Know99判決書

搜尋結果：押租金抵扣

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履行協議

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 114年度羅簡字第20號原告廖駿凱訴訟代理人徐雨瑄許豪鈞被告李翰霖上列當事人間請求履行協議事件，經臺灣新竹地方法院裁定移送前來（113年度竹北簡字第540號），本院於中華民國114年3月3 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬玖仟元，及自民國一百一十四年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序部分　　本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　　一、原告主張：緣兩造前就門牌號碼新竹縣○○鄉○○○00○00號房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約，由原告出租系爭房屋予被告，詎被告承租系爭房屋後，竟提供予詐欺集團使用，致於民國113年8月12日為警於查緝詐欺集團時破壞系爭房屋之鋼木門、樓梯柱、房門、人孔蓋及汙損窗簾、牆壁油漆等，造成原告受有損害。嗣原告於113年8月14日、21日委由代理人即原告之母徐雨瑄與被告達成和解協議，雙方同意提前終止租賃契約，被告並應賠償原告所受上述損害共計新臺幣（下同）279,000元，其中50,000元部分以被告先前所支付之押租金抵扣，被告尚應給付原告229,000元。為此，爰依兩造間之和解契約、民法第737條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告229,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　二、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。三、本院之判斷：　　 (一)按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。」「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」民法第736 條、第737條分別定有明文。查原告主張之上開事實，業據提出與其主張相符之租賃契約書、註記於租賃契約書最末之和解條款、估價單、報價單等為證（見本院卷第12-30頁）；而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，對原告前揭主張之事實已生自認之效力，本院復審酌原告所提證據，堪認原告前揭主張為真實。從而，本件兩造堪信已就原告出租系爭房屋予被告期間，因系爭房屋遭警方破獲詐欺集團所造成之損害達成和解契約，則原告據以提起本訴請求被告給付229,000元，即無不合，應予准許。 (二)按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第2項、第233條第 1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告之和解契約履行請求權，為未定給付期限之金錢債權，揆諸前揭規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即114年2月19日（見本院卷第41頁）起之法定遲延利息，亦有理由。四、綜上所述，原告本於兩造間和解契約及民法第737條之規定，請求被告給付229,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114 年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息如主文第1項之所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文愷　以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　翁靜儀

2025-03-31

LTEV-114-羅簡-20-20250331-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第1277號原告鄒淑英訴訟代理人宋宣慧律師被告徐巧恩上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣106,690元，及自民國113年8月27日起至騰空遷讓返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣27,500元。三、訴訟費用新臺幣3,970元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之利息。四、本判決得假執行，但就主文第一項部分，被告如以新臺幣702,100元為原告預供擔保；就主文第二項前段部分，被告如以新臺幣109,690元為原告預供擔保；就主文第二項後段部分，就到期部分按月以新臺幣27,500元為原告預供擔保，各得免為假執行。　　事實及理由一、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國111年7月26日起向原告承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租金每月為新臺幣（下同）27,500元，水、電、瓦斯及管理費均由被告負擔，約定租期自111年8月27日起至114年8月26日止（下稱系爭租約）。嗣113年8月16日，被告以通訊軟體LINE （下稱LINE）向原告表示不願再支付租金，應屬終止系爭租約之意思表示。詎被告於終止系爭租約後，持續居住至113 年10月底，並於同年11月初始搬離，但仍遺留大型物品占用系爭房屋。此外，被告112年5至9月間之租金，扣除押租金後，尚短繳14,000元，並積欠112年6月至113年10月間之管理費18,190元，又因被告搬離時未將系爭房屋回復原狀，致原告需支出47,000元僱工拆除被告遺留之招牌燈箱等物品，另因被告無故提前終止系爭租約，自應給付違約金27,500元。此外，被告迄本件言詞辯論終結之日，仍持續占用系爭房屋，原告自得請求被告按月給付相當於租金之不當得利27,5 00元。爰依民法第179條及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告106,690元，及自113年8月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告27,500元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院之判斷：　㈠經查，原告所主張之上開事實，有系爭房屋之高雄市稅捐稽徵處房屋稅繳款書1份、系爭租約1份、兩造間之LINE對話紀錄擷圖6張、存證信函暨回執聯3份、律師函暨回執聯1份、原告代墊管理費之收據19份、原告存摺影本1份、修繕估價單1份及現場照片6張在卷可稽（見本院卷第13至55頁、第91 至119頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2 項、第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信為真實。　㈡按租質關係終止消滅當日，被告應騰空並將系爭房屋回復原狀交還原告，系爭租約第10條第4項前段已明文約定。系爭租約已於113年8月16日終止，既經本院認定如前，則揆諸上開說明，原告自得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。　㈢按每月租金：27,500元，租金以1個月為1期。被告整修及租賃期間內之水費、電費、瓦斯費、電信費及大樓管理費，均由被告繳鈉。租賃關係消減時，被告如有違反本契約約定事項致有積欠租金、使用補償金、違約賠償金、水費、電費、瓦斯費、維修費或各類罰緩時，被告同意原告逕由租賃擔保金扣抵之；若有不足時，原告得向被告請求賠償。如係被告提出終止租約，而租約终止日未達前開約定之租賃期間，則被告必須依本契約於回復原狀後，清點交還系爭房屋，並支付1個月之租金作為違約金。租賃關係終止消滅後，被告如有任何物件或垃圾留置於系爭房屋，原告得不予通知被告，一律視為廢棄物論，任憑原告處置，被告不得異議。原告清理上開廢棄物回復系爭房屋原狀之費用，被告同意原告逕由押租金抵扣之；若有不足時，原告得向被告請求賠償，系爭租約第3條第1項前段、第4條第3項、第10條第2項第2款及第 5項後段均已明文約定。經查，被告112年5至9月間之租金，扣除押租金後，尚短繳14,000元，並積欠112年6月至113年1 0月間之管理費18,190元，又因被告搬離時未將系爭房屋回復原狀，致原告需支出47,000元僱工拆除被告遺留之招牌燈箱等物品，另因被告無故提前終止系爭租約，應給付違約金 27,500元等事實，亦經本院認定如前，則揆諸上開說明，原告自得請求被告給付106,690元（計算式：14,000＋18,190＋4 7,000＋27,500＝106,690）。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。經查，被告於113年8月17 日起至今仍繼續占有系爭房屋，既經本院認定如前，則原告依民法第179條請求被告自113年8月27日起按月給付相當於租金之不當得利27,500元，尚屬有據。五、綜上所述，原告依民法第179條及系爭租約之法律關係，所為如下㈠至㈡之請求，均有理由，均應予准許：　㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　㈡被告應給付原告106,690元，及自113年8月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告27,500元。　六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費3,970元，確定如主文第三項所示之金額，並加計按法定利率計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　官蔡凌宇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　郭力瑋

2025-03-27

CDEV-113-橋簡-1277-20250327-1

嘉小

嘉義簡易庭(含朴子)

