遷讓房屋等
臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第901號
原 告 陳新合
訴訟代理人 洪茂松律師
被 告 洪達耀
訴訟代理人 方浩鍵律師
陳泰瑋
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年1月15日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將如附圖所示編號A建物(面積合計198.48平方公尺
)全部騰空,並遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣572,000元。
三、被告應自民國112年12月2日起至遷讓返還第1項建物予原告
之日止,按月給付原告新臺幣52,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣200,000元為原
告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣572,000元為原
告預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分得假執行。但被告如以新臺幣728,
000元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255
條第1項第7款定有明文。本件原告起訴聲明請求:1.被告應
將門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○里路00○0號房屋騰空並遷讓交
付原告。2.被告應給付原告新臺幣(下同)312,000元,及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息
。嗣變更聲明如主文第1至3項所示(本院第315頁),本院
認尚不礙被告之防禦及訴訟之終結,則參諸上揭法條規定,
原告所為之訴之變更,於法尚無不合,應予准許。
二、原告主張:
㈠被告於民國110年1月1日,向原告承租門牌號碼屏東縣○○鎮○○
里○里路00○0號建物(即附圖所示編號A建物,面積合計198.
48平方公尺,為未保存登記建物,亦無房屋稅籍資料,下稱
系爭建物),兩造並簽訂房地租賃契約書(下稱系爭租約)
,而系爭租約第2條約定:「租賃期間自民國110年2月1日起
至112年1月1日止,計2年。」、第3條約定:「租金每年312
,000元整(折算後每月租金26,000元)。」、第5條約定:
「乙方(指被告)於租賃期滿時,除甲方(指原告)同意繼
續出租外,應即日將租賃房地誠心遷空交還甲方,不得藉詞
推諉或主張任何權利,如不即時遷讓房地時,甲方得向乙方
請求按照租金5倍之違約金至遷空為止,乙方不得異議。」
、第11條約定:「本租約屆滿時,乙方若要續租時,須在屆
滿1個月前與甲方簽立租賃合約書。」。
㈡而系爭租約業已於112年1月1日因租期屆滿而終止,依民法第
455條前段規定,被告自應返還系爭建物,然被告自112年1
月2日後迄今,仍繼續無權占用系爭建物,且未支付租金,
原告爰依據民法第455條前段及第767條規定(擇一為原告勝
訴之判決),請求被告應返還系爭建物。又被告未依系爭租
約第5條約定,將系爭建物騰空並返還原告,則原告自得依
系爭租約第5條後段約定,請求被告給付違約金至騰空返還
系爭建物為止,原告爰依按租金2倍計算,即請求被告給付
自112年1月2日起至112年12月1日止,合計11個月之違約金5
72,000元(計算式:26,000元×2倍×11個月=572,000元),
及自112年12月2日起至遷讓返還系爭建物予原告之日止,按
月給付違約金52,000元等語,並聲明如主文第1至3項所示。
三、被告之答辯:兩造固有簽訂系爭租約,且自系爭租約租賃期
滿後迄今,系爭建物現仍由被告占有使用之事實,惟系爭租
約第2條約定:「租賃地點:屏東縣○○鎮○○里○里路00○0號(
龍泉水段46-6號)。使用範圍:陳新合持有部分(目前停車
及磚造面海房屋),需留兩間供出租人使用。」,足間原告
出租者係其「持有」部分,而被告事後查證得知系爭建物之
所有權人應係訴外人陳燕仔(為原告之姊妹,已歿),陳燕
仔死亡後,系爭建物應為其繼承人繼承而公同共有,是原告
並非系爭建物之所有權人,且原告得請求遷讓返還之範圍,
應以其「合法持有」之部分,則其請求遷讓系爭建物,自無
理由。至於原告請求違約金部分,其請求之違約金過高,應
酌減為1元為適當等語,並聲明:原告之訴駁回。
四、兩造就下列事項不予爭執,並有原告提出之系爭租約在卷可
參,且經本院至系爭建物現場勘驗無誤,並有本院勘驗筆錄
