會。 (六)綜上，本案事證明確，被告所為詐欺取財及一般洗錢之犯行，堪以認定，應依法論科。　三、論罪科刑 (一)按行為後法律有變更者，適用行為時之法律，但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2 條第1項定有明文。關於法律變更之比較，應就與罪刑有關之法定加減原因與加減例等影響法定刑或處斷刑範圍之一切情形，依具體個案綜其檢驗結果比較後，整體適用法律(最高法院113年度台上字第2303號判決意旨參照)。被告行為後，洗錢防制法業於113年7月31日修正公布，並於同年8月2日施行，修正前洗錢防制法第14條規定：「(第1項)有第2條各款所列洗錢行為者，處7年以下有期徒刑，併科新臺幣5百萬元以下罰金。(第3項)前2項情形，不得科以超過其特定犯罪所定最重本刑之刑。」；修正後洗錢防制法第19條第1項規定：「有第2條各款所列洗錢行為者，處3年以上10年以下有期徒刑，併科新臺幣1億元以下罰金。其洗錢之財物或財產上利益未達新臺幣1億元者，處6月以上5年以下有期徒刑，併科新臺幣5千萬元以下罰金。」，而本案被告各次洗錢之金額均未達新臺幣(下同)1億元，故應以修正後洗錢防制法第19條第1項後段之規定，與前開修正前之規定為新舊法比較。其中修正前洗錢防制法第14條第3項所規定之科刑限制，因本案前置特定不法行為係刑法第339條第1項普通詐欺取財罪，而修正前一般洗錢罪之法定本刑雖為7年以下有期徒刑，但其宣告刑上限受不得逾普通詐欺取財罪最重本刑5年以下有期徒刑之拘束，形式上固與典型變動原法定本刑界限之「處斷刑」概念暨其形成過程未盡相同，然此等對於法院刑罰裁量權所為之限制，已實質影響修正前一般洗錢罪之量刑框架，自應納為新舊法比較事項之列；至於修正前、後洗錢防制法有關自白減刑規定亦有變動，惟被告始終否認各次犯行，均無上開修正前、後自白減刑規定之適用，自無庸納入新舊法比較事項。是以，以本案各次洗錢之財物未達1億元之情節，修正前一般洗錢罪之量刑框架為有期徒刑2月至5 年，修正後一般洗錢罪之量刑框架為有期徒刑6月至5年，整體比較結果，修正後之規定並未有利於被告，應依刑法第2 條第1項前段規定，適用行為時法即修正前之規定。 (二)核被告就附表編號1至3所為，均係犯修正前洗錢防制法第14條第1項之一般洗錢罪，及刑法第339條第1項之詐欺取財罪。公訴意旨雖認被告就附表編號1至3均係犯刑法第339條之4第1項第2款之三人以上共同詐欺取財罪，惟本案不該當該款所定加重詐欺事由，已如前述，自不得以加重詐欺取財罪名相繩。檢察官此部分所指，尚有誤會，惟起訴之基本社會事實與本案判決事實既屬同一，復經本院於審理時告知刑法第339條第1項詐欺取財罪之罪名，供檢察官及被告進行辯論(見本院卷第68頁)，已充分保障被告之訴訟上防禦權，爰依刑事訴訟法第300條規定變更起訴法條。 (三)告訴人郭安琪、陳沐君遭詐騙後，分次依指示匯款至兆豐帳戶，再由被吿先後購買泰達幣轉出，被告乃各基於詐欺及隱匿同一對象詐欺所得財物去向與所在之單一詐欺及洗錢之犯意，於密切接近之時、地實施，侵害同一告訴人之財產法益，各詐欺、洗錢行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，在時間差距上難以強行分開，各應視為數個詐欺、洗錢舉動之接續施行，合為包括一行為予以評價較為合理，各應僅論以接續犯之一罪(最高法院86年台上字第3295號判決意旨參照)。被告與「李智」就本案全部犯行，有犯意聯絡及行為分擔，均為共同正犯。被告對告訴人郭安琪、汪于如、陳沐君所犯詐欺、一般洗錢犯行，各係以一行為觸犯一般洗錢、詐欺取財罪名，均為想像競合犯，應依刑法第55條之規定，各從一重之一般洗錢罪論處。被告所犯3次一般洗錢罪，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰。　 (四)爰以行為人責任為基礎，審酌被告提供兆豐帳戶予「李智」，使「李智」或所屬詐欺集團成員得以利用前開帳戶詐騙告訴人郭安琪、汪于如、陳沐君，使其等各匯款56萬元、5萬元、70萬元，使不法之徒藉此輕易詐取財物，被告再依「李智」指示，扣除自身所賺取之手續費各5萬6千元、5千元、7 萬元，將餘款購買泰達幣轉至「李智」指定之電子錢包，掩飾並隱匿詐欺所得之去向與所在，使執法人員不易追查「李智」之真實身分，增加國家追查犯罪及金流之困難，實屬不該；案發後始終否認犯行，亦未與告訴人等達成和解或賠償其等損害，犯後態度難認良好；惟念被告無犯罪前科，有法院前案紀錄表在卷可稽(見本院卷第81頁)，素行尚可，並參酌被告之犯罪動機、目的、手段，暨被告自陳之智識程度、職業、家庭生活及經濟狀況等一切情狀(見警卷第3頁；本院卷第76頁)，分別量處如附表主文欄所示之刑，並就併科罰金部分均諭知罰金易服勞役之折算標準。另綜合斟酌被告犯行發生在113年3、4月間、被害人數為3人、其等遭詐騙匯入被告所提供帳戶之金額合計131萬元，對其等財產法益之侵害程度等情，按刑法第51條數罪併罰定執行刑之立法所採之限制加重原則，避免以實質累加方式定應執行刑，使處罰之刑度顯將超過其行為之不法內涵，而違反罪責原則，並考量因生命有限，刑罰對被告造成之痛苦程度，係隨刑度增加而生加乘效果，而非以等比方式增加，而隨罪數增加遞減其刑罰之方式，當足以評價被告行為之不法性之法理(即多數犯罪責任遞減原則)，爰依刑法第50條第1項前段規定，合併定如主文後段所示之應執行刑，並諭知罰金易服勞役之折算標準。四、沒收 (一)按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1 項前段、第3項分別定有明文。查被告就附表編號1至3所示犯行，各賺取手續費5萬6千元、5千元、7萬元，核屬其犯罪所得，均未扣案，爰依上開規定，在被告各次犯行之主文項下宣告沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；並依刑法第40條之2第1項規定併執行之。　　 (二)復按沒收、非拘束人身自由之保安處分適用裁判時之法律，刑法第2條第2項定有明文。查被告行為後，原洗錢防制法第 18條第1項移列至同法為第25條第1項，並修正為「犯第19條、第20條之罪，洗錢之財物或財產上利益，不問屬於犯罪行為人與否，沒收之。」，是本案關於沒收部分，固應適用裁判時即修正後洗錢防制法第25條第1項規定，然按刑法第38 條之2第2項定有過苛調節條款，不問實體規範為刑法或特別刑法中之義務沒收，亦不分沒收主體為犯罪行為人或第三人之沒收，同有其適用，以調節沒收之嚴苛本性，並兼顧訴訟經濟，節省法院不必要之勞費，惟此係屬事實審法院得就個案具體情形，依職權裁量之事項，最高法院111年度台上字第5314號、112年度台上字第3926號判決意旨可資參照。本院審酌告訴人等遭詐欺而匯入兆豐帳戶後，除被告從中賺取之手續費外，餘款均經被告購買泰達幣轉入「李智」指定之電子錢包，而不在被告之支配或管領中，若就被告上開洗錢之財物宣告沒收，顯有過苛之虞，爰依刑法第38條之2第2項規定，不予宣告沒收及追徵。 (三)被告與「李智」聯繫及進行轉帳、購買泰達幣轉出所使用之手機，固屬其本案犯罪所用之物，惟未據扣案，考量手機為吾人日常生活及工作普遍使用之工具，非必僅供為犯罪使用之途，單獨存在本不具刑法之非難性，復無積極證據可認係被告專用於本案犯行，縱將上開手機予以沒收，所收之特別預防及社會防衛效果亦屬微弱，相較於被告所受之科刑，沒收上開手機實欠缺刑法上之重要性，且容有過苛之虞，爰依刑法第38條之2第2項規定，不予宣告沒收及追徵。五、不另為無罪之諭知　　公訴意旨略以：被告自113年3月28日前某時起，加入由真實姓名、年籍均不詳、自稱「李智」、「老闆」及其他不詳之人所組成三人以上之詐欺集團犯罪組織，擔任提款車手，負責將提領或轉匯之詐欺款項層轉上游，因認被告涉犯組織犯罪防制條例第3條第1項後段之參與犯罪組織罪嫌乙節。然組織犯罪防制條例第3條第1項後段所稱「參與犯罪組織」，係指行為人加入以實施特定犯罪為目的所組成之有結構性組織，並成為該組織成員而言。既曰參與，自須行為人主觀上有成為該組織成員之認識與意欲，客觀上並有受他人邀約等方式而加入之行為，始足當之。倘欠缺加入成為組織成員之認識與意欲，僅單純與該組織成員共同實行犯罪或提供部分助力，則至多祇能依其所參與實行或提供助力之罪名，論以共同正犯或幫助犯，要無評價為參與犯罪組織之餘地(最高法院112年度台上字第4616號判決意旨參照)。查本案客觀上難認「老闆」確有其人，已如前述，且被告僅係基於容認詐欺、洗錢之不確定故意，依照「李智」指示購買泰達幣轉出，此等不確定故意之型態，與積極加入詐欺集團擔任提款車手之情形，究屬有別，尚難遽認被告對本案詐欺集團之犯罪組織有明確認識，進而有成為其中一員之意欲。又遍查公訴人所舉及卷內其他證據，亦無從為被告有何參與犯罪組織之積極證明，此部分本應為被告無罪之諭知，然因起訴意旨認此部分與被告前經認定有罪部分犯行間具想像競合犯之裁判上一罪關係，爰不另為無罪之諭知。據上論斷，依刑事訴訟法第299條第1項前段、第300條，判決如主文。本案經檢察官蔡宜玲提起公訴，檢察官郭俊男到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　刑事第十庭　　審判長法　官　李音儀　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁翎　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　馮君傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受本判後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張嫚凌中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日附錄本判決論罪科刑法條：中華民國刑法第339條第1項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。修正前洗錢防制法第14條有第二條各款所列洗錢行為者，處7年以下有期徒刑，併科新臺幣5百萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。前二項情形，不得科以超過其特定犯罪所定最重本刑之刑。附表：編號告訴人詐欺方式匯款時間匯款金額證據資料 1 郭安琪自稱「李峰」之不詳詐欺集團成員於113年3月間以通訊軟體Line向郭安琪佯稱可加入「Trust」投資平台投資獲利云云，致郭安琪陷於錯誤，依指示分別於右列時間，將右列款項匯入兆豐銀行帳戶內。 ①113年4月10日12時11分許 ②113年4月10日13時58分許 ③113年4月11日10時23分許 ①5萬元 ②18萬元 ③33萬元　合計56萬元告訴人郭安琪與詐欺集團成員之對話紀錄擷圖、郵政跨行匯款申請書、高雄銀行新臺幣匯出匯款收執聯及交易明細、內政部警政署反詐欺諮詢專線紀錄表、受(處)理案件證明單、受理各類案件紀錄表、受理詐欺帳戶通報警示簡便格式表、金融機構聯防機制通報單(見警卷第45至55、63至79、81至83、85至87、95至97、101至121頁) 洗錢方式阮蘭英除留下5萬6千元作為自身賺取之手續費外，餘款則依「李智」之指示，以手機轉帳至ACE帳戶綁定之入金帳戶，再使用ACE APP購買泰達幣後，轉入「李智」指定之電子錢包位址。主文阮蘭英共同犯修正前洗錢防制法第十四條第一項之一般洗錢罪，處有期徒刑伍月，併科罰金新臺幣參萬元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣伍萬陸仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 2 汪于如暱稱「Aurora」之不詳詐欺集團成員於113年3月8日以通訊軟體Line向汪于如佯稱可投資虛擬貨幣可獲利云云，致汪于如陷於錯誤，依指示於右列時間，將右列款項匯入兆豐銀行帳戶內。 112年4月10日 12時47分許 5萬元內政部警政署反詐欺諮詢專線紀錄表、受(處)理案件證明單、受理各類案件紀錄表、受理詐欺帳戶通報警示簡便格式表(見警卷第123至124、125至126、127至128頁) 洗錢方式阮蘭英除留下5千元作為自身賺取之手續費外，餘款則依「李智」之指示，以手機轉帳至ACE帳戶綁定之入金帳戶，再使用ACE APP購買泰達幣後，轉入「李智」指定之電子錢包位址。主文阮蘭英共同犯修正前洗錢防制法第十四條第一項之一般洗錢罪，處有期徒刑肆月，併科罰金新臺幣壹萬元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣伍仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 3 陳沐君暱稱「智」之不詳詐欺集團成員於113年3月10日以通訊軟體Line向陳沐君佯稱可加入「TrustWallet」投資平台投資虛擬房地產獲利云云，致陳沐君陷於錯誤，依指示分別於右列時間，將右列款項匯入兆豐銀行帳戶內。 ①113年3月28日14時47分許 ②113年4月3日　11時18分許 ③113年4月3日　13時47分許 ④113年4月3日　16時18分許 ⑤113年4月3日　16時24分許 ⑥113年4月3日　16時29分許 ⑦113年4月3日　16時23分許 ⑧113年4月9日　17時24分許 ⑨113年4月11日22時29分許 ①20萬元 ②28萬元 ③5萬元 ④3萬元 ⑤3萬元 ⑥1萬元 ⑦3萬元 ⑧2萬元 ⑨5萬元　合計70萬元告訴人陳沐君與詐欺集團成員之對話紀錄擷圖、存摺內頁影本、內政部警政署反詐欺諮詢專線紀錄表、受(處)理案件證明單(見警卷第132、134、136、141、156至179頁) 洗錢方式阮蘭英除留下7萬元作為自身賺取之手續費外，餘款則依「李智」之指示，以手機轉帳至ACE帳戶綁定之入金帳戶，再使用ACE APP購買泰達幣後，轉入「李智」指定之電子錢包位址。主文阮蘭英共同犯修正前洗錢防制法第十四條第一項之一般洗錢罪，處有期徒刑陸月，併科罰金新臺幣肆萬元，罰金如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。未扣案犯罪所得新臺幣柒萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。