給付租金

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉小字第749號原告沈佑瑾被告陳雨禪張佩琪上列當事人間給付租金事件，於民國114年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文被告陳雨禪應給付原告新臺幣21,863元，及其中新臺幣17,400元自民國113年9月16日起，另新臺幣4,463元自民國113年10月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告陳雨禪負擔百分之92，餘由原告負擔，並確定被告陳雨禪應負擔之訴訟費用額為新臺幣920元及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告陳雨禪如為原告供擔保新臺幣21,863元，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：㈠被告向原告租用嘉義縣○○鄉○○村○○○00○00號3樓房屋（下稱本件房屋），租期從民國112年1月9日起至113年 10月9日止，每月租金新臺幣（下同）5,000元，應於每月9 日前給付，租賃期間之水費被告每人每月各100元（每月共2 00元），電費由被告負擔。㈡不料，被告於112年2月9日起至 3月9日止、3月9日起至4月9日止、12月9日起至113年1月9日止及113年6月9日起至7月9日止及7月9日起至8月9日止等5個月未給付租金，以押租金抵扣後，仍積欠租金3個月共15,00 0元，另積欠水費2,400元及電費4,463元(自113年7月起至8 月27日止)。原告已於113年8月13日寄出存證信函通知被告給付租金及返還鑰匙，被告皆逃避不出面處理，因此於113 年9月16日向被告表示終止契約。又被告於本件房屋留下一些衣服及垃圾，原告僱人清掃而支出費用2,000元，依約應由被告賠償等語，㈢並聲明：被告應連帶給付原告23,863元，及自113年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告陳雨禪抗辯略以：我只欠原告租金2個月及水費2,400元，113年7、8月電費我有繳納，是用手機扣款。原告沒有等到我搬完東西就把房屋的鎖頭換掉，我無法進去搬東西，那時候合約還沒有到期，我不需要給付清掃房屋費用2,000元。我沒有收到原告終止租約的通知，也沒有收到存證信函等語，並聲明：原告之訴駁回。被告張佩琪則未為任何陳述。三、理由要領　㈠被告經合法通知，沒有在言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款規定之情形，因此依原告聲請由其一造辯論而為判決。　㈡原告雖主張是被告2人向其承租本件房屋等語，然依原告提出租賃契約書記載，承租人為被告陳雨禪，原告主張被告張佩琪亦為承租人乙節，即非可採。是則原告請求被告張佩琪給付租金、電費、水費及清潔費等，即無理由。又原告主張上開一、㈠所示之租賃內容，被告陳雨禪沒有爭執，應可採信。　㈢原告主張被告應給付費用部分：　⒈租金：被告陳雨禪辯稱只積欠2個月租金乙節，雖原告提出之存證信函亦記載欠租4個月，然證人盧映薰於本院審理時到場具結證稱略以：被告總共積欠租金5個月，存證信函寫4個月是沒有把113年7月9日到8月9日這一個月寫進去等語，本院審酌兩造就租金之爭執只是欠租3個月或2個月（爭執金額僅5,000元），而該證人到場已經具結，應無甘冒偽證罪責而為偏袒原告、不實證言之可能，是證人之證言應為可信。準此，原告主張被告陳雨禪欠租3個月等情，應為可採。　⒉電費：系爭電費是在113年9月16日臨櫃繳費等情，已經台灣電力股份有限公司嘉義區營業處函覆在卷，是被告辯稱其以手機扣款繳納該電費等語，為不可採。　⒊水費：被告不爭執。　　　⒋清潔費：原告雖主張被告遺留物品不清潔致其支付清潔費等語。經查原告係主張其於113年9月16日與被告終止契約，而其提出支付劉祿餘清潔費之收據是113年8月29日開立，此時兩造契約尚未終止，被告陳雨禪尚無回復原狀之義務，則原告所支出清潔費用，自不能令被告賠償。　　　⒌綜上，原告得請求承租人即被告陳雨禪給付之金額為21,863 元，超過部分為不可採。又上開積欠之租金及水費均約定應按月給付，是就該部分金額即17,400元（算式：15,000元＋2 ,400元），原告請求被告自113年9月16日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由；至於電費4,463元部分，並未約定應給付給原告，而原告於113年9月16日始為繳納，是就此部分，原告僅得請求被告給付自訴狀繕本送達之翌日即113年10月6日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，超過部分之利息請求，為不可採。　㈣從而，原告依租賃之法律關係，請求被告陳雨禪給付21,863 元，及其中17,400元自113年9月16日起，另4,463元自113年 10月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許；超過上開應准許部分之請求（含對於被告張佩琪之請求），均無理由，應予駁回。　　　四、本件原告勝訴部分，依民事訴訟法第436條第20規定，應依職權宣告假執行；本院另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告陳雨禪如為原告供本院酌定之擔保，亦得免為假執行。原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回之。五、本件訴訟費用由被告陳雨禪負擔百分之92，餘由原告負擔。經查本件訴訟費用是原告繳納之第一審裁判費1,000元，爰並確定被告陳雨禪應負擔之訴訟費用額為920元及自本判決確定之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林望民以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　賴琪玲

