Know99判決書

搜尋結果：物之瑕疵擔保責任

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給付修繕費

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度朴簡字第271號原告蔡佳旻訴訟代理人張評順被告張永權上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國112年11月4日透過有巢氏仲介公司，以新臺幣（下同）12,800,000元向被告購買門牌號碼嘉義縣 ○○市○○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣契約書含標的物現況說明書，依現況說明書中之記載，僅載明採光罩部分漏水，惟113年2月6日交屋後，原告於同年7月 15日即發現2樓樓梯牆壁有壁癌現象，並於同年7月17日請水電師傅查證，發現該壁癌係經由2樓浴室地板漏水（下稱系爭漏水瑕疵），經原告透過有巢氏仲介公司向被告轉達上情，被告均置之不理。原告入住不到半年竟有系爭漏水瑕疵之情事，顯然是被告明知系爭漏水瑕疵而故意不告知，被告應負損害賠償之責，維修系爭漏水瑕疵經估價需新臺幣（下同）339,000元，原告自得請求被告如數賠償，爰依民法第360 條後段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告339,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡前項判決，請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：被告自106年至113年居住於系爭房屋長達6年2個月，並未有系爭漏水瑕疵之情形發生，所以未在標的物現況說明書載明，並非故意不告知，當時僅有採光罩漏水，被告亦已在標的物現況說明書載明，並無隱瞞實情，且買賣系爭房屋時並未註明保固期，而係以現況交屋，原告自應負擔部分風險，況於113年4月3日發生花蓮7級大地震，水管亦有可能因地震而震開引發漏水，此不可抗力之天災不應由被告負擔等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條第1項前段、第360條分別定有明文。又物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文，又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。　㈡原告主張被告將系爭房屋出賣予原告，並於113年2月間完成交屋，被告於買賣契約之標的物現況說明書「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形?」欄位，僅載明「採光罩部分漏水」，原告嗣於113年7月間發現系爭房屋存在系爭漏水瑕疵等情，為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告進而主張系爭漏水瑕疵於系爭房屋交付原告時即已存在，以及被告故意不告知系爭漏水瑕疵等事實，則為被告所否認，依前開說明，應由原告就系爭漏水瑕疵存在之時點、被告故意不告知系爭漏水瑕疵等事實負舉證責任。經查，原告雖提出系爭房屋之壁癌、漏水照片、買賣契約之標的物現況說明書、二樓浴室防水工程報價單等件為證(見本院卷第41-49頁)，然觀諸前開證據內容，僅可知悉系爭房屋於拍攝、估價時存在系爭漏水瑕疵，至於該瑕疵是否係存在於被告交付系爭房屋予原告時，則無法據以證明，此外，原告復未提出或聲明調查證據以實其說，實難憑採。況且，被告於113年2月間交付系爭房屋後，原告嗣於113年7月始發現系爭漏水瑕疵，中間間隔約5個月，本院審酌系爭漏水瑕疵發生原因多端，依一般經驗法則，房屋隨時間推移而致建材自然耗損、防水建材失效、水管破裂或地震發生、氣候變化因素，均可能導致系爭漏水瑕疵出現，則本院自不能僅憑系爭房屋現存在系爭漏水瑕疵，逕為推論系爭漏水瑕疵於被告交付系爭房屋予原告時即已存在，亦無法證明被告於交屋時已經知悉系爭漏水瑕疵而有故意不告知的情事。從而，原告依民法第360條後段之規定請求被告賠償系爭漏水瑕疵的修復費用，即無理由。四、綜上所述，原告依民法第360條後段之規定，請求被告給付3 39,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。五、兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳劭宇以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路 000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　 9　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　阮玟瑄

2025-01-09

CYEV-113-朴簡-271-20250109-1

重上

臺灣高等法院

減少價金

臺灣高等法院民事判決 113年度重上字第269號上訴人許雅菁訴訟代理人林明忠律師複代理人朱茂銓律師被上訴人葉亮廷訴訟代理人王啟安律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國112年1 0月26日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1345號第一審判決提起上訴，本院於113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元，及其中新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬元自民國ㄧ百一十年十二月二日起，其餘新臺幣參拾壹萬零捌佰柒拾陸元自民國ㄧ百一十二年一月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十八，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣陸佰貳拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹仟捌佰伍拾陸萬零捌佰柒拾陸元預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、上訴人主張：伊於民國110年9月11日以總價新臺幣（下同） 1,825萬元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：792/10000）暨其上同段000建號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），及增補契約。伊於同年11月15日登記取得系爭房地所有權後，進行室內裝修時，發現系爭房屋天花板有多處大規模水泥塊剝落、鋼筋裸露、斷裂等情事，經社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定結果（下稱系爭鑑定報告）認系爭房屋混凝土強度嚴重不足及氯離子含量高達1.435kg/m³、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮，且系爭房屋混凝土中性化深度試驗結果，屬於現行「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第5點第1項第3款所定得辦理拆除重建之建物，足見系爭房屋已喪失安全居住之效用與價值，而有減少其應具備通常效用之重大瑕疵（下稱系爭瑕疵）存在，且縱經修復後亦無法保證無安全疑慮，另系爭房屋氯離子含量已逾增補契約第3條約定0.6㎏/m³標準之瑕疵，而得解除系爭契約，爰先位依民法第359條規定、系爭契約第1 3條第2項第1款及增補契約第3條約定，以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款規定請求返還買賣價金1,825萬元，及依民法第227條準用第226條第1項、第259條第5款規定、系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人賠償自110年12 月起至111年11月1日止租金及管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元、系爭房地交易費用（含印花稅、契稅、規費及過戶手續費等）5萬8,376元、仲介費用18萬2, 500元、拆除費用7萬元、土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，共74萬7,653元之損害。倘不能解除系爭契約，爰備位依民法第359條、第179條、第182條第2項規定，請求返還應減少之買賣價金284萬5,175元，並依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定，請求賠償上開租金及管理費支出之損失共計41萬2,777元，及法定遲延利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：　㈠上訴人於簽訂系爭契約時，已知悉系爭房屋各樓層多處均存在鋼筋外露水泥剝落之瑕疵，依民法第355條第1項規定，不得主張物之瑕疵擔保責任。再依增補契約第3條已揭露「本戶現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物」，足見上訴人有重大過失，依民法第355條第2項規定，伊既未保證無瑕疵，自不負擔保之責，上訴人不得請求減少價金。增補契約第3條前段約定兩造簽約前委託檢測機關進行氯離子檢測，雙方同意依該檢測結果之數值作為上訴人是否得解除系爭契約之依據，後段內容則約定如檢測結果之平均值為0.6kg/ m³（含）以下時，除應續行買賣契約外，日後如發現房屋有鋼筋外露等高氯離子建物現象時，上訴人仍願概括承受，且同意不向被上訴人主張氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律責任。依訴外人立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室之氯離子檢測報告書（下稱立鋼公司檢測報告書）記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，低於增補契約第3條約定氯離子之平均值，故上訴人不得解除系爭契約。　　　㈡上訴人於110年12月9日取得蘇國樑土木技師現況勘查評估報告書（下稱蘇國樑評估報告），即知悉系爭房屋瑕疵，其於同年12月27日寄發存證信函表示：系爭房屋2、3樓天花板等處發生嚴重鋼筋外露鏽蝕導致多處鋼筋斷裂等詞，上訴人至遲於110年12月9日知悉系爭房屋存在上述瑕疵，則其於111 年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀表示解除系爭契約，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，不生解除契約之效力，上訴人自不得請求返還買賣價金，及請求賠償損害等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡1.先位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人1,8 25萬元，及自110年12月2日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被上訴人應給付上訴人74萬7,653元，及其中 9萬8,530元自起訴狀繕本送達翌日即111年2月9日起、其中3 3萬8,247元自民事準備四暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即 111年10月8日起、其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.備位聲明：被上訴人應給付上訴人325萬7,952元，及其中291萬9,705元自111年2月9日起；其餘33萬8,247元自111年10月8日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　　四、兩造不爭執事項（本院卷第250至251頁）：　㈠兩造於110年9月11日簽訂系爭契約及增補契約，約定由上訴人以總價1,825萬元向被上訴人購買系爭房地（原審卷一第2 3至31頁）。　㈡被上訴人於110年11月15日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人（見中泰不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書〈下稱系爭估價報告〉第107、114頁土地、建物登記謄本），並於110年12月1日辦理點交。上訴人於110年12月2日已將總價款1,825萬元交付予被上訴人。　㈢被上訴人收到上訴人所寄發110年12月27日中和中山路郵局第 827號存證信函（原審卷一第75至78頁）。　㈣上訴人於111年1月14日收到被上訴人寄發111年1月13日臺北信維郵局第867號存證信函（原審卷一第85至88頁）。　㈤上訴人以111年10月6日民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於111年10月7日收受（原審卷一第410 頁）。　　五、上訴人先位之訴：依系爭契約第13條第2項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還已受領之價金1,825萬元，是否有據？　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條本文定有明文。系爭契約第 13條第2項第1款約定：「…二、氯離子含量檢測約定：⒈簽定不動產買賣契約後，甲方（即上訴人，下同）得自費並請求乙方（即被上訴人，下同）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不含）以上：該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」（原審卷一第27頁），增補契約第3條約定「甲方確已知悉，本戶（或本戶公設）現況有多處鋼筋外露，可能為高氯離子建築物及有影響貸款成數或條件之情事，甲方確已知悉且了解自身權益。乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準…。如樣本檢測結果之平均值為0.6 kg/m³（含）以下時，雙方同意續行買賣契約；如樣本檢測結果之平均值高於0.6kg/m³（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應無息退還甲方已付之買賣價款。」等詞（原審卷一第30頁），再依證人即本件仲介張智政於本院結證稱：上訴人有明確說她不希望買到海砂屋，所以才約定以氯離子濃度高於0.6kg/m³作為解約標準，而這個標準值是政府規定的標準值等語（本院卷第174 頁）。而系爭房屋建築完成日期在78年間（系爭估價報告第 114頁），是依系爭契約第13條第2項第1款及增補契約第3條約定，系爭房屋氯離子含量高於0.6kg/m³時，上訴人即得解除系爭契約。系爭鑑定報告結果認：系爭房屋氯離子含量整體平均值已高達1.435kg/m³，混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足、鋼筋外露鏽蝕，綜合研判系爭房屋之結構體有安全疑慮等系爭瑕疵，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，已足以影響其結構及居住安全（系爭鑑定報告第8至15頁），堪認被上訴人給付之系爭房屋確有物之瑕疵，且已符合系爭契約第 13條第2項第1款及增補契約第3條約定氯離子含量高於0.6kg /m³時，得解除契約之要件，是上訴人依系爭契約第13條第2 項第1款、增補契約第3條約定及民法第359條規定，解除系爭契約，即屬有據。　㈡被上訴人雖抗辯依立鋼公司檢測報告書記載系爭房屋氯離子含量平均值0.3934kg/m³，故上訴人不得解除系爭契約云云。惟查：立鋼公司檢測報告書記載：「委託單位：永慶房屋－中興中正店，…平均值0.3934…」等詞（原審卷一第193頁），可知該報告書係由永慶房屋公司中興中正店於110年9月10 日委請立鋼公司中和實驗室於同年9月10日至15日進行採檢試驗，於同年月15日完成檢測報告，就檢測報告之採樣檢測程序而言，依增補契約第3條約定「乙方已於簽約前委由永慶房屋指定廠商就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，檢測方式依不動產買賣契約書之約定為準」、「氯離子檢測取樣說明：1.為求檢測結果之公正及正確，檢測取樣時，應通知買賣雙方到場…」，足見檢測取樣時，應通知兩造到場，惟依證人張智政、陳家興之證詞（本院卷第173、174、189頁）可知，立鋼公司未經兩造指定，而後由永慶房屋自行委託，且檢測取樣過程亦未通知上訴人到場，足見其檢測取樣程序已違反增補契約上開約定。再依檢測報告檢測當時有效法令「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第8點，或目前新北市政府處理高氯離子建物時所採行之「新北市政府工務局辦理高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則」第4點，均規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺1件，每樓層不得少於3件，取樣位置須均勻分布（原審卷二第30頁、本院卷第238頁），該檢測報告雖記載系爭房屋氯離子含量平均值為0.3934kg/m³等詞，惟系爭房屋為3層樓建物，該檢測報告僅於系爭房屋餐廳及2 樓共採樣3點，3樓全未採樣，採樣位置未通知上訴人到場，相較於系爭鑑定報告係原審委託鑑定，鑑定時會同兩造至現場會勘，了解現場狀況，可知鑑定程序嚴謹、完整，且於1 、2、3樓分別進行鑽心試體取樣，每層樓各取樣3處；硬固混凝土粉末於1、3樓各取樣1處；硬固混凝土塊狀於2樓取樣 1處（總共12處），據以鑑定氯離子含量結果（系爭鑑定報告第4、7、8、9頁），且取樣之12處氯離子，含量均超過0. 6kg/m³，最高4.507kg/m³，最低0.694kg/m³，3樓平頂樓板含量高達2.177kg/m³。反觀立鋼公司檢測報告書卻未顯示出真實氯離子含量，是被上訴人以系爭契約第13條第2項第1款約定：檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，據以認立鋼公司檢測報告書為可信云云，洵非有據，無從作為有利於被上訴人之認定，是被上訴人此部分抗辯，委無足採。　㈢被上訴人抗辯：依增補契約第3條已告知系爭房屋現況有多處鋼筋外露，足見上訴人於契約成立時已知有瑕疵；縱不知悉亦因重大過失而不知悉，依法均不得主張物之瑕疵擔保責任或上訴人與有過失云云。惟查：　1.系爭房地之標的物現況說明書第27項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、第29項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」等事項，勾選「否」（原審卷一第54頁），系爭鑑定報告結果認：系爭房屋之各項瑕疵，其形成的原因，主要是由於系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已到達鋼筋層所致。由氯離子含量試驗結果得知，9個鑽心試體、2個硬固混凝土粉末及1個硬固混凝土塊狀試體，全部試體混凝土氯離子含量均超過CN S3090規定之標準，不及格比例100%，整體試驗平均值1.435 kg/m³，為83年版CNS標準值0.6kg/m³之2.391倍，在混凝土中性化試驗中，9個試體中，中性化深度共有3顆超過4公分，已達鋼筋層，有3顆超過3公分，其餘試體也都達2公分以上，混凝土的鹼性環境已漸漸中性化，以致無法提供鋼筋防蝕的作用。各瑕疵形成之原因如下：⒈鋼筋鏽蝕：氯離子含量高低與鋼筋受侵蝕的機率有密切關係，游離型態的氯離子游走於可透水的空隙或缺陷內，對鋼筋的危害是直接的，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，然後分解成鐵離子及氯離子，形成鋼筋全面腐蝕，從二樓平頂鋼筋的掉落剝離現象判斷，應是受到氯離子的全面腐蝕作用，而混凝土在發生中性化後，固定態的氯離子會被釋放出來，而形成游離態氯離子，加速鋼筋的全面鏽蝕現象。2.保護層混凝土之裂縫與剝落：如上所述，鋼筋在含有氯離子的混凝土中，極易形成氯化亞鐵，鋼筋腐蝕生成物的體積遠比鋼筋體積要大，可達3至7倍，因此，會對混凝土產生張力，當腐蝕生成物累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫，愈多鋼筋生鏽，鋼筋和混凝土之間的握裹力逐漸消失，最後產生混凝土剝落的現象等詞（系爭鑑定報告第16、17頁），堪認系爭房屋有上開氯離子等系爭瑕疵存在，其主要原因為系爭房屋為高氯離子混凝土建築，同時其混凝土中性化深度已達到鋼筋層所致。　2.證人張智政結證稱：伊首次帶上訴人看系爭房屋時，有跟上訴人說有鋼筋外露的情況有如現場照片圖1（即原審卷一第3 3頁）所示；當時因為天花板都包覆了，除了圖1之外，現場屋況並無其他也看得出來鋼筋外露的地方；伊於看屋或簽約時，並無告知上訴人系爭房屋2 樓有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂的狀況；伊記得簽約當時有詢問屋主，屋主也有口述跟伊等說樓上可能有，但可能跟1樓的情況差不多，他覺得沒有很嚴重；簽約當下，上訴人可能比較擔心鋼筋外露的狀況，所以有主動詢問屋主，屋主就有跟伊等說他印象中可能有遇到一些小石塊掉落，但他說他不知道，可能跟1樓情況差不多；伊沒有告知上訴人系爭房屋2 樓頂板曾因水泥塊剝落及鋼筋斷裂有過修繕之情況，因伊不知道，屋主簽約當下也沒有說；混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之瑕疵未於標的物現況說明書、雙方契約與增補契約中揭露，因為增補契約有記載要去作檢測，伊等事前並不知道；在簽署增補契約第3 條時，伊沒有告知上訴人系爭房屋會有樑混凝土抗壓強度不足，且有結構安全疑慮之風險；增補契約第3 條會記載「有多處鋼筋外露」都是公司制式化的條文等語（本院卷第167至174頁），足見兩造訂約時，被上訴人就系爭房屋瑕疵所揭露之範圍，僅限於被上訴人所告知「一樓有圖1 所示的小面積洞口範圍的鋼筋外露及二樓有與一樓情形差不多之鋼筋外露」之範圍，上訴人並不知系爭房屋有大面積水泥塊剝落及鋼筋斷裂情形，如圖4、6之狀況（原審卷一第34 、35頁），增補契約第3條「多處鋼筋外露」亦為制式化條文，蘇國樑評估報告係永慶房屋委託鑑定，此為兩造所不爭執（本院卷第337頁），評估方式僅由技師目視、檢視等對標的物進行施作現場勘查、拍照、記錄及施作CONCRETE TES T HAMMER（原審卷一第59頁），並未如系爭鑑定報告之檢測方式，該評估報告認系爭房屋無安全疑慮（原審卷一第59頁），已不足取，自不足以認定上訴人於契約成立時已知悉系爭房屋有系爭瑕疵。況系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，難認上訴人不知系爭房屋為高氯離子瑕疵之房屋為重大過失或上訴人與有過失，是被上訴人此部分抗辯，亦不足取。　㈣被上訴人另抗辯上訴人行使解除權已超過除斥期間6個月云云。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第365條第 1項固有明文。上訴人主張其係於新北市土木技師公會於111 年9月19日作成系爭鑑定報告，同年月26日於閱卷後才知悉等語。查系爭房屋是否為混凝土氯離子含量過高之海砂屋，且氯離子含量是否高於0.6kg/m³，仍須專業機構鑑測始知，該瑕疵乃屬不能即知之瑕疵，系爭鑑定報告係於111年9月19 日完成（見系爭鑑定報告封面），上訴人於同年10月6日以民事準備四暨變更訴之聲明狀解除系爭契約，被上訴人於11 1年10月7日收受（見不爭執事項㈤），自未超過民法第365條規定之6個月期間，被上訴人此部分抗辯，亦未可採。　　㈤按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第259條、第20 3條定有明文。上開民法第259條第2款規定之義務，乃契約解除以後，因債權人之給付而發生，故溯自受領時起算利息，為法定回復原狀方法。查系爭契約買賣價金為1,825萬元，則上訴人依據民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還所受領買賣價金1,825萬元及附加自受領時即110年12月2日（見不爭執事項㈡）起按年息百分之5計算之利息，自屬依法有據。　　　　六、上訴人先位之訴依系爭契約第12條第1項約定、民法第227條準用第226條第1項規定，請求被上訴人賠償110年12月至111年11月1日租金支出暨管理費支出等不能使用系爭房地之損失共41萬2,777元，及併依民法第259條第5款規定，請求賠償系爭房地交易費用5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除費用7萬元、蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,000元，是否有據？　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。次按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任。是於債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責(最高法院89 年度台上字第2097號、108年度台上字第2270號判決意旨參照)。復按所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）　㈡次按解除契約時，當事人雙方回復原狀，民法第259條定有明文。系爭契約第12條違約責任約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約...解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」（原審卷一第26頁）。系爭鑑定報告結果認系爭房屋有高氯離子逾0.6kg/m³、混凝土強度僅為97kg/㎝²，低於規範標準值，抗壓強度嚴重不足等系爭瑕疵存在，顯見系爭房屋因混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足，致不符結構安全，已足以影響居住安全，則被上訴人提出之給付顯不符債之本旨，此不符債務本旨情事不能補正，係屬可歸責於被上訴人之事由，且被上訴人於締約時，已明知系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露等情，業經證人張智政證述如前，且有被上訴人向新北市土木技師公會技師之陳述書狀可憑（系爭鑑定報告第252頁），上訴人主張被上訴人不完全給付等語，應可採信，且依增補契約第3條約定，如系爭房屋氯離子含量之檢測結果平均值高於0.6kg/m³，上訴人得逕行解除系爭契約（原審卷一第30頁），而系爭房屋之氯離子含量之檢測結果平均值已高於0.6kg/m³，依上約定，上訴人得逕行解除系爭契約，無須催告補正，核屬可歸責於被上訴人之事由致給付不能，是上訴人依民法第227條準用第226條第1項規定，主張被上訴人自應負損害賠償責任等語，自屬有據。　㈢查上訴人支出110年12月至111年11月1日租金及管理費共41萬 2,777元，雖據其提出繳納租金轉帳明細、租金管理費收據（原審卷一第367頁、卷二第23頁），然依其所提之房屋租賃契約係於108年4月1日起承租（原審卷一第79至82頁），可知其係在購買系爭房地前即已承租房屋居住，上訴人既已合法解除系爭契約，已如前述，回復原狀為未購買系爭房屋，則此部分租金及管理費支出與被上訴人不完全給付，自無相當因果關係，亦與系爭契約第12條第1項約定不符，上訴人自不得依民法第227條準用第226條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定請求被上訴人賠償此部分費用之支出。　　㈣查上訴人支出系爭房地交易費用（含過戶所需印花稅、規費等費用）5萬8,376元、仲介費用18萬2,500元、拆除系爭房屋原裝潢費用7萬元，業據提出永泰地政士聯合事務所客戶核對明細清單、永慶房屋仲介公司電子發票證明聯、報價單、存款交易明細為據（原審卷二第145、147至150頁），自屬上訴人因被上訴人不完全給付所受之損害，且依系爭契約第12條第1項約定，上訴人解除契約後，應由違約之被上訴人負擔所有稅費，是上訴人請求此部分損害共31萬0,876元，自屬有據。　㈤按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259條第5款固有明文，惟上訴人請求之蘇國樑土木技師現況鑑定費用2萬4,0 00元，非屬民法第259條第5款所定之必要或有益之費用，亦非因被上訴人不完全給付所受之損害，且與系爭契約第12條第1項約定不符，是其請求被上訴人賠償此部分費用，要屬無據。　七、從而，上訴人先位主張解除系爭契約，並請求返還買賣價金 1,825萬元本息及請求損害賠償31萬0,876元本息，應屬有據。本院既認上訴人先位之訴為有理由，自毋庸再就其備位之訴為審究，附此敘明。八、綜上所述，上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款、第2款、第227條準用第226條第1項規定及系爭契約第12條第1項約定，請求被上訴人給付1,856萬0,876元（計算式：1,825萬元＋31萬0,876元＝1,856萬0,876元），及其中 1,825萬元自110年12月2日起，其餘31萬0,876元自民事準備八暨擴張訴之聲明狀繕本送達翌日即112年1月17日（原審卷二第222頁）起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第 2項所示。原判決就上訴人請求不應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並駁回其假執行之聲請，尚無不合，上訴意旨就此部分求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　8 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊珮瑛　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡曉君

