返還土地等
臺灣南投地方法院民事判決
113年度訴字第404號
原 告 南投縣竹山鎮農會
法定代理人 沈春枝
訴訟代理人 紀育泓律師
被 告 鉅鑫國際控股股份有限公司
股份限公司)
法定代理人 林育民
上列當事人間請求返還土地等事件,本院於民國114年1月6日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣406萬5,100元,及自民國113年11月5日起
至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣136萬元供擔保後,得假執行;但被
告如以新臺幣406萬5,100元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造辯論而為
判決。
貳、實體事項
一、原告主張略以:
㈠兩造於民國110年3月26日簽定竹山鎮農會房屋土地租賃契約
書(下稱系爭租約),約定原告出租南投縣○○鎮○○段000○00
0○000○000地號土地、同段237地號部分土地及南投縣竹山地
政事務所複丈日期104年4月13日即附圖所示建物A1、A2、A3
、A5、A6(下合稱系爭租賃物)與被告,租賃期間自110年4
月1日起至119年3月31日止,租金計算:⒈110年4月1日至111
年3月31日止,租金每月新臺幣(下同)13萬6,500元;⒉111
年4月1日至113年3月31日止,租金每月23萬1,000元;⒊113
年4月1日至115年3月31日止,租金每月25萬4,100元;⒋115
年4月1日至117年3月31日止,租金每月28萬8,750元;⒌117
月4月1日至119年3月31日止,租金每月33萬4,950元,並定
每月租金應於每月1日前支付。詎料,被告自112年6月1日起
即未再依約給付租金,迄至112年12月1日止,累積已積欠租
金共161萬7,000元。嗣原告於112年11月14日以台中法院郵
局存證號碼002698號存證信函(下稱系爭甲存證信函)催告
被告應於函到1個月內給付積欠租金,逾期即終止系爭租約
,該函於112年11月15日送達被告。被告仍未給付,原告復
於112年12月26日以台中公益路郵局存證號碼000508號存證
信函(下稱系爭乙存證信函)通知被告自該存證信函送達日
起終止系爭租約,並請求被告立即將系爭租賃物回復原狀並
遷讓返還與原告,及繳付其所積欠之租金及違約金,該函於
112年12月27日送達被告,兩造間系爭租約於112年12月27日
終止。
㈡惟被告遲至113年9月13日下午13時20分許始返還系爭租賃物
與原告,被告無權占有系爭租賃物期間即112年12月28日至1
13年9月13日,所受相當於租金之不當得利197萬7,906元。
另被告積欠自112年6月1日起至112年12月27日止之租金158
萬7,194元,並因違反系爭租約第6條第2項,需賠償違約金5
0萬元,共計208萬7,194元。爰依系爭租約第3條第1項第2款
、第2項、第6條第1項第3款、第2項約定及民法第179條規定
,提起本件訴訟。並聲明:如主文第1項所示;願供擔保,
請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場爭執,亦未提出任何書狀作何聲
明或陳述。
三、本院之判斷:
㈠原告主張兩造110年3月26日簽訂系爭租約,由被告向原告承
租系爭租賃物,並約定111年4月1日至113年3月31日止每月
租金23萬1,000元。被告自112年6月1日起即未再依約給付租
金,經原告定期催告仍未給付,原告已為終止租約之意思表
示,被告遲至113年9月13日始將系爭租賃物返還與原告等情
,業據原告提出系爭租約、存證信函及回執、點交書等件在
卷可稽(見本院卷第29至31頁、第35至43頁、第85頁),復
經本院將載有原告主張上情之民事起訴狀繕本、民事訴之變
更暨陳報㈡狀送達被告,而被告已於相當時期受合法之通知
,未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀爭執,堪信原告上
開主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期,支付租金;承租人租金支付有遲延
者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人
於其期限內不為支付,出租人得終止契約;租賃物為房屋者
,遲付租金之總額,非達2個月之租額,不得依前項之規定
,終止契約,民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有
明文。經查:
⒈系爭租約第3條第1項第2款、第2項載明租金應於每月1日以前
支付每月租金23萬1,000元(見本院卷第29頁)。被告承租
系爭租賃物,自112年6月1日起,計至112年11月14日,被告
積欠租金逾2個月。嗣原告於112年11月14日寄發系爭甲存證
信函,催告被告於函到1個月內給付所欠租金,被告於112年
11月15日收受,仍未給付。原告復於112年12月26日寄發系
爭乙存證信函為終止租約之意思表示,被告已在112年12月2
7日收受系爭乙存證信函(見本院卷第43頁)。原告業已依
民法第440條第2項規定催告被告給付租金,被告仍未於1個
月內支付任何所積欠之租金,系爭租約業於終止租約之意思
表示到達之日即112年12月27日終止。
⒉是以,原告請求被告應給付原告自112年6月1日起至112年12
月27日止所積欠之租金158萬7,194元(計算式:231,000+23
1,000+231,000+231,000+231,000+231,000+201,194=1,587,
194),洵屬有據。
㈢依系爭租約第6條第1項第3款及第2項約定:「以下所列3項均
將被視為違約:⒊其他因乙方(即被告)之行為,經甲方(
即原告)催告改善仍無效果或同一事件經甲方催告改善達3
次(含)以上,視為違反本契約情節重大;甲乙雙方秉持誠
信原則來履行本契約,倘若乙方有上開違約行為,除須賠償
甲方50萬元之懲罰性違約金外,甲方亦得終止本契約。」經
查:原告以系爭甲存證信函催告被告改善(給付積欠租金)
,而被告仍未依約履行(於期限內給付積欠租金),自應視
為違約,而應依系爭租約第6條第2項給付懲罰性違約金50萬
元,故原告請求被告給付50萬元違約金,核屬有據。
㈣按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返
還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害
為其要件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為
度,非以請求人所受損害若干為準,無權占有他人土地,可
能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年
度台上字第1695號判決意旨參照)。經查:系爭租約業已於
112年12月27日終止,已如前述。則被告無正當權源繼續占
有使用系爭租賃物,獲得相當使用系爭租賃物租金之利益,
以系爭租約所約定租金及被告占有原告所有系爭租賃物自11
2年12月28日起至113年9月13日止所受之相當於租金利益為1
97萬7,906元【計算式:(231,000×4÷31)+(231,000×8)+
(231,000×13÷30)=1,977,906,元以下四捨五入】,致原
告受有損害。是原告依民法第179條規定,請求被告應返還
自112年12月28日起至113年9月13日之不當得利197萬7,906
元,自屬有據。
㈤準此,被告應給付原告所積欠租金158萬7,194元、違約金50
萬元、相當於租金之不當得利197萬7,906元,共計406萬5,1
00元(計算式:1,587,194+500,000+1,977,906=4,065,100
)。
四、綜上所述,原告依系爭租約第3條第1項第2款、第2項、第6
條第1項第3款、第2項約定及民法第179條規定,訴請被告應
給付原告406萬5,100元,及民事起訴狀繕本、民事訴之變更
暨陳報㈡狀送達翌日即113年11月5日起至清償日止,按週年
利率百分之5計算之利息,為有理由,應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行,與民事訴訟法第390條
第2項之規定,核無不合,爰酌定相當之擔保金額准許之,
並依職權准被告供相當擔保後得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 20 日
民事第二庭 法 官 蔡仲威
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 21 日
書記官 陳雅雯
NTDV-113-訴-404-20250120-1