2025-03-20

CYEV-113-嘉小-749-20250320-1

簡上

臺灣臺北地方法院

返還押租金等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第419號上訴人許祖云即若荷蔬食時尚館訴訟代理人黃浩然林明葳律師蔡宗隆律師複代理人傅羿綺律師被上訴人杜月娥訴訟代理人吳存富律師陳庭琪律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國113 年4月19日本院臺北簡易庭112年度北簡字第5905號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國108年6月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元（除108年9月5日起至109年9月4日止為16 萬元、109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元），上訴人並已交付押金100萬元。兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故被上訴人同意自109年9月5日起至111年9 月4日之月租金調降為16萬元，復同意將110年6月至111年2 月之月租金調整為10萬元。兩造於系爭契約租期屆滿前協議續租條件，兩造原已談妥將來改由新成立之公司繼續承租系爭房屋經營餐廳，詎被上訴人於111年9月4日向上訴人表示欲變更續租條件，兩造為此持續協商續租條件，直至111年1 1月11日上訴人確定不續租後，被上訴人竟要求上訴人於短時間內遷出，上訴人無法如期返還系爭房屋，實係可歸責於被上訴人。又上訴人與訴外人即被上訴人之女陳茵琪、訴外人即被上訴人之子陳宏森於111年11月16日合意雙方各自分頭找尋新承租人，暫時先不拆遷，上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成，兩造間即成立無償使用借貸契約，上訴人並無違約情事，且因上訴人早於111年1 1月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，至遲應認斯時已返還系爭房屋予被上訴人，則上訴人自得依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人返還押金100萬元。縱認上訴人有違約情事，被上訴人既已依系爭租約第11條約定請求賠償性違約金，其請求權目的已達，被上訴人之不當得利請求權即行消滅，爰依系爭契約法律關係請求返還押租金等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：被上訴人從未同意調降租金，依系爭租約第 3、4條約定，上訴人迄今仍積欠租金共94萬元未清償，被上訴人自得以押租金抵扣。系爭租約租期已於111年9月4日屆滿，被上訴人於111年10月22日、同年12月17日發函催告上訴人交還房屋，上訴人遲至111年11月28日始返還鑰匙，112 年7月6日始拆除古董窗花、冷氣等設備，無權占用305天，依民法第179條約定，上訴人應給付相當於租金之不當得利1 83萬元（計算式：18萬÷30×305＝183萬），暨依系爭租約第1 1條約定，上訴人應另給付按房租日租金1倍計算之違約金18 3萬元，故上訴人所交付之押金100萬元，於抵充被上訴人應給付之租金、違約金、相當於租金之不當得利後，已無剩餘押金可退還等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第184、185頁）：　㈠兩造於108年6月26日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自108年7月5日起至111年9月4日止，每月租金除108年9月5日起至109年9月4日止為16萬元、 109年9月5日起至110年9月4日止為17萬元外，其餘每月租金為18萬元，上訴人並交付押租金100萬元（見原審卷一第37 至41頁）　㈡系爭租約於111年9月4日終止（見本院卷第81頁）。　㈢上訴人於附表三「上訴人給付租金日期」欄所示日期給付如「上訴人給付金額」欄所示之款項。另被上訴人於收受110 年6月份租金16萬元後，陳茵琪有匯款6萬元予上訴人（見本院卷第175、183、184頁）。　㈣被上訴人所收受之押租金100萬元，尚未返還予上訴人。　㈤上訴人於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，此係由陳宏森代為收受（見原審卷一第161頁）。　㈥上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，係於112年7月6日將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見原審卷一第527頁）。五、本院得心證之理由：　㈠被上訴人得否以上訴人積欠租金扣抵押租金：　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按意思表示之效果，原則上採表示主義，即以表示上之效果意思為標準，必要時始設若干例外（如民法第86條、第88條及第89條等），以保護交易安全及表意人之利益，使當事人實現或維持合理之協同關係，並維持國家社會經濟生活秩序（最高法院112 年度台上字第1228號判決意旨參照）。　⒉上訴人主張：兩造訂立系爭契約後，因適逢新冠肺炎疫情期間，故兩造有協議降租之情事等語，業據提出兩造對話紀錄截圖、帳戶交易明細等件為佐（見原審卷一第43至160、539 至544頁，原審卷二第35至54、113至116頁），觀上開對話紀錄，被上訴人於109年9月12日對上訴人稱：我已經將2萬元交給妳女兒了，等下個月房租進我戶頭，領到錢後，我再拿2萬回給妳等語（見原審卷二第113頁），復於同年12月8 日對上訴人稱：經過一天考慮與思後，我表示我最高的誠意，房租如之前疫情時的補貼，你開16萬元支票給我銀行進帳，之後我再私下還給妳2萬，以1年為期，到明年9月再回復每月16萬等語，上訴人則回覆：感謝您願意降租減壓等語（見原審卷二第115頁），嗣被上訴人於110年6月9日對上訴人稱：疫情困擾期間，我將託我女兒匯6萬元給妳，但每個月還是幫我進帳16萬元，讓我銀行過關，希望我們一起共度難關等語，上訴人則回：謝謝您等語（見原審卷一第539頁），上訴人又於同年月30日傳送訊息予被上訴人女兒陳茵琪稱：我們要繳租稅，這個月可以用10萬元的租稅去繳嗎，還是要用16萬元的金額去繳稅等語，陳茵琪則回：用10萬元等語（見原審卷一第543頁），就兩造及上訴人與陳茵琪之對話紀錄前後脈絡觀察，可見被上訴人於109年12月8日明確向上訴人表示先由上訴人按月給付16萬元，再由被上訴人匯還2 萬之方式處理租金之給付，亦即已合意將109年12月起之月租金調整為14萬元，為期1年，嗣因疫情加劇，被上訴人遂於110年6月9日同意再次調整月租金，給付方式係先由上訴人按月給付16萬元，再由陳茵琪匯還6萬元，故月租金為10 萬元，此情亦與上訴人與陳茵琪之對話紀錄互核相符，並有銀行交易明細、匯款單、銀行轉帳傳票在卷可佐（見原審卷二第35至46頁），堪信上訴人主張兩造將自109年12月起至1 10年4月止之月租金調整為14萬元、自110年6月起再度調降為10萬元等節為真實，另就110年5月份之租金，雖堪認兩造有降租至14萬元之合意，然上訴人主張此部分租金僅調降為 16萬元，則應認此部分租金為16萬元，以符辯論主義。　⒊至於調降租金之期間於何時結束部分，依兩造於111年9月8日之對話紀錄，被上訴人稱：跟你有了感情，也相信你們夫妻，在疫情期間也和你們一起渡過難關，三級警戒結束又再加 6個月，讓你們回復元氣等語（見原審卷一第281頁），陳茵琪亦於110年6月26日對上訴人稱：三級結（應為「解」）封後，從那個月開始起算6個月都給上訴人這種租金，謝謝上訴人在我們困難的時候，一起努力度過等語（見原審卷一第 541頁），就上開對話紀錄互核可知，被上訴人同意降低租金之期間，應係至疫情三級警戒結束後6個月為止，又中央流行疫情指揮中心係於110年7月27日起將全國疫情警戒調降為二級，此有衛生福利部疾病管制署新聞列印資料在卷可查（見本院卷第197、199頁），應認被上訴人同意前開將月租金調降為10萬元之期間至多僅至111年1月止，則自111年2月起，上訴人仍應依系爭契約約定之租金數額繳納租金。　⒋被上訴人雖辯稱：兩造並未合意降低租金，被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，僅是好意施惠行為等語，惟查，依兩造前開對話紀錄，被上訴人談及租金匯還事宜時係稱：「房租如之前疫情時的補貼」等語（見原審卷二第 115頁），則顯見被上訴人或陳茵琪對上訴人所為之匯款或現金交付，係與租金數額有直接關聯，揆諸首揭判決意旨，以客觀角度觀察被上訴人所為上開意思表示所欲生之法律效果，應係合意降低租金，並非僅屬單純之贈與或好意施惠，被上訴人所辯，自不足採。　⒌從而，兩造確有合意將自109年12月起至110年4月止之租金調降為14萬元、110年5月之租金為16萬元、自110年6月起至11 1年1月之租金調降為10萬元，被上訴人主張兩造無降租之合意，不足為採。至於111年2月起至約定租賃期間屆滿之日止，月租金即回復為系爭契約所約定之18萬元（見兩造不爭執事項㈠），另就109年9月起至同年11月止之租金，難認兩造有降租之合意，應以系爭契約約定之17萬元作為給付標準，上訴人主張此部分亦有降租之合意，不足為採。又上訴人就各月已給付之租金如附表三所示，被上訴人亦不爭執收受此部分租金（見兩造不爭執事項㈢），以此核算後，上訴人尚欠如附表三所示之租金23萬元（詳如附表三「是否積欠租金」欄所示），是被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充所欠之租金23萬元，應屬有據。　㈡被上訴人得否以上訴人遲未返還系爭房屋所生之違約金扣抵押租金：　⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第170號判決意旨參照）。　⒉系爭契約第8條第2項約定：「於交還租賃房屋時，乙方（即上訴人，下同）應將房屋打掃乾淨、清空，不得有任何違法增建物，乙方之生財器具、垃圾、雜物應清除，按裝潢現狀房屋保持天、地、壁、空間完整以及基本照明設備交還甲方（即被上訴人，下同），不得任意破壞。」、第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租日租金壹倍計算之違約金。」（見原審卷一第40頁）。