2025-01-08

TPHV-113-重上-269-20250108-1

訴

臺灣橋頭地方法院

減少價金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第61號原告蔡孟錡蔡曜丞共同訴訟代理人蔡明諺陳旻沂律師被告德旺建設企業有限公司法定代理人吳柏辰被告吳順明共同訴訟代理人陳建宏律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年12月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國110年3月22日以總價新臺幣（下同） 2,530萬元（房屋809萬元、土地1,721萬元）向被告德旺建設企業有限公司（下稱德旺公司）、被告吳順明分別買受如附表所示之房屋及土地（下分別稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地），已付訖買賣價金並於110年6月10日辦畢所有權移轉登記（登記權利範圍各二分之一）。然原告買受系爭房地時，已特別表明因家庭成員（原告姊弟2人及雙親）均開車，需有4個停車位之需求，德旺公司代銷人員於帶看社區內各房屋時，亦表示系爭房屋門前可停放4部車輛，原告方為買受，嗣於111年10月28日卻遭社區管理委員會（下稱管委會）以系爭房屋屋前之部分土地係屬迴車道範圍，公告依規約約定禁止停放車輛。被告刻意隱瞞系爭309-69地號部分土地屬迴車道，無法作為停車使用，已不具一般私有土地之完整功能，而依經驗法則，作為建屋用地及作為公共設施用地之土地價值應非相同，以建地95%、公共設施用地5%比例計算，原告就系爭309-69地號因有19.8平方公尺之土地作迴車道使用而受有2,343,726元之價差損失，另就系爭房屋部分因僅餘2個停車位，受有房價減少25%即2,022,500元之損失，合計系爭房地因而減少之價值為4,366,226元，而此除構成不完全給付外，亦屬物之瑕疵，被告自應按原告應有部分各二分之一之比例，分別給付原告2,183,113元。為此，爰依物之瑕疵擔保（民法第354條第1項、第359條）或不完全給付（民法第227條第1項、第226條第1項）之法律關係，提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告蔡孟錡、蔡曜丞各2,183,113元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告均以：被告於銷售系爭房地時已提供平面圖予原告並告知鋪設與供通行之社區巷道路面不同之地磚部分屬迴車道，並無違反告知義務，不負瑕疵擔保責任，且原告於110年6月 17日已受領系爭房地，卻遲至111年11月10日始提起本件訴訟，已逾6個月除斥期間，不得依民法第359條規定請求減少價金。又系爭房地係成屋買賣，經原告現場確認無誤後始簽約，被告已依契約成立時兩造約定之現狀交付，即屬依債務本旨履行，不構成不完全給付。縱認買賣契約成立時已有原告所指之瑕疵，亦不符合不完全給付之債務不履行責任係專指契約成立後始發生之情形，原告依不完全給付法律關係請求被告賠償損害，亦無理由。再估價報告認系爭土地部分作為迴車道使用與非作為迴車道使用，所鑑估系爭房地減少之價值高於原告買受價格，原告自未受有價值減少之損害等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：　㈠原告以總價2,530萬元（房屋809萬元、土地1,721萬元），向被告買受系爭房地，已付訖買賣價金並於110年6月10日辦畢所有權移轉登記（登記權利範圍各二分之一）。　㈡系爭房屋買賣契約書附件㈣特別約定事項第五條約定「買方同意（B19、B20、B8、D9、E10、E11）購買之車庫前退縮地為專有專用，除該所有權人以外，任何人不得占用，所有權人亦不得交屋後二次加工」等語。　㈢濱湖晶采社區管委會於111年10月28日公告「各巷底『迴車道』依法禁止停車」。　㈣原告於111年9月25日以高雄地方法院郵局第1314號存證信函催告被告於5日內出面解決系爭房屋門口部分土地是迴車道不能停車之爭議，被告於翌日即同年月26日收受送達。　㈤德旺公司以高雄西甲郵局第2359號存證信函回覆原告依兩造買賣契約第11頁附件㈣特別約定事項第五條約定，認原告已知悉屋前門口土地之用途而無物之瑕疵情事。　㈥系爭房屋門前為6米基地內通路，位於門口之系爭309-69地號土地上有19.8平方公尺經設計為迴車道。　㈦原告於111年11月10日提起本件訴訟。　　四、本件爭點：　㈠原告依物之瑕疵擔保之法律關係，請求被告減少價金，是否已逾除斥期間？有無理由？如有理由，應減價之數額以若干為當？　㈡原告依不完全給付之法律關係，請求被告賠償損害，有無理由？如有理由，應賠償之損害額若干？五、本院之判斷：　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。而民法第373條規定買賣標的物之危險，自交付時起，由買受人負擔。乃在規範有關買賣之危險負擔，因不可歸責於雙方當事人之事由，致給付不能者，應如何分配其風險之問題。至於出賣人所交付之標的物，如因可歸責於出賣人之事由，致不符債務本旨者，則屬同法第227條第1項不完全給付債務不履行之損害賠償責任之問題，兩者不可相提並論。惟出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。　㈡原告依物之瑕疵擔保法律關係，請求被告減少價金，為無理由：　⒈原告主張位於系爭房屋門前之土地有19.8平方公尺被設計作為迴車道使用致無法停放自家車輛，欠缺一般私有土地完整功能，該功能係屬兩造契約預定之效用，惟該部分土地因不具上開功能而有瑕疵，為被告所否認，自應由原告舉證證明此屬兩造契約預定之效用而存有瑕疵。查，原告簽立之系爭房屋買賣契約附件㈣第五條載明「買方同意（B19、B20、B8 、D9、E10、E11）購買之車庫前退縮地為專有專用，除該所有權人以外，任何人不得占用，所有權人亦不得交屋後二次加工」等語（審訴卷第28頁）；證人兵珮玲即德旺公司代銷人員於本院證稱：系爭房地係由我帶原告看屋並成交，原告有向我表示因其4個家庭成員都開車，故需要4個停車位，但因原告購買時已無4個車位的房型，故我建議購買B19，因為 B19前面有很大的退縮空間的植草磚，是有產權的，可以專屬專用，但不能設置任何固定設備，因為是迴車道兼消防通道，如果有需要配合移開車輛或地上物品的話，屋主必須要配合；系爭房地買賣契約有拿給原告帶回去審閱，原告看完房子之後，前前後後也來了好幾次，每次來的時候我都有提到B19屋前是迴車道兼消防通道，不能設置任何固定設備，如有必要時要配合把車輛移開等語（訴字卷一第230至232頁）；參以系爭房屋買賣契約書附件㈢之全區配置圖，已標示系爭房屋屋前有迴車道之設置（審訴卷第27頁)，原告於多次看屋過程中應不難發現其買受之B19戶位於基地內通路末端而有供鄰近住戶迴車之需求；再參諸系爭建案壹層平面圖，明顯可見B19戶之停車空間非劃設於6米基地內通路之迴車道範圍（訴字卷一第73頁），該迴車道自非可供其長期停車之空間，兩造間買賣契約復無約定原告所買受之B19戶除原經規劃之2個法定停車空間外，門前另有2個車位可供長期停放車輛使用等相類文字或圖說，且於110年6月17日交屋前之同年5月21日，證人兵珮玲亦曾傳送系爭房地壹層平面圖予原告父親蔡明諺而可得悉法定停車空間之配置（訴字卷一第 187至193頁），應認原告業依兩造間買賣契約取得合於系爭房地權狀之使用範圍，僅係主觀認知屋前退縮地部分既經約定為專有專用，其除不得設置固定設備外即得作為長期停車空間使用，然此難認已構成兩造間買賣契約預定之效用。　⒉原告雖以高雄市政府工務局112年4月28日隨函檢送之使用執照完工照片，就B19屋前屬迴車道範圍有劃設白線，然於原告看屋時業遭被告塗銷白線，認被告確有刻意隱瞞迴車道一情，固有上述完工照片1紙為佐（訴字卷一第245頁），然衡以系爭房屋係於107年1月18日建築完成，有建物登記公務用謄本可參（審訴卷第97頁），距原告買受系爭房地之110年3 月間，已時隔3年有餘，被告抗辯因雨水沖刷等因素致該白線標示不復存在，非無可能，實難以此遽認被告刻意隱暱系爭房屋屋前有部分土地經作為迴車道一情。原告再以被告刻意於屬原告專有專用但作為迴車道使用之部分土地鋪設植草磚，致使原告誤認可供其再停放2部自家車輛使用，然依前述使用執照完工照片顯示系爭房屋於建築完成時即已鋪設植草磚，非於原告看屋前刻意鋪設用以隱暱該部分係屬迴車道之事實，其執此主張被告以植草磚掩飾迴車道之存在，亦無理由。原告再以其買受系爭房地時，該社區可停放4部車輛之D12、D13戶均尚未售出，否認證人兵珮玲證述因原告看屋時已無可供停放4部車輛之房型，故退而求其次買受系爭房地，固提出不動產交易實價查詢服務網頁資料為佐（訴字卷一第257至261頁），惟D12、D13戶之方位為坐西朝東，與系爭房屋為坐南朝北方位明顯不同，且該二戶房屋左右兩側緊鄰其他住戶，採光、通風不若B19戶為佳，原告買受系爭房地亦非僅以停車需求為唯一考量，再被告抗辯D12、D13戶可能尚於洽談中而未成交，非悖常情，自無從以上開二戶坐擁 4個法定停車空間且於原告買受系爭房地時仍未成交，遽認證人兵珮玲於本院所為證述均不可採。　⒊再者，就系爭309-69地號土地如有19.8平方公尺作為迴車道使用與非作為迴車道使用有無價值減損及其比例，經本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會鑑定，認如未作為迴車道使用之價值為29,966,244元，如作為迴車道使用，則減為 28,574,084元，兩者間價差金額為1,392,160元，價差比率為4.65%等情，有愷豐不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書可參，且認112年10月26日勘估時之價格減損率，應可適用於110年3月22日系爭房地成交時之價格減損等情，亦經該事務所函復在卷(訴字卷二第171至172頁)。可知不論系爭土地有無作為迴車道使用，系爭房地之價值均高於原告之買受價格2,530萬元；復參以系爭房地定價4,060萬元，於11 0年3月22日實價登錄總價為3,370萬元，有實價登錄資料、濱湖晶采社區銷售開價資料附卷可參(訴字卷一第257頁；訴字卷二第167頁)，證人兵珮玲亦於本院證稱：原告買的地坪也包括了退縮的坪數，有因為原告B19屋前的退縮空間是迴車道而有降價銷售等語（訴字卷一第233至234頁），被告抗辯原告業以低價買受而未受有價值減少之損失，尚屬可採。　㈢原告依債務不履行法律關係，請求被告賠償所受損害，亦無理由：　　原告主張被告交付系爭房地不符合債務本旨，應依民法第22 7條第1項、第226條第1項規定賠償所受系爭房地價差損失。惟原告所主張系爭309-69地號土地無法具備私有土地完整所有權能致原告無法多停放2部自家車輛而有效用上之瑕疵，屬兩造買賣契約成立時即已存在，原告復未舉證證明被告明知而故意不告知係屬迴車道，或有何可歸責於被告之事由，則被告依現況將買賣標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，依上開說明，尚不構成不完全給付問題。況依前述估價結果，原告亦未因系爭309-69地號土地有19.8平方公尺迴車道之設置致受有系爭房地價值減少之損害。從而，原告請求被告賠償因不完全給付致其所受系爭房地價差損失，亦屬無據。六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，請求被告分別給付原告各2,183,113元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。　　　七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　楊捷羽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許雅如附表：土地：編號土　　　地　　　坐　　　落面　　積權利範圍市區段地號平方公尺 1 高雄鳥松育才 309-69 136.18 1分之1 2 高雄鳥松育才 309-72 1,956.33 66分之1 建物︰編號建號　基地坐落建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍　建物門牌樓層面積合計附屬建物用途及面積 1 2204 高雄市○○區○○段000000地號鋼筋混凝土造5層一層：82.62 二層：64.42 三層：60.69 四層：60.69 五層：50.43 突出物一層：3.96 總面積： 322.81 陽台：24.62 1分之1 高雄市○○區○○路000巷00號共有部分：同段2254建號，權利範圍：66分之1

