遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度桃簡字第1315號
原 告 鄭棟仁
兼 訴 訟
代 理 人 鄭智中
上 一 人
訴訟代理人 趙淑君
被 告 潘約璱
潘約珠
潘約翰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年11月5日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應連帶將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄00號1
樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應於繼承被繼承人潘陳月英之遺產範圍內連帶給付原告
72,000元,及自民國113年11月9日起至清償日止,按週年利
率5%計算之利息。
三、被告應連帶給付原告新臺幣144,000元,及自民國113年11月
9日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
四、被告應自民國113年11月1日起至遷讓返還第1項房屋予原告
之日止,按月連帶給付原告新臺幣36,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告連帶負擔95%,餘由原告負擔。
七、本判決第1、2、3項得假執行。
八、本判決第4項於每月屆期後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,此於簡易訴訟程序亦適用之,
民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第436條第2項分別定
有明文。經查,本件原告於起訴時原聲明請求:㈠被告潘約
璱應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄00號1樓房屋
(下稱系爭房屋)騰空、遷讓返還予原告;㈡被告潘約璱應
自民國112年12月15日起至騰空、遷讓返還系爭房屋之日止
,按月給付原告新臺幣(下同)12,000元;㈢被告潘約璱應
給付自112年4月13日起至同年11月12日即租約終止之日,共
8個月之租金合計96,000元。嗣原告迭經變更聲明,並追加
潘約珠、潘約翰為被告,終於113年11月5日言詞辯論期日確
認聲明如後述訴之聲明所示(見本院卷第92頁反面),核原
告所為之變更、追加,乃係基於兩造間就系爭房屋使用、收
益之同一基礎事實所為,在社會生活上可認為有共通性,且
訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性,在審理時得
加以利用,堪認其請求之基礎事實同一,與前揭規定相符,
應予准許。
二、本件被告潘約珠、被告潘約翰,均經合法通知,無正當理由
未於言詞辯論期日到場,經核無民事訴訟法第386條各款所
列情形,爰依同法第433條之3,依職權由原告一造辯論而為
判決。
貳、實體方面
一、原告主張:訴外人即伊等之被繼承人鄭楊月妃與訴外人即被
告之被繼承人潘陳月英,前於102年1月12日簽訂房屋租賃契
約書(下稱系爭租約),約定由潘陳月英向鄭楊月妃承租系
爭房屋,租賃期間自102年1月12日至103年1月12日止,每月
租金為12,000元,並應於每月1日前繳納,潘陳月英並已交
付鄭楊月妃押租金12,000元。又系爭租約屆期後,潘陳月英
仍繼續占有使用系爭房屋,而鄭楊月妃亦無反對之意思表示
,雙方遂以不定期限繼續系爭租約。嗣鄭楊月妃於112年3月
12日死亡,伊等因繼承而取得系爭房屋之所有權及系爭租約
之出租人地位,詎潘陳月英自同年4月起即未依約給付租金
,且其復於同年10月21日死亡,而被告均為潘陳月英之繼承
人且未拋棄繼承,是被告於斯時起即因繼承而取得系爭租約
之承租人地位,惟被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋,卻未
曾依系爭租約給付任何租金,伊等遂於113年10月14日以龜
山迴龍郵局存證號碼41號存證信函為催告被告給付租金之通
知,並限期被告於函到3日內即同年月17日前給付所積欠之
租金,如逾期仍未為給付,則依法終止系爭租約。又被告迄
今仍未給付積欠之租金,故系爭租約已於113年10月17日合
法終止,被告自應將系爭房屋騰空、遷讓返還予伊等,並應
連帶給付自112年4月至113年10月之租金共228,000元。又被
告自終止系爭租約之日起,即無占有使用系爭房屋之權源,
是被告無權占有系爭房屋,每月受有相當於租金12,000元之
