遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院簡易民事判決
113年度中簡字第844號
原 告 劉鎧源
訴訟代理人 王仁祺律師
被 告 田依立
訴訟代理人 劉彥麟律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年2月21日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣89,059元,及其中新臺幣53,225元自民國
113年5月2日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之61,餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行,但被告如以新臺幣89,059元為原
告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者、減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,
民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。次按原告
於判決確定前,得撤回訴之全部或一部;但被告已為本案之
言詞辯論者,應得其同意;訴之撤回應以書狀為之,同法第
262條第1、2項復有明文。查原告原起訴聲明為:一、被告
應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號倉庫部分不動產全部
遷讓返還原告;二、被告應給付原告新臺幣(下同)64,583
元,及自民國110年10月25日起至遷讓系爭建物之日止,按
月給付12,500元(本院卷第15頁)。嗣被告已將上開建物返
還予原告,原告於113年4月23日提出民事變更訴之聲明狀撤
回上開第一項之聲明(本院卷第132頁),並經被告同意在
卷(本院卷第132頁);迭經變更,最終於113年5月9日言詞
辯論期日將聲請更正為:一、被告應給付原告35,834元;二
、被告應給付原告109,245元,及自民事變更訴之聲明狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5百計算之利
息(本院卷第173、180頁)。核原告前開所為訴之變更性質
,除不請求遷讓房屋屬撤回訴之一部外,其餘部分,核屬原
告基於兩造間租賃契約關係之同一基礎事實下所為減縮及擴
張應受判決事項之聲明,依前揭規定,均無不合,應予准許
。
貳、實體方面:
一、原告主張:被告於112年4月23日向原告承租門牌號碼臺中市
○○區○○路0段000號房屋(下稱系爭店面)及倉庫(下稱系爭
倉庫),並分別訂立店面房屋租賃契約(下稱系爭店面租約)
、倉庫房屋租賃契約書(下稱系爭倉庫租約,兩租約合稱為
系爭租約),約定租賃期間均自112年5月20日起至115年5月
19日止,租金每月各為12,500元,押金則各為2個月。兩造
另於系爭倉庫租約約定甲方(即原告)提供後方倉庫可停一
台車(下稱系爭停車位),至後方倉庫出租後停止使用;後
方停車時間為乙方(即被告)店面營業時間,甲方無人在現
場則無法停車(下稱系爭特約事項)。被告於4月23日簽約
時,交付系爭店面112年5月20日至112年6月19日租金12500元、
系爭倉庫112年5月20日至112年6月19日租金12500元,與店面、
倉庫各二個月租金25000元之押金,合計5萬元,兩造並於112
年4月25日就系爭店面租約予以公證(下稱系爭公證書)。
詎被告否認有承租系爭倉庫,而僅於112年6月21日交付店面1
12年6月20日至112年8月19日租金各12500元,合計二個月租金25
000元,故原告於112年8月14日催告被告履行給付租金義務,原
告112年8月17日再寄送存證信函給被告,被告於112年8月15日
寄送存證信函回覆原告並無租賃該倉庫部分承租物、被告於
112年8月21日再寄送存證信函回覆原告並無租賃該倉庫部分
承租物,因被告如此函覆,故原告於112年9月11日通知被告
給付積欠租金和清空占有倉庫,被告於112年9月14日寄送存證
信函抗辯,原告於112年10月24日以存證信函通知被告終止該
倉庫租賃契約,最後原告再於112年10月26日以存證信函通知
被告給付經公證之系爭店面租約之租金,兩造並於112年12月
18日合意終止系爭店面租約及系爭倉庫租約,被告已返還系
爭店面及倉庫。被告承租期間,系爭店面及系爭倉庫之租金
各為86,667元,合計173,334元,惟被告全部僅支付租金87,
500元,扣除押金50,000元後,被告尚欠租金35,834元未償
還。又系爭店面被告返還當時,原告發現受有如附表所示之