2025-01-07

CTDV-112-訴-61-20250107-2

訴

臺灣新北地方法院

損害賠償

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1966號原告周賢俐周賢敏共同訴訟代理人吳磺慶律師（法扶律師）被告陳星宏被告洪百合被告禾達不動產仲介有限公司法定代理人賴建程訴訟代理人蔣美龍律師複代理人吳宜學上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年12月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠民國111年10月28日，張永偉委託被告禾達不動產仲介有限公司（下稱禾達公司）（東森房屋體系）出售新北市○○區○○段 0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000巷00號8樓；下稱系爭房屋）及坐落之同段775地號土地（權利範圍21/10 000）（上開房屋及土地，下合稱系爭不動產）。111年11月 l日，張永偉與禾達公司製作「不動產標的現況說明書」，當時張永偉寫明「有」「無障礙坡道」。112年3月19日，原告2人與禾達公司營業員即被告陳星宏前往系爭房屋第一次看房。因為原告2人注意到系爭不動產所在之台北大都心社區（下稱系爭社區）A區編號9號電梯1樓入口處（下稱系爭房屋1樓入口處）有5格階梯，當下原告表示有階梯的話，母親的輪椅無法上去，不符合原告選屋要求。陳星宏主動表示只要向系爭社區管理委員會（下稱管委會）申請即可增設，並帶原告2人去系爭社區其他棟A區編號1號電梯，表示系爭社區確實有前例是可以增設的。同日深夜，在仲介的保證可增設無障礙設施並交付「不動產標的現況說明書」寫明有無障礙坡道，原告2人在禾達公司居間下，於112年3月19日就系爭不動產與賣方張永偉簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），且禾達公司將張永偉於111年11月1日所製作之「不動產標的現況說明書」附於系爭買賣契約後，簽約當日張永偉特別在「不動產標的現況說明書」已註記「有」「無障礙坡道」之欄位旁簽名、蓋章保證系爭房屋之效用。 112年7月20日，系爭不動産所有權移轉登記予原告。同年月 31日，賣方張永偉交屋與原告。112年9月14日，系爭社區管委會會議表示「2-9梯8樓住戶申請於1樓至安全門樓梯裝設木板斜坡，以利輪椅上下樓梯。決議：因考量該梯為停車場出入位置，住戶出入平凡（備註：頻繁），為避免意外發生而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途」。由該管委會會議記錄可知，有關系爭房屋1樓入口處無法設置「無障礙坡道」一事，過去曾有決議禁止。但張永偉不但隱匿未告知，甚至在不動產標的現況說明書積極表示有無障礙坡道，再配合陳星宏之誤導，使原告誤以為日後透過管委會即可增加「無障礙坡道」。且陳星宏客觀上既無把握未來可增設「無障礙坡道」，本於職責又未於事前向系爭社區管委會探尋、調查，顯然均有可歸責事由。112年10月12日，因出入不便，且管委會又遲遲未能通過設置斜坡，故原告花費新臺幣（下同）14,200元購買活動式斜坡板，作為臨時出入之用。惟該斜坡板畢竟不是長久之計，每次使用時須搬上搬下，且因非固定式，使用時仍存有安全顧慮及不方便，此點可證明系爭不動產確實存有瑕疵。　㈡系爭房屋1樓入口處早已因系爭社區管委會決議無法設置無障礙坡道，則系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道，導致系爭不動產價值減損，無法滿足系爭買賣契約預定效用，當屬瑕疵。因系爭房屋1樓入口處若無無障礙坡道，原告基於要與搭乘輪椅之母親同住之需求，並不會購置系爭不動產；無障礙坡道之缺損，會導致系爭不動產價值減損30萬元。故賣方張永偉應負物之瑕疵擔保責任，而應依民法第359條、第360條、第226條、第184條第1項前段等規定給付原告價金減損賠償30萬元。　㈢被告陳星宏、洪百合、禾達公司（下合稱被告3人）分別為不動產經紀業管理條例（下稱經紀業條例）第4條之經紀營業員、經紀人、經紀業，並對消費者提供購屋服務，需受經紀業條例及消費保護法（下稱消保法）之規範，洪百合之職務為執行仲介業務，陳星宏之職務為協助經紀人洪百合執行仲介業務，兩者皆需提供原告有關契約內容規範之說明、關於不動產必要之資訊、告知買受人依仲介專業知識應查知之不動產瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查等，且經紀營業員、經紀人、經紀業均屬消保法之企業經營者，對於其提供之服務應向消費者保護措施（消保法第4條）、提供消費者充實消費資訊，使消費者採取正確合理之消費行為，以維護安全與權益。惟被告3人並未查明系爭不動產到底可否設置無障礙坡道，卻草率由陳星宏向原告表示賣方勾選有無障礙坡道，且嗣後可透過管委會設置，而擔保系爭不動產得設置無障礙坡道，導致原告誤信其解說。且被告得輕易向系爭社區管委會查詢即可得知系爭不動產是否得設置無障礙坡道，惟被告未為查詢，並陳星宏於系爭買賣契約簽立前傳達不實訊息、隱匿重要資訊，被告3人未確實履行調查義務，故被告3人違反消保法第4條、第5條、第22條、第24條第2項等規定，應依經紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7 條、第23條；民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第 226條、第188條第1項、第185條第1項前段等規定，與張永偉連帶賠償原告系爭不動產價值減損30萬元之損害。　㈣如前所述，因被告3人違反保護消費者之法律，致生損害於原告。故原告依消保法第51條，請求被告3人連帶給付原告3倍懲罰性賠償金即90萬元（30萬元×3＝90萬元）。　㈤請求權基礎：消保法第51條。　　㈥訴之聲明：（見本院卷第271頁）　　　1.被告陳星宏、洪百合、禾達公司應連帶給付原告90萬元，及　　自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算　　之利息。　2.原告願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告陳星宏抗辯：　㈠112年3月19日帶原告到系爭房屋看屋，原告當時看到系爭房屋1樓入口處有5階樓梯，有詢問社區可以做無障礙緩坡道嗎 ?當下被告立即詢問管理員，管理員回覆編號第1電梯住戶有無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟社區申請，編號第1電梯有設置無障礙緩坡道，如果編號第9電梯將來有需要可以跟管委會申請。當下原告也有到編號第1電梯位置查看，現場的確有木製無障礙緩坡道。當時被告沒有跟原告說系爭房屋 1樓入口處一定可以安裝無障礙緩坡道，到時候變成住戶後還是得透過社區申請，至於早期大樓住戶大會決議內容，也不是房仲可以知悉。　㈡不動產標的現況說明書第23項「本標的物及公設內有無障礙設施」選項，內容勾選有，其中填寫的設施項目即是「無障礙緩坡道」，現況設置的位置有三處，幸福路及中和街125 巷要進入系爭社區(新莊區中誠段775地號)有兩處增設水泥坡塊無障礙緩坡道，另一處即是進入本棟管理室入口也有增設水泥坡塊無障礙緩坡道，現況的確有此設施(如圖2)，系爭社區內的編號第1支電梯有木製無障礙緩坡道(如圖3)。　㈢原告從看屋到交屋前共看了4次，第1次即是112年3月19日看屋，第2次是112年6月5日帶媽媽及風水師傅來看屋，第3次是112年6月25日帶冷氣師傅來看屋，第4次是112年7月24日交屋前看屋，112年7月31日交屋。　㈣原告有朋友住系爭社區，也曾從朋友口中得知此系爭社區的管理費便宜，原告也知道管理費便宜主要是來自地下室車位租金回饋，代表原告有充足時間及辨識能力獲得系爭社區資訊。　㈤原告在112年6月5日第2次看屋時，即有詢問管理員無障礙緩坡道一事，詢問輪椅是否可以從編號第9號電梯的另一面門口進出(即本支電梯通往馬路方向)?管理員有說明此門是方便臨時搬運家具使用，平常此門關閉需由管理室大門統一進出。當時原告有詢問管理員，系爭社區年長行動不便者都怎麼上樓梯?當時管理員說系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用，統一放置在B棟大門入口處，原告也知道爬梯機一事。　㈥系爭房屋正隔壁「新北市○○區○○路000巷00號8樓」也有長輩有使用輪椅，原告在112年6月5日帶媽媽及風水師父來看屋時也有看到輪椅放置門口旁，代表隔壁戶行動不便者一樣可以正常進出。113年8月13日到系爭社區了解爬梯機一事，總幹事以為被告是住戶，曾熱心教學爬坡機使用方式，根據總幹事解說，系爭社區也有很多年長者使用輪椅，進出電梯最快速的方式是請管理員協助一起抬輪椅，其次是可以參考編號第4支電梯設置「可收納伸縮式無障礙緩坡道」，收納簡單不占空間，也不會影響住戶進出安全，當天總幹事帶被告到系爭房屋1樓入口處電梯外放置「可收納伸縮式無障礙緩坡道」的位置，總幹事說只要不影響社區住戶進出安全，除了社區有提供爬梯機以外，另一種就是像這種社區住戶自購的「可收納伸縮式無障礙緩坡道」。如上三種方式，代表這裡是行動不便者的友善社區。　㈦112年9月14日系爭社區第29屆管理委員第3次管委會會議紀錄，原告申請無障礙緩坡道遭到管委會駁回，管委會因考量該梯為停車場出入位置(通往地下室)，住戶出入頻繁，為避免意外發生而產生責任爭議，故同以往決議不得裝設私人用途。112年10月12日，原告自行購買「可收納伸縮式無障礙緩坡道」。由原告提供的民事庭通知書內容照片得知。112年1 2月7日，原告要求到系爭房屋碰面洽談，現場指出疑似漏水的地方及房屋裂痕，還有詢問現況說明書第23項無障礙緩坡道的事。不動產說明書都有使用執照附件(如圖9)，經查詢9 0年以前的舊建物使用執照沒有加註事項(如圖9)，如圖示有新舊使用執照的對照圖，新的使用執照加註事項有各項說明 (如圖10)，舊的普遍都沒有，系爭社區現況的無障礙空間大部分是社區自行增設居多。112年12月9日，原告約前屋主張永偉、修繕漏水廠商、被告及當時的接案人員許甯涵一起在現場勘驗，隨後等待廠商回覆及報價。　㈧房仲的本質是健全房市交易，避免做短期交易的投資行為，除非遇到客戶非自願離職或極度抗拒目前居住的房子才會建議轉售。112年12月10日，被告向原告提出若覺得不適合，可以考慮轉售給適合的客戶，基於房地合一稅的關係，112 年3月19日購買價1,000萬元，將來出售扣除可抵扣的成本，可以考慮1,100萬元轉移給更適合的買方，此金額買方可以約獲利20萬元，原告回應讓他們考慮一個星期，如line對話紀錄。　㈨112年12月7日開始至113年1月31日之間，原告總共互動了20 天的訊息，最後衍伸出不理性言論，當下為了保全Line的對話內容不被收回先設定封鎖，作為曾有處理問題的證明。11 3年1月13日，原告約前屋主張永偉、張永偉當時的接案人員許甯涵、被告陳星宏、東森房仲店長賴建辰在公司碰面協調衛浴滲漏及修繕時外宿的費用補貼，當天買賣雙方及仲介方有協調完成並寫下協議書，包含前屋主張永偉修繕衛浴滲漏及外宿費用補貼。但協議當下並沒有提出無障礙緩坡道的爭議，直到前屋主張永偉離開仲介公司，原告才提出無障礙緩坡道的事情，但當天原告已有情緒性發言，除了要求折減價金之外，對於申請無障礙緩坡道也沒有共識，最後雙方離開仲介公司沒有結果。113年3月19日，原告向東森房仲公司反應被告請他轉售，且一昧只想賺仲介費並非解決之道，獲悉此事也只能感到遺憾，有如此反應實屬正常，事後沒有下文。113年6月25日第一次在591售屋網看到買方請台灣房屋A3 中央特許加盟店委售，售價為1,500萬元，每坪68萬元，已超越新莊副都心普遍新成屋，如果成功售出，扣除可抵扣費用及房地合一稅45%，約可獲利200萬以上，事後若向國稅局提出非自願性短期交易，則不受45%房地合一稅限制，至少可獲利400萬以上。　㈩結論：112年3月19日帶看時，有向系爭社區管委會查證該社區是有設立無障礙坡道的記錄，112年9月14日系爭社區管委會決議對原告的提議不再增設新的無障礙坡道。被告身為房仲，已向管理員查詢報告責任，但不能要求保證一定可以增設無障礙坡道。　答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　三、被告洪百合抗辯：　㈠本案件是由買賣雙方的經紀營業員向雙方解說不動產說明書，被告亦為系爭買賣契約簽約之地政士，本件在簽約前，被告有審閱過不動產現況說明書，並在簽約當下請買賣雙方審閱後，確認無誤親自簽名。與本案相關經紀人應處理之工作內容，被告均有遵守經紀業條例之相關規定並確實完成。　㈡帶買方現場看屋為營業員之工作，原告所主張其與經紀營業員之對話並非被告所知情。系爭買賣契約簽約當下，原告與賣方並沒有提及增設無障礙坡道情事，也未曾為此事做任何進一步之討論。　㈢由簽約至交屋4個多月中，被告與買方通話不下10餘次，皆在討論貸款與交屋事宜，原告亦從未提及增設無障礙坡道之事，賣方在整個買賣流程中亦未向被告提及此事，且交屋當天亦無人對此事有做任何協議與討論。　㈣由此可證，買賣雙方對經紀人提供之買賣合約及不動產現況說明書相關事宜，並無不解惑疑慮之處，怎知在交屋一年餘後，收到原告對被告提告，被告深感疑惑與無奈。被告對本案有遵行經紀人之職責，完成經紀人之職務。原告對被告之請求無理由。　　㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　　四、被告禾達公司抗辯：　㈠原告起訴主張其於112年3月19日經由禾達公司仲介與同案被告即賣方張永偉簽約購買系爭不動產，買賣總價為1,000萬元，原告主張購買系爭不動產前，禾達公司經紀人員陳星宏向其保證系爭房屋1樓入口處可以增設無障礙設施，原告2人始購買系爭不動產。然陳星宏並未向原告保證可以增設無障礙設施，依原告所提出之民事起訴狀所檢附之各項證物，亦無任何一項證物可證明陳星宏曾向其「保證」系爭房屋1樓入口處可以增設無障礙設施，故原告的主張與事實不符。關於增設無障礙設施的訊息係由系爭社區管理員提供原告，並告知編號第1電梯住戶有無障礙緩坡道需求，當時住戶有跟社區申請，故編號第1電梯有設置無障礙緩坡道（即原告所提甲證2所示之無障礙坡道，其他無障礙坡道另參被證1），故提供此一訊息者並非陳星宏，亦無任何人向其保證可以增設無障礙設施。至於不動產標的現況說明書的內容係賣方所記載，其第23項所記載的「有」「無障礙坡道」僅屬於對現況的描述，因現況確實已有無狀礙設施，更與保證無關，故原告稱陳星宏向其保證云云，純屬子虛。次查：雖然系爭房屋1樓入口處目前暫不能裝設木板斜坡，然系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用，統一放置在B棟大門入口處（參被證2），故原告並非無法進出。　㈡關於原告主張禾達公司應與賣方張永偉應連帶給付其30萬元之部分：　1.原告既主張系爭不動產有物之瑕疵（此為原告之主張，但其　　並未說明瑕疵的內容為何，禾達公司亦否認之），依據民法　　第354條及第359條的規定，應僅向賣方主張減少價金，並無　　法律規定禾達公司應與賣方就物之瑕疵對於買受人應負連帶　　賠償責任。至於原告所主張的侵權行為部分，原告並未具體　　指出賣方及禾達公司有何侵權行為的事實，其有何權利受損　　之事實及30萬元係如何計算而得，故其所為的請求顯無理　　由。　2.至於原告主張不動產說明書應記載「有無障礙設施」的部分，不動產說明書記載有無「有無障礙設施」僅為對於現況的描述，現況存在則說明有，反之則記載無，與保護他人之法律無涉。系爭社區公共區域現況存在無障礙斜坡所以不動產標的現況說明書第23項始所記載的「有」「無障礙坡道」，並無不實。　㈢關於原告主張禾達公司與陳星宏、洪百合應連帶給付其90萬元懲罰性賠償金部分：　　原告主張陳星宏未提供正確的資訊云云，如前所述關於系爭房屋1樓入口處將來有需要可以跟管委會申請增設無障礙設施及編號第1電梯曾增設無障礙緩坡道的訊息並非陳星宏所提供，更無保證可以增設，故禾達公司的經紀人員並未提供不實訊息，並未構成經紀業條例第26條第1項或第2項，更未符合消保法第51條的要件，故原告之訴顯無理由。更何況系爭社區有購買爬梯機供A、B兩棟住戶使用。　㈣答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。　五、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：　㈠原告經由被告禾達公司之仲介，於112年3月19日與賣方張永偉簽立系爭買賣契約，以總價1,000萬元向張永偉買受系爭不動產。張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載「無障礙坡道」。系爭不動產已於112年7月20日移轉所有權登記至原告名下，及於112年7月31日辦理交屋與原告。並有不動產買賣斡旋契約書、系爭買賣契約暨附件之「不動產標的現況說明書」、系爭不動產之登記第一類謄本等件影本附卷可稽（見本院卷第223頁、第39至61頁、第65至68頁）。　㈡被告陳星宏為禾達公司之經紀營業員，為系爭買賣契約之買方營業員，被告洪百合為系爭買賣契約簽約之承辦地政士暨經紀人。並有被告陳星宏之名片、系爭買賣契約上經紀營業員、承辦地政士、經紀人之簽章可證（見本院卷第48、73頁）。　㈢本件共同被告張永偉於本件訴訟中之113年9月27日與原告達成訴訟上之和解，和解成立內容為：張永偉願給付原告30萬元，及原告同意由張永偉於113年10月4日前匯入原告周賢敏之銀行帳戶以為給付等。有和解筆錄附卷可稽（見本院卷第 199至200頁）。嗣張永偉已依上開和解內容於113年9月27日給付原告30萬元，此經原告陳明在卷（見本院卷第249頁）。六、本院之判斷：　　原告主張：被告3人並未查明系爭房屋1樓入口處到底可否設置無障礙坡道，卻向原告擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、隱匿重要資訊，未確實履行調查義務，故被告3人違反保護消費者之法令，致原告受有系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道，導致系爭不動產價值減損30萬元之損害，應依經紀業條例第21條、第26條第2項；消保法第7條、第23條；民法第184條第1項前段、第2項、第227條、第226條、第188條第1項、第185條第1項前段等規定，與張永偉連帶賠償原告系爭不動產價值減損30萬元之損害。故原告依消保法第51條請求被告3人連帶給付3倍之懲罰性賠償金90萬元等語。被告 3人則否認有何故意或過失致原告受損之情事，並以前開情詞為辯。經查：　㈠本件原告原起訴主張系爭不動產因無法設置無障礙坡道，而有瑕疵，導致原告受有系爭不動產價值減損30萬元之損害，而請求張永偉與被告3人連帶賠償其30萬元部分，經張永偉於本件113年9月27日第一次言詞辯論期日當庭表示：「我願支付原告30萬結束這個案件。」等語，原告與張永偉因此當庭成立訴訟上和解，嗣張永偉並已於當日依和解內容給付原告30萬元，業如前述。故原告主張其此項損害為30萬元縱為真（被告3人否認），亦已因張永偉已為賠償而獲得填補。則縱使被告3人需與張永達就原告主張之此項30萬元損害負連帶賠償之責，依民法第274條規定，被告3人亦因張永偉已為賠償而同免其責任，核先敘明。　㈡按消保法第2條第1至5款規定「消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。消費關係：指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費爭議：指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。消費訴訟：指因消費關係而向法院提起之訴訟。」、消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」。故消保法第51條所稱「依本法所提之訴訟」，應係指因「消費關係」而向法院提起之訴訟。而所謂「消費關係」，依上開法文規定，指消費者與「企業經營者」間就商品或服務所發生之法律關係。職是：查禾達公司為經營不動產仲介經紀業等業務之公司，有經濟部商工登記公示資料查詢服務附卷可稽（見本院卷第83頁），為經紀業條例第4條第4款規定之經紀業者，亦為消保法第2條第2 款所規定之企業經營者。而原告係經禾達公司居間仲介，與賣方張永偉訂立系爭買賣契約，有原告周賢敏與禾達公司簽立之「不動產買賣斡旋契約書」影本在卷可證（見本院卷第 223頁），是該居間契約關係，乃存在原告與禾達公司之間，因此，原告本件依其與禾達公司間之消費關係所提訴訟，固屬於消保法規定之消費訴訟。惟陳星宏乃係受雇於禾達公司之營業員，雖屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，然其並非消保法第2條第2款所規定之企業經營者，其以禾達公司名義對原告所提供之居間仲介服務，該消費關係仍係存在原告與禾達公司之間。因此，無論陳星宏就原告前開主張之30萬元損害依其他法令規定是否應負賠償責任（原告主張受有此30萬元之損害，業經賣方張永偉賠償而獲得填補，業如前述），原告均無從依消保法第51條請求陳星宏給付懲罰性賠償金。是原告本件依消保法第51條請求陳星宏給付90萬元懲罰性賠償金，於法不合，無從准許。　㈢按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有明文。惟所謂告知及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度，倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。次按消保法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」是依消保法第51條請求懲罰性賠償金，必須企業經營者本身於經營企業時有故意或過失致消費者受損害，消費者始得依上開規定請求不同倍數之懲罰性賠償金。末按，損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號裁判要旨參照）。職是：　1.被告洪百合部分：　　查洪百合雖為經紀人，而屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，依法得執行仲介業務。然本件原告係經禾達公司居間仲介，而與賣方張永偉訂立系爭買賣契約，是該居間契約關係，乃存在原告與禾達公司之間，並非原告與洪百合之間。洪百合並未受原告或賣方張永偉之委託辦理系爭不動產買賣之居間仲介事務，僅係禾達公司依經紀業條例第22條第1 項第6款規定指派於系爭買賣契約上簽章之經紀人，是其就原告與張永偉間系爭不動產買賣之職務，為依經紀業條例第 24條規定，於買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。而原告與賣方張永偉簽訂系爭買賣契約書時，均已於系爭不動產標的現況說明書簽章（見本院卷第57至 58頁），至於經紀業條例第23條第1項固規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，然因本件原告係委由禾達公司仲介，而禾達公司之營業員亦屬經紀業條例第4條第5款規定之經紀人員，是洪百合稱：系爭不動產現況說明書是由受買賣雙方委託之禾達公司之本件買、賣雙方之經紀營業員向買賣雙方為解說（見本院卷第149頁），於法亦無不合，自無從認洪百合於系爭不動產買賣契約簽立過程執行其經紀人職務時，有何故意或過失致原告受損之情事。至於禾達公司或其營業員陳星宏於仲介系爭不動產買賣過程中，是否有違反消保法等規定致原告受損之情事，則與洪百合執行其上開經紀人職務間並無相當因果關係。故原告本件依消保法第51條請求洪百合給付其90萬元懲罰性賠償金，亦屬無據，不應准許。　　2.被告禾達公司部分：　　原告主張禾達公司違反消保法第4條、第5條、第22條、經紀業條例第22條、第24條第2項等規定，未查明系爭房屋1樓入口處到底可否設置無障礙坡道，卻向原告擔保得設置，其營業員陳星宏於系爭買賣契約簽訂前，傳達不實訊息、隱匿重要資訊，未確實履行調查義務，是禾達公司應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定對原告負連帶賠償責任，故原告得依消保法第51條對禾達公司請求3倍之懲罰性賠償金90萬元等語（見本院卷第250至257頁）。則查：　⑴原告主張系爭房屋1樓入口處因無法設置無障礙坡道之瑕疵，致系爭不動產價值減損30萬元一節，為禾達公司所否認，原告並未提出任何證據證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元，是其此部分主張已難採憑。則其以其上開主張之30萬元損害額作為其請求禾達公司應給付3倍懲罰性賠償金之計算基準，已非有據。　⑵次查，賣方張永偉於系爭買賣契約附件之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」固然勾選「有」，及於該項說明欄「若有，設施項目：」記載「無障礙坡道」，然原告於系爭買賣簽約前，曾至系爭社區查看系爭房屋，對於系爭房屋1樓入口處有5格階梯，現況並無設有何無障礙坡道一事，自為原告於系爭買賣契約簽立前即已明知，此亦為原告所不爭執。則依民法第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」，是賣方張永偉就系爭買賣契約簽立時，現況系爭房屋1樓入口處並未設有無障礙坡道之瑕疵，自不負擔保之責。　⑶原告雖主張：禾達公司有擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道等語，然為禾達公司所否認，故應由原告就其上開主張負舉證之責，如原告先不能舉證，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院83年度台上字第1073號裁判要旨參照）。原告雖以：作為系爭買賣契約一部分之「不動產標的現況說明書」第23項「本標的物及公設內有無無障礙設施？」勾選「有」，表示禾達公司擔保系爭不動產（專有部分）及「公設」可以有無障礙坡道供協助進行，且張永偉於本件113年9月27日言詞辯論期日稱：「管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形。」顯見賣方認知系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，至於如何合法設置坡道，賣方及被告應說明及證明，是禾達公司應擔保系爭不動產得設置無障礙坡道等語（見本院卷第250頁）。然系爭買賣契約乃原告與賣方張永偉所簽立，其權利義務關係乃存在原告與賣方張永偉之間，而系爭不動產之「不動產標的現況說明書」乃賣方張永偉所出具與買方作為系爭買賣契約一部分，是原告與賣方張永偉均已明知系爭房屋1樓入口處現況並未設有無障礙坡道之情形下，張永偉仍於該「不動產標的現況說明書」第 23項勾選有無障礙設施，及註記該設施為無障礙坡道，並張永偉於本件113年9月27日言詞辯論期日到庭陳稱：「我是單純委託仲介出售，看房子也是看到有階梯，管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形。」，有該期日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第192頁），縱可認張永偉應有向原告保證系爭房屋1樓入口處將來得設置無障礙坡道之意思，然系爭房屋1樓入口處縱已確定無法設置無障礙坡道，亦應由張永偉依其與原告間系爭買賣契約關係對原告負擔保責任（張永偉業已同意且依原告主張之損害額30萬元如數賠償與原告，已如前述），並無從單憑上開事證而得證明禾達公司或其營業員陳星宏有向原告擔保系爭房屋1樓入口處一定可以設置無障礙坡道。又原告以：陳星宏於系爭買賣契約簽立前，向原告表示賣方於「不動產標的現況說明書」勾選有無障礙設施，且表示交屋後只要向管委會申請即可設置，陳星宏並帶原告去看系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處之斜坡，表示系爭社區確實有前例是可以增設，致原告誤信其解說一節。則查，賣方張永偉確於「不動產標的現況說明書」勾選有無障礙設施，是陳星宏此部分向原告所為之表示並無不實，且原告明知系爭房屋1樓入口處現況並未設有無障礙坡道，已如前述，原告並未因張永偉上開記載而誤認系爭房屋1樓入口處現況設有無障礙坡道之情事。又系爭房屋1樓入口處為系爭社區之共有、共用部分，其維護、修繕及一般改良屬系爭社區管委會之職務（公寓大廈管理條例第36條第2款規定參照），是陳星宏縱有向原告表示交屋後可透過向管委會申請設置無障礙坡道，亦無何不實可言，且系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處確有設置斜坡，此經原告提出上開入口處設置斜坡之照片為證（見本院卷第 37頁），此部分亦無不實，是縱為陳星宏帶原告去看系爭社區其他棟A區編號1號電梯入口處之斜坡，亦僅得認其依系爭社區現況情形判斷，主觀上認為原告於交屋後得循前例向管委會提出申請設置斜坡，並無法因此即得認禾達公司或陳星宏係向原告擔保系爭房屋1樓入口處將來必定可以設置合法之無障礙坡道之意思。且禾達公司或陳星宏並非系爭社區之區分所有權人，日後原告取得系爭不動產所有權後，向管委會申請設置無障礙坡道，管委會是否會同意，本非禾達公司或陳星宏所能置啄或決定，原告應無不知之理。是原告以陳星宏曾向原告表示交屋後可向管委會申請設置斜坡並帶其看系爭社區另棟1樓出入口設置之斜坡，而謂禾達公司即應擔保系爭房屋1樓入口處得設置無障礙坡道，即非有據。　⑷又原告主張：禾達公司或陳星宏得輕易向系爭社區管委會查詢即可得知系爭房屋1樓入口處是否得設置無障礙坡道，惟禾達公司或陳星宏未為查詢，未確實履行調查義務、傳達不實資訊、隱匿重要資訊等節，則查，禾達公司或陳星宏並非系爭社區之區分所有權人或住戶，而賣方張永偉於本件亦到庭陳稱：管委會有說要做坡道，但是還未執行，所以不知道執行的情形等語（見本院卷第192頁），已如前述，是身為系爭社區區分所有權人之張永偉知悉之情形亦僅如其上開所述，則禾達公司或陳星宏探查系爭社區現況及依張永偉所告知之上開情事，而向原告表示交屋後可向管委會提出申請設置斜坡，即難認有何傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調查義務之情事。　⑸綜上，本件原告未舉證證明系爭不動產確因系爭房屋1樓入口處無法設置無障礙坡道而導致價值減損30萬元；又原告所提證據不能證明禾達公司仲介系爭不動產買賣有向原告擔保系爭房屋1樓入口處必定能設置無障礙坡道之情事，以及原告主張禾達公司或陳星宏就系爭房屋1樓入口處得否設置無障礙坡道一事，有傳達不實資訊、隱匿重要資訊、未盡調查義務之情事等情，皆無可採。是原告以禾達公司仲介系爭不動產買賣，違反保護消費者之相關法令規定，應依民法第227 條、第226條、經紀業條例第21條、第26條第2項、消保法第 7條、第23條、民法第188條第1等規定與賣方張永達就原告主張系爭不動產價值減損之30萬元損害負連帶賠償之責，即屬無據。則原告主張其因此得依消保法第51條請求禾達公司給付以原告主張之30萬元損害額3倍計算即90萬元之懲罰性賠償金，自亦無據。　七、從而，原告依消保法第51條聲明請求被告3人應連帶給付其9 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2025-01-06