由上開約定可知，如系爭契約約定租賃期間屆滿，而兩造仍未簽署新的「書面租賃契約」，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋，並應將系爭房屋打掃乾淨、清空，及清除生財器具、垃圾、雜物等，始符合系爭契約所約定「返還」租賃物之意旨，不得反捨契約文字而更為曲解。　⒊上訴人雖主張：兩造本已談妥續租條件，被上訴人卻片面稱要變更條件，兩造持續協商未果，上訴人於111年11月11日確定不續租後，被上訴人便要求上訴人應於同月15日前點交房屋，因時間過於倉促，上訴人無法及時拆遷完畢，不可歸責於上訴人，且兩造已就系爭房屋有使用借貸之合意等語，並提出兩造對話紀錄截圖、上訴人與陳宏森、陳茵琪之對話紀錄截圖為證（見原審卷一第43至160頁），惟上訴人既未提出兩造於系爭契約所定租賃期間屆滿前、後有成立「書面租賃契約」之證據，依系爭契約第11條之約定，視為不再續租，且不得以任何理由繼續使用系爭房屋。又觀兩造間之對話紀錄，被上訴人於111年8月30日向上訴人表示：妳若有要繼續經營，必須在同年9月4日前簽續約等語（見原審卷一第 259頁），於同年8月31日表示：妳若有誠意，必須要回答簽約的時間，但不能超過同年9月4日，若超過就以不續約為主等語，上訴人則回：我知道等語（見原審卷一第259、261頁），嗣上訴人於同年9月15日稱：我們預計同年9月20日遷出並交還系爭房屋，店內之裝潢及設備，提出不保留裝潢與設備給新承租人之方案一，及保留裝潢與設備給新承租人之方案二，給被上訴人參考選擇等語（見原審卷一第287頁），被上訴人則於同年9月16日回：我選擇方案一，不保留裝潢與設備，在同年9月20日清理完畢，拆除所有設備及點交還屋等語（見原審卷一第289頁），顯見兩造並未於系爭契約屆滿日即111年9月4日前後成立新「書面租賃契約」，自無繼續占有系爭房屋之合法權源，況被上訴人已明確表示不同意上訴人將系爭房屋內之裝潢、設備保留，並請求上訴人將系爭房屋清空返還，要難認兩造間有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。又上訴人雖另主張：陳宏森、陳茵琪分別向上訴人表示，系爭房屋之裝潢設備須於111年12月31 日前拆除完畢，顯見上訴人將部分廚房設備、裝潢留置於現場，係經兩造同意而成立使用借貸契約等語，並以上開對話紀錄為證，惟觀上開對話紀錄，陳茵琪於111年12月28日向上訴人稱：12月31日前快點搬東西喔，12月31日後當廢棄物處理等語（見原審卷一第141頁），陳宏森亦於111年12月30 日向上訴人稱：明天是12月31日，廚房用品請一次搬完等語（見原審卷一第157頁），此僅是陳宏森、陳茵琪分別催告上訴人於一定時限內搬遷完畢，並非容忍上訴人繼續占用系爭房屋之意，亦難認有成立使用借貸契約，上訴人主張，自不足採。　⒋就上訴人無權占有系爭房屋之期間部分，上訴人雖主張：依系爭租約第12條約定，系爭房屋內部裝潢、設備縱未拆除，亦僅生廢棄物清理、費用分擔問題，而非上訴人仍占用系爭房屋，且上訴人既於111年11月28日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人，應認至遲於斯時起已遷出系爭房屋等語。惟觀系爭契約第12條約定：「乙方遷出時，如有遺留物品者，視同廢棄物任由甲方處理，其處理所需費用，由保證金先行扣抵，如有不足由乙方補足。」（見原審卷一第41頁），可知該條僅係約定遺留物如何處理，及對處理廢棄物所生費用應如何分擔，並不影響系爭契約約定遷讓、返還租賃物之認定標準。又系爭契約第8條第2項既已約定於交還租賃房屋時，應將房屋打掃乾淨、清空，並將生財器具、垃圾、雜物清除，則只要系爭房屋內尚遺留裝潢、生財工具等，縱使已歸還鑰匙，仍未達系爭契約所約定之遷讓、返還租賃物之標準。是以，上訴人於111年11月28日返還鑰匙時，既尚未將系爭房屋內全部裝潢、設備拆除，直至112年7月6日始將附表一、二等遺留於系爭房屋內之裝潢設備拆遷完畢（見兩造不爭執事項㈥），應認上訴人遲於112年7月6日始將系爭房屋返還予被上訴人，則上訴人自111年9月4日起至112年7月6日止，共無權占有系爭房屋305日。　⒌末按違約金是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債權人因債務人如能按期履行債務時，可能享受之利益，與因債務人違約所受損害之情形，以為酌定之標準（最高法院 84年度台上自第2172號判決意旨參照）。本院審酌上訴人自 111年11月28日返還系爭房屋之鑰匙後，即無從在系爭房屋內使用收益，兼衡附表二所示裝潢設備占有系爭房屋之情形，及當時受疫情影響之社會經濟狀況、兩造之利益損害等一切情狀，認系爭契約第11條約定之違約金，應酌減至一半即日租金之0.5倍，方屬適當。上訴人占有系爭房屋共305日，業如前述，被上訴人自得依系爭契約第11條之約定向上訴人請求按房租日租金0.5倍計算之違約金91萬5,000元【計算式：（每月租金18萬元/30日）×305日×0.5=91萬5,000元】，則被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，洵屬有據。　⒍從而，被上訴人得向上訴人請求違約金91萬5,000元，被上訴人由上訴人給付之押租金100萬元中先行抵充之，應屬有據。　㈢綜上，被上訴人以上訴人積欠租金23萬元、違約金91萬5,000 元為由，自上訴人所給付之押租金100萬元扣抵清償後，押租金已無剩餘，則上訴人請求返還押租金，應屬無據。另就被上訴人主張民法第179條不當得利亦應扣抵部分，因被上訴人主張扣抵之順序為：先抵積欠租金，再抵違約金，末抵不當得利（見原審卷二第165頁），既本件押租金於以積欠租金、違約金扣抵後已無剩餘，則不當得利部分，本院即無庸審酌，附此敘明。六、綜上所述，上訴人依系爭契約法律關係，請求被上訴人給付 100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官廖哲緯以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　何嘉倫附表一：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花 2件 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風 7件 4 壺座櫃子 2件 5 竹捲簾 1件 6 榻榻米整間 7 天花板字畫 2件 8 牆壁字畫 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2層 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 燈具 1批附表二：編號物品名稱數量 1 大門骨董窗花（老件） 1對 2 櫃台窗花 1件 3 屋內骨董屏風（老件） 5件 4 壺座櫃子 2座 5 竹捲簾 2件 6 新作榻榻米全室 7 天花板字畫（梅） 2件 8 牆壁字畫（竹） 1件 9 冷氣（分離式） 6台 10 冷氣（水冷式） 1台 11 吊式不鏽鋼層架 1件 12 不鏽鋼層架 2件 13 不鏽鋼淺櫃 1件 14 後防火巷伸縮棚架 1件 15 後防火巷熱水器 1台 16 全室LED燈具 1批 17 合室新捲簾 1式 18 茶室對開布幔 1式 19 茶室天花木座格柵 3組 20 洗手間大理石檯面 1式　　　　　　　　　　　　附表三（元：新臺幣／年：民國）編號上訴人給付租金日期上訴人給付金額上訴人主張租金金額被上訴人主張租金金額本院認定應給付金額是否積欠租金 1 109年9月7日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 2 109年10月6日 16萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 3 109年11月6日 10萬 16萬 17萬 17萬尚欠1萬元 4 109年11月16日 6萬 5 109年12月7日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠1萬元 6 109年12月16日 3萬 7 110年1月6日 10萬 14萬 17萬 14萬尚欠4萬元 8 110年2月9日 19萬 14萬 17萬 14萬溢付5萬元 9 110年3月8日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 10 110年4月6日 14萬 14萬 17萬 14萬無積欠 11 110年5月6日 16萬 16萬 17萬 16萬無積欠 12 110年6月7日 16萬 10萬 17萬 10萬此部分陳茵琪已匯還6萬元，依本判決伍、㈠之說明，應係因降租而匯還，故此部分租經已清償，無積欠。 13 110年7月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 14 110年8月6日 10萬 10萬 17萬 10萬無積欠 15 110年9月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 16 110年10月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 17 110年11月8日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 18 110年12月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 19 111年1月6日 10萬 10萬 18萬 10萬無積欠 20 111年2月7日 10萬 10萬 18萬 18萬尚欠8萬元 21 111年3月7日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 22 111年4月6日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 23 111年4月20日 6萬 24 111年5月6日 16萬 16萬 18萬 18萬尚欠2萬元 25 111年6月17日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 26 111年7月12日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 27 111年8月16日 10萬 16萬 18萬 18萬尚欠8萬元 28 111年9月6日 18萬回補過去積欠之租金填補積欠費用18萬元共計尚欠23萬元