不當得利;再依系爭租約第8條約定,被告於租期屆滿後不
即時騰空、遷讓返還系爭房屋,應按月給付租金2倍即24,00
0元之違約金。為此,爰依民法第767條第1項前段、民法第1
79條規定及系爭租約之約定提起本件訴訟等語,並聲明:㈠
被告應連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原告;㈡被告應連帶
給付原告228,000元,及自民事追加被告暨變更訴之聲明狀
繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止,按週年利率5%
計算之利息;㈢被告應自113年11月1日起至遷讓返還系爭房
屋予原告之日止,按月連帶給付原告36,000元。
二、被告則均以:潘陳月英並無遺產可供伊等繼承,伊等並非本
件當事人等語,資為抗辯。被告潘約璱另以:系爭租約應係
由潘約翰與鄭楊月妃所簽訂;又潘陳月英承租系爭房屋卻無
法入戶籍、申請政府之弱勢租金補助款,以每月4,000元計
算,已損失100萬元餘;伊目前負債累累,無法搬離系爭房
屋,搬離系爭房屋需要時間等語,資為抗辯。被告並均聲明
:原告之訴駁回。
三、原告主張被告繼受系爭租約,除應連帶將系爭房屋遷讓返還
予原告外,應連帶給付原告欠繳租金、所受相當於租金之不
當得利、違約金等節,為被告所否認,並以前詞置辯,故本
件爭點厥為:㈠被告是否為系爭租約之承租人?㈡原告之請求
,有無理由?茲分述如下:
㈠被告是否為系爭租約之承租人?系爭租約是否已合法終止?
⒈按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租
人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法
第451條定有明文。查原告主張鄭楊月妃、潘陳月英於102年
1月12日簽訂系爭租約,約定租賃期間自102年1月12日至103
年1月12日止,而系爭租約屆期後,潘陳月英仍繼續占有使
用系爭房屋,鄭楊月妃亦持續收取租金而無表示反對,故雙
方係以不定期限繼續系爭租約等節,業據其提出與所述相符
之系爭租約及房租收付款明細表為證(見桃簡卷第69頁至第
75頁),堪認系爭租約確係由鄭楊月妃、潘陳月英所簽訂,
且依上開規定,自103年1月13日起以不定期限繼續系爭租約
。至潘約璱雖辯稱:系爭租約應係由潘約翰與鄭楊月妃所簽
訂等語,然未舉證以實其說,此部分所辯,自難憑採。
⒉次按繼承,因被繼承人死亡而開始;繼承人自繼承開始時,
除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務
,民法第1147條、第1148條第1項前段分別定有明文。又租
賃權性質上亦屬財產權,應由全體繼承人共同繼承而為公同
共有,承租人死亡者,定有期限之租賃契約並非當然失效,
僅其繼承人得終止該租約而已。經查,鄭楊月妃、潘陳月英
分別於112年3月12日、同年10月21日死亡,兩造分別為鄭楊
月妃、潘陳月英之繼承人乙節,為兩造所不爭執,並有原告
提出之戶籍謄本在卷可參(見桃簡卷第66頁至第68頁),且
復查無兩造有何拋棄繼承之情事(見桃簡卷第24頁),是揆
諸前揭說明,原告於鄭楊月妃死亡後,即共同繼承鄭楊月妃
之出租人地位,被告則於潘陳月英死亡後,共同繼承潘陳月
英之承租人地位。從而,被告於112年10月21日起,即因繼
承而取得系爭租約之承租人地位乙情,堪以認定。
⒊末按承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告
承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得
終止契約;租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達2個月
之租額,不得依前項之規定,終止契約;其租金約定於每期
開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,始得終止契約
,民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張潘
陳月英自112年4月起即未依約給付租金,而被告因繼承而取
得系爭租約之承租人地位後,迄至113年10月亦未曾給付任
何租金,是原告於限期催告後,已於113年10月17日合法終
止系爭租約等情,業據其提出與所述相符之存證信函數紙及
收件回執為證(見桃簡卷第6頁至第8頁、第95頁至第97頁反
面),揆諸前揭規定,自堪認兩造間租賃關係已於113年10
月17日因系爭租約之終止而消滅。
㈡原告之請求,有無理由?
