減少價金
臺灣屏東地方法院民事判決
113年度訴字第279號
原 告 翁以軒
訴訟代理人 錢政銘律師
被 告 莊基勝
訴訟代理人 湯瑞科律師
上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國113年12月17日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此
限,民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件
原告起訴時,主張其向被告買受之屏東縣○○市○○段0000○號
建物(門牌號碼同市○○街000巷0號,權利範圍全部,下稱系
爭房屋)及坐落基地即同段728地號土地(權利範圍全部,
與系爭房屋合稱系爭房地),因被告之子莊士慶在系爭房屋
內自殺或非自然死亡,致系爭房屋有物之瑕疵等情,依民法
第354條第1項、第359條、第179條及第184條第1項前段規定
,請求被告應給付原告新臺幣(下同)250萬元,及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息等
語(見本院卷一第15頁);嗣於訴狀送達後,當庭追加依民
法第184條第1項後段、第2項規定為相同請求,另具狀變更
聲明如後(見本院卷二第331、342頁)。核原告上開訴之變
更追加,乃基於兩造間契約關係之同一基礎事實,及減縮應
受判決事項之聲明,合於前揭規定,應予准許。
貳、實體事項:
一、原告起訴主張:伊經訴外人天盛不動產有限公司(下稱天盛
公司)居間仲介,於民國111年7月4日與被告簽定不動產買
賣契約書(下稱系爭契約),向被告以1,153萬元購買系爭
房地,伊已如數交付價金予被告,被告於111年7月25日辦畢
所有權移轉予伊,嗣於111年8月間點交系爭房地。詎伊於11
3年3月19日經友人告知,始得悉系爭房屋在被告仍為所有權
人之110年11月18日凌晨4時許,曾發生莊士慶在屋內疑似發
生自縊,送醫後於110年11月30日死亡等情(下稱系爭事件
);縱莊士慶非自殺,亦屬在系爭房屋專有部分內發生意外
死亡之非自然死亡等情,而構成凶宅,已使系爭房屋具有交
易價值貶損等瑕疵;且被告委託天盛公司出售系爭房地,議
約時故意不告知系爭事件,自應負物之瑕疵擔保責任。又系
爭房屋因系爭事件影響交易價格及伊之居住安穩,亦有違內
政部訂定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
第1點「應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現
況確認書」等保護他人之法律,被告應賠償伊所受損害。爰
依民法第354條第1項、第359條、第179條規定、第184條及
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「應
記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書」
等規定,提請本件訴訟,請求擇一為有利於己之判決等語。
並聲明:㈠被告應給付伊207萬5,400元(計算式:1,153萬元
×鑑定報告減損比率18%=207萬5,400元),及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡願供
擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:否認莊士慶係自縊或意外等非自然死亡,且依臺
灣屏東地方檢察署相驗屍體證明書亦記載莊士慶死亡方式不
詳,直接死亡原因係多器官衰竭,況當時莊士慶之家屬報案
莊士慶自殺等內容並不可考。又莊士慶於系爭事件發生前有
飲酒,在系爭房屋內發現呼吸心跳停止後,送往醫院搶救,
經過10幾天才死於醫院,並非死於系爭房屋專有部分內,故
系爭房屋並非凶宅。倘認系爭房屋有價值減損,亦應以鑑定
報告所載之減損數額183萬9,000元為準等語置辯。並聲明:
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回;㈡如受不利判決,願供擔
保,請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷二第344至345頁,部分文字依判
決編輯略為修改):
㈠於被告持有系爭房屋所有權之期間,莊士慶於110年11月18日
凌晨3時許,在系爭房屋車庫內,呈現背靠鐵架、脖子靠在
繩子上之姿勢,經同居人發現後報案,屏東縣政府消防局受
理後出動救護車前往急救處置,送往屏基醫療財團法人屏東
基督教醫院(下稱屏東基督教醫院)急救前,莊士慶已心肺
功能停止,經醫院急救後恢復呼吸、脈搏、血壓等生命徵象
,後仍於110年11月30日在屏東基督教醫院死亡。
㈡臺灣屏東地方檢察署於111年3月29日出具之110年度相字第84
3號相驗報告書載有,莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞
頸窒息併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡,
死因和事發當時之事情相關,但因距事故發生時間太久,較
難確認其自、他為之可能性,死亡方式歸類為「未確認」等
語,研判死亡原因為多器官衰竭,死亡方式為不詳等語。
㈢原告經天盛公司居間仲介,於111年7月4日以總價1,153萬元
向被告購買系爭房地,兩造並於同日簽定系爭契約,及與天
盛公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書。
㈣系爭房地之買賣價金已給付完畢,並於111年7月25日辦理所
有權移轉登記及交付原告。
㈤被告在出售系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書(成
屋,下稱系爭現況說明書)第40項「本標的是否曾發生兇殺
、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選
「否」,並於該項親自簽名。
㈥被告於出售系爭房地之過程並未告知原告系爭房屋內曾發生
自殺事故。
㈦原告於113年4月9日寄發屏東北平路郵局000026號存證信函予
被告等,內容略以:原告買受系爭房地後居住其內,於113
年3月19日經有友人無意間告知系爭房屋於110年11月18日凌
晨4時許,發生當時住戶莊士慶於屋內上吊自殺死亡等情,
本人始知系爭房屋係凶宅,嗣與被告於113年3月21日協商無
果,爰依民法第356條等規定,以本函通知系爭房屋有瑕疵
之通知,並同時為減少價金至少250萬元主張等語,寄送被
告部分因退件而未收受該函。原告後於113年4月11日以iMes
sage將上開存證信函內容傳送與被告等人,被告友人林淑貞
於113年4月12日透過LINE回復原告,並稱代被告轉達,該函
與事實不合,內容無法認同,也不是事實,請不要道聽塗說
等語。
㈧原告等前對被告等提起詐欺之刑事告訴,告訴意旨略以:被
告出售系爭房地予原告時,消極隱匿不告知系爭房屋內有發
生莊士慶上吊自殺而死亡事件,致原告等陷於錯誤,於111
年7月4日與被告簽立系爭契約等,並已全數給付價金等語,
經臺灣屏東地方檢察署檢察官以113年度偵字第8236號不起
訴處分,原告不服提請再議,經臺灣高等檢察署高雄檢察分
署以113年度上聲議字第2393號發回續查。
㈨系爭房地經本院囑託牛津學堂不動產估價師事務所鑑定結果
,以本件系爭房地於111年7月4日之合理價值、減損比率及
其價格為:系爭房地若非發生自縊事件之總價為1,021萬9,0
00元;因發生自縊事件造成之減價數額為183萬9,000元;系
爭房地發生自縊事件下之總價為838萬元。
四、兩造爭執事項(見本院卷二第345頁,部分文字依判決編輯
略為修改):
㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事,而構成物之
瑕疵?
㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定
,擇一請求被告給付207萬5,400元本息,有無理由?
