返還租賃房屋等
臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第371號
原 告 關雅萍
訴訟代理人 陳志誠
被 告 陳泳蓁
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件,本院於民國113年12月2
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓之二房屋騰空
返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣拾伍萬元。
三、被告應自一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之
日止,按月給付原告新臺幣參萬元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後
,得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾貳萬陸仟柒佰肆拾
玖元為原告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後,得假
執行。但被告如以新臺幣拾伍萬元為原告預供擔保,得免為
假執行。
七、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後,
得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保,
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面:
一、原告主張:緣兩造就門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之2房
屋(下稱系爭房屋)簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)
,約定租期自112年6月1日起至113年5月30日止,每月租金
新臺幣(下同)30,000元,並應於每月15日前繳納,租屋擔
保金為60,000元,水、電、瓦斯及等費用均由被告負擔。詎
被告自112年11月起即未給付租金,且截至113年5月止扣除
租屋擔保金60,000元後,尚積欠5個月之租金共150,000元。
原告已分別於112年3月20日、同年5月24日以存證信函催告
被告應於文到5日內,給付租金,並告知如逾期未給付將依
法於113年5月30日終止租約、不再續租等旨,被告收受後仍
未清償積欠之租金,亦未返還系爭房屋。是被告迄今仍未返
還系爭房屋,亦未繳清欠款,爰依法請求被告返還系爭房屋
。又被告尚積欠112年11月1日至113年5月30日之租金共計21
0,000元(計算式:30,000元×7=210,000元),扣除押金60,
000元後,尚應給付150,000元(計算式:210,000元-60,000
元=150,000元),且被告於系爭租約關係終止後,繼續無權
占用系爭房屋,並獲有相當於租金之利益,爰依法請求被告
給付欠繳之租金150,000元,及按月給付相當於租金之不當
得利30,000元。為此,爰依民法第767條第1項、民法第455
條規定、系爭租約第6條約定(擇一請求)、民法第439條規
定、系爭租約第3條、第4條約定(擇一請求)、民法第179
條規定,提起本件訴訟。並聲明:㈠被告應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告;㈡被告應給付原告150,000元,及自113年6月
1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元;㈢願供擔
保,請准宣告假執行。
二、被告則以:被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何
聲明或陳述。
三、得心證之理由:
㈠、查原告主張之事實,業據其提出系爭租賃契約、113年3月20
日臺北永吉郵局存證號碼000055存證信函、113年5月18日臺
北永春郵局存證號碼000314存證信函等件為證(本院113年
度湖司簡調字第479號卷【下稱本院湖司簡調卷】第15至17
、19至23、27至33頁)。被告經合法通知,未於言詞辯論期
日到庭爭執,亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌,依民事
訴訟法第280條第3項前段規定視為自認,自堪信原告之主張
為真實。
㈡、關於原告之請求得否准許:
1、請求返還房屋及給付未付之租金部分:
⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外,達2個月以上時,出租
人始得收回房屋,為土地法第100條第3款所明定。而上開關
於擔保金抵償租金之規定,係法律上為保護經濟上之弱者即
承租人而設,以調和出租人與承租人間權利義務之衡平,並
貫徹保護承租人之立法政策,核其性質,應屬民法第71條所
稱之強制規定,而不得由當事人基於契約自由之原則以約定
予以排除;且在定有期限之租賃,實具有同一之法律理由,
自應類推適用(最高法院111年度台簡字第44號、95年度台
簡上字第2號,及臺灣高等法院105年度上易字第1303號
判決意旨參照)。
⑵、次按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條
定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請
求返還之,民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後
,出租人除得本於租賃物返還請求權,請求返還租賃物外,
倘出租人為租賃物之所有人時,並得本於所有權之作用,依
無權占有之法律關係,請求返還租賃物(最高法院75年度台
上字第801號判決意旨參照)。又系爭租賃契約第3條、第4
條約定:「每月租金新臺幣30,000元整,乙方(即被告)不
得藉故拖延或拒納」、「租金應於每月15日以前繳納,每次
應繳1月份,乙方不得藉詞拖延」;系爭租賃契約第2條、第
6條則約定:「租賃期限:自112年6月1日起至113年5月30日
止」、「乙方(即被告)於租期屆滿時,除經甲方(即原告
)同意繼續出租外,應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空
交還甲方…」。
⑶、系爭租約固為定期租約,惟依前揭說明,仍有土地法第100條
第3款規定之適用。查系爭租約經原告以113年5月18日臺北
永春郵局存證號碼000314存證信函主張於112年5月30日終止
時,被告尚積欠112年11月、12月及113年1月至5月共7個月
之租金合計為210,000元,業如前述,而該等未繳之租金額
經以被告所繳付之擔保金60,000元抵償後為150,000(計算
式:210,000元-60,000元=150,000元),已超過2個月之租
金額,是原告以前開存證信函通知被告終止系爭租約,並非
無據,亦即系爭租約業因原告行使終止權,而於112年5月30
日午後12時發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後,被
告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源,惟其
迄未返還系爭房屋,是原告依民法第455條、第767條第1項
規定及系爭租約第6條約定,得請求被告騰空遷讓返還系爭
房屋;且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金150,00
0元,仍負有給付義務,是原告依系爭租約第3條約定,得向
被告請求未付之租金150,000元,洵屬有據。
2、請求相當於租金之不當得利部分
⑴、按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益;雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。不當得
利之受領人,除返還其所受之利益外,如本於該利益更有所
取得者,並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還
者,應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權
占用他人之土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常
之觀念,而土地所有人因此受有相當於租金之損害,自得依
民法第179 條前段規定,請求相當於租金之不當得利(最高
法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。請求人請求無權
占有人返還占有土地所得之利益,原則上應以相當於該土地
之租金額為限(最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參
照),於無權占用他人之房屋時,亦應為相同解釋。
⑵、查系爭租約於113年5月30日經原告終止後,被告已無基於承
租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源,惟其迄未返還系爭
房屋,致原告受有無法使用系爭房屋之損害,且依社會通常
觀念,被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益,
原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約,承
租系爭房屋每月租金為30,000元,是原告請求以系爭租約之
月租金額作為計算不當得利數額之標準,尚非無憑。從而,
原告主張被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止,依
原約定租金額計算不當得利數額,按月給付原告30,000元,
亦屬有理由。
四、綜上所述,原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規
定及系爭租約第3條、第6條約定,請求①被告應將系爭房屋
遷讓返還予原告、②被告應給付原告150,000元,及③被告應
自113年6月1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元
,均有理由,應予准許。
五、原告陳明願供擔保,聲請宣告假執行,合於法律規定,爰酌
定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規
定,依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確,兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本
院斟酌後,核與判決結果不生影響,故不另一一論述,併此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃瀞儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
書記官 宋姿萱
SLDV-113-重訴-371-20241231-1