⒈按出租人應依約定日期,支付租金;所有人對於無權占有或
侵奪其所有物者,得請求返還之;無法律上之原因而受利益
,致他人受損害者,應返還其利益,民法第439條前段、第7
67條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他
人之土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念
,故如無權占有他人之房屋,加害人應返還之不當得利之範
圍,為相當於租金之利益;而所謂相當於租金之利益,係指
其本質上並非合法契約下所稱之租金,而僅係因占有人使用
收益之結果,致所有人無法將之出租而收取租金,形同占有
人受有相當於租金之利益,是所有人受有相當於租金之損害
,故於認定占有人返還利益時得以若占有人以承租方式占有
使用時所應支出之租金為據,則此相當租金利益之認定,自
可參酌原先出租時之租金額。再按繼承人有數人時,在分割
遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有;繼承人對於被
繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負連帶責任;民法
第1151條、第1153條第1項亦規定甚明;是繼承人對於繼承
之遺產所負之債務,為公同共有債務,繼承人對於被繼承人
之債務,為連帶債務。又數人負同一債務,而其給付不可分
者,準用關於連帶債務之規定,民法第292條亦規定甚詳。
末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租
賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所
交付之押租金,發生當然抵充之效力;且債務均已屆清償期
、擔保相等、獲益相等者,以先到期之債務,儘先抵充,民
法第322條第2款亦有明文。
⒉經查,原告為系爭房屋之所有權人乙節,有系爭房屋之建物
登記謄本在卷可稽(見桃簡卷第38頁),而兩造間之租賃關
係既已於113年10月17日消滅,是被告自斯時即無占有使用
系爭房屋之正當權源。而審酌系爭房屋原係由潘陳月英所承
租,其並持續於系爭房屋居住至死亡時止,衡情其於死亡後
,應尚有遺留個人物品於系爭房屋內,參以潘約璱復自承:
尚未將物品自系爭房屋搬走等語(見桃簡卷第93頁),自堪
認潘陳月英遺留於系爭房屋內之物品等遺產,已於潘陳月英
死亡時為被告共同繼承,而為被告所公同共有,被告迄今並
以將該等物品置於系爭房屋中之方式,無權占有系爭房屋,
是揆諸前開說明,被告基此所負同一遷讓返還系爭房屋之義
務,屬不可分之給付,被告自應連帶遷讓返還系爭房屋予原
告。
⒊又原告固主張被告欠繳租金之期間為112年4月至113年10月,
然被告係於112年10月21日潘陳月英死亡時,始共同繼承潘
陳月英之承租人地位乙節,業經本院認定如前,是揆諸前開
規定及說明,潘陳月英生前就系爭租約及所生之租金債務,
於其死亡後,應係由其繼承人即被告共同繼承之,並就所繼
承之租金債務於繼承潘陳月英之遺產範圍內負連帶清償責任
;準此,原告所請求之112年4月至同年10月之租金,共84,0
00元(計算式:12,000元/月×7月=84,000元),既係潘陳月
英生前所積欠之債務,則被告對於此部分債務,自以於繼承
潘陳月英之遺產範圍內,始負連帶責任。又原告既自承其尚
未返還所收取之押租金12,000元予被告等語(見桃簡卷第93
頁反面),揆諸前開說明,原告請求被告給付之款項,自應
就先到期者先由尚未返還之押租金抵充之,則於扣除押租金
12,000元後,原告請求被告於繼承潘陳月英之遺產範圍內連
帶給付72,000元(計算式:84,000元-12,000元=72,000元)
,洵屬有據,逾此範圍之請求,則不應准許。
⒋而112年11月至113年10月之租金,共144,000元(計算式:12
,000元/月×12月=144,000元),既係於潘陳月英死亡後,被
告自己繼承潘陳月英之系爭租約承租人地位而生之公同共有
債務,即非屬潘陳月英之債務,且被告未就共同繼承之系爭
租約租賃權為遺產分割,則其等基此所負同一租金債務,其
給付仍屬不可分,是揆諸前開規定及說明,被告對此段期間
之欠繳租金,自應負連帶清償責任,是原告請求被告連帶給
付144,000元,亦屬有據。
⒌又被告自系爭租約終止後,既仍繼續占用系爭房屋迄今,已
構成無權占有,核屬無法律上原因而受利益,致原告受有不
能使用系爭房屋之損害,揆諸前揭說明,原告自得按系爭租