2025-02-26

TNDM-113-金訴-2545-20250226-1

簡

臺灣高雄地方法院

詐欺

臺灣高雄地方法院刑事簡易判決 113年度簡字第4694號公訴人臺灣高雄地方檢察署檢察官被告張高傑選任辯護人陳樹村律師甘連興律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第9097 號），茲因被告於準備程序中已自白犯罪，本院認為宜以簡易判決處刑（原案號：113年度審易字第1982號），爰不經通常程序，逕以簡易判決如下：　　主　文張高傑犯詐欺取財罪，處有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年，緩刑期間付保護管束，並應接受法治教育叁場次。　　事實及理由一、張高傑為座落於高雄市○○區○○○段0000地號土地（下稱本案土地）及其上同段1182建號（門牌號碼為高雄市○○區○○○路0 00號10樓之3）建物（下稱本案建物）之喜年來大樓區分所有權人，其明知本案建物因京城建設股份有限公司（下稱京城建設公司）對鄰房不當施工，造成該大樓傾斜，現由喜年來大樓管理委員會（下稱喜年來管委會）仍與京城建設公司訴訟中，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於民國112年5月間某日，與陳威光洽商本案土地及建物出售事宜時，並未向陳威光告知該大樓已有傾斜及進行訴訟等情事，而隱匿上揭重要交易資訊，致陳威光陷於錯誤後，而於同年6月2日，與張高傑簽立本案土地及建物之不動產買賣契約書，並同意以總價新臺幣（下同）220萬元購買本案土地及建物，且於同年月17日完成本案土地及建物之所有權買賣移轉登記而詐欺得逞。嗣因陳威光於112年8月間某日，出席參加喜年來大樓區分所有權人會議時，始得知上情，致此始知受騙。二、前揭犯罪事實，業據被告張高傑於本院審理中坦承不諱（見審易卷第101頁），核與證人即告訴人陳威光（見他字卷第5 5頁)、證人即房客王慶城(見偵卷第34頁）於偵查中分別所證述之情節均大致相符，復有告訴人所提出之本案土地及建物之本院拍賣公告（見他字卷第15至20頁)、本案土地及建物之地籍異動索引資料（見他字卷第21、22頁）、喜年來大樓110年度區分所有權人會議紀錄(見他字卷第23頁)、被告之受僱經紀人及營業員資訊（見他字卷第25頁）、本案土地及建物之不動產買賣契約書【含價金履約保證申請書、標的物現況說明書、價金履約保證書、增補特約、收款明細確認表】（見他字卷第27至47頁）、高雄市苓雅區公所112年11 月23日高市○區○○○00000000000號函暨所檢附喜年來大樓110 年5月1日110年度區分所有權人會議出席人員名冊【簽到簿】及會議紀錄（見他字卷第65至75頁）、被告所提出之本案土地及建物之本院不動產權利移轉證書及房屋租賃契約書影本（見他字卷第83至115頁）、告訴人所提出之喜年來大樓1 10年5月1日110年度區分所有權人會議公告及開會通知（見偵卷第17、19頁）在卷可稽；基此，足認被告上開任意性之自白核與前揭事證相符，可資採為認定被告本案犯罪事實之依據。從而，本案事證已臻明確，被告上開犯行，應洵堪認定。三、論罪科刑：　㈠核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。　㈡爰審酌被告既身為不動產營業員，並自任本案土地及建物之出賣人，並非對房地產買賣毫無概念之人，然其不知篤守信用，僅為順利賣出本案土地及建物，明知喜年來大樓已因建設公司不當施工而造成傾斜，竟向告訴人隱瞞上揭重要交易資訊，致告訴人陷於錯誤，同意向其購買本案土地及建物，而以此等方式向告訴人詐得高達220萬元之價金所得，致告訴人因此受有非輕之財產損失，可見其法紀觀念實屬淡薄，並欠缺尊重他人財產之權益，其所為誠屬可議、惡性非輕；惟念及被告於犯後在本院審理中終知坦認犯行，態度尚可；復考量被告於本院審理時已與告訴人達成調解，並已將前述買賣價金全數返還予告訴人，而已履行賠償告訴人所受損害完畢等情，業據被告於本院審理中供述在卷（見審易卷第10 3頁），並有本院113年11月8日113年度雄司附民移調字第18 03號調解筆錄及告訴人所提出之刑事陳述意見狀各1份在卷可佐（見審易卷第93至95頁），堪認被告於犯後已知悔悟，並已盡力彌補其所犯造成告訴人所受損害之程度；並酌以被告於本案發生前並無其他犯罪科刑紀錄，有臺灣高等法院被告前案紀錄表附卷可參，素行尚可；兼衡以被告本案犯罪之動機、手段、情節及告訴人所受損害已獲填補；暨衡酌被告於本院審理中自述受有大學畢業之教育程度、目前待業中及家庭經濟狀況為小康（見審易卷第105頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。　㈢末查，被告於本案發生前未曾因故意犯罪而受有期徒刑以上刑之宣告一節，有前揭被告前案紀錄表在卷可參；本院審酌被告一時思慮未周，並因法治觀念不足，因而觸犯本案刑章，然其於犯後已知坦認犯行，並於本院審理中與告訴人達成和解，且已返還全數買賣價金予告訴人，業如前述，堪認被告於犯後應已俱有悔意，並盡力填補告訴人所受損害之程度，應非屬法敵對意識甚強之人，尚可期待其日後仍能端正品行、謹慎行事，諒被告歷經此偵審程序與科刑宣告之教訓，當應已知所警惕戒慎，信其應無再犯之虞；另本院審酌自由刑本有中斷受刑人原本生活、產生烙印效果而更不利社會賦歸等流弊，故如予以適當之處分，較入監服刑應更能達教化之目的，及告訴人已向本院具狀同意給予被告緩刑宣告之機會一節，有前揭告訴人所提出之刑事陳述意見狀附卷可參；故本院認對被告上開所宣告之刑，以暫不執行為適當，爰依刑法第74條第1項第1款之規定，宣告緩刑2年。惟審酌被告無非因欠缺法治觀念而觸法，且為修復被告犯行對法秩序之破壞，及加強被告之法治觀念，使其於緩刑期內能深知警惕，避免再度犯罪，並參酌公訴人之意見(見審易卷第105頁) ，爰依刑法第74條第2項第8款之規定，諭知被告於緩刑期間，應參加法治教育3場次，併依刑法第93條第1項第2款之規定，諭知被告於緩刑期間應付保護管束，期使被告於法治教育過程及保護管束期間，確切明瞭其行為所造成之損害，並培養正確法治觀念。又被告如有違反上開本院所諭知緩刑負擔，且情節重大，足認原宣告之緩刑難收其預期效果，而有執行刑罰之必要者，檢察官自得依刑法第75條之1第1項第4 款之規定，聲請法院撤銷本件緩刑宣告，附此敘明。四、沒收部分：　　按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；又犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第38條之 1第1項前段、第5項分別定有明文。經查，被告向告訴人施用前揭詐術，因而向告訴人詐得共計220萬價金乙情，業經被告供認在卷，並據本院認定如上；是以，堪認該筆220萬元買賣價金，核屬被告為本案詐欺犯行所獲取之犯罪所得；惟被告業與告訴人達成調解，並已將該筆買賣價金全數返還予告訴人，有如前述；準此，可認被告本案詐欺犯罪所獲取之犯罪所得，業已實際合法發還被害人，則依刑法第38條之 1第5項之規定，本院就被告本案犯罪所得部分，自無庸再為沒收或追徵之宣告，附予敘明。　五、據上論斷，依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條第 1項，逕以簡易判決處刑如主文。六、如不服本件判決，得自收受判決送達之日起20日內，向本院提起上訴狀，上訴於本院管轄之第二審地方法院合議庭（須附繕本）。本案經檢察官楊瀚濤提起公訴，檢察官朱秋菊到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　　　法　官　許瑜容以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於收受本判決送達後20日內向本院提出上訴書狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王立山附錄本判決論罪科刑法條全文：中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。引用卷證目錄一覽表 1、臺灣高雄地方檢察署112年度他字第7266號偵查卷宗，稱他字卷 2、臺灣高雄地方檢察署113年度偵字第9097號偵查卷宗，稱偵卷 3、本院113年度審易字1982號，稱審易卷