2025-03-19

TPDV-113-簡上-419-20250319-1

重訴

臺灣高雄地方法院

返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第198號原告藍旭男訴訟代理人藍百司曾至楷律師王仁聰律師上一人複代理人阮紹銨律師被告韓八餐飲股份有限公司法定代理人李淑芬訴訟代理人陳俊雄上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○號、三號全棟房屋暨如附件所示停車空間回復至如附件所示原狀並遷讓返還予原告。被告應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區 ○○○路○號、三號辦理遷出登記。被告應給付原告新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元，及自民國一百一十三年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年十月二十六日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌拾萬元。被告應自民國一百一十三年十月二十九日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟肆佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾貳萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳佰零柒萬柒仟陸佰肆拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣貳拾陸萬陸仟陸佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告就各到期部分以新臺幣肆佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文　　。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用　　，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。經查　　，本件原告變更聲明如下述：　㈠原告原以韓八餐飲股份有限公司（下稱韓八公司）、陳俊雄為被告，起訴時訴之聲明為：⒈被告應連帶將門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號全棟房屋（即高雄市○○區○○段0000○000 0○號建物，下稱系爭房屋）暨停車空間（即系爭房屋之車位）回復原狀並遷讓返還予原告；⒉被告應連帶將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記； ⒊被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,832,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋被告應自民國113 年3 月1 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告120 萬元；⒌被告應自113 年3 月4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院審重訴卷第8 至9 頁）。　㈡嗣原告於113 年10月24日提出民事準備㈡暨訴之變更狀，撤回對陳俊雄之起訴，並變更訴之聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告1,832,941 元　　，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第81至82頁）。　㈢原告再於113 年10月24日言詞辯論期日追加備位聲明，備位聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第77頁）。　㈢原告末於114 年1 月8 日言詞辯論期日，將訴之聲明變更為　　：⒈韓八公司應將系爭房屋暨如兩造於109 年9 月29日簽訂並經公證之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）附圖（即本院審重訴卷第74、75頁，即如附件所示）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第 4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告 5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第127 頁）。　㈣原告所為上開訴之聲明變更、請求金額增加，與原訴之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，證據資料共同而得加以利用，符合請求之基礎事實同一、擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，均應予准許。二、韓八公司經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場　　，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請　　，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體部分　一、原告主張：　㈠原告與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立並經公證之系爭租約，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，依「法人同一體說」之見解，系爭租約既係韓八公司於籌備期間由發起人簽訂，韓八公司完成設立登記後，系爭租約之租賃法律關係即當然歸屬於韓八公司。　㈡系爭租約約定之租期係自109 年10月1 日至119 年12月31日　　，其中109 年10月1 日至109 年12月31日為租金全免之裝潢期，110 年1 月1 日至114 年12月31日之月租金為80萬元， 115 年1 月1 日至119 年12月31日之月租金為100 萬元，韓八公司並應於每年1 月1 日前交付當年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告。又依上開約定，韓八公司本應於113 年 1 月1 日以前交付113 年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告，惟韓八公司之法定代理人李淑芬迄至原告提起本件訴訟時，仍未給付113 年任何一期租金，顯已遲付租金逾3 個月以上，原告分別於113 年1 月17日、同年2 月2 日、同年 2 月20日寄發存證信函予韓八公司，催告韓八公司依約交付 113 年度12張租金支票、欠繳113 年度1 、2 月份租金，並提前通知原告得於積欠租金逾2 個月終止系爭租約等事宜，惟韓八公司收受上開存證信函後均無任何回應；原告於起訴後再以民事準備㈡暨訴之變更狀之送達，主張系爭租約第21 條約定不得以押租金抵扣租金，縱使可以抵扣，斯時韓八公司亦已積欠逾2 個月租金，以此為由終止系爭租約（見本院重訴卷第127 頁，原告表示逕以此主張終止系爭租約，其餘不再主張，故先前提出之其他理由即不再贅列），並以民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日為租約終止日，原告自得在系爭租約終止後請求韓八公司將系爭房屋暨系爭租約附圖所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告。　㈢另系爭租約既經合法提前終止，韓八公司占有系爭房屋即無正當權源，依系爭租約第13條約定，其應於終止後3 日內將增設、改造或裝飾物品，室內外修繕及外觀等裝潢、設備、傢俱雜物、器物等全數清空、回復至出租前竣工圖之原狀，否則原告即得依系爭租約第14條約定，將韓八公司所有遺留物、增設、改造或裝飾物品等視為廢棄物自行清空、回復原狀；又原告簽立系爭租約時，考量雙方租期達10年，為便利韓八公司經營餐廳、管理營業，同意韓八公司以系爭房屋門牌號碼作為登記地址辦理公司設立登記，此係原告為使租賃法律關係便於遂行而容許為公司登記，因系爭租約終止後回復原狀之範圍，本即包含韓八公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，復因公司登記涉及向主管機關申請，遷出登記勢必需要韓八公司協力為一定行為，原告乃依系爭租約第4 條、第13條、第19條約定，請求韓八公司將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。　㈣韓八公司迄未給付113 年1 月、2 月之月租金各80萬元，且韓八公司依系爭租約第8 條約定應自行繳納其營業所生之水電費、瓦斯費，卻積欠系爭房屋103 年1 月份電費232,941 元未為繳納；另系爭租約於民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日終止，原告自得就113 年5 月9 日至同年10月24 日之租金440 萬元（計算式：80萬元×5.5月＝440 萬元）請求韓八公司給付，故依民法第439 條、系爭租約第8 條約定請求韓八公司給付6,232,941 元（計算式：80萬元＋80萬元＋ 232,941元＋440 萬元＝6,232,941 元）。　㈤又系爭租約已提前終止，韓八公司自無正當法律權源繼續占有系爭房屋，因而獲有相當於租金行情之利益，而韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元，乃以陳俊雄自陳最低月租金120 萬元計算無權占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利數額，是韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告即系爭租約終止之日翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元。此外，系爭租約第13條約定「　　租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其約定內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金，即原告除得請求給付相當於租金之不當得利，以填補損害外　　，尚得按日請求賠償懲罰性違約金；從而，系爭租約既於民事準備㈡暨訴之變更狀送達後提前終止，韓八公司本應於3日內搬遷卻未為之，原告自得請求韓八公司自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告（即契約終止之日）後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付懲罰性違約金5 萬元，迄至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止。　㈥為此，爰依民法第179 條、第439 條、第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條　　、第11條、第13條、第16條及第19條等約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈ 韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12 0 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止　　，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（假執行僅針對辦理遷出登記以外之請求，見本院重訴卷第103 　　頁）。二、韓八公司未於最終言詞辯論期日到庭，惟其前以：韓八公司當初用7 千多萬元去裝修並承租10年，後因新冠肺炎而無法經營下去，且虧錢股東並無意願增資，故欲終止系爭租約，餐廳約於112 年12月底左右結束，有透過仲介聯絡原告要終止租約並讓別人盤讓，談了好幾次，原告也答應我們盤讓，於113 年5 月份亦有跟律師表示如果不讓韓八公司盤讓，可以馬上還，這期間亦不斷有仲介表示其已和原告談好讓別人盤讓後繼續經營，另兩造之前談和解時亦已講好相關條件，即韓八公司可以搬走即搬走，不能搬走由原告處理，以現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用；而韓八公司為股份有限公司，公司資產沒有就沒有了，請依法判決，並希望與原告和解，可盡快使原告出租等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠按公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋（最高法院106 年度台上字第1720號判決意旨參照）。查原告主張其與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立系爭租約並經公證，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，揆諸前揭說明，系爭租約之權利義務自應歸由韓八公司行使及負擔，租賃之法律關係亦當然歸屬於韓八公司，是原告主張洵屬有據。　㈡次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第 440 條第1 項及第2 項分別定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。經查：　⒈原告主張韓八公司自113 年1 月起至今迄未給付租金，亦未給付113 年1 月份之電費，韓八公司就此事實亦不爭執（僅抗辯業已與原告達成和解，約定現狀交屋，原告不再請求租金及其餘費用云云），而系爭租約固於第21條約定「本契約之押租金係做租賃物設備、結構安全等之保證用，如積欠租金乙方不得主張以押租金抵扣租金。」（見本院審重訴卷第 73頁），惟上開約定僅在限制韓八公司不得主張以押租金抵扣租金，並非表示原告不得在韓八公司積欠租金及費用時以押租金抵扣租金，此由系爭租約第1 頁「押租金或擔保金」欄位右方載明「乙方交付甲方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息退還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之」（見本院審重訴卷第71頁），足見原告仍得以韓八公司交付之押租金抵充韓八公司積欠之租金及費用。又原告係以民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告終止系爭租約，而上開書狀係於113 年10月25日送達韓八公司法定代理人（見本院重訴卷第95頁送達證書），則迄至113 年 10月24日止，共計9 月又24日，每月租金以80萬元計算，共積欠之租金為7,819,355 元（計算式：80萬元×9 月＋80萬元 ÷31日×24日＝7,819,355 元，元以下四捨五入），加計原告主張韓八公司積欠之113 年1 月份電費232,941 元（此部分業據原告提出原證九之暫停供電通知單為憑，見本院審重訴卷第111 至112 頁），總計8,052,296 元，而韓八公司所交付之押租金為180 萬元（見本院審重訴卷第71頁系爭租約第 1 頁「押租金或擔保金」右方欄位），抵充後韓八公司仍積欠原告6,252,296 元，業已遠逾2 個月之租金數額，原告據此以民事準備㈡暨訴之變更狀終止系爭租約，應屬有據，系爭租約即於113 年10月25日終止。　⒉至韓八公司雖以前詞置辯，然經本院通知韓八公司聲請之證人即仲介人員鄭介文到庭證稱：我是本件兩造租賃事宜之仲介，當時我負責租賃條件的協議溝通，後續韓八公司積欠租金已經有一段時間了才提出經營上的需求，但沒有提到終止租約，僅有提到盤讓，沒有講到盤讓的條件，我有向原告的兒子藍百司轉達，他說先把積欠的租金補進來，給一個月的盤讓時間到113 年2 月29日，租金條件沒有提到，但有說到　　一個月盤讓期間積欠的租金要照常給付，且如果有盤讓人出現也要經過原告同意，後來我有轉告陳俊雄，也有告知如果 113 年2 月29日沒有盤讓也沒有給付租金，原告會發存證信函做終止租約或請求返還房屋的動作，接下來就由陳俊雄自己去進行，我就沒有參與，不過韓八公司或陳俊雄在113 年 2 月29日並沒有提出願意承接的盤讓人，另外當初應該是沒有提到韓八公司將可以搬走的東西搬走，不能搬走的東西就由原告處理，現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用等內容，即便有這樣的內容，也應該是我建議韓八公司釋出善意的條件，讓我可以和原告協調，這是我自己的好意，但不是原告也同意的條件與內容，至於我到底有沒有這樣建議或跟原告講，我忘記了，只是確定原告並沒有同意讓韓八公司這樣處理等語在卷（見本院重訴卷第124 至126 頁），足徵兩造並未就終止系爭租約、積欠租金及費用等節達成和解；除此之外，韓八公司即未再提出其他證據以實其說，自難為其有利之認定。　⒊又承前所述，系爭租約終止前，韓八公司積欠原告租金暨電費，在抵充押租金後仍積欠原告共計6,252,296 元，則原告請求被告給付6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日即11 3 年4 月13日（見本院審重訴卷第133 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。　㈢再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段及第767 條第1 項前段亦有明文。另系爭租約第4 、13 　　、19條約定「甲方同意乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，由其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應將租賃物予以清空，不得要求甲方補償，並租賃物如有毀損，乙方應於租賃到期時負責賠償之。」、「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應三日內搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台幣伍萬元之違約金。」、「乙方得依法申請修繕租賃物之室內及外觀；租期屆滿或中途終止租約時，須將租賃物回復至竣工圖狀態（如附件），若屆時甲方同意乙方得不回復至竣工圖之狀態。」（見本院審重訴卷第72至73頁）。查系爭租約既經原告合法終止，韓八公司即無合法占有使用系爭房屋暨停車空間之權源，自屬無權占有　　，則原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段等規定　　及系爭租約第4 、13、19條約定，請求韓八公司將系爭房屋　　暨如系爭租約附圖（即附件）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，自屬有據。又韓八公司之公司登記地址即係在系爭房屋，有股份有限公司變更登記表、經濟部商業司商工登記公示資料附卷可稽（見本院重訴卷第53、107 頁），而系爭租約業經終止，韓八公司復無占用系爭房屋之正當權源，其仍將上開公司登記地址登記於系爭房屋，自屬妨害原告就系爭房屋所有權行使，揆諸前揭規定，原告自得本於所有權請求韓八公司將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記。　㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。經查，系爭租約既已經原告合法終止在案，韓八公司仍繼續無權占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，復審酌韓八公司於110 年1 月1 日至114 年12月31日期間，係以每月80萬元之代價向原告承租系爭房屋，雙方並已預計租金漲跌而約定自115 年1 月1 日起至119 年12月31日止之租金為每月100 萬元，則以每月80萬元評價原告所受損害之價額，應屬妥適。而原告雖主張韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元　　，故請求以每月120 萬元計算相當於租金之不當得利數額云云，惟每月120 萬元僅為陳俊雄自己在臉書貼文所宣稱之租金價格（見本院審重訴卷第99至106 頁），並非租賃市場上之實際客觀行情，尚難僅以此宣稱內容逕為認定；除此之外　　，原告即未能再行提出其他證據佐證系爭房屋目前在租賃市場上之租金行情資料，自難為原告有利之認定，故原告請求僅在每月80萬元範圍內應予准許。　㈤另按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條之規定及其修正理由自明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌之標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院110 年度台上字第1582號判決意旨參照）。經查　　，原告雖主張系爭租約第13條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金云云，然違約金約定之目的　　本即在確保債務之履行，尚無從以強制履行為目的即認係屬　　懲罰性違約金，而兩造既未於系爭租約載明此係屬懲罰性違　　約金，揆諸上開說明，性質上概屬賠償總額預定性之違約金　　；又考量本件如韓八公司能依約履行，原告得如期取回系爭房屋予以利用，現因韓八公司未能按時搬遷，原告即無法享受得再利用系爭房屋之利益，並斟酌客觀經濟環境、投資報酬率、交易市場價格變化等一切情況，認系爭租約第13條約定韓八公司未能於3 日內搬遷並將系爭房屋清空交還之違約金每日5 萬元，一個月之違約金即高達約150 萬元，逾韓八公司承租價格每月80萬元將近2 倍，尚嫌過高，考量每月租金價格、物價波動、使用預期利益之損失、法定利率標準暨原告尚給予3 日緩衝等因素，應酌減為按每日1,400 元計算，較為適當。從而，原告請求韓八公司應自系爭租約終止日後第4 日即113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元範圍內，為有理由，逾此範圍則應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第179 條、第439 條、第455 條前段　　、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條、第11條、第13條、第16條及第19條等約定，請求韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第 74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，並應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記，及　　應給付原告6,232,941 元及自113 年4 月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另應自113 年10月26日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告80萬元　　暨應自113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，職權宣告韓八公司預供擔保後亦得免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳仙宜