約所約定之租金數額,請求被告自系爭租約終止翌日即113
年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止,按月連帶給付12
,000元予原告。復觀諸系爭租約第8條約定:「乙方(即被
告)於租期屆滿時,除經甲方(即原告)同意繼續出租外,
不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,
甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之
日止…」,此有系爭租約在卷可憑(見桃簡卷第72頁),是
本件被告於租賃關係消滅後既仍未返還系爭房屋,原告自亦
得依該條約定,請求被告自113年10月18日起至遷讓返還系
爭房屋之日止,按月連帶給付以租金2倍計算之違約金24,00
0元(計算式:12,000元/月×2=24,000元/月)。準此,本件
原告僅請求被告自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋予原
告之日止,按月連帶給付原告36,000元(12,000元+24,000
元=36,000元),洵屬有據。
⒍被告固以前揭情詞置辯,然所謂繼承債務,乃指被繼承人死
亡時所遺留之債務,若為繼承人自身所負之債務,即難指為
繼承債務,而本件原告所請求之款項中,僅有112年4月至同
年10月之租金共84,000元,係由潘陳月英所積欠而由被告繼
承之債務,業如前述,是被告應僅得就此部分金額於繼承潘
陳月英之遺產範圍內負有限責任,至原告之其餘請求,均係
被告本於自身承租人地位所負債務,並非繼承債務,自無民
法第1153條規定之適用,是被告前開所辯,並無足採。又潘
約璱對於所辯潘陳月英受有無法請領租金補助款之損害等情
,並未舉證以實其說,此部分所辯,應屬無據。至其尚辯稱
目前負債累累,無法搬離系爭房屋等語,然有無資力僅係履
行及賠償能力之問題,尚非可作為拒絕給付之合法事由,是
其上開所辯,亦不足採。
⒎從而,原告請求被告應:㈠連帶將系爭房屋騰空遷讓返還予原
告;㈡於繼承潘陳月英之遺產範圍內連帶給付原告72,000元
;㈢連帶給付原告144,000元;㈣自113年11月1日起至遷讓返
還系爭房屋予原告之日止按月連帶給付原告36,000元,為有
理由;逾此範圍之請求,則屬無據。
四、末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任;遲延債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求法定利
率計算之遲延利息;應付利息之債務,利率未經約定亦無法
律可據者,年利率5%,民法第229條第1項、第233條第1項、
第203條分別定有明文。經查,本件被告所負欠繳租金之債
務為給付有確定期限之金錢債務,各自屆期起算,是原告僅
請求自民事追加被告暨變更訴之聲明狀繕本送達最後一位被
告翌日即113年11月9日(見桃簡卷第88頁)起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息,應屬有據。
五、綜上所述,原告依依民法第767條第1項前段、第179條規定
及系爭租約之約定提起本件訴訟,請求如主文第1項至第4項
所示,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,則無理由,
應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用民事訴訟法第427條第1項簡易程序
所為被告敗訴判決,爰依同法第436條第2項、第389條第1項
第3款規定,依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
本院斟酌後,認與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
桃園簡易庭 法 官 高廷瑋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀,並表明
上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達
後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 王帆芝
TYEV-113-桃簡-1315-20241129-1