五、本院之判斷:
㈠莊士慶在系爭房屋內是否發生非自然死亡情事,而構成物之
瑕疵部分:
⒈按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而
出賣人依前5條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其
契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,
買受人僅得請求減少價金,民法第354條第1項前段、第359
條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定,並非強
行規定,當事人得以特約免除、限制或加重之;基於契約自
由原則,當事人關於瑕疵擔保責任,另有特約者,原則上自
應從其特約(最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照
)。惟以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義
務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效,民法第
366條亦有明定。
⒉次按,所謂「凶宅」,參諸內政部97年7月24日內授中辦地字
第0970048190號函及不動產委託銷售契約書範本附件一「不
動產標的現況說明書」,可知一般足以影響市場交易價值之
「凶宅」,係指賣方產權持有期間,在「建物專有部分」發
生兇殺、自殺而死亡之情形(最高法院107年度台上字第718
號裁定、107年度台上字第2093號判決意旨參照);又被告
在系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、
一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」內容勾選「否」,
並於該項親自簽名,有系爭現況說明書為證(見本院卷一第
55至57頁),亦為兩造所不爭(見不爭執事項㈤),足徵兩
造已特別約定在被告產權持有期間內,就系爭房屋如曾發生
兇殺、自殺、一氧化碳中毒所列舉之相類性質行為應確實告
知原告。本件原告主張被告故意不告知系爭房屋因系爭事故
之發生,成為民間所稱之凶宅,造成交易價值之減損,構成
物之瑕疵等語,為被告所否認,則系爭房屋是否具有兩造約
定或依通常交易觀念所指之瑕疵,應由原告就該項利己事實
之存在負舉證之責。經查:
⑴莊士慶於110年11月18日凌晨3時許,在系爭房屋車庫內,呈
現背靠鐵架、脖子靠在繩子上之姿勢,經其同居人即配偶李
家誼發現後報案,屏東縣政府消防局受理後出動救護車前往
急救處置,送往屏東基督教醫院急救前,莊士慶已心肺功能
停止,經該院急救後恢復呼吸、心跳等生命徵象,後仍於11
0年11月30日在該院死亡,有屏東縣政府消防局113年5月9日
屏消護字第11330868900號函檢附救護紀錄表、緊急救護案
件紀錄表、屏東基督教醫院113年5月20日(113)屏基醫內字
第1130500069號函檢附病歷資料等件在卷可稽(見本院卷一
第81至254頁),且為兩造所不爭(見不爭執事項㈠)。就莊
士慶之死亡原因及方式經臺灣屏東地方檢察署檢察官相驗報
告書記載略以:莊士慶之解剖鑑定結果為因疑繩索繞頸窒息
併發缺氧性腦病變造成腦死導致多重器官衰竭死亡,死因和
事發當時之事情相關,但因距事故發生時間太久,較難確認
其自、他為之可能性,死亡方式歸類為「未確認」等語,研
判死亡原因為多器官衰竭,死亡方式為不詳等語,有臺灣屏
東地方檢察署檢察官111年3月29日110年度相字第843號相驗
報告書為證(見本院卷二第269至273頁),為兩造所不爭(
見不爭執事項㈡)。可見承辦檢察官雖認莊士慶死亡方式不
詳,但已排除系爭事件之他殺嫌疑,然檢察官會同法醫進行
司法相驗之主要目的,係瞭解莊士慶死亡原因有無涉及他殺
,是否需追訴犯罪。如已排除他殺嫌疑,有無跡證有自殺、
疾病、老死或意外等因素所致,故原告仍應就系爭事故屬非
自然死亡之情負相當之舉證責任。
⑵原告固以莊士慶之同居家屬報警救護及就醫等資料,均顯示
莊士慶在系爭房屋車庫內發生疑似自縊或意外死亡等語,並
以屏東縣政府消防局113年5月9日屏消護字第11330868900號
函檢附救護紀錄表及緊急救護案件紀錄表、屏東縣屏東分局
民生派出所110報案件紀錄單及法務部法醫研究所解剖報告
書暨鑑定報告書等件為據(見本院卷一第81至85頁,本院卷
二第207至209、265頁),惟觀諸莊士慶之配偶李家誼於警
詢及偵訊陳稱:莊士慶於110年11月18日2時許結束聚會後,
因伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊有約要處理家中
廢棄物,所以莊士慶說要去車庫整理東西,伊看莊士慶因喝
酒有嘔吐,且走路不穩,有勸莊士慶不要去但仍執意前往,
後莊士慶過很久一直沒上樓而前往查看,一開始以為莊士慶
在睡覺,但發現拍他沒反應後就直接叫救護車;現場無遺書
,該條照明燈電線本來就綁在該處,用以防止小孩去玩在車
庫內鐵架下之溜溜車時發生碰撞造成危險;伊報警時跟警察
說莊士慶吊著脖子,不知道為何報案紀錄記載莊士慶「自殺
」,但伊和莊士慶於110年11月18日另與清潔隊、廠商有約
,還要帶3個小孩下課,不可能自殺等語明確,有李家誼之
警詢筆錄及偵訊筆錄可佐(見本院卷二第183至189、201至2
05頁)。核與被告、莊士慶友人倪揚曾、許葦琇、郭忠安於
警詢及偵訊均一致證稱莊士慶未曾有輕生念頭等語大致相符
,有被告之警詢筆錄、倪揚曾、許葦琇、郭忠安之偵訊筆錄
為證(見本院卷二第191至195、239至247頁)。再衡諸數位
鑑識還原當天110勤務中心派案系統調派民生派出所員警朱
雅婷與李家誼在基督教醫院對話之密錄器畫面,亦未能取得
案關資料,有臺灣屏東地方檢察署檢察官111年3月29日110
年度相字第843號相驗報告書為證(見本院卷二第273頁),
足徵李家誼於報案時是否確有陳述莊士慶自殺乙節,仍有未
明,自難據此認定系爭房屋內有發生自殺、意外等非自然死
亡之具體情事。
⑶再者,縱認系爭事件係意外事件,亦非一般兇殺或自殺案件
發生於屋內專有部分之情,亦難認系爭房屋本身屬一般社會
通念所認知之「凶宅」。且縱於心理層面較可能引發他人嫌
惡之情,然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異,
亦會因時間經過、事件被遺忘或以宗教儀式安定人心等方式
去除嫌惡不安之感,本件能否僅因系爭房屋曾發生系爭事件
,即逕認有何價值或效用之瑕疵,已有疑義。原告既未再進
一步舉證證明系爭事件屬系爭現況說明書所載非自然死亡之
情事,或系爭房屋有欠缺或減少價值或效用之瑕疵,已認定
如前,尚難遽認有何買賣上之瑕疵存在,則被告未告知系爭
房屋曾發生系爭事件,亦難構成民法第366條故意不告知瑕
疵之責。是原告前揭主張,應屬無據,不應准許。
㈡原告依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條規定
,擇一請求被告給付207萬5,400元本息,有無理由部分:
⒈承前所述,原告既未能舉證證明系爭房屋曾發生系爭現況說
明書所載非自然死亡之情,或系爭房屋有欠缺或減少價值或
效用之瑕疵,故依民法第354條第1項、第359條規定,請求
減少價金,並對於因此溢付之價金207萬5,400元本息,依不
當得利之規定請求返還部分,核屬無據。
⒉至原告主張系爭房屋因為凶宅,而受有房屋交易價格貶損及
影響其居住安穩等損害,惟縱系爭房屋曾發生非自然死亡事
件,並未造成系爭房屋本身發生認何物理性變化,亦不影響
所有人占有或依其目的而使用,其所有權能之行使未受到任
何限制,故系爭房屋交易價值貶損應為純粹經濟上損失,而
非民法第184條第1項前段所定之權利保護範圍,原告自不得
據以請求賠償損害。
⒊另依原告之舉證,無法認定系爭房屋專有部分內曾發生系爭
現況說明書所載非自然死亡之情事,已認定如前,是系爭房
屋本身既非特約或一般社會通念所認知之「凶宅」,則系爭
事件是否導致系爭房屋交易價值貶損或影響原告之居住安穩
,或有何違反保護他人之法律可言,已有疑義。且被告縱使
未將系爭房屋曾發生系爭事故之情事告知原告,尚難有故意
侵害原告之權益。是原告依民法第184條第1項後段、第2項
及「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第1點「
應記載事項」之「買賣標的物」與附件一「建物現況確認書
」規定,請求被告給付價金207萬5,400元本息,亦無理由,
應予駁回。
六、綜上所述,原告依民法第354條第1項、第359條、第179條、
第184條規定,請求被告給付207萬5,400元,及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,均無
理由,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其所為假執行之聲
請即失所附麗,應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐
一論列,併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
書記官 鄒秀珍
PTDV-113-訴-279-20241231-1