PCDV-113-訴-1966-20250106-1

訴

臺灣新竹地方法院

損害賠償

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第1342號原告吳秀琴訴訟代理人范增維被告陳秋枝訴訟代理人徐國楨律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月2日辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同） 1,434,130元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第9頁）；嗣於本院審理中表示「連帶」二字為誤載，而更正聲明等語（見本院卷一第287頁），應屬不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，核與前揭規定相符，先予敘明。貳、實體方面一、原告主張：（一）被告原為坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號土地（嗣改編為同小段981地號土地）及其上155建號建物（以下合稱系爭房地）之所有人，並與其配偶黃處宏在系爭房地共同經營「溫馨庭園休閒農莊」，嗣因經營不善，經本院以99 年度司執字第7030號拍賣系爭房地及部分占用未登錄地號土地之「暫編167建號」地上物（含汽車旅館、渡假套房，位於門牌號碼新竹縣○○鄉○○路00巷0號旁）（下稱系爭執行事件）。原告為承接經營「溫馨庭園休閒農莊」，於民國100年2月12日及15日與被告簽訂買賣契約及協議書（以下合稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）2,300萬元之價格向被告買受「新竹縣○○鄉○○段○○○○段0000地號土地（依99年度新竹地院司執字第7030號）地上物中暫編建號 167號及其地上所經營之溫馨庭園休閒農場經營所需一切生財器具連同附屬物件（含庭園造景及三審定讞占用國有鄰地之全部場地）」，由原告於100年4月7日以1,800萬元拍定取得系爭房地及暫編167建號之地上物後，再給付500 萬元予被告。（二）被告於兩造簽訂系爭買賣契約時，曾提供臺灣高等法院92 年度上訴字第1429號刑事判決書予原告，表示「溫馨庭園休閒農莊」之露營區屬河川局用地，可以使用土地，不會被拆除，並未告知原告前開買賣標的物中之蒸氣室、卡拉 OK室、員工廚房及餐廳、崗哨、部分游泳池、花圃及小木屋編號809等設施占用新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號之國有地（下稱系爭國有地）。嗣原告向被告買受之「溫馨庭園休閒農莊」之蒸氣室、卡拉OK室、販賣部（員工廚房）等設施（下稱系爭設施）於108年6月30日因占用系爭國有地遭拆除，原告亦因未依發展觀光條例領有旅館業登記證經營旅館業遭新竹縣政府多次裁處罰鍰，及因占用系爭國有地而需支付土地使用補償金予財政部國有財產署，原告因此受有1,434,130元之財產損害（包含遭拆除之系爭設施價值30萬元、繳納罰鍰共計110萬元及支付土地使用補償金共計34,130元）。被告既將系爭房地及「溫馨庭園休閒農莊」所需一切生財器具連同附屬物件以2,300萬元出售予原告，然該買賣標的物卻欠缺被告所保證之品質而有瑕疵，違反民法第354條規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。（三）為此，提起本件訴訟，依民法第360條規定，請求被告賠償原告所受損害共計1,434,130元及法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告1,434,130元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。　　　　　　二、被告則以：原告於拍定取得系爭房地及暫編167建號建物前，已知悉暫編167建號建物部分占用未登錄地號土地、國有土地，及「溫馨庭園休間農莊」未依發展觀光條例領有旅館業登記證經營旅館業會遭罰款問題，仍繼續營業迄今，且被告於100年2月15日訂立協議書時已明確約定「日後若有衍生任何法律責任及相關權益，買方需自己負責」，是原告主張買賣標的物有瑕疵及罰款應由被告承受，顯屬無據；縱認原告主張有理由，本件兩造之土地建物買賣契約於100年訂立，迄今已逾12年，縱有物之瑕疵，原告請求權亦已罹於時效等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由: 　　原告主張其經由系爭執行事件以1,800萬元拍定取得被告所有之系爭房地及暫編167建號之地上物，被告並有於100年2 月12日、100年2月15日簽立買賣契約書、協議書而另外收取 500萬元，以作為出讓被告原經營「溫馨庭園休閒農莊」所需一切生財器具連同附屬物件（包含系爭設施）之對價乙節，為被告所不爭執，且有原告提出之本院100年4月7日新院燉99司執武7030字第7257號不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、土地建物查詢資料、100年2月12日買賣契約書、100年2月15日協議書等件為證（見本院卷一第53至55頁、第61至65頁、第105至113頁、第135頁），自堪信為真實。原告主張向被告買受系爭房地、暫編167建號地上物及其上「溫馨庭園休閒農莊」之一切生財器具連同附屬物件前，被告已保證「溫馨庭園休閒農莊」設施占用國有地部分不會被拆除、原告可合法經營「溫馨庭園休閒農莊」等語，然「溫馨庭園休閒農莊」內之系爭設施卻因占用系爭國有地而遭拆除，原告亦因未依發展觀光條例領有旅館業登記證而經營「溫馨庭園休閒農莊」，而遭新竹縣政府裁處罰鍰，原告並因「溫馨庭園休閒農莊」部分設施占用國有地而需支付土地使用補償金予財政部國有財產署，被告顯已違反兩造買賣契約之約定，而應對原告負物之瑕疵擔保責任等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：原告主張被告應依兩造買賣契約之法律關係，負物之瑕疵擔保責任，有無理由？爰論述如後：（一）按債權契約為特定人間之權利義務關係，基於債權契約相對性原則，除法律另有規定外，僅於締約當事人間發生拘束力（最高法院111年度台上字第623號判決意旨參照）。次按民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。（二）查，依原告提出之100年2月12日買賣契約書、100年2月15 日協議書所示，系爭買賣契約係由原告配偶范增維、訴外人徐玉華與被告共同簽訂，原告訴訟代理人范增維亦於本院審理時自陳：原告沒有跟被告簽其他契約，買賣契約書的買方是我等語（見本院卷二第11頁），依債之相對性，原告既非系爭買賣契約之當事人，原告亦未受讓范增維或徐玉華就系爭買賣契約之權利義務，本不得執系爭買賣契約對被告主張權利，此與原告曾於系爭執行事件拍定取得系爭房地及暫編167建號等地上物之所有權，或由原告承接經營「溫馨庭園休閒農莊」，係屬二事，不應混為一談，是原告主張被告應依系爭買賣契約負物之瑕疵擔保責任，而依民法第360條規定，請求被告就其因系爭設施遭拆除、繳納罰鍰及支付土地使用補償金之損害負賠償責任云云，自屬無據，不應准許。四、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告給付1,434,1 30元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　 114　　年　　1 　　月　　 6　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　潘韋廷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩瑩

2025-01-06

SCDV-112-訴-1342-20250106-1

建

臺灣臺北地方法院

返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度建字第16號原告科隆工業股份有限公司法定代理人鄭人豪訴訟代理人林文鵬律師朱慧倫律師李奎霖律師被告香港商運通汽車有限公司法定代理人黃齊力訴訟代理人林宜慶蔡合興上列當事人間返還價金事件，本院於民國113年12月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造前於民國111年6月1日簽訂洗車機硬體設備及工程合約書(下稱系爭硬體合約)及洗車機軟體客製化及使用服務合約書(下稱系爭軟體合約，與系爭硬體合約合稱系爭契約)，由伊向被告購買車咕嚕智慧洗車機器人(下稱系爭洗車設備)、獨家專利之汙水處理設備，及客製化之「車咕嚕APP」軟體，且自111年8月至112年6月按月支付使用軟體服務價金，共已支付新臺幣(下同)516萬9,150元。惟系爭洗車設備欠缺被告締約前保證之「車身快速乾燥」、「車漆亮光」效用，且每個月持續發生多次故障，未符「洗車時可正常運作」之通常效用，具有物之瑕疵。經伊於112年6月21日催告修繕、同年7月6日催告7日内更換洗車設備，均為被告所拒，伊業於112年7月20日以存證信函解除系爭硬體合約，效力亦及於系爭軟體合約。系爭契約既經解除，伊自得請求被告返還價金。縱認解除契約顯失公平，伊亦得依民法第35 9條規定主張減少80%價金即4,135,320元，並依民法第179條之規定請求被告返還該溢收價金。此外，伊於112年7月6日以存證信函催告更換洗車設備，被告於翌日收受後逾期未履行，另應依系爭硬體合約第13條及系爭軟體合約第12條(下合稱系爭違約金約定)，依合約總價0.5%按日計算7日之懲罰性違約金170,153元。綜上，伊得請求返還價金並請求違約金計5,339,303元(0000000+170153=0000000)；縱不能解除契約，亦得請求返還不當得利並請求違約金計4,305,473元( 0000000+170153=0000000)。爰先位依民法第259條規定及系爭違約金約定，求為命被告給付5,339,303元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定利息；備位依民法第179條規定及系爭違約金約定，求為命被告給付4,305,473元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止法定利息之判決。二、被告則以：兩造簽訂系爭合約，由伊為訴外人山隆運通股份有限公司(下稱山隆公司)位於臺南市○○區○○路000○0號之「山隆永康加油站」安裝系爭洗車設備並修繕改裝原有之汙水處理設備，另開發車咕嚕APP。伊完成系爭洗車設備之安裝後，業經山隆公司於111年7月27日驗收通過，於同年8月1日起對外營運。兩造並無約定原告所稱「車身快速乾燥」、「車漆亮光」等預定效用。且自動洗車機設備故障原因多端，多因現場工作人員操作失誤、或消費者不諳使用方式所致。系爭系爭洗車設備業經驗收通過，原告未舉證系爭洗車設備於交付時即存有瑕疵。退步言之，縱認系爭洗車設備存有原告宣稱之瑕疵，亦屬危險移轉後始所發生，兩造已就危險移轉後物之瑕疵擔保責任於系爭硬體合約之保固條款另為約定，自應從其特約。況原告怠為依民法第356條第1項規定從速檢查並即時合法通知，應視為原告承認受領系爭洗車設備。原告自不得遽為解約或請求減少價金等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：　㈠兩造於111年6月1日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭洗車設備、相關客製化軟體。　㈡原告自111年8月至112年6月按月支付使用軟體服務價金。　㈢系爭洗車設備於安裝後，曾有故障紀錄。四、本院之判斷：　㈠按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇(最高法院111年度台上字第561號裁定意旨參照)。次按，買受人受領買賣標的物後，主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而為出賣人所否認時，應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任，必須證明其為真實後，出賣人於其抗辯之事實，始應負證明之責(最高法院104年度台再字第20號判決意旨參照)。查原告主張系爭洗車設備具有瑕疵云云，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。依前揭規定，自應由原告就此項主張，負舉證之責。　㈡查兩造簽訂系爭合約，係由被告為山隆公司之「山隆永康加油站」安裝系爭洗車設備，兩造於系爭合約第6條約定系爭洗車機器應經驗收，且係交由山隆公司進行驗收等情，於兩造間並無爭執，且有原告提出之系爭硬體合約書及被告提出之驗收單可佐(本院卷第35、303頁)，足認山隆公司就系爭洗車機之驗收經原告授與代理權，依民法第103條規定，山隆公司進行之驗收自對原告發生效力。　㈢本件被告抗辯系爭洗車設備業經山隆公司完成驗收通過乙情，乃提出記載「設備運作正常」等語之驗收單為證(本院卷第303頁)，且據證人劉信志證稱：伊是山隆公司課長，驗收單係由伊簽署，驗收單上記載「設備運作正常」就是洗車機運作正常，硬體設備在營運上是正常的等語明確(本院卷第4 15至416、419頁)。原告主張系爭洗車設備未符洗車時可正常運作之通常效用，具有物之瑕疵云云，已難認可採。　㈣至原告雖主張：系爭洗車設備之驗收，不過係山隆公司測試系爭洗車設備是否組裝完成與能否啟動而已，山隆公司未就系爭洗車設備之洗淨效果完成並通過驗收云云。然查：　⒈被告抗辯系爭洗車設備於111年7月14日安裝完成後，山隆公司已就系爭洗車設備之效能(即洗淨程度)多次反覆確認，於同年7月21日進行第1次驗收時，山隆公司營運課長劉信志指出被告需改善「車體下飾板及後尾門車牌下方的清潔度能再提昇」等項目；雙方再於同年7月27日就第1次驗收指摘部分進行第2次驗收，驗收通過，由劉信志簽署驗收單，載明「設備運作正常」，並於翌日於雙方工作群組「山隆洗車機」内發送洗車前、洗車後影片等情，業據提出通訊對話截圖為證(本院卷第447至455頁)，並據證人劉信志證稱：111年7月 21日之驗收及伊於同年7月28日上傳洗車前、後影片，均如通訊對話截圖之內容等語明確(本院卷第421至422頁)。被告抗辯山隆公司已就系爭洗車設備之洗淨效能反覆確認乙情，應非無據。　⒉證人劉信志固證稱：洗淨效果不是這次驗收(指111年7月27日驗收)的重點，111年7月28日伊上傳洗車前、後影片，不是要看洗車效果，只是先紀錄云云(本院卷第415至416、419、 422頁)。然觀諸「山隆洗車機」工作群組111年7月22日通訊對話截圖記載「昨日(指111年7月21日)至山隆永康站現場驗收結論如下：…2.驗收說明：⑴土木及水電工程已驗收完畢，請款中。⑵洗車機/車辨系統/汙水設備細項驗收已由營運部劉課長與太古張經理確認完畢。⑶洗車機指摘項目：請太古協助調整洗車機，以確保車體下飾板及後尾門車牌下方的清潔度能再提昇…」等內容(本院卷第451頁)，該通訊內容即為 111年7月21日驗收情形乙節，亦據證人劉信志證述明確(本院卷第421至422頁)，依該通訊對話內容，可知系爭洗車設備之洗淨效果確為驗收項目之一，經山隆公司111年7月21日驗收時指摘洗淨效用之缺失並要求改善，證人劉信志證稱洗淨效果非驗收重點乙節，難認與事實相符，要無足採。　⒊況且，系爭洗車設備是否具「車身快速乾燥」及「車漆亮光」等效用或品質，僅需通常之檢查，在驗收階段即可測試確認，倘上開效用屬兩造約定之預定效用或被告保證之品質，原告當無不加以驗收即給付價款之理。益徵被告抗辯山隆公司進行驗收時，已就系爭洗車設備之洗淨效果加以驗收等情，可資採信。　⒋綜上，系爭洗車設備於安裝後業經原告授權之山隆公司驗收通過之事實，可資認定，難認系爭洗車設備於交付原告使用時，存有瑕疵。　㈤至原告主張系爭洗車設備於實際運作後發現多次故障乙情，雖據提出系爭洗車設備異常統計表(本院卷第77至117頁)，並經證人劉信志、董純妙證稱系爭洗車設備於實際使用時有髒汙泡沫未洗盡、水珠、水蠟殘留，及局部損壞、程式故障等語在卷(本院卷第417至418、425至429頁)，然機器故障之原因多端，使用或操作不當亦為可能之因素，非必然出於機器本身之瑕疵所致。原告所舉上開事證，僅足證明系爭洗車設備於使用時曾有故障之情況，尚不能逕予認定係屬設備本身之瑕疵，原告此部分主張亦無可採。　　　㈥綜上，原告所舉事證，均不能證明系爭洗車設備於被告交付原告使用時，存有瑕疵。則原告以系爭洗車設備存在瑕疵為由，主張解除契約或減少價金，於先位、備位聲明請求被告返還已付價金及返還不當得利，及請求違約金，即均為無理由。五、綜上所述，原告先位依民法第259條規定及系爭違約金約定，請求被告給付5,339,303元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；備位依民法第179條規定及系爭違約金約定，請求被告給付4,305,473元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鄧晴馨以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官江慧君