毀損,修復費用合計109,245元,被告應負損害賠償之責,
爰依系爭租約、不當得利、侵權行為之法律關係提起本件訴
訟等語。並聲明:㈠被告應給付原告35,834元;㈡被告應給付
原告109,245元,及自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起
至清償日止,按週年利率百分之5百計算之利息。
二、被告則以:被告主要是承租系爭店面,依系爭公證書所載之
系爭店面租約範圍包含倉庫,至系爭倉庫承租之目的主要是
系爭停車位,此見系爭特約事項即明。因原告於出租後不久
,自112年7月起經常藉故不給被告或被告員工使用系爭停車
位,致被告無法使系爭倉庫之利益,而主張同時履行抗辯權
,拒絕給付系爭倉庫之租金。至原告請求如附表所示之毀損
物品,實際為被告所有,因被告承租系爭店面後,經原告同
意後而自行花費雇工裝潢施作,系爭店面裝潢前並未損及原
告所請求之設施,而無損害可言等語,資為抗辯。並聲明:
㈠原告之訴駁回;㈡如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為
假執行。
三、得心證之理由:
原告主張之上開事實,業據提出與其所述相符之建物及土地
第一類謄本(本院卷第25至29頁)、系爭店面及系爭倉庫租
約(本院卷第33至40頁)、系爭公證書(本院卷第41至44頁
)、存證信函(本院卷第45至65頁)、房屋稅籍證明書(本
院卷第67頁)、如附表所示物品毀損照片(本院卷第135至1
60頁)、附表編號1至4之報價單及估價單(本院卷第161至1
67頁)、系系爭店面及倉庫原況照片(本院卷第261至262頁
)為證。又兩造間系爭店面租約及倉庫租約,於112年12月1
8日合意終止,被告已將系爭店面及倉庫交還被告,此為兩
造所不爭執,堪信原告上開主張為真。至原告以被告未依系
爭店面租約、系爭倉庫租約給付租金,業經其終止租賃契約
,請求被告給付租金、不當得利,及賠償原告如附表毀損之
物品損壞修復費用等情,被告則以前揭情詞置辯。是本院所
應審酌者厥為:㈠系爭租賃標的物是否有被告所指不合約定
使用收益之情形。㈡被告是否有積欠原告租金,如是原告得
請求被告給付之租金之金額為若干。㈢原告得否就附表毀損
之物品項中之物品請求損害賠償,若可其數額為若干。茲就
兩造上開爭執分述如下:
㈠系爭倉庫是否有被告所指不合約定使用收益之情形:
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人,
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態,
民法第423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出租
後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人,並且應於
嗣後租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。
故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀
態,亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、
收益之狀態,應審酌當事人訂立租賃契約所約定之用益目的
、租賃物之品質、租金額度高低及交易習慣等綜合判斷。
⒉經查,本件原告主張被告於112年4月21日、6月21日各匯款50
,000元,並未繳足系爭租約之租金,被告辯稱112年4月21、
6月21日有繳納系爭店面租約、系爭倉庫租約租金,而系爭
倉庫租約之租賃範圍就是店面後方給被告停車的位置,系爭
倉庫租約與其特約事項中後方倉庫可停一台車之範圍,兩者
係重合關係,故在特約事項上特別再次說明,被告於112年7
月因原告拒絕讓被告停車,違反兩造約定之使用、收益之狀
態,被告才拒絕給付租金。惟查,兩造於系爭倉庫租約其他
特約事項中約定:「甲方提供後方倉庫可停一台車,至後方
倉庫出租後停止使用。後方停車時間為:乙方店面營業時間
。甲方若無人在現場則無法停車」,本院審酌當事人訂立系
爭店面租約所約定之用益目的為經營寵物用品店,訂立倉庫
租約之用益目的則為儲放存貨,且兩個租賃契約之租金額度
均為12,500元,衡諸交易常情,若非兩個獨立空間,顯無訂
立兩個租賃契約之必要,且如被告所稱系爭倉庫租約即為特
約事項中後方倉庫可停一台車之範圍,則該車位之租金即與
系爭店面租金相同,且該車位必須於原告有人在現場時方能
使用,均顯不符交易常情,且若兩者為重合關係,兩造何須
另外在其他特約事項中約定。從而本院認為系爭倉庫租約之
範圍係原告所主張必須透過系爭店面進出,位於店面右側之