2025-02-25

KSDM-113-簡-4694-20250225-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第401號原告家樂發房地產開發有限公司法定代理人范喬雅訴訟代理人陳佳鴻律師被告范春梅上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國114年1月21日辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣44萬8000元，及自民國113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣44萬8000元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)44萬8000元，及自民國112年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准予假執行。嗣於言詞辯論程序中將聲明㈠利息起算日更正為自113年1月26日起算，原告所為核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：　㈠緣原告為房屋仲介公司，以居間仲介買賣房屋為業，於112年 11月17日受被告委託，就坐落新竹市○○段0000地號土地(權利範圍711/10000)，同地段3030號建物(權利範圍全部)，建物門牌號碼為新竹市○○路000號2樓之房屋暨共同使用部分建號3041號建物(權利範圍906/10000，下合稱系爭房地)簽訂專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，為房屋居間仲介銷售服務，期間自112年11月17日起至113年2月18日止，且約定原告之服務報酬為系爭房地成交價額之百分之4。　㈡嗣後原告協助被告於112年12月22日與訴外人蔡絲涵以1120萬元之價額簽訂系爭房地之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並約定被告應於113年3月5日完成交屋。詎被告簽約後始猶豫出賣系爭房地，且於113年1月25日寄發存證信函，向原告及蔡絲涵等人表明不欲出賣系爭房地並拒絕履行系爭買賣契約。惟依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書第8條第3項第 4款規定，被告簽訂系爭買賣契約後拒絕履行，為因可歸責於被告之事由而解除契約，並視為原告已完成居間仲介之義務，被告應依系爭委託銷售契約第5條第⑴項約定給付服務報酬，即支付原告成交價額之百分之4，共44萬8000元(計算式：1120萬元×4%)，並自被告拒絕履行系爭買賣契約即113年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。　㈢被告雖抗辯系爭委託銷售契約及系爭授權書之形式真正，然鈞院113年度重訴字第31號(下爭系爭前案)已對此論述明確，且系爭委託銷售契約記載委託建物為683號「3樓」僅為筆誤，因被告所擁有者為2樓建物；另被告於簽立系爭委託銷售契約時原本委託價格為1380萬元，嗣於簽立系爭買賣契約書前，買方與被告磋商後，雙方議定金額則為1120萬元，故成交價與委託契約書記載之價格不符，且本件原告請求的報酬金額也非以1380萬元計算。　　㈣綜上，並聲明：⒈被告應給付原告44萬8000元，及自113年1月 26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准予假執行。　　　二、被告則以：　㈠緣被告之子魏凡凱、媳婦江淑賢多次要求被告將系爭房地出售並搬去與其等同住，但被告並未同意。被告嗣後發現仲介諶寶蓮帶人到系爭房地看房，即向江淑賢表示不可以把委託書給諶寶蓮，因被告僅欲了解系爭房地現值，並無出售之意。但嗣後發現江淑賢未經被告同意，即於112年11月17日與原告簽下系爭委託銷售契約書，並於112年12月22日跟訴外人蔡絲涵簽署系爭買賣契約。被告從未取得上開契約文件或交易訂金，也沒有任何人曾經跟被告表示有買家出價，被告對系爭房地遭他人出售並不知情，也無買賣合意。　㈡原告與買方蔡絲涵通知被告於113年1月6日到地政士牛太華事務所協商系爭房地買賣事宜時，買方蔡絲涵、仲介與地政士連成一氣，針對系爭房地買賣事宜要求被告簽下協議書(下稱系爭協議書)，稱如不簽署就要被告立即搬家等語。而牛太華知悉被告年紀老邁、視力不好，僅口述念系爭協議書第 1條延長猶豫期間之文字即騙取被告簽名，卻未告知被告拒絕履行系爭買賣契約之效果。被告擔心無家可歸，被迫於11 3年1月6日簽下系爭協議書，系爭協議書顯然是買方趁被告急迫、輕率、無經驗且受人脅迫下所為，應予撤銷，不得作為被告事先同意出售系爭房地之依據。　㈢買方蔡絲涵又透過地政士牛太華要求被告履約，被告無出售系爭房地之意，故數次表示未同意出賣系爭房地，且未取得系爭買賣契約等文件。而買方與原告收到上開通知後，方提供相關文件影本給被告，但該等文件被告並未簽章，應為第三人擅自所為，故系爭買賣契約應為無效或得撤銷。　㈣再查，地政士牛太華為仲介諶寶蓮的配偶，其等均有被告的聯絡方式，可直接跟被告查證是否同意系爭買賣契約的内容；且被告一直以為江淑賢介紹牛太華是要辦理信託房屋，牛太華及諶寶蓮於簽約前均未跟被告查證是否要出售系爭房地，顯違反常情而有重大弊端。　㈤又被告前與他人發生車禍，江淑賢以替被告代辦車禍保險業務、調解為由，濫用被告之眼疾及對江淑賢之信賴，而有騙取被告簽名或偽造委託書之嫌。被告從未於112年11月間授權江淑賢委託銷售系爭房地，系爭前案勘驗過程已證明江淑賢持有的兩張委託書有偽造、變造之嫌，應均無效。江淑賢從未就系爭房地出售事宜取得代理權，故系爭銷售契約亦應屬無效。縱然被告曾於112年11月29日簽署委託江淑賢代辦系爭房地出售事宜之授權書(下稱系爭授權書)，該意思表示也已於112年12月2日撤銷，並再以此答辯狀繕本送達原告作為撤銷之意思表示，原告持有之系爭授權書已經失效，依據民法第74條第1項、第92條第1項、第107條、第170條第1項規定，無從作為江淑賢得代表被告簽署系爭買賣契約之授權依據。　㈥又系爭授權書上的建物標示門牌號碼「二樓」等文字經過塗改，授權人與代理人亦未填寫出生年月日、地址等資訊，無從特定授權人或代理人之年籍資料。江淑賢利用被告的信任與視力不佳、輕率、急迫、無經驗等情，騙取被告在系爭授權書簽名。且由日期觀之，112年11月17日江淑賢跟原告簽署系爭委託銷售契約書時，112年11月29日之系爭授權書並不存在，原告明知江淑賢沒有獲得被告授權，因此系爭委託銷售契約書不得拘束被告，且系爭委託銷售契約書記載標的地址為新竹市○區○○路000號「三樓」，顯與被告無關，所有權人簽名欄也有塗改痕跡，可見系爭委託銷售契約書及系爭授權書，形式均不真正。　㈦退萬步言，縱然系爭委託銷售契約書成立，但雙方約定委託銷售價格為1380萬元，系爭房地出售價格卻僅有1120萬元，原告違反系爭委託銷售契約書規定，自不得請求被告給付居間報酬。　㈧綜上，由於原告有諸多違反地政士法第18條、第22條第1項、第27條、地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辨法第 8條第1、2項之違法行為，亦未查證江淑賢是否有授權，未查證被告是否同意出售系爭房地或價金條件為何，且依照不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日，原告未讓江淑賢帶回系爭委託銷售契約，江淑賢也沒有讓被告在系爭委託銷售契約上簽名，違反消費者保護法第11條之1、民法第71條、第113條之規定。又原告身為不動產仲介公司，明知被告名下只有系爭房地，出售後無處可住，無履約能力，卻未提供周遭物件的價格，更強迫被告履約以便收取高額居間報酬，違反民法第567條與不動產經紀業管理條例第24條之2等規定，復有銷售地址記載錯誤等重大錯誤，更違反誠實信用方法，被告得主張依照民法第571條規定，拒絕給付居間報酬。縱然被告有給付居間報酬義務，原告請求給付全部報酬的百分之4，顯然過高，請求鈞院依照民法第572條之規定酌減。　