2025-01-03

TPDV-113-建-16-20250103-1

訴

臺灣苗栗地方法院

返還買賣價金

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度訴字第396號原告昱騰汽車商行即徐昱騰被告陳國雄當事人間返還買賣價金事件，本院於民國113年11月28日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、原告的主張：兩造於民國112年10月15日簽訂「中古汽車買進（定型化）契約書」（下稱系爭契約），由被告將其所有如附表所示之車輛（下稱系爭車輛）以新臺幣（下同）69萬元售予原告，並於當日交付車輛。原告分期給付價款後，而於112年10月27日移轉登記為原告所有。嗣經苗栗縣汽車商業同業公會（下稱鑑定機關）於113年6月21日鑑定為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車」，是依民法第354條、第359條規定解除買賣契約後，依第259條第2款規定請求被告返還買賣價金及利息。並聲明：㈠被告應給付原告69萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢請准原告供擔保宣告假執行。貳、被告的答辯：否認出售當時知道系爭車輛為泡水車，且依契約約定原告須於45日至原廠鑑定，原告逾期送驗，原告未舉證車輛何時泡水，原告瑕疵請求超過6個月，致被告資料無法保存難以答辯等語，並為答辯之聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，訴訟費用由原告負擔。參、兩造不爭執事項一、兩造於112年10月15日簽訂系爭契約，由被告將其所有，廠牌INFINITI、2018年出廠、型式QX-30、車牌號碼000-0000 號之車輛以69萬元售予原告，並當日交付車輛給原告，此有中古汽車買進（定型化）契約書可證。二、原告於112年10月15日付40,000元之訂金，另於112年10月17 日幫被告結清車貸438,829元，於112年10月30日匯原告211, 171元，付訖買賣價金共計690,000元，系爭車輛則於112年1 0月27日過戶至原告名下。三、113年6月21日苗栗縣汽車商業同業公會(113)苗汽商鑑定(黎）字第044號汽車鑑定報告書略以：　　㈠系爭車輛為中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座　　　或機油尺），且為借屍還魂車（原證三號）。　　㈡BPB-7181車從靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎，儀表板　　　正常無顯示故障碼，逐步查驗車身碼、引擎蓋、左右前後　　　車門、後箱蓋、葉子板鈑件外觀，經檢驗後全車皆為原裝　　　鈑件無事故。　　㈢接續進行車輛泡水查察，拆卸左/右前後壓條檢查内部及　　　安全帶跟地毯端螺絲等查驗，此車發現壓條有沙粒跡徵。　　　而後進行車底板地毯檢査，經目視明顯線組及左右A柱下　　　方骨架有極為明顯之鏽斑情形，且A柱連接左/右底板周邊　　　螺絲皆有不正常拆卸現象跟生鏽產生，為保正確性於是使　　　用内視鏡儀器深層檢查，驚人發現鈑件内部鏽蝕更加嚴　　　重，逐步勘驗引擎亦有氧化現象，且引擎、變速箱周邊零　　　件防盜碼跟相關配件管路出廠序號部分皆屬異常年份，並　　　比對行照資料明顯防盜條碼與實際檢驗車輛號碼不一，故　　　將車輛昇起加增引擎變速箱底盤察看項目，發現速箱本體　　　依然出現與上部相同之年份號碼不相符情況，針對此現象大部分造成因素不外乎與車輛受潮或泡水及調換零件有關；而究該車其引擎變速箱缸體及周邊相關零配件條碼序號皆與鑑定車SJKDCNH15Z0000000號碼不相同情形，唯該車號000-0000車齡才六年五個月／行駛僅58218公里，不應產生鏽蝕現象，更發現引擎跟變速箱缸體受潮氧化及其周邊配件乃甚至全車螺絲皆有拆卸情形屬異常少見，綜合上述判定，確定該車曾有泡水紀錄且為引擎、變速箱更換車輛，依本會鑑定委員査驗結果跟鏽蝕狀態來分析，該車曾泡水且以車頭前方較為嚴重範圍至地毯部位，亦經過重大維修處理(俗稱吊引擎+變速箱）。四、原告委請律師於113年4月19日寄發律師函，內容略以：請被告陳國雄於文到10日內向本公司協商解除契約或以減少價金。五、兩造對於Line對話紀錄內容均不爭執。肆、本院之判斷一、原告於112年10月15日以69萬元向被告購買系爭車輛，並經被告當日交付車輛，原告分期付款後，而於112年10月27日辦理移轉登記完畢。嗣原告於113年5月24日經鑑定機關鑑定而於同年6月21日出具鑑定結果為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車」。原告以其解除系爭車輛買賣契約為由向被告請求返還69萬元，為被告拒絕等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之中古汽車買進（定型化）契約書、原告匯款證明、行照、鑑定報告書、律師函為證，堪認此部分為真正。二、按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、同上法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、第356條「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、第357條「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之」、第373條「第365條買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」等規定知悉，依系爭契約㈡約定：「標的物之利益及危險，除另有約定外自交付時起，均由買受人承受及負擔。」、「乙方（即原告）於接管該車日起，可於45日内至原廠或請專業鑑定人員確認該車，是否為借屍還魂車或車身、車體有熔接、證件引擎號碼、車身號碼有偽造、計程車、泡水車或引擎、變速系統故障等情事時（45)日内如有上述情事，甲方（即被告）願無條件原車、原價、收回核車。若該車交車前有交通違規一切罰款事項（車籍總歸戶）、來歷不明、產權糾紛或行駛、民、刑事責任，概由甲方負全責（如該車無法過戶，所有車款無條件全部退還乙方），不得異議。」等情（卷第17頁），原告須於被告交付系爭車輛45日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有如上約定之解除契約原因後之6個月內通知被告解除契約，方為合法。而原告遲至113年 5月24日方經鑑定機關鑑定鑑定系爭車輛有瑕疵，顯逾上開交付系爭車輛45日內之約定鑑定期間，而其於113年4月19日以寄發律師函方式通知被告「於文到10日內向本公司協商解除契約或以減少價金」，亦顯違反系爭契約約定之期間。綜上，本院認原告依系爭契約之約定須於被告交付系爭車輛45 日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有系爭契約㈡解除契約之原因後於6個月內通知被告解除契約，才能認定為是合法解除系爭契約而可請求被告返還69萬元價金，故本件原告主張其已合法解除契約，為不可採，被告主張被告逾系爭契約約定之車輛交付起45日內鑑定，且逾6個月通知，為不合法之解除契約，堪予採信。原告雖稱其於一個月即請SAA查定師鑑定（卷167頁），但無法發現瑕疵，是系爭車輛自被告112年10月15日交付車輛起45日起（即同年1 1月28日）至113年5月24日鑑定具有瑕疵，應由原告承擔。故系爭車輛何時因泡水具有如鑑定機關所述之瑕疵，依民法第373條之規定，除被告故意不告知瑕疵外，原告自不能依系爭契約約定解除契約主張被告應負物之瑕疵擔保責任。三、承上所述，被告如有故意不告知其瑕疵之情形時，原告縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。經查，本件被告係於110年12月14日持有系爭車輛，被告雖分別於110年12月29日、112年2月16日進廠維修包含「後座安全帶異常、水溫拉高(後來觀察約在90度左右應該正常)、風扇有異音、冷氣忽冷忽熱、結溫器故障，已更換新品、AC放大器故障，車主暫不更換」等狀況（詳見元隆汽車股份有限公司-INFINITI新竹廠維修車歷2份卷，卷第141、143頁)，然上開維修車況是否即為系爭車輛經汽車鑑定報告書所載為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」所引起的，有所質疑。經本院依鑑定機關鑑定報告㈡記載「BPB-7181車（即系爭車輛）從靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎，儀表板正常無顯示故障碼，逐步查驗車身碼、引擎蓋、左右前後車門、後箱蓋、葉子板鈑件外觀，經檢驗後全車皆為原裝鈑件無事故。」等情而觀，鑑定機關從「靜態檢視車輛内外觀後並啟動引擎」亦認定「全車皆為原裝鈑件無事故。」；再依鑑定機關鑑定報告㈢所述，其係經「拆卸、使用内視鏡儀器深層檢查、車輛昇起、目視、勘驗、比對」等方法進行車輛泡水查察，方發現系爭車輛具有「壓條有沙粒跡徵、線組及左右A柱下方骨架有極為明顯之鏽斑、A柱連接左/右底板周邊螺絲皆有不正常拆卸現象跟生鏽產生、鈑件内部鏽蝕更加嚴重、引擎氧化、引擎、變速箱周邊零件防盜碼跟相關配件管路出廠序號部分皆屬異常年份、比對行照資料明顯防盜條碼與實際檢驗車輛號碼不一、引擎變速箱底盤本體與上部相同之年份號碼不相符情況」等情狀，而推論出系爭車輛「此現象大部分造成因素不外乎與車輛受潮或泡水及調換零件有關」，而得出鑑定結果為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」，此與原告先主張接管系爭車輛1個月左右就經SAA查定師鑑定（卷169頁），但看不出有瑕疵等情相符，堪認除非有如鑑定機關採用「拆卸、使用内視鏡儀器深層檢查、車輛昇起、目視、勘驗、比對」等方法，單以靜態外觀目測系爭車輛，並無法知悉系爭車輛為泡水車。堪認被告於110年12月14日持有系爭車輛，從外觀靜態均難以發現系爭車輛為「中度浸水車（水位超過腳踏墊，未超過車椅座或機油尺），且為借屍還魂車。」具有瑕疵之標的物。另原告主張因被告有口頭告知系爭車輛沒有事故及泡水，所以才沒有在45日內去做鑑定等語(見卷第246、290頁)，除原告上開主張與系爭契約約定45日須送鑑定發現有泡水車等瑕疵方可解除契約請求返還車款不符外，亦為被告所否認，而原告至言詞辯論終結前均未能舉證被告有明知系爭車輛有上開瑕疵而有故意不告知原告之情形，故本件尚難認定原告有因被告故意不告知瑕疵而具有法定解除權。四、有關原告主張系爭車輛經鑑定後有上開瑕疵而通知被告解除契約，請求被告應返還價金云云，然系爭車輛雖有上開瑕疵，但在被告交付系爭車輛予原告時，並無故障而有無法使用之情形，此有原告自認其於一個月即請SAA查定師鑑定（卷1 67頁），但無法發現瑕疵等情可證。又原告依系爭契約之約定須於被告交付系爭車輛45日內（即112年10月15日起至同年11月28日內）經鑑定具有系爭契約㈡解除契約之原因後於6 個月內通知被告解除契約，然其遲至113年5月24日方經鑑定機關鑑定系爭車輛有瑕疵，顯逾約定鑑定期限之45日內之約定解除權期間。原告復未能舉證證明被告明知系爭車輛有瑕疵而故意不告知之情，自無法定契約解除權存在，均詳述如前，是本件解除契約不合法，系爭買賣契約乃有效存在。原告主張依民法第354條、第359條規定解除買賣契約後，依第 259條第2款規定請求被告返還買賣價金及利息，失所依據，則其請求被告給付69萬元，及自113年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　　　　　　　　　　【附表】卷20頁牌照號碼 BPB-7181號廠牌 INFINITI 出廠年月 2018年1月（已使用6年5個月）型式 QX-30 車身號碼 SJKDCNH15Z0000000

2024-12-31

MLDV-113-訴-396-20241231-1

訴

臺灣臺中地方法院

減少價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2804號原告黃冠中訴訟代理人葉耀中律師複代理人林俊甫律師張翊宸律師被告陳秀麗訴訟代理人洪家駿律師複代理人蕭凡森律師許立功律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣250萬7257元，及自民國112年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣83萬5700元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣250萬7257元為原告供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）57萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣於民國112年10月6日具狀變更聲明為：如下原告訴之聲明所載（見本院卷第203-204頁）。原告擴張金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造於111年3月7日簽訂台灣房屋不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定原告以總價1418萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號11、12樓房屋及基地（下稱系爭不動產），系爭不動產已於111年5月6日交付原告。詎原告於111年6月6日收受系爭不動產大廈總幹事通知，始知系爭不動產之消防自動灑水管線於交屋前，即存有失壓、漏水現象，缺少被告保證品質之瑕疵，系爭不動產價值因而減損，又原告催請被告修繕，被告拒不履行給付保證品質之系爭不動產，且被告未告知上開瑕疵，屬可歸責於己之事由未依債之本旨給付，致原告受有管線修復費用24萬 0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元之損害(計算式：240900+450030+39000+0000 000=0000000)，爰依系爭買賣契約書第5條第2款、民法354 條、第359條、第179條、第360條、第227條第1項依第226條、第227條第2項之規定提起本訴，請求擇一為有利判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告250萬7257元，及自訴之追加聲明狀繕本送達翌日（即112年10月12日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於系爭買賣契約第12條特約內容約定，被告僅就系爭不動產滲漏水情形負瑕疵擔保責任，且系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線非屬兩造約定之瑕疵擔保內容。縱為瑕疵擔保內容，原告並未舉證證明消防自動灑水管線具有瑕疵，且瑕疵存在於交屋前。縱認系爭不動產之瑕疵存在於交屋前，依系爭買賣契約第12條特約事項第4項約定，兩造於111年5月6日以現況點交後，原告即毋庸負瑕疵擔保責任。退步言，倘認兩造間無特約免除瑕疵擔保責任，然被告於簽約及點交時，均不知消防自動灑水管線有問題，亦未保證品質，被告既依系爭買賣契約履行完畢，並無任何可歸責之情形，自無庸負擔損害賠償責任，被告亦未溢領價金，受有不當得利之情事。另消防自動灑水管線為區分所有權建物共用部分，應由管理委員會修護，並由公基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔費用，而非原告作為減價或請求賠償之依據，縱得請求，原告亦僅得就應有部分比例即100000分之658部分，請求修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。三、不爭執之事項　㈠兩造於111年3月7日簽訂系爭買賣契約，約定以總價1418萬元向被告購買系爭不動產。　㈡系爭不動產已於111年5月6日交付原告。四、本件爭點　㈠系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保責任及系爭買賣契約第12條特約條款約定之約定，是否包含消防自動灑水管線？　㈡消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　㈢系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？如有，瑕疵發生之時間？　㈣消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備？而為特約排除瑕疵擔保的範圍？　㈤原告依系爭買賣契約第5條第2款、民法第179條、第354條、第359條、第360條請求因修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元(減少價金)及管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元之損害，是否有理由？五、本院得心證之理由：　㈠系爭不動產有無消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵？系爭買賣契約第5條第2項物之瑕疵擔保之範圍為何，是否包含消防自動灑水管線？又消防自動灑水管線是否為系爭買賣契約特約範圍之固定裝潢或附贈物品設備，而為特約排除瑕疵擔保的範圍？而消防自動灑水管線是否為系爭區分所有建物之共用部分，係全體區分所有權人所共有？　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條第1項定有明文。按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。　⒉首先，原告主張購買系爭不動產後一個月，經管理委員會通知系爭不動產之消防自動灑水管線有失壓、漏水之情形，原告已向被告反映，原告並因此委由慶臻不動產公司對修繕估價一情，觀諸聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄已載明「社區住戶室內消防撒水管線改善工程。（附件請看P4頁）說明：因有些住戶消防管線失壓，請國霖蒞會向住戶說明及改善方式。（GHIJ棟11F及13F）（MN棟10F及11F）（PQ棟11F及12F）決議：國霖機電葉專員說明於去年110年6-9月做消防安全設備檢查時，發現消防管線失壓有可能是年久鏽蝕，或地震造成管線破裂，又因管線在RC樓地板之間無法檢測出那些地方滲漏，只能在室內重新配明管才能解決問題，管委會負責將公管部份與住戶對接做好，另外也建議所有住戶都能將消防灑水管線改善修好，如住戶因個人因素不願施作將請住戶簽立切結書，萬一發生意外而致災時住戶承擔全部責任。」（見本院卷第51頁），且原告與管委會通訊軟體對話紀錄「林小姐：您好因為消防檢查有查到PQ棟11樓，12樓，消防自動撒水管線有失壓，漏水現像，所以要請住戶改善室內消防管線，又因管線都在樓層板裡面，所以您們可以配明管加以改善，如有疑問可來電討論。」（見本院卷第33頁），並有被告與仲介通訊軟體對話紀錄（見本院卷第35-44頁）、慶臻實業有限公司報價單（見本院卷第49頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會第二十八屆七月份管理委員會會議記錄（見本院卷第51-53頁）、臺中市消防局消防安全檢查不合規定限期改善通知單（見本院卷第57頁）、系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第 155-171頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會112年10月31日11 2聖羅蘭社區字第11202號函暨消防安全設備檢修申報書（見本院卷第239-263頁），可徵原告上開主張為真，被告亦於審判中表示對於有漏水不爭執（見本院卷第388頁），是系爭不動產之消防自動灑水管線確實有失壓及漏水之情，核先敘明。　⒊被告雖辯稱消防自動灑水管線失壓、漏水，並非契約之瑕疵擔保之範圍等語。然系爭契約買賣契約書第7條第2項約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負擔瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」，系爭買賣契約書第12條約定「雙方合意：交屋後半年內買方發現原屋況有滲漏水情形，賣方必須負瑕疵擔保之修繕責任。」，明確約定被告應負擔物之瑕疵擔保責任，且對於漏水有修繕責任，被告雖辯稱系爭買賣契約所附現況說明書，並未記載消防自動灑水管線，故消防自動灑水管線之瑕疵非屬兩造約定之瑕疵擔保內容，且應屬於系爭買賣契約第12條所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」等語，然漏水之原因眾多，衡情本不可能逐一列舉，房屋之功能，係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險，是上開約定之真意，應解釋為若系爭不動產有漏水之情形，不論原因為何(不論為管線破裂或牆壁裂縫等等)，被告均應對漏水負擔瑕疵擔保責任及修繕義務；而系爭買賣契約第12條約定所稱「本買賣標的之固定裝潢、門窗、地板、浴廁設備及附贈物品設備，以現況點交，賣方不負擔瑕疵擔保責任」，該約定前面標的均為位於系爭不動產內之肉眼可見之固定裝潢等物，是該「附贈設備」自應解釋為同等性質，而本件埋設於牆壁內之消防自動灑水管線不具同等性質，自不在該「附贈設備」範圍內，應屬於瑕疵擔保之範圍，此解釋方符合一般社會不動產買賣之常情，否則該「附贈設備」之範圍將過寬，不僅破壞民法物之瑕疵之規定，並與系爭不動產契約第7條第2項之約定有違背，顯非兩造之真意。是被告主張系爭買賣契約未記載消防管線為瑕疵擔保範圍內，即屬於特約排除，且已依系爭買賣契約第12條第4項約定特約排除消防自動灑水管線失壓、漏水之瑕疵，自屬無據。　⒋被告再稱消防自動灑水管線乃屬於社區大樓之共有管線，並非被告專有部分等情，是被告並不負擔維修義務等情。然被告並無提出證據以實其說，況經函詢聖羅蘭家族大廈管理委員會，該委員會表示「依公寓大廈管理條例第10條專有部分，約定專用部分之修繕，管理，維護由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。因該管路位於專有部份，應由所有權人自行修繕。」，且國霖科技有限公司(下稱國霖公司)亦回復「三、消防安全設備檢修申報書第 2頁記載【自動灑水設備檢查表；P、Q棟管線破裂漏水，機組停機中，樓層閘閥關閉*2：11、12樓】係指P、Q棟12、12 樓之專有部分管路破裂漏水。四、因系爭11樓專有部分管線在RC樓地板間，故無法檢測破裂位置」，此有聖羅蘭家族大廈管理委員會113年2月23日113聖羅蘭社區字第11301號函（見本院卷第303頁）及國霖公司回函（見本院卷第413頁）在卷可佐，是消防自動灑水管線乃屬於系爭不動產專有部分，被告稱系爭不動產消防自動灑水管線屬於共有一情，亦屬無依據。　㈡瑕疵發生之時間為交付前或交付後？　⒈買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。並依前開同法第354條第1項前段規定，足見，買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。　⒉被告辯稱消防自動灑水管線之瑕疵為交付後方產生等語。然查，系爭不動產交付之日為111年6月6日，此乃雙方所不爭執，合先敘明。經查，系爭不動產經國霖公司於110年8月19 日至同26日檢查發現消防管線失壓，並表示原因可能為年久繡蝕，或地震造成管線破裂，系爭不動產消防管線失壓，因此有漏水情形，並經臺中市政府消防局於111年4月22日開立之改善通知書，此有消防安全設備檢修申請書、消防安全設備改善計畫書、自動撒水設備檢查表、維修應收帳款明細表（見本院卷第241-259頁）、臺中市政府消防局消防安全檢查不合規定之限期改善通知書（見本院卷第57頁）、聖羅蘭家族大廈管理委員會111年7月15日管理委員會會議紀錄（見本院卷第363頁）在卷可佐，是可見消防自動灑水管線失壓及漏水之瑕疵於110年已經發生，是被告所辯該瑕疵為交付系爭不動產後所生，並不可採。　㈢小結，系爭不動產於交付前存在瑕疵，是原告主張被告就該瑕疵應負民法瑕疵擔保及債務不履行之責任，核屬有據。　㈣原告主張減少價金，請求被告返還觀感上價格貶損177萬7327 元之部分　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判覺意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。又買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號判決、109年度台上字第2275號判決意旨參照）。　⒉原告主張，因消防自動灑水管線之瑕疵，其委由廠商修復，修復方式為將消防自動灑水管線改為明管，因此造成天花板高度下降，是系爭不動產導致有交易價值損失及情感上之價格減損等語，此有原告提出之系爭不動產維修後裝設明管之照片（見本院卷第155-171頁）在卷可左；再經本院囑託卓越不動產估價師聯合事務所(下稱鑑定人)就系爭不動產之交易價值做鑑定，鑑定報告亦表示「勘估標的預計天花板約從原有高度下降35cm，亦即天花板高度將減少35cm；本案運用迴歸分析所求取天花板高度每減少1Cm，價格會減少674元/ 坪/cm，是以，勘估標的因天花板高度下降，減損的價格為6 74元/坪/cm × 35cm x64.29坪=0000000元，(五）因消防管線於梯問_電梯（公設區域）外露，所造成建坪價格減損推估。勘估標的於會勘當時，消防管線於梯間_電梯（公設區域）外露，造成感官上的壓迫，係相當明顯與突兀，必直接造成觀感上的價格減損，一般不動產市場交易習慣，係減損約1~2%，本案以2%推估之。…勘估標的已修復消防自動灑水管線及回復天花板裝潢，是以，於111年5月6日時，價金減損金額項目為天花板高度下降的價格減損、觀感上的價格減損2%，其減損金額為1,516,601元 +（13,036,276元 × 2% = 260,726元）=0000000元整」(見鑑定報告第65-68頁)，是被告因消防自動灑水管線之瑕疵，系爭不動產受有交易價值損失151萬6601元及情感上之價格減損26萬726元，足堪可信，是原告主張請求減少價金177萬7327元，對於因此溢付之價金，依不當得利之法律關係請求返還，自屬有依據。　⒊被告雖辯稱，原告可以其他方式修繕，應無須一定要使用明管之方式，且鑑定報告認定之價值減損及觀感上價格減損計算方式不合理等情，然被告並無舉證以實其說，又經本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「勘估標的瑕疵，應採行之修復方式因之前消防自動灑水管線構築於建物結構體內，難以拆除，故「必須」以疊加方式建構，所謂「必須」判斷，如說明一所言，因為原管線係構築於RC樓地板結構體內，其欲按原管線路徑，重新置換新消防管線，涉及樓地板結構體變動，此變動是否有結構安全等問題，茲事體大。故基於成本與安全等綜合性考量，並訪談專業及本事務所顧問等人員後，本事務所得出必須以疊加方式建構新的消防自動灑水系統。…五、勘估標的消防管線雖已重新修復完畢，而室內管線若不予以裝潢包覆（不含自動灑水頭），會形成所謂的「露骨煞」，或觀感（美觀）等負面因素，故勘估標的若基於價格考量，仍應於修復後重新裝潢，避免其價格呈負面（向下）趨勢之走勢。六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P 64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。八、依據「不動產估價技術規則」第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」是以，勘估標的係位於北屯區，採用北屯區住宅大樓交易實例作為迴歸模型分析標的，應為適宜。本案運用迴歸模型分析樓層高度對價格影響，主要係探討樓層高度的毫釐差異，對於價格影響之敏感度，進而求取本案因樓層高度變動所產生之價差，先予敘明。又樓層高度 2.88m~3.00m係為實際樓高，與體感高度係有區別，且樓層高度影響價格之因素，除感官外，尚有燈飾及室內設計等等非感官影響層面。據此，本案係將分析目標定錨於樓層高度（淨高）對於價格影響之整體性，非僅探究體感高度影響層面，故以此迴歸模型分析，求取本案標的因高度差異對於價格之影響，應為適宜。本案迴歸模型分析中，模型變數p值為0.000000000僅略低於 0.05，倘若增加觀察個數或變更標的，且前提是母體樣本條件相同下，結果勢必有所變動，但變動幅度或數值差異甚微。因本案迴歸模型分析中，於挑選案例時，會以勘估標的作為基準，設定交易日期、樓別、樓高、屋齡或建築完成日等與勘估標的相同或相似作為母體參數，特此說明。九、有關消防管線於公共空間外露部分，造成感官壓迫、突兀的原因，係因勘估標的大門開啟後，且尚未踏出大門的情況下，坐落於電梯門上方之消防管線即映入眼簾（詳如報告書P74現況照片），相當突兀，造成視覺體感之壓迫。緣不動產市場上，相同或相似的交易實例相當鮮少，故難以運用實例比較、分析及調整減損金額或比例，遂依經驗法則，採不動產市場交易上，對於相似狀況或情形所造成之價格減損比例予以估算。據此，以減損2%作為價格減損推估，應為適宜。」，此有鑑定人113年5月16日113卓越第00000000000號函（見本院卷第359-361頁）在卷可憑，是鑑定人之計算基準乃出自專業科學基礎，且鑑定人與兩造並無利害關係，難認鑑定人有何偏頗之虞，是本院考量該單位具有鑑定之專業能力，且並無偏頗之動機及必要，且內容詳實，應可採為判決依據，被告僅空言上開報告不可採，自屬無據。　㈤系爭不動產瑕疵之修復費用　⒈出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（同院100年度台上字第1468號判決意旨參照）。另按出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（同院70 年度台上字第422號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭不動產具有瑕疵，業經前開認定甚明，至該瑕疵應為如何之修復及適當之費用為何，經本院函詢鑑定人，鑑定報告表示「依據上述限期改善項目可知，社區大樓既有消防自動撒水管線，於111年4月22日被臺中市政府消防局檢查，並通知限期改善（詳附件9），可知勘估標的（門牌：臺中市○○區○○路○段000號11樓）原有消防管線於111年5月6 日前即發生瑕疵。本案於中華民國112年5月22日與同年7月4 日等二次會勘，勘估標的已重新設置消防管線，量測其樓層淨高（天花板至地板），分別為11樓之樑下高度2.25m，淨高於客廳2.55m，臥房2.76m，12樓之樑下高度2.25m（客廳_ 增建），淨高於臥房2.7m。勘估標的天花板重新裝修之費用，依本事務所訪談現行之室內裝修公司，對於勘估標的天花板裝修項目，除了天花板需重新裝修外，冷氣室內機亦須遷移（挪下或往它處遷），勘估標的天花板裝修型態，屬於造型天花板型態（包樑），施工程序較複雜，故天花板裝修費用為7,000元/坪（含燈座配置及油漆），而本案冷氣機部份，於現場勘察發現6台室內冷氣機，且均為新機，依據室內裝修公司表示，新機不換冷媒管情況下，每台遷移為6.500 元。勘估標的須重新裝修天花板之面積，估算如下：1.11樓面積：100.47㎡。2.12樓面積：100.47㎡（含增建）+〔（2mx 6.21m+0.83m×3.06m）=14.96㎡)-｛[4.3mx0.58m+(1.5+2.5)x0 .44÷2=3.374㎡｝= 112.06㎡。故須裝修天花板的面積100.47㎡+ 112.06㎡=212.53㎡≒64.29坪。勘估標的裝修天花板費用為64. 29坪 × 7,000元/坪（含燈座配置及油漆）= 450,030元。勘估標的6台冷氣機遷移費用為6台× 6,500元/台=39,000元。因此，勘估標的重新裝修天花板的費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元。…伍、結論。㈠勘估標的原有之消防自動灑水管線，依據臺中市政府消防局消防安全檢（複）查不合規定限期改善通知單（詳附件9），已甚明灼。應認既有消防自動撒水管線，已有失壓、漏水之瑕疵。(二)依據勘估標的社區於111年4月22日被臺中市政府消防局要求限期改善，且限於111年5月22日前改善完畢，逾期不改善或複查不合格者，即依消防法規定處罰乙節，足以佐證，勘估標的消防自動灑水管線瑕疵發生之時間，應為111年5月6日前，且非裝潢行為所導致。（三）勘估標的消防自動灑水管線瑕疵，應採行修復方式，即重新設置消防自動灑水管線。但因之前消防自動灑水管線，係構築於建物結構體內，難以拆除，故重新設置消防自動灑水管線，必須以疊加方式建構。勘估標的於現勘當時，消防自動灑水管線已重新疊加設置，依據原告及原告律師等表示，修復費用為240,900元（詳附件9）新台幣貳拾肆萬零玖佰元整。(四）勘估標的重新裝潢天花板，回復至相當於原有之天花板裝潢合理費用為450,030元 +39,00 0元=489,030元」（見鑑定報告第65-67頁），可知原告受有之損害為管線修復費用24萬900元、天花板裝潢費45萬30元、冷氣移機費3萬9000元，則原告主張受有上開損害合計72 萬9930元(240900+450030+39000=729930)自屬妥適。　⒊被告雖辯稱：鑑定人未參考裝修公司開立之收據，如何認定實際修復之金額，鑑定人是否有多方比價，是鑑定報告應有疑問等語。經查，本院將上開問題函詢鑑定人，鑑定人表示「四、有關裝潢費用之推估，同大院所言，於現勘當時，勘估標的已經裝潢完畢，爰於現勘當時，本事務所詢問原告黃冠中君，該君表示費用已如實支付，且經訪談專業及本事務所顧問等人員後，費用尚屬合理。…六、關於天花板重新裝修費用之報價或估價單，通常報價或出具估價單，裝潢公司均需現地勘查後，才可以具體且詳細的報價或出具估價單，惟因本案係法律糾紛案件，裝潢公司因估價或出具報價單並無收費，更不願具名於法律訴訟案件中，故均無法配合本事務所作業或提供相關資料，先予敘明。是以，本案採訪談不揭露的方式，予以估算天花板重新裝修費用，其中價格部分，係採中位數價格，非採最高或最低，特此說明。七、本事務所估算裝修費用，係以室內使用坪數（含增建）為估算（詳報告書內文 P64~P65）基準，非以建物謄本所登記面積（含公設）進行估算，特此說明。」，是被告所上開所質疑，鑑定人已有合理說明，被告亦無提出其他證據支持其論點，被告質疑鑑定報告之結論，自不可採。六、綜上，原告對被告請求管線修復費用24萬0900元、天花板裝潢費45萬0030元、冷氣移機費3萬9000元、修復後天花板高度下降、觀感上價格貶損177萬7327元，共250萬7257元(計算式：240900+450030+39000+0000000=0000000)，為有理由。是原告主張依不當得利及物之瑕疵擔保責任，請求被告給付250萬7257元，及自112年10月12日(兩造無意見，見本院卷第287頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額後予以宣告。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-111-訴-2804-20241231-1