倉庫(見本院卷第285頁、第315-317頁),而非被告所稱系爭
店面後方停車位所在之倉庫(見本院卷第289頁、第328-329
頁)。故原告既已提供被告系爭倉庫做儲物使用,已達系爭
倉庫租約所約定之用益目的。至於後方停車位兩造於特約事
項,兩造既已約定甲方若無人在現場則無法停車,被告自不
得以無法停車即認原告違反兩造就系爭倉庫約定之使用、收
益狀態,拒絕給付租金。是被告所辯,洵非可採,尚難採信
。
㈡被告是否有積欠原告租金,如是原告得請求被告給付之租金
之金額為若干:
兩造已於112年12月18日合意終止系爭租約,此為兩造所不
爭執,是兩造系爭租約之租賃期限為自112年5月20日起至11
2年12月18日止,期間為6月28日,故系爭店面租約、系爭倉
庫租約之租金各為86,667元【計算式:(12500×6)+(12500×2
8/30)=75000元+11667元=86667】,合計共173,334元。被告
於系爭租約存續期間僅給付租金137,500元,故被告尚積欠
原告租金35,834元【計算式:173,334-137,500=35,834】,
是原告請求被告給付35,834元,洵屬有據,應予准許。
㈢原告得否就附表毀損之物品項中之物品請求損害賠償,如是
其數額為若干:
⒈附表所示編號1部分:
⑴按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任
,民法第184 條第1 項前段定有明文。次按負損害賠償責任
者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發
生前之原狀;不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金
錢賠償其損害,民法第213條第1項、第215條定有明文。復
按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大
困難者,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數額。民事
訴訟法第222條第2項定有明文。惟物被毀損時,被害人固得
請求加害人賠償物被毀損所減少之價額,並以修復費用為估
定之標準,然應以必要者為限(如修理材料以新品換舊品,
應予折舊)。是損害賠償既係在填補被害人所受之損害,使
其回復物被毀損前之應有狀態,自不應使被害人額外受利,
故被害人修理材料以新品換舊品者,應予折舊。
⑵經查,原告就此部分所受損害,雖提出衣櫃、輕鋼架、衣櫃
背牆照片、報價單為證(見本院卷第145至155頁、第161頁)
,就如附表編號1所示部分,原告主張粉紅色牆面背後是原
告原本所有之長櫃,是原告主張侵權行為範圍,被告抗辯粉
紅色牆面是由被告所施作,被告裝潢前是白色,衣櫃及其抽
屜係被告所裝設,本院審酌原告提出前開照片及114年2月12
日本院履勘系爭店面、系徵倉庫格局之結果,佐以比對系爭
店面裝潢前、後照片(本院卷第271、273頁),報價單所指
之衣櫃門片、抽屜應係被告所裝設(見本院卷第146頁),是
原告此部分請求,並不可採。至於原告主張背牆修補、輕鋼
架可認屬出租予被告前原告之固有利益,是原告主張此部分
為被告所毀損,請求損害賠償,應屬有據。而依原告所提出
之上開資料本院無從確定其所更新之背牆牆面、輕鋼架與原
始裝設是否同一,爰依民事訴訟法第222條第2項規定,認經
折舊後現值為10,000元,是原告此部分主張在10,000元之範
圍內為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,不
應准許。
⒉附表所示編號2部分:
⑴按系爭店面租賃契約約定,被告如擬在租賃房屋上為裝設及
加工者,應先徵原告同意,並應由被告自行負擔費用暨自負
管理維護之責,且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還
租賃房屋時,被告負責回復原狀;被告遷出時,如有遺留物
品者,視同廢棄物,任由原告處理,其處理所產生之費用由
押租金補足,若有不足由被告補足。
⑵本件原告主張被告向原告承租系爭店面、系爭倉庫後有鋪設
木地板,並新增防火牆、木櫃、屋頂木隔板等,惟兩造合意
終止系爭租約後,被告並未拆除,故原告委請嘉品環保有限
公司進行人工打除及廢棄物清運等情,業據原告提出木板及
牆壁毀損照片、木櫃毀損照片、地板移除、防火牆打除、廢
棄物清運嘉品公司估價單在為證(見本院卷第135至154頁、
第163頁)。被告固以木地板、防火牆、木櫃均係由被告所裝
設,被告並未造成原告損害,且木櫃也沒有完全失去功效,
原告主張拆除並由被告負擔清運費用並無理由等語置辯。惟
查,原告系爭店面之地板係鋪設大面石材、系爭倉庫地板係