2025-01-24

KSDV-113-重訴-198-20250124-1

宜簡

宜蘭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 113年度宜簡字第390號原告林紫英被告林鈺芳上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號四樓之十房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國一百一十三年十月十四日起至遷讓返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣叁拾壹萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項部分，於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣陸仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣壹萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告林紫英起訴時訴之聲明第 2項原係：被告林鈺芳應給付原告新臺幣（下同）38,000元，及自民國113年9月14日至遷讓房屋之日止，按月給付原告 19,000元，嗣又於113年12月19日當庭變更訴之聲明第2項為：被告應自113年10月14日至遷讓房屋之日止，按月給付原告19,000元（見本院卷第75頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：原告於112年8月14日將原告所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號4樓之10房屋（下稱系爭房屋）出租予被告林鈺芳，兩造於112年8月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自112年8月14日起至114年8月13日止，每月租金為19,000元，約定被告應於每月14日前繳納租金，被告於113年8月27日逾期匯款19,000元繳納113年7月之租金，自113年8月14日起即未給付任何租金予原告，原告前以存證信函通知被告限期繳清及遷移，被告仍置之不理，並以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還，爰依民法第767 條第1項規定，請求被告返還系爭房屋；又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，另依不當得利之法律關係，請求被告自113年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自113年10月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告19,000元。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀提出答辯及聲明。三、本院之判斷：　㈠原告主張被告有向其承租系爭房屋，租期自112年8月14日起至114年8月13日止，每月租金為19,000元，約定被告應於每月14日前繳納租金，被告於113年8月27日逾期匯款19,000元繳納113年7月之租金，自113年8月14日起即未給付任何租金予原告等情，業據原告提出建物登記第一類謄本(見本院卷第77頁至第79頁)、系爭租約(見本院卷第15頁至第27頁)、原告之礁溪鄉農會帳戶明細(見本院卷第87頁至第101頁)等件為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，本院審酌前揭書證內容，堪信原告主張為真實。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段亦分別定有明文。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查，被告自113年8月14日起即未按期繳納租金，迄至113年10月14日止，所積欠租金經扣除押金19,000元後，顯已逾2期以上之金額未清償，又原告曾以存證信函催告被告所積欠租金，因被告均未置理，原告復以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本於113年11月5日公示送達予被告，並於000年00月00 日生送達之效力，有送達證書在卷可參(見本院卷第65頁)，可認原告終止系爭租約之意思表示已於113年11月26日送達被告，是系爭租約發生終止效力。則系爭租約既已合法終止，被告已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還系爭房屋之義務，是原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。　㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號裁判意旨參照）。查本件被告向原告承租系爭房屋，迄今僅繳付租金至113年7月14日，而113年8月14 日應繳納之租金係由被告支付之19,000元押租金抵扣，惟被告之財物迄今仍堆放在系爭房屋內而無權占有系爭房屋迄今，被告無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，自應返還其利益。又依系爭租約約定被告每月應繳納之租金為19,000元，堪認被告無權占用系爭房屋所得之利益，即為每月19,000元。是原告依不當得利規定，請求被告自113年10月14日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告19,000元，應屬有據。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係及不當得利法律關係，請求被告騰空遷讓遷讓系爭房屋予原告，並請求被告給付自113年10月14日起至清償日止至被告返還系爭房屋之日止，按月給付19,000元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　宜蘭簡易庭　法　官　張淑華以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳靜宜

2024-12-31

ILEV-113-宜簡-390-20241231-1

新小

新市簡易庭

損害賠償

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 113年度新小字第679號原告熊慧芳被告劉寶嵐上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月10日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：　㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）26,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　㈡被告前向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號8樓之2 房屋（下稱系爭房屋），租期自民國111年5月15日至112年5 月14日止，嗣兩造再續約1年，租期延長至113年5月14日。被告於租約屆滿後已搬離系爭房屋，惟仍積欠電費914元、天然氣費256元，且在系爭房屋之窗戶、窗台、地板、廁所及櫃子等處留有諸多髒汙、水垢，原告為清潔及重新粉刷系爭房屋，另支出清潔費4,500元、油漆費36,000元，扣除押租金15,000元後，被告尚應賠償原告26,170元，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付26,170元。三、被告經合法通知，雖未於言詞辯論期日到場，惟曾於調解期日到庭表示：同意支付電費、天然氣費及清潔費，但不同意支付油漆費，我們將系爭房屋弄維持的很乾津，點交時原告都有錄影，縱使家裡有小孩，也不需要全屋粉刷。四、本院得心證之理由：　㈠查被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年5月14 日起至112年5月14日止，每月租金15,000元，押租金3萬元，上開租約屆滿後，兩造同意以相同條件續約1年，續約租期至113年5月14日止，被告於租期屆滿後即搬離並返還系爭房屋等情，有房屋租賃契約書、兩造之Line對話紀錄在卷可憑（本院卷第29-31、119-125頁），且為兩造所不爭執（本院卷第114頁），堪認屬實。　㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項前段、第2項前段定有明文。又兩造於上開租賃契約第6條及附加條款約定，租賃期間之水電費、瓦斯費、管理費及網路費均由被告負擔；系爭房屋或附屬設備如有髒汙、損壞，被告需照價賠償，且得由押租金抵扣等情，有上開房屋租賃契約書可憑。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。　㈢原告主張被告尚積欠租賃期間之電費914元、天然氣費256元，且於租賃期間造成系爭房屋內部有多處污損之情形，原告僱工清潔及重新粉刷系爭房屋，另支出清潔費4,500元、油漆費36,000元，並提出天然氣繳費通知及繳款證明、清潔費請款單、電費繳費通知單、油漆費請款單、系爭房屋內部照片為證（本院卷第19-25、33-99頁）。而被告不爭執且同意支付上開電費、天然氣費及清潔費共計5,670元（本院卷第1 14-115頁），是原告此部分請求，自屬有據。至原告請求油漆費部分，則為被告所否認，依前開規定及最高法院判決要旨，自應由原告就其前揭主張負舉證責任。查上開照片及請款單僅能證明系爭房屋於被告搬離後屋內牆壁確有髒汙之情形，及原告重新粉刷而支出油漆費，然尚無從證明系爭房屋租與被告前之屋況為何，以及該污損係被告於租賃期間所造成，或係因未盡善良管理人之注意義務所致，是原告請求被告賠償油漆費36,000元，尚屬無據。　㈣又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照）。查被告前向原告承租系爭房屋時，已支付押租金3萬元，嗣原告於被告返還系爭房屋時僅退還押租金15,000元，有兩造之Line對話紀錄附卷可佐（本院卷第31頁），揆諸前開最高法院判決要旨，上開尚未返還之押租金15,000元自應為抵充。又被告應給付原告租賃期間所生之電費、天然氣費及清潔費共計5,670元，已如前述，相互扣抵後，原告已無餘額得請求被告給付（計算式： 5,670-15,000＝-9,330）。五、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付26 ,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1 項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　新市簡易庭　法　官　陳尹捷以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本庭（臺南市○市區○○ 路00號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　書記官吳佩芬