㈨並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告委託原告銷售系爭房地，約定以銷售金額百分之4作為服務報酬，由訴外人江淑賢代理被告於112年11月17 日簽立系爭委託銷售契約，於112年12月22日與訴外人簽立系爭買賣契約，以1120萬元出售系爭房地；而被告於113年1 月25日通知拒絕履行系爭買賣契約等事實，業據提出系爭委託銷售契約書、被告與江淑賢之LINE對話截圖、被告與諶寶蓮之LINE對話截圖、系爭買賣契約書及存證信函等件為證( 見本院卷第17-56頁)，並據以請求被告給付居間報酬44萬80 00元。被告故坦承客觀上有簽約等事實，惟以前詞置辯。　㈡被告有授權江淑賢委託出售系爭房地：　　⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。次按在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，縱受任人以自己名義為委任人買受不動產後，依委任之內容，須將該買受之不動產物權辦理移轉登記與委任人，仍無委任須以文字(書面)為之限制，兩者應加區別(最高法院96年度台上字第1150號判決意旨參照)。據此，可知不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，即非屬要式契約，僅需原告有授權之意思表示，代理即可成立。　　⒉被告雖辯稱其並無出售系爭房地之意，也從未授權江淑賢委託銷售系爭房地等語。然依原告提出之被告與江淑賢間 112年11月間之LINE對話紀錄，可知彼時被告經江淑賢告知新竹南大路房價上漲，很多人想看房等語，被告即回覆：可與仲介聯繫、可看房、選擇客戶等語，並提出相關房屋介紹說詞；嗣後江淑賢將其與仲介諶寶蓮間之對話截圖傳給被告，讓被告了解處理進度，被告並明確詢問房屋市場行情若干，並指示江淑賢排定時間帶看、若太低價就不用看等語(見本院卷第21-35頁)。又依原告提出被告與仲介諶寶蓮112年11月至12月間之LINE對話紀錄，亦均為諶寶蓮向被告表示帶客看房資訊等語(見本院卷第37-44頁) ，可見被告確有出售系爭房地之意願，並於11月間即授權江淑賢代為處理出售房地、聯繫仲介等事宜。足認被告確有出售系爭房地之真意，並有授權江淑賢委託銷售系爭房地。　　⒊被告雖辯稱系爭授權書經過塗改或係由他人填載，且江淑賢簽署系爭委託銷售契約書後未交給被告審閱，故系爭授權書及系爭委託銷售契約書均無效等語。然如前所述，不動產買賣若無涉移轉或設定負擔之物權行為，非屬要式契約，僅需被告有授權之意思表示，代理即可成立。而依上開對話紀錄，已足證被告有出售系爭房地之真意，並授權江淑賢委託銷售系爭房地，即足認江淑賢已獲被告授與代理權而為有權代理。故其後江淑賢為代理被告出賣系爭房地，而由其填載授權書內容、與原告簽訂系爭委託銷售契約，及於112年12月22日與訴外人蔡絲涵簽訂系爭買賣契約等行為，均未逾越被告所授權之範圍，依民法第103條第1項規定，其所為自直接對被告發生效力，難謂無效。被告上開所辯，洵非可採。　㈢被告辯稱其得撤銷授權江淑賢委託出售系爭房地之意思表示等語，並無理由：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第92條第1項本文第74條第1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。　　⒉被告雖主張江淑賢以替被告出面處理車禍調解事宜及辦理車禍保險業務為由，騙取被告在授權書上簽名，爰依民法第74條第1項、第92條第1項規定主張撤銷授權之意思表示等語。惟查：被告前所述車禍事宜，業經系爭前案依職權向臺灣新竹地方檢察署函調該刑事案件偵查卷宗全卷，核閱查明上開車禍案件和解過程係由被告本人親自洽談處理，並無委託江淑賢處理情事，嗣復因雙方達成和解，亦無再處理申請保險理賠車禍事宜，被告並在和解書上親自簽名、註記，此經本院調取系爭前案卷證查核無誤，是被告所執上詞，亦無足取。　　⒊被告復主張買方蔡絲涵、仲介與地政士聯手欺騙被告，迫使被告簽立系爭協議書，系爭協議書應予撤銷，不得作為被告同意賣出系爭房地之依據等語。惟被告既坦承係由其親自在系爭協議書簽名，復未舉證證明買方蔡絲涵、仲介與牛太華有何脅迫、詐欺行為而令被告簽訂系爭協議書之情事，再參以系爭協議書載明該協議書一式三份等文字( 見本院卷第121頁)，可見被告亦執有一份協議書，而得自由審閱，顯見被告上開所辯遭詐欺或因自身急迫、輕率、無經驗之情形下方簽署，得撤銷簽署系爭協議書之法律行為等語，均無足採。　　㈣被告又辯稱原告違反定型化契約審閱期間之規定等語。然依上論述，可知本件委託出售系爭房地事宜，是由被告授權江淑賢處理，並由江淑賢與原告接洽、簽約，被告既未出面簽約，自不得以原告未將契約交予被告為由，而認原告違反審閱期間之約定；至於訴外人江淑賢有無將契約交給被告過目，則為被告與江淑賢間之問題，與原告及契約之效力無涉，併予敘明。　㈤再按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。經查，系爭買賣契約係以1120萬元成交，且有效存在等節，已如前述，縱使被告不履行系爭買賣契約，然兩造於111年11 月17日即已成立系爭委託銷售契約，並約定居間報酬為成交價的百分之4，依上開說明，原告仍得請求居間報酬44萬800 0元，是原告主張，應屬有據。　㈥被告雖辯稱約定之報酬過高，應依民法第572條規定酌減等語。按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572條定有明文，其立法理由為居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。又按不動產經紀業管理條例第 19條第1項規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」。而主管機關內政部於 89年公（函）告訂定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金。」。系爭委託銷售契約既為被告授權訴外人江淑賢代理，並經自由意志與原告議定報酬，本於契約自由原則，倘簽約時並無發生何種足以剝奪雙方磋商協議契約內容之情形，自不能於履約時任意以給付過高為辯。況且依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，本件約定之服務報酬並無過鉅而有失公平之處，實難認被告此部分之抗辯可採。　　　㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查系爭委託銷售契約第5條第1 項前段、第8條第3項第4款約定：服務報酬為成交價額之百分之4；有下列情形之一者，均視乙方(即原告)已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方( 即被告)仍應支付第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：⑷簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由而解除契約者(見本院卷第17、18頁)。本件被告與訴外人蔡絲涵已於112年12月22日簽立系爭買賣契約，而被告於113年1月25日寄發存證信函通知原告拒絕履行系爭買賣契約(見本院卷第51-56頁)，則依上開約定，被告應於拒絕履行契約之日即113年1月25日將報酬支付予原告，則原告請求被告給付自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合，應予准許。　四、從而，原告依兩造間委託銷售契約之法律關係，請求被告給付44萬8000元，及自113年1月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第3項但書所示之相當擔保金額准許之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　黃世誠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114　　年　　2　　月　　25　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽

2025-02-25

SCDV-113-竹簡-401-20250225-1

重上

臺灣高等法院臺中分院

所有權移轉登記

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第163號上訴人廖德發廖德寶廖秀琴共同訴訟代理人常照倫律師複代理人楊孝文律師被上訴人廖昭容廖俊宏廖樹生共同訴訟代理人劉喜律師複代理人黃邦哲律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國11 2年6月9日臺灣臺中地方法院110年度重訴字第460號第一審判決提起上訴，本院於114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人廖德發負擔百分之64、上訴人廖德寶負擔百分之17、上訴人廖秀琴負擔百分之19。　　事實及理由一、上訴人主張：被上訴人之被繼承人○○○為伊等之次兄，○○○於民國72年4月14日向其與伊等之長兄○○○購買並登記取得○○市 ○○區○○里段00地號土地（重測前為○○段0000-0地號，下稱系爭土地）後，於81年間邀集伊等共同出資買受系爭土地，並於其上合資興建房屋（農舍），然仍以○○○為系爭土地之出名登記人。伊等乃依約各按資力挹注所需資金，由廖德發、廖德寶、廖秀琴各出資新臺幣（下同）4,904,000元、266萬元、2,944,000元，然礙於法令限制，故協議就當時正在起造之門牌號碼為同區○○路00號房屋（同段0建號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地，以下同路房屋各以其門牌號稱之）亦借名登記於○○○名下，且與00之0號房屋先行申請農舍增建登記，待登記完成後，接續將00號、00之0號、00 號房屋陸續於83年間興建完竣。至87年間，伊等與○○○為明確化內部出資關係，乃簽訂共有土地分管協議書（下稱系爭協議書），約定按出資比例享有系爭土地特定範圍之使用收益。依伊等前對○○○提起之所有權移轉登記訴訟一審即原審法院104年度重訴字第207號（下稱前案一審）判決附圖所示伊等房屋就系爭土地之占有使用比例，可知伊等廖德發、廖德寶、廖秀琴之權利比例依序各為658/1556、100/1556、19 2/1556。嗣○○○於107年2月21日死亡，上述借名登記關係類推適用民法第550條關於委任契約消滅之規定而消滅；縱若未因此消滅，類推適用民法第549條第1項委任契約得隨時終止之規定，伊等亦已以本件起訴狀繕本之送達為終止之意思表示。則上述借名登記關係既已消滅或終止，伊等自得類推適用民法第541條第2項關於受任人移轉權利義務之規定或依民法第179條第1項不當得利返還請求權及民法第1148條概括繼承規定，請求○○○之繼承人即被上訴人返還借名登記物。準此，被上訴人既否認伊等就系爭土地之權利存在，伊等自得訴請確認就系爭土地各有應有部分如上開出資比例之權利存在，並請求被上訴人將系爭房地上開比例應有部分分別移轉登記予伊等情，爰依上開法律關係及規定，提起本件訴訟（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)確認廖德發就○○○所有系爭土地有應有部分為658/1556之權利存在。(三)確認廖德寶就系爭土地有應有部分為100/1556之權利存在。(四)確認廖秀琴就系爭土地有應有部分為192/1556之權利存在。( 五)被上訴人應共同將系爭建物權利範圍658/1556之所有權移轉登記予廖德發。(六)被上訴人應共同將系爭土地權利範圍658/1556之所有權移轉登記予廖德發。(七)被上訴人應共同將系爭建物權利範圍100/1556之所有權移轉登記予廖德寶。(八)被上訴人應共同將系爭土地權利範圍100/1556之所有權移轉登記予廖德寶。(九)被上訴人應共同將系爭建物權利範圍192/1556之所有權移轉登記予廖秀琴。(十)被上訴人應共同將系爭土地權利範圍192/1556之所有權移轉登記予廖秀琴。二、被上訴人則以：伊等否認上訴人與○○○間有合資及借名登記法律關係存在，上訴人應舉證以實其說。上訴人於前案及本件所舉證物及證人，均不足以證明其等確有出資予○○○，況系爭協議書並無任何借名登記之約定。上訴人前就系爭土地對○○○提起前案訴訟，業經本院105年度重上字第192號、最高法院108年度台上字第1705號判決敗訴確定（下各稱前案二、三審，合稱前案），乃又於本件為矛盾之主張，益見其主張不實。上訴人猶執所謂合資及借名登記法律關係對伊等為本件請求，自無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。　　三、兩造經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷一第116頁）： (一)兩造不爭執事項：　　　　　1.系爭土地為農牧用地、面積1560.44平方公尺，係被上訴人之父○○○所有，重測前為○○區○○段0000-0地號。　　　2.系爭土地上建物，經前案一審囑託臺中市○○地政事務所於00 0年0月2日複丈，並有製作如被證一民事判決之附圖及所示位置面積（見原審卷一第167、168頁）。　3.系爭土地上建物，並非全部皆屬合法農舍。　4.○○○已於107年2月21日去世，其繼承人為被上訴人廖昭容、廖樹生、廖俊宏三人。　5.○○○生前有在原證5所示之系爭協議書上簽名。　6.上訴人前以有向○○○購買系爭土地持分為由，而提起請求移轉所有權登記，經前案一審判決判准，嗣經前案二審判決廢棄前案一審判決並駁回上訴人請求，經前案三審判決駁回上訴人上訴，案經確定。　7.上訴人所提原證13所示遺囑意旨，並無○○○簽名，亦無見證人簽名。　8.系爭建物係登記為○○○所有，並領有臺中市○○區○○00○○○○○○0 00號自用農舍使用執照。使用執照範圍有包含廖德發所使用之00之0號0樓之部分面積。 (二)兩造爭執事項：　1.上訴人請求確認就系爭土地有應有部分權利存在，有無理由　　？　　　2.上訴人主張○○○於81年間邀集上訴人共同出資買受、興建系爭房地，而成立合資契約及借名登記契約，有無理由？　3.承上，如有理由，則上訴人各有無出資若干予○○○？　4.上訴人請求被上訴人分別移轉系爭房地之所有權應有部分予上訴人，有無理由？四、得心證之理由： (一)本案不為前案確定判決既判力所及：　1.按訴訟標的之法律關係，於確定判決中經裁判者，依民事訴訟法第400條第1項規定，除別有規定外，有既判力。是既判力之客觀範圍，應以存於當事人為確定判決之事實審言詞辯論終結時主張或否認之法律關係經法院裁判者為限，不及於未為裁判之法律關係。又判決之既判力，係關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，則既判力之基準時點以言詞辯論終結時為其界限，當事人不得於該確定判決言詞辯論終結前所提出或得提出而未提出之其他攻防方法，為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於該確定判決意旨之裁判。此種既判力之作用，即學說所稱之遮斷效，亦係以訴訟標的法律關係為據所發生之法律效果。準此，倘若前訴之訴訟標的為基礎法律關係所派生之法律關係，對於後訴因基礎法律關係所派生之其他不同法律關係，既不發生既判力，自無遮斷效的作用（最高法院113年度台上字第1417 號判決意旨參照）。　2.