訴

臺灣屏東地方法院

減少價金

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第279號原告翁以軒訴訟代理人錢政銘律師被告莊基勝訴訟代理人湯瑞科律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時，主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號建物（門牌號碼同市○○街000巷0號，權利範圍全部，下稱系爭房屋）及坐落基地即同段728地號土地（權利範圍全部，與系爭房屋合稱系爭房地），因被告之子莊士慶在系爭房屋內自殺或非自然死亡，致系爭房屋有物之瑕疵等情，依民法第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告新臺幣（下同）250萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語（見本院卷一第15頁）；嗣於訴狀送達後，當庭追加依民法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求，另具狀變更聲明如後（見本院卷二第331、342頁）。核原告上開訴之變更追加，乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實，及減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告起訴主張：伊經訴外人天盛不動產有限公司（下稱天盛公司）居間仲介，於民國111年7月4日與被告簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告以1,153萬元購買系爭房地，伊已如數交付價金予被告，被告於111年7月25日辦畢所有權移轉予伊，嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11 3年3月19日經友人告知，始得悉系爭房屋在被告仍為所有權人之110年11月18日凌晨4時許，曾發生莊士慶在屋內疑似發生自縊，送醫後於110年11月30日死亡等情（下稱系爭事件）；縱莊士慶非自殺，亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外死亡之非自然死亡等情，而構成凶宅，已使系爭房屋具有交易價值貶損等瑕疵；且被告委託天盛公司出售系爭房地，議約時故意不告知系爭事件，自應負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩，亦有違內政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等保護他人之法律，被告應賠償伊所受損害。爰依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」等規定，提請本件訴訟，請求擇一為有利於己之判決等語。並聲明：㈠被告應給付伊207萬5,400元（計算式：1,153萬元 ×鑑定報告減損比率18％＝207萬5,400元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡，且依臺灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不詳，直接死亡原因係多器官衰竭，況當時莊士慶之家屬報案莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有飲酒，在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後，送往醫院搶救，經過10幾天才死於醫院，並非死於系爭房屋專有部分內，故系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損，亦應以鑑定報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第344至345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間，莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經同居人發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏基醫療財團法人屏東基督教醫院（下稱屏東基督教醫院）急救前，莊士慶已心肺功能停止，經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象，後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。　㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84 3號相驗報告書載有，莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語。　㈢原告經天盛公司居間仲介，於111年7月4日以總價1,153萬元向被告購買系爭房地，兩造並於同日簽定系爭契約，及與天盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。　㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢，並於111年7月25日辦理所有權移轉登記及交付原告。　㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋，下稱系爭現況說明書）第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名。　㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生自殺事故。　㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予被告等，內容略以：原告買受系爭房地後居住其內，於113 年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌晨4時許，發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情，本人始知系爭房屋係凶宅，嗣與被告於113年3月21日協商無果，爰依民法第356條等規定，以本函通知系爭房屋有瑕疵之通知，並同時為減少價金至少250萬元主張等語，寄送被告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes sage將上開存證信函內容傳送與被告等人，被告友人林淑貞於113年4月12日透過LINE回復原告，並稱代被告轉達，該函與事實不合，內容無法認同，也不是事實，請不要道聽塗說等語。　㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴，告訴意旨略以：被告出售系爭房地予原告時，消極隱匿不告知系爭房屋內有發生莊士慶上吊自殺而死亡事件，致原告等陷於錯誤，於111 年7月4日與被告簽立系爭契約等，並已全數給付價金等語，經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起訴處分，原告不服提請再議，經臺灣高等檢察署高雄檢察分署以113年度上聲議字第2393號發回續查。　㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果，以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及其價格為：系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0 00元；因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元；系爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。四、兩造爭執事項（見本院卷二第345頁，部分文字依判決編輯略為修改）：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵？　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由？五、本院之判斷：　㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事，而構成物之瑕疵部分：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359 條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第 366條亦有明定。　⒉次按，所謂「凶宅」，參諸內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」，可知一般足以影響市場交易價值之「凶宅」，係指賣方產權持有期間，在「建物專有部分」發生兇殺、自殺而死亡之情形（最高法院107年度台上字第718 號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照）；又被告在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」，並於該項親自簽名，有系爭現況說明書為證（見本院卷一第 55至57頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），足徵兩造已特別約定在被告產權持有期間內，就系爭房屋如曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故之發生，成為民間所稱之凶宅，造成交易價值之減損，構成物之瑕疵等語，為被告所否認，則系爭房屋是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由原告就該項利己事實之存在負舉證之責。經查：　⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內，呈現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢，經其同居人即配偶李家誼發現後報案，屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往急救處置，送往屏東基督教醫院急救前，莊士慶已心肺功能停止，經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象，後仍於11 0年11月30日在該院死亡，有屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽（見本院卷一第81至254頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。就莊士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報告書記載略以：莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡，死因和事發當時之事情相關，但因距事故發生時間太久，較難確認其自、他為之可能性，死亡方式歸類為「未確認」等語，研判死亡原因為多器官衰竭，死亡方式為不詳等語，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第269至273頁），為兩造所不爭（見不爭執事項㈡）。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不詳，但已排除系爭事件之他殺嫌疑，然檢察官會同法醫進行司法相驗之主要目的，係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺，是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑，有無跡證有自殺、疾病、老死或意外等因素所致，故原告仍應就系爭事故屬非自然死亡之情負相當之舉證責任。　⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料，均顯示莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語，並以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告書暨鑑定報告書等件為據（見本院卷一第81至85頁，本院卷二第207至209、265頁），惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警詢及偵訊陳稱：莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後，因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中廢棄物，所以莊士慶說要去車庫整理東西，伊看莊士慶因喝酒有嘔吐，且走路不穩，有勸莊士慶不要去但仍執意前往，後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看，一開始以為莊士慶在睡覺，但發現拍他沒反應後就直接叫救護車；現場無遺書，該條照明燈電線本來就綁在該處，用以防止小孩去玩在車庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險；伊報警時跟警察說莊士慶吊著脖子，不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺」，但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約，還要帶3個小孩下課，不可能自殺等語明確，有李家誼之警詢筆錄及偵訊筆錄可佐（見本院卷二第183至189、201至2 05頁）。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符，有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄為證（見本院卷二第191至195、239至247頁）。再衡諸數位鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面，亦未能取得案關資料，有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110 年度相字第843號相驗報告書為證（見本院卷二第273頁），足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節，仍有未明，自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死亡之具體情事。　⑶再者，縱認系爭事件係意外事件，亦非一般兇殺或自殺案件發生於屋內專有部分之情，亦難認系爭房屋本身屬一般社會通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件，即逕認有何價值或效用之瑕疵，已有疑義。原告既未再進一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，已認定如前，尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在，則被告未告知系爭房屋曾發生系爭事件，亦難構成民法第366條故意不告知瑕疵之責。是原告前揭主張，應屬無據，不應准許。　㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定，擇一請求被告給付207萬5,400元本息，有無理由部分：　⒈承前所述，原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情，或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵，故依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金，並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息，依不當得利之規定請求返還部分，核屬無據。　⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅，而受有房屋交易價格貶損及影響其居住安穩等損害，惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事件，並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化，亦不影響所有人占有或依其目的而使用，其所有權能之行使未受到任何限制，故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失，而非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍，原告自不得據以請求賠償損害。　⒊另依原告之舉證，無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭現況說明書所載非自然死亡之情事，已認定如前，是系爭房屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」，則系爭事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩，或有何違反保護他人之法律可言，已有疑義。且被告縱使未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告，尚難有故意侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」規定，請求被告給付價金207萬5,400元本息，亦無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、第184條規定，請求被告給付207萬5,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　沈蓉佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄒秀珍