2024-12-27

SSEV-113-新小-679-20241227-1

桃簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　 112年度桃簡字第2193號原告許文宣訴訟代理人林禹璇被告凃妤宣林淑真共同訴訟代理人雷皓明律師複代理人李杰峰律師劉雅涵律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第2款定有明文。本件原告原起訴時訴之聲明為：㈠被告凃妤宣、林淑真（下合稱被告，如單指其一逕稱其名）應將門牌號碼桃園市○○區○○路0○0號5樓B3室房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8 ,500元，並自民國111年8月11日起至遷讓交屋日止。㈢願提供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第5頁）。嗣原告迭經變更終則聲明如後述訴之聲明所示（見本院卷第306頁及反面）經核原告之變更，係本於兩造間就系爭房屋租賃關係之同一基礎事實所為，在社會生活上可認為有共通性，且訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性，在審理時得加以利用，其請求之基礎事實堪認同一，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：凃妤宣於112年2月12日與伊簽訂房屋租賃契約書 1紙（下稱系爭租約），約定由凃妤宣向伊承租系爭房屋，租賃期間自112年2月12日起至112年8月11日止，租金為每月 8,500元，押租金8,500元，並由林淑真擔任連帶保證人。詎凃妤宣於租賃期間不當扯壞電線致電錶受損，且於112年8月 5日點交系爭房屋時，未依系爭租約第4條約定點交完畢，更拒不返還系爭房屋鑰匙及磁扣（下稱系爭鑰匙），而持續無權占有系爭房屋，而系爭租約既已終止，伊自得請求被告遷讓返還系爭房屋，並賠償伊所支出之電錶維修費6,930元，另給付伊無權占有期間電費3,720元（112年7月11日至112年 8月4日、112年9月至113年8月）、水費1,200元（112年9月至113年8月）及按2倍租金賠償之違約金20萬2,280元（112 年8月12日至113年8月17日，以2倍房租計算），共計21萬4, 130元，為此，爰依民法第767條第1項、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告21萬4,130元，及自 113年7月19日民事陳報狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500元。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：凃妤宣於112年8月5日點交時已清空系爭房屋，並經原告訴訟代理人確認屋況及設備，然因原告無故要求賠償電錶維修費且拒不收受系爭鑰匙及返還押租金，嗣凃妤宣持續向原告表明要返還系爭鑰匙未果，且凃妤宣自系爭租約屆期後均未占有使用系爭房屋之情事，自不構成相當於租金之不當得利。至凃妤宣雖願給付112年7月、8月水費200元及電費2,765元，然以凃妤宣前已繳付之押租金8,500元抵銷後，已無積欠任何費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其與凃妤宣於112年2月12日簽訂系爭租約，約定由凃妤宣向伊承租系爭房屋，租賃期間自112年2月12日起至11 2年8月11日止，租金為每月8,500元，押租金8,500元，並由林淑真擔任連帶保證人等情，業據其提出系爭房屋及坐落基地登記第一類謄本暨系爭租約（見本院第7頁至第18頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真。四、原告另主張凃妤宣於系爭租約屆期後仍無權占有系爭房屋，其得請求被告遷讓返還系爭房屋，並賠償電錶維修費、占有期間電費、水費1,200元及按兩倍租金計算之違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執之點及本院判斷分述如下：　㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時負遲延責任。民法第234條亦有明文。又有交付不動產義務之義務者，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。民法第241條第1項、第2項定有明文。再有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院76年度台上字第2121號判決要旨參照）。是有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，已預先通知債權人拋棄其占有，則於該債務人拋棄占有後，其交付義務應已消滅。　㈡查，系爭租約於112年8月11日屆滿，原告與凃妤宣均明確表明到期不續租，並約定於同年月5日點交等情，有LINE對話紀錄可佐（見本院卷第35頁至第37頁），則凃妤宣自負有返還系爭房屋予原告之義務。復觀諸被告所提出點交日現場攝影翻拍照片（見本院卷第206頁至第207頁），系爭屋屋已清空，並無留有個人物品或廢棄物，且比對原告於租屋網站刊登之廣告照片（見本院卷第160頁至第161頁），二者並無明顯差異，堪認被告確已回復系爭房屋原狀，並已提出交付系爭房屋之給付。參以原告於本院審理中自陳：8月5日點交時伊有巡視系爭房屋狀況，狀況還好，但後來發現公電錶損害，伊認為係凃妤宣弄壞的，並表示要等電錶修好後扣抵押租金後再返還餘額，但被告不同意也未交還系爭鑰匙等語（見本院卷第90頁），足見雙方斯時係因電錶損壞責任歸屬未達共識，致未能就押租金、水電費予以結算及歸還系爭鑰匙。然原告既已收取押租金，果如電錶損壞應由被告負賠償責任，原告當可自押租金抵扣，尚難執此為由據為拒絕受領之事由。原告雖主張凃妤宣遲未歸還系爭鑰匙仍繼續占有系爭房屋云云，惟依系爭租約第9條（租賃物之返還）約定：「…… 前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續……若有未返還鎖匙、感應卡（扣）或搖控器者，由出租人逕自更換。所有清理廢棄物、回復原狀及配換鎖等費用均由承租人負擔，出租人得依法追償之。（第2項）」等語（見本院卷第15頁），是兩造既已特約約定倘於點交時凃妤宣未返還系爭鑰匙，原告當可自行換鎖以排除占有狀態，並向被告求償相關費用或自押租金扣抵，執此，自難認原告此部分主張得作為拒絕受領系爭房屋給付之正當理由。又如前述，兩造已約明於112年8月5日進行系爭房屋點交及退租事宜，而凃妤宣於點交日已提出交付系爭房屋之給付，堪認凃妤宣已有拋棄對系爭房屋占有之意甚明，然因原告遲延而未受領，揆諸首揭之說明，凃妤宣所負遷讓返還系爭房屋之義務，自斯時起即隨之消滅，且系爭房屋亦已經不在凃妤宣實力管理之下，則原告主張凃妤宣於系爭租約屆期後仍占有系爭房屋，未履行遷讓返還系爭房屋義務云云，即無足採信。　㈢承上，凃妤宣既已履行遷讓返還系爭房屋之義務，已如前述，自難認凃妤宣有何於租期屆滿後未遷讓返還系爭房屋之違約情事，則原告依民法第767條第1項、系爭租約及不當得利之法律關係，請求凃妤宣遷讓返還系爭房屋及賠償未遷讓返還期間之水電費、違約金，暨請求林淑真負連帶保證人責任，均屬無據，不能准許。至被告雖不爭執尚未結算租約期間之水費200元、電費2,765元，共計2,965元（見本院卷第279 頁），惟原告已收取押租金8,500元，該押租金於租賃關係消滅後，如承租人有其他債務不履行之情形時即發生當然抵充之效力，準此，該押租金即當然抵充上開積欠之水電費，經抵充後，被告已無積欠，則原告此部分請求，亦無從准許。　㈣至原告主張電錶遭被告破壞，被告應賠償修繕費用乙節，固據其提出統一發票、估價單及電錶照片為證（見本院卷第59 頁至第60頁、第64頁至第66頁），惟前開證據僅能證明原告有支出電錶維修費之事實，並無法證明係遭被告故意破壞之情事，參以出租人應就租賃物負有保持其合於約定使用、收益之義務，而電器相關設備因年久使用而有耗損，亦屬常見，而此本屬出租人即原告修繕義務之範圍，而原告既未提出其他事證以實其說，自不得將此負擔轉嫁於出租人所應回復原狀之義務範疇內，從而，原告據此請求賠償，即屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告21萬 4,130元，及自113年7月19日民事陳報狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息暨自113年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官張永輝以上正本係照原本作成如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　6 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃文琪