經查，上訴人於前案起訴主張於81年間○○○將其所有系爭土地，以每坪4萬元分別出賣持分予上訴人，廖德發、廖德寶、廖秀琴並各支付買賣價金4,904,000元、266萬元、2,944, 000元，上訴人即在所買持分土地上興建房屋供居住，並於8 7年間簽立系爭協議書，訴請確認上訴人與○○○間買賣契約關係存在，確認廖德發、廖德寶、廖秀琴就系爭土地應有部分 658/1556、100/1556、192/1556之所有權移轉登記請求權存在，並依該買賣契約關係，請求○○○將系爭土地所有權應有部分658/1556、100/1556、192/1556移轉登記予廖德發、廖德寶、廖秀琴等情，並提出系爭協議書等為憑，經前案一審判決判准確認訴訟部分，嗣經前案二審判決廢棄前案一審判決並駁回上訴人全部請求，經前案三審判決駁回上訴人上訴，案經確定，此有前案歷審判決（見原審卷一第141至181頁）及卷宗可稽。足徵前案之訴訟標的乃在確認上訴人與○○○ 間就系爭土地上開比例應有部分買賣契約關係存在與否，及該買賣契約關係所生之移轉買賣標的物請求權，核與本件另基於合資契約、借名登記契約、不當得利之法律關係，請求移轉借名登記物即系爭房地上開比例應有部分所有權，訴訟標的及其原因事實未盡相同，揆諸前開說明，應認本件與前案非屬同一事件，而不受前案確定判決既判力效力所及。 (二)上訴人與○○○間就系爭房地不存有合資契約及借名登記契約關係：　1.按借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。出名人與借名人間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。尚不能僅因一方出資購買財產而登記於他方名下，即謂雙方就該財產成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。而負舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實為真實者，始克當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院111年度台上字第216號判決意旨參照）。本件上訴人主張其等與○○○間就系爭土地及系爭建物成立有合資契約及借名登記契約等節，已為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人就其等有與○○○間達成合資契約及借名登記意思表示合致之事實負舉證之責。　2.經查，○○○雖與上訴人簽訂系爭協議書（見兩造不爭執事項5 .），然依系爭協議書內容記載：「立分管協議書人○○○、廖秀琴、廖德發、廖德寶等四人，因合夥購買座落於台中縣○○ 鄉○○段○○○○○○地號土地（即系爭土地），因所出資金不等，特訂定如所附之附圖，個人分別管業、互不相干...第壹條：如附圖中所示：1.2.所示面積及建物門牌：台中縣○○鄉○○ 村○○路○○號歸屬於○○○分管。3.所示之面積所屬為廖德發所有及管業。4.所示之面積所屬為廖德寶所有及管業。5.所示之面積所屬為廖秀琴所有及管業。6.7.所示之面積為廖德發所有及管業」等語（見原審卷一第63至69頁），雖以「所有」及「管業」之字眼表示上訴人與系爭土地部分範圍間之關係，然查，上訴人與○○○間於前案中就「兩造均否認有系爭協議書內所載『合夥購買系爭土地』之事實」列為兩造不爭執事項（見原審卷一第153、172頁），則上訴人與○○○均已否認有合夥購買系爭土地之事，是上訴人再據此主張其等與○○ ○間就系爭土地存有合資契約云云，顯屬無稽。再者，上訴人雖主張其等合資購買系爭土地而由廖德發、廖德寶、廖秀琴各出資4,904,000元、266萬元、2,944,000元乙節，並提出其所稱之①「廖昭容打字作成之計算表影本」為憑（見原審卷一第467頁，前案一審卷一第25頁），然參照其另提出之②「廖昭容打字記載兩造建屋付款情形影本」（見原審卷二第35至37頁、本院卷二第19至21頁）、③土地出資一覽表（含廖德發存摺封面及内頁，見本院卷一第459至463頁，卷證詳該表「證據頁碼」欄）所示，上訴人所據以主張之①（合計10,508,000元，計算式：4,904,000＋2,660,000＋2,944, 000＝10,508,000）、②、③（記載總額為9,537,500元）所示出資金額互不一致，此亦為上訴人所不爭執（見本院卷二第 219頁），上訴人就其主張之出資數額前後不一，則其所謂合資契約云云，要難信實。　3.再查，上訴人自承系爭土地係○○○於72年4月14日向其與上訴人等之大哥○○○購買取得（見原審卷一第17頁），且為上訴人與○○○於前案中所不爭執（見原審卷一第38、49頁），則○ ○○既早已於多年前向○○○買受系爭土地而單獨取得全部所有權，何需於相隔約9年之久後之81年間，再與上訴人共同出資購買已為其所有之系爭土地？顯然矛盾。且查，系爭協議書上隻字未提上訴人與○○○間就系爭房地將成立借名登記契約之旨，復未使用「借名」或「出名」等借名登記契約中常見字眼，是自系爭協議書之文義觀之，已難推認上訴人與○○ ○間就系爭房地存有合資契約及借名登記契約關係。況系爭協議書係以附圖特定範圍及面積表示各自業管位置，並非以系爭土地若干應有部分比例而為約定，且依系爭協議書記載，係將系爭建物單獨歸由○○○分管（見原審卷一第63頁），亦難認上訴人與○○○間有就系爭房地若干比例之應有部分權利（即契約標的）達成意思表示合致，廖德發、廖德寶、廖秀琴據此主張其等各就系爭房地有應有部分658/1556、100/ 1556、192/1556之權利存在，亦無可採。　4.證人即上訴人與○○○之姐夫○○○、證人即上訴人與○○○之妹妹○ ○○雖迭於前案一審、本院證稱上訴人確有向○○○購買系爭土地並興建建物等語（見前案一審卷二第30至31、33頁，本院卷二第8至9、11、14頁），並提出○○○於前案一審訴訟期間之104年6月4日，與○○○、廖俊宏進行協商之對話錄音光碟及譯文為憑（見本院卷一第503頁、卷二第10、33至95頁）。然證人○○○、○○○均未證稱○○○與上訴人有何共同出資購買系爭土地或借名登記之事；徵諸上訴人所提○○○、廖俊宏與○○○ 之對話錄音譯文，雙方雖有提及上訴人向○○○購買系爭土地之事（見本院卷二第37、61頁），然亦爭執上訴人係向○○○ 借土地蓋房子、沒有買賣土地、也沒有提出付款證明（見本院卷二第36至37頁），並爭執是否移轉持份（見本院卷二第 45、49至50、54至56頁）、坪數多寡（見本院卷二第43、45 至47、68至69、75、84頁），其間○○○並明確表示：「你如果說要共有下去，永遠7個困擾在，他們如果生了孩子，又會生3、4個，後面就會拖下去...這就是我為什麼不要共有、為什麼說公證就是合理的原因」、○○○回稱：「持份啊，你現在持份就好了啊，地政事務所現在可以了啦...」，○○○ 則陳稱：「永遠持份共有、永遠持份共有都卡著。法院公證、分管又不同了，問清楚一點啦...」等語（見本院卷二第8 7頁），○○○顯未同意移轉系爭土地應有部分而與上訴人共有系爭土地或曾有此合意，更未提及處分系爭建物之事。綜覽上開對話譯文內容，均未提及○○○與上訴人有何共同出資、合資購買系爭房地或借用○○○名義登記系爭房地產權之事。且按借名登記契約乃當事人約定一方經他方同意，而就屬於一方現在或將來之財產以他方名義為所有人或權利人登記而成立之契約（最高法院111年度台上字第171號判決意旨參照），核與買賣係指當事人約定一方移轉財產權於他方，並由他方支付價金之契約，屬相異之契約關係，且當事人間約定價購契約標的物而成立買賣契約者，就該契約標的物是否另行成立借名登記契約，實繫諸於契約當事人之主觀意願，與其等對於契約標的物後續使用收益之安排，非謂契約當事人間有為買賣之意而未即時移轉契約標的物所有權者，其間即必然另行成立借名登記意思表示合致。是上訴人猶執上開事證主張上訴人與○○○間就系爭房地存有合資契約及借名登記契約關係云云，委無可採。　5.