2024-12-31

PTDV-113-訴-279-20241231-1

訴

臺灣臺中地方法院

返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2091號原告即反訴被告林辰鈺訴訟代理人魏光玄律師被告即反訴原告莊萱弘訴訟代理人周仲鼎律師複代理人廖宜溱律師章詠昌上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣296萬元，及自民國113年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。前開給付之新臺幣251萬 6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000）之專屬帳戶領取餘額全部，不足額新臺幣44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之51，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣95萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣296萬元為原告預供擔保，得免為假執行。　　本判決第二項於原告以新臺幣3萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。其餘原告假執行聲請駁回。反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序方面壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告（即反訴原告）於民國112年9月5日對原告（即反訴被告）提起反訴（見本院卷一第111頁），主張因反訴被告遲延給付價金，反訴原告已依法解除兩造間之不動產買賣契約，並得請求沒入反訴原告前已繳納之價金新臺幣(下同)296萬元作為懲罰性違約金。查本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就同一不動產買賣契約之履行有關，應可認兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，本件反訴應予准許。貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：一、被告應給付原告新臺幣（下同）296萬元，及自112年5月31日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告296萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於113年10月30日具狀更正聲明如後述（見本院卷二第115-116頁）。反訴原告原聲明請求：反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司營業部領取信託財產專戶（專屬帳號00000-000000000）內已繳價款296 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於113年3月6日當庭更正聲明如後述（見本院卷一第274頁）。經核原告及反訴原告更正聲明並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更，依前開規定，應予准許。乙、實體方面壹、本訴部分一、原告主張：兩造經訴外人盛鑫不動產經紀有限公司（下稱盛鑫公司）居間仲介，於112年4月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以1480萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓之2之建物及其坐落之土地（下稱系爭不動產），被告及盛鑫公司提出不動產說明書現況調查表（下稱系爭現況調查表）作為出售系爭不動產之擔保，並於該調查表第53欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選「無」，原告已分別於112年4月14日、同年5月31日給付簽約款148萬元、被證款148萬元至履約保證帳戶。嗣兩造於11 2年7月5日辦理換約協議時，被告於不動產說明書現況調查表第58欄將選項更改為「否」，原告始知悉被告、盛鑫公司於系爭現況調查表為不實記載，隱匿系爭不動產有基地台之事實，致原告陷於錯誤而簽約，是原告起訴請求撤銷系爭契約之意思表示，被告應返還已付之買賣價金296萬元，並請求被告給付締約過失損害296萬元。又系爭不動產存有基地台之瑕疵，欠缺被告所保證品質，且無法補正，顯係可歸責於被告之事由致不完全給付，再被告已於112年7月31日出售系爭不動產予第三人，已構成給付不能之債務不履行，是原告得解除契約，請求被告賠償損害296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金296萬元。爰依民法第88條、第92條第1項前段、第227條第1項、第259條第1項第2款、第179條規定，擇一請求被告返還價金296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定、民法第260條、第245條之1規定，擇一請求被告給付懲罰性違約金296萬元等語。並聲明：㈠被告應返還原告296萬元，及自112年5月31日起至清償日止，按週年利率百之分之5計算之利息。前開返還買賣價款中之251萬6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00 000-000000000）之專屬帳戶（下稱系爭履保帳戶）領取餘額全部，不足額44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。㈡被告應給付原告296萬元，及自112年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告係以法拍途徑購入系爭不動產，對於系爭不動產之屋況並不熟悉，其委由盛鑫公司居間時，即表示得減價以現況出售。兩造磋商後，於系爭契約第15條第4項以特約註明，被告減價出售系爭不動產予原告，原告願意拋棄瑕疵擔保請求權、同意現況交屋。嗣被告於112年6月8日參與系爭不動產之區分所有權人大會，方知系爭不動產樓頂有基地台存在，並於112年7月5日兩造換約時，告知被告基地台存在之事實，然基地台並不影響系爭不動產之效用，非屬物之瑕疵，退步言，縱認基地台之存在為物之瑕疵，兩造已約定現況交屋，原告已放棄瑕疵擔保請求權，被告即無須就系爭不動產負任何瑕疵擔保責任。且基地台係兩造訂約前即存在之瑕疵，僅構成物之瑕疵擔保責任，而不構成不完全給付，原告自不得解除系爭契約，並請求不完全給付之債務不履行損害賠償。再退步言，縱認本件構成不完全給付之情形，被告於訂約前並不知曉基地台之存在，且兩造於訂約時係對於系爭不動產潛在瑕疵均有所預見，而約定減價並以現況交屋，是被告並未違背債之本旨而為給付。又系爭不動產存有基地台之情事，對於系爭不動產之客觀性質並無影響，原告應無意思表示內容錯誤之情形，縱認本件屬物之性質錯誤，兩造既約定以現況交屋，原告未盡其調查義務即認定系爭不動產上無基地台之設施，顯有過失，且被告係於訂約後始知悉基地台之存在，並無詐欺原告之情事，原告自不得主張撤銷其意思表示。另原告遲延給付第三期價金，經被告催告2 次後解除系爭契約，則被告依系爭契約第10條第2項約定、民法第250條規定，受領原告已給付之296萬元，非屬無法律上原因受有利益。再者，原告既不得撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約亦已於112年4月14日成立，並無民法第245條之1第1項之適用，原告自不得請求被告給付懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。貳、反訴部分一、反訴原告主張：兩造於112年4月14日訂立系爭契約，惟反訴被告僅匯款第一期、第二期價金共296萬元，遲延給付第三期之價金，經反訴原告催告履行契約2次後，仍未依約給付，反訴原告乃合法解除系爭契約，爰依民法第250條、系爭契約第10條第2項之規定，請求反訴被告給付違約金296萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告296萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即112年9月7日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴被告已於112年7月7日委由律師寄發律師函，通知反訴原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，反訴被告自無繼續給付價金之義務。又反訴原告並未排除基地台之瑕疵，且該瑕疵於危險移轉時仍會繼續存在，反訴被告得依民法第264條主張同時履行抗辯權，待被告除去基地台之瑕疵後，始有繼續給付價金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。參、爭執不爭執事項一、不爭執事項：　㈠本訴原告向本訴被告購買系爭不動產，於112年4月14日簽訂系爭契約，約定價金1480萬元。本訴原告已經匯款296萬元至履約保證帳戶。　㈡本訴被告於系爭現況調查表第58欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選「無」。　㈢系爭不動產社區頂樓裝設有基地台。二、本件爭點：　　　㈠系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？　㈡系爭契約是否有免除反訴被告之瑕疵擔保責任？　㈢系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？　㈣是否可歸責於被告，導致給付不能？　㈤反訴被告是否構成給付遲延，反訴原告得沒收296萬元之款項？肆、本院得心證之理由：一、本訴部分　㈠系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？　⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858 號判決意旨參照）。　⒉經查，被告拍定系爭不動產後，於112年3月24日始接管系爭不動產，於同年4月14日即將本案房屋出售予原告，簽立系爭契約，時間甚短，此有系爭契約（見本院卷一第31-48頁）、法拍屋成交資訊頁面（見本院卷一第137頁），堪認被告實際接管系爭不動產之期間不長。又觀諸系爭不動產頂樓基地台設置位置照片（見本院卷一第171-172頁），可看出該基地台係設置在頂樓水塔中間，且經廣告看板遮蔽、包圍，設置位置甚為隱密，故審酌被告持有系爭不動產之時間，及基地台設置情況，被告稱其等在簽約前未能查知有該基地台存在一節，尚非無據。原告雖主張被告於112年3月3日起至112年11月2日止加入系爭不動產所屬管理委員會(下稱系爭管委會)之通訊軟體群組，而系爭管理委員會每月均會將載有基地台租金之附件上傳群組，此有系爭管委會回函（見本院卷一第425頁）、系爭管委會財務收支表（見本院卷一第439-459頁）在卷可憑，然觀諸上開112年1月至同年3月之財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」，惟至同年4月之財務收支總方明確於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」，而4月份之財務收支總表係於112年5月開會時始提供之資料，則在5月份管委會開會前，實難期待被告能僅藉由記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」之財務收支總表，即推知該棟大樓設有基地台之事實；況兩造於簽訂系爭契約後，因原告跟銀行申請貸款支付尾款不是很順利，所以希望變更買方為賴建成，雙方於112年7月5日換約更改買方時，被告亦直接表示事後發現在頂樓有裝設基地台，若被告確實有一開始就有詐欺之意圖，又何須於換約時突然告知有基地台，不等原告全額给付價金，並完全過戶後再告知，足徵被告辯稱其在簽立第1份契約後，方得知本案大樓設有基地台，並無詐欺之意思，自屬可採。　⒊原告又稱其不知頂樓有裝設基地台，應為意思表示錯誤，主張撤銷系爭契約等語，惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。而系爭不動產在交易上重要之點為買賣不動產之標的及價金，其餘之不動產瑕疵應為債務不履行或瑕疵擔保之問題，否則任何房地產交易，若日後發現不動產有瑕疵，均得主張意思表示錯誤撤銷，不啻架空債務不履行或瑕疵擔保之規定，嚴重影響法安定性，是原告主張以意思表示錯誤，撤銷系爭契約，自難可採。　㈡系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？得否以此解除契約?雙方有無特約排除物之瑕疵擔保責任？　⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年度台上字第1173號著有判決意旨可參。原告主張系爭不動產社區頂樓裝設有基地台，已減損房地之客觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語，雖據被告否認，然內政部為保障民眾購屋權益，於不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之其他重要事項第七點規定：本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明；　　又稽之一般買賣不動產之習慣及通常交易觀念，建物樓頂平台有無依法設置之行動電話基地台設施，此一因素，雖非為對此類房屋造成物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，民眾會介意電信基地台位於居住附近，並且會在購屋找房時刻意避開相關設施，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；而不動產坐落位置與風水良窳、相鄰嫌惡設施之有無及遠近，均攸關不動產本身及所應具備維護居住者身心安寧之重要品質與效能。多數人既對基地台所發射電磁波之影響仍存疑慮，且系爭契約書後附之標的物現況說明書第53項，針對關於目前頂樓是否有架設行動電話基地台設備乙節，並設有說明之欄位以供買受者查明（見本院卷一第48頁），足見，兩造在本件不動產交易之買賣，對於系爭房地是否設置行動電話基地台乙節亦與一般多數人相同，均列為買賣條件之重要考量因素。則系爭不動產頂樓置有行動電話基地台，縱使非直接設置於買賣標的內，然其位於標的物之附近，其所發射之電磁波既得進入該不動產，並因此威脅居住者之身心安寧，乃使該不動產之交易流通產生障礙，並致市場交易價格減損，自仍屬於減損標的物不動產應具備之價值、品質、效用之瑕疵。是被告否認其出售之系爭不動產不具有物之瑕疵云云，自非可採。　⒉然次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）；再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。經查，基地台雖應構成不動產買賣之瑕疵，如前所述，然基地台之無線電波是否確實危害人體，至今未有科學上之定論，在民間不動產交易上，買賣有架設基地台之社區亦非罕見，是該瑕疵乃基於一般社會交易情感所導致，難認重大，是若僅依此將買賣契約解除，造成被告應不僅應返還原告給付之價金，甚至亦須加倍返還，嚴重影響交易秩序，是本院認本件依民法第359條第1項但書之規定，例外僅得允許被告請求減少買賣價金，而不許其解除契約，以衡平本件之買賣關係。　⒊而被告抗辯本件被告多次減價，且已雙有特約免除物之瑕疵擔保責任等語，但經原告否認，主張依系爭契約第15條第4項文義，原告放棄瑕疵擔保之部分僅有斷水斷電，而非全部之瑕疵等情。按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決要旨參照）；按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。經查，觀諸系爭契約第15條第4項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」（見本院卷一第40頁），是依該條文字，已明確載明因系爭不動產現停水停電，原告因此折讓價金給買方，由買方自行去復水、復電，此部分不負擔瑕疵擔保責任，應不及於其他部分，原告之主張，顯非無據。雖證人即仲介黃拾得於審判中具結證述：當初被告是法拍取得，要賠錢賣，不負瑕疵擔保責任，所以有請原告放棄追訴權，本來要賣14萬一坪，這樣很便宜，我幫他找買家，我就找到原告，原告跟我說請被告再減100萬，原告說可以，但就是要現況交屋，除非房子不能住，最後原告有減少100萬元（見本院卷一第282-288頁）等情，然證人黃拾得為被告之仲介，且已自履約保證帳戶中領取報酬，若系爭契約因有此瑕疵而遭解除，其將受有經濟上損害，是得否依其證言，遽認原告已放棄全部之瑕疵擔保權利，實屬有疑；若原告確實因被告減價，即放棄全部之瑕疵擔保責任，該約定對兩造而言實屬影響重大，衡情應獨立撰寫一條，並明確載明原告放棄全部之瑕疵擔保權利，殊難想像兩造會記載成「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」，是參酌上開情況，衡酌交易常情，尚難認兩造之意思，為被告減價100萬，而原告拋棄瑕疵擔保責任，是被告所稱原告已經拋棄擔保擔保，尚屬無據。　⒋小結：本院認系爭不動產上設有基地台應屬瑕疵，原告並未拋棄瑕疵擔保權利，然衡量本件之具體狀況，解約顯失公平，原告不得以此主張解約。　㈣系爭不動產頂樓設有基地台，被告是否構成債務不履行？　　按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1811號民事判決意旨參照)。而系爭不動產頂樓之基地台為系爭契約簽約前已存在，此為兩造所不爭執之事實，是原告以此主張民法債務不履行之規定，主張解除契約，亦無理由　㈤被告事後將系爭不動產移轉登記予第三人，是否構成給付不能？　⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條及256條訂有明文。經查，被告於112 年7月31日已將系爭不動產移轉予第三人，此有系爭不動產土地建物登記謄本在卷（見本院卷二第181-186頁）可佐，是系爭不動產已經移轉予他人，被告無法再依系爭契約給付系爭不動產，而屬於主觀不能一情，自堪認定。　⒉而被告抗辯，係因原告匯款296萬元後，即拒絕再給付剩下之尾款，原告應已構成給付遲延，因此被告已於112年7月7日委由律師寄發律師函，通知原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，被告自無繼續給付價金之義務等情。惟按民法第35 4條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號意旨參照），換言之，若買受之標的物確有所瑕疵，則買受人自得行使瑕疵擔保請求權，且拒絕給付剩下之價金，而此時並不構成給付遲延。經查，系爭不動產頂樓確實架設基地台，是原告以此主張暫緩給付尾款，自屬其合法行使之權利，不構成給付遲延，被告以原告給付遲延為由解除契約，於法無據，不生解除契約之效力，兩造契約仍存在，雙方應受拘束，然被告竟旋於112 年7月31日將系爭不動產過戶予他人，導致無法履行系爭契約，自屬可歸責於被告所導致給付不能，原告以此解約，並主張返還已經給付之款項296萬元，自屬有理。　㈥違約金之酌減　⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第 250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。經查，依系爭契約第10條第3項約定，若出賣人即被告有給付不能之情事，導致系爭契約解除，除應返還買受人即原告已經支付之價金，並應按買方已經支付之價金數額給付懲罰性違約金（見本院卷一第39頁），被告有前開違反系爭契約之行為，原告本此約定懲罰性違約金請求權，自得請求給付之。　⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第 807號、51年台上字第19號判決參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。經查，本件原告因發現系爭不動產上設置基地台，主張解除契約，拒絕給付剩下之價金，被告因此拒絕履約，並將系爭不動產出賣予第三人，致給付不能等情，本院審酌被告取得系爭不動產之時間非長，且並無證據被告故意隱匿瑕疵，且為原告先拒絕給付後，被告方主張解約，並將系爭不動產轉賣，雖該解約並不合法，已如前述，然終究為原告先拒絕履約在先，且在系爭不動產遭被告出賣前，原告以系爭不動產有瑕疵，主張解約亦屬於法無據(原告僅能主張減價)，被告之舉與單方惡性違約顯然有別，本院綜合考量上情，認為以原告支付之296萬元作為本件之懲罰性違約金，顯屬過高，應酌減至10萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。　㈦綜上所述，本件被告於系爭契約成立後，將系爭不動產移轉於他人，為給付不能，原告自得依給付不能之規定解除契約，請求返還已經給付並匯入履約保證專戶之296萬元，又該匯入履約保證帳戶之296萬元，已經自其中提領44萬4000元作為仲介報酬予黃拾得（見本院卷一第55頁），剩餘251萬6 000元，是原告主張被告應同意其自履約保證帳戶領回給付之價金，如有差額，並由被告給付，為有理由，然利息部分應自原告主張給付不能解除契約之民事準備(五)狀暨反訴答辯狀（見本院卷二第73-81、189頁）送達翌日，即自113年9 月4日起算之利息，並以週年利率百分之5計算，為判決主文第一項所示。被告因可歸責於己之原因導致给付不能，原告請求被告給付違約金10萬元，及自112年8月10日(兩造無爭議，見本院卷一第273頁)起算，並以年息百分之5計算之利息，為有理由，其餘之訴駁回，假執行已失其附麗，為主文第二項。　㈧本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　㈨原告與被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額准許之。　㈩訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條　　二、反訴部分　㈠反訴被告是否構成給付遲延，本訴原告得沒收296萬元之款項？　　經查，因系爭不動產確實存有瑕疵，反訴被告因此拒絕給付剩餘之款項，並不構成給付遲延，此經上開一、㈤⒉部分說明如上，是反訴原告主張反訴被告給付遲延，因此解除契約，並請求沒收反訴被告已經給付之296萬元，自屬無據。　㈡綜上所述，反訴原告依之主張，為無理由，應予駁回。　㈢本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。　㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟

2024-12-31

TCDV-112-訴-2091-20241231-2