、現場照片、附圖等資料在卷可憑,應堪認屬實:
㈠兩造有於110年1月1日簽訂系爭租約。
㈡原告出租予被告之系爭建物(即門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○里
路00○0號,為未保存登記建物,亦無房屋稅籍資料),即附
圖所示編號A建物(面積合計198.48平方公尺)。又系爭建
物現仍由被告占有使用中。
五、本院之判斷:
㈠按「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益
,他方支付租金之契約;租賃定有期限者,其租賃關係,於
期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物
。」,民法第421條第1項、第450條第1項、第455條分別定
有明文。次按租賃係特定當事人間所定之契約,出租人並不
以所有人為限,倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致,
其契約即為成立,縱非由所有人出租,仍不影響當事人間契
約之效力,如出租人交付之租賃物,合於所約定之使用收益
目的,並於租賃存續期間,保持其合於用益之狀態,已依債
之本旨為給付,即不負不完全給付之債務不履行責任。租賃
,乃特定當事人間所締之契約,出租人既不以所有人為限,
則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之
催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之,始
能生效(最高法院48年台上字第1258號民事判決先例意旨、
85年度台上字第1216號、97年度台上字第979號民事判決意
旨參照)。
㈡原告請求遷讓返還系爭建物部分:
1.本件原告主張系爭租約業已於112年1月1日因租期屆滿而終
止,然被告自112年1月2日後迄今,仍繼續占用系爭房屋,
原告依據民法第455條前段規定,請求被告應返還系爭建物
等語,被告對於系爭建物現仍由其占有使用一節,不予爭執
,惟為上開辯解,經查,被告雖辯稱:原告非系爭建物之所
有權人,系爭建物應係陳燕仔之繼承人繼承而公同共有,且
原告得請求遷讓返還之範圍,應以其「合法持有」之部分等
語,惟原告否認,並陳稱:系爭建物為原告所有等語,查系
爭建物為未保存登記建物且無房屋稅籍資料等情,為兩造所
不爭執,並有屏東縣政府財稅局恆春分局函文1份在卷可參
,而被告就系爭建物為陳燕仔之繼承人公同共有之事實,並
未提出相關事證以實其說,則本院自無從僅憑被告單方陳述
,即認其上揭辯稱屬實。況參諸上揭最高法院民事判決先例
意旨可知,出租人是否為系爭建物之所有權人,並不影響系
爭租約之效力,而被告既已自承兩造確有簽訂系爭租約,且
被告向原告承租之租賃物即係系爭建物(即附圖編號A所示
建物,本院卷第308、309頁),又系爭租約業已因租賃期間
屆滿而終止,被告卻仍占用系爭建物,則原告依據第455條
前段規定,請求被告應返還系爭建物,於法自屬有據,應予
准許,被告上開辯解,不足為採。
2.被告於本院114年1月15日言詞辯論庭時,雖另辯稱:原告於
簽訂系爭租約時,謊稱其為系爭建物之所有權人,被告係遭
原告詐欺而簽訂,其得依據民法第92條第1項規定撤銷系爭
租約等語,惟原告否認並陳稱:原告為系爭建物之所有權人
,於系爭租約租賃期間,並無第三人向被告主張其為系爭建
物之所有權人,被告並無受詐欺之情事等語,則被告自應就
其係遭原告詐欺而簽訂系爭租約之對己有利之事實,依據民
事訴訟法第277條前段規定,負舉證之責。經查,被告辯稱
其遭原告詐欺而簽訂系爭租約,係以原告非系爭建物之所有
權人為其立論依據,然被告就系爭建物非原告所有而係陳燕
仔之繼承人公同共有等情,並未提出相關事證以實其說,已
如上述,且依系爭租約第2條所載內容可知,被告租賃地點
及使用範圍,係原告「持有部分(目前停車及磚造面海房屋
)」,並未特別約定係原告將其所有建物出租予被告,即系
爭建物係原告所有一節,應非兩造簽訂系爭租約之要件,況
被告亦未提出事證證明其於租賃期間有何因遭第三人主張其
為系爭建物之所有權人,被告不得承租而影響其占有使用系
爭建物之情形,從而,被告辯稱其係遭原告詐欺而簽訂系爭
租約,其得依據第92條第1項規定撤銷系爭租約等語,亦不
足採。
㈢原告請求違約金部分:
原告主張被告未依系爭租約第5條約定將系爭建物騰空並返
還原告,其得依第5條後段約定,請求被告給付上揭違約金
等語,被告則為上揭辯解,經查:
1.按違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之
賠償總額,民法第250條第2項前段定有明文。次按約定之違