鋪設磁磚,且未鋪設防火牆,亦未有屋頂木隔板等情,有被
告裝潢前系爭店面及倉庫前照片在卷可考(見本院卷第343-
347頁),足認木地板、防火牆、木櫃、屋頂木隔板係由被
告承租後所新增。依系爭租約之約定,被告遺留物品視同廢
棄物,其處理所產生之費用由押租金補足,若有不足由被告
補足。而押租金25000元已與被告積欠原告租金相抵,已如
前述。故原告請求被告給付地板移除、防火牆打除、廢棄物
清運40,000元,為有理由,應予准許。
⒊附表所示編號3、4部分:
按系爭店面租賃契約約定,被告如擬在租賃房屋上為裝設及
加工者,應先徵原告同意,並應由被告自行負擔費用暨自負
管理維護之責,且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還
租賃房屋時,被告負責回復原狀。經查,原告就此部分所受
損害,雖提出監視器配載線路、電線配線毀損照片、監視器
配載線路毀損修復估價單、電線配線毀損修復估價單為證,
惟就如附表編號3、4所示部分,被告抗辯係由被告所裝設,
且依前開照片並未看出有何損壞。本院依原告所提出之上開
資料,認監視器配載線路確有損害,修理材料以新品換舊品
者,應予折舊,爰依民事訴訟法第222條第2項規定,認經折
舊後現值為3,000元,加計稅額225元,合計3,225元(計算
式:3,000+225=3,225),至電線配線毀,本院審酌前開照
片,認並無損壞之情事,是原告此部分主張在3,225元之範
圍內為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,不
應准許。
㈣從而,原告得請求被告給付積欠原告租金35,834元、請求被
告賠償附表毀損之物品項中之物品修復清運費用10,000元、
40,000元、3,225元,合計為89,059元(計算式:35,834+10
,000+40,000+3,225=89,059)。逾此金額之請求,應屬無據
,不應准許。
四、按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利率較高者,仍從其約定利率;應付利息之債務,其利
率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,民法
第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查
原告對被告之侵權行為損害賠償請求權,核屬無確定期限之
給付,原告既起訴請求被告給付,且民事變更訴之聲明狀繕
本已於113年5月1日送達被告(原告雖未提出回執,惟被告
已於113年5月1日以民事答辯二狀對於原告民事變更訴之聲
明狀表示意見,故認最晚已於該日送達被告),然被告迄今
未給付,依前揭規定,被告即應於收受民事變更訴之聲明狀
繕本送達翌日即113年5月2日後負遲延責任。則原告請求如
主文第一項所示被告自113年5月2日起至清償日止,按週年
利率百分之5計算之遲延利息,於法自屬有據。
五、綜上所述,原告依系爭租約及侵權行為之法律關係,請求89
,059元,及其中53,225元自113年5月2日起至清償日止,按
週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之
主張及請求,則屬無據,應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規定
,應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假
執行,核無不合,爰酌定相當擔保金額併宣告之。
七、本件為判決之基礎已臻明確,兩造其餘主張、陳述並所提其
餘證據,經審酌後,認與本件之結論無礙,爰不再一一論述
,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 3 月 14 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 雷鈞崴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後廿日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 18 日
書記官 錢 燕
附表:
編號 毀損之物品 費用 (新臺幣) 備記 (估、報價單) 1 木板、牆壁、木櫃、輕鋼架 24,750元 本院卷第161頁 2 地板移除、防火牆人工打除、廢棄物清運 40,000元 本院卷第163頁 3 監視器線路工程費用 4,725元 本院卷第165頁 4 電線線路工程費用 39,770元 本院卷第167頁
TCEV-113-中簡-844-20250314-1