證人即臺中市○○區調解委員○○○於前案中證稱：上訴人與○○○ 曾因系爭土地問題在臺中市○○區調解委員會進行過2次調解，但未成立調解，之所以調解是因為上訴人要○○○把土地過戶給他們，因為沒有買賣契約書，伊有問○○○有無出售系爭土地給上訴人，○○○說有，雙方對於買賣土地部分並無爭執，但○○○不想共有，因為他自己部分有2間房子，他想要以後給他小孩是獨立的，不是共有等語（見前案一審卷二第28至 29頁），並參照前4.段所揭○○○與○○○對話內容（見本院卷二第87頁），可見○○○生前已明確表示其不願與他人共有系爭土地之主觀意願，以避免系爭土地所有權歸屬複雜化，進而影響系爭建物坐落系爭土地之占有權源，在此情況下，亦難認○○○會願意就系爭土地應有部分與上訴人間成立借名登記契約，而任令上訴人後續可憑該契約為據，請求○○○或繼受其該項義務之被上訴人移轉系爭土地應有部分，導致系爭土地最終形成數人共有狀態之可能。　6.再者，系爭土地經前案一審法院囑託臺中市○○地政事務所就坐落於其上之建物進行測量，並製作有複丈成果圖等情，有該複丈成果圖附卷可參（見原審卷一第167至168頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項2.）。觀諸該複丈成果圖內容，可知附圖編號0000-0（3）D之00之0號房屋、編號0000-0 （3）E之00號房屋、編號0000-0（3）F之00之0號房屋、編號0000-0（3）G之00號房屋與系爭建物毗鄰，並均坐落於系爭土地範圍內。又00之0號房屋及00號房屋現由廖德發居住使用、00號房屋現由廖德寶居住使用、00之0號房屋現由廖秀琴居住使用等情，有臺中市政府地方稅務局房屋稅繳納證明書、房屋稅繳款書可稽（見原審卷一第119至121頁），且為被上訴人所不爭執（見原審卷一第288頁）。再參酌證人即受託興建坐落於系爭土地上建物之建商○○○於前案中證稱：當時是廖德發向伊表示他們兄弟姐妹每人要蓋1間房子，但因系爭土地是農地，伊便表示只能有1間合法（指合法農舍），其他要以追加二次工程方式，等使用執照下來後再蓋，當時廖德發委託興建的這幾間房子外觀規格皆相同，伊在使用執照核發後馬上就蓋其他第二次工程的房子，一次就把這幾間房子蓋好，當時申請建照、使照等文件都是廖德發提供，款項也由廖德發給付等語（見前案一審卷二第23至24頁），可見00之0號、00號、00之0號、00號等房屋及系爭建物皆係由廖德發對外委請○○○興建，且系爭00之0號、00號、00 之0號及00號等房屋並均坐落於○○○生前所有之系爭土地上，而由上訴人等人各自居住使用迄今等情。惟參酌○○○為上訴人兄長之手足關係，以及證人○○○亦於前案中證述其等兄弟姐妹之間感情都很好等語（見前案一審卷二第34頁），故縱以○○○生前同意上訴人各在系爭土地上起造建物並長年居住使用迄今，而未向上訴人等收取租金或主張無權占有，尚難謂與常情有違，亦難執此情遽認係基因於雙方間有何合資契約或借名登記契約使然。　7.縱上各情以觀，上訴人既未舉證證明其等與○○○間就系爭房地成立合資契約及借名登記契約，則上訴人主張其等與○○○ 之繼承人即被上訴人之間存有合資契約及借名登記契約關係乙節，即非有據。 (三)上訴人請求被上訴人移轉系爭房地之所有權應有部分，為無理由：　1.按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效。又私有農地所有權之移轉，依修正前土地法第30條第1項規定，其承受人以能自耕者為限，旨在防止非農民承受農地，造成土地投機壟斷之情形。從而，契約約定將農地移轉由無自耕能力之人承受者，其契約標的即有法律上不能而無效之情形。而契約當事人於土地買賣當時並無自耕能力，而借用有自耕能力者之名義登記，顯係以迂迴方法規避上開法律之限制，不論係以信託或借名登記為之，當時係以不正當方式規避強制規定之脫法行為，應屬無效。無效之法律行為，係自始、當然、絕對無效，不能因嗣後土地法之修正，取消農地承受人之資格限制，而認為有效（最高法院97年度台上字第879號、1 04年度台上字第65號判決意旨參照）。　2.經查，本件上訴人主張其等與○○○成立合資契約及借名登記契約之時間為81年間（見原審卷一第17、21、449頁），則關於農地移轉承受人資格及身分限制之相關規定，依上開說明，即應適用行為時法即00年12月14日修正之土地法（下稱修正前土地法）規定至明。而上訴人於81年間均無自耕能力之情，業據上訴人於前案中自認在卷（見前案二審卷二第13 至14頁），其等復自陳：因法令關係，暫時登記給○○○等語（見原審卷一第449頁、卷二第143頁），則上訴人主張之合資契約及借名登記契約關係，亦係出於規避修正前土地法第 30條之強行法規目的所為，揆之前開說明，該合資及借名登記契約亦屬無效。況上訴人於本案所執其等與○○○簽訂之系爭協議書，亦經前案確定判決認定當時確無預期於不能之情形除去後始為給付等約定，其契約係以不能之給付為標的，於斯時已確定不生效力，上訴人自不得據此主張取得任何權利（見原審卷一第181頁），本件上訴人主張成立合資契約及借名登記契約當時，亦無預期於不能之情形除去後始為給付等約定，其契約亦係以不能之給付為標的，於斯時已確定不生效力，不因土地法嗣後刪除前開關於農地承受人資格限制之規定而認為有效。　3.是以，兩造間就系爭房地並未存有合資契約及借名登記契約關係，縱有之，亦屬無效，是上訴人依借名登記法律關係並類推適用民法第541條第2項，及依民法第179條、民法第114 8條規定，請求被上訴人移轉系爭房地所有權應有部分予上訴人，不應准許。 (四)上訴人就系爭土地並無所有權應有部分存在：　1.按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。上訴人主張對於系爭土地有所有權應有部分乙節，為被上訴人所否認，而兩造對此既有爭執，該項法律關係之存否即有不明確之情況，並致上訴人之私法上地位有受侵害之危險，而此種危險既得以本件確認判決予以除去，則依上開說明，應認上訴人提起本件備位之訴，有即受確認判決之法律上利益。　2.上訴人雖主張其等就系爭土地確有所有權應有部分存在等語。然查，兩造間就系爭土地並不存在合資契約及借名登記契約關係，上訴人就系爭土地並無請求被上訴人移轉所有權應有部分登記之權利，已如前述，而系爭土地之所有權應有部分既自始未經移轉登記為上訴人所有，自無由使系爭土地發生所有權變動之效果，是上訴人主張其等就系爭土地有所有權應有部分存在，亦非有據，是上訴人請求確認對系爭土地有所有權應有部分存在，不應准許。五、綜上所述，上訴人依合資契約、借名登記契約及民法第541 條第2項、第179條第1項、第1148條等規定，請求確認廖德發、廖德寶、廖秀琴就系爭土地各有應有部分658/1556、10 0/1556、192/1556權利存在，並將系爭房地應有部分658/15 56、100/1556、192/1556之所有權分別移轉登記予廖德發、廖德寶、廖秀琴，均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　民事第五庭　　審判長法　官　黃綵君　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳宗賢　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳崇道正本係照原本作成。上訴人廖德發、廖秀琴得上訴；廖德寶得合併上訴。如不服本判決，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書狀（均須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳宜屏　　　　　　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日

2025-02-25

TCHV-112-重上-163-20250225-1