約金額過高者,法院得減至相當之數額,為民法第252條所
明定,惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料,
斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權
限,非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金
額是否有過高之事實,而因此排除債務人就違約金過高之利
己事實,依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之
約定,為當事人契約自由、私法自治原則之體現,雙方於訂
約時,既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自
己所受損害之程度等主、客觀因素,本諸自由意識及平等地
位自主決定,除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而
顯失公平,法院得基於法律之規定,審酌該約定金額是否確
有過高情事及應予如何核減至相當數額,以實現社會正義外
,當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦應予以尊重
,始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時,仍得任意指摘
原約定之違約金額過高而要求核減,無異將債務人不履行契
約之不利益歸由債權人分攤,不僅對債權人難謂為公平,抑
且有礙交易安全及私法秩序之維護,有最高法院92年度台上
字第2747號、93年度台上字第909號民事判決意旨可資參照
。
2.查系爭租約第5條後段已明確約定:「‧‧‧如不即時遷讓房地
時,甲方得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷空為止,
乙方不得異議。」,而被告於租賃期間屆滿後,並未返還系
爭建物,且仍占有使用系爭建物迄今之事實,已為被告所不
爭執,則依契約自由、私法自治之原則,被告自應受系爭租
約第5條後段約定之拘束,原告依該約定請求被告應給付以
租金2倍計算之違約金,並無不合。雖被告辯稱:原告請求
之違約金過高,應酌減為1元為適當等語,惟被告於本院審
理中自承其占用系爭建物係作為經營潛水事業使用,且現仍
經營中等語(本院卷第310、378頁),則衡情被告占用系爭
建物應有相當之營業收入,然經本院詢問被告之潛水事業是
否有申請營業登記及稅籍登記資料、被告每月之營業淨收入
為何?被告均陳稱:不清楚等語(本院卷第310、378頁),
是被告並未舉證證明原告請求之上開違約金有何顯然不公平
之情形,亦未提出相關營業收入等事證供本院參酌,且被告
迄今仍拒絕返還系爭建物予原告,致原告無法收回租賃物而
為使用收益,自已受有相當之損害,則參諸上揭最高法院判
決意旨,本院自無從僅憑被告單方任意抗辯,即認定原告上
開主張以租金2倍計算之違約金,係屬過高,而有核減之必
要,被告上開辯解,不足為採。
六、綜上所述,系爭租約業已因租期屆滿而終止,惟被告迄今仍
占用系爭房屋,則原告依據民法第455條前段規定,請求被
告應騰空返還系爭建物,及依據系爭租約第5條後段約定,
請求被告應給付上揭期間按租金2倍計算之違約金,而聲明
如主文第1至3項所示,均為有理由,應予准許。
七、又本案事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之事
證,經核於判決結果均不生影響,爰不一一論述指駁,原告
其餘主張之請求權基礎部分,本院亦無再予審究之必要,併
此說明。
八、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被
告敗訴之判決,爰依同法第389條第1項第3款之規定,依職
權宣告假執行,並依同法第392條第2項,依職權為被告預供
擔保,得免為假執行之宣告。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 14 日
潮州簡易庭 法 官 呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,其未
表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(
均須按他造當事人之人數附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 17 日
書記官 魏慧夷
CCEV-112-潮簡-901-20250214-1