2024-12-06

TYEV-112-桃簡-2193-20241206-2

雄小

高雄簡易庭

給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2065號原告莊寶釵被告紀玉珍被告盧文理共同訴訟代理人盧緗誼上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年10月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應連帶給付原告新臺幣柒仟肆佰參拾玖元，及自民國一一三年七月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔十分之一，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒仟肆佰參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告紀玉珍向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路00 0號建物（下稱系爭建物）以經營早餐店，租期自民國106年 7月16日起至113年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）25, 000元（下稱系爭租約），被告盧文理則為系爭租約連帶保證人。詎被告紀玉珍於系爭租約屆期後，遲至113年7月2日始搬遷完畢，且積欠113年5月及6月租金共5萬元未給付，雖被告紀玉珍曾有交付押租金5萬元，然被告紀玉珍亦積欠營業場所裝潢拆除費25,000元、113年5月8日至113年7月3日水費538元、113年5月15日至113年7月2日電費6,401元及逾期搬遷費2日7,000元，故伊不同意被告以押租金抵扣租金之請求，爰依侵權行為、不當得利及系爭租約之法律關係起訴，請求擇一為有利判決。聲明：被告應連帶給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭建物之裝潢已由伊自行拆除，兩造並於113 年7月2日點交系爭建物完畢，被告無權嗣後再向伊請求裝潢拆除費25,000元，且早餐店於113年6月30日租期屆至後即無營業，113年7月1日及2日均在處理搬遷事宜，實無佔用系爭建物之意思，縱認有遲延搬遷之事實，原告請求逾期搬遷費數額過高等語，應予酌減，且上開費用均應以押租金5萬元抵扣等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由　㈠按承租人交與出租人押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，例如：租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。　㈡經查：　⒈被告紀玉珍前以自己為承租人、被告盧文理為連帶保證人，向原告承租系爭建物，被告紀玉珍於承租系爭建物時，並已給付2個月租金作為押租金共5萬元予原告，而系爭租約於11 3年6月30日屆期終止，被告尚積欠113年5月及6月租金共5萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷第94、95頁），首堪採信。　⒉原告主張被告除積欠113年5月及6月租金外，尚積欠系爭建物裝潢拆除費25,000元、系爭建物113年5月8日至113年7月3日水費538元、113年5月15日至113年7月2日電費6,401元及逾期搬遷費7,000元，且伊不同意被告以押租金抵充積欠之租金云云，為被告以前詞置辯。查原告主張被告積欠系爭建物 113年5月8日至113年7月3日水費538元、113年5月15日至113 年7月2日電費6,401元一節，業據提出繳費憑證在卷可憑（見本院卷第71、75頁），堪以採信。惟原告主張被告積欠系爭建物裝潢拆除費25,000元部分，固據提出發票1紙及施工照片數張在卷（見本院卷第73、99-111頁），然該發票所載日期為113年7月15日，且未載明施作之拆除工程細目為何，況原告僅提出拆除時之施工照片，並未舉證系爭建物出租予被告前、後之樣貌，本院自難僅憑該發票或施工之照片遽認被告有何未拆除裝潢以系爭建物原狀返還原告而致使原告尚須另支出裝潢拆除費用之情，是原告此部分主張，要無可採。　⒊至原告主張被告逾期搬遷，依系爭租約第13條之約定、侵權行為及不當得利之規定請求被告給付違約金7,000元云云，為被告以前詞置辯。惟按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請（最高法院103年台上字第179 號判決意旨參照）。依系爭租約第13條約定，租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方3,500 元之違約金（見本院卷第11頁）。經查，原告主張被告於系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋2日始搬遷完畢一節，為被告所不爭執（見本院卷第95頁），而兩造就逾期搬遷之損害賠償已以系爭租約第13條之違約金為約定，要無適用不當得利規定之餘地，又揆諸上開判決意旨，系爭租約第13條約定應視為賠償總額預定性質之違約金。本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，及被告違約而生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，併衡諸被告逾期搬遷僅2日期間，及社會經濟狀況與一般租賃交易常態，認系爭租約第13條關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為500元為適當，逾此部分之請求則屬無據。至原告主張依侵權行為請求被告給付逾期拆遷費云云，然原告就被告有何故意或過失侵害原告何種權利等節，均未舉證以實其說，原告此部分主張，亦屬無據，併此敘明。　⒋是以被告繳交之押租金5萬元抵扣被告積欠之113年5月及6月房租、系爭建物113年5月8日至113年7月3日水費538元、113 年5月15日至113年7月2日電費6,401元及逾期搬遷費500元後，被告尚積欠原告7,439元（計算式：50,000-000-0,000-00 0-00,000-25,000=-7439），原告請求被告給付7,439元為有理由，應予准許，逾此範圍要屬無據，不應准許。四、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告連帶給付7,43 9元，及自113年7月2日（見本院卷第43、45頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。並由本院依同法第436條之23、第436條第2 項準用第392條第2項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項，本件訴訟費用額，依職權確定如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官林　容以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　冒佩妤

2024-11-21

KSEV-113-雄小-2065-20241121-1

小上

臺灣新北地方法院

返還押金等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度小上字第167號上訴人許德惠被上訴人柯幼上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國113年5 月9日本院三重簡易庭113年度重小字第546號小額訴訟事件第一審判決提起上訴，本院裁定如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之；上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項︰一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第 436條之24第2項、第436條之25定有明文。又所謂違背法令，依同法第436條之32第2項準用第468條、第469條第1款至第5款規定，係指判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；判決有同法第469條規定所列第1款至第5款情形之一者，為當然違背法令。是對於小額程序之第一審裁判提起上訴時，如係以第一審判決有不適用法規或適用法規不當為上訴理由時，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容，若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣；其為經驗法則、證據法則者，亦應具體指摘揭示該經驗法則或證據法則；倘為司法院大法官解釋或憲法法庭之裁判，則應揭示該判解之字號或其內容。上訴狀或理由書如未依此項方法表明者，即難認為已對小額程式之第一審判決之違背法令有具體之指摘，其上訴自難認為合法（最高法院71 年台上字第314號、70年台上字第720號裁判意旨參照）。上訴理由若係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，而非具體表明合於不適用法規、適用法規不當或民事訴訟法第469條第1款至第5款所列各款之情形，難認對該判決之如何違背法令已有具體之指摘，應認其上訴為不合法。又上訴不合法者，依同法第436條之32第2項準用第471條第1項、第444條第1項規定，法院毋庸命其補正，應逕以裁定駁回之。二、本件上訴人就本院三重簡易庭113年度重小字第546號小額訴訟第一審判決提起上訴，核其上訴意旨略以：被上訴人於民國112年6月23日簽訂租約時已收取2個月押租金共新臺幣（下同）3萬2,000元，嗣因被上訴人拒收112年11月份之房租，而以押租金抵扣1萬6,000元，且因上訴人已於112年12月1 6日搬離，故被上訴人除應退還112年12月17日至112年12月2 2日共6天之租金3,600元外，亦應退還剩餘之押租金1萬6,00 0元，再加計因被上訴人提前解約所應賠償之違約金搬遷費1 萬6,000元，被上訴人共應給付上訴人3萬5,600元（計算式：3,600元＋16,000元＋16,000元＝35,600元），足見原審對於租金繳納及抵扣之認定顯然有誤。甚且，被上訴人自112年1 2月1日起即關閉天然瓦斯及自來水之總開關，致上訴人及其家人處於無水、無瓦斯可用之窘境，生活陷於極度不便與因難，上訴人亦已提供相關證據，惟原審竟仍認上訴人係空口無憑，上訴人實以難接受等語。並聲明：原判決廢棄。三、經查，依本件上訴人上訴意旨所陳之前開內容，核為兩造紛爭之基礎事實，屬事實審法院取捨證據、認定事實之職權範圍，應由事實審法院斟酌辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷之。而原審就其取捨證據、認定事實，已於原審判決事實及理由欄內加以說明，上訴人之上訴理由並未表明原審判決所違背法令之具體內容，亦未表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，且未陳明原判決如何不適用法規或適用法規不當，自難認對原審判決之如何違背法令已有具體之指摘，自不得謂已合法表明上訴理由。從而，本件上訴人之上訴，顯難認為合法，應予駁回。四、本件第二審訴訟費用依民事訴訟法第436條之32第1項準用第 436條之19條第1項規定，確定其數額為1,500元，應由敗訴之上訴人負擔。五、依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第444第1項前段、第95條第1項、第78條、第436條之19第1項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 8　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　賴彥魁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐玉玲　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官王士珮　以上正本係照原本作成。本裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　4 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李依芳

2024-11-08

PCDV-113-小上-167-20241108-1